導(dǎo)語：北京市住宅物業(yè)問題探析一文來源于網(wǎng)友上傳，不代表本站觀點(diǎn)，若需要原創(chuàng)文章可咨詢客服老師，歡迎參考。

摘要：北京市作為全國的政治中心，其物業(yè)行業(yè)發(fā)展具有獨(dú)特問題。本研究中基于已有物業(yè)行業(yè)問題的一般分析，結(jié)合北京市物業(yè)服務(wù)行業(yè)的特色，重新梳理分析了北京市住宅物業(yè)服務(wù)行業(yè)存在的獨(dú)特問題，發(fā)現(xiàn)北京市住宅物業(yè)在老舊小區(qū)改造升級問題、社區(qū)管理體制問題、業(yè)主委員會(huì)相關(guān)問題、產(chǎn)權(quán)單位落實(shí)主體責(zé)任問題、物業(yè)服務(wù)費(fèi)用收繳等問題上具有更高要求。

關(guān)鍵詞：北京市物業(yè)；住宅物業(yè)；問題分析

近年來，物業(yè)管理市場平穩(wěn)增長，總體規(guī)模可觀，并且呈現(xiàn)明顯上升趨勢。北京市城市化進(jìn)程日益加速，新建樓房不斷增多，老舊樓房老化嚴(yán)重，物業(yè)服務(wù)市場需求快速擴(kuò)張，并且體現(xiàn)出其特有的物業(yè)問題。但就目前北京市物業(yè)管理現(xiàn)狀來看，這些特殊的物業(yè)服務(wù)問題仍未被重視，現(xiàn)有關(guān)于物業(yè)行業(yè)現(xiàn)存問題的研究中也并未著重分析具有北京特色的物業(yè)問題，這也就導(dǎo)致了北京市物業(yè)行業(yè)管理存在缺漏、缺乏重點(diǎn)，影響北京市物業(yè)行業(yè)的健康發(fā)展。本研究中在現(xiàn)有物業(yè)行業(yè)問題分析的研究基礎(chǔ)上，結(jié)合北京市物業(yè)行業(yè)特色，對北京市物業(yè)行業(yè)問題進(jìn)行了梳理，從而引導(dǎo)政府和企業(yè)關(guān)注北京市特有物業(yè)問題，以實(shí)現(xiàn)有針對性地管理。

1老舊小區(qū)更新改造問題

余陽（2019）提到，我國當(dāng)前存在大量老舊小區(qū)及房屋建筑，老舊小區(qū)的建筑年代、質(zhì)量、房屋面積等不同，這會(huì)給大規(guī)模老舊小區(qū)的改造策略、補(bǔ)償措施的制定等帶來一定的困難[1]；朱春玲（2014）認(rèn)為上世紀(jì)所建造的房屋難以達(dá)到節(jié)能標(biāo)準(zhǔn)，需要實(shí)施針對性的改造提升[2]；潘鵬和單明岳（2019）指出老舊小區(qū)建筑在設(shè)計(jì)和建造時(shí)未充分考慮防震作用，需要進(jìn)行改造[3]；董利琴（2019）提到，房屋管線會(huì)出現(xiàn)老化現(xiàn)象，對居民生活造成影響，甚至威脅居民的生命財(cái)產(chǎn)安全，需要對這些老化管線進(jìn)行專業(yè)化改造，同時(shí)更新落后設(shè)施設(shè)備，特別是要為這些老舊小區(qū)加裝電梯[4]。可以看出當(dāng)前學(xué)者已經(jīng)普遍關(guān)注到了老舊小區(qū)更新問題，并提出了現(xiàn)有老舊小區(qū)升級改造的重點(diǎn)內(nèi)容。北京市的老舊小區(qū)與全國其他城市老舊小區(qū)存在相同的問題，但基于歷史、政策等多方面的原因，其有獨(dú)特的老舊小區(qū)升級改造問題。首先，北京具有更多的老舊小區(qū)，因而其在老舊小區(qū)優(yōu)化改造中遇到了更多困難。董利琴（2019）指出北京市老舊小區(qū)改造的資金需求量非常大[4]，存在改造資金不足的問題。當(dāng)前，北京市的老舊小區(qū)大約有2531個(gè)，共需改造資金1892億元，因此北京市物業(yè)行業(yè)的發(fā)展需要政府及協(xié)會(huì)提供強(qiáng)有力的資金支持；其次，北京市人口的平均壽命高于全國平均水平，根據(jù)《北京市2017年度衛(wèi)生與人群健康狀況報(bào)告》，2017年北京市戶籍居民平均壽命達(dá)到82.15歲，北京市有一大批高齡老人群體，其中部分老人就住在亟待改造的老舊小區(qū)內(nèi)。張建慧（2017）提出在北京市城區(qū)分布著數(shù)量龐大的老舊小區(qū)及房屋，居于其中的居民大多數(shù)為老年人[5]。這些老舊樓房通常沒有電梯，這便極大限制了老年人的外出，特別是那些行動(dòng)不便的老年人。因此，北京市物業(yè)服務(wù)的優(yōu)化，必須關(guān)注到老年群體的物業(yè)需求，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可適當(dāng)提供居家養(yǎng)老服務(wù)，提升業(yè)主滿意度。

2社區(qū)管理體制問題

賀立平（2016）指出目前我國的社區(qū)管理在很大程度上納入了政府的行政管理體制，即采用科層制的管理方式，實(shí)行分級管理，導(dǎo)致了管理上的各種問題，如：管理環(huán)節(jié)過多，信息難以及時(shí)共享和使用，管理力度不足，質(zhì)量效率低下等[6]。除此之外，在社區(qū)管理過程中還存在國家力量管理過多、社會(huì)力量缺乏主動(dòng)性和能動(dòng)性的問題，形成了街道辦與居委會(huì)在管理方面的“一體化”現(xiàn)象。董利琴（2019）也指出尤其在老舊小區(qū)內(nèi)普遍存在管理混亂、制度缺失的問題，大多數(shù)居民的思想較為保守，“坐等”思想嚴(yán)重，委托管理理念滯后，使得改造成效不明顯[4]。北京市的社區(qū)管理除了存在管理鏈條長、管理效率低下等普遍問題之外，管理體制不統(tǒng)一也是突出問題。特別是房改房，普遍存在不愿交納維修資金的問題，也沒有形成對維修資金的專項(xiàng)管理。有些已交納的維修資金由于被挪用或管理混亂等原因，更難以對這部分資金采取歸、建、補(bǔ)等措施。加之早期物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量不高，收費(fèi)普遍較低，導(dǎo)致物業(yè)服務(wù)難以維持和運(yùn)行，更難以提供優(yōu)質(zhì)高效的物業(yè)服務(wù)，居民更不愿意交納物業(yè)費(fèi)，由此形成惡性循環(huán)。此外，因北京市老舊小區(qū)眾多，小區(qū)內(nèi)老人業(yè)主多不具備社區(qū)管理思維，如何轉(zhuǎn)變老人社區(qū)管理思維成為解決北京市住宅物業(yè)問題的關(guān)鍵一步。

3業(yè)主委員會(huì)相關(guān)問題

周譽(yù)東和舒穎（2019）提到，2007年《中華人民共和國物權(quán)法》具體規(guī)定了業(yè)主委員會(huì)的相關(guān)職能，并明確業(yè)主委員會(huì)的產(chǎn)生方法。但在實(shí)際執(zhí)行過程中，由于各種原因沒有將這些規(guī)定落到實(shí)處，各大城市業(yè)主委員會(huì)成立情況總體并不樂觀[7]。李玉文等（2019）也指出，實(shí)踐證明，小區(qū)物業(yè)自治管理存在諸多問題和困難[8]。就業(yè)主委員會(huì)的成立而言，有對發(fā)起人專業(yè)知識(shí)和綜合能力要求高、成立申請流程繁瑣復(fù)雜等問題，而運(yùn)作過程中面臨的困難主要表現(xiàn)在資金匱乏、未形成成熟的運(yùn)作機(jī)制、人員專業(yè)能力嚴(yán)重不足、業(yè)主委員會(huì)難以及時(shí)換屆等方面。北京市社區(qū)同樣存在業(yè)主委員會(huì)成立難、運(yùn)行難等問題，但北京因老舊小區(qū)數(shù)量眾多，業(yè)主委員會(huì)機(jī)制更加混亂，改革難度加大。由于我國在2007年才提出可以成立業(yè)主委員會(huì)，因此北京一些老舊小區(qū)并未成立業(yè)主委員會(huì)，居民對業(yè)主委員會(huì)的認(rèn)識(shí)不充分，對社區(qū)建設(shè)和城市發(fā)展造成一定的困難。但北京作為政治中心，具有強(qiáng)有力的黨群力量支持，尤其是老舊小區(qū)內(nèi)存在眾多機(jī)構(gòu)退休人員，嘗試發(fā)起小區(qū)內(nèi)的黨員力量，發(fā)揮黨組織的基礎(chǔ)組織作用，從而引導(dǎo)業(yè)主委員會(huì)建立和發(fā)揮作用。盤活小區(qū)內(nèi)的黨員力量是解決北京市住宅物業(yè)業(yè)委會(huì)問題，尤其是老舊小區(qū)業(yè)委會(huì)相關(guān)問題的特色之路。

4產(chǎn)權(quán)單位落實(shí)主體責(zé)任問題

全國部分社區(qū)存在產(chǎn)權(quán)單位落實(shí)主體責(zé)任不明確的問題，尤其是在老舊小區(qū)內(nèi)更為突出。有些老舊小區(qū)是國有企事業(yè)單位在上世紀(jì)建設(shè)的，主要目的是為了解決員工住房困難問題。按當(dāng)前政策規(guī)定，公共區(qū)域及設(shè)施產(chǎn)權(quán)仍歸原產(chǎn)權(quán)單位所有，同時(shí)原單位還應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的改造、維修義務(wù)，但原產(chǎn)權(quán)單位通常拒絕承擔(dān)這部分費(fèi)用，造成小區(qū)內(nèi)設(shè)施老舊。此外，無法落實(shí)產(chǎn)權(quán)單位問題，就會(huì)面臨無法選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，進(jìn)而造成小區(qū)物業(yè)管理混亂，形成惡性循環(huán)。北京市的產(chǎn)權(quán)單位主體落實(shí)問題更為嚴(yán)峻。北京市城市化、工業(yè)化歷程久遠(yuǎn)，很多為緩解企、事業(yè)單位職工住房緊張而建設(shè)的老舊小區(qū)都存在產(chǎn)權(quán)、責(zé)任主體不明等問題。加之北京市經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)不斷升級，原有部分企事業(yè)單位已經(jīng)搬離市區(qū)，部分老舊小區(qū)在市內(nèi)無責(zé)任單位，導(dǎo)致房屋產(chǎn)權(quán)問題更為復(fù)雜。同時(shí)，北京房價(jià)較高，一套住宅的價(jià)值量可觀，因此居民會(huì)更加關(guān)注房屋產(chǎn)權(quán)問題，也就為產(chǎn)權(quán)落實(shí)工作帶來更大壓力。

5物業(yè)服務(wù)費(fèi)收繳問題

物業(yè)費(fèi)收繳難問題已經(jīng)成為制約物業(yè)行業(yè)發(fā)展的一大難題，眾多學(xué)者對此進(jìn)行了討論。馬博（2019）指出由于物業(yè)服務(wù)費(fèi)的理念在業(yè)主心里沒有形成概念、物業(yè)公司員工的素質(zhì)水平不均衡、收支透明度低、物業(yè)管理費(fèi)交納政策不明確等問題，北京市乃至全國范圍內(nèi)仍存在物業(yè)服務(wù)費(fèi)收費(fèi)難的問題[9]。楊薇（2019）指出物業(yè)服務(wù)收費(fèi)難的癥結(jié)還表現(xiàn)在業(yè)主對物業(yè)費(fèi)用和服務(wù)等缺乏認(rèn)識(shí)、業(yè)主對房屋建筑質(zhì)量及配套設(shè)施等存在不滿、業(yè)主將生活中的瑣事歸結(jié)于物業(yè)公司、業(yè)主素質(zhì)良莠不齊等方面[10]。北京市物業(yè)費(fèi)用要高于全國平均水平，這與其高昂的人力成本和土地成本息息相關(guān)，其物業(yè)服務(wù)費(fèi)用定價(jià)機(jī)制更為復(fù)雜，除了考慮社區(qū)檔次、服務(wù)內(nèi)容等一般因素，還會(huì)考慮小區(qū)的地理位置、交通條件等。其次，北京市人口流動(dòng)量大，許多小區(qū)房屋進(jìn)行出租，導(dǎo)致了物業(yè)費(fèi)繳納業(yè)主和租客“踢皮球”的現(xiàn)象。另外，北京市存有大量具有社區(qū)問題的老舊小區(qū)，相對其他小區(qū)其管理成本高，需要大量的費(fèi)用來進(jìn)行維護(hù)，但居民往往物業(yè)服務(wù)意識(shí)薄弱，抵觸繳納物業(yè)費(fèi)用。這些情況均導(dǎo)致了北京市物業(yè)費(fèi)用收繳難問題更為突出，對物業(yè)行業(yè)的發(fā)展造成了不利影響。總體而言，本研究發(fā)現(xiàn)北京市住宅物業(yè)在老舊小區(qū)改造升級問題、社區(qū)管理體制問題、業(yè)委會(huì)相關(guān)問題、產(chǎn)權(quán)單位落實(shí)主體責(zé)任問題、物業(yè)服務(wù)費(fèi)用收繳等問題上面臨著更加嚴(yán)峻的挑戰(zhàn)，具有更為復(fù)雜的情況，這些突出問題是北京市物業(yè)發(fā)展過程中的獨(dú)特產(chǎn)物，企業(yè)和相關(guān)部門應(yīng)當(dāng)關(guān)注到北京市物業(yè)更為嚴(yán)峻和復(fù)雜的特點(diǎn)，并調(diào)動(dòng)優(yōu)勢資源，有側(cè)重地進(jìn)行住宅物業(yè)問題的管理，實(shí)現(xiàn)物業(yè)行業(yè)長效健康發(fā)展。

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作者:孫潔 安鈺豐 席慧璠