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摘要：本文對房地產開發的投資風險的概念進行了闡述，然后從來源上給出了房地產開發投資的風險。進一步分階段詳細分析了風險的各個因素，指出合理的風險管理是降低風險的良好手段。

關鍵詞：房地產開發；金融；風險投資；管理；市場

0引言

隨著經濟的迅速發展和社會的進步，企業所面臨的風險以及對風險的認識開始發生巨大的變化。在房地產投資領域同樣面臨著這個問題，而對其風險因素進行分析是開展風險管理的一個前提。房地產投資的顯著特點就是投資資金規模大，建設周期長，作為一種高投入、高收益、高風險的投資活動，面臨著社會、經濟、技術等許多復雜因素的影響。它的項目全過程中既有經營風險、金融風險等有形風險，也有國家政策變化、社會環境變化等無形風險。總之，大量的不確定性因素決定了其投資活動的高風險的特性，從而使投資方案和決策具有相當的潛在風險。

1房地產開發投資風險的概念

風險一般定義是指在以特定利益為目標的行動過程中，若存在與初衷利益相悖的可能損失即潛在損失，則由該潛在損失所引致的對行動主體造成危害的事態。房地產開發投資風險，是指投資商因對未來某房地產項目投資的決策以及客觀條件的不確定性，而導致該項房地產項目投資的實際收益與期望收益產生負偏差的程度及其發生概率，即投資商在房地產項目投資過程中，遭受各種損失的范圍或幅度及其可能性。

可以說風險是客觀存在的，它不以人的意志為轉移。房地產投資的風險在一定環境和期限內客觀存在，無法回避它、消除它，只能通過各種手段來應對風險，避免損失與損壞的產生。而對它進行充分、深刻的認識，將有利于降低這些風險。

2從來源分析

從房地產投資風險來源看，也可以分為自然風險、社會風險、經濟風險、政治風險等。自然風險是由自然界的實質性風險因素所致的財產損毀和人身傷亡的風險。社會風險是指由于各人的行為反常或團體的不可預料行為所導致的風險。政治風險是指因政局變化、政治動亂、戰爭等政治因素所引起損失的風險。

3從投資階段分析

房地產項目的開發過程分為投資決策階段、前期階段和建設階段，在這些不同的階段房地產開發經受著動態的風險，有多種的動態因素對它施加影響，下面就從對項目全過程風險分析因素進行分析。

3.1決策階段

政策風險-政策風險是由于政府相關政策的潛在變化有可能給投資商帶來的經濟損失。在中國走的是宏觀調控結合市場的路子，宏觀政策變化會對房地產投資構成風險。比如我國1993年對房地產投資的宏觀調控政策、1994年出臺的土地增值稅條例、2001年出臺的規范住房金融業務的措施、2003年國有土地使用權出讓方式的轉變等，就使得許多房地產投資者在實現其預期收益目標時遇到困難。

類型風險-不同類型的房地產投資會有不同的風險概率，對于住宅、公寓、別墅、辦公樓、商場和工業廠房等，且這些不同的物業抗風險能力也不同。在決策階段必須選擇好合適的物業種類，并對相應的風險進行深入調查。

區位風險-區位指某建設場地的地理位置，以及該區位所處的社會、經濟、自然環境或背景等。例如地區的經濟基礎、經濟增長前景、人口條件及其市場價格水平的可能影響等。

時機風險-地產活動有周期性，供求及價格隨時間而變化。必需對未來幾年地區的經濟發展趨勢、人口增減、收入水平升降、消費心理和物業需求變化等風險因素進行預測，以選擇、確定合適的開發時機。

3.2前期階段

進入前期準備階段以后要取得立項審批；取得土地使用權；征地補償；委托規劃、報審；施工許可獲得；籌資；招標等許多工作的進展，這里面也充斥著房地產投資的風險。

置地方式風險-由于投資商只能通過行政劃撥和土地使用權出讓、轉讓等方式取得一定年限的土地使用權，已有土地也不能輕易地改變土地用途，所以通過行政劃撥、協議、招標或拍賣方式取得一定年限土地使用權時存在著置地方式風險。

置地時機風險-比如建設資金落實困難導致不能按時開工，土地閑置、購地資金沉淀產生利息損失。

融資風險-融資風險是指利用各種方式融通資金時，由于融資條件考慮欠妥而使其盈利遭受損失的可能性。比如通過股權融資時，由于發行股票時機不當、數量不當，價格不合理造成發行股票困難、融資成本過高，給開發者帶來損失。

3.3建設階段

工期風險-如承包商錯誤估計了項目的特點，低估了施工的困難，施工組織設計不當，遇到了復雜的地質條件而導致的工期延誤等；或因為科學技術的進步，新材料、新技術和新工藝的不斷創新而給房地產開發商帶來的工期延誤。

公眾干預風險-由于某項房地產的興建影響到周圍居民的利益，而使公眾自覺性地進行干預，阻止該項目的發展從而可能給房地產開發商帶來各種形式的損失。

施工事故風險。安全生產涉及到施工現場所有的人、物和環境，安全工作貫穿了施工全過程。由于安全工作不到位，或者其它偶然因素，導致事故發生，引起的人身和財產損失，最終都會給房地產投資帶來風險.質量風險-由于施工的機械、技術，氣候、水文，建材，人員素質等各種愿意引發項目質量不達標，帶來的房地產投資風險。

3.4租售階段

在租售階段，房地產投資的風險主要體現在銷售、物業兩個方面。比如定價策略不科學等導致房地產定價不合理而給其帶來的收益損失。定價過高導致房地產滯銷，總收益下降。或是定價過低了白白損失收益。另外由于消費者不僅注重其價格和質量，而且還十分注重其租售后服務，即物業管理，物業不當有時也會給房地產投資帶來風險。

4總結

在房地產投資領域風險的存在是必然的，關鍵在于如何去利用、控制、管理。面對這這么房地產投資的眾多風險，一定要在這種情況下，需要加強風險管理認識，改善風險管理的方法，加強風險識別、風險分析、風險應對、風險監控等，努力將投資的危險減小到最小。

參考文獻

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