導(dǎo)語：個(gè)人投資性住宅稅收風(fēng)險(xiǎn)一文來源于網(wǎng)友上傳，不代表本站觀點(diǎn)，若需要原創(chuàng)文章可咨詢客服老師，歡迎參考。

投資性住房最基本的特征是購買第二套（含第二套）以上非改善型住房。稅收風(fēng)險(xiǎn)也叫涉稅風(fēng)險(xiǎn)，是指納稅人在涉稅活動(dòng)中損失、不利的可能性，以及在涉稅活動(dòng)中由于內(nèi)部條件或外部環(huán)境而導(dǎo)致財(cái)稅目標(biāo)的不確定性。國務(wù)院決定自2010年1月1日起“個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅征免時(shí)限由2年恢復(fù)到5年，其他住房消費(fèi)政策繼續(xù)實(shí)施”。這說明政府通過營業(yè)稅的調(diào)整來遏制炒房投機(jī)的信號已經(jīng)明確無誤，通過加大對二手房市場上的稅收力度，控制售房者獲利空間，并向一手房市場傳遞遏制房地產(chǎn)市場投資，從而實(shí)現(xiàn)降低房地產(chǎn)市場的交易價(jià)格。對于投資者來說，全面了解住房稅收政策，防范投資性住房稅收風(fēng)險(xiǎn)就顯得尤為重要。

一、個(gè)人住房交易的征稅規(guī)定

個(gè)人住房交易中買賣雙方都發(fā)生了納稅義務(wù)，買賣雙方應(yīng)分別就自己的（買賣）行為按如下規(guī)定申報(bào)納稅：

（一）個(gè)人將購買不足5年的普通住房對外銷售應(yīng)繳的稅（費(fèi)）1.房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓方（以下簡稱賣方）：①營業(yè)稅=（銷售收入-購買房屋的價(jià)款）×5%；②城市維護(hù)建設(shè)稅=實(shí)際繳納的營業(yè)稅額×7%(納稅人在市區(qū)稅率為7%，縣城、鎮(zhèn)稅率為5%，不在市區(qū)、縣城、鎮(zhèn)的稅率為1%，下同)；③教育費(fèi)附加=實(shí)際繳納的營業(yè)稅額×3%；④個(gè)人銷售住房暫免征收印花稅；⑤個(gè)人銷售住房暫免征收土地增值稅；⑥個(gè)人所得稅=應(yīng)納稅所得額×20%；應(yīng)納稅所得額=銷售收入-房屋原值-轉(zhuǎn)讓房屋過程中繳納的稅金-合理費(fèi)用。2.房產(chǎn)承受方（以下簡稱買方）：①契稅=購買價(jià)×1.5%；②印花稅：按房屋產(chǎn)權(quán)證、土地使用證貼花，每件貼花5元。

（二）個(gè)人將購買超過5年（含5年）的普通住房對外銷售應(yīng)繳的稅（費(fèi)）1.賣方：①免征營業(yè)稅；②城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加隨營業(yè)稅免征；③個(gè)人銷售住房暫免征收印花稅；④個(gè)人銷售住房暫免征收土地增值稅；⑤個(gè)人所得稅=應(yīng)納稅所得額×20%，個(gè)人轉(zhuǎn)讓自用5年以上并且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征個(gè)人所得稅。2.買方：①契稅=購買價(jià)×1.5%；②印花稅：按房屋產(chǎn)權(quán)證、土地使用證貼花，每件貼花5元。

（三）個(gè)人將購買不足5年的非普通住房對外銷售應(yīng)繳的稅（費(fèi)）1.賣方：①營業(yè)稅=銷售收入×5%；②城市維護(hù)建設(shè)稅=實(shí)際繳納的營業(yè)稅額×7%；③教育費(fèi)附加=實(shí)際繳納的營業(yè)稅額×3%；④個(gè)人銷售住房暫免征收印花稅；⑤個(gè)人銷售住房暫免征收土地增值稅；⑥個(gè)人所得稅=應(yīng)納稅所得額×20%。2.買方：①契稅=購買價(jià)×3%；②印花稅：按房屋產(chǎn)權(quán)證、土地使用證貼花，每件貼花5元。（四）個(gè)人將購買超過5年（含5年）的非普通住房對外銷售應(yīng)繳的稅（費(fèi)）1.賣方：①營業(yè)稅=（銷售收入-購買房屋的價(jià)款）×5%；②城市維護(hù)建設(shè)稅=實(shí)際繳納的營業(yè)稅額×7%；③教育費(fèi)附加=實(shí)際繳納的營業(yè)稅×3%；④個(gè)人銷售住房暫免征收印花稅；⑤個(gè)人銷售住房暫免征收土地增值稅；⑥個(gè)人所得稅=應(yīng)納稅所得額×20%，個(gè)人轉(zhuǎn)讓自用5年以上并且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征個(gè)人所得稅。2.買方：①契稅=購買價(jià)×3%；②印花稅：按房屋產(chǎn)權(quán)證、土地使用證貼花，每件貼花5元。個(gè)人轉(zhuǎn)讓住房除按上述分稅種計(jì)算繳納各種稅費(fèi)外，還可選擇綜合征收率計(jì)證方式，即個(gè)人轉(zhuǎn)讓住宅房屋統(tǒng)一按6.5%的綜合征收率征稅，其中營業(yè)稅5%，城市維護(hù)建設(shè)稅0.35%，教育費(fèi)附加0.15%，個(gè)人所得稅1%（廣西壯族自治區(qū)地方稅務(wù)局桂地稅發(fā)[2008]164號）。

二、個(gè)人投資性住房的稅收風(fēng)險(xiǎn)

（一）稅收政策改變導(dǎo)致的風(fēng)險(xiǎn)

1.稅收政策是國家制定的指導(dǎo)稅收分配活動(dòng)和處理各種稅收分配關(guān)系的基本方針和準(zhǔn)則，稅收法規(guī)是稅收政策的法律形式和集中體現(xiàn)。國家的稅收政策在不同的時(shí)期和不同的稅收法律制度中有不同的表現(xiàn)形式和內(nèi)容。正因?yàn)槎愂照呤遣粩嘧兓模欢愂照咴诓煌臅r(shí)期法律效用不一樣，所以納稅人就有可能沒有及時(shí)掌握新的稅收法規(guī)而導(dǎo)致稅務(wù)法規(guī)濫用或錯(cuò)用，從而帶來稅收風(fēng)險(xiǎn)。

2.國家財(cái)政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于調(diào)整個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅政策的通知（財(cái)稅[2009]157號）規(guī)定：“自2010年1月1日起，個(gè)人將購買不足5年的非普通住房對外銷售的，全額征收營業(yè)稅，個(gè)人將購買超過5年（含5年）的非普通住房或者不足5年的普通住房對外銷售的，按照其銷售收入減去購買房屋的價(jià)款后的差額征收營業(yè)稅；個(gè)人將購買超過5年（含5年）的普通住房對外銷售的，免征營業(yè)稅。”2010年?duì)I業(yè)稅免征年限由此前的2年重新恢復(fù)到5年，這已是自2005年開征此項(xiàng)稅費(fèi)至今五年之內(nèi)的第四次調(diào)整。如一套總價(jià)現(xiàn)100萬元，當(dāng)初購買價(jià)80萬元，如果是普通住房，購買未滿2年的不受政策改變的影響，3-5年內(nèi)的住房將比此前多繳納13000元（綜合征收率:6.5%）,超過5年的不征收稅費(fèi)。如果是非普通住房，則未滿2年的按全額征收政策不變，3-5年內(nèi)由原本差額征收13000元增至65000元，增加了52000元的稅收，超過5年的按差額征收13000元。營業(yè)稅政策對于非普通住房的征收力度相當(dāng)大，尤其是政策改變后，3-5年非普通住房繳納稅收最多。

3.個(gè)人銷售住房，無論是普通住房還是非普通住房，都暫免征收印花稅和土地增值稅。這是一項(xiàng)稅收優(yōu)惠政策。但任何的稅收優(yōu)惠都會(huì)有一個(gè)時(shí)間范圍。目前對個(gè)人轉(zhuǎn)讓門面、車庫、商鋪等非住房印花稅按合同所載金額×0.05%；土地增值稅按30%-60%的四級超率累進(jìn)稅率計(jì)算繳納，對不能取得評估價(jià)格，又不能提供購房發(fā)票的，按銷售價(jià)格核定征收。

（二）稅務(wù)行政執(zhí)法導(dǎo)致的風(fēng)險(xiǎn)

1.隨著我國國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和國家財(cái)政支出的不斷增長，國家對稅收檢查和處罰的力度不斷加強(qiáng)。從國家稅務(wù)總局到地方各級稅務(wù)機(jī)關(guān)，都不斷出臺(tái)新的規(guī)范稅務(wù)檢查工作的文件和政策，這就意味著納稅人在規(guī)范納稅操作方面的工作必須相應(yīng)加強(qiáng)。

2.我國目前稅務(wù)行政執(zhí)法主體多元，主要包括財(cái)政、國稅、地稅等多個(gè)政府部門，各部門之間在稅務(wù)行政執(zhí)法上常常重疊，且稅務(wù)執(zhí)法部門擁有較大的自由裁量權(quán)，只要稅法未明確的行為，稅務(wù)機(jī)關(guān)就有權(quán)根據(jù)自身判斷認(rèn)定是否為應(yīng)納稅行為。個(gè)人在轉(zhuǎn)讓住房時(shí)，普通住房與非普通住房的界定；成交價(jià)格的核實(shí)；家庭唯一生活用房界定；住房購（銷）發(fā)票的有無；分稅種計(jì)征或者綜合征收率計(jì)征方式的選擇等等，都有可能與稅務(wù)執(zhí)法機(jī)關(guān)存在不一致，從而給納稅人造成稅收風(fēng)險(xiǎn)。

3.稅務(wù)行政執(zhí)法人員素質(zhì)參差不齊和其他因素影響，稅收政策執(zhí)行偏差的可能性是客觀存在的。

（三）可能出臺(tái)的新稅收政策導(dǎo)致的風(fēng)險(xiǎn)

1《.國務(wù)院辦公廳關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》（國辦發(fā)[2010]4號）第二條第4款指出：“繼續(xù)實(shí)施差別化的住房稅收政策。要嚴(yán)格執(zhí)行國家有關(guān)個(gè)人購買普通住房與非普通住房，首次購房與非首次購房的差別化稅收政策。對不符合規(guī)定條件的，一律不得給予相關(guān)稅收優(yōu)惠。同時(shí)，要加快研究完善住房稅收政策，引導(dǎo)居民樹立合理節(jié)約的住房消費(fèi)觀念。”

2.中共中央政治局委員、上海市委書記俞正聲在聽取上海市政協(xié)十一屆三次會(huì)議的大會(huì)發(fā)言后，談及自己所思慮的問題之一，就是住房問題。他說“：這個(gè)住房解決難點(diǎn)是在這里，不是說公共租賃房和解決經(jīng)濟(jì)適用房，這不是難點(diǎn)，難點(diǎn)是下決心，上海不歡迎投資性住房。我們是不是采取有效的經(jīng)濟(jì)政策來遏制。”

3.物業(yè)稅的身影忽近忽遠(yuǎn)，倏明倏暗。(1)著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家樊綱認(rèn)為“：物業(yè)稅是房價(jià)的穩(wěn)定器，能夠起到打擊投機(jī)的作用。”(2)北京市人大代表，SOHO中國董事長潘石屹表示：“如果要抑制房價(jià)，降低空置率，提高房屋使用效率，出臺(tái)物業(yè)稅是有效辦法之一。”(3)著名經(jīng)濟(jì)評論人葉檀斷言“：物業(yè)稅推出之時(shí)就是房地產(chǎn)暴跌之日。原因在于，物業(yè)稅使投資房地產(chǎn)成為高昂的風(fēng)險(xiǎn)投資———當(dāng)投資者等著收獲房地產(chǎn)紅利的時(shí)候，發(fā)現(xiàn)最大的一塊紅利被政府以物業(yè)稅的形式拿走。為了降低物業(yè)持有成本、盡快收回紅利，投資者唯一的辦法就是拋售物業(yè)，但他會(huì)發(fā)現(xiàn)所有的房地產(chǎn)投資者擁有同樣的想法，結(jié)果只有一個(gè)，投資者根本無法在市場上套現(xiàn)，能夠收回成本已經(jīng)是上上大吉。”盡快開征物業(yè)稅，不僅增加住房的保有成本，有助于活躍二手房市場，緩解新增住房市場的壓力，而且能夠改變住房購買者對未來的預(yù)期，抑制超前消費(fèi)，減緩房價(jià)上漲的勢頭。不僅如此，它還為地方政府提供新的稅收增長點(diǎn)，調(diào)動(dòng)地方政府的積極性，利于中央宏觀調(diào)控政策的貫徹落實(shí)。

三、個(gè)人投資性住房稅收風(fēng)險(xiǎn)的防范

（一）樹立稅收風(fēng)險(xiǎn)防范意識(shí)

1.全面了解，熟悉稅收法規(guī)政策，及時(shí)掌握稅收政策的變化，必要時(shí)加強(qiáng)與中介組織的合作。稅收問題先天具有的專業(yè)性、復(fù)雜性和實(shí)效性使得個(gè)人僅憑自己的力量往往很難應(yīng)付，非稅務(wù)專家個(gè)人往往不能全面地掌握業(yè)務(wù)涉及的稅收政策，又不方便直接與稅務(wù)執(zhí)法人員溝通，尋找一個(gè)專注于稅收政策研究與咨詢的中介組織就顯得十分必要。

2.依法誠信納稅，要按照《中華人民共和國稅收征收管理法》及其《實(shí)施細(xì)則》規(guī)定，按時(shí)申報(bào)，足額繳納稅款，以納稅健康之身進(jìn)行經(jīng)濟(jì)活動(dòng)。3.在簽定房屋轉(zhuǎn)讓合同時(shí)，要明確雙方的納稅義務(wù)，防止當(dāng)事人轉(zhuǎn)嫁稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，對合同條款要認(rèn)真推敲，防止發(fā)生涉稅歧義和誤解，盡量分散稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

（二）營造良好的稅收征納關(guān)系在現(xiàn)代市場經(jīng)濟(jì)條件下，稅收具有財(cái)政收入職能和經(jīng)濟(jì)調(diào)控職能。政府為了鼓勵(lì)納稅人按自己的意圖行事，已經(jīng)把實(shí)施稅收差別政策作為調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，擴(kuò)大就業(yè)機(jī)會(huì)，刺激國民經(jīng)濟(jì)增長的重要手段。制定不同類型的且具有相當(dāng)大的彈性空間的稅收政策，而且由于各地具體的稅收征管方式不同，稅務(wù)執(zhí)法機(jī)關(guān)擁有較大的自由裁量權(quán)。因此，納稅人要注重對稅務(wù)機(jī)關(guān)工作程序的了解，加強(qiáng)聯(lián)系和溝通，爭取在稅收法規(guī)政策的理解上與稅務(wù)機(jī)關(guān)取得一致。

（三）審慎投資只要有市場經(jīng)濟(jì)，就有房產(chǎn)投機(jī)，房產(chǎn)投機(jī)和炒股一樣，是合法的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)。但炒房和炒股不同的是，股票就是個(gè)數(shù)字，不是物品，人們炒股除了浪費(fèi)人力資源外，不會(huì)浪費(fèi)其他有形資源。房產(chǎn)則不同，如果社會(huì)上過多的人炒房，房屋的空置率就會(huì)提高，就會(huì)對土地資源、建材、能源等造成了極大的浪費(fèi)，降低了總體經(jīng)濟(jì)發(fā)展效率。房地產(chǎn)市場是市場，住房是商品，但它是特殊商品，它的市場是區(qū)域市場，不像黃金、股票跨國都可以交易。而且住房這個(gè)商品有特殊的功能，雖然也有投資、儲(chǔ)蓄的功能，但根本的功能是居住。