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1產投資決策過程中估價技術的運用

一是對待開發地塊進行市場分析，通過建筑設計規劃制定不同的方案，得到不同的建筑技術經濟指標；二是通過對不同的建筑技術經濟指標的各類物業進行房地產市場調查，預估未來可能的銷售價格；三是根據建筑施工成本的當前參考價、未來價格趨勢對工程成本做出預測；四是通過房地產開發環節的工程成本支付、銷售回籠等資金流出、流入計算資金缺口，參照各種不同的融資手段，計算融資缺口和利息；五是根據我國房地產開發環節和銷售環節的稅費計算房地產各項稅和管理費等；六是計算經濟評價指標，并對不同方案的經濟評價指標進行抉擇；七是選擇一個最好的經濟評價指標，然后決定以何價格投資該房地產項目。

2項目情況及投資定位分析

2.1項目概況

SQ項目位于杭州市城東新城天城單元，距武林廣場約5公里，東鄰備塘河，南面為艮山東路，西面及北面均為規劃道路。土地面積為21374平方米，容積率為2.8，計容建筑面積為59847平方米。

2.2SQ項目定位分析

根據我國當前房地產市場特征以及近階段房地產市場需求特征分析，可以預見未來我國住宅主要以首次置業及首次改善型為主，去豪宅化成為一種趨勢。各房企投資要把項目定位為剛性購房需求者，包括首次置業及部分第二次改善型需求。SQ項目周邊有多個可比在售樓盤，包括新中宇維薩、金色黎明及曙光之城等。通過市場比較法預測未來SQ項目銷售起價為23000元/平方米。根據類比項目，新中宇維薩年均去化500套，銷售面積5萬平方米；金色黎明年均去化1300套，年均銷售面積為13萬平方米；曙光之城年均去化1000套，銷售面積約為10萬平方米。綜合這三個類比項目，預計SQ項目年均去化面積為4萬-6萬平方米。

2.3SQ項目投資測算及開發周期安排

根據近年來杭州房地產開發的實際情況，結合我國房地產項目建設中成本的基本估算方法，將本項目中的各項成本費用歸納為七大類：土地成本、前期費用、建安工程成本、營銷費用、管理費用、資本化利息及房地產各項稅。通過投資測算，土地成本為85730萬元、工程成本為29538萬元、營銷費用為3712萬元、管理費為3712萬元、資本化利息及財務費用為7750萬元、房地產各項稅為11284萬元。由于項目體量一般，市場去化需要1-2年時間，因此考慮項目按照1期開工建設。根據項目“以銷定產”原則，綜合施工周期以及土地證獲取時間、設計時間節點等綜合考慮，2013年11月取得土地證，2014年1月開工建設，2014年8月預計可以具備銷售條件，2014年12月主體封頂并于2015年12月實現交付。

3基于估價技術的SQ項目經濟評價

3.1項目銷售價格及去化速度定位

根據SQ項目地理位置，綜合選擇新中宇維薩、金色黎明以及曙光之城作為類比案例：新中宇維薩2012年9月首次開盤以來，總共推盤8萬平方米，目前共銷售3.7萬平方米，成交均價20352元/平方米，總體去化率50%。年均去化5萬平方米左右。2013年，在售房源戶型面積為89平方米、138平方米、156平方米，均價在21000元/平方米。金色黎明自2012年4月開盤以來，合計推出2052套房源，1年來共銷售1773套房源，約20萬平方米，2013年價格為18000元/平方米。曙光之城自2012年3月開盤以來，合計推出1041套房源，半年來共銷售976套房源，銷售近9成房源。以高層住宅套均100平方米計算，半年銷售10萬平方米住宅，2013年銷售均價在22000元/平方米。當前SQ項目價格為21500元/平方米，通過估價技術中的趨勢法對SQ項目未來價格進行預測，預計SQ項目2014年價格為23000元/平方米，2015年價格為24000元/平方米。在去化速度上，通過比較法，可以判斷SQ項目未來年均去化面積大概在6萬平方米，預計2014年下半年銷售約3萬平方米，2015年將剩余房源售完。

3.2項目成本及支出計劃預測

對于SQ項目的各項成本，通過市場比較法及趨勢法，土地成本為77100萬元；工程成本為29773萬元（其中，前期工程費1764萬元，建安成本24174萬元，基礎設施費為3120萬元，配套設施費165萬元，不可預見費為649萬元）；營銷費為3725萬元；管理費用為3725萬元；財務費用為6150萬元；各項稅為11324萬元（其中，營業稅及附加為8344萬元，土增稅為2980萬元）。通過以往項目對比，SQ項目的現金流出情況如表1所示。

3.3項目資金平衡情況

項目2013年二季度，需要注冊資金2億元，三季度股東借款2.05億元，其中注冊資金不產生資本化利息，而股東借款需要項目公司支付資本化利息。2014年，項目股東上半年需要提供4.2億元借款，下半年項目可以通過房地產開發貸或者信托等方式融資4億元，并且項目可以是吸納銷售收入67223萬元的回款，下半年歸還股東的6.25億元借款；2015年項目可實現銷售回款81774萬元，具體見表2。

3.4項目投資評價指標

項目銷售總額為148996萬元，土地儲備為77100萬元，工程成本為29773萬元，營銷費用為3725萬元，管理費用為3725萬元，財務費用為6150萬元，房產各項稅為11324萬元，項目實現稅前利潤為17200萬元，所得稅為4300萬元，稅后凈利潤為12900萬元，項目銷售凈利率為8.66%，內部收益率為18.38%。

4小結

在房地產投資決策過程中，主要以假設開發法為投資決策前提，通過對SQ項目未來房價的預測、銷售去化能力的判斷以及成本的估算，在項目資金平衡的基礎上，對投資各項指標進行計算，進而得出項目銷售凈利率。本文以SQ項目為例，計算出該項目的銷售凈利率為8.66%，內部收益率為18.38%。

作者：趙曉環單位：天津國土資源和房屋職業學院