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要使開發項目獲得較好的投資經濟效益，在進行開發項目經濟效益評價以前，要認真做好以下幾個方面的工作。

1.認真做好凈地產，場調查：和需求預測工作，了解今后一定時期內房地產的有效需求

我們搞房地產開發，首先要了解今后一定時期，市場對各類房地產的有效需求。只有在有購買能力的需求的情況下，才能使開發的房地產能夠銷售、轉讓、出租出去，才能使開發企業獲得投資經濟效益。如果市場已經供大于求，則在開發后不是銷售、轉讓、出租不出去，將它空置，就是要降價處理，都會給開發企業帶來經濟損失。

2.認真選擇好房地產投資的類型

在房地產開發以前，除了預測房地產市場的有效需求外，還要選擇好房地產的類型。因為不同類型的房地產投資，在盈利水平和開發經營風險方面存在很大的差異。目前房地產投資的類型，主要有以下幾種。

2.1土地投資：

土地投資的目的是土地增值，而其增值往往又是由土地開發后使用價值預期或實際的改變造成的。例如，市郊耕地變為城市土地，市區舊房拆遷后土地變為商業用地等，都會使土地增值。不過土地投資也會遇到風險，當土地不能按預期用途或.按時開發時，不但不會增值，而且要承擔土地投資利息和城鎮土地使用稅的損失。因此，要進行土地投資，必須針對土地的預期用地，選擇好時機。一般來說，如能對土地改變的用途進行及時開發，大都能獲得較大的土地增值收益。

2.2商業用房

商業用房的價格高于其他用房。它的價格除了取決于房屋所處地理區位外，還要看所在城市居民購買力和流動人口數量等因素。一般來說，當城市國民生產總值增長較快、城市常住和流動人口增加時，商業營業齊會相應增加，商業用房的價格也會隨著其需求量的增加而上升。但當商業用房增長速度超過商業營業額的增長速度，或在經濟不景氣時，就會引起商業用房的空置，給開發企業或投資者帶來損失。因為商業用房的變現能力不如一般住房，因而投資開發商業用房所遇到的風險要大于投資開發一般住房，特別是一些高檔商業大廈。

2.3辦公樓

隨著社會主義市場經濟的發展，新組建的企業單位越來越多。不少企業單位如銀行、保險公司、投資信托公司、各種咨詢公司、律師事務所、會計師事務所等，都需要大面積、高標準的辦公樓。辦公樓的售價與租金，與它所處地段的社會、經濟、文化發展水平密切相關，有利的地理區位，方便的交通條件呼通信條件等，都可提高它的售價和租金。大型的現代化辦公樓，必須考慮租賃需求。其收益率受定期租金和房產升值的影響。在投資開發辦公耬時，必須事前預測所在城市今后若干年內的有效需求量，如辦公樓的增長超過有效需求量的增長，也會引起空置，給開發企業或投資者造成損失。因為辦公樓與商業用房一樣，它的變現能力較差，我們不能只看到辦公樓投資高收益的一面，而忽視租賃或出售不出去的風險的一面。辦公樓的建筑、裝飾標準，還必須與當地經濟發展程度和企業單位購、租能力相適應，在中小城市，其標準不能過高。

2.4居住用房

居住用房可分為保障性及普通住房和其他商品住房兩類。保障性及普通住房是供城鎮中低水平收入居民住的房屋。它的建筑標準較低，能享受政府的有關優惠政策。因此它的開發成本較低，但其售價和租金要由政府規定，投資回報不高。由于一般能及時出售或出租出去，其投資開發風險也小，特別在房產市場不景氣時，保障性住房的投資開發應作為首選的對象。其他商品住房包括公寓、別墅等。它是供收入較高的城市居民購買和租用的房屋，其售價和租金均按商品價格計算，不享受政府各種優惠政策，如地基都要批租，加上它的建筑、裝飾標準較高，因而它的開發成本和售價、租金也較高。在經濟高速發展和居民收人增長較快的城市，對商品住房的需求量會不斷增加，在這種景氣房產市場中，投資開發商品住房能獲得較高的投資回報，但必須有良好的居住環境，方便的交通、通信條件，完善的配套設施和物業管理，在小區或周邊地區還要有高質量的中小學和文化設施；否則，也不易銷售和出租出去。因而它的投資開發風險較大，特別是在房產市場不景氣時。開發企業除了投資開發土地、商業用房、辦公樓、居住用房外，還可投資開發倉庫、通用廠房、旅館等旅游設施。對倉庫的投資開發，主要取決于工商企業有無倉儲的需要，有無方便的交通條件，及時集散倉儲物資。對通用廠房的投資開發，主要取決于能否招商引資使其落戶，并能解決水、電、煤氣、交通、通信等。對旅館等旅游設施的投資開發，主要取決于能否使旅館保持較高的客房率，能否使旅游設施保持較高的利用率。前者，要看今后一定時期旅游等流動人口進入本市的人數和在本市停留的時間；后者，要看本市居民和旅游等流動人口對娛樂設施消費支出的財力。特別是一些高級賓館和大型娛樂設施其投資額很大，如果不能保持一定的客房率和利用率，投資開發的風險很大。

3.選擇好開發項目的基地

開發企業在進行房地產開發時，不論是土地開發，還是房屋開發，都要選擇好基地。因為房地產具有位置固定性的特點，必須把它的基礎扎根在土地上。在選擇開發基地時，一方面要符合城市規劃的要求；另一方面要考慮投資開發不同類型房地產的地理區位和環境等的客觀要求。一般來說，選擇區位、環境較好的開發基地，在開發后的房地產價格和租金較高，但它的批租地價也高。因此，必須權衡利弊得失，優選能使開發項目獲得較好經濟效益的基地。根據房地產市場的有效需求，選擇好投資開發的房地產類型和開發基地后，就可根據開發項目的要求，列出各種各樣投資開發方案。

當然，在提出各種投資開發方案時，都要考慮城市規劃要求和購房者的需求，最大限度地提高項目投資經濟效益。在各種投資開發方案列出以后，就要根據方案的要求和特點，進行深入調查研究，收集計算各個方案進行比較時所需的各種技術經濟指標。其中，要著重收集計算各個方案在開發過程中所需投資支出、開發完成后的銷售、轉讓、出租收入，出租房屋的經營成本、利潤、稅金等主要經濟指標。對于投資支出，既要計算總投資，又要計算分年投資支出。在收集計算出各個方案的各項技術經濟指標以后，就可按照投資經濟效益分析方法，計算出各個方案的投資經濟效益，并對各個方案進行綜合評價。