導(dǎo)語：個人住房抵押貸款市場業(yè)務(wù)分析論文一文來源于網(wǎng)友上傳，不代表本站觀點，若需要原創(chuàng)文章可咨詢客服老師，歡迎參考。

內(nèi)容摘要:筆者認(rèn)為我國個人住房抵押貸款(簡稱“個貸”)市場在業(yè)務(wù)規(guī)?？焖侔l(fā)展的同時,應(yīng)適時適度向業(yè)務(wù)細分和產(chǎn)品多樣化等方向拓展。本文以美國個貸市場為例,歸納了個貸市場可細分的業(yè)務(wù)種類和豐富多樣的個貸產(chǎn)品。結(jié)合我國市場特征,提出了多樣化個貸市場參與機構(gòu)、合理化個貸產(chǎn)品結(jié)構(gòu)、謹(jǐn)慎創(chuàng)新個貸產(chǎn)品和向資本市場融資的建議。

關(guān)鍵詞:個人住房抵押貸款業(yè)務(wù)細分產(chǎn)品結(jié)構(gòu)

鑒于對住宅市場穩(wěn)步發(fā)展的預(yù)期,我國個貸市場的發(fā)展空間巨大。這種發(fā)展空間不僅表現(xiàn)在市場規(guī)模上,更反映在業(yè)務(wù)種類和產(chǎn)品結(jié)構(gòu)的開拓。本文以個貸市場發(fā)展較成熟的美國為例,歸納個貸市場的業(yè)務(wù)細分和產(chǎn)品結(jié)構(gòu),分析形成專業(yè)化分工和多元化產(chǎn)品的意義,結(jié)合我國個貸市場現(xiàn)階段特征,提出一些建議。

美國個貸市場業(yè)務(wù)細分

按業(yè)務(wù)種類劃分

零售業(yè)務(wù)(retailoperation)個人住房抵押貸款零售業(yè)務(wù)通常由個貸機構(gòu)一線業(yè)務(wù)員發(fā)起?？蛻魜碓粗饕ㄟ^兩種渠道,其一是房地產(chǎn)開發(fā)商或中介機構(gòu)提供的潛在客戶,其二是自身的儲蓄或其它貸款業(yè)務(wù)客戶。只有很少部分現(xiàn)實客戶來自于柜臺尋訪和電話促銷。由于個貸零售業(yè)務(wù)由貸款機構(gòu)一線業(yè)務(wù)員親自發(fā)起,因此相比于批發(fā)業(yè)務(wù),能更好控制客戶和抵押住宅質(zhì)量,有助于降低個貸風(fēng)險。但為此付出的代價是分支機構(gòu)和一線業(yè)務(wù)員數(shù)量的增加,業(yè)務(wù)運作成本上升,尤其是固定成本。國外有研究表明,個貸業(yè)務(wù)的規(guī)模經(jīng)濟效應(yīng)不明顯,相反較高的固定成本投入會增加其市場退出成本。小規(guī)模地區(qū)性個貸金融機構(gòu)在零售業(yè)務(wù)領(lǐng)域更占優(yōu)勢。

批發(fā)業(yè)務(wù)(wholesaleoperation)與零售業(yè)務(wù)不同,批發(fā)業(yè)務(wù)是指個貸機構(gòu)直接從發(fā)起人手中購買打包后的個貸產(chǎn)品。由于其不參與個貸發(fā)起,因此能夠減少分支機構(gòu)、業(yè)務(wù)人員等投入,退出個貸市場的成本相對較低。在美國個貸市場中,商業(yè)銀行超過5成的個貸資產(chǎn)來自于批發(fā)業(yè)務(wù),但由此帶來的主要問題是,較難判斷和控制個貸質(zhì)量,包括借款人信用和抵押物狀況,且個貸產(chǎn)品購入成本勢必會大于賣方的發(fā)起成本。

聯(lián)系人業(yè)務(wù)(correspondentoperation)聯(lián)系人業(yè)務(wù)和零售、批發(fā)業(yè)務(wù)的主要區(qū)別體現(xiàn)在服務(wù)性收益的實現(xiàn)時間。無論是自己發(fā)起還是外購打包個貸,聯(lián)系人業(yè)務(wù)都會隨即出售個貸服務(wù)權(quán),提前實現(xiàn)服務(wù)性收益。這可能是因為其沒有個貸服務(wù)能力,但更多的情況是,其希望通過日后還款現(xiàn)金流的折現(xiàn),盡早回收資金,實現(xiàn)收益,規(guī)避風(fēng)險。

按業(yè)務(wù)環(huán)節(jié)劃分

個貸發(fā)起(origination)個貸發(fā)起環(huán)節(jié)始于貸款人與潛在借款人的首次接觸,止于個貸合同簽署。具體工作包括:市場營銷(marketing),個貸申請人信用評估,抵押住宅評估,個貸擔(dān)保事宜處理、個貸審批,合同文件整理和合同簽署等。其中,抵押物評估和個貸擔(dān)保多由外部專業(yè)機構(gòu)承擔(dān)。通常情況下,個貸發(fā)起環(huán)節(jié)的收益約為總貸款額的0.3%～0.4%(不包括個貸保費)。美國個貸市場,參與個貸發(fā)起環(huán)節(jié)的機構(gòu)主要包括儲貸機構(gòu)(Savings&Loans)、個貸銀行(Mortgagebank)、個貸經(jīng)紀(jì)人(Mortgagebroker)和商業(yè)銀行。其中,個貸經(jīng)紀(jì)人在該環(huán)節(jié)扮演的是中間人角色,為個貸發(fā)起人尋找潛在借款人。有數(shù)據(jù)表明,2002年美國50%的新發(fā)起個貸都有個貸經(jīng)紀(jì)人參與,該比例在個貸批發(fā)業(yè)務(wù)領(lǐng)域更高。

個貸服務(wù)(servicing)個貸服務(wù)是繼個貸發(fā)起后的第二個環(huán)節(jié),主要處理還款過程中的一系列服務(wù)性項目,包括還款收繳和歸結(jié)、現(xiàn)金流管理、還款時間表更新和調(diào)整,還款延期通知和違約清算等。此環(huán)節(jié)產(chǎn)生的個貸服務(wù)性收益約為總貸款額的1%。在美國,涉足個貸服務(wù)的機構(gòu)主要有個貸銀行、儲貸機構(gòu)和商業(yè)銀行。2002年個貸銀行在美國個貸服務(wù)環(huán)節(jié)的市場份額最大,超過40%。

個貸擔(dān)保(insurance)個貸擔(dān)保業(yè)務(wù)主要針對兩方面風(fēng)險。一方面是抵押物風(fēng)險,包括抵押物質(zhì)量風(fēng)險和抵押物產(chǎn)權(quán)風(fēng)險,二方面是借款人風(fēng)險。論文僅涉及借款人風(fēng)險擔(dān)保。借款人風(fēng)險擔(dān)保對象主要包括中低收入借款人和高貸款價值比借款人,前者通常由具備政府背景的擔(dān)保機構(gòu)提供特殊擔(dān)保,提高這部分人群的住房信貸消費能力。如美國個貸市場中的聯(lián)邦房屋管理局(FederalHousingAdministration,FHA)、退伍軍人管理局(VeteransAdministration,VA)和農(nóng)村住房服務(wù)局(RuralHousingService,RHS)。后者主要由私營保險機構(gòu)承擔(dān),如美國個貸市場要求貸款價值比超過8成的借款人對超額部分購買私營抵押貸款保險(PrivateMortgageInsurance,PMI)。由于常規(guī)型個貸通常不要求借款人額外擔(dān)保,只需住宅抵押,而超額型個貸的擔(dān)保機構(gòu)多為私營抵押貸款保險公司,從2002年美國個貸市場不同擔(dān)保類型的個貸比例可以推算出,FHA在美國個貸擔(dān)保市場的份額最大,超過50%,私營抵押貸款保險公司次之,約為30%。

個貸風(fēng)險管理(riskmanagement)按業(yè)務(wù)環(huán)節(jié)將個貸業(yè)務(wù)細分的一個重要目的是,提高各個環(huán)節(jié)的專業(yè)化水平,通過一環(huán)環(huán)的牽制降低和分散風(fēng)險。比如個貸發(fā)起機構(gòu)必須保證借款人申請材料的真實性,個貸服務(wù)機構(gòu)承擔(dān)服務(wù)過程中的操作風(fēng)險,個貸擔(dān)保機構(gòu)承擔(dān)抵押物和借款人的可投保風(fēng)險。真正的個貸風(fēng)險管理環(huán)節(jié)主要針對個貸業(yè)務(wù)的流動性風(fēng)險、利率風(fēng)險以及無法通過擔(dān)保機構(gòu)完全規(guī)避的借款人和抵押物風(fēng)險等。管理途徑除了風(fēng)險留存,組合個貸資產(chǎn)避險外,還可借助個貸證券化渠道,尤其是在個貸二級市場發(fā)達的國家。在美國,個貸風(fēng)險管理環(huán)節(jié)的參與機構(gòu)包括聯(lián)邦國家抵押協(xié)會(FNMA)、政府國民抵押協(xié)會(GNMA)、聯(lián)邦住房貸款抵押公司(FHLMC)、投資銀行以及有風(fēng)險管理能力的個貸銀行、儲貸機構(gòu)和商業(yè)銀行。個貸證券化主要借助前三大機構(gòu),聯(lián)邦國家抵押協(xié)會和政府國民抵押協(xié)會針對得到FHA和VA擔(dān)保的個貸資產(chǎn)實施證券化;而聯(lián)邦住房貸款抵押公司的業(yè)務(wù)主要面向未保險以及由私營保險公司承保的個貸資產(chǎn)。2002年美國個貸余額73%以證券化形式存在,其中FNMA和FHLMC管理著的個貸資產(chǎn)有64%實施證券化,GNMA管理著的個貸資產(chǎn)全部實施證券化。

個貸投資(investment)個貸投資即投資人通過資金投入,獲得債權(quán)性收益。個貸投資渠道有兩種,其一是預(yù)先投資(Up-frontinvestment)。資金來源主要是儲蓄存款、合同存款(Contractsaving)、母公司以借貸形式提供的資金和發(fā)行債券融資等。其二是投資個貸支持證券。資金來源擴展到整個資本市場。圖1和圖2給出了典型發(fā)達國家和發(fā)展中國家個貸資金來源及其比例。從中可以看到,相比于發(fā)達國家,發(fā)展中國家個貸資金來源較單一,主要依靠儲蓄存款和政府財政支持。

美國個貸市場產(chǎn)品結(jié)構(gòu)

按貸款利率劃分

美國個貸市場最早出現(xiàn)的個貸利率形式為固定利率。固定利率抵押貸款的利率風(fēng)險主要由貸款人承擔(dān)。當(dāng)市場利率上升時,貸款人會面臨融資成本增加、投資收益相對減少等問題;當(dāng)市場利率下降時,貸款人又可能面臨提前還款風(fēng)險。上世紀(jì)80年代之前,固定利率抵押貸款在美國個貸市場占據(jù)主導(dǎo)地位,然而隨著80年代市場利率大幅上升,其所隱含的利率風(fēng)險凸現(xiàn),造成貸款人出現(xiàn)流動資金不足、資產(chǎn)與負(fù)債期限結(jié)構(gòu)不匹配等問題。由此,貸款人開始有意識地開發(fā)浮動利率個貸產(chǎn)品。由于浮動利率抵押貸款的利率風(fēng)險主要由借款人承擔(dān),因此相比于固定利率抵押貸款,浮動利率抵押貸款的初始利息率較低。一般情況下,下降100到300個百分點。初始利率下調(diào)幅度與浮動利率調(diào)整幅度限制正相關(guān),與調(diào)整間隔負(fù)相關(guān)。在美國個貸市場,浮動利率調(diào)整幅度限制主要表現(xiàn)在每期調(diào)整幅度限制(adjustmentratecaps)和整個還款期限內(nèi)的調(diào)整幅度限制(life-of-loanratecaps),而調(diào)整間隔則從半年到5年不等,典型的利率調(diào)整間隔為6個月、1年、3年或5年。多數(shù)個貸產(chǎn)品還會提供一段時期內(nèi)的固定利率政策,被稱之為混合浮動利率抵押貸款(HybridARM),比如“5/1ARM”表示個貸還款期的前5年執(zhí)行固定初始利率,之后每年調(diào)整一次利率。浮動利率的調(diào)整通常依據(jù)一系列表征通貨膨脹水平或貸款人融資成本的指標(biāo),如一年期國債利率、融資成本指數(shù)(CostofFundsIndex,COFI)等。此外,美國個貸市場還有一種非主流的貸款產(chǎn)品,被稱之為價格水平調(diào)整抵押貸款(PriceLevelAdjustedMortgage,PLAM)。其以實際利率,而非名義利率作為個貸利率,通過調(diào)整個貸余額來補償通貨膨脹造成的貸款人放貸損失。

按承保標(biāo)準(zhǔn)劃分

個貸產(chǎn)品承保標(biāo)準(zhǔn)大致可以分成三種,其一是所購住房抵押加政府背景的機構(gòu)擔(dān)保,其二是所購住房抵押加私營擔(dān)保機構(gòu)擔(dān)保,其三是僅以所購住房抵押擔(dān)保。第一種個貸產(chǎn)品主要用于支持中低收入家庭購買住房,通過政府背景機構(gòu)的擔(dān)保提高這部分人群的信用等級,增加貸款人對其提供的授信額度。典型的有美國聯(lián)邦房屋管理局(FHA)和退伍軍人管理局(VA)提供擔(dān)保的各類個貸產(chǎn)品。其中FHA提供擔(dān)保的低息個貸產(chǎn)品超過50種,分別面向不同的消費者或住宅類型,保費由借款人支付,而VA提供擔(dān)保的個貸產(chǎn)品只面向曾經(jīng)在戰(zhàn)爭部隊中服役的退伍軍人,且所購住房不能為新房,保費由聯(lián)邦政府支付。第二種個貸產(chǎn)品主要是貸款價值比超過8成的各類貸款。典型的有美國個貸市場中由私營抵押貸款保險公司(PMI)承保的超額型個貸(JumboLoan)。第三種個貸產(chǎn)品即為貸款價值比不超過8成的常規(guī)型個貸(ConventionalLoan)。這三種個貸產(chǎn)品的市場比例見圖2。

按還款方式劃分

盡管個貸產(chǎn)品的還款方式可以多種多樣,比如等額還款、等本金還款、遞增還款、遞減還款、期末一次性還款等,但是從差異化和實用性上看,主要包括三種主流的面向不同借款人的還款方式:等額還款、遞增還款和一次性還款。其中等額還款方式最為普遍,其還款間隔可以是1年,也可以是半年或兩周等。遞增還款方式考慮了借款人收入遞增的普遍規(guī)律,多面向積蓄不足的年輕人。盡管遞增還款方式有效提高了借款人還款能力,但是其存在較大的違約風(fēng)險和利率風(fēng)險。一次性還款主要適用于短期的個貸產(chǎn)品。不同的還款方式直接影響著個貸的實際利率,影響著貸款人的風(fēng)險和收益。

特殊類型的個貸產(chǎn)品

這里僅列舉幾種比較有特色的個貸產(chǎn)品。它們是增值分享抵押貸款(SharedAppreciationMortgage,SAM)、逆向年金抵押貸款(ReverseAnnuityMortgage)和附加擔(dān)保帳戶抵押貸款(Pledged-AccountMortgage)。增值分享抵押貸款首次在美國個貸市場推出是在1980年。其設(shè)計理念與價格水平調(diào)整抵押貸款比較相似,同樣是初始利率較低,接近實際利率,對于通貨膨脹因素造成的放貸損失,通過分享通貨膨脹環(huán)境下抵押住宅的增值收益來補償。除貸款人需要承受較大的違約風(fēng)險和利率風(fēng)險外,借款人對增值分享抵押貸款的接受度也有限。這主要源于對住宅增值收益的評定困難。如果以出售價格為準(zhǔn),那么由于借款人后期裝修、裝飾的投入帶來的物業(yè)增值收益就難以衡量;如果以評估價值為準(zhǔn),則評估師人為因素的影響較大,且無從驗證尚未實現(xiàn)的評估價值的準(zhǔn)確性。逆向年金抵押貸款1979年首次在美國個貸市場推出。其與傳統(tǒng)的個貸產(chǎn)品不同,是由貸款人按月放貸給借款人,借款人在期末一次性還款,還款形式可以是放棄抵押物。附加擔(dān)保帳戶抵押貸款的主要特征有兩個。其一是能夠?qū)崿F(xiàn)遞增還款的效果,其二是借款人需要事先在貸款人處建立一個儲蓄帳戶,存入一定額度以上的存款。該儲蓄帳戶即為附加擔(dān)保帳戶。借款人可以利用該帳戶的利息和本金還款,且享受到的存款利率高于一般的儲蓄存款。貸款人借此可以吸引更多資金,且能夠降低提前還款風(fēng)險。

對我國個貸市場業(yè)務(wù)細分與產(chǎn)品結(jié)構(gòu)的啟示

多樣化個貸市場參與機構(gòu)

現(xiàn)階段,我國個貸市場各類業(yè)務(wù)多集中在商業(yè)銀行手中,一定程度上造成業(yè)務(wù)運作效率和利潤空間無法充分發(fā)揮和挖掘,風(fēng)險過于集中。參考美國個貸市場,分布在個貸業(yè)務(wù)鏈上的各類機構(gòu)(圖3)協(xié)同工作不僅有利于個貸業(yè)務(wù)風(fēng)險的分散,而且使得各細分業(yè)務(wù)縱向和橫向的延伸與拓展變得簡單,增強了個貸市場的靈活性和適應(yīng)性。我國個貸市場的發(fā)展方向也應(yīng)該是細分個貸業(yè)務(wù),引入更多專業(yè)化、差異化機構(gòu)參與其中。作為個貸市場傳統(tǒng)貸款人的商業(yè)銀行可著重于個貸批發(fā)業(yè)務(wù),多面向風(fēng)險較低的借款人和抵押住宅類型放貸,選擇性的參與高風(fēng)險個貸品種的服務(wù)環(huán)節(jié)。

合理化個貸產(chǎn)品結(jié)構(gòu)

我國個貸市場產(chǎn)品相對單一。盡管不斷有新的產(chǎn)品推出,但是面對的借款人群和住宅類型并未有顯著的差異。加之商業(yè)銀行的個貸政策從規(guī)模擴張向謹(jǐn)慎放貸、提高個貸質(zhì)量轉(zhuǎn)變使得很多潛在借款人無法從個貸市場獲得貸款支持。這類借款人可能是收入不高、信用等級偏低的中低收入人群,可能是儲蓄存款不足的年輕人群,也可能是所購住房價格波動性較大的人群。個貸市場產(chǎn)品結(jié)構(gòu)的不完善,還直接影響到住宅市場的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)。改善的途徑可以是通過政府擔(dān)保、貼息貸款或開辟投資渠道讓資本市場的投資人進入來完善個貸市場產(chǎn)品結(jié)構(gòu),而非簡單依靠商業(yè)銀行創(chuàng)新個貸產(chǎn)品,因為這類個貸產(chǎn)品可能與商業(yè)銀行的業(yè)務(wù)定位和風(fēng)險偏好不符。

謹(jǐn)慎創(chuàng)新個貸產(chǎn)品

在住宅價格持續(xù)上升的市場中,貸款人可能由于過分樂觀,過分信賴抵押住宅價值,而推出多類個貸產(chǎn)品,放低借款門檻,以此拓展業(yè)務(wù),擴大市場份額,卻忽略了個貸產(chǎn)品還款期限較長的特征。在漫長的還款期內(nèi),抵押住宅價值的變化并不能用現(xiàn)狀來判斷。相反在價格處于高位的住宅市場中,抵押物價格下跌的可能性加大,引致違約的概率更高。由此,在住宅市場價格上升或下降的不同階段,貸款人應(yīng)該從長遠角度考慮,理性的、謹(jǐn)慎的拓展個貸產(chǎn)品和個貸業(yè)務(wù)。

向更有效的資本市場融通資金

個貸市場需要資本市場資金的注入,這不僅僅因為資本市場的融資空間更大,投資人對風(fēng)險和收益的偏好更具多樣性,有助于豐富個貸產(chǎn)品,還緣于其能夠提高個貸市場的資金運作效率。因為相比于以吸納存款作為資金來源的貸款人,資本市場中的投資人對個貸市場風(fēng)險和收益的把握更理性,他們的投資決策更能折射出個貸市場的真實狀況。這不僅能為其它貸款人提供放貸決策的依據(jù),而且還能提高個貸市場信息的透明度和準(zhǔn)確性。