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內(nèi)容摘要：目前我國(guó)房地產(chǎn)稅制弊端日益明顯，改革現(xiàn)行房地產(chǎn)稅制，開征物業(yè)稅是我國(guó)未來稅制改革的一項(xiàng)重要內(nèi)容。物業(yè)稅改革的三個(gè)主要目標(biāo)是：提高土地資源利用效率、促進(jìn)社會(huì)收入分配公平和穩(wěn)定地方財(cái)政收入。我國(guó)應(yīng)逐步將物業(yè)稅培養(yǎng)成為地方政府的主體稅種，積極發(fā)揮物業(yè)稅作為主體稅種的作用。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)稅制改革物業(yè)稅地方財(cái)政

我國(guó)房地產(chǎn)稅收現(xiàn)狀及存在問題

（一）房地產(chǎn)稅收現(xiàn)狀

我國(guó)地方財(cái)政收入狀況。目前，我國(guó)地方財(cái)政呈現(xiàn)出明顯的收入不足的狀況。自1994年分稅制改革之后，地方財(cái)政日趨困難，地方分享的稅收總量占總財(cái)政稅收的比重呈不斷下降的趨勢(shì)；同時(shí)，由于地方政府發(fā)展政治、經(jīng)濟(jì)、文化的步伐也不斷加大，地方財(cái)政支出比重不斷上升，這使得地方財(cái)政收支缺口逐年加大，1998年財(cái)政缺口為2688.63億元,到了2005年已經(jīng)增長(zhǎng)為10053.55億元。據(jù)統(tǒng)計(jì)，全國(guó)2800多個(gè)縣（市）級(jí)政府1/3以上是赤字。

從全國(guó)地方財(cái)政的角度來看房地產(chǎn)稅的地位。我國(guó)現(xiàn)行的房地產(chǎn)稅收主要有以下稅種：房產(chǎn)稅、契稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、耕地占用稅、土地增值稅等。盡管這些稅種在資源配置、組織財(cái)政收入、調(diào)節(jié)經(jīng)濟(jì)發(fā)展等方面發(fā)揮了一定的作用，但其收入規(guī)模較小，據(jù)統(tǒng)計(jì)，2005年房地產(chǎn)稅收在地方財(cái)政收入中的比重為歷年最高，卻僅為10.53%。而發(fā)達(dá)國(guó)家，如美國(guó)，其房地產(chǎn)稅收一般要占到地方財(cái)政收入的85%-90%。相比之下，我國(guó)房地產(chǎn)稅占地方財(cái)政收入的比重明顯偏低，無法形成地方稅的主要稅源。

從各級(jí)地方財(cái)政的角度看房地產(chǎn)稅的地位。目前，房地產(chǎn)稅收在我國(guó)的各級(jí)財(cái)政收入中的比重均較小，雖然在省、市、縣、鄉(xiāng)鎮(zhèn)四級(jí)財(cái)政中所占比例有所不同，但無論從哪一級(jí)來看，房地產(chǎn)稅收都屬于小稅種。以河南省2003年的數(shù)據(jù)為例，在地方政府四級(jí)財(cái)政中，省、縣、鄉(xiāng)鎮(zhèn)的房地產(chǎn)稅收比重分別為4%、4.45%、2.16%均低于全省水平5.78%，而最高的市級(jí)也不過是10.37%，仍舊屬于小稅種。

結(jié)合歷年數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，市級(jí)財(cái)政收入中房地產(chǎn)稅收的比重有升高的趨勢(shì)，而省級(jí)則呈下降的趨勢(shì)，縣、鄉(xiāng)鎮(zhèn)兩級(jí)財(cái)政變化不大，呈現(xiàn)平穩(wěn)態(tài)勢(shì)。同時(shí)，觀察其他省份的數(shù)據(jù)也可以看到類似的規(guī)律。總體說來，房地產(chǎn)稅收在地方各級(jí)財(cái)政中所占比例均偏低，屬于小稅種。

（二）房地產(chǎn)稅制存在的突出問題

首先，房地產(chǎn)稅收在地方財(cái)政收入中所占比重過小，而從各國(guó)稅收實(shí)踐來看，凡是實(shí)行分稅制財(cái)政體制的國(guó)家，房地產(chǎn)稅收基本上是地方財(cái)政的主要稅種；其次，稅制結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)不合理。房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)的稅負(fù)過輕而流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)稅負(fù)過重。這種“輕保有”的局面一方面導(dǎo)致了土地利用的低效率，使得土地作為資產(chǎn)的要素作用無法得到發(fā)揮，土地閑置與浪費(fèi)現(xiàn)象日益嚴(yán)重；另外，稅費(fèi)種類繁多，租、稅、費(fèi)體系混亂。以稅代租、以費(fèi)代稅、以費(fèi)擠稅的現(xiàn)象十分普遍，大大限制了稅收的宏觀調(diào)控能力；最后，從稅負(fù)的分擔(dān)上來看，明顯表現(xiàn)為內(nèi)資偏重、外資偏輕，這違背了稅制統(tǒng)一、稅負(fù)平等的基本原則，更不利于內(nèi)資企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)。

我國(guó)物業(yè)稅改革思路

（一）物業(yè)稅改革的模式

目前，針對(duì)物業(yè)稅的改革，學(xué)者們基本達(dá)成共識(shí)，就是將目前對(duì)經(jīng)營(yíng)性用房和用地征收的城鎮(zhèn)土地使用稅、耕地占用稅、房產(chǎn)稅、城市房地產(chǎn)稅以及土地增值稅進(jìn)行合并，開征統(tǒng)一的物業(yè)稅，物業(yè)稅稅收歸地方財(cái)政所有。

目前開征物業(yè)稅的國(guó)家，實(shí)行的稅率一般有兩種：比例稅率和累進(jìn)稅率。實(shí)行比例稅率計(jì)征方便，但不利于發(fā)揮貧富調(diào)節(jié)作用；而累進(jìn)稅率則正好相反。由于目前我國(guó)財(cái)產(chǎn)稅征收范圍很小，只有房產(chǎn)稅，因此，筆者建議現(xiàn)階段應(yīng)該選擇比例稅率。確定物業(yè)稅稅率既要考慮區(qū)域間房地產(chǎn)價(jià)值水平上的差異，又要考慮納稅人的實(shí)際承受能力。國(guó)外物業(yè)稅稅率的確定主要是依據(jù)地方的支出規(guī)模、非財(cái)產(chǎn)稅收入額以及可征稅的財(cái)產(chǎn)的估價(jià)。筆者建議物業(yè)稅稅率為1%-2%，地方政府根據(jù)實(shí)際情況在一定范圍內(nèi)進(jìn)行調(diào)整。

稅基的計(jì)量。物業(yè)稅的稅基是物業(yè)稅征收時(shí)的房地產(chǎn)價(jià)，房地產(chǎn)稅值會(huì)隨著不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值的升高而提高。但為了便于征管、降低征稅成本，我們以房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)值為計(jì)稅依據(jù)，以評(píng)估價(jià)值的80%為稅基，房地產(chǎn)課稅價(jià)值每五年評(píng)估一次。

物業(yè)稅的減免政策。建議物業(yè)稅的減免范圍僅包括以下五項(xiàng)：非營(yíng)利性機(jī)構(gòu)自用的房屋與土地，如學(xué)校、醫(yī)院、圖書館等；合法的宗教團(tuán)體的自用房屋與土地；由國(guó)家財(cái)政部門撥付事業(yè)經(jīng)費(fèi)的科研學(xué)術(shù)機(jī)構(gòu)直接用于學(xué)術(shù)研究的房屋與土地；對(duì)自用住宅可減免一定金額的房屋稅與土地稅；經(jīng)財(cái)政部批準(zhǔn)免稅的其他房屋與土地

（二）物業(yè)稅改革的效應(yīng)分析

物業(yè)稅改革能增強(qiáng)地方政府的財(cái)政收入。把物業(yè)稅確定為地方主體稅種，按照占地方財(cái)政收入10%的比例去推算，假定微觀稅負(fù)不變，則物業(yè)稅的征收面要擴(kuò)大1倍多。由于目前房地產(chǎn)保有階段稅收征收面仍比較窄，且是按原值征稅，如拓寬稅基、擴(kuò)大計(jì)稅標(biāo)準(zhǔn)，這一比例是可以做到的，因此，物業(yè)稅開征后，基本上可以滿足成為主體稅種的要求。

政府采取物業(yè)稅后，為保證長(zhǎng)期、穩(wěn)定的物業(yè)稅收入，必然將基礎(chǔ)建設(shè)投資進(jìn)行長(zhǎng)期規(guī)劃，并注意保持對(duì)居民物業(yè)的保護(hù)，以便保證投資者或者業(yè)主在當(dāng)?shù)氐拈L(zhǎng)期居留,這樣將對(duì)我國(guó)地方經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展起推動(dòng)作用。

開征物業(yè)稅可以起到對(duì)土地集約利用和合理配置的作用。開征物業(yè)稅可以抑制土地的炒賣，即使開發(fā)商土地閑置，也必須每年按評(píng)估的財(cái)產(chǎn)價(jià)值繳納物業(yè)稅，這樣就加大了囤積土地的成本；可以推動(dòng)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，使城市土地向真正產(chǎn)生效用的使用者手中轉(zhuǎn)移。根據(jù)房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格征稅，提升在城市中心區(qū)的生活或辦公成本，將會(huì)正確引導(dǎo)消費(fèi)者對(duì)城市物業(yè)的選擇，實(shí)現(xiàn)物業(yè)的正常流動(dòng)，從而推動(dòng)城市空間布局和經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的不斷調(diào)整。

開征物業(yè)稅可以起到調(diào)節(jié)貧富差距的作用。物業(yè)稅以房地產(chǎn)所有者或使用者為納稅人，以房地產(chǎn)保有階段為主要課稅環(huán)節(jié)，其稅額與納稅人擁有或使用的房產(chǎn)、地產(chǎn)成正比，故能彌補(bǔ)個(gè)人所得稅調(diào)控方面的局限性，能夠發(fā)揮對(duì)人們收入分配不公的平抑效用，在一定程度上改變社會(huì)財(cái)富分配不均現(xiàn)象，降低財(cái)產(chǎn)的集中度，從而形成個(gè)人所得稅調(diào)節(jié)即期個(gè)人收入分配、物業(yè)稅調(diào)節(jié)個(gè)人財(cái)富積累水平，具有連續(xù)性、互補(bǔ)性的稅收調(diào)節(jié)機(jī)制。

對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)稅制改革的政策建議

增加繳納上的公平度和透明度。現(xiàn)行涉及房地產(chǎn)開發(fā)和保有各環(huán)節(jié)的稅種和相關(guān)收費(fèi)，經(jīng)合并調(diào)整，構(gòu)建統(tǒng)一規(guī)范的物業(yè)稅后，便于征繳和管理。在簡(jiǎn)化稅種后可以適當(dāng)提高征收額度，根據(jù)國(guó)際經(jīng)驗(yàn)，使其占全部稅收的10％左右是比較合理的，由此可以將物業(yè)稅（財(cái)產(chǎn)稅）作為主體稅種之一進(jìn)行管理，充分發(fā)揮其收入調(diào)節(jié)作用。

要進(jìn)一步規(guī)范房地產(chǎn)的稅收評(píng)估制度。出于便于征管、減少征稅成本的目的，我們建議以房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)值的80%為課稅的稅基，這就給房地產(chǎn)的價(jià)值評(píng)估質(zhì)量提出了要求。實(shí)行物業(yè)稅改革后，必然要對(duì)房地產(chǎn)的稅收評(píng)估進(jìn)行規(guī)范，適時(shí)推出更為細(xì)化、規(guī)范的合理的計(jì)稅方法，從而盡可能避免由于房地產(chǎn)價(jià)值的低估而造成的稅收流失。

健全與事權(quán)相匹配的物業(yè)稅體制。把物業(yè)稅清晰地界定為比較低端的政府，應(yīng)該是比較合適的。地方政府一旦要將物業(yè)稅培養(yǎng)成為其主體稅種，不僅會(huì)提高征稅積極性，還會(huì)積極擴(kuò)大地方基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施規(guī)模、優(yōu)化投資環(huán)境，轄區(qū)內(nèi)不動(dòng)產(chǎn)就進(jìn)入升值軌道，地方政府收入就穩(wěn)定增加，這就形成了稅收收入的良性循環(huán)。

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