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一、國外征收物業稅（房產稅）的基本情況

世界上多數發達國家和地區，對購房者在買房后開征物業稅，有的稱房地產稅或財產稅。盡管名稱不完全一樣，但大多是由購房者在房地產保有（持有）階段，按市場評估價值的一定比例，每年繳納的一種財產稅。這些國家和地區征收物業稅（房產稅）的共性：

1.大多由國家統一就物業稅立法，由各地以地方法規規定稅率調整、稅基評估、征管程序、減免范圍等。美國等少數國家，物業稅的立法權在州政府。

2.這些國家和地區對房地產征稅，主要體現在對房屋購買后的保有階段，而在生產和交易環節的稅負普遍較輕。

3.購房者具有房屋和土地雙重所有權。

4.物業稅針對所有擁有房產的人，而不只是那些投資、投機購房者或富人。大多在國家經濟基礎相對較雄厚、居民財富積累較多時開始征收。

5.均具備較為健全的房地產產權登記信息、建筑物實體特征信息以及市場租售信息等數據基礎和平臺，為物業稅稅基評估和稅收減免認定提供條件。

6.大多建立了完善的評稅制度，以及屬于稅務系統的，與征管系統分開的評稅機構。按年（或兩年一次）對每宗房地產進行價值評估，作為征稅依據，納稅值隨不動產市場價值變化而變化。

7.大多嚴格限定免稅范圍。一般對學校、醫院、教堂以及政府用房地產及少數低收入家庭的住房免稅。也有的對住房給予一定的免稅或減稅，有的對個人或家庭自住住房免稅或減稅。

8.物業稅是屬于公共財政范疇的稅種，按年征收，是地方政府主要的、穩定的收入來源，讓地方政府有更多資金提高社會公共服務水平。

二、我國開征物業稅（房產稅）的問題和政策分析

從上述歸納可見，物業稅是財產稅，主要針對的是土地和房屋等不動產，要求所有者每年交納一定稅款，應納稅值隨不動產市場價值的變化而變化。與已經開征物業稅的國家和地區相比，我國目前在推行物業稅開征（或擴大房產稅試點）上存在以下問題，需要認真對待和解決：

1.我國尚未對物業稅（房產稅）開征立法。為避開物業稅出臺要經過全國人大立法，目前采取以房產稅試點替代做法的短期行為，不符合房地產稅制改革的發展方向。建議全國人大盡快介入物業稅（房產稅）的立法工作，確?？茖W立法，有法可依。

2.我國對居民在購買住房后的保有（持有）環節確實存在稅收缺失，但相對于大多數征收物業稅的國家，我國目前在住房生產建設與交易流轉環節的稅負相對較高。早在2003年10月的十六屆三中全會就曾提出，要“實施城鎮建設稅費改革，條件具備時對不動產開征統一規范的物業稅，相應取消有關收費”。建議先對涉及住房生產和消費的稅收政策進行全面研究和梳理，確定房地產稅制改革的方案，在科學確定稅種和稅率的基礎上研究物業稅開征或房產稅擴大試點等問題。使稅收政策既體現對合理消費的支持與對投機的抑制，同時避免在持有環節開征物業稅（房產稅）產生的稅負疊加效應而增加普通購房者負擔。

3.鑒于我國實行的土地出讓制度，使得提前征收的70年土地出讓金已由購房者在房價中承擔。一旦開征物業稅，意味著對已經一次性繳納了70年土地出讓金的購房者重復征稅?？紤]以上情況，加之在城市國有土地上購房的業主只有土地使用權而沒有土地所有權，建議在現行城市土地國有制度和一次性收取土地出讓金制度不改變的前提下，即使要開征物業稅（房產稅），也應剔除土地價值的因素，僅對房屋價值征稅。

4.從國外的經驗看，物業稅的主要目的不是抑制房價，而是為了讓地方政府有更多資金提高公共服務水平。物業稅開征對抑制房價有一定幫助，但不能簡單地把物業稅當作抑制房價的工具，必須要改革推動高房價背后的制度弊病。

5.相對于國外針對所有的房產擁有人征收物業稅，由此建立持久穩定的地方公共財政支持而言，我國目前實行的一次性收取70年土地出讓金的制度存在較大弊端。一是使得地方政府依靠一次性賣地資金維持政府開支，不能形成對地方公共財政的穩定支持；二是招拍掛和價高者競得的土地出讓方式，將70年土地出讓金在商品房銷售時一次性打入房價，使得購房者提前繳納了70年土地使用費，間接推高了現階段的房價；三是將應該由全社會承擔的公共財政費用由現階段的購房者承擔，顯失公平。建議將土地出讓制度的改革和物業稅征收（房產稅擴大試點）一并研究，統籌解決。

6.逐步完善房地產產權登記、建筑物實體特征以及市場租售等信息平臺，健全房屋評估制度，為房地產稅制改革創造條件。

三、有關建議

鑒于以上情況，且考慮目前各方面對開征物業稅和擴大房產稅試點的爭議較大，立法工作尚未進入實質性階段，試點城市房產稅開征工作也剛起步，有待科學評估，物業稅開征工作與擴大房產稅試點工作如何與現行制度相銜接等諸多問題尚待研究，開征范圍以及征稅標準也應有一個科學論證和征求民意的過程。建議有關方面積極征求公眾、專家、各利益群體的意見和建議，組織專門力量專題研究，從長計議，近期不要急于擴大房產稅試點。為抑制住投機性購房對房地產市場的沖擊和影響，可以考慮采取對短期內買進賣出的房產交易加大在交易環節上征稅力度等方案，按照買入后半年、一年、兩年、五年內賣出的，征收不同檔次的營業稅或交易稅的方案，研究完善抑制投機性購房的稅收等政策。達到既能堅決抑制住投機性購房，又能適度控制投資性購房，還能保護正常居住消費的目的，以促進房地產市場的健康持續發展和社會的穩定。