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我國房地產動拆遷行業企業眾多，競爭非常激烈。為了更好地適應競爭，提高公司效益，房地產動拆遷公司必須根據自身經營特點，尋找適合自己的管理模式，強化經營管理。其中，成本管理是公司管理系統中非常重要的部分。房地產動拆遷公司成本主要有三大部分組成，一是公司內部管理成本，這部分成本與普通其他公司相同；二是動遷成本，由政府規定的動遷補償政策決定，以及公司內部根據動遷項目而發生的人力成本等；三是拆遷工程成本，主要指拆除建筑物所花費的材料、人力等成本。目前房地產動拆遷公司在成本管理上還存在許多問題，這就要求從戰略高度分析成本管理的問題，轉變成本觀念。

一、房地產動拆遷公司的成本組成及存在的問題

相比于其他行業而言，房地產動拆遷行業的成本管理更為復雜，一個項目的時間可能比較長，尤其是動遷的工作既要求細致又要求效率。因此，房地產動拆遷公司的成本具有其自身的特點，成本核算上也存在一些問題。

1、由于動拆遷工作歷時較長，加上相關財務人員水平不高等，往往不重視建設過程的成本管理，致使財務指標縮水，成本反映不真實，造成公司財務狀況及經營成本無從考核。

2、成本不進行分攤或隨意分攤。用于拆遷的商品房成本沒有根據實際用途轉出，在同一筆費用用于支付不同成本對象時，相關科目有時根本不做任何分攤。由于成本費用分攤的隨意性，造成拆遷工程成本的核算脫離企業經營的實際，無法及時提供真實完整的成本資料。

3、拆遷工程的實物工作量與財務的賬面成本結轉不一致。在購買或自建拆遷用房等項目上，沒有一套規范的操作程序，造成賬面與實物的數量嚴重不符。

4、拆遷工程成本核算的依據無法及時取得。拆遷工程如果采用外包形式，其成本的核算必須先取得施工方開具的發票。公司有時會出現不能及時取得正式發票進行成本核算的情況，導致成本核算缺乏真實性，給經營決策造成影響。

5、動遷工作中人力成本難以計量。動遷工作涉及大量的人力成本，需要時間和耐心與被動遷對象進行講解政策、說服、簽約和安置工作。工作中不確定性較大，花費的人力和其他成本難以具體計量，相關費用難以審核，這部分成本既不透明也難以控制。

二、成本控制策略及程序

房地產動拆遷公司是以資金和人才資本，整合土地資源、政策資源、設計、施工、監理等資源，來實現自身目標。因其產品具有社會屬性、技術屬性及產品生產的復雜過程屬性，造成了其產品成本控制的復雜性。對于其成本管理工作的開展，應從戰略高度給予重視，首先轉變成本觀念，設計符合公司特點的成本管理程序和指標，然后開展具體的成本控制工作。

（一）成本控制觀念的轉變

1、全員成本管理觀念的創新

很多人認為，成本管理是專設的成本管理機構及成本管理人員的職責。但事實上，他們只是公司成本控制的組織者，比如房地產動拆遷公司的拆遷工程管理部門，只靠他們單方面的努力，難以實施好成本控制。這就是說，公司成本的發生與管理層、各部門、各人員的活動密切相關，他們都應對職責范圍內的成本負有管理與控制的責任。因此，成本控制的主體應該是個全員概念。

2、成本系統管理觀念的創新

長期以來，公司進行成本管理時往往比較重視某一領域或階段成本的控制，而忽視對其他領域或階段的成本的分析與研究。公司應該樹立成本的系統管理觀念，將企業的成本管理工作視為一項系統工程，強調整體與全局，對企業成本管理的對象、內容、方法進行全方位的分析與研究。

（二）預算管理

實行預算管理是進行成本控制的有效手段。公司的管理工作始于預算的編制，結束于預算的執行分析。全面預算管理是普遍采用的現代管理模式，全面預算管理系統為公司預算的事前編制、事中控制和事后分析提供了一個平臺。

（三）成本控制程序設計

想要進行有效率的成本控制，首先必須要有明確的思路，不僅要有符合實際的考核指標，還要有有力的監督，兼顧效率與公平。對于房地產動拆遷公司而言，進行成本控制可以采取上圖程序。

根據上圖，成本控制是一項涉及公司各個部門、每個員工的系統工程，在轉變公司成本觀念后，對員工進行充分的思想動員。由公司高級管理層發起，與財務部門一起設計預算和考核指標，具體分析公司實際情況，找出控制成本的幾個關鍵點。財務部門將控制成本的指標層層分解至部門、項目、員工，形成科學有效的責任成本體制。每個員工在保障公司利益的前提下，都承擔一定的責任成本。至一個會計期限或項目結束，指標結果反饋回財務部門，進行考核與獎勵，這樣有利于發現成本控制的薄弱環節，進一步改善、加強控制的措施和方法。公司高管層在整個成本控制的過程中，要盡力給予支持，并起到關鍵的監督作用。

三、具體成本控制方法

（一）財務部門成本控制

1、嚴格執行年度經營計劃及財務預算

嚴格執行預算，將總成本控制在預算內。對于超出預算的費用要按有關規定辦理。對于即將要開始的拆遷工程項目，要求工程部門對該項目提前做出規劃設計，財務部門根據工程圖紙做出預算，并在工程過程嚴格監督。待項目完成后，財務人員要對支付款項等嚴格把關，審核成本和決算表，準確真實地反應工程成本。

2、加強資金管理

資金管理是財務管理的中心。房地產動拆遷項目屬于房地產開發的前期項目，在整個項目過程中，往往項目的前幾個階段只產生費用，在項目快結束時才產生收入。因此，為了防止資金鏈斷裂的情況發生，要求公司統籌安排，合理調度，把資金用活。

在公司資金管理中，對所有財務往來都要嚴格按規章制度辦事，要把一切發生的貨幣資金收支、物資發出和轉移，據實填制憑證，認真審核，落實個人責任范圍避免出現問題。

3、長期堅持成本控制

成本控制不是一蹴而就的工作，而是需要全公司上下齊心合力的系統工程。要求財務部門不僅做好記賬、編制報表的工作，而要主動參與到公司各階段的成本控制工作中。如，動遷工作中，財務人員可以到工作現場，了解工作進展狀況，評估工作難易程度，有利于評價風險，做好資金安排。又如，在拆遷工程中，隨時監督工程進度、物資采買等，有利于強化建筑物資的日常管理，減少成本。

（二）行政部門成本控制

公司行政部門主要負責公司日常運營的工作，不屬于公司主營業務部門，對公司業務給予支持。行政部門主要發生的費用在于管理費用，如通信費、辦公費、交通費、職工報銷等等。對于房地產動拆遷公司而言，對于管理費用也納入預算管理范疇，針對每項費用分析其因由，總量控制，個別實行定額制，將管理費用控制在一個合理范圍。

（三）動拆遷成本控制

1、動遷要有明確的時間和人員安排計劃

明確的計劃是做好工作的前提條件，這樣有利于公司進行資金安排和人員安排，不僅可以提高工作效率，也可以減少不必要的人力資源浪費。每戶被動遷對象都有固定的經辦人負責，這些經辦人不僅幫忙分析被動遷對象的實際情況，宣傳動遷政策，簽約后還幫動遷戶找過渡房看二手房。由于動遷牽扯的利益較大，因此“人盯人”戰術做到了責任到位，將動遷戶利益放在首位，可以加快動遷工作的進程。

2、拆遷補償安置成本控制

這部分成本是構成房地產動拆遷公司成本的重要組成部分，也直接關系到動遷工作的難易程度。該部分成本主要由被動遷對象房地產評估值構成，一般有政府相關政策規定，并且受當時當地的房地產的市場價制約。而實際工作中，評估對象的補償金額最難進行。因此，準確評估直接影響公司成本控制，可以從以下幾個方面入手：

1）評估之前首先應明析評估對象的產權文件

產權文件是每個評估師在進行估價時，首先必須掌握的重要資料，是正確估價的基礎。各種房地產產權文件所記載的房地產權屬內涵各不相同，但都與房地產估價息息相關。例如在動遷評估中，經常會遇到有些房屋下面的土地是劃撥性質，有些是出讓，有些房產證注明用途為住宅，而實際上有商業價值，對于這種情況在選用評估方法時應堅持“合理、合法、合情”的原則。

2）把握對等原則

在動遷工作中，動遷公司與被動遷對象處在不對等的地位中，這主要表現在經濟地位，參與拆遷的主動性，補償安置協議中所處的地位。因此，為了消除被動遷對象的抵觸情緒，進行房屋拆遷補償時，其標準應略高于(至少不低于)所在地區同類普通住房的正常市場價格水平，保障動遷工作的順利進行。

3）根據房屋種類采用有針對性的評估方法

隨著加快城鎮建設的步伐，帶來了大量的農村房屋拆遷。農村房屋所占用土地大多為農村集體土地，沒有房產證和土地證，如果以實物安置(拆一補一)，就應采用成本法對房屋裝修以及附屬物進行估價。采用貨幣補償時，往往由政府定區位地價，然后再考慮房屋重置價。

工業廠房作抵押評估時，往往采用重置成本法，其中基本重置價、城市建設配套費、投資管理費、財務費，建設工程后三通費用，這樣做通常不夠精確。例如工業廠房建設規模不大，后三通費細化為道路、場地、綠化、上下水道等，這樣做會更精確一點。

3、拆遷工程成本控制

對于這部分成本的控制，應同時考慮設計和施工兩個方面。一般而言設計階段決定的成本高達70％，因此事前做好設計工作，將成本預算予以階段化，便于控制，也可以少走彎路，更有效率進行施工。造成額外成本的原因有：時間不足、信息不足、預算不足、臨時性決策等。因此降低工程成本由設計開始，將不利于成本的因素事前提出來仔細研究，包括設計合理性、工期、成本構成、施工方法難易度和可行性、預算、工程變更等等，合理安排工作，盡可能縮短工期，促使資金運用科學化，減少利息支出，盡可能地避免意外支出。

在拆遷工程進行階段，要根據實際進程對發生的成本與預算數進行比較，以此為依據控制下一階段的成本預算，并進行跟蹤監控。在不影響拆遷質量的前途下，盡量降低采購材料的價格。同時要做好對于采購回來的工程材料的記錄保管工作，避免不必要的損耗。在工程結束時，嚴格審核各種結算資料的真實性和可靠性，要求財務人員根據圖紙及現場情況認真核定工程量。審核結算完畢后，將結算、預算結果進行比對，分析成本超支部分的原因，總結經驗教訓，為以后的項目提供經驗。