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內(nèi)容提要:房地產(chǎn)信貸,對(duì)商業(yè)銀行來(lái)說(shuō)是一項(xiàng)重要的業(yè)務(wù),也是利潤(rùn)的主要來(lái)源之一。同時(shí),房地產(chǎn)信貸又是一項(xiàng)充滿風(fēng)險(xiǎn)的業(yè)務(wù),銀行由此導(dǎo)致嚴(yán)重虧損的例子不勝枚舉。作者較全面地介紹了香港銀行業(yè)防范房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)的一些措施,并認(rèn)為,研究香港的經(jīng)驗(yàn),對(duì)于內(nèi)地銀行防范房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn),具有一定的借鑒意義。

關(guān)鍵詞:信貸管理房貸風(fēng)險(xiǎn)措施

香港銀行與房地產(chǎn)業(yè)關(guān)系密切,房地產(chǎn)業(yè)靠銀行的信貸支持

而發(fā)展,銀行業(yè)靠房地產(chǎn)的發(fā)展而獲利。香港銀行業(yè)歷來(lái)依靠房地產(chǎn)貸款解決其資金出路,90年代以后這種依賴有不斷發(fā)展的趨勢(shì),至2006年3月,香港銀行業(yè)物業(yè)發(fā)展及投資貸款達(dá)到4408.8億元,個(gè)人住房貸款達(dá)6000億元,房地產(chǎn)貸款在香港貸款總額中所占比重達(dá)到54%,這些數(shù)據(jù)甚至已遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)1997年高峰時(shí)的水平(見(jiàn)下表)。

香港銀行業(yè)特別注意建立審慎的風(fēng)險(xiǎn)控制措施。在1997年亞洲金融危機(jī)襲港,香港房地產(chǎn)價(jià)格大幅下降,2003年6月底未償還貸款額超過(guò)抵押物市值的負(fù)資產(chǎn)住宅按揭貸款達(dá)到10.6萬(wàn)宗的高峰水平,大量出現(xiàn)的負(fù)資產(chǎn)也沒(méi)有危及香港銀行業(yè)。盡管有幾家銀行出現(xiàn)虧損,但銀行業(yè)整體仍獲利,在此期間沒(méi)有出現(xiàn)銀行倒閉或要求政府提供財(cái)政援助的情況。研究香港經(jīng)驗(yàn),對(duì)于內(nèi)地銀行防范房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)具有一定的借鑒意義。

一、控制按揭成數(shù)和房地產(chǎn)信貸增長(zhǎng)速度

1991年11月,香港銀行同業(yè)經(jīng)協(xié)商自愿采納以樓價(jià)的七成為每筆貸款的按揭上限,即銀行批出的每宗按揭貸款額不超過(guò)樓宇價(jià)值70%。1997年1月以后,銀行業(yè)按照金管局頒布的《物業(yè)貸款的準(zhǔn)則》,進(jìn)一步調(diào)低"豪宅"的最高按揭成數(shù),建議1200萬(wàn)港元以上的"豪宅"的最高按揭成數(shù)應(yīng)調(diào)低至六成或840萬(wàn)港元,以較高者為準(zhǔn)。事實(shí)上,在樓市繁榮期間,銀行實(shí)際的按揭貸款成數(shù)比七成按揭上限更為謹(jǐn)慎。根據(jù)金管局進(jìn)行的香港住宅按揭貸款統(tǒng)計(jì)調(diào)查,在樓市泡沫破裂前的1995年9月底,未償還按揭貸款與物業(yè)價(jià)值(按首次批出貸款或重組貸款時(shí)的評(píng)估值)比率平均為52%,較1994年的53.3%為低,并遠(yuǎn)低于貸款額與物業(yè)價(jià)值的70%比率上限。

香港銀行業(yè)按揭貸款一般是7成,但如果向香港按揭證券公司購(gòu)買(mǎi)了按揭保險(xiǎn),按揭成數(shù)就會(huì)放寬到9成,保險(xiǎn)是為高出規(guī)定的7成按揭之外的兩成而買(mǎi)的,按揭證券公司再將其投保到再保險(xiǎn)公司。將來(lái)如果出現(xiàn)斷供情況,7成以上的部分由香港按揭證券公司負(fù)責(zé)償付給銀行,這種制度下,銀行的風(fēng)險(xiǎn)并沒(méi)有增加,因?yàn)橘?gòu)房者已經(jīng)就多出的兩成買(mǎi)了保險(xiǎn),但由于按揭成數(shù)放寬到9成,利息收入?yún)s增加了。

香港銀行業(yè)注意控制物業(yè)貸款的增長(zhǎng)率,按照金管局1994年的指引,銀行業(yè)物業(yè)貸款增長(zhǎng)率每年為15%的基準(zhǔn),與名義本地生產(chǎn)總值增長(zhǎng)率一致。控制物業(yè)貸款上限和增長(zhǎng)速度,使銀行在房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展高漲期能夠保持警覺(jué),有助于銀行控制信貸風(fēng)險(xiǎn)。

二、注重借款人還款能力

香港銀行業(yè)一般會(huì)要求個(gè)人抵押貸款貸款人提供房地產(chǎn)抵押,但并不依賴抵押品的價(jià)值,而更為看重借款人的還款能力。對(duì)于借款人還款能力的衡量,銀行從以下幾個(gè)方面來(lái)進(jìn)行判斷和選擇,一是借款人所處行業(yè)和職業(yè),銀行會(huì)盡量避免傳統(tǒng)的風(fēng)險(xiǎn)較高行業(yè)的員工,如飛行員、消防員等,以及流動(dòng)性較強(qiáng)的娛樂(lè)場(chǎng)所工作人員和不定期在港居住的人員。二是借款人收入的穩(wěn)定性。銀行會(huì)選擇年薪在20萬(wàn)至60萬(wàn)之間、年齡在25歲至40歲之間的收入較固定,有持續(xù)還款能力的人士,還款人稅單和銀行帳戶中每個(gè)月的收入證明是重要的參考指針,銀行一般會(huì)在50%的收入比例之內(nèi)發(fā)放貸款。三是在現(xiàn)雇主的就職年限。銀行認(rèn)為申請(qǐng)人的就職年期和以往的工作記錄是申請(qǐng)人收入穩(wěn)定性和財(cái)務(wù)承擔(dān)能力的一個(gè)重要指針。如果申請(qǐng)人在缺乏利好的因素下經(jīng)常轉(zhuǎn)換雇主,則在某種程度上反映出申請(qǐng)人的工作承諾和財(cái)務(wù)承擔(dān)比較差。對(duì)一個(gè)剛轉(zhuǎn)職的申請(qǐng)人,要對(duì)其過(guò)往工作性質(zhì)、工作崗位及收入做較深入的了解。對(duì)于將會(huì)轉(zhuǎn)職的人士,一般不予續(xù)做。四是借款人已有債務(wù)情況。香港銀行業(yè)建立有關(guān)于客戶的信貸數(shù)據(jù)庫(kù),記錄客戶在各個(gè)財(cái)務(wù)機(jī)構(gòu)的借款情況,銀行通過(guò)此數(shù)據(jù)庫(kù)可以考察借款人已有債務(wù)情況,避免重復(fù)授信帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。

三、嚴(yán)格控制開(kāi)發(fā)商貸款風(fēng)險(xiǎn)

開(kāi)發(fā)商貸款風(fēng)險(xiǎn)控制在于土地購(gòu)置貸款和建筑貸款兩個(gè)環(huán)節(jié)。土地購(gòu)置貸款銀行會(huì)給予購(gòu)置金額50%的額度,銀行在開(kāi)發(fā)商自有資金出了50%之后,在辦妥土地抵押后,提供剩下的地價(jià)款。銀行在貸款之前,要看開(kāi)發(fā)商的財(cái)務(wù)報(bào)表,掌握開(kāi)發(fā)商的資金來(lái)源。也要進(jìn)行實(shí)地考察,了解周?chē)沫h(huán)境情況,主要是排除可能的不利因素對(duì)土地價(jià)格造成的負(fù)面影響。

銀行對(duì)于建筑貸款則是提供100%的信貸資金,這是因?yàn)橄愀鄣臋C(jī)制能夠較好地防范其使用中的風(fēng)險(xiǎn)。香港銀行業(yè)強(qiáng)調(diào)按工程進(jìn)度支付款項(xiàng)。借款人在提取款項(xiàng)時(shí)提供由建筑師辦理的估計(jì)剩余建筑費(fèi)及工程進(jìn)度報(bào)告,銀行業(yè)按此確定的工程進(jìn)度支付信貸資金,使得銀行可以保證貸款使用與工程進(jìn)度相吻合。這樣做也便于銀行加強(qiáng)建筑貸款額度使用的過(guò)程控制,根據(jù)實(shí)際需要及時(shí)調(diào)整授信額度,如所需建筑費(fèi)有所減少,銀行貸款可按此作相應(yīng)調(diào)減。如果所需建筑費(fèi)確需增加,銀行也可重新審查并及時(shí)增加授信。

香港銀行在發(fā)放建筑貸款時(shí)采用一種隔離機(jī)制,消除建筑貸款資金可能被開(kāi)發(fā)商挪作他用的可能性。銀行會(huì)在本行開(kāi)設(shè)第三者托管戶口,將需按工程進(jìn)度給予支付的貸款直接轉(zhuǎn)到建筑商的帳戶,律師也會(huì)參預(yù)其中,保證銀行的貸款按照工程的進(jìn)度,支付到建筑商帳戶上。開(kāi)發(fā)商不能直接接觸到建筑貸款,對(duì)于開(kāi)發(fā)商而言,銀行貸款只是一個(gè)授信額度,這個(gè)額度要隨著工程的正式進(jìn)度轉(zhuǎn)化為真實(shí)的貸款,而且支付程序由銀行直接到建筑商,開(kāi)發(fā)商根本摸不到這筆錢(qián)。但風(fēng)險(xiǎn)是開(kāi)發(fā)商的,一旦銀行的貸款收不回來(lái),可要求開(kāi)發(fā)商承擔(dān)賠償責(zé)任。

四、堅(jiān)持較高的資本充足率

按照金管局的要求,銀行實(shí)行資本充足比率制度,加強(qiáng)流動(dòng)資金監(jiān)管。盡管受到亞洲金融風(fēng)暴和樓市泡沫破裂的沖擊,1999年底,所有香港本地注冊(cè)認(rèn)可機(jī)構(gòu)的資本充足率維持在18.8%的高位,高于1998年底的18.5%的水準(zhǔn),遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)國(guó)際清算銀行所定的8%的最低基準(zhǔn)。隨著近年來(lái)銀行資產(chǎn)業(yè)務(wù)迅速擴(kuò)張,資本充足率有所下降。但是至2005年末,銀行平均資本充足率仍然在15%左右。香港主要認(rèn)可機(jī)構(gòu)中,資本充足率最高的集友、南洋商業(yè)銀行超過(guò)20%,而較低的匯豐、恒生分別為12.4%、12.8%,堅(jiān)持較高的資本充足率使銀行在任何時(shí)候都能夠較好的抵御房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)的沖擊。

五、按揭貸款證券化

按揭證券化是在1997年以后發(fā)展起來(lái)的一項(xiàng)金融業(yè)務(wù),即所謂第二按揭市場(chǎng)。隨著香港房地產(chǎn)業(yè)的迅速發(fā)展,銀行按揭貸款業(yè)務(wù)直線上升,香港未償還住宅按揭貸款余額及在銀行貸款中占比迅速增加,客觀上推動(dòng)第二按揭市場(chǎng)的發(fā)展。香港銀行業(yè)的按揭證券化主要通過(guò)香港按揭證券公司進(jìn)行,其按揭證券業(yè)務(wù)分兩個(gè)階段,首先是向有關(guān)銀行購(gòu)入按揭貸款,作為公司本身的投資組合,所需資金主要通過(guò)發(fā)行無(wú)抵押債券籌集;第二階段是發(fā)行按揭證券,售予投資者。

按揭貸款證券使參與銀行可以從持有流動(dòng)性差的按揭貸款改為持有流動(dòng)性高的債券資產(chǎn),降低了對(duì)資本金的需求,減少了流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn),同時(shí)把按揭的信用風(fēng)險(xiǎn)等轉(zhuǎn)移給了香港按揭證券公司;由于按揭證券公司擔(dān)保的按揭證券的資本充足比率風(fēng)險(xiǎn)權(quán)數(shù)為20%,較一般按揭貸款的50%風(fēng)險(xiǎn)權(quán)數(shù)要低,所以有助于提高銀行按揭資產(chǎn)素質(zhì),減少其貸款風(fēng)險(xiǎn)及資金成本。按揭貸款證券化對(duì)于投資者、按揭證券公司也有利,從長(zhǎng)遠(yuǎn)看,通過(guò)引進(jìn)保險(xiǎn)和退休基金等長(zhǎng)期資金進(jìn)入按揭市場(chǎng),滿足對(duì)長(zhǎng)期住宅融資不斷增加的需求,有利于推動(dòng)住宅市場(chǎng)的發(fā)展。

2005年,按揭證券公司從銀行、政府,發(fā)展商組成的核準(zhǔn)賣(mài)方等機(jī)構(gòu)購(gòu)入共29億港元金額的按揭貸款。到目前為止,香港按揭公司已購(gòu)入總計(jì)超過(guò)130億港元的按揭證券。由于銀行業(yè)的貸存比率處于約57%的低水平,加上按揭貸款表現(xiàn)有所改善,銀行并不急于出售其按揭貸款。但是,出于對(duì)流動(dòng)資金需求及資產(chǎn)負(fù)債管理的考慮,越來(lái)越多香港銀行開(kāi)始嘗試資產(chǎn)證券化。

六、強(qiáng)化不良資產(chǎn)處置

完善的不良資產(chǎn)處置體系是香港銀行業(yè)保證房地產(chǎn)信貸資產(chǎn)安全的一項(xiàng)重要措施。第一,與內(nèi)地不同,香港銀行業(yè)對(duì)于出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)的房地產(chǎn)信貸并不是簡(jiǎn)單地采取收回的措施,相反會(huì)在必要的時(shí)候增加授信支持,幫助客戶度過(guò)難關(guān)。如1997年金融危機(jī)之后,大量房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商瀕臨危機(jī),個(gè)人瀕臨破產(chǎn),對(duì)此銀行業(yè)并未采取大面積資產(chǎn)拍賣(mài)的措施,反而適當(dāng)給予借款人超過(guò)抵押物資金價(jià)值的超額授信,有些甚至超過(guò)120%,必要時(shí)幫助客戶,反而使銀行的資產(chǎn)得以保全。第二,在房地產(chǎn)信貸真正出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)時(shí),香港銀行也會(huì)較果斷地予以處理。香港銀行對(duì)抵押資產(chǎn)的處置較方便,一般不需要經(jīng)過(guò)司法途徑。對(duì)于未完工的抵押房地產(chǎn),銀行可以自行建設(shè)直至完工,也可以賣(mài)給開(kāi)發(fā)商。已完工的房地產(chǎn),銀行可以通過(guò)公開(kāi)拍賣(mài)的方式,一般可以以市場(chǎng)價(jià)收回資金,通過(guò)拍賣(mài)銀行可彌補(bǔ)大部分貸款損失。當(dāng)然,香港完善的法律體系和居民良好的還款意愿對(duì)于銀行保全資產(chǎn)起到積極的作用。由于負(fù)資產(chǎn)即使當(dāng)?shù)盅何锉汇y行收回,借款人仍需支付其中的不足部分,因此借款人一般會(huì)傾向于還款,客觀上也減輕了銀行壓力。