導(dǎo)語(yǔ)：住房租賃資產(chǎn)證券化運(yùn)作探究一文來(lái)源于網(wǎng)友上傳，不代表本站觀點(diǎn)，若需要原創(chuàng)文章可咨詢客服老師，歡迎參考。

［提要］我國(guó)住房租賃資產(chǎn)證券化發(fā)展迅速。本文以魔方公寓和新派公寓為例，分別以其各自發(fā)行的專項(xiàng)計(jì)劃具體分析交易結(jié)構(gòu)、收益方式和風(fēng)險(xiǎn)。研究結(jié)果表明：我國(guó)目前的運(yùn)作模式以重資產(chǎn)為主，并且近期內(nèi)不會(huì)改變。在資本市場(chǎng)和住房租賃市場(chǎng)成熟后，輕資產(chǎn)發(fā)展會(huì)加速，占據(jù)更多的市場(chǎng)份額。無(wú)論是重資產(chǎn)或輕資產(chǎn)，運(yùn)作模式中都存在著一定的風(fēng)險(xiǎn)和缺陷，利用區(qū)塊鏈技術(shù)的去中心化和分布式等技術(shù)特征，可防控輕資產(chǎn)和重資產(chǎn)的部分風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)于區(qū)塊鏈技術(shù)下仍無(wú)法解決的住房租賃資產(chǎn)證券化問題，本文提供一些合理建議，作為決策參考。

關(guān)鍵詞：住房租賃資產(chǎn)證券化；運(yùn)作模式；風(fēng)險(xiǎn)防控；區(qū)塊鏈

一、引言

近年來(lái)，城鎮(zhèn)化進(jìn)程為城市帶來(lái)更多的流動(dòng)人口，同時(shí)增加的也是外來(lái)務(wù)工人員的住房需求。數(shù)據(jù)顯示，流動(dòng)人口在2015～2016年期間短暫下降后開始進(jìn)一步回升，2017年我國(guó)流動(dòng)人口達(dá)到2.5億人。而面臨房?jī)r(jià)的上漲以及晚婚晚育的現(xiàn)象，使得大部分單身的年輕人，尤其是畢業(yè)不久在外工作的年輕人選擇租房。隨著80后、90后對(duì)傳統(tǒng)住房觀念的轉(zhuǎn)變，使得“由購(gòu)轉(zhuǎn)租”的人群增加。從目前我國(guó)住房租賃市場(chǎng)的供給來(lái)看。首先，供給存在缺口，供給結(jié)構(gòu)不合理。一方面是一二線城市的供需矛盾突出。相比于人流凈出的三四線城市，人流凈入的一二線城市的供給不足；另一方面是小戶型、低租金的供需矛盾突出。其次，供應(yīng)主體單一，管理制度不完善。長(zhǎng)期以來(lái)，我國(guó)多以個(gè)人房屋出租為主，缺乏正規(guī)的住房租賃機(jī)構(gòu)，并存在房源信息不對(duì)稱、供給分散、黑心中介收取高額中介費(fèi)等問題。相比機(jī)構(gòu)出租者，個(gè)人出租者在服務(wù)、穩(wěn)定性等方面都有較大差距。2017年7月，住建部等九部委聯(lián)合《關(guān)于在人口凈流入的大中城市加快發(fā)展住房租賃市場(chǎng)》的通知。選取廣州、深圳等12個(gè)城市為首批試點(diǎn)單位，明確各地要搭建住房租賃交易平臺(tái)，增加新建租賃住房供應(yīng)。縱觀這一舉措，表明國(guó)家對(duì)住房租賃市場(chǎng)寄予厚望。完善住房租賃市場(chǎng)制度、使國(guó)內(nèi)REITs產(chǎn)品的權(quán)益屬性加強(qiáng)并向國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)REITs靠攏，是我們現(xiàn)在亟待解決的問題之一。我國(guó)住房租賃資產(chǎn)證券化產(chǎn)品的運(yùn)作模式類型主要有三種，輕資產(chǎn)模式包括租金收益權(quán)ABS模式，重資產(chǎn)模式包括CMBS模式和類REITs模式。而且不同的運(yùn)作模式對(duì)應(yīng)著不同的長(zhǎng)租公寓作為其發(fā)行主體，如表1所示。（表1）

二、典型長(zhǎng)租公寓運(yùn)作模式剖析

（一）魔方公寓。魔方公寓，作為全國(guó)首個(gè)采取租金收益權(quán)ABS運(yùn)作模式的長(zhǎng)租公寓，發(fā)行了國(guó)內(nèi)首單輕資產(chǎn)租金收益權(quán)ABS資產(chǎn)證券化產(chǎn)品。以魔方公寓于2017年1月發(fā)行的“魔方公寓信托受益權(quán)資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃”為例，重點(diǎn)分析其交易結(jié)構(gòu)、獲益方式、風(fēng)險(xiǎn)及防控措施。1、交易結(jié)構(gòu)。從交易結(jié)構(gòu)圖可看出，首先，魔方南京作為原始權(quán)益人，把資金委托給中航信托，并設(shè)立“魔方公寓信托貸款單———資金信托計(jì)劃”，以此擁有信托計(jì)劃的全部信托受益權(quán)。然后，中航信托向借款人發(fā)放信托貸款，借款人把公寓物業(yè)的分租租金收入等應(yīng)收賬款質(zhì)押給中航信托，每年支付一定的本金及利息。其次，計(jì)劃管理人設(shè)立“魔方公寓信托受益權(quán)支持專項(xiàng)計(jì)劃”，并募集資金購(gòu)買原始權(quán)益人的全部信托受益權(quán)，資產(chǎn)支持證券持有者認(rèn)購(gòu)這部分資金，并按期獲得收益。（圖1）2、原始權(quán)益人的獲益方式。魔方南京通過“魔方公寓信托貸款單———資金信托計(jì)劃”和“魔方公寓信托受益權(quán)支持專項(xiàng)計(jì)劃”，向資產(chǎn)支持證券持有者募集資金，借款給魔方中國(guó)等魔方公寓，獲得利息，同時(shí)給予資產(chǎn)支持證券持有者分紅，利息和分紅之間的差額即為魔方南京的收益。（二）新派公寓。新派公寓，作為全國(guó)首個(gè)采取類REITs運(yùn)作模式的長(zhǎng)租公寓，發(fā)行了全國(guó)首單權(quán)益性重資產(chǎn)類REITs資產(chǎn)證券化產(chǎn)品。以新派公寓于2017年10月發(fā)行的“新派公寓權(quán)益型房托資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃”為例，重點(diǎn)分析其交易結(jié)構(gòu)，獲益方式，風(fēng)險(xiǎn)及防控措施。1、交易結(jié)構(gòu)。以上交易結(jié)構(gòu)圖表明，首先，渤海匯金證券作為計(jì)劃管理人，發(fā)起“資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃”，洋部落作為原始權(quán)益人，將持有私募基金的原始份額轉(zhuǎn)讓給“資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃”，并收到對(duì)價(jià)資金。其次，“資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃”發(fā)放資產(chǎn)支持證券募集資金。最后，賽富基金作為基金管理人，發(fā)放契約型私募基金，“資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃”出資買入，賽富基金持有SPV股權(quán)及債權(quán)，SPV收購(gòu)森德大廈通達(dá)富全部股權(quán)，更名為“新派公寓”，整租給青年樂管理，青年樂定期支付租金。（圖2）2、基金管理人獲益方式。賽富基金通過“資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃”，發(fā)放資產(chǎn)支持證券募集資金，用于收購(gòu)?fù)ㄟ_(dá)富全部股權(quán)，從而擁有新派公寓，定期收到青年樂上交的租金，同時(shí)支付證券持有者收益，租金和投資者收益的差額即為賽富基金收益。（三）兩種長(zhǎng)租公寓的風(fēng)險(xiǎn)及防控措施對(duì)比。通過對(duì)魔方公寓和新派公寓專項(xiàng)計(jì)劃的分析，可知兩種長(zhǎng)租公寓運(yùn)作模式最大的區(qū)別點(diǎn)在于面臨的風(fēng)險(xiǎn)和相應(yīng)的防控措施。魔方公寓不涉及不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)的轉(zhuǎn)移，只是以標(biāo)的物業(yè)未來(lái)的租金收入為質(zhì)押，為此引入第三方評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)作為增信機(jī)構(gòu)，所以風(fēng)險(xiǎn)大多來(lái)自于物業(yè)所有者和第三方評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)。而新派公寓確是真正意義上買入不動(dòng)產(chǎn)，所以風(fēng)險(xiǎn)大多來(lái)自于房屋價(jià)格的不穩(wěn)定以及購(gòu)買房屋過程所需繳納的各項(xiàng)稅費(fèi)。1、魔方公寓面臨物業(yè)所有者違約風(fēng)險(xiǎn)和操作風(fēng)險(xiǎn)。魔方公寓的優(yōu)點(diǎn)是：不會(huì)因房地產(chǎn)變動(dòng)和繳納稅負(fù)重，導(dǎo)致前期成本增加且收益在一個(gè)低回報(bào)率范圍波動(dòng)。缺點(diǎn)是：不能實(shí)現(xiàn)完全的風(fēng)險(xiǎn)隔離，而且我國(guó)的評(píng)級(jí)系統(tǒng)不成熟，進(jìn)一步加大租金收益權(quán)ABS投資者的投資風(fēng)險(xiǎn)。風(fēng)險(xiǎn)不能完全隔離，物業(yè)所有者存在違約風(fēng)險(xiǎn)。租金收益權(quán)ABS不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)不轉(zhuǎn)移，僅以標(biāo)的物業(yè)未來(lái)的租金收入為質(zhì)押，并引入第三方評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)作為增信機(jī)構(gòu)，從而不能實(shí)現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)隔離。一旦物業(yè)所有者發(fā)生了破產(chǎn)，這些用于出租的公寓會(huì)立刻被查封或出售，導(dǎo)致物業(yè)所有者出現(xiàn)毀約的風(fēng)險(xiǎn)較大，租戶的利益也不能得到很好的保證。缺乏專業(yè)評(píng)級(jí)系統(tǒng)，基礎(chǔ)資產(chǎn)的操作風(fēng)險(xiǎn)高。租金收益權(quán)ABS是轉(zhuǎn)租型物業(yè)，無(wú)物業(yè)抵押，因而相對(duì)類REITs更依賴第三方評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)。而我國(guó)的評(píng)估市場(chǎng)分散，地產(chǎn)估值數(shù)據(jù)較欠缺，沒有成熟的專業(yè)評(píng)級(jí)系統(tǒng)來(lái)評(píng)估住房租賃資產(chǎn)證券化。不能很好地起到評(píng)級(jí)、監(jiān)督的作用，增加了基礎(chǔ)資產(chǎn)篩選的風(fēng)險(xiǎn)，并將基礎(chǔ)資產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移給SPV，再由SPV進(jìn)一步轉(zhuǎn)移給了資產(chǎn)支持證券持有者。2、新派公寓面臨房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)和產(chǎn)品違約風(fēng)險(xiǎn)。新派公寓的優(yōu)點(diǎn)是：實(shí)現(xiàn)了風(fēng)險(xiǎn)隔離，并因物業(yè)的擔(dān)保而降低了對(duì)評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)的依賴性，減少因評(píng)級(jí)系統(tǒng)不完善導(dǎo)致的風(fēng)險(xiǎn)。缺點(diǎn)是：因投資者的收益是由房地產(chǎn)升值和租金收入構(gòu)成，所以受房地產(chǎn)影響大，我國(guó)也沒有相應(yīng)的稅收優(yōu)惠政策，導(dǎo)致類REITs的前期成本大大增加。房地產(chǎn)市場(chǎng)變化莫測(cè)，風(fēng)險(xiǎn)捉摸不定。類REITs的各方收益取決于租金的收入和房地產(chǎn)的升值，而房地產(chǎn)市場(chǎng)與國(guó)內(nèi)外經(jīng)濟(jì)情況，相關(guān)政策的變更，居民收入水平等多方面相關(guān)聯(lián)，其中的一方面發(fā)生變化，房地產(chǎn)市場(chǎng)就可能面臨資產(chǎn)價(jià)值變動(dòng)的情況。國(guó)家宏觀調(diào)控，房地產(chǎn)市場(chǎng)不景氣等都會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)的資產(chǎn)價(jià)值下跌，所以房地產(chǎn)的變動(dòng)十分不易掌控。稅費(fèi)繁重，回報(bào)率低，加大產(chǎn)品違約風(fēng)險(xiǎn)。因?yàn)槿狈ε涮椎亩愂諆?yōu)惠政策，在購(gòu)進(jìn)房屋時(shí)，需要繳納各項(xiàng)稅費(fèi)，增加前期成本，導(dǎo)致類REITs住房租賃資產(chǎn)證券化產(chǎn)品的投資回報(bào)率較低。據(jù)統(tǒng)計(jì)，類REITs產(chǎn)品的發(fā)行利率超過5%，而大部分長(zhǎng)租公寓回報(bào)率僅為2%～3%，導(dǎo)致租金收入難以覆蓋利息支出，嚴(yán)重提高產(chǎn)品違約的風(fēng)險(xiǎn)。3、兩種運(yùn)作模式長(zhǎng)租公寓的適用條件。通過以上兩種長(zhǎng)租公寓的運(yùn)作模式的對(duì)比分析，可以得出租金收益權(quán)ABS適用于有完善的評(píng)級(jí)系統(tǒng)和良好的租金收入歷史的住房租賃市場(chǎng)，才能更好地監(jiān)督審查基礎(chǔ)資產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)性和物業(yè)所有者的可靠性。REITs適用于房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展穩(wěn)定，有配套的稅收優(yōu)惠政策的住房租賃市場(chǎng)，才能保障收益率維持在一個(gè)較高并且穩(wěn)定的水平。

三、區(qū)塊鏈嵌入住房租賃資產(chǎn)證券化可行性

區(qū)塊鏈技術(shù)是按照時(shí)間順序?qū)?shù)據(jù)區(qū)塊以順序相連方式組合成的一種鏈?zhǔn)綌?shù)據(jù)結(jié)構(gòu)，并以密碼學(xué)方式保證不可篡改和不可偽造的分布式賬本。區(qū)塊鏈技術(shù)具有去中心化、分布式、不可篡改、信息透明等特點(diǎn)。將區(qū)塊鏈技術(shù)運(yùn)用到住房租賃資產(chǎn)證券化中，能夠?qū)ψ》孔赓U資產(chǎn)證券化的整個(gè)交易過程進(jìn)行優(yōu)化，比如提高證券化交易安全系數(shù)、交易速度與效率，解決信息不對(duì)稱問題和活躍證券化二級(jí)市場(chǎng)等。此外，區(qū)塊鏈對(duì)住房租賃資產(chǎn)證券化的風(fēng)險(xiǎn)控制也大有裨益，以下將分為輕資產(chǎn)和重資產(chǎn)兩部分討論。（一）區(qū)塊鏈技術(shù)對(duì)輕資產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)控制1、篩選優(yōu)質(zhì)底層資產(chǎn)，降低輕資產(chǎn)違約風(fēng)險(xiǎn)。輕資產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)商并不持有物業(yè)，以長(zhǎng)期租賃的方式獲取房源，通過轉(zhuǎn)租獲得租金價(jià)差，故其底層資產(chǎn)的獲得依賴于物業(yè)所有者的信用。傳統(tǒng)的物業(yè)所有者審查機(jī)制不僅耗費(fèi)大量的時(shí)間和資本，而且優(yōu)質(zhì)底層資產(chǎn)的比例并不是很高。區(qū)塊鏈技術(shù)利用其去中心化和分布式的技術(shù)特征，能夠以極低的成本對(duì)網(wǎng)絡(luò)交易進(jìn)行身份識(shí)別和個(gè)人征信。所以，運(yùn)用區(qū)塊鏈技術(shù)可以共享物業(yè)所有者的信用狀況，包括以往的違約記錄，貸款和發(fā)放貸款的情況等，以此來(lái)判斷物業(yè)所有者違約的風(fēng)險(xiǎn)可能性，從中篩選出符合標(biāo)準(zhǔn)的物業(yè)所有者。同時(shí)，對(duì)物業(yè)所有者的資產(chǎn)情況進(jìn)行實(shí)時(shí)監(jiān)控，當(dāng)物業(yè)所有者違背標(biāo)準(zhǔn)時(shí)，采取必要措施并引進(jìn)新一批符合標(biāo)準(zhǔn)的物業(yè)所有者，從而一直保證底層資產(chǎn)的優(yōu)質(zhì)。2、消弭信息不對(duì)稱，減少輕資產(chǎn)操作風(fēng)險(xiǎn)。輕資產(chǎn)較重資產(chǎn)，更依賴于第三方評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)，在利益驅(qū)動(dòng)下放松標(biāo)準(zhǔn)，過高評(píng)估，使得次級(jí)債券獲得安全評(píng)級(jí)，誘使投資者購(gòu)買，這種錯(cuò)誤引導(dǎo)不利于輕資產(chǎn)的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展。區(qū)塊鏈技術(shù)可以利用其去中心化和不可篡改的特點(diǎn)，建立一個(gè)貫穿證券化交易全過程的完整的、不可篡改的、可追溯的審計(jì)追溯線索。可追溯性使全部交易的歷史信息可查，信息真?zhèn)螌⑼ㄟ^共識(shí)機(jī)制辨別，追溯機(jī)制提供了在區(qū)塊上找到最初信息者的方法，從而促進(jìn)基礎(chǔ)資產(chǎn)信息的完善，并消除資產(chǎn)重復(fù)抵押風(fēng)險(xiǎn)。同時(shí)，區(qū)塊鏈技術(shù)的去中心化特征，使得證券化交易透明化，有助于實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)證券更好的估值和價(jià)格發(fā)現(xiàn)，保證資產(chǎn)證券化品質(zhì)，提高證券化資產(chǎn)的投資吸引力，擴(kuò)大投資者基礎(chǔ)。只有輕資產(chǎn)的信息對(duì)稱，投資者們才能充分了解到證券化的實(shí)際價(jià)值，并積極參與到證券的交易中，進(jìn)一步推動(dòng)優(yōu)質(zhì)證券的發(fā)行，輕資產(chǎn)在這個(gè)良性循環(huán)下，將得到不斷的發(fā)展。（二）區(qū)塊鏈技術(shù)針對(duì)重資產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)控制。在重資產(chǎn)產(chǎn)品的風(fēng)險(xiǎn)控制方面，運(yùn)用區(qū)塊鏈技術(shù)，主要是為房地產(chǎn)資產(chǎn)的管理賦能。為此，此處引入通證化概念。通證化是指將資產(chǎn)轉(zhuǎn)換為區(qū)塊鏈系統(tǒng)上的數(shù)字通證。新加坡金融管理局（MAS）根據(jù)通證的屬性，將通證分類為支付型加密數(shù)字貨幣、功能型通證和證券型通證。通證化較證券化的優(yōu)勢(shì)在于把可編程性引入到通證化資產(chǎn)中，通過經(jīng)過加密的代幣來(lái)反映擁有的資產(chǎn)的權(quán)利。重資產(chǎn)與輕資產(chǎn)相比，重資產(chǎn)的住房租賃主體以房企為主。房地產(chǎn)作為固定資產(chǎn)，其自身具有高昂房?jī)r(jià)和賦稅，而且從交易過程看，物業(yè)買賣繁瑣，極大程度牽制重資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)投資回報(bào)率。運(yùn)用區(qū)塊鏈和通證技術(shù)，可以將房屋數(shù)字化，變成可分割的數(shù)字資產(chǎn)，實(shí)現(xiàn)點(diǎn)對(duì)點(diǎn)的轉(zhuǎn)移產(chǎn)權(quán)。不僅使得更多的人直接參與到產(chǎn)權(quán)的買賣中，分散了房地產(chǎn)變動(dòng)帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)，而且也省去了物業(yè)買賣中的交易成本。

四、我國(guó)住房租賃資產(chǎn)證券化發(fā)展建議

我國(guó)的住房租賃資產(chǎn)證券化雖然起步較晚，但近兩年，住房租賃資產(chǎn)證券化產(chǎn)品的發(fā)行在快速增長(zhǎng)，已經(jīng)逐漸成為住房租賃公司重要的融資手段。區(qū)塊鏈技術(shù)憑借其技術(shù)創(chuàng)新，優(yōu)化了交易結(jié)構(gòu)，打破傳統(tǒng)模式的禁錮，解決了部分問題，但仍有問題存在。根據(jù)這些問題，本文關(guān)于住房租賃資產(chǎn)證券化運(yùn)作模式發(fā)展前景提供一些看法和建議。（一）立法明確租賃責(zé)任，健全資產(chǎn)證券化體系。輕資產(chǎn)的物業(yè)所有者違約風(fēng)險(xiǎn)，不只可依靠區(qū)塊鏈技術(shù)進(jìn)行篩選和監(jiān)督，也可由國(guó)家頒布政策，以法律來(lái)明確租賃雙方的責(zé)任，維持租金水平穩(wěn)定，降低違約風(fēng)險(xiǎn)，如德國(guó)頒布的《住房租賃法》，明確規(guī)定了租賃雙方違約后該承擔(dān)的責(zé)任，有效降低了物業(yè)所有者的違約風(fēng)險(xiǎn)。操作風(fēng)險(xiǎn)，可以建立健全資產(chǎn)證券化配套服務(wù)體系，如美國(guó)，其擁有健全的信用評(píng)級(jí)、擔(dān)保等體系，為住房租賃資產(chǎn)證券化提供信用增級(jí)等配套服務(wù)，降低信用風(fēng)險(xiǎn)。同時(shí)，我國(guó)也可以支持投資者建立內(nèi)部評(píng)級(jí)標(biāo)準(zhǔn)，以減少對(duì)第三方評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)的依賴。（二）配套稅收優(yōu)惠政策，鼓勵(lì)個(gè)人投資租賃住房。針對(duì)重資產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)，政府應(yīng)支持?jǐn)U大住房租賃市場(chǎng)，穩(wěn)定投資回報(bào)率。首先，立法明確政府的稅收優(yōu)惠等政策，保障最低回報(bào)率。其次，利用立法，金融等方式激勵(lì)私人投資建設(shè)租賃住房，此政策將有利于我國(guó)租賃房源的充足。國(guó)際采取以上兩種措施的實(shí)例，如德國(guó)政府對(duì)投資建設(shè)租賃住房予以補(bǔ)貼或免稅，建設(shè)租賃住房可比建設(shè)出售住房獲得更高的稅收優(yōu)惠。目前，德國(guó)租賃房源充足而且住房租賃市場(chǎng)保持穩(wěn)定的投資回報(bào)率。由此可見，以上措施有一定的可行性。（三）重資產(chǎn)發(fā)展趨飽和，輕資產(chǎn)前景仍可期。重資產(chǎn)投資者的收益來(lái)自于租金收入和房地產(chǎn)升值兩部分，2016年，國(guó)家提出去庫(kù)存，去杠桿，意在穩(wěn)定房?jī)r(jià)，現(xiàn)在已經(jīng)初見成效。房?jī)r(jià)將來(lái)升值空間將逐漸變少，并趨于穩(wěn)定，所以重資產(chǎn)投資者依靠房屋升值的收益不會(huì)大幅度提高，反而有逐漸減少并穩(wěn)定的趨勢(shì)。區(qū)塊鏈和通證技術(shù)的引入，能簡(jiǎn)化交易過程，降低交易成本，但是造成重資產(chǎn)低回報(bào)率的高昂房?jī)r(jià)和稅費(fèi)問題仍存在，不利于重資產(chǎn)的發(fā)展。輕資產(chǎn)較重資產(chǎn)來(lái)說(shuō)，盡管前期成本較低，但輕資產(chǎn)的發(fā)展依托于信用，我國(guó)并沒有健全的信用評(píng)級(jí)，擔(dān)保等體系，而建立一套完整的信用體系，需要多年的建設(shè)和積累，所以輕資產(chǎn)的信用問題一直存在，限制了輕資產(chǎn)的發(fā)展。區(qū)塊鏈技術(shù)的引進(jìn)，突破了這個(gè)瓶頸，區(qū)塊鏈技術(shù)的去中心化，分布式等特點(diǎn)，使區(qū)塊鏈各節(jié)點(diǎn)參與者的信息透明化，解決了各方參與者信息不對(duì)稱的問題，增強(qiáng)了評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)的公正性，從而提升了輕資產(chǎn)的信用度，增加了投資者購(gòu)買證券的信心。未來(lái)，我國(guó)的輕資產(chǎn)會(huì)加速發(fā)展，所占比例也會(huì)逐步增加。而如今我國(guó)關(guān)于住房租賃資產(chǎn)證券化的政策以重資產(chǎn)發(fā)展為主，希望國(guó)家同時(shí)也能關(guān)注一下輕資產(chǎn)的發(fā)展，適當(dāng)?shù)慕o予一些政策的引導(dǎo)和鼓勵(lì)。

參考文獻(xiàn)：

［1］劉曉.我國(guó)住房租賃資產(chǎn)證券化風(fēng)險(xiǎn)及其防范研究［J］.西南金融，2018.39（10）.

［2］賴勤.我國(guó)住房租賃市場(chǎng)現(xiàn)狀［J］.城市開發(fā)，2017.22（11）.

［3］魏靜.我國(guó)房屋租賃市場(chǎng)發(fā)展研究決策咨詢［J］.產(chǎn)業(yè)發(fā)展，2012.2（4）.

［4］李國(guó)權(quán)，白士泮，閆黎.證券通證化和通證證券化［J］.中國(guó)金融，2019（2）.

［5］管同偉.區(qū)塊鏈在資產(chǎn)證券化風(fēng)險(xiǎn)控制中的應(yīng)用研究［J］.新金融，2018（1）.

作者:韓雅婷 尹菁菁 單位:天津財(cái)經(jīng)大學(xué)