摘要：隨著行政事業單位國有資產交易增多，并且對資產的日常管理越來越重視，如何運用科學的方法進行估值，已成為資產評估行業思考的重點。本文將從資產評估的角度，淺談行政事業單位資產估值方法的運用。

關鍵詞：評估方法；行政事業單位資產；資產估值

一、我國資產評估主要方法

成本法是一種將諸如功能性貶值等貶值從重置成本中扣除后得到資產估值的方法。需要注意的是，貶值不完全等同于折舊，貶值需要根據實體勘測的情況來確定，才能使估值與實際具有可比性而不是單純的與賬面價值掛鉤。市場法的原理則是最基本的相似物品比較進行價值修正，其價格依據來自市場上同樣或者同類的產品，以價格依據作為基礎，比較被評估資產與參照物的差距，得出修正系數后修正的一種方法。市場法按照比較的相似度要求的高低可以分為直接比較法和簡介比較法兩種。收益法是一種完全站在使用方的角度，預測資產在其使用壽命期限內能夠為資產所有者未來帶來的收益，將未來所能夠帶來的利益逐年折現，以現在所處的時間為評價基點，從而推斷資產評估值。使用收益法的折現率、未來收益和收益期限這三個要素對估值的準確性有著極大的影響，尤其是折現率和未來收益對所有者的影響幾乎決定了被評估標的物的價值。

二、我國行政事業資產管理存在的問題

1.日常管理制度不健全，缺乏定期財務報告制度。我國目前對凈資產的類別沒有一個明確清晰的分類，記錄實收資產缺乏足夠清晰的描述。或者固定資產的現行會計處理方法存在固定資產的折舊方法不科學，導致折舊計算偏離實際，不能夠真實公允地反映資產的實際價值和使用狀況。流動資產和無形資產的管理這兩個領域的資產損失也比較嚴重，對于流動資產和無形資產的流動性評估較少，對于變現能力和資產減值情況的評估寥寥無幾。由于缺乏定期的財務報告制度，許多行政事業單位毫不重視資產管理，僅僅將目光放在了預算的編制上，忽視了現實中資產的使用，沒有建立健全的資產購買和檢查機制，對本單位資產利用不足，資產閑置。2.資產估值虛高，導致資產處置困難。對行政事業單位資產進行估值時，需要考慮到行政性資產與企業一般資產的區別，往往會采用成本法。但成本法評估依據主要來源于資產產生過程中的支出，對于未來產生的收入不在考慮范圍內，然而未來所能帶來的收益也在很大程度上影響著資產的價值，因此成本法在此并不夠準確。其次，我國目前的評估收費與是否達成資產交易無關，僅以評估價為基礎對評估業務收費，因此評估機構會盡量高估價格，從而提升收入。此時由于評估價格不能正常充分反映資產價值，估價不被市場認可和接受，資產未能交易，部分尚有使用價值的資產被限制，阻礙了資產的正常流動，造成資產處置困難或退出延遲，不利于行政事業單位的發展。

摘要：近年來，我國在積極進行現代化建設的過程中，不斷推進了處置金融不良資產的工作和金融體制的改革，這一過程中我國金融不良資產評估的重要性凸現出來。鑒于此，本文首先對我國金融不良資產評估中存在的問題展開了探討，并有針對性的提出來改進措施，最后對我國金融不良資產評估改進方法的重要性展開了分析，希望對我國相關領域的發展起到促進作用。

關鍵詞：金融不良資產評估；問題；措施；重要性

近年來，在我國金融不良資產評估業務不斷發展的過程中，為了加大處置金融不良資產的速度，四大資產管理企業都做出了重要的努力，資產評估業迎來了廣闊的發展空間。然而現階段該領域在發展過程中還存在一定缺陷，相關部門必須積極采取有效措施，解決這些問題，從而為我國的金融不良資產評估領域的發展奠定良好的基礎。

1我國金融不良資產評估中存在的問題

1.1評估咨詢對象分散性強

評估咨詢業務通常由資產管理公司進行委托，這部分業務評估咨詢的目的相對特殊，對評估咨詢工作質量和工作人員的能力也提出了更高的要求。事實上，偏遠地區通常是我國大部分評估咨詢對象所處的位置，在獲取評估咨詢的現場資料過程中難度較大。這種分散性強的評估咨詢對象一定程度上降低了我國金融不良資產評估的質量。據有效數據顯示，現在被接受的不良資產在我國資產管理公司當中，僅僅是全國不良資產總數的1/3左右[1]。例如，在四家資產管理公司當中，14000億元的不良貸款被收購于我國商業銀行當中，用戶數量約為250萬。而其中，鄉鎮級農村地區是這些不良資產存在的主要位置，并且，在資產戶數總數當中，70%以上都是10萬元以下的資產戶。在實際評估過程中，呆滯貸款以及呆賬貸款都給予了此項工作較高的難度。這種較強的評估咨詢對象分散性導致相關部門在展開評估工作的過程中，無法對豐富而詳細的基礎資料進行充分的應用。根據國際上的傳統做法，三年以上的逾期，將對債權評估值進行歸零處理，在不滿三年的逾期當中，逾期越長資產減值幅度越大。那么我國多數資產管理公司都將產生大量的呆賬，無法同實際處置的債權價值相符。

第一條為了加強國有土地資產管理,保護土地所有者和使用者的合法權益,推進土地使用制度的改革,根據國務院的《中華人民共和國國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》、《國有資產評估管理辦法》及國家有關規定,結合我市實際,制定本辦法。

第二條*市行政區劃范圍內(包括市轄縣、市)國有土地使用權出讓、轉讓、出租、抵押,以及本辦法第六條規定的行為,必須依據本辦法進行土地資產評估。

第三條本辦法所稱土地資產評估是指政府土地主管部門委托或授權地產評估機構,依據國家規定和有關資料,運用規定的原則、程序、標準和方法,以統一的貨幣單位,對被評估宗地地產價值進行評價和估算,作出該宗土地的地價。土地資產評估的地價是土地所有權和土地使用權在社會經濟活動中可得利益反映出的價格形態,包括級差地租、配套費、開發成本等。

第四條*市國有土地資產評估工作,由*市土地評估委員會實施統一領導,由*市土地管理局實施統一管理。國有土地資產評估價格,市區范圍內(即市轄五區)必須經*市土地管理局確認后方可生效;各縣(市)范圍內必須經各縣(市)土地管理局確認后方可生效。

第五條國有土地使用權有償出讓,市區由*市土地管理局、各縣(市)由各縣(市)土地管理局統一組織土地資產評估。集體所有制土地需要出讓使用權的,必須先征用為國有土地,并進行相應的土地資產評估,方可辦理出讓事宜。

第六條行政劃撥的國有土地使用權在經濟活動中凡涉及到下列經濟行為的,必須申請市、縣(市)土地管理局進行地產評估:

我國目前關于外資并購最重要的法規－－《關于外國投資者并購境內企業的規定》（下稱“并購規定”）第十四條規定：“并購當事人應以資產評估機構對擬轉讓的股權價值或擬出售資產的評估結果作為確定交易價格的依據。并購當事人可以約定在中國境內依法設立的資產評估機構。資產評估應采用國際通行的評估方法。禁止以明顯低于評估結果的價格轉讓股權或出售資產，變相向境外轉移資本。外國投資者并購境內企業，導致以國有資產投資形成的股權變更或國有資產產權轉移時，應當符合國有資產管理的有關規定”。并購規定確立了資產評估為我國外資并購法定程序的原則。筆者結合自身長期從事外資并購的經驗和財稅背景，試以通俗易懂的言語對外資并購中的資產評估問題進行如下小結。

1.評估目的

一般來說，外資并購確定成交價格需經過評估、定價、談判、成交四個階段。資產評估的目的并不是確定最終成交價，其只是作為一種工具或手段，為交易各方及評估報告使用者（如外資主管部門及國有資產管理部門）提供參考依據。因此，我們應該對外資并購中資產評估的作用給予客觀評價，不應高估或低估。但不容忽視的是，在外資并購實務中，很多并購當事人委托評估機構實施資產評估的目的僅僅是“走過場”，以滿足外資部門及/或國資部門的文件審核需要；更有甚者，對資產評估機構指手畫腳，將評估結果達到其要求作為委托評估機構或支付評估費用的前提條件。

2.評估范圍

在實施評估前，明確資產評估的范圍也是十分重要和必要的，因為評估的目的和范圍決定了評估工作的組織和評估方法的選擇。評估范圍因并購形式的不同而有所不同：外資并購方式可分為股權并購和資產并購，亦可分為整體并購和部分并購，相對應的資產評估范圍也有所不同。例如在整體并購的情況下，應納入評估范圍的資產包括被并購企業的有形資產、無形資產和負債，同時應考慮被并購企業的商譽；在部分并購的情況下，資產評估的范圍則只包括一項或幾項資產。此外，交易性質、交易架構、交易方案及交易稅負等因素都會影響到評估范圍的確定。許多評估機構在對企業并購的評估過程往往只注重對有形資產的評估，而忽略了對無形資產（尤其是商譽）的評估，導致了評估結果不公允乃至國有資產的流失。

3.評估機構

根植于現代經濟的企業價值評估與傳統的單項資產評估有著很大的不同，它是建立在企業整體價值分析和價值管理的基礎上，把企業作為一個經營整體來評估企業價值的評估活動。歐美等西方發達國家對企業價值評估理論的研究已經比較成熟并被廣泛運用于實踐中。但是在我國，單項資產評估的理論與方法已開始走向成熟，而企業價值評估還是一個新的評估領域，還沒有形成一個完整的企業價值評估評估理論和方法體系。

一、企業價值評估理論和方法的形成與發展

19世紀中后期，現代評估業就隨著歐美等國經濟的發展逐漸形成，特別是不動產評估得到充分重視和發展。由于評估實踐的發展急需理論指導，因而與評估相關的理論體系逐步從傳統經濟理論中分化獨立出來。馬歇爾成為第一個探討評估方法（尤其是不動產評估方法）的現代經濟學家，他提出和發展了許多在現代評估理論中廣為應用的概念，這些概念包括根據收益折現確定價值、建筑物和土地折舊對價值的影響、建筑物類型和土地用途對價值的影響等。在馬歇爾的論著及其它以他的思想為基礎的論著的影響下，以探討評估、調查方法并提供經嚴格定義的價值為主要內容的評估理論最終與價值理論分開，形成了現代評估理論的基礎。

20世紀20—30年代，評估首先與不動產業的發展緊密聯系起來。其中一個重要因素就是土地經濟學從相關的幾門學科中獨立出來并發展成為一門正規的科學。1927年，Mertzke出版了《不動產評估》一書。該書采納了馬歇爾的觀點，在價值理論和評估理論之間建立起有機的聯系，將抽象的經濟理論運用到評估實務中，建立起了一個以三種評估方法為主的體系，特別是解釋了資本化率在評估中的應用。K.LHyder等人在30—40年代又發展和強調了三種基本評估方法，建立起了運用成本法、比較法（市場法）和收益法的系統程序。Schmuatz建立了一個評估價值的模型，并隨后將其納入到美國不動產評估師學會1951年出版的《不動產的評估》中。至此評估理論在價值理論的基礎上基本形成。

評估方法是企業價值評估的核心問題，直接影到價值評估的結果及市場交易的實施。總體上看，價值評估方法可以劃分為三大類：成本法（costapproach），是從歷史成本的角度評估企業價值；市場法（marketapproach），是從目前市場價格的角度評估企業的價值，又稱市場比較法；收益法（incomeapproach），是從未來收益的角度評估企業的價值。這三大類評估方法的形成與經濟學中的價值理論有著很深的歷史淵源。另外也有學者將評估方法分為四類（Come1,1998）：(1)利用資產負債表進行評估，即直接將企業所有發行在外的證券賬面價值進行加總。此法雖然簡單，但卻易把企業的賬面價值與市場價值混淆，因此必須對賬面價值加以調整；(2)加總企業發行在外的所有證券的市場價值來評估企業價值，通常只適用于上市公司的評估；(3)通過與價值已知的可比企業進行比較評估企業價值。采用這種方法首先需要計算資本化比率，再用該比率乘以被評估企業的利潤，即可估算出該企業的市場價值(4)首先預測企業的未來現金流量，將這些現金流量折現后，即可獲得企業證券持有人擁有的企業價值。根據這些基本方法，評估師在進行評估時還會根據具體情況，設計或使用更具操作性的方法。誕生了諸如相對估價法、價格／帳面值比率（PVC模型）法、折現現金流量法、期權定價法等方法。

二、我國企業價值評估的企業觀與企業價值觀

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實習的一個月很快就要結束了再回首這豐收的一個月我們感到十分的欣慰它使我們在實踐中了解社會讓我們學到了很多在課堂上根本就學不到的知識也打開了視野增長了見識為我們即將走向社會打下堅實的基礎為了表達自己收獲的喜悅我們將分開幾個部分講一下自己的感受報告實習的情況

一公司介紹

北京北方房地產咨詢評估有限責任公司以下簡稱北方公司系北京北方房地產咨詢評估中心隸屬于國土資源部脫鉤改制后形成的公司是國內最早從事評估業務且具備最全面評估資質的中介服務機構之一北方公司以北京為依托業務范圍輻射全國具有技術力量雄厚信息靈敏可靠服務行為規范規模信譽良好的優勢

公司的主要業務有

摘要:清產核資是對企業的資產進行全面的梳理和核查，有利于企業保證賬務精確、資產安全和保值增值。風險投資管理要求企業加強對風險資產的規劃和監督，科學的管控能夠提高風險投資效率，降低損失。企業開展清產核資工作，必然要對風險投資資產的清查和評估，因此清產核資也是提高風險投資效率的一種控制手段。本文全面剖析了清產核資與風險投資效率的關系，明確了清產核資對風險投資管理的作用路徑，并提出了清產核資在風險投資管理中的應用方法。

關鍵詞:清產核資;風險投資;作用路徑

一、前言

清產核資主要針對國有資產的監管，是指國有資產監督機構組織企業全面清查賬務和資產清查，并且重新評估資產價值并確定相關損益，從而保證國有資本金的保值增值。清產核資的主要意義是根據重新界定的賬務和資產價值來評價國有資產的保值增值。清產核資的主要方法有括賬務清理、資產清查、價值重估、損益認定、資金核實。清產核資能夠有效地解決賬務混亂、賬實不符、價值錯位和信息失真等問題，能夠減少國有資產流失的可能性。當前，國有資本投資進入了一個快速發展的時代，特別是風險資本投資，根據國有資產監管部門的規定，國有資本可以投入產業升級項目和高科技行業，并且，2016年8月成立了中國國有資本風險投資基金股份有限公司。眾所周知，風險投資具有高收益和高風險的特點，國有資本具有社會屬性，其特殊屬性要求國有資本必須實現保值增值，否則勢必將影響國家經濟和損害人民利益。風險投資管理的內在要求是評估風險資產，尋找價值低洼，而清產核資正是為資產評估提供了科學的依據和準確的資料。因此，清產核資在提高風險投資效率方面具有一定的效用。

二、清產核資對風險投資效率的作用路徑

(一)清產核資為風險投資評估提供科學的依據

〔論文關鍵詞〕知識產權價值，市場價值法，成本法，收益法

〔論文摘要〕在知識產權交易中確定知識產權的對價，以及在知識產權遭受侵害后核定損害賠償額，常常需要知識產權價值評估。知識產權的價值由市場決定，知識產權價值評估的結論必須建立在相關市場情況的分析和預測基礎上。目前，對知識產權價值進行評估基本沿用了有形資產評估方法即市場法、成本法和收益法，但知識產權的價值依靠未來，與創造開發知識成果所付出的成本沒有必然關系，而是取決于對其使用而產生的收益。因此，對知識產權進行評估應以采用收益法為主，在適當的條件下也可以采用市場法，而成本法不宜作為評估知識產權的方法。

知識經濟時代，知識產權已成為個人致富、企業生存發展、國家富強的重要憑借。由于其蘊涵著巨大的經濟價值，知識產權轉讓、許可、出資等交易日益活躍，與此同時，侵害知識產權的情形也頻繁出現。不論是交易中確定知識產權的對價，還是侵權后核定知識產權損害賠償額，都要面臨一個至關重要的問題，即如何衡量和確定相關知識產權的價值。知識產權價值量的確定常常依賴于知識產權價值評估。本文將對知識產權價值評估的有關問題進行探討。

一、知識產權價值評估之根據

知識產權價值評估是評估機構考慮相關因素并依據一定的計算方法對知識產權價值所作的評價、估計或預測。價值評估或評價與價值是兩個不同的概念。價值是客體對主體的效應，評價則是人們對客觀價值的評定，是主體的一種觀念活動。價值屬于主客觀相互作用的范圍，是評價的對象；而評價是觀念范疇，是主觀觀念對客體價值的評估。價值決定評價，評價反映價值。

(一)知識產權的價值由市場決定

〔論文關鍵詞〕知識產權價值，市場價值法，成本法，收益法

〔論文摘要〕在知識產權交易中確定知識產權的對價，以及在知識產權遭受侵害后核定損害賠償額，常常需要知識產權價值評估。知識產權的價值由市場決定，知識產權價值評估的結論必須建立在相關市場情況的分析和預測基礎上。目前，對知識產權價值進行評估基本沿用了有形資產評估方法即市場法、成本法和收益法，但知識產權的價值依靠未來，與創造開發知識成果所付出的成本沒有必然關系，而是取決于對其使用而產生的收益。因此，對知識產權進行評估應以采用收益法為主，在適當的條件下也可以采用市場法，而成本法不宜作為評估知識產權的方法。

知識經濟時代，知識產權已成為個人致富、企業生存發展、國家富強的重要憑借。由于其蘊涵著巨大的經濟價值，知識產權轉讓、許可、出資等交易日益活躍，與此同時，侵害知識產權的情形也頻繁出現。不論是交易中確定知識產權的對價，還是侵權后核定知識產權損害賠償額，都要面臨一個至關重要的問題，即如何衡量和確定相關知識產權的價值。知識產權價值量的確定常常依賴于知識產權價值評估。本文將對知識產權價值評估的有關問題進行探討。

一、知識產權價值評估之根據

知識產權價值評估是評估機構考慮相關因素并依據一定的計算方法對知識產權價值所作的評價、估計或預測。價值評估或評價與價值是兩個不同的概念。價值是客體對主體的效應，評價則是人們對客觀價值的評定，是主體的一種觀念活動。價值屬于主客觀相互作用的范圍，是評價的對象；而評價是觀念范疇，是主觀觀念對客體價值的評估。價值決定評價，評價反映價值。

(一)知識產權的價值由市場決定

摘要：中國的資產評估是伴隨著改革開放的大潮興起的。房地產評估屬于資產評估中的一類，是資產評估的重要組成部分。房地產是房產與地產的一種實體與權利的結合，待估對象較復雜，對評估機構及從業人員有很高的專業能力和整體素質要求。房地產并不是一個孤立的對象，周圍環境的變化對其價值會有很大的影響。本文通過分析金融危機下房地產行業現狀，提出房地產評估中出現的問題，并據此尋求解決的途徑。

關鍵詞房地產評估從業人員

Abstract：China''''sassetassessmentisaccompaniedbytheriseofthetideofreformandopeningup.Assessmentofrealestateappraisalisaclassofassetsisanimportantpartofassetvaluation.Realestateisrealestateandrealestateentitiesandrightsofacombinationofmorecomplexobjectstobeestimated,ontheassessmentagenciesandpractitionerswithhighprofessionalcompetenceandoverallqualityrequirements.Realestateisnotanisolatedobject,changesintheenvironmenthaveasignificantimpactonitsvalue.Byanalyzingthestatusofthefinancialcrisistherealestateindustryputforwardtheproblemsintherealestateassessment,andaccordinglyseekasolution.

KEYWORDRealEstateAssessmentEmployees

第一節房地產估價的基本權益

一、房地產估價基本權意