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摘要：現階段，投資性房地產的會計核算工作存在一定的不足，需要對會計處理問題進行有效解決，才能保證該行業的穩定發展。對此，文章闡述了投資性房地產會計處理的基本情況，分析了投資性房地產會計處理存在的問題，并提出優化策略，希望能夠為相關人員提供參考。

關鍵詞：投資性房地產；會計處理；若干問題

新會計準則在投資性房地產會計處理方面作出相關規定，體現了新準則的創新。中國經濟發展快速，促使房地產投資更加普遍?，F階段，房地產不僅是保證民生需求得到滿足的途徑及工具，而且成了相關企業實現資本增值及賺取租金的關鍵手段?；诖朔N情況，采用何種方法針對此類房地產展開準確、公允、客觀計量，是現階段相關企業亟須解決的問題[1]。

一、投資性房地產會計處理的基本情況

（一）基本屬性

投資性房地產與自建建筑物基本特征的差異較為明顯，主要表現在房地產房產主要目的并非自己持有上。通常，此類資產一般是在升值空間大的優良地段建設，由其名稱及定義即能夠發現，自帶投資屬性，企業參與相關業務的主要目的就是等待差價及賺取租金，以收獲利益。

（二）主要類型

會計準則主要將投資性房地產劃分為三種類型，即出租的土地使用權、現階段持有同時準備增值后進行轉讓的土地使用權，以及租出的土地使用權。在企業持有此類資產的期限結束之后，若是企業不對經營目的進行改變，并且暫時空置，則應該根據投資性房地產核算。企業僅有在把產權屬自己的建筑物通過經營方式租賃過程中，才能根據投資性角度開展核算。雖然持有同時準備增值后轉讓的土地使用權在投資性核算范圍內，然而閑置土地禁止納入投資性核算范疇[2]。

（三）會計處理

投資性房地產與非投資性房地產之間能夠相互轉換，即企業原自用投資房地產、具備存貨性質的房地產能夠進行投資性轉換，租賃合同的生效日期即轉換日期。通常，投資性房地產主要根據公允價值開展計量工作，若是非投資性房地產轉換為投資性房地產，企業應該采用公允價值方式基于歷史成本法對自用房地產重新計量，相應公允價值即初始入賬的價值。轉換時，若是轉換日公允價值比自用房產賬面價值低，應該在當期損益中計入差額；反之，則在所有者權益中計入差額。

二、投資性房地產會計處理存在問題分析

（一）租入第二次租出房地產的確認問題

近年來，部分新興企業通過租入房屋后再次以租出方式獲取利潤，即“二房東”。通常，租入房地產并不具備房屋產權，仍然具備物業經營權。經營權主要涵蓋收益權、使用權與占有權，不涵蓋處分權，所以，企業在租賃期間可以向他人或是單位進行二次出租，以獲取收益。會計準則僅將已經出租的建筑物、土地使用權納入確認范圍，對于房地產產權歸屬并未明確，對于租賃形式并未說明，如此，對于租入房地產是否應該進行投資性確認有待商榷。CAS3指南僅對企業具有產權同時通過經營租賃模式出租的房地產承認具備投資性特征，然而對于融資租賃形式的特殊性有所忽略。企業在融資租入資產方面沒有產權，需要確認[3]。

（二）投資性房地產的后續計量問題

對于投資性房地產，根據持有目的主要涵蓋以下模式：持有同時準備在增值后進行轉讓、出租之后轉變為自用、出租整個壽命周期。持有同時準備在增值后轉讓的房地產的后續計量分析。如果企業通過此種方式獲得資本的增值收益，則企業會對該項資產價值波動時刻關注，在達到預期增值數額之后，企業會對其進行轉讓處理，進而實現資本增值目標?；诖朔N增值目的，公允價值具有重要地位。歷史成本難以為相關信息使用人員決策提供良好信息，但是公允價值和此類房地產的關系較為密切，借助公允價值開展計量能夠充分表現出預期可以為企業創造的經濟利益。出租之后自用房地產的后續計量分析。此類房地產相比第一種房地產，在未來現金流中，風險與時間方面的差異較為顯著，持有目的不同，也促使持有房地產經濟實質存在差異，所以需要區分計量模式。若主要是將賺取租金作為主要目的的公允價值計量模式，如果企業此部資產公允價值可以穩定獲取，那么企業可以借助公允支付價格開展后續計量，在公允價值變動損益科目中計入相應公允價值的變動，在營業收入中計入租金收入，此種方式導致收入不匹配費用，易對信息使用人員造成誤導[4]。在租出期限結束之后進行自用的過程中，投資性房地產變成企業固定資產。現階段，房地產價值持續上升，如果企業該項資產價值同樣不斷上漲，則會通過轉換日公允值方式重新入賬，進而租期內企業為計提折舊，還使得固定資產賬面價值增加，與謹慎性原則相悖，同時會對相關人員理解財務報表造成誤解。出租房地產整個壽命周期的后續計量分析。如果企業選擇公允價值開展該資產計量工作，則在營業收入中計入租金收入。在公允價值變動損益科目中計入公允價值，只能是租期結束后，在對該項資產處置的過程中，向其他成本中轉入變動損益，進而導致在時間方面收入不匹配費用。出租期限中在營業收入中通過分期方式計入租金收入，營業成本則一次完成轉結工作，對信息使用人員造成誤解。

（三）投資性房地產的披露問題

中國相關上市企業的數量持續增加，其涵蓋的建筑物、房屋與土地使用權等呈逐漸遞增狀態。然而上市企業在投資性房地產的持有目的披露與持有通知準備增施土地的使用權公允價值披露等方面存在一定的不足。在持有目的披露方面，由于會計準則沒有規定上市企業的投資性房地產是持有同時準備增值及用于出租等信息進行披露，使一些上市企業對于相關信息的傳達不夠重視。實際上，上市企業對投資性房地產的持有目的進行明確有著重要意義，此類資產的持有目的對企業造成的現金流風險及時間等方面存在顯著差異，對于財務信息使用人員對企業存在的流動性、財務風險與經營風險評估等方面有著較大影響。若上市企業在此類資產持有目的披露方面存在不足，難以提供可靠與真實信息，會對決策與相應財務目標的實現造成影響，所以，應該對此類資產持有目的的披露予以規范[5]。在持有同時準備增值土地使用權方面，僅是采用公允價值開展計量工作的企業進行披露，其他企業并未通過附注披露公允價值，若是此部分信息不足，則會造成相關信息使用人員難以對企業預期資本增值額進行合理評估，難以將持有同時準備增值資產使用權對企業現金流發展的作用準確反映出來。國際會計準則針對選擇成本模式的此類資產披露公允價值作出規定，但是中國會計準在此方面缺乏完善規定。由于持有同時準備增值的資產使用權的銷售價格對于企業得到的增值收益額具有決定性影響，其現金流量發展趨勢和公允價值的關系較為密切，因此，應當披露相關公允價值。

三、投資性房地產會計處理的策略

（一）租入之后二次租出房地產確認建議

針對此類房地產，企業需要結合具體情況處理。針對融資租入（只包括建筑物）房地產二次融資出租的，不應該對房地產進行投資性確認。雖然企業借助融資租賃得到房地產經營權，但是通過融資租賃方式二次出租之后就是向第三方轉移該項權利，同時也向第三方轉移了該房產的所有相關報酬與風險，所以，企業不應該確認該項資產。針對融資租入（只包括建筑物）房地產開展經營出租業務時，需要對該房地產進行投資性確認。借助融資租賃獲得該資產長期經營權，基本上為資產的整個壽命周期，雖然實質上沒有產權，然而企業為承擔相關報酬與風險，需要對其屬于企業資產進行確認，CAS21對該做法也進行了規定。在通過經營租賃手段租出的過程中，由于經營租賃的期限較短，僅將部分報酬與風險轉移，向第三方出售短期物業經營權，企業不需要將該項資產終止確認。如果企業把該項資產用于出租獲得租金，則需要與自用房地產分開核算。因而，通過融資租入之后開展二次經營租出業務，則可以對該房地產進行投資性認定[6]。房地產以經營方式租入，二次租出之后不對其進行投資性確認。企業借助經營方式租賃主要是獲取資產短期經營權，在資產整個生命周期中僅占一小部分，實際上該資產主要報酬及風險并沒有發生轉移，企業不應該對其進行資產確認。因此，房地產經營租入之后進行二次租出時不應該進行投資性確認。

（二）科學選擇計量模式

CAS3要求企業選擇相同計量手段開展所有投資性房地產后續計量工作，此種規定對企業借助此種資產開展盈余管理造成一定限制，存在一定問題。企業在此類資產計量手段選擇方面缺乏良好彈性，并不能夠保證所有公允價值都可以實現可靠計量，對企業在公允價值運用方面存在一定限制。持有目的不同，此類資產報表信息的使用人員在信息披露方面存在不同要求。所以，應當允許企業借助不同計量手段開展后續計量工作，以此為基礎，根據此類資產實際持有目的科學選擇[7]。若是持有房地產主要用于持有同時準備在增值之后轉讓，那么未來現金流量在轉讓時點集中，同時相關風險和銷售市場具有密切關聯。如果用于出租進而獲得租金，那么為了現金流根據合同約定支付方式進行獲取，同時相關風險主要受到租賃市場影響。因此，投資性房地產需要根據持有目的科學選擇后續計量手段。對于持有同時準備在增值后租出的房地產，需要選擇公允價值手段開展計量工作，在公允價值難以穩定獲取條件下，可以選擇成本模式。選擇公允價值開展后續計量工作能夠將持有此類資產的經濟實質充分體現出來，進而為相關使用人員的決策活動提供良好保障。對于出租期限結束之后轉為自用、出租整個壽命周期的，則需要選擇成本模式開展計量工作。若是主要目的是賺取租金，那么通過成本模式能夠促使收入有效匹配費用，對資產價值的虛增進行有效預防，將以出租為目的的此類資產賬面價值等充分反映出來，與謹慎性原則相符。

（三）投資性房地產的披露問題應對措施

需要根據投資性房地產的持有目的開展披露工作。此類資產的持有目的主要涵蓋持有同時準備增值后銷售及出租兩種形式，基于兩種目的，此類資產為相關公司創造收益的方式、對公司財務風險與經營風險、流動性影響等方面具有較大差異。因為中國會計準則沒有對此類資產持有目的相關披露工作予以規定，使得上市企業在此方面披露工作存在一定不足，所以會計準則需要針對此類資產持有目的披露工作進行規定，即上市企業需要對各類資產持有目的進行區分，同時通過財務報表合理披露。以此為基礎，針對各種持有目的的計量方法展開披露，同時列示相關處置損益，進而對各種持有目的的此類資產為相關公司所創造的收益金額及方式等進行清晰區分[8]。對于持有同時準備增值的此類資產需要披露相對公允價值。國際會計準則在成本法的此類資產的公允價值進行披露，但是中國會計準則并未明確規定。針對持有同時準備增值的此類資產使用權來講，主要是借助出售價格體現資本增值額，未來售價對于企業預期收益具有決定性影響，所以，持有同時準備的此類資產預計現金流量和公允價值之間關系較為密切，需要有效披露其公允價值。需要對國際會計準則中在成本法的此類資產的公允價值披露方面相關規定進行充分借鑒，對相關披露準則進行優化。針對持有同時準備增值的此類資產，如果企業選擇成本法開展計量工作，則需要披露范圍，為信息使用方提供可靠、準確的信息。

四、結語

現階段，投資性房地產事業已經開始轉型，然而由于相關因素的影響，導致此類資產會計處理存在一定的問題，如租入第二次租出房地產的確認問題、投資性房地產后續計量問題等，對相關行業的穩定健康發展造成影響，應該積極通過針對性策略進行有效優化。

參考文獻：

[1]江玉婷.公允價值計量模式在投資性房地產中的應用研究:以Z公司為例[J].大陸橋視野,2021(7):79-80.

[2]萬明濱,翁穆丹.投資性房地產公允價值模式利弊分析:以城市軌道交通企業為例[J].商業會計,2021(13):105-109.

[3]周小靖,張小云,張華蘭.恒大集團投資性房地產采用公允價值計量的影響研究[A]//北京科技大學天津學院.奮斗的足跡:獻給北京科技大學天津學院建院十五周年論文集[C].北京：北京理工大學出版社,2020:283-290.

[4]吳詩琪.投資性房地產會計政策選擇因素分析:以上海豫園股份有限公司為例[J].中小企業管理與科技(上旬刊),2021(6):164-165.

[5]閔志慧,李芳菲.投資性房地產公允價值計量模式對企業財務績效的影響:以江蘇中南建設集團為例[J].財務管理研究,2020(11):60-63.

[6]鐘夢慧.公允價值計量投資性房地產的問題探索[A]//中國會計學會高等工科院校分會.會計轉型與經濟發展：機遇與挑戰:中國會計學會高等工科院校分會第24屆學術年會(2017)論文集·上冊[C].出版者不詳,2017:245-253.

[7]孫庭陽.生產汽車的上市公司，靠賣房子躲過退市風險ST海馬保殼記還有28家“戴帽”公司的投資性房地產數額超過海馬汽車[J].中國經濟周刊,2020(11):70-71.

[8]閔志慧,李芳菲.投資性房地產公允價值計量模式對企業財務績效的影響:以江蘇中南建設集團為例[J].財務管理研究,2020(11):60-63.

作者：萬蘇丹 單位：武漢正浩會計師事務有限公司