導(dǎo)語(yǔ)：既有房屋安全管理及維護(hù)工作要點(diǎn)一文來(lái)源于網(wǎng)友上傳，不代表本站觀點(diǎn)，若需要原創(chuàng)文章可咨詢客服老師，歡迎參考。

當(dāng)前城市發(fā)展的“存量更新”行動(dòng)是順應(yīng)我國(guó)進(jìn)入新的發(fā)展階段，推動(dòng)城市從增量建設(shè)轉(zhuǎn)向存量提質(zhì)的重大戰(zhàn)略舉措。既有建筑作為城市更新中的主體，具有量大面廣、年代交織、品質(zhì)參差等特點(diǎn)，更新改造過(guò)程中應(yīng)避免大拆大建，盡可能通過(guò)修繕與加固的方法延長(zhǎng)其使用壽命與功能價(jià)值，特別是對(duì)于存有較早歷史特征、具有保護(hù)價(jià)值的老建筑，還應(yīng)最大限度地保留其傳統(tǒng)地域空間、文化特征、建筑風(fēng)格等特色基因。大量正在使用的老舊建筑，一方面隨著時(shí)間的增加，房屋年久失修，一些結(jié)構(gòu)負(fù)荷能力已不足，逐漸顯現(xiàn)出變形、開(kāi)裂、破損等安全問(wèn)題；另一方面，隨著時(shí)代的發(fā)展和使用功能多元化的要求，使用者隨意改裝、拆改房屋原有的結(jié)構(gòu)，自行增加房屋的荷載，增加了房屋的安全隱患和風(fēng)險(xiǎn)，嚴(yán)重影響了房屋的整體性、結(jié)構(gòu)安全性、抗震性和耐久性。安全意識(shí)缺失往往使安全隱患難以早期發(fā)現(xiàn)，給人民生命財(cái)產(chǎn)造成損失。住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部和各級(jí)政府多次發(fā)文，要求加強(qiáng)房屋安全管理工作。一些房屋管理者和使用者由于缺乏相應(yīng)的維護(hù)專業(yè)知識(shí)與科學(xué)方法，往往因用錯(cuò)實(shí)施方案貽誤了安全補(bǔ)救時(shí)機(jī)，造成不可逆的損失。

房屋安全管理的工作要求

房屋安全管理是房屋管理單位依法對(duì)既有房屋使用安全性等進(jìn)行的管理活動(dòng)，其中安全與維護(hù)管理主要是為保障房屋結(jié)構(gòu)使用安全與消防安全而進(jìn)行的管理工作。包括房屋安全檢查、房屋安全鑒定、危險(xiǎn)房屋排危督修、白蟻預(yù)防和滅治、消防設(shè)施安全等組織管理和技術(shù)協(xié)調(diào)工作，應(yīng)遵循“預(yù)防為主、防治結(jié)合”的原則，構(gòu)成一個(gè)閉合的管理系統(tǒng)。房屋安全管理與維護(hù)工作包括日常檢查、安全鑒定、修繕加固、更新改造4個(gè)方面。房屋日常安全檢查是對(duì)房屋的結(jié)構(gòu)、裝飾裝修和附屬設(shè)施的安全可靠程度進(jìn)行查勘，利于早期發(fā)現(xiàn)安全問(wèn)題；房屋安全鑒定是對(duì)房屋的完好與損壞程度及使用狀況的安全性進(jìn)行鑒別、評(píng)定；在房屋修繕加固中，應(yīng)綜合考慮各影響因素，制定科學(xué)有效的修繕加固方案，維持和延續(xù)建筑的設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)與工作年限，保障建筑的使用安全性和抗災(zāi)性能；在房屋更新改造中，應(yīng)滿足房屋改造后安全使用性要求，不得降低建筑的耐久性和抗災(zāi)性能。一般條件下不得擅自改動(dòng)房屋的主體結(jié)構(gòu)和使用功能，對(duì)于鋼筋外露銹蝕。涉及拆改房屋主體結(jié)構(gòu)和明顯加大房屋荷載的設(shè)計(jì)改造，當(dāng)條件不具備、執(zhí)行現(xiàn)行規(guī)范確有困難時(shí)，應(yīng)不低于原建造時(shí)的標(biāo)準(zhǔn)，并事先向鑒定管理機(jī)構(gòu)提出申請(qǐng)，經(jīng)鑒定單位鑒定符合條件并經(jīng)房屋主管部門批準(zhǔn)，方可實(shí)施。

房屋安全維護(hù)的技術(shù)要點(diǎn)

房屋日常安全檢查是房屋管理部門組織對(duì)房屋的使用狀況進(jìn)行周期性的實(shí)地觀察和安全判斷，可早期發(fā)現(xiàn)危及使用安全的缺陷、變形和損傷等跡象，以利于及時(shí)采取技術(shù)措施解決。主要有日常檢查和特定檢查兩種方式，日常檢查一般每年不少于1次，在雨季、供暖季以及遭受臺(tái)風(fēng)、暴雨、大雪等特殊天氣前后，應(yīng)對(duì)房屋進(jìn)行針對(duì)性檢查。房屋日常安全檢查應(yīng)重點(diǎn)關(guān)注房屋周邊的環(huán)境變化和房屋整體及局部的變形、開(kāi)裂、脫落、損傷等情況；屋面滲漏、保溫?fù)p壞等情況，檢查門窗的密閉性、完整性及與主體結(jié)構(gòu)連接部位的變形、損傷情況；室內(nèi)墻面、地面、頂面及裝飾裝修等部位的變形、損傷情況；房屋使用上是否有擅自改變房屋用途、拆改結(jié)構(gòu)、明顯增大荷載的情況；已鑒定為危房的加固及排危情況；設(shè)施設(shè)備所處的工作環(huán)境狀況、系統(tǒng)運(yùn)行的異常振動(dòng)和噪音情況，設(shè)施設(shè)備的材料老化、滲漏、防護(hù)層損壞等情況；消防安全疏散、材料防火、消防報(bào)警等保證消防安全措施。房屋安全鑒定是房屋安全鑒定單位依法按照國(guó)家頒布的行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)和其他相關(guān)建筑規(guī)范，對(duì)房屋進(jìn)行查勘、檢測(cè)和驗(yàn)算，對(duì)房屋的完損狀況和危險(xiǎn)程度做出科學(xué)鑒定的技術(shù)服務(wù)工作。有下列情況之一，需要進(jìn)行房屋安全鑒定：房屋達(dá)到設(shè)計(jì)使用年限并需要繼續(xù)使用的（鋼、鋼混結(jié)構(gòu)55年，磚混結(jié)構(gòu)50年，磚木結(jié)構(gòu)40年，簡(jiǎn)易結(jié)構(gòu)10年）；存在較嚴(yán)重的質(zhì)量缺陷或損傷、疲勞、變形、振動(dòng)的；改建、擴(kuò)建、移位以及建筑用途或使用環(huán)境將發(fā)生改變的；裝飾裝修拆改房屋主體結(jié)構(gòu)或明顯增加荷載的；原設(shè)計(jì)未考慮抗震設(shè)防或抗震設(shè)防要求提高的；日常使用中發(fā)現(xiàn)安全隱患的；房屋擬進(jìn)行轉(zhuǎn)讓、租賃、抵押等活動(dòng)有需要進(jìn)行質(zhì)量評(píng)價(jià)的；發(fā)生自然災(zāi)害、火災(zāi)事故和其他不安全因素危及房屋安全的；其他認(rèn)為有必要進(jìn)行安全鑒定的。安全鑒定工作首先對(duì)房屋的整體情況進(jìn)行勘測(cè)，主要包括對(duì)房屋的整體外形、平面尺寸、樓層樓高以及建筑結(jié)構(gòu)等進(jìn)行檢查，對(duì)房屋的表面情況進(jìn)行判斷。其次是針對(duì)發(fā)生問(wèn)題與現(xiàn)場(chǎng)情況進(jìn)行地基勘測(cè)、變形檢測(cè)、承載力計(jì)算、抗震力判斷等核驗(yàn)工作。安全鑒定的房屋危險(xiǎn)性分為4級(jí)：A級(jí)房屋為無(wú)危險(xiǎn)點(diǎn)；B級(jí)為有危險(xiǎn)點(diǎn)；C級(jí)為危險(xiǎn)點(diǎn)量發(fā)展至局部危險(xiǎn)；D級(jí)為危險(xiǎn)點(diǎn)量發(fā)展至整棟危房。危險(xiǎn)房屋的修繕與加固應(yīng)依據(jù)房屋安全鑒定的評(píng)定等級(jí)與原因分析，制定科學(xué)合理的房屋修繕?lè)桨讣皩?shí)施計(jì)劃，從先整體后局部提出技術(shù)解決措施。當(dāng)安全鑒定的危險(xiǎn)等級(jí)為C級(jí)或D級(jí)時(shí)，應(yīng)及時(shí)開(kāi)展修繕及加固工作，在發(fā)生危及房屋使用和人身財(cái)產(chǎn)安全的緊急情況時(shí)，應(yīng)立即實(shí)施應(yīng)急搶救修繕，通過(guò)排險(xiǎn)、加固等措施及時(shí)解除房屋的險(xiǎn)情。安全性修繕加固有4個(gè)要點(diǎn)：混凝土結(jié)構(gòu)構(gòu)件修繕時(shí)，應(yīng)對(duì)影響其耐久性的材料缺陷、鋼筋銹蝕及超過(guò)寬度限值的裂縫等進(jìn)行修繕，對(duì)因承載力不足而產(chǎn)生裂縫的構(gòu)件，及時(shí)加固；砌體結(jié)構(gòu)構(gòu)件修繕時(shí)，應(yīng)對(duì)承載力不足的空斗墻或酥堿嚴(yán)重的墻體進(jìn)行拆砌或加固，新砌的墻體不應(yīng)采用空斗墻；木結(jié)構(gòu)構(gòu)件修繕時(shí)，置換或新增的木材應(yīng)嚴(yán)格控制含水率，木構(gòu)件支承于墻體中的部位以及木柱與基礎(chǔ)直接接觸的部位，應(yīng)進(jìn)行防腐防潮處理；鋼結(jié)構(gòu)構(gòu)件修繕時(shí)，應(yīng)對(duì)銹蝕部位進(jìn)行除銹并重做防銹措施，對(duì)防火措施失效的部位補(bǔ)做防火措施；滲漏修繕主要集中在屋面、墻面等部位，應(yīng)根據(jù)房屋防水等級(jí)、使用要求、滲漏量、部位等情況，查明滲漏原因并制定修繕?lè)桨浮B漏修繕時(shí)應(yīng)同時(shí)檢查其結(jié)構(gòu)、基層和保溫層的牢固、平整等情況，凡有缺陷處，應(yīng)先補(bǔ)強(qiáng)處理缺陷后再進(jìn)行修繕；保溫修繕主要是解決外墻外保溫系統(tǒng)的裂縫、滲水、空鼓、脫落等問(wèn)題，并應(yīng)保證防火性能要求，同時(shí)對(duì)于外墻飾面的連接構(gòu)造以及線腳、懸掛物的牢固性進(jìn)行安全檢查和加固；門窗修繕主要是解決門窗破損、變形、松動(dòng)、銹蝕等問(wèn)題，可采用修繕、拆換或調(diào)換的方式，同時(shí)解決好門窗與結(jié)構(gòu)體連接處的防水、密閉等構(gòu)造措施，保證使用可靠；設(shè)施設(shè)備修繕主要是對(duì)給水、排水、電氣、供暖、空調(diào)等設(shè)施設(shè)備進(jìn)行的維修與更換，對(duì)消防報(bào)警、智能監(jiān)控等安全保障性設(shè)施及線路的維修與維護(hù)，保證正常、安全運(yùn)行使用。房屋的更新改造，應(yīng)根據(jù)改造要求和目標(biāo)，對(duì)所涉及的場(chǎng)地環(huán)境，建筑歷史、結(jié)構(gòu)安全、消防安全、人身安全、圍護(hù)結(jié)構(gòu)熱工、隔聲、通風(fēng)、采光、日照等物理性能，室內(nèi)環(huán)境舒適度、污染狀況、機(jī)電設(shè)備安全及效能等內(nèi)容進(jìn)行檢查評(píng)定或監(jiān)測(cè)鑒定。改造前應(yīng)制定科學(xué)、規(guī)范、可行的改造技術(shù)方案，避免破壞原結(jié)構(gòu)承重構(gòu)件，如確需改動(dòng)的，進(jìn)行加固處理。安全性改造工作主要內(nèi)容包含建筑改造、結(jié)構(gòu)改造和設(shè)施設(shè)備改造。房屋結(jié)構(gòu)性改變或使用荷載增加的更新改造中，應(yīng)先進(jìn)行房屋安全鑒定與結(jié)構(gòu)加固，保證結(jié)構(gòu)安全條件下實(shí)施建筑改造，同時(shí)解決防水防滲、保溫隔聲等相關(guān)安全使用問(wèn)題。房屋原結(jié)構(gòu)改造及新增的部分應(yīng)進(jìn)行抗震性能鑒定與設(shè)計(jì)，根據(jù)使用功能與重要性確定抗震設(shè)防分類，對(duì)不滿足要求的原結(jié)構(gòu)應(yīng)進(jìn)行抗震加固。有加建、附建的結(jié)構(gòu)改造中，新舊結(jié)構(gòu)之間應(yīng)有可靠連接，滿足抗震、抗風(fēng)、抗雪承載力的要求。給水、排水、供暖、空調(diào)及供配電等設(shè)施設(shè)備的改造，應(yīng)根據(jù)設(shè)施系統(tǒng)規(guī)劃與使用要求，對(duì)設(shè)備的使用環(huán)境、配置、規(guī)模等進(jìn)行優(yōu)化和調(diào)換。房屋的安全管理關(guān)系到所有既有建筑的使用安全與人身財(cái)產(chǎn)安全，是保障城市更新及安全發(fā)展的基礎(chǔ)工作。為提高房屋安全管理的實(shí)效，一方面加強(qiáng)和改善房屋安全管理的機(jī)制與方法，采用分級(jí)管理責(zé)任化、技術(shù)服務(wù)市場(chǎng)化、安全管理信息化等一系列的管理新措施，提高管理人員安全意識(shí)；另一方面應(yīng)提升專業(yè)水平，科學(xué)、合理、及時(shí)地解決房屋維護(hù)工作中出現(xiàn)的問(wèn)題，加強(qiáng)對(duì)房屋使用者的安全宣傳教育，共同維護(hù)房屋的安全使用，保障各單位及城市的可持續(xù)更新與全面安全發(fā)展。

作者：奚江琳