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［提要］本文以南京市2021年主城六區改造的老舊小區為例，通過對專家訪談和問卷調研資料的分析，采用扎根理論方法識別出14個老舊小區改造影響因素，然后利用解釋結構模型和交叉矩陣相乘法分析影響因素間的層次結構關系并對其分類。結果表明：社區自身特征、歷史遺留問題、協商宣傳引導、協商牽頭人、居民、物業管理單位、協商制度是關鍵影響因素，據此提出針對性的對策建議。

關鍵詞：老舊小區改造；協商治理；影響因素；優化對策

目前，國內對老舊小區改造的研究多集中于具體改造方面，對老舊小區改造協商治理方面的研究相對較少。隨著近年來國家城市更新行動計劃的推動，老舊小區改造開始向綠色可持續改造、居委會主導的改造協作模式研究方向發展，但未分析影響老舊小區改造的因素及其內在關系。鑒于此，本研究從實地調研南京老舊小區入手，歸納出老舊小區改造協商治理影響因素，找出關鍵性影響因素，針對性地提出建議，以期為基層政府提供切實可行的優化對策。

一、影響因素識別

（一）數據來源。本文調研對象為2021年南京市主城六區改造名單內的小區，每個區隨機選取三個小區，共計18個小區。本文基于扎根理論，結合協商治理做法流程，分析老舊小區改造協商機制體系。以下為本文的資料數據來源：（1）文獻資料。包含知網數據庫文獻資源，政府部門的政策文件，主流媒體新聞報道。（2）訪談資料。根據文獻資料，設計制作調查問卷與訪談提綱，開展調研與訪談。本文選取27名老舊小區改造方面的專家進行訪談；調研問卷發放300份，最終收回276份有效問卷，其在一定程度上可以體現出南京市老舊小區改造的情況。為使研究科學準確，本研究對資料進行再次梳理，去除不太相關的記錄，最終得到265條原始記錄，以供后續扎根理論歸納分析。

（二）扎根理論識別影響因素1、扎根編碼。開放編碼是指對原始數據進行分離，抽取出初始的編碼概念。首先，將265條原始記錄反復比對篩選，最終抽取出87個概念、14個范疇。其次，通過主軸編碼再次提煉初始范疇；通過選擇編碼分析范疇間的關系，形成新的理論體系。最后，對得到的87個概念、14個范疇、5個主范疇，進一步概括和提煉，得到2個核心范疇。2、理論飽和度檢驗。理論飽和度檢驗是指當無法獲得新的數據來進一步發展新的范疇時，即達到理論飽和，可以停止分析的依據。本研究原始語句隨機選擇3/4進行編碼，并用剩余的1/4檢驗理論飽和度，重復操作后未出現新的范疇，理論達到飽和。影響因素如表1所示。

二、基于ISM-MICMAC的影響因素分析

解釋結構模型（ISM）是一種系統分析方法，它具有直觀、清晰的定義復雜系統中各要素關系的特征，是一種結構化的模型。老舊小區改造協商治理影響因素是瑣碎、復雜、無序的，并相互傳遞、互相影響。通過建立要素間的相互關系，將無序凌亂的系統，變成一個有序的具有清晰層次結構的有向圖，為研究影響因素傳導路徑提供了方向。

（一）構建可達矩陣。在梳理確定的14個因素基礎上，從各參與方中選擇9名代表，組成專家小組，經過多次溝通交流，采用2/3以上專家認同的關系作為判定結果。然后，根據ISM原理，先建立鄰接要素關系。

（二）影響因素層次劃分。在可達矩陣M的基礎上，劃分可達集R（Si）、先行集A（Si）、共同集C（Si）。可達集R（Si）是由Si可到達系統的各個要素組成的集合；先行集A（Si）是由可到達Si的系統的各個要素組成的集合；共同集C（Si）是由可達集與先行集的公共部分要素Si組成的集合。區域內級位劃分是找出整個系統的終止集要素，然后把它們剔除，再求得其余要素集合的最高級要素。

（五）影響因素ISM-MICMAC結果分析1、自治簇（Ⅰ區域）的影響因素是S7、S9，驅動力和依賴性都較低，在多級遞階結構圖中處于中間層。其中S9驅動力較高，依賴性較低，其對上層有較大影響作用，要予以關注。2、依賴簇（Ⅱ區域）的影響因素是S8、S10、S11、S12、S13、S14，依賴性高，驅動力較低，表明當它下層的問題解決后，其問題就隨之解決。這六個因素分別位于多層遞階結構圖的中間層和表層，會影響協商結果的落實，從而影響老舊小區改造效果，是直觀因素。3、驅動簇（Ⅲ區域）的影響因素是S5，具有較強的依賴性和驅動力，在ISM模型分析中屬于強關聯影響因素，處于多層遞階結構圖的中間層，該因素受到根源性因素的影響，也間接影響表層因素。在協商治理及老舊小區改造實施過程中，主體參與積極性不高既影響協商議題的確定，又影響老舊小區改造實施的推進，對老舊小區改造的整個過程起著至關重要的作用，是優化重點。4、獨立簇（Ⅳ區域）的影響因素是S1、S2、S3、S4、S6，處于多層遞階結構圖的第四、第五層，是根源性影響因素。獨立簇驅動性較強，依賴性較低，在系統中有很強的影響力。這五點在老舊小區改造協商治理推進過程中都是難啃的“硬骨頭”，應該被最先優化。

三、結論與建議

通過對老舊小區改造協商治理影響因素進行系統的分析，發現各影響因素的作用特點差異較大，需要有側重地關注。其中，社區自身特征、歷史遺留問題、協商宣傳引導、協商牽頭人、居民、物業管理單位、協商制度是關鍵影響因素，驅動力較強，需要重點管理。

（一）加強社區協商氛圍營造和協商宣傳引導。首先，營造協商氛圍。南京市老舊小區大多是房改房、集資房，過去的單位制模式下，居民被動接受管理，對無關自身利益的公共事務漠不關心，大家自掃門前雪，致使社區協商民主議事氛圍不濃厚。因此，社區在此基礎上營造“遇事就協商，有事多商量”的協商氛圍非常必要，良好的協商氛圍，讓社區民眾主動參與，才是推動協商治理發展的基礎。其次，要加大協商民主理念引導。目前互聯網信息交流方便，通過制作協商宣傳推文，讓年輕人對協商有初步了解。制作老舊小區改造協商宣傳視屏，在社區電子屏幕循環播放，中老年業主接受起來更直觀、更方便。加大典型小區成功經驗的分享，強化居民主體意識，引導他們表達自己的觀點，并鼓勵他們積極參加討論。

（二）明確主體定位，各方平等協商。明確參與主體的職能，有利于街道、居委會、議事會等認識到自己的定位，做到既不越權，也不缺位。在老舊小區改造協商中，街道是宣傳落實改造方針政策的主體，承擔改造計劃的上報、改造資金的分配等任務。居委會承上啟下，向下要落實政府政策，向上要反饋居民的訴求。社區居委會的紐帶角色，適合作為牽頭人，聯系各方主體參與老舊小區改造協商。物業管理方面，物業行業進入門檻低，物業公司投標時夸大服務標準；物業進駐后，實際服務與之前描述相背離，居民與物業公司間的矛盾越積越深。同時，老舊小區業委會成立比例低，物業監督權力缺位，物業管理品質確實不高；為了使老舊小區管理能夠長效、可持續，貫徹“政府支持、國資托底、市場運作”理念，基層政府應結合小區情況，制定合理的物業收費標準，宣傳引導居民按時繳納物業費，最終達到“扶上馬，送一程”的美好愿景。

（三）完善協商機制，強化協商結果落實與監督反饋。小區改造要想可持續，必須將協商治理以制度的形式固定下來。根據調研小區的現狀，首先應完善老舊小區改造議事會議事代表選舉制度，明晰議事代表的選舉條件，保證成員結構的合理性。同時，細化協商議事流程各環節，確保改造議事有章可循。其次應樹立前瞻意識，力爭做到“只改一次”。老舊小區改造，任務繁雜，應以問題為導向，既要考慮地上停車位增設、公共活動空間拓展，也要考慮到地下隱蔽工程的配套。建立協同意識，最小程度影響居民正常生活。小區改造施工時，要錯峰施工，避開居民做飯、洗澡、休息等時間段，優化施工組織設計，做到既不影響居民生活，也不拖延改造施工正常進度。最后應統籌協調，強化質檢，及時反饋。老舊小區改造涉及供水、供電、雨污分流等工程項目，且均為隱蔽工程，僅僅依靠監理單位監督施工還不足夠，需要統籌街道辦建設科、居委會、業委會，動員懂技術的小區居民參與監督，對改造項目材料進場、施工質量不定期抽檢。小區改造施工完成后，社區議事會積極參與區住建部門的工程驗收環節，及時向居民公示驗收結果，請議事代表打分，做到以居民滿意度來考核老舊小區的改造成效。

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作者:付光輝 劉星 單位:南京工業大學經濟與管理學院