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第一條為規范物業服務項目的退出，維護業主和物業服務企業的合法權益，做好物業服務項目的退出銜接工作，保障物業管理活動依法正常進行，根據國務院《物業管理條例》、《江蘇省物業管理條例》和《鎮江市物業管理實施細則》等有關法規政策的規定，制定本辦法。

第二條鎮江市行政區域內，物業服務企業退出物業服務項目的，適用本辦法。

第三條鎮江市房產管理局負責全市物業服務項目退出管理的監督工作。各轄市、區物業管理行政主管部門負責本轄區內物業項目項目退出管理的協調、指導和監督工作。

第四條物業服務企業退出物業服務項目的，應主動接受物業項目所在地街道辦事處（含鄉鎮人民政府，下同）、社區居委會的監督指導。

街道辦事處、社區居委會應依法做好本轄區內物業服務項目退出的監督，對本轄區業主委員會組織召開業主大會進行全面指導，協助開發建設單位和業主委員會做好物業服務落實工作。

第五條物業服務企業在退出物業服務項目過程中，應當本著維護群眾利益、維護社會穩定、依法有序、平穩過渡、防止損失的原則進行。物業服務企業要樹立社會責任感，行業榮譽感，企業信譽感，堅持按原物業服務合同的約定，始終做好物業的日常管理和服務工作。同時，應對物業項目的公共設施設備和共用部位進行巡檢，按規定應于退出前維修養護的及時修繕到位；個別大中修項目不能及時修繕的應列成清單，移交給業主委員會或新的物業服務企業。

第六條業主大會應當依法有序做出解聘、選聘物業服務企業的決定，保持物業服務的正常有序，積極維護社會穩定。

第七條物業服務企業應當堅持誠信守法的原則，嚴格履行合同約定。同時，應遵守本辦法規定的退出程序和相應職責，依法做好物業管理交接工作，保持物業項目管理的連續性。

第八條業主大會成立前，前期物業服務階段，物業服務企業因故終止前期物業服務合同退出物業項目的，應當按照下列程序做好物業管理交接工作：

（一）物業服務企業應當在擬終止合同前3個月，就合同終止和擬退出物業管理區域的有關事宜與開發建設方協商一致后，以書面形式向物業所在地轄市、區物業管理行政主管部門報告，同時，填寫《鎮江市前期物業服務企業退出項目管理登記表》進行備案。經備案后的《登記表》分別報送物業所在地的街道辦事處和社區居委會。

原開發建設單位改制或變更的，由改制或變更后新成立的單位承擔相關責任。

（二）合同當事人雙方應將合同終止時間等有關事項（公告具體內容見本辦法第十條）在物業區域內公告不少于15日。經雙方約定的合同終止時限內，原物業服務企業應當繼續按照物業服務合同的約定做好服務工作，積極協助開發建設單位選聘新的物業服務企業。

（三）開發建設單位應在雙方約定的合同終止時限內，重新選聘物業服務企業落實物業管理；或者向物業所在地的街道辦事處移交。有關移交費用由雙方依法在合同中約定。原物業服務企業在新服務單位接管后7日內，在轄市、區物業管理行政主管部門和開發建設單位的見證下，原企業應當與新聘企業或街道辦事處完成下列移交事宜：

1、竣工總平面圖，單體建筑、結構、設備竣工圖，配套設施、地下管網工程竣工圖等資料；

2、設施設備的安裝、使用和維護保養等技術資料；

3、物業質量保修文件和物業使用說明文件；

4、實施物業管理期間形成的有關維修、養護、更新、改造等的技術資料；

5、物業管理所必須的其他資料；

包括：⑴規劃定點圖；

⑵宗地圖；

⑶建設用地規劃許可證；

⑷建設工程施工許可證；

⑸工程地質勘察報告；

⑹建設工程設計變更資料；

⑺商品房預售許可證等其它資料。

6、房屋產權權屬資料；

包括：屬于開發企業權屬的房屋資料；屬于全體業主的物業服務用房權屬資料。

7、規劃、建設、房管、園林、水、電、燃氣等部門驗收合格證明；

8、物業管理服務用房和物業共用部位、共用設施設備；

9、受聘期間以開辦費用購置的資產及物品，預收的物業服務費、停車服務費等；

10、法律、法規規定的其他事項。

（四）原物業服務企業對交接的圖紙、資料、文件、物品、用房、設施設備、結轉移交的費用等逐一登記造冊，經接受方簽字確認后，報轄市、區物業管理行政主管部門備案。

（五）如前期物業服務合同終止前，開發建設單位在有關部門指導下已按有關規定選舉成立首屆業主委員會的，原物業服務企業應將本條第三項所列移交事宜，向業主委員會移交。開發建設單位應當積極幫助業主委員會選聘新的物業企業或服務單位。

（六）首屆業主委員會成立后，應積極開展選聘物業服務單位工作，但是，前期物業服務合同已達終止日期，屆時新的物業管理單位尚未落實的，開發建設單位可以協商原物業服務企業順延服務，也可以協商社區居委會臨時代為管理，直至新的管理單位接管服務為止。順延服務或社區代管期間產生的費用，開發建設單位按實承擔。

第九條實施正常物業服務階段的項目，物業服務企業或業主大會一方提前解除合同的，或者雙方在物業服務合同期滿后不再續約的，有關當事人應當按照下列程序做好物業管理交接工作：

（一）業主大會決定提前解除合同或合同期滿不再續約的。

1、業主委員會應在合同終止日期前90日，組織召開業主大會會議，根據業主大會的表決結果決定是否提前解約或不續約。同時，對合同終止后的物業服務模式、服務標準進行表決。表決采取記名投票方式。業主委員會應當將表決結果在物業區域內公示。

2、如業主大會表決同意提前解約或不續約的，業主委員會應在合同終止日期前60日內以書面形式通知物業服務企業。同時，會同物業服務企業將合同終止時間等事項（公告具體內容見本辦法第十條）在物業區域內公告不少于15日。

3、業主委員會應將業主大會表決結果以書面形式報物業項目所在地的轄市、區物業管理行政主管部門，并填寫《業主大會終止物業服務合同情況登記表》進行備案，經備案后的《登記表》分別報送物業所在地的街道辦事處和社區居委會。

4、物業服務企業接到通知起30日內，應對小區內房屋的共用部位、公共設施設備進行一次全面養護，如需大中維修，可按維修基金管理規定報修，做到應修盡修，確保正常使用。同時按本辦法第八條第三、四項的規定，做好各項移交準備。

5、業主委員會應根據業主大會的授權，在原物業服務企業退出項目前30日內，可以通過招標方式，或在相關街道辦事處的指導下，完成新物業服務企業的選聘和進場交接工作。

6、經業主大會依法決定提前解約或不再續約，物業服務企業拒不退出物業服務項目的，由轄市、區物業管理行政主管部門責令其30日內退出。

（二）物業服務企業提出解除合同或合同期滿不再續約。

1、物業服務企業應在合同終止前90日，就提前解除合同或合同期滿不再續約，以及退出項目的時間表和工作計劃等，與業主委員會進行協商取得一致后，填寫《鎮江市物業服務企業退出項目管理登記表》報物業所在地的轄市、區物業管理行政主管部門備案，經備案后的《登記表》分別報送物業所在地的街道辦事處和社區居委會。

2、物業服務企業會同業主委員會將不再續約的決定，合同終止時間等事項（公告具體內容見本辦法第十條）在物業管理區域內進行公告不少于15日。

3、業主委員會應當在合同終止日期前60日，組織召開業主大會，就落實原物業服務合同終止后的物業服務的相關問題進行議決。并將議決結果在物業區域內公示不少于15日。

4、物業服務企業在退出項目30日前，應對小區內房屋的共用部位、公共設施設備進行一次全面養護，如需大中維修，可按維修基金管理規定報修，做到應修盡修，確保正常使用。同時按本辦法第八條第三、四項的規定，做好各項移交準備。

5、業主委員會應根據業主大會的授權，在原物業服務企業退出項目前30日內，可以通過招標方式，或在相關街道辦事處的指導下，完成新物業服務企業的選聘和進場交接工作。

6、原物業服務企業退出項目日期已到，業主大會仍未選聘到新的物業服務企業的，由街道辦事處協調社區居委會代為臨時管理，做好清潔保潔、綠化管理、公共秩序維護等日常工作，所發生的費用由業主據實交納，業主委會負責收取，直至新的物業服務單位進場。

第十條物業服務企業退出項目時，業主委員會（開發建設單位）與物業服務企業應共同在物業區域內進行公告，具體內容包括：

1、提前解除合同或合同期滿不再續約的原因；

2、合同終止的具體時間；

3、業主大會對解除合同、重新選聘物業服務，以及服務標準等相關問題的表決結果；

4、物業服務企業退出項目前對物業共用部位、共用設施設備進行一次養護維修的具體時間表；報修值班電話；

5、物業服務費、停車費及其它公共收費的收支情況；多收或結轉費用的數額及移交情況；裝修押金、垃圾清運費使用與退還情況；物業維修基金使用情況；

6、物業服務用房具體位置及權屬登記情況；

7、其他。

第十一條物業服務企業未按照本辦法的規定做好退出物業項目管理相關工作的，記入企業誠信檔案作為資質管理的依據之一，并作為不良行為記錄向業主和社會公布。情節嚴重的，依法給予行政處罰。給業主造成損失的，還應追究其相應的法律責任。

第十二條業主大會、業主委員會作出的決定違反法律、法規的，物業項目所在地的轄市(區)物業管理行政主管部門，應當責令限期改正或者撤銷其決定，并通告全體業主；導致物業服務企業受損失的，物業企業依法起訴業主承擔相應的法律責任。

第十三條因物業服務企業退出物業管理項目引發糾紛的，當事人可根據物業管理合同約定提請仲裁或提交人民法院裁決。

第十四條在物業項目退出管理的過程中，因開發建設單位原因造成的遺留問題，開發建設單位應盡到社會責任，并及時予以處理和完善，業主也可通過法律途徑依法維護正當權益。

第十五條本辦法由鎮江市房產管理局負責解釋。

第十六條本辦法自20*年5月1日起施行。