導語：住宅小區(qū)物業(yè)管理工作實施意見一文來源于網(wǎng)友上傳，不代表本站觀點，若需要原創(chuàng)文章可咨詢客服老師，歡迎參考。

為進一步加強和規(guī)范全縣住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)工作，提升物業(yè)管理水平，促進物業(yè)管理長效健康發(fā)展，切實改善群眾居住環(huán)境，提高居民生活質(zhì)量，維護社會穩(wěn)定，保障人民群眾安居樂業(yè)，根據(jù)國務(wù)院《物業(yè)管理條例（2018年修正版）》《省物業(yè)管理辦法》《省人民政府辦公廳關(guān)于進一步促進物業(yè)行業(yè)健康發(fā)展的實施意見》和《市人民政府辦公室關(guān)于進一步促進物業(yè)行業(yè)健康發(fā)展的實施意見》等法規(guī)和文件精神，結(jié)合我縣實際，提出以下實施意見：

一、總體要求和目標任務(wù)

（一）總體要求。全面貫徹黨的和二中、三中、四中、五中全會精神，以便民、利民、惠民、安民為宗旨，以解決物業(yè)管理突出問題為導向，按照“屬地管理，重心下移”的原則，建立城市社區(qū)管委會、社區(qū)居民委員會物業(yè)管理層級監(jiān)管機制，努力構(gòu)建現(xiàn)代物業(yè)服務(wù)業(yè)體系，讓市民生活更方便、更舒心、更安全、更美好。

（二）目標任務(wù)。實現(xiàn)科學的分工協(xié)作機制、高效的工作運行機制、及時的矛盾化解機制、規(guī)范的監(jiān)督考評機制，形成“部門聯(lián)動、各負其責、齊抓共管”的工作合力。實現(xiàn)院落凈化、樓道亮化、院內(nèi)綠化、安全保衛(wèi)常態(tài)化、文化氛圍初顯，全面改善業(yè)主居住環(huán)境。

——物業(yè)服務(wù)常態(tài)長效監(jiān)管深入推進。物業(yè)管理機構(gòu)健全，人員、經(jīng)費、措施保障到位，管理、督導、考評體系完善；物業(yè)管理聯(lián)動機制和聯(lián)席會議制度運行良好，機制創(chuàng)新有突破性進展并產(chǎn)生明顯社會效益；物業(yè)服務(wù)政策法規(guī)體系初步構(gòu)建，形成服務(wù)規(guī)范、管理有序、和諧文明的長效機制。

——物業(yè)服務(wù)社會滿意度明顯提高。新建住宅小區(qū)專業(yè)化物業(yè)服務(wù)全覆蓋，老舊住宅小區(qū)、“三不管”樓院水、電、氣、消防和安防等基礎(chǔ)設(shè)施達標提質(zhì)改造，筑牢治安防范網(wǎng)絡(luò)基礎(chǔ)，逐步推行專業(yè)化物業(yè)管理。物業(yè)應(yīng)急管理服務(wù)、投訴調(diào)解等工作機制健全，矛盾糾紛及時有效化解，住宅小區(qū)業(yè)主滿意度逐步提升。

——業(yè)主委員會履職能力普遍增強。業(yè)主委員會成立、業(yè)主大會運行指導監(jiān)督有力，自主管理能力增強，業(yè)主主體意識、自我管理意識、物業(yè)服務(wù)消費意識和參與物業(yè)管理的主動性明顯提高，群眾生活幸福指數(shù)不斷提升。

二、主要任務(wù)

（一）理順管理機制。按照黨的提出的“不斷推進國家治理體系和治理能力現(xiàn)代化，堅決破除一切不合時宜的舊思想觀念和體制的弊端”，“構(gòu)建系統(tǒng)完備、科學規(guī)范、運行有效的制度體系”要求，不斷探索建立物業(yè)管理工作“看得見、有人管、馬上辦、辦的好”的高效長效管理體制。

1.著力形成到基層一線解決問題的導向。堅持物業(yè)管理工作重心下、移屬地管理的原則，建立“社區(qū)吹哨、部門報到”的管理機制，做到社區(qū)第一時間發(fā)現(xiàn)問題、會診問題、解決問題、交辦問題，部門積極響應(yīng)，各負其責，齊抓共管，有效破解物業(yè)管理上過去“看得見管不了，管得了看不見”的痛疾頑癥。

2.建立物業(yè)管理聯(lián)席會議制度。發(fā)揮黨建引領(lǐng)作用，將黨的政治優(yōu)勢、組織優(yōu)勢轉(zhuǎn)化為城市治理優(yōu)勢，建立以政府為主導，城市社區(qū)管委會牽頭，相關(guān)職能部門單位配合的物業(yè)管理聯(lián)席會議制度。聯(lián)席會議辦公室設(shè)在城市社區(qū)管委會，負責全縣物業(yè)管理組織領(lǐng)導、綜合協(xié)調(diào)。形成社區(qū)物業(yè)管理事務(wù)共同參與、共同協(xié)商、共同管理的工作格局。

（二）明確部門工作職責。

1.縣住建局（住房保障和房地產(chǎn)服務(wù)中心）主要職責：負責全縣物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作。負責轄區(qū)內(nèi)住宅項目物業(yè)管理竣工驗收和依法查處物業(yè)服務(wù)企業(yè)的違法違規(guī)行為；負責轄區(qū)內(nèi)因住宅小區(qū)共用設(shè)施設(shè)備損毀、物業(yè)非正常撤出引發(fā)的突發(fā)性物業(yè)矛盾糾紛調(diào)處；按照住建部《物業(yè)承接查驗辦法》要求，組織開展新建項目的物業(yè)承接查驗，參與物業(yè)設(shè)施設(shè)備移交，負責已交付項目的物業(yè)區(qū)域劃分及住宅專項維修資金使用方案的受理和審核；負責指導和監(jiān)督本轄區(qū)內(nèi)社區(qū)物業(yè)管理工作的開展和考核、考評工作，組織開展轄區(qū)內(nèi)社區(qū)物業(yè)管理工作人員和業(yè)主委員會成員的業(yè)務(wù)培訓；配合價格行政主管部門，加強對物業(yè)收費的監(jiān)督；負責指導和管理城市物業(yè)糾紛人民調(diào)解委員會開展矛盾糾紛調(diào)解工作；負責做好轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理小區(qū)文明創(chuàng)建和安全生產(chǎn)工作。

2.縣城市社區(qū)管委會主要職責：組織協(xié)調(diào)轄區(qū)業(yè)主大會的召開和業(yè)主委員會換屆工作，指導和監(jiān)督業(yè)主委員會開展工作；建立物業(yè)矛盾糾紛調(diào)處機制，負責協(xié)調(diào)物業(yè)管理與社區(qū)管理、社區(qū)服務(wù)之間關(guān)系，負責處理業(yè)主、業(yè)主委員會、物業(yè)使用人和物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)管理活動中的矛盾糾紛；及時發(fā)現(xiàn)物業(yè)管理中存在的問題并向相關(guān)職能部門報告，協(xié)調(diào)解決物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出和交接過程中出現(xiàn)的問題；發(fā)現(xiàn)本區(qū)域內(nèi)有違法建設(shè)，違反物業(yè)管理有關(guān)法律、法規(guī)的行為，應(yīng)當及時向有關(guān)部門報告；負責轄區(qū)范圍內(nèi)物業(yè)服務(wù)企業(yè)交接、提前解除物業(yè)服務(wù)合同和無物業(yè)管理小區(qū)的日常管理工作，按照有關(guān)部門要求，做好物業(yè)管理小區(qū)文明創(chuàng)建和安全生產(chǎn)工作;按照相關(guān)部門要求，開展物業(yè)服務(wù)滿意度測評工作；負責物業(yè)管理聯(lián)席會議的籌備召集。

3.業(yè)主委員會主要職責：制定修改業(yè)主規(guī)約并執(zhí)行業(yè)主大會的決定和決議；召集業(yè)主大會會議，報告物業(yè)管理實施情況；與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同；及時了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同；監(jiān)督管理規(guī)約的實施，協(xié)調(diào)解決物業(yè)服務(wù)企業(yè)和業(yè)主間的矛盾糾紛并協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)收取相關(guān)費用；組織和監(jiān)督專項維修資金的籌集和使用；調(diào)解業(yè)主之間因物業(yè)使用、維護和管理產(chǎn)生的糾紛；業(yè)主大會賦予的其他職責。

4.物業(yè)服務(wù)企業(yè)主要職責：做好房屋及公共設(shè)施的管理與維修和裝飾裝修工程，按照物業(yè)服務(wù)規(guī)范標準做好小區(qū)內(nèi)的道路、綠地、花草樹木的管理養(yǎng)護；小區(qū)內(nèi)的衛(wèi)生保潔和單位居民的垃圾清運，小區(qū)的安全巡邏與治安管理工作等；協(xié)助街道、社區(qū)維護好小區(qū)的管理秩序；協(xié)助做好小區(qū)內(nèi)安全防范工作；對各類違法違規(guī)行為要及時發(fā)現(xiàn)并予以勸阻制止；按照責任分工做好生活垃圾分類相關(guān)工作;建立小區(qū)生活垃圾分類投放日常管理制度；保持設(shè)置容器齊全、完好、整潔，定期維護；引導單位和個人進行生活垃圾分類投放，對不按要求投放的行為予以勸阻；負責小區(qū)內(nèi)綜合性的有償服務(wù)，為業(yè)主提供便民服務(wù)；按照《民法典》等法律法規(guī)規(guī)定，采取相應(yīng)的安全保障措施，預防“高空墜物”損害情形的發(fā)生，保護業(yè)主的人身財產(chǎn)安全；接受小區(qū)業(yè)主委員會監(jiān)督及上級的檢查指導工作。

5.其他相關(guān)部門職責：

（1）縣自然資源局（縣城鄉(xiāng)規(guī)劃服務(wù)中心）：違章建筑認定，改變房屋用途和外立面造型改造行為的查處。

（2）縣城市執(zhí)法局：負責做好城區(qū)內(nèi)違法違章建筑的查處，規(guī)范小區(qū)外臨時停靠點秩序。

（3）縣建筑工程質(zhì)量安全服務(wù)站：負責房屋工程質(zhì)量問題、建設(shè)遺留問題的監(jiān)管和查處，房屋保修期內(nèi)維修維護的監(jiān)督。

（4）縣給排水公司：承擔業(yè)主水表及水表以外的供水設(shè)施設(shè)備維修、養(yǎng)護和更新職責。承擔業(yè)主樓外排水井及其以外的排水設(shè)施設(shè)備維修、養(yǎng)護和更新職責。

（5）縣陽光熱電公司：承擔業(yè)主戶外分戶閥以外的供熱設(shè)施設(shè)備維修、養(yǎng)護和更新職責。

（6）天然氣公司：承擔業(yè)主燃氣用具、連接燃氣用具膠管以外的設(shè)施設(shè)備維修維護。

（7）縣國網(wǎng)供電公司：承擔供電公司與業(yè)主產(chǎn)權(quán)分界點以上供電設(shè)施維護與更新，規(guī)范業(yè)主安全合規(guī)用電。

（三）夯實物業(yè)管理基礎(chǔ)工作。

1.建立“質(zhì)價相符”的物業(yè)服務(wù)收費機制。普通住宅物業(yè)服務(wù)收費實行政府指導價。價格行政主管部門要會同房地產(chǎn)行政主管部門建立政府指導價與物業(yè)服務(wù)成本的聯(lián)動機制，綜合考慮物業(yè)服務(wù)平均成本、最低工資標準調(diào)整幅度以及消費物價指數(shù)變動情況，按照程序適時調(diào)整政府指導價。業(yè)主大會成立后，物業(yè)服務(wù)等級的選擇、物業(yè)服務(wù)收費均由業(yè)主大會參照價格行政主管部門確定的指導價和房地產(chǎn)行政主管部門確定的服務(wù)等級標準自行決定。逐步形成業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)協(xié)商確定、質(zhì)價相符的市場化價格機制。

2.全面提升物業(yè)服務(wù)質(zhì)量。按照住建部《關(guān)于做好取消物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)核定相關(guān)工作的通知》規(guī)定，做好取消物業(yè)資質(zhì)審核后的物業(yè)市場管理。要建立和完善物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用檔案，并向社會公示，規(guī)范物業(yè)市場管理秩序，全面實行物業(yè)服務(wù)信息公開制度。物業(yè)服務(wù)企業(yè)要認真履行服務(wù)合同和行業(yè)要求，全面提升物業(yè)服務(wù)社會信譽度和業(yè)主滿意度，加快物業(yè)企業(yè)服務(wù)標準化建設(shè)。對不按規(guī)定履行責任，社會信譽度和業(yè)主滿意度差的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，責令退出物業(yè)服務(wù)行業(yè)，拒不履行退出物業(yè)項目管理和移交義務(wù)的，按照有關(guān)規(guī)定進行處理。

3.落實物業(yè)設(shè)施設(shè)備建設(shè)管理職責。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在住宅項目開發(fā)時，要嚴格按照相關(guān)主管部門要求，積極配套建設(shè)物業(yè)管理用房、安防門禁、視頻監(jiān)控、消防設(shè)施設(shè)備、停車、垃圾分類、休閑娛樂、居家養(yǎng)老、汽車（電動車）充電樁等設(shè)施設(shè)備，按協(xié)議履行設(shè)施設(shè)備質(zhì)量保修義務(wù)。物業(yè)綜合驗收合格后，建設(shè)單位要將供（排）水、供電、供熱、燃氣、有線電視、電梯、通信等專業(yè)經(jīng)營設(shè)施設(shè)備按規(guī)定移交給專業(yè)經(jīng)營單位維護管理。各經(jīng)營單位要進一步明確專業(yè)經(jīng)營維修維護責任，依照《省物業(yè)管理辦法》等相關(guān)法律法規(guī)維修維護到業(yè)主入戶終端。

4.加強物業(yè)管理矛盾糾紛調(diào)處。構(gòu)建多層次、立體化的多元矛盾糾紛解決機制，建立物業(yè)聯(lián)席會議、城市物業(yè)糾紛人民調(diào)解委員會、社區(qū)人民調(diào)解委員會和業(yè)主委員會專兼結(jié)合的物業(yè)糾紛調(diào)解工作體系。各相關(guān)職能部門要積極配合，參與人民調(diào)解工作，促進業(yè)主自治調(diào)解、人民調(diào)解、行政調(diào)解、司法調(diào)解多調(diào)聯(lián)動的物業(yè)糾紛化解機制。業(yè)主、業(yè)主委員會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、專業(yè)經(jīng)營單位、建設(shè)單位相互之間因物業(yè)管理發(fā)生爭議協(xié)商不成的，依法向人民法院起訴。

5.加大小區(qū)執(zhí)法力度。明確各執(zhí)法機構(gòu)工作職責，加大小區(qū)執(zhí)法力度，著重解決物業(yè)服務(wù)亂收費、物業(yè)小區(qū)違章搭建、侵占公共部位、破壞公共綠地、占用消防通道、電梯維保單位責任不落實、電動車違規(guī)充電、住改商等突出問題。

6.推進老舊小區(qū)提質(zhì)改造和物業(yè)全覆蓋。認真落實國家和省市城市棚戶區(qū)和老舊小區(qū)改造規(guī)劃和年度工作任務(wù)，立足經(jīng)濟社會發(fā)展水平和財政能力，統(tǒng)籌推進老舊小區(qū)改造，不斷提高基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施建設(shè)水平。各社區(qū)應(yīng)成立物業(yè)服務(wù)中心，專項負責轄區(qū)范圍內(nèi)無法實行專業(yè)化管理的“無物管”小區(qū)物業(yè)管理工作。縣財政每年應(yīng)配套安排物業(yè)管理專項經(jīng)費，補貼“無物管”小區(qū)的物業(yè)管理，逐步實現(xiàn)“無物管”小區(qū)物業(yè)管理100%全覆蓋。

（四）培育業(yè)主自我管理能力。

1.健全業(yè)主委員會制度。進一步完善業(yè)主大會和業(yè)主委員會指導規(guī)則，明確業(yè)主委員會的職責、權(quán)利和義務(wù)；及時指導召開業(yè)主大會、選舉業(yè)主委員會，對尚不具備條件成立業(yè)主委員會的，由社區(qū)暫時代行業(yè)主委員會相關(guān)管理職能并向業(yè)主公示。

2.提升業(yè)主自我管理意識。引導業(yè)主遵守管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則和有關(guān)規(guī)章制度，正確行使權(quán)利、履行義務(wù)。處理好物業(yè)管理各方主體的關(guān)系，完善業(yè)主自我管理、自我約束機制，充分發(fā)揮業(yè)主大會和業(yè)主委員會的作用，加強社區(qū)居委會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)及業(yè)主之間的相互溝通，理順關(guān)系，逐步實現(xiàn)業(yè)主自我教育、自我服務(wù)、自我管理、自我監(jiān)督。

3.加強基層組織建設(shè)。將物業(yè)小區(qū)基層組織建設(shè)納入基層社會治理創(chuàng)新；結(jié)合全縣開展的“共駐共建”活動和大工委聯(lián)席會議制度，動員機關(guān)、企事業(yè)單位黨員干部進入所在小區(qū)，參加小區(qū)相關(guān)組織活動和群防群治工作。將黨建工作植入物業(yè)小區(qū)、物業(yè)服務(wù)融入到社區(qū)服務(wù)中，實現(xiàn)政府治理和業(yè)主自治，黨員先鋒作用和居民自治良性互動。

（五）堅持市場導向，培育壯大物業(yè)管理主體。

1.完善物業(yè)管理競爭機制。堅持市場化導向，規(guī)范設(shè)立物業(yè)企業(yè)準入門檻，嚴格實行物業(yè)管理招投標制度，改進招投標方式，逐步建立健全業(yè)主和物業(yè)雙向選擇、公平競爭的管理機制，改變建管不分的現(xiàn)狀，為物業(yè)管理提供公開、公平、公正有序的競爭市場，創(chuàng)造公平市場競爭格局，加強對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的管理與監(jiān)督，建立動態(tài)考核機制，采取法治、民意等方式，讓收費混亂、服務(wù)管理水平差、業(yè)主投訴意見大的物業(yè)企業(yè)退出物業(yè)服務(wù)市場，推動物業(yè)管理行業(yè)向優(yōu)勝劣汰、規(guī)范健康的方向發(fā)展。

2.培育壯大物業(yè)管理主體。把培育壯大物業(yè)管理主體作為提升物業(yè)管理服務(wù)水平的關(guān)鍵舉措，注重引進周邊縣市區(qū)有實力、經(jīng)驗豐富的物業(yè)服務(wù)企業(yè)進駐我縣小區(qū)，壯大物業(yè)管理主體隊伍；定期組織物業(yè)企業(yè)赴先進地區(qū)學習考察、取經(jīng)借寶，不斷優(yōu)化管理機制，改進服務(wù)方式，著力提升物業(yè)管理主體的綜合管理能力和服務(wù)質(zhì)量。有序引導代管、托管、自管小區(qū)引進物業(yè)企業(yè)或推進物業(yè)工作企業(yè)化、規(guī)范化管理運行，通過建立制度、規(guī)范管理、強化監(jiān)督等措施，全面提升管理服務(wù)水平。

三、保障措施

（一）加強組織領(lǐng)導。充分發(fā)揮物業(yè)管理工作聯(lián)席會議辦公室的組織領(lǐng)導、綜合協(xié)調(diào)、制度建設(shè)作用，形成上下聯(lián)動，齊抓共管的物業(yè)管理工作機制。物業(yè)管理聯(lián)席會議由縣城市社區(qū)管委會、社區(qū)居民委員會、公安派出所、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會或者業(yè)主代表、專業(yè)經(jīng)營單位和城市管理、房地產(chǎn)管理等部門參加。每季度定期召開一次會議，研究解決物業(yè)管理工作中的熱點、難點問題。

（二）嚴格管理考核。要將物業(yè)管理責任目標分解到部門、街道（鄉(xiāng)鎮(zhèn)）和社區(qū)，明確主要責任領(lǐng)導和落實主體責任，加強定期考核，確保物業(yè)管理工作落到實處。縣住建局要會同城市社區(qū)管委會、各街道社區(qū)加強對物業(yè)企業(yè)和業(yè)主委員會的日常檢查，制定標準，定期開展檢查考核和指導服務(wù)，并將考核結(jié)果向社會公布，作為物業(yè)企業(yè)信用等級評定和業(yè)主委員會履職情況的重要依據(jù)。

（三）加大宣傳力度。縣住建局、城市社區(qū)管委會要充分發(fā)揮輿論宣傳的導向作用，堅持正面宣傳，讓廣大群眾了解物業(yè)管理政策法規(guī)，引導業(yè)主樹立“物業(yè)有償服務(wù)”的理念和消費意識，積極支持和參與物業(yè)服務(wù)相關(guān)活動，自覺遵守物業(yè)管理法規(guī)和業(yè)主規(guī)約，努力營造全社會關(guān)心和支持物業(yè)管理服務(wù)工作的良好氛圍。