導語：如何才能寫好一篇住宅工程分戶驗收方案，這就需要搜集整理更多的資料和文獻，歡迎閱讀由公務員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

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關鍵詞：高層住宅；分戶驗收；質量控制

Abstract: the quality of the individual countries to residential project acceptance is the quality management standard, technical standards in the implementation process further perfect the acceptance of the new method. In this paper, according to the new garden in five period project construction project quality acceptance of the whole process of the individual experience, for high-rise residential project quality acceptance of the individual the implementation method and operation process is discussed and the research, we want to strengthen and improve the quality of the individual housing project acceptance of the quality control.

Keywords: high-rise residential; Acceptance of the individual; Quality control

中圖分類號： TV523 文獻標識碼：A 文章編號：

引言

2007年前后，住宅工程質量試行分戶驗收制度，在全國多地試點推行。江蘇從2006年起開展住宅工程質量分戶驗收調研、試點和準備工作，從2007年1月1日起在全國率先推出《江蘇省住宅工程質量分戶驗收規則》，正式推行分戶驗收制度。分戶驗收制度經過3年多的執行和總結后，江蘇省《住宅工程質量分戶驗收規程》于2010年5月14日批準，2010年7月1日起在全省正式實施。質量分戶驗收是國家對住宅工程質量管理規范、技術標準在實施的過程中進一步完善驗收的新辦法。目的是為了加強過程控制，消除質量通病。不斷提高用戶對住宅工程質量的滿意度，最大限度降低了用戶與建設開發單位之間的矛盾和糾紛。對整個房地產市場工程質量管理起到規范作用，能夠更好地維護用戶的利益，對構建和諧社會、平安社區的意義深遠。江蘇省推行的《住宅工程質量分戶驗收規程》，具有六個突出特點。一是突出住宅“一戶一驗”，使每一戶住宅的質量都能得到驗收和保證。二是突出使用功能和觀感質量，解決了住戶投訴熱點難題。三是突出實用性和可操作性，使驗收者和住戶能懂會用。四是突出采用簡便易行的驗收方法。五是突出室內空間尺寸，解決施工過程控制難題。六是突出設置強制性條文，保證住戶入住使用安全。本文根據參加的周新苑五期二工程項目建設工程質量分戶驗收全過程的體會，對于高層住宅工程質量分戶驗收中的實施方法和操作步驟進行了探討及其研究，希望能對今后加強和提高住宅工程質量分戶驗收的實際成果，使之更進一步全面有效地開展質量分戶驗收工作起到作用。

工程概況

周新苑五期工程，地上18層地下2層，建筑面積：150750；本工程基礎形式為樁筏基礎；樁基有先張法預應力砼管樁，有鉆孔灌注樁，上部結構采用為18/27/33層框架－剪力墻結構體系。本工程為為三類建筑，設計使用年限50年，抗震設防烈度六度，耐火等級為一級，屋面防水等級為Ⅱ級。地下室±0.000于2008年12月1日完成，主體分部地上于2009年8月2日主體封頂，2009年11月13日通過濱湖區質監站主體驗收，屋面于2010年3月10日完成。于2011年1月15日通過分戶驗收。在各項施工基本完成的情況下，2011年1月監理對各分部分項（土建、水電、消防、鋁合金等）工程質量先后組織了初驗，對施工質量缺陷及質量通病進行整改。在監理督促下，各施工單位逐項進行整改。竣工預驗收監理結論：工程總體觀感質量良，地基與基礎工程、主體工程、建筑節能保溫、分戶驗收等均通過驗收合格，并經當地質量監督主管部門的監督認可。屋面、裝飾、給排水、電氣、通風、電梯等各分部分項工程，施工符合設計和施工質量驗收規范要求，單位工程質量評定合格。

質量分戶驗收方案的編制和準備

住宅工程質量分戶驗收是一項新的規定和質量管理模式，沒有一套現成的具體實施方案, 我們依據江蘇省《住宅工程質量分戶驗收規程》的內容和要求，明確了“統一標準、完善方案、分工明確、責任到人、逐項驗收”的指導思想，組織工程技術人員詳細制定了質量分戶驗收具體的實施方案。

3. 1 質量分戶驗收的組織機構與流程

根據質量分戶驗收的基本要求，將由建設單位、施工單位、監理單位和物業公司的工程管理、技術人員和其它相關人員，成立質量分戶驗收領導小組。驗收組長由建設單位項目負責人擔任, 組員由建設單位專業技術人員，施工單位的項目經理、質量檢查員、施工員，監理單位總監理工程師、專業監理工程師等組成。并分成以下幾個小組分別驗收：（1）室內地面、墻面、頂棚抹灰工程驗收小組；（2）空間尺寸測量及門窗、護欄、護手、玻璃安裝工程驗收小組；（3）防水工程驗收小組；（4）安裝工程驗收小組。

驗收流程為: 防滲漏蓄水和淋水――感觀的檢查――空間尺寸檢測――水、電、門窗的檢查―欄桿、扶手――墻門、地面、天棚、屋面――資料的整理――維修整改――復驗再維修――竣工驗收及移交。

3.2 質量分戶驗收前的準備工作

1、根據工程特點制定驗收方案并對驗收組人員進行培訓交底；

2、配備好驗收所需的檢測儀器和工具，做好屋面蓄（淋）水、衛生間等有防水要求房間的蓄水、外室淋水試驗的準備工作；

3、確定檢查單元；

4、施工單位應在室內地面上標識好暗埋水、電線管的走向和室內空間尺寸測量的控制點、線及配電控制箱內電氣回路等標識。

3. 3 質量分戶驗收內容要求和標準培訓

根據住宅工程質量分戶驗收管理辦法的內容及要求，組織編制相關的驗收內容、相關數據、檢查方法和應填寫的各項檢查驗收表格資料。進行理論學習和現場樣板房模擬驗收相結合方式，分析以往交房中最常見的質量通病，如開間尺寸偏差大、空鼓現象多、滲漏水、門窗啟閉不暢等問題，統一內容、標準、時間和驗收流程，將參檢每個人的責任和檢查內容方法和要求逐一明確, 使之對掌握的內容、標準和檢查方法做到心中有數。為確保驗收質量，在時間控制上每戶驗收時間不少于1h，每組每天驗收不超過六戶。

3. 4 分戶驗收的資料分工和儀器準備

我們在準備分戶驗收有關資料中，首先遵守國家建設工程文件歸檔整理規范的基本做法，同時根據分戶驗收的新特點、新規定的具體做法，每套房屋的驗收表格一式3份，又制定了四份現場驗收、登記和整改的表格, 滿足建設單位、施工單位、物業公司和向業主移交的需求。準備了完好的檢查工具和儀器，主要有鋼卷尺、塞尺、水平尺、直角檢測尺、靠尺、對講機、水桶、移動人字梯、小錘、兆歐表、激光測距儀、漏電保護相位檢測器、樓板測厚儀等。

質量分戶驗收的基本操作步驟

4. 1 復核竣工資料

驗收人員根據施工單位、監理單位提供符合工程檔案管理規范的全套竣工驗收技術檔案資料, 建設單位、設計單位、監理和施工單位對工程的圖紙會審記錄的資料開始全面進行技術性、規范性的逐一復核, 其中包括施工過程中的隱蔽工程、分部分項工程驗收情況的清查，找出漏項和需補救的工作項目，查驗每項設備材料的進場驗收記錄和復驗報告及合格證和技術文件等。

4. 2 通水、通電試驗

在每棟的頂層裝一個水壓表，觀察其壓力指數，并提前24h將屋面天溝、管道根部進行蓄水, 每個衛生間、廚房和陽臺蓄入不低于2cm的水，做到無一滲漏。排水主管及水平干管均做通球試驗，為確保管路的大排量暢通，我們還在每個單元每隔一層安排一人用對講機聯絡,同時在衛生間排污口倒入約10L凈水，在室外排水口觀察排水系統是否有溢水、堵塞的情況，確保各戶和排水系統暢通。電氣試驗時提前照明通電不少于2h，觀察通電情況并逐回路檢測絕緣電阻, 同時將每個插座均進行漏電、接零、接地、相線、零線的全面核對。為確保空氣開關的靈敏度，我們用一2.5kW電阻器為負荷進行通電試驗，每個開關連續啟閉檢查不少于10 次，觀察其基本功能，每個回路對照圖紙進行現場復核。

4. 3 室內感觀檢查

各專業對房屋的感觀進行細致查看與測量：配電箱、插座、開關的安裝牢度及光面整潔等。套間的層高等尺寸偏差是否符合設計規范，是否起砂、平整、墻面粉刷起皮、插座、開關面板、配電箱、強弱電、進排水安裝的垂直水平度，欄桿、門窗扶手的平整度、光澤度等逐一落實。重要部位有無滲漏情況，對容易忽視光線不足的衛生間垂直管道和夾角處用攜帶式手電筒近距離認真觀察，確保無滲漏以及感觀度達到標準。對入戶防盜門、各樘窗的安裝平整度、光潔度和啟閉等進行檢查。

4. 4 樓地面、墻面和天棚面檢查

該項檢查是工作量較大的一項檢查，每組均有兩人專項負責，對每戶房屋首先認真實測套間的各項尺寸合格與否。對六面采取網格式全面錘擊檢查，當發現起皮、空鼓、脫落和各類裂縫，立即用紅筆現場標記，并用文字記錄在案。對空鼓、裂縫的尺寸在規范允許范圍內的, 現場由小組長組織討論確定整改與否, 原則上是發現的問題，只要感觀上有可能影響業主交房，我們就堅持給予及時整改。

結論

住宅工程質量分戶驗收是一項利國利民、事在必行的住宅工程質量管理的創新辦法。因此， 應盡快在更大范圍內加強和推廣在住宅工程質量分戶驗收，使之既符合客觀實際，又便于操作和監控，確保工程質量管理水平不斷提高。本文結合周新苑五期工程項目建設工程質量分戶驗收全過程的體會，對于高層住宅工程質量分戶驗收中的實施方法和操作步驟進行了探討及其研究，以便以后具有借鑒之意義。

參考文獻：

[1]趙健，孫振忠．談房屋建筑工程竣工驗收備案制度與施工質量的監督管理[J]．建筑與預算，2001，02（01）36-37．

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Abstract: Residence has the close relation with people's livelihood; implementation of "Door to Door Acceptance" effectively boosts the improvement of residence project quality. Combing the actual situation, the paper discusses the operation points and precautions for "Door to Door Acceptance".

關鍵詞:住宅;工程質量;分戶驗收

Key words: residence;construction quality;door acceptance

中圖分類號:TU71 文獻標識碼:A文章編號:1006-4311(2010)21-0075-02

0引言

住宅工程質量分戶驗收,是指住宅工程在按照國家規范要求內容進行工程竣工驗收時,對每一戶及單位工程公共部位進行的專門驗收,并在分戶驗收合格后出具工程質量竣工驗收記錄。本文在分析各地分戶驗收實施辦法的基礎上,結合本地區的實施情況,提出了分戶驗收的操作要點以及應該注意的問題。

1制度的出臺背景

以往當一幢樓竣工后,只對這幢樓的地基基礎、主體結構、使用功能等進行驗收,驗收以“幢”為單位,不進入“戶”。而消費者最看重的就是戶室內的功能和質量,例如:裂縫、滲水、面積縮水等問題。因此,大多住宅質量投訴往往在戶室內。

實施分戶驗收,就等于從源頭上實現了嚴格監管,可以為住戶解除很多憂慮。2008年11月1日,河北省已經將分戶驗收規程作為地方標準付諸實施。從實施情況來看,分戶驗收適應了形勢,體現了“百姓利益無小事”的思想和以人為本的理念。

2驗收的工作內容

依據國家工程質量標準、規范以及經審查合格的施工圖設計文件,分戶驗收的質量標準主要包括:①《混凝土結構工程施工質量驗收規范》;②《建筑裝飾裝修工程質量驗收規范》;③《建筑地面工程施工質量驗收規范》;④《建筑給水排水及采暖工程施工質量驗收規范》;⑤《建筑電氣工程施工質量驗收規范》;⑥《建筑工程施工質量驗收統一標準》;⑦《民用建筑節能工程質量驗收規程》等相關規范標準。

在確保工程地基基礎和主體結構安全可靠的基礎上,分戶驗收以檢查工程觀感質量和使用功能質量為主,對每套住宅的觀感質量和使用功能進行檢查,主要內容如下:①房屋室內空間尺寸;②地面、墻面和頂棚面層質量;③門窗、護欄安裝質量;④室內防水工程質量;⑤給排水及采暖系統安裝質量;⑥室內電氣工程安裝質量;⑦建筑節能工程質量。

3驗收程序及組織

分戶驗收應在單位工程竣工驗收前進行,由建設單位組織監理、施工單位有關人員,按照驗收所涉及的內容編制分戶驗收方案,明確各方職責,確定每套住宅驗收項目、內容、數量,繪制抽查點分布圖。落實質量檢查人員和檢查工具,參加人員專業化、檢測資料格式化、檢查結果公開化,力求達到制度科學、程序合理、客觀真實、操作簡明、作用明顯的效果。

主控項目和一般項目的觀感質量應全數檢查驗收。觀感檢查項目應通過目測觀察的方法檢查。平整、垂直、標高等,應使用靠尺板、水平儀和激光測距儀等專業檢查工具實測實量。

分戶驗收合格后,必須按戶出具一式三份由建設、施工、監理單位負責人簽章確認并加蓋單位質量驗收專用章的《住宅工程質量分戶驗收表》,住宅工程交付使用時,《住宅工程質量分戶驗收表》應當作為《住宅質量保證書》的附件一并交給業主。

4分戶驗收應注意的問題

分戶驗收是工程竣工驗收前的重要環節,不能取代工程的竣工驗收,住宅工程質量分戶驗收不合格的,建設單位不得組織單位工程竣工驗收。工程竣工驗收時,不僅要對分戶驗收情況進行驗證性的檢查,還應對分戶驗收中沒有涵蓋的內容如外墻、屋面、室外工程等進行檢查。合格后方能通過竣工驗收。

工程質量監督機構應當在監督單位工程竣工驗收前,隨機抽查20%的分戶驗收資料,并量測總戶數的5%,每棟樓的工程實體復測不低于3戶,發現分戶驗收記錄不完整的、分戶驗收成員不符合要求或實體抽測與分戶驗收記錄表不符,極差較大的,則認為該分戶驗收無效,責令建設單位重新組織分戶驗收。監督有關單位是否按照要求對質量分戶驗收中提出的問題進行了整改,并在工程質量監督報告中明確提出有關住宅工程分戶驗收專項監督意見。

5將分戶驗收同處理質量投訴、治理質量通病相結合

①房間尺寸偏差問題,往往在后期維修和賠償問題上糾纏不清。要求分戶驗收時測量人員要認真施測,如實記錄,發現問題及時處理,而且要用極差的概念對房間尺寸進行評定。即同一房間、同一測項的極差不許超過允許偏差的絕對值。例如磚混結構凈高允許偏差為±30mm,H1實測為+16mm,H2實測為-19mm,雖然兩個點各自不超標,但極差為35mm,也是不符合要求的。對開間的測量,規定測點為距墻角300mm,高度距地面500mm(即50線),方便了毛坯房的測量選點。②有防水要求的衛生間滲漏問題,我們采用砼上翻邊吊模施工,與地面一次性澆注,形成一個整體的盆狀結構,防止積水向外部擴散。在住宅工程分戶驗收前,所有衛生間蓄水24小時,深度>20mm,檢查抽查戶的樓上樓下是否有滲漏。③對外墻、外窗和屋頂的滲漏,強調窗臺抹灰的內高外低,防止窗口下部積水,向室內及窗下墻體的滲漏;外窗著重檢查窗框四周是否塞實海綿棒,打膠密實程度,中空玻璃是否漏氣、開裂,密封膠條的完整性;對屋頂,則觀察雨后滲漏情況,地面無滲漏,排水順暢。④對于現澆樓板開裂問題,必須在主體施工階段事前控制,在預拌砼的生產、澆注、養護過程中嚴格按現澆板抗裂施工方案操作,嚴禁對砼擅自加水,做好砼的坍落度測量,砼澆注后初凝前用木抹子搓一遍,終凝前再用鐵抹子壓光,或者澆注后及時加蓋塑料薄膜,控制砼水分的蒸發;在鋼筋工程中,重點檢查負彎矩筋被踩下,間距、位置不正確等易造成砼開裂的問題,有效減輕了后期分戶驗收及維修的工作量。⑤給排水工程質量:給排水管道、閥門、接口、水嘴等無滲漏;管道坡向正確、無倒坡;地漏水封高度不得小于50毫米或設置存水彎;伸縮節設置必須符合設計或規范要求;在立管上應每隔一層設置一個檢查口,但在最底層和有衛生器具的最高層必須設置。⑥電器工程安裝質量:漏電保護裝置動作靈活可靠,動作電流不大于30mA,動作時間不大于0.1s;接線整齊,回路編號齊全,標識正確;接地連接可靠;開關、插座面板應緊貼墻面,安裝牢固;相位正確。

民之安居,任重道遠。分戶驗收促使我們在施工、管理各環節中,自始至終加強過程控制,切實提高逐戶驗收的一次成功率,使業主得到了一份書面質量承諾,使所購房子的質量變得相對透明,業主有了知情權,減少了投訴;矛盾、隱患得到有效化解,質量問題得到及時處理,讓百姓舒舒心心住好房,開開心心做業主。

參考文獻:

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關鍵詞：精裝修房；材料采購；質量管理；驗收

Abstract: This article is a brief analysis of some quality problems exist in the fine decorated apartments, with a focus on how to strengthen the on-site fine decorated apartments of quality management and control measures are discussed.

Keywords: fine decoration; material procurement; quality management; acceptance

中圖分類號：TL372+.3文獻標識碼：A 文章編號：2095-2104（2013）

1 概述

近年來，許多不乏知名品牌房地產公司精裝房“質量門”事件，引發人們對目前精裝修住宅發展狀況和質量管理的深度思考，對精裝修住房的標準和執行情況提出了質疑。

3 月 30 日，中國建筑裝飾協會召開住宅精裝修質量標準研討會，業內相關專家、學者和《住宅室內裝飾裝修工程質量驗收規范》參編企業相關負責人針對精裝修房的質量問題展開討論，尋求解決精裝修房質量問題的良策。

2 精裝修住宅相關標準

有關住宅裝飾裝修工程施工的一系列行業標準規范，早已頒布實施，一些房地產公司“質量門”是部分開發商和施工企業不認真學習標準規范，不嚴格遵守標準規范要求而導致的。

2008 年 8 月，住房和城鄉建設部《關于進一步加強住宅裝飾裝修管理的通知》，引導和鼓勵新建商品住宅一次裝修到位或菜單式裝修，逐步取消毛坯房。

2012 年，住房和城鄉建設部住宅產業化促進中心在北京組織召開了《住宅室內裝飾裝修工程質量驗收規范》（送審稿) 審查會。《驗收規范》提出了以戶（套）為驗收單元，推行分戶交接驗收和分戶工程驗收的兩階段驗收方法，完善了住宅室內裝飾裝修工程質量驗收規定和現行規范，對住宅室內裝飾裝修的工程質量驗收內容。

3 精裝修房是住宅建設發展的必然趨勢

3.1 精裝修市場開發與發達國家的差距

目前我國上市銷售的新建商品住房多為初裝修的“毛坯房”，交付住房后需要進行二次裝修才能使用。根據）建設部統計，中國一步到位的精裝修住宅不足中國住宅年開發量的10%，而在發達國家精裝修住宅一般占開發量的 80%以上，統計顯示，我國每年住宅裝修造成的浪費高達 300 多億元。

3.2 住宅二次裝修存在許多問題

①將產生大量的垃圾，再次帶來浪費；②一些住宅裝飾裝修行為危及建筑建筑結構安全，成為公共的隱患。有的住戶為改變戶型，隨意在承重墻上開鑿門洞，隨意改變住房的荷載，隨意改造防火、通風設施等行為，從而危及建筑結構安全，降低住房設防等級；③影響左領右舍，破壞小區環境；④浪費了精力，購房后家庭成員先要商量新居的設想，再找裝修公司設計，然后購買裝修材料，根據施工順序不斷增添輔料，還要督促施工進程，時時觀察工程質量，因此一套房子裝修完后，還真浪費了不少精力。要改變毛坯家庭裝修的裝修思想，適應社會潮流的改變，從而改變我們的做法，從傳統的手工業轉向批量生產做裝修房，把全裝修做成產業化道路上來，這是一個利國利民之舉。

4 加強現場精裝修住宅的質量管理和控制

對于上述某房產公司精裝修房，大多數人反映的不是工藝問題，而是建材問題。就裝飾企業而言，建材檢測主要是在采購環節，如何保證建材質量，是裝飾企業應當把握的基本問題。另方面是個別開發商在建設精裝房的過程中，讓無資質的裝修企業施工，并使用了劣質建材產品。以上暴露問題可以看出，加強現場精裝修住宅的質量管理應當裝修材料、供應、采購、進場檢驗、施工和驗收的全過程質量控制。

4.1 首先要選擇合格的材料供應方，同時控制材料采購過程

（1）選擇材料的基本要求：①符合法律、法規、規范要求；②符合設計要求和業主批準的樣板要求；③用根據材料的特性、使用部位進行選擇；④應充分考慮顏色、光澤、透明性、表面組織、形狀和尺寸、立體造型等因素。

（2）采購信息。裝飾裝修材料的采購應根據采購計劃（采購清單）與供方簽訂采購合同，并明確采購信息。

4.2 材料進場的檢驗：所有材料進場時應對品種、規格外觀和尺寸進行驗收并復驗，包裝應完好。

5 現場施工質量控制

精裝修現場施工質量控制是從工序質量到分項質量、分部工程質量的系統控制過程。對精裝修施工項目而言，質量控制，就是為了確保合同、規范所規定的質量標準，所采取的一系列檢測、監控措施、手段和方法。

（1）以人的作業質量確保精裝修現場工程質量。對工程質量的控制應“以人為本”，抓好人的施工作業的質量，避免人的施工作業的失誤；充分調動人的工作積極性，發揮其主導作用，增強其責任意識和責任意識，使每個人都牢牢樹立“質量第一”的思想，自動自發的搞好現場質量工作，以優秀的工作質量來創造優質的精裝修工程質量。

（2）嚴格控制精裝修施工投入的質量。對投入的材料要進行驗收、取樣、復試，作到層層把關；對精裝修施工過程中所采用的施工方案進行充分論證，要做到工藝先進、技術合理、環境協調、各方滿意，這樣有利于安全文明施工，有利于提高工程質量。

（3）全面控制施工過程，重點控制工序質量。精裝修工程是由多個工序、分項工程所組成，而每個分項工程是由多道工序所組成，因此，精裝修工程質量是在工序中創造出來的，要確保工程質量就必須從基本工作和控制工序質量開始。只要每一道工序質量都符合要求，精裝修的施工質量就能得到保證。

（4）加強精裝修檢驗批、分項工程質量檢驗評定工作。在進行分項工程質量檢驗評定時，一定要堅持質量標準，嚴格檢查，加強驗收，一切用數據說話，避免出現錯誤判斷。

（5）貫徹“預防為主、事前控制”的方針。預防為主、事前控制就是對影響工程質量的可能因素的提前控制，對投入品的質量控制；就是要從對質量的事后檢查把關精力，轉移到質量的事前控制上來；從對產品質量的檢查，轉向對相關工作質量的檢查、對工序質量的檢查、對中間產品的質量檢查。這是確保精裝修施工質量的有效措施。

（6）嚴防系統性因素的質量變異。系統性因素，如使用不合格的材料、違反操作規程、機械設備發生故障等，均會造成不合格品或工程質量事故。系統性因素的特點是容易識別，可以避免的；只要增強質量觀念，提高工作質量，精心施工，就完全可以預防系統性因素引起的質量變異。

6 分戶驗收和竣工驗收的質量管理

（1）住宅裝修施工前，施工單位應在現場按施工圖設計文件規定的材料、構配件制作樣板間（套），由建設單位組織各方主體進行驗收，符合要求后可開始裝修施工。施工樣板間（套）施工完成后，應由建設單位委托具備相應資質的檢測機構對樣板間（套）進行室內環境污染物濃度檢測。

（2）裝修施工過程中，應采取可靠措施做好對地面、墻面、門窗及廚房和衛生間設備等成品、半成品的保護，防止污染和損壞。

（3）住宅裝修工程完工后，每戶（套）室內空氣環境質量均應符合《民用建筑工程室內環境污染控制規范》規定。

（4）住宅每戶（套）裝修完成后工程質量應符合《建筑工程施工質量驗收統一標準》、《住宅裝飾裝修驗收標準》和各專業驗收規范的要求，并達到驗收條件后，由建設單位組織施工總承包及專業分包單位的質量負責人、項目負責人、施工員和監理單位的總監理工程師、專業監理工程師、裝修設計單位項目負責人等組成驗收小組，在竣工驗收前按規定要求進行分戶驗收。已選定物業公司的，物業公司應參加分戶驗收工作。

①工程施工項目部應配備分戶驗收所需的檢測儀器和工具，并應經計量檢定合格。

②住宅裝修工程質量分戶驗收時，一每套住宅或每單元住宅的公共部位（走廊、樓梯間及電梯間等）為一個檢查單元。

③住宅裝修工程分戶驗收以裝飾裝修分部工程中涉及的安全性能、使用功能、觀感質量及幾何尺寸等內容為檢點。

④分戶驗收結果不符合要求的，由建設單位組織施工、監理單位制定整改處理方案，對不符合要求的部位進行返修或返工，處理完成后，對返修或返工部位重新組織驗收，直到全部符合要求。否則建設單位不得組織竣工驗收。

⑤住宅裝修工程分戶驗收資料應整理、組卷，并按檔案管理要求由建設、施工單位分別存檔。

⑥分戶驗收合格后，建設單位應在竣工驗收 7 個工作日前，將包含驗收時間、地點及驗收組名單的《工程竣工驗收通知書》及有關質量分戶驗收資料報送工程質量安全監督機構。

⑦竣工驗收時，驗收組應抽查一定比例的戶（套）數對分戶驗收工作進行檢查和復核，質量監督機構對驗收復核過程進行監督。

7 結語

從目前的住宅裝飾裝修來看，這些已經頒布國家標準，應當能夠規范住宅的裝飾裝修施工。只要參建各方認真嚴格的執行標準規范，從材料的生產、采購、保管到施工、驗收，各個環節嚴把精裝修房質量關，精裝修房，就能確保不再出現質量問題。

參考文獻

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關鍵詞：保障性住房；施工質量；質量管理

中圖分類號：TV523文獻標識碼： A

引言

最近這些年以來，保障性住房項目在政府的大力推動下，已經開始了大規模的建設，并且根據政府部門規劃，大規模的建設還將持續很長的一段時間。保障性住房是關系到中低層收入居民根本住房問題的關鍵，受到了政府部門以及社會各界的高度關注。盡管相關的管理部門已經采取了各種措施來保證保障性住房的施工質量，但是由于其自身具有很多的獨特性，因此在全國的很多地方還是出現了保障性住房的相關質量問題。

1、保障性住房的概念

在城市當中住房問題主要就是體現在中低收入家庭當中，特別是低收入家庭要想實現購買商品房來達到居有其屋或者是具有居住權是非常的困難的。保障性住房就是針對城市當中這種住房問題，政府部門采取的一種方式，主要就是由政府間接或者是直接得提供一定面積的住房給中低收入家庭購或者是購房有困難的家庭。目前的保障性的住房主要分為了經濟適用房、政策性租賃房以及廉租房等等。保障性住房的政策我國的很多地方都發揮著重要的作用。

2、保障性住房的特點

2.1保障性住房的公共性

保障性住房主要的提供者就是政府，同時其受眾就是中低收入的家庭。對于政府來說，提供保障性住房并不是為了盈利，其主要的目標就是保證社會的穩定以及維系社會公平，保證特定的社會群體可以有居住地方的保障，主要就是為了實現社會整體的福利最大化，因此保障性住房具有公共性的特點。

2.2保障性住房的社會性

保障性住房時社會性比較強的針對公眾的公共產品。在早期的福利分房制度宣告結束，隨之產生了新的住房政策，但是同時也出現了對應的問題，主要表現就是中低收入家庭沒有辦法負擔沉重的購房費用。因此保障性住房不僅僅是需要用來解決經濟問題，還扮演著需要解決社會問題以及政治問題的角色。

2.3保障性住房的有限非排他性

保障性住房的保障對象是社會的一部分群體，也就是中低收入家庭，因此其本身具有一定的選擇性和排他性。對于保障性住房的受益人群來說，其本身具有很多的限制條件，同時由于我國的情況的復雜性，應該將不屬于這個群體的予以排除，保證保障性住房發揮它原本的作用。

3、保障性住房項目施工質量管理

3.1施工前質量管理

3.1.1保障性住房的招投標管理

進行工程項目招投標的目的主要就是希望經過市場有效的競爭機制，選出作業能力強、企業信譽強、技術管理能力出眾的建設企業，從而保證工程建設施工的質量，這在施工之前是保證施工質量的重要的手段。在進行招投標時需要對相關制度盡心規范，主要包括針設計單位、施工單位以及監理單位的相關從業資格的審查。在招投標過程中要嚴格把關，防止一些差單位魚目混珠，這種情況必須要杜絕。

3.1.2保障性住房項目合同管理

對于保障性裝項目的合同管理主要就是需要注意兩個方面的內容，首先就是合同需要做到標準化和規范化，特別是專門針對保障性住房的相關質量管理規范，同時在合同當中需要明確在保障性住房建設的過程當中的不同的主體的責任，以此來規范其行為。其次就是對于合同的相關內容需要做到詳細而且全面，保證整個合同可以貫穿于保障性住房項目建設的整個過程當中。

3.2施工中質量管理

保障性住房項目的施工質量管理過程如圖1所示，從工序、分項、分部、單位到單項工程質量管理是一個循序漸進的系統過程。

圖1 建筑工程施工項目質量管理層次結構圖

對于保障性住房的質量管理來說，其主要內容就是施工質量管理，就是對于施工的不同層次需要滿足其施工質量的要求，建立從施工質量管理體系逐步細分到針對施工工序的質量管理，提高施工質量管理的質量和效率。

（1）保障性住房項目施工質量管理的目標選擇。保障性住房項目有其自身的特點，在確定其質量管理的目標時需要結合考慮內部和外部因素。內部因素主要包括相關的施工標準、法規要求以及政府對保障性住房項目施工質量的要求；外部因素主要包括施工企業的技術人員的技術水平、設備以及技術管理的水平等等。

（2）保障性住房項目施工質量保證體系的制定。為了更好的滿足施工質量的要求需要針對性的建立保障性住房項目施工質量保證體系，列出其需要滿足的施工設計要求、施工技術標準以及用戶的要求等等。構建的主要考慮方面就是質量控制、組織管理以及思想體系。

（3）保障性住房項目施工質量的控制。為了更好的達到施工時的質量要求，需要采取一系列的措施、技術手段和方法。

（4）保障性住房項目的施工質量的改進。為了更好的保證住房施工質量，在原有的質量水平的基礎上需要不斷的增強質量管理的要求，在滿足相關的施工質量不同層次要求的前提下，構建一個良好的施工質量的改進方法。

3.3施工后質量管理

最近一些年以來，保障性住房用戶針對住房質量問題的投訴一直都是非常多，結合保障性住房本身的特點，其采取分戶驗收的主要管理流程如圖2所示：

圖2保障性住房項目質量分戶驗收管理程序

（1）成立保障性住房項目質量分戶驗收組

質量驗收分戶小組的組成主要是由保障性住房項目的建設單位來組織建立的，所有的分戶驗收工作由分戶驗收小組負責。在分戶驗收小組的成員組成中主要包括建設單位、施工單位、監理單位、物業公司等等，將這些所有和保障性住房項目有關系的人員和團體組織起來進行分戶驗收，可以很好的平衡各方的利益，保障整個項目的施工驗收質量。

（2）編制保障性住房質量分戶驗收方案

在分戶驗收的方案中應該包括驗收的項目、驗收的標準、驗收的內容、驗收的方法等等，在保證了保障性住房項目的主體結構的安全性的基礎上還應該包括以下內容：墻面的結構和外觀、門窗安裝的質量、欄桿的安裝質量、防水、給排水、室內的電氣安裝情況、樓板地面等部位的質量以及室內凈高、凈開間尺寸等等。

（3）分戶驗收檔案管理

進行分戶驗收的主要目的就是將保障性住房質量的相關管理工作進行落實，避免因為用戶因為日后的使用過程中產生問題而帶來的投訴問題。投訴問題也可以很好的明確責任所在。這樣可以更加有效的減少相關投訴事件，同時提高解決投訴事件的效率。

4、結論

保障性住房是解決中低收入家庭住房穩定的重要手段，其質量將會影響到社會民生以及民眾對政府的態度，因此保證保障性住房項目的施工質量是至關重要的。通過系統的研究保障性住房的獨特特點以及作用，結合工程建設質量控制體系的相關要求，構架了針對保障性住房項目的施工質量控體系，對現行保障性住房項目質量管理的實踐工作具有指導作用。

參考文獻

[1]耿國靖.經濟適用房開發中政府與開發商的博弈[J].數學理論與應用,2006(3)54-56.

[2]郭俊勝.廈門市社會保障性住房制度的一些特點[J].住房保障,2007(2)54-55.

篇5

建設工程質量監督工作方案

工程名稱

編 制 人

審 批 人

日 期

**市**區工程質量監督站監制

建設工程質量監督方案

一、方案編制依據

1、《中華人民共和國建筑法》、《建設工程質量管理條例》、《工程質量管理工作導則》、《房屋建筑工程和市政基礎設施工程竣工驗收暫行規定》、《房屋建筑工程和市政基礎設施工程竣工驗收暫行規定》，《房屋建筑工程和市政基礎設施工程竣工驗收備案管理暫行辦法》，《實施工程建設強制性標準監督規定》，《房屋建筑工程和市政基礎設施工程實行見證取樣和送檢的規定》，《建設工程質量檢測管理辦法》，《建設工程質量監督實施細則》，《建筑工程施工質量驗收統一標準》，等國家和地方法律、法規、現行工程建設質量標準、規范、規程、規定。

2、審圖機構出具合格證明文件的施工圖紙。

二、工程概況

根據施工圖設計文件，本工程為 剪力墻結構（別墅為異型柱結構），別墅3層、高層建筑為28/29層，基礎類型為 樁筏式基礎 ，總建筑面積為 202491.87平方米 。其中地下室局部2層，面積為60038.12平方米 。防水2級，毛坯房。節能做法為內墻批4mm后保溫沙漿。本工程局部地下室為2層，基礎埋深較大，基礎面標高-8.8米，基坑開挖難度大，施工難度高，危險性大，高層建筑最大29層，建筑高度較高。

三、各責任主體單位情況

建設單位：

設計單位：

勘察單位：

監理單位：

施工單位：

審圖單位：

四、監督工作內容（通用部分）

為了規范質量監督工作程序，明確質量監督工作內容，提高質量監督工作效率，增加質量監督工作透明度，使質量監督工作科學化、規范化，根據工程建設有關法律、法規和技術標準，結合工程實際情況，特制定本工程質量監督工作方案，請參建各方責任主體配合執行。

1 對參建各方責任主體質量行為的監督

1.1 對責任主體質量行為監督的主要要求

（1）抽查責任主體和有關機構執行有關法律、法規及工程技術標準的情況。

（2）抽查責任主體質量管理體系的建立和實施情況。

（3）發現存在違法違規行為，按建設行政主管部門委托的權限對違法違規事實進行調查取證、對責任單位、責任人提出處罰建議或按委托權限實施行政處罰。

1.2 對責任主體質量行為監督的主要內容

1.2.1 對建設單位的下列行為進行抽查：

（1）施工前辦理質量監督注冊、施工圖設計文件審查、施工許可（開工報告）手續情況；

（2）按規定委托監理情況；

（3）組織圖紙會審、設計交底、設計變更工作情況；

（4）組織工程質量驗收情況；

（5）原設計有重大修改、變動的、施工圖設計文件重新報審情況；

（6）及時辦理工程竣工驗收備案手續情況；

（7）其它影響工程質量的違法違規行為。

1.2.2 對勘察、設計單位的下列行為進行抽查：

（1）參加地基驗槽、基礎、主體結構及有關重要部位工程質量驗收和工程竣工驗收情況；

（2）簽發設計修改變更、技術洽商通知情況；

（3）參加有關工程質量問題的處理情況；

（4）其它影響工程勘察、設計質量的違法違規行為。

1.2.3 對施工單位的下列行為進行抽查：

（1）施工單位資質、項目經理部管理人員的資格、配備及到位情況；主要專業工種操作上崗資格、配備及到位情況；

（2）分包單位資質與對分包單位的管理情況；

（3）施工組織設計或施工方案審批及執行情況；

（4）施工現場施工操作技術規程及國家有關規范、標準的配置情況；

（5）工程技術標準及經審查批準的施工圖設計文件的實施情況；

（6）檢驗批、分項、分部（子分部）、單位（子單位）工程質量的檢驗評定情況；

（7）質量問題的整改和質量事故的處理情況；

（8）技術資料的收集、整理情況；

（9）其它影響工程施工質量的違法違規行為。

1.2.4 對監理單位的下列行為進行抽查：

（1）監理單位資質、項目監理機構的人員資格、配備及到位情況；

（2）監理規劃、監理實施細則（關鍵部位和工序的確定及措施）的編制審批內容的執行情況；

（3）對材料、構配件、設備投入使用或安裝前進行審查情況；

（4）對分包單位的資質進行核查情況；

（5）見證取樣制度的實施情況；

（6）對重點部位、關鍵工序實施旁站監理情況；

（7）質量問題通知單簽發及質量問題整改結果的復查情況；

（8）組織檢驗批、分項、分部（子分部）工程的質量驗收、參與單位（子單位）工程質量的驗收情況；

（9）監理資料收集整理情況；

（10）其它影響工程質量的違法違規行為。

1.2.5 對工程質量檢測單位的下列行為進行抽查：

（1）是否超越核準的類別、業務范圍承接任務；

（2）檢測業務基本管理制度情況；

（3）檢測內容和方法的規范性程度；

（4）檢測報告形成程序、數據及結論的符合性程度；

（5）不合格的檢測結果是否在1個工作日內上報質監站；

（6）其它影響檢測質量的違法違規行為。

1.3 對責任主體質量行為監督的程序及要求

辦理質量監督手續后，監理（建設）單位應根據《建設工程質量責任主體質量行為資料》所列內容，收集整理并對照檢查，做好記錄。質監人員第一次進入現場進行質量監督檢查時，應對上述資料進行監督檢查，并填寫《建設工程質量責任主體質量行為資料監督檢查記錄》。

質量監督過程中，質監人員根據工程進展和責任主體變化情況，適時進行監督檢查，檢查結果填寫在《建設工程質量監督抽查記錄》中。

質監人員在監督檢查中，當發現責任主體有違法違規及違反工程建設強制性標準條文或有關技術標準等行為時，其監督工作程序為：

（1）項目監督負責人應簽發《建設工程質量整改通知書》，或及時報告質監站領導簽發《建設工程局部停工（暫停）通知書》等，責令整改；

（2）按有關規定填寫《建設工程質量責任主體不良記錄監督登記表》；

（3）按規定程序報上級建設行政主管部門或按委托權限實施行政處罰；

（4）督促責任單位上報《建設工程質量整改完成報告》，對需要局部停工（暫停）的工程，要求責任單位填寫《建設工程復工申請報告》，質監人員根據整改情況提出意見，由質監站領導簽發《建設工程復工通知書》。

2 對工程實體質量的監督

2.1　對工程實體質量監督的主要要求

（1）抽查施工作業面的施工質量，并對關鍵部位實施監督；

（2）重點檢查結構質量、環境質量和重要使用功能。其中重點監督工程地基基礎、主體結構和其它涉及結構安全的關鍵部位；

（3）抽查涉及結構安全和使用功能的主要材料、構配件和設備的出廠合格證、試驗報告、見證取樣送檢資料及結構實體檢測報告；

（4）抽查結構混凝土及承重砌體施工過程的質量控制情況；

（5）實體質量檢查要輔以必要的監督檢測、由監督人員根據結構部位的重要程度及施工現場質量情況進行隨機抽檢。

2.2 工程實體質量監督的主要方式

質量監督人員一般采取定點（監督控制點）檢查、隨機抽查和監督巡查相結合的方式，并輔以必要的檢測手段，對工程質量控制資料和實體質量進行監督檢查。

2.3 工程實體質量監督的具體內容

2.3.1 資料抽查

重點抽查施工、監理等單位關于保證結構安全和重要使用功能的工程技術資料（如：主要原材料、建筑構配件和設備的出廠合格證、試驗報告及見證取樣送檢資料），檢查其同步性、完整性和真實性。

2.3.2 監督控制點檢查

對下列涉及工程結構安全和使用功能質量的重要部位和關鍵工序，設置為質量監督控制點。（為可選擇性，打"√"表示選中，并注明具體部位。）當工程施工到質量監督控制點時，施工單位必須通知質監人員到施工現場進行監督檢查后，方可進行下道工序施工。

（1）樁基和地基基礎驗收；

（2）重要結構隱蔽前和主要使用功能隱蔽前；

（3）主體結構驗收；

（4）建筑節能工程；

（5）竣工驗收；

（6）

（7）

2.3.3 房屋建筑工程隨機抽查的重點內容（見專業部分）

2.3.4 市政工程隨機抽查的重點內容（見專業部分）

2.3.5 主要分部（子分部）工程驗收監督

主要分部（子分部）工程是指樁基子分部、主體分部和含有地下室的地基基礎分部工程。

對于主要分部（子分部）工程的驗收，監理（建設）單位應在驗收前3天將驗收的時間、地點、工程資料核查意見及參加驗收人員名單書面通知我站。

質監人員應對主要分部（子分部）工程質量驗收的條件、組織形式、驗收程序、執行標準等情況進行現場監督，并將監督驗收情況填寫到樁基、地基基礎、主體結構等工程質量驗收監督記錄中。如發現有違法違規和違反強制性標準條文的，質監人員應責令改正或要求整改后重新驗收。

2.3.6 工程質量事故處理的監督

施工過程中發生質量事故的，事故發生單位應在24小時內（重大質量事故應在1小時內）向我站及有關部門報告，并填寫《工程質量事故報表》；項目監督負責人應及時辦理并報站領導簽發《建設工程局部停工（暫停）通知書》，參與質量事故的調查處理；對工程質量事故的處理方案及方案的實施和處理完成后的驗收進行監督，工程質量事故處理完成后填寫《工程質量事故處理監督記錄》；構成重大質量事故的，按建設部第3號令《工程建設重大事故報告和調查程序規定》等有關規定進行處理。

2.3.7 工程監督抽測

在工程質量監督過程中，監督人員應采用科學的檢測儀器對工程實體質量進行監督抽樣檢測（簡稱監督抽測）。抽測的重點是涉及工程結構安全的關鍵部位、重要使用功能和涉及結構安全的原材料、構配件（詳見專業部分）。

抽測一般采取隨機的方式進行，并結合監督檢查發現的質量隱患和缺陷進行重點抽測，抽測數量按有關規定執行。檢測過程中，有關責任主體應做好相應的準備和配合工作，并提供必要的安全措施。檢測后，質量監督人員應填寫《建設工程質量監督抽測記錄》，監督抽測結果將列入質量監督報告。

2.3.8 監督抽檢

工程質量監督過程中，當發現責任主體有影響工程質量的違規行為、工程質量存在明顯問題或缺陷、監督抽測結果不合格或對工程質量有懷疑時，質量監督人員應按有關規定填寫《建設工程質量監督抽檢通知單》，責令工程建設責任方委托具有相應檢測資質的檢測機構對工程質量進行監督抽檢。監督抽檢的部位、數量，由質監人員根據實際情況和按有關規定確定。監督抽檢結果不合格的，應根據《建筑工程施工質量驗收統一標準》及有關規定對工程采取擴大檢測、設計認可或加固處理等方法進行處理。

2.4 工程實體質量監督的程序及要求

（1）實體質量監督中，監督人員應將監督檢查情況及時填寫《建設工程質量監督抽查記錄》；

（2）對監督檢查中發現的工程實體質量違反工程建設強制性標準的責任單位，項目監督負責人應簽發《建設工程質量整改通知書》，或及時報告站領導，簽發《建設工程局部停工（暫停）通知書》，責令整改；

（3）督促有關單位上報《建設工程質量整改完成報告》，對需要局部停工（暫停）的工程，要求有關單位填寫《建設工程復工申請報告》，質監人員根據整改情況提出意見，由質監站領導簽發《建設工程復工通知書》。

3 對工程質量竣工驗收的監督

3.1　工程質量竣工驗收監督的主要內容

3.1.1 對工程竣工驗收文件進行審查

（1）施工單位出具的工程竣工報告。包括結構安全、室內環境質量和使用功能抽樣檢測資料等合格證明文件、以及施工過程中發現的質量問題整改報告等；

（2）勘察、設計單位出具的工程質量檢查報告；

（3）監理單位出具的工程質量評估報告；

（4）建筑節能工程專項驗收記錄表；

（5）住宅工程質量分戶驗收匯總表。

3.1.2　對驗收組成員組成及竣工驗收方案進行監督

建設單位應按有關規定，組織勘察、設計、施工、監理等單位和其它有關方面專家組成驗收組，制定驗收方案，并在驗收前7個工作日將《單位（子單位）工程竣工驗收通知書》、《單位（子單位）工程質量控制資料核查記錄》、《單位（子單位）工程安全和功能檢驗資料核查及主要功能抽查記錄》送達我站，接受監督檢查。

3.1.3　對觀感質量進行檢查。

在竣工驗收過程中，監督人員應對驗收的組織形式、驗收程序、驗收內容、驗收標準的執行情況及評**果進行監督，如發現有違法違規和違反強制性標準條文的，監督人員應責令改正或要求整改后重新驗收。

3.2　填寫工程質量竣工驗收記錄

工程竣工驗收監督記錄的主要內容：

（1）對工程建設強制性標準執行情況的評價；

（2）對觀感質量檢查驗收的評價；

（3）對工程竣工驗收的組織及程序的評價；

（4）對工程竣工驗收報告的評價。

工程竣工驗收合格后，建設單位應及時向我站提交《單位（子單位）工程竣工驗收報告》。我站在工程竣工驗收合格后7個工作日內，向備案機關提交工程質量監督報告。

4 監督人員

該項目工程質量監督由

、

負責實施。聯系電話：

5 其他

1、本工程中依法分包的專項工程施工前，建設單位須攜有關資料來我站辦理登記手續。

2、工程監督檢查中，請參建各方配合我站開展工作。歡迎對我站監督人員的工作進行監督，監督電話　8222347

。

項目監督負責人：

審批人：

**市**區工程質量監督站

2011年　 10 月　 日

注：1、對于復雜工程、特殊工程，如需對監督工作作進一步明確的，可制定詳細方案做為本方案的補充。

2、本方案一式4份，質監、建設、監理、施工單位各1份。

二、專業部分

2.3.3 房屋建筑工程隨機抽查的重點內容

2.3.3.1 對地基基礎工程下列內容進行重點抽查：

（1）樁基、地基處理的施工質量及檢測報告、驗收記錄、驗槽記錄；

（2）防水工程的材料和施工質量；

（3）地基基礎子分部、分部工程的質量驗收情況。

2.3.3.2 對主體結構工程下列內容進行重點抽查：

（1）鋼結構、混凝土結構等重要部位及有特殊要求部位的質量及隱蔽驗收；

（2）混凝土、鋼筋及砌體等工程關鍵部位、必要時進行現場監督檢測；

（3）主體結構子分部、分部工程的質量驗收資料。

2.3.3.3 對有關裝飾裝修、安裝工程的下列內容進行抽查：

（1）幕墻工程、外墻粘（掛）飾面工程、大型燈具等涉及安全和使用功能的重點部位施工質量的監督抽查；

（2）安裝工程使用功能的檢測及試運行記錄；

（3）工程的觀感質量；

（4）分部（子分部）工程的施工質量驗收資料。

2.3.3.4 對有關工程使用功能和室內環境質量的下列部分內容進行抽查：

（1）有環保要求材料的檢測資料；

（2）室內環境質量檢測報告；

（3）絕緣電阻、防雷接地及工作接地電阻的檢測資料、必要時可進行現場測試；

（4）屋面、外墻和廁所、浴室等有防水要求的房間及衛生器具防滲漏試驗的記錄、必要時可進行現場抽查；

（5）外墻外保溫；

（6）各種承壓管道系統水壓試驗的檢測資料。

____________________________________________________________________________________________________________________________________________________

2.3.7.1 房屋建筑工程抽測的項目可包括：

1、承重結構混凝土強度；

2、受力鋼筋數量、位置及混凝土保護層厚度；

3、現澆樓板厚度；

4、砌體結構承重墻柱的砌筑砂漿強度；

5、安裝工程中涉及安全及功能的重要項目；