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隨著民營經濟的發展，振興東北老工業基地和下崗再就業優惠政策的實施，越來越多的人開始經商、辦實體，促使房屋租賃呈興旺火爆之勢，而且涉及稅種較多，營業稅、城建稅、教育費附加、房產稅、土地使用稅、個人所得稅、簽合同的還涉及印花稅、企業出租的還涉及企業所得稅。但由于房屋租賃業點多、面廣、分散、隱蔽，給稅收征管工作帶來許多困難，成為我們地稅部門的一個征收難點，本文擬就房屋租賃業的現狀、存在問題及如何解決談幾點粗淺的看法。

一、房屋租賃業的現狀

在房屋租賃經營活動中，出租成份復雜，形式多樣。歸納起來大致有以下幾種情況：

（一）公產閑置房出租

一是將房屋租出用于經營（這些大多是臨街房）。出租的原因有的是因為搬遷新居后將原有的舊房出租用來謀利；有的是因為房屋的地理位置好，可用于經營，故將其舊房出租而另租房居住。由于這些房主大多是下崗職工或單位效益不佳，長期不開工資的人員，他們靠出租房屋來賺錢謀生，雖然這些房東容易找到，但稅款征收難度很大。

二是將閑置房出租給他人用于居住。這種情況的房屋大多數是城市未改造城區的舊房和部分閑置樓房。多集中在居民區難以發現，無法區分是有租使用還是無租借用，一旦發現，稅款相對容易收取，因為這種情況大多是有職有權者多占的住房，害怕因小失大而招來麻煩。

以上兩種租賃方式一般無合同，多是口頭協議，稅務部門對其征稅時，計稅依據不易確定。

（二）有產權證明的房屋出租

這類房屋多數是社會上一些先富起來的私人購買的城建改造后的營業用房，在城區主要分布在主干道的臨街兩側。房屋投資較大，房主每年收取的租金較高，應交納的稅款也很大。由于稅款較高，造成這部分出租者千方百計利用各種手段偷逃稅款，表現形式大致有以下幾個方面：

1、以房屋裝修抵頂房租。將新房未裝修出租，出租方提出一些要求，由承租方對房屋進行裝修，在規定的年限內使用不用交房租，其實質是裝修款抵頂房租。

2、名為聯營，實則出租。如一些商店，出租人與承租人簽定合同，名義上是組成聯營公司，而實際不管聯營企業是否贏利，每年均收取固定利潤。

3、以土地使用權換取房屋所有權變相收取租金。如：一方出土地，一方出資金合作建房，在合同期限內不收取土地使用費，出資方“無償”使用所建房屋，合同期滿后，出資方將房屋“無償”歸還另一方。按照稅法有關規定，雙方均有納稅義務，但實際執行中納稅人常以自蓋自用為由偷逃稅款。

4、名自營，實出租。如某些商店承租他人房屋經營，在檢查中為偷逃稅款，租賃雙方私下串通，假稱自營，因為自營所交的房產稅要比房屋出租所交的房產稅低得多。

5、轉手出租，即個人或集體把自己的房屋或從別處租用的房屋多次倒手出租，我們在對其進行納稅檢查時，則按最后一次租賃費金額征稅，轉手出租者的利益由于稅務機關無法掌握而沒有納稅。

6、名為收取管理費，實為房屋出租。在大學校園和封閉的小區內有很多的小型服務企業，如干洗店、書店、小型超市等，只向有關管理部門和物業公司交納所謂的管理費，無論企業經營的好壞都收取固定的費用，我個人認為按照有關規定收取固定利潤的就應是房屋出租，而企業卻只交納了營業稅金及其附加，沒有繳納按租金收入計算的房產稅。

（三）違章臨時建筑出租

這類房屋多數分布在城市未改造的舊街或小巷，既無產權證明，又沒有合法的租賃合同，所以計稅依據更難確定，征收起來更加困難。

二、稅收管理中存在的問題及原因

由于房屋租賃者成分復雜，其中個人占多數，租賃方式五花八門，租賃收入多為白條結算，口頭交易也不少，使我們難以掌握具體的租賃性質和收入金額，造成這種局面主要有以下原因：

（一）房屋租賃經常變化，隨時性強，不易撐握，征稅成本加大，造成各級稅務機關重大稅輕小稅，所以基本上沒有征收到位，即使是征收了，稅款也寥寥無幾，額度不大。

（二）房屋租賃業沒有統一的管理部門。目前，各類經濟形式都有統一的管理部門，或工商、公安，或其它職能部門，但個人房屋租賃既不需要在工商局辦理營業執照，又不需要在房管部門或其他職能部門注冊登記，屬隱性交易市場。因此造成稅務機關底數不清，管理困難。

（三）計稅依據不足。從我們目前管理的情況來看，房屋租賃業中的房屋產權、租賃形式、租金收取、租金數額等形式多種多樣，合法依據較少，或有依據也不出示，所以難以確定計稅依據。

（四）對稅源重視不夠。近年來，我們既搞過出租房屋稅收專項檢查，也對出租房屋進行過稅源普查，由于房屋出租稅收的復雜性和多變性，致使基層對此稅源重視不夠，使普查和檢查流于形式，從而人為的造成稅款流失。

（五）執法上存在畏難情緒和人情因素。由于房屋出租者多數是個人和行政事業單位，關系復雜，稅務部門一旦對其進行檢查，說情者往往紛至沓來，甚至地方政府也出面干預我們的正常執法。

（六）政策配套不力。按規定，出租房屋應該到房管部門登記備案，租房者如果是外來人口還應到公安部門辦理暫住登記。但由于各種原因這些都未得到有效實施，對出租房屋各部門無人過問，也就無法準確掌握其出租情況。

（七）收入確認不一。對于承租人未支付租金，出租人未收到租金的收入確認時間不統一，有的認定已發生納稅義務，有的認為未發生納稅義務，從而造成征管不統一，管理不一致。還有的如在合同中含水費、電費，電梯費等，有的認為應作為租金收入而發生納稅義務，有的認為不應作為租金收入未發生納稅義務，從而也不統一。

三、加強稅收征收管理的對策

為解決房屋租賃業稅收征管中存在的問題，堵塞征管漏洞，將其納入規范化管理的軌道，建議從以下幾個方面切實加強管理：

（一）加強宣傳，增強公民納稅意識。要想公民守法，首先必須使其懂法，所以稅法宣傳要經常化，制度化，采取多種形式，不拘一格，大張旗鼓地宣傳。宣傳要注重實效，不搞花架子，要讓那些出租房屋者知道自己是出租房屋的納稅人及其應繳納的稅種，更要讓承租者明白自己雖然不是出租房屋納稅人，但有義務協助和配合稅務機關查清產權人或者出租人的納稅情況。通過宣傳以增強公民的納稅意識，使公民能自覺主動申報納稅。

（二）切實搞好稅源基礎工作。長期以來，由于對出租房屋底數不清，導致稅款流失，所以，要想堵塞漏洞，必須夯實基礎。特別是對臨街的門市房要及時搞清承租人和出租人，以及同類房屋的每平方米的大致出租單價，做到底數清楚，便于工作。

（三）完善營業用房租賃評估制度，合理確定計稅依據。根據國家有關營業用房價格管理的規定，會同房地產管理部門和土地管理部門，將我區的營業用房進行評估，或者按照土地等級確定同地段同類型房屋的出租單價，從而為加強出租房屋稅收管理提供依據。便于在今后的工作中如果納稅人不能提供租金收入或者提供租金收入不實的，我們將嚴格按照此規定，合理確定其租金收入，以準確計算、征收其房屋出租的有關稅款。

（四）加大檢查力度，以查促管。房屋租賃稅收征收管理難點之一就是隱蔽性強和各種人情關系的干擾，所以，我們要加大檢查力度，要采用多樣的檢查形式，如走訪調查和暗訪相結合等等，對出租房屋應繳的各項稅收進行定期不定期的檢查，并加大處罰力度。在扎實搞好稅源普查的基礎上，每年進行一次房屋租賃稅收專項檢查，一級檢查一級，決不走過場，達到以查促管的目的。

（五）實行源頭控制，全面委托承租方代扣出租方的有關稅款，支付手續費，這樣不僅可以降低征收成本，而且既可以增加稅收收入，又堵塞了漏洞。

（六）對于個人出租房屋的，在適當支付手續費的前提下委托社區居委會進行征收，因為他們比較熟悉情況，這樣管理起來亦比較方便，而且可行。

（七）實行專業化管理。對某些特殊的稅種或特殊行業實行專業化管理，是新形式下征管工作的需要，使一部分稅務人員可以集中精力從事專業工作，提高管理水平。實行專業化管理此項工作，建立數據庫，摸清應稅收入，健全資料檔案，為全面加強房屋租賃業的稅收管理奠定基礎。

（八）加強部門配合，搞好出租房屋稅收管理。房屋出租涉及面廣，成分復雜，由我們地稅部門一家征收難度很大，所以應取得政府和街道辦事處的配合，充分利用社區居委會熟悉情況的優勢，共同進行清理，房屋租賃業稅收一定能夠得到順利征收。同時，加強同公安、公證等部門的配合，從根本上制止在房屋租賃領域里的偷稅行為，把該收的稅收上來。

（九）發揮媒體的輿論作用，對偷稅數額較大的納稅人堅決進行行政處罰和曝光，起到打擊一個震懾一方的作用。

以上就房屋租賃活動中的納稅問題談了點不成熟的看法，有待在今后的具體工作中進一步探討、完善。