摘要：隨著社會的發展，高校改革的需要，高校物業管理也悄然興起，它有別于以往的總務后勤管理和社會物業管理，有其特定的屬性，高校物業管理是一個集管理、經營、服務為一體的系統工程。本文在分析當前高校物業管理特征的基礎上，指出物業所有權與經營權分離、管理市場化、社會化、專業規范化是其發展的必然趨勢。

關鍵詞：高校物業管理社會化

一、當前我國高校物業管理的特點

從高校物業的使用類別看，高校物業可以分為：教學辦公科研型樓棟物業、學生公寓物業、教職工住宅小區物業、文化體育類物業、服務接待類物業等，除教職工住宅小區物業外，其它物業產權基本上屬于國家所有或極少數企業法人所有。高校物業的基本情況決定了高校物業的性質，與社會上一般物業管理相比有如下特點。

（一）高校物業管理在某種程度上具有政治任務

一般而言商住物業的管理主要是為住戶創造安居樂業的生活環境，實現物業的保值和增值。高校物業管理的目標主要是為師生創造一個良好的教學環境，協助提升高校的對外形象。這樣高校物業管理一定程度上就不完全遵循市場經濟的效益原則，如學生吃及住的管理屬于學生生活綜合管理的范圍，涉及社會安全穩定，其服務費用價格等有些由政府物價部門審批，不完全按照市場規律運行。校園治安維護、校園環境的綜合管理涉及到校園的校風、學風等問題，是一個綜合的社會穩定治理問題。

摘要：高校物業管理改革是高校后勤社會化改革的重要內容之一，也是后勤改革的關鍵因素。通過幾年的努力，高校物業管理有了一些發展，但還存在一些問題，離市場化、專業化、企業化的目標還存在不少差距，怎樣解決這些問題呢？從引入競爭機制及加強內部管理等方面提出一些新的思路。

關鍵詞：高校;物業管理;新思路

1目前高校后勤物業管理的現狀

經過近幾年的發展，高校后勤物業管理社會化改革取得了一定的成績。但隨著高校辦學規模的不斷擴大以及學校發展對后勤服務需要的日益增強，服務市場不斷擴充，高校后勤物業管理迎來了進一步的發展機遇。同時對服務質量的需求不斷提高，也給后勤物業管理的發展帶來了挑戰。

目前各高校后勤物業管理主要還是由學校后勤集團組建的物業管理公司經營，人員由學校分流人員及聘用臨時工組成。與此同時，社會很多專業物業管理企業開始注視并逐步滲透，把高校作為一個廣闊而有潛力的市場進行開發，高校已成為物業管理企業展開激烈競爭的重要市場。這樣，一方面學校從安排人員，減少成本等因素考慮，占據著高校物業管理的大部分市場，而另一方面，社會專業物業管理公司為了搶占市場，拼命想擠進來。

2高校物業發展中存在的主要問題

摘要：文章分析了現階段高校物業管理的現狀及特點，總結了高校物業管理中的共性問題，針對所存在的問題給出了改進的方法，希望能為提升高校物業的管理水平、加快高校后勤物業管理改革提供參考。

關鍵詞：高校物業管理；運行模式；發展模式；研究

隨著近年我國房地產市場的迅猛增長，物業管理已然成為第三產業中一個相對獨立且具有代表性的行業[1]。高校房產的產權人一般是學校，高校物業類型包括了校園住宅小區、教學科研區域、學生生活區等。高等院校物業管理，已由最初的房屋建筑及配套設備維護、校園安全、環境綠化、保潔及維護，延伸至師生生活區服務等不同層次和需求在內的綜合服務[2]。高校物業管理呈現出新的特點，主要體現在逐步從學校后勤部門直接管理、自我監督的形式，向聘請專業化和社會化的物業公司負責學校物業的方式轉變。隨著高校科研以及教學需求的增加，新建教學科研樓宇及其附屬設施設備呈現出規模大型化、設計智能化、結構復雜化的特點。為適應新特點，需在高校采用新的物業管理技術和方案來實現規范化、集約化及精細化的物業管理，從而有效延長樓宇及設施設備等固定資產的保值以及無形資產的增值。

1高校物業管理運行現狀及存在問題

物業管理在高校的特殊性體現在涉及多個行政部門，主要包括學校后勤處、固定資產處、校園基建處、保衛處、招標辦、以及學校所處行政區域管理部門。由于不同部門對物業服務要求的關注點和側重點不同，物業管理單位所提供的服務內容和標準的側重點也就千差萬別。現有高校物業管理做法不盡相同，但普遍可劃分為高校物業服務中心或者后勤部門負責公共教室的物業和學生生活區管理工作，國資處負責具體二級學院和行政辦公物業管理招標工作，后勤部門、教務處和學校所在行政區域共同對學校家屬住宅區的物業管理負責[3]。從上述分析不難看出，在高校規模快速發展過程中，物業管理的發展是滯后于學校建設的。當前高校物業管理普遍存在管理觀念理論落后、規模效應差、職責權限不明確等方面問題，具體表現在：①業主應有的權利和應履行的義務不明確，物業管理各方法律關系界定模糊，出現問題后無法追究相關責任；②物業管理招標不規范，物業服務價格不合理，具體表現在重復性收費或者同等服務價格不等，出現同工不同酬；③業主委員會的組成和業主大會的成立及運作缺乏活力和積極性，學校缺少鼓勵和監督政策。尤其表現在校園住宅區，物業公司對應的是學校和業主兩方，業主的權利不能充分發揮，且業主不能參與到物業管理之中。

2高校物業管理及運行模式分析

摘要：高校物業管理主要涉及學生住宿、設備維護、校園綠化及安全等方面。隨著我國市場經濟體制改革的不斷深入，高校的后勤服務工作逐步走向社會化，高校物業管理也快速發展起來了。但從高校物業管理的現實狀況來看，仍存在很多值得改進的問題。本文通過分析當前高校物業管理的現狀，探討提高高校物業管理水平的相關對策。

關鍵詞：高校物業管理；現狀；對策

一、高校物業管理現狀分析

（1）服務理念比較滯后。在當前的高校物業管理中，不少物業管理人員都來自于原來的后勤部門。他們一般注重于行政管理工作，而對物業管理方面的市場知識了解得較少，而且，他們也缺乏市場運營經驗。由于重視物業管理效益，而輕視服務、管理，從而影響了高校物業管理的市場化、社會化。出現上述情況，與物業管理人員的專業素質較差有很大關系。由于物業管理人員年齡結構老化，而且文化水平較低，因而他們不會注重改善服務質量，這就制約了高校物業管理的發展。（2）服務價格體系有待健全。第一，從物業收費的價格來看，當前的物業收費標準不是很科學。高校一般采用行政手段來規定服務價格，但在物業管理運行的過程中，物業管理實體為了提高自身的經濟利益，往往要求學校提高服務價格。由于沒有統一的價格標準，高校確定服務價格的依據就不充分，其制定的收費標準也就不太科學。第二，物業管理實體與高校對制定服務價格的依據有不同的看法。由于物業管理尚未從高校完全剝離出來，因此，物業管理實體往往不會履行物業管理資產的保值增值義務。第三，高校師生的服務意識有待轉變。不少師生認為物業管理就是為大家服務的，不應當收取過高的服務費用，這使得服務價格的上升空間很小。（3）管理體制有待完善。就當前高校的物業管理情況來看，其管理體制仍帶有很大的行政性質。這一方面與高校的歷史背景、身份地位有很大的關系，但另一方面也表明高校與物業尚未完全分離。在這種管理體制下，物業管理部門的職工招聘、薪資待遇等仍由高校統一管轄，由于不能實現市場化運營，因而阻礙了物業管理服務效果的改善。雖然有的高校已經采取外包的形式，但是在人員管理上不能做到有效約束，校企雙方溝通上容易出現羈絆。（4）預期效果不理想。目前，不少物業管理實體的營利能力比較低，效果并不理想。高校的物業管理費用，絕大部分都來自于高校的行政撥款，資金來源穩定，但是投入效果并不令人滿意。在校方自主管理的方式下，歸口部門并未整齊劃一，比如由后勤部門、保衛部門、宿舍管理部門分別負責綠化保潔、校園治安、公寓管理等，而且，一線人員大多為臨時工，專業性欠缺并且責任心不足。而在委托給第三方物業管理公司管理的方式下，往往出現第三方追求經濟利益而忽視了服務質量，這在很大程度上會破壞學校的整體形象并制約高校教育教學工作的發展。

二、高校物業管理的對策探討

（1）積極轉變服務理念。為了轉變服務理念，首先，高校領導應認識到物業管理的重要性。物業管理作為高校的一個有機組成部分，其管理效果的直接影響到校園的學習環境、居住環境。良好的校園環境，顯然有益于師生在校園內開展各種學習活動，改善高校的學習氛圍。當高校領導認識到物業管理與高校教育的緊密聯系之后，必然會注重物業管理質量的提高。其次，培訓當前的物業管理員工。通過給員工講解基本的物業管理知識，使員工對物業管理的現狀有較為清晰的認識。在認識水平得到提高之后，他們就會自覺地改善服務效果。與此同時，高校還應加強物業管理專業知識的培訓工作。特別是要明確不同工作崗位的基本職責，使員工在恪盡職守的同時，能與其他員工有效配合，提高服務質量。最后，積極引進較為專業的物業管理員工。在物業管理員工年齡結構老化的情況下，大多數員工的服務理念很難轉變。因此，補充新的物業管理員工就是非常必要的。在進行完該項步驟之后，為了切實地提高物業管理質量，高校也可以對其進行適當的培訓，使物業管理隊伍更加專業化，確保服務理念能適應當前的社會需求。（2）健全服務價格體系。針對收費標準不統一的問題，高校應加強與物業實體的溝通交流，積極探索解決該問題的途徑。從發展的眼光來看，物業管理最終是朝著市場化方向發展的，因此，高校應盡量少采用行政手段規定服務價格的方法。這要求高校不僅需要考慮到自身的利益，同時也能兼顧物業實體的經濟利益。為了較好地解決這個問題，高校可以引入競爭機制，讓多家物業公司參與競爭。這能在一定程度上，使物業管理服務價格處于相對科學的水平。不僅如此，在競爭機制的引導下，物業實體或物業公司與高校對制定服務價格的依據的看法也會日趨統一。因為競爭機制的引入，就意味著物業管理朝市場化方向又邁進了一步。在此前提條件下，物業公司也會認真履行自己的義務，從而推進了服務價格體系的完善。除此之外，高校可以加大宣傳力度，使高校師生轉變對物業管理服務的認識。物業管理服務價格的制定，直接影響到師生的經濟利益，但在市場經濟體制下，適當提升服務價格也是應該的。高校師生認識到市場經濟體制的運行特點之后，就會減少因服務價格上升而產生的抵觸情緒。（3）完善服務管理體制。物業管理服務管理體制應朝著市場化、社會化、專業化的方向發展，為了有效地達到這個目標，可以采取如下幾種方式。第一，改革原有的運行管理機制。物業管理社會化是大勢所趨。高校要將物業管理外包給第三方企業來統一集中管理。第二，要加強內部管理，制定一套符合自身實際情況的管理制度。雖說將該業務外包出去，但校方仍承擔監督管理的責任。校方要制定統一的管理制度和工作標準，目的是促使物業管理朝著規范化、專業化的方向發展，同時保證服務質量。同時，物業公司可以根據以往物業管理上的經驗，再結合高校的現實情況，制定出基本的工作標準和服務流程，并通過引進人員或培訓的方式提高從業人員的職業道德水準和執業技能水平。第三，加強對服務質量的監督管理。通過定期的考核、評估，了解員工的工作態度、服務效果，以及高校師生的滿意度。針對其中的問題，物業公司應積極吸取員工的合理化建議，并采取相應的解決措施，使服務管理體制日臻完善。（4）增強盈利能力。當物業管理從高校剝離出來之后，物業公司就必須注意提高自身的盈利能力。首先，應保證服務質量。在此前提下，高校師生對物業管理服務比較滿意，物業公司自然就有提升盈利的空間。其次，拓寬資金來源。物業公司可以在高校政策許可的范圍內，開展多種服務活動，如維修、托管等。開展這些服務活動，應做到既不影響正常的物業管理服務，同時也能提高物業公司的經濟效益。最后，適當提高收費標準。考慮到高校師生群體的特殊性，物業公司所制定的收費標準應保持在合理的范圍。這不僅需要考慮到師生的經濟利益，同時也要兼顧物業公司的經濟效益，使物業公司增加營利能力，同時提高高校物業管理水平。

摘要：隨著社會的發展，高校改革的需要，高校物業管理也悄然興起，它有別于以往的總務后勤管理和社會物業管理，有其特定的屬性，高校物業管理是一個集管理、經營、服務為一體的系統工程。本文在分析當前高校物業管理特征的基礎上，指出物業所有權與經營權分離、管理市場化、社會化、專業規范化是其發展的必然趨勢。

關鍵詞：高校物業管理社會化

一、當前我國高校物業管理的特點

從高校物業的使用類別看，高校物業可以分為：教學辦公科研型樓棟物業、學生公寓物業、教職工住宅小區物業、文化體育類物業、服務接待類物業等，除教職工住宅小區物業外，其它物業產權基本上屬于國家所有或極少數企業法人所有。高校物業的基本情況決定了高校物業的性質，與社會上一般物業管理相比有如下特點。

（一）高校物業管理在某種程度上具有政治任務

一般而言商住物業的管理主要是為住戶創造安居樂業的生活環境，實現物業的保值和增值。高校物業管理的目標主要是為師生創造一個良好的教學環境，協助提升高校的對外形象。這樣高校物業管理一定程度上就不完全遵循市場經濟的效益原則，如學生吃及住的管理屬于學生生活綜合管理的范圍，涉及社會安全穩定，其服務費用價格等有些由政府物價部門審批，不完全按照市場規律運行。校園治安維護、校園環境的綜合管理涉及到校園的校風、學風等問題，是一個綜合的社會穩定治理問題。

一、高校后勤物業管理的特點及重要性

1.特點。高校的非營利性決定了其物業管理與城市物業管理不同。首先，從管理范圍上，涉及學生公寓、教師住宅等生活類的物業，又有教學科研樓、實驗實訓類物業，同時還有圖書館等文化健身類物業，更有食堂、校企等經營類物業。其次，從服務對象上，主要服務于廣大師生，不像城市物管企業追求利益最大化為目標，高校物業管理是在追求經濟效益的同時，更需兼顧到社會公益性，實現教育和保障的目標。最后，從經費來源上，主要依賴財政撥款，而城市物業管理一般按照物業管理條例規定及政府部門核定標準，根據當地實際情況，直接向業主收取服務費，所以高校物業管理在測量具體物管費時，與城市物業管理差異性較大。

2.重要性。高校物業管理是高校后勤服務工作中十分重要的內容，作為后勤管理的重要組成部分，無論是校園里的一花一草，還是房屋建筑等，幾乎存在于校園的每個角落。盡管物業管理的效果很少被人重視，然而一旦有問題發生，很容易使師生不滿意，甚至成為被投訴的對象。高校物業管理水平的高低，直接影響著廣大師生的工作、學習和生活。因此，從某種意義上而言，高校物業管理水平的高低對高校可持續發展有著重要影響。

二、高校物業管理存在的問題

隨著我國高校后勤改革的不斷深化，高校物業管理也取得了一些進步，然而仍存在很多問題，具體表現在以下幾方面：

1.缺乏服務意識。服務意識，即滿足客戶需求的一系列特征的特性總和的意識。高校后勤物業管理既然為廣大師生提供工作及日常生活的基本保障，那么就必須牢固樹立以人為本的理念。溫總理曾在談到政府服務職能時說過“管理就是服務，我們要把政府辦成一個服務型政府，為市場主體服務、為社會服務、最終為人民服務”。溫總理所提到的服務理念也同樣適用于高校后勤物業管理。然而高校物業管理的人員絕大部分是從原來后勤部門的工勤人員轉型而來的，其管理人員本身就缺乏服務意識，其思維模式依舊停留在原來的行政管理上，誤認為物業管理是管理廣大師生而非服務師生，從思想觀念坐等師生要求服務，而非主動為師生提供服務。

1.引言

隨著高校教職工住房制度改革的不斷深入，全國各高校公有住房出售工作的全面推進，高校住房的權屬發生了根本的變化，形成了公房私有化、產權多元化的格局。這項工作在很大程度上緩解了高校教職工住房難的問題，但同時也給高校住宅管理帶來了新的問題。建立符合高校教職工住房管理特點的、規范的、專業的物業管理機制，為全校教職工創造文明、安全、舒適、和諧的生活和工作環境，為學校的穩定和建設發展提供強有力的后勤保障，是高校住宅管理未來模式的必然選擇。

2.高校教職工住宅管理存在的問題

2.1房屋產權日益多元化，住戶成分日趨復雜。自從高校全面推行公有住房的出售工作后，產權發生了轉移，打破了住宅區內自管公房產權單一的格局，公有房與私有房產權交叉；原來教職工的離職退休或去世等各種原因，使私有房產產權再次發生了轉移；再加上許多高校教職工的住房可以自行向社會公開出售，私有房屋產權日益多元化，住戶成分日趨復雜，使得教職工住宅區原有的管理模式與業主身份不確定性的現狀非常不適應，隨之在住房管理體制方面暴露的弊端越來越突出。

2.2房屋結構老化，維修問題突出。目前我國各高校特別是校史悠久的老牌大學，其住宅都是在幾十年甚至上百年的發展過程中逐步建成并投入使用的，隨著時間的推移，尤其是上世紀六七十年代設計建造的住宅樓，其規劃設計已不能適應現代社會人們居住和生活的需要：線路、管道老化現象嚴重；房屋質量參差不齊；配套設施不齊全；住宅區綠化雜亂不堪；維修問題相當突出。

2.3資金來源有限，維修經費短缺。高校物業管理不同于社會上商業性住宅小區的物業管理公司，它是以給教職工提供優質服務為目的，不是以盈利為目的，所以其收費標準遠低于同等商業性社會住宅小區的收費標準，甚至不收費。長期以來，高校房屋維修資金來源單一，經費緊張，其主要是來源于學校少量的房屋租金及學校行政撥款。由于住宅的維修工作量大，單憑有限的租金已不能滿足需要，為此學校每年要投入大量的資金。此外，隨著外住戶的比例逐年增加，這部分人事實上也占用了學校對住宅區的投入資金，使得學校物業經費收入產出嚴重失衡，學校負擔越來越重。

一、當前我國高校物業管理的特點

從高校物業的使用類別看，高校物業可以分為：教學辦公科研型樓棟物業、學生公寓物業、教職工住宅小區物業、文化體育類物業、服務接待類物業等，除教職工住宅小區物業外，其它物業產權基本上屬于國家所有或極少數企業法人所有。高校物業的基本情況決定了高校物業的性質，與社會上一般物業管理相比有如下特點。

（一）高校物業管理在某種程度上具有政治任務

一般而言商住物業的管理主要是為住戶創造安居樂業的生活環境，實現物業的保值和增值。高校物業管理的目標主要是為師生創造一個良好的教學環境，協助提升高校的對外形象。這樣高校物業管理一定程度上就不完全遵循市場經濟的效益原則，如學生吃及住的管理屬于學生生活綜合管理的范圍，涉及社會安全穩定，其服務費用價格等有些由政府物價部門審批，不完全按照市場規律運行。校園治安維護、校園環境的綜合管理涉及到校園的校風、學風等問題，是一個綜合的社會穩定治理問題。

（二）高校物業管理具有育人功能

高校的活動主體是在校學生，校園環境的好壞，物業管理水平高低，承載著顯性與隱性育人功能，大學階段是大學生人生觀、世界觀、價值觀形成發展的重要時期。以人為本的管理理念，有助于培養學生良好道德品質，通過校園干凈、寬敞、明亮、整齊、優美的環境，容易使大學生形成樂觀向上、豁達開朗的良好心理素質，培育豐富的美學價值和審美情趣。通過后勤物業人的熱情主動、文明服務引發大學生對勞動的尊重和熱愛，有助于培養他們熱愛勞動的樸素感清。

摘要：隨著“互聯網＋”的快速發展，物聯網技術（IoT）、人工智能（AI）、移動通信技術的迭代更新將進一步激發高校物業管理轉型升級，通過搭建集專業化、數字化、智能化、生態化為一體的高校智慧物業平臺，實現高校物業管理從后勤管理到社會化服務的轉變，使高校物業管理能優質高效地為“雙一流”建設與發展提供支撐，為廣大師生提供便捷式服務，保障“大物業”與高校教學、科研、后勤等領域工作的深度融合，進而促進“立德樹人”在教育教學中生根開花。

關鍵詞：智能化新時代大數據高校物業管理

2000年1月，國務院辦公廳下發《關于進一步加快高等學校后勤社會化改革的意見》，中國高校后勤社會化全面展開。經過近20年的發展，高校的物業管理探索發展出了自身的特性。高校物業管理與普通物業服務相比，更加凸顯出教育屬性，即物業服務要與高校的教學、科研、對外交流、校園文化等領域深度融合，保障“立德樹人”的理念在教育中順利實現。所以高校物業管理的內涵在符合經濟規律的基礎上，還包括了為教師教學提供方便，以多種形式培養學生綜合素質，并根據教學和學生的特點具有美育、實踐能力的功能。2019年5月16日，第三屆世界智能大會在天津梅江會展中心成功舉行，以“數據驅動智能•創新引領未來”為主題，旨在研究大數據技術鏈、產業鏈、價值鏈、安全鏈等熱點問題，構建共享、開放、融合、創新大數據生態體系。隨著大數據在行業領域應用的深入，數據的基礎性戰略資源地位日益凸顯，數據確權、數據質量、數據安全、隱私保護、流通管控、共享開放等問題備受關注。在此之前，2018年3月國務院公布了最新的《物業管理條例》，其中指出：國家鼓勵物業管理采用新技術、新方法，依靠科技進步提高管理和服務水平。這更進一步引發了高校物業管理模式的深度思考。

一、高校物業管理概述

（一）高校物業管理定義。高校物業管理是指專門的管理部門、機構受學校和師生的委托，依照國家有關法律法規、管理標準及合同、契約，運用現代管理科學和先進技術，以經濟手段對物業實施統一的專業化管理，并向學校或師生提供全方位、多層次的綜合服務，同時促進相互間的溝通與交流，從而構筑一種和諧、健康向上的人文環境，推動學校整體發展。由此可見，高校物業管理是一個具有經濟社會和教育等多重屬性，堅持“三服務，兩育人”（堅持為教學、科研和師生員工服務，堅持管理育人和服務育人）宗旨，有別于以往物業管理和社會物業服務的集管理、經營、服務為一體的系統工程。（二）高校物業管理的發展。當前我國高校物業管理已初步建立起較為完善的服務體系和服務質量保障。根據各高校的不同實際情況，在管理體制、管理模式等方面也有多差別。基于物業管理運行體制來看高校物業管理實體，主要有以下幾種形式。1.完全企業化運行模式。運用這種模式的高校物業管理實體是高校后勤社會化改革的排頭兵，成立較早，學校給予了足夠的政策，外部市場環境好，從業者具有敏銳的頭腦和開拓市場的能力。這是隨著高校后勤社會化改革而提出的“大物業”概念，將所有物業管理職能統一起來，組成一個完整的物業管理實體，管理的范圍很廣，既包括生活類物業區，如教職工生活區、學生宿舍、綠化衛生、水電氣暖等；也包括辦公類物業區，如教學、科研實驗、行政辦公等；還包括經營類物區，如超市、餐廳、學術交流中心、創業街項目等。2.半企業化運行模式。運用這種模式的高校物業管理實體兼具企業和事業“雙重性格”，在高校中較為普遍。這種狀態下的物業維持現狀，一般都不具備沖向市場的條件，而是履行物業管理職能，逐步完善物業管理實體。半社會化狀態的高校物業管理是“小物業”概念，首先，從業者就不是一個完全合格的物業管理者，職能的不健全不完善勢必造成從業者在物業管理的某個領域的直接管理經驗為零；其次，本身就不是一個完整的物業管理實體，高校實行物業服務采購校內招標管理，可有效降低采購成本，避免管理漏洞，防止出現采購中的腐敗現象，是一種行之有效的管理辦法。3.完全事業化管理模式。這種情況的物業管理實體在高校中也較為多見，己經走出了醞釀的階段，萌芽出來了物業管理實體，但從學校決策者到從業者的物業管理概念均未形成，雖然涉及到了一定的物業管理職能，如保潔、維修、租賃等經營性物業，卻沒有物業管理合同，沒有業主公約，沒有業主委員會。目前，高校物業管理已經通過發展與變革，逐步為師生員工所接受，后勤管理體制和運行機制的轉變，使多數后勤干部、職工完成了由管理者向服務者的轉變，教學及生活環境得到了明顯的改善，學校和師生員工成為后勤改革的真正受益者，提高高校物業管理水平已是大勢所趨。（三）智能化在高校物業管理中運用。在智能新時代快速發展的今天，高校物業要提升物業管理的服務品質，就需要進行改革創新，大力提高高校辦學活力，使物業管理與高校發展相輔相成。同時，高校物業大量吸收社會資本和先進的管理經驗，使得高校內部的設備設施和校園環境都得到了明顯的改善和提升。在智能新時代下，大數據與大學生的學習生活方式相結合，高校物業管理系統借助計算機技術、大數據分析技術等建立信息平臺，從注冊到后臺的各種信息錄入，形成一個線上服務系統；從線上操作的培訓到智能物業可預見問題分析和不可預見風險模擬測試評估完畢，形成一個線下服務管理后臺。最終，將高校物業管理進行線上線下服務跟進，形成智能物業服務管理框架，這樣才能提升物業管理的效率，促進物業管理的核心競爭力的提高。

二、高校物業管理存在的突出問題

一、高校物業管理的現狀

目前高校物業管理基本上還是沿襲計劃經濟時期的行政管理體制，管理模式仍舊是低效福利型的，這種管理模式無論是在管理技術還是在服務質量和人員素質上都存在著諸多問題，物業管理在服務意識和經營觀念上沒有做到真正意義上的社會化，致使高校物業管理在一定程度上滯后于社會化物業管理，影響了高校物業管理的發展，同時也影響了高校各項事業的發展。高校物業管理實行的是象征性的有償服務，管理實體與高校簽訂相關物業管理協議，但是這種管理往往是在學校的行政指令下進行，缺乏科學依據和市場標準，協議相當不穩定。尤其在服務費用和服務內容等方面往往不按行業要求和標準辦事，只追求社會效益，不講經濟效益，市場經營意識淡漠。由于學校屬于事業單位，物業管理費用很緊張，于是將物業管理成本一再壓低，使高校物業管理陷入了低效率、低水平的虧損經營，很難向企業化、市場化的方向良性發展。由于各高校的發展歷史和現狀不同，物業管理的情況不一。但總體來說，各高校物業管理是伴隨著本校的發展而發展。從管理模式上，基本上經歷了由過去單一的、與原學校一體的行政管理和后勤保障到目前的相對初分專業、初成體系的物業管理;從服務方式上，由過去一般基本的生活保障變為多形式、多層次服務;從管理水平上由過去的傳統房屋管理和后勤服務到目前初具現代物業管理稚形的管理。相對專業化的管理模式初步形成。

二、高校物業管理工作的特性

與一般物業管理相比高校物業管理具有很多特殊性。隨著物業管理行業的發展和高校后勤社會化改革的驅動，高校物業管理成為高校后勤的一種新模式。近幾年我國高校的快速發展，使高校物業管理得到了進步的發展、鞏固和完善，受到社會的高度重視。深刻認識和分析高校物業管理的特殊屬性，明確這一工作的著力點，對于搞好高校物業管理工作有著十分重要的意義。

（1）教育屬性。高校物業管理作為高校工作的一部分，必須以教學為中心，圍繞教學和育人開展工作，一切作為都要與高校教育、教學、科研的整體目標相適應，并負有“管理育人、服務育人”的責任和義務，成為高校培養人才的有機組成部分。高校物業不同于其他物業的這一特性，決定了高校物業管理在做好物業服務的同時，還要注重營造育人氛圍等軟環境建設高校物業管理所承擔的校園環境建設是校園文化建設的物質載體，它與校園文化建設是密不可分的，它既受校園文化建設的影響，同時又反過來影響校園文化建設。

（2）知識多科性。高校物業管理工作需要有廣泛的知識技能作為基礎。在社會科學領域涉及到管理學、會計學、教育學、心理學、社會學、法學等，在自然科學領域涉及到的學科則更為廣泛。在工作中知識多科性又表現在專業技術種類繁多，每個人都有一種或多種專業技能。這就要求管理人員必須有廣泛的知識和多種專業的常識，進行科學管理，使各項工作逐步實現標準化、規范化、制度化，用現代化的管理手段和方法不斷提高科學管理水平