導語：如何才能寫好一篇房貸調查報告，這就需要搜集整理更多的資料和文獻，歡迎閱讀由公務員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

篇1

調查地點：全國

調查內容：關于國人看待裸婚問題的調查

調查方式：網絡調查

中國指數研究院、中國搜房網數據監控中心9日在此間其連日來進行的婚房網絡調查報告。報告稱，中國內地近四成受訪網友拒絕裸婚，80萬元人民幣以下總價的婚房價格為其心理選擇主流。

情人節將至，房地產研究機構結合婚與房問題進行網絡調查。隨80后青年群體已普遍進入適婚年齡，他們已成為房地產市場中重要客戶群。

報告稱，39.53%的網友認為須有房才能結婚，也有34.39%的網友可接受先租房再買房。

而《中國婚博會產業調查中心普查報告》表示，2012年約有近1000萬對新人結婚。據中國搜房網數據監控中心網絡調查報告顯示，41.6%的網友表示在今年內會購置婚房，但隨著現階段房價開始進入下行通道，購房者對樓市的觀望氣氛濃厚，覺得房價下調空間還沒到自己的心理價位，也有40.8%的網友表示相信調控政策，房價會繼續走低，等等再出手。

篇2

信用卡的錢能還房貸嗎

信用卡不可以還房貸，一般來說，當購房者申請抵押貸款時，銀行會要求我們申請一張普通的儲蓄卡。然后這張卡是借款人將來償還抵押貸款的卡。他們每個月都要按時把錢放進卡里，然后銀行會自動從卡里扣錢。

但是，您可以使用信用卡預付現金，并將其存入還款賬戶，等待銀行自動扣除抵押貸款。

注意：信用卡現金提取需要收取一定的利息和費用，費用一次性收取（銀行費用標準不同，以發卡銀行規定為準），沒有無息期，日利息為貸款金額0.05%，從提現當天起，按月復利計息。 信用卡逾期的后果是什么

1、產生違約金，一般是最低還款額，未還部分5%；

2、利息高，利潤滾動。如果欠款多，利息很嚇人；

3、逾期會污染信用記錄，導致未來兩年無法處理購房、貸款等財務需求；

4、貸款逾期超出3個月沒還，且額度超出1萬，金融機構多次催收無果，那時候必須負責的不但是還款，還很有可能擔負法律責任。

影響房貸的因素有哪些

1、你的工作性質

工作性質往往反映你的收入水平和收入穩定性。銀行往往更喜歡高收入、穩定、高行業、中央企業、國有企業、世界500強企業等。例如，公務員、教育工作者、醫生、壟斷行業等。

2、銀行流水偏少

銀行流水少，或者說有效流水少，銀行會認為你缺乏“還款能力”?！坝行Я魉钡亩x很重要。“當天入賬，當天取出”“整筆轉入，整筆轉出”肯定是無效的流水。

3、信用卡等有逾期

使用信用卡時，一定要注意不要逾期還款！與此同時，水電費、物業費、手機話費也被列入證明名單。

4、征信報告查詢頻繁

不要經常查詢信用調查，尤其是委托銀行、貸款公司等相關金融機構。只要查詢過，就會記錄在信用調查報告中。只要有信用報告查詢記錄，銀行很可能會被認定為有貸款歷史。

5、負債過高

信用報告將顯示您的債務，如信用卡分期付款、汽車貸款、一些小額貸款等。過度的債務會增加銀行要求你的收入。

6、所購房屋的情況

你選購的房子也是金融機構考慮下款的重要憑證。一般來說，金融機構針對總面積較小、樓齡較老的房子較為謹慎。

篇3

    流動性風險對于銀行來說，個人住房信貸的快速增長和比率的迅速提高，可能會帶來流動性風險。具體表現就是銀行資產結構中的中長期貸款比重過高，根據國際經驗，個人住房貸款比重接近或達到18%——20%時，商業銀行整體流動性和中長期貸款比例的約束就會成為非常突出的問題。在我國，房地產貸款余額從1998年末的3106億元上升到目前的2.6萬億元左右，占全部人民幣貸款總額的14.7%。對于一些資產規模較小、資產種類較為單一的部分城市商業銀行來說，實際上已經開始面臨到流動性問題。

    房地產商轉移的融資風險房地產行業是一個典型的資金密集型的行業，其對于融資的依賴程度明顯高于一般的工商行業。在房地產銀行融資構成中，基于房地產開發貸款與個人住房貸款的不同風險收益特性，考慮到房地產開發貸款的風險程度相對較高，因而以中國人民銀行121號文件對房地產開發貸款提出了更高的監管要求。與此形成對照的是，個人住房貸款在消費信貸中的比重正在增大，因為個人住房貸款通常是商業銀行積極拓展的業務領域，有的還享有利率的優惠。因而個人住房貸款可能成為房地產企業積極以合規或者不合規的方式爭取的融資渠道，使得房地產融資的風險向個人住房貸款中轉移。當前房地產融資中的一些"假按揭"貸款就是一個代表性的現象，通過假按揭實例發現，部分貸款有比較明顯的特征：借款人多為開發商內部職工和相關人；所購房屋以金額較大的商業用房為主，房價虛高；開發商出具虛假首付款收據，首期付款實際不到位；貸款一般由開發商代為償還。由于該類借款人采取虛假手段惡意逃債，隱蔽性強，一旦出現風險，清收難度非常大。

    個人的信用風險目前的個人信息管理狀況，使得商業銀行很難進行準確的風險判斷。從信用風險的角度來看，一方面，個人住房信貸所帶來的是借款人由于家庭、工作、收入、健康等因素的變化，不能按期或無力償還銀行貸款，被迫違約放棄所購房屋，從而給銀行利益帶來損失的違約風險。另一方面，借款人還可能故意欺詐，通過偽造的個人信用資料騙取銀行的貸款，從而產生道德風險。值得指出的是，個人住房貸款屬于中長期信貸，其還款期限通常要持續20——30年左右，在這段時間中個人資信狀況面臨著巨大的不確定性，信用缺失以及個人支付能力下降的情況很容易發生，往往就可能轉換為銀行的貸款風險。考慮到當前個人住房貸款的申請者主要是當前收入水平波動較大的、收入市場化程度較高的白領階層，這種中長期內的風險尤其值得關注。而中國目前個人住房貸款中的浮動利率制度，使得貸款者承擔了相當大比率的利率風險，這使得貸款者在利率上升周期中出現貸款違約的可能性加大。

    貸款中的操作風險從操作風險的角度看，由于缺乏必要的相關法律約束，再加上各大商業銀行之間激烈的競爭，銀行的房貸部門有時為了擴大其業務范圍，競相降低貸款人的首付比例，或者放松貸款人的審批條件。在操作過程中，沒有嚴格的抵押住房登記制度，貸款的前臺、中臺與后臺沒有進行責任上的嚴格區分，對客戶的資信情況沒有進行嚴格把關。從當前的情況看，目前各商業銀行在同一城市經辦個人房地產信貸業務網點偏多，在授權不嚴格的情況下，貸款者可以在多家銀行的經營網點同時申請小額住房貸款，一旦貸款人無力償還，抵押物往往很難處置，資產無法分割，也沒有相應的法律保障拍賣、折價程序的順利實施。

    銀行嚴把貸前調查關面對可能到來的個人住房貸款還貸違約高峰，國內商業銀行已經開始采取積極措施，加以遏制和防范。普遍的情況是，一些銀行嚴把貸前調查關，要求工作人員對借款人還款能力調查一定要真實、可靠，并且月還款額與收入比不得超過50%；對個體從業人員購買第一套自住小戶型，應該嚴加限制，或者增加一些附加條件，比如降低貸款成數，提高首付款比例，縮短還款年限，或者提供工作穩定、誠信度高的第三人作為保證人等；充分采用輔助擔保方式，來提高銀行債權安全受償的機率。繼續與開發商合作，要求其存入的保證金，在辦完抵押手續后，對貸款戶的擔保，盡可能再延長一段時間，或者考慮與擔保公司合作的方式，來最大限度地降低或化解銀行的貸款風險。有部分銀行還要求對購房的真實用途和還款來源進行認真的調查落實。信貸員在貸前調查階段，落實借款人真實的購房意圖，是自用還是出租，必須載入調查報告，對購房用于出租，且以出租收入作為主要還款來源的，將適當降低貸款成數，提高貸款的附加條件。

篇4

婚前性格體檢，

測算未來婚姻前景

所謂“婚前性格體檢”，就是在結婚前，情侶雙方通過心理測試，來預測婚后的生活，以便更恰當地處理婚姻關系。在濟南市的一家心理工作室，剛剛和男朋友做完測試的葉小姐說，她和男友感情不錯，可由于彼此在一起的時間并不多，總感覺對男友的了解還不夠。身邊很多朋友婚后因為性格不合而導致婚姻危機，這使她對婚姻更加謹慎，所以就做了個性格測試。“測試的結果顯示我們的性格是互補型的，這樣我就比較放心了?！?/p>

心理專家認為：“婚前性格體檢”的真正意義在于情侶們通過求教于心理醫師，了解彼此的性格特點，以便在今后的婚姻生活中能夠揚長避短，減少矛盾和摩擦。性格測試的結果只是提供一種參考，不能絕對相信。

家庭調查：

工作壓力成為生活阻力

如果婚姻幸福指數最高是100，您覺得您的婚姻幸福指數會是多少？在本次調查中，一半的被調查者認為自己的婚姻幸福指數在80―100之間。近三分之一的被調查者對性生活質量“很滿意”，也有7.6%的人對自己的性生活“不滿意”。調查顯示，30.9%的被調查者認為令他們性生活減少的直接原因就是“工作壓力”，壓力成為他們生活的阻力。

目前，事業、子女教育和高額的房貸車貸是大多數中國家庭所面臨壓力的主要來源，成為家庭生活的新三座大山。中國人心中幸福家庭的特征并沒有隨著時代的變遷而發生太大的變化，高品質家庭生活的主要特征排名前三位的分別是：“家人健康”、“家庭幸?！?、“經濟富?！薄?/p>

幸福之家：

78年婚姻之道：每天吵一架

他已是98歲的老頭子，她也是97歲的老太太。平時，他就喚她老太太，她就叫他老頭子。除去戀愛的時間，他們走過了78年的婚姻之旅。他叫福蘭克?米爾德福，她叫安妮塔，他們是全世界在世的“最長婚姻夫妻”，打破了吉尼斯紀錄。他們合作寫了一本暢銷書，書的名字很簡單――《米爾德福夫妻》。

米爾德福夫妻的婚姻之道就是“每天吵一架”。原來，他們吵得你死我傷，吵到最的時候，總有一個人先安靜下來，閉上嘴巴，任另外一個人大吵大鬧歇斯底里，靜下來的這個人甚至還會喝可樂、看電視、做美食――就像把耳朵丟掉了一樣，只管自己享受生活的樂趣。一場也許不是你死就是我活的戰爭變成了兒童般的游戲。

所以，夫妻一旦吵起架來，當一個成為麥芒的時候，另外一個不妨變成面團，任他(她)扎任他(她)刺，棋不逢對手，哪里還有囂張和斗氣？再鋒利尖銳的麥芒和針尖，也會癱軟，也會妥協。

域外傳真：

人生必不可少的八種朋友

《美國社會學評論》最近刊發的一項調查報告結果顯示，現代人真正的朋友越來越少了，1/4接受調查的人甚至認為沒有任何人值得信任。

隨著生活節奏的加快，社會的浮躁和功利，人與人之間有著太多分不清的是非真偽，以至于我們對“朋友”的稱謂產生了畏懼。那么，真正的朋友究竟是什么樣的，人的一生到底需要什么樣的朋友呢？美國作家帕爾指出，“不要指望一位密友帶給你所需要的一切。”另一位作家湯姆?拉思則認為，以下八種朋友是必不可少的。

成就你的朋友：他們會不斷激勵你，讓你看到自己的優點。

支持你的朋友：一直維護你，并在別人面前稱贊你。

志同道合的朋友：和你興趣相近，也是你最有可能與之相處的人。

牽線搭橋的朋友：認識你之后，很快把你介紹給志同道合者。

給你打氣的朋友：好玩、能讓你放松。

開闊眼界的朋友：能讓你接觸新觀點、新機會。

篇5

關鍵詞: 城鎮化; 瓶頸; 相關分析

中圖分類號: F323.89 文獻標識碼: A 文章編號:1009-8631(2010)04-0171-01

數據顯示,截止2009年底,中國城鎮化達46.6%,城鎮化的潛能還沒有完全釋放,城鎮化進入加速發展時期,其基礎設施建設潛力巨大,此外,城鎮化也將對擴大消費和內需產生積極影響。[1]不過,城鎮化推進的過程中,也帶來的不少問題。

一、推進城鎮化的瓶頸

(一)房價障礙中國城鎮化

在房價和城鎮化的關系這一問題上,有著兩種不同的看法,其一認為中國的城鎮化將促使未來的房價上漲;其二認為中國房價的上漲與城鎮化沒有關聯,理由是購房者不是農村人口。此外,更多的人擔心中國二三線城市的房價很可能由于城鎮化的推進而追隨大中城市上漲,而反過來將影響到中國城鎮化的進程。有專家就認為農民必須在城鎮居住下來才能提高需求,而農民不能成為城鎮居民的問題是沒有房子,僅僅解決戶口是遠遠不夠的,農民要向享受和城鎮居民一樣的待遇。[2]考慮到農村人口的經濟承受能力,農村家庭對于城鎮高高在上的房價是難以接受的。另一方面,住房貸款需要的收入保證,也制約了他們的這一方面的消費。住房問題得不到解決,其他消費往往大打折扣。

(二)就業是中國城鎮化的關鍵

如果說沒有成為城鎮居民的農村家庭,沒有自有住房還可以接受租房的話,那么他們生活在城鎮是否可以有一份收入適當的工作就尤為重要了。統計顯示,2009年外出農民工月平均工資為1417元,主要從事的行業有制造業、服務業、住宿餐飲業、批發零售業和采礦業等。[3]相比農村務農,這一收入水平還算可以。有幾點質疑之處,首先,農民工從職工作的技術含量低,工作穩定性較差;其次,取得該收入的工作時間是否符合法律規定;最后,扣除日常的生活支出以及回家探親的費用,可以用以消費的收入能剩下幾許。

(三)社會保障是城鎮化推進的難點

城鎮化的推進,需要讓轉變成城鎮居民的人們,在享受城鎮生活帶來的便利的同時,使其今后的生活更加有保障。當前,我國農村人口主要的養老以及醫療模式,經費依靠自籌,農民工在單位也很少加入到當地的社會保障體系。在此前國家推進城鎮化的過程中,決策層已經關注到這一問題,并逐漸把農民以及農民工社保納入我國社保體系。不過,考慮到相關政策不明確,加上當前社?；鸫嬖诘膲毫?需要完善相關的配套措施。城鎮化以后,意味著農民將失去賴以生存的土地,以往靠土地養老的模式將不復存在。因此,要想取信于他們,使中國的城鎮化順利進行,需要循序漸進地把他們的社會保障制度建立起來,使其對未來的生活有合理的預期。

在今年的總理政府報告中,明確了今后一段時期推進城鎮化的兩個重點,其一是重點發展中小城市和小城鎮;其二是把符合條件的農業人口轉移成為市民。而上述兩項工作的落實,都需要在住房價格調控、增加就業機會和建立健全社會保障體系三方面發揮管理者的作用。

二、破除城鎮化瓶頸的對策

針對前面提及的三個方面,要使農民成為城市居民,需要在住房、就業以及今后的社會保障上給予他們以安全感,接下來作具體的對策分析。

(一)杜絕中小城市以及小城鎮房價過快上漲

當前,對于大中城市房價上漲過快,國家已經意識到其可能對經濟帶來的不利影響,出臺了一些嚴格的措施,比如第二套房貸的首付比例提高至50%;對房價過高、上漲過快的地區,暫停發放購買第三套及以上住房貸款;對不能提供1年以上當地納稅證明或社會保險繳納證明的非本地居民,暫停發放購買住房貸款;并首推房價問責制。[4]目前還不清楚政策可能帶來的結果,但是一個令人思考的問題就是為何這些嚴厲的措施到房價已不堪重負的時候才出臺。因此,在推進城鎮化的過程中,各級政府應把控制房價作為工作的重點。具體的做法,可以在調查研究的基礎上確定這一地區的房價收入比,房價收入比高于標準,政府將綜合運用貨幣政策和貨幣政策加以引導,使其恢復理性。

(二)實行產業轉移與城鎮化協調發展

每年春節期間,農民工的返鄉來臨,人們不禁產生這樣的想法,就是沿海工業發達地區,為何不能讓這些人留下來。此外,民工荒問題也讓人注意到是否中國的城鎮化落后于工業化,從而會出現以上的情景。解決上述問題,要求沿海發達地區,必須加速推進城鎮化,讓更多優秀的農民工可以舉家落戶這些地區,增加這些產業服務人員的穩定性。同時,各級用工企業也加強這一群體的職業培訓力度,使優秀的人才為自己所用。如此,將使城鎮化服務于工業化。此外,東部地區應該整合資源,強化經濟區域功能,包括采取淡化行政區劃,促進工業對外轉移以及鼓勵高科技產業,限制勞動密集型產業等具體措施。中西部地區通過培育極具影響力的大中城市,提升區域的競爭力。[5]通過東中西部進行產業轉移,東部地區先行城鎮化,保證企業用工的需要,同時把一些落后產業轉移到中西部地區,也可以通過工業化的進程帶動城鎮化。

以上表明,沿海地區的工業化將促進城鎮化,通過沿海地區的產業轉移,加速中西部地區的城鎮化。

(三)逐步實現社會保障的城鄉統籌

長遠來說,建立一元化的社會保障制度是中國社會保障制度建設的終極目標。為此,可以再以下這些方面加以改革。第一,嘗試把擁有穩定收入和固定工作作為城鎮的入戶條件,從而完善這一群體的養老及醫療保障;第二,堅定不移地把農民工納入城市社會保障體系,鼓勵他們在城市置業,成為城鎮居民;第三,建立失地農民的社會保障制度。使他們享受城市居民最低生活保障、養老保險、醫療保險和失業保險;第四,逐步完善農村保障制度。包括建立健全農村最低生活保障體系,努力做到應保盡保;建立多層次、多類型的農村醫療保障制度;建立和完善農村養老保險制度等等。[6]

同時,國家可以鼓勵和引導各商業保險公司,開發適合的保險產品,加大宣傳力度,使轉移到城鎮的居民,可以一定程度上依靠這些專業機構提供的理財產品,為自己的醫療和養老提前規劃。

結語:在后金融危機時代以及人民幣升值預期的背景下,我國經濟增長的動力無疑將落在內需上,而城鎮化推進是擴大內需的重點。城鎮化既可以推動基礎設施建設帶來投資增長,還可以提高居民生活水平、帶來消費擴大,已被人們所接受。然而,城鎮化的繼續深化的過程,還需要人們看到其中存在的一些問題,正視它,采取一定的措施解除它們帶來的不利影響。

參考文獻:

[1] 發改委城市與小城鎮改革發展中心課題組.我國城鎮化的現狀、障礙與推進策略(上)[J].中國政黨干部論壇,2010(1):32-34.

[2] 許小年.房價是中國城鎮化改革最大障礙[R].cq.省略/a/20091211/000695.htm.

[3] 國家統計局農村司.2009年農民工監測調查報告[R].cn.省略/reports/2010-03/22/content_19655996.htm.

[4] 楊娟娟,馬力.房價過高可停發三套房貸專家稱加速樓市降溫[N].新京報,2010-4-18.

篇6

為中低收入群體提供可償付支持

中低收入群體在市場博弈結構中注定會日益邊緣化。無論是住房定價還是住房貸款定價都不可能與中低收入群體的收入達成匹配關系。所以所謂的房價收入比，不管其是聯合國人居中心的3∶1,還是發達國家的5∶1到6∶1；甚或發展中國家的10∶1到20∶1，這些都不是中低收入者的福音，因為數字的收入依據是人均GDP,而由于實際可支配收入在不同收入群體間的分布有向高收入群體集中的特點，中低收入群體的收入水平與人均水平有較大差距。如據90年代初美國政府公布的一份報告說:美國最富有的250萬人控制了全美所有收入的13.5％, 最窮的1億人收入只占全部收入的12.7％。所以，中低收入者按此種房價收入比來判斷自己的住房消費可支付能力，他們將永遠面臨可支付缺口的尷尬。收入決定下的住房可支付缺口必然引致住房貸款的可償付缺口，因為住房貸款購房即所謂“花明天的錢，圓今天的夢”，本質上是用長期收入支付住房消費費用，對貸款的償付當然是以長期收入為基礎。顯然，由長期收入決定的可支付缺口不可能在住房貸款可償付中神秘消失。

中低收入群體的可支付缺口和可償付缺口是市場規則失靈的后果之一。彌補這種缺口的主角當然是政府。自30年代初美國政府立法并出資資助中低收入住房開始至今，所使用的補充中低收入可償付缺口的途徑主要有三種：

其一是利息補貼。1968年的《住房和都市發展法》規定通過利息率津貼為中低收入家庭制定一項家庭住房所有權法案。中低收入居民購買房屋所需貸款利息按市場利息率制訂,政府將直接給貸款機構支付利息津貼。授權聯邦住房署批準抵押保險,并為那些由非盈利支持者購買房屋或那些連續重新向低中收入家庭購買者出售房屋的公共機構批撥抵押支付津貼。這個法案把年收入在3000～6500美元有資格受益的家庭購買房屋的費用大為削減,把抵押貸款的利息壓到1％。一個合格的家庭將支付其收入的25％（1981年后是30%）, 聯邦資助的最高限是補足受益家庭支付抵押貸款利率1％以外的差額。這個法案中一個最重要的計劃是使100萬家低收入家庭獲得房屋所有權。

被認為是20世紀第一個公平住房法令――《開放住房法案》也于同年由約翰遜總統簽署，該法案旨在幫助窮人成為房主,規定在10年內為低收入家庭提供600萬套政府補助住房。

其二是貸款擔保。兩大著名的中低收入者擔保機構即1934成立的聯邦住宅管理署和1944年成立的退伍軍人局前者旨在為中低收入戶提供低價（保險費為擔保金額的3.8%）保險,后者則是為退役軍人提供免費的抵押貸款保證。經此擔保，購房者首次付款只需支付相當于住房售價的5%，即可得到銀行提供的全部住房抵押貸款，而如果不經過聯邦住房貸款擔保局的擔保購房者需首次支付住房售價的20%。到了90年代，帶有補貼性質的抵押貸款的中低收入戶的首付已經降低到了3%。2004年布什總統簽署的《美國首付款法案》，更是將首付款降低為零。該法案規定將為購房的中低收入家庭提供一萬美元或者是房屋買入價格6%的首付款資助。至此，不少中低收入戶零首付即可圓得住房夢。

其三是直接提供貸款。1932年成立的聯邦住房貸款銀行系統是從事住房抵押貸款機構的一個中央銀行儲備體系，系統內有12個聯邦住房貸款銀行，由政府充當保證人，從私人來源吸收資金，為中低收入戶提供低息貸款。

為貸款機構提供流動性支持

購買住房貸款。此措施幫助解決了中低收入戶的可償付問題，從而打消了貸款機構對信用風險的顧慮，可以說是在很大程度上打通了私人金融機構向中低收入戶提供貸款的通道。但由于這些貸款期限較長（一般在20～30年），貸款機構的流動性就成了問題，為此美國政府于1938年成立了聯邦國家抵押貸款協會（Fannie Mae）,以收購經FHA保險或后來經VA保證的住宅抵押貸款，而其資金來源則是以其聯邦機構的信用地位發行的低利率公債。此種貸款收購使得諸金融機構對中低收入戶的貸款又重新在極短的時間里以現金的形式回流到了金融機構中，在一定程度上保證了這些金融機構的流動性。

助推證券化創新。通過購買住房貸款促進住房貸款機構的流動性是美國政府于70年代以前所采用的手段。此方法的缺陷在于只是發生了流動性的“物理”轉移，住房貸款本身的流動性仍然沒有解決。越來越多的長期性的貸款資產堆積在聯邦全國抵押貸款協會手中，勢必影響其消化住房貸款機構流動性的能力，并最終不利于其實現“居者有其屋”的政策目標。1968年美國政府成立政府全國抵押貸款協會Ginnie Mae）。該協會于1970年推出了一個方案，該方案保證對一組標準化的抵押貸款償付利息和本金，因而鼓勵創造出一種新的叫做抵押貸款證券（Securitization）的金融工具。住房抵押貸款從此以證券化的方式步入二級市場自由流動，住房貸款機構的流動性問題因此得到根本解決。此種創新也為所有低流動性資產的處理提供了一種樣板，證券化潮流從此在全球范圍內一發而不可收。單就美國的住房抵押貸款證券化而言，其規模在2001就與美國國庫券的規?；境制健?/p>

直接發起證券化。美國政府并不滿足于僅僅在住房抵押貸款證券化中扮演信用增級者或保證人的角色，而是在證券化之初就擔當起直接發起人的職責。1970年才成立的聯邦住宅抵押貸款公司（Freddie Mac）,于第二年就以直接發起人的身份推出其第一宗住房抵押貸款證券（稱為參與憑證Participation Certificates,簡稱PC）。1981年，聯邦全國抵押貸款協會也加入直接發起人的行列。此兩大機構連同政府全國抵押貸款協會保證發行的住房抵押貸款證券統稱為機構住宅抵押貸款轉付證券,稱為美國證券化市場上的主流產品。

至此，政府為低流動性的住房抵押貸款架設起通向二級市場的橋梁，大大舒緩了住房貸款機構的流動性壓力，提高了其向中低收入戶貸款的能力，也為政府順利持續推進其平民化住房政策提供了可以永久憑靠的市場平臺。

并非都是胡蘿卜

美國政府助推中低收入戶住房金融的一攬子方案中，并非每一種都是香甜可口的胡蘿卜。對中低收入戶，政府有非常嚴格的信用約束制度。由全聯公司（TransUnion）、艾貴發公司（Equifax）和益百利公司（Experian）領銜的大大小小約400家信用調查機構，如同無處不在的電子眼一樣，跟蹤著每一個記錄在案者的信用狀況。如全聯公司每月更新12次個人信用記錄，并出具相應的信用調查報告。政府可隨時查閱中低收入戶的信用證況（當然按照《公平信用法》查閱須經本人同意，但如果不同意，政府就無從知道你的信用狀況，你也就享受不到前面提及的政府的各種資助）。一旦政府發現申請資助人所述收入狀況不實，當事人的申請就會遭到拒絕；獲資助者的收入水平如果超過中低收入的水平，政府也會取消其所享待遇；還有如果沒有按期拿出政府規定的自己收入的25%(1981年以前)或30%(1981年以后)償付所欠債務，這樣的信用污點使你輕則取消所享資助，重則在諸種信用活動（如信用卡申請和消費、租房、私人借貸等等）中寸步難行。所以每一個享受政府住房貸款資助的個人或家庭須象珍視自己的生命一樣維護自己的信用地位。

篇7

1.個人住房貸款之法律風險

個人住房貸款者對貸款的償還依賴于未來收入預期，但是未來收入預期是具有不確定性的，一旦經濟形勢或是購房貸款者自身等因素導致了未來良好收入預期沒有實現，必然導致還款壓力，債務人有可能被迫違約放棄所購房屋，從而給銀行利益帶來損失的違約風險。社會上還存在部分“假按揭”現象，即房地產開發商以本單位職工及其他關系人作為購房人，通過這些借購房向銀行辦理個人住房貸款，從而套取銀行機構貸款的行為。借款人還可能故意欺詐，通過偽造的個人信用資料騙取銀行的貸款，從而產生道德風險。除以上外，雖然我國居民抵押的房產理論上可以收回拍賣，但由于我國的關于房地產處置的法律不完善，很多情況下缺乏可操作性，帶來處置上的難度。

2.土地貸款法律風險

房地產開發經營中的土地交易、資金投向由于缺乏法律的規范和約束，投機性極大。房地產開發中普遍存在的非法侵占、征用土地現象不僅延續至今，而且更有新的發展。國土資源部2013年國家土地督察中發現土地違規方面存在問題的有2.38萬件，涉及土地20.12萬公頃。這些土地要么沒有國家頒發的許可證，沒有納入國家的質量監管系統，要么并不是通過公開的招標拍賣取得，只是和使用土地的農村基層組織、企業簽個協議，就向銀行貸款，土地的取得隱藏著極大的法律風險。此外，房地產開發法律法規中的歧視性規定引發壟斷，破壞了房地產市場的公平競爭秩序。部分當地的開發企業憑借與當地政府及有關主管部門之間的關系獲取大量廉價土地，或者開發獲取高額利潤，或者加價倒賣謀取暴利，從而誘發房地產市場中的不正當競爭行為以及違規、違法和腐敗現象，并加重非當地開發企業的開發成本和商業銀行的金融風險。

二、我國房地產金融風險的法律完善

市場經濟是法制經濟，任何經濟活動都應該在法律規定的范圍內進行，西方國家房地產業的發展經驗表明，法律法規建設對于防范房地產金融風險有著極其重要的作用。近些年，雖然我國政府連續出臺了一系列為規范銀行房地產信貸管理、規范土地市場管理、促進房地產健康良性發展的法規和通知，但其存在的一些缺漏及可操作性等還需進一步完善解決。

1.商業銀行風險之法律規制

(1)設立完善的法律風險控制程序。首先，做好對開發商、開發項目的調查工作。銀行在給開發商因售房需要提供按揭貸款支持時，要先對開發商的綜合資質進行嚴格審查。其次，做好按揭貸款房屋的抵押登記工作。即由登記機關在抵押合同上作記載，當房屋竣工交付、抵押人領取了房屋所有權證后再重新辦理抵押登記。貸款銀行應協助開發商督促按揭人按照法律和法規的規定及時到有關部門交納相關費用、辦好按揭貸款房屋的抵押登記手續和其他手續，并領取他項權證，這是在今后發生糾紛時的法律見證和支持。再次，做好房地產商貸款后的管理工作。貸款發放后，銀行要加強與開發商的聯系，掌握開發商經營狀況，有無資不抵債的情況。期房按揭中，貸款銀行的經辦人應經常深入工地，了解貸款房屋的建設進度、資金使用情況。最后，建立房產銷售資金監管制度，積極防止房產銷售款挪用現象的發生。即在房地產項目運作過程中，專門機構與被監管人簽訂監管協議，以自己的名義設立資金監管帳戶，負責被監管人某些房地產資金的入帳、保管、指定用款支付等事宜，審查被監管人的資金入帳和投向，從而保證這些資金的用途符合法律的規定和合同的約定。以保證房地產項目的預收款和銷售款能夠被專項用于該項目的開發，防止被開發商挪用，預防“爛尾樓”的出現，進而保證購房人所付款項的安全，避免了購房人因得不到房屋而停止向銀行支付按揭款的潛在風險。(2)以目前法律框架為依據，完善內部相關制度。首先，加強政治、道德、法律建設，規范約束銀行員工的思想。在拓展業務的同時各級領導干部要把加強金融隊伍建設當作“重中之重”來抓。通過加強職工職業道德教育，培養較高的道德情操，增強職務犯罪的抵御能力。加強法制教育，增強法制觀念，這是遏制金融職務犯罪發生的根本之策。其次，律師事務所完成對開發商的調查。在我國尚未建立完善信用體系的情況下引入具有專業經驗、獨立承擔責任的律師事務所完成對開發商的調查，能夠有效克服銀行形式審查導致的弊端。這種方式使銀行只專注于放款和收款以及市場經營風險的防范上，減輕了銀行負擔。而律師的專業審核也避免了許多虛假證明文件。最后，加強內部管理，采取防范措施。健全公司治理結構、改革高管薪酬制度，減少內部董事和高管等雇員的道德風險，防范由于董事、高管等雇員的行為所引發的法律風險。堅持依法經營，建立防范網絡，搞好內外防范，要充分發揮社會各方面的作用。

2.個人房地產按揭貸款風險之法律規制

(1)盡快完善當前信用體系相關法律體系，使得對于信用系統維護和個人或企業的違信事件發生時的處罰能夠有法可依。在建立征信體系的同時，制定對于信用違規行為處理的相關法規，依法對違反誠信原則、做出違規行為的企業和個人根據違規行為嚴重性依法進行懲罰，通過法律手段維護信用體系的權威性。對于諸如住房“假按揭”、借款人惡意逃廢銀行債務等行為的發生，應實施嚴格的措施進行處罰，甚至對情節嚴重者保留追究其刑事責任的權利。對于違反誠信原則，不良信用行為影響較小、情節較輕的違規行為個體，應對其借貸規模、資金運用方向予以限制。例如，在銀行系統內，提高對該不良信用行為人的貸款利率、縮短貸款期限；甚至將該不良信用行為人拉入“貸款黑名單”設置為禁貸者，禁止從事任何金融機構的信用活動等等。(2)建立和完善信用信息開放的法律體系。信息的開放是征信業發展的基礎性條件，盡管我國目前己逐步建立政務公開、政府信息公開制度，但內容較多地限于宏觀信息的公開，而對微觀信息的公開，如個人繳納稅費、個人信用卡透支情況等還遠未能達到滿足征信所需的程度。為此，應制定相應的法律法規，明確信息公開的范圍，進一步促進社會信息的開放。一方面，法律制度要確定采集信息的合法框架，排除對國家安全、個人隱私、商業秘密等構成威脅的信息采集行為；另一方面公共權力機構在其職權行為過程中掌握的信用信息應當在法律允許和保證下向社會做最大限度的公開。(3)建立風險轉移機制。委托具有專業經驗、獨立承擔責任的律師事務所完成對購房人及其信用真實性的調查工作，同時向銀行出具獨立調查報告，并為該報告依法承擔民事責任，是一切實可行的控制風險的方案。銀行依據該報告決定是否向借款申請人發放貸款，這將預防商品房預售按揭中各方當事人，特別是貸款銀行面臨的巨大風險，可以有效防止購房人提供虛假收入證明以及假按揭的發生。并且，如果律師事務所審查失誤導致銀行發放貸款造成了損失，銀行還可以要求律師事務所承擔相應的損失，從而實現轉移風險的目的。此外，利用保險也是銀行轉移風險的通常做法。這里的保險指的是借款人的履約保險，即保證保險。在住房按揭貸款中，履約保險主要是指在被擔保人因為死亡、失業等約定原因無力還貸時，保險公司代其向銀行清償余債。保險公司賠付后，從抵押物中得到補償或向投保人追償。由于我國不能確保保險公司的法定利益，因此我國尚無成形的《房地產保險法》，我國商業銀行尚未引入此類保險，因此要加快完善相關立法，為開展個人住房按揭貸款履約保險業務提供法律保障。

3.房地產土地貸款之法律規制

篇8

房價在矛盾中下調

早在半年前，曾有專家把令人糾結的房價調侃為“斯琴高麗的傷心”：太多突然的誘惑總是讓人動心，太多未知的結果總是讓人疑問。

調控政策的累積效應有如寒冬襲來，哪怕是身價千億的萬科、綠城等巨型房企，都無一能置身大市蕭條之外，紛紛展開主動打折促銷、聯手整合等形式各樣的自救行動，演繹著掙扎生存的故事，房產行業一下子被拉回了經濟危機開始的2008年。剛性需求者在期盼歷史重演，1993年6月24日，“十六條”頒布后，全國信貸規模急劇緊縮，大量資金被抽走，房價暴跌，南方城市一度出現爛尾樓，直到2005年才逐步消化完畢。而今的房價會不會在強大的限購令面前一路走低，充滿未知數。

然而，央行2011年12月5日下調存款準備金率，釋放流動性；各大商業銀行首套房利率開始松動，繼北京放寬普通住房標準，武漢緊跟其后，更多“被豪宅”的標準正逐步解除。這些政策是不是意味著調控政策開始松綁？公眾百思不得其解。

微調政策是天平

對有房人士來說，政策放寬，利率松動，有助于更多的房產稅費被免除，房貸會減輕。不可否認，80后的剛性需求切實存在，脫韁的房價只不過讓其無法化為有效需求。住房的購買力與價格可簡化成反比的一元方程，房價每一點下調，必然釋放出相應的有效需求。對于對正處嚴冬的房地產行業，微調政策無疑是一朵開在墻角的梅花。各方博弈的結果形成了樓市的今天局面。

2009年以來房價嚴重脫軌，甚至直接影響到社會正常生產的資源配置以及未來更長時間的社會經濟正常發展。自房價調控政策“新國八條”出臺以來，整頓土地出讓政策、限制不是主業的國企退出；繼而“限貸”、“限購”、“限價”步步走來，房價回調初見成效。因此，房價調控至合理范圍，是一個主動的有準備的有規劃的部署。而在房價出現下調初期的現在，為了防止出現恐慌性拋盤大面積涌現，進而引發經濟多米諾骨牌效應，經濟出現“猝死”現象，同時也給房地產企業更多時間和空間自我調整，應對因為房價下調而引發的“爭購”、“房鬧”等事件。央行釋放流動性、預期降息通道打開、銀行房貸放松，各地普通住房標準放寬等政策的出現也很自然。

讓住房回歸居住功能

住房作為商品，無論具有多么根深蒂固的制度性、貨幣性和社會性根源，都逃脫不了市場的發展規律：沒有只漲不跌的商品，也從來沒有只漲不跌的資產，更沒有只漲不跌的傳奇。在房價下調的預期下，房價回歸合理水平是大勢所趨，房地產的投資功能被自然稀釋，人們應該主動增加風險意識。

當前房價的下調標志著樓市只漲不跌的時代漸行漸遠，加深了世人對房地產投資風險的認識，更多的啟示是回歸房地產原本的居住功能。這輪房價下調的動力之一是開發商去存貨，與2008年的房價下調如出一轍，差別在于這輪去庫存過程時間長、速度慢。至2010年11月，各種表外的金融創新工具和灰色金融渠道為樓市供血的資金“脫媒”加速，各種房地產行業的融資去桿杠化不斷加劇。但這個過程已經持續8個季度之久。從斷其供血后，正面受力的房地產商手上積壓的庫存房源不斷積聚，下跌機制從一手房源向二手房源傳導，形成一手和二手房價格倒掛現象就無可避免。

這樣，二手房就形成價高無市的尷尬局面。財政部財政科學研究所所所長賈康日前接受專訪表示，中國房產稅大方向已定，未來房產稅改革可借經濟手段減少房屋空置率，增加中小戶型用戶使用比重以及遏制不合理炒賣。在信貸政策和房產稅兩面夾擊之下，現存二手房只有出租一條路。這些處境尷尬的二手房一旦大量進入出租市場，則可以預見租金會出現回落、租賃市場繁榮，對剛性需求人群來說，租房待購是現在的明智之舉。

是房價調控，而非行業整頓

時下，房價拐點初現，“沒有最低，只有更低”成為持幣待購的主流消費情緒。這類人群堅信在房價下跌的時候，現金為王。同時會更愿意接受對市場更為悲觀的觀點，更期待20世紀90年代初的房地產市場歷史重演。大量房地產公司倒閉，爛尾樓比比皆是，房價下跌至原來的3成。事實上，這次房價調整具備歷時長，速度慢的特點。無論是調控政策堅挺，還是各種和暖政策的緩沖，都說明這是一場有充分預見性的調整。無論是調控的初衷還是落腳點，這都是一場只針對過高房價的調控，不是針對房地產行業的整頓，以留給參與各方足夠的心理準備和應對的空間。

所以，房價的回落也將延續緩慢的趨勢，反復掙扎向下的形式將成為最大的可能。斷層式的暴跌，一調到底的現象出現的幾率很小。同時，一旦回落至“合理”區間，房價又會重新企穩，換一種形式重踏回升之途，出現大面積恐慌性拋盤而擾亂正常經濟秩序的可能性極小。

自貨幣與黃金脫鉤以來，貶值成為紙幣永恒的主題和趨勢，“現金為王”的想法，僅僅適合在劇烈投資過程中短暫停留。對于購房這樣一個長期性的重要理財規劃標而言，在反反復復的市場調整中，錯失最佳的購房時機顯然不是明智的選擇。與“一味持幣觀望錯失機會”相比，“稍作降價馬上搶購”者也不明智。房價下降，很可能伴隨其他要素價格的上升。例如精裝的變成毛坯房；房價低了，物管費升了；房價降了，樓房密度高了；廉價車位價格翻倍等等。所以，沖動購房，同樣是欠缺理性的表現。

理性對待，量力而為

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摘要：本文通過對我國房地產信貸風險構成因素的分析，提出加強國家的政策監管力度、商業銀行方面作出努力、企業自身提高市場競爭力等措施來有效防范信貸風險。

關鍵詞： 成因 房地產信貸風險

個人按揭貸款政策實施以來，房地產投資及信貸基本上每年平均增幅達30%以上，在整個發展過程中，無論是房企或是個人，主要資金來源都是以銀行信貸為主，可以說銀行信貸與房地產發展血肉相連。不過，過高的非理性增長已經引起了國家的重視，各種調控政策的出臺，在宏觀面從嚴加強對房地產市場的調控，堅決遏制投資投機性購房需求，使各地房價穩中有降已經為政府工作的重心。

一、 房地產信貸風險的成因

（一）政策風險

為抑制房地產投資過熱，穩定住房價格，國家相繼出臺了一系列宏觀調控政策。國家通過采取一系列貨幣政策和財政政策影響銀行對信貸政策的把握，使銀行緊縮銀根，縮減房地產貸款。政策的出臺雖然有助于抑制房地產開發過熱、房價過高現象進一步發展，但也加大了房地產信貸風險，一旦房地產企業資金鏈斷裂，商業銀行將遭受巨大經濟損失。

（二 ）未有形成持續穩定的還款來源

一方面，國內房地產市場存在著供給機制失衡、結構性供求矛盾突出的問題。房地產開發商把大量的資金投向大戶型住宅、別墅、高檔商業用房等高價格、高回報的商品房開發建設中，中小戶型、中低價位住宅比例偏低，不能適應普通居民住宅需求，造成商品房長期滯消，從而引發資金鏈緊張；另一方面，房地產商發展過快，不論地點、不論地價，拿了建了再算，完全沒有考慮到實際的普通居民生活需求，并且價格持續高企，這樣的房地產開發投資只能適應投機需求，并不能適應普通需求，一但市場發生變化，便會積壓資金；最后，房地產商還款來源很多是靠不斷地借貸，新貸還舊賬，一但銀行借貸方面出現問題，便會造成資金鏈斷裂。

（三） 投機性買房容易引發房產泡沫

從投機與投資的觀點來說，投機性買房容易引發房產泡沫。投機性買房屬于不真實的購房消費， 本質上是住房價值循環中多余的環節，但由于炒作，投機行為會進一步不合理地推高房價。國際經驗表明，房價收入比在3-6倍為正常范圍，如果房價收入比大于6，則住宅市場將出現供過于求， 一方面有真實需求的消費者無力支付高房價；另一方面，上漲過快的房價刺激房地投機行為。

（四） 個人住房貸款的違約風險不斷加大

隨著市場經濟的發展，大部分居民的消費理念也在進一步更新，超前消費已成為一種潮流，一些購房者不顧自身經濟承受能力購買大面積住房，以改善居住條件，月光一族便是這類人群的真實寫照。由于房價收入比過高，家庭扣除還房貸款及必要日常開支后，基本已無任何空余可支配收入，任何風吹草動都將會產生違約風險，造成銀行損失。

（五） 信貸管理手段不完善形成的風險

出于對經營利潤的追求，商業銀行往往重視對房地產信貸業務的市場拓展，而對該項業務風險的分析與控制認識不夠，導致下列風險：

貸款評估形式化：首先，在貸款發放時未將項目評估工作放在重要位置。

放貸道德風險：現銀行一般都有明確的獎罰制度，有一系列明確的操作規范，但由于銀行過份重視業績，從底層至高層，誰的業績好，誰就能晉升，在這種大環境的驅動下，難免有人做出挺身犯險的舉動，如聯臺借款人出具不實的調查報告，為風險埋下禍根。并且由于房地產信貸周期長的特性，一時間不良后果很難顯現，而一旦出現問題就將不堪設想。

信息不對稱：貸款是商業銀行與客戶之間的商業行為，但對銀行而言，無論是房地產商還是個人，都存在著信息無法完善捕獲的問題。從個人貸款來說，由于我國個人消費信用制度發展滯后，個人家庭財務狀況不透明，致使商業銀行很難準確掌握借款人的真實收入和財富狀況，造假收入報告基本上已成為默認行為；

（六） 價格型調控工具――利率的使用將使過高的房地產價格回歸理性

房地產行業是資金密集型行業，不管是房地產企業建房所需的開發貸款，還是個人住房所需的按揭貸款，對資金的需求量都非常大，所以對利率非常敏感。因為貸款利率的變動，對住房的需求和價格及未來的市場預期影響最為直接，可以說它比控制土地供給、緊縮信貸規模，上調存款準備金率等一系列數量型調控工具都有效。

二、 房地產信貸風險的防范

（一）國家政策方面

1. 鼓勵多元化融資方式發展

由于我國融資方式比較單一，房地產開發資金主要來自銀行信用貸款，因此房地產行業與金融行業關聯度較高，房地產行業一旦出現風險將影響金融行業的安全和穩定。政府應合理引導其他融資方式如住房公積金、房地產證券、房地產保險、房地產信托等融資方式發展，減緩金融行業房地產信貸壓力，減少金融行業信貸風險。

2.健全我國信用評級機構

信用評級可以在一定程度上反映企業經營管理情況。信用好的企業會珍惜企業積聚起來的信用而不會采取輕易違約的行為。因此建立健全我國信用評級機構，對房地產開發企業信用進行評級，可以降低房地產信貸風險。

（二）商業銀行方面

1. 制定合理的信貸標準，加強貸前評級和審核

對于房地產信貸風險比較大的一線城市，商業銀行可以適當制定比較嚴格的信貸政策，而對于房地產貸款風險比較小的二三線城市，商業銀行可以適當降低貸款條件設置，這樣不僅可以根據不同風險程度降低房地產開發貸款風險，也可以促進商業銀行房地產信貸業務的開展，促進商業銀行發展。商業銀行發放房地產信貸資金之前，對房地產開發企業的信用記錄、企業素質、貸款開發項目資金來源、存在風險等進行綜合信用等級評估。對于信用等級較高的企業，可以適當制定寬松的貸款政策，對于信用等級較差的企業，商業銀行在發放貸款前要相對謹慎。

2. 對貸款資金進行嚴格管理

房地產開發貸款是否能夠順利回收與房地產開發項目資金的使用有關，對房地產開發資金進行嚴格管理與監督，防止房地產開發貸款的資金被房地產開發商挪用，用于炒股、儲存土地等，可以減少商業銀行房地產信貸風險。

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一、家庭規模與結構

在住房市場上，以家庭為單位的購買主體無疑成為最為重要的力量。而家庭規模的大小，則成為家庭購房首先要考慮的因素。從近年來的統計資料看，由于持續低生育率的影響，中國家庭規模正在逐漸縮小。結合六次人口普查數據的比較分析可見（見圖1），早在1953年的第一次人口普查時，中國居民家庭規模為每戶4.33人，但到1990年的第四次人口普查后，中國居民家庭規模開始明顯縮減，直至到2010年第六次人口普查時統計的每戶3.1人。而這一指標在城市則表現得更低，據統計2010年中國城市家庭規模已經降至每戶2.7人，其中1人戶和2人戶家庭所占比重達45.77%，提示中國城市家庭規模正在趨向小型化。依照人口學觀點，家庭規模的大小除了受到家庭生育量的影響外，家庭結構則是另一個重要的影響因素，同時亦是家庭轉變的重要標志。一般來說，家庭結構主要包括五種類型：一是復合家庭，即兩代以上的夫妻及其子女、親屬組成；二是直系家庭，即夫妻、父母、子女甚至第四代；三是核心家庭，由一對夫妻與未婚子女組成；四是不完全家庭，即夫妻沒有子女或夫妻離異、喪偶后只有一方與子女生活；五是單身家庭，主要是終身不婚或喪偶、離婚后過獨居生活的家庭。而家庭類型又與家庭代數息息相關。隨著社會經濟的快速發展，中國家庭結構正在從復雜逐漸向簡單轉變（見表1）。從全國家庭類型情況分布看：核心家庭的比重在近四次的人口普查數據中都占據最重要的位置。盡管第六次人口普查數據顯示核心家庭比重略有下降，但仍然占六成多。與核心家庭比重略有下降相反的是，直系家庭、單人家庭及缺損家庭的比重都有不同程度的提高。據第六次人口普查統計顯示：二代戶所占比重由2000年的近60%下降到2010年的47.83%。與此同時，一代戶比例卻較大幅上升，由2000年的21.70%上升到2010年的34.18%。上述一系列的變化表明，我國核心家庭和直系家庭成為主體，家庭扁平化特征將日益凸顯。那么，不同的家庭規模和類型又會對家庭購房決策行為產生怎樣的影響？美國學者丹尼斯•迪帕斯奎爾通過研究，對此得出了重要結論，即在收入水平既定的情況下，家庭規模與住宅的臥室間數有很強的正相關關系。這就意味著，在中國，特別是在城鎮家庭規模日趨小型化、家庭類型愈發簡單化的趨勢下，規模小的家庭在購買住房時不會像大規模家庭那樣受制于房間數的約束，而會更看重住宅的區位、朝向、舒適度等，他們可以做出更為靈活的購房決策。由此可見，同樣是基于改善型的住房需求，與大規模家庭相比，越來越多的小規模家庭在住房需求上傳遞的是更為豐富多樣的信號，而這一轉變特征必將為今后的城鎮住房設計提供一定的思路。另一方面，盡管中國城鎮家庭規模在不斷縮減，小型化家庭不斷涌現，但隨著中國城鎮化進程加快，城鎮人口總量激增致使家庭數量保持繼續增長的態勢不會改變，中國城鎮住房市場潛力仍然巨大。據第六次人口普查數據統計：全國家庭總戶數較第五次人口普查數據增加18.05%，其中城市家庭戶數的增幅最大，2010年城市家庭所占比重較2000年增加7.08%；進一步分析家庭類型的區域分布情況，在中國經濟發達地區、沿海地區和大中城市的家庭結構中，非傳統家庭的比例要高于經濟欠發達地區、內陸地區和小城鎮，以至于戶均人口更少，同等人口規模下的家庭數目更多，由此對于住宅的需求也就更高（鄧衛、宋揚，2008）。同時，相當一部分城鎮家庭出于擴大居住空間的改善型需求亦將長期存在。依據國際經驗，在人均住房面積達到30～35平方米之前，住房需求都會保持持續增長（周運清，2008）。而有關統計資料顯示，早在2004年中國城鎮家庭就已經實現了人均住房建筑面積22平方米的“十五”目標。截至2012年，中國城市家庭人均住房建筑面積雖然已經達到29.15平方米，但是尚未達到國際經驗標準。因此，中國城鎮的住房需求無論是在質還是量的方面，都存在進一步增長和提升的空間。

二、家庭職能

家庭職能是家庭存在的社會依據，家庭職能的變化則是家庭轉變的又一重要表現。家庭作為人口再生產基本單位，生育是家庭最為重要和基本的職能。除此之外，家庭還主要擔負著生產、消費和教育的職能。只是，在社會經濟發展的不同階段，家庭的職能發揮會有所側重、有所變化。通常，隨著社會的進步和經濟的發展，家庭的生育、生產的職能會弱化，取而代之的是消費職能的強化，現代家庭在經濟上已經成為其成員共同生活的經濟單位。近年來，中國城鎮家庭收入不斷增加。從已有的統計數據看，2012年中國城鎮居民可支配收入已達24564.7元，是改革開放之初1978年的71倍多。在收入水平不斷提高的背景下，中國城鎮家庭的消費功能得以強化，并促使家庭消費結構悄然發生著變化（見表2）。統計資料顯示：2000年以來，中國城鎮家庭的消費結構不斷升級，以“食品”為代表的生存型消費所占比重不斷降低，享受型和發展型消費的比重則在不斷提高。以住房消費為例，2006～2010年間中國城鎮家庭人均居住支出年均增長10.5%，相應的人均居住服務費支出年均增長19.1%，到2010年中國城鎮家庭住房支出人均1332元。與此同時，隨著中國金融市場不斷完善，越來越多的家庭通過各種金融信貸服務，在住房、汽車等領域實現了超前消費。據統計，截至2012年年末，我國主要金融機構個人購房貸款余額已達8.1萬億元，同比增長13.5%。上述變化，無疑都將刺激和推動現有住房需求規模的進一步擴大。

三、家庭關系

通常，家庭關系是指基于婚姻、血緣或法律擬制而形成的一定范圍的親屬之間的權利和義務關系。家庭關系依據主體可以分為夫妻關系、親子關系和其他家庭成員之間的關系。而家庭成員彼此之間的關系，又在很大程度上影響到家庭的購買行為。就一個家庭而言，在既定收入約束下，當家庭成員的個性化需要難以兼顧時，家庭決策就要在家庭整體利益和重點利益間加以權衡，而最終得到滿足的利益方往往是較其他家庭成員具有更高消費權力的人。在當代中國，家庭中的主要關系就是夫妻關系和親子關系，且夫妻關系開始成為家庭關系的軸心（鄧偉志、徐榕，2001）。

（一）夫妻關系在“男尊女卑”的傳統觀念占據主導的舊中國，男性具有家庭中的絕對話語權，女性則處于完全的從屬地位，凡家庭當中的大事小情都必須由丈夫決定。但是，隨著中國經濟快速發展和社會文明進步，女性自主意識覺醒，并通過積極參與社會工作而獲得了經濟獨立，繼而在家庭決策中也贏得了更多的話語權，夫妻地位和權力在家庭中漸趨平等。據第二期中國婦女社會地位調查結果表明：丈夫在家庭中擁有更多實權的占近四成，夫妻平權的家庭也約為四成，妻子有更多實權的占兩成強，意味著六成妻子分享到了家庭實權，其中城鎮則達到71%（徐安琪,2006）。而匯豐銀行2011年的一項針對未來退休生活的全球調查報告則進一步證實，中國內地女性受訪者在家庭財務決策中更具主動性。調查結果表明，逾六成（63%）的內地女性受訪者擔當家庭財務的決策者，高出男性受訪者（58%）5個百分點。由于家庭成員的地位和角色分工不同，家庭消費決策行為也較個體更為復雜。盡管當今社會的婚姻不再賦予每種性別以特定的較色，但是角色的專門化還是會隨著時間發展起來，因為由一個人專門進行決策的效率要比聯合決策高得多。即便如此，仍有一些規律可循，如日用消費品的購買往往由女性一方擔當自主決策者，而對于耐用消費品的購買則由夫妻雙方聯合決策。不過，涉及住房、汽車、孩子教育等價格較高且比較重大的消費項目，最終的決策者大都會由男性來充當。據零點集團前進策略的一項入戶調查顯示，87.5%的受訪者認為購買金額較大時一定會與家人商量后才購買，而住房（87.3%）、汽車（76%）、家電（61.8%）則被認為是家庭集體決策的三大產品（付昱，2005）。此外，零點調查的另一項房地產研究也進一步表明：無論是購買家庭的第一處還是第二處住宅，都有接近七成的家庭主要由丈夫最終決定。

（二）代際關系