導(dǎo)語(yǔ)：如何才能寫(xiě)好一篇房貸收入證明，這就需要搜集整理更多的資料和文獻(xiàn)，歡迎閱讀由公務(wù)員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

篇1

茲證明 先生 女士，身份證明資料為 身份證 軍官證 護(hù)照，號(hào)碼為 ，系我單位工作人員，自月至今一直在我單位工作，在我單位已工作 年。目前從事 工作，擔(dān)任 職務(wù)。其上一年度收入狀況見(jiàn)下表(單位：元)

特此證明。

本單位對(duì)上述證明內(nèi)容的真實(shí)性承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。

單位公章(或人力資源部門(mén)章)

單位負(fù)責(zé)人

(或授權(quán)人)

年 月 日

1、單位全稱：

2、單位法定地址：

3、郵政編碼：

聯(lián)系電話：

4、人力資源部門(mén)負(fù)責(zé)人：

買房貸款收入證明買房貸款收入證明問(wèn)題：

因沒(méi)有穩(wěn)定的收入,所以想讓一朋友公司給我開(kāi)收入證明,他有公司的印章,但那公司不是他的,還有他那公司是外地的。這樣是否可行?

如果這種可行,開(kāi)收入證明程序是什么??

外地公司開(kāi)的收入證明也可以。

開(kāi)收入證明不需要什么程序，就是按照貸款銀行的格式填一份收入證明，加蓋公司公章即可。

篇2

沒(méi)有收入證明是不能貸款買房的。

在購(gòu)買個(gè)人住房時(shí)，如果需要辦理購(gòu)房貸款，必須要提供個(gè)人還款能力證明，其中最重要的就是收入證明。一般收入證明包括兩方面，一方面是借款人所在單位財(cái)務(wù)部門(mén)開(kāi)具的收入證明，另一方面是指銀行工資卡的流水賬單，兩者缺一不可，否則無(wú)法獲貸。

（來(lái)源：文章屋網(wǎng) ）

篇3

關(guān)鍵詞：個(gè)人住房貸款；風(fēng)險(xiǎn)防范；風(fēng)險(xiǎn)控制機(jī)制

一、引言

隨著我國(guó)住房體制改革的進(jìn)行，國(guó)內(nèi)各商業(yè)銀行個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)獲得持續(xù)、快速發(fā)展，為銀行提供了重要的利潤(rùn)來(lái)源。雖然我國(guó)個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)開(kāi)辦時(shí)間不長(zhǎng)，各銀行都把該項(xiàng)貸款當(dāng)作優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，但1995年的日本住房金融事件和2008年的美國(guó)次貸危機(jī)都足以證明：住房貸款風(fēng)險(xiǎn)一旦發(fā)生，便會(huì)迅速擴(kuò)展為大面積的金融風(fēng)險(xiǎn)，危及宏觀經(jīng)濟(jì)的運(yùn)行。以史為鑒，分析研究我國(guó)商業(yè)銀行個(gè)人住房貸款風(fēng)險(xiǎn)及其管理狀況，對(duì)加強(qiáng)銀行貸款安全，防范金融風(fēng)險(xiǎn)具有重要的現(xiàn)實(shí)意義。

二、個(gè)人住房貸款風(fēng)險(xiǎn)的種類

由于各種不確定性因素的影響，銀行個(gè)人住房貸款的實(shí)際收益與預(yù)期收益會(huì)產(chǎn)生一定的偏差，從而引起銀行的貸款風(fēng)險(xiǎn)。我國(guó)個(gè)人住房貸款風(fēng)險(xiǎn)主要包括如下幾種：

1.違約風(fēng)險(xiǎn)

違約風(fēng)險(xiǎn)是個(gè)人住房貸款中最為常見(jiàn)的，引發(fā)借款人違約的原因很多，主要表現(xiàn)為：一方面，因?yàn)榻】怠⒒橐觥⑹I(yè)、收入下降以及自然災(zāi)害等各種不確定性因素變動(dòng)的影響，致使借款購(gòu)房者收入減少、支出增大從而喪失了還貸能力。另一方面，部分炒房者由于對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)認(rèn)識(shí)和估計(jì)不足，一旦投資或投機(jī)失敗，資金周轉(zhuǎn)不靈就會(huì)影響到銀行貸款的償還。

2.操作風(fēng)險(xiǎn)

銀行在個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)方面存在著操作風(fēng)險(xiǎn)，主要表現(xiàn)為：一些信貸人員風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)不強(qiáng)，業(yè)務(wù)素質(zhì)不高，難以識(shí)別一些房貸的潛在風(fēng)險(xiǎn)，從而形成貸前調(diào)查風(fēng)險(xiǎn)；一些銀行為了擴(kuò)大市場(chǎng)份額，在住房貸款審批時(shí)放松條件，簡(jiǎn)化手續(xù)，將款項(xiàng)帶給一些風(fēng)險(xiǎn)較高的借款人，從而形成貸時(shí)審查風(fēng)險(xiǎn)；由于住房貸款期限長(zhǎng)、筆數(shù)多、影響因素多以及銀行缺乏貸款發(fā)放后有效的跟蹤和監(jiān)控手段，從而形成貸后管理風(fēng)險(xiǎn)。

3.宏觀政策風(fēng)險(xiǎn)

在國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀調(diào)控政策不斷加強(qiáng)的情況下，個(gè)人住房貸款的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)日益凸顯。如果房?jī)r(jià)下跌的風(fēng)潮席卷全國(guó)大中城市，房?jī)r(jià)下跌的幅度遠(yuǎn)超過(guò)市場(chǎng)預(yù)期，那么個(gè)人住房貸款的違約率將會(huì)明顯上升。個(gè)人住房貸款期限長(zhǎng)，多為10年—30年，如果購(gòu)房者在房?jī)r(jià)很高時(shí)貸款買房，當(dāng)房?jī)r(jià)出現(xiàn)大幅下跌時(shí)，原先貸款買的住房此時(shí)就會(huì)成為“負(fù)資產(chǎn)”，則會(huì)出現(xiàn)部分購(gòu)房者停止償還貸款，使銀行承擔(dān)斷供的風(fēng)險(xiǎn)。

4.欺詐風(fēng)險(xiǎn)

由于房地產(chǎn)市場(chǎng)信息的不對(duì)稱加上監(jiān)管的不嚴(yán)格，一些房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商為了緩解資金困難或者解決樓盤(pán)銷售不暢的問(wèn)題，采用各種手段騙取銀行貸款。比如開(kāi)發(fā)商和購(gòu)房者（借款人）串通起來(lái)，在購(gòu)房合同中提高房?jī)r(jià)以獲得銀行更多貸款，事后開(kāi)發(fā)商再將超收的房款退還給借款人。此外，開(kāi)發(fā)商以本單位職工或者其他關(guān)系人冒充購(gòu)房人，通過(guò)“假按揭”的方式套取銀行信貸資金的行為屢屢發(fā)生，給銀行造成巨大的經(jīng)濟(jì)損失。

三、個(gè)人住房貸款風(fēng)險(xiǎn)的原因

1.風(fēng)險(xiǎn)控制制度不健全

目前我國(guó)個(gè)人信用管理體系正在建設(shè)過(guò)程中，個(gè)人信用檔案及個(gè)人信用評(píng)估機(jī)制不健全，個(gè)人收入及財(cái)產(chǎn)狀況難以實(shí)現(xiàn)真實(shí)透明。由于個(gè)人信用信息的缺失，很多商業(yè)銀行在貸前調(diào)查時(shí)經(jīng)常僅憑借款人的身份證明、單位出具的個(gè)人收入證明等簡(jiǎn)單的資料進(jìn)行評(píng)價(jià)和判斷，而個(gè)人收入證明包括資產(chǎn)證明等很容易弄虛作假，銀行信貸審查人員僅憑這些證明材料及職業(yè)經(jīng)驗(yàn)做出的判斷，其潛在的信用風(fēng)險(xiǎn)很大。再加上當(dāng)前我國(guó)的社會(huì)保障體系不完善，廉租房建設(shè)落后，政策傾向于保護(hù)居民的基本居住權(quán)，致使銀行在借款人違約后處置房屋抵押物時(shí)受到的阻力較大，這種情況會(huì)助長(zhǎng)一部分借款人的違約行為，進(jìn)一步加大銀行的住房貸款風(fēng)險(xiǎn)。

2.房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展欠規(guī)范

房地產(chǎn)業(yè)具有很強(qiáng)的區(qū)域性特征，對(duì)帶動(dòng)地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展起著舉足輕重的作用。為了推動(dòng)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)的發(fā)展，地方政府對(duì)房地產(chǎn)公司的設(shè)立審批往往比較寬松，致使房地產(chǎn)行業(yè)魚(yú)龍混雜、良莠不齊，部分房地產(chǎn)公司資金實(shí)力弱，資信狀況差，經(jīng)營(yíng)管理水平低。為了獲取更高的利潤(rùn)，一些開(kāi)發(fā)商在房地產(chǎn)建設(shè)過(guò)程中故意違規(guī)超建，導(dǎo)致房屋建成后無(wú)法順利辦理房屋產(chǎn)權(quán)證等證件，一旦借款人違約，商業(yè)銀行對(duì)此類貸款實(shí)際上難以有效行使抵押權(quán)。此外，由于部分房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的誠(chéng)信度不夠，在期房交易中還存在房屋質(zhì)量、面積、小區(qū)環(huán)境等與購(gòu)房合同中的約定不符等現(xiàn)象，致使借款人與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商產(chǎn)生糾紛，也不利于銀行個(gè)人住房貸款的收回。

3.個(gè)人住房貸款管理機(jī)制不完善

由于個(gè)人住房貸款是以借款人所購(gòu)房屋為抵押進(jìn)行放貸，在國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)價(jià)格不斷攀升的形勢(shì)下，個(gè)人住房貸款被各家商業(yè)銀行均視為優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，一些銀行甚至不顧一切地?cái)U(kuò)大這個(gè)市場(chǎng)份額，而忽視其中潛在的風(fēng)險(xiǎn)。加上我國(guó)商業(yè)銀行的個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)開(kāi)辦時(shí)間不長(zhǎng)，還未形成一套完整的個(gè)人住房貸款風(fēng)險(xiǎn)管理運(yùn)作機(jī)制，缺乏科學(xué)合理的業(yè)務(wù)流程風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)和控制系統(tǒng)，影響了銀行個(gè)人住房貸款風(fēng)險(xiǎn)的防范和控制。

四、加強(qiáng)我國(guó)個(gè)人住房貸款風(fēng)險(xiǎn)防范的對(duì)策

1.加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)的監(jiān)管與調(diào)研

房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展?fàn)顩r直接影響著個(gè)人住房貸款的發(fā)展，為了降低銀行個(gè)人住房貸款的風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)保障購(gòu)房者的利益，政府應(yīng)該進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)的監(jiān)管，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)實(shí)現(xiàn)嚴(yán)格的準(zhǔn)入制度，堅(jiān)決禁止資質(zhì)差、信用差的公司進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)。在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中，監(jiān)管部門(mén)應(yīng)該加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)商的監(jiān)督管理，隨時(shí)了解工程的質(zhì)量和進(jìn)度，一定要嚴(yán)把質(zhì)量關(guān)，嚴(yán)格要求承建方按照設(shè)計(jì)方案進(jìn)行施工，以避免所交付房屋與購(gòu)房合同出現(xiàn)偏差引起的糾紛。

準(zhǔn)確把握國(guó)家房地產(chǎn)調(diào)控的宏觀政策對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)及金融市場(chǎng)可能產(chǎn)生的影響，有利于防范和控制個(gè)人住房貸款風(fēng)險(xiǎn)。與此同時(shí)，密切關(guān)注房地產(chǎn)行業(yè)的整體發(fā)展態(tài)勢(shì)，掌握我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格和個(gè)人收入的變動(dòng)狀況，通過(guò)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格指數(shù)和個(gè)人收入比例的變化進(jìn)行分析，預(yù)測(cè)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格走勢(shì)及個(gè)人住房貸款風(fēng)險(xiǎn)的大小，作為風(fēng)險(xiǎn)防范的參考依據(jù)。

2.完善銀行個(gè)人住房貸款管理機(jī)制

（1）加強(qiáng)貸前調(diào)查分析

加強(qiáng)貸前調(diào)查分析是預(yù)防個(gè)人住房貸款風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。在貸前調(diào)查階段，信貸人員應(yīng)注重了解借款人購(gòu)房的動(dòng)機(jī)是自住還是投資，根據(jù)不同的購(gòu)房動(dòng)機(jī)，考慮借款人的收入、資產(chǎn)狀況等因素進(jìn)行分析決策。因?yàn)樽宰≠?gòu)房的貸款期限一般較長(zhǎng)，每期償還額較小，借款人違約的概率較低；而借款人以投資為目的進(jìn)行購(gòu)房，一般借款期限較短，債務(wù)人的償債負(fù)擔(dān)較重，發(fā)生違約的可能性較大，對(duì)此類貸款的發(fā)放更應(yīng)慎重。

（2）掌握個(gè)人財(cái)產(chǎn)收支狀況

為了保障銀行個(gè)人住房貸款的安全，降低借款人的違約風(fēng)險(xiǎn)，銀行應(yīng)該花大力氣建立個(gè)人財(cái)產(chǎn)的收支賬戶，掌握借款人的財(cái)產(chǎn)收支狀況。銀行可以借助于銀行卡、信用卡、手機(jī)銀行、網(wǎng)上銀行等電子金融產(chǎn)品，及時(shí)掌握借款人的資金來(lái)源與流向，一旦發(fā)生資金收支異常，就應(yīng)提高警惕，及時(shí)采取相應(yīng)措施防止貸款風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生。

（3）加強(qiáng)房地產(chǎn)商和樓盤(pán)的監(jiān)管

銀行應(yīng)該指定專人負(fù)責(zé)，對(duì)樓盤(pán)實(shí)行動(dòng)態(tài)跟蹤管理，密切關(guān)注房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的經(jīng)營(yíng)管理狀況及樓盤(pán)的銷售進(jìn)度，根據(jù)開(kāi)發(fā)商提出的個(gè)人貸款需求來(lái)判斷其經(jīng)營(yíng)是否正常，對(duì)存在的異常狀況做到及時(shí)發(fā)現(xiàn)、及時(shí)處理，降低“假按揭”風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的可能性及造成的損失。

3.建立和完善個(gè)人住房信貸保障制度

建立個(gè)人住房貸款保險(xiǎn)制度，是降低我國(guó)個(gè)人住房貸款風(fēng)險(xiǎn)的一項(xiàng)重要舉措。因?yàn)閭€(gè)人住房貸款風(fēng)險(xiǎn)中相當(dāng)一部分是由于借款人健康、失業(yè)或收入下降等原因?qū)е缕錈o(wú)力繼續(xù)履行貸款合同。為此，政府可以嘗試建立專門(mén)的政策性住房貸款保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)，針對(duì)低收入者開(kāi)辦住房抵押貸款保險(xiǎn)以此來(lái)轉(zhuǎn)嫁銀行所面臨的風(fēng)險(xiǎn)。此外，可以借鑒國(guó)外經(jīng)驗(yàn)，組建全國(guó)統(tǒng)一的政策性住房抵押貸款擔(dān)保機(jī)構(gòu)，不以盈利為目的，收取較低的擔(dān)保費(fèi)用，主要為中低收入家庭貸款購(gòu)房提供一定擔(dān)保，以分散和降低銀行的貸款風(fēng)險(xiǎn)。

4.加大住房保障供應(yīng)

我國(guó)廉租房和經(jīng)濟(jì)適用房的供應(yīng)很有限，覆蓋比例非常低，迫使大量低收入者不得不借款購(gòu)買商品房，這一群體的償還能力本身就小，一旦發(fā)生意外事故，必然會(huì)影響到銀行貸款的安全。因此，我國(guó)應(yīng)該在建設(shè)商品房的同時(shí)大力發(fā)展廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房，擴(kuò)大住房二級(jí)市場(chǎng)。這樣既有利于銀行正常行使抵押權(quán)，順利處置抵押房屋，又能保證借款人的基本居住條件。

參考文獻(xiàn)：

[1]武翔鵬：個(gè)人住房貸款風(fēng)險(xiǎn)分析與防范措施[J]. 大科技，2011年（10）.

篇4

1、已婚人士可提供雙方流水

如果申款人是已婚人士了，那么是完全可以提供夫妻雙方的銀行流水，這樣一來(lái)，就能夠證明整個(gè)家庭的還款能力。一般來(lái)說(shuō)，銀行要求的總月收入至少是房貸月供兩倍。

2、提供符合要求的擔(dān)保

有的銀行會(huì)同意貸款人提供有效的擔(dān)保證明，同時(shí)配合單位的收入證明、或者分紅，證明其整體還款能力符合要求的話，也會(huì)同意放貸的。當(dāng)然，具體要看銀行的政策規(guī)定。

3、用公積金繳存或個(gè)稅繳存證明代替銀行流水

篇5

最新個(gè)人住房貸款管理辦法個(gè)人類貸款可分為兩大類：個(gè)人住房公積金貸款和個(gè)人商業(yè)貸款。個(gè)人商業(yè)貸款大致可分為六個(gè)品種：

(1)個(gè)人購(gòu)置住房貸款(包括期房和現(xiàn)房);

(2)個(gè)人二手住房貸款;

(3)個(gè)人住房裝修貸款;

(4)個(gè)人家居消費(fèi)貸款;

(5)個(gè)人商用房貸款;

(6)個(gè)人住房組合貸款;

一、 個(gè)人住房公積金貸款

個(gè)人住房公積金貸款是指按時(shí)向資金管理中心正常繳存住房公積金單位的在職職工，在本市購(gòu)買、建造自住住房(包括二手住房)時(shí)，以其擁有的產(chǎn)權(quán)住房為抵押物，并由有擔(dān)保能力的法人提供保證而向資金管理中心申請(qǐng)的貸款。該貸款可由資金管理中心委托銀行發(fā)放。

(一) 個(gè)人住房公積金貸款期限和利率

個(gè)人住房公積金貸款期限為130年(其中購(gòu)買二手住房貸款期限為120xx年)，并不得長(zhǎng)于借款人距法定退休年齡的時(shí)間;臨近退休年齡的職工，在考慮其貸款償還能力的基礎(chǔ)上，可適當(dāng)放寬貸款年限13年。

個(gè)人住房公積金貸款利率，由住房制度改革委員會(huì)根據(jù)中國(guó)人民銀行有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。貸款期間遇國(guó)家法定利率調(diào)整，則貸款利率做相應(yīng)調(diào)整。已發(fā)放的貸款，當(dāng)年內(nèi)不作調(diào)整，調(diào)整時(shí)間為下年度的元月一日。貸款期限在一年以內(nèi)的(含一年)，貸款利率不作調(diào)整。

(二) 個(gè)人住房公積金貸款額度

購(gòu)買一級(jí)市場(chǎng)住房和自建住房的最高貸款額度為15萬(wàn)元，最高貸款比例不得超過(guò)購(gòu)、建住房總價(jià)的70%;購(gòu)買二手住房最高貸款額度為8萬(wàn)元，最高貸款比例不得超過(guò)所購(gòu)房屋評(píng)估價(jià)值的50%。

1、貸款額度的確定，按照不得高于借款人(含配偶)還款能力的系數(shù)計(jì)算，其計(jì)算公式為：

借款人夫妻雙方計(jì)繳住房公積金月工資收入之和12個(gè)月35%貸款年限(如借款人配偶未正常繳交住房公積金，其公式中的工資月收入不包括配偶方)。

2、借款人夫妻雙方只有一方正常繳存住房公積金的，其貸款額度不得超過(guò)購(gòu)、建房總價(jià)的50%;

3、每一借款人的具體貸款額度，由貸款行及房改委資金管理中心，按以上規(guī)定，結(jié)合借款人償還貸款的能力綜合確定。

(三)個(gè)人住房公積金貸款操作的全過(guò)程

1、咨詢，領(lǐng)取表格;

2、提出申請(qǐng);

3、簽訂借款合同和抵押合同;

4、辦理抵押登記手續(xù);

5、辦理房屋登記手續(xù);

6、辦理房屋財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn);

7、貸款轉(zhuǎn)帳;

8、每月還款;

9、貸款結(jié)清注銷。

(四)申請(qǐng)辦理個(gè)人住房公積金貸款

借款人在申請(qǐng)公積金貸款時(shí)，首先應(yīng)填寫(xiě)《職工個(gè)人住房公積金貸款申請(qǐng)表》，由所在單位蓋章后，連同下列證明材料交貸款銀行：

1、借款人夫妻雙方身份證、戶口及婚姻狀況證明(提供原件及復(fù)印件);

2、借款人夫妻雙方單位出具的《經(jīng)濟(jì)收入證明》及《公積金繳交情況證明》;

3、購(gòu)買住房應(yīng)提供購(gòu)房合同或協(xié)議及首付款收據(jù);自建住房的應(yīng)提供批準(zhǔn)建房的文件;

4、貸款銀行要求提交的其它證明材料。

借款人在申請(qǐng)個(gè)人二手住房公積金貸款時(shí)應(yīng)提供下列資料：

1、所購(gòu)房屋的《國(guó)有土地使用證》及《房屋所有權(quán)證》

2、所購(gòu)房屋評(píng)估報(bào)告書(shū)

3、賣房方夫妻雙方身份證、戶口薄;

4、購(gòu)房合同

(五)借款人償還貸款

根據(jù)貸款銀行與借款人簽訂的《借款合同》約定，借款人應(yīng)在貸款發(fā)放后的次月按月還款，具體方式有兩種，由借款人自行選擇：

1、每月1-20日到貸款銀行用現(xiàn)金償還貸款本息;

2、委托貸款銀行代扣償還。借款人與貸款銀行簽訂《代扣還款協(xié)議書(shū)》，并辦理個(gè)人還款儲(chǔ)蓄卡。借款人可以一次預(yù)存多個(gè)月份的還款金額，也可以在每月20日以前就近在銀行儲(chǔ)蓄所存入足額的還款金額，由銀行直接從借款人儲(chǔ)蓄帳戶中扣劃應(yīng)還貸款本息。

借款人可以提前一次性償還全部貸款本息，也可以提前償還部分貸款本金。

1、提前償還全部貸款本息，貸款銀行將按照貸款實(shí)際占用的天數(shù)重新核定借款人剩余部分的貸款本息。

2、提前償還部分貸款本息，貸款銀行按剩余的貸款本金重新計(jì)算借款人的月還款金額或貸款期限。

二、個(gè)人購(gòu)置住房貸款

個(gè)人購(gòu)置住房貸款是指借款人以所購(gòu)住房為抵押物，由銀行發(fā)放的貸款，包括期房按揭貸款和現(xiàn)房按揭貸款。其中：期房是指在建住房或已竣工驗(yàn)收正在辦理房屋產(chǎn)權(quán)證的房屋;現(xiàn)房是指工程竣工、驗(yàn)收合格并取得房屋產(chǎn)權(quán)證的房屋。銀行發(fā)放的個(gè)人住房貸款最高金額為購(gòu)房金額的80%。

(一)個(gè)人住房貸款的期限

個(gè)人住房貸款的貸款最長(zhǎng)期限是30年。

(二)個(gè)人住房貸款利率

個(gè)人住房貸款利率按照中國(guó)人民銀行有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。貸款期間如遇國(guó)家法定利率調(diào)整，則貸款利率作相應(yīng)調(diào)整。已發(fā)放的貸款，當(dāng)年內(nèi)不作調(diào)整，調(diào)整時(shí)間為下年度的元月一日，按照利率檔次執(zhí)行新的利率規(guī)定。

(三)個(gè)人住房貸款操作的全過(guò)程

個(gè)人住房貸款整個(gè)過(guò)程大致分為三個(gè)階段：

第一階段，提出申請(qǐng)，銀行調(diào)查、審批;

第二階段，辦妥抵押、保險(xiǎn)等手續(xù)，銀行放款;

第三階段，按約每月還貸，直到還清貸款本息，撤銷抵押。

(四)個(gè)人住房貸款需提供的資料

借款人在申請(qǐng)個(gè)人住房貸款時(shí)，首先應(yīng)填寫(xiě)《個(gè)人住房貸款申請(qǐng)審批表》，同時(shí)需提供如下資料：

1、借款人資料：(1)借款人合法的身份證件;(2)借款人經(jīng)濟(jì)收入證明或職業(yè)證明;(3)有配偶借款人需提供夫妻關(guān)系證明;(4)有共同借款人的，需提供借款人各方簽訂的明確共同還款責(zé)任的書(shū)面承諾;(5)有保證人的，必須提供保證人的有關(guān)資料。

2、所購(gòu)房屋資料：(1)借款人與開(kāi)發(fā)商簽訂的《購(gòu)買商品房合同意向書(shū)》或《商品房銷(預(yù))售合同》;(2)首期付款的銀行存款憑條和開(kāi)發(fā)商開(kāi)具的首期付款的收據(jù)復(fù)印件;(3)貸款人要求提供的其他文件或資料。

(五)辦理個(gè)人住房貸款的房屋抵押登記手續(xù)

貸款批準(zhǔn)后，購(gòu)房人應(yīng)與貸款銀行簽訂借款合同和抵押合同，并持下列資料到房屋產(chǎn)權(quán)所轄區(qū)房產(chǎn)管理部門(mén)辦理抵押登記手續(xù)：(1)購(gòu)房人夫妻雙方身份證、結(jié)婚證原件及復(fù)印件;(2)借款合同、抵押合同各一份;(3)房地產(chǎn)抵押申請(qǐng)審核登記表;(4)全部購(gòu)房合同;(5)房地產(chǎn)部門(mén)所需的其他資料。

房地產(chǎn)管理部門(mén)辦理抵押登記時(shí)間一般為15個(gè)工作日。抵押登記手續(xù)完成后，抵押人應(yīng)將房產(chǎn)管理部門(mén)簽發(fā)的《期房抵押證明書(shū)》或《房屋他項(xiàng)權(quán)證》交由貸款銀行保管。

(六)辦理個(gè)人住房貸款的房屋財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)手續(xù)

房屋抵押是指?jìng)鶆?wù)人或第三人(抵押人)以合法擁有的房屋產(chǎn)權(quán)作為貸款償還的保證，只將其權(quán)利價(jià)值用于貸款償還的保證，當(dāng)債務(wù)人不履行償還義務(wù)時(shí)，債權(quán)人(抵押權(quán)人)便可將該房屋拍賣、變賣、折價(jià)后優(yōu)先受償。因此，在抵押期間，抵押權(quán)人不占有作為抵押物的房屋，而由抵押人自行使用，并負(fù)有妥善保管之義務(wù)，包括為該房屋投保，以防該房屋因自然災(zāi)害及其他意外事故所導(dǎo)致的破壞及毀損。

中國(guó)人民銀行頒布的《個(gè)人住房貸款管理辦法》對(duì)貸款抵押房屋必須辦理房屋財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)作出明確規(guī)定，同時(shí)還規(guī)定在抵押期間，凡因借款人過(guò)錯(cuò)而導(dǎo)致的保險(xiǎn)責(zé)任以外的房屋破壞及毀損所造成的抵押權(quán)人的損失，由借款人自行承擔(dān)。

房屋財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)手續(xù)可由貸款銀行代為辦理，借款人可自行選擇保險(xiǎn)公司。目前保險(xiǎn)費(fèi)的計(jì)算方式有兩種：

(1) 以貸款金額保險(xiǎn)的：保險(xiǎn)費(fèi)=貸款額度0.5貸款年限;

(2) 以房屋價(jià)格保險(xiǎn)的：保險(xiǎn)費(fèi)=房屋總價(jià)0.5貸款年限;

上述兩種投保方式的賠償，分別按不同賠償范圍計(jì)算賠償金額。以房屋價(jià)格保險(xiǎn)的，按實(shí)際損失金額全額賠償;以貸款金額保險(xiǎn)的，按實(shí)際損失金額(貸款金額抵押房產(chǎn)的重置價(jià))計(jì)算賠償金額，其賠償不足的差額部分，由借款人自行承擔(dān)。

(七)借款人不按時(shí)償還貸款應(yīng)承擔(dān)的后果

1、還貸款本息的方式有以下兩種，由貸款人和銀行共同約定。

(1)等額本金還款法。在貸款期內(nèi)，每月等額償還貸款本金，貸款利息隨本金逐月遞減。其計(jì)算公式為：

每月還款金額=貸款本金/貸款期數(shù)(按月計(jì))+(貸款本金累計(jì)已歸還本金額)月利率

2、借款人未按《借款合同》的約定按月償還貸款，貸款銀行根據(jù)中國(guó)人民銀行有關(guān)規(guī)定，對(duì)逾期貸款按每日計(jì)收萬(wàn)分之二點(diǎn)一的罰息。當(dāng)發(fā)生下列任何一種情況時(shí)，貸款銀行將依法處置抵押房屋。

(1)借款人在貸款期內(nèi)連續(xù)六個(gè)月未償還貸款本息的;

(2)《借款合同》到期后三個(gè)月未還清貸款本息的。

(八)借款人出現(xiàn)下列情形之一銀行不受理個(gè)人住房貸款

1、年齡在18歲(不含)以下，或在65歲(不含)以上的申請(qǐng)人;

2、不具有完全民事行為能力的自然人;

3、不能提供合法有效身份證明、收入證明或職業(yè)證明、提供虛假證明的申請(qǐng)人;

4、已查知有不良信用記錄的申請(qǐng)人。

二、個(gè)人二手住房貸款

個(gè)人二手住房貸款是指銀行向借款人發(fā)放的用于購(gòu)買二手房的貸款。其中二手房是指已取得全部產(chǎn)權(quán)、可以進(jìn)入房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)流通交易的住房。申請(qǐng)貸款的二手房房齡一般不超過(guò)20xx年;貸款期限與房齡之和一般不超過(guò)20xx年。

借款人在申請(qǐng)個(gè)人二手住房貸款，除需提供辦理個(gè)人住房貸款中的借款人資料外，還需提供以下資料：

1、所購(gòu)二手房的房產(chǎn)權(quán)利證明復(fù)印件或原經(jīng)登記備案的《預(yù)售合同》復(fù)印件;

2、與售房人簽訂的《房屋買賣合同》，及售房人提供的劃款賬號(hào);

3、貸款人認(rèn)可的評(píng)估機(jī)構(gòu)出具的抵押物估價(jià)報(bào)告;

4、貸款人要求提供的其他文件或資料。

三、個(gè)人住房裝修貸款

個(gè)人住房裝修貸款是指銀行向借款人發(fā)放的用于自有住房裝修的貸款。最高成數(shù)不超過(guò)五成，貸款期限最長(zhǎng)不得超過(guò)5年。

借款人在申請(qǐng)個(gè)人住房裝修貸款時(shí)，除需提供辦理個(gè)人住房貸款中的借款人資料外，還需提供以下資料：

1、房屋裝修的合同或意向書(shū)原件，裝修概算書(shū)及相關(guān)資料;

2、如有指定劃款商戶，應(yīng)提供商戶銀行賬號(hào);

3、如借款人房屋已在銀行辦理按揭貸款且未全部清償，必須提供原個(gè)人住房貸款的《個(gè)人購(gòu)房借款合同》和已設(shè)定抵押的《他項(xiàng)權(quán)證書(shū)》復(fù)印件;

4、貸款人認(rèn)可的評(píng)估機(jī)構(gòu)出具的抵押物估價(jià)報(bào)告。

四、個(gè)人家居消費(fèi)貸款

個(gè)人家居消費(fèi)貸款是指銀行向借款人發(fā)放的用于家居支出的貸款。最高成數(shù)不超過(guò)抵押物評(píng)估值的50%，貸款期限最長(zhǎng)不得超過(guò)20xx年。借款人辦理個(gè)人家居組合貸款，除需提供辦理個(gè)人住房貸款中的借款人資料外，還需提供以下資料：

1、購(gòu)置大件家居商品的合同或意向書(shū)原件;

2、如有指定劃款商戶，應(yīng)提供商戶銀行賬號(hào);

3、借款人房屋已在銀行辦理按揭貸款且未全部清償，必須提供原個(gè)人住房貸款的《個(gè)人購(gòu)房借款合同》和已設(shè)定抵押的《他項(xiàng)權(quán)證書(shū)》復(fù)印件;

4、貸款人認(rèn)可的評(píng)估機(jī)構(gòu)出具的抵押物估價(jià)報(bào)告。

五、個(gè)人商用房貸款

個(gè)人商用房貸款是指銀行向借款人發(fā)放的用于購(gòu)買個(gè)人自營(yíng)商業(yè)用房和自用辦公用房的貸款。所購(gòu)商用房應(yīng)是現(xiàn)房，最高成數(shù)不得超過(guò)六成，貸款期限最長(zhǎng)不得超過(guò)20xx年。

篇6

一、個(gè)人住房貸款特點(diǎn)

個(gè)人住房貸款是指貸款人向借款人發(fā)放的用于購(gòu)買自用普通住房的貸款，與傳統(tǒng)的企業(yè)貸款相比，具有以下特點(diǎn)：一是貸款對(duì)象特殊。個(gè)人住房貸款的貸款對(duì)象是具有完全民事行為能力的自然人，對(duì)借款人所應(yīng)具備的條件進(jìn)行了詳細(xì)規(guī)定；二是貸款用途專一。個(gè)人住房貸款設(shè)立是為了配合我國(guó)住房制度改革，支持城鎮(zhèn)居民購(gòu)買自用普通房，因此貸款只能用于支付所購(gòu)買住房的房款；三是貸款數(shù)量較大。對(duì)于經(jīng)辦銀行而言，個(gè)人住房貸款無(wú)論是市場(chǎng)需求還是貸款筆數(shù)和單筆貸款金額相對(duì)于其他個(gè)人消費(fèi)貸款都是較大的；四是貸款期限較長(zhǎng)；五是償還方式特殊。

個(gè)人住房貸款所具有的特點(diǎn)決定了個(gè)人住房貸款風(fēng)險(xiǎn)呈現(xiàn)出分散性、隱蔽性和滯后性等特征。

二、個(gè)人住房貸款風(fēng)險(xiǎn)分析

（一）宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境

1、經(jīng)濟(jì)周期風(fēng)險(xiǎn)。個(gè)人住房貸款普遍期限較長(zhǎng)，其安全性是建立在城鎮(zhèn)居民人均可支配收入能夠穩(wěn)定增長(zhǎng)的基礎(chǔ)上。由于個(gè)人收入的穩(wěn)定性始終受制于宏觀經(jīng)濟(jì)大背景，個(gè)人還款能力和意愿的變化難以準(zhǔn)確預(yù)料。當(dāng)經(jīng)濟(jì)周期處于擴(kuò)張時(shí)，個(gè)人收入水平增加，還款能力較強(qiáng)，銀行面臨的風(fēng)險(xiǎn)較小；當(dāng)經(jīng)濟(jì)周期處于衰退階段，還款能力降低，伴隨房?jī)r(jià)下跌，變現(xiàn)能力下降，不良債權(quán)增加，帶來(lái)銀行流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)，將危及信貸資金的安全。

2、利率風(fēng)險(xiǎn)。當(dāng)經(jīng)濟(jì)周期初入衰退期時(shí)，有還款能力的人會(huì)借低利率還高利率，增加銀行的利率風(fēng)險(xiǎn)。由于銀行借短貸長(zhǎng)的經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)，成本收益不配比，利率變動(dòng)給銀行帶來(lái)收益損失。而沒(méi)有還款能力的人則會(huì)增加銀行的信用風(fēng)險(xiǎn)。

3、行業(yè)的政策性風(fēng)險(xiǎn)。目前，我國(guó)個(gè)別城市存在房地產(chǎn)投資“過(guò)熱”及價(jià)格虛高的現(xiàn)象，隨著國(guó)家采取一系列穩(wěn)定房?jī)r(jià)的政策措施，效應(yīng)逐步顯現(xiàn)，房地產(chǎn)泡沫一旦破滅，風(fēng)險(xiǎn)將極可能轉(zhuǎn)嫁到銀行業(yè)。

（二）開(kāi)發(fā)商的風(fēng)險(xiǎn)

1、經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。如開(kāi)發(fā)商實(shí)力較弱，或?qū)κ袌?chǎng)前景把握不準(zhǔn)，銷售欠佳，導(dǎo)致樓盤(pán)爛尾，最終將帶來(lái)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁給銀行。

2、誠(chéng)信風(fēng)險(xiǎn)。主要表現(xiàn)為假按揭，開(kāi)發(fā)商為了獲得利率優(yōu)惠的長(zhǎng)期貸款彌補(bǔ)建設(shè)資金不足或?yàn)榱吮M快回籠資金，通過(guò)假首付、溢價(jià)登記、虛假房屋、組織內(nèi)部人員假意購(gòu)買、一房多售等方式套取銀行資金。造成的危害：一是增加了銀行經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)；二是導(dǎo)致商品房在市場(chǎng)價(jià)格上的貶值，再次出售實(shí)際是第二次交易，損害了真正購(gòu)房人的合法權(quán)益；三是合同主體是虛假的，產(chǎn)權(quán)辦理中實(shí)際購(gòu)房人與登記購(gòu)房人不一致，導(dǎo)致產(chǎn)權(quán)糾紛。

（三）購(gòu)房借款人的風(fēng)險(xiǎn)

1、貸款條件風(fēng)險(xiǎn)。這是指?jìng)€(gè)人住房貸款的按揭成數(shù)、利率、還款方式、貸款期限等貸款條件因借款人經(jīng)濟(jì)狀況的變化而對(duì)貸款產(chǎn)生的影響。目前，銀行一般所采用的各種還款方式償還貸款本金的速度有所差別。采用到期一次性還本付息的方式與按月還款方式相比，由于按月還款本金余額在不斷降低，相對(duì)而言貸款風(fēng)險(xiǎn)要小得多。

2、誠(chéng)信風(fēng)險(xiǎn)。能證明貸款者還款能力的收入證明水分較大，申請(qǐng)者可以根據(jù)自己想購(gòu)買的住房在單位開(kāi)出相應(yīng)的收入證明，甚至連拍賣、倒閉的企業(yè)或事業(yè)單位的下崗職工仍能開(kāi)出相應(yīng)的收入證明。有的購(gòu)房者利用銀行間信息不對(duì)稱，其收入證明一式多份，在不同的銀行取得貸款，在多處購(gòu)房。

3、還款能力風(fēng)險(xiǎn)。個(gè)人住房貸款其還款期限相對(duì)較長(zhǎng)，在這段時(shí)間中，個(gè)人資信狀況面臨著很大的不確定性，因家庭、工作、健康等原因造成個(gè)人支付能力下降等情況很容易發(fā)生，極可能轉(zhuǎn)換為銀行的貸款風(fēng)險(xiǎn)。

4、投機(jī)風(fēng)險(xiǎn)。購(gòu)房人主要用于投資需求，而當(dāng)房地產(chǎn)市場(chǎng)投機(jī)過(guò)度時(shí)，將帶動(dòng)房屋價(jià)格持續(xù)上漲，導(dǎo)致供求失衡，產(chǎn)生房地產(chǎn)泡沫。一旦銀行對(duì)房地產(chǎn)投機(jī)者發(fā)放貸款，將使銀行承擔(dān)相當(dāng)大的金融風(fēng)險(xiǎn)，如果控制不力，就可能引發(fā)金融動(dòng)蕩。

（四）銀行自身的風(fēng)險(xiǎn)

1、銀行自身風(fēng)險(xiǎn)。全過(guò)程監(jiān)管控制存在薄弱環(huán)節(jié)，風(fēng)險(xiǎn)管理機(jī)制不健全；同時(shí)貸款涉及面廣，管理成本大，難以對(duì)購(gòu)房人信用情況作出準(zhǔn)確全面的評(píng)估。

2、貸款比例過(guò)大風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)銷售現(xiàn)階段主要依靠銀行提供按揭支持，由于投資購(gòu)房所占用的銀行信貸資金風(fēng)險(xiǎn)容易受收入預(yù)期、經(jīng)濟(jì)預(yù)期的影響，對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)金融環(huán)境變動(dòng)的敏感度相對(duì)大些。

3、銀行流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)。目前，商業(yè)銀行發(fā)放的個(gè)人住房貸款普遍期限在10年以上30年以下，屬于中長(zhǎng)期貸款，由于商業(yè)銀行借短貸長(zhǎng)的經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)，存在資產(chǎn)負(fù)債期限的錯(cuò)配，而我國(guó)各商業(yè)銀行在流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)管理和利率管理上，對(duì)這個(gè)缺口如何控制沒(méi)有科學(xué)的掌握標(biāo)準(zhǔn)和嚴(yán)格的管理要求，可能引發(fā)流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)管理。

（五）法律法規(guī)不完善的風(fēng)險(xiǎn)。一是期房貸款中的預(yù)登記問(wèn)題：由于預(yù)登記在法律上不等同于抵押登記，故預(yù)登記對(duì)銀行而言實(shí)際上是抵押落空，只能起到防止開(kāi)發(fā)商重復(fù)售房套取貸款資金的作用；二是備案制度建立不完善，部分地區(qū)尚未建立，鉆空子多，一房多賣；三是管理部門(mén)之間存在脫節(jié)，管理空擋。如一套已經(jīng)抵押的房產(chǎn)在進(jìn)行轉(zhuǎn)貸時(shí)必須先注銷原抵押登記再辦理新抵押登記，存在真空和斷層；四是抵押物處置困難。如抵押物產(chǎn)權(quán)問(wèn)題所造成的風(fēng)險(xiǎn)，抵押物處分引起的風(fēng)險(xiǎn)，即借款人不能清償債務(wù)時(shí)，銀行依法對(duì)貸款抵押物進(jìn)行處置以償還貸款而產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)。

三、防范風(fēng)險(xiǎn)的對(duì)策

（一）政府各主管部門(mén)、人民銀行、銀監(jiān)局應(yīng)進(jìn)一步加強(qiáng)宏觀調(diào)控，完善房地產(chǎn)市場(chǎng)法律法規(guī)體系

1、加強(qiáng)宏觀調(diào)控力度。充分利用金融、稅收、利率、土地等手段，調(diào)控市場(chǎng)需求，優(yōu)化市場(chǎng)結(jié)構(gòu)，建立完善房地產(chǎn)景氣監(jiān)測(cè)體系，避免房地產(chǎn)市場(chǎng)大起大落，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康持續(xù)穩(wěn)定增長(zhǎng)。

2、抓好項(xiàng)目審查關(guān)，嚴(yán)格按揭貸款額度審批制度。為了在個(gè)人住房貸款領(lǐng)域既大力開(kāi)展業(yè)務(wù)、拓展市場(chǎng)份額又確保銀行信貸資金安全，就必須力爭(zhēng)做到三個(gè)萬(wàn)無(wú)一失：開(kāi)發(fā)商資質(zhì)信譽(yù)萬(wàn)無(wú)一失，按揭項(xiàng)目各項(xiàng)必備手續(xù)萬(wàn)無(wú)一失，抵押登記程序萬(wàn)無(wú)一失。同時(shí)，規(guī)范按揭保險(xiǎn)市場(chǎng)：針對(duì)抵押物(房產(chǎn))的滅失風(fēng)險(xiǎn)擴(kuò)大保險(xiǎn)責(zé)任，如借款人意外傷害、身故、傷殘等，完善價(jià)值評(píng)估體系，加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)法律法規(guī)制度建設(shè)，為銀行處置抵押物提供法律依據(jù)。

3、改善個(gè)人信用風(fēng)險(xiǎn)的識(shí)別與評(píng)估環(huán)境。著手建立一個(gè)完善的個(gè)人信用體系，該體系的核心是個(gè)人信用制度，即能證明、解釋與查驗(yàn)自然人資信，并能夠監(jiān)督、管理與保障個(gè)人信用活動(dòng)的一系列具有法律效力的規(guī)章制度與行為規(guī)范。

（二）商業(yè)銀行應(yīng)強(qiáng)化內(nèi)部管理，努力防范金融風(fēng)險(xiǎn)。在個(gè)人住房貸款中，銀行扮演著十分重要的角色。它既是貸款的債權(quán)人，也是抵押物的抵押權(quán)人，還是貸款資金的籌集人。因而，加強(qiáng)銀行內(nèi)部信貸管理是防范個(gè)人住房貸款風(fēng)險(xiǎn)的重點(diǎn)所在。

1、加強(qiáng)對(duì)借款人借款資格和償債能力的審查。

2、完善貸款相關(guān)手續(xù)。在“簡(jiǎn)化手續(xù)”的同時(shí)，要完善個(gè)人住房貸款的公證、抵押、保險(xiǎn)等手續(xù)，加強(qiáng)貸款合同、檔案等基礎(chǔ)管理工作。

3、重視貸后管理工作。銀行應(yīng)對(duì)已發(fā)放貸款的還款情況進(jìn)行監(jiān)控和跟蹤；對(duì)發(fā)生的有可能影響貸款正常回收的情況及時(shí)發(fā)現(xiàn)并處理；對(duì)逾期貸款應(yīng)加強(qiáng)催收及抵押物處置力度，特別要注意訴訟時(shí)效的問(wèn)題。

篇7

【關(guān)鍵詞】次級(jí)貸款 房地產(chǎn)貸款 危機(jī)

次級(jí)抵押貸款（簡(jiǎn)稱“次貸”）是美國(guó)眾多金融創(chuàng)新產(chǎn)品之一，主要指金融機(jī)構(gòu)為信用分?jǐn)?shù)低于620分、收入證明缺失和負(fù)債較重的人提供的住房貸款。在過(guò)去的幾年間，次級(jí)抵押貸款在幫助低收入人群解決住房問(wèn)題的同時(shí)，也使很多放貸機(jī)構(gòu)獲得了巨額利潤(rùn)。然而今天，它卻造成了全球金融市場(chǎng)的震蕩和投資者的恐慌。美國(guó)次貸危機(jī)引起了各方關(guān)注，其深刻教訓(xùn)足以讓我國(guó)房地產(chǎn)貸款市場(chǎng)引以為戒。

一、警惕房地產(chǎn)過(guò)熱的負(fù)面影響

房地產(chǎn)過(guò)熱的直接表現(xiàn)是房?jī)r(jià)過(guò)度攀升，這是美國(guó)次貸危機(jī)的源頭。20世紀(jì)90年代美國(guó)房?jī)r(jià)的年平均增幅不到3％，但自2001年1月起美聯(lián)儲(chǔ)連續(xù)13次的降息，吹大了房地產(chǎn)泡沫。然而，從2004年6月起，美聯(lián)儲(chǔ)又連續(xù)17次加息，最終導(dǎo)致泡沫破裂，次貸危機(jī)爆發(fā)。我國(guó)當(dāng)前價(jià)格虛高的房產(chǎn)市場(chǎng)及相關(guān)的金融機(jī)構(gòu)應(yīng)該從中吸取如下的深刻教訓(xùn)。過(guò)快攀升的房?jī)r(jià)往往會(huì)使房貸的貸款人（商業(yè)銀行）、借款人和投資者皆大歡喜，在評(píng)估抵押房產(chǎn)的價(jià)值時(shí)忽視風(fēng)險(xiǎn)，使房貸風(fēng)險(xiǎn)不斷積聚。房地產(chǎn)不會(huì)永遠(yuǎn)高漲，一旦泡沫破滅就可能破壞整個(gè)經(jīng)濟(jì)系統(tǒng)的平穩(wěn)運(yùn)行，而持續(xù)的繁榮離不開(kāi)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的控制和監(jiān)管。商業(yè)銀行應(yīng)加強(qiáng)對(duì)抵押房產(chǎn)價(jià)值評(píng)估環(huán)節(jié)的控制，政府應(yīng)重視對(duì)房屋估值機(jī)構(gòu)的監(jiān)管，恪守穩(wěn)健原則，預(yù)防抵押房產(chǎn)價(jià)值的高估、甚至虛抬，這是控制房貸風(fēng)險(xiǎn)的關(guān)鍵。

二、商業(yè)銀行應(yīng)嚴(yán)格審核房貸條件，警惕貸款泛濫

自2003年以來(lái)，美國(guó)的一些抵押貸款機(jī)構(gòu)在火熱的房地產(chǎn)泡沫中，為了追逐高額利潤(rùn)，不惜降低貸款門(mén)檻，將抵押貸款推向那些不具備基本申請(qǐng)資格的群體。部分信用等級(jí)較低、收入不穩(wěn)定、金融風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)薄弱的購(gòu)房者在利益的驅(qū)動(dòng)下，也甘冒風(fēng)險(xiǎn)申請(qǐng)次級(jí)抵押貸款，期望房產(chǎn)升值帶來(lái)的利潤(rùn)會(huì)遠(yuǎn)超次級(jí)抵押貸款的利息成本，甚至期望無(wú)本萬(wàn)利。這樣，房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫和金融市場(chǎng)泡沫的互動(dòng)，導(dǎo)致了次貸危機(jī)的進(jìn)一步升級(jí)。根據(jù)中國(guó)人民銀行的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，自2003年以來(lái)我國(guó)房地產(chǎn)貸款的增長(zhǎng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)了人民幣信貸年均14.8％以及名義GDP年均15.4％的增長(zhǎng)速度。2002年末，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款余額為6616億元，到2007年末達(dá)到了1.8萬(wàn)億元，年均增速22.2％；2002年末，個(gè)人住房貸款余額為8253億元，到2007年末達(dá)到了3萬(wàn)億元，年均增速29.4％。2007年末，這兩項(xiàng)貸款余額已經(jīng)達(dá)到4.8萬(wàn)億元，在全國(guó)銀行業(yè)信貸資產(chǎn)中的比重已經(jīng)達(dá)到了18.3％，而在2002年末時(shí)僅占11.3％。可見(jiàn)，房地產(chǎn)業(yè)貸款業(yè)務(wù)對(duì)銀行業(yè)發(fā)展的重要性日益提升，被我國(guó)商業(yè)銀行視為低風(fēng)險(xiǎn)業(yè)務(wù)，目前仍在繼續(xù)膨脹。利益的驅(qū)動(dòng)也造成了銀行間的惡性競(jìng)爭(zhēng)，并出現(xiàn)了諸多風(fēng)險(xiǎn)因素，主要表現(xiàn)在以下兩點(diǎn)。

1、“假按揭”及虛假信用凸顯道德風(fēng)險(xiǎn)。“假按揭”已成為個(gè)人住房貸款危害性最大的風(fēng)險(xiǎn)源。“假按揭”不以購(gòu)房為目的，開(kāi)發(fā)商以本單位職工或其他關(guān)系人冒充客戶和購(gòu)房人，通過(guò)虛假交易，套取銀行貸款。據(jù)報(bào)道，2004年上海曾經(jīng)發(fā)生過(guò)有人貸款7800萬(wàn)元，購(gòu)買128套住房的重大違規(guī)貸款行為，就是通過(guò)虛假信用的方式操作的。

2、超支付能力貸款不斷增加。按照銀監(jiān)會(huì)個(gè)人住房按揭貸款指引，個(gè)人每月按揭貸款還款額不得超過(guò)個(gè)人家庭月可支配收入的50%。但實(shí)際上，國(guó)內(nèi)居民及住房投資者在辦理住房按揭貸款時(shí)，很多人不能滿足這一基本標(biāo)準(zhǔn)。有人從單位或找他人隨意開(kāi)出假的工資收入證明。房產(chǎn)銷售人員和銀行信貸人員為提高房屋銷售和貸款業(yè)績(jī)，甚至明確告訴貸款者只要能開(kāi)到證明就放款。用假的工資收入證明到銀行進(jìn)行按揭貸款，無(wú)疑埋藏了巨大的潛在風(fēng)險(xiǎn)。

因此，我國(guó)商業(yè)銀行應(yīng)加緊個(gè)人信用體系建設(shè)，采取嚴(yán)格的房貸審核制度，加強(qiáng)對(duì)個(gè)人信貸資信的監(jiān)管，重視對(duì)房貸人員的業(yè)務(wù)技能培訓(xùn)和職業(yè)道德教育以及購(gòu)房者的風(fēng)險(xiǎn)教育，警惕房貸泛濫，減少個(gè)人房貸市場(chǎng)安全隱患。

三、加強(qiáng)宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的分析，高度關(guān)注宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控可能帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)

篇8

【關(guān)鍵詞】次貸危機(jī) 房貸市場(chǎng) 風(fēng)險(xiǎn)

【中圖分類號(hào)】F293.35 【文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼】A 【文章編號(hào)】1009-9646(2008)09(a)-0233-02

美國(guó)次貸危機(jī)是2007年以來(lái)轟動(dòng)全球、影響巨大的熱點(diǎn)問(wèn)題。美國(guó)次貸危機(jī)給中國(guó)經(jīng)濟(jì)、金融、市場(chǎng)等各方面都有不同程度的影響、沖擊和啟示。中國(guó)房貸市場(chǎng)也存在美國(guó)次貸危機(jī)的風(fēng)險(xiǎn)特點(diǎn),因而應(yīng)當(dāng)警惕并積極應(yīng)對(duì)。

1 美國(guó)次貸危機(jī)及其原因

美國(guó)次貸危機(jī),也稱美國(guó)次級(jí)債危機(jī),是指美國(guó)次級(jí)住房抵押貸款市場(chǎng)出現(xiàn)的信貸危機(jī)。具體講,是美國(guó)向信用分?jǐn)?shù)較低、收入證明缺失、負(fù)債較重的人提供房貸,房市火爆,銀行可借此獲得高額利息;房市低迷,客戶負(fù)擔(dān)逐步到了極限,大量違約客戶出現(xiàn),不再支付貸款,造成壞賬。此時(shí),次級(jí)債危機(jī)就產(chǎn)生了。

有關(guān)資料顯示,在美國(guó)許多信用程度較差和收入不高的借款人不需要任何貸款和收入證明就能取到住房按揭貸款,金融機(jī)構(gòu)再將這些貸款證券化,以較高的利率賣給機(jī)構(gòu)投資者或個(gè)人。在住房是市場(chǎng)持續(xù)低迷、聯(lián)邦基金利率持續(xù)提升的壓力下,許多借款人無(wú)力償還借款,導(dǎo)致一些放貸機(jī)構(gòu)遭受嚴(yán)重?fù)p失甚至破產(chǎn),這種虧損效應(yīng)借助于不同形式的金融創(chuàng)新產(chǎn)品在全球金融市場(chǎng)迅速蔓延從而形成全球性的金融危機(jī)。簡(jiǎn)單地說(shuō),就是低收入者無(wú)法償還高息房地產(chǎn)按揭貸款,導(dǎo)致整個(gè)金融鏈條的動(dòng)蕩。可見(jiàn),引起美國(guó)次貸危機(jī)的直接原因是美國(guó)的利率不斷上升和住房市場(chǎng)持續(xù)繁榮后的急劇下降。

在我國(guó),盡管一直以來(lái)許多專家學(xué)者持樂(lè)觀態(tài)度,認(rèn)為美國(guó)次貸危機(jī)對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)影響不大,但是深入研究對(duì)比分析美國(guó)次貸危機(jī)和中國(guó)房貸市場(chǎng)潛在風(fēng)險(xiǎn),并采取積極的防范措施,依然刻不容緩。

2 中國(guó)房貸市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)不容忽視

目前,中國(guó)正在經(jīng)歷資產(chǎn)價(jià)格大幅上漲的時(shí)期,各商業(yè)銀行也紛紛調(diào)整信貸資產(chǎn)結(jié)構(gòu),在房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)升溫的形勢(shì)下,大量增加了住房抵押貸款的發(fā)放。由于信貸的增長(zhǎng)增加了房地產(chǎn)市場(chǎng)的有效需求,這反過(guò)來(lái)又推動(dòng)了房地產(chǎn)價(jià)格的快速上漲。隨著房?jī)r(jià)不斷上漲,我國(guó)住房抵押貸款的風(fēng)險(xiǎn)已經(jīng)越來(lái)越大了。中國(guó)房貸市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn),一方面,表現(xiàn)為中國(guó)房貸市場(chǎng)也存在美國(guó)次貸危機(jī)的風(fēng)險(xiǎn)特點(diǎn);另一方面,一旦發(fā)生危機(jī),中國(guó)的應(yīng)對(duì)措施和能力將不及美國(guó)。具體表現(xiàn):

2.1房地產(chǎn)價(jià)格持續(xù)上漲,也有出現(xiàn)拐點(diǎn)的可能

中國(guó)房貸市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)很大,其中風(fēng)險(xiǎn)最大的是開(kāi)發(fā)商。據(jù)2007年11月16日國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的1―10月份全國(guó)城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資數(shù)據(jù)顯示,我國(guó)城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資和房地產(chǎn)投資呈現(xiàn)再度升溫之勢(shì),且新增貸款主要投向是與固定資產(chǎn)投資密切相關(guān)的中長(zhǎng)期貸款及住房消費(fèi)貸款。中國(guó)的房子供應(yīng)量增長(zhǎng)比美國(guó)還快,房地產(chǎn)市場(chǎng)中投機(jī)需求的積累比美國(guó)還要高很多,一旦投機(jī)需求出現(xiàn)拐點(diǎn),就會(huì)對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)造成很大壓力。而且中國(guó)經(jīng)濟(jì)現(xiàn)在面臨通脹的威脅,如果利息大幅度上漲的話,同時(shí)房?jī)r(jià)下降,就會(huì)很容易引起危機(jī)。

2.2 連續(xù)加息的貨幣政策,可能成為導(dǎo)致房貸危機(jī)的因素

專家認(rèn)為,實(shí)質(zhì)上導(dǎo)致美國(guó)此次次貸危機(jī)的主要因素,仍緣于19次加息的貨幣政策調(diào)控,聯(lián)系美國(guó)上世紀(jì)20年代末的泡沫危機(jī),可以說(shuō),貨幣政策不是應(yīng)對(duì)泡沫或危機(jī)最好的工具。我國(guó)當(dāng)前貨幣政策似與美國(guó)如出一轍。中國(guó)年內(nèi)五次加息政策將讓正經(jīng)購(gòu)房者負(fù)債累累,對(duì)于投機(jī)者或投資者而言,將會(huì)苦不堪言。而隨著貨幣政策的調(diào)整,出現(xiàn)雪崩怕是必然,深圳一房產(chǎn)中介商的攜巨款外逃,差不多就是中國(guó)整個(gè)房地產(chǎn)業(yè)的類似現(xiàn)象,最終可能危及整個(gè)資本市場(chǎng)以及金融系統(tǒng)。

2.3銀行信貸業(yè)務(wù)出現(xiàn)危機(jī),風(fēng)險(xiǎn)越來(lái)越大

信貸的增長(zhǎng)增加了房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)實(shí)的有效需求,而以房?jī)r(jià)收入比來(lái)度量,中國(guó)的住房抵押貸款無(wú)疑也越來(lái)越具有美國(guó)式次級(jí)抵押貸款的特征:大量的住房抵押貸款正是造成我國(guó)近年來(lái)房地產(chǎn)價(jià)格快速上漲的重要原因之一,隨著中國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格出人意料地上漲,中國(guó)住房抵押貸款的風(fēng)險(xiǎn)已經(jīng)越來(lái)越大了。我國(guó)個(gè)人住房不良貸款數(shù)額已呈攀升趨勢(shì),而從國(guó)際經(jīng)驗(yàn)看,個(gè)人住房貸款的風(fēng)險(xiǎn)暴露期通常為3到8年。資料表明,在央行近年來(lái)連續(xù)多次加息,個(gè)人房貸款支付不斷增加的情況下,意味著國(guó)內(nèi)商業(yè)銀行個(gè)人住房貸款在近一個(gè)時(shí)期內(nèi)已經(jīng)逐漸步入違約高風(fēng)險(xiǎn)期。數(shù)據(jù)顯示,工、中、建三大行房地產(chǎn)貸款中的個(gè)人住房貸款由2005年末的10127.23億上升至2006年底的11760.66億。個(gè)人住房不良貸款由2005年末的184.42億上升到2006年末的192.41億。

2.4 應(yīng)對(duì)危機(jī)的措施和能力還相對(duì)較弱

美國(guó)這次應(yīng)對(duì)次貸危機(jī)的能力整體上比我國(guó)強(qiáng),包括實(shí)經(jīng)濟(jì)實(shí)力對(duì)比、以及美國(guó)相對(duì)完善的托底保障(社會(huì)福利、醫(yī)療、養(yǎng)老等)。而我國(guó)無(wú)論個(gè)人信用制度,還是銀行自身的風(fēng)險(xiǎn)防范意識(shí),都不及美國(guó);而且國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)抵押貸款主要由銀行提供,由此引發(fā)的房貸風(fēng)險(xiǎn)難以化解;國(guó)內(nèi)次級(jí)抵押貸款市場(chǎng)還未建立,抵押貸款證券化的進(jìn)程也相對(duì)緩慢;商業(yè)銀行對(duì)住房抵押貸款的風(fēng)險(xiǎn)準(zhǔn)備可能是不足的,監(jiān)管當(dāng)局對(duì)商業(yè)銀行住房抵押貸款的風(fēng)險(xiǎn)權(quán)重又相對(duì)較低,這些使得商業(yè)銀行一旦被暴露在住房抵押貸款違約風(fēng)險(xiǎn)面前時(shí),其應(yīng)對(duì)的能力就可能會(huì)相當(dāng)脆弱。

總之,隨著中國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格出人意料地上漲,中國(guó)住房抵押貸款的風(fēng)險(xiǎn)已經(jīng)越來(lái)越大了;隨著央行多次提高存貸款的利率,借款人的償付壓力增大了,他們也越來(lái)越難以預(yù)測(cè)未來(lái)償付現(xiàn)金支出的變化。由于中國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)占有相當(dāng)?shù)谋戎?因此,一旦房地產(chǎn)抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)暴露,這又會(huì)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)、乃至整個(gè)宏觀經(jīng)濟(jì)造成嚴(yán)重的沖擊。

3 應(yīng)對(duì)房貸市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的政策性建議

中國(guó)的房貸市場(chǎng)也存在重大風(fēng)險(xiǎn),美國(guó)房貸危機(jī)告訴我們要提高警惕,防患于未然。

3.1 健全銀行內(nèi)控機(jī)制,防止風(fēng)險(xiǎn)貸款產(chǎn)生

建立和完善個(gè)人征信系統(tǒng),改變商業(yè)銀行信貸人員僅僅憑借款人身份證明、個(gè)人收入證明等比較原始的征詢材料進(jìn)行判斷和決策,以及銀行和客戶間信息不對(duì)稱的現(xiàn)實(shí)狀況,減少各種惡意欺詐行為,加強(qiáng)已放貸款的監(jiān)督管理;完善個(gè)人信貸法規(guī),加強(qiáng)對(duì)失信、違約的懲處,從法規(guī)上保障銀行開(kāi)辦消費(fèi)信貸業(yè)務(wù)的利益,解決住房抵押形同虛設(shè)問(wèn)題,防范收回抵押房地產(chǎn)的法規(guī)風(fēng)險(xiǎn)和道德風(fēng)險(xiǎn);規(guī)范抵押貸款放貸市場(chǎng),防止擅自降低貸款標(biāo)準(zhǔn)和擔(dān)保條件,向高風(fēng)險(xiǎn)、低信用的客戶提供消費(fèi)貸款,防范惡性競(jìng)爭(zhēng)導(dǎo)致抵押貸款質(zhì)量下降風(fēng)險(xiǎn)。

3.2 加快住房抵押貸款證券化進(jìn)程,分散市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)

住房抵押貸款證券化,就是把金融機(jī)構(gòu)發(fā)放的住房抵押貸款轉(zhuǎn)化為抵押貸款證券,然后通過(guò)在資本市場(chǎng)上出售這些證券給市場(chǎng)投資者,以融通資金,并使住房貸款風(fēng)險(xiǎn)分散為由眾多投資者承擔(dān)。由于中國(guó)住房抵押貸款證券化進(jìn)程緩慢,長(zhǎng)期以來(lái)發(fā)放住房抵押貸款的資金來(lái)源主要靠居民銀行存款。因此,一旦長(zhǎng)期居高的儲(chǔ)蓄率下降,就可能導(dǎo)致銀行面臨資金短缺危險(xiǎn)。加快住房抵押貸款證券化,發(fā)行抵押貸款債券,引進(jìn)抵押貸款投資者,可以有效解決銀行資金問(wèn)題,并減少風(fēng)險(xiǎn)積聚,分散市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。

同時(shí),我們必須慎重考慮如何開(kāi)展資產(chǎn)證券化。近年來(lái),銀監(jiān)會(huì)一直提倡,資產(chǎn)證券化必須基于銀行的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。不然的話,把風(fēng)險(xiǎn)從銀行賬本上轉(zhuǎn)移到資本市場(chǎng),不斷累積,也會(huì)為后來(lái)危機(jī)的爆發(fā)埋下了禍根。

3.3 加強(qiáng)政府的房貸金融危機(jī)處理能力,降低市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)

政府應(yīng)時(shí)刻監(jiān)控住房抵押貸款市場(chǎng)的危機(jī)聚集情況,在危機(jī)爆發(fā)前向放貸者和投資者發(fā)出警告,減少或停止新的危險(xiǎn)住房抵押貸款;在市場(chǎng)危機(jī)爆發(fā)初期,政府應(yīng)該挺身而出,堅(jiān)定市場(chǎng)信心,防止市場(chǎng)過(guò)度反應(yīng),導(dǎo)致危機(jī)擴(kuò)散到金融市場(chǎng)其他領(lǐng)域;穩(wěn)定借貸者,減少其被銀行和抵押貸款公司收回房屋資產(chǎn)以降低收回的速度,保障房?jī)r(jià)穩(wěn)定,也保證社會(huì)穩(wěn)定,防止危機(jī)擴(kuò)散到社會(huì)及政治領(lǐng)域;組織有實(shí)力的金融機(jī)構(gòu)擔(dān)負(fù)社會(huì)責(zé)任,購(gòu)買風(fēng)險(xiǎn)資產(chǎn);有效利用國(guó)際金融市場(chǎng)解決國(guó)內(nèi)金融危機(jī)等。

參考文獻(xiàn)

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[5] 侯書(shū)議.警惕美國(guó)次貸危機(jī)在中國(guó)翻版,光明網(wǎng),2007-11-30.

篇9

1、征信不良。銀行在審核房貸時(shí)則會(huì)查看夫妻雙方近年內(nèi)的貸款和信用卡的逾期情況，只要一方征信不良便會(huì)影響其審批結(jié)果，所以在辦理房貸時(shí)，兩者都要保持良好的征信才行。

2、銀行流水不夠。在申請(qǐng)房貸時(shí)，銀行通常會(huì)要求用戶提供銀行流水來(lái)證明自己的還款能力，而且要保證收入在月供的兩倍以上以保障資金的安全性。若用戶的銀行流水不夠，也可以通過(guò)增加還款人來(lái)解決問(wèn)題。

3、婚姻狀況異常。銀行為了防止這種情況的發(fā)生，要求離婚一年以上的用戶才能再次申請(qǐng)房貸，而且新版征信上線后，該負(fù)債和購(gòu)房記錄會(huì)登記在夫妻雙方名下，所以假借離婚想要申請(qǐng)房貸的行為已經(jīng)行不通了。

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篇10

（一）次貸危機(jī)的界定

1.次貸的含義

次貸是指次級(jí)按揭貸款，是給信用狀況較差，沒(méi)有收入證明和還款能力證明，其他負(fù)債較重的個(gè)人住房按揭貸款。

美國(guó)抵押貸款市場(chǎng)根據(jù)借款人的信用條件分為次級(jí)和優(yōu)惠級(jí)。信用低的人申請(qǐng)不到優(yōu)惠貸款，只能在次級(jí)市場(chǎng)尋求貸款，次級(jí)貸款的貸款利率要高，因?yàn)檫@對(duì)放貸機(jī)構(gòu)來(lái)說(shuō)是一項(xiàng)高風(fēng)險(xiǎn)、高回報(bào)的業(yè)務(wù)。瑞銀國(guó)際（UBS）的研究數(shù)據(jù)表明，截止2006年底，美國(guó)次級(jí)抵押貸款市場(chǎng)的還款違約率高達(dá)10.5%，是優(yōu)惠級(jí)貸款市場(chǎng)的7倍。

2.美國(guó)次貸危機(jī)的含義

美國(guó)次貸危機(jī)即美國(guó)次級(jí)按揭貸款危機(jī)。前幾年，美國(guó)樓市火熱，眾多按揭公司或銀行為擴(kuò)張業(yè)務(wù)，針對(duì)信用記錄較差的客戶發(fā)放房貸，以收取更高的利率。在美國(guó)房?jī)r(jià)不斷上漲的背景下，雖然次級(jí)按揭貸款的違約率比較高，但放貸機(jī)構(gòu)即使收不回貸款，它也可以把抵押的房子收回來(lái)再賣出去，因?yàn)闃鞘写鬅幔績(jī)r(jià)不斷上漲。但是，由于最近美國(guó)樓市下走，次貸借款人不能按時(shí)還款，次級(jí)房貸高比例的轉(zhuǎn)為壞賬，就形成了美國(guó)次貸危機(jī)。

（二）美國(guó)次貸危機(jī)發(fā)展及演變

2006年下半年美國(guó)次貸市場(chǎng)的不祥之兆已初見(jiàn)端倪，至2007年4月逐漸引起人們的關(guān)注，至8月升級(jí)為席卷全球資本市場(chǎng)的“金融風(fēng)暴”――――-美國(guó)信貸市場(chǎng)相當(dāng)嚴(yán)峻，為全球金融業(yè)帶來(lái)嚴(yán)重影響，銀行惜貸令中小企業(yè)出現(xiàn)資金不足問(wèn)題；美國(guó)次級(jí)債供應(yīng)商紛紛破產(chǎn)，全球?qū)_基金大面積宣布解散或停止贖回，跨國(guó)投資銀行或商業(yè)銀行普遍發(fā)出盈利預(yù)警，主要股票市場(chǎng)指數(shù)應(yīng)聲而跌，次貸危機(jī)已影響到全球。截至2007年8月13日，發(fā)達(dá)國(guó)家中央銀行已向市場(chǎng)上注入超過(guò)5500億美元的流動(dòng)性資金，注資的廣度和規(guī)模前所未有。美國(guó)次貸危機(jī)引起全球關(guān)注,引發(fā)全球性的金融風(fēng)暴。美國(guó)次貸危機(jī)程度嚴(yán)重，向我們敲響了警鐘。

2008年9月15日，美國(guó)第四大投資銀行雷曼兄弟控股公司向美國(guó)聯(lián)邦破產(chǎn)法庭遞交破產(chǎn)保護(hù)申請(qǐng)，同一天美國(guó)第三大銀行美林公司也因身處困境而被美國(guó)銀行收購(gòu)，與此同時(shí)美國(guó)最大的保險(xiǎn)公司美國(guó)國(guó)際集團(tuán)AIG宣布計(jì)劃改組企業(yè)業(yè)務(wù)并出售旗下資產(chǎn)以融資。

美國(guó)次貸危機(jī)的爆發(fā)，不由使我們聯(lián)想到1998年俄羅斯的債券危機(jī)，兩者相比，美國(guó)次貸壞賬損失規(guī)模預(yù)計(jì)將達(dá)到俄羅斯債券危機(jī)時(shí)政府債券總價(jià)的10倍以上，達(dá)2250億美元。但與之不同的是，美國(guó)次貸危機(jī)至今仍被控制在次級(jí)抵押貸款的范圍內(nèi)，未對(duì)美國(guó)金融市場(chǎng)及美國(guó)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展趨勢(shì)造成非常嚴(yán)重的影響。

二、 美國(guó)次貸危機(jī)的成因分析

（一）次貸危機(jī)是多方面因素相互作用的結(jié)果

美國(guó)次級(jí)抵押貸款產(chǎn)生的出發(fā)點(diǎn)是好的，在最初的十年里也取得了顯著的效果。1994-2006年，美國(guó)的房屋擁有率從64%上升到69%,超過(guò)900萬(wàn)家庭在這期間擁有了自己的房屋，這很大部分歸功于次級(jí)房貸，它為低收入者送來(lái)了曙光。但是次級(jí)抵押貸款的高風(fēng)險(xiǎn)性也伴隨著其易獲性而來(lái)：相比普通抵押貸款6%――8%的利率，次級(jí)房貸的利率高達(dá)10%――12%，并且大部分次級(jí)抵押貸款采取可調(diào)整利率（ARM）的形式，隨著美聯(lián)儲(chǔ)多次上調(diào)利率，次級(jí)房貸的還款利率也越來(lái)越高，最終導(dǎo)致拖欠債務(wù)比率和喪失抵押贖回品率的上升，釀成今日的危機(jī)。

美國(guó)次貸危機(jī)的程度究竟有多大，一時(shí)尚難定論，分析其來(lái)龍去脈，有助于更加深入的理解危機(jī)和總結(jié)經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)：

1. 宏觀經(jīng)濟(jì)層面看，是國(guó)際和國(guó)內(nèi)的流動(dòng)性過(guò)剩為此次危機(jī)埋下了隱患

一方面，世界各央行的低利率政策形成了世界性的流動(dòng)性過(guò)剩。以高油價(jià)催生的“石油美元”和新興市場(chǎng)的資金為代表的投機(jī)性資金進(jìn)入美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)，將美國(guó)房產(chǎn)價(jià)格抬高到實(shí)際需求決定的均衡價(jià)格之上。另一方面，較低的房貸成本和較高的居民收入相互作用抬高了房?jī)r(jià)，房?jī)r(jià)的不斷上漲驅(qū)使消費(fèi)者采取抵押房產(chǎn)再融資的形式，將房產(chǎn)的升值套現(xiàn)，從而支撐了美國(guó)經(jīng)濟(jì)的強(qiáng)勁增長(zhǎng)，形成經(jīng)濟(jì)泡沫現(xiàn)象，為此次危機(jī)埋下了隱患。

2.放貸沖動(dòng)是美國(guó)次貸危機(jī)的重要導(dǎo)火線。

寬松的貸款標(biāo)準(zhǔn)、不斷創(chuàng)新的貸款品種，以及放貸機(jī)構(gòu)追求短期效益的沖動(dòng)和借款人的欺詐手段對(duì)次貸危機(jī)起到了推波助瀾的重要作用。

首先，由于美聯(lián)儲(chǔ)實(shí)施低利率政策刺激了房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，人們的購(gòu)房熱情不斷升溫。放貸機(jī)構(gòu)為了追求眼前利益，盲目的對(duì)資信較差的借款人發(fā)放住房抵押貸款。放貸機(jī)構(gòu)在審核貸款申請(qǐng)時(shí)，沒(méi)有充分評(píng)估借款人在利率上升情況下能否償還貸款，也就是說(shuō)，放貸機(jī)構(gòu)最為關(guān)注的不是借款人能否按期還款，而是借款人何時(shí)能再融資以便獲取更多的手續(xù)費(fèi)。許多放貸機(jī)構(gòu)為了獲取更多收益，甚至鼓勵(lì)借款人超越其自身承受能力而申請(qǐng)貸款。

其次，放貸機(jī)構(gòu)間競(jìng)爭(zhēng)的加劇一方面催生了多種多樣的高風(fēng)險(xiǎn)次級(jí)抵押貸款產(chǎn)品。放貸機(jī)構(gòu)相繼推出“零首付”貸款、“零文件”貸款以及可調(diào)整利率貸款，即借款人可以在沒(méi)有資金的情況下購(gòu)房，且僅需申報(bào)其收入情況，而無(wú)需提供任何有關(guān)償還能力的證明，如工資條、完稅證明等；還有只付利息抵押貸款，允許借款人在借款前幾年中只付利息不付本金，其還貸負(fù)擔(dān)相對(duì)較輕，但是幾年以后，借款人每月還款負(fù)擔(dān)不斷加重，從而留下了借款人日后可能無(wú)力還款的隱患。放貸機(jī)構(gòu)間的競(jìng)爭(zhēng)另一方面加劇了獵殺放貸的發(fā)生。有些貸款機(jī)構(gòu)或其他沒(méi)有依照美國(guó)法律的相關(guān)規(guī)定向消費(fèi)者真實(shí)、詳盡的披露有關(guān)貸款條件和利率風(fēng)險(xiǎn)的復(fù)雜信息。借款人的房貸采取可調(diào)整利率，通常前兩年為固定利率，以后每半年上調(diào)一次，上調(diào)幅度很大，很多借款人無(wú)力負(fù)擔(dān)月供，只得以更高成本再融資，致使借款人陷入困境，這些都是消費(fèi)者提前不知情的。

再次，競(jìng)爭(zhēng)不僅限于放貸機(jī)構(gòu)之間，住房借款人為了獲得銀行的貸款，在貸款申請(qǐng)時(shí)采取謊報(bào)收入等手段加劇了貸款欺詐的發(fā)生。在巨大利益的驅(qū)動(dòng)下，業(yè)內(nèi)一些害群之馬為了爭(zhēng)取更多傭金，利用家訪、電話、郵寄資料、電子郵件、互聯(lián)網(wǎng)彈出廣告等各種方式，通過(guò)種種欺詐手段，包括故意隱瞞信息、提供虛假信息，誘騙消費(fèi)者上鉤，而咬鉤的受害者往往是弱勢(shì)群體，這就更加劇了危機(jī)的發(fā)生。弗吉尼亞州的一家咨詢機(jī)構(gòu)一住房抵押貸款資產(chǎn)研究所2006年4月對(duì)100筆“零文件”貸款進(jìn)行了一項(xiàng)跟蹤調(diào)研，調(diào)研者比較了貸款人在申請(qǐng)貸款時(shí)申報(bào)的收入，同提交給國(guó)內(nèi)稅務(wù)署（IRS）的稅務(wù)申報(bào)比較，發(fā)現(xiàn)90%的貸款人高報(bào)收入5%或以上，其中60%借款人虛報(bào)收入超過(guò)實(shí)際收入一半以上。德意志銀行一份報(bào)告稱，在2006年發(fā)放的全部次級(jí)房貸中，此類“騙子貸款”占到40%，而2001年的比例僅為21%。

3.監(jiān)管缺位是危機(jī)爆發(fā)的重要因素。

面對(duì)上述種種放貸沖動(dòng)、貸款欺詐等現(xiàn)象，金融監(jiān)管部門(mén)卻沒(méi)有盡到應(yīng)有的責(zé)任。雖說(shuō)美國(guó)次貸危機(jī)的根源在于這種產(chǎn)品設(shè)計(jì)本身，但是美國(guó)的貨幣政策還是應(yīng)當(dāng)為此承擔(dān)部分責(zé)任。金融監(jiān)管部門(mén)本來(lái)應(yīng)是枕戈待旦的衛(wèi)士，保護(hù)勤勞的美國(guó)人民免遭不負(fù)責(zé)任的金融機(jī)構(gòu)的傷害，但遺憾的是長(zhǎng)期以來(lái)他們一直袖手旁觀。

美聯(lián)儲(chǔ)一邊持續(xù)加息，另一邊卻繼續(xù)鼓勵(lì)貸款機(jī)構(gòu)開(kāi)發(fā)并銷售可調(diào)整利率房貸，正是這種自相矛盾的行為造就了當(dāng)前席卷百萬(wàn)美國(guó)住房所有者的大風(fēng)暴。2005年5月，經(jīng)濟(jì)學(xué)家對(duì)新增房貸的風(fēng)險(xiǎn)發(fā)出警告，但直到12月，金融監(jiān)管部門(mén)才開(kāi)始擬議推出監(jiān)管指引，直到9個(gè)月后，到2006年9月，這份姍姍來(lái)遲的指引才最終定稿，到2007年3月初，金融監(jiān)管部門(mén)方才同意將指引中的保護(hù)措施衍生到那些更為脆弱的貸款人。而美聯(lián)儲(chǔ)的應(yīng)對(duì)之舉，更多的是在為過(guò)去過(guò)于寬松的信貸環(huán)境付出代價(jià)。

4.基準(zhǔn)利率的上升和房?jī)r(jià)的下跌使還款壓力加大。

從2004年6月起兩年內(nèi)美聯(lián)儲(chǔ)17次加息，基準(zhǔn)利率已經(jīng)回升到5%以上，加大了借款人的還款壓力。85%的次級(jí)抵押貸款選擇可調(diào)整利率，當(dāng)利率優(yōu)惠期到期后，貸款利率被調(diào)整至市場(chǎng)的正常水平。借款人無(wú)力應(yīng)對(duì)利率上調(diào)和房屋資產(chǎn)的貶值，陷入了“還不起款、融不到資、賣不成房”的三難境地。對(duì)于資信較差的人而言，在房?jī)r(jià)上漲階段可以通過(guò)不斷擴(kuò)大再融資規(guī)模或者出售房產(chǎn)來(lái)歸還貸款，但在房?jī)r(jià)明顯下跌后，無(wú)法通過(guò)再融資手段全額歸還前期貸款，即使出售房產(chǎn)也必須折價(jià)出售甚至找不到購(gòu)買人，違約問(wèn)題難以避免。相關(guān)統(tǒng)計(jì)顯示，在2004年和2005年發(fā)放出的個(gè)人住房抵押貸款中分別有10.6%和29%的貸款總額大于借款人所購(gòu)房產(chǎn)價(jià)值，在房?jī)r(jià)下跌時(shí)，此類貸款違約率會(huì)很高。

（二）次貸危機(jī)首先在美國(guó)爆發(fā)的成因分析

從2007年2月匯豐銀行率先罕見(jiàn)的盈利預(yù)警至今，美國(guó)次級(jí)按揭問(wèn)題進(jìn)一步深化，引發(fā)全球金融市場(chǎng)大幅波動(dòng)，銀行收緊信貸，債券市場(chǎng)低迷，次貸危機(jī)逐漸浮出水面。一般的，次級(jí)按揭貸款是低利率和物價(jià)持續(xù)上漲環(huán)境下的產(chǎn)物，但是這種現(xiàn)象在全球許多其他經(jīng)濟(jì)體也廣泛存在，為什么次貸危機(jī)首先在美國(guó)爆發(fā)呢，其實(shí)是有多方面深刻原因的：

1.隨著市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)不斷激烈，美國(guó)金融機(jī)構(gòu)通過(guò)延長(zhǎng)還款期、追加貸款額度、變更借款人或抵押物等不斷創(chuàng)新的按揭產(chǎn)品，有的銀行還推出按揭現(xiàn)金回贈(zèng)產(chǎn)品和房產(chǎn)升值貸款。產(chǎn)品創(chuàng)新不是基于借款人的還款能力，而是基于抵押物升值，在任何市場(chǎng)上，以抵押物升值作為放貸的基礎(chǔ)都是一種危險(xiǎn)的貸款行為。另外，零首付、負(fù)首付、2／28貸款（頭兩年固定利率的低利率、后28年利率浮動(dòng)）等頗有誘惑力的優(yōu)惠條款使借款人承擔(dān)了超出其還款能力的債務(wù)。美國(guó)市場(chǎng)上這些過(guò)度開(kāi)發(fā)的新型按揭產(chǎn)品，直接導(dǎo)致次貸危機(jī)在美國(guó)的爆發(fā)。在房地產(chǎn)市場(chǎng)繁榮時(shí)，美國(guó)的金融機(jī)構(gòu)放寬信貸標(biāo)準(zhǔn)，使一些信用記錄較差和沒(méi)有收入證明的人也可獲得按揭貸款，這就加劇了危機(jī)的發(fā)生。

2.美國(guó)人民崇尚風(fēng)險(xiǎn)，習(xí)慣于借錢(qián)消費(fèi)，其透支消費(fèi)傳統(tǒng)本身也是次貸危機(jī)的誘因之一，而透支消費(fèi)傳統(tǒng)的背后正是此次危機(jī)所反映出的美國(guó)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)性問(wèn)題。次貸危機(jī)首先在美國(guó)出現(xiàn)與美國(guó)人對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的態(tài)度不無(wú)關(guān)系。

3.若從微觀角度分析，美國(guó)市場(chǎng)的各參與者行為都為次貸危機(jī)埋下了伏筆。借款人的超貸行為，刺激了房貸市場(chǎng)的供給；出于盈利的考慮，銀行和信貸公司放松了對(duì)借款人信用評(píng)級(jí)的審核，降低了首付額度的比例，低收入借款人的信用風(fēng)險(xiǎn)不斷增大；房屋抵押貸款證券化的過(guò)程中，投資銀行為滿足客戶高收益要求，降低了支持次級(jí)債券的資產(chǎn)質(zhì)量；信用評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)對(duì)部分次級(jí)債券的質(zhì)量評(píng)估過(guò)于樂(lè)觀，忽視了利率走高、房地產(chǎn)市場(chǎng)趨冷等外部環(huán)境的變化趨勢(shì)；投資者的次級(jí)債券在投資組合中的比重也過(guò)大，高估了次級(jí)債券的資產(chǎn)質(zhì)量。