導語：如何才能寫好一篇房產評估報告，這就需要搜集整理更多的資料和文獻，歡迎閱讀由公務員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

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在公司我實習崗位是助理評估人員。和專業評估人員到現場勘察房地產結構等進行拍照和勘察，和客戶進行交流。搜集相關的比較案例。在指導教師的指導下根據實地勘察及其結果做房地產評估抵押報告。并幫忙裝訂報告，報備等工作

在實習中應用的主要技能，如對房地產知識的熟悉，判斷其年限，結構，區位等各方面因素。對xx房地產趨勢的了解和判斷。拍照的技術及與客戶如何進行對話。如何有效率的完成工作。如何與同事相處的技能。實習中，開發了自己的實踐能力。如在一些儀器設備的使用，還有wordexcel等辦公軟件的操作。新學到了房地產評估的專業知識。還有關于抵押貸款等內容?，F場勘察地形的步驟及技術。

在短短的28的實習，我看到了自己求知及好奇的心態。能夠端正自己的工作態度，并認真及時的完成工作，有吃苦耐勞的精神。能在指導教師耐心的指導下掌握有關房地產評估的知識及實踐操作的技能，能很好的運用辦公軟件以較高的工作效率對待工作。但同時發現了自身的不足。如具備的專業知識不夠。理論知識的欠缺、不扎實。沒有時刻關注身邊及其房地產等有關方面的訊息，信息不夠全面。經驗不足，不善于與客戶進行溝通，達到有效的合作意向。對于一些問題的處理，不沉著和果斷。

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1、簽訂土地合同：買方辦好房權證后，還要和原土地證使用者簽訂土地辦理合同，之后帶身份證、房產證、原土地證、合同、房屋辦理的契稅等材料原件及復印件，到土管部門下設的測繪公司申請測繪。

2、測繪公司測繪：測繪公司受理后，帶著上述材料現場查勘，計算數據，出具新的測繪圖，繳納測繪費。

3、評估公司評估：帶著材料到評估公司申請評估，評估公司受理后查勘現場，查勘所評估棕地的級別，所剩使用年限，出具評估報告，繳納評估費。

4、土管部門受理：帶著土地辦理合同、身份證、房產證、原土地證、房屋辦理的契稅、測繪圖、評估報告，到土管部門受理窗口申請辦理。

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2、如果貸款人是個人房屋抵押貸款，需要提供，本人及配偶身份證、戶口薄、收入證明、個人消費用途的相應合同、婚姻狀況證明、房屋所有權證。

3、在提交完以上的材料之后，貸款銀行根據所提交的材料要對抵押的房產進行實地勘察、評估。每個環節都是房產抵押貸款流程中重要的一環，此環節直接決定著你的房屋抵押貸款的額度，一般來說，這次評估和市場價格會有一定的出入，因為評估機構可能會考慮多重因素。

4、將全部審貸資料還有評估報告或勘估意見書報送至銀行進行審批。此時貸款客戶一定要注意，把全部的資料準備齊全，如果到時候有缺少的會影響貸款進度。

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時至今日，經歷了若干次的討論與修訂，《企業價值評估指導意見（試行）》終于與大家見面了。這是資產評估行業里程碑式的一件大事，也是我國企業價值評估領域中一次具有歷史意義的革命。

我國的企業價值評估實際是與我國的資產評估同時興起的。1991年91號令第三條即已經規定國有資產占有單位在“企業兼并、出售、聯營、股份經營”等情況下需進行資產評估，已將企業作為了資產評估對象，但是，91號令的第七條僅認為“國有資產評估范圍包括：固定資產、流動資產、無形資產和其他資產”，即作為資產評估法律文件的91號令還未重視企業作為交易對象時與企業單項資產之間的差異。因此，資產評估一開始的企業價值概念是以企業整體資產價值來替代的，而企業整體資產被認為是企業各單項資產的簡單加總。此種導向造成了評估實務上的偏頗。由于企業價值的評估演化成了對企業資產負債表所列示資產及負債的評估，于是嚴重地影響了企業價值評估的定位，并限制了企業價值評估方式方法的發展。其偏頗與限制具體體現在以下幾個方面：1、會計處理方面的問題直接影響了評估價值，評估師的大量工作變成了審計工作；2、由于企業的每項資產必須分別進行評估，評估機構為控制經營成本，設備、房產、土地等單項資產評估往往聘用不了解資產評估的專業技術人員去完成，因而嚴重影響了評估的執業水平。同時，企業的房產和土地的價值評估業務似乎應該必須由專門的房產價值和土地價值的評估人員來承擔，從而導致企業整體價值被肢解，影響了企業評估價值的準確性；3、由于評估往往僅以企業提供的會計報表為準，造成了對賬外資產的忽視和遺漏；4、由于會計報表所列示的各單項資產評估價值加總后不一定能體現企業的整體價值，其評估價值不能用來作為發行定價的參考，證監會實行了另一套股票發行定價機制，資產評估報告只能用來設立公司。資產評估行業錯失了巨大的證券發行市場；5、同樣是因會計報表所列示的各單項資產評估價值加總后不一定能體現企業的整體價值，資產評估報告只能做為委托方完成國有資產管理部門相關手續的文件，而不能為企業股權交易提供有用的定價參考，不能滿足股權交易市場的有效需求。

《企業價值評估指導意見（試行）》的革命性之一，即在于其從根本上扭轉了對企業價值概念的認識，澄清了企業價值評估所指的對象，即“企業整體價值、股東全部權益價值或部分權益價值”。此概念的引入并非是我國獨創，歐美等市場經濟發達國家，早就對企業價值作出了上述的定義。如《歐洲價值評估準則》指南7中指出，評估師應當將企業價值評估業務分為兩類，一類是評估企業價值（enterprise value），即企業的整體價值，另一類是評估權益價值（equity value）。

由于企業價值中有股東權益創造價值與股東貸款創造的價值，企業價值評估的理念也將國際上已成熟的資本資產定價模型引入了國內。

這里的股東全部權益的價值，即企業整體價值中由全部股東投入資產創造的價值，本質上是企業（法人實體）一系列的經濟合同與各種契約中蘊含的權益，其屬性與會計報表上反映的資產與負債相減后凈資產的帳面價值是不相同的。而引入股東全部權益和部分權益價值的意義，在于明確地將股權作為企業價值評估中的對象，而非過去將凈資產這樣一個會計科目作為評估的對象，同時其隱含了部分股東權益與全部股東權益之間并非一個簡單的持股比例關系，部分股東權益還存在著控股權溢價和少數股權折價的問題。

《企業價值評估指導意見（試行）》的革命性之二，在于罷除了成本法在企業價值評估中的壟斷地位，強調了收益法和市場法也是企業價值評估適用的方法，而在一定的條件下，這兩個方法甚至是更為適用的方法。同時，指導意見對各種評估方法的使用提出了具備可操作性的規定。

在收益法方面，具體規定有：1、提出采用收益法可使用收益資本化法和未來收益折現法兩種具體方法。 未來收益折現法往往適用于成熟的企業，其收益通常是穩定的和可預測的。

2、提出了預期收益可以采用多種口徑，包括現金流量、各種形式的收益或現金紅利等，打破了傳統上只用凈利潤作為預期收益的傳統觀念。

3、提出在預測過程中委托方、相關當事方和評估機構應相互配合和溝通。委托方和相關當事方應提供委估企業未來經營狀況和收益狀況的預測，評估機構應對其進行必要的分析、判斷和調整，確信其合理性，并在此基礎上確定收益法的參數。區分了資產評估收益預測與審計盈利預測審核時中介機構的責任。

4、提出折現率和資本化率的確定原則，要求應當考慮利率、市場投資回報率、加權平均資本成本及委估企業、所在行業的特定風險等因素。

在市場法方面，具體規定有：1、提出采用市場法可使用參考企業比較法和并購案例比較法，明確指出市場比較案例的來源可以是上市公司，也可以是市場上可收集資料的買賣、收購及合并公司。改變了以往實務界認為資本市場尚不活躍，無法收集交易案例的傳統觀念，為市場法的使用提供了新思路。

2、提出具有可比性的公司應當是屬于同一行業、或受相同經濟因素影響的公司，同時要求對參考企業報表進行分析調整，使其與委估企業報表具有可比性。

3、提出選擇、計算、使用價值比率應考慮的因素。

在成本法方面，具體規定有：

1、提出成本法評估的范圍，應當包括被評估企業所擁有的所有有形資產、無形資產以及應當承擔的負債。此規定真正從企業擁有權益的角度揭示出評估對象，而非以往將評估對象對應為會計科目。

2、提出企業價值評估中所采用的成本法，其實質就是資產基礎法。并明確企業的各項資產可以根據情況選用適當的具體評估方法。

3、提出長期投資項目是否單獨評估的原則，是根據其對企業價值的影響程度，而非委估企業其是否為控股單位來確定。

4、 給予了評估機構根據重要性原則和工作量完成的可能程度來確定評估方法的選擇機會。

《企業價值評估指導意見（試行）》革命性之三，在于引入了國際上一些成熟的企業價值評估的概念與方法，使中國的企業價值評估能夠盡早與國際接軌。目前，國外投資人在國內投資時，往往不相信國內評估師的勝任能力。雖然因限于我國對國外的企業價值評估機構的資格限制，仍聘用國內評估機構進行企業價值的評估，但同時聘請外資機構對評估結果進行復核。由于過去我國對企業價值評估沒有一套成熟的方法體系，一些國內評估師對評估中出現的問題得不到合理的解決途徑，因此常常遭到外資機構的質疑。國際企業價值評估概念與方法的引入，能夠使中國的評估師武裝起來，從而從容地迎接經濟全球化的挑戰。所引入的先進概念與方法包括：

1、財務報告的分析、調整和利用；2、在采用收益法時，對非經營性資產、負債和溢余資產進行單獨分析；3、持續經營前提下企業價值與清算前提下企業價值；4、企業存在多種經營業務狀況下的分別分析的原則；5、控股權溢價和少數股權折價；6、股權流動性對企業價值的影響。

《企業價值評估指導意見（試行）》革命性之四，在于評估報告與以往的相關規定有了質的區別。指導意見從評估報告使用角度出發強調了評估報告充分披露有關信息的重要性，并且對報告應披露內容進行了較為詳細的規定，但未對報告形式進行任何的規定。與91號文相比，指導意見增加的報告內容包括：

1、評估報告使用者；2、價值類型和其定義；3、評估假設和限制條件；4、評估程序實施過程和情況。

前述三項均是基本準則中強調的重要內容。在指導意見中提出披露此三項內容的要求是對基本準則的呼應，也映證了基本準則在整個準則體系中的作用。在披露評估程序實施過程和情況時，指導意見強調披露企業的財務分析、數據調整情況，評估方法選取過程和依據，重要參數依據來源與形成的過程，以及運用評估方法時的邏輯推理過程和計算過程。這些披露要求強調資產評估應當利用經濟學、管理學、邏輯學等知識，對所收集到的評估信息資料進行合理分析、推理和計算。指導意見始終強調資產評估學是一門綜合性的經濟類學科，以還資產評估的本來面目；同時對資產評估師提出了更高的要求。

任何帶有革命性的觀點，必然是創新的，也必然會與舊觀念發生沖突。指導意見（既然具有革命性，則必然帶來一些問題需要解決，如：

1、一些新的概念如何理解和定義，如有形資產、溢余資產、控股權、少數股權、價值比率等。希望盡早能出臺相關釋義，幫助廣大評估師對指導意見形成正確的理解；2、指導意見的實務操作仍存在著一定的困難，如溢價、折價、流動性等因素的考慮，必然需要大量的案例數據作支持，而國內的數據和相關研究卻相對匱乏。希望進一步進行企業價值評估的理論研究和實務探索。

3、與現行法律法規的銜接一直是困擾準則制定工作的難題。如在報告披露方面于91號文的銜接、收益法和市場法評估結論如何滿足《公司法》關于投資注冊資本金的規定等。

4、價值類型的問題仍未得到解決。基本準則將價值類型作為重要觀點提出后，實務界仍處于茫然的狀態，不少評估機構不理解價值類型具體的含義，更無法對其進行準確的定義。結合國內資產評估業務的價值類型研究，定義不同種類的價值類型已成為目前資產評估界急需解決的問題。

美國的企業價值評估準則最早制訂于1987年，至今已經歷了十幾個年頭。歐洲在2000年也將企業價值評估準則納入價值評估的準則體系。我國的企業價值評估準則吸取了國外多年研究的經驗，并結合了國內理論界和實務界的探索，應當說具有較高的起點。我們期待著具有革命性的《企業價值評估指導意見（試行）》將中國的資產評估行業帶入輝煌燦爛的明天。

參考文獻：

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一、房地產開發貸款的風險成因

房地產開發貸款存在許多風險，剔除單純的市場風險外，資本金、融資中的擔保設定以及其現實操作中存在的問題，都在一定程度上影響銀行貸款安全。

（一）資本金問題

房地產開發企業在初期運作的時候，資本金是否充足至關重要，因為它決定房地產開發企業的市場空間。從房地產開發的現實情況分析，絕大多數房地產開發企業都存在資本金不足的問題，其有限的資金在通過相關招投標手續取得土地使用權之后，能夠推進開發的資金非常有限。為解決資本金不足問題，有些開發商利用其與政府職能部門的關系，在未繳納或未全部繳納土地出讓金的情況下取得開發資格，再將土地使用權抵押和在建工程抵押以及將已開發的部分房產抵押，從銀行取得貸款，然后推進其余房地產開發項目。換句話說，開發商有100萬的資本金就敢接1個億的房地產項目。房地產開發商通過向銀行融資的方式解決了資本金不足的問題，其實質是將其開發的風險間接轉移到銀行身上。

（二）融資中的重復抵押風險

房地產開發商在采取單獨將土地使用權抵押和在建工程抵押時，都存在重復抵押問題。因為單獨將土地使用權抵押時，評估價格應是土地的自身價值，并不包括房產，而在建工程抵押系土地連同其上房產的價值。也就是說，開發商在通過土地使用權和同一土地上的在建工程抵押分獲融資時，融資額度與對應資產的價值是不匹配的。房地產進入市場時的價值系包括土地價值的，如果開發商不能歸還貸款，銀行在行使抵押權時只能單純依靠拍賣房產受償，而此時土地使用權重復抵押所對應的貸款很難收回。如，開發商單獨將土地抵押獲得1億元貸款，之后又以在建工程抵押獲得1億元貸款，而房產的市場價值只有1億，那么剩余的1億元貸款，銀行將無法通過行使優先權得到受償。可見在土地使用權重復抵押的情況下，銀行貸款全部收回只能寄托房產價格的持續走高，而不是土地資產單獨變現的價值。另外，因土地使用權抵押和在建工程抵押歸口管理的職能部門不同，如果銀行在實務中沒有關注開發商是否將土地使用權單獨抵押的事實，盲目接受在建工程抵押貸款，一旦市場行情出現變化，相關風險便會顯現。

（三）售房與收貸的兩難境地

對于房地產開發企業來講，售房是其按期歸還貸款的主要來源。但在實務中，許多開發商在房地產價格上漲時，為了追求利潤盲目擴張開發項目，將售房所得價款不及時還貸，而是投入到后續更大的建設項目，導致銀行貸款出現風險。如何控制開發商將銷售回款及時歸還貸款，對于銀行而言至關重要，但從目前體制分析，還沒有在房產銷售環節建立起真正有效的保障和監管機制，現實中銀行對于開發商大肆出售房產的行為無法遏制，這樣就形成了一個怪圈，銀行不讓開發商銷售房產就不能收回貸款，允許開發商售房又擔心開發商擴大開發項目不歸還貸款，導致貸款風險加劇。

二、訴訟及執行過程中的風險

房地產開發貸款出現風險后，大多數銀行都會選擇依法訴訟的方式加快清收不良貸款。但在實務中，由于房地產開發貸款風險的特殊性，決定了此類案件在訴訟和執行中仍然存在諸多風險。

（一）抵押房產被出售的風險

在房地產開發貸款訴訟實務中，一般來說，銀行占有絕對優勢，這種優勢來自開發商為融資需求將房產抵押給銀行或將在建工程為銀行設定抵押擔保。但即便這樣，也不能確保不出現其他風險。

（二）工程款優先受償的風險

2002年6月20日，最高人民法院針對上海市高級人民法院提出的《關于合同法第286條理解和適用問題的請示》，做出了《關于建設工程價款優先受償權問題的批復》（法釋[2002]16號），依法認定了承包人的工程款優先受償權優于抵押物和其他債權。應當說，最高人民法院做出上述規定，從根本上說是為了防止開發商拖欠農民工工資，充分保障其合法權益，因為生存權是高于一切權利的社會正義。但是，如果這種公平和正義被開發商拿來作為逃避銀行追索債權的手段的話，對于銀行貸款來講，其風險將進一步加大。2009年4月，工商銀行哈爾濱河圖支行依法對B房地產開發有限公司申請強制執行，但在執行中案外人C集團股份有限公司卻提出執行異議，認為被執行人B房地產開發有限公司拖欠其工程款，盡管黑龍江省高級人民法院最終駁回了案外人提出的執行異議，但是開發商與承包方惡意串通，拖延執行，損害銀行利益的行為，仍不容忽視。

（三）評估環節中的風險

除上述實體階段出現法律風險外，實務中不少開發商利用評估環節惡意阻撓法院強制執行。2006年工商銀行哈爾濱哈鐵支行依法對D房地產開發有限公司申請強制執行，但在執行過程中，被執行人D房地產開發有限公司以抵押房產中存在無產權證明但有使用價值的房產未作評估為由，認為房產價值評估過低，要求重新評估。執行法院認為被執行人提出異議成立，要求評估公司重新評估，但新《評估報告》卻將房產價格的基準時間進行了調整，致使房產的每平方米單價增加了1萬多元，增加了拍賣變現的難度，也直接影響了債權的現金受償。另外，執行實務中還存在開發商利用《評估報告》的時限做文章，公然逃廢銀行債務。2010年8月30日，前述提及的B房地產貸款案在第二次拍賣時又被執行法院叫停，理由是被執行人提出《評估報告》超期的異議。從法理分析，如果法院對執行資產進行評估后，而申請人卻遲遲不申請法院拍賣該資產，那么該資產的價格因申請人怠于行使權利的原因而失效，這無可厚非，也與立法的本意相符。工行哈爾濱河圖支行在對B公司抵押房產評估后的第一時間內已申請拍賣，故不存在人為原因導致評估報告失效的后果。但就是這樣一個簡單的執行實務問題，執行法院并沒有駁回而是立案審理，導致執行拍賣資產的時間人為延期，增加了風險。

三、應對措施

鑒于房地產開發貸款存在上述風險，銀行在訴訟和執行階段如何應對此類問題，就顯得至關重要。有效地克服各種干擾，加大執行力度，盡量回避執行過程中可能出現的社會矛盾，是應對房地產開發貸款風險的重中之重。具體措施如下。

（一）提級指定執行的靈活運用

最高人民法院《關于人民法院執行工作若干問題的規定（試行）》第132條明確規定“對下級法院長期未能執結的案件，確有必要的，上級法院可以決定由本院執行或下級法院共同執行，也可以指定本轄區其他法院執行?！鄙鲜鲆幎ㄡ槍Φ氖窍录壏ㄔ旱∮谛惺箞绦袡嗟囊环N監督程序和具體規定，即提級和指定執行。實務中，為了克服地方保護主義以及開發商惡意干擾執行工作，銀行通常采取上述兩種方式，按照最高人民法院的相關規定，將執行時間達到或超過6個月的案件申請提級或提級后指定執行，在一定程度上克服了地方保護主義對案件的干擾，有效地提高了勝訴案件執行率。

（二）撤銷權的快速行使

從傳統的民法意義上講，撤銷權屬于形成權，即依照權利人單方的意思表示就能夠使既存的法律關系發生變化的權利。形成權的特征就在于依單方意思表示，就足以使既存法律關系生效、變更或終止，從而突破了雙方法律關系?；谛纬蓹嗟姆商刭|，在開發商惡意轉讓抵押房產時，致使據以用作貸款擔保的有效資產被惡意懸空的情況下，撤銷權的及時行使對于銀行而言至關重要。但是應當看到，當善意取得制度被《物權法》引用且明確規定了房產等大宗不動產也適用善意取得制度的情況下，針對開發商將銀行抵押房產惡意轉讓的行為，銀行在行使撤銷權的時候要特別注意兩點：一是善意取得人是否為善意，二是考量善意取得人是否支付了合理的對價。如果有直接或間接的證據證明”善意取得人“取得抵押房產并非出自善意，或者其未支付合理的對價（房款），銀行就可以通過行使撤銷權，否定開發商與買受人之間的轉讓行為，保護擔保債權不受侵害。

（三）對“抵押可售”的法律思考

前文提及的銷售房產和銀行收貸收息的“兩難”問題，從房地產開發商的角度分析，這實際上是一個融通資金的風險安排，即在保證資金周轉的前提下，對正常進入市場的房產和需要設定抵押的房產做出估算，如果房地產開發商盲目擴大建設規模，將開發房產以在建工程的方式全部抵押給銀行，必然將導致其資金周轉出現問題，實務中為了敦促開發商及時還款，不少銀行在不得已的情況下向房產管理部門出具了《抵押房產可售的說明》，于是關于“抵押可售”是否解讀為銀行放棄抵押權就成了問題的焦點。從法理上分析，“抵押可售”并不能作為銀行放棄抵押權的法律事實和法律行為。

首先，從書面意思解讀“抵押可售”，其實就是在抵押的情況下允許開發商銷售房產。房產雖然抵押，但其作為商品的所有權仍然歸開發商，故從這一角度出發，是否“抵押”并不能作為能否“銷售”的必要條件，只不過從房產管理的角度出發，需要向房產管理部門提供抵押權人同意的證明。

其次，“抵押可售”不能推定銀行放棄抵押權。房產抵押在《物權法》及《擔保法》中均明確規定了抵押成立及生效的條件，“抵押可售”的實質意義在于允許將抵押房產銷售后歸還貸款，在抵押債權實現后才消滅抵押，而不能解讀為解除抵押房產之后才能銷售，這是一個問題的兩個方面，其核心是以抵押為保障銷售房產，歸還貸款?！稉７ㄋ痉ń忉尅返?7條規定“抵押權存續期間，抵押人轉讓抵押物未通知抵押權人或未告知受讓人的，如果抵押物已經登記，抵押權人仍可以行使抵押權；取得抵押物所有權的受讓人，可以代替抵押人清償其全部債務，使抵押權消滅。受讓人清償債務后可以向抵押人追償”。從《擔保法司法解釋》的上述規定也可以看出，抵押人轉讓抵押物僅需通知抵押權人既可，并非抵押人必需同意，同時法律更賦予了抵押權在抵押物轉讓情況下，對抵押物予以追及的權利。

第三，轉讓已登記抵押物的法律后果分析。如上所述，抵押權設定后，抵押人的所有權并未喪失，只要不影響抵押權人的優先受償權，抵押人可以對抵押物進行法律上的或事實上的處分，并不因此構成對抵押權的侵害。抵押人所有權行使的限制，只是受抵押權追及效力的限制，而不是債權人意志的限制。在“抵押可售”不能作為抵押權人單方解除抵押的事實之后，作為抵押權人的銀行當然可以行使相關權利，主要包括：

一是撤銷權的行使。依《擔保法司法解釋》第67條之規定，抵押人轉讓已登記的抵押房產應具備三個條件：通知作為抵押權人的銀行；告知買受人房產已抵押情況；轉讓價款明確低于其價值的，抵押人需提供相應擔保。在抵押人缺乏上述三個條件時，作為抵押權人的銀行當然可以提起撤銷之訴，主張轉讓行為無效。

二是物上代位權。作為抵押權人的銀行行使物上代位權的方式主要是要求抵押人轉讓抵押物所得價款，應當向銀行提前清償所擔保的債權或者是向第三人提存，債務履行期屆滿，根據履行債務情況，決定是否由提存價款清償所擔保的債權。但現實的問題在于，作為抵押人的開發商不會將銷售款清償貸款或提存，而是挪作他用，故物上代位權行使受到限制。

三是對轉讓后的抵押物進行追及。既然相關法律已經明確了抵押權人對于抵押物轉讓后可以追及，對實務中開發商惡意銷售抵押物的行為，銀行當然可以對抵押物予以追及并行使抵押權，買受人為了取得無負擔的所有權，可以行使代替清償的滌除權，代抵押人履行債務或者清償債權消滅抵押權。如果取得抵押物所有權的第三人不代為清償，則作為抵押權人的銀行可以就該抵押物行使抵押權。

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第一條為進一步明確城鄉建設用地征地拆遷安置工作職責，完善運行機制，規范征地拆遷安置行為，提高工作效能，根據有關規定，結合我縣實際，特制定本辦法。

第二條本辦法所稱委托管理，是指項目業主投資城鄉建設項目的有關土地征收、房屋拆遷和安置工作，委托新晃侗族自治縣征地拆遷安置辦公室(以下簡稱縣征拆辦)作為工作實施主體依法實施。

第三條征地拆遷安置應堅持“安置先行、異地集中統一安置”的原則，投資人（業主）、縣征拆辦、縣房產管理局、縣國土資源局、縣建設局、縣城市管理行政執法局、縣公安局、縣監察局、縣審計局按照各自工作職責，做好征地拆遷安置的相關工作。

第二章投資人（業主）、縣征拆辦主要職責

第四條投資人作為項目業主和拆遷人，其主要職責：

(一)及時提供項目建設用地和經營用地征地紅線圖、省人民政府批準用地文件及征地拆遷的相關資料，并明確征地拆遷范圍及時間要求。

(二)負責申請辦理城市房屋拆遷許可證。

(三)負責制作調查摸底表格和房屋拆遷協議格式合同。

(四)委托有資質的房地產評估機構對需拆遷城市房屋進行分類分戶評估；對村民房屋進行測算；對村民房屋的裝飾裝修、附屬物進行評估；對需要進行分戶評估的，參加縣房產管理局組織的評估機構抽簽。

(五)組織受委托的房地產評估機構和房屋專業測量隊及時參與實物量調查。

(六)督促受委托的房地產評估機構和專業測量隊及時出具評估報告和測量成果。

(七)按照征地拆遷安置工作進度，及時撥付征地拆遷安置補償款和工作經費。

(八)負責為實行產權調換的居民拆遷戶提供安置房；為需要過渡安置的被拆遷戶提供過渡房；參與村民安置區選址。

(九)督促征地拆遷安置工作進度。

第五條縣征拆辦作為工作實施主體，其主要職責：

(一)牽頭組織征地拆遷實物量調查工作；負責組織被征地鄉、村、組(主管單位、社區、街道)相關人員及被拆遷人參與實物量調查，確保實物量調查工作的順利開展和按時完成；組織“三榜”公布并組織對“三榜”公布后反映出的問題進行核實。

(二)會同縣國土部門依法開展國有土地收回工作。

(三)參與選擇評估機構，負責組織被拆遷人代表參加縣房產管理局組織的評估機構選擇抽簽。

(四)作為拆遷實施主體，嚴格按照征地拆遷補償安置政策及評估測算結果與鄉、村、組和被拆遷戶簽訂土地征收補償協議和房屋拆遷補償安置協議，并做好相關資料的整理、報批。

(五)負責按房屋拆遷補償安置協議落實安置工作。

(六)按投資人（業主）提出的時間要求，完成征地、拆遷、安置工作，確保工程建設用地需要和經營合同按時兌現。

(七)負責協調督促桿線管網產權單位按照“誰擁有，誰負責遷移”的原則，及時完成桿線管網拆遷工作。

(八)做好群眾工作，負責協調處理好因征地拆遷安置與村(居)民發生的各種矛盾、糾紛和遺留問題，確保社會穩定。

(九)加強征地拆遷安置資金的管理，確保?？顚Ｓ?。

第三章相關職能部門的主要職責

第六條規劃部門負責建設項目用地規劃的審批；及時完成安置區規劃選址及審批工作；負責規劃區內建筑物的合法性鑒定。

第七條縣房產管理局負責城市房屋拆遷安置政策的宣傳解釋工作；及時依法辦理房屋拆遷許可；組織以公開抽簽的方式確定房地產評估機構進行分戶評估；組織專家組對評估報告進行鑒定；負責城市房屋產權確認；督促房屋測量隊及時參加實物量調查。

第八條縣國土資源局負責集體土地的征收和房屋拆遷安置補償政策的宣傳解釋工作；牽頭組織征收和收回國有土地的權屬調查工作；及時調處土地糾紛；制定和征地拆遷安置補償通告；擬定國有土地收回方案，并依法收回；及時做好土地報批工作；負責集體土地上違法用地建房的鑒定工作。

第九條縣城市管理行政執法局、縣建設局、縣國土資源局具體負責對項目建設用地上違法建筑檢查及拆除的實施工作。

第十條縣審計局負責征地拆遷安置補償費用、工作經費等費用的審計。

第十一條縣公安局負責集體土地上房屋拆遷補償安置對象身份的審查工作。

第十二條縣監察局負責征地拆遷安置全過程的監督，及時查處違紀行為。

第四章委托范圍及方式

第十三條委托范圍：投資人（業主）按規劃部門批準的規劃用地紅線圖，繪制征地地塊紅線圖，作為委托征地拆遷的范圍?？h征拆辦必須按征地紅線圖確定的范圍實施征地拆遷安置。因實際需要，個別邊角余地需多征的，須征得投資人（業主）的認可。

第十四條委托方式：投資人（業主）依據征地地塊紅線圖，書面委托縣征拆辦組織實施征地拆遷安置工作。

第五章征地拆遷安置補償標準

第十五條征地拆遷安置補償標準一律按照《省人民政府關于公布省征地補償標準的通知》（湘政發〔2012〕43號）、《市集體土地上房屋拆遷補償安置辦法》（懷政辦發〔2012〕19號）、《市人民政府關于<市集體土地上房屋拆遷補償安置辦法>的實施意見》（懷政發〔2012〕6號）、《市人民政府關于實施<市集體土地上房屋拆遷補償安置辦法>的補充意見》（懷政發〔2012〕19號）等規定執行。嚴格做到“三統一”（即統一政策、統一標準、統一管理）和“三公開”（公開征地拆遷安置法規政策、公開征地拆遷安置補償標準、公開征地拆遷安置完成時限）。嚴禁任何單位和個人擅自實施征地、拆遷、安置工作和提高或降低征地拆遷安置補償標準。

第六章征地拆遷安置實施程序

第十六條征地拆遷實施準備

縣房產管理局房屋拆遷通告和縣國土資源局征地拆遷安置補償通告；投資人（業主）依法委托房地產評估機構和房屋專業測量隊，并簽訂委托協議。

第十七條實物量調查認定

(一)實物量調查職責分工：縣征拆辦牽頭組織實物量調查工作，縣征拆辦、縣房產、建設、國土部門負責被拆遷人家庭成員、房屋建設年代的調查、登記，房屋專業測量隊負責被調查房屋的測繪及面積認定，房地產評估機構負責房屋裝飾裝修、建(構)筑物及需要評估測算的附屬物、附著物的丈量、登記、拍照。各方對各自調查事項的真實性、合法性負責。

(二)征地實物量的調查認定程序：縣征拆辦組織被征地相關人員對土地現狀進行調查，現場確認征用宗地地類分塊面積，清點登記地上附著物、構筑物數量，現場簽字認定，作為計算征地補償費用和工作經費的依據。

（三）房屋拆遷實物量調查認定程序：縣征拆辦、縣房產管理局、被拆遷人和受委托的評估機構及房屋測量隊參與，實地開展入戶調查、測繪、登記工作；縣征拆辦、縣房產管理局及被拆遷人對調查情況現場簽字確認；縣征拆辦匯總后送投資人審核，組織“三榜”公布，每榜公布5天；對反映的情況，由縣征拆辦組織參與實物量調查的相關方人員進行復核，復核無誤后簽字確認；縣征拆辦、縣房產管理局在第三榜公布表上加蓋公章，附相關佐證資料，由縣征拆辦報送給投資人（業主），評估機構和房屋測量隊將丈量、測繪結果加蓋公章并附相關佐證資料，報送給投資人（業主）；投資人（業主）匯總加蓋公章后交受委托的評估機構評估。

第十八條評估測算

評估機構依法進行分類分戶評估、測算，依法出具評估報告和測算結果，作為計算房屋拆遷、附屬物補償和工作經費的依據。

第十九條經費計算及認定

投資人（業主）、縣征拆辦依據評估公司出具的評估報告、測算結果，按照拆遷安置補償政策，逐項逐戶計算補償經費、獎勵經費，匯總后由投資人與縣征拆辦簽訂區段征地拆遷委托認定書。

第二十條實施征地拆遷

(一)協議簽訂?？h征拆辦牽頭，相關部門參與，根據調查認定的實物量，與被征地的鄉、村、組簽訂征地協議，與被拆遷人簽訂房屋拆遷安置補償協議(一戶一檔)，分批次送投資人（業主）審核。

(二)拆遷騰地。縣征拆辦根據土地征收協議和房屋拆遷安置補償協議及時組織拆遷騰地，按時向投資人（業主）交地，交地必須達到整塊無間隙、無遺留問題的標準。對拒不簽訂征地拆遷協議和雖已簽訂協議但不按協議履行的，由縣征拆辦依法提請相關職能部門強制征地拆遷騰地，強制拆遷前要組織專家論證，廣泛征求社會各界，特別是被拆遷人的意見，并進行社會穩定風險評估。要控制拆遷規模，對沒有經過社會穩定風險評估或群眾意見較大的項目，一律不得發放拆遷許可證，實施行政強制拆遷要嚴格按照相關程序進行，并報請縣人民政府備案。程序不合法，補償不到位，被拆遷人居住條件未得到保障以及未制定應急預案的，一律不得強制拆遷。

(三)騰地驗收。對已完成征地拆遷的地塊，縣征拆辦及時向投資人（業主）交地，投資人（業主）及時組織相關人員進行現場驗收，填寫騰地交地驗收單，作為計算縣征拆辦工作經費和獎勵經費的依據。

第二十一條資料歸檔?？h征拆辦對所有征地拆遷安置資料，按照分類分項和城建檔案管理的要求分類歸檔、整理成冊，與項目竣工驗收同步，作為項目審計的必備資料，做到及時、真實、完整、齊全，妥善管理，同時交一份給投資人（業主）備查。

第七章安置工作

第二十二條安置對象和安置面積認定程序：

(一)居民拆遷安置面積和對象由縣征拆辦、縣房產、建設、國土部門依據被拆遷房屋的房屋權屬證書造冊登記，投資人（業主）審核認定后，抄送縣房產、規劃部門備案。

(二)村民安置對象和安置面積認定程序：按《市人民政府辦公室關于印發<市集體土地上房屋拆遷補償安置辦法>的通知》(懷政辦發〔2012〕19號)拆遷補償安置的，補償安置對象由縣征拆辦審核造冊，經公安戶籍部門、投資人（業主）審查認定。

第二十三條安置區選址

居民安置區選址由投資人（業主）提出選址建議意見，縣規劃部門提出審核意見，報縣人民政府決定，縣國土資源局及時組織土地報批；村民安置區選址由縣征拆辦提出選址建議意見，投資人（業主）審核確認安置對象及安置面積，縣規劃部門提出審核意見，報縣人民政府決定，縣國土資源局及時組織土地報批。

第二十四條安置房建設和分配落實

(一)居民安置區由投資人（業主）委托縣征拆辦牽頭實施安置房建設，并按拆遷補償安置協議做好安置房的分配落實工作。

(二)按懷政辦發〔2012〕19號文件實行統規新建的村民安置區，投資人（業主）完成“三通一平”后，交縣征拆辦負責建設安置房并落實安置工作。

第八章經費管理

第二十五條征地拆遷補償費用：征地補償費用由縣征拆辦憑征地補償資料，分項目、分地塊、分批次報投資人（業主）審批撥付；房屋拆遷補償費用由縣征拆辦憑區段房屋拆遷委托認定書及拆遷進度資金使用情況證明分批次報投資人審核撥付。征地拆遷補償費用嚴格按核定的總額由縣征拆辦包干使用，征地拆遷過程中的特殊情況需作特殊處理的，由縣征拆辦報縣人民政府或投資人（業主）研究，明確經費渠道。

第二十六條使用財政資金投資項目的征地拆遷工作經費：集體土地征收工作經費按4500元/畝核定，國有土地收回工作經費(含國土資源部門收回國有土地工作經費)按3000元/畝核定，房屋拆遷工作經費按10元/m2核定，如縣征拆辦按投資人（業主）確定的時間完成拆遷任務的另外獎勵l0元/m2。工作經費由縣征拆辦包干使用，使用范圍包括工作人員各種補貼、補助，區、鄉、村(社區、街道、單位)工作協調費，以及個別問題的特殊處理和工作人員的獎勵。工作經費由縣征拆辦憑征地拆遷安置補償資料和工作進度分批次與投資人（業主）結算。不使用財政資金投資的項目，由縣征拆辦與投資人（業主）協商工作經費。

第二十七條使用財政資金投資項目的不可預見費按被拆遷房屋評估值的4％撥付給縣征拆辦，用于解決實物量漏項及征拆過程殊問題的處理。不使用財政資金投資的項目，由縣征地拆遷安置辦公室與投資人（業主）協商。

第二十八條在經費管理中未明確的，由縣征拆辦與投資人（業主）協商解決。

第九章行政問責

第二十九條征地拆遷工作人員在征地拆遷安置工作中，擅自改變地類、增加補償項目、提高補償標準或者弄虛作假造成后果的，依法追究其相關責任。

篇7

關鍵詞：資產評估風險；防范措施；研究與分析

一、資產評估風險的概述及其主要類型分析

（一）資產評估風險的概念

所謂資產評估風險，指的是有關單位或者個人因資產評估活動所可能造成利得損失的概率。這種損失出現的原因可能是因為評估價值區間同客觀價值的不相符，也可能是評估主體發生行為失誤引起的，同時這種失誤很可能導致利益受損者對評估單位及評估人員進行訴訟并要求其承擔責任，賠付損失。當中包括廣義風險及狹義風險兩種類型，狹義風險主要是那些突出風險表現不確定性的部分；而廣義風險則是指那些突出風險損失不確定性的部分。換言之，廣義風險更容易帶來利益或者損失。

（二）資產評估風險的主要類型

首先，立法風險。因為個人意志在一定程度上受到現實環境的限制，因此有關機構在制定和資產評估有關的規章制度時常常受到歷史的局限，若干年后，若資產評估立法無法跟上時展的潮流，則較容易給一些不法分子帶來鉆法律空當的機會，同時以前制定的法律規范也很可能因為難以滿足當前的實際需求而給資產評估造成一定的風險。

其次，執業風險。我們所說的執業風險作為資產評估風險中最普遍的一種，目前國內資產評估機構以及評估人員數量龐大，然而資產評估者的專業技能及個人素養千差萬別，大部分評估人員的執業能力無法滿足基本的專業要求，若評估人員能力缺失，在開展評估工作的時候就可能給評估當事人造成很大的消極影響，甚至帶來一定的經濟損失。在這種情況下，當事人便會對相應的評估機構及評估人員進行訴訟，評估機構也需要為此承擔訴訟費用及敗訴后對當事人的經濟賠償，這就是我們通常所講的執業風險。

再次，管理風險。這種風險即為主管資產評估領域的行政機關在對資產評估過程進行監管的過程中可能出現的風險。其中，有兩點需要特殊說明：第一，現今國內資產評估監管的行政主管部門尚未統一，除了財政部門外，還包括農林業、房產管理等部門共同主管，由于主管部門過多，導致了資產評估工作無法達成一個一致的標準；第二，中國現階段的資產評估管理職能主要是規劃及控制職能。對法律規范的制定及行業發展的規劃等均隸屬于規劃范疇內。與此同時，像對資產評估機構及評估人員的資格認定及執業規范制定等均隸屬于控制范疇。

最后，結果使用風險。資產評估結果使用風險通常是由于當事人對資產評估報告書和資產評估結果運用不當或失誤所導致的一系列風險。普遍體現為下列幾種情況：首先，評估當事人不恰當地運用了過期的資產評估報告及其評估結果；其次，評估當事人未能按照資產評估報告書中表明的評估目的來合理運用評估報告書及評估結果；第三，當事人在使用資產評估報告書及評估結果的時候對評估期后的某些事項造成資產評估價值的變動沒有考慮周全。

二、資產評估風險的有效防范措施分析

（一）提升資產評估人員的個人素養及專業技能

隨著社會經濟的迅速發展，人力作用尤為關鍵。因資產評估本身就是一項專業性極強、細致的工作，因此要求評估人員擁有足夠高的思想政治覺悟、專業評估能力以及嚴謹踏實的工作態度；與此同時，還應當與時俱進，學習進步。另外，我們也應當加強對資產評估隊伍的建設工作，不斷強化對評估人員的培訓，同時使他們盡快形成良好的創新發展意識及法律意識，不斷加強其誠實守信、愛崗敬業的道德觀念，最終為培養資產評估工作所需的綜合型人才、降低資產評估的執業風險提供有力保障。

（二）建立健全有關的法律法規

考慮到資產評估工作是一項具有嚴肅性、涉及評估當事人根本利益的事項，因此，我們需要對它進行規范化、法制化，目的是令資產評估工作真正做到有法可依，同時帶動評估行業的穩定健康發展，有效避免不法分子鉆法律的空子；除此之外，我們還應當對資產評估職責分工進行明確的法律界定，堅決擁護評估結果的法律效果及其權威性，嚴厲打擊不法分子或者失范者的行徑，使那些企業擾亂評估行業秩序的不法分子承擔應有的法律責任，借助法律規范的嚴格要求，不斷凈化資產評估行業的環境，并有效降低資產評估的立法風險。

（三）健全有關的管理機制

為了加強資產評估工作的規范化管理，就應當形成良好的行業自律。為此，我們應盡快統一資產評估機構的行政主管部門，實現統一的管理，給資產評估業創造一個適宜的發展環境；另外，應當逐步構建起更加嚴謹的執業準入以及退出機制，并且嚴格規范評估機構出資人資格及評估人員執業資格；還有一點，就是構建公平公正的獎懲機制，強化業績考核，不斷提升執業水平、優化執業效果，確保評估工作的科學性、客觀性，進而降低資產評估的執業風險及管理風險。

（四）健全有關的監督管理機制

監督是每一個行業長期穩定發展的前提保障。對資產評估行業來講，為了保障評估結論的可靠性、客觀性，就應當盡快構建起一套行之有效的監督體制，來加強對評估單位及評估者的監督力度，目的是避免評估失真。這種監督一定要由政府部門同社會力量一同完成，并且根據有關的法律規范，完善相應的技術監督手段，真正構建一套科學系統的資產評估監督機制，明確政府、社會及行業機構間的聯系，清楚各自的責任，進一步降低資產評估的立法風險和管理風險。

結束語

綜上所述，對資產風險的評估有助于企業資產規模的擴大，但同時在諸多環節也存在著一定的風險，因此，必須加強對風險的評估及防范?，F階段，我國政府及企業均已意識到資產風險評估的必要性，也在不斷地完善資產風險評估體系，相信資產評估工作會得到更好地發展。

參考文獻：

篇8

一、房地產評估準則結構比較

中國資產評估協會于2007年頒布了并于2008年7月1日起開始施行《資產評估準則——不動產》。不動產準則屬于資產評估具體準則的實體性準則，框架結構包括：總則、基本要求、操作要求、評估方法、企業價值中的不動產、評估披露以及附則等七部分。不動產準則在《資產評估準則——基本準則》的總體指導下，對不動產評估業務進一步規范，具體內容包括：明確了不動產以及不動產權益的概念；明確要求具體分析不動產三種基本方法市場法、收益法和成本法以及假設開發法、基準地價修正法等衍生方法的適用性，恰當選擇評估方法；重點探討了企業價值評估中的不動產評估。

《國際評估準則》（IVS）在“資產評估準則”部分對不動產進行規范。IVS中不動產評估包括準則、注釋和附件三個部分，其中準則包括工作范圍、執行、報告以及有效期四個方面；注釋包括不動產權益的類型、權益的等級、租賃、評估方法、市場法、收益法、成本法七個方面；附件是歷史性不動產。

美國《專業評估執業統一準則》（USPAP）對于不動產評估的規范包括不動產評估和不動產評估報告兩個方面。不動產評估準則規定，在一般情況下需要關注的相關評估項目的程序，并可用于評估師和評估服務使用者對評估工作質量進行的對照檢驗。不動產評估報告準則規定的是傳達不動產評估結果中所要求的信息內容和信息量，但并不指定不動產評估報告的形式、格式和文體，由報告的預定使用者和評估師的需求決定。

從中外不動產評估準則的對比可以看出，我國的不動產評估準則結構合理，層次清晰，內容較全面詳實，但是還缺乏對于具體不動產評估實務操作的詳盡指導。國際評估準則雖然單列一章內容規范不動產評估，但是內容不夠全面，僅強調了不動產評估的方法，其他方面大多沒有涉及，比如信息的披露。美國評估準則突出強調了信息的披露，有專門的不動產評估報告準則，但是對于披露的具體內容沒有相應的規定。

二、不動產評估準則定義比較

我國不動產評估準則在總則中就明確了有關不動產和不動產評估的基本定義。該準則所稱不動產是指土地、建筑物及其他附著于土地上的定著物，包括物質實體及其相關權益。本準則所稱不動產評估是指對不動產的價值進行分析、估算并發表專業意見的行為和過程，包括單獨的不動產評估和企業價值評估中的不動產評估。

國際評估準則在“定義”部分就界定了關于不動產的定義。不動產是指與房地產所有權相關的所有權利、權益和利益。同時，在國際評估準則的資產準則——不動產權益（IVS230）的注釋部分又進一步明確了不動產權益是指對土地和建筑物擁有、控制、使用或占用的權利。不動產權益包括三種基本類型，即“優先權益”、“次級權益”和使用權益。

美國評估準則也在“定義”部分界定了不動產的定義。不動產指的是屬于不動產所有權的固有利益、利得和權利。因為在西方的不動產價值評估理論中，都特別強調不動產價值的評估是評估不動產權利和利益的價值。美國評估準則的標準1——不動產評估中則沒有不動產的界定。

從中外不動產評估準則界定的不動產定義的對比可以看出，我國的不動產評估準則不但明確了不動產的定義而且指出了不動產評估的定義，還具體區分了單獨的不動產評估和企業價值評估中的不動產評估。國際評估準則界定了不動產的含義，并著重強調不動產的權益。美國評估準則也強調不動產的權益，但是解釋的并不具體。總之，不動產評估評估的是不動產權益的價值，而并非不動產的實物本身的價值。

三、不動產評估準則評估方法比較

我國不動產評估準則把評估方法作為準則的重點內容，對市場法、收益法和成本法三種基本方法以及假設開發法、基準地價修正法等衍生方法進行了明確的規定和要求。注冊資產評估師采用市場法評估不動產時，應當收集足夠的交易實例；并進行修正。運用收益法評估不動產時，應當了解不動產應當具有的經濟收益或者潛在經濟收益；并合理確定收益期限與折現率。運用成本法評估不動產應合理估算重置成本、經濟壽命年限以及可能引起不動產貶值的主要因素。運用假設開發法評估不動產時，應當合理估算開發完成后的不動產價值和后續開發建設的必要支出和應得利潤。運用基準地價修正法評估土地使用權價值時，應當根據評估對象的價值內涵與基準地價內涵的差異，合理進行修正。

國際評估準則規定，市場法、收益法和成本法三種主要評估方法均適用于不動產權益的評估。市場法是不動產權益評估普遍采用的方法，應注意考慮能夠提供價格依據的權益，以及被評估的權益等。在收益法分類下有各種不同的具體操作技術方式，可以使用各種形式的折現現金流模型。成本法常常被應用于不動產權益的評估，需要計算重置成本，并將現時等效不動產的重置成本進行貶值調整。

美國評估準則規定，當銷售比較途徑對于可靠的評估結果是必需的情況下，評估師必須對用于評估價值推斷的銷售比較數據進行分析。當成本途徑對于可靠的評估結果是必需的情況下，評估師必須：使用恰當的方法和技術對宗地價值進行評定；對新開發成本估算時可參照的成本數據進行分析。當收益途徑對于可靠的評估結果是必需的情形下，評估師必須：分析那些計算不動產全部潛在收入時可獲取的參照租金收入數據和（或）不動產的潛在獲利能力。

從中外不動產評估準則對評估方法的具體規定可以看出，市場法、收益法和成本法三種基本評估方法都可以應用于不動產評估，只不過美國評估準則是分別從銷售途徑、收益途徑和成本途徑規定的，但實質內容是一致的。中國不動產評估準則不但介紹了三種方法，還對實踐中經常用到的假設開發法和基準地價修正法做了具體規定。此外，中國不動產評估準則的規定是最詳細和最具可操作性的，國際評估準則和美國評估準則都是原則性的指導，尤其是美國評估準則。也就是說，國外的評估準則沒有特別強調評估方法的應用。

參考文獻

[1]中國資產評估協會. 資產評估準則[M]. 中國財經出版社，2007年

篇9

身份證號碼：

購房方（乙方）：

身份證號碼：

關于乙方向甲方購宜，雙方經協商，達成協議如下：

一、房屋具體情況：

1、位置：**市**區**縣**小區**樓**單元**號

2、房屋類型**，建筑面積**平方米，結構**樓層 ，房屋走向：**，房屋形狀：**，用途**.該房產的總占地面積：**.

3、該房產連同地產總計房價*拾*萬*千*百*拾*元整。

二、甲方銷售該房屋應具備合法的《房屋所有權證》，如買賣該房屋引發產權糾紛，概由甲方負責處理。

《房屋所有權證》書證號：

土地證編號：

三、房屋四界：東： 西：南： 北：

四、付款方式：

（1）該房產總價格為人民幣叁拾柒萬元整，協議簽定之后，首付拾萬元訂金。

（2）甲方完全搬走之后，再付款人民幣貳拾萬元。

（3）房產產權轉讓手續順利辦完之后，再付清剩余柒萬元。

五、甲方應有手續證明，所售房屋質量過關，并非危房。

六、甲方應保證所售房產、地產與周邊四鄰及其他單位沒有所有權糾紛。

七、乙方屬于殘疾人福利事業，在購房過程中，甲方應該向有關部門協調，減免或免除房屋交易稅、土地交易稅和其他費用。

（1）甲方承擔房產交易中房產局應征收甲方的交易額的____%的交易費；承擔公證費、協議公證費。

（2）乙方承擔房產交易中房產局應征收乙方的交易額的____%的交易費，承擔房產交易中國家征收的一切其他稅費

八、甲方應給乙方協調大門的位置及免除重建大門、重新安裝水表、電表的費用。

九、甲方幫助乙方和郾城區藥監局共同協調化糞池、下水道等共用設施的使用方式。

十、乙方購買甲方該項房產，所有費用均屬于XX個人出資購買，其所有權完全屬于XX個人所有。

十一、附件

（一）《房屋所有權證》

（二）《國有土地使用證》

（三）賣方上級主管部門或房產主管部門允許賣房的批文。

（四）該項房產的房地產評估報告。

（五）該項房地產的結構、層高、形狀、土地面積、四鄰測繪圖紙。

十二、本協議自雙方簽字或蓋章之日起生效。

十三、 本協議壹式（ ）份，甲方（ ）份，乙方（ ）份，

甲方：（單位簽章） 乙方：（簽字簽章）

代表：（簽 字）

篇10

目前，按照我國公司法的規定，凡設立或變更注冊資本和實收資本，必須經過注冊會計師的審驗。驗資是注冊會計師和會計師事務所一項主要的法定業務，但是，有過驗資實踐經驗的注冊會計師，提起驗資業務往往是一肚子的苦水，收費低，并且驗資的涉訴風險遠遠高于其他審計業務，有不少業務相對飽和的事務所一般情況下干脆拒絕承接驗資業務。其實相對于會計報表審計業務而言，驗資的程序相對簡單直接，但是，為什么反而導致在執行業務中，注冊會計師苦不堪言，不做難，做更難。本文結合驗資實務中的具體問題，逐一分析。

二、驗資實務中各環節應重點關注的事項

(一)業務承接環節：特別注意業務的來源渠道

1　由某些咨詢公司或投資公司介紹的驗資業務

目前，市場泛濫成災的“皮包公司”及其虛假出資行為很多就是這類機構協同作戰的杰作。他們利用手中控制的資金，為擬設立或增資的股東代為出資，并從中收取高額資金占用費，并且不管是投資人簽發的出資協議、投資者出資申明(承諾／確認)書等法律性文件，以及驗資所需的一切基礎文件，都為事務所準備好，甚至等驗資報告出來后由他們工商注冊手續。但是一旦驗資完成，立即將資金抽走，他們從中漁利，而風險均由事務所和注冊會計師承擔。

2　要求在某一時間限度內出具驗資報告的驗資業務

委托人或聯系人對出具驗資報告的時間要求特別緊，通常有兩種情況需要警惕：

一是提供給注冊會計師的檢驗資料與事實不符，為了麻痹注冊會計師，轉移注冊會計師的注意力，從而影響注冊會計師的審驗程序和取證工作，委托人或聯系人通常會謊稱對出具驗資報告的時間要求特別緊；

二是被審驗單位的投入資本是由投資公司代為墊付的，為了節約資金的周轉成本(資金沉淀于被審驗單位銀行戶頭的利息等費用)，驗資業務的聯系人于是以種種借口要求注冊會計師必須盡快出具驗資報告。

3　親朋好友要求協助辦理的驗資業務

如有親朋好友突然介紹一單驗資業務并且要求盡力幫助辦妥，很有可能是沒有資金投入而且想少支付一點驗資費用。

(二)業務實施環節：不同的出資方式審驗的重點不同

1　貨幣資產出資應該注意的事項

(1)防范代出資業務

股東必須以自己名義出資，注冊會計師須取得以下證據：繳款單上應分別注明出資人姓名或按出資人分別存款，款項用途應注明投入資本。

(2)銀行函證問題

在具體實務中，不少注冊會計師為了節省時間和成本，常常直接要求被審驗單位提供驗資所需的全部資料，包括銀行詢證函。但是，驗資應是注冊會計師主動取證的過程，“主動取證”不是被審驗單位提供什么資料，注冊會計師就驗證什么，而是注冊會計師根據驗證目標的需要，設計適當的審計程序，在有效控制審驗程序實施中獲取有力的證據。

因此，注冊會計師對貨幣資金進行驗證時，不僅要謹慎地審驗被審計單位提供的進賬單和銀行對賬單的真偽，還應親自寄發和收回、分析向銀行函證出資款的回函，詢證函不能讓被審驗單位一并辦理。如出現被審驗單位提供詢證函時，注冊會計師必須向銀行核實該函證的真實性。要注意銀行的非詢證函類的存款證明不能當作詢證函用。

2　實物資產出資應注意的事項

(1)產權轉移問題

新驗資準則規定：對于非貨幣財產作價出資的，注冊會計師應當在出資者已辦理財產權轉移手續的證明文件或依法辦理財產權轉移手續后予以審驗。

房產：查契稅證可審查原房產所有者和新受讓人。

汽車：交警支隊的“機動車登記受理憑證”(業務各類、轉移登記)，二手車銷售統一發票(所有單位／個人，原所有單位／個人)，機動車行駛證(注冊登記日，發證日期)

(2)實物評估問題

公司法第二十七條第二款規定：對作為出資的非貨幣財產應當評估作價，核實財產，不得高估或者低估作價，法律行政法規對評估作價有規定的，從其規定。

對幾種特殊情況的處理：

①對新購實物資產仍需評估，方可審驗；

②對以抵債收回的存貨投入被審驗單位，不能提供存貨的發票，僅提供了某具有資格的評估機構對存貨所做的評估報告，是否可以驗資?

分析：由于存貨價值、存在性和權屬的變動性大，因此以存貨投資的驗證本身風險性大，如果被審驗單位原合同、章程中沒有規定以存貨作為出資，被審驗單位只是為了湊夠足額出資而預備修改合同、章程以存貨出資，這時在沒有購買存貨的發票表明存貨的歸屬情況下，注冊會計師最好不要確認此存貨投資。

但假如合同章程中明確規定以存貨方式出資，表明存貨為生產經營所必需，注冊會計師應謹慎地關注和取得以下證據，驗證存貨投資：實物出資清單。注冊會計師應把實物出資清單填列的存貨品名、規格、數量、作價、出資日期等內容與協議、合同、章程的規定相核對，并實地觀察、監盤存貨的數量及其品質狀況，在出資清單上記錄審驗情況；評估報告；投資各方及其被審驗單位對存貨評估的確認書加為國有資產，要國資部門的確認文件。

注冊會計師應關注投資各方確認存貨的價值是否以評估報告為基準，假如與評估結果懸殊大，注冊會計師應建議被審驗單位重新考慮對存貨的確認；財產交接清單；存貨發票的復印件，假如是抵債收到的發票，由于其購貨方不是投資者，還需要檢查債務重組協議及其相關憑證,獲取投資方對該存貨的所有權證實。

③用在租賃的土地上建造的房屋出資

由于建立在租賃土地上的房屋建筑物，建造者不能取得土地使用權證，其權屬問題容易發生經濟糾紛，注冊會計師不能確認以此實物出資。

3　無形資產出資應關注的事項

(1)無形資產必須評估，特別注意評估方法的選擇問題；

(2)無形資產權屬及過戶的問題；

須獲取出資者及被審驗單位簽署的與驗資業務有關的重大事項的聲明書，檢查相關文件確認出資的知識產權、土地使用權等無形資產是否設定擔保。

4　凈資產出資應關注的事項

(1)改制前后因執行不同的會計制度引起凈資產較大的出入，注冊會計師在驗資時根據改制審計和評估確認的凈資產折股確認改制企業的出資，與改制后按照新的《企業會計準則》進行會計處理之間資產的差額，輕易會被社會公眾或其他股東認為是驗資不實造成的，因此，注冊會計師在接受改制企業變更驗資業務時，應建議被審驗單位按照新的《企業會計準則》的相關會計處理進行改制審計和評估，確認凈資產，否則，注冊會計師應在驗資報告的驗資事項說明中重點披露該事項。

(2)改制審計報告和評估報告確認的驗資基準日與驗資外勤工作目的間隔太長。改制企業由于立項、審計、評估后要經過一系列的報批和報備手續，改制方案被批準后方可進行驗資，這樣往往導致改制基準日和驗資外勤工作日有一定的時間間

隔，而改制企業一般是持續經營的，不會因改制工作的進行停止業務活動，如何處理這段期間的凈資產變化對驗資的影響是控制此類驗資風險的關鍵。

【例】某有限公司2007年4月30日為改制基準日，把其凈資產1200萬元折股設立A股份有限公司，期間其生產經營沒有間斷，2008年2月3日A公司委托注冊會計師對此作變更驗資，截止到2008年1月31EIA公司的凈資產為1600萬元。A公司向注冊會計師提供了截止到2007年4月30H的改制審計報告和評估報告，以及截止到2008年1月31日A公司的會計報表及相關賬簿。

分析：此事項的問題在于根據改制審計報告和評估報告確認的驗資基準日與驗資外勤工作日的間隔太長，而且期間業務活動不斷變化，驗資的風險增大，除執行一般審驗程序外，還應考慮對2007年4月30日至2008年1月31日A公司的財務狀況實施必要的審計，關注此期間引起凈資產變動的明細情況以及在改制方案中對此期間的凈資產變動額的歸屬約定以及公司的會計處理，并形成相應的審驗工作底稿。同時，在驗資事項說明中，充分披露該凈資產的變動情況。值得注重的是，驗資基準日和注冊會計師審驗日期一般不應間隔時間太長。

(三)報告環節：特別注意格式和行文的規范

驗資報告，是發表審驗意見的書面文件。出具驗資報告前，應獲取出資者和被審驗單位與驗資業務有關的重大事項的書面聲明。

注意以下幾個細節：

(1)收件人：是指注冊會計師按照業務約定書的要求致送驗資報告的對象，一般是指驗資業務的委托人，驗資報告應當載明收件人的全稱。

(2)“驗資事項說明”作為附件，與驗資報告正文具有同等法律證明效力。

(3)驗資報告的使用，注冊會計師出具的驗資報告應當直接送委托人，無須其他單位審定。

(4)驗資報告的時效：企業辦理設立登記或注冊資本變更登記應當在會計師事務所出具驗資報告之日起90日內向企業登記主管機關提出申請，超過90W提出申請的，應當重新委托會計師事務所進行驗資。

三、驗資實務中不易處理的具體問題

1　貨幣資金驗資中的函證問題

對貨幣資金進行審驗時，一個最重要的不可缺失的程序就是銀行的函證，按一般人的想法，這是很簡單并且很容易辦到的。但是，在實務中，我們曾經遇到，銀行方面認為，他們已經出具了資信證明，并且資信證明的抬頭寫的清清楚楚是××會計師事務所，里面也清楚的說明了資本金賬戶中，股東款項注入的情況，事務所還要多此一舉，要求他們在事務所的詢證函上蓋章，他們拒不接受，還有一種情況就是，事務所按照驗資指南，備好詢證函到銀行后，銀行拒不接受該詢證函的格式，要求必須使用銀行自定的格式，并且要支付一定的費用購買其函證的文本，這使得注冊會計師遇到檢查時，所用函證的格式不是指南所附的標準格式。

2　實物資產驗資的權屬問題

新的驗資準則要求，實物資產的權屬必須過戶后才能驗資，但是，沒有解釋，新設的公司，產權如何過戶，還有一旦過戶，各種稅費產生，如果新公司因故未設立成功，還需要再過戶給股東，在實踐中如何操作。產權部門是否認可將資產過戶到XXX公司(籌)名下?一般的存貨或機器設備，如何確認其權屬?按發票名稱?

3　公司所有制以外的其他單位驗資的問題

新的驗資準則明確：被審驗單位，是指在中華人民共和國境內擬設立或已設立的，依法應當接受驗資的有限責任公司和股份有限公司。但是在實踐中，常有事業單位、合伙企業以及其他所有制形式的單位因資質或其他業務需求，對資本金要求審驗，有很多招標單位并不了解新驗資準則的要求，對投標方會提出要提交驗資報告等，這樣的業務注冊會計師如何完成?

4　分期出資的具體問題

分次出資可以在若干期限內認繳注冊資本。這種制度一方面方便了投資者，另一方面也造成了一些事實上的重復出資，給注冊會計師的驗資帶來了一定的難度，主要表現在以下三方面：

(1)投資者在認繳第一期出資后，公司以某種理由將資金借給股東或其他自然人，然后股東再繳付第二期出資。

(2)股東在認繳第一期出資后，公司同某公司簽訂購買原材料或固定資產的協議，將股東認繳的出資款預付給該公司，不久股東又向公司認繳第二期出資款，但在第二期出資的驗資截止日，購買協議約定的交付原材料或固定資產的截止日早已到期，而公司尚未收到原材料或固定資產。

(3)股東認繳第一期出資后，某公司以資金困難為由向公司借款，公司則將股東認繳的出資款借給該公司，不久公司又收到了股東認繳的第二期出資款。

5　驗資報告的格式問題

驗資報告是要式文書，其表達的術語及行文，準則都有嚴格的規范。但凡是承接過驗資業務的注冊會計師都可能深有體會，每次按照審計準則要求出具了驗資報告后，工商部門的具體經辦人員就要求注冊會計師按他們的想法修改，并且一定會反復幾次的折騰，上午一位經辦人員要這樣改，下午改好送去了，另一位又讓那樣改，不然就不通過，而且工商局的要求都是口頭的，沒有書面文件，也沒有工商統一的模板，因此，出現了同一事務所在同一地方不同的分局辦理的驗資報告格式都不一樣。既然注冊會計師有行業執業準則，并在驗資報告上簽字，承擔相應的責任，就自然會對報告中的每一個表述承擔責任，工商的具體經辦人員隨意修改了驗資報告的內容，將來有問題還是注冊會計師承擔，這個問題使得夾縫中求生存的注冊會計師陷入尷尬的境地。不按工商局的辦，驗資報告備不了案，不按準則的要求寫，將來接受檢查時又不好解釋，還要受到通報批評。