導語：如何才能寫好一篇房產稅暫行條例，這就需要搜集整理更多的資料和文獻，歡迎閱讀由公務員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

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第二條　凡在我省規(guī)定開征房產稅地區(qū)的單位和個人的房產，均應依照《條例》和本細則繳納房產稅。

第三條　《條例》第一條所指“城市”，系指國務院批準設立的市;“縣城”，系指未設立建制鎮(zhèn)的縣人民政府所在地;“建制鎮(zhèn)”，系指省人民政府批準的建制鎮(zhèn)。

城市的征收范圍為市區(qū)、郊區(qū)和市轄縣的縣城，建制鎮(zhèn)為鎮(zhèn)人民政府所在地。均不包括所轄農村和行政村。

工礦區(qū)是指工商業(yè)比較發(fā)達，人口比較集中，符合國務院規(guī)定的建鎮(zhèn)標準，但未設立建制鎮(zhèn)的大中型工礦企業(yè)所在地。具體劃分由州、市人民政府、地區(qū)行政公署確定，報省稅務局備案。

第四條　除《條例》第五條免稅的規(guī)定外，下列房產亦不征房產稅：

一、企業(yè)辦的各類學校、醫(yī)院、托兒所、幼兒園自用的房產。

二、作為營業(yè)用的地下人防設施。

第五條　房產稅的減免稅權限為：

一、屬于地、州、市范圍內全面性的減稅和免稅，報省人民政府審批。

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20xx年最新安徽省房產稅實施條例全文第一條 根據(jù)《中華人民共和國房產稅暫行條例》第十條的規(guī)定，制定本細則。

第二條 房產稅在城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)征收，其范圍按現(xiàn)行行政區(qū)劃確定。

第三條 房產稅均按其原值一次減除30%后的余值計算。沒有房產原值作為依據(jù)的，由房產所在地稅務機關會同房產主管部門參考同類房產核定。

出租房產，以租金收入為計稅依據(jù)。

第四條 《中華人民共和國房產稅暫行條例》第五條所規(guī)定的自用的房產，是指各該單位辦公、業(yè)務和生活使用的房產，不包括出租房產和非本單位業(yè)務使用的生產、營業(yè)用房。

第五條 企業(yè)辦的各類學校、托兒所、幼兒園、醫(yī)院(包括門診部、診療所)等自用的房產，免征房產稅。

第六條 經房管部門和主管部門鑒定的危房、停止使用的房產和其他納稅確有困難的房產，經市、縣人民政府批準，可減征或免征房產稅。

第七條 房產稅在房產座落地點繳納。房產不在一地的，按房產座落地點分別繳納。

第八條 房產稅按年征收，分季或半年分期繳納。具體納稅期限由市、縣稅務局確定。

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個人購買商鋪房時要繳納房產稅，并且每年都需要繳納，應交房產稅=購買商鋪的金額X70%Xl.2%。

房產稅是以房屋為征稅對象，按房屋的計稅余值或租金收入為計稅依據(jù)，向產權所有人征收的一種財產稅。現(xiàn)行的房產稅是第二步利改稅以后開征的，1986年9月15日，國務院正式了《中華人民共和國房產稅暫行條例》，從1986年10月1日開始實施。2010年7月22日，在財政部舉行的地方稅改革研討會上，相關人士表示，房產稅試點將于2012年開始推行。

房產稅“課稅范圍”，具體指開征房產稅的地區(qū)。房產稅暫行條例規(guī)定，房產稅在城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)征收。城市、縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)的具體征稅范圍，由各省、自治區(qū)、直轄市人民政府確定。

（來源：文章屋網 ）

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    1.房產稅

    房產稅征收標準:以租金收入12%計算繳納(根據(jù)《中華人民共和國房產稅暫行條例》第四條的規(guī)定)。

    2.營業(yè)稅

    營業(yè)稅征收標準:以租金收入的5%計算繳納(根據(jù)《中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例》稅目稅率表)。

    3.城市維護建設稅及教育費附加

    城市維護建設稅及教育費附加稅征收標準:以實際繳納營業(yè)稅稅額乘以城建稅率(按納稅人所在地的不同適用7%、5%、1%三檔稅率)和教育費附加率3%計算繳納。

    4.個人所得稅

    個人所得稅征收標準:按財產租賃所得,每次收入不超過4000元的,減除費用800元;4000元以上的,減除20%的費用,其余額為應納稅所得額,稅率是20%(根據(jù)《中華人民共和國個人所得稅法》第三條和第六條及《中華人民共和國個人所得稅法實施條例》第八條和第二十一條的規(guī)定)。

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關鍵詞：房產稅；立法；法律客體

中圖分類號：D9文獻標識碼：A 文章編號：1672-3198（2012）03-0225-01

1 必要性

從理論上說，作為房產稅之法律關系客體是指稅收法律關系所指向的對象，即納稅人的房屋。該類客體應當滿足一般的法律關系客體之屬性，必須為法律所確認，必須考慮法律追求價值之屬性，能夠獨立的為人所支配利用帶來價值。

從實踐上說，房產稅作為已經試點并將全國征收的稅種，是一種典型的地方稅。從目前上海和重慶的開征情況來看，就發(fā)現(xiàn)其中存在諸多問題。房產稅必將成為全國意義上的稅種，這也就意味著房產稅的征稅客體應該是統(tǒng)一的。所以說，對于即將在全國推行的房產稅而言，研究其客體十分必要。

2 判定標準

2.1 目的性標準

目的性標準就是房產稅法應充分考慮房產稅的開征目的。開征房產稅的目的主要有：提高地方財政收入；調控房地產市場；推進財稅體制改革；優(yōu)化社會分配機制。以房產稅立法的目的性標準作為研究房產稅法客體的基礎，可以樹立正確的研究方向，得出合法合理科學的結論，這樣的房產稅法客體才更為必要。

2.2 實質性標準

（1）商品性。基于資源的稀缺性和市場失靈的發(fā)生，需要國家通過有形的手進行宏觀調控，而稅收就是進行宏觀調控的重要手段。因此，對建立在稀缺土地上的商品性房屋征收房產稅是必要的。

（2）存量房。房產稅法的客體應為存量房。房產稅的性質決定了其是在保有環(huán)節(jié)征稅而不能僅僅在流轉環(huán)節(jié)征稅。從國際經驗來看，很多國家都對存量房征稅。重慶于11年十月開始對存量房征稅反映了這一趨勢。

（3）時間非限定性。稅收公平原則指納稅人法律地位必須平等，稅收負擔在納稅人之間公平分配。僅對法律實施后的房屋征稅就違背了這一原則。所以在時間上無論何時購買的房屋均應納稅，換言之應稅房屋在時間上不具有限定性。

3 房產稅法客體分析

3.1 國有土地建房

（1）商品房。商品房符合前文的目的性標準和實質性標準，所以都應該納入征稅的范圍。不過在稅率設計上可按照人均居住面積作不同的規(guī)定，不同價值房子的主人對于社會公共品的利用決定了其必須要履行相應的義務。

（2）經濟適用房。經濟實用房不應當納入房產稅法征稅客體。這是因為經濟適用房本身不屬于一般意義的商品房，其根本目的是為了保障低收入家庭的住房情況。按照量能課稅原則，低收入者應享受稅收減免。但當經濟適用房在可以流通到市場變成商品房時，就需征收房產稅。

（3）集資建房。集資建房不應納入房產稅法客體。這是因為一方面集資建房具有保障性的特點，另一方面作為集資建房的買主不指享有使用權。所以讓買主繳納房產稅有違公平。同樣作為擁有產權的單位也無需納稅。只有當集資建房作為商品房開始流通時，其就成為房產稅法的客體。

（4）非住宅用房。非住宅用房主要是用于商業(yè)、工業(yè)、旅游等的房屋。我國1986年的《暫行條例》已將營業(yè)性用房作為征稅對象，新房產稅法將其納入客體也是自然的事情。新房產稅法出臺后將取代原《暫行條例》，原來規(guī)定的營業(yè)性用房和目前試點的住宅相結合將成為房產稅法的重要客體。

3.2 集體土地建房

（1）城中村及城中村改造房。對于城中村的住房，因其性質和農村住宅一致，按照前文的商品性用房標準，其不應納入房產稅法客體。

城中村改造房是指安置動遷居民的住宅。若是具有房地產開發(fā)資質的經濟實體開發(fā)且五證齊全可對外發(fā)售的，應納入房產稅法客體。對于那些村民個人或集體經濟組織建設的房屋，不得對外出售，也就不應納入房產稅法客體。

（2）小產權房。小產權房實質上為鄉(xiāng)產權房，是由鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府而不是國家頒發(fā)產權證的房產。《關于農村集體土地確權登記發(fā)證的若干意見》明確規(guī)定小產權房不得登記發(fā)證。這也就意味著小產權房不可以成為商品房，自然不能納入房產稅法客體。

（3）普通農村住宅。農村住宅不應納入房產稅法客體。理由有：一，之前1986年的《暫行條例》僅僅將房產稅的征收對象界定為城鎮(zhèn)的經營性房屋，沒有對農村住宅納稅的先例。二，對農村住宅納稅會加重農民負擔，征收的難度很大。三，不對農村住宅征收房產稅是國際共識。

房產稅立法是未來的必然趨勢，當前的試點主要為將來的全國性立法做準備。本文通過對房產稅法客體的研究，可以為我國的房產稅法立法提供有益的理論支持。筆者期待我國的房產稅立法能夠取得重大突破，本文不足之處還望讀者批評指正。

參考文獻

［1］劉劍文.財稅法專題研究［M］.北京:北京大學出版社，2007:176.

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我國房地產行業(yè)具有一定的基礎性，從1978年改革開放至今，歷經三十多于年的發(fā)展，與其他產業(yè)間聯(lián)系密切，已然成為拉動國民經濟發(fā)展的支柱產業(yè)之一，所以房地產企業(yè)能否健康、穩(wěn)定、可持續(xù)的發(fā)展在一定程度上影響著我國經濟的走勢。根據(jù)這幾年房地產企業(yè)發(fā)展走勢來看，房地產企業(yè)的資金鏈相較于其他行業(yè)而言則要更加緊張。因為房地產企業(yè)的開發(fā)產品具有單位價值高、建設周期長、負債比例大、資金回籠速度慢、融資難等等特點。目前房地產企業(yè)稅制設計不是很合理，很多部分的稅種都集中在流轉環(huán)節(jié)，而且多是以預繳的形式提前征收，再加上高額的土地出讓金和各種名目的費用，使的房地產開發(fā)企業(yè)面臨著巨大的經營壓力。因此，科學有效的稅務籌劃，能夠縮減企業(yè)稅收成本，有利于提高房地產企業(yè)的經濟效益，提高其競爭實力。

在利潤率普遍趨同的當今社會，降低成本很顯然是企業(yè)保持競爭優(yōu)勢的一大法寶。而稅務籌劃工作的實質是指納稅企業(yè)在依照我國稅法的相關規(guī)定（含稅收法律、法規(guī)以及國家相關稅收規(guī)定）基礎上，以不觸及稅收法律法規(guī)界限的基礎上，通過對企業(yè)的投融資、經營管理等活動進行合理的分析和決策，充分利用國家有關稅收優(yōu)惠政策，從不同納稅方案中選擇最優(yōu)方案，規(guī)避納稅風險，實現(xiàn)稅負最小化，從而使企業(yè)達到利潤最大化這一經營目的。

二、房地產企業(yè)稅務籌劃現(xiàn)狀

2015年隨著全國兩會閉幕，房地產行業(yè)再次成為重要話題之一，房地產行業(yè)與宏觀經濟密切相關。國家在政策上加大了對房地產企業(yè)的宏觀調控力度，使得房地產企業(yè)的發(fā)展環(huán)境日趨復雜，在短期內限制了其經濟效益的增長。隨著我國稅收制度的逐漸完善，國內學者和專家近幾年開始了稅務籌劃方面的研究，截止到目前，已經出版許多涉及房地產行業(yè)稅務籌劃方面的的著作及專論，取得了一定成績。

三、房地產企業(yè)稅務籌劃的可行性

第一，政府鼓勵房地產企業(yè)開展稅務籌劃。一方面房地產企業(yè)通過稅務籌劃的方式在一定程度上可以提高納稅企業(yè)納稅的積極性；同時合法的稅務籌劃也規(guī)避了偷稅漏稅等違法行為；另一方面對企業(yè)而言，有效的稅務籌劃要求企業(yè)涉稅人員具備較高的財務管理水平，能夠提高企業(yè)資源的有效配置，優(yōu)化產業(yè)結構。

第二，我國的稅收環(huán)境逐漸國際化。我國自加入WTO以來，市場經濟逐漸與國際接軌，納稅企業(yè)在依法納稅的基礎上，不斷學習與借鑒國外稅收法律法規(guī)。在國際化的稅收背景下，為房地產企業(yè)充分有效利用各國各項稅收優(yōu)惠政策，實施稅務籌劃提供了自由發(fā)揮的平臺。

第三，隨著現(xiàn)代市場經濟的日趨復雜，相關稅收法律法規(guī)具有一定的滯后性和缺陷性，這為房地產企業(yè)合法的稅務籌劃提供自由發(fā)揮的土壤。

四、房地產企業(yè)主要稅種籌劃方法

房地產企業(yè)在經營過程中，前期投資金額很高，而且經營周期長，負債比例較大，資金回籠速度慢；除此之外，房地產企業(yè)開發(fā)經營業(yè)務日趨復雜，企業(yè)除了土地、房屋的開發(fā)以外，還要建設相應的基礎和公共配套設施，經營業(yè)務涵蓋了征地、拆遷、勘測、設計、建設、銷售到售后服務等一系列環(huán)節(jié)，當然各個環(huán)節(jié)都會牽扯到涉稅事宜。其中在建設環(huán)節(jié)會涉及繳納耕地占用稅、營業(yè)稅及其附稅；銷售環(huán)節(jié)，需要繳納營業(yè)稅、附稅以及可能還會涉及印花稅等等。

我國房地產企業(yè)在經營過程中涉及的稅種比較多，進行稅務籌劃的稅種主要有4種：營業(yè)稅、土地增值稅、房產稅、企業(yè)所得稅。稅率一般為營業(yè)稅一般為5%（其中建筑業(yè)為3%）；土地增值稅是四級超率累進稅率從30%至60%；房產稅稅率為1.2%和12%兩種比例稅率；企業(yè)所得稅為25%等等。

（一）營業(yè)稅

房地產企業(yè)在經營過程的不同環(huán)節(jié)所涉及營業(yè)稅稅率和計稅依據(jù)會有差異，這塊主要是利用兩種方法：一是利用營業(yè)稅的不同稅率進行稅務籌劃，二是利用營業(yè)稅的計稅依據(jù)進行稅務籌劃：

1.營業(yè)稅稅率差異――不動產銷售和裝修分離。根據(jù)《營業(yè)稅暫行條例》及《營業(yè)稅暫行條例實施細則》的規(guī)定，房地產企業(yè)為房屋及構筑物裝修從而獲取的價款，需依照“營業(yè)稅-建筑業(yè)”繳納3%的營業(yè)稅。

例1：當前大多房地產企業(yè)在銷售精裝商品房時，收到的全部價款中包括因提供裝修服務的費用，在計算營業(yè)稅應納稅額時，這部分裝修價款會作為價外費用計入到營業(yè)額中，按照“營業(yè)稅――銷售不動產”5%的稅率依此納稅，因而無法適用“營業(yè)稅―建筑業(yè)”3%的營業(yè)稅稅率納稅。因此，房地產企業(yè)在銷售精裝商品房時建議采取商品房銷售與提供裝修服務相互分離的方式，也就是說企業(yè)在銷售毛坯房時，與客戶獨自核算裝修服務費用，即同客戶一方面簽訂不動產裝修和不動產銷售兩份合同。換言之房屋的銷售價款按照“營業(yè)稅―銷售不動產”稅目稅率5%計征營業(yè)稅，而房地產企業(yè)提供的裝修價款將按照“營業(yè)稅―建筑業(yè)”稅目3%計征營業(yè)稅，最終房地產企業(yè)節(jié)約2%的應納稅額。

例2：房地產企業(yè)大多與與其他建筑單位一同開發(fā)，也就是“分包”給其他建筑公司，根據(jù)《營業(yè)稅暫行條例》及《營業(yè)稅暫行條例實施細則》的規(guī)定，房地產企業(yè)作為發(fā)包人將以其取得的全部價款和價外費用扣除其支付給其他承包單位的分包款后的余額為營業(yè)額。如果承包建筑單位僅僅是負責建筑工程的組織和協(xié)調事宜，對于承包方將按照“營業(yè)稅―服務業(yè)”這一稅目5%稅率納稅；但是如果建筑單位承包建筑安裝作業(yè)，不管其是否有參與施工，都應按照“營業(yè)稅―建筑業(yè)”這一稅目3%稅率納稅。因此房地產企業(yè)作為發(fā)包方與建筑單位在合作開發(fā)過程中，需簽訂建筑安裝工作合同，按照“營業(yè)稅―建筑業(yè)”3%稅率計稅，節(jié)約2%的應納稅額。

2.營業(yè)稅計稅依據(jù)差異――降低價外費用。根據(jù)《營業(yè)稅暫行條例》及《營業(yè)稅暫行條例實施細則》的規(guī)定，營業(yè)稅的計稅依據(jù)是營業(yè)額，營業(yè)額等于全部價款加上價外費用。房地產企業(yè)可以采取合法手段降低企業(yè)自身價外費用方面已達到減輕稅負的效果。

例如：大多房地產企業(yè)在銷售不動產時，在收取全部價款時大多連帶收取一部分其他費用，譬如：采暖費、物業(yè)費、水和電的初裝費、基礎設置的配套費用等等，按照規(guī)定這部分費用全部作為價外費用一并收取營業(yè)稅。因此房地產企業(yè)可以在房屋銷售之前，自行開立一家物業(yè)公司，以該物業(yè)公司來處理和收取這一部分價外費用，因此代收的這部分費用不再劃歸到該房地產企業(yè)的相關價外費用，從而降低房地產企業(yè)稅負。

（二）土地增值稅

1.分散有關經營收入，降低土地增值率。例如：某房地產企業(yè)出售一棟房屋，總售價為1000萬元，進行了簡單裝修和必備的基礎實施安裝。根據(jù)規(guī)定，該房地產企業(yè)允許扣除400萬元的費用，也就是說該筆交易中實現(xiàn)的房屋增值額為600萬元。在此環(huán)節(jié)中該房地產企業(yè)應該繳納土地增值稅。根據(jù)規(guī)定土地增稅應納稅額是實現(xiàn)的增值額除以允許扣除項目的金額的比率，按照超率累進稅率，找到相適用的稅率累進計算征收。換句話說，增值率越高，按照超率累進稅率方式所使用的稅率檔次越高，自然繳納的稅款也是逐級累加的。通過計算該房地產企業(yè)土地增值率為：400/600*100%=150%。根據(jù)《土地增值稅暫行條例實施細則》規(guī)定，適用的稅率檔為50%，速算扣除數(shù)為15%。因此在此環(huán)節(jié)應當繳納增值稅稅額為：600*50%-400*15%=240（萬元）。

如果該房地產企業(yè)將該房屋的出售與客戶分別簽訂兩個合同，也就是一個是房屋買賣合同，另一個是房屋裝修合同。前者不包括裝修費用，合同總金額為700萬元，可允許扣除項目費用為300萬元；后者合同金額為300萬元，允許項目扣除費用100萬元。前者的土地增值率為：400/300*100%=133%。應繳納的土地增值稅應納稅額為：400*50%-300*15%=155（萬元）。

因此，通過上例分析，通過將經營收入分開計算，是房地產企業(yè)實現(xiàn)少納稅的關鍵。分散經營收入減少土地增值額，使得房地產企業(yè)稅收負擔減少85萬元（240-155=85萬元）的稅額。

2.巧用扣除費用扣除項目，降低土地增值率。房地產企業(yè)可通過增加可允許扣除項目金額這種途徑以達到降低土地增值率或者增值額，也是房地產企業(yè)實現(xiàn)少納稅的又一關鍵方法。

例如：某房地產企業(yè)開發(fā)一處房屋，支付800萬元取得土地使用權，花費1400萬元用于土地開發(fā)和配套必備設施的安裝，在公司的財務賬上財務費用中針對該房地產項目分攤的利息支出為200萬元，不超過當期商業(yè)銀行同期同類貸款利率。對于是否提供金融機構證明，公司財務人員發(fā)現(xiàn)，不提供可供扣除項目費用為：（800+1400）*10%=220萬元；如果提供證明，可供扣除項目費用的最高額為200+（800+1400）*5%=310萬元。

因此，通過上例分析，房地產企業(yè)提供金融機構證明是明智選擇，增加可允許扣除項目金額，以減輕稅負。

3.利用稅收優(yōu)惠政策中20%這一臨界點進行稅務籌劃。依據(jù)《土地增值稅暫行條例實施細則》第十一條規(guī)定，納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過本細則第七條扣除項目金額之和的20%是可以免征土地增值稅；但是如果增值額超過扣除項目金額之和20%的，應就其全部增值額按規(guī)定計稅。房地產企業(yè)可以充分利用這20%的臨界點進行稅務籌劃，關鍵點就是房地產企業(yè)在建造普通標準住宅出售時，將土地增值率控制在20%以內，獲得免稅待遇。

（三）企業(yè)所得稅

1.房地產企業(yè)可以合理延遲房屋產權轉移時間。根據(jù)稅法相關規(guī)定，房地產企業(yè)在銷售房屋時，只有當房屋的所有權權屬關系發(fā)生變更時，企業(yè)才確認銷售收入的實現(xiàn)，此時間為納稅義務發(fā)生時間點。所以，房地產企業(yè)可以通過合理合法適當推遲房房屋所有權等權屬關系轉移時間，延遲房產證的辦理，以此推遲確認銷售收入實現(xiàn)時間點，延遲繳納企業(yè)所得稅的時間，緩解房地產企業(yè)在資金緊張情況下的納稅負擔。

2.房地產企業(yè)可以合理延遲銷售成本最終確認時間。根據(jù)稅法相關規(guī)定，房地產企業(yè)在生產經營過程中，通常會發(fā)生房屋所有權等權屬關系變更已辦理，企業(yè)的銷售收入已實現(xiàn)，但實際上卻還有一些基礎等配套工程還未最終完全辦理竣工結算等手續(xù)的情況，由此造成房地產企業(yè)無法準確地確認和核算房地產項目的最終成本、費用或損失。因此，房地產企業(yè)的財務管理人員可以通過合理延遲房屋銷售成本的最終確認時間，延緩繳納企業(yè)所得稅的時間，緩解房地產企業(yè)在資金緊張情況下的納稅負擔，實現(xiàn)企業(yè)利益最大化。

（四）房產稅

1.房地產企業(yè)的自用房屋的房產稅以房產余值計稅，房產余值是房產原值一次減除10%～30%后的余值，扣除比例由當?shù)厥　⒆灾螀^(qū)、直轄市人民政府決定。房產原值指在會計核算賬簿上“固定資產”賬戶上記載的房屋原價，該原值包括與房屋不可分割的各種附屬設備或一般不單獨計價的配套設施。也就是說，自用房屋的房產原值與企業(yè)應納房產稅稅額成正比例關系，房產原值越大，扣除比例一定的情況下，房產稅稅額越高。所以，房產稅稅務籌劃的關鍵就是合理適度地降低房產原值，房地產企業(yè)的財務管理人員可以將能與房屋主體分隔開的建筑部分分離出去，單獨確認其價值，不作為房產原值的核算范圍，以達到房產稅的納稅籌劃。

例如：某房地產企業(yè)采用從價計征以房產余值作為其計稅方式。按照《房產稅暫行條例》的有關規(guī)定，房產稅按征稅對象劃分屬于財產稅類，房產是以房屋形態(tài)存在和表現(xiàn)的一項財產，獨立于房屋之外的有關建筑物不包括在內。準確掌握稅法規(guī)定中對房屋的定義，對獨立于房屋之外的建筑物是不征收房產稅的，所以企業(yè)財務人員在核算房屋原值的時候，要將房屋與可分隔開的建筑物以及各種附屬設施、配套設施進行適當劃分，分開確認和核算。

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【關鍵詞】房產稅改革；房價；上海；重慶

一、我國房產稅的發(fā)展歷程

房產稅是以房屋為征稅對象，以房屋的計稅余值或租金收入為計稅依據(jù)，向房屋產權所有人或者房產的實際使用人等征收的一種財產稅。

1950年一月政務院頒布了《全國稅政實施要則》中規(guī)定征收房產稅和地產稅，1950年6月稅收調整，將地產稅和房產稅合并為城市房地產稅，1951年9月公布了《城市房地產稅暫行條例》，并在全國范圍內實行。

1984年第二部利改稅是，國務院有規(guī)定“恢復征收土地使用稅（保留稅種暫緩征收）和對國內企業(yè)單位恢復征收房產稅”。這樣，原城市房地產稅的稅名與征收范圍已名不符實，故將城市房地產稅分為房產稅和城鎮(zhèn)土地使用稅。

2007年1月1日施行的修訂后的《中華人民共和國城鎮(zhèn)土地使用稅暫行條例》將外商投資企業(yè)、外國企業(yè)納入了納稅人范圍，實現(xiàn)內外資統(tǒng)一；自2009年1月1日起，外商投資企業(yè)、外國企業(yè)和組織以及外籍個人，依照《中華人民共和國房產稅暫行條例》繳納房產稅，1951年9月的《城市房地產稅暫行條例》同時廢止，徹底結束了我國內外兩套稅制的歷史。

2011年年初，新一輪的房產稅改革拉開了序幕。1月28日，上海、重慶作為試點城市實施了由國務院制定并頒布的房產稅改革試點辦法，正式開始對部分個人住房征收房產稅，開創(chuàng)了我國住房制度改革以來向本國國籍個人擁有住房征收房產稅的先河，表明我國的房產稅改革進入新的發(fā)展階段。

總之，我國過去一直沒有對個人征收房產稅，這次改革試點開始對城市居民征收，應該說與過去的幾次改革有本質上的區(qū)別。問題是，本次房產稅改革的目的是什么？對我國未來的房地產市場甚至于經濟發(fā)展會產生什么影響？

二、上海市和重慶市房產稅改革試點方案的比較分析

本次改革試點的特點有：首先，其征收對象由原先的企業(yè)擴大到了個人，這體現(xiàn)了我國政府想通過房產稅稅收的新一輪改革而實現(xiàn)房產稅在房地產市場打壓并穩(wěn)定房價的導向作用。其次，此次稅收本著取之于民，用之于民的原則展開。再有，此次的房產稅改革是具有中國特色的一次稅收改革，從改革試點辦法對征收對象、稅基、稅率、稅收減免和收入使用等方面的規(guī)定來看，雖然對調節(jié)收入分配、引導合理住房消費、促進住房資源有效利用有促進作用，但其作為政策工具調控市場的目的更加明顯[1]。

上海市和重慶市于2011年1月28日分別執(zhí)行了《上海市人民政府關于印發(fā)〈上海市開展對部分個人住房征收房產稅試點的暫行辦法〉的通知》（滬府發(fā)〔2011〕3號）的有關規(guī)定和《重慶市人民政府關于進行對部分個人住房征收房產稅改革試點的暫行辦法》。

上海市的個人房產稅征收暫行辦法中對于稅額給出了這樣一個公式。

年應納房產稅稅額=新購住房應征稅的面積×新購住房單價×70%×稅率

上海市適用稅率暫定為0.6%。應稅住房每平方米市場交易價格低于本市上年度新建商品住房平均銷售價格2倍（含2倍）的，稅率暫減為0.4%。

重慶市個人住房房產稅應納稅額的計算公式為應納稅額=應稅建筑面積×建筑面積交易單價×稅率。

而根據(jù)《重慶市人民政府關于進行對部分個人住房征收房產稅改革試點的暫行辦法》第六章第八條，獨棟商品住宅和高檔住房建筑面積交易單價達到上兩年主城九區(qū)新建商品住房成交建筑面積均價3倍以下的住房，稅率為0.5%；3倍（含）至4倍的，稅率為1%；4倍（含）以上的稅率為1.2%。在重慶市同時無戶籍、無企業(yè)、無工作的個人新購第二套（含）以上的普通住房，稅率為0.5%。

分析上海市和重慶市人民政府頒布以及實施的關于進行對部分個人住房征收房產稅改革試點的暫行辦法，不難發(fā)現(xiàn)，同樣作為房產稅的試點城市，上海規(guī)定寬征收范圍，而重慶實行高稅率，同時，兩城市都本著有財產者納稅，無財產者不納稅，財產多著多納稅，財產少者少納稅原則，征收房產稅在一定程度上具有社會財富進行二次分配的功能，有助于避免社會財富分配不均。

三、上海、重慶市房產稅改革試點的意義

由美國的次貸危機而引發(fā)的金融危機席卷了全球，我國也受到了很大的影響，為了盡快擺脫其對本國經濟的影響，我國政府采取了多方手段，其中就包括2009年我國為遏制金融海嘯的蔓延所采取的適度寬松的貨幣政策，而這卻直接催生了房產的異常火爆，房地產泡沫應運而生。

由于房地產泡沫誘導人們把超量資本投入到不能再產出消費品的房子上，這就限制了對其他生產領域的資本投資，這對一個國家乃至全球經濟是巨大的潛在威脅。因此，為了防止資本過多地向房地產市場流動，對房地產征稅是市場經濟體中控制房價、確保經濟健康發(fā)展的可行的手段之一。特別是我國現(xiàn)在正處于社會主義建設的初級階段，此次房產稅的改革對于發(fā)揮房產稅的引導和調節(jié)作用，促進我國房地產資源有效利用具有重要作用，同時也必將抑制投機型房產投資行為的沖動，從而起到凈化市場秩序、預防泡沫的作用[2]。

政府啟動房產稅有四個方面的目的，首先，健全中國的財稅體系，正常的社會主義市場經濟體系，財稅體制應該有生產環(huán)節(jié)的稅，也該有財產環(huán)節(jié)持有稅，長遠來說兩種稅制并存是合理的體系，因此房屋產權作為個人持有的財產，對其持有者征收房產稅有利于我國長遠的稅制健全；其次，對整個房地產結構調整調控是有積極意義的；再有，有調節(jié)收入分配作用；最后，能夠適當?shù)馗淖兩鐣淖》肯M習慣，調節(jié)人的持有房屋的心理[3]。

上海市商品房銷售面積235.66萬平方米，比去年同期下降26.7%，其中商品住宅194.72萬平方米，下降31.3%。本市1月28日起開征房產稅，以人均面積為主要征稅標準，對高檔物業(yè)銷售影響明顯，別墅銷售11.22萬平方米，下降53.7%[4]。可見，短期內，房產稅的征收還是有所成效的。

四、國外房產稅的實施經驗及其借鑒

我國在進行房產稅改革時，既要從我國實際國情出發(fā)也要充分借鑒國際社會關于房產稅改革的經驗。

分析20世紀70年代到80年代中期進行稅制改革的幾個國家――英國、美國、新西蘭、澳大利亞、加拿大、愛爾蘭――其首要目標是實現(xiàn)稅收中性以促進資源的有效配置。并且，當時的新西蘭的該改革，主要成就之一是以單一稅率寬稅基的增值稅取代了多稅率窄稅基的批發(fā)環(huán)節(jié)稅[5]。

美國2007年房產稅收入總額為3769.5億美元，占地方財政收入和稅收收入的比重分別是44.9%和71.%，且長期保持該水平。美國的房產稅在地方行政區(qū)范圍內征收、使用和分配，是地方政府單位向居民及其物業(yè)提供服務的主要資金來源[6]。

對此，我國不妨借鑒一下國際上房產稅改革的經驗：1、房產稅征收要與房產稅稅收制度改革統(tǒng)籌進行；2、從促進經濟社會發(fā)展的角度出發(fā)，保持房產稅的公平性；3、提高稅收效率，降低稅收成本；4、加速推動全國性房產稅改革，統(tǒng)一方案降低成本[7]。

五、總結

通過回顧我國房產稅改革的發(fā)展歷程，以及對上海和重慶的改革試點辦法及其未來影響的系統(tǒng)分析，我國此次房產稅改革對于國內房地產市場穩(wěn)健發(fā)展具有積極影響力。此外，在了解國外房產稅改革的一系列經驗的基礎上，提出進一步完善我國房產稅改革的建議。綜上所述，此次房產稅改革，政府統(tǒng)籌兼顧稅制改革與稅收制度的均衡發(fā)展，充分發(fā)揮房產稅在房地產市場的導向作用，以實現(xiàn)平穩(wěn)房價，凈化市場秩序的目的。進而健全中國的財稅體系，實現(xiàn)整個房地產結構的系統(tǒng)性調整調控，并促進調節(jié)收入分配，適當?shù)馗淖兩鐣淖》肯M習慣。

參考文獻

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[2]劉玉峰,張亮,劉丹.重慶建筑大學學報[A].我國房地產經濟泡沫的形成機理與區(qū)域性特征,26(4).

[3]heqy.重慶市房產稅改革試點新聞會實錄[OL].鳳凰網-財經資訊-房地產,2011-01-28:07:12.

[4]上海市統(tǒng)計局.1-2月本市房地產投資增長24.7%[Z].2011-3-17.

[5]Cedric Sandford(錫德里克?桑福德).成功稅制改革的經驗與問題?第一卷第一章[M].中國人民大學出版社,2001-1-26.

篇8

進入10月以來,關于房產稅的討論再度喧囂。

事實上,作為一種財產稅稅種,房產稅曾在舊條文里休眠了24年,曾經熱議的合并稅種物業(yè)稅也在一些試點城市空轉了7年。

此番中央部委及地方政府再度釋放房產稅信息,所引發(fā)的爭論之激烈,足以說明今時社會矛盾之尖銳及利益沖突之復雜。

但來自國家部委的表態(tài)是紛紜的,而來自試點城市流傳的試點方案也差異頗大,這足以說明這一稅種開征的真實出發(fā)點及目標之模糊與搖擺。

征稅出發(fā)點

目前,財政部已將“完善房產稅制度”列入其2010年工作要點,而發(fā)改委在其2010年度經濟體制改革重點中也提及“逐步推進房產稅改革”。上海、重慶、深圳等城市也傳出將出臺試點方案的消息。

在目前房地產市場宏觀調控舉措不斷的背景之下,房產稅信息釋放的真實意圖究竟何在?

“開征房產稅的目的無非是兩個,一個是解決地方財政收入問題,一個是調控房地產市場。”中央財經大學稅務學院副院長劉桓對本刊記者說。

2004～2005年,劉桓在北京市稅務局掛職副局長,其時北京正在進行物業(yè)稅空轉試點。“但那時候房地產價格尚沒有暴漲,所以當時出臺物業(yè)稅的目的是要解決土地財政的問題,因此決策層并未有決心要推進這一稅種的開征。”劉說。

現(xiàn)時追尋土地財政的問題,矛頭似乎都指向了1994年分稅制改革,但實際上,是自2004年8月31日之后,土地協(xié)議出讓被叫停,政府壟斷土地出讓渠道之后,才開始了一輪土地財政的突飆猛進。按照設想,物業(yè)稅作為一項財產稅,將為地方政府提供穩(wěn)定的地方稅收來源,減少對土地財政的過分依賴。

而追尋房產稅的起源,則要歸結到1956年出臺的《中華人民共和國房產稅暫行條例》(下稱《暫行條例》)。1950年1月,當時的政務院公布《全國稅政實施要則》,規(guī)定全國統(tǒng)一征收房產稅、地產稅兩個稅種。同年6月調整稅收,將房產稅和地產稅合并為房地產稅。上世紀80年代,鑒于城鎮(zhèn)土地屬于國家所有,使用者沒有土地所有權,我國將城市房地產稅分為房產稅和城鎮(zhèn)土地稅兩個稅種,并于1986年頒布了《暫行條例》。在這個暫行條例中,“房產稅由產權所有人繳納”。

但與物業(yè)稅改革的基本框架是將房產稅、城市房地產稅、土地增值稅以及土地出讓金等稅費合并,轉化為房產保有階段統(tǒng)一收取,其額度及操作難度大大超于房產稅不同,房產稅的征收則看上去相對容易一些,因此在兩年前關于房產稅的討論亦開始出現(xiàn)。

真正到了1998年住房市場化改革之后,高房價問題逐漸成為城鎮(zhèn)居民的心頭之患,并伴隨其泡沫化,成為了一個社會矛盾集合體。在一些地方政府和房地產商結成牢固利益聯(lián)盟之后,房地產保有環(huán)節(jié)的稅收開始被賦予了解決地方財政收入和調控市場的作用。

但在國務院公布的《關于2009年深化經濟體制改革工作的意見》中,對于住房保有環(huán)節(jié)的稅收的表述還是“深化房地產稅制改革,研究開征物業(yè)稅”。直到今年4月,新一輪房地產宏觀調控舉措“國十條”出臺,但仍未能遏制重點城市房價的快速攀升,“開征房產稅”開始頻頻亮相。

重拾一項只需國務院修改便可出臺的《暫行條例》,在劉桓看來一方面是應對宏觀調控之“失效”,同時又能給地方政府“開源”。一方面要穩(wěn)定住房價格,一方面要增加地方政府收入,房產稅的開征似乎正好承受了這兩樣功能。

如果穩(wěn)定房地產銷售價格,則可能出現(xiàn)的局面是土地成交量或成交金額下降,鑒于宏觀調控“打壓”的大環(huán)境,地方政府對土地出讓金收入的愿景也將有所下降。在未來城市化飽和,土地出讓金逐漸下降的情況下,從土地出讓收入轉向房屋保有環(huán)節(jié)稅收收入,亦是趨勢之一。

在這次積極申報房產稅試點的城市中,重慶目前的試點方案已上報至三部委會簽。而根據(jù)中國指數(shù)研究院的報告,2010年1～9月,重慶土地出讓成交總價為286億元,同比下降9%。

現(xiàn)實矛盾

在劉桓看來,房產稅的另一個重要功能是完善財稅體系,作為房產保有環(huán)節(jié)的稅收,在過去是缺失的,這并不利于地產的調控,最明顯的是對住房空置率的調控,這一稅種對房地產市場上的投資、投機者具有擠出效應。

我國房地產市場現(xiàn)有主要稅費項目中,營業(yè)稅、企業(yè)所得稅、個人所得稅、土地增值稅、交易契稅等都集中在開發(fā)流通環(huán)節(jié),而保有環(huán)節(jié)的稅種僅有城鎮(zhèn)土地使用稅和房產稅兩個稅種。

10月中旬,財政部、國家稅務總局有關負責人表示,對個人所有的住房恢復征收房產稅是必要的,“既有利于調節(jié)居民收入和財富分配,也有利于健全地方稅體系,促進經濟結構調整及土地節(jié)約集約利用,引導個人合理住房消費。”

“具體的征稅方案制定,將涉及房產稅可能發(fā)揮的功能不一。”北京大學房地產研究所所長、中國房地產學會副會長陳國強則對記者說。

“解決土地財政問題的一個前提是房產稅具有替代作用,房產稅作為一項財產稅,成為地方政府的穩(wěn)定收入之后,將土地出讓金降下來,將交易環(huán)節(jié)的稅種合并,總體稅負降低。但這涉及的并非一項房產稅所能解決,地方政府的財政收入涉及的是事權和財權的分配,地方政府目前這種高投入、參與投資的發(fā)展模式下,一項稅收是解決不了地方政府的土地財政沖動的。”陳國強認為。

這可能意味著,在土地財政無法改變的情況下,房產稅又作為一項額外的稅收,成為市場經濟體和購買者的另外一項稅負。

我國近年來的宏觀稅負一直呈現(xiàn)上升比例,以政府財政收入占GDP的比重來計算,我國近3年的宏觀稅負均超過30%,這一水平已經向工業(yè)化國家看齊,甚至有國外研究機構聲稱中國的稅負痛苦指數(shù)全球第二。

而中國的房產稅與歐美等土地私有制國家的房產稅之區(qū)別在于,中國城鎮(zhèn)土地為國有,消費者購房獲得房屋所有權70年,已攤分了土地出讓金,相當于攤分了房屋70年的租金。如果購房者已經支付了70年的土地租金,再支付土地持有環(huán)節(jié)的房產稅,則相當于重復征稅。

另一方面,“調節(jié)居民收入和財富分配,放在房產稅的身上,顯得有點大了。財富分配體系目前存在的問題,就像靠個人所得稅來調劑一樣,作用是有限的。財富分配體系的不合理目前主要在于政府收入和企業(yè)收入過重,初次分配不合理的問題最為突出,灰色收入和腐敗問題,這不僅僅是靠一項稅收就能解決得了的。”北大地產基金中心主任、北京國際發(fā)展投資有限公司CEO杜猛則對記者說。

“在這里面,官員的多套房產數(shù)據(jù),要不要披露?怎么披露?”杜猛說。此外還有諸如福利分房、集資房等認定和估值技術難題的背后,實質又是利益群體的阻障。

陳國強同時認為,依靠房產稅來打擊目前的房產價格,這樣的期望太大,房產稅并非“核武器”,而是一個長效機制,立竿見影的效果是不太可能的,只會針對少部分的投資投機者征收。但改變不了中國快速城鎮(zhèn)化過程中商品房住宅的供不應求的大格局。

“稅基過窄,稅率過低,調控的作用微少,稅基過寬,稅率過高,增加的稅負過重,要衡量具體的設計方案。”杜猛認為。

篇9

第二條  房產稅在城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)征收。

城市：指經國務院批準設立的市。本條所指城市，只包括市區(qū)，不包括農村。

縣城：指各縣（特區(qū)、區(qū)）人民政府所在地的城關。

建制鎮(zhèn)：經省人民政府批準的建制鎮(zhèn)鎮(zhèn)人民政府所在地。

工礦區(qū)：指工商業(yè)比較發(fā)達，人口比較集中，符合國務院規(guī)定的建制鎮(zhèn)標準，但尚未設立建制鎮(zhèn)的大中型工礦企業(yè)所在地。

城市、縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)的征稅范圍具體劃分，由市、縣、特區(qū)（區(qū)）人民政府核定。

第三條  凡開征房產稅地區(qū)范圍內的公私房產，除中外合資經營企業(yè)和外資企業(yè)的征稅，仍按照國務院有關規(guī)定執(zhí)行外，均應依照《條例》和本細則的規(guī)定繳納房產稅。

第四條  《條例》第二條規(guī)定，房產稅由產權所有人繳納。房產出租，產權所有人不在房產所在地的，由承租人負責繳納；出租人與承租人同在房產所在地的，承租人有代收和轉交納稅繳款書的義務。承租人如不及時轉交，影響稅款及時入庫的，承租人應負滯納稅款的責任。

承租人使用房產，以支付修理費抵交房產租金的，應由產權所有人依照規(guī)定繳納房產稅。

房產產權或典權轉移時，如有欠稅未交，接受產權或典權人應負責補交房產稅。

第五條  房產稅依照房產原值一次減除百分之三十后的余值計算繳納。沒有房產原值作為依據(jù)，或納稅人未按會計制度規(guī)定記載“固定資產”（房產原值），房產原值明顯不合理的，由房產所在地稅務機關參考同類房產核定，或重新評估房產原值，并按核定或重估的原值一次減除百分之三十后的余值計算繳納房產稅。

房產出租的，以房產租金收入為房產稅的計稅依據(jù)。

第六條  《條例》第五條一至五項規(guī)定免納房產稅的房產，均只限于單位本身自用和個人非營業(yè)用的房產。這些免稅單位出租的房產以及非本身業(yè)務用的生產、營業(yè)用房不屬免稅范圍，應征收房產稅。

第七條  除《條例》第五條規(guī)定者外，下列房產，分別給予減免房產稅：

（一）經政府部門明令拆除或禁止使用的房屋，以及經有關部門鑒定，屬毀損不堪居住的房屋和危險房屋，自停止使用的次月起，免征房產稅：

（二）企業(yè)辦的種類學校、醫(yī)院、托兒所、幼兒園自用的房產，免征房產稅。

（三）房屋大修停用在半年以上的，經納稅人申請，稅務機關核準，在大修期間，免征房產稅。

（四）由國家財政部門撥付事業(yè)經費的單位，改為經費來源實行自收自支的，從實行自收自支的年度起，免征房產稅三年。

（五）為基建工地服務的各種工棚、材料棚、休息棚和辦公室、食堂、茶爐房、汽車房等臨時性房屋，不論是施工企業(yè)建造還是由基建單位出資建造交施工企業(yè)使用的，在施工期間，免征房產稅。基建工程結束后，施工企業(yè)將這些臨時性房屋交還或者估價轉讓給基建單位的，從基建單位接收的次月起，按規(guī)定征收房產稅。

（六）納稅單位與免稅單位共同使用的房屋，按各自使用的房產，分別征收或免征房產稅，行企合一的單位也照此原則輸辦理。

（七）經省稅務局批準，給予定期減征或免征房產稅的房產。

第八條  對于征收房產稅確有困難的建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)，由其所在的市、縣、特區(qū)（區(qū)）人民政府確定給予一定期限的減、免稅照顧。

第九條  按照《條例》規(guī)定，納稅人確有困難，需要給予減、免稅照顧的，由納稅人提出申請，報房產所在地市、縣、特區(qū)（區(qū)）稅務局批準。

第十條  房產稅按年征收，分期繳納。每半年征收一次，每年的四月、十月為房產稅的繳納期限。

按房產租金收入計征的，其繳納期限，由當?shù)囟悇諜C關視具體情況核定，最長不得超過三個月。

納稅人自建的房屋，自建成之次月起征收房產稅；委托施工企業(yè)建設的，從辦理驗收手續(xù)之次月起征收房產稅。

第十一條  納稅人應依照當?shù)囟悇諜C關規(guī)定的期限，將現(xiàn)有房屋的坐落（街道名稱及門牌號數(shù)）、構造（鋼筋混凝土、磚木結構等）、間數(shù)、面積（平方米）、房屋原值、新舊程度等情況，據(jù)實向當?shù)囟悇諜C關申報登記。新建或購買的房屋，應于建成或者購買后的三十日內申報登記。

納稅人轉移產權或者在擴建、改裝后變更原值的，應于變更、轉移或竣工后三十日內向房產所在地稅務機關申報登記。

房產稅的其他征收管理，依照《中華人民共和國稅收征收管理暫行條例》的規(guī)定辦理。

第十二條  房產稅由房產所在地的稅務機關征收。根據(jù)工作需要，稅務機關可委托有關單位代征房產稅，發(fā)給《代征證書》，并在代征稅款百分之五以內酌情提給代征手續(xù)費。

第十三條  納稅人違反本細則第十一條規(guī)定的，當?shù)囟悇諜C關可酌情處以五千元以下的罰款。納稅人同稅務機關發(fā)生爭議時，必須先按照稅務機關的決定繳納罰款，然后在十日內向上級稅務機關申報復議。上級稅務機關應當在接到申訴人的申請之日起三十日內作出答復。申訴人對答復不服的，可以在接到答復之日起三十日內向人民法院起訴。

篇10

1、營業(yè)稅及附加；

2、印花稅，簽訂的房屋租賃合同應繳納印花稅；

3、企業(yè)所得稅，企業(yè)取得的轉租收入屬于租金收入；

4、房產稅，房產稅由產權所有人繳納；

5、土地使用稅，由擁有土地使用權的單位或個人繳納。

【法律依據(jù)】