導(dǎo)語：如何才能寫好一篇金融項目可行性分析，這就需要搜集整理更多的資料和文獻，歡迎閱讀由公務(wù)員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

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【關(guān)鍵詞】商業(yè)地產(chǎn) 可行性分析 經(jīng)濟效益 風(fēng)險分析

自20世紀(jì)80年代末，房地產(chǎn)業(yè)作為一個行業(yè)正式被列入我國第三產(chǎn)業(yè)以來，經(jīng)過近30年的發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)逐步形成了商業(yè)地產(chǎn)、住宅地產(chǎn)和工業(yè)地產(chǎn)等三種重要業(yè)態(tài)。由于住宅地產(chǎn)的超前發(fā)展，使得商業(yè)配套面積嚴(yán)重不足，商業(yè)資源配置不均衡，這種狀況進一步制約了城市功能布局和房地產(chǎn)業(yè)均衡發(fā)展。為改變這一局面，迫使商業(yè)地產(chǎn)加速發(fā)展。

近年來，有三個重要因素促進我國商業(yè)地產(chǎn)迅猛發(fā)展。一是由于我國宏觀經(jīng)濟的持續(xù)增長和城鎮(zhèn)化進程的不斷推進，為商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展提供了良機。二是住宅地產(chǎn)行業(yè)不斷受國家宏觀政策擠壓（主要指保障房建設(shè)和商品住宅限購、限貸政策），導(dǎo)致大量民間資本涌入商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)，為商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展提供必要的資金源泉。三是品牌零售企業(yè)實施向一體化戰(zhàn)略，大舉進入商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域的動力，為商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展提供了新的動力。基于以上因素，可以預(yù)期在未來10年內(nèi)，我國商業(yè)地產(chǎn)必將獲得持續(xù)快速增長，并逐步由產(chǎn)業(yè)成長期步入成熟期，成為房地產(chǎn)業(yè)的主力軍。

商業(yè)地產(chǎn)是商業(yè)和地產(chǎn)的復(fù)合體，它包含了商業(yè)、房地產(chǎn)、金融等三重基本屬性，是一門新興的邊緣科學(xué)和復(fù)合產(chǎn)業(yè)，其產(chǎn)業(yè)特性和可行性分析方法與住宅地產(chǎn)存在較大區(qū)別。商業(yè)地產(chǎn)項目投資有耗資大、周期長、風(fēng)險高的特點。伴隨著改革開發(fā)的推進，我國市場經(jīng)濟競爭性特點越來越突出。因此，在投資決策前，如何依據(jù)項目特性，做好商業(yè)地產(chǎn)項目可行性研究工作，確保項目在市場競爭中處于優(yōu)勢地位，就顯得十分重要。完善商業(yè)地產(chǎn)項目可行性分析內(nèi)容，提高可行性分析質(zhì)量，避免投資的盲目性，助力于民間中小資本涉足商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域。

一、可行性分析的概念

為了降低風(fēng)險，對將要上馬的項目在經(jīng)濟技術(shù)層面進行分析論證，被稱作可行性分析。一般來說包括市場分析、技術(shù)分析、經(jīng)濟效益分析和抗風(fēng)險能力分析。以分析論證的結(jié)果來判定項目建設(shè)方案的合理性、可操作性，為項目決策提供依據(jù)。可行性研究的過程既是深入調(diào)查研究的過程，又是多方案比較研究的過程，它是建設(shè)項目決策分析與評價階段最重要的工作。

由以上概念可見，可行性分析可以理解為一門集合了工程技術(shù)、管理科學(xué)的綜合性學(xué)科；也可以理解為在投資決策階段，綜合運用市場調(diào)查與預(yù)測、多方案構(gòu)建與必選、技術(shù)經(jīng)濟分析、風(fēng)險分析等多種分析方法的實踐活動。

二、可行性分析的作用

可行性分析最終形成的可行性分析報告主要有以下五點基本作用：

（一）開發(fā)商投資決策的重要依據(jù)

（二）政府主管部門立項和行政審批的依據(jù)

（三）向金融機構(gòu)融資的依據(jù)

（四）各投資方談判的重要依據(jù)

（五）項目后評價的依據(jù)

商業(yè)地產(chǎn)項目可行性分析報告不僅具備以上五點基礎(chǔ)作用，還應(yīng)該為進一步的商業(yè)規(guī)劃、建筑設(shè)計、建造實施和后期運營管理提供指導(dǎo)原則和框架思路，成為項目開發(fā)綱領(lǐng)性文件。

三、可行性分析的依據(jù)

商業(yè)地產(chǎn)項目可行性分析依據(jù)主要有：國家和地區(qū)經(jīng)濟建設(shè)政策和經(jīng)濟發(fā)展水平、商業(yè)地產(chǎn)價格、居民收入水平和消費習(xí)慣、城市總體規(guī)劃、商業(yè)網(wǎng)點建設(shè)規(guī)劃、批準(zhǔn)的項目建議書、土地利用規(guī)劃及城市規(guī)劃設(shè)計條件、自然地理氣象資料、開發(fā)技術(shù)水平、城鎮(zhèn)化水平、經(jīng)濟運行參數(shù)和指標(biāo)等。

可行性分析指導(dǎo)文件主要是1983年國家計委頒布的《關(guān)于建設(shè)項目可行性研究的試行管理辦法》、1987年頒布的《建設(shè)項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)》。它們對可行性研究的原則、編制程序、編制內(nèi)容、審查辦法做了詳細(xì)規(guī)定，指導(dǎo)我國可行性分析研究工作。

四、可行性分析的內(nèi)容

依據(jù)可行性分析的概念，商業(yè)地產(chǎn)項目可行性分析內(nèi)容可以歸納為市場分析、技術(shù)分析分析、經(jīng)濟效益分析和風(fēng)險分析四大方面，其中經(jīng)濟效益分析又可細(xì)分為投資估算分析、融資分析、財務(wù)評價分析。因此商業(yè)地產(chǎn)項目可行性分析可以歸納為如圖1所示六大關(guān)鍵因素，這六大因素也構(gòu)成本論文分析框架。需要重點說明的是，技術(shù)可行性分析的主要內(nèi)容包括規(guī)劃設(shè)計方案、建設(shè)條件可行性和工程進度分析。規(guī)劃設(shè)計方案一方面要充分反映市場分析成果，另一方面必須符合城市規(guī)劃強制性要求；建設(shè)條件可行性和工程進度分析主要由具備資質(zhì)的施工單位或監(jiān)理單位承擔(dān)。由此可見，商業(yè)地產(chǎn)項目技術(shù)分析具有較強的專業(yè)性，本論文中不著重研究。

五、結(jié)語

商業(yè)地產(chǎn)在國外起步較早，發(fā)展至今已經(jīng)形成了架構(gòu)完善、內(nèi)容充實，包含消費者行為空間理論、商圈理論等方面的理論體系。國外有成熟完善的理論體系，國內(nèi)有針對本土特色的相關(guān)研究，且商業(yè)地產(chǎn)交易的實例豐富，這一切都對我國商業(yè)地產(chǎn)的可行性研究具有很重要的借鑒和參考價值。

參考文獻

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在當(dāng)前金融危機的背景下,企業(yè)融資財務(wù)管理過程顯現(xiàn)和潛在的風(fēng)險日益加劇,籌資風(fēng)險管理問題亟待整體分析論證,規(guī)避風(fēng)險。

(一)資金鏈上:負(fù)債絕對、相對量過高

一般認(rèn)為,負(fù)債規(guī)模是企業(yè)負(fù)債的絕對金額大小或企業(yè)負(fù)債比例在企業(yè)資金總額中所占的相對比例高低。一方面,企業(yè)在負(fù)債的絕對量越大,相應(yīng)償付的利息就越多,隨之而來的是企業(yè)收益不確定性導(dǎo)致無法到期償債甚至破產(chǎn)的幾率也會增加。另一方面,企業(yè)負(fù)債占其資金總額的相對比例較高,過高的資產(chǎn)負(fù)債率加大了企業(yè)的財務(wù)杠桿系數(shù),致使每股收益的不確定性增大,雖然正向的財務(wù)杠桿利益增加的可能性會加大,但負(fù)向的財務(wù)杠桿損失的可能性也在加大。當(dāng)統(tǒng)計數(shù)據(jù)可以說明投資規(guī)模與企業(yè)財務(wù)風(fēng)險的直接關(guān)系時,我們可以明確看到這個問題的極端重要性。資產(chǎn)負(fù)債率低于40%的公司盈利能力顯著;資產(chǎn)負(fù)債率高于40%的公司其盈利能力與資產(chǎn)負(fù)債率呈顯著負(fù)相關(guān)關(guān)系,財務(wù)失敗比重顯著增加。

(二)籌資方式上:優(yōu)序行為倒錯

我國目前金融市場所提供的籌資渠道,企業(yè)所能選的主要籌資方式有很多,最主要的有銀行借款、發(fā)行普通股和發(fā)行企業(yè)債。因為不同籌資方式各自有其籌資的硬性規(guī)定及自身的不同優(yōu)缺點。如果選擇的隨意性過強,可能會增加企業(yè)的籌資成本、減少企業(yè)相應(yīng)的收益,甚至?xí)绊懫髽I(yè)資金周轉(zhuǎn)進而形成財務(wù)風(fēng)險。不考慮企業(yè)內(nèi)部籌資,企業(yè)按照籌資排序理論選擇外部籌資時,理應(yīng)先考慮債券籌資,再考慮股票籌資。但是由于我國企業(yè)公司治理結(jié)構(gòu)不完善,國有股股東權(quán)利行使權(quán)缺失,中小股東利益保護制度不完善,致使債券籌資成本高于普通股籌資成本,甚至使普通股籌資方式成為“借市斂錢”工具,并且由于普通股籌資無需到期還本付息,又不必承擔(dān)借款財務(wù)風(fēng)險。使股票籌資逆序成為企業(yè)籌資的最佳選擇。這固然與客觀上的國有企業(yè)體制改革、國家增加上市公司數(shù)量的宏觀政策有關(guān)系;也與企業(yè)主觀把發(fā)行普通股作為資產(chǎn)重組的手段和解決財務(wù)危機的方法有關(guān),把發(fā)行普通股作為最優(yōu)籌資方式取向。

(三)籌資后決策上:資金使用監(jiān)督缺失

籌資后資金流向,必須嚴(yán)格監(jiān)督監(jiān)管,如果違背了金融市場的內(nèi)在規(guī)律和企業(yè)股份制發(fā)展的最初構(gòu)想,就會使股份制公司不得不面對過大的經(jīng)營風(fēng)險和財務(wù)風(fēng)險。從企業(yè)所有制的角度來看,股份制發(fā)展的主要動因是改變企業(yè)籌資方式,特別是優(yōu)化了企業(yè)的法人治理結(jié)構(gòu)。但由于我國股份公司中社會公眾股比例較小,且公眾股分散度較高,使小股東無法監(jiān)督和約束企業(yè)的經(jīng)營管理;國有股份的產(chǎn)權(quán)關(guān)系不明確,致使本應(yīng)作為股份公司最高權(quán)力機構(gòu)的股東大會無權(quán)可行,企業(yè)經(jīng)營管理無法得到股東大會應(yīng)有的監(jiān)督。另外,公司法人治理結(jié)構(gòu)的不完善使股東大會、監(jiān)事會的權(quán)利得不到保障,權(quán)力膨脹的董事會使公司籌集資金使用的隨意性過強,甚至被浪費、揮霍。如不按招配股說明書所規(guī)定的用途使用資金,不對資金的用途予以披露。有些上市公司甚至擅自改變資金的用途――將長期融資用以補充流動資金,長期籌資用以改善或提高企業(yè)的獲利能力及長期償債能力,僅僅用于提高企業(yè)資金的流動性,違背了籌資的初衷。由于資金使用監(jiān)督缺失,也擾亂了金融市場的內(nèi)在規(guī)律。

二、企業(yè)投資風(fēng)險管理問題分析

(一)市場上:虛假信息負(fù)面制約

現(xiàn)代社會是一個信息的社會,在爆發(fā)的信息當(dāng)中自然也充斥著越來越多的虛假信息和泡沫信息。市場經(jīng)濟容易促成和縱容信息流無序甚或反向泛濫,在這股形式越發(fā)不健康的信息潮流中,獲益者往往是造假者及其關(guān)系鏈上的同利者。在信用危機空前的國際資本市場上,虛假信息與造假行為聯(lián)動,使得投資意向和行為選擇被誤導(dǎo),并使投資者的意愿特別是利益受到損害和傷害,這個惡性循環(huán)的狀態(tài),究其根源主要是上市公司的會計信息失真,投資者所擁有和利用的信息呈現(xiàn)虛假和泡沫狀態(tài)。因此,我們必須極大警惕和關(guān)注在資本投資市場上,通過會計造假操縱利潤,擾亂社會經(jīng)濟信息秩序的現(xiàn)象,加大對這個我國財經(jīng)領(lǐng)域迫在眉睫的問題的解決力度。

(二)戰(zhàn)略上:可行性分析弱化

當(dāng)前,許多企業(yè)的管理者在進行項目投資時缺乏戰(zhàn)略管理。在企業(yè)的外部環(huán)境上缺乏行業(yè)研究,對本企業(yè)所處行業(yè)的競爭狀況、行業(yè)內(nèi)主要競爭對手的比較優(yōu)勢認(rèn)識不清,對外部環(huán)境變化帶來的機會和風(fēng)險反應(yīng)遲鈍;在企業(yè)內(nèi)部經(jīng)營上缺乏戰(zhàn)略性規(guī)劃,對企業(yè)的長期經(jīng)營方向、業(yè)務(wù)范圍、發(fā)展目標(biāo)、優(yōu)化資源配置等缺乏系統(tǒng)研究;在投資項目研究上缺乏可行性分析,對投資相關(guān)的時機、對象、市場需求、資金來源等缺乏科學(xué)的調(diào)研分析。很多企業(yè)的項目投資決策還停留在依靠企業(yè)管理者的以往經(jīng)驗和主觀直覺上,或者盲目復(fù)制目標(biāo)企業(yè)的投資方案,未對建立信息收集系統(tǒng),沒有進行事前研究、分析、論證。因此投資決策事物的概率較大。縱觀現(xiàn)在很多企業(yè)的投資分析構(gòu)成,不但很少進行不可行性分析論證,就連十分重要的可行性分析論證,也往往重視戰(zhàn)術(shù)考慮較多,忽視宏觀、長遠、可持續(xù)性的戰(zhàn)略論證,可行性分析急功近利,呈現(xiàn)弱化和草率的傾向。企業(yè)投資必須分析論證在前,戰(zhàn)術(shù)與戰(zhàn)略選擇辯證統(tǒng)一,基于不可行性分析,強化、做足可行性分析,這樣的企業(yè)投資行為才能最大限度的規(guī)避風(fēng)險,贏得效益。

(三)制度上:內(nèi)部控制不健全

篇3

隨著我國改革開放的不斷推進和經(jīng)濟全球化程度的不斷深化，中國經(jīng)濟已經(jīng)越來越深地融入到了世界經(jīng)濟體系當(dāng)中，將基于項目自身經(jīng)濟強度的有限追索的項目融資模式引入到政策性銀行出口信貸實踐中去，構(gòu)建起基于項目融資理論的政策性銀行出口信貸運作模式，突破大型“走出去”項目的融資瓶頸，把政策性銀行對國家外經(jīng)貿(mào)的支持和推動作用落到實處，以解決當(dāng)前我國出口信貸在支持大型境外投資項目中受傳統(tǒng)貿(mào)易融資模式限制而存在的固有缺陷，最終達到提高我國政策性銀行出口信貸對“走出去”項目支持力度的目的。

一、出口信貸項目融資的含義

出口信貸是一個特定的融資范疇，是對貨物出口和境外投資提供信貸資金融通的總稱；項目融資是一種特定的融資模式，是對有限追索的具有類似信用保證結(jié)構(gòu)的項目資金運作模式的總稱。出口信貸中引入項目融資模式即是要通過項目融資這種特定的資金運作模式來對出口信貸項目進行操作，這一概念是相對于通過傳統(tǒng)貿(mào)易融資模式對出口信貸項目進行操作而提出來的。項目融資模式下運作的出口信貸項目，貸款人將根據(jù)項目本身的經(jīng)濟強度而采取不同程度的追索權(quán)，是有限追索的融資模式，貸款人提供授信的主要信用支撐點是項目的現(xiàn)金流量和項目資產(chǎn)，貸款人將與借款人以及其它利益關(guān)系人一起在精心設(shè)計的信用保證結(jié)構(gòu)框架下，在特定的期間和范圍內(nèi)，分擔(dān)項目所具有的各類風(fēng)險；在有限追索限定的范圍內(nèi)，項目一旦因風(fēng)險發(fā)生而最終失敗，貸款人將僅以項目資產(chǎn)受償，其追索權(quán)不涉及項目以外的任何資產(chǎn)。出口信貸項目融資模式更適用于那些建設(shè)周期長、投資量大、收益相對穩(wěn)定、受市場變化影響較小的出口信貸項目，最典型的就是境外承包工程和境外投資類的出口信貸項目，非常適用于通過項目融資模式來進行運作。

二、出口信貸項目融資可行性分析與項目投資結(jié)構(gòu)設(shè)計

（一）出口信貸項目融資可行性分析

出口信貸項目融資的可行性分析主要包括對項目的基本資格進行審核、對項目技術(shù)經(jīng)濟可行性的分析、對項目風(fēng)險的分析等三方面內(nèi)容。

1.出口信貸項目基本資格審核。貸款銀行受理出口信貸項目后，首先要對項目的政策性準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)進行審核，確定該項目是否具備取得出口信貸的基本資格。審核借款人資格，根據(jù)項目的實際特點，確定是否適于采取項目融資模式安排融資。一般來說，對于一些境外出口信貸項目：如境外承包工程；境外資源開發(fā)項目；帶動國內(nèi)設(shè)備、技術(shù)、產(chǎn)品等出口的境外加工貿(mào)易項目、境外投資建廠項目和基礎(chǔ)設(shè)施項目；提高國內(nèi)企業(yè)產(chǎn)品研發(fā)能力和出口競爭能力的境外研發(fā)中心、產(chǎn)品銷售中心和服務(wù)中心項目；開拓國際市場、提高企業(yè)國際競爭能力的境外企業(yè)收購、并購或參股項目等，這些項目往往金額大、期限長，除項目自身經(jīng)濟強度支撐外，借款人難以解決有效擔(dān)保，因而比較適合通過項目融資模式進行安排。

2.出口信貸項目技術(shù)經(jīng)濟可行性分析。對于具備申請出口信貸基本資格的項目，貸款銀行要對項目投資者所作的可行性研究的科學(xué)性、合理性進行獨立論證，對于專業(yè)性強、比較復(fù)雜的出口信貸項目可聘請有關(guān)方面專家參與論證。項目的可行性研究就是指通過對項目的主要技術(shù)經(jīng)濟要素，包括技術(shù)、管理、勞動力、市場、原材料、能源、基礎(chǔ)設(shè)施、環(huán)境保護、宏觀經(jīng)濟環(huán)境等的分析，據(jù)以對項目做出綜合性的技術(shù)評價和經(jīng)濟效益評價，獲得項目凈現(xiàn)值（NPV）、投資收益率（ROI或ROE）和內(nèi)部收益率（1RR）等具體反映項目經(jīng)濟效益的指標(biāo)。需要說明的是，貸款銀行在這里所進行的可行性分析是建立在投資者可行性研究的基礎(chǔ)上的，其重點在于對投資者可行性研究的科學(xué)性與合理性進行檢驗，從而對可行性研究報告的結(jié)論進行判斷與校正。

如果申貸項目所作的可行性研究存在某些重大遺漏，貸款銀行應(yīng)當(dāng)要求借款人對可行性研究進行補充修正；對于借款人可行性研究報告中的信息、數(shù)據(jù)和參數(shù)的準(zhǔn)確性、及時性和科學(xué)性，貸款銀行應(yīng)當(dāng)進行認(rèn)定，特別是對于資源儲量、原料供應(yīng)、市場預(yù)測、定價模型、成本分析、貼現(xiàn)率等關(guān)鍵數(shù)據(jù)的科學(xué)性和準(zhǔn)確性要進行深入分析與判斷，因為一旦這些數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確性出現(xiàn)問題，將可能導(dǎo)致可行性研究的結(jié)果完全不可用，以此為依據(jù)實施的項目和提供的融資將不可避免失敗的結(jié)果。通過對借款人可行性研究的補充與修正而得到的項目可行性分析結(jié)論，是貸款人進行貸款決策的重要參考依據(jù)。

3.出口信貸項目風(fēng)險分析。可行性分析是項目投資者從資本獲利的角度出發(fā)，側(cè)重于分析項目出現(xiàn)好的可能性和程度，即在各項環(huán)境條件、參數(shù)等處于理想狀態(tài)的假定基礎(chǔ)上對項目的投資收益率、內(nèi)含報酬率和投資回收期等指標(biāo)所進行的分析預(yù)測；而風(fēng)險分析則是貸款銀行從貸款安全的角度出發(fā)，側(cè)重于分析項目出現(xiàn)壞的結(jié)果的可能性和壞的程度，進而對項目未來的償債能力做出判斷。因此，貸款銀行在對出口信貸項目經(jīng)濟技術(shù)可行性進行分析的基礎(chǔ)上，還必須對項目進行風(fēng)險分析，對有關(guān)的風(fēng)險因素做出評價，判定項目的經(jīng)濟強度和各種風(fēng)險要素對項目經(jīng)濟強度的影響程度。出口信貸項目的風(fēng)險分析是決定貸款銀行是否為一個項目提供融資的關(guān)鍵決策因素，并且為貸款銀行通過投資結(jié)構(gòu)、融資結(jié)構(gòu)和信用保證結(jié)構(gòu)的設(shè)計規(guī)避項目風(fēng)險提供了重要的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)。

（二）出口信貸項目投資結(jié)構(gòu)設(shè)計

1.項目投資結(jié)構(gòu)設(shè)計的基本因素。貸款銀行應(yīng)當(dāng)在一個出口信貸項目的運作初期就與項目主辦投資者進行深入接觸，并參與到項目投資結(jié)構(gòu)的設(shè)計中去，以為項目的成功運作以及后續(xù)的項目融資奠定良好的基礎(chǔ)。目前國際上較為普遍采用的投資結(jié)構(gòu)有四種基本的法律形式：公司型合資結(jié)構(gòu)、合伙制或有限合伙制結(jié)構(gòu)、非公司型合資結(jié)構(gòu)、信托基金結(jié)構(gòu)。在對項目投資結(jié)構(gòu)進行設(shè)計時需要考慮到以下幾個基本因素：項目資產(chǎn)的擁有形式、項目產(chǎn)品的分配形式、項目管理的決策方式與程序、債務(wù)責(zé)任、項目現(xiàn)金流量的控制和稅務(wù)結(jié)構(gòu)等。此外，會計準(zhǔn)則對于報表合并的規(guī)定、對投資可轉(zhuǎn)讓性的需要、對項目資金的考慮等也是設(shè)計項目投資結(jié)構(gòu)所應(yīng)當(dāng)考慮的重要因素。

2.項目投資結(jié)構(gòu)設(shè)計。貸款銀行與投資人就出口信貸項目的基本情況進行深入了解后，應(yīng)當(dāng)與投資人共同研究設(shè)計與投資特點及融資要求相適應(yīng)的項目投資結(jié)構(gòu)。目前國際上較為普遍采用的投資結(jié)構(gòu)有四種基本的法律形式：公司型合資結(jié)構(gòu)、合伙制或有限合伙制結(jié)構(gòu)、非公司型合資結(jié)構(gòu)、信托基金結(jié)構(gòu)。貸款銀行在介入一個擬申請出口信貸的境外投資項目后，為確保項目運營以及項目融資能夠順利執(zhí)行，需要與項目投資者（借款申請人）及有關(guān)各方就項目情況進行深入研究，對項目投資者從投資角度出發(fā)的需要以及貸款銀行從融資角度出發(fā)的要求進行綜合平衡，并結(jié)合項目本身的特點對項目投資結(jié)構(gòu)進行設(shè)計。這一步的工作是至關(guān)重要的，它不但關(guān)系到項目今后能否成功運轉(zhuǎn)，而且是項目融資信用保證結(jié)構(gòu)的重要基礎(chǔ)，是融資能否成功的關(guān)鍵。

三、出口信貸項目融資的BOT模式設(shè)計

（一）出口信貸項目融資模式的選擇及其應(yīng)考慮的主要因素

1.出口信貸項目融資模式選擇。對于不同的出口信貸項目，由于貸款銀行的不同、投資者的不同和項目自身特點的不同，其項目融資的具體模式可以歸納為以下幾種類型：投資者直接安排融資的模式、投資者通過項目公司安排融資的模式、以“設(shè)施使用協(xié)議”為基礎(chǔ)的融資模式、以“杠桿租賃”為基礎(chǔ)的融資模式、以“生產(chǎn)支付”為基礎(chǔ)的融資模式、以“黃金貸款”為基礎(chǔ)的融資模式、BOT項目融資模式等。其中：投資者直接安排融資的模式、投資者通過項目公司安排融資的模式、BOT項目融資模式是最基本的項目融資模式，對于出口信貸實務(wù)操作比較適用，并且其它幾種項目融資模式都是在這幾種模式的基礎(chǔ)上衍生的。

2. 出口信貸項目融資模式設(shè)計應(yīng)考慮的主要因素：（1）如何實現(xiàn)有限追索。實現(xiàn)融資對項目投資者的有限追索，是投資者尋求項目融資模式的一個最基本的出發(fā)點，同時也是貸款銀行根據(jù)專業(yè)判斷所愿意承擔(dān)的風(fēng)險限度。貸款銀行看待風(fēng)險的態(tài)度、項目投資者承擔(dān)風(fēng)險的能力以及項目所處行業(yè)的風(fēng)險系數(shù)、投資規(guī)模、經(jīng)濟強度等多方面因素都會對項目的追索形式和程度產(chǎn)生重要影響。因此在項目融資方案設(shè)計過程中，貸款銀行與項目投資者之間將根據(jù)各自對風(fēng)險的判斷和承擔(dān)能力，圍繞追索的形式和追索的程度進行反復(fù)的權(quán)衡與談判。（2）如何分擔(dān)項目風(fēng)險。在項目各有關(guān)當(dāng)事人之間分擔(dān)風(fēng)險是投資者尋求項目融資模式的另一個著眼點，其核心內(nèi)容就是如何在投資者、貸款銀行以及其它與項目利益有關(guān)的第三方之間劃分風(fēng)險。例如：項目投資者一般需要承擔(dān)全部的項目建設(shè)期和試生產(chǎn)期風(fēng)險，但是在項目建成投產(chǎn)以后，投資者可能只需要以購買項目絕大部分產(chǎn)品的方式承擔(dān)項目的市場風(fēng)險；而貸款銀行則有可能需要承擔(dān)項目的部分經(jīng)營風(fēng)險。因此，如何分擔(dān)項目風(fēng)險與如何實現(xiàn)有限追索其實是同一問題的兩個方面，它們的核心都是貸款銀行與投資者對風(fēng)險劃分的權(quán)衡與博弈。除上述因素外，項目投資者在設(shè)計融資方案時還十分關(guān)注對項目稅務(wù)虧損的利用和資產(chǎn)負(fù)債表外融資的實現(xiàn)等內(nèi)容。

（二）出口信貸項目融資的BOT模式設(shè)計

BOT是Build（建設(shè)）、Operate（經(jīng)營）和Transfer（轉(zhuǎn)讓）三個英文單詞第一個字母的縮寫，這種融資模式的基本思路是：項目所在國政府或所屬機構(gòu)為項目的建設(shè)和經(jīng)營提供―種特許權(quán)協(xié)議（Concession Agreement），作為項目融資的基礎(chǔ)，由本國公司或者外國公司作為項目的投資者和經(jīng)營者來申請出口信貸，承擔(dān)風(fēng)險，開發(fā)建設(shè)項目并在有限的時間內(nèi)經(jīng)營項目獲取商業(yè)利潤，最后根據(jù)協(xié)議將該項目轉(zhuǎn)讓給相應(yīng)的政府機構(gòu)。

1.BOT模式的組成人員。（1）項目的最終所有者（項目發(fā)起人）。項目發(fā)起人是項目所在國政府、政府機構(gòu)或政府指定的公司。在BOT融資期間，項目發(fā)起人在法律上不擁有項目，也不經(jīng)營項目，而是通過給予項目某些特許經(jīng)營權(quán)（例如承購項目產(chǎn)品以保證項目的最低收益）和給予項目一定數(shù)額的從屬性貸款或貸款擔(dān)保作為項目建設(shè)、開發(fā)和融資安排的支持。在融資期間結(jié)束后，項目的發(fā)起人通常無償?shù)孬@得項目的所有權(quán)和經(jīng)營權(quán)。（2）項目的直接投資者和經(jīng)營者（項目經(jīng)營者）。項目經(jīng)營者是BOT融資模式的主體，通常是一個由項目經(jīng)營公司、工程公司、設(shè)備供應(yīng)公司以及其它投資者共同組成的一個項目公司。項目經(jīng)營者從項目所在國政府獲得建設(shè)和經(jīng)營項目的特許權(quán)，負(fù)責(zé)組織項目的建設(shè)和生產(chǎn)經(jīng)營，提供項目開發(fā)所必需的股本資金和技術(shù)，并申請出口信貸，承擔(dān)項目風(fēng)險，并從項目投資和經(jīng)營中獲得利潤。（3）項目的貸款銀行。BOT模式中的貸款銀行可以是商業(yè)銀行，也可以是政府出口信用機構(gòu)、世界銀行或地區(qū)性開發(fā)銀行，或是上述金融機構(gòu)組成的貸款銀團。

2.以BOT模式建設(shè)項目并申請出口信貸的主要思路：（1）特許權(quán)協(xié)議是BOT模式的一個核心環(huán)節(jié)，主要包括三個方面的內(nèi)容：一是批準(zhǔn)項目公司建設(shè)開發(fā)和經(jīng)營項目，并給予使用土地，獲得原材料等方面的便利條件；二是政府按照固定價格購買項目產(chǎn)品或者政府擔(dān)保項目可以獲得最低收入；三是在特許權(quán)協(xié)議中止時，政府可以根據(jù)協(xié)議商定的價格購買(或無償收回)整個項目。項目公司以特許權(quán)協(xié)議作為基礎(chǔ)向政府出口信用機構(gòu)申請出口信貸，政府出口信用機構(gòu)可以將特許權(quán)協(xié)議的權(quán)益作為貸款抵押，并設(shè)計專門機構(gòu)控制項目的現(xiàn)金流量。在一些情況下，政府出口信用機構(gòu)還可要求項目所在國政府為貸款提供擔(dān)保。（2）在項目建設(shè)階段，工程承包公司以承包合同的形式（如“交鑰匙”合同）建造項目，可以起到類似于完工擔(dān)保的作用，有利于控制融資風(fēng)險。（3）進入經(jīng)營階段后，經(jīng)營公司根據(jù)經(jīng)營協(xié)議負(fù)責(zé)項目公司投資建造的公用設(shè)施的運行、保養(yǎng)和維修，支付出口信貸本息并為投資財團獲得投資利潤。（4）項目公司保證在BOT模式結(jié)束時將一個運轉(zhuǎn)良好的項目移交給項目所在國政府或其它所屬機構(gòu)。

3.BOT模式的主要特點：（1）從項目發(fā)起人（即項目所在國政府）的角度，BOT融資模式是一種有限追索的項目融資結(jié)構(gòu)。項目的資金、經(jīng)營管理以及各種風(fēng)險均由項目公司承擔(dān)。項目發(fā)起人承擔(dān)的只是類似“無論提貨與否均需付款”或“提貨與付款”性質(zhì)的經(jīng)濟責(zé)任，和一定數(shù)額的貸款或貸款擔(dān)保責(zé)任。（2）項目直接投資者和經(jīng)營者在BOT模式中所取得的出口信貸既可以是有限追索的項目融資，也可以是傳統(tǒng)的公司融資。但是多數(shù)情況下，由于BOT模式的項目涉及巨額資金，又有政府的特許權(quán)協(xié)議作為支持，因此投資者會希望將出口信貸安排成為有限追索的形式。

篇4

【關(guān)鍵詞】經(jīng)營風(fēng)險；債務(wù)風(fēng)險；投資風(fēng)險；對策

【 abstract 】 this article from the management risk management, debt risk management, investment and risk management, the three put forward to strengthen financial risk management in higher vocational colleges of several countermeasures.

【 keywords 】 business risk; Debt risk; Investment risk; countermeasure

中圖分類號：F253.7文獻標(biāo)識碼：A 文章編號：

一、加強經(jīng)營風(fēng)險管理的對策

（一）建立和健全內(nèi)部控制系統(tǒng)。一是加強會計基礎(chǔ)性工作。財會人員應(yīng)該不斷學(xué)習(xí)，提高自身素質(zhì)，加強職業(yè)道德，掌握現(xiàn)代會計核算方法，提高自己在工作中的綜合分析水平和發(fā)現(xiàn)問題、解決問題的能力。二是建立健全高職院校財務(wù)規(guī)章制度，并保證其有效實施。要根據(jù)國家有關(guān)法規(guī)、政策的要求，建立和完善一系列規(guī)章制度，這是保證財務(wù)和資金安全的有效保證。三是加強財務(wù)監(jiān)管工作，實行財務(wù)公開制度。要對重要方面、重要環(huán)節(jié)即關(guān)鍵控制點實行重點控制。在法律和學(xué)校規(guī)章制度允許的范圍內(nèi)實行財務(wù)公開，增加學(xué)校財務(wù)的透明度，進行校務(wù)民主管理。

（二）努力拓寬辦學(xué)資金來源渠道。一是爭取政府對高等職業(yè)教育的資金支持。近幾年各省政府紛紛認(rèn)識到職業(yè)教育的重要性，加大了對職業(yè)教育專項經(jīng)費的投入。二是目前高職院校的老校區(qū)都處于所在城市的黃金地段，其地產(chǎn)價格高，通過出讓老校區(qū)的土地，可以籌集大量的資金，以此投入新校區(qū)的建設(shè)。三是努力爭取企業(yè)對教育的支持，包括引進企業(yè)資金，與信譽較高的企業(yè)合作辦學(xué)，接受企業(yè)與或個人的捐贈等。四是積極開拓技術(shù)服務(wù)和社會服務(wù)渠道，分散財務(wù)風(fēng)險，提高學(xué)校的抗風(fēng)險能力。

（三）提高教育教學(xué)質(zhì)量，保證生源穩(wěn)定和增長。高職院校必須要樹立良好的社會聲譽，要提高教育教學(xué)質(zhì)量，要進一步提高教師的教學(xué)水平和教學(xué)質(zhì)量，因此，應(yīng)加大對日常經(jīng)費的投入，加大人才引進力度，提高教師的工資福利待遇，穩(wěn)定教師隊伍，引導(dǎo)和鼓勵教師把主要精力投入到教學(xué)工作中，提高教學(xué)質(zhì)量。同時，開發(fā)人才資源，側(cè)重應(yīng)用技術(shù)教育，注重學(xué)生的就業(yè)準(zhǔn)備教育，提高就業(yè)率，提高學(xué)校在社會上的聲譽，吸引更多的學(xué)生，保證生源穩(wěn)定和增長。另外，招收留學(xué)生也可以創(chuàng)收。

（四）加強學(xué)生收費管理工作。要進一步完善國家助學(xué)貸款工作，建立貧困生個人信用評價體系和違約貸款公示制度；積極拓寬資助范圍，向社會和企業(yè)籌集慈善款和捐款，或鼓勵企業(yè)和個人以其名義設(shè)立獎學(xué)金，或為學(xué)生提供勤工儉學(xué)的機會，為貧困生及時、足額繳費提供切實的政策支持。對于無故拖欠的學(xué)生，可以參照金融機構(gòu)的做法，按延期交費的時間長短計交滯納金或利息。另外，在教育制度上，創(chuàng)造條件實行彈性學(xué)習(xí)制度，允許學(xué)生中途就業(yè)、邊工作邊學(xué)習(xí)，分階段完成學(xué)業(yè)。

二、加強債務(wù)風(fēng)險管理的對策

（一）強化風(fēng)險意識，科學(xué)規(guī)劃，適度舉債。一是進一步提高財務(wù)危機的警覺性，樹立風(fēng)險觀念，強化財務(wù)風(fēng)險防范意識，在決策時考慮風(fēng)險因素，采用現(xiàn)代管理方法的決策方式，減少決策失誤，切忌盲目投資。二是進行貸款決策時應(yīng)貫徹“適度貸款、保證重點、分批安排、合理使用、講究效益”的指導(dǎo)思想，考慮相關(guān)的國家政策和學(xué)校的發(fā)展規(guī)劃，牢固樹立風(fēng)險意識，必須綜合考慮各方面因素，充分論證貸款的可行性，確定合適的貸款規(guī)模，制定合理的貸款和還款計劃，周密論證嚴(yán)格控制，將學(xué)校的債務(wù)負(fù)擔(dān)降低到最小。三是正確評估學(xué)校償還貸款本息的能力，合理設(shè)置貸款警戒線，做好每個貸款項目的可行性分析，將貸款風(fēng)險控制在安全的范圍之內(nèi)。

（二）切實對貸款項目進行可行性分析。一是進行項目概況分析。分析項目建設(shè)的必要性；項目計劃進度可行性；項目建設(shè)條件可行性；項目審批條件的可行性等。二是對項目的效益進行測算。分析項目投入后能否為學(xué)校增加辦學(xué)效益；能否為學(xué)校帶來新的經(jīng)濟增長點等。三是進行償債能力分析。預(yù)測各種收入的總額，計算總收入中用于償還債款的比例，合理分析學(xué)校的償債能力，為貸款決策提供科學(xué)依據(jù)。四是預(yù)測貸款風(fēng)險度。如計算項目的凈現(xiàn)值，與社會平均總收益比較，由此判斷貸款項目的安全性；計算內(nèi)部報酬率，與貸款項目的折現(xiàn)率比較，分析項目收益是否大于貸款風(fēng)險；分析影響貸款風(fēng)險的主要影響因素，根據(jù)情況進行風(fēng)險控制。

（三）加強貸款資金的管理。對已到位的貸款資金，要實行專款專用原則，保證貸款資金用在既定項目上。貸款資金要根據(jù)項目的進度分步到位，防止貸款不足影響項目進度，或者貸款過多造成資金閑置，以提高資金使用效率。同時應(yīng)注意不同貸款種類的組合，優(yōu)化貸款結(jié)構(gòu)，降低資金使用成本。在貸款資金使用的過程中，應(yīng)實行嚴(yán)格的會計核算及資金監(jiān)管，防止資金流失，提高資金的使用效率。貸款項目或工程竣工投入使用后，還應(yīng)該對其使用效益進行分析和評價，以加強對資金使用的監(jiān)督管理。

（四）建立償債基金制度。負(fù)債資金要求到期還本付息，勢必給高職院校造成較大的償債壓力，長期債務(wù)尤為突出，因此，很有必要建立高職院校償債基金制度。建立償債基金制度必須按期計提償債基金，可以采取兩種方法，一種是平均計算法，即將負(fù)債本息總額按借款期限平均分?jǐn)偅科谔崛〉阮~基金，以便到期有足夠的資金還本付息；另外一種是比例計提法，即按每年收取學(xué)費的一定比例計提償債基金。

三、加強投資風(fēng)險管理的對策

（一）明確校辦企業(yè)產(chǎn)權(quán)關(guān)系，規(guī)范組織形式，科學(xué)管理，有效規(guī)避風(fēng)險。校辦企業(yè)中產(chǎn)權(quán)關(guān)系的明晰，必然使所有權(quán)及經(jīng)營權(quán)分離。投資者以其出資額份額享受權(quán)益、參與決策與管理。經(jīng)營者對投資者負(fù)責(zé)，企業(yè)以其全部資產(chǎn)對投資者和債權(quán)人負(fù)責(zé)。這樣就克服了學(xué)校以行政命令和人為切塊參與企業(yè)利潤分配的弊病，減少學(xué)校的投資風(fēng)險，克服了校辦企業(yè)只負(fù)盈不負(fù)虧，學(xué)校負(fù)無限責(zé)任的現(xiàn)狀。

篇5

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；開發(fā)項目；可行性研究

中圖分類號：F293.3文獻標(biāo)識碼： A 文章編號：

引言

近十幾年來，我國在經(jīng)濟建設(shè)方面取得了巨大的成就，各行各業(yè)都進入到了快速發(fā)展的時期，房地產(chǎn)業(yè)更是進入到了黃金發(fā)展時期。在社會主義市場經(jīng)濟體制下，房地產(chǎn)業(yè)的競爭越來越激烈，房地產(chǎn)也本身也蘊含巨大風(fēng)險。在房地產(chǎn)項目開發(fā)之前，進行科學(xué)的可行性研究，能夠有效地降低市場風(fēng)險，保證房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營效益，提高企業(yè)的核心競爭力，對房地產(chǎn)企業(yè)長期穩(wěn)定經(jīng)營十分必要。如果房地產(chǎn)企業(yè)投資決策錯誤，會浪費大量的人力、物力和財力，甚至?xí)o房地產(chǎn)企業(yè)帶來致命打擊，所以房地產(chǎn)企業(yè)必須高度重視可行性研究工作。可是因為各種主客觀原因，現(xiàn)階段房地產(chǎn)企業(yè)對開發(fā)項目的可行性研究工作，存著在很多問題。

房地產(chǎn)開發(fā)項目的可行性研究工作中的問題

缺乏扎實的基礎(chǔ)工作

房地產(chǎn)企業(yè)要想編制出一份優(yōu)質(zhì)的房地產(chǎn)開發(fā)項目的可行性研究報告，就必須做好大量基礎(chǔ)性工作，搜集豐富的基礎(chǔ)資料。可是現(xiàn)階段很多房地產(chǎn)的可行性亞久報告的編制單位因為受到經(jīng)費、時間、人力等等方面因素影響，基礎(chǔ)性工作做得不夠深入和透徹，嚴(yán)重缺乏第一手資料，工作人員過于依賴現(xiàn)有數(shù)據(jù)或者只是憑借個人的主觀判斷、推測，缺乏客觀性，從而嚴(yán)重的影響了房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究質(zhì)量。

工作人員素質(zhì)有待于提高

房地產(chǎn)開發(fā)項目的可行性研究廣泛的涉及到經(jīng)濟、工程技術(shù)、法規(guī)、房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營、稅務(wù)等等方面的專業(yè)性知識。但是現(xiàn)階段房地產(chǎn)開發(fā)項目的從業(yè)人員的職業(yè)素質(zhì)還無法道道相應(yīng)要求，工作人員可能是專才，卻很難在全局的高度考慮相應(yīng)問題，所以很難編制出高質(zhì)量的房地產(chǎn)開發(fā)項目的可行性研究報告。

對房地產(chǎn)開發(fā)項目的可行性研究缺乏深度

深度比較合理的房地產(chǎn)開發(fā)項目的可行性研究報告應(yīng)具備這樣幾個方面的特點：相應(yīng)工程的實施方案有兩個以上可供選擇比較、所確定的工程主要數(shù)據(jù)必須滿足初步設(shè)計要求，所提出的融資方案滿足銀行等金融部門信貸決策需要。可是現(xiàn)階段的房地產(chǎn)開發(fā)項目的可行性研究工作普遍缺乏深度，表現(xiàn)為：定性的描述比較多，定量的計算不夠；項目選址、建筑產(chǎn)品沒有多個方案比選；缺乏充分的建設(shè)規(guī)模論證；重要的參數(shù)、數(shù)據(jù)來源不清，根據(jù)不足等等。

缺乏平衡的可行性及不可行性分析

很多房地產(chǎn)企業(yè)都比較重視可行性論證，但忽視了對不可行性的分析。很多項目的可行性研究編制出來以后的項目都可行，主要原因就是相應(yīng)的編制人員通常都帶著求證項目可行性這種潛意識進行分析及論證房地產(chǎn)項目的的可行性，從而導(dǎo)致將更多的精力放在項目可行性方面和正面影響，忽視一些可能存在的負(fù)面影響及不利因素，甚至有時候會看不見有可能造成項目不可行的巨大的風(fēng)險因素。沒有充分利用逆向思維科學(xué)分析那些不利因素對房地產(chǎn)開發(fā)項目成功的影響。

無法充分預(yù)測風(fēng)險，參考依據(jù)不足

房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)經(jīng)營的主要風(fēng)險通常包含政治風(fēng)險和宏觀經(jīng)濟、市場風(fēng)險、政策風(fēng)險、企業(yè)風(fēng)險、資金運作風(fēng)險等等風(fēng)險，可是實際工作中很多房地產(chǎn)開發(fā)項目所進行的可行性研究，對上述風(fēng)險的分析都不夠透徹、不夠深入，不夠充分，在相應(yīng)的投資估算當(dāng)中，缺乏合理的工程造價標(biāo)準(zhǔn)及定額；進行經(jīng)濟評價的時候，隨意采取一些比較過時的參數(shù)及財務(wù)比率。

不重視方案優(yōu)化

方案設(shè)計為房地產(chǎn)開發(fā)項目一個必要程序，為提高企業(yè)經(jīng)濟效益的重要方法。可是很多企業(yè)進行的方案設(shè)計都比較重視美觀性及技術(shù)先進性，缺乏對提高企業(yè)經(jīng)濟效益的充分重視。

保證房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究質(zhì)量的措施

為了全面提高房地產(chǎn)開發(fā)項目的可行性研究質(zhì)量，房地產(chǎn)企業(yè)及有關(guān)員工必須做到以下幾點。

有效突出重點，積極提高工作效率

因為不同規(guī)模、不同類別的房地產(chǎn)項目的特點不同，具體到特定項目上，研究的重點也必須具有一定側(cè)重。

嚴(yán)格審批程序，強化項目管理

相應(yīng)的房地產(chǎn)企業(yè)必須認(rèn)真按照建設(shè)程序來辦事，對可行性研究進行嚴(yán)格的審批。嚴(yán)把房地產(chǎn)建設(shè)項目的前期質(zhì)量關(guān)，認(rèn)真遵循基本的建設(shè)程序，各類開發(fā)項目必須進行可行性研究，所有的個人及單位都不可以擅自做主超越權(quán)限及簡化建設(shè)程序，對相應(yīng)的可行性報告、項目建議書、初步設(shè)計等等文件如果達不到一定的深度及規(guī)定內(nèi)容，評估單位絕不可以給予評估，審批單位也不可以進行審批。

建立起房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究數(shù)據(jù)庫

現(xiàn)階段，我國的房地產(chǎn)市場還沒有很高的透明度，可行性研究工作人員通常收集不到完成的及準(zhǔn)確的市場信息，相應(yīng)信息的誤差或者缺失，都會為可行性分析帶來很到的誤差。因此，相應(yīng)的可行性分析人員必須強化對信息的收集及整理的工作，利用去偽存真、去粗取精的過程，把市場中比較分散的信息整理成可以利用的數(shù)據(jù)，建立起相應(yīng)的可行性研究數(shù)據(jù)庫。此外，如果條件允許，房地產(chǎn)企業(yè)還可以強化項目后的評價工作，利用分析及比較，將有用信息提取出來，從而有效提升房地產(chǎn)開發(fā)項目的可行性研究實用性。

強化市場培育及專業(yè)化工作

房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)積極強化專業(yè)化和市場培育的工作，有效推進行業(yè)的專業(yè)化和規(guī)模化，從而促進可行性研究水平的提高，保證其深度、精度、及對誤差的控制。現(xiàn)在我國的房地產(chǎn)開發(fā)市場正逐步走向成熟及規(guī)范，越來越激烈的市場競爭有效推動了企業(yè)對可行性研究工作的重視及強化。

充分認(rèn)識風(fēng)險分析的重要性

房地產(chǎn)投資項目要耗費大量的物資、金錢、人力等資源，建成以后，就很難更改，所以一定要充分認(rèn)識進行項目風(fēng)險分析及控制的重要性。為了對投資風(fēng)險進行有效的控制及防范，就必須在可行性研究報告中高度重視對相應(yīng)項目潛在的風(fēng)險因素進行深入挖掘，科學(xué)評估相應(yīng)風(fēng)險發(fā)生頻率，風(fēng)險可能會造成的經(jīng)濟損失等，然后采取科學(xué)的風(fēng)險防范措施。在經(jīng)濟風(fēng)險分析方面來看，這種分析絕不是經(jīng)濟評價當(dāng)中的普通的不確定性分析，要從不同方面認(rèn)真分析各個風(fēng)險因素發(fā)生變化的可能性，分析對企業(yè)經(jīng)濟效益的影響，必須著眼于不力因素以及其造成的不利后果。房地產(chǎn)開發(fā)項目的風(fēng)險因素有著較強的層次性，所以一定要進行深入的分析，從而識別基本風(fēng)險單元，從而制定出更加具有針對性的風(fēng)險防范措施。

篇6

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)；企業(yè)；財務(wù)風(fēng)險；防范措施

前言

近年來在國家相關(guān)政策的支持下，我國的房地產(chǎn)行業(yè)呈現(xiàn)出了欣欣向榮的發(fā)展態(tài)勢，一方面促進了我國行業(yè)體系的健全發(fā)展和經(jīng)濟的增長，另一方面由于市場經(jīng)濟不穩(wěn)定因素而造成的房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險加劇的問題夜逐步的提升。特別是由于我國房地產(chǎn)企業(yè)起步較晚，對于財務(wù)管理等工作的重視度不夠，造成目前我國房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)工作應(yīng)對市場風(fēng)險能力嚴(yán)重不足的問題，從而嚴(yán)重干擾了房地產(chǎn)企業(yè)的快速發(fā)展。

一、目前房地產(chǎn)企業(yè)所面臨的財務(wù)風(fēng)險

1.負(fù)債過高、資金運營不合理而導(dǎo)致的財務(wù)風(fēng)險

很多房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)資金是由自有資金、預(yù)售款、銀行借款組成，但企業(yè)自有資金所占比重一般很低，開發(fā)資金大部分來源于銀行信貸，換言之，房地產(chǎn)企業(yè)一般都是負(fù)債經(jīng)營，那么這就加大了負(fù)債水平，資產(chǎn)負(fù)債結(jié)構(gòu)不合理。

2.利率和通貨膨脹風(fēng)險

金融市場上利率的變動會使房地產(chǎn)價值發(fā)生變動，因而有發(fā)生投資虧損的風(fēng)險。通貨膨脹風(fēng)險也叫購買力風(fēng)險，是指投資完成后所收回的資金與投入的資金相比購買力水平降低給投資人帶來的風(fēng)險。由于房地產(chǎn)投資回收期較長，只要通貨膨脹的因素存在，投資者就要承受通貨膨脹的風(fēng)險。

3.現(xiàn)金流不穩(wěn)定帶來的財務(wù)風(fēng)險

現(xiàn)金流是企業(yè)的血液，公司運營時刻離不開現(xiàn)金。由于房地產(chǎn)企業(yè)投入高、投資回收期長的特點，勢必對現(xiàn)金要求較高，房地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)金流多數(shù)呈現(xiàn)不穩(wěn)定狀態(tài)。

二、房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險分析

財務(wù)風(fēng)險在不同的理財環(huán)境和理財階段，有不同的表現(xiàn)形式。資本循環(huán)運動過程就是財務(wù)風(fēng)險的轉(zhuǎn)移和積聚過程，以貨幣形態(tài)為起點和終點的資本循環(huán)主要在籌資、投入、生產(chǎn)、分配四個節(jié)點上停留，集聚著四種風(fēng)險。企業(yè)財務(wù)風(fēng)險按其在資本運動各環(huán)節(jié)節(jié)點的實物載體上所積聚的風(fēng)險性質(zhì)分類，可分為融資風(fēng)險、投資風(fēng)險、資金收回風(fēng)險和收益分配風(fēng)險四種。

（一）融資風(fēng)險分析

融資活動是一個企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營活動的起點，是企業(yè)根據(jù)生產(chǎn)經(jīng)營、對外投資及調(diào)整資本結(jié)構(gòu)的需要。如果資金籌集不當(dāng)，就會給企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營帶來風(fēng)險。我國房地產(chǎn)企業(yè)的融資風(fēng)險主要表現(xiàn)在債務(wù)規(guī)模過大、利率過高而導(dǎo)致的籌資成本費用過高；債務(wù)期限結(jié)構(gòu)不合理，造成債務(wù)到期過分集中而導(dǎo)致財務(wù)危機。

（二）投資風(fēng)險分析

投資決策失誤是產(chǎn)生投資風(fēng)險的重要原因。從企業(yè)為房地產(chǎn)項目投入第一筆資金開始，就會面臨著投資支出無法收回的風(fēng)險。由于房地產(chǎn)具有地域限制性，而且受規(guī)劃限制樓層高度，周邊環(huán)境的影響，常具有專用性，一旦建成完工，便很難更改。如果進行改建，投入將更大。因此如果投資者判斷失誤，房地產(chǎn)的投資支出便會有無法收回的可能性。

在房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)即生產(chǎn)與出租、出售這兩個流通過程中的經(jīng)營管理可能面對的投資風(fēng)險。主要的風(fēng)險為售價和租金、空置率。進行房地產(chǎn)出售經(jīng)營主要面對售價變動的風(fēng)險，能否正確預(yù)測未來房地產(chǎn)價格是有效進行房地產(chǎn)投資風(fēng)險防范的關(guān)鍵。對于進行房地產(chǎn)出租經(jīng)營的投資者來說，房地產(chǎn)租金價格和空置率大小是影響投資效益的兩個重要的不確定性因素。客觀上講，由于售價、租金和空置率的不確定性而帶來的風(fēng)險是企業(yè)投資者最不易控制的，從而也是最具有威脅性的投資風(fēng)險之一。

（三）投資回收風(fēng)險分析

房地產(chǎn)企業(yè)資金回收風(fēng)險的生產(chǎn)主要受外部因素和內(nèi)部因素的影響：（1）外部因素主要表現(xiàn)為企業(yè)所處的大環(huán)境，即國家宏觀經(jīng)濟政策和財政金融政策的影響。（2）內(nèi)部因素主要表現(xiàn)于管理層對于企業(yè)資金回收主要渠道商品房屋的銷售系列決策的制定。商品房屋的推銷必然受該項目的可行性分析報告的影響，同時也受房屋銷售時市場行情的影響，二者之間有一個時間差，相互依托，也相互制約。如果可行性分析報告切合實際，充分預(yù)計到房屋銷售時的市場變化狀況，加之房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)經(jīng)營計劃推進，資金動作正常，資金占用等于或低于計劃安排，這些都將為企業(yè)回收資金創(chuàng)造良好的條件。

三、完善房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險防范的措施

（一）加強財務(wù)管理觀念和作用

1.強化財務(wù)管理地位

首先，財務(wù)管理部門應(yīng)參與到房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營活動當(dāng)中，參與投資項目的可行性研究分析，完善投資項目管理。投資項目決策的前提是可行性分析。由于業(yè)務(wù)和財務(wù)考慮問題的角度不同，財務(wù)從投資項目初期參與，編制一套可行性分析報告，然后經(jīng)有關(guān)部門論證，決定項目可行性，共同進行研究分析。使投資方案更趨完善，提高項目投資的成功率，降低投資風(fēng)險。其次，財務(wù)管理者不能局限于對財務(wù)報表的分析，必須了解企業(yè)各個部門的有關(guān)情況，以拓展財務(wù)分析的領(lǐng)域。財務(wù)管理者必須經(jīng)常和部門經(jīng)理、采購人員、顧客以及供應(yīng)商接觸，以更深入地了解行業(yè)知識。

2.提高房地產(chǎn)企業(yè)管理者和財務(wù)人員的素質(zhì)和能力

首先，要提高房地產(chǎn)企業(yè)管理者的財務(wù)管理水平。具體的可使決策者通過學(xué)習(xí)和培訓(xùn)對資產(chǎn)負(fù)債表、損益表和現(xiàn)金流量表有科學(xué)的認(rèn)識，改變其依靠經(jīng)驗或主觀進行決策的習(xí)慣，使其能夠客觀的根據(jù)企業(yè)自身情況和外部環(huán)境做出決策，從而降低企業(yè)發(fā)生財務(wù)風(fēng)險的可能性。其次，要加強對財務(wù)人員的管理和培訓(xùn)。吸收具有較高專業(yè)素質(zhì)的財務(wù)人員參與到企業(yè)財務(wù)活動中來，加強對企業(yè)現(xiàn)有財務(wù)人員的專業(yè)知識和相關(guān)政策培訓(xùn)確保其知識和能力能夠勝任財務(wù)工作。

（二）針對國家相關(guān)政策的變化，及時調(diào)整和轉(zhuǎn)變財務(wù)管理手段，規(guī)避財務(wù)風(fēng)險

1.由于土地征用、安置成本及新增建設(shè)用地使用費的提高，企業(yè)在項目區(qū)域選擇上應(yīng)本著低成本原則，以土地儲備管理制度健全的中心城市為主，以企業(yè)搬遷為主，以現(xiàn)有建設(shè)用地為主。

2.避免購置的土地閑置。

3.針對稅收新規(guī)定，及時調(diào)整和處理三項費用，在規(guī)定的時限內(nèi)結(jié)轉(zhuǎn)費用，避免給企業(yè)帶來損失。

4.信貸緊縮政策，加大了企業(yè)的資金壓力和舉債成本，企業(yè)毛利率水平將呈下降趨勢，企業(yè)必須適時改變盈利模式，以穩(wěn)健發(fā)展為原則，開發(fā)市場需求量大的中低價位、中小戶型的商品房，從多中求利。

（三）從企業(yè)整體出發(fā)，對開發(fā)項目進行可行性論證

針對房地產(chǎn)企業(yè)的行業(yè)特征及產(chǎn)品特點，在項目開發(fā)前，應(yīng)從企業(yè)整體效益出發(fā)，通過成本性態(tài)分析法對開發(fā)項目進行可行性研究。對于房地產(chǎn)行業(yè)而言，項目開發(fā)的勝敗需要結(jié)合多個方面的要素進行考慮，企業(yè)內(nèi)外部任何一個環(huán)節(jié)的疏漏都可能導(dǎo)致整個項目的失敗，因此，在房地產(chǎn)開發(fā)過程中進行項目可行性研究是十分必要的。做好這一環(huán)節(jié)，能夠有效地預(yù)測到項目的潛在風(fēng)險，并針對風(fēng)險要素及時調(diào)整項目方案，從源頭上阻止財務(wù)風(fēng)險的發(fā)生，提高項目的成功率。

參考文獻

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篇7

    自經(jīng)濟發(fā)展方式轉(zhuǎn)變?nèi)陙?我國國民經(jīng)濟實現(xiàn)了持久高速的發(fā)展,引起了國內(nèi)外的不斷關(guān)注。亞洲金融危機后,我國實施積極的貨幣政策,為經(jīng)濟快速發(fā)展奠定了貨幣基礎(chǔ),與此同時,政府不斷加大財政政策支持的力度,積極完善地方基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè),紛紛上馬大型的建設(shè)項目,包括農(nóng)林水利、電力、公路、鐵路、住房、城市基礎(chǔ)建設(shè)及其他工業(yè)。這些項目具有數(shù)量多、規(guī)模大、建設(shè)周期長、收益不確定性大的特點。雖然我國在改革投融資體制上進行了一系列探索,取得了一定進展,對投資項目的前期評估工作起到了積極的影響,但是還不足以改變當(dāng)前投資項目評估的混亂現(xiàn)狀。特別是2008年金融危機后,國家發(fā)改委出臺四萬億的經(jīng)濟刺激方案后,各個地方政府紛紛上馬大型建設(shè)項目,這也暴露出了投資總量偏大、結(jié)構(gòu)失衡、預(yù)算超支等嚴(yán)重問題,而項目整體投資分析研究的滯后是重要因素之一。當(dāng)前項目投資決策評價多從財務(wù)的角度出發(fā),分析得出各種財務(wù)支持指標(biāo),從而判斷項目的可行性,但深入研究不難發(fā)現(xiàn)單純的財務(wù)指標(biāo)評價過程存在眾多難點和困境。因此,優(yōu)化項目投資決策評價指標(biāo)具有非常重要的意義。

    二、項目投資決策評價指標(biāo)現(xiàn)狀分析

    無論對于政府投資還是企業(yè)投資而言,資本性項目投資均具有投資內(nèi)容獨特、投資數(shù)額多、影響時間長、變現(xiàn)能力差和投資風(fēng)險大的特點。這也決定了項目投資決策的重要,如何取舍,要通過評價指標(biāo)進行測算,保證企業(yè)的項目投資決策不失誤。

    (一)資本項目投資決策指標(biāo)

    投資決策評價指標(biāo)是指用于衡量和比較投資項目可行性,以便據(jù)以進行方案決策的定量化標(biāo)準(zhǔn)與尺度。從財務(wù)評價的角度分析,投資決策評價指標(biāo)主要包括投資利潤率、靜態(tài)投資回收期、凈現(xiàn)值、凈現(xiàn)值率、獲利指數(shù)和內(nèi)部收益率。前兩個指標(biāo)是非折現(xiàn)指標(biāo),在計算過程中不考慮資金時間價值因素,而后四個指標(biāo)是折現(xiàn)指標(biāo),在指標(biāo)計算過程中充分考慮和利用了資金時間價值。從非折現(xiàn)指標(biāo)向折現(xiàn)指標(biāo)的過渡也反映了投資者對資金價值和風(fēng)險成本的進一步認(rèn)識和關(guān)注。

    非折現(xiàn)評價指標(biāo)具有計算簡單、含義清晰等優(yōu)點,但沒有考慮時間價值,從而可能導(dǎo)致決策失敗。靜態(tài)投資回收期指標(biāo)較清楚地反映了項目投資回收的時間,但不能說明投資回收后的收益情況。投資利潤率指標(biāo)雖然考慮了項目所能創(chuàng)造的全部收益,但卻無法彌補由于沒有考慮時間價值所帶來的問題,因而仍然可能造成決策失敗。當(dāng)非折現(xiàn)評價指標(biāo)的評價結(jié)論和折現(xiàn)評價指標(biāo)的評價結(jié)論發(fā)生矛盾時,應(yīng)以折現(xiàn)評價指標(biāo)的評價結(jié)論為準(zhǔn),這是因為貨幣時間價值常常是影響投資者進行投資決策的重要因素。凈現(xiàn)值是一個非常重要的項目投資評價指標(biāo),是項目計算期內(nèi)各年現(xiàn)金凈流量的現(xiàn)值和與投資現(xiàn)值之間的差額,它以現(xiàn)金流量的形式反映投資所得與投資的關(guān)系:當(dāng)凈現(xiàn)值大于零時,意味著投資所得大于投資,該項目具有可取性;當(dāng)凈現(xiàn)值小于零時,意味著投資所得小于投資,該項目則不具有可取性。凈現(xiàn)值的計算過程實際就是現(xiàn)金流量的計算及時間價值的計算過程。凈現(xiàn)值的大小取決于折現(xiàn)率的大小,其含義也取決于折現(xiàn)率的規(guī)定:如果以投資項目的資本成本作為折現(xiàn)率,則凈現(xiàn)值表示按現(xiàn)值計算的該項目的全部收益(損失);如果以投資項目的機會成本作為折現(xiàn)率,則凈現(xiàn)值表示按現(xiàn)值計算的該項目比已放棄方案多獲得的收益;如果以行業(yè)平均資金收益率作為折現(xiàn)率,則凈現(xiàn)值表示按現(xiàn)值計算的該項目比行業(yè)平均收益水平多獲得的收益。實際工作中,可以根據(jù)不同階段采用不同的折現(xiàn)率,對項目建設(shè)期間的現(xiàn)金流量按貸款利率作為折現(xiàn)率,而對經(jīng)營期的現(xiàn)金流量則按社會平均資金收益率作為折現(xiàn)率,分段計算。凈現(xiàn)值率實際是將凈現(xiàn)值與投資的現(xiàn)值進行比較,以現(xiàn)值形式反映投資所得與投資的對比關(guān)系,從而在一定程度上彌補了凈現(xiàn)值在投資額不同時不能正確決策的缺點。獲利指數(shù)是以相對數(shù)形式將項目計算期內(nèi)各年現(xiàn)金凈流量的現(xiàn)值和與投資現(xiàn)值進行比較,而凈現(xiàn)值則是以絕對數(shù)形式將項目計算期內(nèi)各年現(xiàn)金凈流量的現(xiàn)值和與投資現(xiàn)值進行比較。基于財務(wù)分析的角度而言,考慮了時間價值和相關(guān)風(fēng)險因素項目投資評價指標(biāo)已經(jīng)能夠較好地反映一個項目的投資價值,在實際運用中,財務(wù)分析指標(biāo)常常會遇到較多的問題。

    (二)項目投資決策指標(biāo)運用現(xiàn)狀

    投資項目財務(wù)評價需要在國家現(xiàn)行稅制和價格體系條件下,計算項目范圍內(nèi)的效益和用度,從而分析項目的盈利能力、清償能力,以考察項目在財務(wù)上的可行性。當(dāng)前,政府和企業(yè)在進行投資項目財務(wù)評價時主要依據(jù)國家計委和建設(shè)部聯(lián)合的《建設(shè)項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)》。隨著經(jīng)濟形勢的發(fā)展,項目投資環(huán)境發(fā)生了很大的變化,財務(wù)評價體系在運用的過程中逐漸暴露出了較多的不足。

    首先,動態(tài)折現(xiàn)指標(biāo)的計算過程存在商榷余地。財務(wù)評價的動態(tài)指標(biāo)因采用貼現(xiàn)技術(shù)而使項目財務(wù)評價更具科學(xué)性,但在計算項目的凈現(xiàn)值時,常假設(shè)該項目的未來現(xiàn)金流量是在項目計算期的期初或期末發(fā)生,這使得未來現(xiàn)金流量偏離預(yù)期。由于在一般情況下,一個投進使用并正常運轉(zhuǎn)的項目未來現(xiàn)金流量是受多種因素共同作用的,并不只是在年初或年末發(fā)生,而是會時時發(fā)生,對時時發(fā)生的現(xiàn)金流量以假設(shè)的發(fā)生時點計算現(xiàn)值,是有失偏頗的。項目計算期的貼現(xiàn)率應(yīng)與投資項目的資本成本相適應(yīng),從而計算的凈現(xiàn)值只要大于零,該方案理論上就應(yīng)該是可行的。但我國投資項目計算期的貼現(xiàn)率是由國家國家計劃委員會和建設(shè)部組織測定、并定期調(diào)整,與投資項目本身的資金成本相脫節(jié),造成決策的短期行為。

    然后,項目投資風(fēng)險分析缺乏系統(tǒng)性。投資活動是一種逐利活動,其風(fēng)險與收益呈同向變化,很多財務(wù)收益很好的項目可能由于風(fēng)險過大而不具可行性,即擬投項目的不確定性對盈利能力、清償能力、外匯效果均有重大影響。而原投資項目可行性分析將對投資項目的不確定性分析獨立于盈利能力分析、清償能力分析、外匯效果分析之外,使其對投資項目可行性決策的重要性大大降低。各財務(wù)評價指標(biāo)在對項目進行評價時都有其獨特的作用,但有時根據(jù)不同評價指標(biāo)得出的投資結(jié)論會大相徑庭。應(yīng)以哪些指標(biāo)為投資的主要取舍標(biāo)準(zhǔn),哪些指標(biāo)為次要標(biāo)準(zhǔn),各財務(wù)指標(biāo)的可行性標(biāo)準(zhǔn)是多少,現(xiàn)行評價體系都沒有給出一個指導(dǎo)性的標(biāo)準(zhǔn)。

    最后,缺乏投資項目環(huán)境影響評價指標(biāo)。原投資項目可行性分析對投資環(huán)境影響的評價僅局限于定性評價,定量方面基本沒有。但很多投資項目將不可避免地會對四周的生態(tài)、資源、人居等產(chǎn)生一系列負(fù)面影響,如水體污染、植被破壞、耕地占用等。因此,投資項目的環(huán)境影響不應(yīng)該只是定性分析,還應(yīng)以成本、用度、收益等形式將環(huán)境影響納進到投資項目財務(wù)評價中來。

    綜上所述,項目投資決策評價指標(biāo)的建立有助于規(guī)范我國資本性投資,促進有限資源的優(yōu)化配置,對我國經(jīng)濟增長產(chǎn)生積極的影響。但是,由于財務(wù)評價指標(biāo)在衡量項目投資的過程中存在較多不完善的地方,阻礙了投資者資源優(yōu)化配置的實現(xiàn),不利于我國經(jīng)濟發(fā)展的可持續(xù)性。從制度因素和指標(biāo)具體運用出發(fā)對項目投資決策指標(biāo)的優(yōu)化能夠有效地扭轉(zhuǎn)當(dāng)前不利的局面。

    三、項目投資評價指標(biāo)的優(yōu)化路徑

    折現(xiàn)財務(wù)指標(biāo)與簡單財務(wù)指標(biāo)的結(jié)合能夠有效地評價項目的可行性。但在實踐過程中由于種種問題的限制,指標(biāo)的評價功能受到了一定的局限,可以從以下方面進一步優(yōu)化項目投資決策財務(wù)評價內(nèi)容和方法。

    (一)積極創(chuàng)新,優(yōu)化動態(tài)指標(biāo)的計算

    考慮到原有動態(tài)指標(biāo)計算過程中的種種弊端,對動態(tài)指標(biāo)的運用進行改進。在可行性條件下,將項目計算期內(nèi)現(xiàn)金凈流量的折現(xiàn)期盡可能縮短,使折現(xiàn)現(xiàn)金流量接近實際情況。以資金成本為依據(jù)調(diào)整折現(xiàn)率,采用資本成本加權(quán)平均的方法確定項目的資本成本,根據(jù)項目風(fēng)險的大小調(diào)整折現(xiàn)率。優(yōu)化投產(chǎn)期現(xiàn)金流量的估計方法,傳統(tǒng)投資項目財務(wù)分析一般采用等額現(xiàn)金流量模型進行現(xiàn)金流量分析。但實際上項目投產(chǎn)期各年的現(xiàn)金流量不可能是相等的。因此,應(yīng)該將影響現(xiàn)金流量的各主要因素視為一個系統(tǒng),用系統(tǒng)的觀點猜測投資項目的未來現(xiàn)金凈流量。

    (二)確保項目風(fēng)險因素分析始終貫串于財務(wù)評價過程

    風(fēng)險成本是折現(xiàn)法下的基本因素,將對擬投項目的風(fēng)險分析融入項目的盈利能力分析、清償能力分析和外匯效果分析中,提高項目評估工作的真實性和可靠性。在分析盈利能力時,用期望收益和期望用度代替預(yù)計收益和預(yù)計用度,綜合考慮投資項目的市場風(fēng)險、銷售風(fēng)險和生產(chǎn)風(fēng)險,計算項目的經(jīng)營杠桿系數(shù);在清償能力分析時,計算項目的財務(wù)風(fēng)險;在外匯效果分析時,考慮項目經(jīng)營期內(nèi)的匯率變動風(fēng)險。經(jīng)過這樣的改進,各指標(biāo)值就充分考慮了各種不確定性因素的影響,能比較真實地反映項目的財務(wù)可行性。

    (三)把握重要影響因素,適當(dāng)增加影響因素指標(biāo)

    企業(yè)的投資活動受到眾多因素的影響,經(jīng)濟收益和成本的考慮僅僅是當(dāng)前投資項目評價的重要方面之一。加快有關(guān)綠色會計的會計要素確認(rèn)、計量、表露的方法研究,公道確認(rèn)計量有關(guān)環(huán)境因素引起的環(huán)境資產(chǎn)、負(fù)債、所有者權(quán)益、成本、收如和利潤,并將上述計量結(jié)果納進據(jù)以進行財務(wù)評價的預(yù)計會計報表中,分析項目的盈利能力和清償能力,并對項目的持續(xù)經(jīng)營能力進行評價。

    (四)拓展關(guān)注范圍,增加項目的發(fā)展能力分析

    原財務(wù)評價側(cè)重于項目的生存能力分析,在激烈的競爭環(huán)境下,項目發(fā)展能力分析將顯得更加重要。項目的短期獲利能力只是項目表現(xiàn)的一個方面,投資者應(yīng)該全盤關(guān)注項目的未來生命周期,對項目的持續(xù)發(fā)展能力和產(chǎn)業(yè)能力予以關(guān)注,因此,有必要在原評價體系中增加項目發(fā)展能力分析。

    (五)培養(yǎng)系統(tǒng)思維,整合各個評價指標(biāo)

    目前的評價體系中具有眾多的分析指標(biāo),導(dǎo)致了企業(yè)在運用過程中不知道以哪一個為重點。企業(yè)可以根據(jù)各指標(biāo)在財務(wù)評價中的重要性,對各指標(biāo)設(shè)立一定的權(quán)重,由國家或地區(qū)政府部分根據(jù)形勢的變化對指標(biāo)權(quán)重進行定期或不定期的更新,并制定一個切實可行的指標(biāo)權(quán)重評定方法和比較標(biāo)準(zhǔn),量化評價結(jié)果。通過綜合結(jié)果能夠較清晰地反映項目的整體情況。

    通過指標(biāo)計算過程和運用層面的優(yōu)化能夠有效地改進當(dāng)前項目評價過程中所遇到的問題。經(jīng)濟發(fā)展是一個動態(tài)的過程,項目投資的環(huán)境隨著經(jīng)濟的發(fā)展會越來越復(fù)雜,對項目投資決策體系的分析和改進也是一個需要長期不斷研究的過程。

篇8

[關(guān)鍵詞] BOT 項目 運行機制 探究

一、BOT項目的提出和確定

1.BOT項目的提出

從BOT項目提出的主體來看，首先應(yīng)該是由當(dāng)?shù)卣岢龅摹６岢鯞OT項目有兩種方式:一種是模糊的方式，另一種是明確的方式。所謂模糊的方式提出BOT項目是指就是指政府制定出未來規(guī)劃（如五年規(guī)劃）的重點項目，或向社會公布某些基礎(chǔ)設(shè)施或基礎(chǔ)工業(yè)項目存在供應(yīng)不足，但這些基礎(chǔ)設(shè)施或基礎(chǔ)性工業(yè)項目中哪些由BOT方式來建設(shè)，則不明確。比如，澳大利亞私人部門根據(jù)政府五年規(guī)劃所列的項目，對自己有意向的項目提交項目建議書。

政府以模糊的方式提出BOT項目時,會給項目投資者很多的想象空間和更多的項目建設(shè)建議權(quán)。實踐中,許多投資者會結(jié)合政府的項目建設(shè)意向,悄悄地進行實地調(diào)查及初步可行性研究,甚至主動向政府提出具體的BOT項目。而且能夠提出有效解決問題并切實可行的項目的投資者往往容易獲得政府的青睞,并有可能最終承建BOT項目。澳大利亞悉尼港海底隧道工程項目就是一個明顯的例證。澳大利亞新南威爾州政府在1979年向社會征集解決悉尼港灣大橋交通擁擠問題的建議。最初有人提出修建悉尼第二大橋的建議卻未被政府采納。直到1986年澳大利亞的GRANSFILD公司和日本的KUMAGAL公司聯(lián)合向政府提出了建設(shè)海底隧道的建議,才被政府所接受,這兩個公司最終也成為該項目的主辦方。

所謂明確的方式提出BOT項目是指政府向社會明確公布具體擬建的BOT項目，而且項目的地點、規(guī)模、建設(shè)時間等已經(jīng)明確。除了項目投資者和建設(shè)者明顯的創(chuàng)新建議外，項目建設(shè)的基本內(nèi)容一般不變。我國《關(guān)于試辦外商投資特許權(quán)項目審批管理有關(guān)問題的通知》規(guī)定:“特許權(quán)試點項目的篩選采取自下而上的方式進行，原則上是國家中長期規(guī)劃內(nèi)的項目”。《北京市城市基礎(chǔ)設(shè)施特許經(jīng)營辦法》規(guī)定:“具體項目由市發(fā)展改革部門會同城市基礎(chǔ)設(shè)施行業(yè)主管部門和其他有關(guān)部門提出”。

從以上有關(guān)規(guī)定看,我國BOT項目的提出是政府部門以明確的方式提出的。而實踐中我國大多數(shù)BOT項目也是由政府部門首先明確提出具體項目的。在提出具體BOT項目過程中,項目行業(yè)主管部門、政府規(guī)劃部門、政府項目的宏觀管理部門發(fā)揮不同的作用。

2.BOT項目的確定

從國內(nèi)外BOT項目的規(guī)范和實踐來看，BOT項目一般都要經(jīng)過特定的行政或法定程序來確定。多數(shù)國家的BOT項目是經(jīng)過政府行政部門審核和批準(zhǔn)，我國也不例外。《對外貿(mào)易經(jīng)濟合作部關(guān)于以BOT方式吸收外商投資有關(guān)問題的通知》規(guī)定:“除國務(wù)院另有明確規(guī)定外，沿海地區(qū)投資總額超過3000萬美元的項目與內(nèi)陸地區(qū)投資總額1000萬美元以上的項目仍應(yīng)由中央政府審批（項目建議書、可行性研究報告報國家計委審批，合同、章程報外經(jīng)貿(mào)部審批）”。《關(guān)于試辦外商投資特許權(quán)項目審批管理有關(guān)問題的通知》規(guī)定:“被選定的試點項目，由所在省（區(qū)、市）的計劃部門會同行業(yè)主管部門按現(xiàn)行計劃管理體制提出項目預(yù)可行性研究報告，經(jīng)行業(yè)主管部門初審后由國家計委審批，必要時由國家計委初審后報國務(wù)院審批。”可以看出我國的BOT項目的最終確定需要經(jīng)過行業(yè)主管部門、政府規(guī)劃部門、當(dāng)?shù)卣雀鞣矫姘殃P(guān)、審核和批準(zhǔn);而投資額達到一定規(guī)模的BOT項目則需中央部委和中央政府的審批。

在BOT項目的確定方面，香港的做法別具一格。香港立法院通過對每個具體BOT項目頒發(fā)一項特別法令來確定該項目的有效性和合法性。由于香港行政機構(gòu)和立法部門的高效率，使得每個BOT項目立法與項目的及時啟動得以平衡。同時，通過個案立法形式來確定項目，也使得各方的權(quán)益得到更好的維護。在所有的BOT隧道項目中，政府和特許經(jīng)營者沒有發(fā)生重大糾紛和仲裁。

二、BOT項目的可行性研究

可行性研究是BOT項目運行的重要基礎(chǔ)。但首先由誰來進行具體的項目可行性研究，不同的BOT項目有不同的要求。一般來講，政府以模糊的方式提出的BOT項目，其初步的可行性研究一般由有意主辦的投資者進行。如前面所述的澳大利亞悉尼隧道項目就是如此。而政府以明確的方式提出的BOT項目，其初步可行性研究一般由政府相關(guān)部門進行。比如，巴基斯擔(dān)的競爭性投標(biāo)項目，均由政府進行前期的可行研究。

我國BOT項目的初步可行性研究一般由政府部門負(fù)責(zé)。《關(guān)于試辦外商投資特許權(quán)項目審批管理有關(guān)問題的通知》規(guī)定：“被選定的試點項目，由所在省（區(qū)、市）的計劃部門會同行業(yè)主管部門按現(xiàn)行計劃管理體制提出項目預(yù)可行性研究報告。”不論初步可行性研究報告先由誰來進行。主辦項目的投資者在后面的投標(biāo)時，均要提交更詳細(xì)的可行性研究報告。

BOT項目的可行性研究報告的主要內(nèi)容一般有以下幾個方面。(1)項目概況;(2)工程技術(shù)可行性分析相關(guān)技術(shù)規(guī)范要求;(3)經(jīng)濟可行性分析，包括市場需求分析、收入及收益等財務(wù)分;(4)環(huán)保可行性分析;(5)風(fēng)險構(gòu)成及其分擔(dān)分析;(6)外部條件及政府的責(zé)任分析。

三、BOT項目的招投標(biāo)

在完成BOT項目的初步可行性研究之后,政府部門在一定的媒體上發(fā)出項目招標(biāo)公告,其中主要內(nèi)容有:對BOT項目整個招標(biāo)行為的總體介紹和描述;招標(biāo)項目、機構(gòu)及其聯(lián)系地址、聯(lián)系方式;招標(biāo)人對投標(biāo)人的資格要求及資格預(yù)審的具體安排。

1.投資商投標(biāo)資格預(yù)審

《四川省高速公路建設(shè)項目實施BOT方式管理辦法（試行）》中規(guī)定:“投資商招標(biāo)實行資格預(yù)審制度。由省交通廳組織資審委員會，對潛在投標(biāo)人的資格進行審查。資格預(yù)審合格的投標(biāo)人方可參加投標(biāo)。”

投資商投標(biāo)資格預(yù)審是BOT項目招投標(biāo)的第一步，應(yīng)該單獨進行。實踐中，許多BOT項目對投資商資格預(yù)審?fù)谠u標(biāo)中同步進行，這種做法不但浪費資格不夠的投資者的財力，也會浪費政府機構(gòu)的財力。因為不論什么樣的投資者為了投標(biāo)，就必須進行比較詳細(xì)的可行性研究，這必然需要一定的投入。而政府在沒有初步篩選的前提下，進行標(biāo)書的發(fā)放等方面招標(biāo)工作，不僅缺乏針對性，而且也會浪費時間和資源。

投資商投標(biāo)資格預(yù)審的主要內(nèi)容一般有:(1)要求依法注冊的企業(yè)法人;(2)要求有相應(yīng)的注冊資本金;(3)要求有良好的銀行資信， 財務(wù)狀況及相應(yīng)的償債能力;(4)要求有相應(yīng)的從業(yè)經(jīng)歷和良好的業(yè)績;(5)要求有相應(yīng)數(shù)量的技術(shù)、財務(wù)和經(jīng)營等崗位人員； (6)要求有切實可行的經(jīng)營方案。

2.招標(biāo)邀請

經(jīng)過資格預(yù)審后，政府機構(gòu)向符合條件的投標(biāo)候選人發(fā)出招標(biāo)邀請書。招標(biāo)邀請包括的內(nèi)容有:（1)招標(biāo)文件的內(nèi)容;（2)投標(biāo)文件的編制與提交;（3)開標(biāo)與評標(biāo);（4)中標(biāo)人的確認(rèn);（5)現(xiàn)場考察及投標(biāo)預(yù)備會;(6)投標(biāo)費用的開支、投標(biāo)保證金的繳納等。

3.BOT項目的評標(biāo)

BOT項目的評標(biāo)主要涉及三方面的內(nèi)容，一是評標(biāo)的原則，二是評標(biāo)的標(biāo)準(zhǔn)，三評標(biāo)的專家團隊。

BOT項目的評標(biāo)應(yīng)堅持如下原則:（1）公開;（2)公平;(3)公正;（4)誠實信用;(5)公共利益優(yōu)先。在這些原則中，前四個原則是市場經(jīng)濟的內(nèi)在要求，最后一個原則則是BOT項目特殊性質(zhì)決定的。

評標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)直接關(guān)系到BOT項目招投標(biāo)基本原則的實現(xiàn)。評標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)一般包括:（1)項目的工程技術(shù)規(guī)范要求;（2)投資成本、運行和維護費用的合理性;（3)項目的施工招標(biāo)、建設(shè)方案的可行性;（4）融資方案的可行性;（5）產(chǎn)品及服務(wù)標(biāo)準(zhǔn);（6）價格和收費的確定方法;（7）設(shè)施的權(quán)屬與處置;（8)匯兌、項目產(chǎn)品幣種要求;（9)投資回報率的上下限;（10）特許期限;（11)國家現(xiàn)有相關(guān)法規(guī)政策要求。

評標(biāo)的專家團隊的專業(yè)水平對BOT項目的評標(biāo)結(jié)果產(chǎn)生直接影響。評標(biāo)專家團隊成員應(yīng)包括：工程技術(shù)專家、金融專家、行業(yè)經(jīng)濟權(quán)威分析人士、環(huán)保專家、高級律師、國家地方政策高級顧問、社會學(xué)專家、政府規(guī)劃、行業(yè)主管、政府宏觀管理部門等方面官員及代表公共利益的民意代表等。

四、BOT項目特許協(xié)議的談判

經(jīng)過評標(biāo)的專家團隊評標(biāo)后，政府部門一般選定3～5名投標(biāo)者作為中標(biāo)候選人。政府部門首先與經(jīng)過評標(biāo)而選出的最佳投標(biāo)者即第一順序中標(biāo)者進行項目特許協(xié)議談判。如果第一順序中標(biāo)者談判破裂，政府部門就會與第二順序中標(biāo)者進行談判。而在實踐中，政府部門為了占有更多的優(yōu)勢和獲取更多的利益，有時候會同時與被選定的中標(biāo)候選人進行特許協(xié)議的談判。

政府部門與項目投資者談判的主要內(nèi)容有:(1)投資者的權(quán)利與義務(wù);(2)政府機構(gòu)的權(quán)利和義務(wù)。

BOT項目特許協(xié)議的談判具有過程復(fù)雜、耗時較多等特點。而政府的原則、立場和態(tài)度則直接關(guān)系到特許協(xié)議談判的成敗。BOT項目特許協(xié)議談判過程中，政府應(yīng)該堅持以下原則:（1）以誠信為本。在談判過程中不可經(jīng)常出爾反爾。（2）務(wù)實的態(tài)度。對投資者合理的投資回收、收益獲取和必要的外部條件支持等方面的要求，應(yīng)予以積極的認(rèn)可，而不是一味地回絕或壓低投資者的合理要求。（3）政府應(yīng)該合理分擔(dān)一定的風(fēng)險。（4）談判應(yīng)注重效率。特別是特許協(xié)議談判不應(yīng)政府機構(gòu)人動而無辜延遲。（5)政府不應(yīng)因政策的變動而改變談判中已經(jīng)達成一致的條款。

五、項目公司組建

投資者與政府間特許協(xié)議談判的成功意味著,項目中標(biāo)者和承辦者的真正確定。在特許協(xié)議簽訂后,投資者將根據(jù)融資、建設(shè)的需要組建項目公司。組建項目公司涉及到以下兩個方面的問題。

1.BOT項目公司適用的法律依據(jù)

從國內(nèi)外BOT項目實踐的來看，BOT項目公司組建及運行的法律依據(jù)是國內(nèi)法，即項目所在地國家的法律。

2.BOT項目公司的法律形式

在多數(shù)情況下，或者說BOT項目通用的法律形式應(yīng)該是有股份限責(zé)任公司和股份有限公司兩種形式(如香港則要求特許經(jīng)營者必須是有限責(zé)任公司）。這兩種形式的優(yōu)點是，它們不僅使投資者以其出資額承擔(dān)風(fēng)險，從而規(guī)避了出資者以其全部資產(chǎn)承擔(dān)連帶責(zé)任的風(fēng)險，而且為項目的融資提供了可操作的紐帶。

六、BOT項目融資與建造

1.BOT項目融資

BOT項目建設(shè)運營資金主要來源于兩個部分,一是投資者的股本投入,一是通過借款、發(fā)行股票和債券等方式籌措。在大多數(shù)情況下,股本投入的百分比是全部項目投資的10%～30%，所需的其它投資一般以無追索權(quán)或有限追索權(quán)方式在國內(nèi)外金融市場上籌措。

2.BOT項目建造

項目公司許按照與政府簽訂特許協(xié)議，須在規(guī)定的建設(shè)期內(nèi)完成項目的建設(shè)。項目建設(shè)可以由項目公司自己來完成，但多數(shù)BOT項目是采取招投標(biāo)的形式由中標(biāo)的建設(shè)承包商或直接委托建設(shè)承包商按照“交鑰匙固定價格”來承建。

七、BOT項目運營與移交

1.BOT項目的運營

BOT項目建成后須經(jīng)國家有關(guān)部門按照特許協(xié)議、建設(shè)圖紙和國家環(huán)保、安全等法規(guī)進行全面驗收后方可進入運營階段。項目運營既可以由項目公司進行，也可以由第三者通過承包等方式進行。

2.BOT項目的移交

特許期滿，項目公司須按照特許協(xié)議的約定將項目完好地移交給政府。所謂完好是指項目設(shè)施的質(zhì)量及項目資產(chǎn)的完整性符合特許協(xié)議約定的要求。

參考文獻:

篇9

關(guān)鍵詞：可行性研究；財務(wù)評價；投資決策；項目投資；財務(wù)報表

投資決策前必不可少的工作步驟是對于建設(shè)項目的經(jīng)濟評價。由于行業(yè)整體項目管理水平不高，政府部門的手段單一，中國建設(shè)工程項目投資存在著三大難問題：超支出、超期限、超資本，這些問題已經(jīng)嚴(yán)重的表現(xiàn)在許多地方政府投資建設(shè)的建設(shè)項目中。中國的國情決定了我們要采取保守的作戰(zhàn)策略，在建設(shè)各類大項目中，一定要事先做好可行性分析，嚴(yán)格杜絕超過計劃資金投入，這樣我們才能控制投資超支而延遲項目，避免項目失敗。為了將建設(shè)項目的各項費用、成本控制在有效的合理范圍內(nèi)，企業(yè)及國家政府機關(guān)部門經(jīng)濟技術(shù)人員在項目中合理地使用人力資源，財力資源，技術(shù)資源，社會資源等手段獲得相對最大的投資成果。

1．投資相關(guān)方要緊密配合做好可行性研究

要達到可行性報告研究的正常的，客觀公正的，實事求是的，不存在主觀意愿的完成， 實際上是非常困難的。財務(wù)咨詢受到了許多政府辦事程序的困擾，但我們也要堅持按程序辦事，因為有些程序如果忽略掉，將會帶來不必要的損失，這就要求我們密切配合當(dāng)?shù)卣龊秘攧?wù)分析工作；同時，各地方政府也要盡量簡化辦事程序，提高工作效率。

由于某些地方政府落后的管理模式造成了經(jīng)濟成本和一些材料成本的相對壓低。另外一些制約的因素不是咨詢單位本身，主要源于業(yè)主；為了把項目爭取到手，故意夸大項目的可能獲得利潤和效益；對于項目涉及到的許多風(fēng)險評估進行縮小模糊化等等問題；為保證建設(shè)項目經(jīng)濟評價的準(zhǔn)確性，咨詢單位就要做好前期的考察、核實工作，特別注意的是，重要的工作程序一定要交給業(yè)主親自去完成，保證項目可靠性。

2. 完善投資項目的評價體系，為前期項目開展打下良好基礎(chǔ)

國家建設(shè)部同國家計委一起出版的《建設(shè)項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)》一書中，對于如何做好財務(wù)的可行性分析和財務(wù)決策提出了一系列的參考意見。清償能力的分析又是經(jīng)濟分析的重要階段，其相關(guān)內(nèi)容必然會聯(lián)系到資金籌措。項目資本金制度要求，建設(shè)項目資本金的比例的，根據(jù)不同行業(yè)和項目的經(jīng)濟效益等因素確定的，如金屬冶煉類項目為25％，對不同行業(yè)各種經(jīng)營性項目分別規(guī)定了三檔資本金比例最低要求，分別為三個級別20％、25％、35％。

在數(shù)據(jù)指標(biāo)中存在很多的問題，首先指標(biāo)數(shù)據(jù)不均衡，實際測算中，基本85％的林業(yè)及金屬重工業(yè)等開發(fā)項目都達不到指標(biāo)要求。常見問題有投資分析不及時，投資利潤率、投資利稅率指標(biāo)過高、投資方向不確定等，都進一步造成經(jīng)濟項目的投資和效益比例的失衡現(xiàn)象。隨著中國新世紀(jì)的發(fā)展需求，社會改革的階段性進取，金融、投資、財稅各個方面的改革力度有了很大的提高，對于財務(wù)的相關(guān)數(shù)據(jù)信息有了更加進一步的確定要求：財務(wù)評價所需基礎(chǔ)數(shù)據(jù)收集；編制資金來源與運用表；編制財務(wù)現(xiàn)金流量表等，對經(jīng)濟評價工作提供了更加準(zhǔn)確和精密的估算和數(shù)據(jù)分析意義，在技術(shù)相關(guān)人員的積極配合工作下，數(shù)據(jù)表的涵蓋范圍大大增加了經(jīng)濟項目在社會各個范疇的相對競爭力。具體的說，國家各級相關(guān)部門一定要對財務(wù)評價體系，特別是重要參數(shù)的選擇、價格的衡量等方面，都要做出嚴(yán)格的規(guī)范。從社會發(fā)展的更大的范疇觀察市場經(jīng)濟分析的重點內(nèi)容、可行性研究報告框架結(jié)構(gòu)穩(wěn)定、資金籌措方案的具體化等，都將促進社會經(jīng)濟的更好方向的發(fā)展。項目經(jīng)濟評價方法需要完善，決定項目取舍的根源在于所得稅前的指標(biāo)與行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)比較的基礎(chǔ)上。

3可行性研究核心內(nèi)容是經(jīng)濟范疇的風(fēng)險分析

我國可行性研究的內(nèi)容和法規(guī)雖然已經(jīng)確定下來，但是卻得不到相關(guān)人員的重視，特別是很多人不能理解為什么要做項目風(fēng)險分析。它是確保項目順利進行，監(jiān)測項目投資和收益的重要手段，一定要嚴(yán)格按照風(fēng)險計劃縝密執(zhí)行。投資以及經(jīng)濟效益方面可能出現(xiàn)的各種情況分析預(yù)測不夠，造成許多項目實施后實際的項目進展情況與計劃出入很嚴(yán)重。現(xiàn)代國情下，中國政府出臺了投資及收益和風(fēng)險成正比例的基本投資原則，不但增強了投資業(yè)主對項目風(fēng)險防范和預(yù)測的重要性認(rèn)識，而且在當(dāng)前市場經(jīng)濟競爭激烈的嚴(yán)峻形勢下，項目可行性研究一定要注重項目的經(jīng)濟評價，特別是風(fēng)險計劃的制定和風(fēng)險的防范措施。風(fēng)險分析是項目經(jīng)濟評價中的不確定性分析，從不同角度地分析對項目投資及效益可能存在影響的重要元素，分析一些消極因素所帶來的不利的結(jié)果。《建設(shè)項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)》一書強化了風(fēng)險概念，強調(diào)了財務(wù)風(fēng)險的監(jiān)測和控制方案，在項目保守和敏感分析的前提下，新版財務(wù)風(fēng)險評價強調(diào)了風(fēng)險計劃，風(fēng)險敏感度、風(fēng)險強弱等級，使敏感性分析結(jié)果量化風(fēng)險，功能準(zhǔn)確，操作方便，實際分析效果更清晰。新設(shè)的風(fēng)險分析識別經(jīng)濟風(fēng)險的基本因素，規(guī)范風(fēng)險分析的過程與分析方法，根據(jù)經(jīng)驗提出風(fēng)險應(yīng)對的原則和風(fēng)險分析方法與步驟。

4提高經(jīng)濟開發(fā)人員創(chuàng)造性

社會的進步，經(jīng)濟項目的發(fā)展必然需要一批技術(shù)過硬，素質(zhì)精干的經(jīng)濟技術(shù)工作人員來推動。經(jīng)濟技術(shù)人才必須擁有自身判斷估算能力，不要形成古板守舊的思想模式，經(jīng)濟技術(shù)人員并非計算機器，需要一定的能動性，而非被動性。人員的基本素質(zhì)也在一定程度上說明其職業(yè)操守的評分標(biāo)準(zhǔn)，對經(jīng)濟工作要有一定的責(zé)任感，正義感。國家各級部門的管理層也需要重視人員的平等待遇問題及技術(shù)評分標(biāo)準(zhǔn)。財務(wù)投資項目的主要評價參數(shù)基本集中在建設(shè)項目的項目前期建設(shè)的需求分析階段，在項目立項開始階段，就應(yīng)該著手準(zhǔn)備檢查、調(diào)研和評估等工作。提高財務(wù)人員的業(yè)務(wù)水平，培訓(xùn)業(yè)務(wù)熟練程度，成了決定經(jīng)濟是否能夠得到發(fā)展，社會是否因此而得到進步的重要考核因素。

5不要忽略通貨膨脹對于財務(wù)可行性的阻礙

最近幾年，由于過于簡化的評價影響造成很多建設(shè)項目財務(wù)評價的失實，通貨膨脹為其中最為重要的數(shù)據(jù)之一。在剔除通貨膨脹的一些因素的基礎(chǔ)上，對于FIRR盈利情況可能忽略不計，可是通貨膨脹對清償能力的影響卻十分重要。產(chǎn)品銷售方面的價格主要關(guān)于兩個方面：供求關(guān)系和通貨膨脹。現(xiàn)階段我國的經(jīng)濟發(fā)展規(guī)模化正在發(fā)展過程中，對比西方發(fā)達國家還存在一定的差距和距離。諸多的對于經(jīng)濟發(fā)展的不利環(huán)節(jié)，也加重了通貨膨脹與供求關(guān)系變化失衡的變化性，也給財務(wù)分析帶來了很大阻礙。隨著中國和世界經(jīng)濟發(fā)展的接軌，中國的風(fēng)險估算，通貨預(yù)防的措施也有一定的進步發(fā)展，但一定程度上也必須在財務(wù)評價模型中慎重考慮通貨膨脹帶來的必要影響。

結(jié)語：

篇10

一、 背景分析

公司簡介。上海聚愛實業(yè)有限公司成立于2008年8月，主要是以銷售四川特色食品為主，有休閑類、南北貨、泡菜、土特產(chǎn)、糧油制品及水果等，銷售渠道是以商超渠道為主，兼營傳統(tǒng)渠道，銷售業(yè)務(wù)的模式是零售兼批發(fā)。

作為以做慈善事業(yè)為目的的食品貿(mào)易公司，聚愛公司秉承以"天有大災(zāi)，人有大愛，危難真情，授人以漁"的文化理念，倡導(dǎo)以"造血式"的市場化援建機制的建立，以確保形成可持續(xù)的長效發(fā)展機制，提倡以購買都江堰產(chǎn)品，推廣災(zāi)區(qū)的品牌，拉動災(zāi)區(qū)的生產(chǎn)等方式。

面臨的機遇和挑戰(zhàn)。機遇：現(xiàn)階段“上海奶奶”公益事件已受到廣泛影響，這正是重新打造品牌的最佳時機。 當(dāng)下食物安全事件頻發(fā)，消費者對于無污染、高營養(yǎng)的食物有很大的需求，而“聚愛”所提供的產(chǎn)品正復(fù)合消費者的這一需求。以公益之名，有利于自身渠道資源的開發(fā)。政府部門的大力扶持。

挑戰(zhàn)：上海地區(qū)的進口水果的不斷進駐并且借助其自身資金、渠道、品牌優(yōu)勢等資源對“聚愛”的產(chǎn)品銷售造成一定威脅。如何對“聚愛”進行重新的定位，讓“聚愛”的產(chǎn)品與其他的產(chǎn)品區(qū)隔開來。 在走商業(yè)化道路的同時，是否與公益進行有機結(jié)合。公益影響效應(yīng)在大眾面前的持續(xù)性不會長久，當(dāng)該事件的影響力下降甚至消失后應(yīng)當(dāng)如何應(yīng)對。

二、可行性分析

市場可行性。聚愛實業(yè)所面臨的目標(biāo)消費者市場需求很大，因為彌補了消費者較為突出的自身訴求，而且該公送是一個擁有知名度、慈善關(guān)注的企業(yè)，市民對其持續(xù)關(guān)注的使其需求量非常高。

產(chǎn)品可行性。產(chǎn)品質(zhì)量高，相較之下價格給予最大的優(yōu)惠，產(chǎn)品的品種多，能夠滿足各種人群的需要，產(chǎn)品絕對能夠獲得消費者的認(rèn)知度，能夠受到消費者的認(rèn)同。尤其是目前各類食品安全事件頻發(fā)，更加劇了綠色無公害安全產(chǎn)品深入人心的形象。

經(jīng)濟可行性。由于倉儲、物流實行外包政策大大地提高了成本，因此若能有效節(jié)省這一部分費用，將是很大程度上提升了其運用資金投入到其他渠道開拓方面的經(jīng)濟實力。

盈利可行性。企業(yè)初期規(guī)模小但是單位產(chǎn)品價值大，采取自我推銷的宣傳方式并不十分有效，但若能以公益訴求打動人心，結(jié)合有效的渠道宣傳，相信在短時間內(nèi)就能有所成效，可以為公司創(chuàng)造利潤，為擴大企業(yè)規(guī)模打下基礎(chǔ)。

可持續(xù)性分析。公益化的訴求深入人心，渠道上的突破更能實現(xiàn)我們的創(chuàng)新理念，并且能夠更好地把握市場轉(zhuǎn)型格局，我們希冀打造的創(chuàng)新渠道模式能夠使銷售得以有質(zhì)變的發(fā)展。

三、 聚愛營銷渠道模式的構(gòu)建

重新定義消費者的需求。雖然現(xiàn)階段銷售額在持續(xù)上升，但是以賣產(chǎn)品為主的業(yè)務(wù)非長久之計，只有徹底擺脫僅僅出售產(chǎn)品的盈利模式，轉(zhuǎn)而進入以純天然賣營養(yǎng)、為客戶提供真正的果實營養(yǎng)搭配方案的業(yè)務(wù)領(lǐng)域，才能獲得持續(xù)發(fā)展和不可模仿的競爭優(yōu)勢，其理由如下：

上海地區(qū)水果市場的競爭較為激烈，并且國外品牌紛紛搶占上海市市場，2012年國外品牌的水果銷售份額站10%，同時，各個大賣場、超市等水果種類應(yīng)有盡有，市場早已出現(xiàn)供大于求的現(xiàn)狀，所以，讓“聚愛”的紅心獼猴桃去水果市場的紅海廝殺，無疑太過冒險。

“聚愛”的產(chǎn)品線較長，涉及很多種類單純以賣產(chǎn)品為主的方式無法真正的打響“聚愛”這一品牌，相反，以賣產(chǎn)品為主的方式會稀釋“聚愛”這一品牌。

“聚愛”的產(chǎn)品種類的最大特點是純天然、高營養(yǎng)、口味好，這正好迎合當(dāng)代消費者對食物純天然、有機的需求，以此為切入點傳播真正的純天然食補營養(yǎng)文化，將有利于品牌的發(fā)展。

四、 聚愛品牌的打造

市場分析。水果行業(yè)環(huán)境分析；獼猴桃競爭格局的分析；聚愛公司SWOT分析；消費者分析。

通過深入市場，對消費者需求進行調(diào)查，并將消費者需求進行歸納總結(jié)，以便尋找產(chǎn)品創(chuàng)新的源泉。本次調(diào)查目標(biāo)人群的數(shù)量將定于30――40人，具體的分析工具如下。

品牌DNA形成。品牌DNA（核心價值）是品牌希望在消費者大腦中烙下的最終烙印，也是一個品牌承諾并兌現(xiàn)給消費者及社會公眾的最主要、最具差異性與持續(xù)性的理性價值、感性價值或象征性價值[1]。本團隊通過對“聚愛實業(yè)有限公司“的初步分析，認(rèn)為其產(chǎn)品具有明顯的差異化性，具體便現(xiàn)在，獼猴桃產(chǎn)品本身具有很高的營養(yǎng)價值性，其維生素的含量比其他水果高出數(shù)倍，同時，產(chǎn)品具有很高的藥用價值，具有抗癌、美容等功效。所以，本團隊認(rèn)為產(chǎn)品的天然屬性已經(jīng)為品牌烙下了健康的概念，并且，聚愛的獼猴桃產(chǎn)品內(nèi)心為紅色，這無形之中賦予了品牌積極地品牌文化。

品牌DNA如此重要，所以，本團隊采取品牌3C模型系統(tǒng)，為聚愛的獼猴桃品牌注入鮮明DNA。

消費者分析。品牌核心價值的提煉是為了長期搶占消費者的新職位立足點。品牌核心價值應(yīng)滿足消費者功能性、情感性、社會性三方面價值需求，要求根據(jù)消費群特性等確定價值需求的構(gòu)成。

競爭對手分析。品牌核心價值的提煉是為了長期搶占消費者的新職位立足點。品牌核心價值應(yīng)滿足消費者三方面價值需求，要求根據(jù)消費群特征等確定價值需求的構(gòu)成。同時，要找到與競爭對手的區(qū)隔點[2]。

企業(yè)核心能力。在消費者因素和競爭品牌占位因素的全面分析完成后，企業(yè)會發(fā)現(xiàn)品牌核心價值提煉的最佳占位機會。機會能否把握取決于企業(yè)核心能力與其是否匹配或通過什么樣的能力提升計劃來打造這種核心能力。

創(chuàng)新渠道建設(shè)。綜合來看，要想讓企業(yè)的品牌形象及定位有突破性發(fā)展，必須要明確渠道突破的必要性。為此，我們認(rèn)為，渠道建設(shè)應(yīng)有以下拓寬。

保健品實體店經(jīng)營。由于核桃、紅棗、獼猴桃等等都是有益身體健康、老少皆宜的食品，因此，我們希望能夠前往安利等相關(guān)保健品公司進行實體店合作洽談，例如進行展位宣傳、專柜銷售等等，這樣不僅能夠節(jié)省開實體店的成本及相關(guān)的附加費用，同時還能有效定位產(chǎn)品，將產(chǎn)品綠色、健康的形象深入人心。

聚愛網(wǎng)站獨立化經(jīng)營。由于目前公司的網(wǎng)上團購大多借助于拉手網(wǎng)、淘寶網(wǎng)等，沒有對消費者形成獨特的品牌意識，因此，我們希望主打獨立化網(wǎng)站渠道運營，將品牌背后的故事，品牌的內(nèi)涵、公益活動、銷售專區(qū)等有機結(jié)合成一個整體，從而使網(wǎng)站的虛擬化運營在節(jié)省成本、服務(wù)于大面積顧客的基礎(chǔ)上，成為我們進行產(chǎn)品銷售的重要渠道。

政府公益文化節(jié)特許銷售。由于自身的公益化定位，我們發(fā)現(xiàn)政府對企業(yè)的扶助力量很大，多年來一直積極支持企業(yè)的各項產(chǎn)品，企業(yè)也良好地運營聚愛慈善機構(gòu)，政企間合作親密無間。因此，諸如援建藝術(shù)節(jié)、羌族文化節(jié)等等活動，企業(yè)都將參與活動的特許銷售環(huán)節(jié)，使前來參加活動的業(yè)內(nèi)相關(guān)人士對品牌有持續(xù)的關(guān)注與了解。

（作者單位：上海金融學(xué)院）