導(dǎo)語：如何才能寫好一篇房產(chǎn)投資的特點，這就需要搜集整理更多的資料和文獻(xiàn)，歡迎閱讀由公務(wù)員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

篇1

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)投資；投資特點；投資風(fēng)險

中圖分類號：F293.3 文獻(xiàn)識別碼：A 文章編號：1001-828X（2016）030-000-01

一、引言

隨著我國國民經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，房地產(chǎn)投資保持穩(wěn)定上升的趨勢，根據(jù)中國網(wǎng)財經(jīng)的最新數(shù)據(jù)顯示，房地產(chǎn)投資開始有回升的趨勢。2016年1月到3月份，我國房地產(chǎn)開發(fā)投資為17677億元，比名義增長了6.2%（去掉價格因素之后，實際增長了9.1個百分點），增長的速度要比1月到2月份提高了3.2%。房地產(chǎn)投資增長，成為拉動固定資產(chǎn)投資的主要力量之一，將在促進(jìn)國家經(jīng)濟(jì)發(fā)展、城市建設(shè)、改善百姓生活條件等方面發(fā)揮了巨大作用。

二、房地產(chǎn)投資特點與風(fēng)險的關(guān)系

由于房地產(chǎn)投資具有其獨(dú)特的特點，使其與其他一般的投資不同，以至房地產(chǎn)業(yè)是高不確定性及風(fēng)險高的一種行業(yè)，房地投資過程中需要謹(jǐn)慎決策，防范投資風(fēng)險對投資成敗的影響，因此，根據(jù)房地產(chǎn)投資的特點與投資風(fēng)險的相關(guān)研究文獻(xiàn)，分析房地產(chǎn)投資的特點和投資風(fēng)險的關(guān)系如下：

1.房地產(chǎn)投資的不可移動性與風(fēng)險

房地產(chǎn)投資的固定不可移動的特點，將對其所在的地理位置與環(huán)境等存在一定程度上的影響，并影響其價值的高低，給投資帶來風(fēng)險。房地產(chǎn)企業(yè)在選擇投資地段和區(qū)域時，會受到地理位置的限制，并且房地產(chǎn)項目所在的地理位置、環(huán)境及社會經(jīng)濟(jì)狀況的好壞將影響其商品的價格，進(jìn)而影響其利潤，且上述條件的復(fù)雜變化，帶來眾多的不確定性因素。

2.房地產(chǎn)投資周期的長久性與風(fēng)險

房地產(chǎn)投資的壽命周期（包括自然壽命與經(jīng)濟(jì)壽命）較長，從投入至銷售需要較長的時間，具有耐久性，且周期的長短也將影響投資風(fēng)險的大小。所以，在進(jìn)行房地產(chǎn)投資時，要綜合考慮建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命與其使用土地的使用年限（見表1），而房地產(chǎn)使用的長期性也將取決于其耐久性，由于人民生活水平的不斷改善與提高，使其對房地產(chǎn)商品有較高程度的要求。

3.房地產(chǎn)投資活動的相關(guān)性與風(fēng)險

隨著國家經(jīng)濟(jì)的不斷繁榮與發(fā)展，人民對房地產(chǎn)商品的需要也越來越大，大部分房地產(chǎn)企業(yè)會通過將未建完的商品進(jìn)行提前銷售的方式，來減少投入資金，以降低投資風(fēng)險；然而，當(dāng)經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)衰退的時候，房地產(chǎn)企業(yè)會撤出其資金的投入，在建的項目在停止建設(shè)，交易也將停止，增加其投資的風(fēng)險，最終，也將會影響企業(yè)投資成功的概率。

4.房地產(chǎn)投資的資金需求性與風(fēng)險

房地產(chǎn)投資的整個過程均需投入大量的資金，從前期獲得土地、可行性研究、項目開發(fā)建設(shè)、營銷宣傳、銷售、訂買賣合同等各個環(huán)節(jié)都需要較大資金的投入，房地產(chǎn)投資的規(guī)模越大，資金投入量越大，且需要承擔(dān)的投資風(fēng)險也越大，融資成本高的風(fēng)險也較大。

5.房地產(chǎn)投資的政策影響性與風(fēng)險

由于房地產(chǎn)投資的固定不可移動性，使得房地產(chǎn)投資易受到國家宏觀調(diào)控政策的影響，尤其是在房地產(chǎn)投資決策后，實施決策過程中，如果政府出臺新的有關(guān)政策時，房地產(chǎn)企業(yè)也需要進(jìn)行相應(yīng)的變更與調(diào)整，同時房地產(chǎn)投資也需要符合國家或地區(qū)的土地規(guī)劃與城市規(guī)劃等的要求，進(jìn)而影響投資效果和企業(yè)的經(jīng)濟(jì)利益，給房地產(chǎn)投資帶來一定的風(fēng)險。

6.房地產(chǎn)市場的不充分性與風(fēng)險

在我國目前的市場經(jīng)濟(jì)條件下，房地產(chǎn)市場發(fā)育的不是那么充分與完善，相對完善的市場，房地產(chǎn)市場不具備充分的信息與商品同質(zhì)等基本條件，被稱為準(zhǔn)市場、次市場，房地產(chǎn)企業(yè)在這樣市場環(huán)境下進(jìn)行投資，需承擔(dān)一定程度的風(fēng)險。

三、結(jié)論

通過以上對房地產(chǎn)投資的特點和投資風(fēng)險之間的關(guān)系進(jìn)行分析，可知房地產(chǎn)投資的固定不可移動性、生命周期長、投資活動相關(guān)性、投資資金需求量大、受國家政策影響、房地產(chǎn)市場不充分等特點，在一定程度上均會給房地產(chǎn)投資帶來或多或少的風(fēng)險，影響投資決策的成功，進(jìn)而影響房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)利益和社會效益。

參考文獻(xiàn)：

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篇2

因項目地點不同、項目公司財務(wù)狀況不同、建設(shè)進(jìn)度不同、資金運(yùn)作模式不同，房地產(chǎn)類信托產(chǎn)品的風(fēng)險狀況和收益水平也各不相同。目前比較流行的房地產(chǎn)信托主要有以下六種：

抵押貸款型

運(yùn)作原理

開發(fā)商將已經(jīng)擁有的土地或房產(chǎn)抵押給信托公司獲得信托貸款，承諾信托到期時歸還貸款以解凍被抵押的土地或房產(chǎn)。此種產(chǎn)品類似銀行的抵押貸款，也是目前房地產(chǎn)類信托產(chǎn)品的主流模式。

風(fēng)險解析

* 信托融資規(guī)模與抵押物價值的比率，價值是否經(jīng)過公正地評估。抵押物價值如接近信托貸款總金額(抵押率偏高)，那么，一旦抵押物跌價，同時房地產(chǎn)項目失敗，則變現(xiàn)抵押物將無法收回原信托貸款本金。目前，抵押比率通常應(yīng)當(dāng)不低于2:1。

* 抵押物的權(quán)屬是否清晰。如施工方對建筑物的留置權(quán)是否影響抵押物的變現(xiàn)？開發(fā)商是否在國土局或房管局辦理了土地和建筑物的抵押登記，并真實的抵押到信托公司名下？等等。投資者可以要求查看土地證或信托公司持有的其他權(quán)利證明，以避免未來的法律訴訟糾紛。

* 借款的開發(fā)商是否有償債能力，以往的信譽(yù)如何。如有第三方提供擔(dān)保，則考察擔(dān)保方的信用等級應(yīng)作為投資者的工作重點。

政策關(guān)注

近期隨著銀監(jiān)會212號文件等監(jiān)管法規(guī)的出臺，國家對此種信托進(jìn)行了嚴(yán)格的規(guī)范，要求：

（1）借款的開發(fā)商要具備建設(shè)主管部門核發(fā)的二級房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)；

（2）借款項目要達(dá)到“四證”齊全；

（3）開發(fā)項目資本金比例不低于35%。

可以說，這些措施雖然大大減少了抵押貸款型信托產(chǎn)品的發(fā)行數(shù)量，但在一定程度上也降低了投資者的選擇風(fēng)險。

房產(chǎn)回購型

運(yùn)作原理

開發(fā)商將已經(jīng)達(dá)到預(yù)售狀態(tài)的房產(chǎn)以低價格出讓給信托公司，但約定一定期限后溢價回購。信托公司發(fā)行信托計劃募集的資金購買該房產(chǎn)，如果到期后開發(fā)商不履行回購義務(wù)，則信托公司有權(quán)向第三方轉(zhuǎn)讓該房產(chǎn)。

風(fēng)險解析

* 提防風(fēng)險開發(fā)商沒有實力在信托到期時按照約定的價格回購房產(chǎn)。投資者可以考察開發(fā)商的資質(zhì)和過去已經(jīng)開發(fā)項目的銷售情況。

* 開發(fā)商承諾回購的房產(chǎn)在信托期內(nèi)發(fā)生較大跌價的可能性。目前，一般信托公司為了控制風(fēng)險往往以低于當(dāng)時市場價格一半的價格購買開發(fā)商的房產(chǎn)，以控制風(fēng)險。投資者也應(yīng)經(jīng)常關(guān)注房產(chǎn)所在地房地產(chǎn)市場價格的波動狀況。

* 信托公司在購買房產(chǎn)后未在房地局辦理購房合同備案登記，以至于在開發(fā)商一房多賣，發(fā)生糾紛。投資者可以在投資期內(nèi)要求信托公司出具是否辦理了房產(chǎn)備案登記的證明，以避免該風(fēng)險。

財產(chǎn)受益權(quán)型

運(yùn)作原理

利用信托的財產(chǎn)所有權(quán)與受益權(quán)相分離的特點，開發(fā)商將其持有的房產(chǎn)信托給信托公司，形成優(yōu)先受益權(quán)和劣后受益權(quán)，并委托信托投資公司代為轉(zhuǎn)讓其持有的優(yōu)先受益權(quán)。信托公司發(fā)行信托計劃募集資金，購買優(yōu)先受益權(quán)。信托到期后，如果投資者的優(yōu)先受益權(quán)未得到足額清償，信托公司有權(quán)處置該房產(chǎn)補(bǔ)足優(yōu)先受益權(quán)的利益，開發(fā)商所持有的劣后受益權(quán)則滯后受償。

風(fēng)險解析

* 項目房產(chǎn)在信托后的經(jīng)營狀況是否能產(chǎn)生足夠的收益供投資者分配。

* 信托登記制度的不健全有可能使該房產(chǎn)受益權(quán)人的利益不能得到有效的保障。信托公司應(yīng)落實抵押登記以代替目前尚未建立的信托登記。

* 房產(chǎn)變現(xiàn)后如發(fā)生大幅度跌價，則優(yōu)先受益人的利益可能得不到全額保證。一般信托計劃中的優(yōu)先受益權(quán)占全部受益權(quán)的比率應(yīng)不高于50%。

股權(quán)型

運(yùn)作原理

信托公司以發(fā)行信托計劃所募集的資金參與房地產(chǎn)建設(shè)項目公司的股權(quán)，使項目公司得到足夠的注冊資本金，以順利繳納土地出讓金獲得土地或銀行貸款。該項目實際建設(shè)的股東承諾在信托計劃到期時溢價回購部分股權(quán)。

風(fēng)險解析

這種信托在我國江浙、上海等地發(fā)行較多，該區(qū)域投資者比較認(rèn)可股權(quán)投資模式。

* 提防風(fēng)險。如果項目公司管理混亂，入股的信托資金將面臨被挪用的風(fēng)險。信托公司為了控制風(fēng)險，往往要向項目公司派駐財務(wù)人員，但是否能實際掌握該公司的財務(wù)控制權(quán)，還需投資者審慎分析。

* 如該房地產(chǎn)項目銷售狀況不理想或無法順利取得銀行貸款，則到期回購資金將沒有著落。投資者應(yīng)重點考察承諾回購股權(quán)的股東財務(wù)狀況如何？是否有足夠的經(jīng)營現(xiàn)金流作為回購保證？另外，考察該房地產(chǎn)項目未來是否有良好的銷售前景和當(dāng)區(qū)域房地產(chǎn)市場的發(fā)展前景，也應(yīng)是投資者的主要工作。

比較

同前三種房產(chǎn)信托模式相比，股權(quán)型信托產(chǎn)品對信托投資公司的風(fēng)險管理能力提出了更高的要求。另一方面，從投資者角度看，由于股權(quán)的受償和變現(xiàn)能力相對于債權(quán)都是劣后的，所以，承擔(dān)的風(fēng)險也較高，理論上投資者應(yīng)要求更高的風(fēng)險收益補(bǔ)償。同時，投資者也需具備一定的股權(quán)投資和房產(chǎn)投資知識或經(jīng)驗才能作出準(zhǔn)確的判斷。

夾層融資型

運(yùn)作原理

債權(quán)和股權(quán)相結(jié)合的混合信托投融資模式。它具備以上四種類型房產(chǎn)信托的基本特點，同時也有自身方案設(shè)計靈活、交易結(jié)構(gòu)復(fù)雜的特色。

正是基于此，如初涉房地產(chǎn)類信托的客戶，不建議選擇此種信托進(jìn)行投資，而具備豐富信托投資經(jīng)驗和較高風(fēng)險承受力的客戶可以嘗試購買。

房地產(chǎn)信托投資基金（REITS）

近年來，國際上興起了一種新型的信托投資工具――房地產(chǎn)信托投資基金（REITS）。該類型信托產(chǎn)品與財產(chǎn)受益權(quán)類信托的交易結(jié)構(gòu)較為類似，所不同的是：

（1）發(fā)行規(guī)模大、期限長，同時要求標(biāo)的信托資產(chǎn)的每期現(xiàn)金流量較為穩(wěn)定；

（2）應(yīng)是一個封閉式的公募信托，有公開市場交易轉(zhuǎn)讓，投資者既可以持有以定期獲得分紅，也可以隨時轉(zhuǎn)讓變現(xiàn)。

目前，由于我國針對房地產(chǎn)信托投資基金（REITS）的配套監(jiān)管法規(guī)、稅收制度、交易制度還沒有出臺，所以，房地產(chǎn)信托投資基金（REITS）在我國境內(nèi)還沒有一只獲準(zhǔn)發(fā)行，投資者如想投資此種產(chǎn)品還需等待一段時間。

隨著我國金融市場改革的逐步深化，各個信托投資公司還會不斷地創(chuàng)新，不斷地推出新類型的理財產(chǎn)品。作為錢經(jīng)人，不要一概肯定或一概否定，而是要透過現(xiàn)象看本質(zhì)，仔細(xì)地分析該金融產(chǎn)品產(chǎn)生的背景、募集資金的用途、出現(xiàn)風(fēng)險時的防范措施等諸多因素。只有這樣，才能成為一名真正的理財強(qiáng)者。

篇3

關(guān)鍵詞 民營企業(yè)經(jīng)營用房 節(jié)稅 資產(chǎn)轉(zhuǎn)移

一、民營企業(yè)經(jīng)營用房產(chǎn)節(jié)稅背景

中國經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展，成就了很多民營企業(yè)，在高通脹的背景下，民營企業(yè)在有了閑置資金后， 會考慮購買房產(chǎn)作為辦公場地，一方面可以滿足企業(yè)經(jīng)營的需要，另一方面也可以抵抗通脹、保值增值。然而，多數(shù)企業(yè)在投資購買房產(chǎn)時，都是以公司的名義購買，產(chǎn)權(quán)登記在公司名下，這是非常可惜的，也與投資保值增值的初衷南轅北轍。而且，從很多實際案例來看，這種民營企業(yè)自有房產(chǎn)的持有策略未必是最優(yōu)的選擇。

二、民營企業(yè)經(jīng)營用房產(chǎn)案例及問題分析

讓我們通過以下幾個案例，來大致了解部分企業(yè)經(jīng)營用房產(chǎn)面臨的瓶頸。

2.1 案例一：企業(yè)投資買房，資產(chǎn)跟經(jīng)營規(guī)模不匹配

甲公司注冊資本只有60萬，由境內(nèi)兩個自然人投資，經(jīng)營服裝，每年會計報表反映的營業(yè)收入一百余萬，盈利不足5萬元。實際上，甲公司擁有知名的服裝品牌，在各大都市繁華地段擁有自己的直營店，生意非常火爆。這些直營店是以個體工商戶的形式存在，稅款基本都是核定征收，稅負(fù)比較低。所以，甲公司看起來生意紅火，利潤實際上都在老板個人口袋，公司沒錢。甲公司打算以公司的名義投資購買房產(chǎn)，一方面便于向銀行抵押貸款，另一方面，向客戶展示自己的實力，擴(kuò)大競爭力，但同時又遇到以下難題：

1、公司買寫字樓，價值達(dá)五百多萬，但公司每年才一百多萬的營業(yè)額，資產(chǎn)規(guī)模跟經(jīng)營業(yè)務(wù)很不匹配，在以下方面可能對公司不利：

（1）如果營業(yè)額不增長，企業(yè)將會出現(xiàn)虧損。在甲公司所在地的實際稅收征管業(yè)務(wù)中，如果企業(yè)稅務(wù)上出現(xiàn)虧損，企業(yè)需花大精力對稅局做出情況說明。

（2）資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率、資產(chǎn)收益率較低，財務(wù)指標(biāo)不正常，不利于第三方，包括銀行、客戶、稅務(wù)機(jī)關(guān)等對公司的財務(wù)報表分析，影響了外界對公司的業(yè)績評價和再融資過程，也阻礙了眾多潛在投資者。

（3）資產(chǎn)規(guī)模長期明顯高于經(jīng)營規(guī)模，稅務(wù)機(jī)關(guān)在進(jìn)行納稅評估時，可能會質(zhì)疑公司賬外經(jīng)營，從而長期耗費(fèi)精力應(yīng)對稅務(wù)檢查。

2、 如果股東不增資、不借款，公司就沒有足夠的資金投資購買房產(chǎn)。

（1）如果增資，根據(jù)《公司法》的規(guī)定，公司以股東投入的資產(chǎn)對外承擔(dān)有限責(zé)任，其股東不愿意投入太多資本。

（2）如果借款，由于是關(guān)聯(lián)交易，根據(jù)《稅收征收管理法》第三十六條等的規(guī)定，其股東擔(dān)心稅務(wù)機(jī)關(guān)會對個人股東核定利息收入征稅（營業(yè)稅及其附加稅費(fèi)、個人所得稅）。

（3）甲公司的股東還有一個擔(dān)憂，稅務(wù)機(jī)關(guān)是否會質(zhì)疑并調(diào)查股東財產(chǎn)的合法來源？

針對甲公司面臨的難題，只有兩種選擇，要么將更多的業(yè)務(wù)裝入甲公司，擴(kuò)大營業(yè)規(guī)模，然后投資購買房產(chǎn)；要么以股東個人的名義投資購買房產(chǎn)，然后出租給公司使用。

2.2 案例二：企業(yè)必須注銷，房產(chǎn)處置稅負(fù)高

丙公司成立于2003年，由3個自然人投資，均以貨幣資金投資，注冊資本3000萬元。丙公司成立后購買土地建造了一棟辦公樓，建造成本1200萬元。2009年，受金融危機(jī)的影響，丙公司嚴(yán)重資不抵債，難以持續(xù)經(jīng)營，被法院依法進(jìn)行破產(chǎn)清算。此時，該房產(chǎn)已經(jīng)升值到3400萬元，丙公司轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)繳納了大量的營業(yè)稅及其附加稅費(fèi)、土地增值稅。其股東王某才意識到，當(dāng)初要是個人投資建房租給公司，這時就會減少許多不必要的納稅環(huán)節(jié)，也會大大減輕企業(yè)負(fù)擔(dān)。

三、民營企業(yè)經(jīng)營用房產(chǎn)節(jié)稅的持有策略

從以上案例可以看出，房產(chǎn)具有價值高、升值快、處置環(huán)節(jié)稅負(fù)高的特點。針對這些特點，結(jié)合當(dāng)前涉稅法規(guī)，建議企業(yè)投資房產(chǎn)時，其產(chǎn)權(quán)持有采用以下策略：

1、如果公司持有，應(yīng)當(dāng)由集團(tuán)內(nèi)運(yùn)作規(guī)范、承擔(dān)法律風(fēng)險較小的企業(yè)持有，這類公司的壽命相對要長一些。

2、企業(yè)隨著規(guī)模的擴(kuò)大，業(yè)務(wù)、組織架構(gòu)隨時可能需要作出相應(yīng)調(diào)整，應(yīng)避免房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)因為經(jīng)營的調(diào)整而出現(xiàn)變動。一般是將房產(chǎn)放在個人名下，哪個公司需要使用，就出租給這家公司。這樣，不管你投資的企業(yè)如何風(fēng)云變換，房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)始終不變，并且相對安全。

現(xiàn)在已經(jīng)有部分民營企業(yè)在香港等境外地稅負(fù)國家或地區(qū)成立企業(yè)進(jìn)行國際資本運(yùn)作，開拓國際業(yè)務(wù)，也有部分境內(nèi)人士及其親屬移民到境外，因此，有部分企業(yè)咨詢是否可以由境外企業(yè)或個人持有房產(chǎn)。根據(jù)我國目前的法律法規(guī)，境外企業(yè)或個人在境內(nèi)持有房產(chǎn)是行不通的，主要是我國境內(nèi)實行嚴(yán)格的房地產(chǎn)調(diào)控，防止境外熱錢在境內(nèi)炒房，根據(jù)建住房〔2006〕171號、建房〔2010〕186號等文件規(guī)定，境外機(jī)構(gòu)和個人只能購買自用、自住商品房。如果境外企業(yè)或個人在境內(nèi)購買房產(chǎn)用于出租，屬于經(jīng)營房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，需要先在境內(nèi)成立外商投資企業(yè)，以外商投資企業(yè)的名義購買房產(chǎn)經(jīng)營。

建住房〔2006〕171號文第一條明確規(guī)定，境外機(jī)構(gòu)和個人在境內(nèi)投資購買非自用房地產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)遵循商業(yè)存在的原則，按照外商投資房地產(chǎn)的有關(guān)規(guī)定，申請設(shè)立外商投資企業(yè)；經(jīng)有關(guān)部門批準(zhǔn)并辦理有關(guān)登記后，方可按照核準(zhǔn)的經(jīng)營范圍從事相關(guān)業(yè)務(wù)。

建房[2010]186號文規(guī)定，境外個人在境內(nèi)只能購買一套用于自住的住房。在境內(nèi)設(shè)立分支、代表機(jī)構(gòu)的境外機(jī)構(gòu)只能在注冊城市購買辦公所需的非住宅房屋。

綜上分析，對于民營企業(yè)經(jīng)營所需房產(chǎn)，以公司的名義持有，或遇到法律限制，或面臨稅務(wù)風(fēng)險，或面臨高稅負(fù)。如果換一種思路，房產(chǎn)由老板個人持有，出租給公司使用，收取租金，則會“柳暗花明”，不僅可以解決上述案例中公司持有房產(chǎn)所面臨的困惑，還可以為個人股東節(jié)稅。

四、個人投資者持有房產(chǎn)出租給公司策略的優(yōu)勢

個人投資者持有房產(chǎn)，將房產(chǎn)租給公司使用，在稅務(wù)方面和經(jīng)營方面具備以下優(yōu)勢：

1、 可以減少房產(chǎn)過戶轉(zhuǎn)讓的環(huán)節(jié)，避免房產(chǎn)過戶面臨的高稅負(fù)。

目前公司轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)，通過投資到另一家公司后再轉(zhuǎn)讓股權(quán)、合并、分立等方式，可以規(guī)避一部分稅收，但并非所有的房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓都可以這樣操作，且操作起來也很復(fù)雜。

（1）利用房產(chǎn)投資，免征土地增值稅有條件限制，根據(jù)財稅字[1995]048號、財稅字[1995]048號文規(guī)定，如果所投資的企業(yè)從事房地產(chǎn)開發(fā)，或者房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以其建造的商品房進(jìn)行投資，不免征土地增值稅。

（2）將房產(chǎn)投資到另一家公司后再轉(zhuǎn)讓股權(quán)，如果被投資企業(yè)僅有房產(chǎn)，沒有其他資產(chǎn)、負(fù)債、勞動力等，避稅的意圖過于明顯，容易被稅局認(rèn)定為轉(zhuǎn)讓“以股權(quán)形式表現(xiàn)的資產(chǎn)”，參照國稅函[2000]687號文，稅務(wù)局有可能要求股權(quán)轉(zhuǎn)讓繳納土地增值稅。

（3）合并、分立免征契稅的政策有期限限制，根據(jù)財稅【2012】4號文執(zhí)行期間為2012年1月1日至2014年12月31日，到期后是否繼續(xù)執(zhí)行，存在不確定性。

（4）合并、分立須符合財稅[2009]59號、國家稅務(wù)總局公告2010年第4號規(guī)定的特殊重組條件，資產(chǎn)轉(zhuǎn)移才不確定轉(zhuǎn)讓所得繳納企業(yè)所得稅。特殊重組的條件比較苛刻，比如： 具有合理的商業(yè)目的，且不以減少、免除或者推遲繳納稅款為主要目的；重組后的連續(xù)12個月內(nèi)不改變重組資產(chǎn)原來的實質(zhì)性經(jīng)營活動等。這些條件企業(yè)在操作中往往難以得到稅務(wù)局的認(rèn)可。

2、 房產(chǎn)在個人名下，更適合一些行業(yè)企業(yè)輕資產(chǎn)上市。

公司出資方式可以多樣，但是根據(jù)《公司法》第二十七條規(guī)定：全體股東的貨幣出資金額不得低于有限責(zé)任公司注冊資本的百分之三十。房產(chǎn)在個人名下，合理解決了公司股東以房產(chǎn)投資帶來的貨幣出資金額限制難題，擴(kuò)大了公司的融資渠道。

3、 房產(chǎn)在個人名下，可以提高企業(yè)資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率、總資產(chǎn)收益率指標(biāo)。

企業(yè)資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率、總資產(chǎn)收益率指標(biāo)是分析企業(yè)運(yùn)營情況的重要指標(biāo)，極大的影響著第三方對企業(yè)的評價。當(dāng)企業(yè)資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率、總資產(chǎn)收益率指標(biāo)過低時，對于融資、投資、貸款都會產(chǎn)生不利影響。通過將房產(chǎn)持有在個人名下，可以提高企業(yè)資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率、總資產(chǎn)收益率指標(biāo)，利于企業(yè)進(jìn)行發(fā)展、融資。

4、 房產(chǎn)在個人名下，通過租賃，可以實現(xiàn)企業(yè)與個人股東之間資金的合法轉(zhuǎn)移。

篇4

澳洲華人置業(yè)漸成潮流

這次之所以提筆寫文章，還是受了國內(nèi)一位朋友的啟發(fā)，他讓我有了在這里說一說的想法。我是上世紀(jì)80年代末出國的，后來就一直在美國生活，前幾年由于工作的關(guān)系，我來到了澳洲，發(fā)現(xiàn)這里人們的生活狀況與美國有著很大不同。上個月我在澳洲接待了一位來自國內(nèi)的朋友，老朋友見面海闊天空聊得異常投機(jī)，后來話題不知不覺地轉(zhuǎn)到了樓市上。他說現(xiàn)在國內(nèi)的樓市可熱鬧了，許多人都在投資房產(chǎn)，而且不少人都通過炒樓賺了大錢，不知在澳洲的情況怎么樣，這里的華人是不是也像我們國內(nèi)一樣“瘋狂”呢?

朋友的話倒是給我出了個題目，我細(xì)細(xì)想了一下，在我身邊的華人中，購房置業(yè)的人還真不少。不過可能與國內(nèi)的情況有些不一樣，這里的華人買房沒有那么“瘋狂”，他們會更多地從家庭財產(chǎn)配置的角度出發(fā)，在很大程度上表現(xiàn)得更為理性，他們的思路也有不少值得大家借鑒的地方。

其實在澳洲的這幾年里，我也時常觀察澳洲華人圈生活狀況的變化，發(fā)現(xiàn)這兩年在澳洲華人置業(yè)可以說是漸成潮流。其實，房地產(chǎn)是澳洲成熟的支柱產(chǎn)業(yè)，也吸引了許多華人的目光，像中青年打算在澳洲安居樂業(yè)的，老年人打算在澳洲頤養(yǎng)天年的，小兩口打算在澳洲安家落戶的，等等，都加入了置業(yè)大軍的行列。

據(jù)我了解，澳洲華人之所以會對置業(yè)情有獨(dú)鐘，有多方面的原因。比如從近期來看，澳洲的房地產(chǎn)市場再度出現(xiàn)了活躍的態(tài)勢。據(jù)RPDate日前公布的澳洲家庭資產(chǎn)調(diào)查報告顯示，今年前4個月澳洲的房價出現(xiàn)了2.8％的上漲。另外，澳洲“高度透明”的房地產(chǎn)市場也被大家所推崇，這里的市場潛力不小，活躍程度相對比較高，而且其增長率和回報率都較為穩(wěn)定。與此同時，澳洲房產(chǎn)絕大多數(shù)都是永久產(chǎn)權(quán)，業(yè)主擁有該地塊的永久使用權(quán)限，可以傳給子孫后代。另一方面，澳洲房地產(chǎn)法律較為規(guī)范、嚴(yán)謹(jǐn)，擁有比較完善和高效的監(jiān)管體系，對投資者和消費(fèi)者利益保護(hù)的重視程度也較高。在這種情況下，置業(yè)往往是許多澳洲華人站穩(wěn)腳跟后考慮的頭等大事。個性投資凸顯理財技巧

那么，在澳洲華人置業(yè)的情況究竟如何呢?為此我也做了一番小小的調(diào)查，發(fā)現(xiàn)他們在購房的過程中也是各具特點，購買方式和目的不盡相同，其中或多或少地透露出了各自的理財智慧。在這里我把我朋友的幾個購房案例做了簡單的梳理，讓大家讀來或許也能得到一些啟發(fā)。

保守型――降低風(fēng)險比發(fā)財更重要

我在澳洲有不少經(jīng)常往來的朋友，其中有一對來自大連的夫婦，可能是從小受環(huán)境的影響，他們在投資上表現(xiàn)得比較保守。他們曾這樣對我說：“像我們這樣來澳洲打拼的‘外來戶’，關(guān)鍵是要求一個穩(wěn)字，不求發(fā)財，但決不能虧損。”當(dāng)然這種想法也讓他們錯失了許多投資的良機(jī)，不過隨著時代的進(jìn)步，他們也開始做出一些改變。

這對夫婦8年前由墨爾本去悉尼工作，由于對自己未來的發(fā)展還沒有把握，所以在墨爾本、悉尼兩地均未買房，于是也錯過了本世紀(jì)澳洲第一次房價飚升(2001年下半年～2002年底，漲幅大約50％)。2年后他們回到墨爾本工作，盡管有些后悔，但還是積極行動，以大約35萬澳元的價格買了現(xiàn)在的自住房，不過與2年前離開墨爾本時相比已經(jīng)多花了10多萬澳元。此后，他們開始尋找投資購房的機(jī)會，但是卻一直猶豫不決，始終沒有做出出手的決定，就這樣又錯過了捕捉第二次房價攀升的機(jī)會(2006年下半年～2007年上半年，漲幅30％左右)。不過，現(xiàn)在他們終于發(fā)現(xiàn)房產(chǎn)投資是不錯的好手段，所以正積極看房隨時準(zhǔn)備抄底。不過我認(rèn)為，由于澳洲政府對首次置業(yè)人士的補(bǔ)貼和大量移民的涌入，澳洲各大城市的地產(chǎn)逆市而上，所以其抄底的想法應(yīng)該基本無望。

目前他們家庭稅后收入約10萬澳元，現(xiàn)房子市值大約45萬澳元，貸款余額5萬澳元，其總資產(chǎn)為45萬澳元，凈資產(chǎn)為40萬澳元，由于他們的貸款數(shù)額很小，所以即使現(xiàn)金流不暢，也不會對家庭財務(wù)狀況造成太大的沖擊。他們的孩子已上大學(xué)，所以夫婦倆開開派對、釣釣魚，喝喝小酒、打打牌，日子過得很舒心。其實像他們這樣在澳洲是比較典型的，在那里的中國式家庭，不發(fā)財沒關(guān)系，但是拒絕風(fēng)險。

穩(wěn)健型――投資生活兩相宜

我的另一位朋友情況可就不一樣了，十多年前他由上海來到了澳洲，然后進(jìn)入澳洲的一所大學(xué)學(xué)習(xí)會計，他與太太就是在大學(xué)中認(rèn)識的。可能有了不少會計學(xué)的“功底”，這使得他們對家庭資產(chǎn)的打理表現(xiàn)得井井有條，非常能夠注意掌握好其中有張有弛的原則。

他們目前都在墨爾本工作，和那對從大連來的夫婦相比，他們在投資方面可是活躍得多了。6年前，他們花了30萬澳元購買了現(xiàn)在的住房，后來他們發(fā)現(xiàn)房價出現(xiàn)了上漲，于是決定在房產(chǎn)上做些投資。3年后他們花40萬澳元再次購買了一套投資性的房產(chǎn)。這兩次投資，使他們在兩次房價的漲升中都獲得了收益，雖然第一次賺得并不多，但總體來說仍然獲得了良好的投資回報。目前他們夫婦稅后收入在13萬14萬澳元左右，房子的市值大約100(45+55)萬澳元，貸款余額大約20萬澳元，總資產(chǎn)為100萬澳元，凈資產(chǎn)為80萬澳元。雖然他們在投資上非常活躍，但由于夫婦兩人都是學(xué)經(jīng)濟(jì)的，所以負(fù)債比例還是控制得比較好。由于總體貸款不多，所以即使發(fā)生現(xiàn)金流不暢的情況，按照目前5％左右的利率，也不會有太大問題。他曾這樣對我說：“如果房產(chǎn)價格繼續(xù)上升的話我可賣出套現(xiàn)，另外也可以考慮重新抵押房產(chǎn)獲得更多的貸款，以用作其他投資。”目前夫婦倆上上班、收收租，另外還親自帶小孩，與朋友聚會、釣魚、喝酒等樣樣都不拉，辛苦是辛苦了點，但卻過得忙碌而滋潤。

激進(jìn)型――為將來養(yǎng)老做準(zhǔn)備

有時候去酒吧與朋友聚會，徐均力都常常會出現(xiàn)在那里。我之所以會對他印象如此深刻，原因就在于他是一個溫州人。很多人可能會說溫州人比較善于投資，而在我與徐均力的接觸中，也發(fā)現(xiàn)他對投資非常敏感，而且有時候也表現(xiàn)得比較激進(jìn)。他時常對我這樣說：“現(xiàn)在打拼是為了將來做準(zhǔn)備，所以就算冒些風(fēng)險也不要緊。”他的這種風(fēng)格也體現(xiàn)在了他的投資置業(yè)中，這使他看起來比不少人都要來得激進(jìn)一些。

徐均力夫婦目前也都在墨爾本工作，他們的購房意識比較強(qiáng)，8年前他們就花25萬澳元購買了自住房。后來隨著房價的不斷上漲，他們把購房作為了自己的投資首選。于是在3年前，他們又花52萬澳元購買了另一套房產(chǎn)。說來或許你不會相信，徐均力夫婦完全不懂經(jīng)濟(jì)，但他們卻是所有朋友中投資節(jié)奏踩得最準(zhǔn)的。在澳洲兩次房價的大幅攀升中，他們均有不小的斬獲，也

引來了周邊許多人羨慕的目光。目前徐均力夫婦稅后收入在12萬澳元左右，其房產(chǎn)市值大約有130(55+75)萬澳元，不過貸款余額卻也達(dá)到了50萬澳元，總資產(chǎn)為130萬澳元，凈資產(chǎn)為80萬澳元。由于他們的貸款比較多，所以如果出現(xiàn)收入變動、現(xiàn)金流不暢的情況，其風(fēng)險還是較高的。對此他們自己也有所認(rèn)識：“近期我們不會考慮其他的投資，但由于兩套房子的地理位置都相當(dāng)不錯，所以未來的升值潛力還是不錯的。”從我的角度來看，雖然徐均力夫婦的步子是大了點，調(diào)子似乎也高了些，但只要能維護(hù)好家庭的財務(wù)平衡，不至于出現(xiàn)資金鏈的斷裂狀況，今后養(yǎng)老可是有底氣了。

長線型――以租養(yǎng)房樂悠悠

當(dāng)然有趣的是，與我們國內(nèi)一樣，在澳洲的華人當(dāng)中，也有不少的長線“釣魚”者。他們較為注重長期的投資回報，所以從投資置業(yè)的角度來看，長線持有就成了他們所遵循的共同原則。在這種情況下，他們也非常關(guān)注房產(chǎn)投資租金收益率的回報。

我有一位朋友，他們夫婦倆目前都在悉尼工作，從投資的角度來看，是屬于長線型的投資者。這位朋友來澳洲已經(jīng)有很長時間了，目前在澳洲的一家大公司擔(dān)任電氣工程師，收入也頗為穩(wěn)定。10年前，他們花13萬澳元購買了自住的公寓房，后來隨著房地產(chǎn)市場的逐漸活躍，他們發(fā)現(xiàn)購買房產(chǎn)用來出租是一種不錯的“生意”。于是3年前他們花了30萬澳元購買了另一套全新的公寓房用來出租，幾年下來，收益還是相當(dāng)不錯。他們雖然并不懂得經(jīng)濟(jì)，但卻是澳洲兩次房價攀升的得益者。目前他們夫婦稅后收入8萬澳元左右，房子市值65(25+40)萬澳元，貸款余額大約25萬澳元，總資產(chǎn)為65萬澳元，凈資產(chǎn)為40萬澳元。不過令人羨慕的是，他們在財務(wù)上沒有任何風(fēng)險，因為其租金已經(jīng)足夠支付房貸了。對此這對夫婦相當(dāng)滿意，他們說：“雖然公寓房的升值潛力并不一定很大，但出租的收益還是相當(dāng)不錯的，所以我們打算長期持有這套房產(chǎn)。”

“海歸型”――海歸打工海外養(yǎng)房

去年我曾回了一次國內(nèi)，發(fā)現(xiàn)隨著中國經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，不少在澳洲的華人都選擇回到了國內(nèi)。不過較為特殊的是，這些人往往會采取“腳踩兩只船”的策略，一方面在國內(nèi)的一些大城市打工賺錢，另一方面也為將來回到澳洲養(yǎng)老做準(zhǔn)備。他們中的許多人都有這樣的觀點：“現(xiàn)在國內(nèi)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展了，是打工賺錢的好地方，不過自己將來養(yǎng)老還是想回澳洲，那里的生活會更安逸一些。”在這種情況下，他們往往會選擇在澳洲購置一套房產(chǎn)，以備日后居住之需。

我有一位朋友就是這個群體中的一位，上世紀(jì)90年代中期受“出國潮”末期的影響來到了澳洲，后來也在澳洲的大學(xué)讀了個學(xué)位。不過這幾年來國內(nèi)快速發(fā)展的狀況卻把他撩撥得心癢癢的，最終促使他有了回國內(nèi)工作的念頭。他和太太原來都在墨爾本工作，5年前花25萬澳元購買了自住房，3年前又花46萬澳元購買了另一處房產(chǎn)，緊接著他們賣出了第一次購買的房產(chǎn)。他們屬于在澳洲華人圈中為數(shù)不多的換房一族，曾經(jīng)在一個月內(nèi)經(jīng)歷了買房、賣房，失去工作又找到工作的曲折過程。然而更為特別的是，他們夫婦目前都在中國從事技術(shù)咨詢工作，夫婦倆稅后收入共10萬澳元左右，而房子市值約50萬澳元，貸款余額20萬澳元，總資產(chǎn)為50萬澳元，凈資產(chǎn)30萬澳元，這樣他們在財務(wù)上也沒有太大的風(fēng)險，因為其租金已經(jīng)能夠支付房貸了。目前，像他們這樣在中國打工賺錢，將來再回澳洲養(yǎng)老的“海歸族”可謂比比皆是，所以他們往往會先在澳洲置業(yè)，這樣進(jìn)退兩相宜。

純投資型――持有多套房產(chǎn)待升值

篇5

一直以來在投資市場都有著這樣一句話，那就是“炒房炒成房東，炒股炒成股東”。在以前，這句話表露的無疑是一種無奈的心態(tài)，是投資不當(dāng)被“套牢”后的自嘲，更帶有無可奈何自認(rèn)倒霉的味道。

但是在今天，隨著投資市場的蓬勃發(fā)展，人們理財觀念的不斷增強(qiáng)，股東和房東的含義已經(jīng)發(fā)生了翻天覆地的變化。許多投資者非常樂意成為“東家”，這不僅代表了他們對資產(chǎn)的長期擁有，更是一個又一個錢生錢的機(jī)會。

但與此同時一個非常現(xiàn)實的問題卻又?jǐn)[在了我們面前，當(dāng)股東還是做房東，你究竟會如何選擇呢?要回答這個問題還真不是一件容易的事，因為這不僅是對一個投資市場的選擇，更是一種理財方式的抉擇，這其中還有著不小的學(xué)問呢!

股市樓市比翼雙飛

5800點了，上證指數(shù)又創(chuàng)新高了!10月10日，上證指數(shù)首次突破了5800點大關(guān)，隨之而來的是市場的劇烈震蕩，人們的心也似乎由此懸到了半空之中，時時刻刻都有些不安寧，都在想著“下一步棋”究竟該怎么走。張威在投資市場跌打滾爬了許多年，現(xiàn)在手頭已經(jīng)有了近300萬元的流動資產(chǎn)。他目前有著一份穩(wěn)定而又不錯的工作，每個月的收入也是相當(dāng)豐厚。他的太太是一位公務(wù)員，孩子今年剛剛上小學(xué)，生活中似乎什么也不缺。但眼下這300萬元究竟該如何投資卻著實讓他犯了難。開始他還考慮繼續(xù)投資股市，但高高在上的指數(shù)卻讓他實在有些心驚膽戰(zhàn)。轉(zhuǎn)而他又考慮買套房子作投資，但想想現(xiàn)在政府對樓市的調(diào)控措施也越來越嚴(yán)厲，而且房產(chǎn)的“流動性”比較差，投資之后成了固定資產(chǎn)將來萬一要用錢怎么辦?這兩種想法始終困擾著張成，讓他左右舉棋不定，原來平靜的生活一下子平添了許多煩惱。

到底是當(dāng)股東，還是做房東?這是張威最需要得到解決的問題。他說：“像我這種類型的投資者考慮得更多的是長線投資，而且也非常注重資產(chǎn)的安全性。從現(xiàn)在的實際情況來看，股市和樓市在將來都可能有著不小的機(jī)會，究竟選擇哪個市場反倒成了一個難題。”

張威的問題是頗具代表性的。其實每一位投資者，他手上資金量可能有大有小，但都有可能會遇到投資市場選擇上的難題。不久前記者應(yīng)邀參加由一家知名銀行舉辦的講座，講完后聽眾向記者所提的一個頗為集中的問題就是：“如果有一筆錢，現(xiàn)在是投資股市還是樓市?”

兩種選擇都有理由

雖然股市和樓市都表現(xiàn)出了明顯的向好跡象，但市場本身和政策層面給出的信號卻讓人也不敢對它們有任何懈怠。關(guān)于A股泡沫的爭論始終都是一個非常敏感的話題，美國聯(lián)儲局前主席格林斯潘甚至表示，中國節(jié)節(jié)上升的股市具有泡沫市場的所有特征。而在房地產(chǎn)市場，中國人民銀行、銀監(jiān)會日前也通知要求，對已利用貸款購買住房、又申請購買第二套(含)以上住房的，貸款首付款比例不得低于40％，貸款利率不得低于中國人民銀行公布的同期同檔次基準(zhǔn)利率的1.1倍。

但是在另一方面，當(dāng)前經(jīng)濟(jì)層面的因素又使投資者當(dāng)“東家”成了必然選擇。從深層次分析，現(xiàn)在我們面臨的現(xiàn)實是，一方面是通貨膨脹，一方面是流動性過剩，那么夾在中間的老百姓又該怎么辦?國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)顯示，受食品價格大幅上漲影響，近期的CPI指數(shù)出現(xiàn)了連續(xù)幾個月創(chuàng)出新高的現(xiàn)象。而在央行9月15日加息之后，一年期的存款基準(zhǔn)利率也僅為3.87％，相對于當(dāng)前的物價漲幅而言，居民儲蓄擱在銀行就是在不斷貶值。由此投資就成了我們抵御通脹的必然選擇，然后還要考慮資產(chǎn)的安全性，而無論是當(dāng)股東還是做房東，我們都要在其中作出一個決定。

有人選擇了當(dāng)股東：“現(xiàn)在股市那么活躍，這是一個賺‘快錢’的好地方，所以我更傾向于投資股市。”也有人選擇當(dāng)房東；“如果讓我做選擇，我首選的會是房地產(chǎn)。其實，只要投資得當(dāng)，選準(zhǔn)樓盤位置，看準(zhǔn)升值潛力，應(yīng)當(dāng)說投資房產(chǎn)長線的回報是相當(dāng)不錯的。”還有人股東和房東一齊當(dāng)：“畢竟股市和樓市都是現(xiàn)今的投資熱點，上漲的空間都非常大。古人雖說‘魚與熊掌不可兼得’，但在投資市場一片大好的情形下，我們不妨也嘗試一下‘雙管齊下’，既當(dāng)房東，又當(dāng)股東。”

不能只看收益率

人們之所以會產(chǎn)生這樣的困惑，原因很簡單，很多人眼睛只盯著收益率，在他們看來，如果股市賺頭大，就做股東，如果是樓市漲得快，就當(dāng)房東。而要判斷股市和樓市的短期走勢，就不是普通投資者能夠把握得了的事情了。

從理財?shù)慕嵌瓤矗瑔螁侮P(guān)注收益率是極不可取的。人們進(jìn)行理財，不僅僅是為了保值、增值，而是要為了實現(xiàn)自己的人生目標(biāo)。如果我們不事先設(shè)定好自己的目標(biāo)，就去盲目地投資，盲目地理財，往往會讓自己承擔(dān)不必要的風(fēng)險。舉個例子來說，對一些已近退休年齡或已經(jīng)退休的人來說，如何安排好自己的退休生活，是他們最需要考慮的問題。這時候他們拿著自己的一生積蓄沖進(jìn)風(fēng)險很大的股市中，并不是明智的選擇。雖然短期內(nèi)行情好，可以賺到一些錢，但一旦行情出現(xiàn)變化，他們很難說就不虧本。一旦損失過大，他們的晚年生活質(zhì)量也將受到影響。因此，在選擇當(dāng)股東還是做房東的問題上，我們還是要根據(jù)自己的實際情況作出最合適的選擇。

股東房東各具特點

事情好像進(jìn)入了一個謎局，當(dāng)股東還是做房東，似乎各有各的說法，各有各的理由。那么廣大投資者想了解的就是，其中究竟有沒有判斷的參照系呢?有一句話叫對號入座，知己知彼才能百戰(zhàn)百勝。我們發(fā)現(xiàn)，如果把股東和房東做一下對比，它們在很多方面所表現(xiàn)出來的特點可以說是涇渭分明，各有各的優(yōu)勢與缺陷，需要投資者細(xì)細(xì)地去把握。

高收益VS穩(wěn)回報

一般來說，股市投資具有高收益的特點，而樓市投資的回報則比較穩(wěn)定。有專家認(rèn)為，如果同樣是盈利，股市的回報速度和回報率無疑會大大高出樓市投資。從1991年到2006年，上證指數(shù)的年復(fù)合增長率為21％，而樓市一年上漲超10％就要引起管理層的高度關(guān)注了。如果你能長期持有一只“好股票”，其帶來的回報將會是相當(dāng)驚人的。而反觀房地產(chǎn)市場，其投資收益一般來自兩個方面，一是房價的升值，二是租金的收入。從總體來看，個案“暴利”的現(xiàn)象并不多見，其回報較為平均，而且從長期來看更具有一種穩(wěn)定性。

美國的專家學(xué)者對房地產(chǎn)的投資報酬率與其他資本市場投資之間的關(guān)系進(jìn)行了分析和研究，結(jié)果發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)的投資報酬率介于6種投資產(chǎn)品中間，即低于小公司股票、一般股票，而高于公司債券、政府長期公債和短期公債。從時間上看，股市行情具有爆發(fā)性和階段性，所以用“快錢”來形容可能并不為過。而人們買房子主要是為了住(或經(jīng)營)，使用價值是投資價值的基礎(chǔ)，這種投資價值依附于使用價值的特征，保證了房產(chǎn)價值的堅挺性和穩(wěn)定性。

波動大VS低風(fēng)險

在證券市場曾經(jīng)跌打滾爬過的投資者都知道，股市的波動是相當(dāng)大的。雖然有不少股票會從幾元的價格上漲到幾十元，但同樣有很多股票會從幾十元跌到幾元，這種來來回回的價格波動也加劇了市場動蕩的風(fēng)險。而從長期來看，房地產(chǎn)價格雖然也會出現(xiàn)短暫的波動，但其走勢明顯要穩(wěn)健許多。說到底，做房東，是一種穩(wěn)健型的投資，而相對來說，當(dāng)股東則是風(fēng)險型投資。

盡管房地產(chǎn)投資報酬率低于股票，但是其風(fēng)險同樣也低于股票的投資風(fēng)險。進(jìn)入2007年，我們發(fā)現(xiàn)雖然股指還在繼續(xù)上揚(yáng)，但其波動幅度正在加大，不少初入股市的投資者已經(jīng)開始認(rèn)識到了投資股市的風(fēng)險。

房地產(chǎn)投資一個比較明顯的特點是相對穩(wěn)定，資產(chǎn)的價格波動在短期內(nèi)不會太大，不會出現(xiàn)上午是這個價，下午變另一個價的現(xiàn)象。而股票價格的變動很快，可能升值也可能貶值，缺乏穩(wěn)定性。當(dāng)然，投資房地產(chǎn)同樣也有一定的風(fēng)險，其中最不可把握的就是政策風(fēng)險。我們可以發(fā)現(xiàn)，從2005年以來，國家運(yùn)用了各種政策措施對樓市進(jìn)行了調(diào)控。不過從另一方面來看，股票是一個純粹的投資概念，房產(chǎn)有使用價值和投資價值復(fù)合的雙重性，這也決定了它們的風(fēng)險系數(shù)存在著較大的差異。

流動性VS沉淀性

似乎任何事情都有其兩面性，房地產(chǎn)雖然在投資屬性上表現(xiàn)出較為穩(wěn)定的特性，但在流動性上卻要遠(yuǎn)遠(yuǎn)輸于股票了。換句話說，持有股票等于握有現(xiàn)金，而房地產(chǎn)由于是實物資產(chǎn)，想要變現(xiàn)就不那么容易了。一位投資者這樣認(rèn)為：“房地產(chǎn)的變現(xiàn)能力沒有股票快。如果今天我家里有事需要變現(xiàn)，我把股票賣掉就可以拿到一大筆錢。如果是賣房子中間還要辦手續(xù)，就會耽誤很多時間，而時間就是金錢啊。”

如果我們來對比一下投資股票和投資房產(chǎn)的流動性，很顯然投資房產(chǎn)不僅進(jìn)出不方便，而且房產(chǎn)在價格調(diào)整市道中沒有其他手段可以對沖。除此之外，時間成本和交易成本(各種稅費(fèi))都顯著偏高，目前房地產(chǎn)的各種交易稅費(fèi)遠(yuǎn)比股票要高得多，而且房產(chǎn)還涉及到掛牌、看房、交易等過程，在時間上還是頗費(fèi)周折的。所以如果同樣以資產(chǎn)屬性衡量，不動產(chǎn)投資在退出渠道方面，并不如股市那般順暢，我們也可以把它稱之為“沉淀性”資產(chǎn)。

低準(zhǔn)入VS高門檻

如果做一個調(diào)查，證券和房產(chǎn)哪個受大眾的關(guān)注程度更高呢?顯而易見，證券一定會成為贏家。很簡單的道理，證券市場的準(zhǔn)入門檻比較低，無論是誰，手頭上有個一兩萬元就可以開始投資了，就像前一陣隨著股指不斷創(chuàng)出新高，散戶的開戶數(shù)也同樣是新高迭創(chuàng)。而房產(chǎn)投資的門檻則要高得多，根據(jù)當(dāng)前的房價水平狀況，擁有50萬～lOO萬元的資金在許多城市都是房產(chǎn)投資不可或缺的前提條件，這無疑大大提高了成為房東的門檻。以致于在當(dāng)前的房地產(chǎn)市場上，出現(xiàn)幾個人投資一套房的“拼房”現(xiàn)象，不過這種模式卻有可能引發(fā)不少潛在的風(fēng)險。

所以房地產(chǎn)市場并不是每一位投資者都能進(jìn)入的，這其實已經(jīng)給股東和房東劃出了一條重要的界線，那就是：股東不管是中低收入階層還是高收入階層都可以當(dāng)，它的參與性多一點，而房東不僅要有一定的資金實力，而且投資者的收入同樣也是一個非常重要的參考標(biāo)準(zhǔn)，這無疑把不少投資者擋在了門外。

易持有VS勤打理

從持有的角度來說，持有股票是一件比較簡單的事，股票本身不需要你再去對它有什么“照顧”。然而房產(chǎn)卻不同了，由于是實物資產(chǎn)，持有期間它不僅需要你經(jīng)常打理，還會產(chǎn)生不少的成本，比如像物業(yè)管理費(fèi)等等。另外，折舊也是房東們要考慮的問題，而股東則更要關(guān)注企業(yè)的生命周期了。

一般來說，做房東就要考慮房屋的租賃，而如果“出租”也是你的投資方案之一，請別忘了出租也是有成本的，其中包括了中介傭金、房屋的折舊、必要的修繕、家具和電器的更換以及沒租出去的時間。最為重要的是，其中還要花費(fèi)你的不少時間去打理，這就與當(dāng)股東有著很大的不同。

零負(fù)債VS可融資

在當(dāng)前的投資市場，股票投資你必須使用全額的現(xiàn)金，是零負(fù)債，但房產(chǎn)投資卻能獲得融資的助力。比如房產(chǎn)可以貸款買房，而其他任何投資產(chǎn)品幾乎都無法實現(xiàn)。這意味著房產(chǎn)投資可以用更少的錢博取更大的收益，這種投資顯然能最大限度地放大資本效能。舉個簡單的例子，今年5月末的時候上海市中心的一個樓盤價格為17000元／平方米，但現(xiàn)在價格已經(jīng)達(dá)到了25000元／平方米。如果單從這兩個數(shù)字比較，漲幅似乎還不是太大，但如果你是采用50％的首付購買房屋，其實你已經(jīng)實現(xiàn)了投資額的翻番。按揭貸款無疑放大了房價漲幅產(chǎn)生的效應(yīng)，也彌補(bǔ)了做房東收益上的缺憾。

因人而異作出決定

由此可見，股東和房東都有著各自不同的特點，那么我們究竟如何來選擇呢?一句話，根據(jù)自己的理財需求，圍繞家庭的理財目標(biāo)，因人而異地作出決定。

篇6

收益性是投資者常常最先提到或者考慮到的問題。人們在做一項投資或購買某投資產(chǎn)品時，首先關(guān)心的是這項投資的收益性如何?而且常常追求的是收益最大化。這其實是有問題的。因為在追求收益最大化的時候，必然導(dǎo)致的是資產(chǎn)安全性的降低。這樣我們最后獲得的并不是投資目標(biāo)效益的最大化。我們應(yīng)當(dāng)追求的是我們想要的收益率。

什么是想要的收益?這又要回到我們的理財目標(biāo)的問題上了。凡是可以實現(xiàn)我們的理財目標(biāo)的投資收益率就是實際需要的收益率。

在實際的投資中，投資者對投資的安全性常常走極端。有些人常常過分強(qiáng)調(diào)投資的安全性，不愿意承擔(dān)任何投資的風(fēng)險；結(jié)果是絕大部分資金都做了銀行儲蓄。這樣本金的安全性是有了，但其收益常常是無法對抗通貨膨脹的，也就是說其資產(chǎn)的實際購買力隨時間的推移是降低的。另一個極端是，有些投資者往往完全無視風(fēng)險，在投資中對資金的安全性幾乎不做考慮，結(jié)果很可能是血本無歸。安全性的考量要結(jié)合自身的風(fēng)險偏好和實際風(fēng)險承受度，安全性的一個重要特征是其常常和收益性成反比的關(guān)系，也就是說收益性高的投資產(chǎn)品往往其安全性就要相對低一些。安全性的第二個特征是其常常和投資資產(chǎn)的流動性成正比的關(guān)系，也就是說，流動性高的資產(chǎn)其風(fēng)險就較容易獲得有效控制，相反，流動性低的投資產(chǎn)品，其安全性會比看起來要低得多。其實，也就是多了一項所謂流動性風(fēng)險。安全性的第三個特點是其時間特性。所謂投資的安全性也就是其實際收益偏離其預(yù)期收益的程度的度量。而所謂預(yù)期收益率其實就是該投資的長期平均收益率，因而，如果投資的期限可以足夠長，那么該投資的實際收益將會逐步收斂到其預(yù)期的收益水平，也就是說其風(fēng)險將會逐步降低。當(dāng)然對于這一點只有理論上的意義，因為在實際投資過程中當(dāng)投資時間越長，那么可能導(dǎo)致投資收益變動的因素就越多，當(dāng)然也就越難以預(yù)測。

篇7

新文件規(guī)定：“外商投資企業(yè)以實物或者無形資產(chǎn)對外投資，投出資產(chǎn)的賬面價值加上應(yīng)支付的相關(guān)稅費(fèi)（即初始投資成本）大于應(yīng)享有被投資單位所有者權(quán)益份額的差額，作為股權(quán)投資差額處理，并按有關(guān)規(guī)定攤銷計入損益；初始投資成本小于應(yīng)享有被投資單位所有者權(quán)益份額的差額，作為資本公積處理。”1993年財政部下發(fā)的(93)財工字第474號文件規(guī)定：“外商投資企業(yè)以實物或無形資產(chǎn)向其他單位投資的，須對投出的資產(chǎn)重新估價，其估價金額與賬面價值的差額，屬于短期投資的，作為當(dāng)期損益；屬于長期投資的，作為遞延投資損益，在投資期內(nèi)逐年平均轉(zhuǎn)銷。” 因此，以實物或者無形資產(chǎn)對外投資評估增減值已經(jīng)計入損益的，因投出資產(chǎn)評估增減值不產(chǎn)生現(xiàn)金流量，企業(yè)在利潤分配時應(yīng)充分考慮這一因素。企業(yè)按照原有財務(wù)制度規(guī)定作為利潤處理尚未分配的，可用于以后年度彌補(bǔ)虧損或者轉(zhuǎn)增資本。

此文件從7月4日起實施。

2003年7月15日，國家稅務(wù)總局了《關(guān)于房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅有關(guān)政策規(guī)定的通知》（國稅發(fā)[2003]89號）。關(guān)于房產(chǎn)稅問題，鑒于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)的商品房在出售前，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言是一種產(chǎn)品，因此，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建造的商品房，在售出前，不征收房產(chǎn)稅；但對售出前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)已使用或出租、出借的商品房應(yīng)按規(guī)定征收房產(chǎn)稅。通知還對房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅納稅義務(wù)發(fā)生時間的確定進(jìn)行了規(guī)定：購置新建商品房，自房屋交付使用之次月起計征房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅；購置存量房，自辦理房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移、變更登記手續(xù)，房地產(chǎn)權(quán)屬登記機(jī)關(guān)簽發(fā)房屋權(quán)屬證書之次月起計征房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅；出租、出借房產(chǎn)，自交付出租、出借房產(chǎn)之次月起計征房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅；房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自用、出租、出借本企業(yè)建造的商品房，自房屋使用或交付之次月起計征房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅。

2003年7月9日，國家稅務(wù)總局了《關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)有關(guān)企業(yè)所得稅問題的通知》（國稅發(fā)[2003]83號）。通知根據(jù)《中華人民共和國企業(yè)所得稅暫行條例》及其實施細(xì)則、《中華人民共和國稅收征收管理法》等有關(guān)法律、法規(guī)規(guī)定，結(jié)合房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)營特點，現(xiàn)就房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)征收所得稅有關(guān)問題進(jìn)行了規(guī)定。

通知對房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品，根據(jù)收入來源的性質(zhì)和銷售方式的不同規(guī)定了其收入確認(rèn)原則；房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采取預(yù)售方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，通知規(guī)定其當(dāng)期取得的預(yù)售收入先按規(guī)定的利潤率計算出預(yù)計營業(yè)利潤額，再并入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額統(tǒng)一計算繳納企業(yè)所得稅，待開發(fā)產(chǎn)品完工時再進(jìn)行結(jié)算調(diào)整；通知還對視同銷售行為的收入確認(rèn)問題、代建工程和提供勞務(wù)的收入確認(rèn)問題進(jìn)行了明確的規(guī)定；房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在進(jìn)行成本和費(fèi)用扣除時，必須按規(guī)定區(qū)分期間費(fèi)用和成本、開發(fā)產(chǎn)品建造成本和銷售成本的界限，期間費(fèi)用和開發(fā)產(chǎn)品銷售成本可以按規(guī)定在當(dāng)期直接扣除。

篇8

2011年重慶1億元房產(chǎn)稅僅占其2900億元地方財政收入的0.04%，與其820 億元土地出讓金收入相比數(shù)額很低。同樣，2011年上海地方財政收入3429.8億、土地出讓收入為1510億，新增房產(chǎn)稅3億。雖然從現(xiàn)狀來看房產(chǎn)稅占整體的財政收入的比重還比較低，但是考慮到房產(chǎn)稅可以抑制投資性需求、完善稅制結(jié)構(gòu)、促進(jìn)合理使用土地的功能，滬渝兩地開征房產(chǎn)稅的試點意義重大。

二、渝滬模式的同一性

2.1保有環(huán)節(jié)征稅

滬渝兩地房產(chǎn)稅細(xì)則表明，房產(chǎn)稅的征收主體都是最終持有房產(chǎn)的所有者。通過開征房產(chǎn)稅增加持有房產(chǎn)所有者的持有成本，從而到達(dá)抑制市場過度的投資性需求的目的。為了解房產(chǎn)稅開征后，房產(chǎn)所有者所增加的持有成本進(jìn)行。現(xiàn)以上海市為例，上海細(xì)則的差異的背后還有需要可以解讀的地方，以下就對細(xì)則做些簡要的解讀。

從試點范圍來看，上海市的征稅區(qū)域為上海市全行政區(qū)域相比于重慶市的九個區(qū)范圍要更大。從上海和重慶不同的區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展特點來看，兩者都有明顯的合理性。重慶市主城九區(qū)與周圍郊縣發(fā)展差距較大，若在全市范圍內(nèi)推開房產(chǎn)稅，其開征的難度較大，且不利于公平，因此重慶先在主城九區(qū)進(jìn)行試點后再推向全市，顯然更合理。上海各區(qū)域發(fā)展較為平均，在全行政區(qū)內(nèi)推行新的房產(chǎn)稅的條件是比較成熟的。更大范圍內(nèi)的試征收房產(chǎn)稅標(biāo)準(zhǔn)的劃分是以2010年全年新建商品房均價22261元/平方米的兩倍即約45000元/平方米為標(biāo)準(zhǔn)，作為稅率劃分的分界點。小于45000元/平方米，稅率為0.4%；大于45000元/平方米，稅率為0.6%。那么一個外地人在上海購入一套單價30000元面積100平方米的房子。每年應(yīng)繳納的稅額=30000×100×0.4%=12000元，這12000就將作為房產(chǎn)的持有成本。

2.2針對個人收稅

中國的稅收體系中，主要以法人為主體，從來沒有過對個人進(jìn)行征稅的傳統(tǒng)，而滬渝的房產(chǎn)稅的開征是首次針對個人進(jìn)行繳稅，具有里程碑的意義。根據(jù)國外的實踐表明經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平越低的國家中間接稅和所得稅比例較高，財產(chǎn)稅比例很低，經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平越高的國家中間接稅和所得稅的比率下降，財產(chǎn)比例上升。未來中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平必然上點也有利于房產(chǎn)稅的全國更大方位內(nèi)推廣。

房屋均價確定標(biāo)準(zhǔn)不同：上海是以上一年度官方統(tǒng)計機(jī)構(gòu)公布的住宅均價為準(zhǔn)，重慶以官方統(tǒng)計機(jī)構(gòu)公布前兩個年度主城新建商品住房建筑面積成交均價的算術(shù)平均為房屋均價標(biāo)準(zhǔn)。對比來看之下，上海的均價價格取自上一年的均價，更能體現(xiàn)這一年房地產(chǎn)的市場表現(xiàn)。重慶的以兩年的的成交均價作為標(biāo)準(zhǔn)顯得更為穩(wěn)定，避免由于市場過渡的波動從而導(dǎo)致房產(chǎn)估值變化，也有利稅收的穩(wěn)定。

對于存量住房的態(tài)度不同，上海市對于升，稅收構(gòu)成也會進(jìn)行相應(yīng)的調(diào)整。針對個人房產(chǎn)征收房產(chǎn)稅可以縮小貧富差距，才能進(jìn)行社會財富二次分配，從而達(dá)到社會公平的目的。滬渝兩地的房產(chǎn)稅從本質(zhì)來看主要是針對高收入階層進(jìn)行征收的稅種。

2.3稅率比較溫和

從滬渝的兩地的房產(chǎn)稅條例中規(guī)定中都可以知道滬渝兩地的稅率都比較溫和，重慶為0.5%，1.0%，1.2%三個檔次，而上海為0.4%和0.6%兩個檔次，這樣的稅率相對來說都比較低。對于真正的居住者來說，是可以承受的一個比率。因此重慶和上海兩地房產(chǎn)稅為下一步逐步推廣全國性的房產(chǎn)稅積累經(jīng)驗。

三、渝滬模式的差異性

2011年1月27日，重慶和上海同時推出了各自區(qū)域內(nèi)的房產(chǎn)管理細(xì)則。我們通過下表可以詳細(xì)了解出滬渝兩地房產(chǎn)稅實施細(xì)則的區(qū)別。

存量住宅采取一律不征的方式，而重慶市采用的對于獨(dú)棟住宅進(jìn)行征收。在細(xì)則中獨(dú)棟住宅的定義是：在國有土地上依法修建的獨(dú)立、單棟且與相鄰房屋無共墻、無連接的成套住宅。我們可以簡單理解為別墅。對于別墅住宅進(jìn)行征稅，對征收富人稅收，有利公平原則。相比之下，上海不對獨(dú)棟住宅進(jìn)行征收房產(chǎn)稅的規(guī)定，可能是考慮到開征時機(jī)的問題。將來對存量開征是房產(chǎn)稅可以預(yù)見的前景。

對于新購普通房征收管理辦法不同，上海的規(guī)定需征收房產(chǎn)稅的新建房屋如下：本市家庭新購的第二套及以上住房（包括新房和二手房）；非本市家庭中新購住房（不論是否第一套）。重慶是規(guī)定的征收房屋范圍如下：本市家庭獨(dú)棟商品住宅（無論存量還是增量）；新購的高檔住房（指價格比主城新房成交價高2倍） 非本市家庭（同時無戶籍、無企業(yè)、無工作）的第二套住房。從對外地購房者的不同規(guī)定來看，上海針對所有的外地購房者征收房產(chǎn)稅，重慶是外地購房者的第二套住宅需要繳納房產(chǎn)稅。雖然兩地都重視打擊投機(jī)性購房者的行為，顯然上海市的打擊力度更大，更堅決。

免征面積的不同，上海市按“人均面積”算，人均60平方米（含）為起征點。重慶市按“戶面積”算，一個家庭只能對一套應(yīng)稅住房扣除免稅面積。分每戶100平方米和180平方米兩種起征點。這個細(xì)則的區(qū)別上海市的規(guī)定更加合理。若根據(jù)重慶市一戶一個標(biāo)準(zhǔn)的話，那么可能出現(xiàn)用假離婚來規(guī)避房產(chǎn)稅，逃避調(diào)控的情況出現(xiàn)。

適用稅率不同，上海適用稅率暫定為0.6%。應(yīng)稅住房每平方米市場交易價格低于本市上年度新建商品住房平均銷售價格2倍（含2倍）的，稅率暫減為0.4%。獨(dú)棟商品住宅和高檔住房建筑面積交易單價在上兩年主城九區(qū)新建商品住房成交建筑面積均價3倍以下的住房，稅率為0.5%；3倍（含3倍）至4倍的，稅率為1%；4倍（含4倍）以上的稅率為1.2%。從稅率級差來看，重慶的稅率更加有區(qū)分度，能夠?qū)Σ煌瑱n的房屋進(jìn)行更加細(xì)化的征收管理。

應(yīng)納稅額的計算方法不同，上海是的房產(chǎn)稅應(yīng)納稅額=新購住房應(yīng)稅面積×新購住房單價×相應(yīng)稅率×70%，重慶市的房產(chǎn)稅應(yīng)納稅額=應(yīng)稅建筑面積×建筑面積交易單價×對應(yīng)稅率。上海的房產(chǎn)稅相當(dāng)于減免征收30%。

這些具體條例的差異折射出兩者最本質(zhì)的區(qū)別；重慶的房產(chǎn)的目的在于調(diào)控過熱的房產(chǎn)投資市場，而上海市的房地產(chǎn)稅政策更接近于未來在全國內(nèi)開征房產(chǎn)稅的一個試驗方案。也就是說渝版房產(chǎn)稅以調(diào)控為目的，滬版房產(chǎn)稅是改革的過渡。

四、兩種模式的適應(yīng)性分析

由于，房地產(chǎn)市場對國民經(jīng)濟(jì)的影響處于非常重要的地位，可謂到了牽一發(fā)而動全身的地步了。滬渝兩地推出的房產(chǎn)稅還只是限定范圍比較小的房產(chǎn)稅，其影響肯定無法全部達(dá)到預(yù)期。

4.1保有環(huán)節(jié)進(jìn)行，可以抑制需求，降低房價

目前房地產(chǎn)市場的需求的主力主要有投資性需求和自有性需求。我們先來看看投資性需求情況。目前，房地產(chǎn)市場收益率高于一般行業(yè)，這直接導(dǎo)致了社會資本大量流入房地產(chǎn)市場，引發(fā)房地產(chǎn)投資過熱的情況。通過開征房產(chǎn)稅，增加住房的持有成本，降低人們對房產(chǎn)市場的收益預(yù)期，從而給過熱的房地產(chǎn)市場進(jìn)行降溫。以下就具體條例來看：上海市對外地投資者調(diào)控尤為嚴(yán)厲，規(guī)定凡是非本地居民所購住房都必須繳納房產(chǎn)稅，而重慶對非本地居民的第二套住房征收房產(chǎn)稅。這些條例加上其他的一些調(diào)控措施，的確能夠?qū)ν稒C(jī)資本進(jìn)入房地產(chǎn)市場起到抑制作用。自有性需求來看，上海是規(guī)定應(yīng)稅住房每平方米市場交易價格低于本市上年度新建商品住房平均銷售價格2倍（含2倍）的，稅率暫減為0.4%。重慶市規(guī)定兩年主城九區(qū)新建商品住房成交建筑面積均價3倍以下的住房，稅率為0.5%；3倍（含3倍）至4倍的，稅率為1%；4倍（含4倍）以上的稅率為1.2%。這樣可以有效的對那些高收入人群購買高檔住宅進(jìn)行征收管理。當(dāng)然兩地的政策對于抑制需求也存在著一些不足的地方。重慶市以每戶作為征收單位，居民可以通過假離婚、子女獨(dú)立開戶在法律上實現(xiàn)多戶而對房產(chǎn)稅進(jìn)行規(guī)避，這可能導(dǎo)致政策的失靈。若一個本地居民具有幾十套普通住宅，現(xiàn)有規(guī)定就無法對其有效的控制。總體來看，滬渝兩地房產(chǎn)稅政策可以對購房者的心理預(yù)期產(chǎn)生影響，從而能抑制部分過度需求；就目前市場表現(xiàn)而言，滬渝房產(chǎn)稅還是適應(yīng)的。

4.2改善稅制，調(diào)節(jié)社會財富

目前，我國的稅種構(gòu)成中主要以流轉(zhuǎn)稅比例過高，過高的財產(chǎn)稅對活躍市場，促進(jìn)商品流通不利。滬渝兩地開征房產(chǎn)稅是進(jìn)行調(diào)整稅制結(jié)構(gòu)的重要嘗試，就長遠(yuǎn)而言也是二次分配社會財富的一個有效手段。目前，滬渝兩地房產(chǎn)稅都只是針對個人進(jìn)行征稅，那些法人的房產(chǎn)未納入征收范圍，一些富人可以以法人名義對稅收進(jìn)行規(guī)避。目前的房產(chǎn)稅征收管理未能適應(yīng)這樣的目的。

五、渝滬模式的結(jié)果：構(gòu)建全國的調(diào)控性房產(chǎn)稅模式

目前的發(fā)展來看，中國并不具備全面征收的房產(chǎn)稅的條件。在未來相當(dāng)長一段時間內(nèi)，房產(chǎn)稅既作為一種稅種在全國逐步推開，同時也將作為一種調(diào)控的手段調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場。渝滬兩地房產(chǎn)稅是未來成熟房產(chǎn)稅的政策的兩個試點，目的在于構(gòu)建全國的調(diào)控性房產(chǎn)稅模式。調(diào)控性房產(chǎn)稅可以作為調(diào)控樓市的組合拳手段之一。

篇9

1.房地產(chǎn)開發(fā)公司實際狀況。現(xiàn)有的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)主要經(jīng)營范圍為：房地產(chǎn)公司將自己開發(fā)或購買所得的土地或房產(chǎn)在固定的時間內(nèi)將公司所有產(chǎn)物的使用權(quán)租賃給他人。租賃收益要在達(dá)到最基本房屋收益金額和物業(yè)管理費(fèi)用的基礎(chǔ)上，嚴(yán)格按照當(dāng)?shù)氐奈飪r水平和政府政策所規(guī)定的尺度適量收取租賃附加費(fèi)用。以達(dá)到經(jīng)營收益目的。一般來講，出租業(yè)務(wù)生效后，所出租的房產(chǎn)或地產(chǎn)的使用權(quán)及管理業(yè)務(wù)所需要支付的相關(guān)管理費(fèi)用都將由第三方物業(yè)公司管理，并且不予折扣。

2.出租業(yè)務(wù)收入金額及時間點會計核算

（1）房屋的出租業(yè)務(wù)是具有時效性的，這就表示相比于整體買賣的所有權(quán)轉(zhuǎn)讓而言，出租業(yè)務(wù)可以為房地產(chǎn)開發(fā)公司帶來更多的收益。但出租業(yè)務(wù)在租金核算方面相較于整體買賣來講更加不穩(wěn)定。一般情況下，房地產(chǎn)開發(fā)商都是通過制定詳細(xì)的合同來根據(jù)該區(qū)域內(nèi)房產(chǎn)統(tǒng)一價格來確定租金，在合同中明確列出收取租金的時間來作為標(biāo)準(zhǔn)的交易成功和收益實現(xiàn)時間。

（2）上述情況是針對大部分房產(chǎn)公司而言，在市場中還有一些公司并不以合同中的交易時間為準(zhǔn)，而是以準(zhǔn)確租金到賬的當(dāng)天作為收益確認(rèn)時間。租金到賬后，要在租賃過程相關(guān)記錄程序中詳細(xì)記錄租金收入時間及收入確認(rèn)相關(guān)。如果租方在雙方已簽署的合同規(guī)定交取租金時間范圍內(nèi)或因人為原因，沒有按時交與租金，則企業(yè)就要在相關(guān)記錄中對此情況進(jìn)行原因核實并詳細(xì)標(biāo)注在應(yīng)收賬款科目內(nèi)，并標(biāo)注本次交易信用記錄。當(dāng)對方補(bǔ)齊過往應(yīng)給租金時，沖喊已記錄的應(yīng)收賬目。房產(chǎn)公司應(yīng)在租房交易完全完成前，將租方所給的預(yù)付定金標(biāo)為“預(yù)收賬款”，當(dāng)新房交付使用時，再與交易尾款一起轉(zhuǎn)到正式合同記錄中。

二、房地產(chǎn)開發(fā)公司出租房屋的計稅方法

根據(jù)國家土地及土地產(chǎn)業(yè)相關(guān)的計稅方法整改文件的規(guī)定，我們可以根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)公司的不同規(guī)模進(jìn)行比較。如果房產(chǎn)公司采用的是為小型經(jīng)營模式服務(wù)的計稅方法，則就要依據(jù)所有房產(chǎn)購入及使用區(qū)間的時間來決定稅收金額；而在相關(guān)文件施行后購入的房產(chǎn)土地等就要根據(jù)房產(chǎn)土地所有者的年應(yīng)稅銷售額是否達(dá)到了一般納稅人的納稅標(biāo)準(zhǔn)來決定是否采用一般計稅的計稅方法。

會計在進(jìn)行核算時，要完全依據(jù)土地所有者的經(jīng)營規(guī)模和未來交易情況來進(jìn)行收益核算。并且要隨時關(guān)注企業(yè)經(jīng)營動向，保證在交易波動產(chǎn)生時及時進(jìn)行相關(guān)經(jīng)濟(jì)支出或收入的詳細(xì)記錄。依照這種計稅方法進(jìn)行計算但卻不關(guān)注經(jīng)營動向的話，就會出現(xiàn)收支不均、交易模糊等不安現(xiàn)象。

房地產(chǎn)老項目，也就是所說的“老不動產(chǎn)”，指的是《建筑工程施工許可證》注明的在2016年4月30日之前開工的房地產(chǎn)工程。按照租售相同、稅收公平的原則來講，如何界定“新不動產(chǎn)”與“舊不動產(chǎn)”，在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的已出售房屋與出租房屋，界定標(biāo)準(zhǔn)是相同的。

三、出租房租金收入核算存在的問題

出租業(yè)務(wù)所帶來的經(jīng)營模式相較于固定資產(chǎn)買賣來講更加自由，其短期內(nèi)的收入回報模式所帶來的額外收益雖然并不占有巨大數(shù)額，但對于操控租賃金額的開放商來講，出租房在經(jīng)營交易過程中有一定的可調(diào)整的灰色地帶。以房產(chǎn)中的商品房來說，租房的相關(guān)手續(xù)合同等要比整房買賣的合同手續(xù)更多，也更復(fù)雜。許多開發(fā)商可以在交易過程中對某些分支部分收入金額作出調(diào)整，而房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)由于宏觀觀察的原因，并未擁有細(xì)化的觀察或調(diào)整方面的權(quán)力，也就無法對產(chǎn)業(yè)鏈中的灰色部分采用合理手段，從而導(dǎo)致租房收入詳細(xì)近況模糊，控制力不高。

四、辦公樓出租業(yè)務(wù)與新會計準(zhǔn)則中的投資性房地產(chǎn)業(yè)務(wù)

1.新會計準(zhǔn)則中的增設(shè)科目

何為“投資性房地產(chǎn)”？它指的是賺取租金或資本增值，或者是這兩個特點都具備的從而持有的房地產(chǎn)。包括已出租的土地使用權(quán)、持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)和已出租的建筑物。

2.投資性房地產(chǎn)的范圍

（1）投資性房產(chǎn)的范圍包括對己有的房地產(chǎn)建筑物或所有土地使用權(quán)在一定時間范圍內(nèi)?M行出租交易行為，所交易建筑物所有權(quán)依舊歸房產(chǎn)公司所有，但不包括以收益心態(tài)租入再進(jìn)行轉(zhuǎn)租行為的建筑物。（2）如果在以投資性轉(zhuǎn)出的房產(chǎn)中，其租用者對所租房產(chǎn)使用用途明確；反之，沒有明確統(tǒng)一使用用途的房產(chǎn)就不能被歸為投資房產(chǎn)范圍中去。還有一些基于服務(wù)行業(yè)中范圍不大的附屬服務(wù)業(yè)類使用用途，例如安保行業(yè)或社區(qū)管理等公用場所，經(jīng)鑒定屬實后也可歸為投資性房產(chǎn)范圍中。

五、收取辦公樓租金的會計處理及預(yù)收租金的會計賬務(wù)處理

關(guān)于投資性房地產(chǎn)租金的賬務(wù)處理 ：

1.將自用的辦公樓按照賬面原值、累計折舊等轉(zhuǎn)出

借 ：投資性房地產(chǎn)（原值）

貸 ：固定資產(chǎn)（原值）

借 ：累計折舊（辦公樓累計折舊）

貸 ：投資性房地產(chǎn)累計折舊（辦公樓累計折舊）

2.按期（月）對投資性房地產(chǎn)計提折舊或進(jìn)行攤銷

借 ：管理費(fèi)用（折舊）貸 ：投資性房地產(chǎn)累計折舊（攤銷）

3.取得的租金收入

借 ：銀行存款

貸 ：預(yù)收賬款

4.提取稅金

借 ：營業(yè)稅金及附加

貸 ：應(yīng)交稅金 - 城建稅

應(yīng)交稅金 - 教育費(fèi)附加

5.結(jié)轉(zhuǎn)租金收入、成本、稅金

借 ：預(yù)收賬款

貸 ：主營業(yè)務(wù)收入

借 ：主營業(yè)務(wù)收入

貸 ：本年利潤

借 ：本年利潤

貸 ：主營業(yè)務(wù)支出

6.上繳稅金

借 ：應(yīng)交稅金 - 城建稅

篇10

關(guān)鍵詞:房地產(chǎn);經(jīng)濟(jì)波動;影響因素;對策分析

隨著經(jīng)濟(jì)和人們生活水平的不斷提高，當(dāng)前的房地產(chǎn)業(yè)正在逐漸成為我國的一項重要產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)，房地產(chǎn)業(yè)也成為了拉動我國國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展不可或缺的角色，只有掌握了房地產(chǎn)市場經(jīng)濟(jì)的波動規(guī)律，了解房產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的特點，政府才能從根本上對房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)進(jìn)行調(diào)控，從而拉動我國國民經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定增長。而近幾年，房價的價格增長越來越快，使得住房需要者和投資者越來越害怕進(jìn)行購房行為或房產(chǎn)投資。如果能夠正確的掌控房產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動變化規(guī)律，并對其做出相應(yīng)的應(yīng)對措施，就能夠正確引導(dǎo)房產(chǎn)市場經(jīng)濟(jì)的走向，和社會大眾的正確購房行為，有效抑制購房難等等社會現(xiàn)象的出現(xiàn)和防止炒房熱等等不良的現(xiàn)象出現(xiàn)，對社會的穩(wěn)定有著重要的作用。

一、房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)波動對其他產(chǎn)業(yè)的影響

1．對國民經(jīng)濟(jì)的影響

房地產(chǎn)對國民經(jīng)濟(jì)的拉動作用是毋庸置疑的，在國民經(jīng)濟(jì)增長中，房地產(chǎn)的作用體現(xiàn)在:房產(chǎn)投資開發(fā)是我國經(jīng)濟(jì)投資的重要部分，同時也與我國GDP的增長息息相關(guān);同時也拉動了人們的經(jīng)濟(jì)消費(fèi)行為。保證房產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定增長對穩(wěn)定我國國民經(jīng)濟(jì)的增長有重要的影響。

2．對關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)的影響

產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展之間都是相互關(guān)聯(lián)，相輔相成的，從經(jīng)濟(jì)關(guān)聯(lián)到技術(shù)聯(lián)系，關(guān)聯(lián)密切且復(fù)雜，而作為重要的支柱產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)不僅是其他產(chǎn)業(yè)的供給者，也是一項基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)的基礎(chǔ)性體現(xiàn)在房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展會帶動冶金、家居、五金、建材、建筑等等眾多行業(yè)帶來生機(jī)和發(fā)展。

二、影響房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)波動的根本因素

不論是任何事物，都有其發(fā)展的規(guī)律和影響因素。我們要探尋事物變化的原因就需要對影響事物的原因進(jìn)行剖析，而影響因素則八廓了外因和內(nèi)因，房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)律亦是如此。在現(xiàn)如今房產(chǎn)經(jīng)濟(jì)時局動蕩，影響房價的因素也紛繁復(fù)雜，通過對影響房價波動的內(nèi)部外部因素的梳理，才能深層次的理解房價波動的規(guī)律。

1．外部原因

經(jīng)濟(jì)市場的因素:有調(diào)查研究顯示，房產(chǎn)本身的需求變化也可以對房價的波動產(chǎn)生一定的影響。例如:不同的房產(chǎn)消費(fèi)需求，使得商品房的住房面積也在不斷的發(fā)生著改變。金融資本的因素，房地產(chǎn)投資與金融資本之間是息息相關(guān)、密不可分的，在開發(fā)房地產(chǎn)時，房地產(chǎn)部門通過貸款、投資等等形式籌集資金進(jìn)而具體的展開房地產(chǎn)相關(guān)程序。房產(chǎn)行業(yè)本身就是大量資金聚集運(yùn)轉(zhuǎn)的行業(yè)，只有籌集到一定的資金才能夠進(jìn)行建房、銷售等等后續(xù)一系列的工作。資金的來源通常除了投資和貸款兩個主要來源，還有從市場當(dāng)中進(jìn)行籌集，例如進(jìn)行房屋預(yù)售等等商業(yè)活動。從而籌集足夠的金融資本。政策的影響:我國政府出臺的相關(guān)房產(chǎn)政策對于社會民眾購買房子和房地產(chǎn)商的銷售行為有著重要的影響。尤其是一些重大的貨幣政策、經(jīng)濟(jì)體制改革、產(chǎn)業(yè)發(fā)展政策、政府對于房價的政策調(diào)控、政策補(bǔ)貼等相關(guān)政策，可以有效的拉動購房行為的增長，同時也可以有效抑制不良經(jīng)濟(jì)活動的滋生，從宏觀層面對房產(chǎn)經(jīng)濟(jì)進(jìn)行調(diào)控，有利于社會的穩(wěn)定增長。地產(chǎn)因素:房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)市場包括了兩部分，第一部分是土地交易，第二部分是房屋銷售。土地交易主要是房地產(chǎn)商以物物交換的形式，從我國相關(guān)的土地部門手中獲得土地資源和一定時間的土地處理權(quán)，并用自己的價值進(jìn)行換取。第二部分的房屋銷售中，房地產(chǎn)商充當(dāng)供給者的地位，向房屋需求者提供房屋的所有權(quán)和土地使用權(quán)。在四個外部因素當(dāng)中，土地因素是一個重要的指標(biāo)因素。

2．內(nèi)部原因

供需關(guān)系因素:供需矛盾被認(rèn)為是房產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)生波動的根本原因，因為房地產(chǎn)行業(yè)的迅猛發(fā)展是需要房屋消費(fèi)者們的支持的，然而大量涌出的房地產(chǎn)商品，讓房地產(chǎn)市場在一段時間之內(nèi)處于飽和狀態(tài)，出現(xiàn)供大于求的現(xiàn)象，進(jìn)而出現(xiàn)供需不平衡狀態(tài)。價格波動因素:價格的波動很大一部分是由當(dāng)前一段時間之內(nèi)產(chǎn)品和需求量之間的關(guān)系來決定的，價格有波動是正常的市場經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象，但是過度的價格波動不利于社會的穩(wěn)定等等問題。一個階段的暴利是以下一階段的經(jīng)濟(jì)效益為代價的，這會導(dǎo)致惡性的房產(chǎn)經(jīng)濟(jì)循環(huán)。房地產(chǎn)收益因素:房地產(chǎn)商在進(jìn)行房地產(chǎn)投資開發(fā)建設(shè)的根本目的就是為了獲益，而收益比是投資額和凈收入之間的比率。如果房地產(chǎn)商對收益的預(yù)期值很大，那么投入和規(guī)模會相應(yīng)的增大，如果收益預(yù)期值較低，那么投資行為也會隨之變得十分的謹(jǐn)慎。因此，對于房地產(chǎn)商來說，收益率是十分重視的一個因素。

三、應(yīng)對房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)波動的對策

1、加大對房產(chǎn)經(jīng)濟(jì)市場的控制力度

當(dāng)房價的波動已經(jīng)超出正常波動范圍，影響市場經(jīng)濟(jì)的正常運(yùn)行和社會的穩(wěn)定時，政府就應(yīng)當(dāng)采取相應(yīng)的應(yīng)對措施進(jìn)而對房價進(jìn)行一定的控制，在做出控制前，要明確價格發(fā)生波動的根本原因和波動程度。這是政府應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任，也是政府的義務(wù)。但是政府的調(diào)控也要注意分寸和尺度，不可過度的干預(yù)，因為價格的合理波動有利于市場經(jīng)濟(jì)的競爭和企業(yè)本身的提升。例如:可以進(jìn)行土地租批管理，采取市場化的土地供應(yīng)機(jī)制。

2、增強(qiáng)相關(guān)政策建設(shè)

面對波動的房價，除了要加大調(diào)控力度之外，還要進(jìn)行相關(guān)政策的建設(shè)。首先要根據(jù)實際的房地產(chǎn)發(fā)展情況進(jìn)而選用科學(xué)的地產(chǎn)投資政策，從而對當(dāng)前的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)進(jìn)行調(diào)控，保證房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的快速穩(wěn)定發(fā)展，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)模化和投資合理化。除了短期的政策建設(shè)之外，長期的政策制定也是必不可少的，對于不正當(dāng)、不準(zhǔn)確的相關(guān)經(jīng)濟(jì)政策要及時予以修改和糾錯，在制定政策的時候也要注意明確投資主體，規(guī)避風(fēng)險、密切關(guān)注房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的變化和價格的波動，確保投資合理化、明確市場定位和主要消費(fèi)群體，確保投資合理化。

3、完善房地產(chǎn)金融體制

完善房地產(chǎn)的金融體制要注意:完善房產(chǎn)融資的來源、構(gòu)建健全的房產(chǎn)多元融資架構(gòu)、建設(shè)完整的金融監(jiān)管機(jī)制。完善房產(chǎn)融資來源包括了房屋按揭貸款制度的建立、政府優(yōu)惠政策、住房基金三大塊的有效融合和大力投資支持。房產(chǎn)的融資架構(gòu)主要由銀行貸款和商業(yè)信托基金兩大市場金融企業(yè)構(gòu)成，健全的多元融資架構(gòu)可有效的促進(jìn)購房行為的發(fā)生，也是購房行為的一大保障。金融監(jiān)管機(jī)制對改善當(dāng)前存在的不良經(jīng)濟(jì)行為和房地產(chǎn)體制的不足之處有著十分重要的作用。

4、加大相關(guān)市場調(diào)查，保證房產(chǎn)投資的理性

在進(jìn)行房產(chǎn)投資行為之前，對市場進(jìn)行調(diào)查，從而做出正確理性的投資行為。明確市場的定位時要注意:密切關(guān)注現(xiàn)階段的房產(chǎn)投資行為規(guī)模，任何事物的發(fā)展都有其規(guī)律性，要找到規(guī)律，不要盲目跟風(fēng)投資，確保適應(yīng)宏觀的經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)律;審視是否有合理的投資結(jié)構(gòu)，實現(xiàn)房產(chǎn)投資理性化;規(guī)范和完善政府投資行為，要明確房地產(chǎn)開發(fā)給社會大眾帶來的利益，進(jìn)而對房產(chǎn)經(jīng)濟(jì)進(jìn)行調(diào)控，促進(jìn)房地產(chǎn)市場經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定和房產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的有效增長，實現(xiàn)人民生活水平的提高和社會的進(jìn)步。

作者:王建萍 單位:德州市房屋建設(shè)綜合開發(fā)集團(tuán)總公司

參考文獻(xiàn):

［1］劉茜茜，劉暢，王遠(yuǎn):《房地產(chǎn)區(qū)位價值影響因素分析》，載《沈陽建筑大學(xué)學(xué)報(社會科學(xué)版)》，2011年第13卷第3期，第296－298頁