導語：如何才能寫好一篇房屋征收賠償辦法，這就需要搜集整理更多的資料和文獻，歡迎閱讀由公務員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

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1、被征收房屋價值的補償;

2、因征收房屋造成的搬遷、臨時安置的補償;

3、因征收房屋造成的停產停業損失的補償。

【法律依據】

根據《國有土地上房屋征收與補償條例》第十七條，作出房屋征收決定的市、縣級人民政府對被征收人給予的補償包括：

(一)被征收房屋價值的補償;

(二)因征收房屋造成的搬遷、臨時安置的補償;

(三)因征收房屋造成的停產停業損失的補償。

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    滅抵押權的除外。”《城市房地產抵押管理辦法》第38條規定:“因國家建設需要,將已設定抵押權的房地產列入拆遷范圍的,抵押人應當及時書面通知抵押權人;抵押雙方可以重新設定抵押房地產,也可以依法清理債權債務,解除抵押合同。”第51條規定:“因國家建設需要,將已設定抵押權的房地產列入拆遷范圍時,抵押人違反前述第38條的規定,不依法清理債務,也不重新設定抵押房地產的,抵押權人可以向人民法院提起訴訟。”由此知道,抵押權人的權利保護在于:得到抵押人(被征收人)或征收補償部門的通知;可以由新的抵押物重新設定新的抵押;依法清理債權債務,解除抵押合同;若所擔保的債權未到期,將所得的價款提存作為擔保或交法院處置;抵押權未通過上述方法得到保護時,抵押權人可以抵押人為被告提起民事訴訟,也可以征收補償部門損害抵押權為由提起侵權訴訟。征收拆遷工作中,擬征收拆遷區域內是否存在抵押,征收補償部門應通過房產登記部門的協助做到胸中有數,對被征收人補償安置的同時,銜接好抵押權保護。

    二、抵押權人的權利行使

    其一,抵押權人作為他項權權利主體,無權干預所有權人選擇補償安置方式。產權調換還是貨幣補償由被征收房屋所有權人說了算,但是,實現這一權利受到抵押權的制約。從《城市房地產抵押管理辦法》第38條規定來看,抵押權人沒有干預被征收拆遷人選擇安置補償方式的權利,抵押人有通知抵押權人的義務。根據責任政府、信賴政府的要求,政府征收補償安置時,應當確保抵押權得到有效保護:雙方可以重新設定抵押房地產,也可以依法清理債權債務,解除抵押合同。抵押權人作為利害關系人對政府作出的有關征收的具體行政行為可以依法提起行政訴訟。

    其二,抵押權需在法定期限內行使。《物權法》第202條規定:“抵押權人應當在主債權訴訟時效期間行使抵押權;未行使的,人民法院不予保護。”可見,抵押權人應當在主債權訴訟時效期限內積極行使自己的權利,否則,人民法院就不予保護,喪失勝訴權。在征收拆遷中,征收補償部門有義務向房地產登記部門核實被征收房屋存在抵押的情況,并在征收補償中銜接好抵押權的實現。在征收拆遷中抵押權受到侵害,抵押權人可以在訴訟時效內向抵押人主張抵押權,也可以向征收補償部門主張抵押權侵權損害賠償。

    其三,征收拆遷補償安置致使抵押物價值明顯減少,抵押權人可以尋求法律救濟。在征收資不抵債的國有企業房地產時,征收主體與被征收人如存在惡意串通、低價補償、損害抵押權人利益的嫌疑,抵押權人可以選擇私法救濟,也可以選擇公法救濟。《物權法》第193條規定:“抵押人的行為足以使抵押財產價值減少的,抵押權人有權要求抵押人停止其行為。抵押財產價值減少的,抵押權人有權要求恢復抵押財產的價值,或者提供與減少的價值相應的擔保。抵押人不恢復抵押財產的價值也不提供擔保的,抵押權人有權要求債務人提前清償債務。”《城市房地產抵押管理辦法》第39條規定:“抵押人占用與管理的房地產發生損毀、滅失的,抵押人應當及時將情況告知抵押權人,并應當采取措施防止損失的擴大。抵押的房地產因抵押人的行為造成損失使抵押房地產價值不足以作為履行債務的擔保時,抵押權人有權要求抵押人重新提供或者增加擔保以彌補不足。抵押人對抵押房地產價值減少無過錯的,抵押權人只能在抵押人因損害而得到賠償的范圍內要求提供擔保。抵押房地產價值未減少的部分,仍作為債務的擔保。”由此可以看出,在抵押人主動減少抵押物價值時,抵押權人的私法救濟途徑是:請求停止行為;請求恢復抵押財產的價值或者提供擔保;請求債務人履行債務。根據《最高人民法院關于執行〈中華人民共和國行政訴訟法〉若干問題的解釋》第12條規定,“與具體行政行為有法律上利害關系的公民、法人或者其他組織對該行為不服的,可以依法提起行政訴訟”。抵押權人的公法救濟途徑是:就政府征收的具體行政行為申請行政復議或者提起行政訴訟。為了避免抵押物價值減損的嫌疑,政府在征收國有企業房地產時,應當更加規范化操作。

    三、征收補償中抵押權的順位

    抵押權順位,是指在同一財產上設定了多   個抵押之后,各個抵押權所具有的優先受償的先后次序。《物權法》第199條規定,同一財產向兩個以上債權人抵押的,拍賣、變賣抵押財產所得的價款依照下列規定清償:(一)抵押權已登記的,按照登記的先后順序清償,順序相同的,按照債權比例清償;(二)抵押權已登記的先于未登記的受償;(三)抵押權未登記的,按照債權比例清償

    。從該條規定來看,抵押權的順位很容易理解。但問題是現實中會經常遇到設定在前的抵押權所擔保的債權并不一定首先到期,如果設定在前的抵押權所擔保債權的清償期限后于設定在后的抵押權所擔保債權的清償期限,而后一債權又未獲清償,應如何就抵押物的價值進行受償?如果處理不好這種關系,引起抵押權人之間的糾紛,將會影響征收拆遷工作的順利進行。征收拆遷中常遇到的抵押權均是債務履行期限未屆滿的,征收拆遷補償中,均需要保護各自抵押權。可以協商保護抵押權,無法達成協議的及時作出征收補償決定,將補償金提存或交受理法院處置,暫不支付給被征收人,抵押權順位由法院依法確定。  四、征收拆遷中抵押權保護方式

    在設定抵押房屋的征收補償中,如何保護抵押權人的利益?下面分別就被征收人的三種補償安置方式具體分析抵押權人的權利保護方式。

    其一,貨幣補償。《物權法》第174條規定:“擔保期間,擔保財產毀損、滅失或者被征收等,擔保物權人可以就獲得的保險金、賠償金或者補償金等優先受償。”此優先受償是指抵押人可以就抵押財產的代償物(價金)優先分配,而不必與普通債權人或后位抵押權人按債權比例分配該抵押財產的價金。在征收拆遷補償中,即指當抵押的房地產被征收時,對征收拆遷的補償金,抵押權人有優先于其他普通債權人受償的權利。被征收房屋為抵押物時,按照市場評估價進行貨幣補償,此時,貨幣補償與被征收房屋存在等價交換。根據《物權法》第191條規定,在被征收人獲得貨幣補償后,抵押權人可以對抵押人取得的補償金優先受償,也可以提存。

    其二,現房安置。《國有土地上房屋征收與補償條例》第21條規定:“拆遷補償的方式可以[ lunwen.nangxue.com]實行貨幣補償,也可以實行房屋產權調換。”征收拆遷可以采取現房安置,根據補償安置合同辦理安置房屋所有權轉移登記,同時,辦理抵押登記。這樣,被征收拆遷人獲得了現房安置,既保護了被征收拆遷人的利益,又通過變更抵押登記保護了抵押權人的利益。

    其三,期房安置。許多征收拆遷項目中被征收拆遷人選擇期房安置,此時,被征收拆遷房屋需要拆除,而安置房屋尚無蹤影,如何保護抵押權人的利益?安置期房相當于預購商品房,根據《房屋登記辦法》第67條規定,安置期房可以辦理期房抵押權預告登記,這樣就將設定抵押房屋的征收拆遷與抵押權保護有效結合起來了。

    五、被征收房屋設定抵押且被法院查封的征收補償

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【關鍵詞】房屋征收；補償標準；分析

0.引言

我國土地實行的是社會主義公有制管理，土地歸國家和集體所有，存在土地所有權和土地使用權分離的問題，進而造就了房屋征收這一特有的制度。根據土地所有人和房屋占用范圍的不同，這一制度包括國有土地上房屋征收制度和集體土地上房屋征收制度兩種[1]。隨著我國城市化的不斷擴張，城市中可以利用的土地日趨飽和，政府部門可以回收利用的國有土地也越來越少，城市的范圍逐漸向農村擴張，隨之出現了大量集體土地上房屋征收行為。但目前我國的集體土地上房屋征收中還存在法律不健全、補償混亂等問題，征收過程中的矛盾和沖突日益突出，農民的損失十分慘重。加強對集體土地上房屋征收補償的研究，并加快相關立法進程是當前農民的迫切需求。

1.集體土地上房屋征收補償標準的影響因素

集體土地上房屋征收補償標準是房屋征收補償中的重要組成部分，它和征收補償原則、補償范圍和補償方式等都有一定的關系。從宏觀角度來看，集體土地上房屋征收補償標準的影響因素主要有以下幾個方面。

1.1征收補償原則的影響

土地征收是為了滿足國家公共利益的需求，強制性取得被征收者土地房屋所有權的行為[2]。征收過程中被征收者喪失了不動產的所有權，因而承擔了比普通民眾更大的負擔，也為公共利益做出了很大的犧牲。為了保障被征收者和普通民眾之間的平衡，必須給予被征收者一定的補償。分析各國和地區立法的不同，征收補償原則可以大致分為：完全性補償、適當性補償和公平補償三類。我國現有的立法中還沒有對征收補償原則做出統一的規定，《憲法》中雖然肯定了征收補償的作用，但并沒有明確規定征收補償的原則，導致很多地方出現了征收補償原則不統一，實際使用混亂等情況。

1.2征收補償范圍的影響

很多國家和地區對征收補償范圍的規定比較寬泛，例如美國的不動產征收范圍不僅包括不動產本身，還包括不動產的附加產物和與地產相關的無形資產等。我國國有土地上房屋征收補償范圍中包括了房屋價值、搬遷損失和臨時安置補償這三個方面，可以說是立法上的一大進步。但是該立法中對土地使用權和劃撥土地使用權這兩者沒有進行區別劃分，很多學者對此存在爭議。部分學者認為，集體土地上房屋征收應該有別于國有土地上房屋征收，對集體建設中的土地使用權區別對待，如果可以無償獲得集體建設用地的使用權，對土地使用權的終止不需要進行補償，反之，就需要增加土地征收補償的金額。但筆者認為，不論集體建設用地的獲取是有償還是無償，都是用易物權的行為，征收作為剝奪他人財產權的行為，應該給予相應的賠償，并納入征收補償的范圍中。

1.3征收補償辦法的影響

我國的土地征收補償主要以多種費用的形式體現，其中征地的補償包括土地補償、臨時安置補助和農作物補償等。集體土地上房屋征收補償管理辦法主要由各級政府規定，農村地區和城市遠郊一般采用遷建安置的方式，進行宅基地建房，按照房屋拆遷成本進行補償，宅基地征收按照當地規定的征收標準。城鄉結合部和城中村一般不安排宅基地建房，主要通過實物和貨幣補償，由政府提供安置房或者被拆遷者自行購房。

2.集體土地上房屋征收補償標準的確定方法

2.1房屋價值補償標準的確定

集體土地上房屋征收中的非住宅房屋，集體建設中的土地使用權具有一定的限制流轉性，很難評估它自身的價值。可以采用區分是否搬遷重建的方法確定補償標準，需要搬遷重建的非住宅房屋，應該聘請相關專家進行重置成本評估，以確定合理的補償標準。對于提供土地重建安置的征收補償，應該由資深房地產評估機構進行房屋價值評估，評估中去除土地使用權價值的補償。

2.2臨時安置和拆遷補償標準的確定

相關法律規定，只有在征收房屋的情況下被征收者才能得到搬遷補償；只有在符合產權調用補償方式的基礎上，被征收者用于產權調換的房屋在征收時無法按期交付時才能獲得臨時安置補償。但是相關法律中對于搬遷和臨時安置的具體補償標準還沒有做出明確規定。筆者認為，搬遷費和臨時安置費在征收中支出中所占的比例并不大，聘用第三方評估機構并不經濟。對此征收者和被征收者可以協商解決，如果協商不成可以聘請專業搬家公司進行搬遷，并由征收方提供周轉房作為補償。

2.3停業停產補償標準的確定

停業停產補償是指被征收者由于房產被征收，無法正常開展業務導致的損失，這種補償和被征房屋屬于集體土地或者國有土地沒有直接關系。集體土地上房屋和國有土地上房屋的停業停產補償標準可以一致[3]。停業停產損失包括兩方面的內容，第一是由于停業停產導致被征收者失去了獲取利潤的機會，第二是征收過程中產生的費用，如儀器、設備和商品搬遷費用，以及停產期間員工的福利、工資等。補償標準應該對相關的利潤損失和必要的費用補償進行分別設定，做出停產停業效益評估的指導性規定，避免政府由于執行不當損害了被征收者的合法權益。

3.結語

加強對集體土地上房屋征收補償的研究，并加快相關立法進程是當前農民的迫切需求。國家應該針對集體土地上房屋征收中出現的問題，加強對相關立法的關注和重視。建立有法可依、公平公正的土地補償操作機制，促進國家、集體和農民三方的利益達到平衡狀態。

參考文獻

[1]王達.征收補償決定及其合法性審查[J].中國房地產，2011（21）.

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（征求意見稿）

西延高鐵是振興革命老區延安、帶動我縣旅游發展的重要交通基礎設施。為確保西延高鐵（黃陵段）項目建設征地拆遷工作順利進行，維護被征收人的合法權益，依據《陜西省人民政府關于新建西安至延安鐵路工程建設有關問題的通知》、《延安市人民政府關于印發新建西安至延安鐵路（延安段）工程拆遷補償安置實施方案的通知》等法律政策規定，結合我辦被征收房屋屬于城市規劃區范圍內的實際情況，參照《國有土地上房屋征收與補償條例》，制定本實施方案（征求意見稿）。

第一章 總則

第一條 征收范圍：正式用地紅線范圍內的建（構）筑物，共65院。其中虎尾村康崖底組11院，梨園村堯坡組49院，梨園村梨園組5院。

第二條征收面積：以實際測量簽約面積為準。

第三條動遷人數：以實際簽約的戶數和人口數為準。

第四條 簽約期限：自《征收公告》之日起****日內，被征收人須簽訂房屋征收補償安置協議。

第五條 產權認定：被征收房屋原則上以產權登記證件（房屋產權證）為準。若出現合法證件遺失、村鎮規劃統一建房但未辦理建房手續、實行建房審批制度之前建設使用的房屋等情況，由縣自然資源局會同相關職能部門與建設單位共同認定。

第六條 自《征收公告》公布之日起，被征收房屋存在租賃關系的，由租賃雙方自行解除租賃關系；設有抵押權的，由產權人自行解除抵押；存在產權糾紛的，由當事人自行解決。征收部門不承擔房屋租賃、抵押及產權糾紛所產生的任何經濟和法律責任。

第七條 自《征收公告》公布之日起，公安部門暫停辦理房屋征收范圍內戶籍的遷入、分戶等手續；國土部門停止辦理用地審批及不動產登記手續；規劃部門停止辦理規劃審批手續；征收范圍內的商業網點一律停止經營。

第八條以下情況不予補償：

（一）違法、違章建筑，超過批準期限的臨時建筑；

（二）自《征收公告》公布之日起，擅自進行新建、改建、擴建和搶建的建（構）筑物。

第二章房屋征收實施步驟

第九條 被征收人須在《征收公告》規定的期限內配合房屋征收工作人員進行房屋的勘測、登記、評估。因被征收人的原因，不能對被征收房屋進行勘測認定的，由房屋征收部門依據房產部門提供被征收房屋的產權資料或組織評估機構、公證機關對被征收房屋進行勘測、登記、公證后，確定被征收房屋的權屬、用途、結構、建筑面積。

第十條 房地產價格評估機構的選定依據《陜西省國有土地上房屋征收房地產價格評估機構選定辦法》，由被征收人在房屋征收部門公布的備案名錄中協商選定。協商不成的采取投票、抽簽或搖號的方式公正確定。

第十一條 被征收人對評估報告有疑問或有異議的，應當自收到評估報告之日起****日內，向房地產價格評估機構提出書面申請復核評估或作答疑解釋。房地產價格評估機構自收到復核評估申請之日起****日內要將復核結果出具書面報告給申請人予以答復。

被征收房屋評估時間為《征收公告》之日起。

第十二條 被征收人根據房屋評估報告，按照《征收公告》規定的簽約期限，簽訂房屋征收補償安置協議，按期搬遷騰空房屋，同時將房產等手續交房屋征收部門備檔，按照補償協議由房屋征收部門支付被征收人補償費。

第十三條 房屋征收補償安置協議簽訂后，被征收人拒絕領取補償費且拒不搬遷的，由房屋征收部門申請公證機關將該補償費辦理提存公證，并依法向人民法院提起訴訟。

第十四條 被征收人在《征收公告》規定的簽約期限內無正當理由拒絕簽訂房屋征收補償安置協議，且拒不搬遷的，由房屋征收部門報請縣政府依法作出補償決定，并在房屋征收范圍內予以公告，房屋征收部門就被征收房屋等有關事項向公證機關辦理證據保全。被征收人在補償決定規定的期限內，仍拒不簽訂補償安置協議又不搬遷的，在法律規定的行政復議和訴訟期限內也不申請行政復議或提起行政訴訟的，將依法申請人民法院強制執行。

第三章房屋征收補償與安置

第十五條結合被征收房屋實際情況，采取實物（產權調換）安置與貨幣補償相結合的方式。安置房地點位于堯坡安置房小區（沮水小區）。

（一）產權調換

1.產權調換以戶為單位，每戶可置換一套安置房。若出現三代同居，家庭人口超過6口，住房確實困難的，可置換第二套安置房。

2.被征收房屋為磚混、駁殼窯結構的按照1:1的比列進行置換；磚窯、石窯按照1:0.8的比列進行置換（1平方米磚窯（石窯）置換0.8平方米安置房）。非主體建筑及附屬設施不予置換。

3.產權調換按照面積相近原則，安置房面積可以大于被征收房屋面積，但不得超過10平方米，同時對超出部分的面積，由被征收人按照2800元/平方米的價格進行購買。

4.征收單位向每戶被征收人提供不超過100平方米的產權調換面積，被征收人實際選擇的安置房面積大于100平方米時，超出部分由被征收人按照2800元/平方米的價格進行購買。

5.安置房的選擇方式，依據簽訂征收補償安置協議，按照騰空被征收房屋及交清安置房差價款的先后順序進行綜合排名，由被征收人選擇樓層及面向。若排名并列，通過抽簽確定順序。

（二）貨幣補償

1.被征收人產權調換后剩余合法面積，進行貨幣補償。自愿放棄產權調換的被征收人，在協議簽訂后不再進行產權調換，按照貨幣補償方式給予補償。

2.根據《陜西省建設項目統一征地辦法》（陜西省人民政府第78號令）第十一條規定：被征收建設用地上的建（構）筑物根據用途、結構、使用年限等因素劃分類別、等級，確定補償單價。參照國務院《國有土地上房屋征收與補償條例》和《延安市國有土地房屋征收補償條例》等規定，根據房地產評估機構對被征收人合法房屋出具的房地產市場評估價格報告，對被征收人給予補償。

3.征收單位向被征收人支付搬遷補助費，搬遷補助費按拆遷合法建筑面積10元/平方米給予補償，每戶不足500元的補足500元。

4.室內裝飾裝修、其他臨建、畜舍、大棚及附屬設施，依據黃陵縣人民政府印發的《西延高鐵（黃陵段）項目建設征地拆遷補償標準》，按照房地產評估機構出具的評估價格予以補償。

5.被征收人的房屋除建（構）筑物及其他附屬設施占地以外的院落空地面積，按照120元/平方米的標準一次性給予補償。

6.對經營性商業用房，按房地產評估機構評估的價格給予一次性貨幣補償，并按照營業用房補償費的10%對被征收人一次性補償停產停業損失。不再進行產權調換。

經營性商業用房的認定：房產證件注明為商業用房；具有合法、有效的營業證照；連續三年的納稅證明。

7.對從事生產經營的非商業用房，在《征收公告》前實際經營三年以上且工商、稅務證件齊全并依法納稅的，按照營業用房補償費的2%對被征收人一次性補償停產停業損失。

第四章責任與義務

第十六條 本次房屋征收所涉及的單位、集體和個人必須自覺遵守房屋征收的法律、法規及政策，積極配合房屋征收部門開展工作。

第十七條房屋征收工作人員徇私舞弊或采取違法手段迫使被征收人搬遷，構成犯罪的，依法追究刑事責任；情節較輕尚構不成犯罪的，依法依紀嚴肅處理。

第十八條 在房屋征收過程中，被征收人不遵守國家有關法律法規、情節較輕的，由公安機關根據《中華人民共和國治安管理處罰法》予以處罰；情節嚴重構成犯罪的，依法追究刑事責任；造成經濟損失的，被征收人應承擔民事賠償責任：

（1)敲詐勒索財物的；

（2)煽動群眾鬧事，影響社會穩定，阻撓項目建設的；

（3)拒絕、阻撓甚至辱罵、毆打征收工作人員依法執行公務的。

第十九條在規定期限內被征收人無正當理由拒不搬遷和簽訂征收補償安置協議的，由被征收單位申請人民法院依法組織征收。

第五章附則

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關鍵詞：征地拆遷；安置補償；被征拆農戶；伊寧市

伴隨著經濟全球化與城鄉一體化進程的推進，各地城市建設速度加快，城市建設用地需求也在進一步擴張，大批農民宅基地被占用，由此引發的社會矛盾也越來越突出。為深入了解被征拆農戶安置補償的實際情況，筆者采用發放問卷及訪談的方式對新疆伊寧市被征拆農戶問題進行了深入調查。

一、數據來源與方法

1.研究區概況。伊寧市位于東經80°04′～81°29′，北緯43°50′～44°09′，地處伊犁河谷中部，伊犁河的北岸，是伊犁哈薩克自治州首府所在地。現轄8鄉、1鎮、1場、8個街道辦事處。土地總面積675.6平方公里。2009年末總人口45.92萬，其中城市人口31.17萬，城市化率達到了67.88%，中心城區建成區面積37平方公里。 數據來源。選取伊寧市近郊塔什庫瑞克鄉、漢濱鄉及巴顏岱鎮作為調查點，有意識的選取農戶進行問卷調查。共發放問卷100份，回收問卷84份，問卷有效率為84%。 內容與方法。問卷涉及兩塊內容，第一部分是農戶基本情況，包括性別、年齡、文化程度等八個方面，第二部分是關于征地拆遷安置情況的調查，包括農戶征地拆遷意愿、對政府征地拆遷安置政策及程序評價等方面的內容。在調查的過程中，主要采取發放問卷及訪談的方式。

二、伊寧市征地拆遷安置補償基本情況

1.征地拆遷現狀。2010年，伊寧市計劃征收征用土地13 158.1畝。截至2010年7月，已征收土地占72.08%。計劃拆遷總戶數345戶，其中拆遷集體土地的259戶，占計劃拆遷戶的72.18%。截至2010年7月12日，已簽訂合同的占計劃拆遷的45.22%，其中涉及拆遷集體所有的房屋130戶，占83.33%。 征拆安置補償方式。伊寧市征收集體土地上的房屋拆遷安置補償方式主要實行貨幣補償和產權調換的兩種方式，被拆遷人可在兩者之間選擇其一。具體情況（1）房屋附屬物（指房屋用地范圍內除房屋以外的其他建筑物、構筑物和其他有價值的附著物以及配套的各類管線、設備等）的補償，一律采用貨幣方式補償。（2）對集體土地上的房屋拆遷實行貨幣補償的，按照伊寧市政府頒布的當年或上一年度的房屋市場重置建造價給予補償。（3）集體土地上房屋拆遷實行產權調換的，被拆遷人可選擇伊寧市人民政府統一建設的農牧民安居房或保障性住房進行房屋產權調換。按被拆（搬）遷正房實際建筑面積的1∶1.2的范圍內，以安居房或保障性住房進行調換，具體調換方式1）按1∶1.2比例調換安居房或保障性住房，面積不足80平方米的，按80平方米調換。2）按1∶1.2比例調換安居房或保障性住房，面積超過200平方米的，按200平方米給予調換。對原房屋超出調換比例建筑面積部分按照當年或上一年度的房屋市場重置建造價格給予補償。

三、被征拆農戶的調查分析

1.被拆遷戶基本情況。此次調研被訪者男女性別比例為13∶8；漢族與少數民族族別比例為71∶13；年齡30歲以下的占31%，30～49歲的占51.2%，50歲及以上的占17.9%；被訪者文化程度高中及其以上的占50%，初中學歷的占31%，小學及其以下的占19%；平均每戶4.3人；被拆遷戶房屋土木、磚木與磚混結構比為15∶35∶14；家庭人均收入2 000元以下的占29.8%，2 000元～5 000元的占40.5%，5 000元～10 000元的占22.6%，10 000元以上的占7.1%。

被征地拆遷農戶意愿分析。調查問卷顯示，40.5%的農戶愿意房屋征收拆遷，59.5%的農戶不愿意房屋被征收拆遷。不愿意拆遷的原因主要表現在補償標準、補償方案、安置地點等方面，其中：認為補償方案不合理的占19.1%，補償標準過低的占23.5%。 對征地拆遷安置補償程序及實施的滿意度。（1）對征地拆遷安置補償法律法規的主觀認識。關于“您對伊寧市征地拆遷的安置補償政策的了解情況”統計中，沒有農戶表示完全了解，9.5%的居民基本了解，66.7%的農戶了解一點，23.8%的農戶完全不了解。關于“您是否看過伊寧市相關的征地拆遷安置補償文件規定”調查時，有92.7%的農戶選擇沒有。（2）對征地拆遷安置補償政策及實施程序的評價。對于“您對政府的征地拆遷安置補償政策及程序滿意嗎”調查時，1.2%的農戶表示滿意，63.1%的農戶表示一般，33.3%的農戶表示不滿意，2.4%的農戶表示很不滿意。對于“您對自家的征地拆遷安置補償總體感覺”調查時，有2.3%的農戶感覺很滿意，15.6%的農戶感覺較滿意，43.1%的農戶表示一般，21.7%的農戶表示不太滿意，17.3%的農戶表示很不滿意。 拆遷的顧慮。在“您在征地拆遷安置中最關心的問題”調查時，房屋拆遷的賠償的占30.8%，房屋確權占24.5%，就業問題占22.1%，醫療和養老占18.8%。

四、存在的問題及原因分析

問卷在調查農戶拆遷意愿時，有3/5的農戶不愿意拆（搬）遷，補償標準低、方案不合理、安置地點以及就業問題是主要原因。在對征地拆遷的安置補償政策的了解情況調查時，1/4的農戶完全不了解，9/10的農戶沒有看到過相關的安置補償文件規定。在對政府的征地拆遷安置補償政策及程序滿意調查時，63.1%的農戶表示一般，33.3%的農戶表示不滿意。通過問卷中的問題“您在征地拆遷中最關心的問題”的統計，發現房屋的拆遷賠償、安置房的確權、就業問題是農戶比較關心的問題。通過訪談調查了解，在整個征地拆遷過程中，真正拒不搬遷的釘子戶并不多，大多數農戶只是選擇適合自己的合理可行的安置補償方案，因此政府采取強行拆遷的現象很少。

農戶拆遷意愿調查時，3/5農戶認為“拆遷補償標準偏低”，這在中國土地征收拆遷中具有一定的普遍性，這是由于集體土地上農戶房屋拆遷管理政策幾乎為零所造成的。目前中國正面臨新《國有土地上房屋征收與補償條例》征求意見中，而集體土地上房屋征收拆遷管理的政策幾乎為零。雖然依據現行的規定，農村房屋拆遷屬于征地拆遷范疇，主要適用《土地管理法》，但《土地管理法》并未明確將農戶房屋從土地征收中分離出來，而將其定義在“地上附著物”中。伊寧市雖然嚴格按照《新疆維吾爾自治區實施土地管理法辦法》的規定，新計價字[2001]500號文件、新國土資發[2009]131號《自治區重點建設項目征地拆遷補償標準》，制訂了伊政辦[2010]188號《伊寧市城鄉房屋拆（搬）遷安置管理辦法（試行）》，對被征地拆遷農戶進行安置補償，但在采用貨幣補償時只對房屋及其附屬物按照市場重置價給予一定補償，沒有體現對房屋底下的土地權益、以及農民后續生活的安置補償，所以一定程度上農戶認為“拆遷安置補償標準偏低”。

五、結論與思考

伊寧市被征拆農戶的安置補償主要采取貨幣補償和產權調換這兩種方式。多數被拆遷人選擇產權調換這種方式，因為政府鼓勵這種方式，并給予按產權調整后的安居房或住房實際建筑面積每平方米150元的補助。

針對拆遷安置補償標準偏低，被征地拆遷農戶整體滿意度不高的問題，建議政府層面從以下幾點做起：（1）嚴格界定公共利益，以公共利益為前提，合理實施土地征用行為，加強對土地使用的監管，進一步建立健全征地拆遷補償安置的法律和法規。建議國家盡快出臺《農村房屋拆遷管理條例》，政府應按照科學補償原則，給予被征拆人合理補償，規范因征地所引發的農村房屋拆遷相關問題。（2）做好土地報批和房屋評估、測量等基礎性工作。土地報批是依法用地的前提。所有在建項目，都要依法辦理各種項目立項、報批手續，要超前謀劃，科學調度，確保依法用地。房屋評估、測量等業務工作是基礎性工作，要依法依規，按方案操作，精心細致，科學嚴謹，為征地拆遷工作順利實施提供扎實的基礎保障。（3）亮化征地拆遷整個過程，對被征拆農戶發放征地拆遷安置補償相關文件，使被拆遷人充分了解政府的做法，提高征地拆遷透明度。（4）健全征地拆遷安置補償機制，建立完善對失地農民重新就業培訓的機制。完善失地農民的社會保障體系，例如，建立最低生活保障機制、就業創業優惠機制、養老醫療保險機制和資金籌措管理機制等。

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[1]新疆伊寧市統計局.新疆伊寧市2010年統計年鑒[K]，2010.

張娟.中國土地征收補償制度的缺陷與反思[J].特區經濟，2007，(3)：164-166.

袁凌云.征地拆遷工作需要把握的幾個問題[J].理論導報，2010，(3)：42.

沈玲珍.關于農村房屋拆遷問題的對策研究[J].理論與探討，2006，(3)：30-32.

篇6

第二條  租賃非居住房屋應在法律、政策范圍內堅持自愿、平等協凋的原則，任何單位和個人不得利用租賃房屋牟取暴利或進行非法活動。

第三條  本辦法適用本市城鎮范圍內所有機關、團體、部隊、學校、企事業單位及私人自有的房屋。

第四條  南京市非居住房屋租賃管理的主管機關為市房產管理局。

第五條  凡本市城鎮范圍內的單位和個人出租非居住房屋，均須由產權人（單位）持房屋產權證件，向房屋所在區房產管理機關提出申請，經市房產管理局批準，取得《非居住房房屋出租許可證》后，方能出租。

第六條  租賃非居住房屋的雙方，須持有關證件及身份證明同至房屋所在區的房產管理機關辦理租賃手續，并向區房產管理機關備案。

第七條  租賃雙方辦理租賃手續須使用統一租賃合同。租賃合同應包括以下內容：

（一）訂立合同的雙方。

（二）出租房屋的面積、租期。

（三）租金及交付方式。

（四）違約的責任。

（五）租賃期間，雙方均不得借故解除合同。一方如因特殊情況需中止合同，應提前三個月征得對方同意，并商定補償損失之費用。

（六）租賃期間，承租方不得擅自改變房屋結構、用途。若需改建，應征得出租方的同意并另簽協議。人為損壞的設備必須賠償。

（七）合同期滿，如出租方的租賃房屋需繼續出租或出賣，承租方享有優先權。

第八條  為保護租賃雙方的合法權益，制止哄抬租金，本市所在機關、團體、部隊、學校、企事業單位及私人出租的非居住房屋租金，由市物價局和市房產管理局制定各類非居住房屋每平方米（建筑面積）的月租金基數（如附表），由租賃雙方根據房屋據地區繁華狀況和房屋具體用途在基數三倍以內（含）三倍）協商議定。超過基數三倍至八倍的按下列規定征收超標費：

（一）超過基數三倍以上至五倍部分，征收超標費百分之五十。

（二）超出基數五倍以上至八倍部分，征收超標費百分之七十。

超出八倍部分非法所得，予以沒收。

第九條  出租者須在簽訂租賃合同后，憑合同向所在區房產管理機關辦理交納稅費申報手續。區房產管理機關按月代征房產稅、營業稅，并用專用發票開具房租收據。出租者一律憑收據向承租者收取租金。承租者必須取得有稅務機關監制章的發票，方可作為房租支出憑證，違者按有關規定處罰。

第十條  有下列情況之一，出租者有權解除租賃合同，收回房屋：

（一）承租者擅自將承租房屋分租、轉租、轉讓、轉借以及在本系統內調劑使用或以房入股，聯營牟利的。

（二）承租者利用承租房進行非法活動、損害公共利益的。

（三）承租者累計六個月不交租金的。

第十一條  嚴禁出租者在租約約定租金外另收租金或其它費用。

嚴禁雙方以其它方法逃避租賃管理。

第十二條  違反本辦法第五條、第六條之規定者屬非法租賃，其非法租金予以沒收。

第十三條  違反本辦法第七條之規定者，由租賃雙方協商解決。協商不成時，由所在區房產管理機關仲裁。不服仲裁的，可向人民法院起訴。

第十四條  違反本辦法第十一條第一款之規定者，除沒收出租者非法所得外，對租賃雙方各處以另收租金和其它費用的總額一至三倍的罰款。

違反本辦法第十一條第二款之規定者，除責令按規定辦理手續外，并視情節輕重給予行政處理或經濟處罰。

第十五條  凡在本辦法前已經自行簽訂租賃合同的，自本辦法公布之日起三月內，按本辦法規定辦理換約手續，逾期不辦，視為非法租賃。換約時應遵守下列條款：

（一）原租賃合同租金高出租金基數的，由租賃雙方根據上述規定，自行協商議定新的租金。不論原租賃期是否屆滿，一律和硒辦法公布之日起實行新議定租金。

（二）出租者一律不準借口統一換約收回房屋，租賃期屆滿后，發該房繼續出租，原承租者有優先租賃權。

第十六條  本辦法所有超標費及罰沒款項，一律由房屋所在區房管機關收取，并由市房產管理局統一上繳市財政。

第十七條  本市屬屬各縣城鎮非居住房屋的租賃管理可參照本辦法執行。

第十八條  本辦法由市房產管理局負責解釋。

第十九條  本辦法自之日起施行。凡本市制定的與本辦法相抵觸之規定，以本辦法為準。

南京市非居住私房和單位自管出租租金基價表

                                             元／平方米（建筑面積）

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  結  │  鋼筋混  │  混  合  │  混  合  │  磚  木  │  磚  木  │  磚  木  │

金  構│          │          │          │          │          │          │  簡  易

  額  │  凝  土  │  一  等  │  二  等  │  一  等  │  二  等  │  三  等  │

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篇7

一、降低了行政訴訟案件的受案率

實踐中，有些民事糾紛和登記機構的行政行為有一定的聯系，一旦爭議產生，對這一爭議是否應先通過行政訴訟來解決，或是否屬于行政訴訟的受案范圍，以往并沒有十分明確的判斷標準。而《規定》在這一問題上作出了三項明確的規定，這些規定客觀上會起到降低行政訴訟受案率、減少不必要訴訟的作用。

1　《規定》第二條第一款：“房屋登記機構根據人民法院、仲裁委員會的法律文書或者有權機關的協助執行通知書以及人民政府的征收決定辦理的房屋登記行為，公民、法人或者其他組織不服提起行政訴訟的，人民法院不予受理”。作出這一規定是依據《物權法》第二十八條的規定，因為人民法院、仲裁委員會的法律文書或者人民政府的征收決定等導致房屋權利變更，即便登記機構不予登記，其權利已從法律文書或征收決定生效時就已生效；根據協助執行通知書辦理的登記行為，并不是登記機構自己的意志。而是登記機構應當履行的法定義務。即便訴訟，也無助于解決問題。在最高人民法院法釋[2004]6號文《關于行政機關根據法院的協助執行通知書實施的行政行為是否屬于人民法院行政訴訟受案范圍的批復》中，已有類似的規定，但該批復僅限于根據人民法院的協助執行通知書實施的行為，而《規定》把這一范圍擴大了。

當然，如果登記機構在協助執行時擴大了范圍或是登記內容與有關文書不一致的，理應不在此列。

2　對于民事訴訟和行政訴訟有交叉的案件，如果應當先以民事訴訟來解決的，由當事人先行解決民事爭議。有一些行政案件因為和民事案件在法律事實上相互有聯系，在審理中也會相互有影響，成了“民行交叉”案件。《行政訴訟法》公布實施以前，在1982年頒布的《中華人民共和國民事訴訟法(試行)》第3條第2款曾規定：“法律規定由人民法院審理的行政案件，適用本法規定”。但當時行政案件極少，“民行交叉”問題并未顯現。政訴訟法》公布實施以后，行政訴訟案件大大增加，“民行交叉”的案件也越來越多，在表面上看是在同一房屋上發生的糾紛，但在訴訟時，屬于不同的法律事實和法律關系。因此，有的案件在民事和行政的審理上會有完全不同的結果。

有一些法院為解決這一問題，試行了行政訴訟附帶審理民事糾紛。但要確認基礎民事法律關系無效，只能依照民事訴訟程序和民事法律規定，而解決行政糾紛則適用不同的訴訟程序和規定，所以，如何同時審理兩個不同的法律關系，也成了實際工作中的難題和學界探討的問題。

《規定》以行政糾紛因基礎民事法律關系是否成立而引起作為標準，科學地對此進行了區分：在第八條規定了，“當事人以作為房屋登記行為基礎的買賣、共有、贈與、抵押、婚姻、繼承等民事法律關系無效或者應當撤銷為由，對房屋登記行為提起行政訴訟的，人民法院應當告知當事人先行解決民事爭議，……已經受理的，裁定中止訴訟”。基礎民事法律關系經民事訴訟定性以后，當事人可以按《房屋登記辦法》第八十條的規定，憑生效的法律文書辦理相應的登記，這樣規定可以減少行政訴訟，使當事人解決糾紛的途徑變得更為便捷。

3　登記機構沒有改變登記內容的行為。房屋登記機構的主要職能就是房屋登記，其結果就是登記簿的記載，房屋登記機構作出的換發、補發權屬證書、登記證明或者更新登記簿等行為，并沒有改變原登記內容。倘若登記機構的這類行為改變了原登記內容，那就有兩種情況：一是登記機構的這一行為不合法：二是已屬于更正登記或變更登記，在這種情況下，應當訴的是登記行為。

二、讓登記機構合理地承擔責任

《物權法》第二十一條第一款規定：“當事人提供虛假材料申請登記，給他人造成損害的，應當承擔賠償責任”；第二款規定：“因登記錯誤，給他人造成損害的，登記機構應當承擔賠償責任，登記機構賠償后，可以向造成登記錯誤的人追償”。

按照這兩款規定，首先應當由當事人承擔民事賠償責任。對于登記有錯誤的，才應適用第二款的規定，由登記機構承擔賠償責任(合理地承擔責任并不是不要承擔責任)。

什么是登記?“登”是到達某個上面或里面，如登高、登月、登臺、登堂入室等；“記”是記載、記錄，把登和記合起來就是把某一個內容記載到某個上面(按《房屋登記辦法》的規定，登記就是將房屋權利和其他應當記載的事項記載于登記簿的行為)。因此，登記是個動詞，是登記機構的一個行為(行政訴訟的標的也是行政行為)，登記錯誤就是行為有錯誤，而行為有錯誤就是有過錯，有過錯就得承擔責任。因此，《房屋登記辦法》第九十二條第二款規定“登記機構及其工作人員違反本辦法規定辦理房屋登記，給他人造成損害的，由登記機構承擔相應的法律責任”，是以登記機構有過錯作為承擔法律責任的前提。這一規定是和《物權法》的規定完全一致的。

但在《物權法》公布實施之初，有些人片面地理解了《物權法》第二十一條的規定，不但把第一款“當事人提供虛假材料申請登記，給他人造成損害的，應當承擔賠償責任”放在一邊，還把第二款的“因登記錯誤”中的登記行為看作是登記的結果。這顯然不是《物權法》立法的本意。對此，《規定》在第十二條明確：申請人提供虛假材料辦理房屋登記，給原告造成損害，房屋登記機構未盡合理審慎職責的，應當根據其過錯程度及其在損害發生中所起作用承擔相應的賠償責任。因此，如果第三人提供虛假材料申請登記，登記機構已盡到了審核的職責(達到了《物權法》第十二條所規定的審核標準)仍無法發現的，不應當承擔責任。

三、更有利于保護善意第三人

行政訴訟的標的雖然是行政行為，但行政行為一旦被撤銷或原告的訴訟請求被駁回，就可能會損害利害關系人的利益，讓第三人參加行政訴訟，給利害關系人以申辯的機會，可以使審判更為公正，也更有利于保護善意第三人。

按《規定》第六條，人民法院受理房屋登記行政案件后，應當通知沒有的下列利害關系人作為第三人參加行政訴訟：房屋登記簿上載明的權利人：被訴異議登記、更正登記、預告登記的權利人；人民法院能夠確認的其他利害關系人。

1　登記簿上載明的權利人包括所有權人和抵押權人。(1)房屋登記案件中有很多是無處分權人將房產進行轉讓，但國家的法律又規定了對善意第三人要進行保護，因此，應當由登記簿記載的房屋所有權人(轉移登記中的受讓一方)作為第三人參加訴訟。②以往，凡所有權登記不能成立的，從該

所有權所派生出來的抵押權一般都被認定無效。而《物權法》第一百零六條關于善意取得的表述雖然是所有權取得的特別規定，但在該條第三款明確了“當事人善意取得其他物權的，參照前兩款規定”。抵押權也是物權的一種。也同樣應當得到保護。讓抵押權人作為第三人參加訴訟，有助于保護抵押權人的合法權益、增加房屋登記的公信力。

2　被訴異議登記、更正登記、預告登記的權利人，這里被訴異議登記、更正登記、預告登記的權利人分別是指提出異議登記的人、提出更正登記的人和預告登記的權利人(領取預告登記證明的人)。

3　人民法院能夠確認的其他利害關系人。

四、明確了在房屋登記中債權人和房屋權利人的關系

由于物權優先于債權，一般來說債權人是無權干預房屋所有權人處分房屋的，但按《規定》，以下幾種情況例外：

1　以房屋為標的物的債權已辦理預告登記的。預告登記所登記的雖然不是物權，但《物權法》規定了預告登記后，未經預告登記的權利人同意，處分該不動產的，不發生物權效力。

2　債權人為抵押權人且房屋轉讓未經其同意的。按《物權渤第一百九十一條規定：“抵押期間，抵押人未經抵押權人同意，不得轉讓抵押財產”，登記機構如為之辦理，明顯地違反了上述的規定。雖在《物權法》該條的但書中有“受讓人代為清償債務消滅抵押權的除外”。但是受讓人代為清償債務后，抵押權隨之已消滅，不再存在抵押權人了。

3　人民法院依債權人申請對房屋采取強制執行措施并已通知房屋登記機構的，協助人民法院執行是登記機構的法定義務，對已經被采取強制執行措施的房屋，按《房屋登記辦法》第二十二條的規定，登記機構不應為之登記。

4　房屋登記機構工作人員與債務人惡意串通的。這種現象極為少見，登記機構工作人員在明知債務人轉讓房屋是為了逃避債務，而仍然予以辦理就屬于徇私，這也不被《房屋登記辦法》的規定所許可。

五、對連續轉移登記案件的與受理

在現實生活中，房屋多次轉移登記是常見的，對登記機構連續多次作出的登記行為如何受理，《規定》第五條列出了4種情況：

1　同一房屋多次轉移登記，原房屋權利人、原利害關系人對首次轉移登記行為提起行政訴訟的，人民法院應當依法受理。原房屋權利人或原利害關系人對首次轉移登記提起行政訴訟是他們的正當權益。

2　原房屋權利人、原利害關系人對首次轉移登記行為及后續轉移登記行為一并提起行政訴訟的，人民法院應當依法受理。對首次轉移登記行為提起行政訴訟是原房屋權利人和原利害關系人的正當權益，但同時要慮到后續轉移登記的買受人是否是善意取得。對后續轉移登記行為一并提起行政訴訟，就會對后續轉移登記行為有一個明確的結論。否則首次轉移登記行為的訴訟即便勝訴，并不一定能解決原告方的實際問題。

3　人民法院判決駁回原告就在先轉移登記行為提出的訴訟請求，或者因保護善意第三人確認在先房屋登記行為違法的，應當裁定駁回原告對后續轉移登記行為的。如果人民法院判決駁回了原告就在先轉移登記行為提出的訴訟請求，那就是沒有撤銷在先轉移登記的行政行為，因此，后續轉移登記行為就已經和原告無關了，

如果確認在先房屋登記行為違法，那就說明法院并沒有撤銷在先的轉移登記，后續的轉移登記行為同樣與原告無關。

4　原房屋權利人、原利害關系人未就首次轉移登記行為提起行政訴訟，對后續轉移登記行為提起行政訴訟的，人民法院不予受理。當事人未就首次轉移登記行為提起行政訴訟，就無法確定后續的轉移登記行為是否與其存在利害關系，因而法院不予受理。

六、其他新規定

1　房屋登記案件的受案范圍包括房屋登記行為和相關行政行為，包括是否準予查詢、復制登記資料以及撤銷登記、收繳權屬證書等行為。

2　歷史遺留問題。在行政訴訟法實施之前的行政行為不再受理。

篇8

公司租房合同范本簡單的

甲方：____________________

乙方：____________________

簽訂日期：____年____月____日

公司租房合同范本簡單的

甲方(出租方)___身份證號：___地址：________

乙方(承租方)___身份證號：___地址：________

經甲、乙雙方在平等、自愿、互利的基礎上，友好協商，達成以下協議：

一、租房地點：甲方同意把__________室的房屋租給乙方，并保證該房的合法出租性。

二、房屋用途：乙方所租房屋僅為_____使用;

不得進行任何違法活動，否則后果自負。

三、租期：自201__年__月__日起至201__年__月__日止。

租賃期滿，乙方應如期將房屋歸回甲方。

四、租金：每月____元人民幣，租房保證金___元人民幣，相當于___個月租金。

五、付款方式：1、乙方每__個月支付一次，第一次租金及保證金在簽定本合同時支付，以后租金按規定的付款期限提前___天將下期房款支付給甲方;

2、甲方在收到第一次租金當日將乙方能正常居住的卡、證、鑰匙等交給乙方。

基本費用：乙方承擔下列在租賃時所發生費用：水費電費電話費網絡費煤氣費有線電視月租費物業管理費其它費用(如有見補充各項)

六、租房保證金：存放于甲方作為履約保證金，不計利息，主要用于對合同期滿終止時，甲方對乙方在租賃期內發生的基本費用：包括房租、房內物品損壞、短缺等扣除清算后一次性不計利息退回乙方。

七、甲方義務：1、甲方必須保證該房屋的結構和設施均能正常使用;

2、室內外正常維修由甲方負責;3、甲方在租賃期內不得單方面提高租金，否則算作違約處理。

八、乙方義務：1、按照本合同規定的時間和方式支付租金、保證金及其它費用;

2、未經甲方同意，乙方不得私自把該房的部分或全部轉租他人;3、本合同終止時，需對甲方提供的設施進行清點、檢查移交，如有損壞、短缺應照值或酌情賠償;4、乙方如因使用不當損壞房屋及設施的，應負責修復原狀或予以經濟賠償。若水、電、煤氣等使用不當或人為造成的人身傷亡和意外事故，與房東無關，后果自負。(乙方搬家臨走前必須把衛生搞好，否則扣除衛生清理費___元)

九、違約處理：1、如乙方違反本合同第八條，甲方有權終止合同，收回房屋，沒收剩余房款，如不足低過甲方損失，乙方應予以賠償;

2、如甲方違反本合同第七條，應按照一個月租金向乙方支付違約金，并退回剩余房款及保證金;3、如甲方擅自提前終止合同，應按一個月租金向乙方支付違約金，并退回剩余房款及保證金;4、如乙方因非房屋問題中途退房，須按一個月房租向甲方支付違約金，甲方退回剩余租金及保證金，否則，沒收剩余房租金及保證金。5、如乙方租賃期已超過，乙方既不續簽本合同也不退房，甲方對該房有權作出處理，后果由乙方自負。

十、補充條款：(明細清單)水表讀數_____度，煤氣表讀數_____度，電表總讀數_____度，峰_____度，谷_____度。

防盜門鑰匙_____把，電子門鑰匙_____把，車庫鑰匙_____把。

1、_______________

2、_______________

3、_______________

4、_______________

十一、本合同未盡事宜，一律按《中華人民共和國合同法》的有關規定，經雙方協商作了補充規定，補充規定與本合同具有同等法律效力。

十二、如因洪水、地震、火災、拆遷和法律法規政府政策變化等不可抗力原因，導致本協議不能全面履行，甲、乙雙方互不承擔違約責任。

租金按實際租賃時間計算，多退少補。

十三、本合同一式二份，甲、乙雙方各執一份，每份均具有同等法律效力。

甲方簽名：

乙方簽名：

電話號碼：

電話號碼：

簽約時間：

年

月

日

訂立房屋租賃合同的四點注意

《中華人民共和國城市房地產管理法》第五十四條：

房屋租賃，出租人和承租人應當簽訂書面租賃合同，約定租賃期限、租賃用途、租賃價格、修繕責任等條款，以及雙方的其他權利和義務，并向有關部門登記備案。

訂立房屋租賃合同4注意：

1、應當簽訂書面租賃合同

基于防止租賃糾紛、保護當事人利益的角度考慮，出租人和承租人應當簽訂書面租賃合同。

2、房屋租賃合同的內容

根據《商品房屋租賃管理辦法》(建設部令第6號)第七條規定：房屋租賃當事人應當依法訂立租賃合同。

房屋租賃合同的內容由當事人雙方約定，一般應當包括以下內容：

(一)房屋租賃當事人的姓名(名稱)和住所;

(二)房屋的坐落、面積、結構、附屬設施，家具和家電等室內設施狀況;

(三)租金和押金數額、支付方式;

(四)租賃用途和房屋使用要求;

(五)房屋和室內設施的安全性能;

(六)租賃期限;

(七)房屋維修責任;

(八)物業服務、水、電、燃氣等相關費用的繳納;

(九)爭議解決辦法和違約責任;

(十)其他約定。

房屋租賃當事人應當在房屋租賃合同中約定房屋被征收或者拆遷時的處理辦法。

3、進行出租登記或合同備案

房屋租賃合同訂立后應當到租賃房屋所在地相關部門進行出租登記或合同備案。

4、注意核對合同文本內容

在直接使用合同示范文本簽約時，請注意核對合同文本的內容，避免對方當事人下載后對合同示范文本內容進行不合理的刪改。

合同編號：__________

篇9

1、房屋租賃當事人的姓名和住所；2、房屋的坐落、面積、結構、附屬設施、家具和家電等室內設施情況；3、租金和押金的數額、支付方式；4、租賃用途和房屋使用要求；5、房屋和室內設施的安全性能；6、租賃期限；7、房屋維修責任；8、物業服務、水、電、暖、燃氣等相關費用的繳納；9、爭議的解決辦法和違約責任；10、其他約定。如果租賃期限超過一年，雙方最好在房屋租賃合同中約定房屋被征收或拆遷時的處理辦法，同時互留一份身份證復印件，以備不時之需。

房屋租賃合同范本2015

甲方（出租方）______身份證號：____________地址：____________________

乙方（承租方）______身份證號：____________地址：____________________

中介方：___________________________________

經甲、乙雙方在平等、自愿、互利的基礎上，友好協商，達成以下協議：

一、租房地點：

甲方同意把__________________________________室的房屋租給乙方，并保證該房的合法出租性。

二、房屋用途：

乙方所租房屋僅為_____使用；不得進行任何違法活動，否則后果自負。

三、租期：

自20__年__月__日起至20__年__月__日止。租賃期滿，乙方應如期將房屋歸回甲方。

四、租金：

每月_______元人民幣，租房保證金______元人民幣，相當于___個月租金。

五、付款方式：

1、乙方每__個月支付一次，第一次租金及保證金在簽定本合同時支付，以后租金按規定的付款期限提前___天將下期房款支付給甲方；2、甲方在收到第一次租金當日將乙方能正常居住的卡、證、鑰匙等交給乙方。簽定合同時，乙方應支付中介服務費______元給中介方，甲方應支付中介服務費______元給中介方。

基本費用：乙方承擔下列在租賃時所發生費用：水費電費電話費網絡費煤氣費有線電視月租費物業管理費其它費用（如有見補充各項）

六、租房保證金：

存放于（甲方中介方處）作為履約保證金，不計利息，主要用于對合同期滿終止時，甲方對乙方在租賃期內發生的基本費用：包括房租、房內物品損壞、短缺等扣除清算后一次性不計利息退回乙方。

七、甲方義務：

1、甲方必須保證該房屋的結構和設施均能正常使用；2、室內外正常維修由甲方負責；3、甲方在租賃期內不得單方面提高租金，否則算作違約處理。

八、乙方義務：

1、按照本合同規定的時間和方式支付租金、保證金及其它費用；2、未經甲方同意，乙方不得私自把該房的部分或全部轉租他人；3、本合同終止時，需對甲方提供的設施進行清點、檢查移交，如有損壞、短缺應照值或酌情賠償；4、乙方如因使用不當損壞房屋及設施的，應負責修復原狀或予以經濟賠償。若水、電、煤氣等使用不當或人為造成的人身傷亡和意外事故，與房東、中介方無關，后果自負。（乙方搬家臨走前必須把衛生搞好，否則扣除衛生清理費______元）

九、違約處理：

1、如乙方違反本合同第八條，甲方有權終止合同，收回房屋，沒收剩余房款，如不足低過甲方損失，乙方應予以賠償；2、如甲方違反本合同第七條，應按照一個月租金向乙方支付違約金，并退回剩余房款及保證金；3、如甲方擅自提前終止合同，應按一個月租金向乙方支付違約金，并退回剩余房款及保證金；4、如乙方因非房屋問題中途退房，須按一個月房租向甲方支付違約金，甲方退回剩余租金及保證金，否則，沒收剩余房租金及保證金。5、如乙方租賃期已超過，乙方既不續簽本合同也不退房，甲方對該房有權作出處理，后果由乙方自負。

十、補充條款：

（明細清單）水表讀數_____度，煤氣表讀數_____度，電表總讀數_____度，峰_____度，谷_____度。防盜門鑰匙_____把，電子門鑰匙_____把，車庫鑰匙_____把。

1、_________________________________________________________

2、_________________________________________________________

3、_________________________________________________________

4、_________________________________________________________

十一、中介方義務：

中介方在受雙方委托后，有責任積極為雙方尋找合適的物業或客戶，并促使租賃成功。在甲乙雙方成交同時，中介方在收取中介費后，責任自行解除，若甲、乙雙方在租賃期間發生糾紛，中介方可出面協調雙方糾紛。

十二、本合同未盡事宜，一律按《中華人民共和國合同法》的有關規定，經雙方協商作了補充規定，補充規定與本合同具有同等法律效力。

十三、如因洪水、地震、火災、拆遷和法律法規政府政策變化等不可抗力原因，導致本協議不能全面履行，甲、乙、中介方三方互不承擔違約責任。租金按實際租賃時間計算，多退少補。

十四、本合同一式三份，甲、乙雙方各執一份，備案一份，每份均具有同等法律效力。

甲方簽名： 乙方簽名： 中介方簽名（蓋章）

篇10

(一)《物權法》對補償范圍沒有明確的規定

《物權法》規定不動產征收必須要給予補償，但是沒有明確補償的范圍，這樣使得下位法在制定征收補償范圍的時候缺乏依據，從而造成不動產征收實務中出現不公和混亂的局面。

(二)補償范圍的層次不清，與我國物權體系不符

我國目前征收范圍不全，主要在于征收過程中仍然以“人”作為補償重心。相同的不動產，因為權利人的不同，補償也有所差異。譬如深圳市光明農場在土地征收過程中按照原村民、華僑、外遷戶制定不同的補償方針。又比如面積相同的不動產，因為權利人的人均住房面積差異，補償也不相同。②政府征收的對象是不動產，理應以“不動產”作為補償的重心。征收不動產就是剝奪與不動產相關的一切權利，那么應該對所有權利損失給予補償。我國《物權法》對不動產權利體系進行規定，根據權利主體是否為財產所有人，將物權分為自物權和他物權;根據設立目的不同，他物權又可劃分為用益物權和擔保物權。用益物權主要強調了建設用地使用權、土地承包經營權、地役權、典權等。

二、國內外不動產征收補償范圍比較借鑒

(一)國外不動產征收補償范圍梳理

西方國家的征收補償一般都經歷了長達數十年甚至上百年的歷史，補償標準在實踐中已經發展相對完善，且大都有一部專門的法律對財產征收補償作出規定。如英國的《強制購買法》，法國的《公用征收法》，德國的《聯邦建筑法》。以德國為例，德國的公益征收補償標準的確立，經歷了一個從完全補償到適當補償再到公平補償的歷史發展過程。十九世紀，繼黑森大公國頒布《征收法》之后，德國各邦都陸續制定了《征收法》，并普遍確立了“完全補償”原則，充分反映了當時德國法治國家和“財產權不可侵犯”的基本理念。［5］第一次世界大戰之后，德國由于戰敗，割地賠款，導致經濟凋敝，無力支持“完全賠償”，加上社會右翼勢力較為濃厚的社會民主主義價值理念，這一階段《魏瑪憲法》確立的是“適當補償”原則。“適當補償”原則要求政府在決定補償的額度時，應當權衡公益的要求以及參考當事人的經濟狀況來確立其補償額度，不必拘泥于“全額補償”。在第二次世界大戰之后，聯邦德國根據現實狀況在《基本法》中又確立了“公平補償”的原則。該原則要求政府在確立補償的種類和額度時，以公平地衡量公共及參與人的利益后作決定，這一原則至今仍然是指導德國行政補償的基本原則，包括許多聯邦法律如《軍事用地征收法》、《聯邦建筑法》都采納了這一補償原則。關于德國的征收補償范圍，《聯邦建筑法》(第八十五條)將其劃分為三種補償種類，即實體損失(第九十五條)、其它財產利益損失(第九十六條)以及負擔補償(第一百二十二條)。實體損失是針對被征收土地以及其它標的物的價值而言，因而是對征收標的實體的補償，也是對征收所失權利的補償。其它財產損失指直接因征用所產生的財產減損或費用。主要包括營業損失、殘留地減損、遷移費以及相關費用等。負擔補償是指因實行都市建設計劃而采取征收措施，使得人民的生活狀態(尤指經濟及社會生活方面)，產生了經濟方面的損失。和德國一樣，其他西方國家都從法律上明確了財產征收的補償內容，使征收補償范圍更具統一性和權威性。

(二)國內外不動產征收補償范圍比較

通過國內外不動產征收補償范圍的比較，可以得到以下幾點:1．國外發達國家財產征收補償對財產權損失補償更全面國外發達國家不但對土地所有權給予補償，還考慮地上設置的其他財產權，包括地上權、長期租佃權、租賃權、漁業權、地上建筑物、附著物等［6］。國內僅就土地使用權(農村土地包括所有權)、地上建筑物、附著物等給予補償。對設置的其他用益物權補償考慮不足，如承包經營權、租賃權等補償無相關規定。2．我國對征收損失補償不足與國外發達國家相對比，我國目前的損失補償只有搬遷補助、停產停業補助和臨時安置費用，未包含殘留地補償、其他必要費用補償等內容。其中，停產停業補助，實際上只包含了因土地征收而導致經營中斷部分損失的補償，客戶損失、商譽損失等并未考慮。臨時安置補助只包含獲得新居所之前的正常居住費用，但對于獲得新居所所發生的其他費用，如房地產登記相關稅費、房地產交易中介費用等為獲得新居所所發生的正常費用并未包括在內。3．國內財產征收未考慮相鄰地塊權益損失從我國現行財產征收補償的情況來看，無論是收回國有土地補償或國有土地上房屋征收補償，均未考慮因征收對相鄰地塊的影響。4．生活補償對于因土地征收而引起的人員失業、對生活共同體的破壞等補償在國內仍然屬于空白領域。對生活共同體破壞的損失比較抽象，同時也很難量化，部分國家對該部分損失不予補償。但是，對于失業者補償，幾乎所有國家把該項補償納入財產征收補償范圍，而且，根據我國《勞動合同法》規定，在多種情況下解除勞動合同，用人單位應當向勞動者支付經濟補償。因此，缺失失業補償，對因征地而中止勞動合同的企業不公平。

三、建立以物權為核心的征收補償體系

我國土地征收補償范圍的不完善，主要反映在部分權利補償缺乏規定、部分費用補償缺失、部分權利補償不完整等方面，建議從以下幾方面對我國土地征收補償進行梳理和完善。

(一)明確土地各項權利的補償

針對我國不動產征收只重視財產所有權補償的現狀，有必要對不動產相關權利補償進一步梳理。結合國內征收的特殊背景，當務之急應該明確對承包經營期和國有土地使用權的補償。1．細化農村土地承包經營權的補償我國《土地管理法》對土地征收補償的規定，沒有清晰界定土地承包經營權的補償。其中部分法律解釋認為安置補助費包含承包經營權的損失，但從其計算方法可知，安置補助費并不等同于承包經營權的權益。按照物權體系，農村土地承包經營權由土地所有權分離出來，那么土地所有權的補償中已經涵蓋了對土地承包經營權的補償，但是這部分補償應該屬于原土地承包農戶。另外一種可能性是，國家對集體土地的補償并非土地價值的全部。針對這種情況，建議從物權角度對土地權益進行梳理，對土地所有權、土地使用權、土地承包經營權等各項權利損失進行評估，制定與各項權益損失相對應的補償體系。2．完善劃撥用地補償標準按國有土地收回補償標準，劃撥國有土地使用權無償收回，但劃撥國有土地使用權與有償出讓的國有土地使用權并無本質區別，同屬于用益物權，權利的損失應當給予相應補償。目前，很多地方性法規都已經承認了劃撥土地的價值，如《深圳市公共基礎設施建設項目房屋拆遷管理辦法》第一部分規定劃撥土地收回給予補償。也有部分地區采取一定比例的土地標定價格作為劃撥土地的補償標準，各地收回劃撥土地使用權補償標準不一。建議我國在《土地管理法》或《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》中根據劃撥用地使用權權益損失制定相應的補償標準，統一各法規補償規定。3．明確把國有土地使用權的補償納入國有土地上房屋征收的范圍國有土地上房屋征收中，忽略了土地使用權的補償。對此，應該在征收國有土地房屋活動中，對土地使用權進行補償。一種方法是對土地使用權和建筑物所有權分別進行評估后，向權利人進行補償。另外一種方法，是先對房屋及基地占地建設用地，進行補償。然后對房屋基地以外的建設用地，作為單獨項目進行評估后，向使用權人進行補償。

(二)增加和完善財產減損補償

土地征收所造成的財產損失很多時候不僅限于征收土地的本身，殘留土地、相鄰土地同樣會因為土地征收而產生價值貶損。財產征收補償應考慮因土地分割造成殘留地塊、相鄰地塊的價值貶損，制定相應補償項目。另外，部分財產減損補償并不完整，如:營業損失補償。目前國內僅針對土地征收期間所造成的損失給予補償，對于征收造成的客戶損失、商譽損失等并未予以考慮。1．增加殘留地權利損失補償土地征收過程中，部分土地因為征收行為而進行分割，難免對剩余部分的土地價值產生影響。如:土地面積變化、土地形狀改變等均會造成剩余土地的貶值。［7］剩余土地的貶值是因為征收引起的，所以，征收單位有必要對殘留地權利人進行剩余土地的貶值補償。2．增加營業損失補償目前土地征收補償只包含停產停業損失補償，而停產停業損失只是經營損失的一部分。在很多情況下，營業損失甚至大于土地權利損失的本身。特別對于周邊環境依存度高的經營項目，如:酒店、商場等等。這些項目搬遷，所造成的客戶損失及商譽損失巨大，重新選址和經營需要花費大量費用，而且必須經過較長時間的培育，才能進入成熟期。經營損失補償的缺失，會讓經營方蒙受重大的損失。3．增加獲得新住所、經營場所相關費用補償對于獲得新住所、新的經營場所所支付的費用，目前《國有土地上房屋征收與補償條例》只給予臨時安置費的補償，但并不包含尋找新居所、新經營場所所包含的必要費用。居住類的房屋市場交易比較活躍，而且，市場上存在大量的房屋可供選擇，這點對于住宅類的被征收人影響不大。但是，對于商業類的被征收人影響會較大，由于人流、商業氣氛等眾多因素的影響，重新尋找新的經營場所必須花費相關的人力、財力，該部分費用由土地征收而產生，應給予相應的補償。另外，無論尋找新居所或者新的經營場所，大多通過中介進行，中介傭金、交易稅金等應包含在補償范圍內。4．相鄰地塊損失補償土地征收過程中，相鄰地塊同樣會受到影響。特別在所征收地塊與相鄰地塊存在密切經濟關聯的情況下，相鄰地塊可能受到重大影響。因此，建議增加相鄰地塊損失補償。由于相鄰地塊損失有時難以界定，建議由損失方提出，或由房地產評估公司進行評估，經確認后給予補償。

(三)增加失業補償