導語：如何才能寫好一篇買賣合同的相關法律，這就需要搜集整理更多的資料和文獻，歡迎閱讀由公務員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

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合同是現代企業之間進行經濟往來不可或缺的一種形式，能否對合同進行科學、健全的管理，在很大程度上體現出一家企業的經營理念和管理水平。從目前煤炭企業的合同管理情況來看，大多數企業在內部成立了相應的合同管理機構或粗門，對于合同管理職責有著較為明確的劃分，但是在實際工作，對于買賣合同引發的質量糾紛仍然應該高度重視。

【關鍵詞】

買賣合同；質量糾紛；防范

0 引言

煤炭是我國重要的基礎性能源，具有很高的戰略性地位，在國民經濟的發展中也一直占有著舉足輕重的地位。可以說，煤炭企業發展的興衰成敗，將直接影響我國社會主義市場經濟建設能否順利推進。從煤炭企業對合同的日常管理工作來看，由于整體煤炭市場的流通秩序還較為混亂，廣大煤炭企業對于買賣合同管理的重要性認識不夠深刻。因此煤炭企業對于煤炭買賣合同的管理也較為粗放，缺少細致、深入的系統理論研究，在實際經營中，一些跟買賣合同相關的深層次問題也逐漸暴露出來，尤其是一些涉及到質量糾紛的問題，不僅給煤炭企業的經濟效益帶來了一定影響，而且如果處理不當，還會對煤炭企業的聲譽帶來負面效應。隨著我國社會經濟活躍程度的不斷提高，煤炭企業在市場競爭中也采取種種措施，促進自身的發展，合同數量和規模都逐步上升，由此帶來的合同糾紛也層出不窮，其中，與客戶之間關于買賣合同質量糾紛是一種較為常見的糾紛類型。目前一些煤炭企業經營者已經逐漸意識到，需要在訂立合同的同時加強對質量糾紛的防范。在買賣合同中，有一些諸如質量要求、技術標準、檢驗期間等內容，專業性較強，內容繁復，技術含量高，由此帶來的風險因素也就更多。鑒于此，本文希望就煤炭企業買賣合同中可能涉及到質量糾紛的因素進行分析，通過對合同標的物質量、技術、檢驗等方面的嚴格要求，在合同簽訂、履行的各個環節采取有效措施，力爭減少買賣合同中質量糾紛的發生。

1 買賣合同質量糾紛的防范措施

1.1 建立健全合同管理制度，重視對產品質量的認定和把關

煤炭企業的買賣合同管理是一項系統性強、綜合性高的工作，區別于以往僅僅對合同要約、承諾、簽訂等環節的單一控制，目前的買賣合同管理已經朝著全過程、全方位的科學化管理模式邁進。在以往的合同管理工作中，煤炭企業的相關負責人對合同法不夠熟悉，真個管理體系中也缺少對合同管理的考慮，合同法律意識淡薄，更談不上對發生糾紛后的應對和解決措施。鑒于此，要想提高煤炭企業的合同管理水平，從根本上減少質量糾紛的發生頻率，一是要在企業內部強化合同法律意識，建立健全合同管理相關規章制度。二是要進一步熟悉《合同法》、《中華人民共和國產品質量法》等相關法律法規。具體來說，首先，規范的合同管理制度至少應該囊括合同簽訂、履行、糾紛處理、考核等制度。通過相關制度的建立和完善，使得企業的合同管理做到權責明確、層次清晰、程序規范，切實做到對合同管理的事前防范、事中控制和事后應變。其次，在對相關法律的學習中，一定要明確產品質量這一概念的內涵和外延，在簽訂合同的過程中，對產品標準和質量必須進一步明確，以便在發生質量糾紛的時候，能夠列舉出免責證據，減少合同的質量風險。

1.2 對合同標的物的質量標準進行更細致的事前約定

煤炭企業的產品大多數都通過鐵路進行運輸，實際運輸數量同訂貨量之間存在著較大的差異，在運輸過程中也時常出現混雜、被盜等情況，對標的物的品質帶來了一定影響，給質量糾紛的發生埋下了隱患。為了解決這一問題，改變過去運輸出現問題都由煤炭企業承擔的局面，煤炭企業需要根據《合同法》的精神，在運輸前通鐵路部門簽訂《煤炭運輸合同》，對在運輸過程中可能出現的問題進行細致地規定，以此維護煤炭企業買賣合同的嚴肅性、公正性，切實保障煤炭企業以及相關用戶的切身利益。鑒于此，煤炭企業的履行合同義務之前，一定要嚴格遵循相關標準，對合同標的物的質量進行仔細把關。首先，對于合同中標的物質量標準的制定，在不違反相關法律法規的規定下，可以與合同當事人共同對標的物的質量標準進行約定，以此作為判斷合同標的物交付時的檢驗標準。其次，如果雙方對于買賣合同中標的物的質量約定不明確的，根據我國《合同法》中的相關規定，可以進行協議補充，如果協議難以達成的，也可以按照買賣合同或者是行業交易習慣進行確定。

1.3 完善買賣合同中就標的物的檢驗方法及時間

從實際情況來看，有很多買賣合同質量糾紛的發生，是由于合同雙方對合同標的物的檢驗方法及時間未能達成一致。在買賣合同的質量糾紛中，仲裁機構首先關注的往往不是合同標的物是否真正存在瑕疵，而是關注買受人是否在有效時間內向出賣人發出合同標的物存在質量問題的通知。如果在審理過程中，查明買受人未能在合理期限或者是合同約定期限內向出賣方提出合同標的物存在瑕疵的問題，那么從法律意義上來說買受人就已經接受了標的物。鑒于此，煤炭企業在簽訂買賣合同的過程中，一定要重視對檢驗方法及時間的規定，買受人需要在規定時間內完成檢驗義務，這是其必須負擔的一項重要義務。具體來說，對合同標的物的檢驗方法，最好能在事前由合同雙方共同商討確定，并且在合同中進行明確的約定。對合同標的物的檢驗時間，一般是在合同標的物交付給買受人時進行，通常可供選擇的檢驗環節包括：出廠驗貨、裝運驗貨、卸貨驗貨等等。完整的檢驗時間包括驗貨開始的時間和驗貨延續的時間兩個方面。可以說，如果能夠在合同標的物檢驗方法和時間上做出明確的約定，將有助于減少質量糾紛發生的可能性。

2 結語

總的來說，不論處于哪個行業的企業，在紛繁的市場競爭中，都有可能在合同簽訂與履行過程中面對各種各樣的糾紛。廣大煤炭企業應該對各種風險因素進行綜合分析，在合同簽訂和履行過程中對可能產生質量糾紛的條款進行修訂，采取有效措施規避合同質量糾紛的出現。如果由于某些情況導致質量糾紛發生，也應該正確看待，通過完善的資料保管和相關合同條款作為證據，做到心中有底，從而在法律層面掌握主動權。

【參考文獻】

[1]林健民.合規管理與合同管理[J].中國石油企業，2013（6）

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1991年屈某將自己位于北京市通州區新建村通惠河南處的房屋及院落一套以8000元的價格賣于韓某、聞某夫婦，雙方到房地產交易部門辦理了過戶手續。同年8月聞某取得了該屋的產權登記證書。屈某稱對相關政策法規不了解才形成買賣關系，現了解到韓某、聞某均系居民戶口，與其并非同一集體經濟組織成員，該買賣合同不符合相關法律規定，于是要求法院確認房屋買賣協議無效，韓某、聞某將購買的房屋及院落恢復原狀并返還。

通州法院經審理認為：公民、法人的合法民事權益受法律保護，任何組織和個人不得侵犯。原告屈某將自己的房屋賣給聞某、韓某，房屋買賣系雙方當事人真實意思表示，且雙方已辦理過戶手續，聞某已經取得了房屋產權證書。故駁回屈某的訴訟請求。

一審判決后，原告屈某不服一審判決上訴于北京市第二中級人民法院，二審法院判決駁回上訴，維持原判。

二、相關法律問題

隨著社會主義新農村建設的不斷推進，農村的房屋流轉日益增多，由此而引發的房屋買賣糾紛逐年增加。由于現有房屋買賣的法律法規比較雜亂，難以理解和把握。《物權法》草案中曾對農村房屋轉讓作出過詳細規定，但正式通過的法律文本中卻因有爭議刪去了相關條款，導致目前農村房屋轉讓仍然缺少具有可操作性的法律依據。

從目前訴爭農村房屋轉讓協議中反映的情況來看，對于當事人之間的轉讓行為有的經鄉政府相關部門確認，有的經村委會蓋章確認，有的是當事人之間自行簽訂協議轉讓，還有的僅僅是讓村支書或者其他集體組織成員做見證人進行了房屋買賣，根本沒有簽訂書面的協議。由此可見，整體上農村房屋轉讓處于一種無序的狀態，而且對于鄉村兩級的確認行為的效力是否相當，當事人之間對此也存在非常大的分歧。

農村的村民住宅出售給城市居民的房屋買賣合同，必然涉及到城鎮居民使用農村住房和宅基地問題，由于其違反國家有關規定，應認定無效。在城鎮周邊地區，具有城鎮戶口的人購買周邊地區農村住房的現象較為普遍，法律對能否買賣并未明確禁止，但因涉及到宅基地使用權的變更，故該買賣合同又具有特殊性。我國《土地管理法》規定，宅基地屬于農民集體所有，農村村民一戶只能擁有一處宅基地，農村村民出賣、出租住房后，再申請宅基地的，不予批準。農村房屋買賣涉及到土地使用權的轉移和變更，故審查買賣是否有效要看其房屋宅基地使用權的轉移是否經過合法批準。

在2006年9月14日北京市法院民事審判實務疑難問題研討會會議紀要中，關于農村私有房屋買賣合同的效力認定及案件的處理原則問題作出了說明，即農村私有房屋買賣合同應當認定無效。2006年會議紀要重申了2004年會議紀要中所確立的原則是恰當的，仍應堅持，同時指出雖然買賣合同以認定無效為原則，但考慮個案的不同情況，可以根據實際情況依法確認合同的效力。例如：

1.出賣人將宅基地上所建房屋賣與城市居民前或同時，該房屋所占宅基地因征用已轉為國有土地，原為農民身份的出賣人亦轉為城鎮居民，則宅基地性質已經發生轉變，出賣人請求確認房屋買賣合同無效的，不予支持。

2.城市居民購買農村私有房屋后，如果已購房屋已經有批準權的機關批準并取得合法權屬證書的，出賣人請求確認房屋買賣合同無效的，不予支持。

3.買賣雙方都是同一集體經濟組織的成員，或者訴訟時買受人購房后已將戶口遷入所購房屋所在地的集體經濟組織的，出賣人請求確認買賣合同無效的，不予支持。

4.買受方協議簽字人為居民，但其配偶或父母、子女為購買房屋所在地集體組織成員，且在購買房屋時系家庭成員共同出資，亦共同居住，村集體經濟組織同意其買賣合同內容的，可以認定家庭共同購房，出賣人請求確認房屋買賣合同無效的，不予支持。

5.1999年1月1日《土地管理法》修訂之前，將房屋轉讓給回鄉落戶的干部、職工、退伍軍人以及華僑、港澳臺同胞的，出賣人請求確認房屋買賣合同無效的，不予支持。

6.對同一房屋經多次轉讓的效力的判斷，可以依據最后一手買受人的身份情況結合前述處理原則進行判斷。

同時，2006年會議紀要分析指出此類案件成訟多緣于土地增值以及因土地征用、房屋拆遷將獲得補償安置等原因，出賣人受利益驅動而。

處理涉及農民私有房屋買賣糾紛案件，要把握以下原則：一是尊重歷史，照顧現實，國家法律法規調整，農村經濟發展變化，兩者在實踐中總會出現銜接中的問題，尊重目前法律政策限制集體土地流轉的現實，也要認識到此類案件的復雜性，妥善解決相關利益沖突；二是注重判決的法律效果和社會效果，以有利于妥善解決現有糾紛、有利于穩定現有居住關系、有利于引導當事人交易行為為指導，保護當事人的善意信賴和制約農民審慎處分自己的房屋的雙重效果；三是綜合權衡買賣雙方的利益，考慮合同無效對雙方當事人的利益影響，交易行為一般都履行完畢很長時間，土地升值、拆遷或翻建擴建房屋等因素都應當在審判的時候進行考量。

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關鍵詞:中文汽車買賣法律問題

Abstract:Withtherapiddevelopmentofeconomy,carshavebecomemainmeansoftransportationoftheday.Theincreasingdemandofcarsleadstoanactivetendencyofsecond-handcarsdealing.

Buttheoldpolicyandmanagementincarsmarketofourcountrymakecardealingconfusing.Asaresult,thecasesaboutcarsdealingareincreasing.

Peoplehavedifferentopinionsofhowtodealwithsuchcases.

AccordingtosomecasesthatIexperienced,therearelegalproblemsthatexistincarsdealing.Afterstudyingthemonebyone,Ipresentthefollowingopinions.

1.Transferringproceduresarenottheessentialconditionsofbecomingeffectiveofcontracts.Neverconsideritineffectivebecauseofnottransferring.

2.Incaseofconflictofwhoownsthingsandwhohastherighttoregisterincarsdealing,weshouldprotectthethirdperson’sinterestoutofgoodwill,accordingtoeffectiveproofs.

3.Abouttheownershipoftheuntransferredcars,weshouldpracticallyanalyzetheproblemsofthechangeofownershipandequalityofcreditors’rights,andtheeffectofownershipshouldbefavoredovercreditors’rightsifonthesameconditions.

1.Aboutcarsdealingrelationshipinmanagingintheformofcontract.Fromtheaspectsofthecontracts’purpose,nature,contentandrelatedlawsandrules,suchkindofcontractscanbeeffectivebylaw.

2.Carlicensesaretheresultofdealingineconomylife,sotheycanbetransferred.

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Q1：王律師，你好！

本人今年78歲，老伴已于三年前過世。現在本人居住的是上海一套56平方米的房子，房子的產權證上只有我一個人的名字。由于我沒有兒女，也沒有人照顧，所以希望把這套房子賣掉，然后住進養老院，將該房款用于支付養老院的相關費用。但是，由于歷史原因，我的房子里還有我外甥的戶口。我想咨詢一下，如果未經我外甥的同意，我與他人簽訂該套房屋的買賣合同，是否有效？此外，如果將該套房屋賣出，我外甥執意不肯遷出戶口，我該如何處理？是否可以向法院？

求助人 陳先生

A：陳老先生，你好。根據上海高院 《關于審理“二手房”買賣案件若干問題的解答》：房屋權利人個人購買所得的房屋，配偶或其他親屬因婚姻或親屬關系形成了同住事實，房屋所有權人有義務保障其居住權益，但該權益的存在并不構成對房屋所有權人處分房屋的限制。因此，未經在房屋內共同居住的其他成員同意并不影響房屋所有權人對外簽訂的房屋買賣合同的效力。

也就是說，陳老先生作為該房屋的唯一產權人，你有權利處分自己的房產。你外甥是否同意你處理該套房產，并不影響你對外簽訂房屋買賣合同的效力。但是，根據本律師以往的經驗，房屋買賣合同中，一般會對房屋戶口的遷出時間有所約定，若你的外甥不配合，未按合同約定的時間遷出戶口，你可能將按照房屋買賣合同的約定承擔相應的違約責任。

對于“二手房”買賣中，當事人約定出賣人遷出戶口，并由買受人遷入戶口，但嗣后因出賣人拒不遷出戶口而引發糾紛的，上海市高院已在2003年第3期《民事法律適用問答》中對此問題作了明確規定，但實踐中仍有不同理解。2005年12月16日，上海市高院下發《關于審理“二手房”買賣案件若干問題的解答》，根據其規定，當事人雖在買賣合同中就戶口遷移事宜作出了約定，但戶口遷移涉及相關行政部門的審批制度，屬于行政管理范疇，不屬于民事案件的受理范圍。經釋明后，當事人仍堅持主張遷移戶口的，應裁定不予受理或駁回。

對此，本律師建議陳老先生在房屋出賣前與自己的外甥就房屋買賣的相關事宜友好協商，以免日后因戶口遷移而導致不必要的麻煩。陳老先生也可以與自己的外甥或其他第三方簽訂《遺贈撫養協議》，由陳老先生的外甥或該遺贈撫養協議的相對方承擔照顧陳老先生的義務，并負擔陳老先生養老送終的全部費用，在陳老先生百年后，將該房產贈與陳老先生的外甥或該遺贈撫養協議的相對方。這個方案或許能解決陳先生當前所遇到的難題。

王棟律師現為大成律師事務所上海分所的專職執業律師，主要致力于公司事務運作、房地產、國有產權交易、經濟合同糾紛處置、婚姻家事、法律基礎培訓等法律業務。在房地產方面，王棟律師作為主辦律師為多個大型房地產開發項目提供從土地開發、工程建設與管理直至商品房銷售的全程法律服務。作為眾多房地產開發商的法律顧問，王棟律師負責了十多個高檔住宅、寫字樓、商鋪、工業園區各類房地產的租賃、銷售、物業管理的法律服務。在婚姻家事方面，王棟律師對于婚姻法、繼承法等相關法律法規進行了專項的研究，對于離婚及家庭財產分割的處理有著獨到的見解，成功辦理了數十起數額巨大，財產分割復雜的婚姻家事案件。并受邀作為上海法治頻道《熱點》欄目的嘉賓及接受報紙雜志的采訪，對婚姻家事、房產糾紛等熱點法律問題進行講解和評述，受到了廣大觀眾和讀者的好評。

Q2：王律師，你好！

我是一個新上海人，在上海打拼多年，現有一些積蓄，準備在上海購置一套房屋，并與李女士簽訂了房屋買賣合同，同時約定了具體的房產過戶日期。但李女士在過戶前夕告知將不履行過戶義務，準備解除房屋買賣合同。如果李女士一方不愿意再履行買賣合同，而我堅決要求繼續履行的，該如何處理？

像目前這種狀況，我們的房屋買賣合同已經成立，作為出賣人的李女士不履行產權過戶義務。那么我訴至法院是否可以直接主張該房屋的權利歸本人所有？

求助人 汪先生

A：小汪你好。根據《合同法》四十四條之規定：依法成立的合同，自成立時生效。

根據《上海市房地產轉讓辦法》第十七條規定，房地產轉讓合同自轉讓當事人正式簽訂之日起生效，但下列情形除外：

轉讓當事人約定合同生效條件的，轉讓合同自約定的條件成立之日起生效；

法律、法規、規章規定必須進行合同公證或者轉讓當事人約定進行合同公證的，轉讓合同自公證之日起生效。

李女士作為房屋的唯一權利人與汪先生在協商一致的前提下，自愿簽署了房屋買賣合同。本人認為，上述房屋買賣合同已生效。合同生效后，合同各方應當遵循合同的約定，依照誠實信用的原則，完全地行使權利和履行義務，并受合同條款的約束。

在客觀情況發生變化時，當事人必須依照法律或者取得對方的同意，才能變更或解除合同。若合同當事人違反合同的約定，應當依法或依約承擔相應的民事責任。因此，除合同另有約定或出現可單方解除合同的法定情形外，無論是合同簽訂后的預期違約，還是合同履行期屆滿后的實際違約，如另一方堅決要求繼續履行的，除根據《合同法》第一百一十條規定，即當事人一方不履行非金錢債務或者履行非金錢債務不符合約定的，對方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事實上不能履行；（二）債務的標的不適于強制履行或者履行費用過高；（三）債權人在合理期限內未要求履行。

根據上述規定，本案若訴至法院，一般會責令雙方繼續履行。在履行義務的同時，若另一方還有其他損失的，應當賠償損失。

對于確實不能繼續履行的，違約方應當賠償因違約而給對方造成的損失，包括直接損失和預期可得利益損失。其中房屋漲跌損失的確定，可參照以下方式：

雙方協商確定的，從其約定；

雙方不能協商確定的：

（一）原則上可比照最相類似房屋的市場成交價（首先是同幢相同樓層及房型；其次是相鄰幢同樓層及房型；再次是相同區域內房屋）與買賣合同成交價之差確定房屋漲跌損失；

（二）無最相類似房屋比照的，可通過專業機構評估來確定房屋漲跌損失。認定損失的時間點應從保護守約方的利益出發，以守約方的請求為基礎，結合合同約定的履行期限屆滿之日、違約方的違約行為確定之日以及審理中房屋的漲跌情況等，合理確定。

最后，守約方損失的認定還應綜合考慮守約方的履約情況、違約方能預見的因房屋價值漲跌而產生的損失，以及雙方是否已采取必要措施防止損失擴大等因素。

此外，根據上海高院 《關于審理“二手房”買賣案件若干問題的解答》，李女士未自動履行所有權移轉義務前，汪先生尚未取得標的物的所有權，他依據合同約定要求確認房屋所有權歸其所有，缺乏基礎。因此，對作為出賣人的李女士不履行產權過戶義務的，汪先生不能直接要求確認房屋產權歸其所有，只能按合同約定要求出賣人履行產權過戶義務。

法律小常識

合同的對內效力與對外效力

合同生效，是指合同產生法律約束力。

這包括：1.合同的對內效力，即在當事人之間產生法律效力。一旦合同成立生效后，當事人應當依合同的規定，享受權利，承擔義務。當事人依法受合同的拘束。當事人必須遵循合同的規定，依誠實信用的原則正確、完全地行使權利和履行義務，不得濫用權利，違反義務。在客觀情況發生變化時，當事人必須依照法律或者取得對方的同意，才能變更或解除合同。

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個人房屋授權委托書模板

委托人

1、姓名：性別：身份證號碼

受托人:

1、姓名身份證號碼

2、

我們擁有房產的產權，現委托以上受托人為我們的人，在本人所有權份額內，并以我們的名義在任何時間任何情況下享有上述房產的占有、使用、收益、處分的各項權利。并代為辦理上述房產相關的以下所列明的事項：

1.辦理轉讓上述房產的過戶、轉移登記手續，簽署房地產買賣合同、存量房交易稅款計征申明、房地產交易環節個人所得稅免征申報表、轉移登記申請表及詢問筆錄等辦理房產轉讓所需簽署的相關文件、領取房地產證、辦理買賣公證等手續。

2.辦理轉讓上述房產的拆遷、征地、置換等手續，如簽訂拆遷、征地、置換合同，領取拆遷征地補償金等

3.辦理上述房產資料變更、資料撤件、抵押登記手續、簽署變更申請表、抵押物價值確認書等相關文件及領取辦妥變更、撤件、抵押登記的房地產證等相關事宜。

4.辦理上述房產注銷抵押登記手續、簽署注銷抵押申請表及詢問筆錄、領取辦妥注銷抵押登記的房地產證等相關事宜。

5.到銀行辦理還清貸款手續、簽署銀行罰息、違約金等相關費用確認書并代為支付，終止授信額度并簽署相關文件，領取房地產證、注銷房產抵押資料、房地產買賣合同、保險單、還款憑證及付清樓款證明書等相關文件資料。

6.到銀行辦理提前還款申請、打印貸款還款歷史記錄及貸款余額清單、查詢扣款賬號及賬戶余額、開立賬戶及更改密碼，辦理關閉賬戶網銀、電話銀行、手機銀行及取消托收功能的相關手續，簽署相關文件，領取借款抵押合同原件及復印件。

7.到國土部門或深圳市房地產權登記中心或檔案部門打印產權資料電腦查詢結果表，復印房地產證、借款抵押合同等房產相關資料。

8.到銀行申請贖樓貸款、按揭貸款，簽署借款申請書、借款借據、劃款委托書、貸款合同等相關文件，到銀行或其他相關機構查詢打印個人征信系統信息及信用報告，收取或指定賬戶收取上述房產的售樓款、贖樓貸款以及買方按揭貸款。

9.到擔保公司簽署擔保(墊資)贖樓業務申請審批表/報備表、贖樓擔保委托合同、墊資服務合同、借據、確認書、承諾書、授權書等辦理贖樓所需簽署的相關文件。

10.代為管理房產、收取房屋租金，辦理上述房產的物業管理、水電、煤氣、電話、數字/有線電視、網絡等過戶以及變更的相關手續，到保險公司辦理上述房產的退保手續，代為收取保險金及在相關文件上簽字。

11.到國稅局或地方稅務局辦理減、免稅申請手續簽署并領取相關文件。到地產中介簽署買賣協議及相關一切文件并代收定金。

12.到司法機關或仲裁機構查詢復印并領取上述房產所涉案件的具體情況及相關文件資料。

上述受托人有轉委托權，所有受托人均可獨立辦理受托事項，受托人在其權限范圍及期限內簽署的一切有關合法文件及辦理相關手續，我(們)均予承認。上述房產是指法律規定本人份額內房產。

委托人：

年月日

房屋全權委托書范文

委托人：______________

受托人：______________

委托事項及權限：

委托人二人系夫妻，坐落于______________因本人事務繁忙，現特委托受托人辦理相關事宜，具體權限如下：

1、代為清償該房屋抵押貸款，辦理貸款結清、房產抵押注銷等相關手續，代為取回房屋產權證原件等相關房產憑證。

2、受托人有權代為出售房產，包括但不限于：受托人有權代為出售上述房產，有權與買受人商談交易價格及買賣合同的各項條款，有權代為簽署有關協議、房屋買賣合同及辦理相應的合同公證、房產評估事宜，有權與買方辦理房屋交接手續，有權處理物業及煤水電、有線電視等過戶事宜，有權代為收取售房款項。受托人有權代為到當地房地產管理部門辦理合同的登記及房地產權屬過戶至買受方等上述房產交易有關的一切手續。若買方選擇按揭抵押貸款的方式支付購房款，則受托人有權代表委托人協助買房辦理二手房(按揭、抵押、轉按揭)貸款的相關手續，并代為到按揭銀行簽署各種法律文書，有權開立銀行賬戶卡，設定密碼及賬戶卡有關操作，收取銀行按揭款。

3、受托人有權將上述房屋作為委托人(委托人當中任意一人)、或受托人、或者其他第三人、公司向銀行、私人或其他金融機構或擔保公司借款的抵押擔保物(貸款銀行、貸款對象、貸款額度、種類、擔保對象、范圍、期限等由受托人選擇確定)，有權代查委托人的個人資信、信用信息基礎基礎數據及報告，有權與貸款銀行(私人或其他金融機構)商定、申請辦理房屋抵押貸款，簽署授信協議及該授信項下的借款合同、抵押合同等相關文件，有權以上述房屋為抵押物代為辦理抵押貸款手續，包括代為開立銀行賬戶卡、領取相應貸款，代為簽署相關法律文件，代為變更還款期限、還款方式，代為提前還款、包括結清貸款、領取貸款相關文件等與抵押、貸款有關的所有事項;代為辦理與抵押貸款相關的房屋評估、保險及公證事宜(委托人特此聲明：同意受托人與銀行簽署的借款合同等法律文件，并且同意賦予該借款合同強制執行效力);代為到當地國土資源與房產管理局辦理房產抵押登記手續并代為繳納相關稅費，有權代為領取、保管經過抵押登記的土地房屋權證;代為辦理其他與房屋抵押貸款相關的事宜。

4、受托人有權出租上述房產，收取租金，簽署房屋租賃合同，辦理房屋租賃相關事宜。

本委托書未能窮盡且為受托人全權代表本人行使股東權利及履行股東職責所必需之其他權限，均視為已得到委托人的充分授權。

受托人在辦理委托事項時所為的相關行為，視同委托人親為，因此簽署的相關文件及支付的相應費用，委托人均予以承認。

受托人有轉委托權。

委托有效期限：自委托書簽署之日起至_______年_____月____日止。

委托人：_______

日期：_______年_____月____日

房屋全權委托書怎么寫

委托方：

姓名：_______性別：_______身份證號碼：_____________________

受托方：

1：(可以公司名字或者公司法人代表)

2：姓名：_______性別：_______身份證號碼：_____________________

我方_______(份額____%)擁有位于深圳市______________(按照房產證地址填寫)的房產，現委托以上受托方為我方的人，期限為：_______年_____月____日至_______年_____月____日，其中1上述受托方均可單獨以我方的名義在期限內辦理如下全部委托事項，受托方2可單獨以我方的名義在期限內辦理如下第5、13項委托事項：

1、管理上述房產，支付與上述房產有關的各項費用;到相關部門辦理以上房產補地價事宜，并代領取繳費通知單及增補協議書，繳納相關費用等及辦理綠轉紅等相關手續，領取紅本房地產證，簽署相關法律文件。

2、到相關部門全權辦理上述房產的房地產證并繳納相關費用，領取房地產證，辦理上述房產的抵押登記手續并簽署價格議價書等相關文件。

3、全權辦理以上述房產向銀行申請按揭貸款或抵押貸款，并代為簽署借款合同、抵押合同、借款借據、借款申請書、劃款委托書、帳戶確認書等相關文件，收取銀行貸款款項，辦理合同公證并在相關文件上簽字;在銀行開立帳戶，領取并保管存折，并在深圳市房地產權登記中心辦理抵押登記手續。

4、辦理申請贖樓貸款手續，簽署銀行借款借據、借款合同、抵押合同、借款申請書、劃款委托書、帳戶確認書等一切相關文件;在銀行開立帳戶，領取并保管存折，辦理還款的相關手續;償還上述銀行贖樓貸款，并簽署一切相關文件。

5、到檔案管理等相關部門查詢并打印產權資料，復印房地產證、借款、抵押合同、購房發票、契稅發票等資料，到銀行辦理提前還款申請手續，開具利息證明，復印借款合同、抵押合同，打印欠款本息清單及歷史還款記錄等相關資料，辦理相關手續;到銀行或其他機構查詢、打印個人征信系統信息及信用報告;到相關部門打印房屋產權信息查詢證明;到稅務部門辦理減、免稅申請手續并簽署一切相關文件，領取免稅函等相關文件。

6、全權辦理提前還清上述房產按揭貸款的贖樓手續、終止授信額度等一切相關手續，代為簽署銀行罰息(違約金)費用確認函(確認書)等相關資料，代交銀行提前還款違約金、領取上述房產的房地產買賣合同和房地產證等產權證明，領取辦理注銷抵押登記的相關文件、房地產買賣合同、借款合同、借款借據、購房發票、房屋保險單、發票和退保證明、付清樓款證明、還款憑證等，并在有關文件上簽字。

7、全權辦理上述房產的注銷抵押登記手續及領取、保管房地產證等相關事宜，并在有關文件上簽字。

8、全權辦理上述房產的變更登記手續，簽署變更登記申請表及一切相關文件，領取、保管房地產證等相關事宜，并在有關文件上簽字。

9、全權辦理出售上述房產的一切的相關事宜，辦理過戶、轉移登記等的相關手續，簽署轉移登記申請表、轉移登記詢問申請人記錄、深圳市二手房買賣合同或房地產買賣現售合同，辦理合同公證并簽署相關文件。

10、簽署上述房產的房款資金監管協議或首期款資金監管協議，上述房產的全部售房款、短期贖樓貸款、抵押貸款由受托方1代為收取。委托人應承擔的贖樓款及各項稅金、費用等從受托方1的托收帳戶扣取后，將剩余房款劃入委托方指定帳戶。

11、簽署擔保融資贖樓合同及相關法律文件，繳納贖樓的相關費用;到銀行或土地房產交易中心辦理上述房產的房款解除或終止資金監管手續，簽署辦理解除或終止資金監管手續所需簽署的申請書及一切相關文件。

12、到深圳市房地產權登記中心或房地產交易服務中心辦理退件、撤銷過戶的相關手續，簽署相關文件并領取二手房買賣合同或房地產買賣現售合同、房地產證等相關資料;到司法機關或仲裁機構咨詢上述房產所涉案件的具體情況，查詢、復印并領取上述房產所涉案件的相關文件資料。

13、辦理上述房產水、電、煤氣(天然氣)、物業管理、有線(數字)電視、電話、網絡等過戶、開戶、銷戶、停機等的手續。

受托方1有權委派本公司任何員工辦理上述受托事項。受托方在其權限范圍內及期限內簽署的一切有關文件，我方均予承認。

受托方有轉委托權。

篇6

關鍵詞：無權處分；一物數賣；一權數賣；惡意串通

中圖分類號：DF521文獻標識碼：A

2013年3月30日—31日，“無權處分與一物數賣”專題學術研討會在西南政法大學召開。本次會議由中國民法學研究會主辦，西南政法大學民商法學院承辦，重慶市渝北區人民法院、西南政法大學民法成長論壇協辦。來自最高人民法院、部分地區人民法院、部分高校以及律師界、期刊界的代表共計100多人參加了本次會議。本次會議的主辦協辦單位以最高人民法院于2012年7月1日正式施行的《最高人民法院關于審理買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋》（以下簡稱《買賣合同司法解釋》，法釋〔2012〕8號）第3條、第9條——第10條的理論正當性及在實務中的實踐情況和問題引發的討論為背景，邀請了學術界和司法實務界在會議主題方面有所著述和研究的人員參加會議，構建了一個典型的理論與實踐的互動交流的良好平臺。

本次會議提交的論文和研討情況呈現出兩個典型特點：其一是涉及面廣。既有從民法傳統理論上尋找理論支撐和架構基礎，也有從比較法的考察角度分析我國的立法選擇優劣及實踐情況，還有從實踐層面角度分析我國各地法院的類似案件的裁判困惑。其二是研究方法多元化。運用歷史分析方法、比較研究方法、經濟分析方法對這個問題進行了探討。此次會議的主題是圍繞一物數賣的相關法律問題和無權處分的相關法律問題兩個問題而展開。現將會上代表發言、代表點評及會議討論和代表們提交論文主要觀點綜述如下：

一、一物數賣的相關法律問題（一）房屋多重買賣中買受人權利保護順位

上海交通大學彭誠信教授在收集整理我國最高人民法院的司法解釋與地區法院的指導意見及學者相關觀點的基礎上，將房屋多重轉讓中的權利保護順位的確定總結為以下三個觀點：登記優先保護說、占有優先保護說、生效在先合同保護說，并分別對以上三種觀點的優劣進行比較。彭教授認為：登記優先保護說的主要實踐價值在于排除惡意登記的買受人獲得所有權，因惡意買受人不能取得所有權，他就不可能與其他買受人發生沖突，故登記優先保護說不能發揮實際效用，不是解決房屋多重轉讓中權利保護順位問題的有效工具。生效在先合同說違反債權平等性、債權相對性特質，也違背法律適用的一般原理。依據生效在先合同優先保護說雖為法官提供了裁判當事人繼續履行的考量依據，但仍缺乏法理支撐。而且繼續履行只是賦予買受人的繼續履行請求權，并沒有解決房屋的最終歸屬。占有優先保護說以“占有的絕對權”和“占有的權利推定規則”等占有理論為基礎，可以作為確定房屋多重轉讓中權利保護順位的較具實踐操作性并符合法律原理的一種觀點。占有優先保護說可以從兩個方面進行證成。從內部關系上言，買受人因為已經獲得房屋占有，且該占有基于有效的買賣合同具有權利依據，完全可以對抗原權利人的返還請求或者其他形式的侵害和妨害。對于其他第三人的相同請求，更是可有權對抗，故其享有的是“絕對的占有權”。從外部關系上言，買受人因為交付受領獲得了房屋占有，該占有對于占有人來說具有一定的公示功能，對于第三人來說則具有一定的權利推定功能。此外，還可以考量實踐中往往把轉移占有作為負擔風險的依據，基于“利益之所在，危險之所歸”的同樣道理，也可以考量“危險之所歸，利益之所在”，依據由承受風險者來受益之原則，保護占有人亦有一定的法理基礎。此外，占有理論在實踐中的應用可以擴展為解決實踐中經常遇到的三類案件：1.出讓人隨意違約侵害買受人利益的情形。2.買受人隨意違約侵害出讓人利益的情形。3.第三人購買房屋而與占有該房屋的買受人發生沖突的情形。實踐中第三類案件非常普遍。在第三類案件中，具體分為以下三種情形。第一種第三人為善意購買且完成變更登記的情形。第三人基于善意購買且完成了登記變更，又不存在其他合同無效的情形，符合物權變動的一般要件，當然的取得所有權。第二種第三人與出賣人存在惡意串通而完成登記的情形。如果能夠證明出賣人與買受人在簽訂合同過程中存在惡意串通，即便已經完成了變更登記，由于買賣合同因惡意串通而無效，該第三人不能取得所有權。第三種第三人沒有獲得占有也沒有變更登記的情形。此情形下獲得占有的買受人基于“占有的絕對權”和“占有的權利推定規則”都可以充分對抗其他買受人。總而言之，依據占有理論確定房屋權利歸屬，在一定程度上突破了完全依據一般物權變動模式確定所有權歸屬的理論框架。在所有買受人均未辦理轉移登記時，若有買受人依照買賣合同約定已經合法占有房屋，則可基于“絕對的占有權”以及“占有的權利推定規則”等占有理論給予房屋的買受人以占有權，甚至所有權的保護。

西南政法大學學報王海燕，侯國躍：無權處分與一物數賣的理論和實踐問題——“無權處分與一物數賣”專題學術研討會綜述就彭誠信教授的觀點，四川大學張家勇教授認為利用占有理論解決一房數賣問題是一種新視角和新觀點。但是這種創新論證仍有不足。因為占有理論在德國法運用比較多，我國物權法雖未完全吸收德國法的占有規定，但占有概念和使用都應該考慮德國的占有制度，而且彭教授對占有理論的實踐運用也沒有對不動產上的占有和登記的關系進行闡述。此外，創造“占有的絕對權”這個概念也有一定問題。這涉及到占有與本權的關系問題，占有的保護可能需要根據本權的有效性予以確定。絕對的占有權會模糊債權與物權的關系。另外，將房屋多重轉讓的權利保護順位分為三個理由，即：登記優先保護說、占有優先保護說、生效在先合同保護說。而從法院關于不動產多重買賣的相關司法解釋來看，以上三種標準是針對不同情況使用的，將其歸納為三個理由有欠妥當，而應該說是三種標準的差異。

重慶市高級人民法院民一庭庭長喻志強從實務的角度指出，對于房屋的多重轉讓，法院在審判實務中基本是按照最高人民法院的相關司法解釋來操作的，即對于一房數賣的買受人保護順位問題，首先是按照登記，登記之外交付受領了的優先保護；在沒有登記和交付情形下，則以合同成立的先后為主補充判斷是否存在惡意串通的情形予以判斷是否保護在先合同的買受人。但是，對于如何運用傳統占有理論來解說司法解釋優先保護依然存在問題。因為占有的效力是從事實上的占有去推定其占有是基于所有的意思、和平公開的占有，這到底是一種事實上的推定還是權利上的推定，其與我們司法解釋的優先保護邏輯并不能深刻對接。

（二）多重買賣規則問題

黑龍江大學孫毅教授首先分析了我國現行司法解釋中多重買賣規則存在以下諸多問題：1.沒有給出賣人履行中的意思自治留有空間。對于多個有效合同，出賣人應當有選擇履行合同的自利，不能簡單以是否實際履行合同來判斷是否符合法律之誠信。2.將特殊動產受領交付的效力絕對化從而違背了公示原則。從《買賣合同解釋》第10條各項的邏輯關系分析，船舶、航空器、機動車等特殊動產多重買賣中，已經受領交付標的物是可以受到絕對優先保護的事由。即便完成轉移登記的其他買受人，也不能與之對抗。這顯然違背了我國《物權法》第24條規定的特殊動產未經登記不得對抗善意第三人的規定。3.降低了對善意第三人的保護。《買賣合同解釋》第9條、第10條的規定，完全沒有考慮買受人善意的因素，不利于第三人保護。4.條文粗糙，存在法律漏洞，缺乏正當性基礎。買賣標的物受領交付不一定意味著所有權轉移；“現行支付價款”不宜作為判斷標準；“合同成立在先”不應作為形式主義立法的獨立判斷因素。對比世界的物權變動模式：日本意思主義、德國形式主義、美國不動產登記中的多重買賣規則。我國物權變動立法模式同時受到意思主義與形式主義的影響，采用了二元主義的立法模式。物權公示效力有的場合是形成力，有的場合是對抗力，十分復雜。其中，形式主義下的公示形成力模式是法律行為引起物權變動的一般性規則。此外還有意思主義與登記對抗力的結合模式、交付主義與登記對抗力的結合模式。因此，重構我國的多重買賣規則，應當注意其與我國獨特的物權變動立法模式的體系協調性、與債權平等原則的統一性，樹立自由競爭原則、尊重出賣人任意履行的自主決定權。多重買賣規則結構由不同層次的判定標準和諸多判斷因素形成的保護要件構成。在此提出五層次的判定標準：物權優于債權、處于物權取得的途中、出賣人的選擇、合同對價充分性安全性的考量、法官衡平裁量。買受人之間最終誰能取得物的所有權，誰能得到實際履行判決，是由買受人是否符合權利保護要件決定的。根據多重買賣中不同買受人所處的境遇，適用不同的保護要件，以確定彼此之間的對抗能力，從而勾畫出多重買賣中具體的競爭法則。

西南政法大學王洪教授指出，在一物數賣的規則問題上，需要注意兩個問題。第一，實體法和程序法的關系。一物數賣的規則是要解決司法實務中的個案糾紛，作為裁判依據的運用，想像實務中發生一物數賣的情況下，數個買受人是否會同時向一個法院提訟？如果這種情況并不常見的話，在一個買受人基于他和出賣人之間簽訂的合同主張權利的普遍情形下，在程序上如何解決其他買受人在這個訴訟中的地位？第二，在合同的請求權問題上，顯然有些解釋規則是混淆了物權的效力和合同的請求效力。比如，普通動產的交付，認為交付受領一方優先獲得所有權，交付受領一方向法院提起確認之訴，這不是關于買賣合同的訴訟，雖然買賣合同是這個確認之訴的基礎。而買賣合同中最常見的是給付之訴，即請求對方履行交付或者辦理登記的行為。

（三）不動產一物二賣中第一買受人的救濟問題

北京大學許德風副教授指出，就不動產“一物二賣”的交易，社會一般觀念認為，出賣人失信背義，應當保護第一買受人；學說和判例的主流觀點認為，第二買賣合同的效力，并不因第一買賣合同的存在本身而受影響，若第二買受人先完成登記，即可取得標的物所有權。目前我國的相關法律規定及司法解釋對于第一買受人的救濟最多是出賣人承擔有限的違約損害賠償責任。這種出賣人可以以承擔違約損害賠償責任為代價進而自由轉售而不受限制的法律規則，有損交易信用與社會公平，應當區分情形予以完善。在不動產的一物二賣問題上，對第一買受人的救濟可以采用三種方式：合同救濟、物權變動救濟、侵權救濟。合同救濟方式中，在我國現有違約損害賠償制度下，法院常對違約損害賠償的數額持謹慎的態度，難以為第一買受人提供充分的救濟。對此，有必要采納將出賣人轉賣獲利的差價推定為出賣人所有損害的規則。另外，借鑒比較法的獲益交出制度，允許買受人基于信托關系要求出賣人返還轉賣收益，或賦予買受人以代償請求權，也是尊重不動產的特殊性、讓不動產一物二賣制度重回公平的可行選擇。在物權變動救濟方式中，登記公信力是更有利于降低交易成本的制度安排，在制度形成初期，個別當事人的利益會受到不利影響，但這是規則形成過程中的必要成本。不過，在多數民眾登記公信力的觀念未充分建立的過渡時期，應確立相關制度，保護當事人之“既得利益”，以維護公平。具體而言，應以歷史的眼光看待所有權的變動模式，正視登記體制過去、當前的缺失，對特定時期內的交易及性質特殊的房屋，承認依據當時的法律當事人可因占有移轉而取得標的物所有權，在此種情形下，根據不動產善意取得制度，若第二買受人未了解標的物的實際占有狀態，其單純因登記所獲得的“所有權”不得對抗第一買受人。對于侵權救濟方式的可能性，需要考量是否構成惡意侵害債權的要件：出賣人與第二買受人簽訂合同過程中是否存在惡意串通、存在合法有效的第一個買賣合同（債權）、以違背善良風俗的方式侵害債權。在出賣人與第二買受人通謀并以此逃避債務履行或強制執行時，可認定其行為構成惡意串通，并據此確認不動產物權變動的基礎關系及物權合意無效，第一買受人可據此請求涂銷登記，并請求出賣人履行合同，向其移轉所有權。在特殊的情形下，若第二買受人明知第一買受人的存在，仍然堅持參與競爭，可構成以故意違反善良風俗的方式侵害第一買受人的債權，第一買受人可據此請求恢復原狀，確認第二買賣合同無效，涂銷登記，并請求出賣人履行合同，移轉所有權。

四川大學張家勇教授認為，就一房二賣中對第一買受人的救濟問題，合同救濟相比物權救濟和侵權救濟更為有效和可操作，但是在合同救濟中采納“基于得利的損害賠償”還是要謹慎。在物權救濟中，關于善意取得的問題，應當考慮兩個限制：即《物權法》生效之前的歷史遺留問題和《物權法》施行后善意取得適用場合也是有效的。對于侵權救濟，就競爭性購買而言，不應當將后買受人明知先買賣合同存在認定為惡意，故侵權救濟適用可能性較低。

重慶市高級人民法院民一庭庭長喻志強認為，許德風教授通過對收益與風險負擔的反面解釋，從側面提出優先保護占有買受人的理由，具有方便司法實踐操作的考量。區分《物權法》生效前后的登記制度現實情況，確定是否保護第一買受人的問題，司法實踐也是這樣操作的，且社會效果較好。對于競爭性購買，不應簡單認定為有違誠信原則，誠信和善良風俗標準是一個隨著社會發展和倫理觀念變化的概念，應當慎重。

（四）一物數賣法律規則在知識產權中的運用：一權數賣的合同效力及權利歸屬

西南政法大學張玉敏教授以我國一權數賣的典型案件——《老鼠愛大米》的著作權數次轉讓引發的糾紛為例，指出：在知識產權法上，特別是在著作權法上，一權數賣，多次做排他性的許可，其權利歸屬判斷可能比有形物的一物數賣所有權歸屬判斷還要復雜。原因在于：有形物的使用人最終是一個主體，不可能幾個主體同時使用一個有形物，不管其使用是有權還是無權，具有在利用上的排他性。而在知識產權領域，不管是專利還是商標或者是作品，由于其本質是一種信息，信息的特征為：第一，可無限復制；第二，在利用的問題上沒有排他性，其可以由很多人同時使用，知識產權的排他性完全是法律制造出來的，而不是法律對它實質上的排他性的認可。這是作為知識產權與有形物的動產、不動產的很大的區別，故而導致大家同時使用會損害他人利益的情形。這點需要考慮的是對于知識產權的權利變動到底該選擇登記對抗主義還是登記生效要件主義的立法選擇的問題。我國的專利法、商標法規定的都是生效要件，即專利和商標的轉讓和排他性的許可是登記生效。目前著作權法的修改稿中規定著作權的轉讓和轉移許可可以登記，沒有登記不能對抗善意第三人，可以看出著作權法修改稿采納的是對抗要件。而從《擔保法》開始到現在的《物權法》第227條規定的著作權質押都是登記生效要件，既然質權都要求是生效要件，為何著作權轉讓要采納對抗要件呢？顯然我國各個法律之間規定是不協調的。此外，回到一物數賣的問題上，主張法律對競爭性購買應該持一個中性的態度，從維護誠信和鼓勵競爭兩個價值的平衡角度，既不鼓勵也不禁止，交由當事人選擇。當然對于出賣人和在后買受人之間存在惡意串通的則適用合同無效的規則處理。因此，對于數個有效買賣合同而言，能夠實際履行的只有一個，對于不能履行的可以按照違約責任或者是侵權損害賠償責任予以處理。就知識產權的一權數賣問題，尤其是著作權的一權數賣，采用登記生效要件主義還是登記對抗要件主義更多的是一種法政策的選擇。因為著作權的立法目的之一是促進作品的傳播使用和促進文化的繁榮。所以在著作權一權數賣和多次許可的問題上，應當考慮著作權的立法目的，選擇能滿足市場誠信和效率和著作權立法目的實現的方式。這點還有待我們進一步研究。

（五）一房數賣合同效力及“惡意串通行為”的認定

重慶市渝北區人民法院院長戴軍、重慶市渝北區人民法院研究室副主任邢江孟指出，基于《合同法解釋二》第15條規定和《商品房買賣解釋》第10條關于惡意串通的法律適用選擇上，對于房地產企業和買受人惡意串通簽訂買賣合同的效力判定，適用《商品房買賣解釋》第10條的規定。對于可自由交易的私人之間的房屋買賣合同效力的判斷，適用《合同法》第52條的規定。此外，就“惡意串通”的認定，需要分析以下要件：1.惡意的判斷標準。在一房數賣的買賣合同中，惡意的判斷標準應采主觀主義，但當事人知情與否應當用客觀公認的方式確定。惡意的主觀標準應當包括后買受人明知或未盡到一般人應具有的起碼主義而不知其民事行為將造成國家、集體和第三人利益損害的主觀狀態。2.損害第三人利益的客觀實在性。對于惡意串通的認定，主觀因素為惡意串通，客觀因素為合同損害國家、集體或第三人的利益。惡意串通，指當事人之間的相互的意思聯絡或溝通，不僅表現為雙方積極的意思聯絡，也可以是一方做出意思表示，另一方明知其行為的損害后果，而用默示的方式接受。損害第三人利益，是指合同訂立行為與合同實施行為已經對第三人利益造成損害或者正在造成損害。在房屋買賣合同中，法院在認定惡意串通的虛假交易時，應當基于一般的社會經驗詳細審查個案中的交易細節，根據經驗法則對是否存在惡意串通行為進行認定。具體而言，基于房屋買賣交易流程的一般常識，可以從以下幾個方面審查：1.房屋的現有狀況，包括支付價款情況和是否裝修等；2.交易雙方是否有合理的談約過程；3.第三人是否有合理的看房過程；4.出賣人與第三人的交易金額與市場行情是否相符；5.出賣人與第三人之間是否有真實的交易款項交割。出賣人與第三人應當對以上交易細節進行合理解釋并承擔相應的舉證責任，如果對明顯不符合生活常識的交易細節不能做出解釋或舉證不能，便足以構成法官的合理懷疑。

河南省南陽市中級人民法院研究室主任何志以河南南陽的同一企業職工甲乙丙房屋二重買賣的真實案例說明了實務中的一房多賣的復雜性和法律解決的無力性。因為這個案例涉及房屋是房改所得，買賣發生在物權法實施之前，且第一個買賣合同已經交付但是未辦理登記，之后出賣人甲以自己名義辦理了登記后又賣給了丙。前后兩個買賣合同效力的認定就成為本案的關鍵。作為一房數賣，最終只能有一個合同的當事人取得合同標的物的所有權。在此情況下，其他沒有達到物權變動效果的買賣合同效力如何認定？這個問題涉及到物權變動的立法模式。從我國的立法規定來看，民法通則、物權法或者合同法，應該是采納了物權形式主義的模式。從《物權法》第15條規定可以看出，我國采納了不動產物權變動效力與債權合同相區分的原則。結合最高人民法院的相關司法解釋和法院司法實踐來看，我國一直是認可物權行為的獨立性。結合上訴案件，主張第二個買賣合同可以依據《合同法》第52條第2項規定，以惡意串通損害第三人利益為由認定合同無效。對房屋多重買賣合同的效力問題，我國目前主要有兩種做法：一種是認定數個買賣合同均有效，惡意串通的除外。在合同兼有效的情形下，對不能取得所有權的買受人提供債法救濟，即要求出賣人承擔違約損害賠償，且賠償是完全賠償。另一種是可以確認一物數賣的后買賣合同無效或可變更、撤銷等，對于變更、撤銷或無效的合同，后買受人可以主張締約過失損害賠償。而《商品房買賣解釋》第8條規定的是一種雙倍賠償的懲罰性賠償，這種對后買受人保護更為有利。

重慶大學宋宗宇教授認為，對于多重買賣的合同效力判定問題，應該遵循合同效力判斷的一般規則，在是否存在“惡意串通”的問題上，應當謹慎。要維持我國不動產登記判斷歸屬的公信力。因此，由登記了解權利歸屬應該是善意的。

重慶第一中級人民法院研究室主任賈科認為，實踐中對于一房數賣的多個買賣合同效力問題，法院基本傾向于認為合同是有效的。在出賣人惡意違約二次出賣房屋給后買受人情形下，第一買受人可以行使法定解除權并要求包括期待利益在內的損害賠償，但是最終可以得到的賠償數額仍然是一個充滿爭議的問題。對于惡意串通的認定，不宜寬泛處理，還是應當堅持嚴格限縮的解釋，必須是后一個買賣合同在目的上具有非法性，即第二買受人明知其行為會導致前一個買受人損失并且他希望其結果發生。對于發生在登記制度不完善的背景下的一房數賣的房屋歸屬問題，其房屋涉及民生和生存權問題時，可以走一條折衷的道路，就通常的惡意串通標準予以適當的放寬標準。可以考慮不動產的登記不是唯一標準，應當適當考慮買受人的情況，特別是唯一生存之住宅的情況。

西南政法大學張玉敏教授指出，發生在南陽的案件說明我國的不動產登記制度出現了問題。登記機關在辦理登記和變更登記時，應當進行審查，并進行實地勘察，而且要張貼公告。給予利益相關人兩個月到三個月的異議期，異議期過后沒有人提出異議才辦理登記或變更登記。此外，不動產登記的效力，生效要件也好對抗要件也罷，其效力都是一種推定，可以用事實。我國的不動產登記條例正在制定之中，我們都應該為此提出積極的意見。

（六）特殊動產的物權變動規則與多重轉讓中物的歸屬

西南政法大學徐潔教授指出，最高人民法院《買賣合同解釋》第10條關于船舶、航空器和機動車等特殊動產的物權變動的規定，將占有的效力完全凌駕于登記之上，使登記的效力喪失殆盡，是對《物權法》第24條的徹底修改。此種修改缺乏合理性支持。

浙江大學周江洪教授認為，《買賣合同解釋》第10條規定了特殊動產多重買賣時的履行順序規則。依據該條規定，特殊動產物權變動遵循“交付生效+登記對抗”的原則。債權多重轉讓與股權多重轉讓問題原則上不能參照適用該條。登記雖不能產生所有權，但其履行請求優先于未受領交付之買受人；既未受領交付也未登記之情形，合同成立在先者優先。該司法解釋雖然便于法院確定多重轉讓時的履行順序問題，但也存在合適當事人主觀意義、法理邏輯的不連貫以及可能破壞債權平等原則及債務人任意履行原則等問題。通過限制該條的適用范圍，可以部分避免上述問題。

上海大學陳敬根副教授認為，最高人民法院《買賣合同解釋》第10條規定了同一特殊動產“一物數賣”時所有權歸屬的判定規則。作為一項特殊動產，船舶的“一物數賣”涉及船舶登記制度、我國特殊動產物權變動模式等理論與制度。在我國物權法體系下，《買賣合同解釋》第10條規定的同一特殊動產“一物數賣”時所有權歸屬的判定規則在自洽性方面仍存在一定的問題，既不符合動產合意生效原則，也背離了特殊動產登記對抗主義的基本要求。通過對登記對抗主義物權變動模式及本質的探討，我國應摒棄“雙軌制”物權變動模式，統一登記的法律效力與功能，以更好促進交易的安全、快捷。

山東大學馬麗萍副教授認為，《買賣合同解釋》第9條與第10條，分別體現為區分普通動產和特殊動產訂立多重買賣合同的不同情形，兩條之間差異性應在于：第9條應理解為種類物或可代替物的多個合同關系的多個債權人之間的合同履行順位。在此類買賣合同關系中，訂立多個買賣合同的行為是多個債權關系的約定，則該行為的成立、生效與履行均應按照債權關系法律行為的判斷標準確定，應適用合同法的相關規定，基于合同法原理即可解決；而第10條應理解為特定物或不可替代物的多個合同關系的多個債權人的物權順位，在此類買賣合同關系中，標的物已經客觀存在并已特定化，或具有其他可以從客觀上表示物權變動的行為，所以應適用物權法的相關規定，基于物權公示原理予以解決。兩條均體現了物權法第15條關于區分原則的精神。

重慶市渝北區人民法院劉長軍法官認為，《買賣合同解釋》第9條、第10條規定了動產“一物數賣”時的物權歸屬，但是該規定沒有區分觀念交付和現實交付，以受領先后確定標的物之歸屬，該規定未充分考慮到觀念交付與現實交付并存時的復雜性。判定觀念交付較之于現實交付的效力如何不能僅僅關注交付行為本身，而應當結合交付的先后順序、當事人有無惡意、關聯行為的社會成本等多種因素具體確定觀念交付與現實交付的效力優先性。

西南財經大學辜明安教授指出，《買賣合同解釋》第9條和第10條對于實務的指導作用是不容置疑的，對于具體案件的裁決具有明顯的作用，同時也存在不完善的地方，比如在邏輯上的貫通問題，比如第9條規定了付款的問題，而第10條則沒有規定。最高人民法院奚曉明副院長主編的《買賣合同解釋》理解和說明上也沒有明確說明。這兩條規定還存在是否影響債權的獨立性和債權的平等性問題的爭議。

重慶大學宋宗宇教授認為，《買賣合同解釋》第9條、第10條，規定了動產和特殊動產的標的物的歸屬問題。對于諸如機動車、飛行器、輪船等特殊動產，在一物數賣情形下確立的物的歸屬判斷標準：有交付的依據交付，有登記的交付優于登記；合同在先的合同優先。這種標準對一般的動產歸屬判斷有道理，但是對于特殊動產則有問題。一個問題是這些規則違背債的平等性、相對性和相容性；另一個問題是物權的核心還是在于排他的效力。如果說沒有排他效力，物權和債權區分就會模糊，物權的排他效力來源于物權的公信力，而公示的方法對公信力有直接影響。特殊動產的變動僅有交付，不能對抗善意第三人，應當考慮有登記依登記，有交付依交付，既有登記又有交付的，登記的效力高于交付。

北京理工大學孟強博士認為，《買賣合同解釋》第9條、第10條普遍存在法律原則相背離的問題，無論是從理論上還是從邏輯上，這兩條都存在很大的問題。在特殊動產的多重買賣中，登記的名義人應當受到特殊保護，不能只是看交付。因為交付只能完成一次。但是如果不更正登記，出賣人還是可以反復的出賣。在這樣的情況下，登記名義人進行出賣，此時的買受人才是真正市場交易的化身，因為他可以是無窮盡的人。

中國青年政治學院王雷博士指出，就《買賣合同解釋》第9條、第10條規定，特別是第10條的規定，其是設定了一系列的相關證據方法規范，即：交付優先；登記優先；合同成立在先優先等。這種順序的安排可能基于以下兩個原因：第一個原因是公示方法從前往后，它的客觀性是越來越薄弱；第二個原因是不同的買受人基于與出賣人之間買賣合同的信賴以及基于這種信賴在推進履行的過程中的努力程度是有所差別的。另外，需要注意的是第9條的第二項規定了支付價款，第10條卻沒有規定如何處理，對于價款支付問題，王博士認為第9條的第二項可以落為第10條的第三項。但是對于支付價款的判斷標準，是全部價款還是部分價款則需要結合誠信原則和市場交易要素予以綜合考量。第10條的第四項關系著對交付的理解，王博士認為此處的交付可以囊括各種交付包括觀念交付，只是不同的交付導致的法律后果有所差別。因此，對第10條的第四項應當采取目的限縮的解釋，即假設先前買受人采取的是占有改定的方式，而后買受人是占有改定或者是現實交付并且加了一個登記，王博士認為先買受人的交付就不能對抗后買受人的登記，原因在于《物權法》第24條規定了特殊動產的轉讓未經登記不得對抗善意第三人。

西南財經大學喻敏教授認為，關于《買賣合同解釋》第10條規定的特殊動產的交付于登記的效力之上，喻教授認為交付肯定優于登記，因為交付是所有權轉移的要件，只有取得了所有權，登記才會產生物權變動的對抗效力，而對抗第三人實際上是指物權對抗第三人，要取得物權必須先交付。

二、無權處分相關法律問題（一）無權處分的涵義及規制形式

西南政法大學周清林副教授指出，當前有關無權處分的研究主要指向無權處分影響的是合同效力還是物權效力的內在邏輯上，而對無權處分本身的界定和定位卻缺乏深刻的反思。無權處分應當理解為一項與有權處分相并列的宏大的制度體系，而不是限定在如出賣他人之物上的具體制度。基于此，無權處分應當包含純粹的無權處分和受限制的處分。無權處分財產與處分權受限制而處分財產都是無權處分。具體而言，出賣他人之物、出賣標的物上負載有第三人權利的財產、在他人財產上設定他物權、一物數賣、債權的重復讓與、債權撤銷權、轉租行為等，都屬于無權處分。無論我們怎樣理解無權處分，這些體系內的內容應當達成一致，不應該有分歧。

四川大學張家勇教授認為，我國學者對我國合同法第51條的無權處分的不同見解乃因所持解釋前設不同，即對無權處分制度是通過債權行為，還是通過物權行為進行規制有不同立場。通過利益調和功能的比較，以及債權行為無效導致法律體系解釋困境的說明，可以認為無論債權行為規制形式的具體方案如何設計都難以達成妥當結果。債權行為不因欠缺處分權而確定有效不會過度保護買受人，能夠達成最佳制度效果。因而，物權行為規制形式具有合理性。鑒于我國現行法并不認可處分行為獨立性，所以不宜認為無權處分行為包括債權行為的履行行為。在我國現行法背景下《合同法》第51條僅調整無需履行而直接發生權利變動效果的合同關系，具體類型主要為一般動產抵押合同與質押合同，適用機會極其有限。

（二）無權處分合同效力判定

最高人民法院研究室民事處處長吳兆祥從《買賣合同解釋》的立法背景出發，介紹了《買賣合同解釋》第3條關于無權處分的立法緣由并對其進行了分析。無權處分從我國立法來看，主要有兩個依據，一個是《合同法》第51條，另一個是《物權法》第106條。《合同法》第51條從合同效力的角度對無權處分的行為進行了規定，《物權法》第106條是從物權變動的效力對無權處分的規定，兩者結合基本形成了法院審理無權處分案件的基本依據。最高人民法院在《買賣合同解釋》第3條最終對無權處分合同效力的表態，是對多方因素綜合考慮的結果。就個人理解，可能有以下幾個方面：第一，按照《買賣合同解釋》第3條規定，無權處分合同原則上按有效處理，除非其存在《合同法》第52條規定的合同無效的情形。這實際上是有利于對買受人進行權利保護。因為在無權處分合同中，出賣人通常是明知自己沒有權利而處分，是有過錯的，所以在這類合同糾紛中保護的重點是買受人。而對買受人的保護，合同有效主張違約責任明顯優于合同無效的締約過失責任。第二，在審判實踐中，對特定物的無權處分以前一直是嚴格遵照《合同法》第51條規定做無效處理；而對于期貨買賣這樣的商事合同則又是按照另一套規定認定為有效，特別是涉外期貨買賣，基本上是遵照國際上的通例，都是按照合同有效來處理的。對于實踐中的這種不同標準帶來的審判困難也是問題，需要統一標準，這是《買賣合同解釋》第3條出臺的一個基本考慮。第三，從我們了解到的國際上涉及到的無權處分糾紛的處理規則來看，多數不認為合同是無效的，法國法直接規定無權處分合同是無效的，但是在區分處分行為和負擔行為的德國法上，包括日本、英美法的主要國家，基本上規定不因為出賣人對標的物沒有處分權而影響合同的效力。《買賣合同解釋》第3條即是在參照了國外的現行立法和一些國際性的法律規定基礎上制定的。第四，從《物權法》第15條的規定以后，我們有限的承認了物權變動的效力與合同效力相區分的原則。《買賣合同解釋》第3條實際上是基于對物權行為和債權行為區分原則的選擇和肯定。另外，對于無權處分還有幾個問題需要關注，一個是對《買賣合同解釋》第3條規定的適用問題。個人認為此條只適用于買賣合同，不應做擴大性解釋到單務合同里面。第二個是涉及到共有人對共有物自行處分的問題。從現有司法實踐來看此類案件的合同效力問題，法院處理起來非常尷尬。在司法實踐中此類案件多數做無效處理。但從理論上言，既然部分享有所有權，按照合同法的規定實際上應該是部分有效。個人認為對于共有人自行處分共有物的案件原則上按照合同有效處理較宜。

福州大學葉知年教授指出，關于無權處分合同的效力問題，我國主要有效力待定說、無效說和有效說三種學說。這三種學說或多或少都存在一些問題，其解釋要么一味的從法條機械解釋出發，要么一味的從保護交易安全的角度出發，都存在一定的片面性和武斷性。個人認為，只有在全面考察無權處分人和相對人簽訂合同時的主觀方面后，得出無權處分合同的效力可能為無效、可撤銷或有效的結論，只有這樣才能真正做到：一方面保證在實踐層面上，符合市場經濟發展的需要，在保護物權“靜的安全”和“動的安全”上求得平衡；另一方面才能真正的實現民事法律關系的和諧，很好的服從民事立法的目的和宗旨。

湖南大學許中緣教授認為，只有將無權處分合同原則上按照有效處理，《買賣合同解釋》第三條才有存在的意義。在《合同法》第51條存在的背景下，要使《買賣合同解釋》第3條能夠適用于所有的無權處分行為，需要對物權變動規則的登記與交付本身的性質進行重新定位。只有將登記與交付作為法律行為的情況下，如果能辦理登記或者完成交付，違約方因而需要承擔違約責任。否則，《買賣合同解釋》第3條只有作為《合同法》第132條的反面解釋。

篇7

根據《中華人民共和國合同法》、《中華人民共和國城市房地產管理法》、《北京市城市房地產轉讓管理辦法》及其他相關法律、法規之規定，甲、乙雙方在平等、自愿、公平、協商一致的基礎上，共同委托丙方并見證甲乙雙方之間的買賣行為，共同訂立本合同，以茲各方共同遵守。

賣方(甲方)：_____________身份證號碼：____________________

買房(乙方)：_____________身份證號碼：____________________

甲、乙雙方就房屋買賣事項在平等自愿，誠實守信，協商一致前提下訂立本合同條款如下：

一、甲方自愿將其位于_____縣_____________的房屋以人民幣______拾______萬___仟___佰___拾___元整(￥_______元)的價款出售給乙方(一次性付清，附收款收據)。

二、房屋的基本情況：

該房屋建筑面積_____平方米，套內建筑面積_____平方米，____室____廳，所在____層(共____層)，室號______，房屋用途為______(無儲藏室)。

三、本合同簽訂后，甲方對該房屋的相關權益(使用、收益、出租、擔保、抵押、買賣、占有等)隨該房屋一并轉讓給乙方。甲方保證在交接時該房屋沒有產權糾紛和財務糾紛，如交接后發生該房屋交接前即存在的產權糾紛和財務糾紛，由甲方承擔全部責任，乙方保證按期繳納各項物業費用。本協議簽訂后，甲方不得就房屋再與他人訂立《買賣合同》。

四、本協議簽訂時，甲乙雙方都不具備過戶條件。等過戶條件成熟時，甲方應無條件協助乙方辦理房屋產權過戶手續。本協議發生的契稅，土地出讓金等由乙方負擔。其他稅費按有關法律規定負擔。

五、如果甲方出售的房屋存在質量問題影響到乙方居住權利的行使，一切責任由甲方承擔，并應賠償乙方的損失。

六、本合同簽訂后，任何一方不得擅自變更或解除合同。如因重大客觀原因導致本合同的解除，甲方應按照市場評估價返還乙方房屋價款，并賠償乙方的房屋裝修費用。

七、本協議自雙方簽字或蓋章之日起生效。

本合同一式5份，甲乙方各執___份，見證人各___份。

甲方：_______________乙方：_______________見證人：_______________

日期：_______________日期：_______________日期：_______________

房屋買賣合同關鍵條款細節：

第一，有關房屋面積方面的條款。

購房者在簽訂購買現房時合同時在此條款中要求寫明建筑面積，及建筑面積中含共用面積的組成部分及具體平米數，使用面積平米數，建筑面積與使用面積的比例;購買預售房還要注意暫測面積與實測面積的誤差問題。根據《民法通則》此條款應如此表述“誤差在3 %之內(含3 %)，視為正常誤差，但誤差部分應按實際面積在合同中規定的單價重新結算;若誤差超過3 %，則視為賣方違約，賣方應承擔約責任。”

另外，所購樓的樓號、房號、單元在整幢樓中的位置示意圖、單元的平面圖也應在合同中寫明或作為附件。

第二，關于價格、收費、付款數額的條款。

價格條款應比較明確，應有細項約束發展商不得隨意加價，不應包括其他各種不合理費用。在付款方式條款中，應明確、詳細規定付款方式，如繳納定金的時間、數額、分期付款的步驟、時間、數額等。

第三，關于不可抗拒力。

房產銷售合同有關違約責任的條款一般都有“銷售方遇不可抗力導至逾期交房，不承擔責任。”這樣的表述。我國《民法通則》第一百五十三條規定：“本法所稱的‘不可抗力’是指不能預見、不可避免并不能克服的客觀情況，如：地震、火災、戰爭等。”依照此法，房產買賣合同中設定有關了延伸、擴張。但售房方不能把發展商自己的過錯，如：對市場判斷不準確投資失誤、項目設計不周密修改方案等因素歸之為不可抗力，同時也不能把應該預計到而沒有預計到的季節影響、上級行為、政府行為等因素歸之為不可抗力，從而免除自己理應承擔的違約責任。因此簽訂合同時，應特別注意“不可抗力”在合同中是如何界定的。

第四，有關房屋質量的條款。

購房者在簽合同時一定要詳細地把質量要求寫進合同。如：臥室、廚房、衛生間的裝修標準、等級;建材配備清單、等級;屋內設備清單;水、電、氣、管線通暢;門、窗、家具瑕疵;房屋抗震等級等質量要求都應涉及到。合同中還可以規定房屋的保質期、附屬設備保持期等。

篇8

還遷房買賣合同范文1出賣人(以下簡稱甲方)： 身份證號：

配偶： 身份證號：

買受人(以下簡稱乙方)： 身份證號：

根據《中華人民共和國合同法》、《中華人民共和國城市房地產管理法》及其他有關法律、法規，甲、乙雙方在平等、自愿、協商一致的基礎上，就乙方向甲方購買房產簽訂本合同，共同信守執行。

第一條 甲方聲明

1.1甲方所出售的房屋為：《西安市棚戶區房屋拆遷安置協議書(居民戶)拆遷安置第249號②》中(以下稱協議書)，所載建筑面積為45m2,房屋結構為框架的私有房屋一套(以下稱房屋)。

1.2協議書表明其所載房屋為原碑林區長樂坊新慶村棚戶區改造回遷房，還未取得《中華人民共和國房屋產權所有證》，為甲方自有財產，甲方自愿出售。

1.3甲方保證該房屋產權無查封、無抵押、無債務糾紛，提供的材料齊全、真實有效，可以辦理權屬過戶等與交易有關的各項事宜。

第二條 乙方聲明

2.1乙方自愿購買本合同1.1所述甲方房屋，支付房款，履行本合同約定的各項義務，承擔違反本合同義務的法律責任。

2.2乙方對協議書中所載房屋已經勘察清楚。已知曉其建筑面積、房屋結構、周邊環境等特點，對協議書和房屋實際建設情況所能預估的交房時間已經有清楚的了解。

第三條 交易價格

甲乙雙方同意本合同1.1所述房屋的交易價格為人民幣(大寫)貳拾萬零捌仟元整(￥208000)。

第四條 交易方式

乙方在本合同簽訂時，一次性全額支付給甲方購房款人民幣(大寫)貳拾萬零捌仟元整(￥208000)。甲方在收到全額購房款后，將協議書移交乙方，協議書歸乙方所有，協議書中所載房屋的所有權和使用權歸乙方所有。

第五條 協議書中第三款拆遷過渡期限為三十個月，若實際拆遷過渡期限超過三十個月，協議書中的拆遷人將支付甲方額外的拆遷過渡費，該費用為甲方所有。在辦理費用領取手續時，乙方應持協議書配合甲方辦理。

第六條 產權過戶辦理

6.1在得到協議書中拆遷人房屋回遷交房的通知時，甲、乙雙方應相互配合，提供有效資料，向房屋所在區房地產交易所申請辦理上市批準及房屋買賣權屬過戶相關手續，按有關規定申領房屋所有權證。辦理上述手續時產生的稅費及房屋后續建設的相關費用，由乙方全部承擔。

6.2乙方如在本房屋買賣合同成立后，無論辦理房屋產權證，土地證及其過戶手續與否，將此房出租出售，甲方不得以任何方法方式阻撓。

第七條 違約處理

自本合同簽訂后，甲乙雙方不得以任何理由違約。如違約，違約方將支付對方購房款20%的違約金。

第八條 爭議解決

因履行本合同所產生的爭議，雙方應協商解決。協商不成，交由當地仲裁機構進行仲裁，對仲裁結果不滿的，雙方均有權向人民法院提起訴訟。

第九條 合同生效

本合同一式2份，甲乙雙方各持1份，具備同等的法律效力。本合同自甲乙雙方簽訂之日起生效。

甲方(公章)：_________乙方(公章)：_________

法定代表人(簽字)：_________　法定代表人(簽字)：_________

_________年____月____日　_________年____月____日

還遷房買賣合同范文2賣方: (以下簡稱甲方)身份證號碼：

買方:(以下簡稱乙方)身份證號碼：

買賣雙方經過友好協商，達成如下協議：

第一條：賣方是坐落于 的房屋使用權人。賣方自愿將房屋及房屋享有的權力出售給買方，出售價款為： ;

第二條：房屋使用面積為 平方米，房屋性質為平房地區騰退拆遷安置回遷房，房屋現在性質為使用權，尚未購買產權，房屋未出租(注：房屋能購買為國家承認的大產權房，可辦理產權證。辦理時間目前尚未有明確的期限,此情況買方已認可)，買方同意按房屋現有情況購買該房屋。

第三條：買賣雙方承擔的義務：

第一款：買方在驗房后，于本合同簽訂當日將全部房款 通過銀行轉帳和現金方式給賣方，賣方在收到錢后，將房屋及房屋相關手續原件交給買方，本合同簽訂且房款已到賣方賬戶后，坐落于 房屋歸買方所有.

第二款：自賣方將房屋交付買方之時起，如果出現違法、違紀、違規行為以及安全事故同時包括房屋市場的價格波動或其他人力不可為的因素造成的損壞，應由買方承擔。

第三款：當國家或拆遷單位出臺關于此房屋可以辦理產權的文件或政策時，賣方應積極配合買方辦理房屋產權過戶手續，但不承擔任何費用。在賣方取得產權證時，如因政府政策變化或其它原因導致賣方不能過戶給買方時，賣方應協助買方過戶給買方指定符合政策的第三方,如賣方遲延或不能履行此義務，應承擔房款兩倍的違約責任。

第四條：違約責任

第一款：買賣雙方不得以由于房屋市場價格變動造成本合同的房屋升值或貶值終止此合同，如違約應承擔房款兩倍的違約責任。

第二款：買方在此合同簽訂時，已詳知此房屋的產權性質，屬自愿購買，如發生產權性質延遲改變、房屋 價格變化等問題，買方不得以上述理由終止此合同。

第三款：買方、賣方在本合同簽字生效后，不得以任何理由廢止此合同，否則視同買方、賣方違約。買方、賣方有權通過相關法律渠道申訴，并自違約之日起按每日5000 元(伍仟元整)向對方提出索賠。

第五條：賣方法定繼承人一致同意此次房屋買賣交易，并且同意本協議所有條款，賣方繼承人無此房屋的繼承權和使用權。

第六條：賣方如果在房屋使用權沒有變更到產權前去世，賣方的繼承人，繼承房屋后繼續辦理使用權變更產權，直至辦下產權證無條件過戶給買方或是買方指定的人，如不履行此項義務繼承人愿意賠償買方兩倍購房款。

第七條：如果在房屋沒有變更到買方名下，或是買方指定人名下，該房屋遇到拆遷，或是騰退及一切有可能得到賠償款項，與賣方和賣方的繼承人無關，賣方和繼承人必須無條件配合買方辦理一切事宜，直到拿到款項為止，如果不配合因此導致的所有損失都由賣方和繼承人承擔，自不配合之日起按每日5000 元(伍仟元整)向買方索賠。

第八條：賣方和繼承人必須將該房產里所有的戶口無條件遷走，如不遷走，每一個戶口向買方繳納100000元(壹拾萬圓整)。

第九條：本合同一式兩份，雙方各持一份。

第十條：本合同自雙方簽字后，本合同生效。

第十一:本合同生效后，此房屋辦理過戶發生的任何費用與賣方無關，均由買方承擔。

第八條：補充條款:

甲方(公章)：_________乙方(公章)：_________

法定代表人(簽字)：_________　法定代表人(簽字)：_________

_________年____月____日　_________年____月____日

還遷房買賣合同范文3甲方(賣方)： ，身份證號碼：

乙方(買方)： ，身份證號碼：

甲、乙雙方就房屋買賣事項，經協商一致，在平等、自愿、公平的基礎上，并依照相關法律、法規達成以下合同條款以供雙方遵守：

一、甲方自愿將坐落于上海市奉賢區 (拆遷號：滬奉 )，建筑面積 平方米，以及地下車庫、閣樓( 平方米)附屬設施停車位等的房產出賣給乙方，并將與所出賣該房產的相關的憑證交付給乙方，該房屋以下簡稱目標房產。

二、雙方議定目標房產及附屬建筑物總價款為人民幣小寫 元(大寫元整)。

三、甲乙雙方確認乙方在 年 月 日支付定金人民幣小寫 元(大寫元整)，該筆款項計入購房款。

四、乙方在 年 月 日向甲方支付其余房款人民 元(大寫元整)，甲方同時將房屋鑰匙及相關證書、憑證交付乙方，目標房產同時轉移給予乙方處分。

五、甲方保證該房產合法、權屬清楚、有合法的所有權，能完全處分出售該房產，甲方保證無任何家庭成員等任何第三方向目標房產主張任何權益，如因甲方的原因給乙方造成損失，甲方賠償乙方雙倍購房款的違約金和同期銀行同類貸款利率四倍的利息及目標房產的裝修費用。甲方保證目標房產無任何擔保，無抵押，無房產瑕疵，無人租住、使用，無戶口遷入。

六、由于目標房產暫時無法辦理房產過戶等相關手續，因此特約定，在目標房產具備辦理房產過戶手續時，甲方在兩個月內無條件協助乙方辦理房產過戶手續，辦理房產過戶手續所產生的契稅及相關費用由乙方承擔，甲方之前辦理的產證的費用由甲方自行承擔。

七、乙方支付購房款后，甲方應積極配合乙方辦理有關房產正常居住使用的相應手續，如：電話、水電、網絡安裝等等變為乙方名稱，如客觀原因無法辦理，則不算甲方違約。

八、本合同簽訂后，如一方違反本合同條款，違約一方應向另一方支付雙倍購房款的違約金;如甲方未協助乙方辦理房產過戶手續，則乙方可以起訴甲方履行義務，并甲方需賠償乙方購房款雙倍的違約金和同期銀行同類貸款利率四倍的利息及目標房產的裝修費用。

九、乙方在付清本合同約定的購房款后，如需要轉讓出售目標房產，甲方無條件配合;如目標房產遇到拆遷等相關變動，目標房產所涉及的一切經濟補償利益歸乙方所有，甲方不享有任何利益，甲方有義務配合乙方辦理相關手續。

十、目標房產出售后到辦理過戶產證期間，目標房產所產生的一切相關費用由乙方承擔。

十一、本協議一式三份，具有同等法律效力，自甲乙雙方簽字之日生效，如有糾紛，在目標房產所在地法院管轄，敗訴一方承擔所有費用。

甲方(公章)：_________乙方(公章)：_________

篇9

委托人：______，_____(性別)，______年__月____日出生，住址：________________________________________，公民身份號碼：_________________。

______，_____(性別)，______年__月____日出生，住址：________________________________________，公民身份號碼：_________________。

受托人： ， (性別)， 年 月 日出生，住址： ，公民身份號碼： 。

我們，委托人_______和_______系夫妻關系，我們是座落于遼寧省沈陽市_____區_______路____號___(建筑面積：_________平方米，房屋所有權證編號：沈房權證____字第_______號，登記卷號：________)房產的所有權人，現因我們有特殊原因無法親自到場，特委托 全權代替我們辦理與該房產有關的如下事項：

1、受托人以委托人的名義到貸款銀行辦理該房產銀行(或住房公積金貸款)提前還款的一切手續，領取注銷抵押憑證并到房產抵押部門(或擔保部門)辦理該房產的抵押注銷手續及簽署相關法律文件;

2、代為簽署《房屋抵押合同》，代為到房產抵押部門辦理該房產的抵押手續、領取他項權利證、領取抵押后的《房屋所有權證》及簽署相關法律文件;

3、到房產抵押部門辦理該房產的抵押注銷手續及簽署相關法律文件;

4、領取上述注銷抵押后的《房屋所有權證》;

5、簽署《房屋買賣合同》，代為辦理該房產的產權交易、更名、過戶、查檔等與出售上述房產有關的一切事宜;

6、受托人有權代替委托人回答上述房產產權(或抵押)登記詢問筆錄并代替原房主簽署房產承諾書;

7、如上述房產地址、面積與實際不符，受托人有權代為辦理更改并領取地址、面積更正后的《房屋所有權證》、《契證》;

8、代為辦理該房產《土地使用證》的更名手續并簽署相關文件;

9、代為到當地稅務部門交納該房產交易時所產生的各種稅費并在契稅、營業稅、個稅、印花稅等稅費單上簽字確認，同時辦理、領取該房產的《契證》;

10、代為辦理(或放棄)該房產二手房資金監管的一切手續并簽署相關法律文件;

11、代為辦理該房產《房屋所有權證》、《契證》、《土地使用證》的掛失、補辦手續;

12、代為辦理該房產室內的水、電、煤氣、有線(數字)電視、寬帶網、電話、物業、采暖等配套設施更名手續;

13、代為協助買房人辦理該房產的銀行交易貸款(或住房公積金貸款)手續，并協助買房人到房產抵押部門(或擔保部門)辦理該房產的抵押(擔保)手續、領取他項權利證及簽署相關法律文件;

14、代交各種費用、代為開立銀行放款賬戶、代為收取銀行放款、代為收取售房款;

15、上述房產如遇動遷，受托人有權代替委托人辦理該房產的動遷(回遷)手續及相關事宜、代為簽署《拆遷協議》、代為開立銀行賬戶并領取動遷補償款。

16、代為到房產部門辦理該房產非金融抵押的一切手續并簽署相關文件;

17、有關上述房產出售的未盡事宜，受托人可以全權處理。

本項授權為我們二人真實意思表示，受托人在辦理上述委托事項期間所簽署的一切法律文件我們均予同意，其引發產生的相應權利和義務由我們承擔。

委托期限：從即日起至上述委托事項辦理完畢止。

受托人無轉委托權。

篇10

不是買房子認籌之后就要付款，認籌后房子首付在十到十五日之內交認籌金只是意向選房的一個資格，或者開盤前意向購房消費者所具備的一個認購該發展商產品的條件，只有具備該條件才可以在發展商正式開盤時選購發展商推出的產品。

根據相關法律規定，在交付認籌金后，合同雙方約定的關鍵條款按照合同約定，沒有具體準確的條款，所以購房者可以通過商品房買賣合同協議與開發商進行協商，從而避免不必要的麻煩，如果選中了認籌金會轉變為認購金（亦被認作購房定金）發展商會開具正式收據或發票注明。這主要看是否將認籌金轉為認購金，并確定購買發展商推出的當期房源，確認轉購了根據發展商要求在規定時間內交齊首付款（一般為7天，也有15天，但比較少）。

（來源：文章屋網 ）