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[關鍵詞] 房地產PE；房地產開發；房企融資需求

[DOI] 10.13939/ki.zgsc.2015.03.032

房地產是資金密集型產業，尤其在開發階段對外部融資需求較高。隨著近年來調控趨緊，銀行信貸、房地產信托、資本市場IPO、發債等傳統融資渠道受阻，房地產私募基金（房地產PE）因其門檻低、運作方式靈活受到房企的青睞。

1 我國房地產私募基金發展現狀

我國房地產私募基金起步于20世紀90年代，1995年《境外中國產業投資基金管理辦法》鼓勵海外基金進入，房地產PE得以起步。2010年起國家重點調控樓市，加劇了房企的資金壓力，而同年發改委提出要加快股權投資基金制度建設，本土基金取代海外基金成為主角，房地產PE進入高速發展期。2013年①我國本土房地產基金管理機構約510家，累計管理規模超過6000億元，新募基金132只，金額714.7億元；投資案例105個，金額423.18億元，相較于2010年擴大了近6倍（見圖1）。

基于房地產業金融化程度的不同，我國房地產PE募資模式與歐美發達國家有很大差異。我國房地產PE更注重標的項目而非基金運營團隊，一般先確定項目后，再根據項目特征設計基金產品而募資，這與我國房地產業項目開發為主的經營模式相適應。我國缺乏成熟的機構投資者②募集對象以富裕個人和民營企業為主，募資能力相對弱；故多采用結構化的基金產品，即參照信托產品劃分“優先、中間、劣后受益人”，信托計劃作為優先受益人參與出資，代替機構投資者的角色完成目標籌資金額。據清科研究中心數據，2007―2013年我國房地產私募基金絕大多數投向了房地產項目開發，在金額上占比約92%。一方面是由于項目開發投資涉及金額規模較大；另一方面是由于我國房地產業經營以項目為基本單位，以“開發―出售回款”為主要模式，因而PE盈利模式也偏短期機會型，以融資功能為主。

2 房地產開發融資需求分析

2.1 房地產開發企業資金鏈

房地產項目開發需要大量資金的支持。按開發流程順序，可將其劃分為前期拿地、工程建設和租售回款三個階段。前兩個階段為資金輸入期，最后一階段則為資金回流期。第一階段，主要現金流出項為土地出讓金，一般來自企業自有資金；第二階段，開發商投入項目開發資金，保障施工過程中的流動資金，資金主要源自商業銀行的房地產開發貸款、施工企業墊付資金及企業自籌資金等；第三階段，開發商通過預售和項目竣工租售回流資金，主要支出項為宣傳費用和經營費用，回流資金主要為購房款，一般來自個人住房按揭貸款、公積金貸款及購房者的自有資金。

不難看出，銀行貸款貫穿我國房地產開發的整個過程，資金鏈中的主要資金項房地產開發資金、建筑企業及房企流動資金及個人購房款等都直接或間接來自商業銀行貸款。這種依賴債權融資結構的資金來源期限短，不適合需長期占用資金的持有經營類項目和回款速度慢的租賃類項目。

2.2 房地產開發企業資金來源

2010年以來房地產市場密集調控，銀行體系收緊銀根以預防因房地產資金鏈斷裂而引發的金融風險。與此同時，限購令削弱了市場需求，導致房企快速銷售回款這一資金回流渠道受阻，還本付息能力降低；而2014年以來，隨著房市“降溫”，資金回流變得更為困難。此外，2006年起我國加強了對外資投資房地產業的限制以避免過度投資和投機，海外資金流入量減少。從圖2中可以看出，2007―2014年第二季度，直接銀行貸款（國內貸款和個人按揭貸款）在房企資金來源渠道中的比例呈下降趨勢，利用外資規模也較小，而企業自籌資金比例上升，已成為最主要的資金來源。

雖然房企資金來源結構發生調整，但商業銀行信貸仍是當前房地產開發企業實現資金周轉的最大保障。據統計③，2013年我國房地產開發企業資金總額12.2萬億元，其中直接銀行貸款（國內貸款和個人按揭貸款）占比27.6%，加上自籌資金和定金及預付款中的間接委托貸款（大部分是銀行抵押貸款），銀行信貸實際上占到了房地產行業融資總量的53.7%，遠高于國際通行標準40%。造成這種現象的主要原因之一就是我國房企自籌資金中仍以債權資金，特別是銀行貸款等私募債權為主。由于我國房地產業對商業銀行的依賴度過高，房地產開發運行過程中的市場風險和信用風險易轉變為銀行的金融風險，進而可能影響實體經濟。

就整體趨勢而言，我國房企傳統資金來源渠道變窄，而企業自籌資金的壓力增大。當前自籌資金中的債權資金比重較大，融資期限短易造成回款壓力，且實質上仍較多依賴商業銀行貸款（抵押貸款形式）。為改變融資結構，房企應尋求更靈活多樣地股權融資方式，根據資金用途合理設計企業自籌資金來源和期限結構。

3 房地產私募基金發展方向

3.1 發展潛力

除銀行信貸外，我國房地產業還有信托、基金、共同開發、融資租賃等多種快速發展的外部融資方式。但相對于房地產行業的整體資金需求而言，這類融資渠道規模仍然較小。2013年房企外部資金來源中，非信貸和銷售回款渠道（包括基金、信托、外債、民間借貸等）資金僅占8.7%。 僅就房地產私募基金一項來看，2013年實現投資63.16億美元，僅占當年全國房地產投資總額的0.49%左右，房企資金總額的0.35%；即使考慮它的累計資金管理規模6000多億元，也不足該年房企資金量的0.5%。而國際上股權私募作為來源渠道占比通常達到30%以上，美國則高達70%～80%，對比來看，我國房地產私募基金還有很大的發展空間。

從國際范圍來看，房地產PE一般有公司制、信托制和合伙之三種組織運作形式，而合伙制由于稅收優惠和激勵約束等方面的優勢，更受投資者青睞。我國2007年新修訂的《合伙企業法》確立了有限合伙企業的法律地位，為私募股權基金組織建設奠定了良好的基礎。此外國家發改委在2010年明確提出要加快股權投資基金制度建設，而2011年年初新 《基金法》草案也擬將房地產投資基金納入其中，這意味著房地產PE有望確立正式法律地位，走向規范化，利于擴大規模運作形成房地產私募市場。

信貸環境變化沖擊了現有房地產融資結構，致使資金供給減少，融資成本上升，迫使房企尋求新的融資渠道。房地產PE本質上是一種定向于房地產業的投資基金。從投資者的角度看，可通過資產組合投資與管理滿足其高收益、低風險的投資需求。從融資方房企的角度看，房地產PE能集中零散資金，在籌資成本、資金來源等方面也具有較強的可行性。

由于投資渠道匱乏，過去十年間我國個人投資者主要直接投資于房地產終端產品，如住房、商鋪等。2014年上半年調查顯示④，我國部分一、二線城市住房投資回報率已跌至2%，低于同期銀行存款利率，直接投資于終端房地產產品的收益率大幅下降，房地產去投資化趨勢顯現。為追求收益性，這一部分的資金將尋找其他投資途徑，從終端投資轉向過程投資，有利于成為房地產PE最大的潛在資金供給者。民營企業發展迅速，追逐利潤的動機強烈，借助房地產PE的專業管理和分散化投資，可降低行業進入壁壘，間接擴大企業經營范圍和規模。短期來看，富裕個人投資者和民營企業將是房地產PE投資的主要力量。而從長期來看，比照國外房地產PE以養老基金為主要資金來源的現狀，隨著風險控制能力的增強和政策的放開，國內保險和社保基金等機構投資者也會逐步成為重要的投資力量。

3.2 介入時點

房地產私募基金應用于房地產開發階段，主要優勢有兩點：一是投資方式靈活，限制少，在房地產開發各階段皆可利用；二是私募基金可利用自身在金融或房地產項目管理方面的專業背景，提供咨詢、管理等技術層面的服務，促進項目的決策、拓展。

3.2.1 拿地階段

房地產開發資金鏈的運作始于土地出讓，土地成本是房地產開發成本的主要組成部分，平均約占30%。2007年12月，人民銀行和銀監會共同出臺的《關于加強商業性房地產信貸管理的通知》中規定“商業銀行不得向房地產開發企業發放專門用于繳交土地出讓金的貸款”，對房地產開發商自籌資金能力提出了更高的要求。

我國房地產開發商自有資金多來自其他項目銷售款和自身積累現金流。資本市場上發債或IPO融資方式雖然融資規模較大，速度較快，但對融資企業的經營業績和財務表現要求較高。且此類大規模融資往往是基于企業層面而非單一項目，對預期有良好收益率的房地產項目的資金支持效果有限。房地產私募基金投資則主要與具體項目相聯系，在土地投標時就通過股權投資方式介入，不僅能針對性地滿足房企的資金需求，而且可通過早期介入更好地管理和控制融資項目，對該項目施加更大的影響，從而規避投資風險。一般而言，土地出讓階段進入的房地產私募基金投資會持續至項目建成出售才會退出，資金存續期為2∽3年，較多采用股東股權回購和物業拆分出售的退出方式。

3.2.2 工程建設階段

作為該階段主要資金來源的房地產開發貸款條件較嚴，除必須具備《國有土地使用證》、《建設用地規劃許可證》、《建設工程規劃許可證》、《建設工程施工許可證》四證外，還要求貸款項目具有一定比例的自有資金（最低為30%），并在銀行貸款之前投入項目建設。通常在獲得“四證”前，開發項目會有一段時間的資金缺口，是房地產PE介入的良好時點。

該階段資金來源和流向涉及建筑施工企業、房地產開發企業、商業銀行等多個主體，資金運作較為復雜。房地產PE在此階段介入，不僅能以靈活的方式解決資金缺口，還能發揮第三方智庫的作用。在資金方面，可推薦有實力的建筑商以此延長開發商付款期限，可協助開發商四證齊全后向銀行貸款；在項目管理方面，能及時調整項目定位，提高項目投資的可行性，協助項目的后期包裝及運作。

3.2.3 租售回款階段

項目取得預售許可證后，即可通過租售回款，回流資金主要來自購房者的個人銀行按揭貸款和公積金貸款，資金回流的情況決定了一個項目的盈利與否。不考慮信貸環境，造成此階段資金缺口的原因一般有三種，一是未能按期獲得預售許可證，二是銷售情況不理想，三是項目性質為長期持有經營，回款速度慢。

房地產PE可據資金缺口原因靈活融資以滿足資金需求，提升項目價值。因未能獲得預售許可證造成的資金短缺時間通常較短，房地產PE可通過信托計劃融資后先為購房者提供按揭貸款，待項目取得預售許可證后再將上述按揭貸款項目轉給銀行而推出，資金周轉速度及安全度均較高。對于銷售不理想的項目，房地產PE既可提供資金協助房地產開發企業再次開發或將房產重新裝修定位，以此提升項目投資價值；也可以將其視作不良資產，收購后進行拆分組合，包裝后再出售、融資或租賃以獲得投資收益，退出方式靈活。對于第三種原因造成的資金短缺，房地產PE則可通過股權投資參與項目的管理運作，該類投資方式對房地產PE而言，風險較低，能獲得長期較穩定的現金流，也有利于形成“開發――長期持有”的經營模式，提升項目價值。

4 小結

房地產私募基金會通過非公開募集的方式，向投資者發行受益憑證從而募得資金，并由專業的房地產投資管理機構進行資金運作和管理，同時兼具融資和專業第三方管理雙重職能。房地產開發是我國當前房地產業的重要環節和主要價值創造過程，但隨著房市調控，信貸環境改變，過去主要依托于商業銀行貸款的資金結構受到沖擊，需要尋求其他低成本、高靈活度的融資方式。而房地產PE運作靈活，在房地產開發前期拿地、工程建設、竣工租售等各個環節都能較為靈活地設計資金結構，滿足房企資金需求，契合其經營目標，是較為理想的外部融資方式。

但需要注意的是，我國房地產PE尚處于起步階段，體量較小，其作為開發資金來源的作用非常有限。一方面，這預示著房地產PE在我國的發展空間較大；另一方面，也折射出房地產PE面臨的一些困境。首先，我國房地產PE并沒有明確的法律地位和相關法律規范，難以形成規模市場。其次，我國缺乏成熟的機構投資者和穩定的資金來源。從國際范圍來看，養老基金是最大且穩定的資金來源，但我國相對應的社保基金投資限制比較嚴格，僅限于銀行存款、買賣國債和其他具有良好流動性的金融工具，其中銀行存款和國債比例不得低于50%；其他機構投資者如保險公司也被限制投資房地產業。此外，房地產PE退出渠道有限，房企上市和公開發行債券的審查嚴格，且耗時較長；而貸款證券化和REITS等國際常見投資渠道，一定程度上限制了房地產PE的發展。

不難看出，房地產PE在政策法規層面仍有諸多限制。但作為房企融資的新興模式，其應更加關注如何通過靈活的資金結構設計，更好地滿足開發過程中的資金需求；同時注重培養專業人才，參與投資項目的監督、指導，促使房企業優化資源配置，提高開發效率。

參考文獻：

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[8] 中國房地產估價師與房地產經紀人學.2014年上半年中國房地產投資回報率調查[EB/OL].http：///news/20140630/123459203.shtml，2014.

篇2

一、固定資產建設類項目

1、中小企業發展專項資金申請報告;

2、中小企業發展專項資金申請及審核意見表;

3、企業基本情況表;

4、中小企業發展專項資金項目評審專家登記表;

5、法人執照;

6、項目核準或備案文件;

7、環保部門出具的環保評價意見;

8、可行性研究報告中的固定資產投資估算表;

9、可行性研究報告中新增主要設備表;

10、可行性研究報告編制單位資質復印件;

11、《固定資產建設類項目的申報條件》第4、5項規定的相關資料;

12、申請無償資助項目的企業已投入項目建設的自有資金憑證匯總表及憑證復印件;申請貸款貼息項目的企業已發生貸款的“借款憑證”匯總表(銀行貸款進賬單)及企業與金融機構簽訂的固定資產投資貸款合同和借款憑證復印件;

13、年度會計報表和審計報告：

(1)資產負債表;

(2)現金流量表;

(3)損益表;

(4)審計報告;

14、完稅證明匯總表及完稅(免稅)證明;

15、生產許可證(國家實行生產許可證管理的產品)、ISO9000證書(有證企業)等復印件;

16、其他與項目有關的證明(、新產品證書、行業專家意見等);

二、中小企業信用擔保業務補助項目

1、中小企業發展專項資金申請報告(封面);

2、中小企業發展專項資金申請及審核意見表;

3、擔保機構基本情況表;

4、中小企業發展專項資金項目評審專家登記表;

5、法人執照(復印件);

6、經協作銀行蓋章確認的年度貸款擔保情況匯總表(原件);

7、年度會計報表和專項審計報告：

(1)資產負債表;

(2)現金流量表;

(3)利潤表;

(4)擔保余額變動表;

(5)專項審計報告;

8、完稅證明匯總表及完稅(免稅)證明。

國家中小企業發展專項資金申請報告要點

目錄

Ⅰ.項目申請材料的組成

Ⅱ.北京在篩選中小企業發展專項資金項目的基本做法

Ⅰ.項目申請材料的組成

一、 對固定資產建設類項目的申請材料包括：

1. 企業的基本情況表

2. 項目可行性研究報告——重點、難點

3. 企業已投入項目自有資金憑證或固定資產投資貸款合同

4. 有關項目的文件：如項目核準或備案文件、環保評價意見等

5. 有關企業的文件：如法人執照、會計報表和審計報告、完稅證明、ISO9000證書等

6. 其他與項目有關的證明：如生產許可證、新產品證書、行業專家意見等。

二、 項目可行性研究報告應包括以下內容：

1. 項目概況

2. 企業基本情況

3. 產品需求分析和實施的必要性

4. 實施的主要內容和目標

5. 項目總投資、資金來源和資金構成

6. 人員培訓及技術來源

7. 項目實施進度計劃

8. 項目經濟效益和社會效益分析

(一)項目概況

 概要性的介紹如下內容：

項目主要建設內容和規模;產品和工程技術方案;主要設備方案;建設地點和計劃安排;投資規模和資金籌措方案;項目經濟效益和社會效益。

 編寫基本原則：

內容清晰、簡明扼要、分條分項編寫

突出總結項目說具有的亮點

(二)企業基本情況

 應說明以下基本內容：

1. 企業注冊資金、性質及股權結構;

2. 企業歷史沿革;

3. 企業規模、經營情況、人員說明;

4. 近三年來財務狀況，包括資產負債、收入、利潤、稅金等;企業銀行信用、納稅信用情況;

5. 企業管理制度、財務制度說明;

6. 其他：根據專項申報要求及企業特點、特色所做的說明，如企業品牌、自主技術、企業認證等說明。

 編寫基本原則：

表明項目單位具備承擔項目的資格、符合申報條件、企業具備健全的財務管理制度、企業是否具備可持續發展能力。

(三)產品需求分析和實施的必要性

 包括：

1. 項目政策符合性分析;

2. 產品需求分析;

3. 項目實施的必要性。

 編寫基本原則：

以項目本身或實施帶來的效果/影響為基礎，不可為迎合申報重點而拼湊，也不宜過分夸大、渲染。

(四)實施的主要內容和目標

 項目實施的主要內容：

技術方案;

設備方案;

工程方案;

 項目實施的目標：

該目標的制定宜與專項目標相一致，如實現市場的擴展、增加就業、實現企業技術進步等。

(五)項目總投資、資金來源和資金構成

 項目總投資：

包括：建筑工程費;設備購置安裝費;工程建設其他費用及基本預備費;建設期利息等。

建筑工程費：一般按建筑工程量(平方米)乘以單位面積造價確定。

設備購置安裝費用：按項目設備方案清單，通過市場詢價或者其他方式確定設備價格。

工程建設其他費用：包括建設管理費、前期咨詢費(可研、環評等)、設計費、招標及監理費等組成。各項費用可按實際合同額計入，也可按有關取費標準計算確定。

基本預備費用：可研階段可按建設工程費、設備費、其他費之和的8%--10%計入。

建設期利息：按項目貸款合同計算。

 資金來源和構成：

項目資金來源包括企業自有資金、貸款、其他三類。

自有資金投入：報告須提供已投入自有資金憑證，包括：項目新增設備的購買發票、建筑工程合同及收據等材料。

貸款：明確項目貸款總額及其構成，提供企業與金融機構簽訂的貸款合同。

其他來源：對項目其他資金來源，須提供相應證明文件、如股權投資等。

關于申請政府資金部分：根據專項“通知”，自有資金、貸款、其他資金來源構成了項目總投資，因此申請政府資金部分不計算在項目資金來源中。

每個專項通知均對資金支持方式和額度有明確說明，申請資金支持應不超過專項資金支持限額。

(六)人員培訓及技術來源

 組織機構設置：說明企業現有組織機構、人員構成情況，根據項目實施的需要，制定合理的組織機構設置方案。

 人員培訓：提出員工培訓計劃，包括培訓崗位、人數、培訓內容、相關費用等。

 技術來源：說明項目技術來源，如企業自我研發、合作開發、專利和技術購買引進等

 人力資源配置：研究確定各類人員，包括生產人員、管理人員、后勤人員的數量和配置方案，確定項目新增就業人員數量及人員來源。

(七)項目實施進度計劃

 項目實施現狀：說明項目起始時間，目前已完成的政府批復及其文號，如項目規劃、土地、環評、核準或備案等，項目資金到位情況，項目已完成的主要工作量等。

 項目實施進度計劃：要求項目應于2019年底前建成且建設期不超過2年。項目申報應根據項目實際進展情況，合理安排實施進度，并編制項目進度計劃圖。

 項目招標：項目擬申請政府資金補助或貼息，建議項目對涉及的主要內容，如土建、設備、材料等進行公開招標，確定中標單位。

(八)項目經濟效益和社會效益分析

經濟效益分析：

 投資項目的財務評價：主要是進行財務盈利能力和債務清償能力分析。

 主要財務指標：收入、利潤、稅金、項目投資回收期、項目內部收益率、投資利潤率等。

 財務評價方法：對于新建項目且財務相對獨立的，可采取新設項目法人財務評價方法;對改造項目，應采取增量分析方法計算，即通過“有項目”和“無項目”對比計算確定。

 財務評價基礎數據和參數：

主要包括項目原材料、燃料動力等投入品的價格;產品銷售價格;稅費;計算期;固定資產折舊率;基準收益率的確定等。

價格測算：項目投入品/產品現有或可參考市場價格的基礎上，確定項目計算期內的價格水平。

稅費：財務評價涉及的稅費包括增值稅、營業稅、所得稅等稅種。

計算期：包括建設期和生產運營期。

財務基準收益率：財務基準收益率是項目財務內部收益率的基準，也是項目在財務上是否可行的最低要求。

 銷售收入與成本費用估算：

銷售收入：是指銷售產品或提供服務取得的收入。

總成本費用：是指在一定期間內因生產和銷售產品而發生的全部費用。

 財務分析常用指標：財務內部收益率、投資回收期、財務凈現值 FNPV、投資利潤率

財務內部收益率：指項目在整個計算期內各年凈現金流量現值累計等于零時的折現率，是評價項目盈利能力的動態指標。

投資回收期：是指以項目的凈收益償還項目全部投資所需要的時間，起始時間為從項目建設年起。

財務凈現值：是指按設定的折現率(財務基準收益率)計算的項目計算期內各年凈現金流量的現值之和。

投資利潤率：是指項目在計算期內正常生產年份的年利潤總額(或年平均利潤額)與項目投入總資金的比率。

社會效益分析：

篇3

【關鍵詞】房地產；企業融資；財務管理

一、目前房地產企業在融資過程中常見的財務管理問題

1、過度依賴商業銀行貸款，融資渠道單一。

目前房地產企業融資渠道單一，開發資金主要依賴銀行貸款，商業銀行承擔了房地產投資的市場風險和融資信用風險，這是目前我國房地產企業融資的整體情況。以2012年1-9月房地產業資金來源為例。2012年1-9月房地產業資金來源總計68231.6億元，其中：國內貸款11008.1億元，占16.13%；自籌資金28437.7億元，占41.67%；其他資金來源28468.9億元，占41.72%。可見，銀行貸款、自籌資金、其他資金總計占總資金來源的99.52%左右，呈三足鼎立的態勢，看起來比較合理。但是經過仔細分析可以發現，自籌資金中只有47%左右為自有資金，30%～40%為企業從銀行獲得的流動資金貸款，其余為各種施工企業墊款或材料商墊款；其他資金來源中，87%以上為個人購房者交付的各種定金及預收款。這樣總計起來，有60%～70%資金直接或間接來自銀行信貸的支持（部分企業甚至達到70%～80%）。

2、主要依靠債權融資，債權融資比例高，形成高負債經營。

根據由國務院發展研究中心企業研究所等機構6月9日的“2012中國房地產上市公司TOP10”研究報告顯示，截至2011年末，滬深上市房地產公司的資產負債率均值為63.43%，內地在香港上市房地產公司的資產負債率均值為67.43%，在滬深與內地在港上市公司中，2011年末已有15家企業的資產負債率超過80%，其財務杠桿的應用空間已十分有限，在剔除預收賬款后的有效負債率進一步考察房地產上市公司的負債狀況：2011年，滬深上市房地產公司與內地在港上市房地產公司的有效負債率均值分別為50.38%和53.41%，皆提高3個百分點以上，其實際的債務壓力進一步加重。

3、銀行嚴控信貸風險，不同層級企業融資成本差異顯著

近年來，銀監會多次要求各主要商業銀行嚴格執行國家房地產調控政策，通過總量控制、名單管理、壓力測試等多手段嚴控房地產信貸風險，利用“名單制”管理方式防范房地產信貸風險已經成為銀行業的共識，同時目前各大銀行對“名單制”內的房地產企業貸款政策也有很大區別，排名前二十的百強房企無論是貸款額度還是貸款利率方面都有很大的優勢，如保利地產2011年從建設銀行獲取的三年期貸款，利率僅為6.717%，在行業內處于較低水平；而榮盛發展2012年從廊坊銀行獲取的三年期貸款的利率超過12%，融資成本相對較高；中航地產在2012年從上海銀行獲取的三年期貸款，其利率也接近8%。

4、資金預算不準確，造成資金積壓

企業進行融資，要結合企業自身的實力、項目規模以及工程進度來進行合理的預算來估算出資金的需求量，確定融資額度，但是，目前我國的房地產企業的資金預算并不準確，大部分企業只是估算一個大概數額或者不結合實際需要來融資，不考慮融資成本及資本結構的合理性，從而使融資工作存在盲目現象，往往造成貸款較多而無項目可供開發，企業多承擔利息費用或者商品房銷售不暢，資金無法回籠，給企業帶來到期還款的壓力，甚至造成企業的財務困難。

二、房地產企業融資問題的主要原因

1、忽視自身實力的增強造成資金來源渠道單一

作為利潤豐厚的投資熱點，房地產行業前幾年一直處于高速發展階段，有些房地產企業過于依賴銀行貸款進行擴張，忽視自身資金的積累和競爭力的增強，以至資金來源渠道單一。

2、國家宏觀調控的不斷加強，造成房地產企業融資困難

為了抑制房地產泡沫促進房地產市場的健康發展，2009年底政府再度加強房價調控力度，2010年新國十條起，調控高壓逐步形成，這輪調控號稱“史上最嚴厲”，各地紛紛推出限購政策、加息、限貸和預收款監管同時限制開發商貸款，暫停房地產企業IPO和上市房企再融資及并購重組的審批等，使得房地產企業資金壓力巨大。

3、企業融資方式有限，銀行貸款一家獨大

對房地產企業來講，企業融資方式主要有兩種：一是內部盈余資金，但是此種方式過于依賴銷售，如果房屋銷售不暢，那么企業資金鏈就會受到影響，而且房屋銷售的資金不能滿足項目前期支付土地出讓金及項目建設期間的工程費用。二是外部融資。外部融資實際上是房地產企業獲取資金的主要方式，目前雖然有銀行貸款、股權融資、發行股票、合作開發等方式，但是銀行貸款一家獨大的現狀仍舊沒有得到改善。

三、加強房地產企業融資管理的主要途徑

房地產企業籌集資金要不斷拓展融資方式、創新融資渠道，爭取資金來源多元化，這樣才能降低融資成本避開國家政策調控的限制，目前房地產企業主要依靠銀行貸款，隨著國家政策調控力度的不斷加強，銀行貸款占總資金需求的比例已不斷下降，對于廣大房地產企業來講，只有不斷尋求新的融資模式才能夠不斷發展。

完善房地產金融立法，逐步建立多元化的融資渠道，適當引進國外先進的金融工具和操作手段，擴大在國際市場的資金籌措面，加速房地產金融的國際化進程。

結合房地產業的實際需要和金融市場的承載能力，大力推進房地產抵押貸款的證券化和房地產信托金融工具的發展，鼓勵金融產品創新，降低房地產企業的融資成本，提高融資市場的效率。

目前房地產企業資產負債率過高，不僅企業的融資能力有直接的影響而且提高了融資成本，有些房企因自有資金不足，不得不接受高昂的融資成本，有些甚至得不到貸款，大型房企的資產負債率雖然低于中小型房企，但是與別的行業相比，在融資市場上也失去了競爭力，如果一個企業的資產負債率可以長期保持在20%左右，那么它將獲得成本極低的融資機會，所以保持較低的資產負債率對企業的長期發展是有利的。

房地產企業要不斷提高自身的管理能力，加快資金周轉，從根本上降低融資需求；嚴格按照工程進度支付資金，避免超付現象的發生。

房地產企業要加強預算管理，減少盲目融資的現象。

房地產企業要根據自身的承受能力和項目預計收益來確定融資規模和可承受的成本并將融資盡量與項目的開發進度進行匹配，既要能滿足工程項目的資金需求，又要將融資成本控制在適度的范圍內。

目前中國的房地產業還處于起步階段，國家雖然在進行調控，但是目的并不是限制房地產業的發展，而是要引導房地產業健康發展，房地產企業應充分利用有利的籌資條件，綜合考慮籌資成本、籌資風險、籌資結構、資本市場狀況等因素，逐步加強企業財務管理，以促進企業健康快速的發展。

參考文獻：

篇4

關鍵詞：基礎設施；融資；資金缺口

基礎設施作為“社會先行資本”，其快速發展是欠發達地區實現跨越式發展的基本前提。自西部大開發戰略實施以來，貴州基礎設施建設得到了快速發展，經濟社會發展基礎日益穩固，但目前基礎設施存量和投資規模依然不能滿足社會發展的需要，且與全國平均水平相比仍存在較大差異。因此，貴州未來基礎設施建設任務依然繁重。

一、貴州基礎設施建設現狀

1.基礎設施建設總量少

貴州基礎設施當前最大問題是存量過小、基礎薄弱。2012年末貴州城鎮化率已提高到35%，但城鎮化水平仍落后于全國平均水平52.07%，也落后于西部地區平均水平41%。按照2020年達到50%的發展目標，依然遠遠落后全國水平。2011年末貴州省人均道路面積為6.63平方米、用水普及率為91.55%、燃氣普及率為71.56%，在全國31個省市中排名第29、29、31位。

2.基礎設施分布不均勻

如貴州現有黔桂、川黔、貴昆、湘黔、南昆、內昆及渝懷等干線鐵路，總里程達2065公里，其中復線里程636公里，路網密度為117.3公里/萬平方公里，形成了以貴陽為中心的“十”字型架構布局，但黔東、黔南、黔北大片少數民族落后地區幾乎無鐵路覆蓋，鐵路密度小、建設速度慢現象依然沒有改變。

3.基礎設施建設成本高

貴州省處于云貴高原，受喀斯特地形、地質復雜的影響，基礎設施建設成本高昂，高速公路每公里平均造價約為1億元，比起中部平原地區高加30%以上。在河谷深切地區建水利工程的成本也非常高，全國平均利用1m3水的工程成本約為6元，貴州卻需要15元以上。

4.運輸物流成本高

受貴州省內運輸道路較差、過路費高等因素影響，貴州運輸費用約為全國平均水平的2倍。

貴州基礎設施底子薄弱和建設成本高，未來基礎設施建設融資任務十分繁重，要求貴州加大對基礎設施投資力度，同時也需要中央政府加大轉移支付力度，進一步支持貴州基礎設施建設。

二、貴州市政公用基礎設施投資情況

（一）貴州投資情況

根據《中國城市建設統計年鑒》（2007年-2012年），貴州統計范圍包括貴陽、清鎮、六盤水、遵義、赤水、仁懷、安順、銅仁、興義等13個城市。從圖1看出：一是貴州市政基礎設施投資總量小，不能滿足經濟社會發展的需要。二是投資增長速度快，2006年-2011年年均增長速度為52.8%。三是大多數基礎設施由地方政府通過財政撥款和銀行貸款投資，2006年-2011年財政撥款和銀行貸款投資資金約占75%。

圖1 2006-2011貴州省市政公用基礎設施建設資金總額及

各項資金占比（單位：億元）

（二）全國投資情況

《中國城市建設統計年鑒》（2007年-2012年）統計范圍包括全國31個省市（不含臺灣），從圖2可以看出：一是我國市政公用基礎設施建設資金2006年-2008年增長相對平穩。2009年為抵御金融危機，我國采取了寬松的貨幣政策，加大了對基礎設施建設投資力度，導致基礎設施建設投資額增長較快。二是在各項投資中，地方財政撥款、國內貸款、自籌資金占比較大，2006年—2011年這三種渠道籌集資金約占89%。

圖2 2006-2011全國市政基礎設施建設投資情況及

各項資金占比（單位：億元）

與全國相比，貴州國內貸款資金明顯高于全國平均水平23.2個百分點，中央財政撥款占比遠超過過全國平均水平9.7個百分點，自籌資金能力低于全國平均水平6.56個百分點。根據目前政府與銀行合作模式，銀行貸款通常由政府直接或間接擔保，這充分說明了貴州基礎設施建設的財政負擔十分繁重，存在較大的財政

風險。

三、貴州“十二五”固定資產投資供需分析

（一）貴州“十二五”固定資產投資需求預測

《貴州“十二五”規劃綱要》提出了全社會固定資產投資年均增長不低于30%[5]。2011年、2012年《貴州省國民經濟和社會發展統計公報》[6]顯示，2011年全社會固定資產投資達5101.55億元，比2010年增長了60%；2012年投資為7809.05億元，比上年增長53.1%。因此，按照年均增長60%，預計2011-2015年貴州省固定資產投資總額將達到7.74萬億元。

假設“十二五”時期貴州固定資產投資資金來源不發生根本性變化（“十一五”期間，國家預算內資金7%、國內貸款22%、外資1%、自籌資金48%、其他資金22%[7]），可以預測“十二五”期間各項資金需求狀況如下表：

表1 2011-2015年貴州省固定資產投資需求預測表（億元）

年份 合計 預算內資金 國內貸款 利用外資 自籌資金 其他資金

2011年 5101.55 357.11 1122.34 51.02 2448.74 1122.34

2012年 7809.05 546.63 1717.99 78.09 3748.34 1717.99

2013年 12494.48 874.61 2748.79 124.94 5997.35 2748.79

2014年 19991.17 1399.38 4398.06 199.91 9595.76 4398.06

2015年 31985.87 2239.01 7036.89 319.86 15353.22 7036.89

合計 77382.12 5416.75 17024.07 773.82 37143.42 17024.07

“十二五”期間，貴州要完成7.74萬億元的固定資產投資，其中國家預算內資金、國內貸款、利用外資、自籌資金及其他資金五個方面各需提供5416.75億元、17024.07億元、773.82億元、37143.42億元、17024.07億元的資金。

（二）貴州“十二五”資金缺口分析

2001年—2010年貴州全社會固定資產投資呈現穩定增長的趨勢，其中國內預算資金年均增長30.53%，國內貸款年均增長20.30%，利用外資年均增長6.44%，自籌資金年均增長28.68%，其他資金年均增長37.94%[7]。假如“十二五”期間各部分資金來源增長速度不低于2001年—2010年的平均增長速度，可以預測2011年—2015年的投融資情況如下：

表2 2011年—2015年固定資產投資情況預測表（億元）

年份 總計 預算內資金 國內貸款 利用外資 自籌資金 其他資金

2011年 6111.46 669.68 952.72 18.05 3150.30 1320.70

2012年 7915.05 874.13 1146.12 19.21 4053.81 1821.77

2013年 10269.63 1141.01 1378.78 20.45 5216.44 2512.95

2014年 13348.68 1489.36 1658.68 21.77 6712.51 3466.37

2015年 17381.78 1944.06 1995.39 23.17 8637.66 4781.51

合計 55026.61 6118.23 7131.70 102.65 27770.72 13903.31

根據2001年-2010年實際投資情況預測，貴州省2011年—2015年全社會固定資產投資總額約為55026.61億元，與總需求77382.12億元相比，資金缺口大約為22355.51億元，占計劃總投資28.89%。

（三）貴州固定資產投資可利用資金來源分析

1.國家預算內資金

2012年貴州財政收入為1644.48億元，比2011年增長23.6%；2011年財政收入1330.08億元，比上年增長37.2%[6]。假設財政收入增速保持在30%左右，預計2015達到3612.92億元，2011年-2015年財政總收入為11504.48億元。“十二五”期間國家預算內資金投資合計5416.75億元，約占“十二五”總財政收入的47.08%，遠遠超過2010年和2011年國家預算資金占財政收入的比例（2010年為36.35%、2011年為36.71%），表明貴州基礎設施建設財政壓力依然較大。

2.國內貸款

2012年末，貴州各銀行業金融機構各項貸款余額8274.78億元，各項存款余額10540.06億元。“十二五”期間，銀行貸款融資需求為17024億元。因此，“十二五”期間國內貸款維持過去2001年-2011年度增長速度20.3%，2015年貸款可以達到14406.33億元，難以滿足17024.07億元貸款需求。

3.自籌資金

2001年至2011年貴州省固定資產投資中自籌資金總額逐年上升，占比是最多且相對穩定，2000年占比最低為38.93%，2003年占比最高50.85%。假如資金來源結構不發生較大變化，2011-2015年固定資產投資中自籌資金總量為37143.42億元，資金需求壓力較大。

4.利用外資

2001年-2011年，貴州利用外資資金的數量相對穩定，但是在占比卻逐年降低，從1.36%下降至0.26%，平均占比為0.87%[7]。“十二五”期間，對外資資金需求為773.82億元，外資資金在固定資產投資中占比相對較小，有較大的提升空間。

5.其他資金

2001年-2010年，貴州省其他類資金在固定資產投資的數量和占比逐年上升，占比與貸款資金相當，但其資金來源不穩定。貴州應加強資金來源研究，探索穩定的資金來源。

從以上幾個方面分析，貴州目前可以利用的財政預算資金、國內貸款、自籌資金、利用外資和其他資金難以滿足基礎設施建設融資需求，貴州省應創新融資模式，拓展融資渠道，彌補資金缺口。

四、加強基礎設施建設融資的措施

為提升基礎設施建設水平，貴州應緊緊抓住西部大開發的戰略機遇期，采取多種措施對投融資體制改革，創新融資方式，拓寬融資渠道，為基礎設施建設探尋更多、更穩定的資金來源。

（一）充分發揮政府的主導作用，創建良好投資環境

貴州應進一步發揮政府在基礎設施項目規劃、融資、建設及管理方面的主導作用，尤其是非經營性基礎設施建設[8]，完善投資政策和法律法規，創建良好的投資環境，提高項目收益，吸引更多的投資主體參與基礎設施建設。充分利用國務院《關于進一步促進貴州經濟社會又好又快發展的若干意見》（國發〔2012〕2號）等政策，積極謀劃大型、優良基礎設施項目，爭取國家政策和資金的支持。

（二）探索建立多元化融資模式

一是推動政府與市場共同成為基礎設施投融資主體，形成政府、企業、個人多元化的投資主體。

二是通過拓寬信托貸款、資產證券化、融資租賃等新型融資渠道，形成多樣化的融資模式。三是加大與銀行的合作力度。國家開發銀行2013年計劃把50%

以上的新增貸款投向城鎮化及配套設施建設，貴州應拓展與國開行的合作空間，實現政銀雙贏，同時吸引股份制商業銀行和外資銀行入駐貴州，緩解基礎設施建設巨大的資金缺口。

（三）鼓勵民間資本、外資參與基礎設施建設

一是按照國務院、發改委、銀監會等多個部門的相關政策，打破電力、公路、通信等行業壟斷，鼓勵民間資本參與基礎設施建設，為經濟社會提供更多的資金來源。

二是完善吸引外資政策，設立外資參與基礎設施建設的管理平臺，為外資提供優惠便利的投資條件，吸引外資參與基礎設施建設。

目前貴州利用民間資本和外資水平相對較低，仍有加大的空間發展，鼓勵民間資本和外資參與基礎設施建設，可以改善融資結構，減輕政府財政負擔。

（四）積極推廣項目融資模式

項目融資對政府、項目公司及公眾具有多重優勢，不但能減輕財政負擔，加快發展基礎設施，同時能充分發揮外商和私營商的主觀能動性和創造性，吸引先進的管理經驗，提高基礎設施建設、經營、管理效率和服務質量。因此，貴州應積極探索推廣BOT（建設—經營—轉讓）、TOT（移交—經營—移交）、BOO（建設—擁有—經營）、PPP（公共私營合作制）等項目融資模式，優化資源配置、提高資源利用率，對貴州基礎設施建設具有深遠的現實意義[10]。

（五）構建多層次的基礎設施融資監管體系

監管是保持競爭、提高效率的首要途徑。在探索基礎設施市場化融資過程中，貴州應完善基礎設施建設市場準入、運營監管及競爭機制，加強建設項目的審計管理，強化政府、公眾對基礎設施融資及建設的監督職能，提升基礎設施建設投融資效率。

總之，貴州要實現基礎設施的跨越式發展，就要充分借鑒發達國家或國內發達地區基礎設施融資模式，加大對非經營性基礎設施項目投資力度，同時將經營性項目逐步推向市場化融資，形成政府、企業及個人多元化投資主體，建立以銀行貸款、項目融資、上市融資、資產證券化等市場化融資為主的基礎設施融資體系。只有不斷完善融資體系，才可以從根本上解決貴州基礎設施建設水平低、資金缺口大、效率低等問題，提高基礎設施建設和服務水平，推進新型城鎮化的快速發展。

參考文獻：

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[8]周煊.北京市城市基礎設施建設吸引外資問題研究[M].中國經濟出版社，2010.

[9]鄭彥文.開發性金融給力新型城鎮化[EB/OL].人民日報，2013-02-27.

[10]王松江，尹明燕.經營性公共基礎設施集成融資管理[M].科學出版社.2012.

作者簡介：王文峰，1981年，首都經濟貿易大學金融學院博士研究生，研究方向：金融理論與政策；艾偉強，1982年，大連民族學院經濟管理學院講師，研究方向：國民經濟核算。

篇5

[關鍵詞] 銷售百分比預測資金需求

一、運用銷售百分比法的假設條件

運用銷售百分比法預測企業短期資金需求的假設條件包括：

1.穩定的百分比關系

各年收入、費用、資產、負債等項目與銷售收入之間存在穩定的百分比關系。存在穩定的百分比關系，才能用已經存在的現時的收入、費用、資產、負債及所有者權益等現實數據數據來預測將來的相關數據。事實上這種百分比關系在不同年份之間是不可能相同的，但在特定時期、特定企業中，相近的年份之間的某些項目與當年銷售額的百分比是比較接近的。

2.銷售收入和銷售凈利率估計

企業的預測期銷售收入及銷售凈利率是可估計的。銷售百分比法是依據收入、費用、資產、負債等項目占銷售額百分比來預測企業的資金需求，只有先預測出預測期的銷售收入數額，才能結合銷售凈利率預測出其凈利潤，再根據計劃的留存收益率或股得分配率計算出留存收益的金額，從而預測出外部融資需求。

3.留存收益率（或股利分配率）

留存收益率（或股利分配率）是計算企業留存收益的必要條件，有了這一條件，就可以結合預計的凈利潤計算出預測期企業內部資金來源，再用企業預測期的資金需求總額減去內部資金來源，就可以得出企業外部融資需求。

只有以上假設條件同時存在，才能運用會計公式計算企業的資金需求和外部融資需求。

二、運用銷售百分比法的程序

1.計算百分比

根據基期的資產、負債和所有者權益等項目的金額及基期收入額計算銷售百分比。包括流動資產銷售百分比、長期資產銷售百分比、應付款項銷售百分比、預提費用銷售百分比等。

2.計算預測期的資產、負債和所有者權益等項目的金額

根據基期的有關銷售百分比和預測期收入額，分別計算預測期的資產、負債和所有者權益數額。與銷售額無關的項目金額按基期金額計算，留存收益項目的預測金額按基期金額加上新增留存收益金額預計。

3.計算留存收益的增加額

根據預測期銷售收入額、凈利率和留存收益率或股利支付率計算預測期留存收益的增加額。

4.計算外部融資需求

根據會計公式：“外部融資需求=預計總資產―預計總負債―預計股東權益”計算外部融資需求。

三、用銷售百分比法預測企業資金需求

依據前面所述的假設條件及百分比法的運用程序，下面進行具體的案例分析：

1.假設條件

(1)假設A公司各年度的流動資產、長期資產、應付賬款和預提費用四個項目的金額與當年銷售額存在穩定的百分比關系。而其他項目的金額大小與銷售額不存在穩定的百分比關系。

(2)假設2006年度的銷售凈利率是4.5%，我們在本案例中假設預測期（2007年度）的銷售凈利率與2006年度的凈利率相同，即：4.5%。

(3)假設A公司的股利分配方法是按固定比率支付股利，各年度的股利支付率是40%。

(4)A公司2006年度銷售收入為5000萬元。假設A公司管理人員以2006年度銷售額為基礎，結合公司的事業發展狀況、行業發展水平、宏觀經濟環境及國家政策等因素進行分析，預測公司2007年度的銷售收入為8000萬元。

2.預測2007年度資金需求

為了預測2007年度資金需求，我們必須先計算出2006年度的銷售百分比，然后依據該百分比及2006年的財務數據計算2007年度的財務數據，然后運用會計公式計算出2007年度的資金需求預測值。

按照銷售百分比法，我們可以根據2006年度的有關財務數據計算銷售百分以及預計的2007年度有關財務數據如下表所示：

預計2007年資產負債及銷售百分比簡表 單位萬元

上表中運用銷百分比計算的2007年數據具體如下：

流動資產＝8000*16%＝1280（萬元）；

長期資產＝8000*30%＝2400（萬元）；

應付賬款＝8000*6%＝480（萬元）；

預提費用＝8000*1%＝80（萬元）。

設2007年的銷售凈利率與2006年相同，即4.5%；2006年的股利支付率為40%。則2006年的留存收益增加額為：8000＊4.5%*（1－40%）＝216（萬元）。根據2006年留存收益數額和2006年預計留存收益增加額，預計2007年的留存收益數額為：570＋216＝786（萬元）。

與銷售額無關的項目則按2006年度的數額計算。預計2007年的總資產、負債、所有者權益的數額為：

總資產＝1280＋2400＝3680（萬元）；

負債合計＝100+30+480+80+1000＝1690（萬元）；

權益合計＝200+50+786＝1036（萬元）。

根據以上的相關預測數據，計算2006年度企業外部融資需求:

外部融資需求＝預計總資產－預計總負債－預計股東權益

＝3680－1690－1036

＝954（萬元）。

企業外部融資需求也可以按照增量銷售額來進行測算：

企業外部融資需求＝資產增加額－負債增加額－留存收益增加額

＝（資產銷售百分比＊新增銷售額）－（負債銷售百分比＊新增銷售額－[（計劃銷售額*計劃銷售凈利率）*（1－股利支付率）]

=（46%*3000）-（7%*3000）-[（8000*4.5%）*(1-40%)]

=954(萬元)。

綜上所述，銷售百分比法是一種簡便易行的資金需求預測方法。運用這種預測方法首先要對以往的財務數據進行分析，區分相關報表項目的金額的變動是否與銷售額變動有關。然后計算相關的銷售百分比。最后根據銷售百分比及預測期銷售收入，以及企業的留存收益率，計算預測期的相關資產、負債和所有者權益等項目的金額，在此基礎上運用會計公式：“外部融資需求=預計總資產―預計總負債―預計股東權益”確定外部融資需求。

參考文獻：

[1]中國注冊會計師協會:財務成本管理[M].北京：經濟科學出版社,2005年4月

[2]楊香敏任萬林劉曉晴:EXCEL軟件在企業資金需要量預測中的應用[J].財會通訊（綜合版）, 2005年第4期：61～63

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[5]張濤:銷售百分比法分析與改進意見[J].會計之友, 2006年1月（上）：73～75

篇6

企業管理的重點是財務管理，而財務管理的核心是資金管理。研究表明，破產倒閉的企業，絕大部分是因為忽略了對資金的規劃和精細化管理，從而造成現金流枯竭，資金鏈斷裂，不能清償到期債務，導致企業供血不足而倒閉。因此，企業要想解決好資金問題，必須及時籌集資金，以確保資金鏈不斷裂，具體應做好以下工作。

一、構架好資金結構，準確測定資金需求量

企業應根據自身的規模及行業特點，所處的發展階段及年度經營目標，測算出全年資金的經濟需求量。根據資金的使用對象搭配好股權與債權、長期與短期的結構，確保各類資金占比合理。不同類型的資金需求安排不同的籌資方式和籌資渠道，并讓各類資金在企業運營中發揮出最佳的杠桿作用。在構架好資金結構的基礎上，做好全年的資金預算。在作資金預算時，既要考慮詳盡周全，又要在執行過程中注意滾動調整，以適應不斷變化的經濟環境和企業狀況。

二、用好金融關系，及時獲得銀行貸款

在這種形勢下，我國經濟發展已進入“新常態”。企業要想從銀行取得足額的貸款，必須充分利用好長期建立起來的金融關系，一是保持良好的信譽記錄，盡可能多地從銀行取得授信額度。采用合理的資金需求與授信額度比例爭取銀行授信。二是在整體授信額度中要保證一定比例的流動資金貸款，并盡快從銀行拿到現金。三是關注銀行的授信額度，下半年銀行放貸頭寸將更加緊張，有可能出現有授信額度但無法使用的狀況。

三、調整投資策略，減少對外投資及項目支出目前經濟復蘇后勁乏力。因此，不適合大規模對外投資及新上項目，尤其是對一些多元化擴張項目應一律取消。對橫向或縱向有關聯效應的項目，也應盡可能通過資產重組或其他非現金支出方式來實施，避免企業有限的現金資源固化在對外投資上，從而實現加快資金周轉速度、提高資金使用效率、降低企業財務風險的目的。

四、盤活存量資產，提高資產使用效率

能夠盤活的實物資產：一是流動資產中的存貨。對各種存貸的庫存應控制經濟量，對各種備品備件應盡量實現零庫存。二是固定資產。要按產能組織生產，以降低單位產品的固定費用；對閑置不用的固定資產，要設法重新投入使用或外賣處置，從而盤活閑置資產，減少折舊等費用。企業存貨占用資金，不僅會增加資金的占用量，而且還會降低資金的使用效率。因此，企業應經常檢查盤點存貨，盤活存量資產降低庫存，減少資金使用量，減輕資金壓力。

五、加強往來款管理，減少壞賬損失

在經濟不景氣、銀行流動性趨緊、企業大面積嚴重虧損的情況下，容易產生大量的應收及預付款項，而這類賬款的存在很容易形成壞賬損失。不僅造成企業資金周轉困難，而且有可能造成企業資金鏈斷裂。而應付及預收賬款，在不破壞企業財務信譽的前提下，則可延長應付款的遞延期及增加預收款總量，使其成為企業資金來源的補充。因此，對往來款的管理應制定專項管理辦法，加大對往來款的檢查及考核力度，確保資金安全，及時發現問題，減少壞賬損失。

六、加強盈余管理，減少現金支出

企業可選擇性地采取以下措施：一是不進行利潤分配，讓年末結余繼續留在企業周轉，保持股權資金的總量及良好權益比例，增強企業融資能力；二是通過資本市場或定向增發等方式，籌集股權資本，增加企業實收資本或股本，減少財務費用；三是減少或取消職工的福利性支出，形成抱團過緊日子的良好氛圍；四是壓縮業務招待費、廣告費及購置費等變動費用支出，形成厲行節約的良好風氣；五是對股東及職工的一些支出，通過股權激勵或用企業自產的產品進行實物分配，減少現金流出企業，減輕融資壓力。

七、優化企業籌資渠道，多渠道籌集資金

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關鍵詞:項目貸款;資本金;問題;建議

為應對國際金融危機以及國內經濟下滑風險,國家出臺了4萬億刺激經濟的計劃。隨著項目紛紛上馬,與之相配套的銀行項目貸款也出現大規模增長。雖然總體上講銀行機構對固定資產投資項目貸款資本金管理均較為重視,在項目資本金比例上也嚴格按照國務院有關政策要求執行,但項目資本金管理中仍存在一些亟待關注的問題。

一、存在的主要問題

(一)部分銀行存在超資本金到位比例放款情況

目前,各銀行機構對項目資本金到位時間的要求上,一般分為兩種:一是資本金到位額度與貸款到位比例保持一致;二是資本金在貸款之前全額到位。但在具體操作中,對“資本金和貸款發放同比例到位”這一要求的把握尺度不一。有的銀行要求項目資本金到位比例達到多少,貸款才能按比例投放多少;有的銀行則允許貸款可以先行投放,只要確保企業在一定時間內資本金達到相應比例即可,其中比較極端的情況是在項目無資本金的情況下,貸款已全額發放。雖然此類銀行均表示,對項目貸款實行專戶管理,通過支付審批控制貸款與資本金同比例使用,但是資金賬戶的使用情況能否有效監控是個值得關注的問題。

(二)資本金來源審查難度較大

在資本金來源與到位情況的真實性認定方面,有效信息資源匱乏,信息渠道單一,對有資質中介機構的有效信息無法全面掌握,較難確認資本金出資的真實性。特別是對于大型企業和項目,資本金較大,資金往來頻繁,資金來源渠道廣且在賬戶間經常流轉,致使在日常的項目審查中很難判斷固定資產投資項目資本金有多大比例來源于自有資金,股東借款,銀行貸款,只能依據企業提供的相關憑證和財務數據加以輔證。部分地方金融機構,對項目貸款管理的經驗較少,行業信息的積累不足,專業的項目評估人才還很缺乏,項目貸款的評審水平和風險識別能力不高,在項目資本金來源審查和認定方面難度更大。

(三)地方中小金融機構項目貸款管理水平較差

在項目貸款管理上,大型銀行、政策性銀行以及股份制銀行相對較好,城市商業銀行以及農信社管理比較混亂。主要體現在:一是沒有制定相關的項目貸款管理制度。對項目貸款管理缺乏認識,對項目資本金比例、項目資本金到位時間、項目資本金來源認定以及項目資本金到位情況真實性認定方面沒有明確要求。二是制度執行不力,管理混亂。部分中小銀行雖然制定了固定資產投資項目貸款管理辦法,但是沒有按此辦法執行,在實際操作中將項目貸款視同流動資金貸款管理。三是項目資本金比例標準執行隨意性較大。如某地方金融機構發放的公路改造項目,對項目資本金比例按照“省級政府不低于10%,地(市)級不低于15%,縣級不低于20%”要求,執行15%的資本金比例。但2009年國務院新調整的固定資產投資項目資本金比例中明確要求,公路項目貸款資本金比例要達到25%,因此存在10%的資本金缺口。

(四)地方政府融資平臺貸款管理難度較大

為貫徹落實中央“擴內需,保增長,調結構”的戰略決策,各級政府在積極的財政政策和適度寬松的貨幣政策引導下,進一步加大了基礎設施和社會民生領域的投融資力度,政府融資平臺貸款大量增加。隨著固定資產投資的集中實施和進度加快,地方政府配套資金的需求也明顯增加。在通過發行政府債券和預算內安排等方式增加資本金出資的情況下,資本金的需求仍存在缺口。因此,對部分銀行支持的貸款項目在落實資本金同比例到位相關規定上增加了難度,不僅影響了項目的順利實施,也不利于銀行進行有效的信貸風險管理。同時,政府融資平臺公司企業關聯方眾多,資金裙帶關系復雜,財務管理缺乏規范性、透明性,增加了對其授信評估以及貸后管理的難度。大部分政府平臺類貸款企業采用多頭融資形式,從多家金融機構及多級財政部門進行融資,銀行只能對本行發放貸款的專用賬戶進行監管,項目資本金投入的金額也只能依靠借款企業提供的資金投向單據進行判定,對政府融資平臺類貸款的資本金性質確定和管理難度均很大。目前,政府投融資平臺貸款占比較大,貸款大都投向城市基礎設施建設等,大部分由政府財政擔保或融資平臺公司互為擔保,抵押物多為政府財產、項目用地土地使用權及在建工程,項目本身效益較低,還款來源依賴財政資金程度較高,政府財政償債能力不容樂觀。

二、加強對項目資本金管理的建議

(一)進一步細化法律法規,加強可操作的政策指導

建議相關部門進一步細化固定資產投資項目資本金管理制度,對企業自有資金做進一步界定;對通過理財信托、發行債券、大橋貸款等方式籌集的資金,應在制度上明確是否可以作為項目資本金;對各行業、類型項目的資本金比例要求進一步細化;對1996年的《國務院關于固定資產投資項目試行資本金制度的通知中》的公益性投資項目不實行資本金制度的規定,監管部門應給予進一步明確等,以清除各銀行機構在實際操作中的模糊地帶。

(二)各銀行機構要不斷加強項目資本金管理,防范風險

各商業銀行要嚴格執行項目資本金制度,并對資本金進行有效監管。一是要對資本金的來源進行認真、審慎地調查和審驗;二是加強對資本金比例的管理,嚴格執行資本金的最低比例要求,不得隨意降低項目資本金的比例;三是加強對資本金落實情況的監督,在信貸資金投放的同時要確保項目資本金與信貸資金同時間同比例的投放到位;四是加強對項目資本金真實性的核實,杜絕以“融資”替代“自有資金”充當項目資本金。特別是各地方金融機構要根據國務院關于固定資產投資項目資本金制度的規定,以及銀監會《項目融資業務指引》和《固定資產貸款管理暫行辦法》等相關制度文件,盡快出臺本行項目貸款的操作流程和實施細則,嚴格對項目貸款以及項目資本金的監督和管理。

(三)加強對政府融資平臺貸款項目的風險防控

一是各銀行業金融機構要加強對政府投資項目的評估,建立一套完備的政府融資平臺貸款風險評估體系,做到真正了解地方政府及其融資平臺的對外融資情況,摸清地方融資平臺的負債率、治理機制、償債能力、貸款抵押擔保落實問題等。二是建議相關部門建立信息共享平臺,方便各家銀行掌握政府融資平臺貸款情況,防止過度授信、多頭授信。三是積極推進銀團貸款。建議監管部門對銀行同業間的銀團貸款和聯合貸款業務加強指導,加強行業內的信息交流,實現同業間信息共享,優勢互補,分擔風險。

參考文獻:

1、王學發.固定資產投資項目貸款風險及其審查[J].中國房地產評估師,2004(5).

2、我國固定資產項目投資資本金制度改革研究[J].新金融,2006(4).

3、肖耿,李金迎,王洋.采取組合措施化解地方政府融資平臺貸款風險[J].中國金融,2009(20).

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關鍵詞：城鎮化建設；金融服務；模式

新型城鎮化建設是中國經濟的下一個增長引擎，也是商業銀行發揮城鄉聯動優勢，服務實體經濟的重要切入點。但由于城鎮化建設具有較強的公共產品特征，普遍存在社會性，商業效益短期內不明顯，其具有的投資規模大、沉淀成本高、建設及投資回收期長的特點對于資金投入的金融機構更是存在極大的收益不確定性；此外，由于地方政府的換屆以及短期行為帶來的政策不連續性也會加大金融機構投資風險，由此造成金融機構對農村城鎮化建設投入規模十分有限，這種制約新型城鎮化建設的金融瓶頸主要表現在：

首先，各金融機構均未出臺全行性、分層次、系統性的城鎮化業務發展政策，而各基層分行由于缺乏制度引導，在實際操作中更趨向于“避險機制”，未充分考慮當地城鎮化水平及發展對金融產品的需求，一律將城鎮化貸款按照普通商業化貸款來實施，未實行差異化的準入政策和特色化的信貸審批政策，在一定程度上阻礙了城鎮化建設的步伐。尤其是在東部及沿海地區，縣域、鄉鎮經濟活力較強，城鎮化建設需求旺盛，但各行業務支持政策相對欠缺，部分二級分行的客戶難以達到主體準入要求，部分項目（主要是公益性基礎設施類項目）存在準入難度。

其次，當前農村城鎮化建設突出加強農村基礎設施建設及農村公共事業建設，其主要承辦者為地方政府部門，而這些部門基本不具備直接的貸款主體資格，在實際操作中主要通過地方投融資平臺進行，在當前商業化運作模式尚不成熟、還款來源過分依賴土地財政的情況下，業務發展受外部因素制約較為明顯，政策的持續性不強。近年來，由于很多地方政府負債規模過大，投融資運作不規范，以至于銀監會出臺了相應政策對地方投融資平臺管理及商業銀行地方項目貸款進行了嚴格限制和規范。

再次，隨著國家對房地產持續調控，城鎮化房地產金融風險凸顯。城鎮化過程中人口的流動與集聚必然帶來商品房和保障房項目的巨大需求，但一些小城鎮的房地產開發商往往在實力和規模上都不具備承擔風險的資格，同時縣域及以下房屋建造質量問題越來越突出，個別地方政府為了城鎮化而城鎮化，強行拆遷村民住房等等加大了金融機構在城鎮化進程中對于房地產市場資金投放的回收風險，在對接此類貸款主體時金融機構往往要求其提高擔保額度或直接實施投放限制。

此外，從城鎮化建設融資結構來看，直接融資比例較低，而間接融資卻居于主導地位，但金融支持城鎮化仍依重傳統信貸產品，難以滿足城鎮化進程對金融服務的多樣化需求。目前，各地政府為擴大城鎮化建設資金來源，已開始嘗試投融資體制改革，城鎮化建設運作模式多樣化，委托代建、BT（BOT、PPP）、聯合開發等模式被廣泛應用，面對城鎮化蘊含的多種差異化金融需求，各金融機構尚不能快速適應城鎮化過程中需求結構的改變，對融資主體多元化現狀研究不足，因而缺乏足夠的產品支持以及產業鏈式的金融服務。

如何破解上述瓶頸，各金融機構要從全局和長遠的角度出發，以科學地評價地區城鎮化發展水平為前提，改革傳統的金融服務模式，通過制定全行性城鎮化業務指導政策和完善的風險應對策略，做到既服務于國家經濟發展戰略大局，又能將城鎮化建設中金融投放風險控制在合理水平。

一是科學評價地區城鎮化發展水平、探索金融助推城鎮化建設的具體模式。在目前城鎮率統計口徑下，選取與城鎮化建設有關的五個主要指標，即：城鎮化水平、非農就業增長水平、城鄉收入協調指數、可支配收入的GDP彈性、建設用地消耗系數，分析地區城鎮化發展速度與其他指標的協調性，從而科學判斷各地城鎮化發展水平。在此基礎上結合當地政府的城鎮化發展規劃與主要金融需求，重點在資金需求主體、業務建設領域、產品整合創新和風險防范關鍵上下功夫，努力探索金融助推城鎮化具體模式，并據此開發專項貸款產品和一攬子綜合金融服務，以地方政府（主管部門）為紐帶，連接參與城鎮化建設的各類企業和個人，為城鎮化建設提業鏈式的一攬子綜合金融服務。

二是出臺全行性城鎮化業務配套政策、實施差異化平臺準入政策。支持城鎮化建設符合國家經濟發展戰略，市場潛力巨大。建議盡快出臺全行性的城鎮化業務行業信貸政策，對城鎮化業務發展的政策適用范圍、業務內涵、信貸原則、發展目標、信貸政策和管理要求等進行明確規范和要求。針對目前城鎮化建設基本由各級地方政府融資平臺承擔，隨著城鎮化的推進，城鎮化建設平臺層級將下伸至縣級甚至鎮級，建議在城鎮化水平較高的東部及沿海地區適當調整平臺準入政策，實行差異化管理，為符合條件的經營性城鎮化建設項目提供支持。

三是把握風險防范關鍵點、以商業化經營視角制定風險應對策略。在城鎮化建設金融投放中突出現金流全覆蓋要求，對于由地方政府出資成立的承貸主體，現金流測算須嚴格執行銀監會口徑要求；在明確將財政撥付資金、土地復墾整理指標交易收入、土地征遷補償款等作為城鎮化建設項目的第一還款來源的前提下，鼓勵運用符合規定的各類收費權、經營權等提供補充性質押擔保；積極探索農村建設用地使用權、農民土地承包經營權、宅基地使用權、集體收益分配權等物權提供抵（質）押擔保；大力支持城鎮化建設過程中信用擔保體系的發展，通過聯合貸款和反擔保業務提升擔保公司的信用擔保能力，開展擔保信用保險等中間業務，間接引導各類商業金融增加對城鎮化建設企業的融資力度。

四是建立城鎮化建設項目風險分擔機制，積極對接新型的BOT（建設-運營-移交）開發性金融模式。BOT開發性金融模式是以投資經營公司為融資主體、由地方政府給予投資者一定的特許權作為融資擔保，向金融機構融資建設城鎮化基礎設施項目，項目建設完成后，通過政府號召、引導和規劃，降低運營成本，運用市場化運作手段運作該設施并取得收益歸還銀行貸款。這種“BOT項目融資、金融孵化、市場出口”模式克服了當前以地方政府融資平臺為融資主體所面臨的資本金不足、負債率過高、債權虛置化等問題，同時又充分發揮政府部門市場增信和制度支持的聯合功能，政府由過去主導項目建設的“家長”轉變為聯合商業資本的項目合作者和監督者，因而在投資者和地方政府間實現了合理的風險分擔，使得公有部門和民營資本專注于發揮各自優勢，在降低項目整體風險的同時，實現更高的收益目標。

五是通過逐步推行項目資產證券化措施，使商業銀行從城鎮化建設的信貸資金提供機構轉變為信貸服務機構。目前在間接融資占主導地位的形勢下，商業銀行仍是一個信貸資金提供機構，由于項目資金占用時間長、流動性不強，在一定程度上增大了城鎮化建設項目貸款的信用風險和市場風險。通過商業銀行逐步推行項目資產證券化，可為現金流充足、承貸主體信用良好的城鎮化建設項目直接融資營造良好的金融環境，在提高資金流動性的前提下，引入大量的民間資本和外商投資，增加基礎設施建設資金來源，加快城鎮化建設步伐。而銀行本身作為城鎮化建設的信貸服務機構，既增加了中間業務收入，又降低了對城鎮化建設的直接投資比例從而有效化解和分散項目貸款風險。

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關鍵詞：產業地產 信托基金REIS 股權融資 債權融資 供應鏈融資

一、產業地產的概念和特點

產業地產通常是“X+房地產”模式，如體育地產、旅游地產、養老地產、教育地產等，它是一種將產業運營和地產開發相結合的房地產開發模式。它脫胎于工業地產、商業地產，既與工業地產、商業地產有一定的類屬性，又具有其自身特征。

產業地產與普通房地產開發最大的區別在于，它是以產業發展為主導的房地產開發，在產業研究和規劃方面具有非常專業的開發要求，它的開發周期較長，短則三至五年，長則七八年，甚至十余年，項目投資額巨大，少則幾個億，多則幾十億、上百億，傳統房地產，往往重開發，而產業地產項目，除開發環節之外，它的后期運營也顯得更為重要。

二、產業地產項目融資要重點考慮的因素

根據項目開發周期安排，確定分階段的資金需求。確定項目科學合理的開發周期，考慮項目的實際情況，以及自有資金和市場行情狀況，根據每一期的建設規模，計算出總的資金需求量，在分析企業內部可用于項目建設的自有資金后，再提出該階段的融資需求計劃。

在每一期的開發計劃中，對項目的現金流量進行合理預測。要區分出售物業與自持物業的比例，測算項目現金流量的大小，及對資金需求規模和使用期限的長短，以便于進行融資時，確定是選擇采取債務融資，還是權益融資的方式，如選擇債務融資，則應考慮是短期性或者長期性資金需求。

對項目未來的盈利能力及發展前景進行評估。如果未來項目的盈利能力越強，財務狀況好，資產變現能力強，承擔財務風險的能力就強，且項目未來的投資利潤率高于債務融資成本，負債越多，項目的凈資產收益率就越高，對企業發展及權益資本所有者就越有利，這種情況下，債務籌資是一種不錯的選擇。

當項目盈利能力低，財務狀況差，發展前景欠佳，這種情況下，有條件的話，應采用權益融資，而盡量少采用債務融資方式，以規避財務風險，緩解資金償付壓力。

要考慮不同融資方式的融資成本和風險。進行項目融資，首先要符合國家的法律法規，滿足合法性原則。另外，不同融資方式有不同的資金成本，應分析和比較各種融資方式資金成本的高低，盡量選擇資金成本低、融資風險小的融資方式。

三、產業地產的融資現狀分析

2006年以前設立的開發園區，在項目資金短缺問題上，中央政府給予了政策性扶持，上市公司指標和申請開發貸款也給予傾斜，同時賦予了園區的一些投融資能力。2006年以后，工業用地及一般的產業項目用地，均實行招拍掛方式公開出讓土地，保證金交付及限期支付土地款，加大了開發商的資金壓力。

目前，國內產業地產的主要融資渠道，還局限于債權融資和股權融資的傳統融資方式。債權融資，通常是向銀行借得所需的信貸資金，從產業地產的長期發展來看，以長期持有物業的產業地產項目，在長期資本支持的資金保障方面，還存在很大問題。股權融資，通常是向原始股東募集股本資金，這種方式取得的資金無到期還本付現的壓力，但在項目投資回報率高時，會降低企業自有資金收益，且在項目初期，融資難度又較大。

四、產業地產項目融資方式探討

現階段，國內的產業地產項目采取了多元化融資手段，但多數都沒有擺脫債權融資的范疇，這種融資方式，存在到期還本付息的壓力，與產業地產長期持有物業，穩定經營的發展模式不太匹配，產業地產應當找到與其經營模式相適應的長期穩定可循環的融資方式。

鑒于債權融資存在的對產業地產項目的一些限制性因素，由于權益性融資無固定的還本付息壓力，且滿足企業長期使用資金的優勢，在當今產業地產融資多元化發展的情況下，更多地涉及權益性融資的領域。

（一）在實踐中，產業地產項目常用的融資策略分析

權益性融資（股權融資）。考慮到產業地產項目一般開發周期長，資金投入量大的特點，在對項目運作前，就應進行項目融資的統籌安排，尤其是對權益性融資應重點考慮。

以初始發起人為主體的融資方式。通常，產業地產項目公司是以控股股東，或者少數發起人為主體，組建新的法人實體，項目的資金，也往往來源于少數原始股東的資本金。

引進項目戰略投資者。產業地產項目的開發過程中，在其產業價值鏈中，總要涉及與項目有關的各種戰略合作伙伴。以開發專業市場集群和總部商務區的產業項目為例，項目合作伙伴可能包括：上游產業產品供應商，商業配套產品合作者，專業的總部商務區開發者，以及投資公司、基金公司，或者當地有實力的房地產開發商，均可以邀請他們成為項目開發公司的股東，這樣既發揮各自優勢，達到資源的整合，同時，又一定程度上，解決項目融資問題。

引進大量上市公司股東作為項目公司原始股東。對于母公司是上市公司的開發企業，在項目公司注冊初期，就引進上市公司的中、小股東作為原始股東，這樣的好處在于，可以很好地利用他們在行業內部的人脈資源，有利于項目的經營和發展，又達到融資的目的。

債務性融資（債權融資）。債務性融資是項目融資的重要方面，解決項目的短期性資金需求，項目進行債務融資有如下幾個方面的考慮。

銀行借款。在債務性融資性融資中，銀行借款是最主要的部分。與普通商品房開發項目所不同的是，有一些產業地產項目屬于國家扶持的產業，如三農產業、流通行業及高新技術產業，由于符合國家的產業政策，很容易獲得金融企業的信貸政策支持，所以對國家產業政策和信貸政策扶持的有關規定，要進行深入的理解和分析。

銀行借款，分成幾個部分，一是爭取國家開發銀行的產業專項資金貸款，二是爭取地方商業銀行的項目貸款，三是在項目銷售環節和運營環節爭取地方商業銀行的消費信貸。

內部融資。一些具有上市公司背景的項目開發公司，集團內部往往有大量的股份解禁的中小股東，他們大多是上班族，無專門的投資渠道，也無專業的投資知識。與這些股東合作，他們的資金，會是項目債權融資的補充來源。

供方信貸或叫供應鏈融資。項目公司及其戰略合作伙伴，有大量的產業鏈上游供方客戶，利用多年的合作關系和甲方的強勢地位，在他們為項目提品或服務時，與他們約定延遲支付貨款或傭金（在價格條款或者資金利息方面予以考慮），甚至可以約定以項目開發的物業或者某項專業服務作為合同標的支付手段，可以解決項目一些方面的短期資金需求。

信托基金或產業基金（債權模式）。近年來，國內信托基金或產業基金得到長足發展，特別是產業基金，項目公司可以與他們合作。這兩類基金，短則一兩年，最長可以解決三至五年的資金需求，而且基金規模也能滿足一般項目的要求

（二）創新性的融資方式

近年來，產業地產創新性的權益性融資主要有兩種方式，一是建立房地產投資信托REIS，二是境內、外資本市場上市。

房地產投資信托基金REIS。房地產投資信托REIS能夠很好地解決產業地產在債務性融資方面所遇到的到期還本付息的問題，在國外的商業地產項目中，房地產投資信托REIS發揮著極其重要的作用。

這種融資模式既可以在國內成立新的房地產投資信托基金REIS，也可以依賴已發行的房地產投資信托基金REIS，這些年來，一些國外的房地產投資信托基金REIS，也陸續進入國內產業地產領域，如美國普洛斯投資蘇州物流園項目，新加坡豐樹物流信托投資西安海星物流配送中心。

境內、外資本市場上市。很多產業地產項目往往是符合國家產業政策導向，也是受地方政府歡迎的產業，因此，對于具備上市條件的項目，可考慮在國內資本市場上市，或者到境外上市，特別是在一些重點城市的開發園區內，還可以直接上新三板。

（三）爭取中央和地方政府的專項財政資金支持

為了促進經濟轉型和產業升級，從中央到地方，均出臺了許多財政扶持政策，與產業地產開發有關的專項資金，大致有如下幾種：文化創意產業專項資金，促進商業服務業發展專項資金，促進產業集聚區及專業園區發展專項資金，重點項目扶持資金，促進服務外包產業發展專項資金，旅游產業專項扶持資金，產業園項目利用新能源、新技術補貼，三農扶持專項資金等等，還有享受低息甚至貼息的政府各種產業基金、專項貸款等。

開發企業要認真研究政府各種財政扶持政策的文件規定，領悟政策精神，了解具體的申請操作流程，同時，完善自身的軟硬件條件，充分準備各種資料。必要時，可以聘請這方面的專業中介機構。

融資難，融資渠道單一，融資成本高和融資風險大等問題，一直困擾著我國產業地產的開發。面對高歌猛進的產業地產發展態勢，開發企業如何及時解決融資問題、找到資金來源、拓寬融資渠道，降低融資風險，將成為在新時期如何把握產業發展機遇的關鍵問題。

在理論和實踐總結的基礎上，筆者提出了幾種產業地產融資的創新模式，如REIS融資模式、供應鏈融資模式、項目融資模式等，希望能對產業地產的融資和開發起到拋磚引玉的作用。但是，必須認識到，產業地產的開發是一個非常具有實踐性的領域，其融資過程又往往牽扯到諸多主體，乃至地方政府部門，因此，如何正確選擇和運用創新融資模式，還有待于從理論和實踐兩個方面，進行更深入地研究和探討。

參考文獻：

篇10

（中國機械設備工程股份有限公司，北京 100055）

摘 要：隨著危機向新興國家的迅速蔓延，中國這一最具活力的經濟實力也未能幸免于難，復雜的國內外政治、經濟形勢使得中國經濟也逐漸遭受沖擊，國內資金成本上升，為中國企業出口融資蒙上陰影。此外，結構單一的擔保模式，以及日韓等國出口信貸機構為工程業主提供的更為低價的融資，都使中國企業利用出口信貸走出去的優勢逐漸喪失。本文從中國出口信貸的執行程序，基本條件出發，分析出口信貸所面臨的融資瓶頸和風險，并提出解決思路。

關鍵詞 ：金融危機；出口信貸；融資

中圖分類號：F832.42 文獻標志碼：A 文章編號：1000-8772-（2015）05-0059-02

收稿日期：2015-02-08

作者簡介：姚琳（1979-），女，貴州貴陽人，碩士，中國機械設備工程股份有限公司投融資部任職，中級經濟師。研究方向：經濟金融。

一、出口信貸“走出去”的基本條件及一般流程

以中國出口信貸機構--中國出口信用保險公司（以下簡稱中信保）為依托的出口信貸，結構簡單，流程清晰。借款人向中資銀行申請貸款用于項目建設，而銀行放款后還款風險由中信保承保，中信保承保條件則是獲取借款人的對等還款擔保。當借款人為工程承建方時，此種借貸稱為賣方信貸；當借款人是外方業主，此種信貸稱為買方信貸。

二、出口信貸的主要優勢

中國出口信貸在金融危機后的融資環境中具有諸多優勢，具體表現在：結構明晰，操作簡便，只要具備合乎要求的擔保條件，中資企業均可以申請；對比遭受金融危機沖擊嚴重的歐美國家，中國國內充裕的資金流動性為融資提供了價格低廉的資金特別是買方貸款在人民幣迅速升值的背景下，成功規避了未來收款風險。

2008年為應對世界范圍內的經濟危機，中信保在中國財政部、商務部的合作下，推出專門支持中國成套設備出口的“421”專項承保計劃，明確上述出口信貸承保的審批鏈條、審批權限和工作時間，從而更為切實有效的推動了中資企業“走出去”，成為中資建設企業在海外承攬工程的主要融資通道。

三、現有出口信貸融資模式的瓶頸

然而，隨著金融危機的加深，國內外經濟條件的變化，中國的出口信貸融資模式近兩年在諸多方面遭遇了挑戰，曾經的優勢也逐漸喪失，具體表現為買方信貸基本條件——落實擔保的難度加大。

（一）以主權擔保受到買方國家外債所限

亞洲、非洲、中歐、前獨聯體等發展中國家財政實力較弱，自身經濟能力不足，基礎設施落后，技術壁壘低，對外資需求大等特點，使其成為中國工程類企業的主要目標市場。然而受制于項目所在國不夠健全的法律體系和商業環境，加之其較為突出的政治穩定性問題，銀行對這些國別的項目風險評價偏于保守，中信保對此類國別評級也相對偏低，從而帶來較高的融資價格和擔保規格。通常，主權級擔保是獲取融資的必要條件。為了發展經濟，大量興建基礎設施，過多舉債和對外擔保使得這些不發達國家新的對外借貸受到諸多限制，如外債額度日趨飽和，有限的財政收入不能完全覆蓋還款義務等，要想獲得新的融資，就需要盡早解除原有義務，這使得各國主權擔保的落實日趨困難。

（二）企業擔保難以獲取，執行困難

某些中等發達國別和地區（如土耳其等），由于商業環境較為發達，私有化度較高，大型企業的信用評級甚至高于主權評級。對這些資質優良的企業，中信保也能夠接受其公司信用作為還款保證。然而，某些上市企業對或有負債較為敏感，不愿意因披露擔保情況而影響其股價，因此多數企業不愿提供公司擔保。此外，海外公司擔保在執行層面存在一定問題，難以兌現，也成為銀行融資的一大障礙。

（三）中國資金成本優勢減弱

隨著歐美經濟緩慢復蘇，以及一系列針對市場流動性的刺激政策的實施，歐美資本市場也顯露緩慢復蘇的跡象。同時由于金融危機對中國經濟的影響逐漸加深，國內的資金成本開始走高，從而使得中資銀行的資金優勢減弱。就筆者所在企業的貸款成本而言，2009年從中資金融機構拿到的中長期買方貸款利率在Libor+190-210bps,而2014年，中資金融機構對類似項目的貸款利率在Libor+350-400bps,5年貸款成本上升了30%-90%不等。加上日韓等國長期低息貨幣帶來的低成本融資，假如借貸資金在成本和申請時間等方面不具備足夠優勢，同等擔保條件下，買方完全有理由選擇來自其他國家或機構的更為便宜的貸款。

（四）審批程序限制投標項目

一般中國出口買方信貸流程如下：貸款項目申報至中國商務部，金額在一億美元以下的合同，商務部即可批復；對于金額超過一億美元的工程合同，須經商務部及財政部共同批準；對于使用優惠貸款的項目，還須經由業主所在國通過外交渠道正式提請中國政府，在獲得相關機構批準后，商務部下發政策性銀行執行。

以中信保承保為基礎的中國出口買方信貸，實質是一種國家層面的信貸行為，這種國家政策行為必然需要經過嚴格審查，確保項目符合政策支持范圍。一般而言，審查及資料準備時間在3個月到6個月不等，視項目不同而不同。過長的審批時間將導致投標商的融資成本難以鎖定，同時投標有效期往往較短，審批時間與項目進展時間不能完全匹配。

（五）貸款來源單一，融資方案缺乏靈活性

隨著經濟危機的緩慢復蘇，歐美資本流動性的增加，老牌國際大型商業銀行在國際信貸中的參與度逐漸恢復。他們在全球資金拆借有著較為明顯的成本優勢，擁有豐富的產品功能和悠久的經驗，能夠提供諸如“過橋貸款”等較為靈活的產品。由于“421”計劃主要鼓勵中資銀行支持中國企業，對外資金融機構的參與程度有嚴格限制，這些銀行在中國出口買方信貸中的參與度低，使得他們無法發揮其在國際信貸中的資金及產品優勢，從而限制了項目推進速度。

（六）人民幣匯率波動加大為收入帶來不確定性

2008年人民幣匯改以來，人民幣對美元迅速升值，使得中國出口企業過去使用賣方信貸遭遇慘重損失。為加快美元回款速度，規避因人民幣升值帶來的匯率風險，出口企業紛紛轉向買方信貸。然而2012年4月央行對人民幣再次實施匯率改革，人民幣不僅每日波幅從千分之五擴大至1% ，更出現了雙向波動，改變了自2005年以來人民幣兌對美元單邊升值的趨勢。2014年央行再次擴大人民幣每日波幅至2%，同時2014年一季度以來人民幣對美元貶值已達3%，與2013年整年對美元的升值幅度持平。短短幾年人民幣匯率走勢在中國經濟發展與世紀經濟格局博弈的角力下變得更為撲朔迷離，也使得買方出口信貸在匯率避嫌方面的優勢逐漸走弱。在國外業主缺乏資金和匯率波動不確定性增大的雙重壓力下，一些國內出口企業開始選擇賣方信貸，以BT（注視二）的形式推動境外項目的合同簽署和生效。

四、解決手段

突破中國出口買方信貸的瓶頸，要結合國際經濟形勢和國內企業走出去的需求兩個方面，兼顧國家審批體系與項目推進速度雙重效率，豐富出口買貸產品種類，以使國內更多工程企業受惠。

（一）打破單一模式擔保結構，擔保形式多樣化

對國家主權擔保的過分依賴是制約境外項目使用中國出口信貸的首要因素。對于外債負擔已到達臨界點的國家，中資金融機構與中信保應打破固有思維，嘗試接受多樣化的債務擔保模式，如：

1.擴大公司擔保適用的國別地區。在某些政治相對穩定，經濟上又受外債制約較大的發展中國家，如前獨聯體國家，拉丁美洲等地，針對一些實力較為雄厚，現金流充裕的私人企業，可以嘗試接受其公司信譽對項目進行擔保。這就要求中信保采用更為靈活的國別風險評級制度，考慮適當提高其政治穩定性在評級中所占比重，同時兼顧經濟發展帶來的風險因素，為引入公司擔保結構打下基礎。同時貸款銀行也要提供多種形式的信用增級手段，以提升項目的貸款成功率。

2.國家主權與公司擔保相結合，在項目不同階段采取不同擔保的形式。譬如，在公司擔保的基礎上，根據國別政治風險和商業環境的變化，適時考慮增加主權擔保，同時根據整體政治經濟形勢和項目自身情況，及時解除主權擔保，讓國家主權與公司擔保根據項目需要靈活組合。

（二）采用多種融資模式

事實上，只有解決了擔保模式的單一性，才能從根本上擴大中國出口信貸的適用性。但放開擔保模式不等于降低準入門檻，作為可以替代主權擔保的其他擔保形式也必須在實質上符合金融機構對風險控制的要求。靈活多樣的融資模式需要以中信保和各大銀行為主的中國金融機構共同探討、研究，結合項目運作的實際需求開發、改進。

3.引入項目融資模式，開拓新的融資方案

在買方出口信貸中，還有一種以項目未來收益為還款來源，對股東沒有追索權或保持有限追索權的項目融資模式。該種模式目前在中資金融機構中未得到普遍采用，主要原因在于中信保對項目融資的商業險部分只采取部分承保的政策，一般承保比例在50%-60%，遠低于買方或賣方信貸的95%。對于未被信保覆蓋的風險，銀行也不敢貿然承擔，大多數銀行對項目融資望而卻步，項目融資在中國金融市場一直停留在探討階段，付諸實施的可謂鳳毛菱角。然而，隨著國際市場對融資需求的不斷上升，中國企業在海外項目中所遭遇的競爭和挑戰加劇，項目融資將逐漸成為海外能源、基礎設施、及資源類項目開發的主要渠道。由于項目融資不需要股東擔保，杠桿效應較大，一直以來在國際市場受到投資人的追捧。目前國內僵化單一的融資模式，已經不能適應海外工程的融資需要。因此，放開貸款模式，重新認識評估項目融資的風險，建立健全國內銀行風控體系，提升出口信貸機構對項目融資的承保政策，已是迫在眉睫的需要。

4.擴大外資金融機構的介入，放開資金來源

“421”專項計劃中，信保承保對象明確以中資金融機構為主，既支持中資企業，又支持中資銀行，提升中國企業及金融機構的海外市場份額和影響力。然而，相似的體制和治理理念，以及類似的發展歷史使得中資銀行的資金來源、風險評估，機構設置，審批流程趨同，融資模式單一缺乏靈活性，融資成本難有太多下調空間。相比之下，國外一流的商業銀行卻擁有全球拆解的資金來源，豐富多樣的融資結構設計，悠久先進的管理機制，以及敏銳的市場判斷，這些恰恰是中資銀行所不足。如果在國家走出去金融計劃中，能夠考慮適當放開外資金融機構的份額和參與程度，通過其靈活的結構融資彌補中資機構過于單一的融資方案，同時利用其相對低廉的資金，通過其海外網絡了解當地市場，加強風險防范，將成為類似“421”工程等國家金融支持計劃的有益補充，不僅能夠增加中資企業項目融資的成功率，也有助于中資金融機構學習先進的融資理念和管理方式，提升自身的業務水準，向國際化邁進。

綜上，中國出口買方信貸在中國出口信貸機構中信保的主導下，為中資企業走出去，創造收入做出了巨大貢獻。然而隨著世界經濟形勢的不斷變化，尤其是金融危機后國際資本市場的巨大變化，中國的出口信貸也應該緊隨市場的腳步，從企業實際需求出發，不斷調整、創新，以便為中國企業海外投資建設，中資金融機構國際信貸業務的發展創造更好的條件。

參考文獻：

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[2]鄒小燕,張璇,編.出口信貸[M].北京:機械工業出版社.