導語：如何才能寫好一篇住宅專項維修資金管理辦法，這就需要搜集整理更多的資料和文獻，歡迎閱讀由公務員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

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如何核算管理好這些資金，建好維修資金業務賬，清楚記錄維修資金繳存、使用支取分配，核算資金增值和收益，確保資金保值增值，維護業主合法權益，同時讓廣大業主能清晰查詢到維修資金賬戶的余額和支取使用情況，是住宅專項維修資金財務管理的重點和難點。

二、住宅專項維修資金財務管理的現狀及存在的問題

（一）財務管理基礎薄弱，缺乏制度規范

收繳住宅專項維修資金并建立住宅專項維修資金管理制度是我國物業維修管理的重大舉措，由于制度尚不成熟，有些地方維修資金財務管理缺乏制度規范，未建立維修資金業務特色的管理制度和規范，有的賬簿設置不規范，維修資金混淆建賬，會計核算主體不明確，會計科目隨意設置，賬戶利息收入結算不合理，報表不規范，統計口徑不統一等導致會計核算數據失真，很多財務管理措施不能落實。

（二）資金效益低，難以增值保值

維修資金實行專戶管理，由業主在購房時繳存放在代管銀行專戶。現行管理辦法制約限定維修資金申請支取使用率低，造成歸集資金數額逐年增加，很多地區大部分維修資金以活期存款形式存放于銀行，大筆資金閑置，資金效益低，既造成利息損失，也喪失增值機會，難以保值增值。

（三）資金監督不力

維修資金管理部門缺乏內部控制措施，有些維修資金管理部門在多家銀行開設維修資金存款專戶，專戶規范管理工作繁瑣，有的財務人員工作作風懶散，完全依賴維修資金代管銀行進行管理，忽視核對代管銀行的收繳、支取數據記錄，沒有及時核對相關單據，財務監督不到位，風險意識淡薄，財務監督形同虛設，給不法分子鉆了空子，容易誘發侵占、挪用維修資金、增值收益等職務犯罪。審計部門的專項審計未能落實，甚至有些管理較差、內部控制較弱的管理機構將住宅專項維修資金挪作他用，遲遲未被發現。

三、影響住宅專項維修資金財務管理的因素分析

（一）制度因素

維修資金管理辦法實施以來，各地維修資金業務發展參差不齊。部分領導只重視維修資金的收繳，輕維修資金的內部管理，特別是財務管理制度建設緩慢，財務管理制度不健全，沒有形成一套規范的財務管理指引細則；《管理辦法》規定，使用維修資金須經業主大會雙三分之二的業主同意，資金不能隨意使用，雖然提升了其安全度，但造成大量資金沉睡，同時，辦法規定，在保證資金正常使用的前提下，經雙三分之二以上業主同意，可以將住宅專項維修資金用于購買國債。維修資金使用和增值的門檻高，業主大會對資金的使用及增值難以達成統一意見，操作性不強，現行管理辦法的制約使得資金提取使用難，資金效益難以提高，大大削弱資金的使用效益，不能滿足當前管理的要求。

（二）人員因素

有些財務會計人員是在住宅專項維修資金管理中心成立后從其他單位調入的，沒有及時更新業務知識，綜合業務素質低，特別對住宅維修資金的財務管理缺乏鉆研學習，工作隨意性大，未能專心學習本行業特色的專用會計核算及資金管理辦法，沒有充分發揮財務人員在維修資金財務管理中的作用。再加上各地成立的管理中心都是公益性單位，不存在營運資金的壓力，工作人員怕承擔責任，公共服務意識低，對維修資金目前唯一的購買國債增值渠道也懶得促成，寧愿大量資金以活期存款形式存放在代管銀行。

（三）監督方法

專項維修資金業務涵蓋業主、物業服務企業、開發建設單位、地方建設主管部門、地方財政、審計等各方。在具體的監督管理過程中，首先，業主對維修資金普遍缺乏深入的了解及其非專業性使其難以對資金進行有效的監督；其次，管理辦法規定，維修資金的管理和使用，依法接受審計、財政部門的審計監督，而建設主管、財政部門的監管身份模糊，既管理又監督，領導重視不夠，監督乏力；最后，維修資金財務管理缺乏透明度，公開力度不夠。以上監督渠道不暢通的原因，造成維修資金財務管理監督不力的現象。

四、改善住宅專項維修資金財務管理的建議

（一）建立健全財務管理基礎工作

加快建設住宅專項維修資金特色的財務管理制度，形成維修資金財務管理規范指引，規范繳存、使用支取、分攤、收益分配等業務財務行為，配備專業的財務人員，加強業務培訓。同時開發應用維修資金財務管理系統，利用管理系統信息數據與代管銀行數據自動對接、核銷，實現會計核算自動化，減少人為干擾數據，實現憑證匯總、記賬、統計自動化，確保維修資金匯總、統計數據準確，通過互聯網向業主提供查詢服務，使廣大業主能清晰查詢專項維修資金賬戶余額、計息收益分配、使用分攤情況。

（二）完善管理辦法，拓寬資金增值渠道

2008年實施《住宅專項維修資金管理辦法》以來，管理辦法已難以滿足各地的實際操作。我們必須結合我國實際，借鑒國外的經驗理論，改進完善維修資金管理辦法，提高資金使用率，適當拓寬資金保值增值渠道，在投資運營方式上給予指引，彌補法律制度上的缺失和不足。其次，維修資金管理中心財務人員也要增強服務意識，在保證資金安全的前提下促進資金的流動性，積極協助廣大業主籌劃資金的運營投資，實現住宅專項維修資金的保值增值，提高資金效益。

（三）建立維修資金監督體系，加大監管力度

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1.1住宅專項維修資金歸集環節存在的問題

為確保《住宅專項維修資金管理辦法》的順利實施，各地政府投入大量資源，采取包括將繳納住宅專項維修資金和發放房屋所有權證相掛鉤等多項有力措施進行宣傳、推廣，有力地支持了首期住宅專項維修資金的收繳工作。但在征集環節，還存有如下問題：一是和商品房建設速度相比，維修資金的設立較為滯后。商品房的銷售和專項維修資金的收繳彼此相脫節。有的小區房屋已經銷售完畢，專項維修資金才剛剛開始收繳，還有的小區銷售時間段跨度很大，在收繳專銷維修資金時之前銷售的住房往往沒有補交。二是住宅專項維修資金減免情況嚴重。自住宅專項維修資金設立實施以來，在各地資金收繳過程中經常因為各種人為影響，比如行政命令或人情的原因受到減免，導致應繳納的專項維修資金嚴重不足額，影響了住宅維修、改造工程的順利實施，給廣大業主用戶造成不便。2008年《住宅專項維修資金管理辦法》出臺后，應繳改造資金減免問題才有所遏制。三是許多業主分戶賬面住宅專項維修資金余額不足首期繳存額30%，未進行續交。上述三個問題是住宅專項維修資金歸集階段存在的主要問題，它們的存在，嚴重影響了住宅專項資金的后續使用與管理，必須下大力氣解決。

1.2住宅專項維修資金使用過程中存在的問題

住宅專項維修資金使用階段存在的問題主要包括以下兩個方面：一是專項資金使用申請難以獲批。在實際工作中，許多住宅出現質量問題，需要維修，但業主在申請使用專項資金時遇到各種各樣問題，申請成功難度很大。這無疑降低了專項資金的使用效率。之所以會造成這個問題，主要是因為住房專項維修資金收繳不全，居住在同一小區或住宅樓里的業主有的繳納了有的沒繳納，如果使用這筆資金，勢必會損壞繳納資金的業主利益，這就給管理部門決策造成了很大困難，進而制約了專項資金的使用申請。還有部分是因為物業公司或資金管理單位人為的設置困難。此外，業主對于住宅專項維修資金本身和使用申請相關程序和細節的不了解，甚至是不知道，也是造成專項資金使用效率低下、申請困難的一個重要原因。而當前造成住宅專項維修資金使用難的另外一個重要原因是由當前住宅專項維修資金使用機制造成的。按照《住宅專項維修資金管理辦法》規定，沒有成立業主大會的小區，要使用住宅專項維修資金，必須由業主或服務機構提出建議，經三分之二以上的業主同意后方可向資金管理部門申請。如果已經成立了業主大會，由業主大會審核通過。但在實際生活中，同一小區內業主相熟的程度很低，互不認識的情況大有人在，三分之二以上的人數要求難以達到，從而使得資金使用申請難以通過。二是專項資金的違規使用現象嚴重。由于缺乏嚴格的監管措施，住宅專項維修資金往往會被違規挪作它用。

1.3住宅專項維修資金續籌階段中存在的問題

在房屋銷售時籌集的房屋專項維修資金額度有限，隨著房屋維修次數的增多，剩余資金越來越少，無法繼續承擔住宅維修的使用需要。為保證后續房屋維修使用需要，就必須在適當時機開展專修維修資金續籌工作。當前許多業主對住房專項維修資金的關注度普遍不高，而相關資金管理單位使用專項維修資金情況透明度較低，使得廣大業主缺乏對專項維修資金續繳的積極性。專項維修資金后續無力，而住宅維修又不可避免，這就導致業主之間、業主和專項維修資金管理者之間的糾紛頻發，不但滯緩了房屋維修，影響了房屋正常使用，還給安定和諧的社會氛圍帶來負面作用。

1.4管理制度中存在的缺陷

為擴大專項資金來源，保障越來越大的住房維修需要，國家出臺文件，允許業主大會、售房單位或主管部門在符合相關規定的前提下，使用住房專項維修資金進行存儲和購買國債活動。但由于管理制度自身的缺陷，導致以此方式盈利的利潤遠遠低于通貨膨脹帶來的損失，致使專項資金發生貶值，加劇了住宅維修專項資金的緊張程度。

2推進住房專項維修資金管理體制改革的相關建議

2.1建立健全科學完善的住房維修專項資金監督法律體系

作為一項國家決策，住房維修專項資金的使用與管理必須有堅實完善的法律制度予以保障，在資金的支出、投資、預算、收入、政府采購等環節設立專項法律，對各道環節中的行為進行監督管理。法律體系的建立，要注重兩個方面：一是要對專項資金監管的范圍和職責進行明確。二是要不斷提高監管水平，要充分利用信息化等現代科學技術為資金監管提供服務，促進監管效率的提升。三要注意完善專項法律法規制度，制定專項資金使用和監督管理的細則辦法，確保宏觀制度和基層實際有機結合到一起。

2.2強化業主維權意識

住宅維修專項資金是維護業主利益的重要途徑。要推動專項資金的高效使用，首先就要求廣大業主具有高度的維權意識，在遇到需要使用專項資金的情況時，能夠按照法律規定主動爭取自己的合法權益。業主要積極學習、了解住宅專項資金使用管理方面的詳細情況，積極參與業主大會等業益代表機構，通過合法渠道表達自己的意愿，并促其依法實現。

2.3將住房專項維修資金監管落到實處

要落實審計監察部門對住房專項維修資金使用管理的監管力度，明確住房專項維修資金使用管理的法律程序和操作辦法。完善資金使用管理運行機制，實行陽光行政，提高住房專項維修資金使用管理透明化水平。

3結束語

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關鍵詞：住宅專項維修資金；審計

中圖分類號：F239.63 文獻識別碼：A 文章編號：1001-828X（2016）033-000-01

根據《住宅專項維修資金管理辦法》的規定和實際執行情況，住宅專項維修資金的歸集、使用、管理等方面都是審計重點，因篇幅所限，下面我僅就住宅專項維修資金的審計難點進行探討。

一、住宅專項維修資金交存環節存在的問題及審計難點

（一）維修資金的欠交問題及審計難點

住宅專項維修資金的相關規定出臺時間短，執行初期未嚴格執行或執行不規范，業主在辦理入住手續時，部分業主未交存或未足額交存維修資金，且還存在開發商未交存未售房屋維修資金的情況，導致資金欠交成為一個歷史遺留問題，物業的應收維修資金和已交存的維修資金存在缺口，影響了以后維修資金的使用。審計部門除直接從核算賬戶取得物業區域的已交存維修資金總數據以外，還應按照當地當時的維修資金交存標準、物業樓盤信息重新計算應交存的維修資金金額，查實缺口，督促房地產行政主管部門后續組織業主和開發商建立維修資金補交方案，完善物業的維修資金建立。

（二）維修資金的挪用問題及審計難點

維修資金的挪用情況一般分為維修資金管理機構挪用和開發商挪用，維修資金管理機構挪用在賬面上容易查清，而開發商對維修資金的挪用在維修資金的審計過程中是容易被忽視。據調查，在《辦法》出臺后、各省市出臺實施細則之前，大量存在開發商與業主通過商品房買賣合同約定由開發商代收代交業主的住宅專項維修資金的情況，資金挪用風險極高，部分開發商擅自截留、挪用，并不交存到銀行專戶，而審計部門在對維修資金審計時，通過對物業區域應交和已交維修資金的核算也只能看到缺口，卻無法在賬面上確定是業主自身欠交還是開發商截留、挪用，這是審計工作的一項難點。建議審計部門在發現維修資金缺口時，應隨機抽取未交存維修資金的業主進行詢問，以初步確定是否存在開發商違反合同約定、擅自截留業主維修資金的情況，如詢問過程中發現異常，可采取函證的方法向業主取得證據，例如要求業主提供商品房買賣合同、開發商代收維修資金的收據。

二、住宅專項維修資金使用環節存在的問題及審計難點

審計人員查閱維修資金使用的書面材料，一般情況維修資金的使用內容和使用程序從書面材料看都符合相關規定，該環節的審計難點在于業主委員會組織業主申請維修資金的使用中存在對資金的盤剝，主要表現在幾個方面：1、放大維修成本、壓縮維修項目、消減維修質量、增加工程量等手法E用專項維修資金；2、從材料價差中侵蝕維修資金，由于維修器材品質不同、質量差異等原因導致不同價格、維護修繕單位材料的購置以低價購入、高價出票等方式不當得利。以上情況一般較隱蔽，僅查閱書面材料不容易確定。因此審計部門應指派具有豐富工程造價經驗的審計人員，觀察維修資金申請使用及審核過程，注意其是否符合書面材料內容，發現薄弱環節。審計人員在查閱書面材料時，對發現的審計疑點可采取從外部取證的方法，如到維修過的共用設施、共用部位進行觀察。

三、維修資金在管理環節存在的問題及審計難點

（一）業務數據與會計數據的差異問題及審計難點

根據《辦法》的規定，業主大會成立之前，維修資金由物業所在的房地產行政主管部門代管，委托專戶管理銀行設立專戶、以物業管理區域為單位建帳，按照房屋戶門號設分戶賬；業主大會成立之后，經業主表決后維修資金可劃轉到業主委員會在專戶管理銀行設立維修資金賬戶，該賬戶應當接受房地產主管部門的監督。以上內容可以看出，房地產行政主管部門、專戶管理銀行在維修資金的管理中擔任重要角色，維修資金的數據管理系統也分為了專戶銀行管理系統和房地產行政主管部門管理系統，房地產行政主管部門同時進行獨立的會計核算。目前基本上各大小城市都實行了維修資金計算機網絡管理，因維修資金管理制度出臺時間短，各銀行的維修資金計算機管理系統與房地產行政主管部門的維修資金計算機管理系統不夠完善，在數據對接中常存在問題，審計工作人員在審計中會發現維修資金的財務會計銀行數據和業務數據存在差異。審計人員此時應以會計數據、銀行數據、業務數據為基礎，核對、分析數據，觀察管理機構的計算機系統實際操作，深研數據差異的原因，調查哪些差異是由于系統對接問題，哪些差異是由于業務人員利用系統漏洞違規，例如業主實際未交維修資金，而業務人員私自在業務數據系統上通過。

（二）維修資金的保值、增值方式及審計難點

業主交存的維修資金屬于業主所有，在保證資金的安全性的前提下，審計人員還應留意資金的保值和增值方式，了解業主的利益是否得到盡可能得到保護。據了解，目前房地產行政主管部門代管的維修資金基本都是以活期的形式存于專戶管理銀行，收益較差。審計人員在發現收益較差的情況，應明確在審計報告中提出，要求代管部門按照《辦法》的規定，采取多種安全科學理財方式，盡可能實現維修資金的收益最大化。

四、結束語

綜上所述，住宅專項維修資金的審計活動還屬于初步開展階段，審計部門在深入理解法律法規的前提下，需要在審計活動中不斷探索、總結經驗，充分發揮審計職能，督促地方政府依據規定制定健全的、可操作的管理實施細則，促進住宅專項維修資金管理的發展。

參考文獻：

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隨著房價的飆漲，購房者在買房時交存的住宅專項維修資金也水漲船高。在北京、天津、上海等大城市，這項被稱為住房“養老金”的資金僅一個小區就動輒上千萬元。人們不禁要問，當住宅步入需要維修的“年紀”，這筆業主共有的資金是否能發揮相應的作用？

然而，記者調研了解到，與歸集規模巨大相對應的是，一方面，絕大部分維修資金躺在賬戶里“睡大覺”，另一方面，部分資金在不經手任何業主的情況下去向不明。而這種混亂現象的癥結在于，作為法律法規規定的維修資金管理方，業主委員會（以下簡稱“業委會”）的缺位現象在各地普遍存在。更有甚者，數額巨大的維修資金成為多方爭搶的“香餑餑”，業委會的設立面臨多種人為阻礙，而最終損害的都是業主的利益。

超萬億元維修資金沉睡

使用率不足10%

根據2008年2月1日起施行的《住宅專項維修資金管理辦法》，商品住宅業主“每平方米建筑面積交存首期住宅專項維修資金的數額為當地住宅建筑安裝工程每平方米造價的5%至8%”。此外，各地紛紛出臺辦法對早先出售的商品房維修資金進行追繳。如天津規定，1996年7月24日到2003年1月1日之間出售的商品住宅，由開發建設單位按照建安工程費的2%交納維修資金。

隨著房價的不斷攀升，各地的住宅專項維修資金歸集起來數額巨大，如2015年，天津歸集45.23億元，上海歸集39.83億元，北京2015年年底維修資金余額已達450.65億元。據不少業內人士估計，全國歸集的住宅專項維修資金規模已超過萬億元。

然而，與歸集規模巨大相對應的是，絕大部分維修資金躺在賬戶里“睡大覺”。數據統計顯示，從1998年實行公共維修基金制度到2013年年底，北京僅累計使用約8億元，使用比例僅為2.3%，上海、天津、廣州等城市的使用率也都類似，均不足10%。

北京泰華濱河苑小區2011年年初就因七部電梯急需大修而申請維修資金，但一直等到2013年春節其中的五部才得以維修，耗時兩年。

不少專家和業內人士指出，申請程序的煩瑣是造成維修資金沉睡的重要原因，而其中一項業主“雙三分之二”確認，即是受益業主的人數要超過2/3，受益業主自己所擁有專有部分的建筑面積要超過建筑物總面積的2/3，被認為很難實現。

為了喚醒沉睡的維修資金，北京、天津、上海等多個地方均出臺了相關文件，對緊急情況下使用專項維修資金做了相對簡單的程序要求。2015年，住建部和財政部下發《關于進一步發揮住宅專項維修資金在老舊小區和電梯更新改造中支持作用的通知》，指出對電梯故障、消防設施故障、屋面外墻滲漏、排水設施堵塞爆裂、樓體外立面存在脫落危險等緊急情況，可不經過業主“雙三分之二”表決同意，直接申請使用維修資金。

這些努力為使用維修資金開了“小門”，2015年，北京維修資金年使用額由2010年的5000多萬元，增加到6.13億元，2016年上半年，天津劃撥應急資金2824.76萬元，與正常劃撥的維修資金2848.45萬元基本持平。

然而，雖然維修資金使用量逐漸增加，但根據調查，來自各地的許多業主對這些喚醒的資金究竟是怎么花的并不知情。在天津，陽光100國際新城等眾多小區近年來都有使用應急解危資金，但多位業主表示不明其去向。“從來沒有誰告訴我小區的維修資金是怎么花的。”陽光100一位劉姓業主說。

業主委員會缺位

維修資金使用陷兩難

維修資金沉睡不起作用，應急使用又不夠透明，維修資金使用的這種兩難境地緣何而來？記者調研了解到，業委會的缺位是一項重要原因。

據天津市房屋維修資金管理中心主任張俊梅介紹，使用維修資金首先需要向區縣房地產主管部門備案，總共有六個程序：第一步是由物業服務企業制定方案，第二步是業主“雙三分之二”確認，第三步是使用決定公示后到房管局進行備案，第四步是開戶劃款，第五步是竣工驗收，第六步是決算核減并公示。

在沒有業委會的小區，要想得到業主“雙三分之二”確認很困難。天津擊水律師事務所主任潘強說，沒有業委會的小區居民組織相對松散，物業公司一般不愿意挨家挨戶確認，致使大量的維修資金動不了。

天津陽光100小區就沒有業委會，該小區北園物業經理王春雷說，他們園區還從來沒用過住宅專項維修資金，“雙三分之二很難確認，基本上申請不下來”。

根據《住宅專項維修資金管理辦法》，住宅專項維修資金屬于業主共有，正常情況下“雙三分之二”難以跳過。在緊急使用資金的情況下，有業委會的小區，即使可以免去“雙三分之二”確認，仍需要“物業服務企業持有關材料向業主委員會提出列支住宅專項維修資金”，業主的環節并沒有被跳過。

但是，在沒有業委會的小區，緊急使用維修資金就可以跳過業主環節，由物業服務企業持有關材料向所在地直轄市、市、縣人民政府建設（房地產）主管部門申請列支，在這種情況下，具體業主往往難以知曉。

此外，緊急使用維修資金可以跳過的業委會職責還往往被代替。根據住建部2009年印發的《業主大會和業主委員會指導規則》，客觀原因未能選舉產生業委會等情況下，居委會在上級政府管理部門指導下可以代行業委會職責，《天津市商品住宅專項維修資金使用辦法》也規定，沒有業委會的，居委會可以代行業委會職責。

王春雷表示，在漏水修復等情況下，需要使用應急解危專項資金，由他們申報，街道、居委會幫助到有關部門審批，相比之下要容易得多。

與陽光100小區一樣，天津俊城淺水灣小區10年來也沒有業委會，該小區業主張先生說，他們多年來試圖成立業委會都沒有結果，“我們的維修基金，怎么花的我們并不知道”。

維修資金成“香餑餑”

業委會設立遭遇利益博弈

1998年，國務院首次明確提出要建立住宅專項維修資金制度，《住宅共用部分設施設備維修基金管理辦法》于當年12月出臺；2003年9月，《物業管理條例》開始施行，在我國第一次以行政法規的方式對住宅專項維修資金的法律制度加以確立；2007年頒布施行的《物權法》是當前所有涉及住宅專項維修資金的法律法規中立法層次最高的，同年，《物業管理條例》進行了修訂，《住宅專項維修資金管理辦法》也獲得通過。

記者在采訪中發現，隨著住宅專項維修資金制度的不斷完善，在北京、天津、上海等大城市，高額的房價下，一個小區的維修資金動輒上千萬元，這在不少人看來是一塊有利可圖的“香餑餑”，進而使得本應該正常監管其使用的業委會在許多地方難以設立。

仍以至今沒有業委會的天津陽光100小區為例，事實上，該小區在2007年已召開業主大會并選出業委會，根據國家和當地有關法律法規規定，業委會選出30日內應該去有關政府管理部門備案，但是，在長達10年的時間里，該小區業委會都備案無果。

據天津南開區物業辦科員李盛、南開區體育中心街道居民科科長徐昕昕介紹，根據修改前后的《天津市物業管理條例》，他們二人所在單位先后成為陽光100小區業委會備案負責機構，但該小區在申請備案時在《業主會章程》中設定“業主會日常工作組”，并賦予其相關職能，不符合有關法律規定，物業辦和街道都曾要求其修改章程并重新召開業主大會選舉業委會，但小區方面并不接受，先后將兩個機構告上法庭。

對此，小區方面回應稱，“2007年選舉的業委會有良好的基礎，推倒重來無疑浪費人力物力且難以獲得原業主的認可”，且只同意增補2007年后入住的業主選舉。于是，業主與物業辦和街道辦開始了漫長的“備案拉鋸戰”。

而《天津市物業管理條例》規定，區、縣房地產管理局是本轄區物業管理的行政主管部門；街道辦事處、鄉鎮人民政府應該明確部門和人員，負責本轄區內業主大會成立和業主委員會換屆等項工作的組織、指導。

令不少陽光100小區業主不滿的是，作為一個常住人口約1.6萬的大住宅小區，業委會備案工作10年內無實質性進展，物業辦與街道辦難辭其咎，有“懶作為”和“慢作為”之嫌。“這幾年錢花在哪里，我們不知道，得畫個問號。”一位郭姓業主說。

維權主體不能缺失

維修資金使用期盼健康透明

記者梳理發現，天津陽光100小區的境況并非孤例，近年來，業委會缺位現象在我國各地普遍存在，而與這一維權主體缺失相伴的是，在北京、山東、廣東等地，小區維修資金使用困難或者去向不明、物業糾紛升級為屢屢發生，甚至造成人員傷亡。

天津市物業事務服務中心主任張學軍說，隨著我國城市化進程加快，商品房小區可能成為我國下一階段群眾矛盾主要爆發地，有關部門應引起足夠重視。

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烏魯木齊退休金調整：烏魯木齊市20xx年養老保險待遇資格認證正式啟動烏魯木齊市的退休人員注意了，4月起，20xx年烏市居住離退休人員養老金領取資格認證啟動，截至6月30日，無正當理由不辦理者將停發養老金。

4月9日，記者從烏市退休人員社會化管理辦公室了解到，認證人員包括：在烏市定居，由烏市社保管理局按月發放養老保險待遇的企業離退休人員、靈活就業退休人員、被征地農民享受養老基本生活保障金人員及其他納入養老保險統籌的人員。同時也包含神華新疆能源有限責任公司原六道灣煤礦、葦湖梁煤礦移交烏市實行社會化管理的離退休人員。

屆時，由本人攜帶身份證原件或社保卡原件到居住地社區勞動保障服務站進行年審。沒做過居住信息備案的異地退休本地居住人員，到居住地社區交相關證件即可。

無法親自到社區辦理的，由本人或委托他人提出申請，社區提供上門認證服務。

烏魯木齊退休金調整：烏魯木齊城鄉居民基礎養老金提至180元烏魯木齊市城鄉居民基本養老保險基礎養老金標準由現行的每人每月115元提高至180元，上調幅度達56.5%。新的標準將從20xx年1月1日起執行。

17日，記者從市人力資源和社會保障局了解到，為貫徹落實自治區第九次黨代會和市第十一次黨代會精神，切實改善民生，推動首府社保惠民工程，經市人民政府研究決定，市級財政每年投入資金近3000萬元，提高本市城鄉居民基本養老保險基礎養老金標準。

此次城鄉居民養老保險待遇政策調整，將直接惠及全市11.5萬城鄉居民。

據悉，20xx年，烏魯木齊市在全疆率先啟動新型農村養老保險試點工作;20xx年，又啟動城鎮居民養老保險制度，實現了基本養老保險的制度上的全覆蓋;20xx年，將新型農村養老保險和城鎮居民養老保險制度并軌，建立了統一的城鄉居民基本養老保險制度。目前，首府城鄉居民養老保險參保居民達11.5萬人，其中，年齡在60歲以上享受養老金待遇的有3.7萬人。

首府將逐步建立起城鄉居民養老金正常增長機制，結合社會經濟發展，及時調整城鄉居民養老金，讓首府城鄉居民共享社會經濟發展和改革成果。

烏魯木齊退休金調整：房屋養老金遭遇動力不足物業專項維修資金俗稱房屋養老金大修資金,是指專項用于住宅共用部位、共用設施設備保修期滿后的維修和更新、改造的資金。

近日,新疆維吾爾自治區人民政府法制辦公室會同自治區住房和城鄉建設廳舉行了《新疆維吾爾自治區物業管理條例(草案)》立法聽證會。聽證會上,住宅專項維修資金的交存、使用以及緊急狀況下維修資金如何使用等問題,成為與會人士關注的焦點之一。

近日,《法制日報》記者對烏魯木齊市大修資金的使用情況進行了調查,發現很多市民對大修資金存在不同程度誤讀,政府層面也還有不少難題需要抓緊研究探索。

新疆烏魯木齊市西山路雅山新天地小區竣工近8年,不少外墻已經有些斑駁,業主李明起了用維修基金粉刷墻面的想法。

然而,李明的提議雖然得到不少業主支持,卻被物業公司以不夠條件為由拒絕。他很不解,基金放在那里也沒人用,為何又不讓我們用?

對此,小區物業工作人員王剛介紹,基金具有公益含意,一般歸政府或慈善機構統籌。中國住宅專項維修資金制度開始于1999年,原建設部、財政部當時了《住宅共用部位共用設施設備維修基金管理辦法》,20xx年,該辦法更名為《住宅專項維修資金管理辦法》,維修基金已更名為維修資金。

一字之差,差別很大。據介紹,在維修基金那個年代,確實有部分小區將這部分錢用于一般性維修項目,效果不好。盡管維修基金早已改為維修資金,但很多像李明這樣的業主還是對維修資金產生誤讀,認為綠化、美化樓宇外立面、更換自家玻璃等都可以使用這筆費用。

篇6

關鍵詞：住宅專項維修資金，使用困難，應對措施

Abstract: Set up a fund system for residential special repair for public facilities and equipment repair, funding renewal, but because the law has strict rules on its use, difficult to use as common problems, the reasons for the problems and puts forward some corresponding measures

Key words: Special housing repair funds; Difficult to use ; countermeasures

中圖分類號：TU746.3 文獻標識碼：A文章編號：2095-2104（2013）

隨著房地產業的快速發展，我國新建房屋和已建成的小區數量逐年增加。與此同時越來越多的商品房公共部位、共用設施設備的維修問題也逐漸凸現出來，住宅專項維修資金就是指用于物業保修期滿后物業共用部位、共用設施設備的維修、更新和改造的資金。但是具體在資金的籌集使用方面存在很多問題。如何解決好這些問題是我們現在面臨的一項現實而緊迫的任務。

一、住宅專項維修資金使用困難的原因

據不完全統計，截至2011年底全國共籌集專項維修資金余額近3000億元，而動用該資金進行維修更新改造不超過30億元，使用率僅1%，造成使用率如此低的原因主要由以下幾個方面。

（1）維修資金使用表決難通過

為維護全體業主的利益及保障維修資金的安全，《物權法》與《物業管理條例》制定的《住宅專項維修資金管理辦法》的第二十二條第二款明確規定:“使用住宅專項維修資金，應當經專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業主且占總人數三分之二以上的業主同意”。然而，我國目前小區的住宅規模通常都比較大，若要征集到小區內2/3以上業主的同意往往比較困難，這就為維修資金的正常使用增加了一道門檻;加之一些業主往往“事不關己、高高掛起”，只要他們不是共用設施設備項目的直接受益者通常會拒絕簽字，故經常會造成表而不決的局面，致使維修項目擱置。

（2）部分業主尚未形成買房也要養房的消費觀念

一方面，一些業主尤其是年長者還在享受國家福利性的住房政策，他們對購買住房后還要承擔小區內共有部位及公用設施設備等的維修費用尚不能理解，或多或少存在抵制情緒。另一方面，部分維修部位可能僅僅與其他業主有關，自身并非所要維修部位的直接受益者，故不情愿分擔維修費用，甚至不參與維修的投票決策。

(3)部分住房維修費用籌集困難

由于原房改單位改制、重組以及破產等原因，一些公有住房出儒后目前往往無人管理、售后和維修，有的房屋在經多次轉手后其業主己不是其原房改單位的職工，部分房改單位往往不愿再擔負這些房屋的維修專項資金等等，從而造成一些住宅小區內的同一幢樓甚至同一個單元的維修資金不全。這類房屋在進行維修費用的分攤時，那些尚未繳存維修資金的業主如果不愿意出錢分擔維修費用，則往往會造成維修的困難。

(4)各方對維修資金管理機構的職能認識存在差距

維修資金管理機構目前的職能定位只是負責小區維修資金的歸集、核算以及維修后的資金撥付，并不負責具體的房屋維修工作等。然而廣大業主卻對維修資金管理機構的具體職能不甚了解，甚至片面地認為維修資金管理機構就是進行房屋維修的機構，一旦他們遞交了報修申請后，就只需等人來上門維修。這種的認識上的偏差，不僅耽誤了維修也在一定程度上影響了維修資金的正常使用。

二、住宅專項維修資金使用困難的應對措施

（1）重視發揮業主委員會的作用

應當充分重視、引導和發揮小區業主委會及其成員的作用，努力和積極做好維修資金有關政策的宣傳工作，并適時和定期對業主委會及其成員進行維修資金法規政策、使用等相關知識的培訓，努力提高他們對建立住宅專項維修資金制度重要性的認識以及自身的維權意識，這也是破解維修資金使用困難問題的關鍵。

（2）實施特殊情況下的專項維修資金強制使用措施

實踐中，有些公共設施設備使用專項維修資金進行維修更新改造事實清晰，但是，投票表決時經常出現業主不同意或不表決，如頂層天花板漏水維修樓下不同意，電梯故障底層業主不著急等，針對這類情況，必須實施專項維修資金強制使用措施，即用法律法規或規章約定某些緊急情況可以直接使用維修資金而無需通過業主表決。為防止濫用強制使用措施，有必要對對其做出規范，如必須有建設、消防、安監、質監等部門做出的安全隱患整改文件或法律、法規、規章和強制性技術標準規定必須維修、更新改造的相關規定。

(3)改變維修項目申請現表決使用模式

當前住宅專項維修資金的使用和支取之所以困難.很大程度上是由于每次維修資金的申請都需要通過“住宅專項維修資金列支范圍內專有部分占建筑面積2/3以上的業主且占總人數2/3以上的業主討論通過簽字確認后才能使用資金”這一規定。

(4)加強政府監管

行政管理部門應當適當減少對住宅專項維修資金使用的行政干預，專司監管與規范職能，努力培育業主的自治管理機制，并建立業委會、業主與主管部門的多層面的監管制度，同時要對維修資金的違規使用以及超過法定期限未予維修的行為等及時采取相關行政處罰措施。

(5)建立維修資金報價審核施工隊伍庫

對維修施工隊伍的選擇，物業有關部門可以建立維修資金報價審核施工隊伍庫，保存經過審核的合格施工隊伍名單及其施工報價和相關資質等。在日后每次提出維修方案時，可以從此施工隊伍庫中按照其報價和資質選擇最優的施工隊伍。因此，維修資金報價審核施工隊伍庫的建立和使用，可以更好地服務廣大業主并能節約維修費用支出。

三、結論

作為維修資金的監管部門，面對著日益增加的住宅共用設施設備急需更新、維修及改造，卻往往由于無法及時動用維修資金，使其發揮應有的保障功效，從而造成維修資金使用困難局面。要有效解決這一現實而又緊迫難題，必須要發揮物業小區業主委員會的積極作用，并努力協調小區各業主間以及其與物業服務企業間的關系，加強小區公共事務自主決策與共同管理的意識。

參考文獻

[1]宿輝.我國住宅專項維修資金制度存在的問題與對策[J].建筑經濟.2009(7)

篇7

（武安市房地產管理處，河北 武安056300）

[摘要]我國在專項維修基金的立法上有了很大的進步，卻在籌集使用、財務核算方法以及后期管理上存在薄弱環節，下面針對住宅專項維修資金的實際使用情況，核算、管理中的弊端，探討一下住宅專項維修資金管理，以及會計核算中存在問題與對策。

[

關鍵詞 ]專項維修資金；管理核算；問題與對策

住宅專項維修資金必須用于住宅小區物業共有部分在保修期滿后的維修和更新改造，有利于物業共用部位的規范管理以及設備設施的維修保養。維修資金管理中的會計核算在充分利用維修資金和維護住戶合法權益方面，發揮著重大作用，管理維修資金的各級部門應給予足夠重視。專項維修資金具有很強的公益性，涉及大量資金，影響范圍廣，在實際管理中還存在著諸多的不足，安全隱患較多，應進一步加強住宅專項維修資金管理，從而切實把握資金籌集使用、會計核算以及后期管理等關鍵環節。

1住宅專項維修資金會計核算管理的問題

1.1財政專項資金核算和管理不規范

據了解城市多數住宅小區尚未設置業主委員會，仍然由當地的建設行政主管部門負責對住宅專項維修資金進行核算管理。而部分成立的業主委員會如同虛設，不按國家法律法規辦事，不放權于各業主委員會，使專項維修資金的核算管理不能很好的落實，導致住宅專項維修資金的使用不到位。

1.2會計核算不規范

據了解多數城市僅依據小區名和樓號收取住宅專項維修資金，相關管理部門沒有嚴格按照國家法律法規將其落實到具體的戶門號并將專項資金收入狀況記錄備案。維修資金是實際使用沒有落實到每棟樓每單元住戶上，或者根據房屋建筑面積讓每戶均攤費用，卻記載到整個樓棟和小區的賬號名下，致使小區業主的合法權益受到損害。

1.3住宅專項維修資金的利息計算不規范

一方面，部分會計核算單位沒有及時根據年度計劃將獲得的銀行結算存款利息合理分配到小區的具體樓棟和戶門號下；另一方面，部分核算單位不遵守相關規定，沒有按要求把資金全部轉移到具體的樓棟單位門號賬號下，而長期掛在應收款賬戶上或者轉至事業基金。

1.4滅失房屋的維修資金處理欠妥

隨著國家加快了推進棚戶區改造項目建設，各地紛紛加快了城市化進程，對于已經收繳過但已不存在的房屋，應當及時將其繳納的維修資金費用歸還住戶及售房部門，或按照同級財政部門規定執行。該專項維修資金的實際處理過程中會產生壞賬、呆賬，導致資產賬實不符和資產損失。

1.5專項維修資金的保值增值能力不足

根據國家關于專項維修資金的現行規定，多數城市要求業主在購房時一次性繳清這筆錢，然而一般情況下在短期內不會將其支出用于維修，以致閑置資金比較多，這筆資金往往按活期存款的方式留存在銀行，沒有切實落實大額資金的保值增值責任。

2住房專項維修資金管理辦法

2.1充分發揮住宅小區業主委員會作用

業主委員會，是全體業主代表在轄區內共同形成的一個民間性組織，代表和維護全體業主的合法權益，讓社會各界了解住戶的實際需求和意愿，并且對物業企業的運營過程進行有效監管。召開業主大會將做大量的宣傳工作，組織各部門積極配合參與，并做好行政審批工作，若不設立業主委員會，會嚴重影響維修資金的高效利用。基于此，街道辦事處作為政府在基層的行政組織應當盡職盡責，負責對業主進行相關的指導和協助以及提前召集，促進物業管理區域內業主大會的順利開展，對于已設立業主委會的住宅小區進行隨機調查，同時加強對物業管理服務工作的監管。住宅小區內是否設立業主委員會以及其是否能夠盡職盡責，已成為衡量街道辦事處工作好壞的重要指標，確保業委會職能作用得以有效發揮。

2.2加強核算單位財務管理

現今我國沒有確定統一的專項資金核算方式，也沒出臺與其有關的會計核算管理制度。所以對于專項維修資金，第一，有關部門沒能真正落實對其進行財務核算。鑒于此，筆者提出以下幾點建議：相關單位在銀行開立專項維修資金管理專戶，應以物業轄區為核算單位建賬，并按幢、按戶設置明細賬目。第二，必須按登記的戶門號進行收入核算，確保核算到戶，資金支出應當按照規定的比例進行合理分攤，核算單位應及時將賬面上形成的結余資金轉給有關部門及住戶。第三，賬戶產生的利息應根據一定的比例，按計劃及時的進行分配和記載。第四，當住宅專項維修資金來源于已不存在的房屋時，有關部門應及時與業主有效溝通，進行清查盤點，并按照國家相關規定予以處理。

2.3維修資金單獨建賬、獨立核算

將會計憑證所記載的大量分散的資料加以分類歸集整理，對維修資金和售房款、新建房和已購公房、維修資金和管理單位賬務各項資金予以區分，做到按區建賬、核算到幢、記賬到戶”。維修資金會計核算方法規范化， 按照會計制度的規定來設置和使用會計科目，會計所提供的專項繳存及使用、物業交付等信息具有連續性、全面性、系統性特點，保證數據的準確性，方便與住戶、售樓部門進行對賬。

2.4加大維修資金監管力度

財政部門、行業行政主管部門應當名正言順履行職能，名副其實加強監管。第一，建立完善信息上報制度。主要針對過去一年的維修資金管理狀況、管理措施及分析比較等內容，定期就維修資金籌集、支出、保值增值管理情況作專項匯報。第二，相關賬戶的的籌集使用、增值收益及賬面結余方面的管理與監督必須由政府監管部門負責執行，一旦造成不應有的緩繳甚至漏繳、少繳及挪用的情況，選擇行政機關必須責令當事人改正或限期改正違法行為，還應督促做好資金的追繳補征工作，著力構建和諧社會、維護社會穩定。

2.5提高經濟效益與會計核算方法

在不影響物業專項維修資金使用支出的基礎上，拓寬資金投資保值增值渠道。代管單位可以根據相關法律法規，允許使用閑置資金在一級市場上購入國債和專戶銀行組合存款，鼓勵合理投資基金或地方政府一般債券等。以前年度的結余結轉資金按全國統一利率計算利息。對維修資金增值收益、公共設施設備經營所得收入及因其報廢而收取的殘值費，計算綜合利率或者住宅專項維修資金利息凈收益，再按戶平均分攤到全體業主賬號名下，最大化保障繳納維修資金業主的利益。

2.6住宅專項維修資金使用實施細則

重大維修項目的范圍、同一小區不同產權房維修費用的分攤等具體問題進行分類界定，以保證專項維修資金使用分配到戶，足額分攤，在會計核算中貫徹可比性原則，提高與其他小區會計信息的可比性。委托專職機構和人員執行審計，出具維修項目竣工決算審計報告，以確保維修資金使用的合理性與安全性。

2.7住房維修資金管理系統的設計與實現

對于資金上繳、分配、利息結算、會計科目管理、查詢等全部工作流程，應當實現資金管理的有序化、透明化、科學化以及會計核算自動化，因此，在各縣區相關管理部門設計開發維修資金管理系統已勢在必行。以便實現住宅專項維修資金建賬到區鎮，核算到棟，記賬到戶，包含商品住房、經濟適用住房、拆遷安置房、自管公房等多種房屋性質。

2.8提升財務人員的職業素質及專業技能

財務專員不僅要努力鉆研專業知識，更要突出行業特色，重視行業管理能力的提升，努力提高自己綜合素質，成為工作需要的多面手。嚴格管理暫時閑置貨幣資金，設計籌劃方案，對專項資金實施動態跟蹤管理，根據國家相關的法律法規要求，仔細分析研究維修資金保值增值的最佳方式，以最終實現維修資金的保值增值，保障全體業主的合法權益。

3結 論

隨著我國房地產市場的迅速發展，小區與存量住宅的竣工量明顯增加，對住宅維修資金制度的研究日益受到了人們的重視。保證了物業后期維護工作的順利開展，所涉及資金的籌集、核算、管理及使用等方面的情況直接影響到全體業主的合法權益，因此，管理單位必須建立健全相關配套制度，并深入研究其運行模式，以便更好的發揮該項資金在障住宅安全使用、創建和諧社會方面的作用。

參考文獻：

篇8

____小區（___棟）廣大業主：

根據《鞍山市住宅專項維修資金管理辦法》（鞍山市人民政府令第169號）的規定，前期已公示的修繕項目的預算，已經第三方審計機構____________審計，現將審計結果公示如下：

一、項目名稱：_______________________________

二、審計前預算金額：___________審計后決算金額：________________

三、工程決算審計費金額：________________________

工程監理費金額：           工程驗收費金額：             

四、依據工程決算及與工程相關的審計、監理、驗收等費用的金額，按照每平方米建筑面積_____元的標準進行分攤（每戶支出額=該標準×每戶的建筑面積），費用從修繕工程涉及范圍內每戶產權人的維修資金賬戶中列支。未交納維修資金、維修資金余額不足首繳金額30%的產權人，應按規定進行補交、續籌。

五、本次修繕工程的隱蔽工程量及最終工程量由物業公司、業委會、利益相關業主、社區、施工單位核準。施工質量由施工單位、物業公司、業委會等共同驗收。業委會聘用監理機構的，監理機構對施工中各階段的工程量進行確定、工程質量進行驗收。

六、本公示期限為____年____月____日至___年___月____日。如有異議，請咨詢業主委員會（社區居民委員會）。咨詢電話：_________。

篇9

受托人： 會計師事務所　（以下簡稱乙方）

根據《上海市商品住宅維修基金管理辦法》和國家有關法規，經甲、乙雙方協商，本著平等、自愿原則，簽訂本合同。

第一條　委托記帳的物業區域范圍及事項

（一）甲方將位于＿＿＿＿區＿＿＿＿路的＿＿＿＿住宅區范圍內的商品住宅維修資金的帳務委托給乙方管理。

（二）委托事項包括：

1、建帳、記帳、對帳和報帳；

2、編制商品住宅維修資金報表；

3、有關商品住宅維修資金核算工作。

第二條　委托期限委托管理期限為＿＿年，自＿＿＿＿年＿＿＿月＿＿＿日起至＿＿＿＿年＿＿＿＿月＿＿＿＿日止。

第三條　權利和義務

（一）甲方的權利和義務

1、甲方或甲方委托的物業管理企業對本小區發生的商品住宅維修資金收支費用，及時向乙方提供真實、合法、完整的原始憑證和相關資料，并辦理書面交接手續（書面交接單見附件）。

2、甲方應當委托物業管理企業專人負責日常貨幣收支和保管，以及現金、銀行日記帳的登錄。

3、甲方對乙方退回的不符合國家統一會計制度和本市商品住宅維修資金管理規定的原始憑證，應當及時予以更正、補充。

4、甲方或甲方委托的物業管理企業向乙方提供工作和檔案保管的條件。

5、甲方應按本合同約定支付記帳費用。

6、

7、

（二）乙方的權利和義務

1、乙方根據本市商品住宅維修資金管理規定，對維修資金收支的真實性、合法性和合理性進行審查，如實反映維修資金的收支活動，并承擔相應責任。對不符合國家財經法規和本市商品住宅維修資金管理規定的原始憑證，不予入帳；對于損害業主正當權益的行為，應向業主委員會提出改正建議，若業主委員會不接受或不完全接受的，應當及時向全體業主和政府主管部門報告有關情況。

2、乙方應根據相關財務會計法規和本市商品住宅維修資金管理規定設置會計科目，進行會計核算。對日常維修資金收支按季結算并分攤到戶，對大修和專項修理項目按次或按項結算并分攤到戶。按期編制商品住宅維修資金收支報表和分析報告。每半年張榜公布一次財務分析及收支明細帳。

3、乙方按月對現金、銀行日記帳與總帳進行核對；不定期盤點庫存現金和有價證券，并進行帳、實核對。

4、乙方必須加強對工作人員的培訓，熟悉維修資金管理與使用法規，遵守執業規范，確保記帳質量。

5、對所記帳的記帳憑證，應專人負責，分戶編號、每月終了裝訂成冊；帳簿、報表應分戶整理、分類排列登記，集中建檔保管、并遵照會計檔案保管規定處理

6、乙方負責保管記帳期間的全部會計檔案。本合同終止之日起一日內，乙方應將記帳期間的全部會計檔案移交給甲方，并辦理交接手續。

7、乙方應當接受業主及業主委員會對維修資金收支業務的咨詢，對業主或業主委員會提出的疑義負有解釋義務。

8、乙方對在執行業務中知悉的商業秘密，負有保密義務。

第四條　記帳收費甲乙雙方按照市房地資源局和市物價局制定的收費標準執行。每月每戶元，合計元。甲方與乙方個月結算一次記帳費用。

第五條　合同的變更和終止

（一）經雙方協商一致，可對本合同條款進行修訂和補充，修訂和補充的合同條款與本合同具有同等法律效力。

（二）合同期滿，本合同自然終止。甲、乙雙方如欲續訂合同，須提前一個月向對方提出書面意見。

第六條　違約責任本合同甲方或乙方發生違約，按下列約定承擔違約責任：

（一）甲方原因造成違約，按合同費用總額支付乙方%違約金；

（二）乙方原因造成違約，按合同費用總額支付甲方%違約金；乙方違反注冊會計師法的規定及本合同約定，給甲方及其他利害關系人造成損失的，乙方應當依法承擔賠償責任。

第七條　爭議解決辦法甲方或乙方在履行本合同中發生爭議，應本著友好協商的精神妥善處理。如協商不成，按下列途徑處理（取消的條款，在其編號前括號內標示"×"）：（）（一）向上海仲裁委員會申請仲裁。（）（二）向人民法院起訴

第八條　其他事項

（一）本合同自甲乙雙方簽訂之日起生效。

（二）本合同正本一式四份，甲、乙雙方和物業公司、區、縣房地局各執一份。

甲方（蓋章）：　乙方（蓋章）：

負責人或授權人：法定代表人或授權人：

篇10

第二條商品住宅、售后公有住房住宅專項維修資金的交存、使用、管理和監督，適用本辦法。

本辦法所稱住宅專項維修資金，是指專項用于住宅共用部位、共用設施設備保修期滿后的維修和更新、改造的資金。

第三條本辦法所稱住宅共用部位，是指根據法律、法規和房屋買賣合同，由單幢住宅內業主或者單幢住宅內業主及與之結構相連的非住宅業主共有的部位，一般包括：住宅的基礎、承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂以及戶外的墻面、門廳、樓梯間、走廊通道等。

本辦法所稱共用設施設備，是指根據法律、法規和房屋買賣合同，由住宅業主或者住宅業主及有關非住宅業主共有的附屬設施設備，一般包括電梯、天線、照明、消防設施、綠地、道路、路燈、溝渠、池、井、非經營性車場車庫、公益性文體設施和共用設施設備使用的房屋等。

第四條住宅專項維修資金管理實行專戶存儲、專款專用、所有權人決策、政府監督的原則。

第五條國務院建設主管部門會同國務院財政部門負責全國住宅專項維修資金的指導和監督工作。

縣級以上地方人民政府建設（房地產）主管部門會同同級財政部門負責本行政區域內住宅專項維修資金的指導和監督工作。第二章交存第六條下列物業的業主應當按照本辦法的規定交存住宅專項維修資金：

（一）住宅，但一個業主所有且與其他物業不具有共用部位、共用設施設備的除外；

（二）住宅小區內的非住宅或者住宅小區外與單幢住宅結構相連的非住宅。

前款所列物業屬于出售公有住房的，售房單位應當按照本辦法的規定交存住宅專項維修資金。

第七條商品住宅的業主、非住宅的業主按照所擁有物業的建筑面積交存住宅專項維修資金，每平方米建筑面積交存首期住宅專項維修資金的數額為當地住宅建筑安裝工程每平方米造價的5%至8%。

直轄市、市、縣人民政府建設（房地產）主管部門應當根據本地區情況，合理確定、公布每平方米建筑面積交存首期住宅專項維修資金的數額，并適時調整。

第八條出售公有住房的，按照下列規定交存住宅專項維修資金：

（一）業主按照所擁有物業的建筑面積交存住宅專項維修資金，每平方米建筑面積交存首期住宅專項維修資金的數額為當地房改成本價的2%。

（二）售房單位按照多層住宅不低于售房款的20%、高層住宅不低于售房款的30%，從售房款中一次性提取住宅專項維修資金。

第九條業主交存的住宅專項維修資金屬于業主所有。

從公有住房售房款中提取的住宅專項維修資金屬于公有住房售房單位所有。

第十條業主大會成立前，商品住宅業主、非住宅業主交存的住宅專項維修資金，由物業所在地直轄市、市、縣人民政府建設（房地產）主管部門代管。

直轄市、市、縣人民政府建設（房地產）主管部門應當委托所在地一家商業銀行，作為本行政區域內住宅專項維修資金的專戶管理銀行，并在專戶管理銀行開立住宅專項維修資金專戶。

開立住宅專項維修資金專戶，應當以物業管理區域為單位設賬，按房屋戶門號設分戶賬；未劃定物業管理區域的，以幢為單位設賬，按房屋戶門號設分戶賬。

第十一條業主大會成立前，已售公有住房住宅專項維修資金，由物業所在地直轄市、市、縣人民政府財政部門或者建設（房地產）主管部門負責管理。

負責管理公有住房住宅專項維修資金的部門應當委托所在地一家商業銀行，作為本行政區域內公有住房住宅專項維修資金的專戶管理銀行，并在專戶管理銀行開立公有住房住宅專項維修資金專戶。

開立公有住房住宅專項維修資金專戶，應當按照售房單位設賬，按幢設分賬；其中，業主交存的住宅專項維修資金，按房屋戶門號設分戶賬。

第十二條商品住宅的業主應當在辦理房屋入住手續前，將首期住宅專項維修資金存入住宅專項維修資金專戶。

已售公有住房的業主應當在辦理房屋入住手續前，將首期住宅專項維修資金存入公有住房住宅專項維修資金專戶或者交由售房單位存入公有住房住宅專項維修資金專戶。

公有住房售房單位應當在收到售房款之日起30日內，將提取的住宅專項維修資金存入公有住房住宅專項維修資金專戶。

第十三條未按本辦法規定交存首期住宅專項維修資金的，開發建設單位或者公有住房售房單位不得將房屋交付購買人。

第十四條專戶管理銀行、代收住宅專項維修資金的售房單位應當出具由財政部或者省、自治區、直轄市人民政府財政部門統一監制的住宅專項維修資金專用票據。

第十五條業主大會成立后，應當按照下列規定劃轉業主交存的住宅專項維修資金：

（一）業主大會應當委托所在地一家商業銀行作為本物業管理區域內住宅專項維修資金的專戶管理銀行，并在專戶管理銀行開立住宅專項維修資金專戶。

開立住宅專項維修資金專戶，應當以物業管理區域為單位設賬，按房屋戶門號設分戶賬。

（二）業主委員會應當通知所在地直轄市、市、縣人民政府建設（房地產）主管部門；涉及已售公有住房的，應當通知負責管理公有住房住宅專項維修資金的部門。

（三）直轄市、市、縣人民政府建設（房地產）主管部門或者負責管理公有住房住宅專項維修資金的部門應當在收到通知之日起30日內，通知專戶管理銀行將該物業管理區域內業主交存的住宅專項維修資金賬面余額劃轉至業主大會開立的住宅專項維修資金賬戶，并將有關賬目等移交業主委員會。

第十六條住宅專項維修資金劃轉后的賬目管理單位，由業主大會決定。業主大會應當建立住宅專項維修資金管理制度。

業主大會開立的住宅專項維修資金賬戶，應當接受所在地直轄市、市、縣人民政府建設（房地產）主管部門的監督。

第十七條業主分戶賬面住宅專項維修資金余額不足首期交存額30%的，應當及時續交。

成立業主大會的，續交方案由業主大會決定。

未成立業主大會的，續交的具體管理辦法由直轄市、市、縣人民政府建設（房地產）主管部門會同同級財政部門制定。第三章使用第十八條住宅專項維修資金應當專項用于住宅共用部位、共用設施設備保修期滿后的維修和更新、改造，不得挪作他用。

第十九條住宅專項維修資金的使用，應當遵循方便快捷、公開透明、受益人和負擔人相一致的原則。

第二十條住宅共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造費用，按照下列規定分攤：

（一）商品住宅之間或者商品住宅與非住宅之間共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造費用，由相關業主按照各自擁有物業建筑面積的比例分攤。

（二）售后公有住房之間共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造費用，由相關業主和公有住房售房單位按照所交存住宅專項維修資金的比例分攤；其中，應由業主承擔的，再由相關業主按照各自擁有物業建筑面積的比例分攤。

（三）售后公有住房與商品住宅或者非住宅之間共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造費用，先按照建筑面積比例分攤到各相關物業。其中，售后公有住房應分攤的費用，再由相關業主和公有住房售房單位按照所交存住宅專項維修資金的比例分攤。

第二十一條住宅共用部位、共用設施設備維修和更新、改造，涉及尚未售出的商品住宅、非住宅或者公有住房的，開發建設單位或者公有住房單位應當按照尚未售出商品住宅或者公有住房的建筑面積，分攤維修和更新、改造費用。

第二十二條住宅專項維修資金劃轉業主大會管理前，需要使用住宅專項維修資金的，按照以下程序辦理：

（一）物業服務企業根據維修和更新、改造項目提出使用建議；沒有物業服務企業的，由相關業主提出使用建議；

（二）住宅專項維修資金列支范圍內專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業主且占總人數三分之二以上的業主討論通過使用建議；

（三）物業服務企業或者相關業主組織實施使用方案；

（四）物業服務企業或者相關業主持有關材料，向所在地直轄市、市、縣人民政府建設（房地產）主管部門申請列支；其中，動用公有住房住宅專項維修資金的，向負責管理公有住房住宅專項維修資金的部門申請列支；

（五）直轄市、市、縣人民政府建設（房地產）主管部門或者負責管理公有住房住宅專項維修資金的部門審核同意后，向專戶管理銀行發出劃轉住宅專項維修資金的通知；

（六）專戶管理銀行將所需住宅專項維修資金劃轉至維修單位。

第二十三條住宅專項維修資金劃轉業主大會管理后，需要使用住宅專項維修資金的，按照以下程序辦理：

（一）物業服務企業提出使用方案，使用方案應當包括擬維修和更新、改造的項目、費用預算、列支范圍、發生危及房屋安全等緊急情況以及其他需臨時使用住宅專項維修資金的情況的處置辦法等；

（二）業主大會依法通過使用方案；

（三）物業服務企業組織實施使用方案；

（四）物業服務企業持有關材料向業主委員會提出列支住宅專項維修資金；其中，動用公有住房住宅專項維修資金的，向負責管理公有住房住宅專項維修資金的部門申請列支；

（五）業主委員會依據使用方案審核同意，并報直轄市、市、縣人民政府建設（房地產）主管部門備案；動用公有住房住宅專項維修資金的，經負責管理公有住房住宅專項維修資金的部門審核同意；直轄市、市、縣人民政府建設（房地產）主管部門或者負責管理公有住房住宅專項維修資金的部門發現不符合有關法律、法規、規章和使用方案的，應當責令改正；

（六）業主委員會、負責管理公有住房住宅專項維修資金的部門向專戶管理銀行發出劃轉住宅專項維修資金的通知；

（七）專戶管理銀行將所需住宅專項維修資金劃轉至維修單位。

第二十四條發生危及房屋安全等緊急情況，需要立即對住宅共用部位、共用設施設備進行維修和更新、改造的，按照以下規定列支住宅專項維修資金：

（一）住宅專項維修資金劃轉業主大會管理前，按照本辦法第二十二條第四項、第五項、第六項的規定辦理；

（二）住宅專項維修資金劃轉業主大會管理后，按照本辦法第二十三條第四項、第五項、第六項和第七項的規定辦理。

發生前款情況后，未按規定實施維修和更新、改造的，直轄市、市、縣人民政府建設（房地產）主管部門可以組織代修，維修費用從相關業主住宅專項維修資金分戶賬中列支；其中，涉及已售公有住房的，還應當從公有住房住宅專項維修資金中列支。

第二十五條下列費用不得從住宅專項維修資金中列支：

（一）依法應當由建設單位或者施工單位承擔的住宅共用部位、共用設施設備維修、更新和改造費用；

（二）依法應當由相關單位承擔的供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等管線和設施設備的維修、養護費用；

（三）應當由當事人承擔的因人為損壞住宅共用部位、共用設施設備所需的修復費用；

（四）根據物業服務合同約定，應當由物業服務企業承擔的住宅共用部位、共用設施設備的維修和養護費用。

第二十六條在保證住宅專項維修資金正常使用的前提下，可以按照國家有關規定將住宅專項維修資金用于購買國債。

利用住宅專項維修資金購買國債，應當在銀行間債券市場或者商業銀行柜臺市場購買一級市場新發行的國債，并持有到期。

利用業主交存的住宅專項維修資金購買國債的，應當經業主大會同意；未成立業主大會的，應當經專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業主且占總人數三分之二以上業主同意。

利用從公有住房售房款中提取的住宅專項維修資金購買國債的，應當根據售房單位的財政隸屬關系，報經同級財政部門同意。

禁止利用住宅專項維修資金從事國債回購、委托理財業務或者將購買的國債用于質押、抵押等擔保行為。

第二十七條下列資金應當轉入住宅專項維修資金滾存使用：

（一）住宅專項維修資金的存儲利息；

（二）利用住宅專項維修資金購買國債的增值收益；

（三）利用住宅共用部位、共用設施設備進行經營的，業主所得收益，但業主大會另有決定的除外；

（四）住宅共用設施設備報廢后回收的殘值。第四章監督管理第二十八條房屋所有權轉讓時，業主應當向受讓人說明住宅專項維修資金交存和結余情況并出具有效證明，該房屋分戶賬中結余的住宅專項維修資金隨房屋所有權同時過戶。

受讓人應當持住宅專項維修資金過戶的協議、房屋權屬證書、身份證等到專戶管理銀行辦理分戶賬更名手續。

第二十九條房屋滅失的，按照以下規定返還住宅專項維修資金：

（一）房屋分戶賬中結余的住宅專項維修資金返還業主；

（二）售房單位交存的住宅專項維修資金賬面余額返還售房單位；售房單位不存在的，按照售房單位財務隸屬關系，收繳同級國庫。

第三十條直轄市、市、縣人民政府建設（房地產）主管部門，負責管理公有住房住宅專項維修資金的部門及業主委員會，應當每年至少一次與專戶管理銀行核對住宅專項維修資金賬目，并向業主、公有住房售房單位公布下列情況：

（一）住宅專項維修資金交存、使用、增值收益和結存的總額；

（二）發生列支的項目、費用和分攤情況；

（三）業主、公有住房售房單位分戶賬中住宅專項維修資金交存、使用、增值收益和結存的金額；

（四）其他有關住宅專項維修資金使用和管理的情況。

業主、公有住房售房單位對公布的情況有異議的，可以要求復核。

第三十一條專戶管理銀行應當每年至少一次向直轄市、市、縣人民政府建設（房地產）主管部門，負責管理公有住房住宅專項維修資金的部門及業主委員會發送住宅專項維修資金對賬單。

直轄市、市、縣建設（房地產）主管部門，負責管理公有住房住宅專項維修資金的部門及業主委員會對資金賬戶變化情況有異議的，可以要求專戶管理銀行進行復核。

專戶管理銀行應當建立住宅專項維修資金查詢制度，接受業主、公有住房售房單位對其分戶賬中住宅專項維修資金使用、增值收益和賬面余額的查詢。

第三十二條住宅專項維修資金的管理和使用，應當依法接受審計部門的審計監督。

第三十三條住宅專項維修資金的財務管理和會計核算應當執行財政部有關規定。

財政部門應當加強對住宅專項維修資金收支財務管理和會計核算制度執行情況的監督。

第三十四條住宅專項維修資金專用票據的購領、使用、保存、核銷管理，應當按照財政部以及省、自治區、直轄市人民政府財政部門的有關規定執行，并接受財政部門的監督檢查。第五章法律責任第三十五條公有住房售房單位有下列行為之一的，由縣級以上地方人民政府財政部門會同同級建設（房地產）主管部門責令限期改正：

（一）未按本辦法第八條、第十二條第三款規定交存住宅專項維修資金的；

（二）違反本辦法第十三條規定將房屋交付買受人的；

（三）未按本辦法第二十一條規定分攤維修、更新和改造費用的。

第三十六條開發建設單位違反本辦法第十三條規定將房屋交付買受人的，由縣級以上地方人民政府建設（房地產）主管部門責令限期改正；逾期不改正的，處以3萬元以下的罰款。

開發建設單位未按本辦法第二十一條規定分攤維修、更新和改造費用的，由縣級以上地方人民政府建設（房地產）主管部門責令限期改正；逾期不改正的，處以1萬元以下的罰款。

第三十七條違反本辦法規定，挪用住宅專項維修資金的，由縣級以上地方人民政府建設(房地產)主管部門追回挪用的住宅專項維修資金，沒收違法所得，可以并處挪用金額2倍以下的罰款；構成犯罪的，依法追究直接負責的主管人員和其他直接責任人員的刑事責任。

物業服務企業挪用住宅專項維修資金，情節嚴重的，除按前款規定予以處罰外，還應由頒發資質證書的部門吊銷資質證書。

直轄市、市、縣人民政府建設（房地產）主管部門挪用住宅專項維修資金的，由上一級人民政府建設（房地產）主管部門追回挪用的住宅專項維修資金，對直接負責的主管人員和其他直接責任人員依法給予處分；構成犯罪的，依法追究刑事責任。

直轄市、市、縣人民政府財政部門挪用住宅專項維修資金的，由上一級人民政府財政部門追回挪用的住宅專項維修資金，對直接負責的主管人員和其他直接責任人員依法給予處分；構成犯罪的，依法追究刑事責任。

第三十八條直轄市、市、縣人民政府建設（房地產）主管部門違反本辦法第二十六條規定的，由上一級人民政府建設（房地產）主管部門責令限期改正，對直接負責的主管人員和其他直接責任人員依法給予處分；造成損失的，依法賠償；構成犯罪的，依法追究刑事責任。

直轄市、市、縣人民政府財政部門違反本辦法第二十六條規定的，由上一級人民政府財政部門責令限期改正，對直接負責的主管人員和其他直接責任人員依法給予處分；造成損失的，依法賠償；構成犯罪的，依法追究刑事責任。

業主大會違反本辦法第二十六條規定的，由直轄市、市、縣人民政府建設（房地產）主管部門責令改正。