導語：如何才能寫好一篇不動產登記的法律法規，這就需要搜集整理更多的資料和文獻，歡迎閱讀由公務員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

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【關鍵詞】物權法 抵押登記 不動產 登記制度

一、典型案例及其基本情況

2007年12月10日，河南省某市工商行政管理局為抵押人河南宏興建材經營有限公司和抵押權人中國銀行某市分行辦理了180萬元的動產抵押登記書，其中抵押物一欄填寫為“鋼瓦、槽鋼、角鋼”等建材。事實上，這批鋼結構建材在辦理抵押登記時，已建成為鋼結構廠房。后因該貸款到期無法償還本息，抵押權人將抵押人訴至該市人民法院，人民法院于2008年6月30日到該市工商行政管理局查閱并復制了該動產抵押登記案卷資料，目前此案仍在審理中。

二、案例引發的關于抵押登記的爭論

本案中，關于債權與債務的關系已無異議，爭論的焦點在于抵押登記的效力問題，即抵押權人是否有權對作為抵押物的鋼結構建材進行處置。

1、認為抵押登記有效的理由

一方認為，根據《擔保法》、《物權法》和國家工商行政管理總局《動產抵押登記辦法》的有關規定，工商行政管理部門可以辦理企業、個體工商戶、農業生產者以“生產設備、原材料、半成品、產品”抵押的動產抵押登記。同時，《物權法》對動產抵押實行“登記對抗主義”，第一百八十八條規定：“以本法第一百八十條第一款第四、第六項規定的財產或者第五項規定的正在建造的船舶、航空器抵押的，抵押權自抵押合同生效時設立；未經登記，不得對抗善意第三人”。另外，《物權法》第一百八十九條規定：“企業、個體工商戶、農業生產經營者以本法第一百八十一條規定的動產抵押的，應當向抵押人住所地的工商行政管理部門辦理登記。抵押權自抵押合同生效時設立；未經登記，不得對抗善意第三人。依照第一百八十一條規定抵押的，不得對抗正常經營活動中已支付合理價款并取得抵押財產的買受人”。

本案中，動產抵押登記書中抵押物分別填寫為鋼瓦、槽鋼、角鋼等建材，屬于《物權法》中規定的“生產設備、原材料、半成品、產品”范疇，按照《動產抵押登記辦法》規定，某市工商管理局有權辦理這些形態動產的抵押登記，因此，抵押登記有效。

2、認為抵押登記無效的理由

另一方認為，按照民法的劃分，動產與不動產的劃分是以物是否能移動并且是否因移動而損壞其價值作為標準的。按照這一標準，鋼結構廠房是一種由鋼材等組成的特殊建筑物或地上定著物，不能移動或者若移動則損害其價值或用途，因此，鋼結構廠房在性質上屬于不動產。

根據《物權法》第一百八十七條“以本法第一百八十條第一款第一項至第三項規定的財產或者第五項規定的正在建造的建筑物抵押的，應當辦理抵押登記。抵押權自登記時設立”之規定，對不動產抵押擔保物權的設定實行“登記生效主義”。又據《物權法》第十條“不動產登記，由不動產所在地的登記機構辦理。國家對不動產實行統一登記制度。統一登記的范圍、登記機構和登記辦法，由法律、行政法規規定”和第二百四十六條“法律、行政法規對不動產統一登記的范圍、登記機構和登記辦法作出規定前，地方性法規可以依照本法有關規定作出規定”之規定，《物權法》對不動產抵押登記有明確要求。

本案中，用于抵押登記的鋼結構建材在辦理抵押登記時就已經組建成了鋼結構，應該視同鋼結構廠房。但是，目前無論是法律、行政法規，還是地方性法規，均未建立不動產“統一登記制度”，未明確統一登記的范圍、登記機構和登記辦法。因此，某市工商行政管理局無權為已經組建成了鋼結構廠房的鋼瓦、槽鋼、角鋼等材料辦理抵押登記，抵押登記無效。

三、關于我國現有不動產登記及抵押登記制度的分析

1、關于動產、不動產，相關法律法規已有明確區分

《擔保法》第九十二條規定“本法所稱不動產是指土地以及房屋、林木等地上定著物。本法所稱動產是指不動產以外的物。”另外，民法對動產、不動產的區分也有說明，即不動產是指不能移動或移動就會損害其價值的物，不動產主要指土地及土地上的定著物；動產是指能夠移動而不損害其價值或用途的物。因此，本案中抵押物由于在辦理抵押登記時就已經組建成了鋼結構廠房，屬于“土地以及房屋、林木等地上定著物”，屬于“不動產”范疇，辦理抵押貸款時不應辦理《動產抵押登記書》，而應辦理《不動產抵押登記書》。

2、《物權法》明確規定不動產抵押需要辦理抵押登記

財產抵押是重要的民事法律行為，法律除要求設立抵押權要訂立書面合同外，還要求對某些財產辦理抵押登記，不經抵押登記，抵押權不發生法律效力。根據《物權法》第一百八十七條規定：“以本法第一百八十條第一款第一項至第三項規定的財產或者第五項規定的正在建造的建筑物抵押的，應當辦理抵押登記。抵押權自登記時設立。”因此，按照《物權法》第一百八十條第一款第一項所列“建筑物和其他土地附著物”等財產抵押時，需要辦理抵押登記。

3、目前不動產登記實際上依照原有法律法規辦理

現有的不動產主要包括地產、房產以及林產、水面、灘涂、道路等。由于《物權法》頒布后，并沒有法律和行政法規對不動產統一登記的范圍、登記機構和登記辦法作出規定，地方性法規也無相關規定，所以，目前房產、地產等不動產的登記和抵押登記，實際上仍依照《擔保法》、《最高人民法院關于適用〈中華人民共和國擔保法〉若干問題的解釋》、《土地管理法》、《房地產管理法》、《城市房地產管理法》、《森林法》相關規定等辦理。另外，部分地區制定了《森林資源資產抵押登記辦法》等地方性法規，以對特定的不動產抵押登記作出規定。

4、《物權法》與《擔保法》等法規沖突，導致原法律法規關于不動產登記和抵押登記的法律效力存在爭議

《物權法》頒布后，其第一百七十八條規定“擔保法與本法的規定不一致的，適用本法”，其第十條規定“國家對不動產實行統一登記制度”。根據“新法優于舊法”原則，由于《擔保法》、《土地管理法》、《房地產管理法》及地方性法規關于登記和抵押登記的規定與《物權法》關于不動產統一登記制度的規定產生沖突，自2007年10月1日《物權法》生效時，這些法律法規關于抵押登記和抵押登記的條文，以及按照這些法律法規辦理的新的登記和抵押登記，已面臨是否仍具有法律效力的爭議。另外，原有法律法規未能覆蓋的其他不動產，如本案

中涉及的鋼結構廠房，面臨登記和抵押登記無法可依的境地。

四、解決爭端的相關建議

1、最高人民法院應作出司法解釋

最高人民法院應及時對《物權法》中關于不動產登記的條文作出司法解釋，承認目前依照原有法律法規辦理的不動產登記的法律效力，保證不動產登記有法可依。在法律、行政法規對不動產統一登記的范圍、登記機構和登記辦法作出規定前，各地地方性法規未依照《物權法》有關規定作出規定的，應當按照原《擔保法》、《土地管理法》、《房地產管理法》等法律法規對不動產的登記規定辦理，其效力受法律保護。

2、盡快建立統一的不動產登記法

我國現行的不動產管理體制，實際是對不動產中的建筑物、土地、森林、水面、灘涂、道路等分別制定部門規章意義上的不動產登記規則。這些規則較為散亂而且與《物權法》相沖突，所以，可根據《物權法》、《擔保法》的有關規定，參考《動產抵押登記辦法》，制定一部統一的不動產登記法。同時，應盡快對“不動產的范圍”、“不能進行抵押的不動產范圍”、“需要進行登記和抵押登記的不動產范圍”作出規定。如“本法所稱不動產是指土地以及房屋、林木等地上定著物”；“抵押的不動產應屬于可以抵押的財產范圍，法律、行政法規規定不得抵押的不動產不能進行抵押”；“企業、個體工商戶、農業生產經營者以其所有的土地以及房屋、林木等地上定著物抵押的，應當向抵押人住所地的不動產抵押登記機關辦理登記。”

3、設立統一的不動產登記機關

我國不動產登記機關分散，各種不動產的登記所屬的機關不同，導致不動產登記不統一，從而引起不動產物權登記法律基礎不統一，嚴重妨礙不動產市場的健康發展，因此，必須設立統一的不動產登記機關。由于各行政管理部門的局限性，可由縣級以上人民法院（也可法定其他機關或設立新的機關）擔任不動產登記機關，并強化其服務社會主義市場經濟體制下不動產市場交易的司法功能。除指定的統一登記機關外，原有的不動產登記機關，如地方土地管理部門、房產管理部門、林業管理部門、工商行政管理部門不再承擔不動產登記和抵押登記職能。

4、應用統一的不動產登記辦法

以往由于不動產登記基本制度不統一、登記辦法也不統一，從而不利于保護當事人權利。因此，應統一登記的辦法，以科學、高效的登記程序規范當事人登記行為和登記機關的職務活動。其中，對登記和抵押等的不動產范圍、應當提交的文件、《不動產抵押登記書》應當載明的內容、《不動產抵押登記書》設立日期、不動產抵押登記的效力、不動產抵押合同變更和《不動產抵押登記書》內容變更辦法、辦理注銷登記的辦法、社會查閱不動產抵押登記證書的辦法等，要作出明確具體的規定，避免可能出現的登記失誤、效力爭議和欺詐行為。

5、制發統一的不動產權屬證書

當前，我國由于登記體例不統一，存在著地權證、土地權使用證、房地產權證、房屋產權證、林權證等多種不動產權屬文書并行的情況。不動產權屬證書不統一，不但加重了權利人的經濟負擔、加重了不動產市場規范的矛盾，而且加劇了不動產管理機關相互的爭執。且由于不動產權屬證書是國家公信力保障發揮公示作用的，多樣化的權屬證書對其公示職能構成傷害，從而影響其反映物權狀態、保障不動產物權變動安全的根本功能。故我國應當實行不動產權屬證書統一，建立統一的不動產權屬證書制度。

【參考文獻】

[1] 中華人民共和國物權法[EB/OL].國家法規數據庫.http：//省略.

[2] 中華人民共和國擔保法[EB/OL].國家法規數據庫.http：//省略.

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【關鍵詞】不動產登記制度；登記模式；缺陷；完善建議

中圖分類號：D92 文獻標識碼：A 文章編號：1006-0278（2013）08-122-01

一、不動產登記制度的概述

不動產登記制度是物權法中的重要制度，是指經權利人或利害關系人申請，由國家專職部門將有關不動產物權及其變動事項記載于不動產登記簿的事實。

物權法是民法的重要組成部分，也是市場經濟法律中不可缺少的部分。而不動產物權法律制度在物權法中占有重要的地位。不動產登記制度是物權法律制度的重要組成部分，建立和完善不動產物權登記側度，對于完善我國物權法律制度有著重要基礎愈義。完善的物權法律制度對明晰財產關系，保護國家、集體和公民個人的財產權益，調動各類市場主體創造財富的積極性，維護財產交易安全和市場經濟秩序，合理利用資源有重要意義。

二、不動產登記制度的缺陷

（一）沒有建立統一的不動產登記體制

我國對不動產登記進行調整的一些規定，并沒有一部專門的登記法的存在，而是零散的出現在一些法律法規之中。其次，登記機關不統一。我國長期以來將登記作為行政管理職能，使登記機關呈現多方執政的局面。這種局面既不利于當事人查閱登記，以便獲取全面的交易信息，也不能給當事人進行登記帶來便利的條件，使登記制度的公示作用不能充分的發揮，更加不利于交易安全。

（二）不動產登記制度登記審查制度不健全

我國法律法規對不動產登記傾向于實質審查方式。隨著我國不動產交易市場日益昌盛，《物權法》出臺后，不動產登記如何審查申請人提交的資料，檢驗申請人提供的權屬證明和其他必要材料是否齊全、簽字蓋章是否真實等，將不動產進行有效的登記。但不動產物權變動數量也日趨增加，相對而言則登記人員數量較少，水平也參差不齊，加之工作任務繁重，不可能對各種登記一一調查取證，一些弊端又顯現出來，實務操作性在審查方式有很大的差距。

（三）異議登記制度不完善

異議登記制度的主要在于提醒物權利害人注意到該物權存在一定的異議，很可能針對該不動產所進行的交易是不受物權法保護的。目前我國物權法針對該制度主要存在以下兩個問題：一是異議登記的效力問題。雖然依靠異議登記可以提醒第三人在進行該物權處分過程中可能會出現的風險問題，但是如果第三人愿意承擔這種風險，異議登記無法對第三人的處分行為進行阻止。但是這個在物權法上并沒有給出明確的答案，對該效力問題進行了回避。二是制度適用條件上的完善問題。在我國新物權法上針對異議登記適用條件規定了兩個方面的內容：首先是利害關系人認為不動產物權登記上存在問題；其次原登記權利人不愿意對該權利登記不同意更正。因此在實踐中，最重要是要求原登記權利人不同意對此進行更正，但是這點對于利害關系人而言往往很難確定。

（四）預告登記制度有待進一步完善在我國，2007年10月1日起開始施行《中華人民共和國物權法》，首次確立了不動產預告登記制度

預告登記制度有利于鼓勵誠實信用、防止權利濫用，以法定方式強化了誠信原則的實現。但相較而言，我國的預告登記制度的范圍相對狹窄，并且預告登記的效力不明確。

三、不動產登記制度的完善

關于如何完善我國的不動產登記制度，針對登記制度的諸多弊端，從不同角度提出了建議，歸納起來主要有以下幾個方面：

第一，制訂統一使用的不動產登記制度。我國應制定統一的不動產登記制度，改變現有的登記管理制度，對多樣的不動產種類，進行統一的登記管理。第二，統一登記部門，也就是說要建立專門的不動產登記部門，對不動產事務進行統一的管理。第三，統一登記程序，在不動產登記法中規定統一的登記程序，對登記的各個環節作統一規定。這樣有利于提高工作效率，同時起到了方便群眾的作用。

第二，不動產登記制度審查方式的健全。實質審查與形式審查各有利弊，形式審查的優點是登記機關僅僅審查形式要件的合法性，工作量較小、審查速度快、公權力較少干涉私權利。但是其不涉及實體法律關系的審查，也會導致不動產登記簿所載內容的真實程度降低，影響公信力當事人，還需另外調查，客觀上加大了社會交易成本。而實質審查正好相反；我國制定不動產登記法時采取什么主義，應從我國的實際出發予以考慮。我認為要使登記的內容與實際的權利相一致，就應當對登記的內容進行實質審查。實行實質性審查，是登記具有公信力的必要前提。

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關鍵詞：不動產；統一登記；權籍調查；測繪對策

中圖分類號：P271 文獻標識碼：A 文章編號：1671-2064（2017）01-0227-01

2016年我國不遺余力地推動不動產統一登記工作的全面運行，實現不動產從分散登記到統一登記的轉變。不動產統一登記制度的提出是我國政府職能轉變的重要任務之一，也是當前社會改革的重點，受到社會的廣泛關注。完善不動產登記制度，構建合理的不動產權籍調查體系也是當前我國不動產登記工作的重要內容之一。實踐表明，不動產統一登記工作目前還處于一個過渡期，測繪規范尚不完善，內容相對粗略，測繪工作中仍然存在不少問題。

1 不動產統一登記中存在的測繪問題

就目前來說，由于各種主客觀限制性因素的影響，不動產統一登記實施后的制度規范中仍然存在不少問題[1]。

1.1 機構銜接問題

從目前已經開展不動產統一登記工作的地區來看，各地區的不動產登記部門已經與當地的房產、林業、國土等其它部門進行了有效的機構整合，《不動產登記暫行條例》規定的各項不動產權利的登記業務也移交到了不動產登記機構進行實施，效果明顯。但是，我們必須注意，不動產統一登記中各機構的銜接還不夠連貫，影響著測繪工作效率的提高。由于各個地區和部門的特殊性，在歷史資料的保管、使用、數字化等工作方面也沒有形成統一的、明確的規范，還不能高效地共享測繪、登記等數據，制約著登記工作。個別地區對不動產統一登記工作認識不足，部分人員阻撓不動產登記機構行使法定權力，不配合不動產登記機構調用資料，不采用不動產登記機構的登記成果，或是設置重復審查關卡，行使本應由不動產登記機構行使的權力。這些問題都對不動產統一登記工作這一新生事物產生了較大影響。

1.2 測繪安排問題

機構整合工作中規定，不動產登記機構負責各項不動產權利的登記，其它部門負責不動產權利的審批許可，現階段大部分地區其它部門還負責不動產的交易監管。這樣，一項不動產權利在審批階段要在監管部門進行一次測量，要發證時可能為了分割等原因又要在不動產登記機構進行權籍測量，群眾辦事非常不方便。

1.3 技術標準問題

從不動產統一登記后的測繪工作方面來說，當前我國不動產并沒有形成統一的測繪技術標準，測繪過程中困難重重。第一，我國的不動產測繪管理制度尚不完善。盡管《測繪法》等法律法規中已經對地籍、房產測繪等制度做出了相關規定，但是法規內容并沒有全面涵蓋我國不動產測繪的所有種類，使得測繪監管工作中存在“盲點”。第二，現階段的不動產權籍測量工作中，對土地、房屋、林權、草地、海洋等不同類型的不動產，繼續沿用分散登記時的測量標準，各個標準的坐標系統、精度要求、數據格式等都不相同，各部門也沒有統一的技術平臺，不少地區還在使用手工紙質登記，使得不動產統一登記信息難以實現共享。另外，按照各種不同標準測量得到的數據最后都要統一進入不動產數據庫，也會形成宗地邊界難以統一的問題。

總之，當前我國不動產統一登記后現有制度仍然存在較多的問題，測繪工作相對復雜，不利于統一登記工作的全面開展。

2 測繪對策

不動產統一登記制度的實施有利于加快登記進程，整合原有的工作流程，提高登記工作的效率；使得登記信息更為透明，降低行政成本，縮短工作時間；不動產統一登記測繪制度的完善有利于提高登記工作的正確性。針對上文中存在的問題，筆者認為，相關部門應該采取以下對策[2]：

2.1 完善測繪管理制度及運營模式

要完善測繪工作的法律法規，保障測繪工作的順利進行。過去，我國不動產分散登記期間的測繪工作多采用國家大地坐標體系或者城市獨立坐標系，并沒有形成統一的坐標系、高程系統、精度要求等。這也就導致了同一個不動產單元在房地產部門或者地籍統計部門有不同的精度或者坐標值，這就使得房產或者地基部門的很多信息不能有效地聯系起來，房屋信息不能實現互聯互通，不利于不動產統一登記工作的順利開展。因此，相關部門必須要從實際情況出發，完善不動產統一登記測繪方面的法律法規，從而保證統一測量工作的開展。

2.2 強化不動產測繪服務與監督工作

（1）要做好不動產測繪的宣傳工作，提高大眾認識，從而為國家自然資源資產產權和用途管制提供統一的、互聯互通的數據基礎和平臺支撐。（2）要重視不動產測繪監督工作，將不動產測繪監管的相關職責納入測繪地理信息部門統一管理，從而促進不動產測繪市場監管責任的全面落實。

2.3 完善測繪技術標準

不動產統一登記制度的落實是我國社會主義市場經濟日益完善的重要途徑，也是社會進步的重要表現。目前不動產統一登記中測繪工作仍然存在法律不完善、利益相沖突、操作難度大、技術不成熟等方面的阻力，完善相關的測繪技術標準是十分必要的。要努力協調現行測繪標準間所存在的標準差異。正如上文所提到的，關于權籍統一測繪的相關標準制度并沒有完全建立起來，而現行的不同標準之間在精度、數學基礎等方面都或多或少的存在差距。要保證測繪工作的順利進行，相關部門要努力協調這種差異，原則是以《不動產權籍調查技術方案》中的要求為準。統一的測繪成果有利于為不動產登記機構、登記簿冊、登記依據和信息平臺的“四統一”提供及時有力的支撐。

3 結語

權籍調查是不動產統一登記的重要內容，而測繪工作則是保證權籍調查準確性的重要手段。盡管目前我國已經出臺了關于權籍調查的專門規范，但是在測繪方面仍然未形成統一的標準。“多頭管理”、“多種標準”的存在使得不同類型的不動產測繪工作存在混亂，也不利于不動產統一登記工作的全面落實。在此形式下，我們一定要從國家現有的規章制度出發，深入研究如何統一測繪標準和方法，保證不動產統一登記工作的貫徹落實。

參考文獻：

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1、不動產登記證明不是房產證。

2、房產證又稱不動產權證。內頁：規定了權利人、證件種類、證件號、共有情況、權利人類型、登記原因、使用期限、取得價格(以萬元/平米為單位)。

3、不動產登記證明是根據《中華人民共和國物權法》等法律法規,為保護不動產權利人合法權益,對不動產權利人申請登記的本證所列不動產權利,經審查核實,準予登記,頒發的。

（來源：文章屋網 ）

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一、公證的法律效力

按照《公證法》及《民事訴訟法》的規定，公證的法律效力表現在三個方面：1.法定證據效力，經過法定程序公證證明的法律行為、法律事實和文書，人民法院應當作為認定事實的根據；2.強制執行效力，是指對公證機構賦予強制執行效力的債權文書，如債務人不履行，債權人可持公證書直接向有管轄權的人民法院申請執行，而不再經過訴訟程序；3.當有關法律、行政法規、規章規定某些法律行為必須采用公證形式設立、變更或終止時，公證即成為相應的法律行為設立、變更、終止的必備要件。證據效力是公證的最基本效力，任何公證書都具有證據效力。公證的強制執行效力和法律行為成立要件效力則不是普遍的，只有特定的公證文書或在特定的條件下才能產生。

二、不動產登記機構要求當事人公證的法律依據

經公證的不動產登記申請材料或作為不動產登記原因的民事法律行為，可認定為真實的、合法的。對登記機構而言，公證機構出具的公證書能有效保證申請材料或相關民事法律行為的真實性和合法性，不動產登記機構只需對公證書做形式審查即可，不僅縮小了審核范圍，也大大降低了相應的登記法律風險。所以，不動產登記中的公證當然地受到不動產登記機構的歡迎。

但是，不動產登記機構要求當事人公證必須有相應的法律依據。按照司法部、建設部《關于房產登記管理中加強公證的聯合通知》的規定，房產繼承、房產贈與、有關房產所有權轉移的涉外和涉港澳臺的法律行為，必須辦理公證。《房地產登記技術規程》規定，繼承文書、受遺贈文書、境外申請人委托他人申請房地產登記的委托書、父母之外其他人處分未成年人的房地產申請登記的，必須公證。各地的地方性規定也有不動產登記需公證情形的相關規定，如《北京市房地產管理局、北京市司法局關于私人房屋公證問題的聯合通知》、《上海市房地產登記技術規定（試行）》等。

三、不動產登記公證中存在的問題

雖然公證具有較高的法律效力，但是不動產登記過程中的公證仍然存在一些問題，比如部分公證項目收費過高，公證書因內容不真實、不合法被撤銷等。依據《公證法》的規定，公證機構是不以營利為目的的證明機構，但目前公證機構采用自收自支的管理模式，即收取的公證費越多，公證機構及公證人員的收入就越高，這必然使得公證機構在執行收費標準時就高不就低。1998年，《國家發展計劃委員會、司法部關于調整公證服務收費標準的通知》中規定，證明財產繼承，贈與和遺贈，按受益額的2%收取，最低收取200元。大多數公證機構都是按受益額的2%收取公證費的。公證機構的工作內容，是審核當事人提供的相關書面材料并走訪調查，確認的是當事人的相關權利，工作內容與不動產價值的高低沒有必然的因果關系，無論房子是30萬還是300萬，公證人員在為其出具公證書的過程中，付出的勞動是差不多的。這一點與不動產登記機構進行不動產登記工作類似，因而應該參照不動產登記機構的收費標準，公證費也按件收取，而不是根據當事人受益額的多少按比例收取。按照《公證法》的規定，公證的收費標準由國務院財政部門、價格主管部門會同國務院司法行政部門制定。在社會經濟環境發生巨變的情況下，目前公證的收費標準還是1998年的收費標準，這早已不適應當前的經濟社會生活，亟需制定新的收費標準。

在不動產登記中也會發現公證機構存在的一些問題，比如某個公證書是由假冒的權利人簽字，或某個公證書內容違背了相關的法律規定等，一旦據此進行不動產登記，就會造成嚴重后果。比如經公證的委托他人出讓不動產的委托書是由假冒的權利人簽字的，就會直接損害不動產權利人的權益。如果轉移登記之后不動產又被再次轉讓給善意第三人，很可能會導致原不動產權利人喪失所有權。因而，公證機構出具錯誤的公證書會嚴重擾亂正常的不動產登記秩序，侵害不動產權利人權益，造成嚴重的社會影響。

四、如何有效發揮公證在不動產登記中的作用

第一，不動產登記引入公證程序是必要的。按照相關法規，基于不動產的建造、繼承、買賣、抵押等民事法律行為，不動產登記機構應當依據當事人的申請將相應的不動產權利如實、及時記載于不動產登記簿。

鑒于不動產登記簿的公信力，不動產登記簿記載的不動產權利內容應當準確無誤，這必然要求不動產登記機構對當事人提供的申請材料及作為登記原因的民事法律行為是否真實、合法進行必要的調查。但《物權法》第十二條規定，不動產登記機構的法定職責有：1.查驗申請人提供的權屬證明和其他必要材料；2.就有關登記事項詢問申請人；3.如實、及時登記有關事項；4.法律、行政法規規定的其他職責。第十三條規定，登記機構不得有超出登記職責范圍的其他行為。法律、行政法規并沒有賦予不動產登記機構相應的調查取證權，相反，限制不動產登記機構超越既定的職責范圍。因此，不動產登記機構在登記過程中遇到較為復雜、可能會引發權屬爭議的登記申請，無法判斷當事人提交的相關申請材料或作為登記原因的民事法律行為的真實性與合法性的，只能由公證機構來審查，以此保障不動產登記簿的公信力。

第二，不動產登記中的公證范圍不能任意擴大。不動產登記引入公證程序是必要的，但并不等于不動產登記機構可以隨意要求當事人進行公證。對當事人而言，公證意味著辦理不動產登記時又多了一道手續。當事人要花費較多的精力，按照公證機構的要求提供相應的書面材料，且要花費較長的時間。而且，最讓當事人難以接受的是較高的公證費。所以，雖然公證程序有效避免了不動產權屬爭議，從根本上說是為了保護當事人的合法權益，但當事人卻普遍不希望在不動產登記過程中引入公證程序。

不動產登記申請材料的真實性、合法性由當事人負責，不動產登記機構對當事人提交的的材料，除房屋權屬證明是必須要實質審查的，其余的申請材料按照《最高人民法院關于審理房屋登記案件若干問題的規定》的要求，需盡到“合理審慎”的審查義務，因而，并非所有的不動產登記都需要公證。對于涉及或可能涉及不動產權利人權益的民事法律行為，或者較為復雜、可能會引發權屬爭議的登記申請，不動產登記機構可以要求當事人將相關申請材料或作為登記原因的民事法律行為進行公證。例如，《物權法》規定了繼承從不動產權利人死亡時開始，《繼承法》規定了繼承人的范圍，但沒有相關的法律法規規定繼承人如何實現繼承權，因而不動產登記機構只能依據公證機構出具的繼承公證書進行不動產登記。當事人申請不動產登記需要公證的情形，法律、行政法規應予以列舉式規定，這樣才能在保障當事人不動產權利的同時，約束不動產登記機構的登記行為。

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在當前房產登記中，一些地方的登記機構常常要求當事人提供婚姻關系，長此以往，已成習慣。比如，申請人年齡很大，但未婚，登記機構即要求申請人提供未婚證明或是單身承諾，而申請人往往認為自己婚否與權屬登記并無關聯，故不愿配合。登記機構審核婚姻關系的目的在于探求登記背后的隱名共有人，而《房屋登記辦法》第18條規定了房屋登記機構應當詢問申請登記房屋是否為共有房屋，那么是通過詢問程序還是審核婚姻關系來探求登記背后的隱名共有人呢?在此作一探討。

一、婚姻關系審核與登記公信力

持審核婚姻關系觀點的人是實質審查主義在作祟，審核婚姻關系無非是想把隱名共有人顯名化，從而與登記背后的實體民事法律關系一致。但實質審查不可取，如果把實質審查解釋為與實體法律關系一致，可以斷言，這樣的實質審查根本不存在，登記機構是被動的面臨申請人提交的各種證據材料所表征出來的法律事實，但這并非交易事實本身，法律事實是根據《證據法》規則人為擬制的結果，基于人的理性的非至上性，決定了登記審查不可能完全與客觀真實一致。在實務中，婚姻關系甚為復雜，婚姻登記并無聯網，特別是申請人有意隱瞞婚姻關系的，登記機構更是難以審查。有人認為，申請人欺騙登記機構，由申請人自行承擔責任，登記機構盡到自己的審查義務即可，但是，如果將登記審查界定為實質審查，那么對申請人故意隱瞞婚姻關系所做的虛假承諾，登記機構也應當審查出來，這或許強登記機構所難。實際上，問題的本質不在于登記機構如何審核婚姻關系，而在于登記機構有無義務審核婚姻關系。

有人認為，不審核婚姻關系，對隱名共有人不作登記記載，可能會影響登記的公信力，即交易中的第三人可能認為登記機構所作的權屬登記是錯誤的。這實際涉及到審查模式與登記公信力的關系。審查模式有形式審查與實質審查之爭，由于此兩個概念模糊不清，難以界定，權屬登記究竟采何模式，至今仍爭議不斷，較為可行的觀點還是法律法規規定了登記機構應當承擔哪些審查職責，在實務中即表現為登記機構應當收取的要件，如果法定要件欠缺或是登記要件齊備而顯有瑕疵而進行了登記，則登記機構顯然難辭其咎，自當承擔責任。對某些要件，登記機構通過一些技術手段且已盡到理性常人應盡的合理義務仍難以辨別真偽的，不應課以登記機構審查失職之責，否則，權屬登記工作將難以開展。

事實上，不審核婚姻關系，不作所謂的實質審查，并不會影響登記公信力，公信力存在于有交易第三人的場合，即在交易中，如何保護第三人的問題。只要有登記的存在，即便此登記是錯誤的，自登記處取得物權的交易第三人受善意取得的保護，不會受到登記錯誤的影響。公信力純粹是一種立法的政策選擇，與審查模式無關。比如，日本采取所謂的形式審查，一般認為登記無公信力，但登記仍然是可以信賴的表征物權的方式，在因當事人意思而發生物權變動，且沒有登記時，登記名義人非真正權利人，從而出現了登記錯誤，此時《日本民法典》第177條確立的“未登記不得對抗”之規則，有效地保護了第三人，維護了交易安全；在登記出現錯誤，而權利人或制造了該錯誤、或放任了該錯誤而具有歸責性時，通過類推適用《日本民法典》第94條及第96條“通謀虛偽表示之無效及因詐欺而撤銷的表示”不得對抗善意第三人，這種通過類推適用法條以達到保護善意第三人的對抗制度和形式主義國家通過登記公信力以保護善意第三人的制度已無實質性的區別。

公信力適用的領域是登記存有錯誤，公信力制度是在登記錯誤時將其擬制為正確，以保護交易安全。如果登記本身就是正確的，不存在登記公信力的說法，而從登記的常態來說，登記大多是正確的，不存在公信力機制的介入。實質審查確有助登記的正確性，但與登記公信力無關。公信力是為了交易安全之須立法賦予的結果。故無須審核婚姻關系和隱名共有人不會影響登記公信力，也不會造成對交易第三人的損害。有人會認為，如此可能會損害到未進行登記的隱名共有人的權利，從而對隱名共有人造成損害。此問題涉及夫妻共同財產與不動產登記的關系。

二、夫妻共同財產與不動產登記

按《婚姻法》的規定，如無相反約定，夫妻存續期間取得的房產屬夫妻共同財產，按《物權法》第16條的規定，不動產登記簿是物權歸屬和內容的根據，有人認為不審核夫妻關系，未登記一方隱名共有人的物權即不存在，此系誤解，《物權法》第16條確立的是不動產登記簿權利正確性推定原則，即不動產登記簿記載某人享有某項物權，只是推定該人享有該項權利，但這非事實本身，如果有相反證據完全可此推定。未登記一方隱名共有人的房產物權事實存在，由于在不動產交易中存在善意第三人的保護，登記記載一方處分房產獲利的，未登記一方可向其主張民事侵權。

當前，有這樣一種觀點，以《物權法》實施前后分界來判斷是否審核婚姻關系。比如，一些同志認為，一些城市在《物權法》實施前就通過相關地方性法規明確登記機構登記的房屋所有權人為實際的所有權人，故這些地方已解決了夫妻隱名共有人的問題，因此，登記過程中無需再行審核婚姻關系。實際上，是否審核婚姻關系與是否解決了隱名共有人并無關聯，因為隱名共有人的審查與判斷屬于民事實體法律關系，沒有經過法院的審查，是無從判斷的。即便這些城市通過相關地方性法規確認登記的房屋所有權人為實際所有權人，但這種規定直接與《婚姻法》相沖突，顯然是無效的。較可行的做法是，地方性法規可以規定權屬登記依申請而為，登記記載與申請人一致，登記記載的人可自行處分房屋。不可能規定登記記載的人即是房屋所有權人，正如上述，這樣的規定不僅與《婚姻法》相沖突，而且也直接與《物權法》相沖突。因為，即便《物權法》實施后，登記簿記載的權利人也可能并非房屋的所有權人。必須糾正這樣一種觀點，即認為《物權法》實施后，登記在誰名下的房產就是誰的個人財產，正確的說法是，無論有無《物權法》的實施，登記在誰名下的房產都推定屬于誰的財產。

另有人認為，大多數城市都一直在審核婚姻關系，這是一種慣例，應當遵循。這種思維可以說是當前登記當中的一種通病，即按習慣辦事，至于此習慣是否符合法律法規，卻無人深究。但問題是，各個登記機構在審核婚姻關系時，卻根本審查不清，這有當事人故意隱瞞之，也確有實實在在的難處，比如，某人在外地甚至國外結婚，為了此權屬登記，登記機構非得要求申請人出具婚姻證明嗎?當然，折衷的辦法是，登記機構可以告

知申請人如系夫妻存續期間取得的房屋，應由夫妻雙方前來申請，而不能強行要求當事人提供婚否證明。夫妻共同財產的判斷屬民事審查的范圍，作為登記機構的行政機關無義務對此予以判斷，民事權利的確認是法院民事審判權的范疇，它屬于司法權而非行政權。不動產登記的功能之一是公示公信，即對登記權利予以公示，形成相應的權利正確性推定，而非對民事實體權利的確認。一般而言，不動產登記行為依當事人的申請而為，具有被動性，作為夫妻一方的隱名共有人不積極申請登記，登記機構自無權要求當事人提供婚姻關系，要求另一方前來登記。

三、詢問共有人與審核婚姻關系

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【關鍵詞】預告登記 物權法 完善

一、預告登記的基本內涵與性質

預告登記是為了限制現實登記的權利人處分其權利、保障請求權人實現其目的而設置的一項制度。學界把預告登記定義為：為確保債權的實現，保障將來實現物權等目的，按照約定向登記機構辦理的預先登記。由此可以看出的是，預告登記與一般的不動產登記直接發生當事人所希望的物權變動效力有所不同的是，預告登記完成后，請求權人只是獲得了一項將來發生物權變動的債權請求權，并不產生物權變動的效果。

關于預告登記的法律性質，學界主要有請求權保全制度說、準物權說、物權債權化說等幾種觀點。綜觀各學說的內容來看，物權債權說則更確切的體現了預告登記的性質。該學說的代表人物梁慧星教授認為，預告登記的性質是使被登記的請求權具有物權的效力，納入預告登記的請求權，對后來發生的與該請求權內容相同的不動產物權處分行為，具有排他的效力，以確保將來只發生該請求權所期待的法律后果。可見，預告登記所登記的并不是物權，預告登記后不動產請求權人僅獲得對所有權人處分該不動產的排他權，這是一種相對權，具有對抗第三人的效力，并不具備對世效力，因此來說它是一種債權。但是該請求權可以打破“物權優先于債權”的規則，這一方面使得其區別于一般債權，是一種物權化了的債權，故將其界定為物權化的債權最為合理。

二、我國預告登記的立法現狀

《物權法》第二十條第一次在基本民事法律中提出并確定了預告登記這一概念。主要規定了預告登記的適用范圍和產生的法律后果以及預告登記的失效。隨后，國土資源部與2007年公布了《土地登記辦法》，對土地預告登記的條件、效力和程序做出了規定。建設部于2008年公布《房屋登記辦法》，該辦法第三章第四節規定了預告登記，對房屋預告登記適用范圍、具體條件和程序做了較為詳細的規定。這三部法律法規的出臺，使得我國的預告登記制度得到基本的確立。但是，由于我國引入該制度的時間尚短，這一制度在與具體實踐相結合的過程中產生了許多的問題。

首先，預告登記的效力規定不全面。關于預告登記的效力，我國《物權法》第20條的規定的僅是預告登記的權利保全效力。但是，預告登記作為一項重要的物權登記制度，其效力不僅包括保全債權請求權這種實體性權利，還應該包括保全這種請求權的順位效力以及破產保護效力等。第2款規定預告登記失效情形，但立法者沒有具體列舉一下效力失效的情形，也沒有關于申請預告登記失效主體的規定，可見該條規定的過于模糊，操作性不強。

其次，預告登記的成立要件規定不明確。從《物權法》第20條關于“當事人可以按照約定向登記機構申請預告登記”的規定來看，我國預告登記的程序性要件為預告登記申請人和義務人的共同約定，這表明在我國預告登記是一種合意登記。立法似乎忽略了如果約定不成，將如何處理的問題。如果義務人不同意進行預告登記，則申請人無法單獨申請預告登記，此時對于債權人是保護將出現空白。

再者，預告登記的適用范圍過于狹窄。《物權法》第20條將預告登記的適用范圍限于“買賣房屋或其他不動產協議”，作為一項特殊且重要的登記制度，其原本所具有的價值功能在該規定的限制下就得不到充分發揮。

三、預告登記制度的完善

預告登記的效力不應只包括權利保全效力，還應包括順位保全效力和破產保護效力，以更大的發揮預告登記的制度價值。經過預告登記，被保全的權利的順位被確定下來，這可以很好的防止將來可能發生的因一物之上多項物權并存和競合的矛盾。我國《物權法》未明確預告登記的破產保護效力，但根據被保全的債權請求權具有物權效力，應對其進行肯定，以解決實踐中對預告登記權利人保護不周的問題。關于預告登記的失效，法律可以根據預告登記失效的原因作出具體詳細的列舉。如所保全債權請求權得以實現、登記權利人為放棄預告登記意思表示、因法律關系無效、被撤銷而引發效力消滅、預告登記權利人自能夠進行不動產登記之日起三個月內未申請登記的、因法院保全措施而進行登記。而且還可以依據不同是失效情形，規定失效申請主體。

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1.不動產概念簡述

不動產的概念是研究我國不動產抵押登記法律問題的首要問題，從各國立法來看，不動產的定義主要有兩種形式。一為以土地為中心的定義方式；二為分別表述的定義方式，在這里，一般將不動產界定為土地以及定著于土地上的財產。在不同的國家和地區，人們認同和使用的不動產的定義是不同的，而我國使用的不動產的定義是第二種形式。可見，在不動產的標準定義中不動產所包含的內容和我們在日常生活中了解到的大體相同，但是在具體的細節方面還是會有一定的出入。這篇文章主要研究的是我國不動產抵押登記法律的相關問題，只有人們對于不動產的具體內容有了一定的了解后，才能在涉及到其抵押和抵押登記的問題時擁有足夠的知識對整個事件有一個全面而具體的了解。對于我們國家來講，嚴格的規定好不動產的具體概念可以在設立涉及到不動產抵押時減少很多的麻煩。

2.抵押權基本理論

突然看到抵押一詞，腦海中的第一反應是在古代經常發生這樣的事情，似乎抵押這一詞語已經并不常見于我們當今社會的日常生活中，但是事實并不是這樣的。其實在當今社會中仍然有很多的地方涉及到抵押這一問題。伴隨著抵押這一問題而來的就是抵押權的問題，我們生活的這個社會是法制的社會，尤其對于這類涉及到人們權益的問題都要盡量的建立明文的法律規定，所以涉及到抵押權的各種問題也就隨之而來啦。我們首先來了解一下什么是抵押權。抵押權的定義為：債權人對于債務人或者第三人不轉移占有的方式而提供擔保的財產，當債務人不履行債務時，依法享有的抵押權人就該財產變價并優先受償的權利。正確理解抵押權的概念，有助于認識并把握抵押權的本質、支配客體、效力、功能以及在我國建立流通抵押權的必要性與可行性等問題。看起來似乎很難理解，但是我們只要從抵押權是為了規范債務人的行為，保障債權人的權益這一角度進行理解就很容易了。

3.抵押權登記概述

為了保證抵押的有效性，為了避免不必要的糾紛，人們在進行抵押行為的同時，通常伴隨著登記行為，這是為了抵押后有記錄可循。我國幾千年的文明流傳下來的古老的習慣，不可否認的是，“記錄”這一行為真的是人類智慧的偉大結晶。抵押登記的本質在于物權絕對性的客觀要求，以及對交易安全的保護。抵押權為物權，抵押物所有人設定抵押權屬對抵押物的處分，為維護交易安全，需要對抵押物上的抵押權予以登記。通俗的說就是將抵押行為相關的內容進行登記。這在以后的時間里使得當時的情況都有一定的記錄，更有利于保證整個事件的公正性和可靠性。

4.不動產抵押登記典型問題研究

4.1現實問題

通過我國不動產抵押的這些年的具體登記情況來看，我國的不動產抵押登記還有很多的弊端。下面就這些不足之處進行具體的分析。我國的不動產抵押登記一方面存在著許多的問題，所以我國的不動產抵押登記現狀是比較混亂的，其中包括登記機關的不統一、登記記錄的不完善、不動產抵押登記簿與他項權屬證書內容的沖突、登記機關對抵押期限的非正當要求等各種各樣的問題。這些問題使得我國本就不是十分規范的不動產抵押登記制度更加的混亂，隨著時間的流逝，這些問題日益突出，如果得不到適當的解決，我國的不動產抵押登記情況將會更加的混亂，以后治理起來也將更加麻煩。

4.2制度問題

通過上文的介紹，我們發現，我國的不動產抵押登記現狀十分的不規范。而且并不是某一個部分有這樣的問題，從抵押開始一直到后期的檔案記錄的保存，抵押登記工作的方方面面都有著非常多的問題需要處理。我們知道，解決一大團麻煩的最簡單的方法就是快刀斬亂麻，既然存在的問題這么多，幾乎涉及到方方面面，那么我們何不干脆制定一套新的實施辦法，徹底的解決這些問題，一勞永逸！其實我國的不動產抵押登記方面的相關法律法規并不完善，所以才有了現如今這樣混亂的情況，那么當新的法律和規定完善起來的時候，就是我國的不動產抵押登記制度完善起來的時候。所以從以往的經驗來看，法律和制度的建立是十分必要的。

5、完善我國不動產抵押登記的內容

通過上文的敘述，幫助讀者對于不動產、不動產抵押、以及不動產抵押登記的相關內容有了一個較為全面的理解，同時也發現了一些在具體的實例中出現的問題，下面我們將針對這些問題進行一些分析。我國不動產抵押登記主要體現了一種行政職能或者行政工具，具有強烈的行政管理性質。同時，不動產抵押登記也存在著若干典型問題。結合前文對不動產抵押登記基本法理的分析，我們總結出了“五統一原則”進行對應的處理，以緩解我國的不動產登記現狀。這五個統一分別是：法律依據的統一、機關和程序的統一、權屬證書的統一、登記效力的統一、查詢制度的統一。這五個統一涉及到的內容從登記前期的準備階段一直包括到登記后期的查詢階段，可以說將整個登記行為都包括在內了，高度的統一有利于法律的實行和后期相關操作的執行，同時能夠將工作人員的效力達到最大化，給登記的內容和相關人員提供最大的保障和最好的服務。

結語

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關鍵詞:房屋調查;宅基地;數據庫建設

隨著不斷加快的城鄉一體化進程，也極大的改變了城市和農村的土地利用情況，加快推進了農村宅基地權籍調查及房屋調查、確權、登記發證工作。

一、農村宅基地權屬調查

對農村宅基地確權登記地籍詳細調查，并及時補充和修正地籍調查成果，對地籍調查數據進行完善。通過調查房屋權屬，獲取房產測量和立體影像，比對復核房產測量數據與原有地籍測量數據，有效整合城鎮部分不動產數據和農村不動產權籍調查數據庫建設，實現了房地數據一體化。在權屬調查中，需要嚴格依據相關法律和法規，結合已經登記的發證資料，充分調查土地使用者和房產所有者提供的權源材料，并認真進行核實。經核實無誤后，在不動產權籍調查表中，填寫土地和房屋權屬性質、宗地的坐落位置等調查的相關內容。

二、房屋調查

在調查農村宅基地時，還要詳細調查宅基地上房屋、構筑物的產權狀況，將房屋性質、項目名稱、房屋權利人查清，并且在房屋調查表中記載房屋調查成果。與農村宅基地調查相結合，以統一管理農村房、地調查的同步開展和調查成果。一是與宗地統一代碼編制工作結合，對房屋號進行預編;二是指界通知。由調查人員詳細調查與核實調查區內的集體土地宅基地上面的建筑物。依據調查計劃，對通知書進行填寫，通知由于各種原因不能及時到現場指界的權利人準時到現場指界;三是實地調查。逐戶調查與核實農村房產登記發證成果，保證房屋的權屬與土地權屬權利主體一致。

三、數據庫建設

一是數據編輯。通過南方CASS軟件平臺的運用，編輯地形要素、房屋地籍數據。實施人工干預手段，結合外業收集與內業整理的內容，科學調整收集的數據編輯，對設計書的要求給予滿足。經過檢測合格后，再不斷轉換過程數據成果，建立與ArcGIS9．3軟件的映射關聯，提高對數據入庫的要求，以此對空間的拓撲構面、數據的屬性和數據的完整性提供保障，以緊密銜接不動產登記三大數據庫。二是數據檢查。嚴格依據質量控制規范進行數據庫建設，入庫前通過結合人工和計算機的方式，檢查線面、面層內、線層內、點層內拓撲關系，保障數據范圍的復合性和代碼的一致性。掃碼加工土地和房屋登記紙質資料和電子資料、宗地和房屋實地照片，對立地籍與房屋檔案數據庫進行構建;檢查地籍要素和房屋測量數據，對地籍與房屋圖形數據庫進行構建;錄入整理權屬核實成果數據，對地籍與房屋屬性數據庫進行構建;通過宗地編號，建立地籍與房屋檔案庫、地籍與房屋圖形數據庫。三是數據庫邏輯結構。遵循調查數據更新的頻率情況和項目要求，在邏輯上將數據劃分為空間要素數據庫、非空間要素三類。其中在空間要素的屬性表中存儲空間要素的屬性數據，在非空間數據的屬性表中存儲非空間數據。四是技術創新。對三維模型的工作思路創造性的采用，引入傾斜攝影測繪技術，對實景三維模型進行構建。為了增強數據成果的實用性，探索采用校驗外業測繪成果。通過新型測繪系統軟件的運用，以更好的展現不同的建筑物空間實體化，這樣才能對農村宅地基的現狀直觀的體現。利用三維模型，能夠對長度、面積、高度等房屋屬性直接量測量，還可以形成矢量圖形，使外業測量工作的時間極大的減少，促進農村宅地基確權登記效率的快速提高，在有效提升調查質量的同時，還能實現三維立體化管理。

四、對策和建議

(一)合理配置工作資源首先，政府成立領導小組，將政府部門的主導作用充分發揮出來，對宅基管理協調處理，使基地管理走向科學化、規范化的道路。針對農村宅基地地籍調查和房屋調查工作，相關的土管部門應負責組織協調、指導和督查，對工作的質量和進度全面監督和檢查，對制定技術方案積極參與，組織開展宣傳動員會議，為取得良好的調查效果提供保障。各個部門之間應積極配合與協調，規劃局負責對手續和批準文件等資料等進行規劃和驗收，提供相關的工程許可。政府部門對此項工作應全力支持，負責調解土地糾紛，組織協調所轄村，具體工作內容涵蓋對權屬來源資料的調查，現場指界、逐宗調查等。

(二)對土地利用規劃合理規劃國土資源部在2017年5月9日召開全國村土地利用規劃現場會，指出農村要發展，規劃要先行。需要在總體規劃范圍內，對村莊發展方向合理確定，對村莊用地分類進行細化，并對村莊內部用地結構進行優化。

(三)深化農村產權制度的改革加強組織領導，發揮全社會力量共同參與。作為一項系統和復雜的社會工程，農村宅基地管理需要凝聚全社會的力量共同參與。加強法律法規宣傳，對宅基地管理的重要意義充分認識，并向每家每戶及時宣傳土地管理的相關法律和法規。各級政府應高度重視農業承包法和土地法律法規。通過多種渠道，加強培訓工作，使其充分了解國土農業承包等法律法規。同時，對各種媒體充分運用，將法律知識向廣大群眾廣泛宣傳，使其知法懂法守法。行政執法部門依法執行到位，嚴格依據法律，堅決拆除違法占地。并且對中央關于農村土地產權制度改革的政策方針深入貫徹和執行，對農村土地使用制度的改革有計劃有步驟推進。建立完善的宅基地有償退出機制和基地有償使用機制，深入探索農村集體土地流轉制度，真正讓宅基地使用流動起來。

五、結語

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在現實生活中，由于我國法律制度沒有對于將來發生的不動產物權變動是否可以進行物權預告登記做出明文規定，致使大量案件糾紛得不到公平有效的解決。在學理上，預告登記使得債權請求權具備了物權的性質，形成了債權物權化的現象。因此在制度設計上，預告登記是不動產登記中的一項重要制度，對保障當事人的權利、保護交易安全、維護市場信用具有重要作用。

我國在我們制訂統一民法典的時候，給予預告登記以一定的地位，有利于更好地協調物權與債權的利益，實現交易安全，減少交易成本，符合現實生活不動產交易頻繁的迫切需要，也有利于健全我國不動產登記法律制度。因此，我們應把握制定民法典和物權法的契機，盡快確立我國的不動產預告登記制度，以全面完善的物權登記制度更有效地指導司法實踐和律師實務。

由于我國的不動產預告登記制度尚處于初創階段，本文試從完善立法的角度，借鑒德國、日本、我國臺灣地區的相應制度，從適用范圍、效力等方面，提出不動產預告登記制度在我國的制度設計。

物權登記是不動產物權變動的法定公示手段，是物權獲得法律承認和保護的基本前提。預告登記是不動產登記中的一項重要制度，對保障當事人的權利、保護交易安全、維護市場信用具有重要作用。我國對于將來發生的不動產物權變動是否可以進行物權預告登記未作明文規定，其他相關法律法規、司法解釋與規章中也僅對不動產預告登記問題簡單涉及，既不系統全面，也未明確其適用范圍和法律效力問題，致使現實生活中發生的大量案件糾紛得不到公平有效的解決。預告登記是關于不動產物權變動的重要制度，從我國目前的情況看，關于預告登記的法律體系尚未建立起來，只有在商品房預售問題上有類似的規定。1999年10月，中國社會科學院法學所物權法起草小組完成的《中國物權法草案建議稿》提出了三條關于設立預告登記制度的最初建議。我國應當在借鑒國外和我國臺灣地區經驗的基礎上，選擇適應我國國情的預告登記立法體例，并進行科學的制度設計，以建立完善的不動產登記制度。

我國的不動產預告登記制度尚處于初創階段，為完善立法，結合德國、日本、我國臺灣地區的相應制度，本文從其含義、價值入手，分析其性質、適用范圍、效力等方面，探討預告登記制度與我國現有法律體系的完善，從而提出不動產預告登記制度在我國的制度設計。

一、不動產預告登記的涵義及價值

不動產預告登記制度對應于本登記，是為補充不動產登記公信力的缺陷而設立的一種制度。不動產預告登記是指，當事人所期待的不動產物權變動所需要的條件缺乏或者尚未成就時，法律為保全這項將來發生的以不動產物權變動為目的的請求權進行的登記。不動產預告登記最早為德國民法所創立，隨后的瑞士、日本和我國臺灣地區的民法均采納了該項制度。即使在某些英美法系國家，盡管適用范圍不完全相同，也有相似的一類制度稱為“RegistrationofCaution”(警告登記）。預告登記制度發軔于早期普魯士法所規定的異議登記制度。早期的普魯士法上的異議登記分為固有異議登記和其他種類的異議登記兩種。固有異議登記具有保全權利和順位的效力，目的在于保全物的請求權；其他種類的異議登記僅具有保全權利的消極效力，并無保全順位的積極效力。[1]

盡管許多國家和地區民事立法采納了預告登記制度，不過，由于各國規定的預告登記的具體內容存在差異，致使這一概念在語詞表述上也有所不同。例如，在德國民法中，預告登記是一種必須在土地登記薄中登記的擔保手段，是為了保障債權人實現其物權權利變更的債權請求權。[2]在臺灣地區“土地法”中，預告登記系指為保全對于他人土地權利的移轉，消滅或其內容或次序變更為標的之請求權所為之登記。[3]在日本《不動產登記法》中，與預告登記相對應的概念為假登記，是指應登記的物權變動已發生物權變動的效力，而登記申請所必要的手續上的要件尚未具備，或物權變動尚未發生物權的效力，以暫時的處分所為的登記，其目的在于保持日后所為的本登記的順位。借鑒上述規定，我國的預告登記應界定為：預告登記是為保全債權性質的不動產請求權、不動產物權的順位與附條件或附期限的不動產請求權，由請求權人向登記機關申請而進行的預先登記，是與本登記相對應的一項登記制度。預告登記與本登記、異議登記是有區別的。預告登記與本登記不同。通常所說的不動產登記是指本登記，即登記申請人為了取得或移轉某項已經完成的不動產物權所進行的登記，具有確定、終局的效力，故本登記又稱終局登記。預告登記則是為了將來發生的不動產物權或順位而進行的一種登記。實際上，預告登記完成后，并不導致不動產物權發生任何變動，只是請求權人的請求物權變動的債權性質的請求權得到了類似于物權效力的保障。可見，預告登記與本登記的效力是完全不同的。當然，預告登記與本登記也有著密切的聯系。權利人在預告登記后，為確定地取得不動產物權，應當在預告登記后的一定期間內申請本登記。否則，預告登記將會失去效力。其次，預告登記與異議登記不同。所謂異議登記，是指事實上的權利人以及利害關系人對現時登記的權利的異議的登記，其直接法律效力是中止現時登記的權利人按照登記的內容行使權利。異議登記納入登記后，登記權利的正確性推定作用喪失其效力，第三人也不得以登記的公信力按照登記的內容取得登記的不動產物權。[4]預告登記與異議登記的區別在于：預告登記是為了保護權利人的物權變動的請求權，是保護登記人權利的一種措施；而異議登記是為了中止現時登記人的權利，是保護事實上的權利人及利害關系人的一種措施。

設立預告登記制度的原因在于，在不動產物權轉讓的過程中，債權行為的成立和不動產的移轉登記之間常常會由于各種各樣的原因而有相當長的時間間隔。在采登記要件主義的國家，雖然在債權行為成立后，不動產物權人有未來移轉所有權或他物權的義務，但是債權人的請求權在登記之前并沒有真正移轉。即使在采登記對抗主義的國家，也可能會產生因登記所必須的手續不完全而無法登記的情況，此時權利的移轉沒有對抗第三人的效力，不產生公信力。此時，不動產物權人一旦將不動產物權移轉給善意第三人并履行了登記手續，就會導致物權優先原則的適用，善意第三人取得該不動產的物權，盡管請求權人可以通過追究不動產權利人的違約責任來在一定程度上補償自己的損失，但其設立債權并取得不動產物權的目的畢竟還是落空了。不動產預告登記制度將物權法理論和債權法理論有機地結合起來，賦予債權請求權以物權的排它效力，既保護物權請求權又保護債權請求權，可以有效地保護上述情形下的不動產請求權，最終達到平衡不動產交易當中各方利益的目的。

在不動產物權的設定和轉讓中，由于當事人可約定為將來不動產的物權移轉附條件或附期限，或者可能由于客觀原因（如房屋尚未建成）使得不動產不能現實地馬上發生移轉，這就使得權利取得人不可能在不動產登記薄中登記為該物權的權利人，并且這種設定和轉讓物權的原因行為（如合同的簽訂）與物權的實質變動即登記行為之間往往會有很長的時間間隔。在此情況下，物權的取得人除了享有債權法上的請求權外，并無排斥第三人的權利，其權利往往會受到損害。

二、不動產預告登記的性質及在我國創設這一制度的意義

（一）不動產預告登記的性質

預告登記的法律性質究竟為一種物權變動方式或僅為一種債權保全的手段呢？學者們有著不同的觀點。例如，在德國民法中，有人主張，經由預告登記，獨立的限制物權便獲產生；也有人認為，預告登記已被賦予了可得對抗嗣后意欲發生物權變動的第三人的特別效力，它不具有任何實體權性質的效力，充其量不過是一種登記法上的制度。[5]還有人認為，預告登記惟有對將來權利取得予以保護，而對所有權人（讓與人）加以拘束，以資限制其權利。受讓人縱為預告登記，然對該土地猶未有支配權，故登記前之土地所有權受讓人之權利，乃非物權，而是物權之期待。[6]在瑞士民法中，預告登記的性質，被解釋為賦予債權以對抗新所有人的效力的特殊的登記制度。[7]

在我國，關于預告登記的性質，主要有三種觀點：其一認為，預告登記系介于債權與物權之間，兼具兩者的性質，在現行法上為其定性實有困難，可認為系于土地登記薄上公示，以保全對不動產物權之請求權為目的，具有若干物權效力的制度。[8]其二認為，預告登記的權利是一種具有物權性質的債權，或者可以說是一種準物權。[9]其三認為，預告登記的性質是使被登記的請求權具有物權的效力，納入預告登記的請求權，對后來發生的與該請求權內容相同的不動產物權的處分行為，具有排他的效力，以確保將來只發生該請求權所期待的法律結果，其實質是限制現時登記的權利人處分其權利。預告登記使請求權這樣一種債權具有明顯的物權性質，屬于一種典型的物權化的債權，因此也有學者稱之為“準物權”。[10]

從各國法律規定來看，預告登記使登記的不動產物權變動的請求權具備了對抗第三人的效力，即具備了一定的物權效力。因此，從預告登記的性質上說，預告登記是債權物權化的一種具體表現。所謂債權物權化，是指債權具備了物權的某些效力。從各國法律的規定來看，預告登記的對象基本上限于不動產物權變動的請求權。這種請求權是基于當事人之間的法律行為而產生的，權利人雖有權請求義務人將不動產物權轉移給權利人，但并不能完全阻止義務人對不動產物權再行處分。因此，這種請求權應屬于債權的性質。但是，如果不對義務人的這種行為予以限制，則權利人的權利就很難得到保障。因此，權利人籍預告登記制度來預防這種危險，使得違反預告登記的債權請求權的處分無效。這種無效使預告登記的請求權具備了對抗第三人的效力，從而使得這種債權請求權具備了物權的排他效力。可見，預告登記使得債權請求權具備了物權的性質，形成了債權物權化的現象。

（二）在我國創設預告登記制度的意義

首先，能更好地協調物權與債權的利益。雖然傳統法理賦予了物權優于債權的效力，但法律在保障物權的同時，也應考慮到土地、房屋等不動產在價值上特別是使用價值上的不可替代性，當合同相對人所期待的不動產物權變動對其有極為重要的意義時，作為利益平衡機制的法律，應當認可這種變動對相對人的意義，并以法律予以保障”。預告登記制度通過將物權變動請求權物權化的方式，將物權法的規則施于債權法，通過賦予債權法上的請求權以排他的物權效力，從而在一定程度上限制當前的所有權人及其他物權人的處分權，以維護特定債權人的合法利益。

其次，符合現實生活的迫切需要。買賣房屋已成為一種經常現象，但消費者購買預售的房屋時，只能根據與預售人訂立的預售合同享有債權性質的請求權，并不能具有排他的效力。由于信用在市場經濟中的缺失，使得在現實生活中（尤其是在商品房預售中）經常發生不守誠信原則的情形，出現了大量的一房兩賣（甚至數賣）的糾紛。撕毀合同的一方往往是經濟上的強者，而相對人常常是弱者，這就使得處于弱勢地位的購房人無法取得指定的房屋，只能以對方違約為由請求損害賠償，其權益難以得到有效的保護。如果通過預告登記制度，購房人將其請求權納入預告登記，使其請求權具有物權的排他效力，確認預售人一方違背預告登記內容的處分行為歸于無效，就可以確保購房人獲得所購買的房屋。可以說，創設預告登記制度有利于對經濟上弱者的保護，這也符合當今法律注重保護弱者的價值取向。

再次，有利于實現交易安全，減少交易成本。為了防止交易過程中的欺詐行為，保證交易活動正常進行，交易雙方充分了解交易客體的權屬狀況是基本前提。如果缺乏信息公告制度，當事人勢必會投入精力和費用去調查、了解，這不僅增大交易成本阻礙交易關系，而且會給欺詐行為提供機會，擾易秩序。不動產預告登記制度本身就是物權公示的種類之一，通過預告登記可以告知潛在的交易方該不動產上已設立具有排他性權利的事實，警示第三人若從事與之相沖突的物權變動將被確定為無效，從而減少了交易費用，達到維護交易安全的目的。

最后，有利于健全我國不動產登記法律制度。我國《民法通則》第72條及《合同法》第133條規定，所有權自標的物交付時起移轉，但法律另有規定或者當事人另有約定的除外。不動產物權變動屬法律另有規定的情形，我國一些法律僅就不動產物權變動粗略地規定了應當登記，否則不能發生物權變動的結果，但并未建立健全的不動產登記制度。在國外，大多數國家規定了預告登記、異議登記及更正登記等，與不動產的本登記構成了完備的不動產登記制度。為建立完善的不動產登記制度，全面保護不動產物權變動的當事人合法權益，有必要創設預告登記制度。

三、國外預告登記的成功立法例

（一）德國、瑞士

德國、瑞士采用法典式的立法例，即在民法典中對預告登記進行規定。《德國民法典》第883—888條對預告登記作了規定。根據第885條的規定，預告登記根據臨時處分或根據預告登記所涉及的土地或者權利的人同意進行登記。為了臨時處分命令，無需證實應保全的請求權已受到危害。可見，德國民法上的預告登記可因兩種方式作成：一是不動產物權人的同意。如果有不動產物權人的同意，得以不動產物權人為登記義務人；二是法院的臨時處分命令。為預告登記而作出的臨時處分，與民事訴訟法中規定的臨時處分有所不同。根據德國《民事訴訟法》第935條的規定，臨時處分是在當事人認為存在著將來不能實現其權利或難以實現其權利的危險時實施的。而預告登記的臨時處分命令的作出無須當事人證明請求權處于危險，只需證明存在著得為預告登記的請求權即可。[11]

在瑞士民法中，預告登記可分為人的權利的預告登記、處分的限制的預告登記和假登記三種。從這三種登記的內容看，人的權利的預告登記、處分的限制的預告登記相當于德國民法中的預告登記，而假登記則相當于德國民法中的異議登記。關于人的權利的預告登記，《瑞士民法典》第959條規定，先買權、買回權、買受權、用益租賃權和使用租賃權等人的權利，可以在不動產登記薄上進行預告登記，一經預告登記，即對日后取得的權利有對抗的效力。可見，這種登記屬于債權請求權的登記，并賦予了登記的債權有對抗的效力。

（二）日本、我國臺灣地區

日本、我國臺灣地區采取特別法式立法例，即在不動產登記法、土地法等特別法中規定預告登記。日本在《不動產登記法》中對假登記作了規定，而我國臺灣地區則在“土地法”中規定了預告登記，并且在“土地登記規則”中對預告登記的實施予以細化。

日本的《不動產登記法》規定有假登記和預告登記。不論是德國法中的預告登記還是日本法中的假登記，其效力相似，即保全順位的效力、預警的效力、保全權利的效力和滿足的效力，也有學者將其簡單歸納為擔保作用、順位作用和完善作用。擔保作用類似于保全權利的效力，而完善作用則體現為預告登記所表現出的接近將來權利的效力，并且得到近似于物權中完整權的保護的方面。

我國臺灣的民法受德日民法影響甚深，在不動產預告登記的效力上的規定也非常相似，但需要注意的是，在預告登記保全權力的效力中，中間處分行為為法律行為時，一旦預告登記推進為本登記，在抵觸本登記權利的范圍內，中間處分行為失其效力。另外，根據王澤鑒先生的觀點，在中間處分行為非法律行為時，我國臺灣地區的處理方法與德國和日本不同，明確確認預告登記對于因征收、法院判決或強制執行而為的新登記，沒有排除效力。[12]

四、我國物權法中不動產預告登記的制度設計

（一）預告登記之發生

預告登記的申請必須由具有資格的人提出，同時還須具備一定的條件。在預告登記中，應以所保全的請求權的權利人為預告登記權利人，以不動產所有權人為預告登記的義務人。有學者認為，預告登記可以由債權人和債務人共同申請，也可以由債權人或債務人根據當事人雙方訂立的合同單獨申請，也可以根據法院的裁判提起預告登記的申請。[13]筆者認為，預告登記只能由預告登記權利人申請，義務人有義務協助進行，應當出具預告登記申請所需的書面同意書。

我國《物權法草案建議稿》均未對預告登記的申請權人與預告登記的義務人作出明確規定，這不利于預告登記的操作，容易發生預告登記糾紛。而《物權法（征求意見稿）》也只是規定了債權人有權向登記機關申請登記，對預告登記的義務人未提及。筆者認為，在未來民法立法對預告登記進行規定時，應當對預告登記權利人和義務人都予以明確規定，并對列明申請預告登記時需要提交的文書。

借鑒德國、日本、瑞士等國承認法院的臨時處分命令可以產生預告登記的作法，我國民事立法也應當規定，當義務人拒絕協助時，預告登記權利人可以向法院提出申請，由法院依照非訟程序作出裁定，權利人可以持此裁定向登記機關申請預告登記。

（二）預告登記制度之適用范圍

在德國民法中，可以依預告登記保全的請求權包括以不動產物權的得喪、變更、消滅為目的的請求權以及附期限或附條件的請求權兩種。這里所謂預告登記所保全的請求權，是有特定意義的請求權。一般認為，這種請求權雖然屬于債的性質，但這些請求權所要變更的物權必須有登記能力，他們的范圍和內容必須按照物權法定原則得到確認。這種請求權只能依債權契約而生，而不能依物權契約而生。[14]

在日本民法中，預告登記規定于《不動產登記法》第2條，“假登記于下列各項情形進行：（1）未具備登記申請程序上需要的條件時；（2）欲保全前條所載權利的設定、移轉、變更或者消滅的請求權時。”“上述請求權為附始期、附停止條件或者其他可于將來確定者時，亦同。”可見，假登記適用于下列情形：第一，物權變動業已發生，但登記申請所必須的手續上的條件尚未具備；第二，為保全物權的設定、移轉、變更或消滅的請求權；第三，為保全附有始期、停止條件或其他可于將來確定的物權變動的請求權。[15]

關于我國臺灣預告登記制度的適用范圍，根據臺灣的通說包括，為保全土地權利移轉之請求權、為保全土地權利使其消滅之請求權、為保全土地權利內容之變更之請求權、為保全土地權利次序之變更之請求權、為保全附條件或期限之請求權。[16]我國的對預告登記制度外延的規定較為狹窄，在新《民法典草案》中，預告登記的適用范圍被限定為保護債權人將來取得物權的權利。

另外，新《民法典草案》第240條的規定，對于當事人協議以將要建造或者正在建造的建筑物以及其他價值較大的財產設定抵押時，采取強制登記的形式，當事人必須辦理預告登記。

綜合考察各國的制度設計和我國的現有情況，筆者認為，我國應借鑒德國和臺灣的登記制度，將現有的為保護債權人將來取得物權的權利細化為保護權利移轉、變更的請求權，同時將以不動產物權的消滅為目的的請求權以及附條件或附期限的請求權納入預告登記制度的保護范圍，以便更好更全面地保護權利人和交易的秩序。

梁慧星先生認為，預告登記所保全的請求權包括根據合同產生的請求權、根據法律規定產生的請求權、根據法院的指令產生的請求權、根據政府的指令產生的請求權以及遺產分割等方面的請求權。這些請求權應當具有一個共同的特征，即請求發生變動的物權必須是可以納入登記的物權。從物權法專家建議稿及物權法草案征求意見稿來看，雖然都承認了預告登記，但規定也有所不同。王利明教授主持的《物權法專家建議稿》第31條規定：“當事人在房屋預售買賣中，可以自愿辦理預售登記。房屋所有人違反房屋預售登記的內容所作出的處分房屋權利的行為無效。房屋預售登記的內容與現房登記內容不符的，以現房登記的內容為準。”[17]梁慧星教授主持的《物權法草案建議稿》第35條規定：“為保全一項目的在于轉移、變更和廢止不動產物權的請求權，可將該請求權納入預告登記。”“預告登記所保全的請求權，可以附條件，也可以附期限。”[18]《物權法（征求意見稿）》第19條規定：“債權人為了限制債務人處分不動產，保障其將來取得物權，有權向登記機關申請預告登記。”

筆者認為，將預告登記僅局限于商品房預售登記顯然過于狹隘，不利于保護權利人的利益，而后兩種規定又過于模糊，不利于實踐操作。因此，應當盡量將預告登記的適用范圍予以明確，使預告登記能真正涵蓋需要保全的請求權，以發揮預告登記制度的應有功能。筆者認為，預告登記應適用于下列情形：（1）不動產物權的設定、移轉、變更或消滅的請求權；（2）附條件或者附期限的不動產物權請求權；（3）有關的特殊不動產物權，如建筑工程承包人的優先受償權、優先購買權等。考慮到我國社會主義公有制的性質及土地所有權歸國家與集體所有的現狀，對國有土地使用權與農村土地承包經營權的設定、移轉、變更或消滅，也可以適用預告登記。

（三）預告登記之效力

預告登記的效力是預告登記制度的核心問題，各國立法均對預告登記的效力作了規定。我國現有的法律法規對預告登記的效力問題基本未涉及，僅在最高人民法院2002年6月20日實施的《關于建設工程價款優先受償權問題的批復》第2條規定：“消費者交付購買商品房的全部或者大部分款項后，承包人就該商品房享有的工程價款優先受償權不得對抗買受人。”賦予預售商品房的買受人以優先于建設工程價款受償權的請求權，建設工程價款優先受償權作為一種法定的優先權，在受償順序上優于抵押權和其他債權，由此可以推知，最高人民法院已經確認這種經依法登記備案的請求權具有了某些物權的效力。但這一規定僅適用于商品房的預售中，權威性也顯然不足，難以涵蓋整個不動產的預告登記制度。《民法典草案》在第19條第二款中對預告登記的效力有所涉及，但也僅規定了保全權利的效力。從各國法律的規定看，預告登記的效力主要包括保全權利的效力、保全順位的效力和滿足的效力。三種效力分別體現了預告登記的擔保作用、順位作用和完善作用。

在我國，我國學者對預告登記效力的認識是基本一致的。梁老師認為，預告登記的效力包括：（1）保全效力，即保障請求權肯定發生所指定的效果的效力；（2）順位保護效力，即保障請求權所指定的物權變動享有登記的順位；（3）破產保護效力，即在相對人陷于破產時，排斥他人而保障請求權發生指定的效果。

筆者認為，借鑒國外的經驗，結合法學家們的意見，我國應規定如下預告登記的效力：（1）權利保全效力。即預告登記后，義務人對不動產權利的處分在妨害預告登記請求權的范圍內，處分行為無效。在權利保全的效力上，義務人對不動產權利的處分采取的是相對無效的原則。

（2）權利順位保全效力。即當預告登記推進到本登記時，不動產權利的順位不是依本登記的日期確定，而是以預告登記的日期為準加以確定。預告登記的命運與效力完全依賴于本登記是否可以作成。

（3）破產保護效力。即在相對人破產，但請求權的履行期限尚未屆至或者履行條件并未成就時，權利人可以將作為請求權標的的不動產不列入破產財產，使請求權發生指定的效果。以上三種效力，在我國的物權法專家建議稿及征求意見稿中，只規定了權利保全效力，對權利順位保全的效力及破產保護的效力均沒有涉及，而對權利保全效力的規定，也不盡完善。筆者認為，上述三種效力是預告登記的基本效力，我國民事立法應當予以確認。

（四）預告登記的失效

預告登記使登記的請求權具備了一定的物權效力，能夠防止登記后不利于被保全的請求權的任何物權變動發生。但要發生請求權所指向的物權變動，請求權人還必須在約定或者規定的時間行使其請求權，并以自己的行為實現物權變動。否則，請求權人屆時不積極行使自己的請求權，對原來希望發生的物權變動持消極的態度，法律沒有必要保護權利上的睡眠者，應當使該權利消滅，以促使請求權人積極行使請求權。梁慧星主持的《物權法草案建議稿》第37條規定：“預告登記所保全的請求權的權利人屆時不行使其權利的，其利害關系人可以申請涂銷該預告登記。被涂銷的預告登記，自涂銷時喪失其效力。涂銷預告登記的通知，可依公示方式送達。”而《物權法（征求意見稿）》第20條規定：“預告登記后，債權人自能夠進行不動產登記之日起三個月內未申請登記的，或者該債權消滅的，該預告登記失效。”兩稿對預告登記的失效從兩個不同的角度作了規定，各有不同的側重。筆者認為，我國未來的民法立法可以將兩者結合，既允許有關利害關系人申請涂銷預告登記，也應規定在達到法定期間不申請本登記時預告登記失效。此外，預告登記除基于上述原因失效外，還可因權利人的拋棄而失效。

（五）預告登記立法例之選擇。

我國創設預告登記制度選擇何種立法例，應當根據我國的現實國情與本土資源作出決定。筆者認為，既然我們希望制訂一部完整的民法典，就不應該遺漏預告登記制度，應在民法典中給予預告登記以一定的地位。為此，在民法典中對預告登記作出概括性規定的同時，我們還可以借鑒日本、臺灣地區在特別法中規定預告登記的經驗，在有關不動產登記的法律或法規中對預告登記作出詳盡的規定。

綜上所述，在我國創設不動產預告登記制度，明確其法律效力對于實現物權制度與債權制度的利益平衡，保證交易安全，創造誠實守信的不動產交易秩序具有極其重要的作用，我們應把握制定民法典和物權法的契機盡快確立我國的不動產預告登記制度，以全面完善的物權登記制度更有效地指導司法實踐和律師實務。

【注釋】

[1]王軼：《物權變動論》，中國人民大學出版社2001年版，第165頁。

[2]［德］曼弗雷德?沃爾夫：《物權法》，吳越、李大雪譯，法律出版社2002年版，第232頁。[3]王錦村：《土地法實用》，臺灣五南圖書股份有限公司1984年版，第380頁。

[4]梁慧星：《中國物權法草案建議稿——條文、說明、理由與參考立法例》，社會科學文獻出版社2000年版，第159頁。

[5]轉引自陳華彬：《物權法研究》，金橋文化出版（香港）有限公司2001年版，第259頁。

[6]轉引自劉得寬：《民法諸問題與新展望》，中國政法大學出版社2002年版，第555頁。

[7]同[5]第262頁。

[8]王澤鑒：《民法物權》（一），中國政法大學出版社2001年版，第128頁。

[9]王利明：《物權法研究》，中國人民大學出版社2002年版，第213頁。

[10]錢明星、姜曉春。房屋預售制度若干理論問題研究。中外法學,1996,(5)。

[11]王軼《物權變動論》，中國人民大學出版社2001年版，第169頁。

[12]王澤鑒.民法物權（第一冊）臺灣:三民書局,1999,第105頁。

[13]余能斌《現代物權法專論》，法律出版社2002年版，第404頁。

[14]孫憲忠.德國當代物權法北京:法律出版社,1997,第156頁。

[15]王軼：《不動產法上的預備登記制度——比較法考察報告》蔡耀忠編：《中國房地產法研究》法律出版社,2002,第153－154頁。

[16]李鴻毅,土地法論臺灣:三民書局,1999,第306－307頁。

[17]王利明主編：《中國物權法草案建議稿及說明》，中國法制出版社2001年版，第9頁。

[18]同[4]第10頁。

【參考文獻】

王澤鑒：《民法物權》，中國政法大學出版社2001年版；

王利明：《物權法研究》，中國人民大學出版社2002年版；

王軼：《物權變動論》，中國人民大學出版社2001年版；