導語：如何才能寫好一篇停車場的賬務處理，這就需要搜集整理更多的資料和文獻，歡迎閱讀由公務員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

篇1

關鍵詞：土地增值稅；節稅籌劃

近年來，國家相繼制定出臺了一系列配套管理措施和相應的稅收優惠政策。房地產企業在遵守現行稅收法律法規的前提下，利用好這些優惠政策進行合理籌劃，通過對房地產開發企業籌資，開發和利益分配等活動的調整，尋求企業收益和稅收負擔的最佳配比，從而達到降低土地增值稅稅收成本，進一步提高投資效益的目的，從而實現稅后收益最大化。

土地增值稅是以增值額與扣除項目金額的比率，即增值率的大小按照適用的稅率累進計算征收的，增值率越大，使用的稅收率越高，那么繳納的稅款就越多。合理地增加扣除項目金額可以降低增值率，使其適用較低的稅率，從而達到降低稅收負擔的目的。

改變增值率的方法有兩種；一是合理定價，如在銷售過程中當增值率略高于兩級稅率檔次交界的增值率時，可通過適當降低價格減少增值額，降低土地增值稅的適用稅率，從而減輕負擔。二是增加扣除額，主要是通過加大投入來提高市場競爭力。如加大公共配套設施投入，改變小區環境，提高房屋質量；調控土地增值稅的扣除項目金額，杜絕違法虛開發票，建安發票，虛構零星工程項目和工程量等行為。

一、 選擇多元化方式處置開發產品

多元化方式處置開發產品的方式包括；銷售，出租，售后返租，股權投資，改售為租、投資聯營方式，房產轉讓，專做經營性資產（開發產品自用自營）等。

土地增值稅的征稅范圍不包括未轉讓土地使用權、房產產權的行為。因此房地產開發企業在開發完成后，可以出租的形式收回資金。出于沒有發生產權轉移，只需繳納出租房產稅。這樣大大地節省了企業的稅收負擔，為企業創造了節稅收益。

房地產企業將開發的部分房地產轉為企業自用或用于出租等商業用途時，如果產權未發生轉移，不征收土地增值稅，在稅款清算時不列入收入，不扣除相應的成本和費用。這標志著長期持有物業，開發商可免交土地增值稅。而這一因素或可導致未來大量開發商將物業變出售為自持。房地產開發公司可以根據自己的發展戰略和實際情況來進行相應的策劃，降低土地增值稅的稅負或合理延遲土地增值稅的納稅時間。

首先，將自己開發的房地產商品的用途改變為自用自營，即可享受不征收土地增值稅的稅收優惠。據了解，有的公司可能計劃將一些商鋪留在自己的手里，不租也不賣，不形成收入，這樣做既可以不超過85%以上已銷售的門檻，還可以坐享房產升值。這一籌劃思想首先要服從于企業經營規劃和現實，不賣改自用、自營，這種情況在實際工作中可行性并不是很強。

其次，要從延緩繳納土地增值稅的時間上考慮，因為對于房地產開發企業來說，自用房產發生產權轉讓時仍然要征繳土地增值稅。特別值得注意的是，這里既要考慮由此延緩繳納土地增值稅所獲得的資金時間價值，也要預測資金的風險價值，同時還應兼顧再轉讓時的房產市值以及舊房扣除額的收益等。

二、利用預提費用的稅前扣除政策

稅法允許三項預提費用預提時依法在所得稅前扣除的規定對納稅人比較有利，也在一定程度上突破了以票控稅的機械性規定。除以下幾項預提（應付）費用外，計稅成本均應為實際發生的成本：第一，出包工程未最終辦理結算而未取得全額發票的，在證明資料充分的前提下，其發票不足金額可以預提，但最高不得超過合同總金額的10%；第二，公共配套設施尚未建造或尚未完工的，可按預算造價合理預提建造費用。此類公共配套設施必須符合已在售房合同、協議或廣告、模型中明確承諾建造的條件。第三，應向政府上交但尚未上交的報批報建費用、按規定應由企業承擔的物業管理基金、公建維修基金、其他專項基金等物業完善費用可以按規定預提。

但土地增值稅清算時，不允許扣除任何預提費用，所有扣除項目必須提供發票或合法憑據。

三、地下停車場作為公共配套設施處理

當一個房地產開發項目存在地下車庫時，地下室車位面積能否計入可售面積？實際中對此尚存有不同看法。

有些地方稅務機關認定，地下車庫應計入可售面積，并且該項地下室成本并不能全部一次性結轉銷售成本，而是進入計算可售面積時單位工程成本的總成本，當期實際銷售車位面積計入已售面積，結轉銷售成本，與當期實現的車位銷售收入形成配比。企業單獨建造的停車場所，應作為成本對象單獨核算。而利用地下基礎設施形成的停車場所，則作為公共配套設施進行處理。

四、選擇有利的增值額核算方式

一個開發項目既建有普通住宅，又建有商業用房，從房地產開發成本核算上講，通常是以單棟為核算對象一個建筑商所承攬工程為核算對象。如何計算扣除項目的復雜性，計算方法有先按基本核算項目計算再按收入或面積分攤扣除項目的方法，還有先按面積分攤扣除項目再按規定計算的方法，而且不同的計算方法會產生迥然不同的結果。

計算方法一：住宅和商業用房分別計算土地增值稅。

計算方法二：住宅和商業用房合并計算土地增值稅。

《財政部、國家稅務總局關于土地增值稅一些具體問題規定的通知》（財稅字【1995】048號）中規定，對納稅人既建普通標準住宅又搞其他房地產開發的，應分別核算增值額。不分別核算增值額或不能準確核算增值額的，其建造的普通標準住宅不能適用《土地增值稅暫行條例》第八條（一）項的免稅規定（即納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超出扣除項目金額20%，免征土地增值稅）。

該文件要求分別是核算增值額，但怎樣核算并未做具體要求。現實工作中，房地產開發企業的會計人員在賬務處理時，基本沒有分樓層進行成本核算的。計算方法一是分別核算，確切的講是分攤核算；計算方法二是以整棟樓為單位進行核算。

五、充分運用加計扣除政策

開發單位費用是指直接組織、管理開發項目發生的費用，包括工資、職工福利費、折舊費、修理費、辦公費，水電費、勞動保護費、周轉房攤銷等。其屬于開發土地和新建房及配套設施費，應全額計入扣除項目金額，在計算土地增值稅時有效地扣除；同時這部分費用房地產企業還可以享受0%的加計扣除。由于界限劃分不是很明確，房地產開發企業在會計賬務處理時，很容易把這項費用的一部分計入管理費用或銷售費用。

利用費用遷移進行節稅

房地產開發費用即期間費用（管理費用、財務費用、銷售費用）不以實際發生數扣除，而是根據利息是否按轉讓房地產項目計算分攤作為一定條件，按房地產項目直接成本的一定比例扣除。納稅人可以通過事前籌劃，把實際發生的期間費用轉移到房地產開發項目直接成本中去，例如屬于公司總部人員的工資、福利費、辦公費、差旅費、業務招待費等都屬于期間費用的開支范圍，由于它的實際發生數不會增加土地增值稅的扣除金額，因此，人事部門可以不影響總部工作的同時把總部的一些人員安排或兼職于每一個具體房地產項目中，那么這些人的有關費用就可以分攤一部分到房地產開發成本中。期間費用少了不影響房地產開發費用的扣除，而房地產的開發成本卻增大了。 也就是說房地產開發公司在不增加任何開支的情況下，通過費用遷移法，就可以增大土地增值稅允許扣除項目的金額，從而達到節稅的目的。

管理費用及銷售費用在土地使用權所支付的金額和開發土地、新建房及配套設施之和的5%以內計算扣除（或財務費用、銷售費用、管理費用在土地使用權所支付的金額和開發土地、新建房及配套設施之和的10%以內計算扣除）。如果管理費用及銷售費用總和超過了此限額，計入管理費用和銷售費用的開發單位費用，在計算土地增值稅時就不能全額扣除，會多交土地增值稅。這些費用如果正確歸集到開發單位費用中，不僅可以全額扣除，還能享受20%加計扣除。所以企業對開發單位費用歸集時要謹慎，用足、用好相關土地增值稅的相關稅收優惠，企業在進行納稅籌劃時要充分運用加計扣除政策。

六、用巧特殊扣除項目規定

財務費用中的利息支出，凡能夠按轉讓房地產項目計算分攤并提供金融機構證明的，允許據實扣除，但最高不能超過按商業銀行同類同期貸款利率計算的金額。其他房地產開發費用，按土地成本與建筑安裝成本金額的5%以內計算扣除。凡不能按轉讓房地產項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構證明的，房地產開發費用按土地成本與建造安裝成本金額之和的10%以內計算扣除。

篇2

一、高校國有資產管理目前存在的問題

（一）國有資產管理意識淡薄 高校的經費主要來源于財政撥款，由于不核算教育成本，不提資產折舊，所以從學校領導到教師員工，普遍存在輕視資產管理的傾向，“重錢輕物，重購輕用，重建輕管”，未能將資產管理工作放在重要的位置。普遍重視如何取得更多的資金用于建設，而不注重發揮現有資產的潛力，造成一方面資金緊張，一方面卻又有大量資產閑置和浪費，忽視了對現有國有資產管理和使用效益的提高。另外，對無形資產、土地、對外投資等的管理意識也有不同程度的欠缺。

（二）資產利用率不高 由于缺乏合理的資產配置標準及嚴格的資產購置論證程序，加之資金來源增多，導致固定資產購置隨意性加大，重復購置較多， 資產閑置現象比較普遍。在使用過程中，各部門只顧局部利益，寧愿讓資產閑置，也不允許其他部門使用。有的使用了， 也沒有按規定標準收費以及上繳學校，各部門的小金庫應運而生， 于是形成了一種怪現象， 一方面設備購置經費緊缺；另一方面從全校來看，卻有許多的閑置資產， 無法發揮其使用效率。

（三）資產處置缺乏及時的政策支持，資產流失嚴重 高校在資產清查時，對盤盈等固定資產價值難以統一計量。因為市場上同類商品市場價格參差不齊，缺乏具體的指導政策。對設備報廢標準也難以界定，對于資產損失也無從追究責任，從而造成國有資產浪費現象嚴重。如電子設備更新換代快，淘汰周期短，而國家尚無統一的報廢標準體系，致使實際已處于淘汰狀態的電子設備不能及時得到處置，造成資產價值虛增。另外，一些單位利用掌握的非經營性房屋場地，如食堂、商店、停車場等，進行租賃和承包經營，但收益記賬不完整，部分利潤沒有記賬，造成固定資產的流失。

（四）無形資產管理意識不強 高校是無形資產比較集中的地方。無形資產雖沒有實物形態，卻是高校擁有的國有資產的重要組成部分，它在很大程度上決定著高校生源的數量和質量、師資的水平、社會對畢業生的認可程度以及經費來源等。然而學校對無形資產的管理一直處于薄弱環節，很多高校未設置無形資產產權管理部門，致使大量專利權、專有技術、著作權等處于無人監管狀態，資產流失的危險性很大。

（五）“非轉經”資產的管理缺失 學校作為事業法人單位所擁有的固定資產屬于非經營性資產。但是，目前高校中有一些固定資產被轉入到經營活動中去，由校辦產業長期無償占用，不進行申報審批，也不進行必要的賬務處理，出現了產權不清、事企不分、管理不順的現象。一些校辦產業管理不善，虧損嚴重，實際上造成了大量國有資產的潛在流失。

（六）內部審計監督不嚴格 在資產清查中，還有一個突出問題是內部審計人員監管力度不夠，沒有對國有資產的購置、報廢、利用率等發揮很好的監察審計作用，對校辦產業的投資以及其他對外投資的監督作用也有待加強。

（七）管理人員的管理水平亟待提高 高校現有資產管理人員大多學的不是管理專業，也缺乏必要的崗前培訓，專業知識較為貧乏，管理水平不高。一般的管理事務尚可應付，但當遇到比較復雜的問題便束手無策。 如有關科研成果的轉讓、 無形資產的管理、校企改制、后勤社會改革等方面缺乏管理經驗， 在政策的把握上往往存在著許多偏差， 難以正確處理各種復雜的事務，造成失誤較多。 另外， 二級部門沒有專門的資產管理員，難以進行資產的有效管理。高校國有資產的保值和增值， 亟需一支高水平的管理隊伍。

二、高校國有資產管理水平提升對策

（一）強化國有資產管理意識 首先，學校領導對國有資產管理的重要性要有充分的認識，即國有資產的有效管理不僅關系到教學、科研和各項工作的順利進行，甚至關系到學校的生存與發展。第二，從資產管理部門到二級單位資產管理人員都應當有責任努力提高資產的使用效益，牢固樹立節約意識和效益觀念。第三，資產管理部門要經常進行政策法規的學習，與時俱進。同時做好二級資產管理員的培訓工作以及國有資產管理的宣講工作。使廣大教職工樹立國有資產管理的主人翁責任感，為國有資產的保值增值打下堅實的群眾基礎。

（二）完善資產管理制度 在國家相關政策法規的基礎上，資產管理部門應制定資產管理相關的各項實施細則，作為資產管理工作中的具體指導性文件。在制定細則前，應充分下基層調研，以求細則全面、精準，有的放矢，易于操作。細則應涵蓋管理工作的各個方面，從資產的配置、使用、處置等方面全過程進行監管，使管理工作做到有據可依，有章可循，不留盲區，不留死角。

（三）提高資產使用效益 建立激勵機制，優化資源配置，提高資產的使用效益。高校教育需要持續發展，必須合理有效地利用投資，以最小的投入取得最大的效益。首先，投入時要進行充分論證，特別是大型、貴重儀器要實行責任制，追蹤審計，避免盲目購置、重復購置。其次，對利用率不高、性能落后、閑置較多的儀器設備，要及時調劑或校間交流、改造，到報廢年限確不能繼續使用的及時報廢。第三，建立大型儀器共享平臺，加大現有儀器設備使用效率。實驗室可參考社會上專門的測試機構的模式，做到實驗室專管共用，資源共享，全方位提供服務。第四，對難以調劑的資產如房產等，可實行有償使用制度，對于產出效益不高的單位，根據其教學、科研任務需占用的標準進行核算，對超出部分應征收有償使用費，在不違反教育規律的前提下，按經濟規律辦事，促進資產的合理配置和使用，提高利用率，最終達到提高辦學效益的目的。

（四）注重固定資產日常監管，實現資產存量及流量的實時管理 資產管理要從靜態管理轉向動態、 實時管理。首先， 要在清產核資基礎上，建立并完善網絡版固定資產管理信息系統， 為資產的動態管理提供快捷準確的數據平臺。其次， 資產管理系統應涵蓋資產購置、調撥到資產處置、捐贈、出售、出租等各環節，管理單位應將資產變化的數據及時輸入固定資產信息庫，不僅可供給全校師查詢、打印， 還可接受二級單位的資產處置請求，確保固定資產信息庫數據與資產變動信息的實時聯動。三是根據固定資產清查制度， 定期或不定期進行資產清查和盤點，確保固定資產帳實相符。

（五）實施國有資產績效考評 績效考評是一個綜合的考評系統，通過對收益增長率、凈資產收益率等財務指標，科研成果、人才培養、創新能力、事業發展潛力等非財務指標，進行績效考評。高校國有資產管理的績效評估，目的就是要對高校國有資產的運營效果，從管理角度做出一個系統測評，綜合獲取資產運作的成效，進一步建立和健全國有資產管理的各項規章制度，明晰產權關系，實施產權管理，保障資產的安全和完整，推動資產的合理配置和有效利用，對經營性資產實行有償使用并監督其實現保值增值。績效考評根據時間的不同可以分為年度考評和任期考評，還可以依據預設的目標對國有資產的主要管理者進行獎懲，建立資產管理的激勵約束和機制。管理者應該借資產清查工作的契機，認真研究，深入思考，針對問題采取措施，積極整改，通過各部門通力合作，促進國有資產管理工作步上新的臺階。

（六）加強無形資產的管理 在資產管理部門中設專門的機構對無形資產進行監管，明確無形資產的涵蓋范圍，并出臺相應的管理文件。如校名、校徽的使用權問題，學校的校名、校徽是學校的標志，凝聚了學校的發展史，蘊藏了高等學校校訓、校風，好比產品的“商標權”。二級單位或個別教職工無權在商業活動中隨意使用。還有專利權問題，學校教職工在進行科研項目時，凡利用學校人、財、物、信息資源所完成的發明創造或其他技術成果，理應屬于高校職務發明創造或職務技術成果，不能由教職工個人牟取私利。另外還應加強學校科研成果的技術秘密和商業秘密的安全保護，以防被剽竊或泄漏。

（七）嚴格“非轉經”資產的管理 堅持有償使用“非轉經”資產，高校對批準轉作經營性的資產，享有收益權，承擔投入資產的安全、完整和保值增值的監督責任。首先對“非轉經”的資產按《國有資產評估管理辦法》進行評估，按時收取國有資產占用費。第二建立完善的資產明細賬，如實反映非轉經資產的數量、價值、投資形式等。第三制定考核與監督制度。學校與經營單位簽訂合同，并定期檢查，對投入資產的收益、安全進行考核與監督，確保學校權益不受損失。另外，應對經營性資產保值增值進行考核，對投出資產的經營和收益分配進行嚴格考核和檢查，并形成長期制度。對投資、入股、合資、聯營的企業，切實行使股東、董事和監事的權利，依法定期檢查企業財務和經營活動；對出租、出借和抵押的經營性資產，要與經營管理部門簽訂合同，并派人定期監管。

（八）加強內部審計 高校要防止國有資產流失，必須加強內部審計監控。審計人員應對國有資產采購、驗收、報廢全過程進行審計監督。即國有資產從采購到報廢，從決策到執行都必須有審計人員參與，避免造成國有資產流失的隱患。

（九）加強資產管理信息化建設，實現資產管理與預算管理有機結合 高校國有資產管理是一項綜合性強，工作量繁雜的工作。為了使管理工作系統化、規范化、科學化，我們需要通過建立完善的會計核算制度，實現價值管理和實物管理統一，逐步實現預算管理和資產管理的結合。針對高校資產靜態管理的現狀，高校主管部門應大力推進資產管理信息化建設的進程，實現國有資產及財務狀況的動態管理，建立資產數據資源的管理信息系統。這將有利于部門預算、國庫集中支付、政府采購和會計核算等資源共享，形成統一、完善、全面的數據資源系統，同時有利于加強日常監管，為資產管理具體工作的完成奠定良好的基礎。在高校資產管理信息化建設的前提下，為實現資產管理和預算管理的有機結合，提高資產的使用效率，要求校內各部門各司其職，及時完成本部門的工作，對資源進行動態管理，及時把資產的相關信息出去，作為資產購置審批、財務部門安排預算以及學校資產處置的重要參考依據。實驗設備處在審批各單位購置設備申請時，需要查看所購設備在學校或其他單位的分布狀況，掌握財產變動狀況，合理組織閑置資產的流動和調劑使用，避免重復購置帶來的資源浪費。財務部門每年安排設備購置預算時，除了對單位的預算申請進行分析外，更重要的是要參考該單位的資產存量現狀，以及近年來資產購置的投入情況，盡量使有限的經費發揮最大的效益。此平臺建成后，主管部門可以實時查看學校固定資產的配置情況，并能查詢財務往來款項的變化情況，變事后監督為實時的監督。

（十）提高管理人員的管理水平 高校國有資產管理是一項政策性、業務性都很強的工作。一支合格的管理隊伍是順利實施國有資產管理信息化、科學化、規范化的基礎。可采取如下措施：一是經常進行業務培訓，不斷強化管理意識，提高管理水平。二是在用人問題上引入市場機制，優勝劣汰。三是在主管部門的領導下，在院、部、處級單位設定資產管理員崗位，實現規范科學的分級管理制度，將涉及資產的購置、使用、保管、維護和監察等環節的管理納入制度化、常規化，從而使資產管理水平提升到新的高度。

參考文獻：

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［3］高虹：《高校清產核資工作應重視的問題及對策》，《中國現代教育裝備》2007年第9期。