導語：如何才能寫好一篇征收土地的辦法，這就需要搜集整理更多的資料和文獻，歡迎閱讀由公務員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

篇1

【關鍵詞】拆遷問題；集體土地；房屋征收評估方法

1.政策背景和相關政策體系

從2001年6月13日國務院公布《城市房屋拆遷管理條例》到2011年1月21日頒布《國有土地上房屋征收與補償條例》，已度過了將近十年時間。這十年可謂是中國城市發(fā)展的黃金十年。一方面全國的城市化飛速發(fā)展，城市化率從2001年的37.66%到2011年已超過了50%，中國的城市不斷地向郊區(qū)的村莊農(nóng)田擴張；另一方面，城市新區(qū)的大規(guī)模開發(fā)和快速發(fā)展也促使著老城區(qū)加快改造的步伐，舊城改造工程幾乎始終貫穿著大中型城市這十年的發(fā)展歷程當中，成為城市發(fā)展更新的一條主線。

中國城市化快速發(fā)展的同時，也伴隨著產(chǎn)生了許多的社會問題。其中被廣泛關注的拆遷問題成為這兩年激化社會矛盾、影響社會主義和諧社會建設的一大頑疾。不得不承認，政府在城市化所帶來的巨大利益的誘惑下，對拆遷工作缺乏科學合理的管理。也正因為如此，出臺《國有土地上房屋征收與補償條例》以及《國有土地上房屋征收評估辦法》，對地方政府的拆遷工作做出更與時俱進的規(guī)定和指導，就顯得十分的迫切和必要。此外，我們也應該看到，城市化進程未來發(fā)展的重點將是在城市周邊的農(nóng)村區(qū)域，而在這方面，國家的政策法規(guī)制定還很不健全，多以地方性政策法規(guī)為主。因此，集體土地上的房屋征收補償以及評估辦法的規(guī)定，將是下一步國家針對城市開發(fā)建設工作要重點研究和探討的核心領域。以下是房屋征收補償政策體系的梳理。如圖1.1所示。

圖1.1 屋征收補償政策體系

2.房屋征收評估的特殊性

通常情況下，房地產(chǎn)評估的目的是為交易雙方在房屋買賣、租賃、抵押以及典當?shù)仁袌鼋灰走^程中，提供專業(yè)的房屋市場價值評估結果。而房屋征收評估特殊在交易雙方的之一是政府部門。政府為了基礎設施建設、舊城改造等公共利益的實現(xiàn)，需要對國有土地上房屋進行征收。因此，在政府的主導下，在公共利益遠大于個人私利的原則下，房屋征收評估從為一般的純粹市場行為提供服務蛻變成為參雜著政府強制意味和部分福利色彩的半市場或偽市場行為提供服務。

之所以這樣，是因為房屋征收評估是為進行房屋征收補償所提供的一種技術依據(jù)，歸根結底還是為了“和諧拆遷”。一些地區(qū)的縣市或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)，當?shù)卣容^強勢，房屋征收評估標準就相對市場價值低一些；而一、二線的大中型城市，由于近兩年國有土地上的房屋征收通常都涉及舊城改造，情況復雜，按照市場價值評估的結果根本滿足不了被征收房屋所有權人的補償要求。政府為推進工作，只能調高評估標準或者通過增加其他補償條款已使得拆遷工作能夠順利開展。

3.集體建設用地上房屋征收評估的簡單探討

從借鑒新出臺的《國有用地上房屋征收評估辦法》的角度，來探討集體建設用地上的房屋征收評估，首先應對兩種權屬用地的房屋進行比較。按照《中國人民共和國房地產(chǎn)管理法》，國有土地上房屋所有權人擁有70年的房屋所有權。只要是出讓用地上的房屋都允許進行交易，劃撥用地上的滿足一定條件也可以進行交易。因此，可以認為國有土地上房屋所有權人擁有對房屋所有權，包括占用權、使用權、收益權和處置權；而集體土地上房屋（通常為村民宅基地上的民宅）雖然也是所有權，但是卻是不完整的所有權，原因是村民不享有對宅基地上房屋的處置權，即轉讓買賣的權利。

始終爭議不斷的“小產(chǎn)權房”就是指未進行征地手續(xù)建在集體土地上的房地產(chǎn)。“小產(chǎn)權”很形象的說明了這部分房產(chǎn)在權利屬性方面的尷尬處境。

集體土地上房屋不能轉讓買賣這一特點，將對房屋征收評估工作產(chǎn)生兩方面的重要影響：（1）目前房地產(chǎn)評估方法中使用最為廣泛的市場法無法運用到集體土地上房屋征收評估當中，因為所有的類似的集體土地上房屋都不能買賣。沒有一個集體土地房屋交易的市場，何來類似房地產(chǎn)的市場價格呢？（2）既然沒有集體土地上的房屋成交價格，我們是否可以借鑒條件類似的國有土地上的房屋成交價呢？兩類房屋的區(qū)別正如前面分析，由于國有土地上房屋可以轉讓買賣，而集體土地上的卻不能。從資產(chǎn)的流動性和可變現(xiàn)能力上考慮，兩類房屋作為資產(chǎn)的價格將相差很多。

筆者在對哈爾濱哈西地區(qū)道里片區(qū)“小產(chǎn)權房”的調研中，也印證的以上結論。哈西道里片區(qū)現(xiàn)屬于典型的城鄉(xiāng)結合部地區(qū)。片區(qū)內有三個村屯，分別是金山村、城鄉(xiāng)村和城西村。其中金山村和城西村的村集體都各自集資修建了6-7層的多層樓房。樓房于2004年修建，建筑程度較新。

從筆者對當?shù)匾晃皇蹣侵薪榈脑L談和租房電話的詢問了解，金山村的小產(chǎn)權房——金山花園（毛坯）平均售價在2900元/平米左右，普通兩居室的房租為1200元/月，如圖3.1（a）所示；城西村的小產(chǎn)權房——鴻翔家園平均售價為2800元/平米，普通兩居室的房租為1200元/月如圖3.1（b）所示。而僅一路之隔的群力新區(qū)的房地產(chǎn)樓盤（毛坯）的平均售價在7000元/平米。

根據(jù)以上調研數(shù)據(jù)分析：首先，從市場法角度分析，兩個村的小產(chǎn)權房要比周邊的房地產(chǎn)樓盤低出一半還多，即使考慮到周邊設施和環(huán)境因素的修正，這樣的價格差距也是懸殊的。其次，兩個村小產(chǎn)權房的租售比低。兩居按80平米計，租售比約為1：200，國際慣例在1：200到1：300之間，周邊的群力新區(qū)樓盤的租售比1：350左右。從房地產(chǎn)評估的收益法角度看，兩個村小產(chǎn)權房相對于國有土地上房屋的價值要低很多。

因此，可以得出結論，從理論上和實際情況上看，集體土地上的房屋都不能夠參照類似條件的國有土地上房屋市場價，同時又不具備集體土地上房屋的交易市場。所以，市場法無法運用到集體土地房屋征收評估上。如果一定要用，也就只有參照違法的、拿不上桌面的小產(chǎn)權房的市場價了。

4.集體土地房屋征收評估的實際情況

目前，集體土地房屋征收評估還未有國家性的政策法規(guī)出臺，各地方政府也很少有針對集體土地房屋征收的評估工作專門出臺實施細則的。但是，在各地區(qū)的集體土地房屋拆遷管理辦法中可以看出目前的評估方法多采用成本法。下面以北京市為例具體分析。

北京市政府在2003年出臺了《北京市集體土地房屋拆遷管理辦法》，《辦法》對集體土地房屋拆遷管理作出了詳細規(guī)定。其中，《辦法》的第十四條中明確規(guī)定：“拆遷宅基地上房屋實行貨幣補償?shù)模疬w人應當向被拆遷人支付補償款。補償款按照被拆除房屋的重置成新價和宅基地的區(qū)位補償價確定。房屋重置成新價的評估規(guī)則和宅基地區(qū)位補償價的計算辦法由北京市國土房管局制定并公布”。《辦法》中按照重置成新價和宅基地區(qū)位補償價進行補償?shù)姆绞剑梢钥醋鍪遣捎玫某杀痉ā?/p>

房屋拆遷中所稱重置成新價，是指用估價時點的建筑材料和建筑技術，按估價時點的價格水平，重新建造與估價對象具有同等功能效用并且在相同成新狀態(tài)下的建筑物的正常價格。為此北京市專門出臺了《北京市房屋重置成新價評估技術標準》，《標準》中對平房、中式樓房重置成新價評估有非常詳細的規(guī)定，包括估價路線、部件及分值等詳細的估算標準和各類計分表格。重置成新價對房屋本身的價值按照建設成本的方式進行了評估。

房屋區(qū)位補償價是指被拆遷范圍內房屋每平方米平均土地使用權價值。宅基地區(qū)位補償價的確定，按照市國土房管局《北京市集體土地房屋拆遷管理辦法實施意見》第六項第二十五條的規(guī)定，宅基地區(qū)位補償計算公式：宅基地區(qū)位補償價=（當?shù)仄胀ㄗ≌笇r-房屋重置成新均價）×戶均安置面積÷戶均宅基地面積。

5.結論

通過對房屋征收政策的梳理，可以看出雖然國家對國有土地上房屋征收評估相繼出臺了一系列政策，但在集體土地上房屋征收評估政策方面的還是空白。為此，在研究借鑒國有土地上的房屋征收評估政策的基礎上，結合兩類權屬土地上房屋的區(qū)別，得出結論：市場比較法不適用于集體土地上的房屋征收評估，未來出臺的集體土地上房屋征收評估政策很可能繼續(xù)延用當前各地方政府在集體土地房屋拆遷補償中使用的成本法。

參考文獻

[1]《城市房屋拆遷管理條例》

[2]《城市房屋拆遷估價指導意見》

[3]《國有土地上房屋征收與補償條例》

[4]《中華人民共和國土地管理法》

[5]《中國人民共和國房地產(chǎn)管理法》

[6]《北京市集體土地房屋拆遷管理辦法》

[7]《北京市房屋重置成新價評估技術標準》

[8]《北京市集體土地房屋拆遷管理辦法實施意見》

篇2

    為進一步規(guī)范地價管理工作，促進我市房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展。經(jīng)研究，現(xiàn)將廈門市城鎮(zhèn)土地基準地價和國有土地使用權出讓收費若干規(guī)定發(fā)給你們，自之日起執(zhí)行。廈府[1993]地276號文同時廢止。

    廈門市城鎮(zhèn)土地基準地價

                                                                   單位：元／平方米

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│用途│              │ A1 │ A2 │ A3 │ B1 │ B2 │ B3 │ C1 │ C2 │ C3 │ D1 │

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│    │  土地出讓金  │2500│2250│2000│3000│3000│2200│2200│2200│1800│2000│

│    ├─┬─────┼──┼──┼──┼──┼──┼──┼──┼──┼──┼──┤

│商業(yè)│其│ 配 套 費 │ 400│ 400│ 400│ 300│ 300│ 300│ 500│ 500│ 450│ 500│

│    │  ├─────┼──┼──┼──┼──┼──┼──┼──┼──┼──┼──┤

│    │中│土地純收益│ 550│ 500│ 450│ 600│ 550│ 500│ 500│ 450│ 400│ 450│

├──┼─┴─────┼──┼──┼──┼──┼──┼──┼──┼──┼──┼──┤

│    │  土地出讓金  │1400│1300│1200│1400│1300│ 900│ 900│ 850│ 750│ 800│

│辦公├─┬─────┼──┼──┼──┼──┼──┼──┼──┼──┼──┼──┤

│    │其│ 配 套 費 │ 400│ 400│ 400│ 300│ 300│ 300│ 500│ 500│ 450│ 500│

│居住│  ├─────┼──┼──┼──┼──┼──┼──┼──┼──┼──┼──┤

│    │中│土地純收益│ 200│ 150│ 130│ 150│ 100│ 100│  90│  85│  65│  80│

├──┼─┴─────┼──┼──┼──┼──┼──┼──┼──┼──┼──┼──┤

│    │  土地出讓金  │1200│1100│1000│1200│1100│ 800│ 800│ 750│ 700│ 700│

│    ├─┬─────┼──┼──┼──┼──┼──┼──┼──┼──┼──┼──┤

│旅館│其│ 配 套 費 │ 400│ 400│ 400│ 300│ 300│ 300│ 400│ 400│ 400│ 400│

│    │  ├─────┼──┼──┼──┼──┼──┼──┼──┼──┼──┼──┤

│    │中│土地純收益│ 150│ 100│ 100│ 110│ 110│  90│  85│  85│  70│  80│

├──┼─┴─────┼──┼──┼──┼──┼──┼──┼──┼──┼──┼──┤

│    │  土地出讓金  │    │    │    │ 700│ 700│ 700│ 700│ 700│ 700│ 550│

│    ├─┬─────┼──┼──┼──┼──┼──┼──┼──┼──┼──┼──┤

│工業(yè)│其│ 配 套 費 │    │    │    │ 350│ 350│ 350│ 350│ 350│ 350│ 300│

│    │  ├─────┼──┼──┼──┼──┼──┼──┼──┼──┼──┼──┤

│    │中│土地純收益│    │    │    │ 150│ 150│ 150│ 150│ 150│ 150│ 100│

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│    │⒈ G區(qū)（海滄投資區(qū)）標注的基準地價均為地面價且不計容積率修正。           │

│    │⒉ 除G區(qū)外，商業(yè)用地標注的是地上建筑物第一層且進深未滿10米的樓面基準地 │

│ 說 │   價；居住、辦公、旅館用地標注的是容積率等于3的樓面基準地價；工業(yè)用地標 │

│    │   注的是容積率等于2的地面基準地價。                                     │

│    │⒊ 土地出讓金＝征地拆遷費＋配套費＋土地純收益。                           │

│    │⒋ 商業(yè)用地是指商店、商場、市場（不含農(nóng)貿市場）、店鋪、餐飲、加油站、金融 │

│    │   服務業(yè)等營業(yè)性用地。                                                   │

│    │⒌ 居住用地是指住宅、公寓、別墅等居住性用地。                             │

│ 明 │⒍ 辦公用地是指各行業(yè)辦公樓、寫字樓等辦公用地。                           │

│    │⒎ 工業(yè)用地是指廠房、倉庫、堆場等生產(chǎn)性用地。                             │

│    │⒏ 旅館用地是指對外營業(yè)以住宿為主的酒店、賓館、飯店、旅游度假村等用地。   │

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                             廈門市城鎮(zhèn)土地基準地價（續(xù)一）

                                                                   單位：元／平方米

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│用途│              │ D2 │ D3 │ E1 │ E2 │ E3 │  F │ G1 │ G2 │ G3 │ G4 │

├──┼───────┼──┼──┼──┼──┼──┼──┼──┼──┼──┼──┤

│    │  土地出讓金  │1800│1500│1600│1500│1200│2000│1000│1000│ 700│ 500│

│    ├─┬─────┼──┼──┼──┼──┼──┼──┼──┼──┼──┼──┤

│商業(yè)│其│ 配 套 費 │ 450│ 400│ 500│ 450│ 400│1100│ 780│ 780│ 510│ 330│

│    │  ├─────┼──┼──┼──┼──┼──┼──┼──┼──┼──┼──┤

│    │中│土地純收益│ 400│ 300│ 450│ 300│ 250│ 300│ 100│ 100│  70│  50│

├──┼─┴─────┼──┼──┼──┼──┼──┼──┼──┼──┼──┼──┤

│    │  土地出讓金  │ 700│ 600│ 650│ 600│ 550│ 900│1000│1000│ 700│ 500│

│辦公├─┬─────┼──┼──┼──┼──┼──┼──┼──┼──┼──┼──┤

│    │其│ 配 套 費 │ 450│ 400│ 500│ 450│ 400│ 750│ 780│ 780│ 510│ 330│

│居住│  ├─────┼──┼──┼──┼──┼──┼──┼──┼──┼──┼──┤

│    │中│土地純收益│  75│  60│  80│  70│  55│ 100│ 100│ 100│  70│  50│

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│    │  土地出讓金  │ 700│ 550│ 600│ 550│ 450│ 800│1000│    │ 700│ 500│

│    ├─┬─────┼──┼──┼──┼──┼──┼──┼──┼──┼──┼──┤

│旅館│其│ 配 套 費 │ 400│ 350│ 400│ 350│ 250│ 600│ 780│    │ 510│ 330│

│    │  ├─────┼──┼──┼──┼──┼──┼──┼──┼──┼──┼──┤

│    │中│土地純收益│  75│  60│  70│  60│  45│ 100│ 100│    │  70│  50│

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│    │  土地出讓金  │ 550│ 500│ 700│ 700│ 500│    │ 180│ 260│ 180│ 150│

│    ├─┬─────┼──┼──┼──┼──┼──┼──┼──┼──┼──┼──┤

│工業(yè)│其│ 配 套 費 │ 300│ 300│ 350│ 350│ 300│    │  40│ 120│  40│  10│

│    │  ├─────┼──┼──┼──┼──┼──┼──┼──┼──┼──┼──┤

│    │中│土地純收益│ 100│  50│ 150│ 150│  50│    │  40│  40│  40│  40│

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│    │⒈ G區(qū)（海滄投資區(qū)）標注的基準地價均為地面價且不計容積率修正。           │

│    │⒉ 除G區(qū)外，商業(yè)用地標注的是地上建筑物第一層且進深未滿10米的樓面基準地 │

篇3

《辦法》明確，評估國有土地上被征收房屋和用于產(chǎn)權調換房屋的價值，測算被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場價格，以及對相關評估結果進行復核評估和鑒定，適用該辦法。

《辦法》規(guī)定，房地產(chǎn)價格評估機構由被征收人在規(guī)定時間內協(xié)商選定；在規(guī)定時間內協(xié)商不成的，由房屋征收部門通過組織被征收入按照少數(shù)服從多數(shù)的原則投票決定，或者采取搖號、抽簽等隨機方式確定。房地產(chǎn)價格評估機構不得轉讓或者變相轉讓受托的房屋征收評估業(yè)務。房地產(chǎn)價格評估機構應當按照房屋征收評估委托書或者委托合同的約定，向房屋征收部門提供分戶的初步評估結果。分戶的初步評估結果應當包括評估對象的構成及其基本情況和評估價值。房屋征收部門應當將分戶的初步評估結果在征收范圍內向被征收人公示。公示期間，房地產(chǎn)價格評估機構應當安排注冊房地產(chǎn)估價師對分戶的初步評估結果進行現(xiàn)場說明解釋。存在錯誤的，房地產(chǎn)價格評估機構應當修正。

《辦法》規(guī)定，被征收房屋價值是指被征收房屋及其占用范圍內的土地使用權在正常交易情況下，由熟悉情況的交易雙方以公平交易方式在評估時點自愿進行交易的金額，但不考慮被征收房屋租賃、抵押、查封等因素的影響。被征收房屋價值評估時點為房屋征收決定公告之日。用于產(chǎn)權調換房屋價值評估時點應當與被征收房屋價值評估時點一致。被征收房屋價值評估應當考慮被征收房屋的區(qū)位、用途、建筑結構、新舊程度、建筑面積以及占地面積、土地使用權等影響被征收房屋價值的因素。評估價值應當以人民幣為計價的貨幣單位，精確到元。被征收房屋室內裝飾裝修價值，機器設備、物資等搬遷費用，以及停產(chǎn)停業(yè)損失等補償，由征收當事人協(xié)商確定。協(xié)商不成的，可以委托房地產(chǎn)價格評估機構通過評估確定。

篇4

為加快推進2021年棚戶區(qū)改造項目土地及房屋征收工作，根據(jù)《國有土地上房屋征收與補償條例》《實施〈國有土地上房屋征收與補償條例〉辦法》等相關法律法規(guī)，結合我縣實際，制定本工作實施方案。

二、指導思想

深入貫徹新時代中國特色社會主義思想和黨的精神，貫徹落實關于工作的重要講話和重要指示批示精神，貫徹落實中央、自治區(qū)、自治州經(jīng)濟工作會議等一系列會議精神，按照“五位一體”總體布局和協(xié)調推進“四個全面”戰(zhàn)略布局的要求，以著力改善群眾住房條件為出發(fā)點和落腳點，以提高城鎮(zhèn)居民的居住水平、改善城市環(huán)境為目標，統(tǒng)籌規(guī)劃，精心組織，精致建設，高標準完成棚戶區(qū)改造任務，最大限度地解決舊城區(qū)住房安全、臟、亂、差、危、基礎設施嚴重滯后等問題，大幅改善各族群眾生活水平和居住條件，確保群眾生命財產(chǎn)安全。

三、征收范圍

綜合一片區(qū)（酒廠片區(qū)、青年街片區(qū)）、綜合二片區(qū)（恰普河路片區(qū)）、綜合三片區(qū)（農(nóng)業(yè)農(nóng)村局片區(qū)、康利小區(qū)西片區(qū)、體育廣場片區(qū)）、別斯托別鄉(xiāng)片區(qū)（恰普河路片區(qū)）、工業(yè)園區(qū)片區(qū)、三小片區(qū)（則新路片區(qū)）。

四、征收依據(jù)

《國有土地上房屋征收與補償條例》（國務院第590號令）、《國有土地上房屋征收評估辦法》（住建部建房﹝2011﹞77號）、《實施<國有土地上房屋征收與補償條例>辦法》（自治區(qū)第187號令）、《國有土地上房屋征收與補償估價規(guī)則》（新建法﹝2011﹞15號）、《最高人民法院關于辦理申請人民法院強制執(zhí)行國有土地上房屋征收補償決定案件若干問題的規(guī)定》（法釋﹝2012﹞4號）、《最高人民法院關于征收國有土地上房屋時是否應當對被征收人未經(jīng)登記的空地和院落予以補償?shù)拇饛汀罚īz2012﹞行他字第16號）。

五、征收原則

1、遵循“政府主導、統(tǒng)一規(guī)劃、民生為重、公正公開、依法征收”的原則；

2、征收補償方式：貨幣補償、產(chǎn)權調換、貨幣+產(chǎn)權調換等方式，由被征收人自主選擇。

六、實施步驟

（一）確定年度工作計劃（2021年3月30日前）。

根據(jù)自治區(qū)、自治州統(tǒng)一安排部署，結合我縣實際，制定2021年棚戶區(qū)改造項目實施工作計劃。

（二）成立棚戶區(qū)改造項目工作指揮部（2021年6月9日前）。

成立棚戶區(qū)改造項目工作指揮部，指揮部由縣委、政府主要領導任指揮長，分管領導任副指揮長，辦公室設在縣住建局一樓，由縣住建局、自然資源局、財政局等縣直部門和涉及舊城改建的鄉(xiāng)鎮(zhèn)抽調人員組成。

（三）底數(shù)摸排宣傳動員（2021年6月30日前）。

由指揮部指導各有關鄉(xiāng)鎮(zhèn)選派專職干部對棚戶區(qū)改造項目區(qū)域進行入戶調查，集中力量、集中時間逐戶進行排查，摸清改建區(qū)域內居民的住房面積、建筑結構、權屬性質、家庭收入、家庭成員、人口、生活狀況、征收意愿、安置方式意愿等基本情況，同時拍照造冊存檔，杜絕出現(xiàn)突擊增建、改建、擴建、改變用途和其他不當增加補償費用等違法行為。

（四）加快棚戶區(qū)改造項目審批（2021年6月30日前）。

依據(jù)人民政府批復下發(fā)2021年棚戶區(qū)改造項目征收公告，完成各鄉(xiāng)鎮(zhèn)征收人員培訓、風險評估等前期工作。

（五）征收補償協(xié)議簽訂（2021年6月30日至2021年10月30日）。

相關棚戶區(qū)改造項目前期工作完成后，由征收部門于2021年6月30日前與鄉(xiāng)鎮(zhèn)簽訂委托征收協(xié)議書，有關鄉(xiāng)鎮(zhèn)于2021年10月30日前完成征收工作。

七、征收補償相關政策及優(yōu)惠辦法

根據(jù)《國有土地上房屋征收與補償條例》《實施〈國有土地上房屋征收與補償條例〉辦法》等規(guī)定，結合經(jīng)濟社會發(fā)展水平，制定如下補償標準：

（一）被征收房屋具體補償標準為：依據(jù)《國有土地上房屋征收評估辦法》和《國有土地房屋征收與補償估價規(guī)則》由評估機構評估確定。

（二）選擇產(chǎn)權調換的被征收人享有優(yōu)惠價安置房的權利。

篇5

第二條在本省行政區(qū)域內承受轉移土地、房屋權屬的單位和個人為契稅的納稅人，應當按照本辦法的規(guī)定繳納契稅。

本辦法所稱承受，是指以受讓、購買、受贈、交換等方式取得土地、房屋權屬的行為。

本辦法所稱土地、房屋權屬是指土地使用權、房屋所有權。

第三條本辦法所稱土地、房屋權屬轉移是指下列行為：

（一）國有土地使用權出讓。即土地使用者向國家交付土地使用權出讓費用，國家將國有土地使用權在一定年限內讓予土地使用者的行為。

（二）土地使用權轉讓。即土地使用者以出售、贈與、交換或者其他方式將土地使用權轉移給其他單位和個人的行為，不包括農(nóng)場、林場內部國有土地承包經(jīng)營權和農(nóng)村集體土地承包經(jīng)營權的轉移。

（三）房屋（包括在建房屋）買賣、贈與、交換。房屋買賣是指房屋所有者將其房屋出售，由承受者交付貨幣、實物、無形資產(chǎn)或者其他經(jīng)濟利益的行為。房屋贈與是指房屋所有者將其房屋無償轉讓給受贈者的行為。房屋交換是指房屋所有者之間相互交換房屋的行為。

第四條契稅征收機關為土地、房屋所在地的各級財政部門。

第五條土地、房屋權屬以下列方式轉移的，視同土地使用權轉讓、房屋買賣或者房屋贈與，征收契稅：

（一）以土地、房屋權屬作價投資、入股。

（二）以土地、房屋權屬抵債。

（三）以獲獎方式承受土地、房屋權屬。

（四）以預購方式或者預付集資款方式承受土地、房屋權屬。

第六條契稅稅率為百分之四。但是，個人購買自用普通住房的，稅率為百分之三。

國家另有規(guī)定的，按規(guī)定執(zhí)行。

第七條契稅的計稅依據(jù)是：

（一）國有土地使用權出讓、土地使用權出售、房屋買賣，為成交價格。

（二）土地使用權贈與、房屋贈與由契稅征收機關參照土地使用權出售、房屋買賣的市場價格或者評估價格核定。

（三）土地使用權交換、房屋交換、土地使用權與房屋所有權之間相互交換，為所交換的土地使用權、房屋價格的差額，由多支付貨幣、實物、無形資產(chǎn)或者其他經(jīng)濟利益的一方繳納契稅。交換價格相等的，免征契稅。

（四）以劃撥方式取得土地使用權的，經(jīng)批準轉讓房地產(chǎn)時，應當由房地產(chǎn)轉讓者補交契稅。其計稅依據(jù)為補交的土地使用權出讓費用或者土地收益。

本辦法所稱成交價格，是指土地、房屋權屬轉移合同確定的價格，包括承受者支付的貨幣、實物、無形資產(chǎn)或者其他經(jīng)濟利益。成交價格明顯低于市場價格并無正當理由的，契稅征收機關可以參照評估價格或者市場價格進行核定。

契稅征收機關可以委托房地產(chǎn)估價機構對土地、房屋權屬承受者所承受的土地、房屋價格進行評估。

第八條契稅應納稅額，根據(jù)本辦法第六條、第七條規(guī)定的計稅依據(jù)和稅率計算征收。應納稅額計算公式是：

應納稅額＝計稅依據(jù)×稅率

應納稅額以人民幣計算。轉移土地、房屋權屬以外匯結算的，按照納稅義務發(fā)生之日中國人民銀行公布的人民幣市場匯率中間價折合成人民幣計算。

第九條符合下列條件之一的，可以減征或者免征契稅：

（一）國家機關、事業(yè)單位、社會團體、軍事單位承受土地、房屋直接用于辦公、教學、醫(yī)療、科研及軍事設施的，免征契稅。

用于辦公的，是指辦公室（樓）、公用倉庫、車庫、職工食堂等直接用于辦公或者直接為辦公服務的土地、房屋。

用于教學的，是指教室（教學樓）、圖書館、操場、食堂、學生宿舍、辦公室、校內實習場地等直接為教學服務的土地、房屋。

用于醫(yī)療的，是指門診、病房等直接用于醫(yī)療的土地、房屋。

用于科研的，是指科學試驗場所、庫房等直接為科研服務的土地、房屋。

用于軍事設施的，是指地上和地下軍事指揮作戰(zhàn)工程；軍用機場、港口、碼頭；軍用庫房、營區(qū)、訓練場、試驗場；軍用通信、導航、觀測臺站以及其它直接用于軍事設施的土地、房屋。

（二）城鎮(zhèn)職工按規(guī)定第一次購買公有住房，經(jīng)縣級以上人民政府批準，在國家規(guī)定標準面積以內的，免征契稅。超過國家規(guī)定標準面積的部分，應當按照規(guī)定繳納契稅。

（三）納稅人用國家征用、占用其土地、房屋的補償費、安置費，重新承受土地、房屋權屬的，其重置價格沒有超過土地、房屋補償費、安置費的，免征契稅；超出補償費、安置費的部分應當繳納契稅。

（四）因不可抗力滅失住房而重新購買住房的，準予減征或者免征契稅。

（五）納稅人承受荒山、荒坡、荒丘、荒灘土地使用權，用于農(nóng)、林、牧、漁業(yè)生產(chǎn)的，免征契稅。

（六）依照我國有關法律以及我國締結或者參加的雙邊、多邊條約（協(xié)定）的規(guī)定，應當予以免稅的外國駐我省領事館、聯(lián)合國駐華機構及其外交代表、領事官員和其他外交人員承受土地、房屋的，經(jīng)外交部確認，可以免征契稅。

（七）國家規(guī)定的其他減征、免征契稅的項目。

經(jīng)縣級以上人民政府教育行政主管部門或者勞動和社會保障行政主管部門批準的民辦學校，比照國辦全日制學校直接為教學服務的土地、房屋權屬轉移，免征契稅。

第十條納稅人符合減征或者免征規(guī)定的，應當自簽訂土地、房屋權屬轉移合同之日起10日內，向土地、房屋所在地的契稅征收機關申請辦理減征或者免征契稅手續(xù)。

法律、法規(guī)、規(guī)章未明確規(guī)定減征、免征的項目，任何單位和個人不得擅自減免。

第十一條對符合法律、法規(guī)和規(guī)章規(guī)定的減免稅，由納稅人提出減免申請，計稅金額不足五千萬元的，報縣級契稅征收機關批準；計稅金額五千萬元以上、不足一億元的，報設區(qū)的市契稅征收機關批準；計稅金額一億元以上的，報省契稅征收機關批準。契稅征收機關應當自批準之日起30日內報上一級契稅征收機關備案。

第十二條契稅的納稅義務發(fā)生時間為納稅人簽訂土地、房屋權屬轉移合同的當日，或者納稅人取得其他具有土地、房屋權屬轉移合同效力的契約、協(xié)議、合約、單據(jù)、確認書等憑證的當日。

第十三條納稅人應當自納稅義務發(fā)生之日起10日內，向土地、房屋所在地的契稅征收機關辦理納稅申報，并在契稅征收機關規(guī)定的期限內繳納稅款。超過納稅期限的，契稅征收機關應當根據(jù)國家有關法律規(guī)定加收滯納金。

納稅人因特殊困難，不能按契稅征收機關規(guī)定的納稅期限繳納稅款的，由納稅人提出緩繳申請，報省契稅征收機關批準，可以延期繳納應交的稅款，但最長不超過3個月。對經(jīng)批準延期繳納稅款的納稅人不加收滯納金。

第十四條契稅征收機關進行納稅鑒定應當查驗納稅人前手契稅完稅憑證，未繳納契稅的，應當由土地出讓人、房屋出售人先補繳稅款。

第十五條納稅人因改變土地、房屋用途應當補繳已經(jīng)減征、免征契稅的，其納稅義務發(fā)生時間為改變有關土地、房屋用途的當日。

第十六條契稅征收機關在納稅人辦理納稅事宜后，應當及時向納稅人開具由省契稅征收機關統(tǒng)一印制的契稅完稅憑證，并在土地、房屋權屬轉移合同上加蓋契稅征收機關印章予以確認。

第十七條納稅人應當持契稅完稅憑證或者減征、免征手續(xù)到土地管理部門、房產(chǎn)管理部門辦理有關權屬轉移登記手續(xù)。土地管理部門、房產(chǎn)管理部門辦理有關土地、房屋權屬變更登記手續(xù)時，納稅人未出具契稅完稅憑證和加蓋契稅征收機關印章的土地、房屋權屬轉移合同的，不得辦理有關土地、房屋的權屬變更登記手續(xù)。

土地管理部門、房產(chǎn)管理部門應當向契稅征收機關提供有關資料，并協(xié)助契稅征收機關依法征收契稅。

第十八條納稅人已繳納契稅，但未履行所簽訂土地、房屋權屬轉移合同，申請退稅的，經(jīng)契稅征收機關審核確認后，準予退稅。

第十九條契稅征收機關可以對契稅的納稅人依法實施稽查，納稅人應當提供賬簿、納稅記錄、交易手續(xù)等有關資料，有偷、逃、欠稅行為的，由契稅征收機關追繳其欠繳的稅款、滯納金；構成犯罪的，依法追究刑事責任。

篇6

為認真貫徹落實省政府《省土地征收管理辦法》及《關于實施<省土地征收管理辦法實施規(guī)范>的批復》精神，進一步加強我市土地征收管理工作，現(xiàn)就有關事項通知如下。

一、進一步提高對土地征收管理工作的認識

加強土地征收管理工作，正確處理好城鎮(zhèn)化建設和土地征收的關系，保護群眾合法權益，維護社會和諧穩(wěn)定，是促進我市經(jīng)濟社會又好又快發(fā)展、推動城市轉型的重要保證。各級、各有關部門要充分認識做好土地征收管理工作的重要性，深入貫徹落實科學發(fā)展觀，按照省政府統(tǒng)一要求，做到依法征地、和諧征地；要堅持依法行政，嚴格執(zhí)行國家和省關于土地征收工作的法律、法規(guī)及政策規(guī)定，切實維護被征地農(nóng)民利益，維護社會和諧穩(wěn)定，促進全市經(jīng)濟社會健康、平穩(wěn)發(fā)展。

二、明確征地工作主體和部門責任

按照《中華人民共和國土地管理法》和《省土地征收管理辦法》規(guī)定，根據(jù)我市實際，市政府委托區(qū)人民政府和區(qū)管委會為土地征收具體實施主體，對所轄范圍內的土地征收、補償安置、被征地農(nóng)民社會保障負全責。因征地引發(fā)的、行政復議、訴訟、裁決等由土地征收具體實施主體負責處理，并承擔相應責任。

各級國土資源部門具體負責土地征收的組織工作，會同有關單位做好土地征收勘測調查、補償安置協(xié)議簽訂、建設用地報批等。土地征收具體實施主體國土資源部門應當根據(jù)年度建設用地計劃，擬訂年度土地征收相關費用支出計劃（土地征收相關費用包括征地補償費、青苗和地上附著物補償費、耕地開墾費、新增建設用地有償使用費和被征地農(nóng)民社會保障補助費等），報同級財政部門審核；財政部門要將土地征收相關費用納入年度土地出讓收支預算，確保土地征收相關費用及時足額到位；人力資源社會保障部門負責落實被征地農(nóng)民社會保障工作。規(guī)劃部門負責在預征收土地公告前，確定所征收土地的用途。農(nóng)業(yè)部門、各鄉(xiāng)鎮(zhèn)（街道）負責具體監(jiān)督土地補償費用的分配使用以及土地征收有關工作。

三、規(guī)范土地征收程序

（一）擬征收土地公告。土地征收前，由市（含市）人民政府擬征收土地公告。薛城區(qū)、山亭區(qū)、市中區(qū)、嶧城區(qū)、臺兒莊區(qū)人民政府和高新區(qū)管委會擬征收土地公告由市人民政府。

（二）土地征收勘界調查。土地征收勘界由土地征收具體實施主體國土資源部門、財政部門、土地所在鄉(xiāng)鎮(zhèn)（街道）、被征地村（居）、被征收土地聯(lián)產(chǎn)承包戶或土地使用權人、勘測定界承擔單位參加。屬于單獨選址項目用地的，還應有項目單位人員參加。

（三）擬定土地征收補償安置方案。勘界調查結束后，由土地征收具體實施主體國土資源部門、財政部門、人力資源社會保障部門、土地所在鄉(xiāng)鎮(zhèn)（街道）、被征地集體經(jīng)濟組織共同擬定土地征收補償安置方案，報經(jīng)區(qū)（市）政府（高新區(qū)管委會）同意后公示。

土地征收補償安置方案經(jīng)公示、聽證或放棄聽證后，由土地征收具體實施主體國土資源部門、財政部門、人力資源社會保障部門與被征地集體經(jīng)濟組織簽訂土地征收補償安置協(xié)議。

（四）擬定建設用地方案和組織報批。城市（鎮(zhèn)）批次建設用地方案和單獨選址項目建設用地方案，由土地征收具體實施主體國土資源部門擬定編制，并負責組織土地報件，撰寫建設用地審查踏勘意見，按規(guī)定的程序呈報。人力資源社會保障部門和國土資源部門要將被征地農(nóng)民社會保障資金政府補貼數(shù)額，報送同級財政部門審核，由同級財政部門及時將被征地農(nóng)民社會保障資金政府補貼額（社保補貼資金）一次性撥付被征地農(nóng)民參保的社會保障資金專戶。建設用地呈報材料中必須附有土地征收具體實施主體財政部門出具的社保補貼資金到位證明。各區(qū)（市）每年組織上報建設用地方案控制在5個批次以內。

（五）征收土地公告和土地移交。建設用地按照法定權限批準后，由市（含市）人民政府征收土地公告，向被征收土地村（居）委會和村（居）民兌付土地補償款，并清理地上附著物，辦理土地移交。

四、嚴格土地征收紀律

（一）依法補償。擬征收土地公告后，對搶栽、搶種、搶建的一律不予補償。對阻擾征地工作、無理取鬧的，要嚴肅查處，構成犯罪的移交司法機關處理。

（二）妥善處理歷史遺留問題。對歷史遺留的補償款拖欠行為要抓緊組織清理，發(fā)現(xiàn)問題及時整改。各區(qū)（市）清理情況要于7月底前報市國土資源局。

（三）加強監(jiān)督。監(jiān)察、國土資源、財政等部門要加強對征地補償安置費落實情況的監(jiān)督檢查。征地補償安置費要做到專款專用，防止補償費用不落實、出具虛假證明或不按照補償規(guī)定要求執(zhí)行等虛假征地補償行為的發(fā)生。

篇7

第二條本實施意見適用于我縣范圍內依法新征收土地、收回的國有土地、收購的土地、行使優(yōu)先購買權取得的土地、已辦理農(nóng)用地轉用、土地征收批準手續(xù)的土地和其他依法取得的土地的收購和儲備。

第三條天臺縣土地收購和儲備委員會為土地收儲管理單位，負責土地儲備的總體運作，做好土地儲備的計劃、開發(fā)、利用和供應的決策與土地收儲資金的籌措和調撥。土地收購和儲備委員會下設辦公室。

第四條天臺縣國有土地綜合開發(fā)公司為我縣的土地收儲實施主體。

鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處）具體負責收儲土地的征收實施工作。

縣國土局負責做好項目策劃、征地政策指導、用地指標落實、土地報批、土地出讓等工作。

縣建設規(guī)劃局做好儲備土地的規(guī)劃控制等相關工作。

縣財政局負責土地出讓金收支的管理，并會同國資局負責收儲資金的籌措。

縣發(fā)改局、監(jiān)察局、審計局等有關單位在各自的職責范圍內做好土地儲備的相關工作。

第五條土地收儲實行計劃管理。土地收購和儲備辦公室根據(jù)工作需要，在征求鄉(xiāng)鎮(zhèn)（街道）意見后，擬定土地收儲計劃，經(jīng)土地收購和儲備委員會審核，報縣政府常務會議批準后執(zhí)行。

土地收儲計劃經(jīng)縣政府常務會議批準后一個月內，由土地收購和儲備委員會將土地征收任務下達給各鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處），土地征收任務納入縣委縣政府對鄉(xiāng)鎮(zhèn)（街道）經(jīng)濟和社會發(fā)展目標責任制考核，完成征收任務的給予適當獎勵。

計劃外收儲項目的實施按照上述程序辦理。

第六條土地儲備資金實行專款專用、分賬核算，并嚴格執(zhí)行財政部《土地儲備資金財務管理暫行辦法》的有關規(guī)定。

第七條土地出讓金由縣財政局提取相關稅費后撥付至天臺縣國有土地綜合開發(fā)公司，再由天臺縣國有土地綜合開發(fā)公司撥付至相關單位。

第八條土地儲備資金用于儲備土地供地前的土地征收、開發(fā)整理、用地報批等所涉及的各項費用和土地收儲、房屋拆遷工作經(jīng)費。

第九條以劃撥方式供地的儲備土地，由用地者或組織用地項目實施者向天臺縣國有土地綜合開發(fā)公司支付收儲成本。

第十條縣財政局、國資局和鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處）應進一步完善土地儲備成本核算和資金清算制度，及時撥付土地收儲資金，保障土地收儲機制快速高效運行。

篇8

關鍵詞：人的城鎮(zhèn)化；立法現(xiàn)狀；補償制度不足；完善補償制度

征地補償制度是社會主義制度下的重要制度，對于加快城鎮(zhèn)化的發(fā)展、完善基礎設施等都有重大影響，征地補償制度作為我國征地制度的最主要問題，是我國現(xiàn)行征地制度備受的焦點，同時也是我國現(xiàn)行征地制度改革的難點。“人的城鎮(zhèn)化”是一項系統(tǒng)工程，須統(tǒng)籌推進，須循序漸進，在此背景下，土地征收更需要彌補不足、完善制度。

一、集體土地征收補償制度的立法現(xiàn)狀

2004年憲法修正案頒布以前，我國土地征收補償?shù)母拍畋容^模糊。直到第四次對1982年憲法進行修正以后，才對土地征收和土地征用作了區(qū)分。

在憲法層面，在2004年以前的憲法中，并沒有區(qū)分土地的“征用”和土地的“征收”，而且在現(xiàn)實實踐中，“征用”與“征收”的程序與補償方面也不同，所以這就意味著土地征收補償問題存在很大的不確定性。直到2004年《憲法修正案四》對憲法第10條第3款進行了突破性的修改，而該憲法修正案使土地征用與土地征收的區(qū)分第一次在我國的憲法層面上得到了明確，從而為我國在處理征收補償問題時提供了憲法基礎。

從行政法規(guī)、部門規(guī)章及他規(guī)范性法律文件層面來看，第一、《決定》第3節(jié)的第12條至第15條的規(guī)定體現(xiàn)了國家對土地征收補償制度中的重點和核心內容的重視。第二、國土資源部2004年的《意見》中，關于征地補償標準的描述對統(tǒng)一年產(chǎn)值標準的制定、統(tǒng)一年產(chǎn)值倍數(shù)確定、征地片區(qū)綜合地價的制定以及土地補償費的分配也做出了意見；同時對被征地農(nóng)民的安置途徑、征地工作程序、征地實施監(jiān)管方面也做出了明確的指導意見。

二、集體土地征收補償制度中的不足

1.征地的補償方式不科學

第一，補償?shù)臉藴什豢茖W。目前來說，我國土地征收的補償標準，土地的補償費用都是按照前三年的平均年產(chǎn)值倍數(shù)計算出來的。但是每畝地前三年的平均年產(chǎn)值統(tǒng)計起來很困難，第二，土地的使用性質不相同，比如在土地上種蔬菜和種糧食產(chǎn)值肯定不同。因此在算補償數(shù)額的時候按照全鄉(xiāng)平均年產(chǎn)值計算是非常不科學的。第三，省、自治區(qū)、直轄市政府規(guī)定的對地上附著物和青苗補償費補償標準，也使得補償費用低、補償標準不統(tǒng)一。

土地是農(nóng)民的根，那些失去土地的農(nóng)民，因為市場配置勞動力，文化程度低的農(nóng)民想要找到一份工作十分困難，對于他們來說，補償費用就是他們的唯一生活來源，而那些微薄的補償只會使他們的生活更加貧困。

2.征收補償過程中的監(jiān)督缺位

如今我國的征地補償監(jiān)督流于形式。基本全靠行政權力的自我約束，而沒有司法程序的監(jiān)督保障。相關的法律法規(guī)中，雖然做了一些規(guī)定，例如如果征地的單位不按征地的批準用途使用土地，農(nóng)村集體經(jīng)濟組織經(jīng)批準可以行使他們對土地的回收權，但是這一規(guī)定僅說明了未按批準用途使用的后果，對于怎么監(jiān)督和如何確定責任卻沒有做出明確的規(guī)定。即使農(nóng)村集體經(jīng)濟組織成員行使了監(jiān)督權，農(nóng)村集體經(jīng)濟組織不聞不問，而法律有沒有給他們相應的權利。更何況，在實際生活中，農(nóng)民參與監(jiān)督少之又少，對征地補償?shù)谋O(jiān)督就只能是表面工作罷了。

3.補償標準的標準低、范圍小

根據(jù)《土地管理法》第47條的相關規(guī)定內容，如今國家對農(nóng)民用地進行嚴格的控制，但市場對土地的需求量卻很大。供求關系的失衡必定造成土地抬價，而以年產(chǎn)值作為計算征地補償標準的方法卻沒有考慮過土地的市場價格，補償標準低是其必然結果。

三、集體土地征收補償制度的完善

1.明確合理的征收補償制度

我國可以采用目前各國通行的做法，不但考慮土地原有用途，也要對土地的附著物進行補償。對被征收的土地進行市場評估，然后再提出補償辦法。此外，對于土地征收補償數(shù)額的標準，也應該修改先前所規(guī)定的依照產(chǎn)值倍數(shù)的計算標準。過去國家的征地補償國家意志體現(xiàn)的太強，如今土地的，土地的價格市場價值的標準已經(jīng)確立，隨之市場的變化改變征地標準也會使得其更加的合理，公平。

2.建立多元化的土地征收補償方式

如今我國主要靠貨幣來補償，除了貨幣補償，其他的補償方式也許可以更好的保障農(nóng)民的利益，如替代補償、債券補償、留地補償或股權補償?shù)取Ｌ娲镅a償主要針對被征收人重要生活資料的安排。而留地補償就是給被征地農(nóng)民集體留下一定土地，讓他們自己進行第二三產(chǎn)業(yè)的開發(fā)利用，這種方式可以很好的解決被征地農(nóng)民的后顧之憂。稱股權補償或債券補償是指對于一些有穩(wěn)定收益的公共事業(yè)項目，可以取將被征收土地折價入股的方式進行補償，對于解決農(nóng)民的生活問題不失為一種很好的辦法。

3.加強對征地補償費用收支情況的監(jiān)督

《土地管理法》第49條比較原則規(guī)定被征地的農(nóng)村集體經(jīng)濟組織應當將征收土地的補償費用的收支狀況向本集體經(jīng)濟組織的成員公布，接受成員監(jiān)督。但是對于如何實行監(jiān)督等細節(jié)方面都未進行規(guī)定，《土地管理法實施條例》、《征用土地公告辦法》等也沒有做出細節(jié)的規(guī)定，如果在立法中做出對入如何實施監(jiān)督以及監(jiān)督的時間地點等的規(guī)定，就能很好的避免監(jiān)督流于形式。同時規(guī)定如果農(nóng)民的補償款受到截留，可以通過法律救濟來保障自己的權利。除了以上兩點，由于土地行政主管部門是征收集體土地的主管部門，法律法規(guī)應當賦予農(nóng)民更多的對征收土地補償費用收支情況監(jiān)督的權利。

（作者單位：河南省新鄉(xiāng)市河南師范大學）

參考文獻：

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[4] 周其仁著：《產(chǎn)權與制度變遷――中國改革的經(jīng)驗研究》，北京大學出版社2004年版。

篇9

一、調查

（一）區(qū)政府在作出房屋征收決定前，組織規(guī)劃、住建、國土、房屋征收、城市管理、公安、監(jiān)察、宣傳等有關部門依法對征收范圍內未經(jīng)登記的建筑進行調查、認定和處理。各有關部門按照各自職責，密切配合，共同做好調查、認定和處理工作。被征收房屋所屬鄉(xiāng)鎮(zhèn)、街道協(xié)助做好相關工作。

（二）房屋征收部門應當在征收范圍內公布未經(jīng)登記建筑的調查公告。公告應當載明調查的范圍、時間、方式、內容等。

（三）調查內容主要包括未經(jīng)登記建筑的建設時間、地址、用途、面積、結構、所有人等情況。

（四）調查工作以入戶調查、實地測量為主，查閱檔案為輔。

二、認定

（一）對未經(jīng)登記建筑的認定應當遵循以下原則：

1、被征收房屋已登記的建筑面積、用途的認定，以房屋所有權證記載的面積和用途為準；房屋所有權證未記載的或者記載的與房屋登記簿不一致的，除有證據(jù)證明房屋登記簿確有錯誤外，以房屋登記簿記載的面積和用途為準。

2、已取得房屋所有權證的房屋，翻建、改建、擴建而未辦理變更登記的，能夠提供有效的建筑工程規(guī)劃許可證件并經(jīng)規(guī)劃部門認定后，房管部門按認定的建筑面積、用途，結合房屋現(xiàn)狀、原房屋所有權證登記內容區(qū)別不同情況予以認定；未取得建筑工程規(guī)劃許可證件的，按原房屋所有權證記載的建筑面積和性質，以現(xiàn)有結構予以認定。

3、已建成房屋未辦理初始登記的，能夠提供有效的土地使用權證明文件和建筑工程規(guī)劃許可證件，并經(jīng)規(guī)劃部門認定后，房管部門按認定的建筑面積和用途登記。

4、已建房屋能夠提供原鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府在前頒發(fā)的《私房準建證》和有效土地使用權批準文件，但未辦理初始登記的，經(jīng)國土、規(guī)劃部門認定后，房管部門按認定的土地、建筑面積和用途登記。

5、房改房屋的面積認定按市房改政策執(zhí)行。

（二）對私有庭院式住宅房屋的土地認定應當遵循以下原則：

1、被征收房屋的土地使用面積，以有效的土地使用證登記面積為準。被征收居民應當提供土地使用權證等相關文件，不提供的，以國土部門核查的土地檔案為準。

2、被征收人能夠提供國有土地使用權批準文件但未申請取得土地使用證的，在實地核實的基礎上，依據(jù)用地批準文件，認定合法用地面積。

3、被征收人既沒有土地使用證，也不能提供土地使用權批準文件，屬漏辦證的，由國土部門根據(jù)鄉(xiāng)鎮(zhèn)（街道）、村（社區(qū)）居委會出具的權屬證明，經(jīng)調查宗地四至范圍清晰、鄰界無爭議，經(jīng)公告無異議的，認定合法土地面積并出具法律文書。

4、被征收人不能提供《土地使用權證》、《規(guī)劃許可證》或《房屋所有權證》等有效證件，被征收房屋已建成但未登記的，結合其土地取得方式、建設事由、建筑年限等因素，由國土、規(guī)劃、房管部門做出認定。凡認定為違法占地的，由國土部門出具違法占地認定意見。凡認定為違法建筑的，由規(guī)劃部門出具違法建筑認定意見。

（三）被征收人不能提供土地、規(guī)劃或房產(chǎn)等有效證件，且有下列情形之一的，認定為違法占地、違法建筑：

1、占用鐵路、公路沿線兩側控制范圍土地建設的；

2、占用道路、廣場、綠地、城市公園、停車場、輸配電設施及輸電線路走廊進行建設的；

3、占壓地下管道、管線設施進行建設的；

4、侵占城市防汛通道及消防通道進行建設的；

5、在批準臨時使用的土地上建設永久性建筑物、構筑物和其他設施的；

6、買賣或者以其他形式非法轉讓土地進行建設的；

7、未經(jīng)批準或者采取欺騙手段騙取批準，非法占用土地進行建設的；

8、區(qū)政府凍結區(qū)域建設通告后，在凍結區(qū)域內進行的各種建設行為；

9、超過批準期限或未按照批準內容建設的臨時建筑；

10、違反文物保護法律法規(guī)，在文物保護單位的保護范圍、建設控制地帶范圍內進行建設的；

11、其他嚴重影響城市容貌、城市規(guī)劃的違法建筑。

（四）2戶或2戶以上房屋共用一宗土地，《房屋所有權證》證載總建筑面積容積率大于或等于1.0的，該宗土地上的房屋按實際同一容積率進行認定，不再進行土地分割。

2戶或2戶以上房屋共用一宗土地，《房屋所有權證》證載總建筑面積容積率小于1.0，共用一個自然院落的，由房屋所有權人協(xié)商確定土地分割面積（土地分割后，該宗土地上的房屋合法建筑面積容積率不能大于1.0），達不成分割協(xié)議的，由國土會同住建、規(guī)劃、城管等部門和屬地鄉(xiāng)鎮(zhèn)、街道按照實際測量予以認定。

（五）房屋征收部門應當將認定結果書面通知被征收人，并在征收范圍內進行公示，公示時間不得少于7日。

（六）被征收人或利害關系人對認定結果有異議的，可以在公示期滿3日內向房屋征收部門提交書面申請，并提交相關證明材料。房屋征收部門自被征收人提交材料之日起7個工作日內予以書面回復。

三、處理

（一）對認定為合法建筑和未超過批準期限的臨時建筑，給予補償；對認定為違法占地、違法建筑和超過批準期限的臨時建筑，不予補償。

（二）對被認定為嚴重影響城鄉(xiāng)規(guī)劃的違法建筑，由被征收人限期自行拆除，被征收人在規(guī)定期限內未自行拆除的，城管部門依法組織拆除。

四、法律責任

（一）被征收人應當配合未登記建筑的調查、認定和處理工作。對采用暴力、威脅等手段阻礙調查、認定和處理工作，構成違反治安管理行為的，依法給予治安處罰；構成犯罪的，依法追究法律責任。

（二）紀檢、監(jiān)察、財政、審計等部門對本意見的執(zhí)行情況予以監(jiān)督。對有關部門及其工作人員履行職責中出現(xiàn)的問題，由紀檢、監(jiān)察部門責成相關部門核定糾錯，對、弄虛作假的，移交紀檢、監(jiān)察機關查處，責令改正，通報批評；造成損失的，依法承擔賠償責任；對直接負責的主管人員和其他直接責任人，依法予以處分；構成犯罪的，移交司法機關追究刑事責任。

五、其他問題

（一）本意見適用于我區(qū)國有土地上房屋征收范圍內未經(jīng)登記建筑的調查、認定和處理工作。

篇10

關鍵詞：土地征收；補償制度

中圖分類號：D925.2 文獻標識碼：A 文章編號：1812-2485（2013）12-

土地征收補償是指公共權力基于公共利益的目的使得被征收人喪失土地上的權利，對于原權利人應當支付的相應的代價?我國《憲法》規(guī)定，國家為了公共利益的需要，可以依照法律規(guī)定對土地實行征收或者征用并給予補償?《土地管理法》對于土地征收補償?shù)姆绞健⒎秶藴省⒃瓌t等問題做出了具體的規(guī)定?但是，現(xiàn)行土地征收補償制度存在補償方式單一?補償范圍有限、補償標準不科學 ?補償原則不合理等缺陷，亟待完善。

縱觀各國法制，關于土地征收補償?shù)脑瓌t各不相同，即使是同一國家，隨著權利觀念從權利私有化向權利社會化的轉變，也有不同的規(guī)定?但對世界整個發(fā)展趨勢來看，對于國家合法行為所造成的損失，其補償范圍與標準均呈日漸放寬之勢，以便對人民所遭受的損失予以更充分?更完全的補償。

1我國現(xiàn)階段土地征收補償制度

1.1 補償原

（1）征收土地的補償費是補償或補質的，而不是地價；（2）按照被征收土地的原有用途補償；（3）依照法定標準予以補償。

1.2 補償項目及支付對象

補償包括向被征地的集體土地所有權人支付的土地補償費，向青苗及地上附著物所有權人支付的青苗及地上附著物補償費，向因征地而造成的富余勞動力支付的安置補助費?需要安置的人員由農(nóng)村集體經(jīng)濟組織安置的，安置補助費支付給農(nóng)村集體經(jīng)濟組織，由農(nóng)村集體經(jīng)濟組織管理和使用；由其他單位安置的，安置補助費支付給安置單位；不需要統(tǒng)一安置的，安置補助費發(fā)放給被安置人員個人或者征得被安置人員同意后用于支付被安置人員的保險費用。

1.3 補償?安置費用標準

首先，土地補償費標準是耕地被征前三年平均年產(chǎn)值的6～10倍；其次，征收耕地的安置補助費，按照需要安置的農(nóng)業(yè)人口計算 ?每一個需要安置的農(nóng)業(yè)人口的安置補助費標準，為該耕地被征前三年平均產(chǎn)值的4～6倍?每公頃耕地的安置補助費最高不得超過被征前三年平均年產(chǎn)值的15倍；最后，至于青苗補助費和其他地面附著物的補償標準，按各省?自治區(qū)?直轄市的規(guī)定執(zhí)行。

1.4 土地征收補償程序

主要分行政程序和爭議解決程序?其中行政程序具體包括如下步驟：（1）市縣政府擬定征收土地方案，內容包括征收土地的范圍?地類?面積?權屬土地補償費和安置補助費標準，需要安置人員的安置途徑等；（2）由市縣政府持有關文件，逐級向有批準權的政府提出征地申請；（3）有批準權的政府批準征地申請；（4）市縣政府組織實施；（5）市縣政府支付補償安置費用?征收土地的各項費用應當自征地補償?安置方案批準之日起三個月內全額支付；（6）交付土地，對補償標準有爭議的，由縣級以上地方政府協(xié)調；協(xié)調不成的，由批準征收土地的政府裁決?

3 我國現(xiàn)階段土地征收補償制度存在的主要問題

3.1 法律框架不完善

由于土地征用事關被征收土地權利人的利益和國家關于農(nóng)村土地的基本國策，因此，憲法以及關于民事權利的基本法應做出規(guī)定?《憲法》第10條第3款雖規(guī)定了國家對土地的征用，但強調的是國家征收權的行使，而沒有為這種權力的行使劃定范圍?界限?方式和程序，我國現(xiàn)行《民法通則》也缺乏關于征收的一般規(guī)定?這種只強調授權、不關注限權的規(guī)定，難以形成有效保障財產(chǎn)權?制約政府權力的制度，容易造成權力濫用。

3.2 土地征收補償標準過低

我國的土地征收補償標準雖然幾經(jīng)修改，但目前仍然是采用“一刀切”的做法，既不能反映土地地租差、土地位置、地區(qū)經(jīng)濟發(fā)展水平、土地市場交易價格、人均耕地面積等影響土地價值的因素，也不能體現(xiàn)同一宗土地在不同投資水平或不同投資情形下出現(xiàn)差別的真實價值。低成本征地，極易導致有關國家機關征地行為的隨意性，嚴重侵害相對人權益。

3.3 我國土地征收補償范圍少

征收補償主要是土地補償費、勞動力安置費、附著物補償費等。我國土地征收補償?shù)臓顩r是直接補償不充分，而對與被征收客體有間接關聯(lián)以及因此而延伸的一切附帶損失未予以補償，如殘余地損害?營業(yè)損失和租金損失等間接損失。因此，征地補償內容不完整。

3.4 征地過程不透明

目前，征地程序的不透明主要表現(xiàn)在：一是政府行為的不透明，哪一塊地需要征、應征多少、補償標準等都不清楚。二是被征收者無法行使一定的權利阻止政府對自己土地的不合法或不合理征收，沒有形成一定的制衡機制。三是被征收者中僅有部分人了解情況，如村委會主任，而廣大的共有人農(nóng)民對此了解很少或不了解。

3.5 失地農(nóng)民的社會保障制度落后

我國農(nóng)村推行以來，國家事實上很少或不再承擔農(nóng)村公共物品提供的責任，農(nóng)民的社會保障轉由村社承擔，而村社則以向其成員分配集體所有的土地來體現(xiàn)對農(nóng)民的保障。

4 完善土地征收補償制度的主要思路

4.1 完善我國土地征收補償制度應遵循的原則

在我國實踐中，有“相應補償”或“適當補償”原則的規(guī)定，但補償標準較低，補償利益不及損失利益，這與我國目前的國情密切相關?雖然我國經(jīng)濟基礎還很薄弱，但是給予更充分、更完全的補償，同時又能合理配置資源?監(jiān)控權力是不可逆轉的大趨勢。因此，提高征地補償標準，以市場作為基礎，將土地補償費、青苗及建筑物、構筑物補償費、殘地補償費等主要補償項目的補償價格參照當前土地市場的價格，實行公平補償?這是因為在我國農(nóng)村，集體土地具有多重功能。

4.2 完善我國土地征收程序的具體設想

4.2.1嚴格界定公共利益與公共目的，限制征地的范圍。即將以公共利益的名義進行建設項目才可以視為是以公共利益為目的的，除此以外的任何建設項目都不得以公共利益和公共目的為名行使征地權?明確公共利益內涵，有利于嚴格區(qū)分國家公益性目的用地和以營利為目的的經(jīng)營性用地，對于公益性用地實行征收，對于經(jīng)營性用地實行市場交易。

4.2.2提高土地征收補償標準。我國現(xiàn)行土地征收補償標準既不反映市場價值規(guī)律 ，也不能保證農(nóng)民生活水平恢復到征地前的水平，這使征收補償制度存在許多與時代節(jié)奏不和諧之處，在實踐中產(chǎn)生了許多矛盾和沖突。從目前實際出發(fā)，現(xiàn)階段可以采取由土地原用途價格和社會保障費用兩個部分組成的“征地綜合區(qū)片價”補償辦法?采取這種辦法確立的補償標準，將基本上保證農(nóng)民不因土地征收降低生活水平。

4.2.3 細化補償項目，擴大補償范圍。我國土地征收補償僅限于土地補償費、安置補助費、地上附著物和青苗的補償費，這與國際通行做法相差甚遠，也不能滿足農(nóng)民的實際需要，因此有必要對現(xiàn)行土地征收立法進行修改?

4.2.4靈活運用多種征收補償方法。除現(xiàn)金補償外，可根據(jù)農(nóng)民的現(xiàn)實需要，由法律做出概括性規(guī)定，可以考慮采取以下補償辦法：一是貨幣安置。包括一次性貨幣安置、分期和

終身貨幣安置。一般而言，分期和終身貨幣安置比一次性安置更有利于保護農(nóng)民利益，農(nóng)民從心理上也更有安全感。二是農(nóng)業(yè)安置。在土地調整空間比較大的地方可以采用這種方式，即給以被征地農(nóng)民相當數(shù)量或者質量的土地，仍然以農(nóng)業(yè)方式進行利用；或者轉換為其他農(nóng)業(yè)方式，保證其生活水平不下降。三是留地安置。征地后安排農(nóng)民生產(chǎn)生活有困難的，允許村集體經(jīng)濟組織按照土地利用總體規(guī)劃確定的用途，拿出一部分土地投資入股、?興辦村辦企業(yè) 、發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)或招商引資。

4.2.5 完善土地征收補償程序。根據(jù)我國現(xiàn)行管理體制，我國的土地征收補償程序可以設置如下： （1）征收申請與審批程序。由需用地人向省政府或國務院提出征收土地申請，審批部門受理后，通知市縣土地行政主管部門將申請內容予以公告，利害關系人可以在公告期間提出意見，必要時，可以要求召開聽證會? （2）補償裁決程序?在批準征收決定作出后，需用地人與被征收人可以對征收補償繼續(xù)協(xié)商，協(xié)商不成的，可申請土地征收委員會裁決。對裁決不服的，可以申請復議或提訟，但不影響征收繼續(xù)實施? （3）土地征收完成。一是土地征收補償費發(fā)放；二是限期遷移，被征收人在收到征收補償一定期限內，應當遷移完成；逾期不遷移的，由市縣政府土地行政主管部門或者需用地人按照《行政訴訟法》的規(guī)定，申請法院強制執(zhí)行；三是辦理權利登記。

4.1.6 建立和完善失地農(nóng)民的社會保障制度。改變以往“挖農(nóng)補工”的政策，反哺農(nóng)村農(nóng)業(yè)農(nóng)民，是我國工業(yè)化發(fā)展進入中后期的必然要求。國家要擔負起建立農(nóng)村社會保障制度的責任，逐步加大對農(nóng)村社會保障制度建設的投資，建立起與我國經(jīng)濟社會發(fā)展水平相當?shù)霓r(nóng)村社會保障標準。政府還要在政策、資金上向農(nóng)村、農(nóng)民傾斜，加大對農(nóng)村基礎設施、農(nóng)村教育的投入力度，加快農(nóng)村經(jīng)濟的發(fā)展，為農(nóng)村社會保障奠定經(jīng)濟基礎。

參考文獻

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