導語：如何才能寫好一篇城市社區物業管理，這就需要搜集整理更多的資料和文獻，歡迎閱讀由公務員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

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【關鍵詞】城市社區；物業管理；物業

優秀和完善的城市社區物業管理應該是以專業化和社會化為鮮明特點，以科學和優質的服務為最終目標，通過健全完善的流程設置、財務設置和相關的法律體系作為基礎，以實現經濟效益、社會效益、環境效益的共同進步和發展為基本規劃發展目標。在建設完善的城市社區物業管理中不僅需要法制建設和政府的幫助，也離不開物業自身的規劃和資源開發。而現如今，物業管理作為一個新興的行業雖然在我國雖然發展速度較快且具有良好的發展前景和旺盛的生命力，但我國城市社區物業由于發展時間短，相關理論研究較少，物業公司自身建設規劃不合理等原因，導致物業管理未能發揮其應有的作用，對房屋以及社區的管理不到位，物業管理覆蓋面小，地區間發展差異較大，經費使用未制度化，從業人員的匱乏及素質偏低等情況較為普遍和嚴重。針對這些問題和現狀，本文提出了諸如加強法制化建設，規范市場，多渠道保障和加強物業資金來源等方法，促進我國城市社區的物業發展和提升，提高我國物業的管理水平，促進城市物業管理更好地發揮帶動城鎮化進程的巨大作用，進一步加強社區管理工作的制度化和規范化。

一、城市社區物業管理的內涵及其問題

（一）城市社區物業管理的內涵

城市社區物業管理作為一種綜合管理方式，是與現代化房地產開發緊密聯系并且相配套的，社區的興起帶動了物業的發展，同時物業的發展又反作用于社區的發展，兩者之間相互聯系，共同進步。而就城市社區物業管理本身而言，是作為一種完整的成熟的物業管理形式存在的，其形成，發展，完善都是隨著住房制度及建房技術的改善和發展而進行的，除此之外，城市社區物業管理也是市場經濟的產物之一，是適應于社會主義市場經濟體制的管理方式。

物業管理是指受到物業所有人的委派，根據國家相應的法律法規以及合同規定，專門的管理機構代行管理權，通過現代化的科學的管理方式和維修保養技術，主要依靠經濟手段對物業地區實行統一的全方位的管理，同時為業主和租戶提供周邊環境清理，衛生清掃，安全防護，綠化建設，道路及設備設施維修養護等一系列的服務，從而達到提高居民生活環境及其質量的目的，為業主和租戶創造和提供一個便捷的、安全的、清靜的、整潔衛生的、有序的居住和工作環境實現社會效益、經濟效益、環境效益三者共同增長的最終目標。

物業管理的概念可分為狹義和廣義兩種，狹義的物業管理主要指的是包括公共設施和樓宇在內的居民住宅及其小區的日常管理、運行、維修和保養，而廣義的則是泛指在樓盤結束銷售后的一切售后服務，物業管理作為房地產開發系統中的重要環節，不僅能夠為房地產的開發提供后續的利益，還能提高住宅的質量和使用壽命，創造出更多的利潤。

（二）城市社區物業管理的主要問題

城市社區的物業管理作為房地產健康發展的重要基礎和保障，是促進房地產開發的重要手段之一，而社區物業管理也是社區管理的重要手段之一，能夠通過組織開展各種積極向上的教育和文娛活動促進社區的精神文明建設，同時通過加強和公安、城管等執法部門的聯系，確保社區及其周邊地區的治安治理和安全，社區物業管理還能夠加強社區環境衛生，從而提高城市的市容市貌。可以說，城市社區物業管理不僅對居民和城市，還對企業和社會等都是大有裨益的，但我國現行城市社區物業管理卻存在著許多漏洞和疏忽，社區物業管理也未發揮出其應有的作用和力量，在下文中，我們將著重敘述幾點社區物業中的不足。

第一，由于歷史和現實眾多因素的共同作用，導致我國物業管理類企業對物業管理認識模糊，相應的制度建設不夠完整，我國城市社區物業管理存在著嚴重的房屋管理不到位現象，從業人員的工作待遇較低，工作積極性較差，工作落實不到位，特別是在一些建成時間較早的小區內，管理缺失和不到位的現象愈發嚴重。

第二，房屋的共有部位及小區的配套設施建設和管理不善，城市社區中往往存在著嚴重的房屋共有部位雜物亂擺亂放情況，在某些社區中私搭亂建情況屢有發生，而配套的公用設備如健身器材，共用照明設備等建設和管理不到位，破損后不修理或無人管理的現象嚴重，住戶投訴往往無法得到滿意的答復和解決，嚴重干擾了社區居民的正常生活和日常活動。

第三，管理體制不規范不健全，物業管理覆蓋面小，地區間發展不平衡。物業管理工作未建立完善的一整套的工作流程以及相應規范，導致問題發生后相互扯皮現象嚴重，收費情況混亂，問題長時間得不到解決等一系列弊病，從而導致居民對物業的長期不滿，進一步加劇物業管理活動開展的困難程度。同時，沿海地區由于經濟發展迅速，物業管理業發展較好，而在內陸及中部地區，建立和完善城市社區物業管理則存在著一定困難。

第三，物業管理入不敷出，企業經營舉步維艱。城市社區物業管理中雖定期向社區居民收取物業管理費用，但由于物價上漲和人力等成本的上升，維修和保養的費用持續上升，物業管理收支不平衡現象越來越嚴重，導致了物業管理某些情況下的有心無力，同時，由于物業管理的相關工作人員工作待遇較差，工作強度較高，工作環境也相對較差，因此，也造成了相當一部分的人才流失和人才匱乏。

除上述問題外，我國城市社區物業管理的發展還存在著與房屋管理體制不相適應，不符合社會主義市場經濟發展的新要求，工作人員素質不達標，管理水平較低等諸多問題。

二、完善我國城市社區物業管理的對策

根據我國城市社區物業發展現狀及其相應的問題，結合理論知識和國外的優秀實踐經驗，本文提出以下幾方面的用來提高我國城市社區物業管理水平的措施。

（一）加強物業管理的法制建設，規范物業管理市場

只有在有序競爭的市場環境中，才能充分發揮市場優勝劣汰的作用，促進我國城市社區物業管理的優良和健康發展。因此，加強物業管理的法制化和規范化建設應該被作為加強城市社區物業管理的首要手段和重要因素。對于政府而言，要借鑒外國物業管理的經驗和教訓，結合我國的實際情況和不同特點，明確各方面的責任和權利，加快對物業管理的法律法規建設的步伐，為物業管理工作的開展提供一個科學的，規范的，制度的，有序的范圍和軌道。同時明確好業主和物業公司雙方的權利和義務，盡快落實和承認業主委員會的法人地位，賦予其一定的權力，通過業主委員會來制約和規范物業公司的行為。

（二）引入競爭機制，培育物業管理品牌企業

市場機制改革的不斷深化，給物業公司帶來的沖擊之一就是競爭，而競爭機制的確立和完善，對物業公司的工作提出了更高的要求。在競爭機制和物業管理招投標工作的雙重作用下，業主有能力選擇能夠提供優良服務的，信譽較好的，管理水平較高且收費更為合理的物業管理公司，同時那些不良的公司則會慢慢被市場淘汰，因此，為了在愈發激烈的市場競爭中保持不敗地位，充分提高城市社區物業管理的水平，物業公司要努力引進和學習先進的術和管理手段，通過學習和培訓等措施提高工作人員的專業技能和服務意識。

同時，品牌是企業的重要的無形資產，為了確保在激烈的競爭處于領先地位，還要注重實行品牌化戰略，要將企業建設成為在社會上有一定知名度和美譽度的，形象良好的企業，從而帶動和推動我國城市社區物業管理的整體發展。

（三）加強人員培訓，提高物業管理水

加強對從業人員的職業素質和專業技能的培訓，在提升專業能力的同時，要緊抓文化素質、服務意識，愛崗敬業精神和職業道德及職業水準的培育，這樣才能真正的提高城市社區物業管理的水平，更好地滿足居民不斷提高的需求，加強和居民之間的聯系和溝通，為更好地開展物業管理工作奠定堅實的基礎。同時在企業內部建立健全責任制度，將責任具體落實到個人身上，鼓勵公司內部良性競爭，實行績效考評制度，提高物業管理從業人員深造和在學習的比例，建設出一批專業本領過硬且職業道德水準的專業人才隊伍。

三、后記

城市社區的物業管理的發展在我國仍是一個新興產業，它的發展需要依靠政府，企業和人民的共同努力，面對我國房屋管理體制的轉型和市場經濟改革的不斷深化，我國城市社區物業發展存在的內外矛盾愈發明顯，該如何進一步解決，仍然有待于物業行業的管理人們不斷探索創新。

【參考文獻】

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[2]韓強，魏小樂.物業管理崗位培訓教程[M].上海遠東出版社，2010.

[3]姜林，黃耀明.物業管理崗位培訓教程[M].上海遠東出版社，2011.

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內容摘要：隨著我國的城市發展和社會體制變遷，城市社區物業管理問題日益重要。本文利用公共選擇理論分析了城市社區的物業管理問題，認為通過社區居民自治組織來安排物業管理服務等社區公共物品的提供可以克服目前社區管理中的一些困難。本文還對如何發揮社區居民自治組織的作用提出建議。

關鍵詞：物業管理 自治組織 公共選擇理論

隨著我國的不斷深化和社會主義市場經濟的快速發展，社區作為一種社會基層自治組織，其所具有獨特的社會功能逐漸顯現出來。改革舊的社區管理體制，建立適應社會經濟發展的新型社區管理體制，使社區發揮出其特有的社會功能，成為我國城市發展的緊迫任務。但是在當前從單位制的居民社區到社會性的社區過渡時期，社區物業管理暴露出許多問題。社區物業管理經費籌措困難，社區公共物品供給明顯不足，影響了居民生活和城市管理。本文試圖通過西方經濟學中的公共選擇理論，對社區物業管理進行研究。

當前城市社區物業管理中發展現狀及存在問題

在我國進行住房改革前的幾十年里，城市大部分社區是以工作單位劃分的，社區物業管理也由單位后勤部門提供，這種管理實際上也是單位日常工作的一部分，人們的歸屬感不成問題，物業管理費用由單位解決，住戶不用自己付費，因此物業管理矛盾不多。

隨著住房制度的改革，社區管理發生了巨大變化，由過去的企事業單位管理過渡為社會化的物業公司管理，物業管理的深層次問題就必將出現。社區物業管理成為社區居民需要的公共物品，在費用籌集缺乏合理組織管理時，這一公共物品的供給往往無法到位。從費用供給來看，單位化社區時期是由單位直接提供社區物業管理費用，而社會化物業社區的物業管理費用要分攤到社區住戶，由住戶上繳，這就出現了上繳不到位的問題，造成供給短缺。單位化社區時期社區住戶對物業管理費的感受是間接的，或者說無需自己操心；而社會化物業社區的住戶對物業管理費用的感受是直接的，要從自己的財富中拿出一部分交給物業管理公司，心理上不適應，往往會出現拒交，即使是迫于外界壓力不得不交也是能拖則拖，況且有些居民由于經濟條件確實困難，交不起水電費與物業管理費。有不少社區出現了因物業管理費不足而造成的社區生活垃圾無人清理、社區斷水斷電等現象，嚴重影響社區居民生活和城市社區建設，不利于社會安定。社區物業管理公司如何搞好各社區的物業服務，政府如何提供對貧困社區的支助，解決社區公共物品供給不足等問題值得關注。

西方經濟學的公共選擇理論

物業管理是對屬于不同產權的私人業主的共有財產和共有物品（住宅以及社區的各類相關配套設施）進行維護和管理。而籌措費用、管好環境、約束居民的不道德行為就要求有一定的權威性。然而，物業管理公司是企業，必須借助政府法令和規章制度，借助基層政府和社區組織才能實現。本文借助西方經濟學中公共選擇理論來對社區物業管理做一分析。

一種物品如果供給一個人而其他人能夠不花額外成本加以利用，這種物品就是公共物品。一種公共物品一旦被生產出來，可以同時供一個以上的個人聯合消費，要排除其他人的消費是不可能的或成本很高，無論其他人對這種物品是否支付了費用。這便是公共物品消費的非排他性。公共物品的第二個特性是非競爭性。即一個人對某種物品的消費不減少或不影響其他人對這種物品的消費。公共物品不限于物質產品（如花草、路燈、衛生、道路等），一些由社區物業管理公司提供的非物質產品和服務也是公共物品，如規章、鄰里關系、治安狀況，甚至聘用到良好的物業管理公司過程本身，以及建立選擇、聘任、監督物業公司服務質量的體制、制度也被視為一種公共物品。社區居民可能都有享受良好物業環境的愿望，但往往不愿花費時間和精力等私人資源參與這一公共物品的生產。

對于社區的居民個人來說，公共物品的供給是必要的。但是，供給公共物品需要成本，這些成本需要社區的受益居民共同分擔；而公共物品一旦提供出來，又無法排除那些沒有分擔成本的居民對其進行消費。由于消費者無論對公共物品的供給是否支付了代價，他都可以從公共物品的消費中獲益，這個事實就提供了一種刺激，使消費者對公共物品的貢獻小于其從公共物品中的獲益，甚至想只享受公共物品。消費者總是希望別人貢獻的足夠多，以便把公共物品生產出來，然后來免費享用。由于存在逃票乘車的可能性，所以任何個人都沒有動力自愿為公共物品的供給付出代價。因此，個人具有逃票乘車動機的直接結果就是：公共物品不能由要通過對其消費來獲益的私人主動生產和供給。

公共選擇學派認為，從國家來講，政府最初就是為了提供法律、國防、治安等公共物品的目的而由社會成員共同協議建立起來的。由于公共物品不能像私人物品那樣通過市場過程有效率地提供出來，因此就需要通過集體選擇，來決定公共物品生產什么、如何生產以及為誰生產的問題，以及決定每個社會成員為公共物品的供給所必須承擔的份額問題。

社區物業管理中公共選擇理論的應用

社區居民要享受到社區公共物品，就要建立對應于國家政府的社區管理組織，但是自治組織缺乏國家政府的強制權力，它必須服從政府的管理和法令，并且需要借助正規政府的管理和法令，除此之外，自治組織在產生、運作方式與程序上與政府是相同的。這可以解決幾個問題，物業社區的物業管理機構通過怎樣的程序，即如何產生？物業管理的收費標準怎么確定，即如何收費？物業管理應通過什么方式確定社區居民的共同需求，即如何選擇干什么？社區居民的共同需求是什么，即物業管理應當干什么？

（一）社區物業管理機構的產生方式

社區管理是民主自治，不是政府的行政式管理，政府對社區的關系不是上下級關系，而是主導、引導、監督和扶助的關系。當社區無法由自己的居民自發建立自治組織，缺乏活動經費時，基層政府需要引導和扶助社區居民建立自治組織，待其能正常運轉時退出。在新的物業社區，居民是逐漸加入社區的，這時居民自治組織的功能很多情況下是由物業開發公司的，過去企事業單位的物業社區往往習慣于由原單位行政管理。當社區公共物品供給不能滿足居民需要又缺乏自治組織時，政府基層組織應協助居民建立自治組織來生產公共物品。

我國在建立社區自治組織這一公共物品的提供應該是有優勢的，關鍵是改變基層政府的思想觀念和工作方式，減少人為障礙。為了搞好社區管理，政府應以立法的形式明確社區自治組織的法律地位，樹立其權威，明確其職責，規范其行為。社區居民自治組織是以共同的公共物品需要為聯系的，政府基層組織不能代替其作用也不應當代替其作用，而是應當積極配合其運作，搞好政府的管理和服務，為社區居民營造一個好的社會環境。現實中這種思想沒能被很好認識，政府基層組織往往不能找準自己的位置，不是干涉過多，就是放任不管。政府基層組織思想的轉變，是社區管理的問題所在。

社區有了自己的自治組織后，由其選擇和監督社區物業管理公司或物業服務提供者應該不成問題，社區的物業管理等公共產品的提供就具備了一個組織者，這是搞好社區管理的第一步。在以往的物業管理實踐中，一般引入社區管理委員會這樣的機構，這與本文的自治織有相同功能，但筆者認為社區自治組織更能體現社會組織的意義，通過法律文件規范其運作，對政府管理城市更有普遍意義。

（二）物業管理的收費方式

按照社會福利最大化的原則確定稅收比率，并用稅收收入來購買公共物品或為公共物的生產融通資金，這是政府的職能。與政府對應的社區自治組織擔負著為社區購買和提供公共物品的職能，也需要籌措經費融通資金，向居民征收物業管理費用。在實際運作中，這一職能往往由物業管理公司承擔，人們要么忽視了社區自治組織的這一角色，要么建立的自治組織不規范，運作程序和機制不健全，由此引發出許多矛盾。物業管理公司作為經濟組織，是不能直接向居民提供公共物品的。物業管理公司提供怎樣的公共物品要由社區自治組織征求居民意愿，按居民福利最大化的原則確定費用額，制定服務檔次，將單個居民的需求綜合為對公共物品的需求。不同層次、不同需求的居民要求不同的公共物品，在有限的費用負擔下，沒有人可以提供令所有人都滿意的公共物品。在公共物品為個人提供的收益與其支付能力差距過大時，要么居民不滿足，要么超越其需求，大家對物業管理運作的參與積極性就低，物業管理公司就難以有足夠經費，導致大家更為不滿，形成惡性循環。社區自治組織要根據大部分居民的經濟條件和對公共物品的需求檔次來決定物業管理的收費標準，向物業管理公司購買相應的服務。在缺乏購買最基本公共物品的社區，應由政府提供物業管理經費，以保障居民的生活。

（三）物業管理選擇問題

盡可能正確地估計居民對公共物品的實際需求，將單個居民的需求變為整個物業社區公共物品的需求是重要的一項工作，也是最難的一項工作。

“社會”是個人的集合體，而每個人又具有各不相同的偏好。因此，集體選擇的首要問題是確定“社會需要什么”，即通過某種方式對個人偏好進行加總，然后再做出“社會”決策。公共物品的供給不是市場決策的結果，而是非市場決策的結果；個人對公共物品的偏好，不是通過價格機制傳遞給生產者，而是通過政治程序被轉換成集體行動。減少社區居民的公共選擇的協調成本的一種途徑是縮小居民的差異，使其消費檔次和偏好盡量接近，為提供公共物品而分擔的費用能在其認同的范圍內，不使獲益與費用出現較大偏差。社區居民自治組織是執行政治程序和加總的機構，應有正規程序和加總的方法，需要由政府法令來明確。一旦公共物品的選擇由社區自治組織合法做出，社區居民就應認可，不得以個人理由拒絕付費。

（四）物業管理提供的內容

作為一個社區的住戶來說，其需要是多方面，好的物業硬件僅僅是最基本的要求，良好的物業設施管理、優美的室外環境、良好的社區治安，是對物業管理最基本的需要，而作為社區的居民來說，其關心的還有更廣泛的內容：社區的品味和檔次對成就感的影響；子女受教育的方便程度和教育質量；社區娛樂和人際交往的需要；社區購物和生活的方便程度。

居民的各種生活需要有些是物業管理公司可以提供的，有些必須由社區居民自治組織來提供，如良好的人際關系、社區的精神文明建設等。物業管理公司可以提供物質條件，文化內涵則要由全體居民通過社區居民自治組織來建設。

（五）政府要對貧困社區進行扶助

由于物業使用者不同層次的需求，顯而易見地會出現從最昂貴的到最廉價的不同檔次的社區。如果忽視這種需求的不同，就很難搞好社區管理。不需要政府支助的富人得到了平均支助，而需要政府支助的窮人可能不具備最基本的生活條件。物業管理和社區環境建設將因這種平均主義的存在而一事無成。政府要承擔的將是對貧困住宅區、安居工程社區、租房區的扶持，這些社區物業管理最基本的費用應由政府承擔，為社區居民提供最基本的公共物品是政府應該負責的事項。

結論

搞好城市社區的物業管理必須重視居民的公共選擇問題。社區的管理需要建立居民自治組織，作為社區全體居民的代表，行使組織協調、議事決策、管理教育、監督服務等功能，由其來代表社區居民選擇和購買物業管理服務等公共物品。通過規范的集體選擇程序，把居民個人的選擇轉化為社區居民的集體選擇，理順各種關系，使物業管理費用征收更加合理，盡可能實現社區居民福利最大化，同時為優化政府財政資源的配置、搞好城市管理提供條件。社區居民自治組織是以共同的公共物品需要為聯系的，政府基層組織應當積極配合其運作，搞好政府的管理和服務，為社區居民營造一個好的社會環境。政府應以法令形式確定社區居民自治組織的合法地位與運行程序，樹立其權威，規范其運作。

參考文獻：

1.季如進.物業管理概論.物價出版社，1996

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城市社區建設工作的不斷推進，社區居委會成了城市社會管理和公共服務最前沿、最直接、最廣泛、最有效的基層社區自治組織。為此，無論是在組織保障機制、工作人員配備及福利待遇，還是在社區服務管理和活動等綜合用房建設、工作經費保障力度，還是為社區居委會營造良好工作和社會環境上，XX區委、區政府都給予了高度關注，先后研究出臺了一系列加強和推進社區居委會建設，促進城市社區和諧發展的政策措施，確保了城市社區居委會的健康發展。

一、社區居委會工作經費保障有力、使用規范

早在20XX年11月，XX區的《區委常委會議紀要》就明確了社區工作經費納入財政預算的相關意見，規定城市社區工作經費每年按社區住戶（含居住一年以上外來居民）每百戶1萬元標準核撥，其中，經濟基礎較好的街道（鄉鎮）區級財政承擔50%，差一些的區級財政承擔70%。20XX年起，該標準提高到每百戶XX萬元，以后每年遞增5%。

按照這一標準，到20XX年，全區社區工作經費達到XX萬元，最少的僅有500多戶居民的穿山社區居委會也有XX萬元。社區居委會正常工作經費構成一般有：工資、獎金、社保、節日補貼，辦公費用，培訓考察費、宣傳和文體活動，社會組織扶持，平安、生態、文明等社區創建等。社區居委會工作經費全部納入街道（鎮）統一管理，即統一預算、統一劃撥、統一會計。

二、社區工作者隊伍建設和福利待遇情況

自20XX年11月《區委常委會議紀要》下發之后，全區社區專職工作人員月工資統一調整到X元，年終獎金為XX元，社區居委會主任系數為1.5，副主任系數為1.3。20XX年7月開始執行XX市統一標準。20XX年起加大了社區工作人員激勵機制：一是評先推優。每年評選一次“優秀社區（公共）服務中心專職工作人員”，獲得者按照全區社區（公共）服務中心專職工作人員年平均收入15%左右的額度，發放一次性獎金。每三年評選一次“模范社區（公共）服務中心專職工作人員”，獲得者從評定的次月起三年內，任職期間參照上年度區社平工資50%左右的標準，每月享受崗位補貼。二是選拔擔任“鄉鎮長（街道辦事處主任）助理”。任期一般為三年，任期內按照上年度區社平工資150%左右的額度，按月享受崗位補貼。

按照省里有關規定，目前我區有3個社區居委會工作人員未達到5人以上。原因是社區居民人數少，分別在500戶至1000戶以內，但符合每300戶配備1名專職社工要求。

三、社區居委會工作服務用房情況

早在20XX年，我區就在全國率先制訂完成了城市社區布局規劃，并一直在實施和完善著這一規劃。按照該規劃，我區城市社區居委會服務管理和活動等綜合用房面積按社區人口數配置，即每百戶30平方米，20XX年以來提高到每百戶40平方米。如果按人口數配置未達到1000平方米的，就按1000平方米配置。目前，全區37個城市社區居委會服務管理和活動等綜合用房面積平均已達到1400平方米。

四、社區公共服務事項準入情況

自200XX年6月北侖區委辦公室印發《北侖區社區政府工作申報準入試行辦法》的通知后，我區對政府公共服務項目采取申報、核準制度，具體由區城鄉社區建設工作領導小組辦公室承辦審核事宜。然而，幾年來試圖通過“堵”的辦法來減輕社區居委會工作負擔的做法，只是治標的多，治本的少，收效甚微，且隨著政府工作的重心下移，不知不覺中，有很多部門把政府的一些工作直接延伸到了社區，造成社區居委會負擔越減反而越重。

實施準入制度的難點主要有三點：

1.工作協調難。政府的很多部門大多因為工作任務或目標，紛紛將工作任務分解下達到街道或社區，盡管其性質是公共服務，利在社區居民，但實施的過程卻依靠社區居委會。而街道這級層面因顧忌年度工作考核，即便有心為社區減負，也無可奈何。更何況有些工作達到了某種目標，就能評先進和加分，如一些創建達標活動等。鑒于這種情況，區社區建設工作領導小組辦公室所處的尷尬地位不言而喻。

2.走程序嫌麻煩。按照《北侖區社區政府工作申報準入試行辦法》規定，申請單位根據有關文件資料向區社區建設領導小組提出書面申請，并寫明申請事項、時間、配套的工作人員以及下放的相應權利（包括劃撥的工作經費）等，由區社區建設工作領導小組辦公室審核并提交區社區建設工作領導小組討論，經審批同意后，由申請單位持審批表與社區所在的街道辦事處、鄉鎮政府聯系，由街道辦事處、鄉鎮政府指導社區居委會按照要求落實。這樣一來，一是申請單位嫌時間長，影響工作進度，況且有的事項屬于創新性工作，可能拿不出文件依據；二是如果認真參照執行，申請單位就得制訂工作方案，落實經費和工作人員等，缺少了靈活性和自由度；三是提交區社區建設工作領導小組討論，在時間上的確存在著很多不確定性，難以在時間上自主安排工作。

3.觀念上的差異。傳統的思維模式導致了不少政府部門的工作方式方法的習慣性和機械性，加上潛意識里沒能正確對待社區居委會的減負工作，有的甚至誤認為社區居委會用政府財政，理 應當為政府辦事，忽視了居委會的自治屬性。

對此，近年來我區采用了變“堵”為“疏”，堵疏結合的辦法，為社區居委會減負。首先，通過大力培育發展社區社會組織，培育了一大批涉足居民日常生活的文體活動、居家養老、衛生教育、治安保潔等社會組織，為社區居委會減負提供人力、智力等條件。

其次，堵疏結合，有理、有節、有序承接政府公共服務事項。堵，區民政局作為社區建設工作的牽頭協調部門，仍理直氣壯地為維護社區居委會的自而呼吁，為社區減負而堅持政策把關著政府部門工作進社區的審核和協調。疏，即梳理政府和居委會的職能與社會公共服務的眾多事項，明確哪些是社區社會組織能做和不能做的，框定了社區社會組織承擔社區公共服務的主要事項，和在居民自治上承接聯系居民和承載政府、居委會職能的輔工作，做到社區社會組織不越位，社區居委會也不錯位。

第三，有所為有所不為。引導社區居委會正確對待政府公共服務事項，在盡心工作，盡力而為的基礎上，區別什么事該主動做，什么事該配合做，什么事轉交給社會組織做，什么事可以婉轉拒絕。把更多的精力致力于社區居民自治上。

五、推進社區體制改革，完善撤村建居社區的社區服務管理

近年來，北侖區在城市社區體制改革上著重探索了社區化黨建促居委會自身建設、區域化共建促社區自治的做法，今后將嘗試著進行社區專職社工的管理探索，厘清專職社工與居委會的關系，促使社區居委會事務與政府公共服務事項的明確區分，改變目前什么事情都冠以“社區”的現象，清晰專職社工身份。

在完善撤村建居社區的社區服務管理上，我區的主要做法：一是強化社區居委會班子建設。通過依法程序，把具有農村管理工作經驗的撤遷村干部選拔到社區居委會中擔任主角，同時抽調優秀的城市社區專職社工充實其中，形成一個既有農村工作經驗，又有城市社區建設理念的管理服務班子。二是提前介入。在拆遷居民未搬入社區前，充分做好相關的服務準備，讓拆遷安置的居民一進入社區就能感受到社區溫馨的服務和人性化的管理。三是強化服務。通過搭建平臺，完善服務功能，在開展“四個面向”服務的同時，增加符合農民特點的服務項目，在居民的家政、就醫、求學、婚育等綜合服務上力求及時、方便、高效，同時開展就業培訓和中介服務，想方設法提高失土農民勞動技能，形成社區再就業工程一條龍服務。四是組建社會組織。通過社會組織的各種活動吸引和凝聚居民，增加親和力、歸屬感，逐步縮短農民與居民的距離。

六、社會工作在社區建設中的運用

目前，我區社會工作主要運用在扶貧幫困、居家養老、社區矯正、矛盾調處、心理干預、健康教育、健身活動等方面。除了政府主導的扶貧幫困上有較為完善的工作機構和工作制度、相應政策外，以社會組織為骨干的服務活動也有自成體系的相應制度，而且一部分社區服務項目政府也有“出錢買服務”的支出。此外，區民政局還在扶持社會組織發展上也有一些“項目補助”政策，即每年從福利彩票公益金中拿出100萬元予以資助。

社會工作是政府主導、社會力量廣泛參與的一種幫助人和解決社會問題的工作，它以為民解困和助人自助為宗旨，以科學的知識為基礎用科學的方法的助人服務活動。主要是幫助社會上的貧困者、老弱者、身心殘障者和其他不幸者，預防和解決部分刑釋歸正、經濟困難或生活方式不良而造成的社會問題。它對完善社會服務功能，提高社會福利水平，實現個人和社會的和諧一致，促進社會的穩定與發展有著十分重要的作用。然而，就目前的社會工作狀況而言，要真正發揮作用，我們認為至少在以下幾方面需要加強：

一是要不斷強化政府主導舉措，建立健全或完善市場經濟條件下專業服務機構，并有一定的人力、物力、財力保障機制。

二是為社會組織的脫穎而出提供政策支持，如資金扶助、財稅支持、行業準入等。

三是加強社會工作者隊伍建設，為社會工作者的健康成長提供各種便利和條件。同時加大社會輿論宣傳，呵護社會工作者在自律、勤勉的基礎上有個茁壯成長的社會環境。

七、居民自治與業主自治相得益彰

居民自治與業主自治既相聯系又有區別，從社區建設工作理念出發，廣義地說，在社區內居住的居民都可視作社區居民，那么，小區業主自然便是社區居民。而業主是指房屋物業的產權人，他具備房屋的使用權、所有權，因此，居住在小區內的居民不一定是業主。社區居委會作為社區自治中的主體，在和諧社區建設中理當擔當起組織、指導、監督業主委員會的創設和工作。近年來，我區的主要做法有二個：

1.構建社區居委會、小區業主委員會、物業服務企業“三位一體”的指導、服務、監督體系。小區業主委員會的組建，由社區居委會牽頭，所在地街道（鄉鎮）社區辦和區物業企業管理部門配合或協調，業主委員會運作期間由社區居委會給予業務指導。當物業企業與小區業主委員會發生矛盾或難以達到一致意見時，社區居委會就予以協調。當然，平常更多的是指導和監督，盡最大努力確保兩者和諧相處，避免有矛盾萌芽。

2.建立物業服務管理協調組織。如新碶街道芝蘭社區成立了社區物業服務管理協調小組，其成員均為各小區的業主委員會主任和物業服務企業負責人。該組織作為一種社會組織，負責協調小區服務管理中出現的矛盾和問題，研究如何提高服務管理水平的措施和辦法。

在老小區物業管理上，我區雖有個別業主自治案例，但總體情況不很理想。往往是開始較為有效，但未能持續，主要原因是未能建立良好的激勵機制，單憑一腔熱情難以為繼。而“準物業管理”似乎更為有效。比較典型的是新碶街道辦事處借助社會組織力量實行的“準物業管理”模式：

新碶街道共有小區143個，其中，1999年以前的老小區有80多個，建筑面積達112萬平方米，占總面積的1/3。這些老小區，一是規劃“先天不足”，建筑年代久遠、房屋陳舊、硬件基礎設施缺乏；二是居民物業消費意識不強；三是物業管理企業服務較差，個別物業企業服務意識不強，服務不到位。前些年，街道辦事處都是委托營利性物業服務企業代行管理，而且每年都有100多萬元經費補助，但收效甚差，居民怨聲載道。20__年起，街道辦事處另辟蹊徑，向非營利性組織——新碶街道社區服務中心購買服務，由街道社區服務中心承接無物業小區的初級物業管理。

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關鍵詞：社區消防；監督管理；工作

中圖分類號：D035.36文獻標識碼： A 文章編號：

1、社區消防監督管理工作主要內容

（1）建立健全城市社區消防組織和消防工作制度、檔案，確保消防工作落實。成立城市社區消防工作組，由社區居委會主任擔任組長。組建由保安隊、聯防隊和志愿者參加的社區義務消防隊；制定城市社區消防工作制度，包括消防工作職責、消防工作例會、消防宣傳教育培訓、防火檢查和巡查、消防安全警示措施、居民防火公約、火災隱患督促整改、消防器材維護管理、消防工作考評與獎懲等各項制度，并認真貫徹執行；建立城市社區消防工作檔案，包括社區基本情況、消防工作組和義務消防隊、消防工作制度、消防會議和活動記錄、消防宣傳教育情況、防火檢查和巡查記錄、火災隱患督促整改記錄、消防器材登記冊及維護保養記錄、火災事故記錄等，并做到內容詳實，保存完好。

（2）加強城市社區公共消防基礎設施建設，滿足消防安全需要。建有消防水源和室外消火栓，并有明顯標志；保證消防車通道暢通。居民區停車不得占用消防車通道，設置護欄不得阻斷消防車通道；設置有人值守的消防服務站或者在居民樓、院內設置公共消防器材箱。消防器材箱內配備滅火器、消防水帶、消防水槍、消防斧、救生繩、消火栓扳手等消防器材；服務站內除配備消防器材外，還應設報警電話，應急照明手電筒、防煙面罩等。

（3）開展宣傳教育培訓，提高居民群眾消防安全素質。在社區顯著位置設置消防公益廣告牌、消防宣傳欄、安全警示牌、消防畫廊、居民防火公約等；利用廣告、宣傳欄、畫廊、社區網站、文化活動站等陣地，開展經常性的消防安全常識、消防法律法規、家庭防火知識等方面的教育。在119消防日開展形式多樣的消防活動；將消防知識教育納入市民學校和托兒所、幼兒園的教學內容，加強對未成年人和家政服務人員的消防教育和培訓；適時組織居民參觀當地消防教育館和消防站，增強群眾的消防安全意識，每年組織居民和駐社區單位進行滅火與逃生演練，做到會報火警、會撲救火災、會自救逃生。

（4）實施防火安全檢查，督促消除火災隱患，做好火災預防和初起火災的撲救工作。城市社區消防工作組定期開展社區消防安全檢查，做到檢查情況有記錄，對發現的火災隱患和違反消防法規的行為有糾正措施，并督促落實。對經督促仍不能消除的火災隱患，及時報當地公安派出所或公安消防機構依法查處；社區義務消防隊每日進行防火巡查，提示居民注意消防安全，組織開展滅火訓練，及時發現并撲救初起火災。

2、社區消防監督管理工作職責

（1）城市社區居民委員會負責組織開展本社區消防工作。發動居民參與城市社區消防管理。與居民住宅區的物業管理單位和駐社區單位、個體工商戶簽訂年度《消防安全責任書》，部署消防工作任務，實施城市社區消防管理。

（2）物業管理單位和駐社區單位、個體工商戶按照公安部《機關、團體、企業、事業單位消防安全管理規定》，做好本單位的消防工作，并協助和服從社區居委會的管理，積極參與城市社區消防工作。

（3）居民區物業管理單位對其管理范圍依法制定消防安全制度，落實消防安全責任，開展消防宣傳教育；開展防火檢查，消除火災隱患；保障疏散通道、安全出口、消防車通道暢通；保障公共消防設施、器材以及消防安全標志完好有效。配合社區居委會開展消防工作。

（4）街道辦事處負責落實所轄城市社區消防工作業務經費。將城市社區消防安全納入社會治安綜合治理工作，統籌安排，認真落實。指導、督促城市社區消防工作，研究和協調解決城市社區消防安全的重大問題。

3、社區消防監督管理工作的經驗做法

（1）建章立制，強化組織領導。全國大部分省、市都先后下發了加強城市社區消防工作的意見，明確工作任務和職責，將消防工作納入城市社區建設整體規劃，與社區建設總體工作同步規劃、同步實施。省、市、縣三級政府普遍成立了由主管領導任組長、公安、消防、民政、建設等部門共同參與的社區消防工作領導小組，負責組織、協調、指導社區消防工作開展。有的在城市社區成立了由社區主任、派出所民警、物業公司負責人、保安負責人、居民組長組成的消防工作領導小組。

（2）健全組織機構，開展檢查和宣傳。1、依托街道辦事處、居民委員會等基層組織成立社區防火安全委員會，負責擬定社區年度消防工作計劃，領導和組織社區開展消防建設、消防檢查、消防宣傳和管理考評工作。2、依托治安巡防隊和駐社區單位保安隊伍，積極拓展消防巡查職能，擔負起社區的治安防范、防火檢查和撲救初起火災等工作，實現巡防、保安、消防一體化。如河南全省各地保安機構普遍將消防工作列入日常的保安服務范圍，30000余名保安人員和巡防隊員擔負起消防保衛任務。鄭州市公安局專門組建了治安支隊消防大隊，落實正科建制，接受治安支隊與消防支隊雙重領導，實現了治安、消防工作的有機結合。我專門到鄭州去學習過，對保消合一，巡消合印像十分深刻。消防支隊派員作為保安公司的副總經理，專職負責業務指導。 3、依托公安派出所社區警務室，消防文職人員進駐城市社區，指導、協助片區民警開展消防監督檢查和防火宣傳，及時查處消防違法違規行為，督促有關單位整改火災隱患。4、依托物業公司及居民小區業主委員會等自治組織，建立社區消防志愿消防隊，依照社區防火公約等相關規定，實現自我檢查、自我整改、自我提高。還有的在社區內居住的低保戶、下崗職工和待業人員中招聘社區消防協管員，經公安消防部門培訓合格后持證上崗，成為社區消防工作的骨干力量。

（3）嚴把源頭關。首先是搞好消防規劃的制定與實施，科學、有效地抓好城市消防規劃這個源頭和龍頭工程，并嚴格組織實施，促進社區從一開始建立就具備一個良好的消防安全環境。其次是要搞好公安、消防、社會綜合治理、民政、工商及城建等部門的協調工作，督促職能部門充分發揮職能作用，依靠城市社區整體力量，堅持以人為本，以物為基，共駐共建，齊抓共管，全面推進城市社區消防工作。

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一、近年來，宜城的社區建設和物業管理工作成效明顯。06年宜城撤鎮設街后，在街道黨工委、辦事處的正確領導下，及時轉變觀念，調整工作重點，經濟及社會各項事業取得了長足的進步。

1、體制轉型成效明顯。撤鎮設街后，街道黨工委大膽實施了由鎮村管理模式向城市社區管理模式等三個轉變。三年多來，無論是機構的設置、人員的配備、工作的重點，還是財政的傾斜，都把重心面向了社區建設，切實擔當起了管理城市的責任。為城市的全面發展，奠定了堅實的基礎。

2、社區建設創出品牌。三年來，街道投入了大量的人力、物力、財力，全面實施了“兩工程”建設，使80%的社區分別達到了省、無錫、宜興市和諧社區建設標準，徹底改變了原來簡陋的社區辦公條件。去年九月，又成功舉辦了首屆中國社區節，進一步提升了宜城的社區形象。同時，也得到了上級領導的充分肯定，被國家民政部授予了“全國和諧社區示范街道”榮譽稱號。

3、物業管理大膽創新。物業管理是社區建設中的一項重要內容。三年來，街道黨工委、辦事處積極探索、大膽創新住宅小區物業管理新模式，特別是自管老小區的物業管理，創出了自身特色，走出了一條物業管理新路子，并積累了豐富的管理經驗。目前，自管小區的基礎設施雖不夠完善，物業管理基本得到保障，居民的滿意度不斷提升。這些成績的取得，凝聚了黨工委、辦事處的心血，凝聚了全街各級黨員干部、市民群眾的辛勤汗水，離不開社會各界的關心支持，更離不開市委、市政府及各駐街部門的鼎力相助。在此，我代表街道黨工委、辦事處，對在宜城各項事業建設中作出貢獻的社會各界人士表示衷心的感謝！

二、立足街道、社區不負使命，勇于擔當起管理城市的責任。城市管理是政府實施社會管理的重要內容，也是執政能力的具體體現。現代化的城市，不僅要有現代化的基礎設施和亮麗的城市形象，更為重要的是要有與之相適應的現代化城市管理作保障。住宅小區物業管理是城市管理的一項重要內容，也是城市管理最為基礎性的工作。它涉及面廣，情況復雜，直接關系居民的切身利益，容易引發社會矛盾，直接影響和諧城市的建設。為此，我們街道全體機關人員，全街各級黨政組織，各級領導干部，要高度統一思想，充分認識搞好物業管理工作的重要性、必要性與艱巨性。

1、管理城市是我們街道、社區的主要職責，必須全力以赴，緊抓不放。建好社區、服務市民，不僅是我們的工作職責，更是我們的政治責任。近幾年來，我市的城市化進程快速，全市五分之一以上的人口都集中居住在宜城。從某種意義上說，宜城的城市化發展，就是全市的城市化發展。推進農村縣城向現代城市轉型，不僅僅是城市人口的增長，區域面積的擴張，更重要的是，城市內涵的塑造、城市品位的提高、市民素質的提升、城市管理的科學有序。街道、社區作為市委、市政府具體實施城市管理的派出機構，理應勇于擔當，不辱使命，全面履行城市管理的責任。

2、物業管理是城市管理的基礎、社區工作的基礎，必須創新舉措，抓好抓實。物業管理是城市管理的基礎性工作，一個城市如果連物業都管理不好，這個城市就發展不好，適宜人居城市更是一句空話。物業管理又是我們社區的一項重點工作，也是社區工作的基礎。近年來，我們在物業管理、社區環境衛生方面花費了大量的精力、財力、物力，也收到了很好的效果，也正是這些方面取得的成績，為我們的社區建設創特色、創品牌、樹形象奠定了堅實的基礎。

3、物業管理是當前人民群眾關注的熱點、焦點問題，我們必須從人民群眾最不滿意的方面入手，抓出成效，解決問題。當前，居民消費需求已由追求基本生活資料的滿足，逐步向注重生活質量轉變，向更高生活水平邁進，居住的需求也由單純的生存型向舒適型轉變，而提高居民居住質量與生活環境，離不開物業管理。由于早期建設標準原因、歷史的原因、人為管理不到位的原因以及新建小區管理不善，政府指導監督缺位等原因，目前市民對小區物業管理還不滿意，市民投訴電話不斷，市領導也經常接到人民來信。今年市“兩會”期間，人大代表、政協委員集中反映的焦點問題就是物業管理。為此，市委、市政府高度重視，下決心要在年內徹底解決好目前物業管理存在的各種矛盾與問題。而大量的物業管理問題均集中在宜城，所以，我們沒有任何理由不把物業管理工作抓好。我想，只要我們全街上下齊心協力，通過為期四個月的集中整治、達標創優活動，城區的住宅小區物業管理工作一定能抓出成效，一定能給人民群眾交上一份比較滿意的答卷。

三、務實工作，強勢推進，全面提升物業管理工作新水平。本次物業管理達標創優活動的總體目標是：通過四個月的突擊整治、達標創優，初步實現管理體制科學、市場發育成熟、服務水平較高、監督保障有力、人民群眾滿意的城區住宅小區物業管理新格局。

1、創新物業管理體制。科學的管理體制是實施高水平物業管理的保證，要建立健全“條塊結合、以塊為主、屬地負責、綜合協調”的物業管理新體制，并通過建立街道物業管理辦公室、社區物業管理工作站、街道物業服務中心、城管執法社區中隊，構建起力量強、效率高、管理嚴的物業管理領導平臺。要形成“四位一體”的強大合力。街道物業管理領導小組和物業管理辦公室要負責社區物業管理的領導、組織、協調、監督；社區居委會要充分發揮屬地主體作用；物業管理企業具體負責小區物業管理；業主委員會要執行業主大會的決定，協調業主繳納物業服務費，監督物業管理企業按合同兌現服務。通過各方共同努力，使街道物業管理工作有序、健康發展。

2、加快實現管理市場化。一是嚴格把握物業管理市場準入標準。整頓物業管理市場秩序，對管理服務不規范，投訴較多的企業要堅決按程序清理，把物業服務企業的市場行為與資質管理掛鉤，并作為企業資質等級升降和市場準入退出的重要依據。二是不斷健全市場競爭機制。全面推行物業管理招投標，實行公開、公平、公正的競爭，引進培育一批高水平的物業服務企業，增強全行業的競爭意識。三是有序推進物業管理市場化進程。對暫不具備市場化物業管理條件的老小區、拆遷安置小區，由街道物業服務中心按照“八有”標準，提供基本的準物業管理服務，并逐步向市場化管理過渡。

3、全面實行管理屬地化。屬地化管理既是物業管理工作發展形勢所迫，也是各地發展物業管理的共同經驗。各社區居委會要認清形勢，調整思路，充分認識自己在本區內的物業管理職責，把所轄區域內的物業管理工作納入社區工作重要議事日程，落實工作責任，全面加強管理。廣大機關干部要切實擔當起物管小區的具體聯系人職責，要通過工作重心定位到社區、下移到小區，積極會同城管、公安派駐人員、社區工作人員，經常與物業企業研究和解決物業管理工作中出現的突出矛盾和問題，確保社區綜合管理、物業管理矛盾糾紛就地得到及時、有效的解決。街道物業管理服務中心要全面履行街道物業管理方面的居民投訴調解及住宅小區的應急維修服務，以此切實解決好物業管理領域的各類矛盾。

4、加強行政管理力度。全面開展小區物業管理達標創優活動。通過四個月時間，建立健全物管辦、物管站等機構，組織開展業主委員會、物業服務企業達標創優活動。要舉全街之力，強勢推進住宅小區的物業糾紛化解和屬地管理小區存在的“六亂”現象。對影響公共利益、違反城市管理和業主公約規定的各類突出問題，開展集中整治，確保短期內收到明顯成效，讓廣大城市居民深切感受到物業管理水平的明顯提高。要以“城市管理年”活動為抓手，切實抓好違法建設整治、小區綠化管護、環境衛生整治等基礎工作，實現物業管理工作新跨越。四、精心組織，強化領導，全力開創物業管理新局面物業管理難是各地城市管理中的“頑癥”，要想有所突破，必須強化領導，精心組織、創新舉措、強力推進。

一是配強工作班子。街道、社區必須立即組建好領導小組與工作班子。機關全體人員分別定到屬地住宅小區指導、協調、督查物業管理工作。明確責任、明確目標，形成一級抓一級，層層抓落實的工作局面。

二是健全工作機制。在由市政府機關職能部門和屬地條塊部門參與的物業管理聯席會議制度下，每季度召開一次聯席會議，協調解決工作中所遇到的各類問題。

三是強化獎懲考核。通過物業公司上交保證金和街道財政劃撥等渠道籌措資金，對物業公司實施獎懲，激發物業公司承諾服務、主動服務、為民服務的積極性。

篇6

第二條城市街道辦事處、公安派出所、居民住宅區物業管理單位和社區居委會在當地人民政府統一領導和公安消防機構的監督指導下，按照本規定負責社區消防安全工作。

第三條社區消防安全工作應當立足現有社區組織機構，發揮管理和服務功能，發動和依靠群眾，實行群防群治。

第四條社區消防安全工作實行主要領導負責制。街道辦事處、居民住宅區物業管理單位、社區居委會的主要領導對管理范圍內的消防安全工作負總責，并確定專人具體負責社區消防安全工作。

第五條街道辦事處應當建立由辦事處負責人任主任、綜合治理辦公室、公安派出所、社區居委會、駐社區有關單位人員組成的消防安全委員會，負責本轄區社區消防安全工作的組織、指導、督促和協調。

第六條社區居委會建立由居委會主任、居民小組長、社區巡邏隊、社會治安志愿者、樓院長組成的社區消防工作小組。

第七條街道辦事處負責本轄區內公安消防機構和公安派出所列管重點單位之外的其他單位和社區居委會的消防安全工作。

第八條物業管理單位、社區居委會負責本轄區內居民住宅的消防安全工作。

第九條街道辦事處在社區消防安全工作中應當履行下列職責：

(一)將社區消防安全工作作為轄區社會治安綜合治理的內容，制定消防工作計劃，定期召開社區消防工作會議，組織、督促、協調社區消防工作的開展；

(二)督促指導物業管理單位、社區居委會定期開展社區消防安全檢查，消除火災隱患，受理群眾舉報，開展消防咨詢服務；

(三)負責轄區非消防安全重點單位的消防安全管理，定期開展消防安全檢查；

(四)組織開展社區消防宣傳教育，提高社區居民的消防安全意識和自防自救能力；

(五)負責社區消防宣傳陣地的建設和公用消防器材的維護和管理；

(六)建立消防安全責任制，與轄區非消防安全重點單位和物業管理單位、社區居委會簽訂年度《消防安全責任書》，并組織年度考評，落實獎懲措施；

(七)建立健全社區各項消防管理制度，完善社區消防檔案；

(八)參與組織轄區火災撲救，維持火場秩序，保護火災現場，配合公安消防機構調查火災原因，核查火災損失。

第十條物業管理單位、社區居委會應當履行下列消防安全職責：

(一)按照街道辦事處的統一部署和安排，做好轄區的消防安全工作，維護轄區消防安全；

(二)對居民住宅樓院的消防安全進行檢查、巡邏，疏散消防通道，整治清理居民樓道可燃物，發現和糾正消防違章行為；

(三)負責轄區消防設施、器材的維護保養，確保完整好用；

(四)健全消防安全制度，完善消防檔案；

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一、創新社會管理，拓展物業管理進社區工作的廣度和深度

為理順管理體制，完善管理機制，平頂山市政府及時調整物業管理進社區領導機構，積極組織縣（市、區）、街道辦事處、社區居委會分管同志參加各種形式的物業管理進社區政策法規培訓和業務座談會，加大電視、報紙、網絡等新聞媒體報道宣傳力度，將物業管理進社區工作的主戰場由市區逐步擴大到全市范圍內。同時，市房管部門會同民政部門大膽創新社會管理，整合社區各方資源，制定出臺了《關于加強城市社區居民小組和業主委員會建設工作的通知》，在全市范圍內逐步推行物業管理區域業委會與社區居民小組合署辦公模式，業委會主任兼任居民小組長，業委會既可在物業管理區域內依法行使業主大會授予的經濟管理職責，又可在居民小組范圍內依法行使居委會賦予的社會管理職責。業委會和居民小組實行“一套班子、二塊牌子、三種職能”的新型社區基層管理模式，減少社區管理層級，整合社區管理隊伍，提升社區公共服務、物業管理、文明教育水平，形成社區管理與服務的合力，使社區真正成為和諧社會的載體，更好地為社區居民提供多元化、個性化、便捷化的社區服務。

二、規范管理服務，大力整頓物業管理市場秩序

強化監督管理措施，構建市、區（縣、市）、街道（鄉鎮）、社區、物業管理區域五級監管體系，成立物業管理行政執法中隊，設立物業管理糾紛調處督查熱線，配備物業管理督察110專用車輛，開展物業管理市場聯合執法活動，嚴格物業管理行政執法工作，嚴厲打擊各類違法物業服務行為。強化物業服務企業日常監督管理，全面推行企業資質會審公示報批制度、企業資質年度動態考核制度、限期整改企業負責人約談制度、業主重大投訴查證一票否決制度、企業分類指導管理制度。同時，市房管部門會同市發展改革委制定出臺了《關于進一步加強平頂山市物業服務收費管理的通知》，不再以普通住宅、非普通住宅作為政府指導價和市場調節價的劃分標準，而是將物業服務市場價格競爭機制完善程度作為劃分標準。在劃分標準上更加科學、合理，并為物業管理市場招標投標制度的推行預留了空間。住宅小區內的公共收費、車輛停放服務收費，實行政府指導價；通過招投標方式選定物業服務企業的住宅項目（前期物業管理項目除外）和各類非住宅的物業服務收費及特約服務、代收代辦服務收費，實行市場調節價，促進物業服務收費通過市場競爭機制形成。此外，平頂山市還制定出臺了《平頂山市物業管理項目招標投標管理辦法》和《平頂山市物業承接查驗管理辦法》，推行招投標方式選聘物業服務企業制度，健全物業承接查驗交接保修制度，逐步形成統一開放、競爭有序、優勝劣汰、進出自由的物業管理市場新格局。

三、完善制度體系，引導扶持業主委員會規范自治

制定出臺了《平頂山市業主大會成立和業主委員會備案暫行規定》，首次明確了平頂山市成立業主大會和業主委員會的選舉程序和備案程序；在全省率先印制頒發了《業主委員會備案證明》，全面推行業主委員會行政確認制度；實行了業主委員會委員不良記錄黑名單制度，配套出臺了《業主大會議事規則》、《管理規約》、《專項維修資金管理規約》和《臨時管理規約》等物業管理示范文本，進一步明確了業主、業主大會、業主委員會的權限和義務，規范了業主大會和業主委員會的活動，完善了業主自我管理模式。此外，制定了房屋專項維修資金管理實施細則，進一步加強房屋專項維修資金歸集和使用管理，為全市17000多套住宅建立了“養老金”。

四、制定政策措施，積極培育物業服務產業

廣泛征求意見，制定行業服務標準，市房管部門會同市發展改革委共同制定并了《平頂山市住宅物業服務等級標準》（2011年本），從基本要求、共用部位和共用設施設備運行及維修養護、消防安全防范、綠化養護、環境衛生、公共秩序維護和裝飾裝修管理等7個部分對物業服務提出了明確具體的要求，推進物業服務的精細化、標準化、專業化，著力構建物業管理服務標準體系，提升物業管理服務的水平和檔次。同時，支持物業服務企業開展物業管理區域文化活動，引導物業服務企業推出兼顧業主公共性和個性化需求的“管家”式服務，實現由傳統“保姆”式服務的躍升，擴展物業管理服務的范圍和領域。此外，積極開展物業管理示范項目創建活動，組織物業服務企業積極爭創市級、省級、全國物業管理示范住宅小區（大廈），對原有示范項目嚴格開展復查復驗工作，增強示范項目的輻射帶動作用，引導企業提升物業管理服務的水平和檔次。

五、組建專家團隊，打造物業管理人才隊伍

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【關鍵詞】新農村建設；農村社區；物業管理

伴隨城鎮化的快速發展，日益興起了廣大農村地區拆村并居，建造新型農村社區之風。當傳統村落改建為新型農村社區后，必然要求完善的物業管理，否則仍會面臨亂差臟、使用低效、糾紛不斷等問題。因此，對新農村社區有效的物業管理，已成為我國新農村建設急需解決的首要問題。

一、新農村建設中引入物業管理的必要性

新農村建設的核心內容之一是通過新型農村社區建設，改變村貌村容、引導村民養成文明現代的生活習慣，農村社區的發展迫切要求配套的物業管理。

1.物業管理是推動新農村建設服務專業化、社會化和市場化的關鍵

目前，農村現代化物業管理的推廣，農業生產、生活方式的轉變，農業廢棄物的合理利用，清潔的投入、生產和產出，已成一種必然。新農村建設需要專業化、社會化物業管理，需要構建與市場經濟協調發展、能調動各方積極性的服務機制。在農村實施現代物業管理，實現居民與管理者分離，由專門機構負責，實施專業服務、市場運作。不僅可以節約資源，降低農民生產和生活成本，減輕負擔，還可以回收和開發利用廢棄物資源，擴大農民就業和增加收入。不斷提高農民“自我管理”、“自我服務”和“自我發展”能力，加快推進我國民主化管理進程。

2、物業管理是維護好農村社區治安的保障

新農村建設的推進使農村社區基礎硬件設施有了很大的提高，大大改善了農村社區的生活質量。但與城市的公共服務相比，農村社區稍顯薄弱，尤其是安防系統不到位，短期內若要農村社區公共服務達到城市社區公共服務的標準，物業管理肩負重任。真正實現服務于民，確保農村社區業主生命和財產安全，擔負起農村社區物業管理的重任。

3、物業管理負有維護社會和諧的重要職能

新農村社區人口密度大，鄰里街坊串門現象普遍。增進感情的同時，由于綜合素質偏低，也容易發生矛盾或糾紛，造成社區的不安定和不和諧。而農村社區的糾紛調解員往往由社區居委會的工作人員兼任，常由于工作人員短缺或不專業等造成調解延誤。物業管理的引入會在很大程度上緩解新農村社區居委會的工作壓力，通過與農村社區居委會建立協作機制，發揮其村民調解能力，使一些內部矛盾盡可能在社區內部得以解決。

二、新農村社區中引入的物業管理模式

由于不同地區的農村實際情況不同，新農村建設中引入的物業管理模式不宜“一刀切”。應根據各村實際情況，民主選擇，探索不同類型的有特色的物業管理模式。

1、以村委會為主成立物業管理公司

此模式是物管機構與農村基層組織進行合作，具有權威性，凸顯基層組織的行政管理職能。專業的物業管理機構在村委會的領導下，各司其職，使農村社區擁有一個完整的管理機制。該模式在單一產權（農村公共資源設施）管理中，能充分體現其效果。在多元產權的情況下，這種以行政權力為主導的管理模式，要避免村委會獨攬大權，應充分發揮包括村物業公司在內的各專業管理機構的作用和職責，才能確保此模式長期有效的運行。

2.委托物業公司管理模式

將農村社區由所有權人（業主）采用招投標或協議方式委托給專業的物業公司進行管理，并由業主支付相應的物業管理費。此模式的優點是兩權分離，物業所有權和經營權由兩個獨立的法人組成。從長遠看，這種模式是農村物管推廣的主方向，同時引入競爭機制，形成良性競爭。該模式符合物業管理企業化、社會化和專業化的要求。

3、民營物業管理公司模式

在農村，田、水、路、林、村、農用機械等管理和維護的工作量大，它們多規模小、分布廣、治理成本高，適宜民營物業管理。因此，在農村物管市場中，民營企業前景廣闊，潛力待挖。民營物業公司應以市場為導向，逐步實施專業化管理、企業化經營、社會化服務的運行機制。

4、按現代化企業制度組建物業公司

在經濟迅速發展的農村，由于城鎮化進程快，物業設施相對豐富，住房相對集中，管理水平較高。加之居民市場意識較強，條件比較充分，可以先從這些地方入手，組建農村的現代化物業管理企業，完全按照市場化的現代企業制度運行。在運作過程中，先從管理農村公共資源設施等物業開始，然后結合當地特點，規模可由小到大，以點帶面，服務項目可由少到多，由粗到細，突破一點，取得經驗，逐步推廣，全面開展。

三、新農村社區物業管理運行過程中遇到的難題

1、資金短缺

物業服務行業作為微利行業，流動資金較為有限。面對未來異軍突起的新農村社區，必然需要龐大的物業市場相配套。如果僅憑有限的物業服務企業投資，加上較長期的投資回收期，怕會使各物業投資公司望而卻步。目前，已有的籌資渠道主要有政府補助、社會集資、村民自籌、相關收益補貼等。但是隨著農村社區物業管理規模的日益擴大，僅靠政府、社會的力量是遠遠不夠的，并且村民對物業收費產生很強的抵觸情緒，村民自籌的方法亦不能解決資金短缺的問題。

2、村民的傳統觀念難以改變

農村物業管理的服務對象是農民，長期以來，村居傳統的生產生活方式是自由并且不喜歡被約束的，而物業管理是統一、規范化的方式。因此，如何使農民適應現代化的物業管理理念，積極配合物業管理工作是很亟須解決的問題。

3、相關法律法規的困境

現存物業管理制度大多以城市為基礎，若要向農村推廣，將必然會遭遇與農村現行的風俗習慣相沖突的困境。農村的物業權屬關系錯綜復雜，違規建筑也相對較多。在處理這些問題時，如何權衡法理與本土風俗習慣也是很讓人頭疼的。該如何制定針對農村物業管理的法律法規，以哪種制度為基礎、由哪個政府部門來管理最有效是需要進一步探討的。

四、提升新農村社區物業管理水平的對策

1、落實各鄉鎮物業管理行業的行政管理部門

大多數農村地區缺乏與物業管理行業對應的行政管理部門，使得控制力不足，缺乏專業人員深入研究怎樣推廣現代物管制度和如何發揮物管活動在新農村建設中的作用等。各鄉鎮應將各村物管行業劃歸鄉鎮政府某一部門統一領導，指派專門負責人與各村聯系并籌劃物管工作，切實落實新農村建設中現代物管制度。

2、強化物業管理服務意識

目前散布在鄉鎮的物業管理公司多數資質較低，員工綜合素質普遍較低。而對農村物管市場的開辟工作中，會有大量復雜的工作等待合情合理合法的解決。因此，對從業人員的業務能力和服務管理素質要求較高。要想公司在農村物管市場中有一席之地，必須加強各方面管理，樹立良好的企業形象，以更好的拓展市場，獲得村民，即業主的認可。

農村物業管理公司應盡快設立“客戶服務中心”，不應僅滿足于處理業主投訴的階段，而應對居住者的潛在需求進行深入調研、收集分類，大膽嘗試對有個別要求的業主采取專項的物業管理服務、特約個性化服務。也可舉辦多種形式的社區活動，加強業主、開發商、物業公司三者間的交流與互動，塑造和諧美好的社區文化。

3、對從業人員業務能力進行培訓

應制定專業和持續的員工培訓計劃，積極組織落實，注重員工的崗前和在崗培訓，組織專業課程和講座，挖掘員工的工作潛力，挺高服務管理水平。提升物業管理專員應對突發事件的能力。

參考文獻

[1]王洪宇.試析現代物業管理制度在新農村建設中的適用與推廣.《鄉鎮經濟》.2008-04-25.

[2]王洪宇，唐先鋒.試析現代物業管理制度在寧波新農村建設中的適用與推廣.《寧波經濟（三江論壇）》.2008-03-20

[3]孟鴻玲.新農村建設中農村社區物業發展的困境與對策研究.《安徽農業科學》.2011-12-20

篇9

關鍵詞：社區消防； 消防設施 ； 消防監管；安全對策

Abstract: This paper analyzed the community fire situation and the risk of fire, that community construction and daily management of some unreasonable problem, in recent years, residents of fire has an increasing trend of the important reasons, on the basis of this the author puts forward relevant countermeasures and suggestions of community fire.

Key words: community fire; fire; fire supervision; safety counter

中圖分類號：D631.6文獻標識碼：A 文章編號：2095-2104（2012）

近年來，隨著我國經濟的發展和城市化進程的加快，城市住宅小區的建設迅速發展，小區規模不斷擴大，功能也日趨復雜。發展的同時，由于社區建設和日常管理中存在的一些不合理問題，使近年來居民火災呈不斷上升的態勢。當前，加強社區消防建設是消防工作自身發展的客觀要求，也是新形勢下構筑小康社會消防安全體系的一項重要舉措。因此，分析社區消防現狀，并提出防火對策對當前居高不下的居民火災的預防和撲救具有重要意義。

一、社區消防現狀及火災危險

1．新建社區規模龐大，布局復雜，增加了火災的危險源，提高了消防管理工作的難度。目前，城市社區建設的規模越來越龐大，社區的布局和功能越來越復雜，很多住宅小區成片開發，占地數萬平米甚至十幾萬平米，而且，開發商為了滿足居民的需要，提供多功能化的服務，在社區內建有大量相應的配套設施，如商場、市場、學校、幼兒園、賓館、醫院、健身休閑中心、網吧等人員密集場所和天然氣調壓站、液化氣供應站、供氣瓶組等危險物品場所，這些都增加了火災的危險性，也給消防安全管理工作增加了困難。

2．消防設施不完善，管理混亂，增加了火災撲救的難度。一些社區，尤其是一些較老的社區，由于歷史的原因消防設施很不完善，室外消防管網沒有形成環狀，消火栓數量不夠，消火栓位置布局不合理，供水管徑偏小，壓力偏低，且年久失修，消火栓被埋壓和圈占的現象普遍存在。有些小區采用“封閉”式管理，很多消防車道的出入口被取消、上鎖或設置了障礙物，使消防車無法迅速到達起火部位。有的私搭亂建現象嚴重，一些搭建的簡易小房大多耐火等級不高，并且造成防火間距不足，消防通道不暢，增加了火災撲救的困難。

3．消防監管不到位。現階段，消防部門把消防監督管理的主要精力放在了重要機關、易燃易爆場所和人員密集場所等重點單位，對社區的消防監督工作兼顧較少，也未形成監督管理的有效經驗和措施；另外，雖然《消防監督檢查規定》和《機關、團體、企業、事業單位消防安全管理規定》中對公安派出所和物業管理單位進行社區消防監督管理有明確的規定，但由于基層派出所和物業管理單位工作量大，人員少以及消防業務水平欠缺等問題，造成社區的消防監督管理工作存在不少漏洞，使消防監督工作的開展存在困難。

4．居民消防知識欠缺，消防意識淡薄。現階段，居民對家庭裝修的投入越來越大，檔次越來越高，裝修過程中對美觀和舒適性考慮較多，對安全尤其是消防安全重視不夠。很多家庭裝修采用大量的易燃可燃材料，安裝多層防盜門，大量增加了家庭的火災荷載和逃生困難。并且，隨著居民生活水平的不斷提高，各種家用電器被大量使用，用電用氣越來越多，但居民對日常用電用氣的安全常識很是缺乏， 火災發生后也沒有基本的撲救常識，不能及時使用滅火器或一些常用的滅火方法撲救初起火災，在火災中還缺乏自救逃生的知識和能力，使得生命財產受到損失。

二、防火對策及建議

1．嚴把規劃設計和審核驗收關，認真貫徹“預防為主，防消結合”的消防工作方針。對于新建的城市社區，城市規劃建設部門必須依照有關消防法規，會同消防監督機構制定消防站、消防供水、消防通訊和消防通道等公共消防設施以及供電、供熱、民用燃氣等的規劃和具體的建設方案，并將其納入城市建設總體規劃；設計單位應針對不同建筑的火災特點，依據有關消防規范，搞好建筑防火設計。消防監督部門要與城市規劃建設部門、建設單位、設計部門密切配合，遵循國家的有關方針政策，在工程設計中采用先進的防火技術，從積極的方面預防火災的發生及其蔓延擴大。并嚴格監督建設、設計、施工單位執行工程設計防火的有關規定，對建設工程的防火設計進行審核，檢查和驗收消防措施的落實情況，對不符合消防技術規范的工程不予批準和驗收，做到“防患于未然”。

2．大力改善消防設施，加強管理。政府部門應把社區消防工作納入社區綜合治理建設之中，多方籌措資金加大社區尤其是一些較老社區消防設施的投入力度，改善社區消防設施。有條件的社區應按照《機關、團體、企業、事業單位消防安全管理規定》的要求，依法為住宅小區設置消防器材箱，配備滅火器、水帶、水槍、消防斧、救生繩、應急照明、消防安全標志等消防設施，并落實專人管理，定期進行檢查維護，確保完好有效。

3．加強公安派出所、街道辦事處、居民委員會和小區物業管理部門的監管作用。公安部門要增強派出所警力，加強派出所消防業務培訓工作。派出所要按照《消防監督檢查規定》的要求，加強對社區消防安全的日常檢查和對社區消防管理人員的業務指導。街道辦事處、社區居委會要把社區消防建設和管理納入社區綜合治理范圍，建立居委會、警務室、物業管理單位和社區居民代表參加的消防安全委員會，下設消防辦公室，統一協調和組織開展社區消防工作，建立健全各種業務檔案和記錄，組織人員定期檢查消防設施的維護保養情況，發現并查處各種火災隱患和消防違法行為。

4．加強宣傳教育，努力提高社會整體消防素質。社區消防重在宣傳和教育。社區管理部門要在消防部門的指導下，利用街道文化站、社區活動室以及社區宣傳欄等陣地，利用廣播、報刊、標語、板報等宣傳媒體和載體，經常性的開展一些居民喜聞樂見寓教于樂的宣傳教育活動。有條件的社區可設置消防宣傳畫廊、社區消防圖書室以及開展消防文化廣場活動等。社區消防辦公室還可開通消防熱線，隨時接待群眾的消防咨詢和投訴。同時，應深入開展以消防法律法規、消防設施器材的使用方法、安全用電用氣、初起火災的撲救、火場逃生自救等消防基本常識為內容的宣傳教育，以期豐富群眾的消防知識，提高群眾的消防安全意識和抗御火災的能力。

總之，近年來社區消防工作在各級政府尤其是公安消防職能部門的努力下取得了較大進展。然而，由于近年來社區建設發展迅速，從總體上看，社區的消防管理工作與我國當前社會、經濟的發展存在不相適應的問題，為建設和諧社會還需不斷努力。

參考文獻：

1．王荷蘭，吳美文，吳佩英.我國城市公眾消防科普教育問題及對策[J].中國軟科學，2011，1.

篇10

【關鍵詞】物業；消防安全管理

物業管理，是指物業管理企業對城市中各類住宅物業及其配套的共用設施、設備和綠化、衛生、交通、治安、消防、環境等統籌進行維護修繕、整治等管理服務的活動。確保管理區域內業主及物業使用人的生命財產安全是物業管理的一項基本內容和工作，而消防安全管理在生命財產安全管理中所占的地位和分量又是重中之重。但目前我國的物業消防安全管理還存在著許多極待解決的問題，因此要進一步推進物業消防安全管理，必須盡快建立健全物業管理服務體制和運作規范體系，形成與目前蓬勃發展的房地產經濟和住宅商品化、社會化相適應的新型物業管理模式。

一、當前物業消防安全管理存在的問題

物業管理作為城市社區管理中一個重要的基層管理體系，在我國起步較晚，要走向成熟的社會化、專業化、企業化和經營化的物業管理，目前整走向安全文化社區管理模式，還有許多問題值得探索。消防安全管理作為物業管理的一項重要工作，目前還存在著許多需要解決的問題。首先，由于目前一些房地產開發建設與物業管理上明顯存在著脫節現象，未從物業的生產、流通與消費的全過程出發來設計、施工和監督。這種建與用、建與管脫節的現象，造成物業投入使用和消費過程中建筑消防安全分區、分隔、疏散不合理，消防設施設備不齊全不配套，留下先天隱患。

其次，物業消防安全管理涉及到消防設施維護等有形管理和物業區用戶日常消防管理等無形管理，至今沒有準確界定物業管理作為企業行為，以及應當履行的消防安全管理的工作范圍和內容。

第三，消防安全管理經費涉及消防設施設備維護和日常消防安全管理費，管理經費主要來自兩個渠道：開發商提供的一定比例的物業管理維修資金和物業管理公司向業主或物業使用者收取的物業管理費。但這又引出以下問題：一是開發商提供的物業管理維修資金沒有法定主管部門監督提留，開發商成了“只管建、不管護”，全部由業主和用戶來承擔造成物業管理收取費用過高，維修資金難以落實；二是業主和用戶受傳統住房消費觀念的影響，往往將物業管理理解為無償服務或低償服務。加之物業管理公司與業主之間僅靠契約，使消防管理費用難以收取；三是物業管理資金籌措、使用、管理不統一、不規范，使繳納者產生誤解、拒繳或拖延。由于消防管理經費的不落實，造成物業管理及消防管理不落實，物業運營幾年后消防設施設備因缺少維護，形同虛設。

第四，目前物業管理的職業隊伍尚未形成，作為專業技術性較強的消防安全管理人員更是嚴重缺乏，面對物業管理中設置的現代消防設施，物業管理人員往往知之甚少。

二、加強突發事件的預防與處理

消防工作的基礎在于預防，預防的根本在于人民群眾的消防素質與消防意識。居住小區火災持續不斷，重大火災頻頻發生，這些火災的原因多是人的因素和物的因素所致，要從根本上解決問題當務之急是要加強教育與人才培養，以提高全民消防意識。改變小區的設施位置，比如消防管理和小區管理相互沖突，每個樓之間都有欄桿擋住怕私家車上去破壞綠化和地磚，一旦發生火災消防車又無法進入到合理救火的位置，導致財產損失嚴重，消防宣傳教育也是發動小區居民積極參與消防活動的重要手段，也是啟發自覺，強化居民消防意識的重要途徑。消防宣傳教育活動的開展是小區文化的重要體現，也是構成居住小區消防安全體系的重要特色。消防宣傳教育活動的開展不僅僅依賴于政府消防部門的組織，重要的是應納入小區管理機構的職能范圍并成為小區群眾、團體的自覺行為。

三、加強對物業安保人員的培訓，建立專業化的安保隊

物業管理企業的安保管理，歸根到底取決于員工的專業技能。在選擇安全人員時首先應該充分考慮他們對職業的適應能力和崗位的需要。但要想保證適應服務工作的需要，必須建立專業化的隊伍。

（一）管理人員須花大力氣開展培訓與思想教育

只有掌握專業的物業管理知識、安全保衛管理知識和服務技巧，才能減少工作中的失誤、提高工作效率，減少安全風險，保障物業安全。需要通過專業的培訓加強物業管理知識、消防知識等相關知識的培訓，提高其業務知識和業務技能；同時加強法律知識的培訓，使其知法、守法、懂法，能正確地維護好業主和公司利益的同時，也能保護好自己。通過學習培訓能掌握控制災害的發生。

（二）組織安保人員認真學習有關的安全保衛知識，熟悉并能正確使用各種安保器材

同時應管理好管轄區內的各種設備、設施和器具，如消防用品，定期進行檢查、試驗、大修、更新，確保它們始終處于完好狀態。

物業管理企業要不斷提高物業的經濟效益、社會效益和環境效益，為業主和物業使用人提供一個安全、舒適的工作生活環境，就要加強物業消防安全管理，要逐漸形成“政府宏觀指導，物業公司具體管理，業主自我防范，消防機構實施監督”的專業化、社會化、規范化和法制化的管理體制。

參考文獻：