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篇1

【關(guān)鍵詞】預(yù)期理論 房地產(chǎn) 宏觀政策 影響效果

近年來(lái)，房?jī)r(jià)上漲問題嚴(yán)重，房地產(chǎn)泡沫經(jīng)濟(jì)突出，其市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)撲朔迷離。國(guó)家未來(lái)引導(dǎo)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)向穩(wěn)定方向發(fā)展出臺(tái)了一系列的宏觀調(diào)控政策，但是并沒有起到預(yù)期效果，房?jī)r(jià)反而越調(diào)越長(zhǎng)，嚴(yán)重制約著房產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。事實(shí)上，政府在宏觀調(diào)控過程中宏觀調(diào)控政策效果的與政策問題的特性和政策本身等因素有著重要的聯(lián)系，另外社會(huì)心理預(yù)期也是影響其效果的因素之一，政府應(yīng)該在預(yù)期理論下分析宏觀政策，以便更好的引導(dǎo)房產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。

一、我國(guó)房地產(chǎn)調(diào)控政策總體分析

改革開放以后我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)迅速發(fā)展，促進(jìn)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，極大的帶動(dòng)人民群眾生活質(zhì)量的提高。與此同時(shí)房?jī)r(jià)上漲過快、城市開發(fā)規(guī)模過大等問題也不斷凸顯，阻礙我國(guó)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。國(guó)家政府為了解決這類問題，實(shí)施持續(xù)性的宏觀調(diào)控，期望能夠通過宏觀政策引導(dǎo)房產(chǎn)經(jīng)濟(jì)健康發(fā)展，但是事與愿違，宏觀政策并沒有起到預(yù)期的效果，房?jī)r(jià)問題仍然制約著房產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。

比如2006-2007年中央政府出臺(tái)了十多個(gè)文件對(duì)房地產(chǎn)土地供應(yīng)、金融財(cái)政、商品房供應(yīng)與需求等方面進(jìn)行調(diào)整，但是仍然沒能抑制住房?jī)r(jià)上漲的趨勢(shì)。直到2007年9月中央人民銀行房產(chǎn)信貸管理通知，規(guī)定兩套房貸首付不利提高40%以上，同時(shí)將房貸利率提高1.1倍，降低了人們購(gòu)買預(yù)期，抑制房產(chǎn)總體需求，這一政策的出臺(tái)使房?jī)r(jià)首次出現(xiàn)下跌。房地產(chǎn)政策改變了人們對(duì)未來(lái)市場(chǎng)的上漲預(yù)期，抑制投資投機(jī)需求，同時(shí)也推遲了剛性需求購(gòu)買，再加上社會(huì)大環(huán)境的影響，房?jī)r(jià)出現(xiàn)迅速下跌。2008年未來(lái)應(yīng)對(duì)經(jīng)濟(jì)危機(jī)對(duì)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)帶來(lái)的影響，央行4次下調(diào)存貸款基本利率、首付款比例下調(diào)至20%、住房貸款享受7折優(yōu)惠等，刺激房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，一時(shí)間房?jī)r(jià)出現(xiàn)飛速上漲。2010年未來(lái)一直房?jī)r(jià)問題，政府有相應(yīng)的出臺(tái)一些政策，但是并沒有起到相應(yīng)的效果。國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控一再失控，國(guó)務(wù)院開始細(xì)化政策細(xì)節(jié)，加大調(diào)控力度，2011年房?jī)r(jià)逐漸走向下行通道。

二、預(yù)期理論下房地產(chǎn)宏觀政策的影響效果

在實(shí)際經(jīng)濟(jì)運(yùn)行中，預(yù)期理論認(rèn)為房產(chǎn)市場(chǎng)存在嚴(yán)重的信息不對(duì)稱問題，市場(chǎng)消費(fèi)主體掌握的信息較少，不能有效的判斷房產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢(shì)們產(chǎn)生盲目投資行為。其次理性預(yù)期是建立在異性經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)基礎(chǔ)上而形成的但是我國(guó)房產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)不成熟，消費(fèi)者難以對(duì)其做出理性預(yù)期，另外我國(guó)房產(chǎn)市場(chǎng)消費(fèi)主體比較多，行業(yè)發(fā)展、宏觀政策變化程度比較大，消費(fèi)者難以獲取準(zhǔn)確的信息。

（一）開發(fā)商預(yù)期對(duì)政策的影響效果

比如在經(jīng)濟(jì)發(fā)展蕭條下，政府為了救市會(huì)出臺(tái)有些政策刺激房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，救市政策實(shí)施前期對(duì)開發(fā)商預(yù)期產(chǎn)生5%顯著性水平下的負(fù)向影響，而后對(duì)開發(fā)商預(yù)期產(chǎn)生正向影響。這主要是因?yàn)檎吖籍?dāng)期，開發(fā)商預(yù)期可能受宏觀環(huán)境影響導(dǎo)致政策沒有起到效果，經(jīng)過一段時(shí)間的沉淀，政策逐漸生效，開發(fā)商預(yù)期好轉(zhuǎn)。

（二）消費(fèi)者政策效果的影響

比如2008年救市政策和2010年的限購(gòu)政策，救市政策實(shí)施當(dāng)期對(duì)消費(fèi)者預(yù)期具有反作用，消費(fèi)者購(gòu)房愿望降低，因?yàn)檫@一階段宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境影響購(gòu)房者預(yù)期，救市政策還沒有發(fā)揮其良好作用，只有在實(shí)施一段時(shí)間后，購(gòu)房者才會(huì)看出房產(chǎn)市場(chǎng)的好處，提高購(gòu)買欲望。而在限購(gòu)政策影響下，不管是限購(gòu)當(dāng)期還是限購(gòu)發(fā)生期與滯后期，均會(huì)對(duì)消費(fèi)者的心理預(yù)期產(chǎn)生負(fù)影響，降低了消費(fèi)者購(gòu)房意愿，房?jī)r(jià)下跌。

通過以上分析，發(fā)現(xiàn)公眾預(yù)期是影響房?jī)r(jià)的主要因素，而公眾預(yù)期的不穩(wěn)定增加了政策調(diào)控的難度，所以政府出臺(tái)政策時(shí)一定要準(zhǔn)確、快速、全面，為公眾預(yù)期提供保障;消費(fèi)者在估算預(yù)期時(shí)準(zhǔn)理性預(yù)期是一種比較好的預(yù)期方法，能夠解決信息不全、不對(duì)稱的問題，為消費(fèi)者提供更加全面的信息，提高其預(yù)期準(zhǔn)確率;房?jī)r(jià)與預(yù)期之間是正相關(guān)的關(guān)系，是各項(xiàng)影響因素中最敏感的因素，政府在實(shí)施政策后，如果沒有達(dá)到預(yù)期效果，要認(rèn)真分析其原因，以便更好的實(shí)施宏觀政策調(diào)控，促進(jìn)房產(chǎn)經(jīng)濟(jì)健康發(fā)展。

結(jié)語(yǔ)：總之，我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)瞬息萬(wàn)變，要想使其健康、穩(wěn)定發(fā)展，國(guó)家必須實(shí)施相關(guān)的宏觀調(diào)控，出臺(tái)一些對(duì)當(dāng)期房產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展有用的政策，政策的實(shí)施要全面、快速，還要具有長(zhǎng)遠(yuǎn)的目光，不能僅僅使用一些短期政策，否則很難提高消費(fèi)者預(yù)期，導(dǎo)致盲目投資的出現(xiàn)，不利于房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。

參考文獻(xiàn)：

[1]薛志勇.基于預(yù)期理論的房地產(chǎn)宏觀政策效果的影響分析[D].中國(guó)科學(xué)技術(shù)大學(xué)，2012.

篇2

我國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)過多年的發(fā)展已經(jīng)逐漸的趨于理性和成熟了，以往的暴力營(yíng)銷時(shí)代已經(jīng)過時(shí)了，而面對(duì)當(dāng)前日益激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)情況，取得更加可觀的效益，就要改善與當(dāng)今時(shí)展不相適應(yīng)的營(yíng)銷手段，采取符合時(shí)代特征，具有時(shí)代意義的新型的營(yíng)銷理念和營(yíng)銷策略，牢牢的抓住消費(fèi)者的需求，將房地產(chǎn)銷售與勞動(dòng)者的實(shí)際需求緊緊的結(jié)合起來(lái)，這樣才能夠幫助房地產(chǎn)行業(yè)解決新時(shí)期的新問題。

一、宏觀調(diào)控政策對(duì)房地產(chǎn)的影響

第一，在營(yíng)銷中多以消費(fèi)者為中心。近年來(lái)，我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)迅速發(fā)展，房?jī)r(jià)越來(lái)越高，雖然拉動(dòng)了我國(guó)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，但實(shí)際上卻給很多消費(fèi)者帶來(lái)了很大的困擾。所以，當(dāng)我國(guó)的房?jī)r(jià)過高時(shí)，國(guó)家就要通過一些降溫的政策，如提高稅收，降低貸款等形式進(jìn)行矛盾緩解。而在這種情況下房地產(chǎn)商的經(jīng)濟(jì)獲取只能通過賣房數(shù)量的途徑來(lái)實(shí)現(xiàn)，所以房地產(chǎn)公司的銷售政策多會(huì)以消費(fèi)者為中心，投消費(fèi)者所好，為消費(fèi)者提供更多的利益，從而促成房屋銷售。

第二，促使房地產(chǎn)營(yíng)銷的手段多樣化。我國(guó)政府在很多領(lǐng)域都要實(shí)施宏觀調(diào)控的政策，而政府宏觀調(diào)控政策的介入，使房地產(chǎn)商必須要通過自身政策和機(jī)制的轉(zhuǎn)變來(lái)實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)效益的獲取，以自己為利益中心的營(yíng)銷理念已經(jīng)無(wú)法適應(yīng)當(dāng)前市場(chǎng)的需求了。因此，在宏觀調(diào)控政策下，房地產(chǎn)企業(yè)必須要轉(zhuǎn)變自身陳舊的營(yíng)銷理念，建立起以客戶為中心，為客戶服務(wù)的新型的、多樣化的營(yíng)銷策略，提升自身的銷售業(yè)績(jī)，促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展。

二、宏觀調(diào)控政策下房地產(chǎn)營(yíng)銷的策略

（一）緊跟時(shí)代步伐，創(chuàng)新營(yíng)銷理念

隨著房地產(chǎn)行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)的不斷激烈，傳統(tǒng)的以產(chǎn)品為銷售核心的單一性的銷售理念已經(jīng)無(wú)法適應(yīng)現(xiàn)代社會(huì)的發(fā)展需求了。因此，在宏觀調(diào)控政策下，房地產(chǎn)企業(yè)要將營(yíng)銷理念向著全面營(yíng)銷，尤其是以消費(fèi)者為中心的地產(chǎn)營(yíng)銷方面轉(zhuǎn)變。目前，我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)進(jìn)入了以需求為導(dǎo)向的階段了，在房產(chǎn)銷售過程中既要注重產(chǎn)生的質(zhì)量和價(jià)格，也要保證銷售過程滿足社會(huì)各階層消費(fèi)者的需求，從而提升房產(chǎn)企業(yè)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力[1]。同時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)要充分分析消費(fèi)者的多樣化和差異化需求，以此來(lái)幫助消費(fèi)者定位市場(chǎng)、細(xì)化市場(chǎng)，從而提升房地產(chǎn)銷售的業(yè)績(jī)和水平。

（二）結(jié)合消費(fèi)者利益，注重體驗(yàn)營(yíng)銷

隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和消費(fèi)者需求的日常多樣化，體驗(yàn)營(yíng)銷逐漸進(jìn)入了各行各業(yè)中，房地產(chǎn)作為以消費(fèi)者服務(wù)為核心的企業(yè)，也應(yīng)該提高對(duì)體驗(yàn)營(yíng)銷的重視，利用體驗(yàn)營(yíng)銷的可感知性，為房地產(chǎn)企業(yè)帶來(lái)更多的機(jī)遇和利益。首先，房地產(chǎn)行業(yè)要充分的結(jié)合消費(fèi)者的利益需求，對(duì)消費(fèi)者的心理進(jìn)行充分的分析，以滿足消費(fèi)者的預(yù)期需求；其次，體驗(yàn)營(yíng)銷不是單階段的，而應(yīng)該是全過程的，所以房地產(chǎn)企業(yè)要保證硬件和軟件都符合消費(fèi)者的體驗(yàn)需求和偏好。

（三）提升企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力，建立自主品牌

品牌是企業(yè)長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)和積累的結(jié)果，也是提高企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力的重要形式，所以企業(yè)必須要建立自主品牌，并加大品牌的占有率，以此來(lái)為企業(yè)創(chuàng)造更多的財(cái)富。

首先，要保持品牌策略的一致性。一個(gè)品牌，尤其是一個(gè)有競(jìng)爭(zhēng)力的品牌要具有長(zhǎng)期一致性的品牌策略，也可以說(shuō)品牌策略是不能朝令夕改的。因?yàn)槠涫莻鬟_(dá)品牌競(jìng)爭(zhēng)力和核心力的主要途徑，這樣才能夠強(qiáng)化公眾對(duì)品牌形象的認(rèn)識(shí)，從而將自己的品牌特色突顯出來(lái)。

其次，開展品牌推廣的活動(dòng)。品牌推廣和促銷活動(dòng)能夠提升品牌的知名度和競(jìng)爭(zhēng)力，從而使企業(yè)的自主品牌在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中具有更強(qiáng)的競(jìng)爭(zhēng)力。

（四）利用互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)，實(shí)施網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷

信息時(shí)代下，互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)逐漸被應(yīng)用到社會(huì)各領(lǐng)域當(dāng)中，房地產(chǎn)行業(yè)的市場(chǎng)營(yíng)銷也應(yīng)該利用網(wǎng)絡(luò)技術(shù)，進(jìn)行網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷。

首先，建立網(wǎng)絡(luò)資源數(shù)據(jù)庫(kù)。信息技術(shù)的發(fā)展，計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)技術(shù)已經(jīng)家喻戶曉了，很多消費(fèi)者為了方便購(gòu)房，通常會(huì)到網(wǎng)絡(luò)上進(jìn)行提前的了解和選擇。所以，房地產(chǎn)企業(yè)也應(yīng)該建立較為完善的網(wǎng)絡(luò)資源數(shù)據(jù)庫(kù)，將潛在的購(gòu)買者的信息和數(shù)據(jù)進(jìn)行匯總，為銷售者賣房提供便利，同時(shí)消費(fèi)者也可以通過數(shù)據(jù)庫(kù)來(lái)了解房屋資源的信息，從而為消費(fèi)者房屋購(gòu)買提供更多的選擇性[2]。

其次，開展網(wǎng)絡(luò)調(diào)研。計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)技術(shù)的應(yīng)用，有利于房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行網(wǎng)絡(luò)調(diào)研，然后進(jìn)行數(shù)據(jù)信息的反饋，之后借助網(wǎng)絡(luò)調(diào)研，能夠充分的了解消費(fèi)者的需求和喜好，這樣有利于房地產(chǎn)商為消費(fèi)者提供針對(duì)性的服務(wù)，也有利于為產(chǎn)品的研發(fā)提供堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。

篇3

蘇曉婷，女，漢族，安徽人。現(xiàn)為四川大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院2012級(jí)產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)專業(yè)的碩士研究生，研究方向?yàn)椋悍康禺a(chǎn)經(jīng)濟(jì)。

摘 要：通過對(duì)2010年我國(guó)房地產(chǎn)限購(gòu)政策出臺(tái)后所引發(fā)種種問題的分析和研究，得出了雖然“限購(gòu)令”在控制房?jī)r(jià)和抑制房地產(chǎn)投機(jī)投資等方面有巨大的作用，但其也存在著一些問題。經(jīng)過分析認(rèn)為“限購(gòu)令”應(yīng)該被其他措施取代，應(yīng)該從根本上尋找徹底解決供求關(guān)系不平衡的方法，進(jìn)而達(dá)到調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)目的。

關(guān)鍵詞：限購(gòu)政策；國(guó)十條；投機(jī)性需求

一、 限購(gòu)政策的出臺(tái)

2010年初，我國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)逐漸向好發(fā)展，房?jī)r(jià)暴漲趨勢(shì)十分明顯。國(guó)務(wù)院在4月17日出臺(tái)了《關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房?jī)r(jià)過快上漲的通知》（簡(jiǎn)稱新“國(guó)十條”） ， 從此開啟了2010年樓市調(diào)控的大幕。

4月的新“國(guó)十條”進(jìn)行了以下規(guī)定：首先要嚴(yán)格限制各種名目的炒房和投機(jī)性購(gòu)房。商品住房?jī)r(jià)格過高、上漲過快、供應(yīng)緊張的地區(qū)，商業(yè)銀行可根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)狀況，暫停發(fā)放購(gòu)買第三套及以上住房貸款；其次對(duì)不能提供1年以上當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非本地居民暫停發(fā)放購(gòu)買住房貸款。地方人民政府可根據(jù)實(shí)際情況，采取臨時(shí)性措施，在一定時(shí)期內(nèi)限定購(gòu)房套數(shù)。在新“國(guó)十條”出臺(tái)后不久， 4月30日北京就出臺(tái)了樓市限購(gòu)令，規(guī)定了一個(gè)家庭只能新購(gòu)買一套商品住房。

二、 限購(gòu)政策的經(jīng)濟(jì)理論基礎(chǔ)——供給、需求理論

供給理論是說(shuō)明商品本身價(jià)格與其供給量之間關(guān)系的理論。其基本內(nèi)容是：在其他條件不變的情況下，一種商品的供給量與價(jià)格之間成同方向變動(dòng)的關(guān)系，即供給量隨著商品本身價(jià)格的上升而增加，隨商品本身價(jià)格的下降而減少。

需求理論是說(shuō)明商品本身價(jià)格與其需求量之間關(guān)系的理論。其基本內(nèi)容是：在其他條件不變的情況下，一種商品的需求量與其本身價(jià)格之間成反方向的變動(dòng)，即需求量隨著商品本身價(jià)格的上升而減少，隨商品本身價(jià)格的下降而增加。

供給與需求之間一般存在著以下三種狀態(tài)：第一，供不應(yīng)求。它是指一定時(shí)間內(nèi)，市場(chǎng)上生產(chǎn)部門生產(chǎn)出的商品，也就是提供給人們消費(fèi)的商品總額，小于（落后）人們?cè)谶@段時(shí)間內(nèi)滿足物質(zhì)資料生活所需要產(chǎn)品的總額；第二，供大于求。就是一定時(shí)間內(nèi)，市場(chǎng)上生產(chǎn)部門生產(chǎn)出的商品，也就是提供給人們消費(fèi)的商品總額，大于（超出）人們?cè)谶@段時(shí)間內(nèi)滿足物質(zhì)資料生活所需要產(chǎn)品的總額；第三，供求均衡。是指在一定時(shí)間內(nèi)，商品的供給與人們的需求達(dá)到了理想的對(duì)等狀態(tài)，即供給剛好滿足需求。這種平衡只是種趨勢(shì)，只能是相對(duì)的平衡，這需要在嚴(yán)格的假定條件下才能實(shí)現(xiàn)。

限購(gòu)政策的實(shí)施是在房地產(chǎn)市場(chǎng)供給小于需求的背景下進(jìn)行的，它從需求方面考慮，在不改變或者較小改變房地產(chǎn)供給的情況下，單方面壓制需求。不管是投資投機(jī)需求還是剛性需求，在短期內(nèi)確實(shí)被壓制住使得需求減少。根據(jù)供求理論可以看到，在供給不變的情況下，需求減少，可以使得價(jià)格下降。因此，限購(gòu)政策在短期內(nèi)確實(shí)可以達(dá)到降低房?jī)r(jià)的作用。但是，市場(chǎng)價(jià)格是由供給與需求兩方面共同決定的，單方面壓制需求在長(zhǎng)期來(lái)看是不可取的，因?yàn)楸欢唐趦?nèi)壓制的需求還是存在的，一旦被釋放出現(xiàn)會(huì)出現(xiàn)反彈。

三、 限購(gòu)政策的消極后果

第一，造成部分改善型住房需求和剛性需求被限制

限購(gòu)政策的一個(gè)消極后果就是無(wú)形中剝奪了部分群體的改善型住房需求，比如在深圳、北京、上海出臺(tái)的限購(gòu)政策細(xì)則中就都規(guī)定非本市戶籍居民家庭限購(gòu)1套住房得情況。這不僅限制了已經(jīng)擁有1套小戶型住房的非本市戶籍居民家庭的升級(jí)置業(yè)需求，也迫使剛性需求者放棄正常過渡時(shí)期的小戶型，在購(gòu)房時(shí)選擇一步到位。

第二，間接推動(dòng)了部分三、四線城市房?jī)r(jià)的上漲。由于限購(gòu)令目前只在部分房?jī)r(jià)過高的城市實(shí)行，所以注定了其不可能將住房投資、投機(jī)力量完全清出住房市場(chǎng)，況且徹底清除投資力量對(duì)住房市場(chǎng)的發(fā)展也是不利的，一個(gè)成熟穩(wěn)定的房地產(chǎn)市場(chǎng)需要有10% 左右的投資性需求支撐。

投資、投機(jī)力量撤離了“熱點(diǎn)”城市以后部分流向三、四線城市的住房市場(chǎng)，部分轉(zhuǎn)向了政策相對(duì)寬松的海外地產(chǎn)和其他投資品。流向三、四線城市住房市場(chǎng)的投資、投機(jī)力量不可避免在推高了部分三、四線城市的房?jī)r(jià)。

第三，限購(gòu)政策并未解決房地產(chǎn)市場(chǎng)根本的問題。限購(gòu)政策的出臺(tái)在短期內(nèi)來(lái)看確實(shí)抑制了投機(jī)需求，在一定時(shí)間內(nèi)能夠改變目前的供求關(guān)系，抑制房?jī)r(jià)過快上漲，但是這些被抑制的需求是長(zhǎng)期存在的，加上我們國(guó)家積極推進(jìn)的城市化進(jìn)程，住房的供需矛盾仍將在較長(zhǎng)一段時(shí)間內(nèi)存在。限購(gòu)令并沒有從根本上改變目前的供需矛盾，也不應(yīng)當(dāng)是政府調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)的主要措施，因此政府必須制定相應(yīng)的配套政策，從長(zhǎng)期來(lái)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的供給和需求進(jìn)行調(diào)節(jié)。

四、 小結(jié)

誠(chéng)然， 從短期看， “限購(gòu)令”政策確實(shí)能起到了立竿見影的效果。在當(dāng)時(shí)房?jī)r(jià)調(diào)控的關(guān)鍵時(shí)期實(shí)行限購(gòu)政策是很有可以的。但是，限購(gòu)只能是調(diào)控房?jī)r(jià)的輔助手段。在住房供需關(guān)系失衡的時(shí)期，由于短期內(nèi)住房的供給缺乏彈性，只能通過實(shí)行限購(gòu)來(lái)抑制不合理需求，從而實(shí)現(xiàn)短期內(nèi)的供需平衡。

限購(gòu)政策對(duì)于當(dāng)期有降低房?jī)r(jià)的作用。如果限購(gòu)政策在短期內(nèi)取消，則取消限購(gòu)時(shí)市場(chǎng)會(huì)出現(xiàn)房?jī)r(jià)的陡然升高，我們稱之為“報(bào)復(fù)性反彈”。限購(gòu)是特殊時(shí)期依靠行政指令的特殊調(diào)控手段，長(zhǎng)期來(lái)看，在摸清房產(chǎn)資產(chǎn)數(shù)量的前提下，可逐步利用稅收、交易頻度規(guī)制、利率與信貸政策等予以替代。由于“報(bào)復(fù)性反彈”的存在，在限購(gòu)政策取消時(shí)，要采取漸進(jìn)的形式，同時(shí)應(yīng)該輔助于其他有效的政策工具。①

但從根本上說(shuō)， 僅靠政府干預(yù)扼制房?jī)r(jià)效果有限。若要使其發(fā)揮強(qiáng)效，或只有使其常態(tài)化、制度化，但這種強(qiáng)行壓制，又是否切合實(shí)際，又是否對(duì)樓市發(fā)展有利。限購(gòu)只是行政性的短期措施，其深層次的東西是根治不了的。所以，調(diào)控的關(guān)鍵在于供求的平衡，而非抑制需求的限購(gòu)。因此，限購(gòu)政策不是長(zhǎng)遠(yuǎn)之策，更無(wú)法根治頑疾。

例如一些長(zhǎng)期從事房地產(chǎn)研究的專業(yè)人士都發(fā)表出自己的觀點(diǎn)，犀利的指出了其中存在的問題。例如深圳中原董事總經(jīng)理李耀智認(rèn)為，如果沒有配套政策，限購(gòu)反而會(huì)成為市場(chǎng)的巨大隱患。因?yàn)椤跋拶J令”與“限購(gòu)令”都是將目標(biāo)集中在打壓需求上，在供應(yīng)方面并沒有采取太多的措施。（作者單位：四川大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院）

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篇4

[關(guān)鍵詞] 當(dāng)前宏觀經(jīng)濟(jì) 經(jīng)濟(jì)周期 房地產(chǎn)

我國(guó)房地產(chǎn)從2000年前所未有的繁榮階段,到2005年、2006年通過宏觀調(diào)控抑制房地產(chǎn)的價(jià)格上漲過快,隨后2007年價(jià)格再次較快上漲,再到由于金融危機(jī)的影響帶來(lái)的2008年價(jià)格開始明顯下降,都顯示出房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期與宏觀經(jīng)濟(jì)波動(dòng)的關(guān)系日益緊密。

因此,進(jìn)一步研究我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期波動(dòng)主要由哪些因素影響,房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)中的社會(huì)總消費(fèi)與總投資有什么影響,應(yīng)如何進(jìn)行宏觀調(diào)控,具有一定的現(xiàn)實(shí)意義與理論價(jià)值。

一、20世紀(jì)90年代以來(lái)中國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控的階段分析

20世紀(jì)90年代以來(lái),中國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)了三次較大起伏,隨之經(jīng)歷了三次時(shí)間集中、規(guī)模和力度較大的宏觀調(diào)控,這三輪宏觀調(diào)控都比較主動(dòng)地采用了間接的經(jīng)濟(jì)手段。

1.1993年～1996年的緊縮性宏觀調(diào)控

針對(duì)1992年的經(jīng)濟(jì)過熱,從1993年起實(shí)施的緊縮性的宏觀調(diào)控,在初期采取較多直接行政操作方式,以治理當(dāng)時(shí)混亂的金融秩序。

2.1998年～2002年以擴(kuò)大內(nèi)需為主的擴(kuò)張性宏觀調(diào)控

針對(duì)1997年經(jīng)濟(jì)偏冷,從1998年開始實(shí)施擴(kuò)張性的宏觀調(diào)控,更多地采取擴(kuò)張性的積極財(cái)政政策和穩(wěn)健的貨幣政策,同時(shí)采取了必要的行政手段和組織措施,解決了擴(kuò)大社會(huì)總需求的問題。

3.2003年以來(lái)的中性宏觀調(diào)控

針對(duì)2003年經(jīng)濟(jì)運(yùn)行中又出現(xiàn)的一些新的不穩(wěn)定、不健康因素,從2004年開始實(shí)施的中性宏觀調(diào)控,政府果斷做出了加強(qiáng)和改善宏觀調(diào)控的決策,在手段的運(yùn)用上講究綜合性,動(dòng)手早,見效快,未雨綢繆。

二、當(dāng)前中國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)分析

自2002年以來(lái),中國(guó)一直處于經(jīng)濟(jì)周期的上升階段,并且經(jīng)歷了持續(xù)六年的經(jīng)濟(jì)繁榮期。2002年至2007年,中國(guó)的GDP增長(zhǎng)率分別為9.1%、10%、10.1%、10.4%、11.1%和11.4%,年度間的平均波幅很小。2007年,中國(guó)GDP達(dá)到24.66萬(wàn)億元,比2002年增長(zhǎng)65.5%,從世界第六位上升到第四位,但這種經(jīng)濟(jì)持續(xù)快速增長(zhǎng)的背后也存在著一些隱憂。

1.物價(jià)總水平逐步擺脫了20世紀(jì)90年代末以來(lái)保持低速增長(zhǎng)的趨勢(shì),出現(xiàn)了較大幅度的反彈和上升

2002年至2006年,居民消費(fèi)物價(jià)指數(shù)(CPI)分別為-0.8%、1.2%、3.9%、1.8%、1.5%,而到2007年,CPI上升幅度達(dá)到4.8%。進(jìn)入2008年,CPI進(jìn)一步創(chuàng)新高,由農(nóng)產(chǎn)品和食品引發(fā)的價(jià)格上漲,逐漸向其他商品和生產(chǎn)資料領(lǐng)域擴(kuò)散,以致許多學(xué)者作出這樣的判斷:中國(guó)存在著由結(jié)構(gòu)性價(jià)格上漲走向全面通貨膨脹的巨大風(fēng)險(xiǎn)。

2.投資增長(zhǎng)持續(xù)偏快,推動(dòng)中國(guó)經(jīng)濟(jì)過熱增長(zhǎng)

2002年至2006年,全社會(huì)固定資產(chǎn)投資增長(zhǎng)速度分別達(dá)到16.9%、27.7%、26.6%、23.9%、24.8%。對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)而言,投資需求是一把“雙刃劍”,一方面有助于拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)走出蕭條實(shí)現(xiàn)持續(xù)增長(zhǎng);另一方面,過度的投資沖動(dòng)也很容易推動(dòng)經(jīng)濟(jì)走向過熱。

3.信貸規(guī)模擴(kuò)張,流動(dòng)性過剩問題突出

與經(jīng)濟(jì)高速增長(zhǎng),與投資擴(kuò)張相伴生的,則是不斷擴(kuò)張的信貸規(guī)模及日益突出的流動(dòng)性過剩問題。從中國(guó)的信用擴(kuò)張周期來(lái)看,2000年以后,銀行信用系統(tǒng)逐步擺脫了1997年金融危機(jī)所造成的緊縮局面,而處于一個(gè)持續(xù)擴(kuò)張的時(shí)期。2000年,代表社會(huì)信用總量的廣義貨幣M2增長(zhǎng)率為10%,此后M2的增速不斷加快,到2005年上升至21.1%。盡管近年來(lái),M2增速有所放緩,但仍處于高位運(yùn)行狀態(tài)。

4.房地產(chǎn)和資產(chǎn)價(jià)格上漲孕育了巨大的經(jīng)濟(jì)泡沫與經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)與股票價(jià)格膨脹產(chǎn)生的偏離經(jīng)濟(jì)基本面的資產(chǎn)泡沫,導(dǎo)致居民存款從銀行搬家,流入房市和股市,不僅增加了貨幣供應(yīng)量,吹大了資產(chǎn)泡沫,加重了通貨膨脹,而且孕育了資產(chǎn)泡沫崩潰后經(jīng)濟(jì)劇烈收縮重組的巨大風(fēng)險(xiǎn)。

5.來(lái)自國(guó)際收支雙順差的壓力與困境

近年來(lái),中國(guó)的國(guó)際收支順差以每年約2000億美元的速度增加,到2007年底,外匯儲(chǔ)備已經(jīng)超過1.5萬(wàn)億美元。長(zhǎng)期的國(guó)際收支雙順差對(duì)中國(guó)的宏觀經(jīng)濟(jì)帶來(lái)了一些不利影響,如中國(guó)日益成為貿(mào)易保護(hù)主義和反傾銷實(shí)施的對(duì)象;人民幣升值的壓力不斷增大;大量國(guó)際投機(jī)性資本流入中國(guó)的資本市場(chǎng)和房地產(chǎn)市場(chǎng)等。這些都對(duì)經(jīng)濟(jì)過熱和結(jié)構(gòu)失衡,起到推波助瀾的作用。

6.國(guó)際經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)對(duì)中國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的不利影響逐步顯現(xiàn)

除了國(guó)際原油、農(nóng)產(chǎn)品價(jià)格持續(xù)走高推動(dòng)國(guó)內(nèi)生產(chǎn)成本和物價(jià)上漲外,2007年3月美國(guó)發(fā)生的次貸危機(jī)逐步拉開了美國(guó)經(jīng)濟(jì)衰退的序幕。國(guó)際經(jīng)濟(jì)環(huán)境惡化不僅對(duì)中國(guó)未來(lái)的出口貿(mào)易產(chǎn)生不利影響,而且也在一定程度上削弱了中國(guó)宏觀調(diào)控政策的獨(dú)立性與有效性,特別是美國(guó)為刺激經(jīng)濟(jì)所采取的擴(kuò)張性宏觀經(jīng)濟(jì)政策,有可能部分抵消或削弱中國(guó)緊縮性宏觀經(jīng)濟(jì)政策的逆周期調(diào)節(jié)效應(yīng)。

三、我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期的波動(dòng)和影響因素

事實(shí)證明,由于宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展波動(dòng)性以及房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)在的多種經(jīng)濟(jì)因素的影響,房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展呈現(xiàn)出周期性的特征。從第一次經(jīng)濟(jì)危機(jī)開始,到第二次經(jīng)濟(jì)危機(jī)爆發(fā)之間,定義為一個(gè)經(jīng)濟(jì)周期。每個(gè)經(jīng)濟(jì)周期都會(huì)經(jīng)歷繁榮、衰退、蕭條和復(fù)蘇四個(gè)階段。

1.我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期的波動(dòng)

我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展經(jīng)歷了一個(gè)從萌芽起步到不斷發(fā)展壯大的過程,這個(gè)增長(zhǎng)過程不是平穩(wěn)的而是波動(dòng)性的,發(fā)展至今,大致經(jīng)歷了四個(gè)周期:1981～1983年的第一輪周期;1984～1990年的第二輪周期;1991～1996年的第三輪周期;1997年開始至今的第四輪周期。

比較這四輪周期可以發(fā)現(xiàn)中國(guó)房地產(chǎn)周期的表現(xiàn)形式在發(fā)生著明顯的變化:周期的長(zhǎng)度在增加,波動(dòng)幅度在減小,衰退與擴(kuò)張的時(shí)間比在減少。可以判斷,未來(lái)中國(guó)房地產(chǎn)周期除了延續(xù)這一趨勢(shì)外,還將表現(xiàn)為周期每一階段的變動(dòng)將呈波浪式,且變化越來(lái)越無(wú)規(guī)律性。中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展是改革開放和市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的產(chǎn)物,尤其是住房制度體制改革推動(dòng)的結(jié)果。

從20世紀(jì)80年代初開始,我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展已經(jīng)經(jīng)歷了三個(gè)周期,目前正處在第四個(gè)周期。房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展引發(fā)了不少經(jīng)濟(jì)和社會(huì)問題,出于對(duì)房地產(chǎn)發(fā)展過熱的擔(dān)心,國(guó)家為此出臺(tái)了一系列宏觀調(diào)控政策。房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展中出現(xiàn)的過熱現(xiàn)象,實(shí)際是其發(fā)展周期波動(dòng)規(guī)律的表現(xiàn)。研究導(dǎo)致房地產(chǎn)周期波動(dòng)的原因及政府應(yīng)采取的宏觀調(diào)控措施,對(duì)于房地產(chǎn)業(yè)可持續(xù)發(fā)展意義重大。

2.影響房地產(chǎn)周期波動(dòng)的因素

分為內(nèi)生因素和外生因素,內(nèi)生因素在本質(zhì)上決定著房地產(chǎn)周期波動(dòng)的周期性和持續(xù)性,外生因素則是波動(dòng)的初始原因或初始推動(dòng)力。

(1)內(nèi)生因素主要包括房地產(chǎn)供求和房地產(chǎn)投資。房地產(chǎn)需求與供給。價(jià)格、收入、政策以及預(yù)期的變動(dòng)都會(huì)使房地產(chǎn)需求總量受到影響繼而發(fā)生變化與此同時(shí),房地產(chǎn)供給總量也會(huì)在技術(shù)、勞動(dòng)、資金管理等條件變化的影響下不斷發(fā)生擴(kuò)張或收縮的變化。只有房地產(chǎn)供給和需求在總量和結(jié)構(gòu)同時(shí)平衡的情況下,房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)才能持續(xù)快速發(fā)展;供求總量和結(jié)構(gòu)任何一方面出現(xiàn)嚴(yán)重失衡,房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)就需要進(jìn)行調(diào)整,繼而引發(fā)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的波動(dòng)。

房地產(chǎn)投資。進(jìn)行房地產(chǎn)投資決策時(shí),房地產(chǎn)投資利潤(rùn)率是需要被考慮的重要指標(biāo)。利潤(rùn)率通過引導(dǎo)房地產(chǎn)的投資走向擴(kuò)張或收縮,對(duì)房地產(chǎn)周期的波動(dòng)產(chǎn)生重要影響。房地產(chǎn)投資波動(dòng)常被看作是房地產(chǎn)周期的引擎。

(2)外生因素包括有直接影響的政策因素、有間接影響的社會(huì)經(jīng)濟(jì)與技術(shù)因素。有直接影響的政策因素。指與房地產(chǎn)業(yè)密切相關(guān)、敏感程度較大的財(cái)政政策、貨幣政策、投資政策、產(chǎn)業(yè)政策、經(jīng)濟(jì)體制改革政策等。這些具有明顯周期性質(zhì)的宏觀政策因素,在短期內(nèi)對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行狀況的影響是較為顯著的。

有間接影響的社會(huì)經(jīng)濟(jì)與技術(shù)因素。房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展水平與國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)率高度正相關(guān),宏觀經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)率越高,房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展速度越快;在經(jīng)濟(jì)發(fā)展的不同階段,房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展水平有所區(qū)別。此外,技術(shù)革命、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)變化、體制變遷等都會(huì)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展造成沖擊,影響房地產(chǎn)周期波動(dòng)。

(3)隨機(jī)因素,指地震、洪水等自然災(zāi)害,戰(zhàn)爭(zhēng)、等社會(huì)突發(fā)因素,以及不可預(yù)測(cè)的因素如科學(xué)技術(shù)的根本變革等。這些因素對(duì)房地產(chǎn)波動(dòng)有突然、直接、猛烈的影響,這些影響一般是短期的,但有時(shí)也會(huì)持續(xù)很長(zhǎng)時(shí)間。

3.對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)宏觀調(diào)控的建議

目前關(guān)于我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展周期所處階段的看法主要存在以下兩種觀點(diǎn):未到波峰或者沒有過熱、已到波峰或者已經(jīng)過熱。筆者認(rèn)為這兩種觀點(diǎn)都有失偏頗,房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展長(zhǎng)周期還包含一些短周期,我國(guó)的城市化進(jìn)程還遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒有結(jié)束,房地產(chǎn)業(yè)在發(fā)展過程中周期性波動(dòng)是很自然的經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象,這些周期性波動(dòng)都在可控的范圍。政府可以采取措施對(duì)房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)行宏觀調(diào)控,防止房地產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)大幅度波動(dòng)。

(1)在加強(qiáng)周期性規(guī)律研究的基礎(chǔ)上,正確判斷房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展周期所處階段。在現(xiàn)實(shí)經(jīng)濟(jì)生活中,一般可以通過房地產(chǎn)投資量的增減、產(chǎn)業(yè)增長(zhǎng)率的高低、房?jī)r(jià)的漲跌和市場(chǎng)交易的旺盛等主要指標(biāo)來(lái)分析和衡量房地產(chǎn)業(yè)的周期波動(dòng),評(píng)判房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展周期所處階段。為此,應(yīng)加強(qiáng)房地產(chǎn)周期的研究,積累經(jīng)驗(yàn),建立房地產(chǎn)周期運(yùn)行的監(jiān)控指標(biāo)體系,為正確評(píng)判房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展周期所處階段提供科學(xué)的依據(jù)。判斷正確與否,是實(shí)施反周期策略的前提。

(2)采取反周期策略,預(yù)先采取措施,避免大起大落引起的強(qiáng)烈震蕩。當(dāng)前,房地產(chǎn)業(yè)在我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的作用越來(lái)越大。未來(lái)幾年,擴(kuò)大內(nèi)需仍是我國(guó)一項(xiàng)基本國(guó)策,如果沒有房地產(chǎn)市場(chǎng)的活躍,擴(kuò)大內(nèi)需就會(huì)缺少活力,經(jīng)濟(jì)發(fā)展也將缺少動(dòng)力。因此,宏觀調(diào)控政策首先要立足于保持房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展。一方面,根據(jù)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展?fàn)顩r,力求與之相適應(yīng),防止房地產(chǎn)業(yè)過熱或過冷;另一方面,也要充分發(fā)揮房地產(chǎn)業(yè)的新經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)作用,積極促進(jìn)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展,延緩周期波動(dòng),縮小波幅,實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展。

(3)要處理好我國(guó)各地房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展周期的差異性與宏觀調(diào)控政策統(tǒng)一性的矛盾。我國(guó)各個(gè)地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的程度不一樣,東、中、西部差距很大。因此各地房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展程度不一,且房地產(chǎn)業(yè)具有明顯的區(qū)域性特點(diǎn),這就決定了房地產(chǎn)周期既有全國(guó)性的周期,也有各地的發(fā)展周期。因此,房地產(chǎn)宏觀調(diào)控既要避免“一刀切”,又要保證地方政府有效執(zhí)行。宏觀調(diào)控政策更應(yīng)是指導(dǎo)性政策,由各個(gè)地方結(jié)合本地實(shí)際情況參照實(shí)行,用科學(xué)的發(fā)展觀去調(diào)控我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)。

參考文獻(xiàn):

[1]牛鳳瑞:中國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)與房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展[J].經(jīng)濟(jì)縱橫,2008(3)

[2]陳秀梅 韓和林 趙元兵:我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)對(duì)經(jīng)濟(jì)的影響分析―兼論我國(guó)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控[J].價(jià)格理論與實(shí)踐,2009(1)

[3]田成詩(shī). 我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格與宏觀經(jīng)濟(jì)景氣關(guān)系實(shí)證分析[J]. 價(jià)格理論與實(shí)踐,2009(7)

篇5

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)市場(chǎng)；市場(chǎng)失靈；宏觀調(diào)控；限購(gòu)限貸政策

一、中國(guó)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的必要性

1.促進(jìn)國(guó)民經(jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)健康發(fā)展。國(guó)民經(jīng)濟(jì)是一個(gè)有機(jī)整體，每個(gè)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展都必須與國(guó)民經(jīng)濟(jì)體系的要求相適應(yīng)，房地產(chǎn)業(yè)也不例外。國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展一定程度上制約和影響著房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的規(guī)模、速度、及其結(jié)構(gòu)；房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展也在一定程度上對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)持續(xù)穩(wěn)定健康發(fā)展又產(chǎn)生強(qiáng)烈的反作用。房地產(chǎn)業(yè)與國(guó)民經(jīng)濟(jì)的關(guān)系，不僅是體現(xiàn)了局部與整體的關(guān)系，而且存在這內(nèi)在的密切關(guān)系和相關(guān)性。在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中，只有通過加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控，完善市場(chǎng)規(guī)劃、健全運(yùn)行機(jī)制，才能有效地促進(jìn)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的協(xié)調(diào)發(fā)展。2.彌補(bǔ)市場(chǎng)失靈，優(yōu)化資源配置。通過前面一節(jié)市場(chǎng)失靈理論可知，單純依靠市場(chǎng)機(jī)制對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行調(diào)節(jié)是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的，由于非均衡性、體制缺陷和市場(chǎng)失靈等問題的存在，導(dǎo)致市場(chǎng)無(wú)法通過自身調(diào)節(jié)進(jìn)行資源最優(yōu)化配置。此時(shí)，正好借助于政府這只看得見的手來(lái)彌補(bǔ)市場(chǎng)市場(chǎng)失靈，通過采取一系列的調(diào)控手段，使市場(chǎng)達(dá)到資源最優(yōu)化配置。3.完善社會(huì)保障，實(shí)現(xiàn)社會(huì)公平。房地產(chǎn)商品不同于一般商品，除了具有商品的基本屬性外，還屬于公共產(chǎn)品。因此，不能單純依靠市場(chǎng)機(jī)制對(duì)其進(jìn)行調(diào)節(jié)，需要政府這只看得見的手加以輔助指導(dǎo)和監(jiān)控。國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)實(shí)施宏觀調(diào)控要比其他市場(chǎng)顯得更為重要。對(duì)于低收入群體，由于其收入甚少，有些甚至無(wú)力支付房租，又很難從銀行獲得貸款支持，在購(gòu)買住房方面的支付能力幾乎等于零。讓缺乏住房支付能力的低收入者，獲得與社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平相適應(yīng)的基本居住條件，理應(yīng)是政府的責(zé)任。

二、我國(guó)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控效果不佳原因分析

1.住房保障制度建設(shè)滯后于住房市場(chǎng)發(fā)展。與住房市場(chǎng)進(jìn)程相比，保障制度建設(shè)相對(duì)滯后。表現(xiàn)在：相應(yīng)配套政策不夠完善，保障體系不夠健全，政策落實(shí)也不到位；經(jīng)濟(jì)適用房制度仍需進(jìn)一步改善，因各方面管理措施不到位，覆蓋面太夠廣泛，經(jīng)濟(jì)適用房供應(yīng)總量不足；廉租房制度建設(shè)推進(jìn)也相當(dāng)緩慢，部分城市甚至還沒有建立廉租房制度。此外，大多數(shù)城市沒有明確的管理機(jī)構(gòu)，住房保障制度落實(shí)不到位，資金來(lái)源不明確，缺乏制度化。正是由于我國(guó)住房保障制度的滯后性，極大程度上促使了社會(huì)對(duì)商品房的需求，讓市場(chǎng)承擔(dān)了應(yīng)當(dāng)由政府保障房途徑分流的責(zé)任。2.房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策失靈。一是政策調(diào)控具有滯后性。宏觀調(diào)控政策從制定到實(shí)施需要一段過程，包括發(fā)現(xiàn)問題、制定、實(shí)施調(diào)控政策。而市場(chǎng)具有易變性、波動(dòng)性，會(huì)使得政策無(wú)法執(zhí)行，形成滯后性。二是調(diào)控政策的靈活性較差。宏觀經(jīng)濟(jì)政策是從整個(gè)大的宏觀層次考慮，其對(duì)象是面向整體市場(chǎng)，只能解決短期內(nèi)出現(xiàn)的經(jīng)濟(jì)問題。而房地產(chǎn)市場(chǎng)則是區(qū)域性較強(qiáng)的市場(chǎng)，容易造成部分區(qū)域適應(yīng)性較差。此外，也可能由于政策制定者對(duì)市場(chǎng)問題把握不夠到位。三是政策執(zhí)行不力。正所謂“上有政策，下游對(duì)策”，在政策執(zhí)行過程中，由于部門利益與地方利益之間存在沖突、中央和地方之間存在博弈，因此中央出臺(tái)的調(diào)控細(xì)則往往被地方政府歪曲、地方政府采取不作為、執(zhí)行不到位等等。3.房地產(chǎn)宏觀調(diào)控失效。一是調(diào)控政策經(jīng)濟(jì)約束性失效。調(diào)控主體利用土地政策、貨幣政策、財(cái)政政策、稅收等政策對(duì)違反市場(chǎng)行為者進(jìn)行經(jīng)濟(jì)性懲罰。在此過程中，往往遇到違反市場(chǎng)行為者“尋租”、以及“招商引資”政策、致使經(jīng)濟(jì)懲罰力度不夠而大打折扣，對(duì)于違反市場(chǎng)行為者來(lái)說(shuō)，當(dāng)投資回報(bào)遠(yuǎn)大于經(jīng)濟(jì)性懲罰，就會(huì)使政策的經(jīng)濟(jì)約束性失效。二是調(diào)控政策具有片面性。縱觀我國(guó)已出臺(tái)的宏觀經(jīng)濟(jì)政策，都是針對(duì)個(gè)別問題或現(xiàn)象。三是調(diào)控政策作用時(shí)間短。我國(guó)宏觀調(diào)控實(shí)施后，會(huì)在短期內(nèi)產(chǎn)生一定效果，之后問題會(huì)更嚴(yán)重，主要是因?yàn)楹暧^經(jīng)濟(jì)政策僅在短期內(nèi)影響部分房地產(chǎn)市場(chǎng)主體行為。

三、完善我國(guó)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的有效途徑

1.提高住房保障投入的利用效率。首先，地方政府每年都要對(duì)保障對(duì)象的家庭收入、住房、資產(chǎn)狀況等進(jìn)行審核，不符合廉租條件的，必須及時(shí)調(diào)整住房保障方式。對(duì)于申請(qǐng)家庭弄虛作假，隱瞞真實(shí)情況的，一經(jīng)查實(shí)，責(zé)令其立即退出廉租配租住房，5年內(nèi)不得再申請(qǐng)廉租住房。情節(jié)嚴(yán)重者，依法追究刑事責(zé)任。其次，對(duì)經(jīng)濟(jì)適用房，實(shí)行封閉運(yùn)作。經(jīng)濟(jì)適用房購(gòu)房人擁有“有限產(chǎn)權(quán)”，不得轉(zhuǎn)售轉(zhuǎn)租，實(shí)在需要上市的由政府回購(gòu)，回購(gòu)價(jià)格按出售時(shí)同類地段新建經(jīng)濟(jì)適用房?jī)r(jià)格重新確定，回購(gòu)后的經(jīng)濟(jì)適用住房繼續(xù)用作保障性住房。最后，應(yīng)加快發(fā)展面向低收入家庭的經(jīng)濟(jì)租賃房，通過保障性房源的封閉運(yùn)行，重復(fù)循環(huán)利用，提高政府住房保障投入的利用效率。2.讓企業(yè)成為市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)主體。企業(yè)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)主體地位在很大程度上影響著價(jià)格機(jī)制的調(diào)節(jié)作用。產(chǎn)權(quán)制度決定了企業(yè)的性質(zhì)和經(jīng)營(yíng)管理制度，確立清晰明確的產(chǎn)權(quán)制度是建立現(xiàn)代企業(yè)制度的基礎(chǔ)。通過建立和完善現(xiàn)代企業(yè)制度，房地產(chǎn)企業(yè)按照市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的要求，形成適宜的企業(yè)組織形式和科學(xué)的內(nèi)部管理制度。同時(shí)各種生產(chǎn)要素要有足夠的開放性和流動(dòng)性，與外部的資本市場(chǎng)、經(jīng)營(yíng)者市場(chǎng)、勞動(dòng)力市場(chǎng)以及其他生產(chǎn)要素市場(chǎng)相配合，通過經(jīng)營(yíng)者的選擇和再選擇，通過勞動(dòng)者的合理流動(dòng)，使企業(yè)結(jié)構(gòu)得以優(yōu)化，競(jìng)爭(zhēng)力得到有效提高。只有建立真正的現(xiàn)代企業(yè)制度，才能從根本上解決影響企業(yè)發(fā)展的關(guān)鍵問題，才能充分發(fā)揮市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制。3.加強(qiáng)對(duì)價(jià)格操縱行為的監(jiān)管。因?yàn)榉康禺a(chǎn)開發(fā)周期極長(zhǎng)，并且具有異質(zhì)性特征，有些開發(fā)商在商品房銷售期間意圖操縱價(jià)格，依仗自身在區(qū)位市場(chǎng)上的壟斷優(yōu)勢(shì)及其行情變化，傳播虛假信息、囤積居奇、抬升房?jī)r(jià)，導(dǎo)致房?jī)r(jià)漲勢(shì)愈演愈烈，市場(chǎng)形式趨于混亂，給消費(fèi)者利益導(dǎo)致極大的損害。對(duì)于上述價(jià)格操縱活動(dòng)，政府方面需要強(qiáng)化明晰前期房地產(chǎn)開發(fā)的成本結(jié)構(gòu)，以及后期商品房銷售的價(jià)格結(jié)構(gòu)，并強(qiáng)制約束開發(fā)商以實(shí)現(xiàn)商品房的明碼標(biāo)價(jià)，同時(shí)銷售過程中不能隨意提升房?jī)r(jià)。對(duì)于制造、散布虛假信息，哄抬房?jī)r(jià)的開發(fā)商，以及利用虛假?gòu)V告、購(gòu)房合同欺詐、無(wú)業(yè)管理質(zhì)價(jià)不符等行為，應(yīng)嚴(yán)厲懲罰。 實(shí)現(xiàn)價(jià)格操縱行為的監(jiān)管，是一個(gè)涉及政府多個(gè)職能部門的系統(tǒng)工程，需要政府部門間實(shí)現(xiàn)資源共享、密切配合，齊抓共管，綜合治理。尤其要加強(qiáng)同物價(jià)部門的配合，如若發(fā)現(xiàn)擾亂房地產(chǎn)市場(chǎng)正常價(jià)格秩序、損害消費(fèi)者利益的非法活動(dòng)，應(yīng)當(dāng)依法嚴(yán)懲。4.把握好調(diào)控手段，實(shí)行有差別的調(diào)控政策。政府應(yīng)根據(jù)不同時(shí)期房地產(chǎn)發(fā)展的特點(diǎn)及其相伴出現(xiàn)的問題，采取適當(dāng)?shù)恼{(diào)控手段。當(dāng)前，隨著中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的不斷發(fā)展，政府需要改變以往以行政手段為主的宏觀調(diào)控格局，轉(zhuǎn)變?yōu)橐越?jīng)濟(jì)手段為主，行政手段和法律手段為輔，盡量避免政府的直接行政干預(yù)以及調(diào)控政策的連續(xù)不斷變化。同時(shí)，宏觀調(diào)控要做到因地制宜，堅(jiān)決避免“一刀切”現(xiàn)象。在制定房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策的同時(shí)，要把握房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的總體水平，從空間角度進(jìn)行透視，分析不同區(qū)域房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的情況，以及房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的空間差異，針對(duì)不同的對(duì)象實(shí)施有差別的調(diào)控政策。

參考文獻(xiàn)：

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篇6

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)開發(fā)；宏觀調(diào)控；成本控制

中圖分類號(hào)：F293.33 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：

隨著國(guó)家一系列宏觀調(diào)控政策的出臺(tái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈。房地產(chǎn)項(xiàng)目自身情況及政府宏觀政策因素發(fā)生較大差異，如能采取有效的控制措施，則可以大幅度壓縮成本，可控性較強(qiáng)。因此，這也成為房地產(chǎn)開發(fā)過程中成本控制的重點(diǎn)。

一、房地產(chǎn)開發(fā)前期費(fèi)用成本控制措施

房地產(chǎn)開發(fā)前期準(zhǔn)備工作一般會(huì)發(fā)生部分費(fèi)用，而這部分費(fèi)用主要體現(xiàn)在項(xiàng)目規(guī)劃建設(shè)前期籌備中。這部分費(fèi)用在國(guó)外項(xiàng)目建設(shè)中，主要?dú)w入通路成本，包含市場(chǎng)開發(fā)費(fèi)用、項(xiàng)目立項(xiàng)及規(guī)劃費(fèi)用、項(xiàng)目選址及征地費(fèi)用等等。

1、土地費(fèi)用的控制

這部分費(fèi)用控制的關(guān)鍵是建設(shè)項(xiàng)目的選址。房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)用地必須考慮地塊的地理位置、交通狀況及環(huán)境因素。在目前的土地政策和背景下，國(guó)有土地出讓一般以掛牌、拍賣、招商等三種方式進(jìn)行，房地產(chǎn)開發(fā)公司對(duì)于土地的選擇不多，因此針對(duì)每個(gè)出讓地塊的調(diào)研則顯得尤為重要。

對(duì)于項(xiàng)目地塊的SWOT分析及建設(shè)項(xiàng)目的可行性研究必須開展在拍賣之前，這樣才能對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行有效的成本分析，進(jìn)而減少項(xiàng)目建設(shè)時(shí)期的被動(dòng)。在做前期論證時(shí)充分分析各種可能出現(xiàn)的影響開發(fā)成本和進(jìn)度的因素，以決定是否拿地。另外，要充分考慮報(bào)建風(fēng)險(xiǎn)。這些都需要做充分論證，才能達(dá)到有的放矢。

2、勘察設(shè)計(jì)費(fèi)的控制

前期工程費(fèi)用分為行政事業(yè)性收費(fèi)和工程服務(wù)性收費(fèi)兩部分。對(duì)于行政事業(yè)收費(fèi)，應(yīng)采取有效的規(guī)避措施。而勘察設(shè)計(jì)費(fèi)等，則應(yīng)通過公開招標(biāo)或者邀請(qǐng)招標(biāo)的方式進(jìn)行發(fā)包，在滿足設(shè)計(jì)要求的情況下最大程度的壓縮設(shè)計(jì)費(fèi)用。對(duì)設(shè)計(jì)單位，應(yīng)通過限額設(shè)計(jì)減小工期和材料成本壓力，應(yīng)該在建筑美學(xué)和投資成本間尋找平衡點(diǎn)，在保證設(shè)計(jì)定位和結(jié)構(gòu)安全及適用性的前提下，外立面盡可能簡(jiǎn)潔；設(shè)備設(shè)施夠用，好用；通過審核結(jié)構(gòu)配筋降低含金率等等辦法來(lái)達(dá)到控制開發(fā)成本的目的。

三、施工費(fèi)用的全程控制措施

1、項(xiàng)目決策階段的費(fèi)用控制要點(diǎn)

一般房地產(chǎn)項(xiàng)目決策階段會(huì)遇到以下問題，首先就是項(xiàng)目的實(shí)施階段時(shí)候的市場(chǎng)定位已經(jīng)與前期市場(chǎng)定位不一致。這個(gè)比較突出的表現(xiàn)在房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀調(diào)控政策上。這樣的難題必須采取以下對(duì)策：①加強(qiáng)項(xiàng)目投資決策的科學(xué)性、系統(tǒng)性，重新明確和調(diào)整項(xiàng)目市場(chǎng)定位；②推行價(jià)值工程管理，使用最少的投資，爭(zhēng)取最大的效益產(chǎn)出。③保持決策的連貫與調(diào)整，盡量避免后期大幅度調(diào)整帶來(lái)的震蕩和成本上升。

在價(jià)值工程管理上，必須遵循以下成本控制要點(diǎn)：①保持項(xiàng)目功能不變的情況下降低項(xiàng)目投資；②保持投資總額不變的情況下提高項(xiàng)目功能；③投資雖有所增加，但功能提高幅度更大；④降低一些次要功能，使成本大幅度降低；⑤運(yùn)用新科技、新技術(shù)，既提高功能，又降低項(xiàng)目投資。

2、規(guī)劃設(shè)計(jì)階段的成本控制要點(diǎn)

設(shè)計(jì)階段的造價(jià)控制是建安工程費(fèi)控制的關(guān)鍵，必須采用以下有效措施進(jìn)行控制：①對(duì)設(shè)計(jì)單位的設(shè)計(jì)管理應(yīng)嚴(yán)格控制，設(shè)無(wú)論是概念設(shè)計(jì)、規(guī)劃設(shè)計(jì)還是一般的裝修設(shè)計(jì)，均應(yīng)通過規(guī)范化的設(shè)計(jì)控制流程來(lái)管理；②在滿足設(shè)計(jì)質(zhì)量的前提下，限制鋼筋、混凝土用量等對(duì)工程造價(jià)影響大的內(nèi)容；③在滿足建筑效果的前提下，控制裝飾用料和建筑材料封樣對(duì)工程造價(jià)的影響；④通過規(guī)范化的設(shè)計(jì)任務(wù)書和合同嚴(yán)格控制設(shè)計(jì)單位的設(shè)計(jì)質(zhì)量；⑤通過規(guī)范化的設(shè)計(jì)評(píng)審流程來(lái)評(píng)價(jià)各重要設(shè)計(jì)節(jié)點(diǎn)的設(shè)計(jì)成果質(zhì)量。

3、項(xiàng)目招標(biāo)及前期階段的成本控制要點(diǎn)

在這個(gè)階段，必須通過合理分包及施工招投標(biāo)等手段合理降低工程造價(jià)，縮短工期，提高工程質(zhì)量。具體的控制措施如下：①專業(yè)專項(xiàng)工程分包給專項(xiàng)隊(duì)伍施工并負(fù)責(zé)驗(yàn)收通過，由有相應(yīng)資質(zhì)的設(shè)計(jì)及施工單位進(jìn)行施工，并組織相關(guān)部門進(jìn)行驗(yàn)收；②盡可能自購(gòu)設(shè)備和材料，降低工程材料成本；③協(xié)調(diào)處理好與政府相關(guān)部門的關(guān)系，由于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目施工過程中涉及較多的專項(xiàng)檢查，必須協(xié)調(diào)好與政府相關(guān)部門的關(guān)系，減少不必要的罰款和處置費(fèi)用。

其中材料采購(gòu)造價(jià)成本控制是重點(diǎn)。由于房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的周期較長(zhǎng)，會(huì)出現(xiàn)有材料價(jià)格波動(dòng)的情況。尤其是裝飾材料的價(jià)格變動(dòng)會(huì)更大，但是政府出臺(tái)的相應(yīng)建筑工程材料價(jià)格信息不但閉塞、材料品種不全、實(shí)效不及時(shí)，正確性時(shí)效性難以把握。因此房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對(duì)于不能自行采購(gòu)的材料，造價(jià)人員應(yīng)該實(shí)地走訪和深入了解，掌握材料采購(gòu)的真實(shí)價(jià)格，降低不必要的費(fèi)用支付。

4、項(xiàng)目施工過程中的成本控制要點(diǎn)

這一成本控制的重點(diǎn)在于保證工程進(jìn)度，避免因延期交房引發(fā)不必要的賠償。此外，還要從各種施工手段上盡量避免由于錯(cuò)誤、缺漏等造成的浪費(fèi)及重復(fù)施工，減少相應(yīng)的費(fèi)用支出。這個(gè)階段控制造價(jià)控制較難把握，一旦發(fā)生錯(cuò)誤，將使竣工結(jié)算發(fā)生錯(cuò)誤。因此施工組織設(shè)計(jì)及施工方案的審定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)該讓費(fèi)用控制工程師和造價(jià)人員參與，從而避免問題發(fā)生。

5、設(shè)計(jì)優(yōu)化及設(shè)計(jì)變更成本控制要點(diǎn)

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)鼓勵(lì)施工單位采用新工藝及新手段進(jìn)行施工設(shè)計(jì)，甚至對(duì)于可以降低造價(jià)的材料替代或者合理圖紙變更，都可以提出建議，由設(shè)計(jì)單位從技術(shù)上考慮是否可行，最終房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)審批核準(zhǔn)。作為開發(fā)企業(yè)的造價(jià)控制人員必須知道設(shè)計(jì)變更的優(yōu)劣對(duì)開發(fā)效益的影響程度，基本原則是技術(shù)上可行、法律上允許、經(jīng)濟(jì)上合理、質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)不變。

6、造價(jià)增加的管理措施及控制要點(diǎn)

在施工過程中，由于工程變更、現(xiàn)場(chǎng)簽證、施工索賠、經(jīng)濟(jì)洽商、技術(shù)聯(lián)系單、驗(yàn)收資料等行為，會(huì)造成施工管理階段的費(fèi)用增加。而這階段的造價(jià)成本控制主要是施工中增加造價(jià)部分的管理，對(duì)沒有定額的分部分項(xiàng)工程單價(jià)要及時(shí)合理的確定。

四、財(cái)務(wù)費(fèi)用及項(xiàng)目建設(shè)時(shí)間的控制手段

對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)這種大型資金占用的項(xiàng)目，以加快銷售和加速資金回收的手段來(lái)實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目滾動(dòng)開發(fā)，是最優(yōu)化的資金手段，因此在項(xiàng)目建設(shè)全程必須縮短建設(shè)時(shí)間，控制手段主要有以下幾個(gè)方面：

1、在征地、拆遷、立項(xiàng)、設(shè)計(jì)、報(bào)建等前期建設(shè)階段盡量縮短工期。

2、在對(duì)規(guī)劃設(shè)計(jì)階段通過公開招標(biāo)，選擇實(shí)力強(qiáng)、水平高、信譽(yù)好的單位以加快進(jìn)度。

3、在施工階段，從項(xiàng)目節(jié)點(diǎn)控制上為項(xiàng)目節(jié)約時(shí)間：①逐級(jí)編制工作計(jì)劃，分項(xiàng)落實(shí)；②以合同為藍(lán)本，明確各施工單位各分項(xiàng)工程的交接時(shí)間，對(duì)逾期交付行為設(shè)置處罰措施；③配備經(jīng)驗(yàn)豐富的管理人員，保障項(xiàng)目擁有足夠的技術(shù)指導(dǎo)；④確保資金按時(shí)到位；⑤保證原材料、設(shè)備的組織供應(yīng)及時(shí)到位；⑥對(duì)于施工過程中的設(shè)計(jì)變更，要求設(shè)計(jì)單位及時(shí)變更出圖。

4、在銷售階段，要注意以下幾點(diǎn)：①項(xiàng)目定位及銷售策略要符合項(xiàng)目實(shí)際情況，切記盲目和空泛；②將銷售委托給專業(yè)的營(yíng)銷公司進(jìn)行，并設(shè)立一定的銷售激勵(lì)制度，快速通過市場(chǎng)；③項(xiàng)目施工進(jìn)度應(yīng)配合銷售進(jìn)度，在銷售時(shí)應(yīng)具備基本的立面展示及樣板間；③監(jiān)控售房款的收取及客戶房屋貸款的辦理，以便及時(shí)收到銀行放款。

五、結(jié)語(yǔ)

總而言之，在國(guó)家宏觀調(diào)控政策下，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)如果想要在房?jī)r(jià)和利潤(rùn)之間尋求到一個(gè)平衡點(diǎn)，達(dá)到買賣雙方的雙贏，那只有通過合理手段控制好房地產(chǎn)的開發(fā)成本。以方法促效益，才是企業(yè)生存的王道。

參考文獻(xiàn)：

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篇7

今年1月初,隨著國(guó)家提高銀行準(zhǔn)備金措施出臺(tái),收緊流動(dòng)性預(yù)期在市場(chǎng)蔓延。鋅價(jià)結(jié)束了長(zhǎng)達(dá)1年的攀升行情,從年內(nèi)最高位22585元迅速滑落,最低跌至16939元。之后,受美國(guó)經(jīng)濟(jì)不斷轉(zhuǎn)暖的影響,全球經(jīng)濟(jì)從谷底爬出,LME鋅價(jià)重新開始震蕩上漲,國(guó)內(nèi)鋅價(jià)也受到影響,在19000元附近反復(fù)波動(dòng)。展望后期鋅價(jià)走勢(shì),以下幾點(diǎn)需要特別關(guān)注。

首先,中國(guó)再度提高準(zhǔn)備金率的措施可能隨時(shí)出臺(tái)。鋅作為大宗原材料,其中50%用在建筑消費(fèi)領(lǐng)域,而我國(guó)大規(guī)模基礎(chǔ)建設(shè)項(xiàng)目主要受到宏觀財(cái)政政策影響。準(zhǔn)備金率變動(dòng),代表了國(guó)家宏觀貨幣政策取向。從今年的形勢(shì)看,對(duì)外貿(mào)易快速增長(zhǎng),人民幣升值壓力很大,央行目前已開始逐漸收縮流動(dòng)性,導(dǎo)致股市和商品市場(chǎng)出現(xiàn)下滑。未來(lái),由于CPI和PPI上漲較快,預(yù)計(jì)不久央行會(huì)再度出臺(tái)收縮性的貨幣政策。

財(cái)政政策方面,在維持穩(wěn)定的前提下,我國(guó)會(huì)繼續(xù)保持積極的財(cái)政政策,前期已開工的項(xiàng)目仍會(huì)繼續(xù),因此2010年鋅的總體消費(fèi)量較2009年同比不會(huì)明顯下降。但新開工項(xiàng)目會(huì)較去年下降,鋅消費(fèi)增速將回落。從我國(guó)2月份固定資產(chǎn)投資增速可以看出,26.6%的增速較2009年平均32%的月度投資增速下降,盡管包含春節(jié)因素,但投資下降和流動(dòng)性收縮已成事實(shí),鋅價(jià)若要再度上漲,面臨很大的壓力。

其次,人民幣升值因素會(huì)導(dǎo)致商品價(jià)格下降。我國(guó)人民幣兌美元匯率自2004年到2008年匯改后,美元兌人民幣從8.4一路升值到目前的6.8263,去年到今年則基本穩(wěn)定在6.8上下波動(dòng)。由于中國(guó)長(zhǎng)期對(duì)外貿(mào)易順差,美元又出現(xiàn)大幅貶值,導(dǎo)致人民幣升值壓力很大,近期我國(guó)相關(guān)部門正在開展針對(duì)人民幣升值產(chǎn)生影響的調(diào)查,升值預(yù)期在升溫。而目前,央行的正回購(gòu)、準(zhǔn)備金率提高等一系列緊縮性貨幣政策,也會(huì)提高人民幣匯率,為升值作鋪墊,進(jìn)而對(duì)鋅價(jià)構(gòu)成壓力。

再次,鋅短期供過于求。由于鋅價(jià)不斷攀升,企業(yè)生產(chǎn)積極性很高。我國(guó)鋅精礦產(chǎn)量在今年1-2月保持旺盛勢(shì)頭,產(chǎn)量同比增長(zhǎng)45%,我國(guó)鋅產(chǎn)量1-2月也創(chuàng)出歷史最高水平,供應(yīng)量十分充足。從庫(kù)存看,上海交易所鋅庫(kù)存達(dá)到22萬(wàn)噸,創(chuàng)出自交易所鋅品種上市以來(lái)的最高水平,短期過剩跡象開始出現(xiàn)。

當(dāng)前鍍鋅板產(chǎn)量仍較高,這也是鋅價(jià)能維持在高位的最主要原因。我國(guó)去年12月鍍鋅板產(chǎn)量203萬(wàn)噸,創(chuàng)下歷史最高水平,短期還沒有看到明顯減少的跡象。但從國(guó)家宏觀政策取向看,未來(lái)財(cái)政和貨幣政策應(yīng)趨向收縮,因此,鋼鐵行業(yè)總消費(fèi)會(huì)受到影響。同時(shí),為了抑制房?jī)r(jià)繼續(xù)走高,我國(guó)陸續(xù)出臺(tái)了一系列政策,使得全國(guó)房產(chǎn)交易量明顯下降,政策預(yù)期又會(huì)影響未來(lái)房屋開工率,對(duì)鋼材消費(fèi)和鋅的消費(fèi)會(huì)構(gòu)成負(fù)面影響,從而對(duì)鋅價(jià)構(gòu)成一定的壓力。

篇8

在當(dāng)前這個(gè)大變革的時(shí)代，財(cái)富和風(fēng)口瞬息萬(wàn)變，后危機(jī)時(shí)代的財(cái)富地圖霧霾重重，罕見的負(fù)利率，全球性的資產(chǎn)荒，導(dǎo)致尋找高收益的產(chǎn)品成為是世界級(jí)的難題。貨幣放水對(duì)經(jīng)濟(jì)前景的恐慌導(dǎo)致的房地產(chǎn)狂潮還能持續(xù)多久？普通老百姓保衛(wèi)財(cái)富的安全之道在哪里？這都是當(dāng)代經(jīng)濟(jì)學(xué)家面對(duì)的重大課題。

過去多年，我參加很多與財(cái)富相關(guān)的論壇，深感中國(guó)人對(duì)財(cái)富的巨大渴求，也深深地認(rèn)識(shí)到在中國(guó)投資的不易。毫無(wú)疑問，中華民族是全世界最愛錢的民族，只要中國(guó)人對(duì)金錢的熱愛不改變，我相信中國(guó)經(jīng)濟(jì)差不到什么地方去。

但是，我也深深感覺到很多人投資知識(shí)的匱乏和盲目。問題的關(guān)鍵在于，中國(guó)人在財(cái)富的知識(shí)，財(cái)富的理念，以及財(cái)富的把握上，都處于一個(gè)初級(jí)階段。很多財(cái)富公司打著專業(yè)的旗號(hào)忽悠老百姓，很多投資顧問通過塑造自己的投資神話迷惑投資者。

對(duì)于投資者而言，要讓自己的財(cái)富保值增值，要確保自己財(cái)富的安全，成為一個(gè)成功的投資者，我認(rèn)為，起碼應(yīng)該知道以下幾點(diǎn)：

第一一定要把握經(jīng)濟(jì)的風(fēng)口。了解宏觀經(jīng)濟(jì)的基本面是投資者投資成功的第一步。當(dāng)下的全球經(jīng)濟(jì)，中國(guó)經(jīng)濟(jì)，都處在劇烈的變化和動(dòng)蕩之中，這意味著投資不易，處在這個(gè)時(shí)代，一定要主動(dòng)降低自己的投資收益，在投資組合上將風(fēng)險(xiǎn)提升至重要的考量因素。投資收益率多少合適？對(duì)于一般投資者而言，記住：收益超過8%的產(chǎn)品在今后兩年是一定要注意的，2013年，這個(gè)數(shù)是15%，2014年是12%，2015年是10%。

第二一定不要和大勢(shì)做對(duì)。比如，我在去年建議大家投資房地產(chǎn)。我在很多文章中呼吁大家買大城市和熱點(diǎn)城市的房子，“如果政府喪心病狂的救市，你一定要喪心病狂的出手買房”，很多了解我的人肯定記得我這句話，根本原因就在于，我這么多年研究不動(dòng)產(chǎn)，我發(fā)現(xiàn)，在負(fù)利率和貨幣超發(fā)的情況下，大城市的房產(chǎn)大漲是個(gè)大概率。

第三一定不要想當(dāng)然。比如，在今年的房地產(chǎn)狂潮結(jié)束之后，有人認(rèn)為，中國(guó)的房?jī)r(jià)永遠(yuǎn)不會(huì)跌，理由是過去10多年的歷史已經(jīng)這么證明了。千萬(wàn)別這么想！沒用一個(gè)國(guó)家的房地產(chǎn)在經(jīng)歷瘋狂之后沒用不下跌的，這是一個(gè)鐵律。中國(guó)的房地產(chǎn)遲早會(huì)有一次調(diào)整，除了時(shí)間不確定，結(jié)果基本確定。所以，從10月份開始，我呼吁高凈值人士可以減持自己在國(guó)內(nèi)的房產(chǎn)。

第四要學(xué)會(huì)聽得懂“政策”。在很多情況下，宏觀政策的制定者總是很模糊地去表達(dá)政策意圖，以免引發(fā)市場(chǎng)動(dòng)蕩。這個(gè)時(shí)候，你要學(xué)會(huì)聽懂政策，比如，當(dāng)你聽到“經(jīng)濟(jì)基本面總體是好的”，你一定要知道，經(jīng)濟(jì)肯定出了問題；當(dāng)你聽到央行總是強(qiáng)調(diào)“人民幣不具備持續(xù)貶值的基礎(chǔ)”，你一定要記住，人民幣肯定還會(huì)貶值。聽得懂，才會(huì)做到在他人之前預(yù)判形勢(shì)，做出正確的選擇。

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【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)；特區(qū)效應(yīng)；泡沫

一、喀什房地產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀

2010年5月召開的中央新疆工作座談會(huì)提出，在喀什設(shè)立經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)。消息傳出，一波又一波的資金向喀什涌去。6月底，第六屆中國(guó)新疆喀什?中亞南亞商品交易會(huì)開幕，在參加本屆”喀交會(huì)”的客商中就不乏炒樓客。喀什的房子一天一個(gè)價(jià)，兩個(gè)多月，房?jī)r(jià)就快翻倍了。在喀什東湖的一套高層住宅，5月初的報(bào)價(jià)為2200元/平方米，7月初的價(jià)格已經(jīng)漲到4100元了。進(jìn)入2011年以來(lái)，喀什市房地產(chǎn)市場(chǎng)受國(guó)家宏觀政策調(diào)整等因素的影響，房地產(chǎn)市場(chǎng)受到沉重打擊，進(jìn)入低迷。1-3月份商品房銷售面積7.29萬(wàn)平方米，同比下降4.7%，商品房銷售額24,853萬(wàn)元，同比下降10.26%；1-9月份商品房銷售面積36.1萬(wàn)平方米，同比下降48.6%，商品房銷售額148,011萬(wàn)元，同比下降27.3%，住宅價(jià)格已由年初3600元/平米下降至3000元/平米，商品房空置面積達(dá)20.6萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)116.8%。

喀什商品房銷售情況統(tǒng)計(jì)表(2011年)

從以上數(shù)據(jù)可以看出，喀什市房地產(chǎn)市場(chǎng)目前銷售情況低迷，商品房銷售面積及銷售額劇減，房?jī)r(jià)也有所下降。我們可以看出，2010年喀什市房?jī)r(jià)呈現(xiàn)上升的趨勢(shì)，而2011年喀什市房?jī)r(jià)在上升的趨勢(shì)中呈現(xiàn)出較大的波折，這些波動(dòng)的具體原因，咱們概括為以下三個(gè)方面：

1.受國(guó)家宏觀調(diào)控政策的影響

為遏制我國(guó)特別是沿海地區(qū)房?jī)r(jià)的過快上漲，國(guó)家近幾年來(lái)加強(qiáng)了宏觀調(diào)控，出臺(tái)了一系列遏制房?jī)r(jià)上漲的調(diào)控政策，這一系列政策的出臺(tái)，對(duì)喀什市迅猛發(fā)展的房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生一定影響。一是政策出臺(tái)后，國(guó)家加大了對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的監(jiān)管，加強(qiáng)了對(duì)開發(fā)企業(yè)用地和融資的管理和審批，調(diào)高第二、三套住房的首付比率和貸款利率，增加了住房貸款的難度；二是二手房轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)稅收政策的調(diào)整使投資炒房者因成本增加而放棄投機(jī)性炒房；三是助長(zhǎng)了消費(fèi)者的觀望心理，部分消費(fèi)者認(rèn)為，在國(guó)家宏觀政策的調(diào)控下，房?jī)r(jià)會(huì)有所下跌，于是紛紛取消了購(gòu)買房產(chǎn)的打算。

2.政府集中建設(shè)集資房及保障性住房分流商品房需求

一是因喀什地區(qū)經(jīng)濟(jì)相對(duì)落后，在房改政策結(jié)束時(shí)仍有大批應(yīng)享受未享受房改政策人群，同時(shí)，已享受房改的群眾其居住面積及房屋抗震性均有待提高。為解決歷史遺留問題，2010年以來(lái)由政府無(wú)償劃撥土地統(tǒng)一進(jìn)行集資建房，解決黨政機(jī)關(guān)及企事業(yè)單位職工的住房問題，分流了一部分商品房需求量；二是近年來(lái)，國(guó)家為解決城市中低收入者住房難的問題，加強(qiáng)了對(duì)保障性住房的建設(shè)和供應(yīng)，大量保障性住房的涌入，分流了部分商品房消費(fèi)，減少了市場(chǎng)對(duì)商品房的需求量。

3.受暴力恐怖事件的影響

2011年暴力恐怖事件的發(fā)生，對(duì)喀什市經(jīng)濟(jì)建設(shè)的大好局面造成極其惡劣的影響，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)形成沉重打擊，部分來(lái)喀什投資發(fā)展的外地開發(fā)商甚至放棄已立項(xiàng)的開發(fā)項(xiàng)目；原計(jì)劃在喀什購(gòu)房居住的人群紛紛放棄購(gòu)房計(jì)劃；一大批準(zhǔn)備到喀什投資興業(yè)的商人紛紛放棄投資計(jì)劃，造成房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的退房率上升、銷售額大幅下降，喀什市房產(chǎn)價(jià)格也隨之下降，由年初的平均3600元下降到平均3000元。

二、喀什房地產(chǎn)業(yè)是否存在泡沫問題

房地產(chǎn)泡沫可理解為房地產(chǎn)價(jià)格在一個(gè)連續(xù)的過程中的持續(xù)上漲，這種價(jià)格的上漲使人們產(chǎn)生價(jià)格會(huì)進(jìn)一步上漲的預(yù)期，并不斷吸引新的買者--隨著價(jià)格的不斷上漲與投機(jī)資本的持續(xù)增加，房地產(chǎn)的價(jià)格遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于與之對(duì)應(yīng)的實(shí)體價(jià)格，由此導(dǎo)致房地產(chǎn)泡沫。泡沫過度膨脹的后果是預(yù)期的逆轉(zhuǎn)、高空置率和價(jià)格的暴跌，即泡沫破裂，它的本質(zhì)是不可持續(xù)性。

雖然從2010年3月“兩會(huì)”上傳出要在喀什建立經(jīng)濟(jì)特區(qū)之后，香港、廣州、溫州等地的炒房團(tuán)蜂擁而至，將整棟樓和整個(gè)單元買下，致使房?jī)r(jià)一路上漲。喀什最繁華的環(huán)疆片區(qū)樓盤起價(jià)3450/平方米，最高樓層售價(jià)已突破4000元；而商鋪的價(jià)格也從一萬(wàn)多上漲至三四萬(wàn)每平方米。令人想起了另一個(gè)經(jīng)濟(jì)特區(qū)海南的經(jīng)歷。1988年，海南成為第五個(gè)經(jīng)濟(jì)特區(qū)，海南房?jī)r(jià)在隨后幾年里突飛猛進(jìn)。1993年上半年，海南房?jī)r(jià)達(dá)到7500元/平方米，是1989年的5倍。并在2009年海南出現(xiàn)“旅游島事件”便是最好的案例。

2010年7月新疆維吾爾自治區(qū)政府出臺(tái)了相應(yīng)政策來(lái)遏制新疆各地的房?jī)r(jià)上漲，喀什處于國(guó)家最西部，經(jīng)濟(jì)、自然環(huán)境都差，當(dāng)?shù)剞r(nóng)民人均年收入3500元，城鎮(zhèn)居民年均收入是1萬(wàn)元左右，而且喀什是國(guó)家重點(diǎn)支持的政策性住房推廣地區(qū)，保障房的建設(shè)非常普遍，政策傾斜度很高。投資房產(chǎn)的回報(bào)率會(huì)很底最終房地產(chǎn)商紛紛退出，喀什房?jī)r(jià)增長(zhǎng)率不會(huì)持續(xù)很久，按國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)，房?jī)r(jià)增長(zhǎng)率連續(xù)三年超過10%，可被認(rèn)為存在經(jīng)濟(jì)泡沫或由此苗頭，而喀什房?jī)r(jià)沒有持續(xù)漲一年就出現(xiàn)下跌。提供據(jù)此，從房?jī)r(jià)增長(zhǎng)率來(lái)判斷喀什市房地產(chǎn)還沒能形成泡沫，而且也沒有泡沫的跡象。

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[2]韓結(jié).淺析國(guó)家宏觀調(diào)控下房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷策略[J].現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)信息,2011.

[3]汪利娜.房地產(chǎn)泡沫的生成機(jī)理與防范措施[J].財(cái)經(jīng)科學(xué),2003.

[4]韓國(guó)波,張麗華.房地產(chǎn)泡沫規(guī)避路徑研究[J].改革與戰(zhàn)略,2005.

[5]周輝莉.我國(guó)區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展不平衡對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響研究[J].財(cái)經(jīng)問題研究,2008.

作者簡(jiǎn)介：

篇10

(1)選擇性控制政策工具——房地產(chǎn)信貸管制、優(yōu)惠利率

選擇性控制是國(guó)家著眼于對(duì)特殊市場(chǎng)的信貸供求進(jìn)行控制，對(duì)信用活動(dòng)加以調(diào)節(jié)和影響的一項(xiàng)貨幣政策，其調(diào)節(jié)工具主要包括消費(fèi)者信用控制、不動(dòng)產(chǎn)信用控制、優(yōu)惠利率等。在房地產(chǎn)領(lǐng)域，消費(fèi)者信用控制和不動(dòng)產(chǎn)信用控制可以統(tǒng)稱為房地產(chǎn)信貸管制，是中央銀行貨幣政策的重要組成部分，監(jiān)管部門將通過對(duì)行業(yè)的分析和監(jiān)測(cè)，加強(qiáng)信貸政策的前瞻性和實(shí)效性，不斷提高風(fēng)險(xiǎn)管理的能力。1998年，由于當(dāng)時(shí)國(guó)內(nèi)住房制度改革剛剛起步，居民購(gòu)房意愿不強(qiáng)，人民銀行短期內(nèi)對(duì)居民住房貸款實(shí)行了優(yōu)惠利率。2004年以后，中國(guó)貨幣政策和財(cái)政政策的主導(dǎo)地位發(fā)生轉(zhuǎn)換，中央銀行堅(jiān)持穩(wěn)健的貨幣政策，加強(qiáng)了對(duì)住房信貸的管制，及時(shí)調(diào)整和傳達(dá)貨幣信貸政策意圖，引導(dǎo)社會(huì)預(yù)期。

(2)主要政策調(diào)節(jié)工具——利率、土地供給和稅收

①利率

西方經(jīng)濟(jì)學(xué)認(rèn)為，一個(gè)國(guó)家根據(jù)既定目標(biāo)，通過中央銀行運(yùn)用其政策工具，調(diào)節(jié)貨幣供給量和利率，以影響宏觀經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的水平。在房產(chǎn)信貸領(lǐng)域，政府可以利用調(diào)節(jié)個(gè)人住房貸款利率，將政府意愿通過市場(chǎng)化利率的變化引導(dǎo)房產(chǎn)價(jià)格回到合理的預(yù)期。利率的變化對(duì)居民的還款行為有著直接的影響，它使購(gòu)房者還款壓力增大，提高了貸款成本的風(fēng)險(xiǎn)，使購(gòu)房者的住房消費(fèi)貸款行為更加謹(jǐn)慎。因此，利率的變化是政府通過調(diào)整資金價(jià)格杠桿，利用市場(chǎng)力量，引導(dǎo)房地產(chǎn)開發(fā)商合理定位、商業(yè)銀行合理放貸、購(gòu)房者形成對(duì)房產(chǎn)市場(chǎng)的合理預(yù)期，從而促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展。

②土地供給

在經(jīng)濟(jì)學(xué)分析中，土地作為一種生產(chǎn)要素，其供給彈性為零，即從整個(gè)社會(huì)的角度來(lái)看，土地的供給量是固定的，但是從不同的時(shí)間段和不同地區(qū)對(duì)土地利用的差異上看，土地的供給就不是完全缺乏彈性。國(guó)家甚至是地方政府有條件通過控制土地供應(yīng)量和土地開發(fā)節(jié)奏的辦法實(shí)現(xiàn)對(duì)房產(chǎn)業(yè)的宏觀調(diào)控。根據(jù)商品的供求規(guī)律，當(dāng)房地產(chǎn)市場(chǎng)供大于求時(shí)，房產(chǎn)價(jià)格將會(huì)下降。從近幾年中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)施工和竣工面積的增長(zhǎng)情況來(lái)看，房地產(chǎn)市場(chǎng)總體上是供大于求的態(tài)勢(shì)，只是房產(chǎn)業(yè)內(nèi)部結(jié)構(gòu)性矛盾比較突出。

③稅收

稅收是國(guó)家財(cái)政政策調(diào)節(jié)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的一種手段，對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)來(lái)說(shuō)，目前稅收對(duì)生產(chǎn)領(lǐng)域采取的調(diào)控措施要強(qiáng)于消費(fèi)領(lǐng)域。在經(jīng)濟(jì)擴(kuò)張和房產(chǎn)投機(jī)過熱階段，通過調(diào)整房地產(chǎn)相應(yīng)稅種和稅率，讓投機(jī)交易的速度減慢，就可以遏制經(jīng)濟(jì)過熱和投機(jī)需求。在房產(chǎn)消費(fèi)領(lǐng)域，通過征收個(gè)人所得稅、營(yíng)業(yè)稅、契稅、印花稅等相應(yīng)稅種，減少房產(chǎn)投機(jī)收益。我國(guó)規(guī)定2006年6月起，個(gè)人購(gòu)買不足5年的住房對(duì)外銷售，將全額征收營(yíng)業(yè)稅，2006年8月起，全國(guó)范圍內(nèi)統(tǒng)一強(qiáng)制性征收二手房轉(zhuǎn)讓個(gè)人所得稅。可見，在房產(chǎn)政策調(diào)控上，各種政策調(diào)節(jié)工具雖控制領(lǐng)域和手段不同，但目的和作用是一致的。

(3)有效需求與投機(jī)需求

經(jīng)濟(jì)學(xué)領(lǐng)域的有效需求是指有支付能力的需求。凱恩斯認(rèn)為，有效需求是商品的總供給價(jià)格和總需求價(jià)格達(dá)到均衡時(shí)的總需求，包括消費(fèi)需求和投資需求兩個(gè)部分。由于個(gè)人消費(fèi)的預(yù)算約束，對(duì)于住宅產(chǎn)品的實(shí)際有效需求是有限的，當(dāng)消費(fèi)需求獲得滿足，而投資需求因有利可圖而加劇擴(kuò)張時(shí)，超過一定限度就成為一種投機(jī)需求。目前，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的購(gòu)房需求既包括有效需求，也包括投機(jī)需求。有效需求主要表現(xiàn)在居民自住房和各種以直接使用為主的需求上，例如，購(gòu)買、建造、翻建、大修自住房就屬于典型的有效需求，而投機(jī)需求的目的是賺取差價(jià)，國(guó)家對(duì)房產(chǎn)信貸進(jìn)行控制主要是壓縮以投機(jī)為主的住房貸款需求。根據(jù)國(guó)內(nèi)的實(shí)際情況，對(duì)大多數(shù)家庭來(lái)說(shuō)，滿足對(duì)住房的消費(fèi)需求，只有通過貸款購(gòu)房才能實(shí)現(xiàn)。國(guó)家對(duì)個(gè)人住房貸款政策的調(diào)整，能夠在一定程度上刺激住房消費(fèi)需求，將住房潛在需求轉(zhuǎn)化為有效需求，通過制度安排或政策調(diào)整，盡可能擴(kuò)大住房有效需求的邊界。截至2005年末，國(guó)內(nèi)商業(yè)銀行個(gè)人住房貸款達(dá)到20258億元，而且從市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)來(lái)看，個(gè)人住房貸款市場(chǎng)的有效需求還將保持穩(wěn)步增長(zhǎng)。

2、宏觀經(jīng)濟(jì)與住房貸款政策

(1)宏觀經(jīng)濟(jì)背景下中國(guó)住房貸款政策的演變

1998年是我國(guó)取消福利分房，開展住房制度市場(chǎng)化改革的起步之年，此后，也是國(guó)民經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展和房地產(chǎn)繁榮發(fā)展的一個(gè)時(shí)期。住房消費(fèi)的增長(zhǎng)與社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展密不可分，顯現(xiàn)正相關(guān)的連帶效應(yīng)。

總體來(lái)看，國(guó)內(nèi)宏觀經(jīng)濟(jì)的發(fā)展趨勢(shì)是穩(wěn)步提升的，國(guó)家在制定產(chǎn)業(yè)政策時(shí)會(huì)采取相機(jī)決策，特別是如前所述，房產(chǎn)政策是一種短期性政策，會(huì)按照經(jīng)濟(jì)發(fā)展態(tài)勢(shì)和政府調(diào)控意圖進(jìn)行變化。1995年以來(lái)，我國(guó)商業(yè)銀行的個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)可以劃分為三個(gè)階段，一是政策啟動(dòng)階段(1995—1998年)，商業(yè)銀行在這一時(shí)期開始辦理個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)，并從1998年下半年起，停止住房的實(shí)物分配，實(shí)行住房貨幣化，為住房金融的發(fā)展奠定了基礎(chǔ)。二是擴(kuò)張發(fā)展階段(1999—2000年)，國(guó)家通過中央銀行了多項(xiàng)鼓勵(lì)政策，在優(yōu)惠利率、貸款額度、貸款期限等方面盡可能地降低放貸門檻，支持個(gè)人消費(fèi)信貸。三是規(guī)范調(diào)整階段(2001～2006年)，針對(duì)個(gè)人住房貸款過程中出現(xiàn)的違規(guī)行為，人民銀行為降低金融機(jī)構(gòu)風(fēng)險(xiǎn)、規(guī)范房產(chǎn)金融市場(chǎng)秩序、抑制房產(chǎn)投機(jī)行為，及時(shí)收緊放貸條件，加強(qiáng)了對(duì)個(gè)人住房貸款的管理。

(2)房貸政策存在的問題及評(píng)價(jià)

住房問題是關(guān)平民生的大問題，近幾年國(guó)家出臺(tái)一系列的調(diào)控措施，但效果并不是非常明顯。房貸政策雖已及時(shí)進(jìn)行調(diào)整，但房地產(chǎn)市場(chǎng)仍然存在住房結(jié)構(gòu)不合理、部分城市房?jī)r(jià)上漲過快、中低收入居民住房難以滿足等問題。

①房貸政策的盲區(qū)——結(jié)構(gòu)性矛盾

2004年以后，人民銀行多次上調(diào)金融機(jī)構(gòu)貸款基準(zhǔn)利率，但對(duì)房產(chǎn)的非合理需求缺乏有效控制，投機(jī)炒房快速增長(zhǎng)，同時(shí)，中低檔住宅供應(yīng)比例下降，導(dǎo)致房地產(chǎn)供給結(jié)構(gòu)嚴(yán)重不合理。此后，國(guó)家利用信貸、稅收等經(jīng)濟(jì)手段，提高房產(chǎn)交易成本，抑制房產(chǎn)投機(jī)需求，但結(jié)構(gòu)性矛盾依然存在，中低價(jià)住房和經(jīng)濟(jì)適用房的比例偏低。2006年，國(guó)家在行使多種經(jīng)濟(jì)手段的同時(shí)，吸取了前兩年的教訓(xùn)，通過出臺(tái)《關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格的意見》，彌補(bǔ)了房貸政策的不足，直接宏觀調(diào)控住房結(jié)構(gòu)，并有區(qū)別地調(diào)整住房消費(fèi)信貸的首付比例，引導(dǎo)合理消費(fèi)。②房貸政策的松動(dòng)——大量空置房

2004年以前，在積極財(cái)政政策調(diào)控下，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)具有典型“亮點(diǎn)經(jīng)濟(jì)”特征。“十五”期間，許多城市將房地產(chǎn)業(yè)列為支柱產(chǎn)業(yè)。同時(shí)，信貸政策也在影響和調(diào)控房地產(chǎn)的投資和需求，局部地區(qū)房地產(chǎn)投資過熱，購(gòu)買多套住房的投機(jī)需求增加，導(dǎo)致全國(guó)范圍內(nèi)越來(lái)越多的空置房難以消化，房貸政策出現(xiàn)松動(dòng)跡象。2005年，國(guó)內(nèi)商品房空置率達(dá)26%，大大超過國(guó)際公認(rèn)的5%～10%的警戒區(qū)間。因此，從政策層面看，支持經(jīng)濟(jì)型住房發(fā)展、支持有效需求的房貸政策總體趨向不會(huì)改變，只是在刺激個(gè)人住房消費(fèi)需求方面會(huì)有所收縮。

③房貸政策的風(fēng)險(xiǎn)——信用環(huán)境差

信用環(huán)境建設(shè)是國(guó)內(nèi)大部分行業(yè)，包括房地產(chǎn)行業(yè)持續(xù)、健康發(fā)展的一個(gè)軟肋。近幾年，國(guó)內(nèi)部分經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)的金融機(jī)構(gòu)與咨詢中介機(jī)構(gòu)聯(lián)合，建立了個(gè)人聯(lián)合征信系統(tǒng)，為有效防范房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)，特別是個(gè)人住房貸款風(fēng)險(xiǎn)發(fā)揮了重要作用。目前，全國(guó)范圍內(nèi)的征信系統(tǒng)還沒有真正建立起來(lái)，金融機(jī)構(gòu)之間的資源共享、平臺(tái)合作在短時(shí)間內(nèi)難以實(shí)現(xiàn)，所以，市場(chǎng)環(huán)境下的信用建設(shè)與維護(hù)還有待進(jìn)一步加強(qiáng)。

(3)應(yīng)處理好幾個(gè)關(guān)系

個(gè)人住房政策在應(yīng)對(duì)國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)政策和產(chǎn)業(yè)政策調(diào)整的過程中，應(yīng)處理好如下幾個(gè)關(guān)系。一是處理好短期調(diào)整與連續(xù)性的關(guān)系。個(gè)人住房貸款政策，包括公積金貸款政策都屬于短期性政策，與其它公共政策相比，更容易發(fā)生階段性變化。因此，在政策調(diào)整時(shí)應(yīng)充分考慮到政策的可行性和關(guān)聯(lián)效應(yīng)，增加政策的可操作性和穩(wěn)定性。二是處理好獨(dú)立性與協(xié)調(diào)性的關(guān)系。房貸政策既要體現(xiàn)權(quán)威性，又要做好與其它宏觀政策的有效銜接，避免與財(cái)政政策、貨幣政策、產(chǎn)業(yè)政策相脫節(jié)，應(yīng)形成比較健全的政策體系。三是處理好結(jié)構(gòu)性與實(shí)效性的關(guān)系。房貸政策能夠在一定程度上對(duì)消費(fèi)者行為傾向進(jìn)行引導(dǎo)，特別是近幾年國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的宏觀調(diào)控政策不斷出臺(tái)，很多不確定因素使消費(fèi)者對(duì)住房消費(fèi)難以做出決策。因此，房貸政策應(yīng)把握好時(shí)機(jī)，通過政策手段引導(dǎo)住房結(jié)構(gòu)趨向合理，解決結(jié)構(gòu)性矛盾，增強(qiáng)政策的實(shí)際效果。四是處理好市場(chǎng)機(jī)制與政策調(diào)控的關(guān)系。實(shí)踐證明，市場(chǎng)機(jī)制是一種有效的資源配置方式，能夠有效地實(shí)現(xiàn)市場(chǎng)調(diào)節(jié)。同時(shí)，“市場(chǎng)失靈”也是單一的市場(chǎng)調(diào)節(jié)所無(wú)能為力的，這正是公共政策存在的客觀必要。市場(chǎng)秩序需要依靠政策的制約和維護(hù)，政策的制定和執(zhí)行也要以市場(chǎng)為基礎(chǔ)，尊重市場(chǎng)的客觀規(guī)律。“市場(chǎng)+政府”的混合型經(jīng)濟(jì)已被國(guó)內(nèi)外廣泛接受，政府只需區(qū)分好哪些需要政策性約束，哪些可以放手由市場(chǎng)來(lái)決定，如果處理不好，必會(huì)導(dǎo)致政策失效。

3、新時(shí)期房貸政策的價(jià)值取向

(1)價(jià)值取向類型與政策定位

公共政策一經(jīng)產(chǎn)生，就面對(duì)效率和公平兩種價(jià)值取向的矛盾。效率是指政策資源配置的有效性，經(jīng)濟(jì)學(xué)領(lǐng)域把帕累托效率作為資源配置有效性的最高境界。公平是指對(duì)社會(huì)價(jià)值分配的合理性，在社會(huì)利益關(guān)系越發(fā)復(fù)雜的情況下，把握好現(xiàn)有的利益格局，滿足不同利益主體多方面的需求，進(jìn)而實(shí)現(xiàn)社會(huì)協(xié)調(diào)發(fā)展。公平對(duì)效率的影響，以及效率對(duì)公平的制約，貫穿著公共政策實(shí)踐的全過程。

現(xiàn)代政府的公共政策總是在效率與公平之間進(jìn)行選擇，不同的歷史時(shí)期需要做出不同的選擇。從理論上講，市場(chǎng)主要解決效率問題，而住宅作為“準(zhǔn)公共品”，又需要在社會(huì)的環(huán)境下，由政策機(jī)制和市場(chǎng)機(jī)制共同作用，這就決定了政府應(yīng)遵循以效率為基礎(chǔ)，致力于公平的復(fù)合型價(jià)值取向。

(2)近期房貸政策的價(jià)值取向分析

①公平和效率的選擇

學(xué)術(shù)界認(rèn)為，公平是屬于價(jià)值理性的范疇，效率是屬于工具理性的范疇，二者是公共政策同一時(shí)點(diǎn)難以兼顧的兩種價(jià)值目標(biāo)。市場(chǎng)機(jī)制的競(jìng)爭(zhēng)性為效率的實(shí)現(xiàn)提供了保障，而政策的干預(yù)又使社會(huì)增添了公平。我國(guó)中央銀行政策本身具有統(tǒng)一性和融合性，在宏觀價(jià)值取向上相對(duì)容易實(shí)現(xiàn)公平，但政策落實(shí)不力則容易影響效率。因此，筆者認(rèn)為，政府對(duì)價(jià)值取向的選擇應(yīng)是以公平為基礎(chǔ)，為市場(chǎng)機(jī)制實(shí)現(xiàn)高效率運(yùn)行創(chuàng)造條件的同時(shí)，兼顧效率和效果的發(fā)揮。當(dāng)然，在不同的歷史時(shí)期，不同的宏觀背景下，要求政府在制定政策時(shí)對(duì)價(jià)值取向的傾斜力度有所區(qū)別。例如，在經(jīng)濟(jì)繁榮時(shí)期，為抑制經(jīng)濟(jì)膨脹而提高利率，約束過度的消費(fèi)行為；在經(jīng)濟(jì)蕭條時(shí)期，為防止經(jīng)濟(jì)再度萎縮而降低利率，鼓勵(lì)居民消費(fèi)。相應(yīng)地，利率的變化會(huì)對(duì)產(chǎn)業(yè)政策和行業(yè)發(fā)展也帶來(lái)影響。

②房貸政策的價(jià)值取向

如前所述，公共政策應(yīng)以公平為基礎(chǔ)，提倡根據(jù)不同時(shí)期和不同地域的現(xiàn)實(shí)情況兼顧效率，具體講，就是在橫向區(qū)域間調(diào)控方面強(qiáng)調(diào)效率，在政策縱向管理方面強(qiáng)調(diào)公平。政府在宏觀調(diào)控住宅金融體系上要建立完善的制度框架，使住宅產(chǎn)業(yè)具有一個(gè)穩(wěn)定的發(fā)展基礎(chǔ)，同時(shí)，利用各種宏觀政策工具對(duì)住房貸款行為進(jìn)行調(diào)節(jié)，使住宅產(chǎn)業(yè)的發(fā)展符合公共政策的目標(biāo)。近期，根據(jù)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展運(yùn)行狀況，房貸政策的價(jià)值取向應(yīng)側(cè)重公平，引導(dǎo)要素供給向?qū)嶋H有效需求轉(zhuǎn)移，使資源更多地轉(zhuǎn)向中低檔住宅和以使用為主要需求的房地產(chǎn)市場(chǎng)建設(shè)。國(guó)家對(duì)房貸政策的傾向性會(huì)引導(dǎo)金融要素和相關(guān)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)向房地產(chǎn)有效需求領(lǐng)域，使資源更合理、更公平地配置到經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域中去。

③需要進(jìn)一步解決的問題

一是要增強(qiáng)政策的實(shí)效性。要考慮到經(jīng)濟(jì)調(diào)節(jié)工具在實(shí)施過程中固有的滯后性特點(diǎn)，提高政策的實(shí)際效果和可信度，實(shí)現(xiàn)資源的優(yōu)化配置。二是要增強(qiáng)政策的針對(duì)性。要明確指向，分類指導(dǎo)，兼顧宏觀調(diào)控政策的統(tǒng)一性與各地區(qū)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的差異性，需要政策有針對(duì)性地進(jìn)行調(diào)控，提高政策的執(zhí)行效果。三是要增強(qiáng)政策的規(guī)范性，避免政策的越位和缺位。在經(jīng)濟(jì)體制轉(zhuǎn)軌時(shí)期，應(yīng)特別注意防止公共政策對(duì)市場(chǎng)機(jī)制的有害干擾和對(duì)市場(chǎng)機(jī)制缺陷彌補(bǔ)不足的問題。要加大政策執(zhí)行的工作力度，排除干擾政策實(shí)施的主要因素，防止和避免政策執(zhí)行不到位等問題。

結(jié)論