導語：如何才能寫好一篇酒店式公寓，這就需要搜集整理更多的資料和文獻，歡迎閱讀由公務員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

篇1

王　豪

近年來，酒店式服務公寓在房地產市場上顯山露水，不少投資者也摩拳擦掌躍躍欲試，但是面對令人眼花繚亂的廣告炒作，卻又顯得無所適從。

酒店式服務公寓(service apartment，簡稱酒店式公寓)，顧名思義即“酒店式的服務，公寓式的管理”，它來源于歐洲的“產權式公寓”，是當時旅游區內租給游客，供其臨時休息的物業，由專門管理公司進行統一上門管理，既有酒店的性質又相當于個人的“臨時住宅”。在我國，酒店式公寓始于1994年，它最早出現在深圳，后來又出現在上海、北京等地。在傳統的市場中，酒店式服務公寓一般都是由大公司開發經營的，基本只租不賣，如雅詩閣、國貿(北京)等，出售的項目僅在近幾年才出現在市場上。

物業概貌

隨著跨國公司業務的不斷擴張，中長期派駐海外的國際商務人士越來越多，一般的酒店和住宅無法滿足他們的要求，酒店式公寓吸收了傳統酒店與傳統公寓的長處，因此受到商務人士的青睞。

酒店式服務　酒店式公寓主要集中在市中心的高檔住宅區內，集住宅、酒店、會所多種功能于一體。與普通公寓和住宅相比，其獨特的地方在于酒店式的管理和服務，可以很好地滿足商業人士辦公和休閑的需要。為了確保公寓的檔次和品位，酒店式公寓一般都會請專業、知名的酒店公司統一經營管理。

公寓化管理　與傳統的酒店相比，酒店式服務公寓在硬件配套設施上毫不遜色，服務則更勝一籌，除了提供傳統酒店的各項服務外，更重要的是向住客提供家庭式的居住布局、家居式的服務，真正實現賓至如歸的感覺。其最大的特點是要比傳統的酒店更多了家的味道，在服務上也更加個性化，且總體租住價格相對酒店要低。

市場初潮

酒店式公寓一出現就吸引了很多開發商和房產投資者的目光。它是住宅的一種，也是商業地產家族不可或缺的一員。個體投資者按套購買投資型酒店式公寓，享有產權，但他們買下公寓后，多數不會選擇自住，而是出租后獲利。

租金回報

國內客戶尚不具備相當經濟實力，也不習慣于租住公寓，所以酒店式服務公寓的租房客主要是在華的海外公司高層管理人員，以及在華海外社團和駐華使館的工作人員等，一些小型公司也將其作為商住使用。這部分人有良好的經濟條件，可支付較高租金。

戴德梁行的一份調查報告顯示，租金方面，目前北京的酒店式服務公寓租金從8美元／平方米?月～56美元／平方米?月不等，平均租金維持在22美元／平方米．月左右，一些高檔酒店式公寓的平均租金高達27．2美元／平方米?月；出租率方面，總體保持上升趨勢，普遍在70％以上，一些高檔酒店式公寓則穩定在90％左右。

實踐中，開發商還制定了保證收益的措施：一種是開發商聘請專業酒店管理公司對項目統一經營管理，給投資者固定的收益，還有一種是只要有一套公寓出租，所有的投資者便平分收益，以避免因空置遭致的零收益。

政策優惠

酒店式公寓的土地性質是住宅用地，產權年限為70年，較之商業用地使用期限為長了20年，其交易稅負也比商業地產要低一些，此外不少銀行在按揭方面還會有額外優惠。

策略篇：撥云見日――訪華高萊斯(北京)地產顧問有限公司副總經理公衍奎

王　豪

外國人有錢，但他們的錢并不好掙；酒店式服務公寓投資前景看好，但選擇不慎也會雞飛蛋打。投資酒店式服務公寓有沒有訣竅?如何選擇才能確保立于不敗之地?

風險提示

“這個地段肯定能升值”、“投資酒店式公寓一本萬利”，投資者在信息不對稱的情況下，切勿輕信開發商的這些鼓吹和承諾。

被套“潛力股”

或者是信了開發商的話，或者是承受不了好位置的高昂價格，或者是看準了某地域的升值潛力，一些投資者會選擇在尚不成熟的社區投資酒店式公寓。的確，投資成熟區域的酒店式公寓，購房成本可能較高，而投資尚不成熟區域的酒店式公寓，購房成本會相對較低，如果眼光獨到，收益也會非常豐厚。但問題在于，萬一那個地方沒有發展起來怎么辦?收益與風險是一對永恒的矛盾，高收益就意味著高風險。

失算中后期成本

很多投資者誤認為投資酒店式公寓是“一本萬利”，只需找個項目投一筆錢就可以坐收紅利，而忽視了中后期成本。其實，經營酒店式公寓和經營酒店一樣，要想保持它的檔次和水平，就必須保證裝修、裝飾和家具、家電常有常新，而這些項目的更新周期一般是七八年，以后每置換一次就得付出一筆不小的費用。投資者一定要看清楚購買合同上如何約定，這些東西的更新更換、破損補救由誰負責。如果合同上沒有約定或者約定不清，這部分費用就有可能落到自己的頭上。

考點

酒店式公寓涉及商業、住宅、金融等多個領域，情況很復雜，投資者需要有足夠多的專業知識，以下幾個方面是個人投資者必須要詳加考慮的。

區位和環境

住宅看位置，商業看人氣，酒店式公寓靠出租獲利，則是二者并重。畢竟，客戶大部分是商務人士，講求方便，所以商務環境是否濃郁，交通是否便捷，周邊配套如學校、醫院等是否完備，決定物業有沒有穩定的消費群。

良好區位環境品牌的形成需要長期的培育和發展，人氣講究口口相傳，更需要長時間的積聚。顯然，位于成熟商圈的物業更具投資價值。但需要指出的是，好區位也是相對，在城市的發展過程中，商圈會不斷發生變動，今天看似荒涼的地方，明天可能成了經濟中心。以北京為例，目前CBD和望京沿線區域顯然是最好的投資地段，由于國際人士眾多，商業發達，這里的酒店式公寓都有著良好的租金收益水平而中關村、金融街和亞運村等地則是新興的酒店式公寓開發地段，目前的外籍人士雖然相對較少，但是隨著大批跨國企業和機構進駐中國，其發展前景也被看好。

另外，個人在選擇投資項目時，應盡量選擇和酒店相鄰或者項目比較聚集的酒店式公寓，這樣就可以實現部分服務的外包和集合經營，從而使運營成本得以降低，收益更有保障。

硬件和軟件

所謂硬件，包括酒店式公寓的社區環境、建筑設計、內部裝修、配套設施等。租住酒店商務式公寓的大多數是高學歷、高素質，甚至是國際化的人士，他們對居住文化、辦公環境有獨特的理解與需求，所以公寓的硬件條件必須夠檔次，有品味，且不能隨大流。所謂軟件，即指酒店的管理經營，主要體現在對客戶的服務上。目前，國內大多數酒店式公寓在硬件上都差別不大，真正能夠彰顯不同、表現競爭力的就在于酒店的服務。那些在酒店經營上有良好聲譽的管理者，能夠提升公寓的形象和品味，吸引到大批租房客。這兩方面，是酒店式公寓生命力的所在，是實現投資回報的核心因素，投資者不要在這些事項上貪便宜、圖省事。

資質和信譽

篇2

1、這些房都叫酒店式公寓

酒店式公寓、公寓式酒店、公寓式辦公、SOHO、LOFT……光是這些名字，就讓人越聽越糊涂。它們其實有明確的區別，售樓處、中介公司卻不會告訴你這么多。

2012年7月，上海市住房保障和房屋管理局、上海市規劃和國土資源管理局針對限購限貸對酒店式公寓、公寓式酒店、公寓式辦公樓做了界定（見下表）。

是住宅還是商業？

“酒店式公寓”是一種籠統的叫法：小戶型、低總價、精裝修的商業辦公樓，通常都被叫成酒店式公寓，面積一般在60平方米以下，價格在100萬元以內。

這種“酒店式公寓”和國家規定的“酒店式公寓”是兩回事。按照上海市《關于進一步嚴格執行房地產市場各項調控政策的通知》，酒店式公寓是能配備酒店式服務的高級公寓，屬于住宅，有70年產權。實際上市場上出售的大多數酒店式公寓是辦公或商業性質，僅有40年或50年的產權。

怎么判斷？最關鍵標準就是用地性質。

用地性質決定了房子的產權性質。商服用地的使用年限是40年，辦公和綜合用地的使用年限為50年，居住用地是70年。相對應的房子產權年限就分別是40年、50年和70年。

在開發定位上，酒店式公寓又可以分成商業和住宅兩用公寓、LOFT、SOHO等。

LOFT是指復式結構的商業住宅兩用公寓。這種公寓比較多地出現在商業辦公綜合體項目里，面積40平方米至70平方米，層高4.5米，單價比同地段新建住宅高，有的開發商已經做好上下兩層的分層，所以實際使用面積一般比產權證上登記的面積大，使用率比較高。

如果是SOHO項目，它的功能定位就更傾向于辦公用途，或者是既能居住又能辦公，適合創業者在創業初期使用。

判斷你要買的房子是不是限購限貸，就看產權性質。70年產權的住宅是限購限貸的對象，其他產品屬于商業辦公性質，政策并不約束購買和限制貸款，不過由于是商業、辦公產權，首付至少要五成，不能用住房公積金申請按揭貸款，商業貸款不享受優惠利率，最長貸款年限只有10年。

2、酒店式公寓適合誰買

錦和房產的高級策劃經理葉穎過多個酒店式公寓項目，根據成交情況，她分析目前買酒店式公寓的人主要有兩類：首次買房的年輕購房者、投資者。結合目前限購限貸的規定，前者更適合買酒店式公寓自住。但商業辦公類酒店式公寓不能掛戶口，集體戶口以及有掛戶口需求的買房者最好提前考慮到這一點。當然，這一類房子也不具有學區房屬性。

首付預算不高，較高收入者

如果沒有限購限貸的政策，剛性需求者通常的做法是：先買一套小戶型住宅住著，將來家庭人口增加了，收入、首付能力也都增加了，再把小房子賣了，買套大房子改善居住條件。這屬于量力而行、有步驟地改善住房。但是根據限購限貸政策，只要曾經貸款買過住宅，將來不論第一套住宅賣不賣掉，再次買房的首付至少六成，利率也比基本利率上浮10%。

按這種情況，如果從結婚購買第一套小戶型開始計算，最多5年以后，由于生育孩子等原因，家庭人口增加，換大房子的需要就開始變得急迫。我們以50平方米、買入單價2萬元的一房一廳換90平方米、買入單價2萬元的兩室兩廳來計算（同等條件下面積小的房子單價更高，在預算有限的情況下，不排除為面積等因素放棄較好地段遷去更遠的地方，但5年內房價漲幅較難估算），買一房一廳首付是30萬元，假定5年內房價漲幅平均每年8%，5年后這套房子售價136萬元，賣掉以后除去未還清的貸款，到手的賣房款還剩60萬元左右，而要買180萬元的房子，至少首付108萬元。

結果是，在這5年中要完成50萬元左右的資金積累用于換房，同時，每月還貸至少4000元，還要為生育準備一筆錢。由于第二套房至少六成首付，換房的壓力很大。

如果第一次買房買商辦性質的酒店式公寓，就能解決這個問題：第一次買的是商業性質的房子，第二次買房再買住宅，仍然可以享受首付三成、貸款利率優惠等首次買房的優惠。

被限制買房者

外地戶籍的人在京滬廣深買房，大多也被限購政策限制。即使繳稅滿一年，單身人士仍然不能購買住宅，但這些人又確實有買房結婚安頓下來的需求。這時，不在限購范圍內的商業產權的酒店式公寓就可以作為一個退而求其次的選擇。

上海華燕置業市場研究部的2012年2季度酒店式公寓成交前十名的數據顯示，目前上海市熱銷的酒店式公寓集中于外環外和郊區，單價1萬元左右。

酒店式公寓一般面積在40平方米至70平方米，總價可以控制在100萬元以內。按照一室一廳，總價60萬元計算，首付五成，商業貸款30萬元，按揭10年，按照1.1倍利率等額本息計算，月還款3500元左右。稅后收入在五六千元的還是可以承受的，如果以家庭為單位，負擔更小。

同樣首付30萬元，可以在中外環間買一套總價80萬元左右，不到40平方米的老工房，月還款4500元左右（首付四成）；也可以在外郊環比如嘉定新城，首付三成買一套總價100萬元，70平方米左右的兩居室，月還款5500元左右（都按首套房優惠利率、組合貸款、按揭15年計算）。

3、如果既想買房還想創業

篇3

時間2007年11月20日上午12:00～13:35

購房人：王輝

目標樓盤，地鐵10號線附近某樓盤

樓盤價格，20000元／平方米左右，總價控制在120萬元以內

物業類型：酒店式公寓

目標戶型，適宜投資的小戶型

為了滿足王輝的投資要求，《樓市》購房記事欄目記者與王輝進行了多次溝通，最終在三環沼線，地鐵10號線附近的馬甸區域選擇了即將開盤的金澳國際。11月20日，王輝在記者的推薦下來到該樓盤對其進行了實地考察。

時間：12:00――12:15 心情 愉快

地理位置優越

中午11:30，剛剛結束了一上午繁忙工作的王輝如約在馬甸橋西北角項目的售樓處與記者相會，從環球貿易中心的單位所在地開車到售樓處用了10分鐘，一路上交通順暢。

進入售樓處中心時，王輝仍沉浸在一路上沒有堵車的興奮中，隨即夸起項目的地段及交通便利?！敖鸢摹眹H位于北三環與嶺高速交匯處，東至馬甸公園，南至北三環輔路，北至國家質檢總局，以馬甸區域為圓點輻射亞奧、中關村、金融街三大商圈，緊鄰北三環正、在建設中的地鐵10號線八達嶺高速站等多條交通線路。很多租戶非?？粗薪煌ǖ谋憷?，而且對于房東來說也會更方便。(非說不可：投資看地段、地段還是地段。)銷售人員很熱情地介紹道。

對該項目的所在地段以及交通配套，王輝表示很滿意。

專家馬后炮

房產的地段，不論對居住還是投資，都是十分重要的因素，對于投資，好的地段沒有統一的判斷標準，主要考慮投資房產的預期收益率與投八的資金成本率兩者之間的關系，預期收益率高、投入資金成本率低的地段適合投資。

項目增值的因素非常多，如該地的自然環境、交通狀況，市政建設、城市規劃等多種因素，任何因素在特定情況下都可能成為項目增值的關鍵因素，但項目增值往往是多因素綜合影響的結果。

紀實回眸

北三環：東連三元橋、南承北二環、北接亞奧、西引中關村及聯想橋。

八達嶺高速：連接北京和^達嶺地區的快速干道，同時與北京三，四和六環路互相連接。

軌道線路：正在建設中的地鐵10號線八連嶺高速站緊鄰項目。

公交線路：315、344、361、422、718、730、967、特8、運通101、運通104、運通_201等。

時間：12:15――12:40　心情：較好

區域配套設施比較完善

“除了交通條件占優勢以外，本樓盤最大亮點就在于所屬區域已經非常成熟?！变N售人員一邊將王輝帶到區域整體沙盤前一邊說道：“樓盤所在位置屬三大商圈包圍下的馬甸區域，樓盤占地面積14萬平方米建筑面積14萬平方米周圍有國美電器，大中電器，北辰購物中心，物美超市等購物場所。緊鄰馬甸公園、中國科技館、安貞醫院、北醫三院北京電影學院?！?非說不可：麻雀雖小，五臟懼全。)

以前看過的一些五環的項目，明顯感覺到三環整體配套成熟，王輝聽過介紹后，對記者暗暗贊許道。

專家馬后炮

區域配套完善標準參考因素：

交通配套、生活配套和物業管理是衡量該房產區域配套完善的重要指標。交通配套一般指地鐵，公交等交通設施，生活配套一般是指包括超市、幼兒園、中小學、銀行、郵局、醫療機構、運動娛樂場所等。服務良好的物業管理是房產區域配套完善的重要指標之一。

紀實回眸：

生活：國美電器、大中電器、福麗特家具城、安貞華聯商廈、北展購物中心、物美公司、中國郵電局

醫療：積水潭醫院、北醫三院、安貞醫院、第二炮兵總醫院

教育：民族小學、北京師范大學附中、北京師范大學、北京電影學院

金融：工商銀行、農業銀行、建設銀行、交通銀行、中國銀行、漢唐證券、國泰君安證券

酒店：華北大酒店、漢華國際、凱康國際酒店、福建大廈、浙江大廈

公園：馬甸公園、雙秀公園

文化設施：中國科技館、炎黃藝術館、中國木偶劇院、科技會展中心

時間：12:40――13:00　心情：愉快

50年產權綜合立項的房屋更適宜出租

銷售介紹道；“房屋為綜合立項、有住宅、寫字樓、商業、產權只有50年。”王輝隨即問道：“項目是綜合立項，為50年產權，該種類型的房屋產權到期了怎么辦?如果作為投資，出租更劃算還是作為二手房出售更劃算?”為了讓王輝打消顧慮，銷售人員解釋為，綜合立項，50年產權的房屋很多，可以申請辦公，租給公司的租金肯定會比租給個人的租金要高，而普通住宅因為不能申請注冊公司，只能租給個人，可以考慮先出租一段時間，等房價漲得較高時再出售。

銷售人員又補充道：“2006年末，項目周邊小戶型公寓項目均價10000／平方米，目前二手房價格15000元／平米，租賃價格2000～2500元／月。區域房地產價值以及小戶型產品的投資價值會逐步上升。”

專家馬后炮：

購買綜合立項房屋應注意

對于綜合立項的房產，根據不同的購房者，應當注意不同的問題。對于住宅用的購房者，應注意商住對其日常生活的不良影響，如外來人員增多，成分復雜，影響小區安奎；餐館等會影響小區衛生；加快住宅樓的損耗，比如電梯，公司的人員使用頻率高，會減少電梯的使用年限，卻要由全體業主來分攤維修費用。對于商住購房者而言，應當注意其營業可能對周邊居民帶來的不良影響，以及附近居民可能對其營業帶來的影響。由于綜合立項，房產的住戶成分復雜，可能全相互影響，引發糾紛甚至訴訟。避免問題的出現，是各方面合力的結果，購房者在購房時應多方面考慮，綜合判斷。出租還是出售哪個更合算，主要是通過對當前房產投資的資金成本和出租房產的年收益率的比較來判斷，如果前者高于后者，則出售不如出租，如前者低于后者，則出售不如出租。

根據《物權法》第一百四十九條規定：“住宅建設用地使用權期間屆滿的，自動續期。非住宅建設用地使用權期間屆滿后的續期，依照法律規定辦理?！本C合立項的房產既涉及住宅建設用地，又涉及非住宅建設用地，其房屋產權到期時，應分別適用上述法律規定。

紀實回眸：

記者聯系了馬甸區域的中介公司，打探到該區域住宅和辦公物業的租金情況：

1　租給個人，零居或者一居的小戶型價格2300元／月左右，二居2700元／月左右，三居3100元／月左右。

2　租給公司，零居或者一居的小戶型價格2300元／月左右，二居3000元／月左右，三居在3500元／月左右。

時間：13:10――13:35　心情　一般

綜合立項房屋首付不受第二套房首付提高影響，為50％

根據王輝的投資需求，銷售人員推薦了一套建筑面積為52.67平方米的零居室D戶型。進門是衛生間、廚房、起居室結構設計非常簡單。

“項目預計在12月中旬開盤。樓盤開盤預計定價為20000元／平方米。該戶型總價104萬元，付款方式可以選擇一次性付款或首付50％按揭，按揭銀行為工商銀行，2006年10月竣工開始按揭，月供預計6000多元／月?！?/p>

“為什么是50％首付款?第二套房首付，利率與第一套房是否有區別?”對王輝的疑問，銷售人員表示“綜合立項的房屋首付均為50％，不受日前推出的第二套房首付和利率提高政策的影響，即使是購買第三套首付仍為50％，利率保持7.83％?！?/p>

專家馬后炮：付款方式各有千秋：

在購房合同中，買賣雙方可以約定付款方式，如一次性付款，按揭支付等方式，并不是由開發商單方決定的。目前《中國人民銀行、中國銀行業監督管理委員會關于加強商業性房地產信貸管理的通如》中對房貸首什顛進行了規定：“對購買首套白住房且套型建筑面積在90平方米以下的，貸款首付款比例(包括本外幣貸款，下同)不得低于20％；對購買首套自住房且套型建筑面積在90平方米以上的，貸款昔付款比例不得低于30％；對已利用貸款購買住房、又申請購買第二套(含)以上住房的，貸款首付款比例不得低于40％”。

時間： 13:00――13:10　心情：一般

物業公司服務標準為酒店式服務標準

既然投資，不管以后自己用來出售還是出租，想讓房子升值，物業管理水平和物業服務質量標準不容忽視，該項目是綜合立項，按商業標準收費標準多少?

時間2007年12月

目標單價：16000元／平方米

購房人：尹芳

物業類型：公寓

目標樓盤：清河區域某樓盤

銷售人員很高興地說道：“樓盤物業公司是戴德粱行物業顧問，項目是綜合立項，物業收費標準是商業，水電費價格都是按照商業的標準來交付，物業費預計5元／月，平米，采暖費、停車費目前未定。

物業價格低，物業服務標準能否達到酒店式服務的標準，對于這一問題，銷售人員解釋道，物業服務標準也是按照酒店式服務標準執行。

專家馬后炮：住宅物業與酒店式物業的區別

酒店式物業管理，就是把酒店管理的模式和服務意識融入物業管理，同時結合物業管理的特點，在高檔的物業區域內實施的一種優質的管理和服務形式。酒店式物業服務標準通常高于普通住宅的物業管理標準，兩者之間在服務項目、服務質量、服務費用等方面存在區別。

紀實回眸：

篇4

關鍵詞：酒店式公寓；投資；經營管理

“酒店式公寓”來源于歐洲的“產權式公寓”，起源于20世紀70年代歐美國家，由“時權酒店”（Time share Hotel）演變過來。酒店式公寓指由開發商將酒店的每間客房分割成獨立產權出售給投資者，并聘請酒店管理公司引進酒店式物業管理，為業主開展出租服務和理財服務。這類物業一般建在市中心和交通便捷地區，周邊商店、餐飲、娛樂等配套齊全，外立面、電梯、中央空調、電容量等配套完備。

一、酒店式公寓的管理模式

（一）物業管理方式

全權管理模式。受發展商或業主委員會的委托，物業公司全權負責受托物業的管理，并以酒店式公寓的經營模式委托物業公司成立管理處，招聘員工，并按照合同確定的管理目標、要求、標準開展具體管理工作，此模式能充分體現全權管理的品牌效應。

合作管理模式。由發展商與物業公司合作成立項目管理公司，共同負責項目的物業管理。物業公司派員擔任公司的總經理和各部門主管，通過合作管理，提高項目管理水平并為合作方培養一支素質過硬的管理人才隊伍，以便在合作期滿后使合作方能接手管理。

顧問管理模式。由發展商自建物業管理隊伍，物業公司受聘擔任管理顧問，提供整套的管理規章，并指導發展商運行及操作。顧問管理又可以分三種情況：一是物業公司派駐高級管理人員長駐項目擔任管理公司的總經理及各部門主管，對項目進行具體的指導和管理；二是物業公司派人員長駐項目，但并不擔任管理公司的任何職務，只是應發展商要求提供顧問服務；三是物業公司不派駐管理人員，而是根據發展商的要求由顧問小組定期或不定期的到項目指導工作。

（二）酒店管理方式

顧問管理方式。根據發展商要求，酒店管理公司派出酒店管理專業人員對酒店的功能設計布局、裝修風格、工程配備、管理流程、服務配備、酒店市場定位、營銷推廣等提供顧問意見。

全權委托管理方式。酒店管理公司受發展商委托派駐總經理對一酒店實行全面經營管理。酒店的最高權力機構是董事會，酒店管理公司向董事會上報經營方案、營業計劃、財務預算，在征得董事會同意后開展經營管理工作。酒店管理公司不承擔酒店經營的風險，每月從營業收入中按一定比例提取管理酬金。

承包經營管理方式。酒店管理公司向發展商提供具體的酒店承包經營管理方案，發展商同意了承酒店式公寓的經營模式研究包指標后展商負責，酒店管理公司派駐項目總經理開展具體管理工作，并以承包指標對發展商負責。

二、國內酒店式公寓在經營管理過程中存在的問題

（一）國內物業管理公司缺乏酒店管理經驗

在硬件條件差不多的情況下，服務成為關鍵因素?？蛻羧チ舻臎Q定，60-70%受物業管理水平高低的影響。管理公司能接受和保證正常運作的酒店式公寓，至少應有70%以上的客戶簽訂租賃協議。一個具有良好市場經營能力的酒店式公寓物業公司，是保證投資者贏利的基本條件。但從現在市場上來看，這種物業公司非常少，存在物業公司缺乏酒店經營能力，而酒店管理公司又缺少物業管理經驗的矛盾。如果沒有物業公司高效、系統、專業的市場開發能力，業主最后只能是一種傳統粗放的出租方式，投資回報率很難得到穩定的保證。投資回報率低，反過來又影響到酒店式公寓開發的市場消費支柱，投資者的積極性。

（二）國內酒店管理公司不能勝任酒店式公寓管理

作為一個投資者，擁有良好的經營方式、豐富管理及經驗，對投資的盈利與否以及盈利大小，有著非常大的影響，業內人士一般認為，酒店消費價格（元/天）是房地產價格（元/平方米）的10%，酒店式公寓銷售價格比一般房地產價格高1.5-2倍左右，這是促使發展商去開發該產品的原因。但是，國內的酒店管理公司有兩個弱點，一是總想管理高檔酒店，但總是在外國著名酒店管理公司的競爭中處于被動地位；二是總想用中長期的全權委托方式的管理方法，與酒店業主的利益和經營習慣總有根本的矛盾。國內酒店管理公司普遍存在創新力不夠，無法尋找穩定的市場發展培育點。

（三）業權分割導致委托者虛位問題

作為一個一般性的酒店，投資方是唯一的業主，可以委托酒店管理公司來管理。但作為酒店式公寓，已將各房間分散地賣給不同投資者，因此就會產生委托者虛位，會侵害中小投資者的利益。所以就導致了酒店式公寓在管理過程中過于混亂，業益無法得到保護，租金收入無法得到保障。

三、如何規避風險投資酒店式公寓

（一）選址定位與經營方式決定升值空間

酒店式公寓的主要目標客戶群來自跨國公司和國內中小型企業中第三產業和創意產業機構。他們對辦公場所的空間要求不大，但必須便于信息交流人員交流和資金交流，配套服務全面，交通條件優越。酒店式公寓恰恰具備了這些特質。而且性價比遠遠優于酒店和普通寫字樓，所以會成為他們的首選。從常見的8-10%的年回報率來看，酒店式公寓比較適合中長線的投資者。對于開發商而言，在區域的選址上，就應當從產品的功能出發，滿足各類商旅人士和中小型服務企業的需要。一般地說，最有利的位置位于中心城區和交通樞紐的核心位置。

（二）物業管理決定客戶去留

提供良好的物業管理是吸引客源的最直接的條件，國內物業管理公司依然存在不能妥善管理的問題，打擊了部分投資者的信心，因此，酒店式公寓聘請專業的物業管理公司或酒店管理公司進行管理，客人不但可以享受到星級酒店的服務，并且物業公司還能幫助業主打理整棟物業的形象，幫助物業升值。

（三）物有所值，性價比高

找一個“性價比”高的酒店式公寓，能讓你在投資前賺錢。酒店式公寓看上去是一個價位非常高的投資產品，其實不然。在選擇那些包租的酒店式公寓一定要看清楚單價，一些開發商往往把包租的錢已經折合在房價里。因此，投資酒店式公寓，投資者還要掌握一些在“購買前賺錢”的技巧，而這種技巧取決于投資者在購買前

的比較。

四、案例研究――奧林國際酒店式公寓市場策略研究（海寧國際輪滑中心）

奧林國際酒店式公寓用地性質為70年住宅產權，總建筑面積1634434平方米左右，共25層，3臺電梯；其中1-2層為商業配套，第3層為恒地房產公司辦公用房，5-25層為酒店式公寓，共420戶，主力戶型建筑面積為30-50平方米，套內實際可利用面積為22.41-60平方米；戶型包括一室戶、一室一廳和二室一廳，以一室一廳戶型為主。

（一）地理位置優越

公寓位于海洲路和海昌路交叉處，北臨海州路，南靠海昌路，地處海寧新老城區交界處，是海寧市政府重點扶持工程――海寧國際輪滑中心的重要組成部分。公寓所處位置既擁有到老城區的便捷，又與海寧城市發展規劃接軌。城南新區占地7.4公頃的新皮革城已建成并使用，二期工程也已啟動。海洲路上的市行政中心、海寧文化中心、市文化館、市建設局等政府職能部門，與公寓近在咫尺。位于城南大道南側占地約7公頃的客運中心已動工建設。位于東南組團的教育園區初步建成。

（二）奧林國際酒店式公寓客源市場細分

短期旅游觀光、購物客源主要包括鹽官古鎮、錢江觀潮等著名景區旅游觀光，以及皮革城、輕紡城等專業市場旅游購物。該兩類客源市場一般以短程旅游觀光為主，主要來自于上海、杭州等周邊城市，一般來說，選擇在海寧住宿過夜的可能性較小。

政府接待主要包括各級政府來海寧視察、觀摩等，政府組織的招商引資、貿易洽談接待等，根據接待的檔次不同，一般是選擇相應的星級酒店。

公司商務主要包括來自海內外的采購商和批發商，以及周邊來海寧洽談業務的其他類公司商務客人。

輪滑運動中心比賽及訓練市場主要包括參加比賽和訓練的運動員和教練員，以及來自外省市的觀眾。

企業外來員工中短期住宿主要包括經編產業園區、經濟技術開發區內各大中型企業和科研機構的外來高級管理和高級技術人員在海寧的中長期居住，以及外省市企業常駐海寧的高級采購人員。

（三）奧林國際酒店式公寓配套功能及管理模式建議

管理模式主要是以奧林國際酒店式公寓的產品特征和它所處周邊的商業環境特征為主要制定依據，在充分考慮自住購買者享受到高品質酒店式服務的前提下，通過最佳的經營管理模式設計，為廣大投資客戶獲得最大的物業經營回報和物業保值增值。

穩定的經營收益＋物業增值，同時將獲得一定時段的免費入住權益（每年15-30天左右），極其適合穩健型私人投資者，其經營回報往往數倍于銀行儲蓄、國債和保險投資收益；酒店在專業酒店管理公司的精心打理下，其房地產的增值將超過其他類的房地產項目，是海內外養老基金、社?；?、私人資本在獲取穩定的現金收益的同時，能使資產得以保值、增值的最佳投資選擇。

租賃＋委托經營：酒店管理公司和所有產權酒店業主簽訂為期10年的統一經營管理合同，合同的前三年為租賃經營，租金回報相當于業主所購產權酒店總價的6-8%左右，后7年按照酒店的實際經營利潤分紅。

（四）經營財務預算

公寓房套內可實際利用面積22.41-26.18平方米戶型，根據市場調研數據顯示，海寧目前三星級酒店的年平均出租率為70%左右，經濟型酒店更高一些。商務型酒店一般的經營成本在45%左右。以經濟型商務酒店的經營數據來計算該項目最小一室戶的經營利潤如下：

第一，最小面積22.41-26.18平方米客房年經營指標：一間客房年總收入：140元×365天×70%＝35770元；營業稅：35770×5.67%＝2028元；經營成本：35770×45%＝16097元；經營利潤：35770－（2028＋16097）＝20116元；每平方米銷售價格預測：建筑面積31平方米左右，按租賃稅稅前投資回報8%來計算，該房屋每平方米銷售單價為：（20116元÷8%）÷31平方米＝8100元/平方米。

第二，較大面積一室戶和一室一廳（30.19-39.15平方米）年經營指標：該類客房面積已基本達到四星級左右的客房標準，以海寧目前三星級以上酒店平均房價200元為標準，平均出租率70%左右來計算：一間客房年總收入：200元×365天×70%＝43800元；營業稅：43800×5.67%＝2483.46元；經營成本：43800×45%＝19710元；經營利潤：43800－（2483.46＋19710）＝21607元；每平方米銷售價格預測：建筑面積平均38平方米，按租賃稅稅前投資回報8%來計算，該房屋每平方米銷售單價為：（21607元÷8%）÷38.75平方米＝7108元/平方米

第三，較大戶型的一室一廳和二室一廳（實際利用面積是47.69平方米和57.73平方米）年經營指標：該戶型主要以自住和中長期租賃經營為主，租賃經營的用途，一是中小企業作為商住用房，二是海寧企業外來高級員工的中長期住宿（一個月以上）。海寧市場上目前可參考的物業包括賓館的長包房，如財富大廈3500元/月，建筑面積：90平方米，住宿面積60平方米。以財富大廈作為參考，3500元/月，物業管理費和水電煤等日常費用由租戶自理：一間客房年租金總收入：3500元/月×12＝42000元；每平方米銷售價格預測：建筑面積49.63平方米，按租賃稅稅前投資回報8%來計算，該房屋每平方米銷售單價為：（42000元÷8%）÷49.63平方米＝10578元/平方米。

現在奧林國際酒店式公寓已經按照既定計劃運營，房間全部售出。

五、總結

面對來勢洶涌的酒店式公寓開發潮，開發商們無不想做大酒店式公寓租賃的這塊蛋糕。但是面對酒店式公寓投資，也面臨著很大的風險，因此在投資的同時，同樣也需要注意到經營管理中存在的不足，規避風險，找準自身的市場定位，獲得預期的收益。

參考文獻：

1、陳靜.酒店式公寓目標市場的選擇[J].中國市場,2007(13).

2、丁運生.酒店式公寓的投資價值分析與經營模式研究[D].同濟大學,2004.

3、劉明學.酒店式公寓營銷策略研究[D].武漢大學,2004.

4、國際奧賽酒店管理公司內部資料[Z].

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【關鍵詞】酒店式公寓；燃氣工藝設計；燃氣報警系統

1 酒店式公寓的定義

酒店式公寓就是指集住宅、酒店、會所等多功能設施于一體的綜合性建筑。由于其既提供酒店式服務，又具有私人生活空間，即“酒店式的服務，公寓式的管理”，極大的方便了住戶的需求。近年來，酒店型公寓在新樓盤項目開發中占有一定的比例，并且廚房的設置情況符合暗廚房，各地燃氣公司為了提高城市的氣化率，擁有更多的客戶，通過對廚房的改造及采取一些安全措施。

2 酒店式公寓燃氣工藝設計的問題

2.1 燃氣管道的選材要求及敷設

（1）通常選用無縫鋼管作為干管或立管的管道，其質量應符合相關規范規定。

（2）管道大多是敷設在廚房中的，當然要根據公寓的戶型布置情況來確定立管的合適位置。但對于復式結構，立管則可敷設在靠外窗的陽臺上或者室外，因為廚房的上層一般正好為臥室。如果沒有陽臺，則要求房地產開發商改變房屋結構或者只有布置在室外，增設陽臺。還有一種布置方式則是公用走道頂部布置水平干管，然后用分支器分出支管進入廚房。不過不利的是一般的公用走道吊頂內各種管道較多（電氣、消防、通風、給水等），并且通風條件不佳；可根據規范，在公用通道吊頂下設置獨立密封門型槽，槽底采用可卸式活動百葉或帶孔板。事實上，有些公用走道通風條件本來就很差，這就要需要根據實際情況確定是否需要設置燃氣泄露報警系統了。

（3）如何選定暗埋支管的敷設位置，是一個比較值得深思的問題。結合以前的工程經驗，通?？梢栽诘孛娴恼移綄又邪德?，如果暗埋在墻體時，就需明確墻體的構造，不過高層建筑的墻體一般是多孔磚或空心磚砌筑而成，如果墻槽處理不好，暗埋在墻體中就不能達到真正暗埋的效果，所以針對實際情況，選擇合適的處理措施和暗埋位置對住戶的安全使用是至關重要的。

2.2 一級、二級調壓問題

酒店型公寓一般是小高層或高層建筑，選擇一級調壓還是二級調壓需要根據建筑的高度考慮附加壓力的影響。比如，根據某市設計規范規定，建筑高度超過75m的需要采用二級調壓，先經過調壓設備一級處理調至所需要的壓力（低壓），再由戶內低壓調壓器調壓至設備所需壓力。

2.3 焊縫的質量要求

（1）一般要求對布置在廚房的立管上的焊縫進行全部內部質量檢驗，也可參照規范中地上密閉房間的要求來設計，焊縫內部質量射線照相檢驗和外觀質量都要參照相關質量要求。

（2）布置在陽臺上或室外立管上的焊縫則可根據普通情況來確定抽檢的比例及確定質量等級。

（3）根據公用走道的通風情況確定來采用在每層公用走道內布置水平干管。

2.4 其它方面的要求

（1）在設計高層小高層建筑中的燃氣立管時，通?？梢院雎怨艿雷灾禺a生的壓縮應力，不過由于設計問題及溫度與實際安裝溫度的溫差造成的熱應力和伸縮量是必須要考慮的，針對該情況的管道的熱應力和伸縮量應采取有效補償措施，在實際的工程設計應用中一般采用波紋管補償器來增加補償，減小或消除熱應力和伸縮量帶來的負面影響。

（2）這種類型的設計廚房與起居室或臥室一般是相連的，設計的時候一定要求采取隔斷措施，比如采取輕質隔墻或設置推拉門等多種有效的隔斷方法。

3 酒店式公寓住戶燃氣管道消防設計問題

（1）疏散走道設置燃氣管道的問題。由于酒店式公寓下部若干層為酒店、會所等商業場所，上部為公寓，因此燃氣管道立管基本是沿建筑物外墻敷設或與上下水、熱力管道等設在一個公用豎井內，在最底層公寓進入室內公共疏散走道，沿疏散走道的棚頂敷設，對應各戶向上設置垂直分配管進入各戶。由于酒店式公寓的平面布局大部分為內廊式雙面布房，走道基本上都是不具備自然通風條件的內走道，不能滿足要求，燃氣主干管道設置在公共疏散內走道，一旦發生泄漏，勢必會影響公共疏散走道的安全。

（2）敞開式廚房內設置的燃氣設備與臥室處于同一空間的問題。由于酒店式公寓大部分為每戶30～40rn的小戶型，開發商為了最大限度地保留臥室活動空間，廚房多設計為敞開廚房，致使廚房內燃氣灶與臥室處于同一空間。

4 燃氣報警系統的設置問題

結合酒店型公寓的建筑風格與特點，主要做法有兩種，分別是分戶報警監控與集中報警監控。

4.1 分戶報警監控系統

（1）系統配置要求：每戶安裝一臺報警控制器，一臺通風設備，對于此種情況，一般報警控制器與可燃氣體探測器為一體化，以下簡稱為燃氣報警器。通過設置閥值自動切斷閥設置在燃氣表和表前閥之間的燃氣管道上。

（2）工作原理分析：當廚房或衛生間內發生燃氣泄漏，燃氣報警器檢測到燃氣泄漏濃度，當檢測值達到爆炸下限的5%（可根據用戶需求自行設定）時，首先發出聲光報警，然后出發傳送信號至廚房中的抽風設備的智能模塊，由智能模塊來驅動抽風設備運轉進行達到排風的功能。當檢測到泄漏濃度不斷的增大并且達到爆炸下限的20%（可根據用戶需求自行設定））時，燃氣報警器就會發出中斷信號送至表前自動切斷閥的聯動模塊，由聯動模塊控制電磁閥關閉。

（3）燃氣報警器的電源是常用的市電，最好是消防電源，如果不是消防電源則應具備UPS不間斷電源，而且續航能力要小于2h。

4.2 集中監控系統

（1）報警系統的設置：每戶廚房內安裝一臺排風設備和一個可燃氣體探測器，自動切斷閥的安裝情況可以根據影響范圍來設置，可在每戶一個，也可在每根立管上設置，或整棟樓設置一個，控制器安裝位置可選擇整個小區或在每棟樓的監控室。

（2）工作原理分析：當某廚房內發生了燃氣泄漏，探測器檢測到燃氣泄漏濃度數值達到爆炸下限的5%（可根據用戶需求自行設定）時，觸發探測器，首先發出聲光報警并把警報信號傳送至控制器，，控制器相應警報信號后觸動廚房中的排風毆備的聯動模塊，由聯動模塊來驅動排風設備運轉進行排風。當檢測到泄漏燃氣濃度數值繼續增大并且達到到爆炸下限的20%（可根據用廠）需求自行設定）時，則控制器通過總線輸出信號至對應廚房自動切斷閥的聯動模塊，由聯動模塊控制自動切斷閥關閉。

（3）燃氣報警器的電源是常用的市電，最好是消防電源，如果不是消防電源則應具備UPS功能的電源，而且續航能力要小于2h。

5 可燃氣體探測器的位置選取

探測器一般為吸頂式或壁掛式，布置的位置要根據所檢測氣體來確定，天然氣和人工煤氣則設置在水平距離燃氣設施8m以內，距離屋頂30cm以內。液化石油氣設置在水平距離燃氣設施4m以內，距離地面30cm以內。

6 排風設施的設置

暗廚房本身具通風不良、空間狹小的特點，所以一定要設置通風設施，至于什么設置，燃氣設計規范并沒有明確的規定，各地做法也不盡相同。

（1）做法一：在廚房單獨設置一個排風通道和安裝一臺排風扇，支管風道應具有防止倒風功能。當有燃氣泄漏時，啟動排風扇將泄漏燃氣排至排風道中。

（2）做法二：直接利用抽油煙機作為排風設施，抽油煙機排煙道應具有防倒風功能。并保證事故狀態下抽油煙機控制面板上的開關應處于常開狀態，通過聯動模塊啟動抽油煙機。需單獨布置一路電源（帶電源開關），并連接到監控系統，以保證抽油煙機在監控狀態下正常啟動和關閉。

（3）做法三、在公用走道頂部設水平排風管道，在走道兩端的外窗處設置排風管道出口，每戶設置分支風道和一臺排風扇，將分支風道連接至水平排風道。當有燃氣泄漏時，啟動排風扇將泄漏燃氣排至水平排風道中。

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【關鍵詞】高層建筑結構；轉換層；設計；構造要求

1 工程概況

本工程為杭州下沙某高層酒店式公寓樓建筑，功能為酒店客房、公寓樓。塔樓的平面尺寸為33mx33m，建筑面積:96516. 5m2 。其中,地上面積: 83581. 7 m2,地下面積: 12934. 8 m2。建筑物層數:地下1 層（局部有夾層）,地上29 層（局部裙房5層）,建筑總高度為: 90.4m。

該工程各層建筑功能是:底層為大型商場及酒店入口; 二層為大型商場及酒店的廚房和中、西餐廳;三~六層為酒店客房;七層為設備轉換層；八層至二十九層為公寓住宅；屋頂層為電梯機房、設備用房、消防水箱等。

2 設計依據

2.1 設計荷載

本工程常用結構荷載取值按《建筑結構荷載設計規范》( GB50009 - 2001) (2006 年版) ,特殊設備荷載由有關方提供,其中部分用房活荷載標準值:

①酒店用房及設備區:5. 0kN/ m2

②公寓、酒店客房:2. 0kN/ m2

2.2 風荷載

按規范取用100 年一遇的基本風壓0.50 kN/ m2 ,風荷載體型系數取1. 3 ,地面粗糙度為B 類。

2.3 地震作用

抗震設防烈度為6度,設計地震分組為第一組,設計基本地震加速度為0. 05g , 場地類別為Ⅲ類, 場地特征周期為0. 45s。地震影響系數最大值采用0. 04 (多遇地震) 。用反應譜法計算地震作用時,采用《建筑抗震設計規范》( GB 50011 -2001)（2008年） 第5. 1. 5 條規定的地震影響系數曲線,結構阻尼比取0.05 。

本工程屬“框支剪力墻”,高度90.4m，6度設防，抗震設防重要性類別為丙類?？蛑Э蚣芸拐鸬燃墳槎?剪力墻底部加強部位為三級.考慮到加強底部及保持底部一致的因素,將轉換層及其以下各層的一般框架梁和框架柱及轉換梁的抗震等級定為二級.由于工程轉換層設在建筑,8層樓面即結構7層,已屬于“高位轉換”,框支柱及落地剪力墻的抗震等級應提高一級.因此,框支柱應定為一級抗震,轉換層以下落地剪力墻定為二級抗震；轉換層以上部分純剪力墻結構抗震等級定為三級。

3 基礎設計簡介

本工程主樓為高層塔樓建筑,荷重很大,最大單柱軸向力約為25000kN。根據地質勘察資料,該場地中風化花崗巖巖面埋深在地面以下50m。主樓地下室一層, 開挖深度約為6m ,若以中風化花崗巖為樁端持力層,樁長約為55m。主樓基礎采用預應力管樁,樁端進入中風化巖層深度不小于1000mm。裙房部分荷重較小,基礎亦采用預應力管樁,可以碎塊狀強風化花崗巖為樁端持力層。主樓柱和剪力墻筒體下均采用群樁基礎,樁徑取 800mm。裙房柱下采用三樁、四樁基礎，樁徑取600mm。地下室抗浮采用抗拔樁。

4 建筑結構布置情況

4.1 建筑結構平面布置

工程底部為框架-剪力墻結構,體型簡單、規則;上部為純剪力墻結構.在剪力墻平面布置上,東西向完全對稱,南北向質量中心與剛度中心偏差不超過1.5m,結構偏心率較小.除核心筒外,其余剪力墻布置分散、均勻;且盡量沿周邊布置,以增強抗扭效果.

4.2 建筑結構豎向布置

高層建筑的側向剛度宜下大上小,且應避免剛度突變.然而帶轉換層的高層建筑結構顯然有悖于此,因此有關文獻對轉換層結構的側向剛度作了專門規定.對該工程而言,屬于“高位轉換”.轉換層上下等效側向剛度比宜接近于1,不應大于1.3。在設計過程中,應把握的原則歸納起來,就是要強化下部,弱化上部.可以采用的方法有以下幾種.

4.2.1 與建筑專業協商,使盡可能多的剪力墻落地，除核心筒部分剪力墻在底部必須設置外,讓兩側各有四片剪力墻落地。這些無疑都大大增強了底部剛度。

4.2.2 加大底部剪力墻厚度.轉換層以下剪力墻中,核心筒部分的厚度取為250mm,其余部分的厚度取為300mm.

4.2.3 底部剪力墻盡量不開洞或開小洞,以免剛度削弱太大.

4.2.4 提高底部柱、墻混凝土強度等級,采用C40混凝土.

4.2.5 適當減少轉換層上部剪力墻數目,控制剪力墻厚度, 同時為減輕自重，剪力墻厚度分200mm及250mm兩種，沿高度分兩次變化，即墻厚250mm減到200mm，墻厚200mm減到160mm.

弱化上部剛度不僅對控制剛度比有利,還可減輕建筑物重量,減小框支梁承受的荷載;增大結構自振周期,減小地震作用力.工程綜合采用上述幾種方法后,轉換層上下剛度比在X方向為0.809,在Y方向為0.907,滿足規范要求,效果良好.

雖然上下部剛度比滿足要求,但畢竟工程仍屬于豎向不規則結構,轉換層及其下一層無法滿足要求,形成了結構薄弱層.因而應將該兩層的地震剪力乘以1.15的增大系數。

4.3 轉換層設計

框支－剪力墻結構應控制轉換層上、下層的剪切剛度比。增高轉換層以上樓層高度 ，能直接改善剪切剛度比。往往轉換層下部為大空間，層高較高；轉換層以上是住宅，層高較低，造成剪切剛度比加大。本工程轉換層層高不高，從而降低了剪切剛度比。

本工程設計時從減輕自重出發，盡管上部剪力墻方向復雜，仍優先考慮梁系轉換。梁高1.8m，梁寬一般為0.9m、1.2m.

計算結果顯示梁的扭矩大，配置縱向抗扭鋼筋及橫向抗扭箍筋均難滿足要求，因此采用部分封底，形成箱形，轉換層上、下板厚均為200mm.

5 結構計算結果分析

5.1 結構計算模型及程序

結構整體分析采用了PKPM系列軟件中的兩種程序計算:

5.1.1 PKPM系列建筑結構三維分析軟件TAT,計算中各構件的計算單元分別為:

①線單元:梁、柱、斜撐;②膜單元:水平樓板;③殼單元:剪力墻

5.1.2 基于廣義協調墻元模型PKPM系列的高層建筑結構空間有限元分析軟件SATWE 2008 版,各構件計算單元為:

①桿元:梁、柱、斜桿;②膜單元:水平樓板;③墻元:剪力墻

5.2 反應譜法計算的主要結果分析

5.2.1 計算得到的前6 階模態振型的振動周期結果列于表1 。兩個程序計算得到的第一、第二周期T1 、T2 分別為X、Y方向的平動周期,第三周期T3 為扭轉第一周期, T3/ T1 小于規范的限值0.90 ,表明該結構具有良好的抗扭能力,符合抗震概念設計的要求。振型曲線符合正常規律。從表1 可見,扭轉周期比滿足要求,有效質量系數滿足要求。

5.2.3 結構樓層抗側剛度比及層抗剪承載力比均滿足規范要求。

5.2.4 舒適度要求: 考慮10 年一遇的風荷載作用(w0 = 0. 50kN/ m2 ) 下的脈動影響,結構頂點最大加速度限值αmax = 0. 25m/ s2 ;

X向:

頂點順風向的最大加速度αw=0.037m/ s2 ;頂點橫風向的最大加速度αtr=0.080m/ s2 ;

Y向:

頂點順風向的最大加速度αw=0.031m/ s2;頂點橫風向的最大加速度αtr=0.069m/ s2 ;

均滿足要求。

5.3 彈性時程分析主要計算結果及比較與分析

時程分析采用“中國建筑科學研究院工程抗震研究所”提供的3 條小震的地震波:

H KS1 (天然波) 、HKS3 (天然波) 、H KS4 (人工波)

時程法計算得到的結構最大響應計算結果列于表3 。

對應于3 條輸入地震時程曲線,時程法計算得到的結構響應位移,均略小于反應譜的計算結果。總體而言,時程法計算結果與反應譜法計算結果基本吻合,符合設計規范的有關要求。

6 結構整體抗震性能綜合評價

本工程抗震設防目標是“小震不壞,中震可修,大震不倒”,在50 a中,小震的出現概率是63%,中震的出現概率是10%,大震的出現概率是2%。小震不壞是當遭遇低于本地區抗震設防烈度的多遇地震時,建筑一般不受損壞;中震時,建筑可能受損壞,但經修理后仍可使用;大震時,建筑不倒塌或不發生危及人員的嚴重破壞。

本工程屬A級高度的高層。由于在結構設計中采取了較為合理的結構布置和有效的構造措施,從而減小了由于結構體系變化等帶來的不利影響,使得結構仍具有良好的抗震性能,計算結果滿足現行規范和規程的要求。

兩個程序的計算結果基本規律一致,只是由于對某些特殊情況的處理方法在概念上不盡相同,在單元模型上(如墻元的處理) 、剛域處理上的差異以及重力加速度g 的取值不同(SATWE 取10. 0 , TAT 取9. 81) ,計算結果在數值上存在一定的差異,但均在工程上可接受的范圍內。

從結構三維整體分析的結果看,本工程在6 度多遇地震作用下,結構反應滿足規范要求。

7 結束語

本文前面僅僅簡單介紹了整體結構設計計算中的有關問題以及幾個特殊部位的結構布置型式,在本工程施工圖設計過程中,還對以下幾個問題進行了充分的考慮:

7.1 鋼筋混凝土高層建筑的結構自重引起框架柱和混凝土墻的軸向變形差異較大,如果主框架梁與中部核心筒的連接為強連接構造,則在框架梁端部將產生很大的彎矩。調整的方法可以采用減弱支座節點連接的剛度的措施。

7.2 框支－剪力墻結構抗震性能差，造價高，應盡量避免采用。但它能滿足現代建筑不同功能組合的需要，有時結構設計又不可避免此種結構型式，對此應采取措施積極改善其抗震性能，盡可能減少材料消耗，以降低工程造價。

參考文獻

[1]JGJ3 - 2002 ,J186 - 2002 高層建筑混凝土結構技術規程[ S] .

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6000套酒店式服務公寓搶灘北京樓市

時下，北京酒店式服務公寓的扎堆入市似給遭受冷遇的房地產市場帶來絲絲暖意。據世邦魏理仕統計，今年上半年北京酒店式服務公寓總套數比2007年末增長8.4％，達到7549套。預計，下半年北京還將掀起酒店式服務公寓的供應熱浪。據不完全統計，全年新增供應預計將達6190套。

2008年4月，位于新城國際的北京逸蘭新城國際服務公寓(Lanson PlaceBeijing)面世，提供了108套公寓。當月，位于建國門內貢院西街9號的莎瑪長安(Shama Luxe Chang’an)服務公寓開業，為市場提供了199套豪華公寓。同樣是在4月份，位于豐臺區的東亞三環中心開盤亮相。三個項目在同一月入市，拉開了今年酒店式服務公寓集中亮相的序幕――

2008年5月，位于光華國際的北京輝盛閣國際公寓(Fraser Suites CBD)開業，提供了357套公寓。

2008年6月25日，亞洲領先的精品服務式公寓Shama(莎瑪)集團宣布，旗下豪華服務式公寓品牌Shama Luxe在北京的首個物業Shama Luxe

Chang’an(莎瑪長安)正

式開始營業。

2008年6月28日，位于豐臺區萬柳橋西北側的CUV國際公寓正式開盤。

2008年8月6日，位于三環方莊橋邊的酒店式公寓亞勝?鉑第公館開盤。當月，輝盛閣國際公寓投入使用，357套酒店式服務公寓推向市場。

2008年9月上旬，位于東城區朝內大街的凱德?華璽樣板間開放，月底有望正式開盤。

原定于9月份開盤的波菲特行政公寓，因參加山西房展，于是將開盤時間推后至10月。

除上述酒店式服務公寓外，年內有望入市的該類項目還包括北京財富中心千禧公寓、上東酒店公寓、伯朗峰、勵駿酒店式公寓、擎峰等。(詳見表)

酒店式服務公寓供應量的驟增令市場競爭加劇，各項目為了搶占市場，分別拿出了自己的看家本領。比如東亞三環中心于6月21日正式開展“無理由退房”活動，并在前不久宣布，將該活動截止時間延長至11月30日。而位于燕莎區域的波菲特行政公寓，在奧運前曝出5套優惠房源，精裝修帶家具家電，售價20800元/平方米，比該項目的銷售均價低了5000元。而只租不售的項目，如逸蘭新城國際服務公寓、北京財富中心千禧公寓等，為吸引租客，在前期也紛紛推出了不同程度的優惠。類似案例，不勝枚舉。

集中入市皆因看好奧運商機?

在淡市之中，酒店式服務公寓出現供應熱潮的事實，多少有些令人費解。而因為奧運會的舉辦，業內外人士紛紛猜想酒店式服務公寓扎堆入市主要是為了趕北京奧運會的商機。誠然，作為百年盛事，奧運會對各行各業的影響不容小覷，就房地產而言，其對酒店以及服務式公寓的租客帶動尤為明顯。然而，今年酒店式服務公寓市場出現的“逆市熱”完全是因為奧運嗎?

《樓市》記者深入采訪之后發現，奧運會無疑是酒店式服務公寓集中入市的“催化劑”。根據世邦魏理仕最新統計數據顯示，以租期大于1個月的酒店式服務公寓租金看，平均租金(包括管理費)為235.1元/平方米’月，季度同比上升0.7％，年度同比上升9.9％。(近年北京酒店式服務公寓租金指數見圖1)很多項目正是因為看好奧運期間較高的租金回報，紛紛趕在奧運前入市，如逸蘭新城國際服務公寓、北京輝盛閣國際公寓、莎瑪長安等。

此外，酒店式服務公寓的“井噴”，還緣于部分開發商對奧運會期間市場的過高預期。“一些開發商認為奧運會勢必助漲市場行情上行。因此，一些項目還沒有達到入市、開業標準，便紛紛在奧運前亮相或接受預定。而事實上，酒店式服務公寓的租金經歷了奧運會前及奧運會期間的成倍增長后，奧運會結束便出現明顯下滑，其中一些項目的租金在奧運期間就已經開始下滑?！笔腊钗豪硎俗≌慷锣嚱》治?。

在鄧健看來，除受較高租金回報吸引，以及開發商對市場的過高預期外，奧運期間不讓動工的政策也是催發酒店式服務公寓集中入市的因素之一?！敖衲耆胧械木频晔椒展㈨椖浚蠖嗍菐啄昵澳玫降耐恋?，并報批的規劃。因為奧運會期間無法施工，所以，很多項目為了迎接‘奧運團’紛紛趕工期，力求在奧運前推出?！编嚱≌f。

當然，酒店式服務公寓供應出現“逆市熱”也并非全部因為奧運。第一太平戴維斯項目策劃部總經理徐偉成認為，一些酒店式服務公寓選擇在奧運年入市可能屬于無奈之舉。因為，從前幾年土地供應的情況來看，一塊幾十萬平方米的土地，往往配行幾萬平方米的商業金融用地，住宅部分在經過幾期開發之后現已接近尾聲，下一步必須開發商業金融用地。如果做商業，難度較大，況且有些區域的商業已趨于飽和做酒店，需求又有限。開發商為降低風險，便將其定位于酒店式服務公寓。此外，還有一類是純粹的商業金融用地，40年產權，不能做住宅，做商業、酒店同樣面臨上述問題，于是也只能定位于酒店式服務公寓。這類項目，大多在前兩年就已經明確了定位，從推盤節奏來看，今年已具備開盤條件，不得不推出。對于此類項目而言，選擇現如令入市，更多的是一種無奈。

而開發商的無奈不僅體現于此。北京盛世原華房地產開發有限公司副總經理賈金哲在接受《樓市》記者采訪時道出了多數開發商的心曲：“從政策層面講，‘90m2?70％’政策導致開發商不可能再一味求大，只能做小。做小，開發利潤隨之變薄。因此，很多開發商為了保障利潤，紛紛提升產品品質，如加精裝修、加酒店式服務等?！?0m2?70％’政策是2006年出臺的，而一個項目的運作往往需要1～2年，所以，今年酒店式服務公寓的‘井噴’也可以說是一種政策效應?！?/p>

如果從市場層面分析，賈金哲認為，近兩年購房群體越來越年輕化。很多工作不久的年輕白領，收入非?？捎^，但財富積累相對較少，對房屋總價的支付能力偏低，但又渴望住高品質住宅。為了迎合這一需求特征，開發商開始大量推出戶型小、總價低、品質相對較高的酒店式服務公寓。

“井噴”之后能否抵御樓市寒冬?

在大勢處于低谷之際，集中供應的酒店式服務公寓其后市命運成為時

下業界關注之焦點。

“只租不售的酒店式服務公寓受影響相對較小?！编嚱≌f，“據不完全統計，與租客簽訂長期租約的酒店式服務公寓，約占整體市場份額的一半，其中以一年期租約居多。也就是說，市場上有一半的酒店式服務公寓的租價，將維持奧運前的高租金水平至明年?！?/p>

“但對于簽訂短期租約的酒店式服務公寓而言，其租金在奧運后肯定會下滑，但不是降，而是合理回歸。因為，很多酒店式服務公寓的租金在奧運前成倍增長，奧運后自然會回落，有的可能回到奧運前的水平，或低于奧運前的水平?！编嚱∪缡钦f。

對于出售的酒店式服務公寓而言，受市場波動影響相對大些。由于時下市場觀望氣氛濃郁，該類物業的成交量也將有所下滑。為此，部分項目延遲了開盤計劃，位于昌平區的伯朗峰便是其中之一。該項目副總經理賈金哲告訴記者，伯朗峰原計劃于今年9月份開盤，但考慮如今大市低迷，于是推遲了入市時間，具體時間未定?！扒皟赡?，房地產增長速度過快，今年出現回調是正常的。我們要堅持下去，相信難關一定會度過去?！辟Z金哲說。

除出售、出租類物業市場表現不一外，不同區域的酒店式服務公寓與蕭條大勢抗衡的力度也不盡相同。市場分析人士認為，位于CBD的酒店式服務公寓，借助CBD地段好、外商多、商務往來活躍等種種優勢，受市場影響較小。除此之外，雖位于邊緣區域，但環境好、配套全、生活舒適、出行方便的酒店式服務公寓，諸如伯朗峰，未來市場前景同樣看好。

篇8

【關鍵詞】旅游地產；欠發達地區；粵北地區

【中圖分類號】F592.7 【文獻標識碼】A 【文章編號】1002-736X（2012）07-0091-04

大布鎮地處山區，工業基礎薄弱，經濟落后，地廣人稀，但旅游資源豐富，生態保護良好，山清水秀，更有著名的廣東大峽谷風景區，是避暑、休閑、養牛和療養的好地方。大布鎮有得天獨厚的條件發展旅游地產。休閑旅游地產，簡單地說就是為休閑旅游活動服務的地產，是在一般住宅要素的基礎上，依托地產項目周邊良好的自然、旅游、文化等資源環境進行嫁接，在建筑規劃、配套設施和社區生活中導入休閑元素，使居住者和旅游者能夠充分放松身心，享受到休閑生活的地產（文彤，2006）。結合大布鎮具體情況、大布鎮鎮區改造的現實需要以及休閑旅游地產的具體要求，本文對大布鎮發展休閑旅游地產的可行性進行了分析。

一、市場分析

大布鎮位于廣東省乳源瑤族自治縣西南68公里，距韶關市區約98公里，距英德市區約7l公里。韶關高鐵距廣東大峽谷為90多公里，從韶關市區至乳源縣約30分鐘車程，乳源縣城至大峽谷景區約一個半小時車程，路況為省道$258線硬底化水泥公路。廣州至大布鎮約為230多公里，從珠三角地區到大峽谷，需通過京珠高速公路乳源出口經國道323轉省道258即可到達；或者經佛岡出口從英德方向行車，此路線相對較短，從英德高鐵至大布鎮約為60公里。

隨著經濟的穩健發展，人民收入水平不斷提高以及5+2生活工作方式的推廣，人們的旅游觀念逐漸從傳統的觀光旅游向休閑度假轉變（劉群紅，2011）。休閑度假游已經成為國內主導旅游產品之一，而且大量的休閑旅游地產項目也隨之應運而生。廣東是我國經濟最發達的省份之一，并擁有全國最發達的珠三角經濟圈，城市居民生活富裕，休閑旅游欲望強烈，且廣東大峽谷距離珠三角地區距離較近，旅游地產市場前景廣闊。乳源縣借助于豐富的自然資源和歷史人文資源，休閑度假游可穩步推進，實現蓬勃發展。大布鎮應依托政策優勢和得天獨厚的廣東大峽谷旅游資源，科學規劃建設，大力宣傳策劃，并積極創新產品與服務，以滿足日益增長的休閑旅游地產的市場需求（周霄、黃猛。2007）。

首先，大布鎮離韶關市僅為98公里，接近2小時的車程，通常旅游地產距市區距離宜為1～2小時之間，小于1小時太近，大于2小時太遠，因此大布鎮處于發展旅游地產的黃金區域（宋丁，2006）。由于距珠江三角洲發達地區距離不超過300公里，大布鎮交通改善后，將會吸引更多的中產以及富裕的家庭來大布鎮休閑、置業和投資等。其次，大布鎮森林覆蓋率高，離廣東大峽谷僅為3公里左右，規劃開發的地區處于大峽谷鎮區之間，距大峽谷距離更近，景色優美，是投資置業、娛樂休閑的好地方。第三，由于處于初期開發階段，酒店式公寓僅為2000元每平米，別墅式公寓定價均價僅為3500元每平米，而韶關房價均價已經超過4500元每平米，因此性價比極高。第四，隨著大峽谷的進一步開發，配套設施的完善以及名氣逐漸的增大，可以預見，酒店式公寓和別墅式公寓增值潛力和空間巨大，必然會吸引中等收入的白領階層以及高收入的富裕家庭到大布鎮投資置業（姜明，汪芳，2009）。

二、發展目標

大布鎮地處韶關市遠郊地塊，做房地產具有一定的難度，可以先通過經營旅游景區廣東大峽谷的形式來營造一種環境和人氣，提升地產的價值，然后再通過經營地產來獲得收益。一種模式是前段時間熱論的城市運行模式，就是將一快整片較大的土地交給開發商整體開發，開發商通過旅游帶動人氣，將生地炒成熟地，然后通過成片開發房地產來獲得收益。隨著土地升值和地塊出讓，大布鎮財政收入將極大提高，擁有充分財力去改造美化鎮區，這必然推動城鎮改造的順利實施。

結合廣東大峽谷旅游開發，大布鎮旅游地產主要進行酒店式公寓和別墅式公寓開發規劃。由于地產開發周期較長，主要采用滾動式開發。以規劃期限為2011～2020年為例，分六期進行，第一期規劃期限為2011～2014年，以后每二三年完成一期。第一期規劃酒店式公寓500套左右，別墅式公寓100套左右，主打大布鎮旅游新區。隨著大布鎮旅游地產開發的進一步發展和成熟，每期酒店式公寓和別墅式公寓按20%的增長率進行規劃開發。

三、建設項目與投資

（一）項目建設

大布鎮旅游地產主要是中產型開發酒店式公寓，并針對富裕階層開發一定量的別墅式公寓，并完成公寓周邊配套設施項目的建設，如飲水工程、污水處理工程、電力設施以及交通通訊等。

（二）項目投資

主要引進房地產公司進行開發，在政策和其他方面給予幫助和扶持，主要以多層民用建筑為主，酒店式公寓每套面積設計在40～60平方米之間，平均面積按50平方米計算；別墅式公寓100平米左右。根據韶關市造價信息，第一期每平米建設成本約為1200元左右，考慮物價上漲等綜合因素，暫估每期造價增加10%左右。在不考慮地價時，項目投資如表一3所示。

四、效益預測

目前，韶關市房價均價約為4500元左右，一期作為試點，主要起到廣告效應和吸引人氣的作用。第一期項目酒店式公寓暫定均價2000元每平方米，別墅式公寓暫定均價3500元每平方米。以第一期為例，根據每套酒店式公寓面積為40～60平方米，因此，每套房子均價約為10萬元左右，預期銷售收入5000萬元；別墅式公寓每套面積約為100平方米左右，每套均價約為35萬元，預期銷售收入為3500萬元。預期總銷售收入為8500萬元，在不考慮地價時，預期總收益約為4300萬元左右?？紤]物價以及其他綜合因素，每期酒店式公寓以及別墅式公寓每平米均價均按15%價格增長，預期銷售收入以及預期收益如表一4所示。

五、開發方案

大布鎮旅游地產開發項目具體來說有兩種方案：方案A：在鎮區至大峽谷的周邊發展旅游地產；方案B：在原有鎮區發展旅游地產，并實現舊鎮區改造。

方案A：在鎮區至大峽谷的周邊發展旅游地產。

篇9

關鍵詞：五星級酒店；空調系統；設計方案

中圖分類號：TB657.2 文獻標識碼：A

一、原工程介紹

項目位于常州市武進區新中心區，是集三星級酒店和酒店式公寓為一體的綜合體高層建筑，其中裙房部分包括3層的公共建筑空間和1層架空綠化層，塔樓部分包括28層酒店和27層酒店式公寓。地下一二層為停車庫及設備房，可停車292輛。地面裙房3層是為酒店配套的相關功能，包括餐飲，會議和康樂休閑等功能，以及汽車展廳，而兩棟連為一體塔樓分別為酒店和酒店式公寓。

建筑概況：

地下二層，地上：酒店部分28層，酒店式公寓部分27層；

建筑高度： 99.8m，建筑等級：一級 耐火等級：一級

本建筑由3層裙房及其上塔樓組成， 標準層分為高低兩區，低區5~17層為酒店式公寓，高區位于塔樓的18-28層。高區西側為酒店，高區東側為高層高酒店式公寓。

建筑總面積： 73045.41m2（其中計容積率部分面積：43880.62 m2）

包括：酒店式公寓面積：25935.51 m2 酒店及配套面積：16255.68 m2

酒店總間數：200間 其中：普通客房：180行政客房：20

酒店式公寓總套數：514（其中高層高戶型56套）

二、原采暖空調系統設計：

根據本工程的特點，本設計采用中央空調系統，用于夏季集中供冷和冬季酒店客房的集中供熱。冷熱源采用風冷熱泵式熱水機組，塔樓公寓及裙房各功能用房冬季不供熱。裙房空調冷水系統為一個冷源，塔樓公寓不設集中空調。

本工程僅為酒店客房提供集中熱水供應系統，熱水設計溫度為60℃。

熱源及加熱方式：采用太陽能作為熱源（當地規劃本項目必須有太陽能利用），同時設置組環式燃氣熱水機組輔助加熱（太陽能集熱板在28層屋頂）。熱水存儲在熱水箱內供給用水點。

三、空調修改設計定位

由于業主高層對本項目的定位的改變并且擬委托德國某酒店管理公司對酒店進行管理，要把原來僅僅是三星級的普通酒店設計成五星級酒店。本項目于2009年10月份開工，在2010年8月份才開始決定重新調整酒店的定位。這是一個涉及各專業的重大改變，主體結構已經到了十五層。并且原設計院遠在深圳，已經不愿意再做如此重大的設計改變。本人作為原業主單位設計部設備主管工程師參與了全部方案的修改論證，這里僅就其重要的空調系統重新設計的方案選擇談一些心得。

在此困難的情況下，我們聯系了一家本地的設計院重新做了二次機電設計。

涉及暖通專業的主要調整是：

（一）酒店客房空調參數必須符合五星級酒店的標準。

（二）在裙房三層增加8米*12米室內游泳池。

（三）補充原未設計的廚房通風與空調設計（增加了廚房的數量并調整了布局）。

（四）不設洗衣機房，洗衣服務全部外包。

（五）在既有的建筑、結構并且考慮設備吊裝等條件下重新研究空調冷、熱源方案及設備的布置。

四、空調方案選擇確定

經過與酒店管理公司、二次機電設計設計單位、原設計單位的多次深入研究，同時本公司其他專業工程師的配合下，我們最終選擇了以下的設計空調方案。

（一）放棄了原來的二套空調熱泵機組及系統的方案，采用酒店最為常用的冷水機組加鍋爐的方案。裙房與客房采用一空調套系統。由于不設洗衣機房，故采用常壓熱水燃氣鍋爐（天然氣），以滿足消防與環保要求。鍋爐熱水與原有的太陽能熱水系統聯網運行。（關于空調系統各種冷熱源的經濟性分析不在此贅述，該方面的教材與論文已經有很多，可參考。在能耗與初投資方面，冷水機組加鍋爐的方案肯定要優于空調熱泵機組，但是空調熱泵機組在管路系統及布置靈活性方面有優勢，這是原設計選擇它的重要原因）。

（二）在建筑空間已經很緊張的條件下，經過詳細論證，我們得到較為合理的設備布置。設備具體布置為：

冷水機組及冷卻水泵、冷凍水泵布置在裙房四層西南角。冷卻塔布置在裙房四層屋頂，位置冷水機靠近。并在冷卻塔相對公寓的位置采取建筑吸音措施（隔音墻）

在28層屋頂設計熱水鍋爐。考慮到當地吊裝機械力量的限制，每臺鍋爐凈重不超過一噸（用施工塔吊吊裝就位）

重要設備參數如下：

其中鍋爐熱水熱量包括提供生活熱水（通過水-水熱交換器）。

（三）游泳池空調系統采用最近流行的泳池三合一熱泵系統，達到水溫、空氣溫度與濕度的相應要求，為獨立的系統。具體參數為：

（四）空調水系統：本空調水系統由于空間等限制，采用一次泵系統。在制冷機房內的冷凍水總干管加設壓差旁通控制，以實現末端空調的水系統的變流量控制。

（五）空調末段設備：裙房大空間用房采用全空氣系統，過渡季節可全新風運行。客房及小房間均采用新風加風機盤管的水－空氣系統。在末段設備的冷凍回水管上設比例積分二通調節閥或開關型電動二通閥以實現溫度、水流的控制。

（六）廚房排煙系統：廚房通風常常是設計的難點，由于廚房布局的不確定性，特別是廚房灶具排熱量及排油煙量難于估計，一般是需在確定廚房設備廠家工藝確定后才能設計。在已定廚房設備供應商在前提下，我們明確排油煙總管及空調由我們設計，廚房內部排油煙管排與總管接駁，解決了設計與施工中的難題。排油煙總管采用不銹鋼薄板制作，沿中庭外墻至28層高空排放。

五、幾點體會

（一）由于市場及經營目標的改變，建筑設計方案的修改在房地產業界是常見的。但是在工程主體已經施工到一半時進行本工程這樣如此重大的調整還不多見。特別是本工程集公寓、酒店及其裙房（一層還有汽車展廳）于一個結構整體，功能復雜，豎向交通分隔、管井布置都有不少困難。

（二）就五星級酒店而言，本工程的酒店及配套面積僅20000 m2不到，最終的客房數214套（含總統套房及行政客房），實際上是五星級酒店的最底配置了，但是作為一個地級市下區中心位置的城市型酒店而非休閑度假型酒店，如在德國酒店管理的經營下做出特色，也是不錯的選擇。

（三）由于高級酒店配套設施多及相關設備標準也較高，在初步設計階段就應該論證各系統的方案的選擇，從而確定重大設備如空調設備、鍋爐、冷卻塔、變配電房及備用發電機等的布置位置及空間，本工程酒店空調方案及設計在既有的規劃及施工階段、條件下，應該說是較好的選擇，對原設計建筑功能及建筑立面的負面影響最小，在設備造價、能耗及施工工期等方面達到了較好的效果。

參考文獻：

1、《高層民用建筑空調設計》潘云鋼著中國建筑工業出版社， 1999.

篇10

酒店得房率就是指套內面積與每戶建筑面積的比值，是衡量戶型好壞的重要指標之一，得房率和公攤面積有著直接聯系，與小區的相關配套密不可分。酒店式公寓一般都是一梯多戶或者兩梯多戶，走廊占地比較多，公攤面積大，因此酒店得房率低，同酒店式公寓的得房率為60%-~70%之間。如果得房率過高，相對的公共部分的面積就會越少，那么就有可能會影響到樓梯的寬度、大堂的舒適度、電梯間的數量等，所以酒店的得房率并非越高越好。

另外，專業性市場得房率通常為50%-60%，高層塔樓住宅得房率通常為75%-78%，公攤系數為22%-25%，高層板樓住宅得房率通常為78%-85%，小高層板樓住宅得房率通常為85%-88%，多層住宅得房率為88%-95%。

（來源：文章屋網 ）