導語：如何才能寫好一篇廉租房保障辦法，這就需要搜集整理更多的資料和文獻，歡迎閱讀由公務員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

篇1

第一條為促進廉租住房制度建設，逐步解決城市低收入家庭的住房困難，制定本辦法。

第二條城市低收入住房困難家庭的廉租住房保障及其監督管理，適用本辦法。

本辦法所稱城市低收入住房困難家庭，是指城市和縣人民政府所在地的鎮范圍內，家庭收入、住房狀況等符合市、縣人民政府規定條件的家庭。

第三條市、縣人民政府應當在解決城市低收入家庭住房困難的發展規劃及年度計劃中，明確廉租住房保障工作目標、措施，并納入本級國民經濟與社會發展規劃和住房建設規劃。

第四條國務院建設主管部門指導和監督全國廉租住房保障工作。縣級以上地方人民政府建設（住房保障）主管部門負責本行政區域內廉租住房保障管理工作。廉租住房保障的具體工作可以由市、縣人民政府確定的實施機構承擔。

縣級以上人民政府發展改革（價格）、監察、民政、財政、國土資源、金融管理、稅務、統計等部門按照職責分工，負責廉租住房保障的相關工作。

第二章保障方式

第五條廉租住房保障方式實行貨幣補貼和實物配租等相結合。貨幣補貼是指縣級以上地方人民政府向申請廉租住房保障的城市低收入住房困難家庭發放租賃住房補貼，由其自行承租住房。實物配租是指縣級以上地方人民政府向申請廉租住房保障的城市低收入住房困難家庭提供住房，并按照規定標準收取租金。

實施廉租住房保障，主要通過發放租賃補貼，增強城市低收入住房困難家庭承租住房的能力。廉租住房緊缺的城市，應當通過新建和收購等方式，增加廉租住房實物配租的房源。

第六條市、縣人民政府應當根據當地家庭平均住房水平、財政承受能力以及城市低收入住房困難家庭的人口數量、結構等因素，以戶為單位確定廉租住房保障面積標準。

第七條采取貨幣補貼方式的，補貼額度按照城市低收入住房困難家庭現住房面積與保障面積標準的差額、每平方米租賃住房補貼標準確定。

每平方米租賃住房補貼標準由市、縣人民政府根據當地經濟發展水平、市場平均租金、城市低收入住房困難家庭的經濟承受能力等因素確定。其中對城市居民最低生活保障家庭，可以按照當地市場平均租金確定租賃住房補貼標準；對其他城市低收入住房困難家庭，可以根據收入情況等分類確定租賃住房補貼標準。

第八條采取實物配租方式的，配租面積為城市低收入住房困難家庭現住房面積與保障面積標準的差額。

實物配租的住房租金標準實行政府定價。實物配租住房的租金，按照配租面積和市、縣人民政府規定的租金標準確定。有條件的地區，對城市居民最低生活保障家庭，可以免收實物配租住房中住房保障面積標準內的租金。

第三章保障資金及房屋來源

第九條廉租住房保障資金采取多種渠道籌措。

廉租住房保障資金來源包括：

（一）年度財政預算安排的廉租住房保障資金；

（二）提取貸款風險準備金和管理費用后的住房公積金增值收益余額；

（三）土地出讓凈收益中安排的廉租住房保障資金；

（四）政府的廉租住房租金收入；

（五）社會捐贈及其他方式籌集的資金。

第十條提取貸款風險準備金和管理費用后的住房公積金增值收益余額，應當全部用于廉租住房建設。

土地出讓凈收益用于廉租住房保障資金的比例，不得低于10%。

政府的廉租住房租金收入應當按照國家財政預算支出和財務制度的有關規定，實行收支兩條線管理，專項用于廉租住房的維護和管理。

第十一條對中西部財政困難地區，按照中央預算內投資補助和中央財政廉租住房保障專項補助資金的有關規定給予支持。

第十二條實物配租的廉租住房來源主要包括：

（一）政府新建、收購的住房；

（二）騰退的公有住房；

（三）社會捐贈的住房；

（四）其他渠道籌集的住房。

第十三條廉租住房建設用地，應當在土地供應計劃中優先安排，并在申報年度用地指標時單獨列出，采取劃撥方式，保證供應。

廉租住房建設用地的規劃布局，應當考慮城市低收入住房困難家庭居住和就業的便利。

廉租住房建設應當堅持經濟、適用原則，提高規劃設計水平，滿足基本使用功能，應當按照發展節能省地環保型住宅的要求，推廣新材料、新技術、新工藝。廉租住房應當符合國家質量安全標準。

第十四條新建廉租住房，應當采取配套建設與相對集中建設相結合的方式，主要在經濟適用住房、普通商品住房項目中配套建設。

新建廉租住房，應當將單套的建筑面積控制在50平方米以內，并根據城市低收入住房困難家庭的居住需要，合理確定套型結構。

配套建設廉租住房的經濟適用住房或者普通商品住房項目，應當在用地規劃、國有土地劃撥決定書或者國有土地使用權出讓合同中，明確配套建設的廉租住房總建筑面積、套數、布局、套型以及建成后的移交或回購等事項。

第十五條廉租住房建設免征行政事業性收費和政府性基金。

鼓勵社會捐贈住房作為廉租住房房源或捐贈用于廉租住房的資金。

政府或經政府認定的單位新建、購買、改建住房作為廉租住房，社會捐贈廉租住房房源、資金，按照國家規定的有關稅收政策執行。

第四章申請與核準

第十六條申請廉租住房保障，應當提供下列材料：

（一）家庭收入情況的證明材料；

（二）家庭住房狀況的證明材料；

（三）家庭成員身份證和戶口簿；

（四）市、縣人民政府規定的其他證明材料。

第十七條申請廉租住房保障，按照下列程序辦理：

（一）申請廉租住房保障的家庭，應當由戶主向戶口所在地街道辦事處或者鎮人民政府提出書面申請；

（二）街道辦事處或者鎮人民政府應當自受理申請之日起30日內，就申請人的家庭收入、家庭住房狀況是否符合規定條件進行審核，提出初審意見并張榜公布，將初審意見和申請材料一并報送市（區）、縣人民政府建設（住房保障）主管部門；

（三）建設（住房保障）主管部門應當自收到申請材料之日起15日內，就申請人的家庭住房狀況是否符合規定條件提出審核意見，并將符合條件的申請人的申請材料轉同級民政部門；

（四）民政部門應當自收到申請材料之日起15日內，就申請人的家庭收入是否符合規定條件提出審核意見，并反饋同級建設（住房保障）主管部門；

（五）經審核，家庭收入、家庭住房狀況符合規定條件的，由建設（住房保障）主管部門予以公示，公示期限為15日；對經公示無異議或者異議不成立的，作為廉租住房保障對象予以登記，書面通知申請人，并向社會公開登記結果。

經審核，不符合規定條件的，建設（住房保障）主管部門應當書面通知申請人，說明理由。申請人對審核結果有異議的，可以向建設（住房保障）主管部門申訴。

第十八條建設（住房保障）主管部門、民政等有關部門以及街道辦事處、鎮人民政府，可以通過入戶調查、鄰里訪問以及信函索證等方式對申請人的家庭收入和住房狀況等進行核實。申請人及有關單位和個人應當予以配合，如實提供有關情況。

第十九條建設（住房保障）主管部門應當綜合考慮登記的城市低收入住房困難家庭的收入水平、住房困難程度和申請順序以及個人申請的保障方式等，確定相應的保障方式及輪候順序，并向社會公開。

對已經登記為廉租住房保障對象的城市居民最低生活保障家庭，凡申請租賃住房貨幣補貼的，要優先安排發放補貼，基本做到應保盡保。

實物配租應當優先面向已經登記為廉租住房保障對象的孤、老、病、殘等特殊困難家庭，城市居民最低生活保障家庭以及其他急需救助的家庭。

第二十條對輪候到位的城市低收入住房困難家庭，建設（住房保障）主管部門或者具體實施機構應當按照已確定的保障方式，與其簽訂租賃住房補貼協議或者廉租住房租賃合同，予以發放租賃住房補貼或者配租廉租住房。

發放租賃住房補貼和配租廉租住房的結果，應當予以公布。

第二十一條租賃住房補貼協議應當明確租賃住房補貼額度、停止發放租賃住房補貼的情形等內容。

廉租住房租賃合同應當明確下列內容：

（一）房屋的位置、朝向、面積、結構、附屬設施和設備狀況；

（二）租金及其支付方式；

（三）房屋用途和使用要求；

（四）租賃期限；

（五）房屋維修責任；

（六）停止實物配租的情形，包括承租人已不符合規定條件的，將所承租的廉租住房轉借、轉租或者改變用途，無正當理由連續6個月以上未在所承租的廉租住房居住或者未交納廉租住房租金等；

（七）違約責任及爭議解決辦法，包括退回廉租住房、調整租金、依照有關法律法規規定處理等；

（八）其他約定。

第五章監督管理

第二十二條國務院建設主管部門、省級建設（住房保障）主管部門應當會同有關部門，加強對廉租住房保障工作的監督檢查，并公布監督檢查結果。

市、縣人民政府應當定期向社會公布城市低收入住房困難家庭廉租住房保障情況。

第二十三條市（區）、縣人民政府建設（住房保障）主管部門應當按戶建立廉租住房檔案，并采取定期走訪、抽查等方式，及時掌握城市低收入住房困難家庭的人口、收入及住房變動等有關情況。

第二十四條已領取租賃住房補貼或者配租廉租住房的城市低收入住房困難家庭，應當按年度向所在地街道辦事處或者鎮人民政府如實申報家庭人口、收入及住房等變動情況。

街道辦事處或者鎮人民政府可以對申報情況進行核實、張榜公布，并將申報情況及核實結果報建設（住房保障）主管部門。

建設（住房保障）主管部門應當根據城市低收入住房困難家庭人口、收入、住房等變化情況，調整租賃住房補貼額度或實物配租面積、租金等；對不再符合規定條件的，應當停止發放租賃住房補貼，或者由承租人按照合同約定退回廉租住房。

第二十五條城市低收入住房困難家庭不得將所承租的廉租住房轉借、轉租或者改變用途。

城市低收入住房困難家庭違反前款規定或者有下列行為之一的，應當按照合同約定退回廉租住房：

（一）無正當理由連續6個月以上未在所承租的廉租住房居住的；

（二）無正當理由累計6個月以上未交納廉租住房租金的。

第二十六條城市低收入住房困難家庭未按照合同約定退回廉租住房的，建設（住房保障）主管部門應當責令其限期退回；逾期未退回的，可以按照合同約定，采取調整租金等方式處理。

城市低收入住房困難家庭拒絕接受前款規定的處理方式的，由建設（住房保障）主管部門或者具體實施機構依照有關法律法規規定處理。

第二十七條城市低收入住房困難家庭的收入標準、住房困難標準等以及住房保障面積標準，實行動態管理，由市、縣人民政府每年向社會公布一次。

第二十八條任何單位和個人有權對違反本辦法規定的行為進行檢舉和控告。

第六章法律責任

第二十九條城市低收入住房困難家庭隱瞞有關情況或者提供虛假材料申請廉租住房保障的，建設（住房保障）主管部門不予受理，并給予警告。

第三十條對以欺騙等不正當手段，取得審核同意或者獲得廉租住房保障的，由建設（住房保障）主管部門給予警告；對已經登記但尚未獲得廉租住房保障的，取消其登記；對已經獲得廉租住房保障的，責令其退還已領取的租賃住房補貼，或者退出實物配租的住房并按市場價格補交以前房租。

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【關鍵詞】廉租房 住房保障 社會公平

一、我國廉租房保障的沿革

20世紀70年代末,我國開始了城鎮住房制度改革。在這一過程中,建立住房保障制度一直是我國住房制度改革的重要內容,包括廉租房制度、公租房制度、經濟適用房體系等。其中,作為向城鎮低收入群體提供低租金住房的廉租房是我國住房保障體系的重要組成部分。

1998年7月,國務院《關于進一步深化城鎮住房制度改革,加快住房建設的通知》,首次提出最低收入家庭可租賃由政府或單位提供的廉租房;廉租房可從騰退的舊公有住房中調劑解決,也可以由政府或單位出資興建;廉租房的租金實行政府定價;承租廉租房實行申請、審批制度。2003年12月,建設部、民政部等六部委共同了《城鎮最低收入家庭廉租住房管理辦法》,就國務院與地方政府的責任分工、廉租住房房源、租金標準、住房面積控制標準、申請審批制度、管理等方面都做了原則性的規定。2005年7月,建設部和民政部再次頒布第122號令《城鎮最低收入家庭廉租住房申請、審核及退出管理辦法》,對廉租住房的具體實施環節做了更詳細的規定。我國又在2006年出臺了“國六條”來保障廉租房的建設,并在2007年頒發了《國務院關于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》,尤其是同志在黨的十七大報告中提出“健全廉租房制度,加快解決城市低收入家庭住房困難”,都體現出我國廉租房制度的不斷完善。

從1998年國家出臺廉租房政策至今,我國的廉租房保障經歷了一個從試點城市探索到全面范圍實施的過程,在保障低收入家庭基本生活水平、緩和社會矛盾方面做出了貢獻,在提高社會效率的同時也促進了社會公平,由于廉租房價較格低,減輕了低收入人群住房方面的經濟壓力,讓一部分低收入家庭獲得了實惠。

二、我國廉租房保障的現狀

自出臺廉租房政策以來,我國的廉租房建設取得了較大的成就。至2006年底,全國657個城市中己有512個城市建立了廉租房制度,占總數的77. 9%。全國累計己有54. 7萬戶低收入家庭通過廉租房住房保障改善了住房條件。僅2006年,新增的受益家庭就達21. 9萬戶。2008年全國用于廉租房建設的資金300多億元,全國在建的廉租房63萬套。到2008年底,通過新建、購置廉租房及棚戶區改造等多種方式,以實物方式解決了250萬戶的住房困難。同時累計發放租賃補貼達229萬戶。2009年中央加大對財政困難地區廉租住房制度的資金投入,用于各地廉租房建設的資金投入達330億元。此外中央代地方增發的國債資金也作為地方的配套資金,補充用于廉租房建設和保障性安居工程。但是,由于廉租房建設的地區發展極不平衡,廉租房建設中還存在著一些問題。

1、部分地方政府重視不夠,導致廉租房房源供給不足

一些地方的政府由于考慮到廉租房供應將拉低房價,壓低被稱作地方“第二財政”的土地出讓金,不僅會影響當地政府的經濟利益,也會影響當地GDP增長速度,從而影響到官員的政績考核。加之現在并沒有嚴格的評估和獎勵、懲戒機制,拒不執行廉租房政策的地方得不到任何處罰,致使政策設計理念與政策執行實際效果差距較大。

2、配套政策不完善,對享受廉租房政策的低保人員資格的認定和退出機制不完善

目前我國的統計與審核機制不夠完善,對符合廉租房政策的保障家庭認定存在一定的漏洞,致使一些不符合政策的人搭上了廉租房的便車,而確實有需要的家庭卻得不到應有的保障。同時,一些城市還缺乏對廉租戶實行動態的管理及退出機制,缺乏事后監督,致使一些廉租戶有機可乘,部分家庭把廉租房租給他人。這既加重了政府的財政負擔,也使許多本該享受到廉租房政策待遇的人享受不到應有的政策保障。而那些不符合或不再符合保障條件的人卻不肯退還所占有的社會資源,從而造成資源分配上的不公,效率的降低。廉租房退出機制不完善,己成為廉租房制度向前推進的瓶頸,也是實現社會公平、保證資源使用效率的障礙。

3、資金籌措渠道單一,缺乏社會力量參與的激勵機制

目前我國的廉租房建設資金主要來源于政府的財政補貼和住房公積金增值收益,而這些資金有限,不能滿足廉租房建設、購買的需求,并且大部分政府實際上并沒有將土地出讓的收益用于廉租房的建設,這無疑對廉租房制度的資金來源形成很大的制約。

4、廉租對象覆蓋面狹窄,需求旺盛與房源供給短缺并存

我國廉租住房制度規定的保障對象是最低收入家庭,因而一些中間層家庭和農民工群體卻無法享受這一政策。目前各城市出臺的廉租房政策,保障對象多限定在低保戶、優撫家庭中的住房困難戶,而那些在城市中既買不起房、又非低保的“夾心層”和大量的流動人口則不在廉租房保障范圍內,致使這些人群處于住房保障體系政策之外。因此,相對狹窄的保障范圍,使得很多群體在參與分配之前就遭受到制度上缺陷所帶來的機會不公平。同時,已經納入保障范圍的對象也有很大一部分無法享受到應有的保障住房,從而出現廉租房排隊進入時間長的現象。

三、廉租房制度完善的途徑

通過以上分析可以看到,我國廉租房建設雖然已經取得了很大的成就,但仍無法滿足社會的需要,并且廉租房的制度也需要繼續不斷完善發展,才能更好的保障低收入群體的利益。廉租房制度的本身涉及到我國社會公平及效率問題,從社會公平的角度來看,廉租房是由政府出資牽頭,通過各種形式的補貼保證低收入家庭在無力承擔商品房的情況下,同樣能住上一定條件的住房。在兼顧社會公平的同時,政府也要考慮在低收入家庭內部的公平和效率問題,對經濟情況比較困難的家庭要優先照顧,同時廉租房也不能只進不出,造成資源的浪費和利用效率低下。因此,下文提出若干關于廉租房制度完善的具體建議。

1、完善廉租房供給制度,加大廉租房供應力度

我國目前的國情是人多地少、城市化進程加快、經濟高速增長、城鄉收入差距懸殊和家庭規模小型化,這就決定了我國住房需求大于供給是一個長期的、明顯的局面。我國廉租房有關管理辦法規定,實物配租的廉租房來源應以收購現有舊住房為主,城市廉租房興建應盡量避免過度集中,以免出現城市貧民窟現象,同時政府應對相應的配套設施及物業管理進行必要的保障。在新建廉租房時可以考慮在公交等基礎設施系統完善的城鄉結合部興建,以降低土地成本、分流人口,形成多中心的城市格局。

2、廉租房的產權和日常管理必須劃歸政府所有,由政府進行合理的租金定價

產權劃歸政府可以確保政府對廉租房房源的控制和管理,使已不符合廉租房政策的租住戶能夠盡早的退出,以便其他困難家庭能夠受到應有的保障,在最大程度上節約資源,提高資源的使用效率,同時也便于政府對廉租房小區的維護和管理,為租住者提供應有的配套服務和保障。政府在進行廉租房租金定價時既要進行必要的成本核算,也要充分考慮到市場同類住房的租金,確保廉租房租金遠低于市場價格。同時政府應根據廉租房的地段和房齡進行差額定價,方便低收入家庭根據自身的情況進行選擇。要保證政府對廉租房的監管,防止利用廉租房名義進行的尋租行為。

3、建立有效的準入、退出和動態跟蹤機制

建立自上而下的專門機構統一管理廉租房相應的工作,定期對享受廉租房家庭的收入、住房狀況等基本情況進行復核,當承租人收入狀況好轉、不再符合廉租房租賃條件時,應及時進行清退,使廉租房始終處于一種動態合理狀態。承租廉租房要簽訂租賃合同,期間不得轉租轉讓、調換或改變用途、無故閑置或者拖欠廉租租金;期滿要求續租的,經重新審查,符合條件者,準予續簽續租;租賃期間中途退房,可無條件予以終止合同關系。同時,要建立完善審查機制和方法,盡量縮短審查時間。廉租房退出機制的建立和完善,對廉租房資源的高效利用有著積極作用。

4、完善廉租房資金的籌措機制,形成多元化的資金來源渠道

第一,對于一些地方財政困難、沒有足夠財力用于廉租房興建和征購的政府,需要中央財政給予必要支持。通過財政撥款獲得的廉租房資金,在政府預算支出中,將其作為專項資金設立。

第二,住房公積金增值收益,可用于建立住房公積金貸款風險準備金、住房公積金管理中心的管理費用和建設城市廉租房的補充資金。

第三,在城市土地收益特別是增加的城市土地收益中,劃出一定比例作為廉租房修購資金。

第四,通過發行債券、在出售公房收入中劃出部分廉租房修購資金、接受企業和個人捐贈、發行“廉租房修票”等方式,確保廉租房建設有穩定的資金來源。

第五,利用房地產信托基金解決廉租房問題。政府每年只需要投入用來保障廉租房租金和資本市場回報率之間缺口的預算資金或社保資金即可,使有限的政府資金帶動較大規模的社會資金用于收購充足的廉租房源,滿足廣大低收入家庭的住房需求。

5、建立實物補貼與現金補貼相結合的補貼方式

包括由政府提供公有的廉租房的實物形式的補貼,和政府提供資金補貼、保障對象自行尋找住房的現金補貼。對于普通低收入家庭來說,應以采取現金補貼為主,這樣方便低收入家庭根據自己的特點和需求進行選擇;對于一些行動不便或者無力在市場上自主尋找住房的人,則應以實物補貼為主,這樣也減少這些家庭在尋找住房時遇到的實際困難。這種政策的復合型和多樣性,即可以實現對低收入家庭的住房資助和補貼,同時也提高了政府補貼的實際效果。

總之,廉租房制度是我國目前必須采取的一種社會保障方式,需要同醫療保障、失業保障、養老保障一樣得到應有的關注和重視。只有這樣,才能真正實現人民的安居樂業、衣食無憂。

(注:本文系內蒙古工業大學社會科學基金項目“廉租房定價問題研究”的研究成果,項目編號:SK200817。)

【參考文獻】

[1] 李愛娟:我國廉租房保障問題及對策研究[D].湖南師范大學碩士學位論文,2009.

[2] 龐秀艷:我國公共政策的公平價值取向:解讀“廉租房”政策[J].淮南師范學院學報,2008(2).

篇3

總理在2010年《政府工作報告》中提出,中央財政擬安排保障性住房專項補助資金632億元,建設保障性住房300萬套。

有關保障房資金來源,曾在2008年有過討論。按照政策,廉租住房資金的主要來源包括中央財政補助、地方土地凈收益的10%以及住房公積金增值收益。

兩年多時間里,土地市場的起伏跌宕已然證實,土地出讓金不是一個穩定的收入來源,而中國住房公積金的增值收益少且不穩定,在提取風險準備金、支付管理費用后,剩余資金有限,同時又未達到靈活使用的程度。

保障房重在“保障錢”

“經濟適用房和限價房不缺錢,而是缺地,真正缺錢的是公租房和廉租房。當前保障房的資金困境,主要指后兩者。”住房和城鄉建設部政策研究中心副主任王玨林對《財經國家周刊》說。

按照通常的分類,保障房涵蓋經濟適用房、限價房、公共租賃房和廉租房四類。四類保障性住房已經面臨不同的窘境。前兩者缺地、缺政策,后兩者缺錢。

從開發商的角度看,經濟適用房和限價房因有利可圖還值得追捧,決定因素是市況。

2009年,北京大興區的康莊限價房地塊便曾引發激烈爭奪,最終勝出者是首開集團旗下的首開仁信置業有限公司。“當時的市況下,覺得做限價房雖然利潤低,但更安全。”首開仁信副總經理李捷對《財經國家周刊》說。另一方面,政府對限價房的優惠政策直接體現在土地價格上。“政府會拿出相對低廉的土地,在土地收益上做一些讓步。”

公共租賃房與廉租房的境遇則截然不同。

根據住房和城鄉建設部的測算,要實現廉租房對象“全覆蓋”,廉租房建設資金每年需要500億元。王玨林透露,目前廉租房的資金來源中,財政撥款與土地出讓金平分秋色,同為最主要的資金來源。

悖論就此出現

中央財經大學商學院教授郭建鸞曾公開表示,廉租房的供給每增加5%,就會迫使商品房房價下降3%〜4%,而房價下跌,土地出讓金也會跟著降低,這將直接減少地方政府在廉租房上面的投入。

郭建鸞表示,廉租房建設耗資大、周期長,尤其具有福利性特點,如果缺乏嚴格的監督,可能難以調動地方政府的積極性。對于財政實力較弱的一些地方政府而言,執行廉租房政策存在一定的困難。

易居中國地產研究院綜合研究部部長楊紅旭也對《財經國家周刊》表示,在目前的保障房體系中,“廉租房建設是最弱一環。中西部城市財政不寬裕,有錢的地方政府又不愿投資太多,廉租房面臨著資金困境。”

“按照當初的設想,廉租房所保障的人群收入最低,而公共租賃房則可覆蓋廣大夾心層,這也意味著決策層必須把這兩塊抓起來。”王玨林說。

住建部住房保障司司長侯淅珉曾在2008年底公開表示,未來3年,計劃通過廉租房解決747萬戶低收入家庭的住房困難,其中287萬戶通過實物配租解決,460萬戶通過租賃補貼解決。這方面的總投入約為2150億元。

無論實物補貼還是貨幣補貼,都需要地方政府拿出大量的真金白銀。

“從目前來看,我認為貨幣補貼更為靈活,也可以減少地方政府的負擔。”王玨林說。在過去兩年間,他曾在多地調研,江蘇常州給他的印象尤為深刻。

辦法總是有的

2009年8月1日,常州市在全國率先出臺公共租賃房管理辦法。按照常州市的保障規劃,要實現廉租房和經濟適用房的“應保盡保”,并籌集6000套左右公共租賃房源的目標,這意味著兩年內共需投入30億資金。而常州每年用于經濟適用房和廉租房建設的財政撥付資金只有1億元左右。

常州成立了注冊資本為10億元的常州公共住房建設投資公司(以下簡稱“房司”),作為保障房建設的投融資平臺,政府向房司注入3000畝土地資源,落實了30多億元融資額度,一舉解決了今后幾年的保障資金。

一位接近住建部的人士表示,房司資產質量較高,還款渠道多元而穩定,金融機構紛紛給予融資支持。房司已經具備了可持續的投資能力,能夠在較長時期內對住房保障穩定投入。

北京市的做法是,準備先從商品房開始試點,面向社會公眾發行住房債券,吸引社會資金建設公租房等政策性住房。

而楊紅旭說上海的做法是“增加廉租房實物配租的比重”。實物配租需要建房或收購房源,對政府來說短期投入很大,如何解決資金來源仍需觀察。

篇4

【關鍵詞】 廉租房 融資 困境

一、引言

為了兼顧效率與公平、推動構建和諧社會，我國政府建立了由商品房、經濟適用房、廉租房構成的適應不同收入群體的多層次新型住房供應體系。廉租房是政府在住房領域實施社會保障職能，向符合城鎮居民最低生活保障標準且住房困難的家庭，提供租金補貼或者以廉租租金進行實物配租的具有社會保障性質的普通住宅。

由于具有福利性特點，廉租房的開發與運作面臨著重重的困難。尤其是在廉租房開發建設的融資渠道方面，其目前大多仍停留在以財政撥款、社會保障等純政策性的資金支持上，而更為靈活的財政及金融制度支持或者商業化運作還有待發掘。

二、我國廉租房建設融資的現狀

1、資金供應量不足

廉租住房制度是針對住房困難且無力改變經濟狀況的特困家庭實施的一種社會救濟方式。在很多國家，廉租房是政府的一項重要福利政策，建設規模很大。對于我國這樣一個人口眾多、收入分配不均的國家來說，廉租房建設的壓力會更為沉重。對于數量龐大的享有低保的人群來說，大多數人的住房問題只能依靠廉租房來解決。因此，廉租房建設融資是一個非常大的資金缺口，單單依靠目前的融資方式是很難得到滿足的。

2、缺乏主動性

在目前的融資方式下，我國廉租房建設的融資方式對于地方來說，在一定意義上屬于硬性攤派，往往不能調動地方的積極性。首先，地方政府可以從房地產開發上獲取利益，出讓土地是地方政府重要的謀利手段。由于土地出讓金一般占到地方預算外收入的相當比重，因此素有“第二財政”之稱。而廉租房建設不僅不涉及土地出讓，還須拿出資金對低收入家庭進行房租補貼。其次，與廉租房相比，地方政府更傾向于普通的房地產開發，因為其對地方GDP的拉動作用非常明顯。

3、政府起主導作用

廉租住房制度本質上和其他保障制度一樣，是政府向居民提供的公共產品之一，是通過支付轉移的方式實現社會收入的再分配，以保持社會公平和社會穩定。其福利性質決定了資金供給很大程度上要依靠政府、社會的無償投入。無論是財政撥款、住房公積金增值收益、土地出讓金，還是社會保障，它們都從根本上來源于國家的財政收入，直接受政府的管轄和支配。從各國廉租房建設的經驗看，政府在廉租房建設融資中處于主導地位無可厚非，但是僵硬的資金供給機制會給國家造成沉重的經濟負擔。

4、缺乏監督機制和封閉機制

目前，廉租房的租金配給方式以“租金補貼方式”為主。在這種模式下，廉租房的建設實際上并不由政府主導，而是由市場主導，即由開發商主導。也就是說，政府擔當的角色就是提供建設資金、核定廉租房入住資格、發放租金補貼等，并沒有建立對廉租房建設及管理的有效監督機制。

三、我國廉租房融資難的原因分析

1、地方政府建設廉租房缺乏積極性

建設廉租房需要大量資金和土地的投入，卻不能產生經濟效益，這與地方政府追逐自身經濟利益最大化的傾向相矛盾。況且，廉租房的開發是一個耗資大、周期長的工程，尤其是其福利性的特點，使得地方政府的投入積極性偏低。另外，部分地方省市的財政實力也并不強，即使其本意想真正落實廉租房政策，但因財政資金的缺失，也無力執行。因此，分析當前城鎮廉租房的融資模式并對其融資困境予以解讀，可以發現以政府主導為主的融資弊端重重。我們應制定更靈活的金融制度，實現融資模式創新。

2、缺乏金融工具

當前，我國廉租房融資主要以政府財政投入為主，金融機構暫時還沒有發揮實質性的作用。可見，以政府單一直接主導型的融資模式日益僵硬化。因此，應利用金融創新，發揮金融杠桿調節作用，將傳統的政府主導型融資模式轉化為市場為主、商業化運作模式。

3、過于依賴政府財政

廉租房是指政府以租金補貼或實物配租的方式，向符合城鎮居民最低生活保障標準且住房困難的家庭提供社會保障性質的住房。實質是政府通過財政轉移支付的方式而向居民所提供的公共產品。由于廉租房的公共性、福利性，其資金來源在很大程度上依靠政府、社會的無償投入，從而使當前廉租房建設融資過多依賴政府財政撥款、社會保障等純政策性資金的扶持。

4、房價上漲激發廉租房建設成本的增長

廉租房的成本與房價有著密切的聯系。當平均房價上漲時，因資本存在逐利性，政府必須加大對開發商的優惠政策，方可吸引開發商建設廉租房，因而使政府廉租房建設成本加大。同時將收購的二手房改造為廉租房，是廉租房房源的來源之一。平均房價的上漲更是直接帶動了二手房房價的增長，從而增大廉租房建設的成本。

5、信貸結構缺乏合理性

開發融資選擇銀行信貸是解決廉租房建設資金不足的必然路徑。由于廉租房具有福利性的特點，政府選擇銀行信貸融資，必然需要政府以顯性或是隱性的身份介入。但是，當前我國政策性銀行對于廉租房建設所出臺的配套機制缺乏穩定性和不成熟性，這必然使得廉租房建設資金銀行信貸結構失衡。

四、解決廉租房融資困境的對策

1、改善地方政府征集考核機制

各地政府要提高對廉租房建設的重視，可建立一個獎勵機制，獎勵在廉租房建設方面表現突出的城市，以及一些為廉租房建設作出努力的地方官員。因為廉租房的建設會使房價降低，從而減少地方的GDP，影響地方官員的政績，同時由于廉租房建設需要的巨大財政支出，這些都是讓地方政府減緩廉租房建設的原因。因此，要改善這樣的現狀，中央就必須建立一種獎勵機制，以求提高地方建設廉租房的積極性。

2、創新廉租房建設財稅支持體系

（1）借鑒國際經驗，適時開征住房保障稅。根據國際貨幣基金組織統計，目前世界上征收不同形式社會保障稅的國家有80多個，住宅保障稅是其中一種。借鑒新加坡興建公共組屋時征收高額所得稅和中央基金的經驗，我國的住宅保障稅可以面向城鎮在職居民，按照其工資收入水平實行累進稅率制，為使我國住宅建設結構逐漸傾向滿足多數人的基本住房需求，可以考慮向購買、居住別墅、高檔商品房的高收入群體征收特別住房保障稅。該項稅收專門用于廉租房建設、修繕和廉租房租金補貼。

（2）加大財政支持力度。中央對省和省對下級財政一般性轉移支付時，要考慮城鎮廉租住房支出因素，并安排一定資金用于保障城鎮廉租住房建設。要建立中央財政對中西部欠發達地區廉租房專項轉移支付制度。同時，也應提高土地出讓金用于廉租房建設的比例。

（3）利用福利彩票資金。福利彩票發行的目的是籌集福利資金，發展社會福利和社會救助事業，發行宗旨可以用八個字概括，即“扶老、助殘、救孤、濟困”。目前福利彩票銷售額的35%作為公益金用于社會福利和救助事業。廉租房對象包括社會優撫對象，如孤老、烈屬、傷殘等特殊困難家庭，因此從社會福利彩票資金中適當提取一定比例專項用于廉租房，也符合發行社會福利彩票的初衷。福利彩票銷售額巨大且資金來源持續穩定，這也符合廉租房建設資金缺口巨大，需要長期融資的特點。

3、發行住房建設公債

廉租房作為國家的一項長期建設投資，發行住房建設公債可以從一定程度上緩解廉租房的融資困境。發行債券建設廉租房需防范三種潛在風險。一要防范債券募集資金被挪用的風險。由于地方政府缺乏保障房建設的外部監督制約和內部強大驅動力，許多本應當用于保障房建設的資金被地方政府用于“更重要”的地方和項目的現象十分普遍，所募集資金被挪用的風險非常大。二要防范地方債務規模進一步擴大的風險。當前，地方債務的壓力已經比較大。2010年度審計報告顯示，截至2010年底，除54個縣級政府沒有政府性債務外，全國省、市、縣三級地方政府性債務余額共計107174.91億元。三要防范債券融資無法還本付息的風險。保障房建設公益性強、賺錢效應小，平均收益率只有3%。發行企業債，吸引社會資金，說到底就是向老百姓借錢建房。面對5%～6%的通脹率，保障房債券融資的收益是不是能夠還本付息，這是個必須要考慮的問題。

4、房產證券化

廉租房產權具有穩定性和收益穩定的特點。我國廉租房只租不售，產權不變更，因此這部分穩定的房產可以作為抵押物向銀行申請房地產抵押貸款。同時，廉租房收益具有很強的穩定性，這正符合資產證券化的特點，即發行證券到期后再支付投資者券款可為廉租房收益回收的時滯性提供便利。將廉租房開發貸款證券化可以加強這部分金融資產的流動性，轉移和降低商業銀行的潛在風險，有利于防止銀行不良貸款的再生。同時，房地產證券化還可以使廉租房開發更容易獲得銀行的資金支持，從而拓寬其融資渠道。房地產證券化作為一種創新的投融資工具，具有不易滅失、風險低、安全性好的特點，再加上房地產固有的保值增值性，因此可以使投資者獲得較為穩定的收益。《金融機構信貸資產證券化試點管理辦法》的實施，為房貸證券化提供了政策和法律依據。該管理辦法就信貸資產證券化發起機構的資格、資本要求和證券化業務規則、風險管理、監督管理與法律責任等方面作出了明確規定，為房地產證券化走向規范化提供了有力的保障。

5、項目融資

項目融資（Project Finance）是指以項目的資產、預期收益或權益作抵押取得的一種無追索權或有限追索權的融資或貸款活動。項目融資具有一次性融資金額大、項目建設期和回收期長、風險分擔等特點，因此非常適合廉租房建設與開發融資。傳統意義的項目融資需要現金流量穩定，而廉租房開發項目的現金流量卻具有波動性，因為各開發階段對資金的需求量不同。因此，如何利用項目融資的優點為廉租房開發項目融資，創造為廉租房建設量身定做的項目融資模式是解決問題的關鍵所在。

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篇5

關鍵詞：住房保障；廉租房；十二五；保障對象

古語云：“人以宅為家。居若安，則家代昌吉”。住宅問題自始至終是人類亙古不變的追求。住房問題是關系到人們生存、發展和享受的重要因素之一。

我國目前正在經歷著工業化、城市化和市場化。工業化和城市化使得大量的人口向城市集中，這就導致了城市的住房供應日益緊缺。雖然市場化促進了房地產市場的繁榮發展，但是高價位的商品房使得貧困群體無法通過市場獲得住處。這就要求具有主導作用的中央政府發展住房保障政策，以期解決低收入群體的居住問題。

1 我國廉租房制度的發展

我國的住房政策經歷了計劃經濟體制向市場經濟體制的轉變，即由政府直接分配住房的福利政策向市場調控和住房保障制度并舉的轉變。當然廉租住房的政策也跟隨著住房制度改革的推進和深化不斷地發展完善。

基于我國廉租住房的發展歷程和政策的制定，將我國廉租住房的發展分為三個階段。

1.1 基礎醞釀期（1998-2003）

1978年以前，這個時期最主要的住房制度就是以全社會低水平、廣覆蓋的福利分房制度，這是極具中國特色的住房保障形式。1998年開始有建立廉租房的設想。1998年7月份國務院出臺的《關于進一步深化城鎮住房制度改革加快住房建設的通知》，停止了住房實物分配，逐步實行住房分配貨幣化，個人住房消費逐漸走向了市場，并成為消費的主體。這標志著福利分房向住房貨幣化、商品化的轉變，并開始在全國推行廉租住房制度，由政府或者單位向最低收入家庭提供廉租住房。

1.2 轉型過渡期（2004-2006）

2004年三月份我國廢除了舊的《城鎮廉租房管理辦法》，開始實施新的《城鎮最低收入家庭廉租住房管理辦法》。新的廉租房管理辦法明確了“單位”不再是解決職工住房問題的主要責任者，強化了中央和地方政府的職能。新辦法還提出了廉租住房面積規定，即“城鎮最低收入家庭人均廉租住房保障面積標準原則上不超過當地人均住房面積的60%”。

2005年后，全國的房地產價格高漲，為了穩定房價，2006年5月17日，國務院總理主持召開國務院常務會議時，針對房地產調控所提出的“國六條”，將城鎮廉租房制度建設置于一個比較顯著的位置。這個法規和文件極大的促進了廉租房制度的發展。

1.3 逐漸成熟期（2007年至今）

2007年8月7日國務院頒布的《國務院關于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》（24號文）規定把解決低收入家庭住房困難作為群眾利益的重要工作，強化政府職責，加快建立健全以廉租住房制度為重點、多渠道解決城市低收入住房困難家庭的住房政策體系。這是中國住房制度改革歷程中中的一個新的里程碑，標志著我國住房制度進一步得到了深化，多層次的住房供應體系也逐漸完善。

回首中國城鎮住房制度改革的歷程，從中可以看出有四個鮮明的特征貫穿始終。第一是住房改革的目標是實現住房的商品化和市場化；第二是政府主導下的探索式改革；第三是住房制度改革與房地產市場的發展密切相關，互相影響；第四是住房制度改革具有鮮明的時代性和地域性，改革要順應時代的需求，靈活調整，不斷地完善。

2 濟南廉租房制度發展變化及存在問題

2.1濟南廉租房制度的發展

濟南市的廉租住房政策最早起始于2005年3月，當時濟南市出臺了《濟南市城鎮最低收入家庭廉租住房管理辦法》（濟政令〔2005〕218號），該政策規定濟南市城鎮最低收入家庭租住房的保障方式有兩種：租金補貼和租金減免；政策申請對象應該符合的條件是：取得民政部門核實并的《濟南市城市居民最低生活保障金領取證》；無房、擁有私有住房或者承租公有住房的使用面積低于人均6平米；共同生活的家庭成員之間有法定的贍養、撫養關系。

根據《國務院關于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》（國發〔2007〕24號）的精神，濟南市又對廉租住房管理辦法進行了修改完善，并于2007年8月24日出臺了新的《濟南市城市低收入家庭廉租住房管理辦法》(濟政令〔2007〕226號)，并于9月1日開始正式實施。新辦法將保障范圍擴大到城市的低收入家庭，并且提高了保障標準，還增加了實物配租方式。政策規定由過去人均使用面積6平米以下的家庭擴大到了人均8平米以下的家庭；保障標準由原來的10平米提高到了12平米，最低收入家庭由原來的每人每月每平米9.2元提高到了11元；低收入家庭租金補貼也有所增加，家庭租金補貼發放標準規定每人每月每平米使用面積為9元。

通過實施廉租住房保障政策，濟南市的被保障家庭人均住房使用面積平均提高了10.8平方米，使得低收入家庭的居住條件得到了明顯改善。2007 年12月，首批廉租房的選房家庭共計156戶，最終有144戶家庭選到了房源。

在2008年的第二批廉租房實物配租選房呈現了兩個特點：第一、房源多、覆蓋面廣，分布在6個不同的小區；第二、在搖號選房的具體操作上面更加人性化，將搖號分為三組，殘疾人和孤寡老人優先選房。

從以上不難看出，在濟南的廉租房實物配租政策上，除了門檻逐漸降低之外，房源的數量也呈現了逐年翻倍增長的趨勢。從2007年至今，連續四年，廉租房的數量都呈現逐年遞增的狀態，由最初的101套增加到了今年的1493套。由此可見，廉租房的建設仍然是解決低收入人群住房問題的主要途徑之一

2.2濟南廉租住房存在的問題

2.2.1廉租房受惠群體針對性不強

廉租房的受惠群體應該是所有住房弱勢群體，但是目前濟南出臺的政策，保障對象多限定于低保戶、以及家庭收入限定于一定數目的住房困難群體，城市中一部分“夾心層”和大量的流動人口則不在廉租房的保障范圍之內，導致覆蓋面不是十分完整。

2.2.2廉租房小區居住隔離

所謂居住隔離，是指都市的居民由于種族、職業、生活習慣、文化水準或者財富差異等關系，使得不相類似的集團彼此分開，產生隔離的作用。

已建成的廉租房小區，廉租住戶與其他非廉租房住戶的鄰里關系非常冷漠，交流甚少。

久而久之，勢必會影響鄰里關系，使得小區的和諧氣氛就受到了一定的影響。

3 完善廉租房保障制度的思考

我國廉租房制度的發展大致經歷了三個時期：基礎醞釀期、轉型過渡期、逐漸成熟期。到目前為止，廉租房制度的建設已經歷時12年，但是實施的程度以及受惠的人群還存在一些問題。

篇6

一、健全機構，強化管理，實現住房保障工作常態化

今年年底，近千套保障房將竣工交付，保障房的后期管理問題亟待解決。我市將明確機構、職能，專門負責保障性住房管理工作，實現住房保障工作常態化，廉租房、公共租賃住房配租、廉租房補貼要做到“隨時申請，隨時受理，隨時審批”，并將其納入城區辦事處、經濟開發管理處、市民政局、市房產局等單位的日常工作，實現“半年一發放，一年一核查”的工作目標。

二、積極探索廉租房、公共租賃房并軌運行的新路子，確保安居工程切實惠及民生

根據上級有關精神，結合我市保障性住房建設實際情況，為防止廉租房、公共租賃房空置現象，今年起對我市已建成的保障性住房采取廉租房、公共租賃房并軌運行模式，按照“以人定房”的方式進行配租，確保保障性住房落實到中低收入家庭中。今年將制定《市公共租賃住房管理辦法》、《市保障性住房租金管理辦法》、《市保障性住房物業管理辦法》等相關規范性文件，為保障性住房的管理提供政策依據。

三、明確任務，克難進取，全面完成各項工作目標

（一）新增廉租房補貼戶100戶

今年將進一步擴大廉租房保障范圍，嚴格執行“三審二公示”制度，確保完成目標任務。各城區辦事處、市民政局、市房產局要按照各自職責嚴格把關，防止違規領取廉租住房補貼現象發生。

（二）新增廉租住房100套

主要采取在房地產開發項目中配建的方式完成。在有建設意向且具備建設條件的房地產開發項目中配建，確保10月底前全面開工。配建的廉租房部分按國家相關政策規定減免土地出讓金、城市配套費等費用，并享受廉租房建設相關優惠政策。市房產局負責配建項目的落實，市財政局負責資金的籌集和監管工作。

（三）建設公共租賃房100套

為解決六里坪工業園區務工人員居住問題，擬在六里坪鎮建設100套公租房。六里坪鎮政府作為該項目第一責任人，負責項目建設工作，確保6月底前開工，同時做好工業園區后續公共租賃住房項目的規劃和土地儲備工作。市房產局作為項目監管單位，負責督促項目按政策落實。

（四）城市棚戶區改造900戶

將城市棚戶區改造項目與市政府“十件實事”之一的5個老居民小區排水改造及配套設施工程建設相結合，將醬品廠家屬樓、丹南小區及周邊、丹一巷小區、湯家莊怡苑小區及周邊、姚溝路圖書館片等五個老居民小區改造納入今年棚戶區改造項目，受益戶數約1986戶。改造項目所屬的城區辦事處負責項目改造的清理清表、違建拆除等前期工作，市房產局負責項目建設工作。

（五）林業棚戶區改造57戶

該項工作由市林業局負責，確保年內落實到位。

（六）竣工保障性住房500套

今年年底前將2012年前已開建的500套以上保障性住房竣工驗收手續辦理到位。此項工作由市住建局、市房產局負責落實。

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它是指政府對最低收入家庭提供租金補貼，或以低廉租金配租的具有社會保障性質的普通住宅，保證其住房達到社會最低生活標準。我國正在實施的廉租房政策，實踐證明能夠在解決低收入者住房問題方面發揮相當大的作用，值得大力推廣，是解決現階段我國低收入者住房問題的良好途徑。政府廉租房、公共租賃房是無力購房者的最佳選擇。

1廉租房制度存在的突出問題。

我國雖然建立了廉租房制度，但由于城市土地資源有限，城市財政預算安排資金的不足以及缺乏其他穩定的廉租住房資金來源渠道，廉租住房制度實施面臨著許多困難。

1.政府住房保障職責缺位。

政府在房地產開發中主要不是獲得收益，而是要保障社會公眾基本的居住權利需要。因此這就要求政府承擔起一定的責任，以保障公民的基本生存條件。在我國住房供應體系由計劃向市場轉軌過程中，客觀上出現了政府和市場分工不明確，政府在居住基本權利保障方面執行落實力度不夠，過度依賴市場的現象。特別是，地方政府通過追求土地收益來加快本地經濟發展，忽視了大量中低收入人群基本住房需要。有不少地方政府從自己和行業部門的自身利益考慮，與房地產商一起抬高房價，成為高房價有力的支撐者。就當前來看，地方政府事實上是房地產市場中的一個利益相關者，這導致了中央政府政令的受阻和政府公共職能經常性的缺位和越位。

2.低收入者缺乏住房保障。

按照各地現行住房保障制度，最低及低收入住房困難家庭租賃廉租房，中低收入住房困難家庭購買經濟適用房和限價房。但現實情況是，一方面，即使是經濟適用住房和限價房，許多低收入家庭因支付能力不足仍然買不起。并且在全國大中城市里，有大量的外來務工人員，比起具有當地城鎮戶口的職工，他們的收入普遍更低，居住條件更差，更應享受住房保障，但現行住房保障制度卻將他們排斥在外。

3.土地與資金形成瓶頸。

廉租房建設一般有兩個條件，一是土地，二是資金，這二者構成了廉租房建設的瓶頸。就土地而言，城市用于建設的用地總量是確定的，為了降低成本，用于建設廉租房的土地必須是劃撥而不是出讓，但是如果用于建設廉租房的土地劃撥多了，那么用于出讓而獲得財政資金的土地就會減少。這對于各級政府來說是一個兩難問題。政府面臨著是急于取得城市各項發展急需的資金，把這些資金用于投資建設，加快本地區的GDP增速，還是放棄這個利益，給老百姓無償建房，同時又貼進去更多資金的兩難處境。就資金而言，作為地方主要財政收入的土地出讓金及公積金增值收益是廉租房建設的主要資金來源。如果沒有強有力的法律約束，地方政府注定會缺乏提供資金的動力，繼而會造成房源難以為繼并形成惡性循環。這種狀況在現實情況下是難以避免的。

4.廉租房準入與退出機制尚未完善。

廉租房保障對象即使在最嚴格的審批程序下獲得廉租住房，也有可能冒著道德風險謀取利益并將其所得用于改善其基本生活條件。如何防范和避免這種現象的發生，在滿足保障目的的同時，又不至于使廉租房成為新的牟利工具，這是廉租房保障制度設計時應予考慮的重要內容。同時騰退機制是廉租住房制度的重要內容，但在一些城市的廉租住房騰退過程中，已不符合配租條件的家庭拒不騰退，廉租住房的退出機制很難得以實行，造成年度復核流于形式。

2完善廉租房制度的對策。

住房保障制度尤其是廉租房制度建設在我國初步形成了包括財政投入、稅費減免、信貸支持、土地供應等政策體系。各級政府現階段的當務之急是認識廉租房制度建設過程中的各種利益關系，分析和解決廉租房制度在實施過程中出現的問題，按照廉租房制度的管理辦法規范政府的職能范圍，充分發揮廉租房制度的積極作用。

1.充分發揮政府的職能作用。

廉租房是一種福利房，政府的參與是必不可少的，政府在這項工程中擔當的角色是多重的。首先是廉租房產權的擁有者。政府是廉租房建設工程的建設方，是廉租房產權的擁有者。其次是建設資金的信用擔保者。對投資資金而言，只有在安全性非常高的前提下，才可能以低利率的方式大規模地投入到廉租房的建設當中。第三是廉價土地的提供者。當前房價太高的一個成本性原因是政府提供的建設用地拍賣價太高。政府在提供廉租房建設用地時必須以保障社會福利為主要目的，讓利于民，這是有效控制單位建筑面積造價的基礎性環節。第四是協調人。在廉租房建設過程中，政府要與投資主體之間協調好貸款的規模、期限、利率。政府要與租房者協調好房租，房租的高低應以建房的貸款利息和少許物業管理費為基準，政府應以重點降低單位建筑面積的造價為手段來降低房租。

2.拓寬廉租房建設資金融資渠道。

為解決建設資金短缺問題，應當積極搭建融資平臺，通過無償劃撥土地、銀行信貸、公積金貸款等方式，多渠道籌集建設資金，確保廉租房建設順利推進。政府必須調整財政支出結構，在每年的財政預算中，保證一定的住房保障資金。廉租房拓寬融資渠道還可發行公債，公債是國家依據信用原則獲取財政收入的一種特定方式。同時，還可以將廉租房開發貸款證券化。這樣可以加強金融資產的流動性，轉移和降低商業銀行的貸款風險，不僅有利于防止銀行不良貸款的再生，還可以使廉租房開發更容易獲得銀行的資金支持，從而達到拓寬廉租房融資渠道的目的。

3.增加廉租房建設和供給。

隨著國家民生政策的不斷深入，廉租房保障對象的范圍也應隨之不斷擴大。必須根據各地居民的實際收入情況確定廉租房保障對象。對于那些在城市中憑一己之力買不起房而又無資格享受廉租房保障的所謂“夾心層”和來自農村貧困地區并在城市擔當臟、累、差等工作的外來人員，政府不能將之排斥在廉租房保障對象之外。廉租房保障體系的設計要適當超前，逐漸擴大廉租房政策的覆蓋面，逐步在新的環境下達到更高要求的“應保盡保”。

“十二五”規劃把保障和改善民生擺在一個十分重要和突出位置，未來五年將使保障性住房覆蓋率達到20%。也就是說，為了遏制當前過高的房價，為了解決國內居民的基本居住條件，政府在未來五年里，計劃建設城鎮保障性安居工程3600萬套，其中2011年建設1000萬套，2012年建設1000萬套，2013～2015三年建設1600萬套。

4.加強對廉租房的監督管理。

現階段，在城鎮廉租房資源非常有限的情況下，應在準入上確定一個資格標準，在輪候上建立科學的排序方式，并在廉租家庭不符合資格標準時建立合理的退出機制，這既可在最大程度上提高住房資源的效用，又可減少社會成員之間的分配不公。廉租房制度管理部門應定期對享受廉租房家庭的收入、住房狀況等基本情況進行復核，以避免廉租房消費的“搭車現象”，確保有限的廉租房資源發揮最大的效用。

在健全住房保障對象檔案的同時，要實施動態監管：一是依法簽訂住房保障租賃合同，合同期滿要求續保的必須要經過重新審核，只有符合條件者方準予續簽；二是嚴格審核住房保障的準入和退出對象，當住房保障對象收入水平超過當年最低收入標準時，將讓其按期騰退保障性住房或停發住房租金補貼；三是住房保障及管理情況適時向公眾公示。

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1廉租房制度存在的突出問題。

我國雖然建立了廉租房制度，但由于城市土地資源有限，城市財政預算安排資金的不足以及缺乏其他穩定的廉租住房資金來源渠道，廉租住房制度實施面臨著許多困難。

1.政府住房保障職責缺位。

政府在房地產開發中主要不是獲得收益，而是要保障社會公眾基本的居住權利需要。因此這就要求政府承擔起一定的責任，以保障公民的基本生存條件。在我國住房供應體系由計劃向市場轉軌過程中，客觀上出現了政府和市場分工不明確，政府在居住基本權利保障方面執行落實力度不夠，過度依賴市場的現象。特別是，地方政府通過追求土地收益來加快本地經濟發展，忽視了大量中低收入人群基本住房需要。有不少地方政府從自己和行業部門的自身利益考慮，與房地產商一起抬高房價，成為高房價有力的支撐者。就當前來看，地方政府事實上是房地產市場中的一個利益相關者，這導致了中央政府政令的受阻和政府公共職能經常性的缺位和越位。

2.低收入者缺乏住房保障。

按照各地現行住房保障制度，最低及低收入住房困難家庭租賃廉租房，中低收入住房困難家庭購買經濟適用房和限價房。但現實情況是，一方面，即使是經濟適用住房和限價房，許多低收入家庭因支付能力不足仍然買不起。并且在全國大中城市里，有大量的外來務工人員，比起具有當地城鎮戶口的職工，他們的收入普遍更低，居住條件更差，更應享受住房保障，但現行住房保障制度卻將他們排斥在外。

3.土地與資金形成瓶頸。

廉租房建設一般有兩個條件，一是土地，二是資金，這二者構成了廉租房建設的瓶頸。就土地而言，城市用于建設的用地總量是確定的，為了降低成本，用于建設廉租房的土地必須是劃撥而不是出讓，但是如果用于建設廉租房的土地劃撥多了，那么用于出讓而獲得財政資金的土地就會減少。這對于各級政府來說是一個兩難問題。政府面臨著是急于取得城市各項發展急需的資金，把這些資金用于投資建設，加快本地區的GDP增速，還是放棄這個利益，給老百姓無償建房，同時又貼進去更多資金的兩難處境。就資金而言，作為地方主要財政收入的土地出讓金及公積金增值收益是廉租房建設的主要資金來源。如果沒有強有力的法律約束，地方政府注定會缺乏提供資金的動力，繼而會造成房源難以為繼并形成惡性循環。這種狀況在現實情況下是難以避免的。

4.廉租房準入與退出機制尚未完善。

廉租房保障對象即使在最嚴格的審批程序下獲得廉租住房，也有可能冒著道德風險謀取利益并將其所得用于改善其基本生活條件。如何防范和避免這種現象的發生，在滿足保障目的的同時，又不至于使廉租房成為新的牟利工具，這是廉租房保障制度設計時應予考慮的重要內容。同時騰退機制是廉租住房制度的重要內容，但在一些城市的廉租住房騰退過程中，已不符合配租條件的家庭拒不騰退，廉租住房的退出機制很難得以實行，造成年度復核流于形式。

2完善廉租房制度的對策。

住房保障制度尤其是廉租房制度建設在我國初步形成了包括財政投入、稅費減免、信貸支持、土地供應等政策體系。各級政府現階段的當務之急是認識廉租房制度建設過程中的各種利益關系，分析和解決廉租房制度在實施過程中出現的問題，按照廉租房制度的管理辦法規范政府的職能范圍，充分發揮廉租房制度的積極作用。

1.充分發揮政府的職能作用。

廉租房是一種福利房，政府的參與是必不可少的，政府在這項工程中擔當的角色是多重的。首先是廉租房產權的擁有者。政府是廉租房建設工程的建設方，是廉租房產權的擁有者。其次是建設資金的信用擔保者。對投資資金而言，只有在安全性非常高的前提下，才可能以低利率的方式大規模地投入到廉租房的建設當中。第三是廉價土地的提供者。當前房價太高的一個成本性原因是政府提供的建設用地拍賣價太高。政府在提供廉租房建設用地時必須以保障社會福利為主要目的，讓利于民，這是有效控制單位建筑面積造價的基礎性環節。第四是協調人。在廉租房建設過程中，政府要與投資主體之間協調好貸款的規模、期限、利率。政府要與租房者協調好房租，房租的高低應以建房的貸款利息和少許物業管理費為基準，政府應以重點降低單位建筑面積的造價為手段來降低房租。

2.拓寬廉租房建設資金融資渠道。

為解決建設資金短缺問題，應當積極搭建融資平臺，通過無償劃撥土地、銀行信貸、公積金貸款等方式，多渠道籌集建設資金，確保廉租房建設順利推進。政府必須調整財政支出結構，在每年的財政預算中，保證一定的住房保障資金。廉租房拓寬融資渠道還可發行公債，公債是國家依據信用原則獲取財政收入的一種特定方式。同時，還可以將廉租房開發貸款證券化。這樣可以加強金融資產的流動性，轉移和降低商業銀行的貸款風險，不僅有利于防止銀行不良貸款的再生，還可以使廉租房開發更容易獲得銀行的資金支持，從而達到拓寬廉租房融資渠道的目的。

3.增加廉租房建設和供給。

隨著國家民生政策的不斷深入，廉租房保障對象的范圍也應隨之不斷擴大。必須根據各地居民的實際收入情況確定廉租房保障對象。對于那些在城市中憑一己之力買不起房而又無資格享受廉租房保障的所謂“夾心層”和來自農村貧困地區并在城市擔當臟、累、差等工作的外來人員，政府不能將之排斥在廉租房保障對象之外。廉租房保障體系的設計要適當超前，逐漸擴大廉租房政策的覆蓋面，逐步在新的環境下達到更高要求的“應保盡保”。

“十二五”規劃把保障和改善民生擺在一個十分重要和突出位置，未來五年將使保障性住房覆蓋率達到20%。也就是說，為了遏制當前過高的房價，為了解決國內居民的基本居住條件，政府在未來五年里，計劃建設城鎮保障性安居工程3600萬套，其中2011年建設1000萬套，2012年建設1000萬套，2013～2015三年建設1600萬套。

4.加強對廉租房的監督管理。

現階段，在城鎮廉租房資源非常有限的情況下，應在準入上確定一個資格標準，在輪候上建立科學的排序方式，并在廉租家庭不符合資格標準時建立合理的退出機制，這既可在最大程度上提高住房資源的效用，又可減少社會成員之間的分配不公。廉租房制度管理部門應定期對享受廉租房家庭的收入、住房狀況等基本情況進行復核，以避免廉租房消費的“搭車現象”，確保有限的廉租房資源發揮最大的效用。

在健全住房保障對象檔案的同時，要實施動態監管：一是依法簽訂住房保障租賃合同，合同期滿要求續保的必須要經過重新審核，只有符合條件者方準予續簽；二是嚴格審核住房保障的準入和退出對象，當住房保障對象收入水平超過當年最低收入標準時，將讓其按期騰退保障性住房或停發住房租金補貼；三是住房保障及管理情況適時向公眾公示。

篇9

吳忠市房管局的工作人員告訴記者，近年來，吳忠市積極創新住房保障制度，全方位構筑以廉租房、經濟適用房、公共租賃房為主體的多層次住房保障體系，有效解決了城市低收入家庭住房困難問題。截至目前，全市新建、回購廉租房7137套，建設經濟適用房13127套、公共租賃房1210套，實施棚戶區改造1491戶；累計將8771戶城市低收入家庭納入廉租住房保障，實物配租2132戶，發放租賃補貼4010.5萬元。吳忠市2010年在全區率先實現低保家庭廉租住房保障全覆蓋，吳忠市人民政府被評為全區保障性安居工程工作優秀單位，市房產管理局被評為全區保障性安居工程工作先進單位。

2011年，結合黃河金岸建設、大縣城建設和市區城市東南部建設，全市新建、回購廉租房及實施棚戶區改造7970套（戶），其中吳忠市區建設保障性住房2288套。2011年市區新建廉租住房456套、回購252套，概算投資7615萬元。

吳忠市市委、政府堅持把保障性住房作為民心工程、德政工程來抓，成立了市保障性住房建設工作領導小組，多次召開市委常委會、政府常務會和現場辦公會，研究解決保障性住房建設中存在的問題；堅持科學規劃、人性化設計，在選址方面綜合考慮周邊的環境、路網結構、公共服務設施的建設情況，對綠地及空間環境方面進行合理布點，優先拿出公共服務設施相對完善、環境優美、交通便利的地段進行保障性住房的建設。廉租房建設都緊靠學校、醫院和市場，方便住戶就醫、就學、就業，安置區周邊公共交通便利、公共設施配套齊全，最大限度地降低群眾的生活成本。在住房設計上，充分考慮回族群眾風俗、生活習慣及家庭人口結構，將每戶50平方米調整為戶均50平方米，以滿足不同家庭的居住需求，建設讓群眾滿意的民心工程。

吳忠市緊緊抓住國家支持廉租房建設的有利機遇，通過與自治區財政廳、電投集團、國家開發銀行寧夏分行搭建合作平臺，共爭取國家公共租賃房專項補助資金2135萬元，廉租房專項補助資金1140萬元，自治區政府債券1140萬元。同時，將住房公積金增值收益提取的廉租住房補充資金全部用于廉租房項目，累計提取資金額達405.5萬元，2011年提取了183萬元。并將廉租住房資金納入財政預算，市政府今年安排專項資金2000萬元用于廉租住房建設，確保了工程建設順利進行。目前，市區保障性住房開工率達100%。

篇10

關鍵詞：保障房并軌；租賃型保障房；政策完善

《國務院辦公廳關于保障性安居工程建設和管理的指導意見》（〔2011〕45號）將公共租賃住房作為保障性安居工程建設的重點，提出“逐步實現廉租住房與公共租賃住房統籌建設、并軌運行”的發展方向。隨后并軌試點工作在一些地方逐步展開。《國務院批轉發展改革委關于2013年深化經濟體制改革重點工作意見的通知》（國發〔2013〕20號）要求“有序推進公租房、廉租房并軌”。《住房城鄉建設部、財政部、國家發展改革委關于公共租賃住房和廉租住房并軌運行的通知》（建保[2013]178號）正式規定從2014年起，廉租住房并入公共租賃住房（簡稱“兩房并軌”），改革落地。

“兩房并軌”的后續改革面臨許多不確定性，這意味著每一步決策都將面臨一定風險。行為經濟學研究認為，“寬框架”（Broad Framing）比“窄框架”（Narrow Framing）更適合風險決策，為了做出更合理的決策，需要將各種不確定因素和可能的選擇進行整體考慮（Kahneman D，2011）。由于改革前對改革的積極意義探討較多而對可能出現的問題探討有限，而實施過程中出現了很多新情況，本文將側重于從對立面分析改革可能遇到的各種問題，以期為進一步完善住房保障制度提供政策參考。

本文首先簡單分析了“兩房并軌”的原因與意義，然后詳細探討了兩房并軌可能遇到的幾個問題，最后提出了完善住房保障制度的政策建議。 一、 保障房并軌：目的與意義

之所以進行兩房并軌改革，主要基于兩個方面的原因，一是廉租房和公租房都是非產權式保障房，其功能、運行機制等方面比較接近；二是兩類保障房并行運行存在不少問題。主要表現有：

其一，兩類保障房之間不易調劑。廉租房和公租房并行時，房源是分開的，之間很難調劑余缺。在某一特定時期，當某一類房源有余而另一類不足時，會導致房源不能得到充分利用。

其二，申請不便。由于兩類保障房性質接近，往往造成申請人的混淆，造成申請不便。

其三，動態管理難。當保障對象收入變化時，不再滿足廉租房條件的家庭需要先退出廉租房，再重新申請公租房，費時費力。

其四，制度不銜接，管理成本高。兩類保障房在土地供應、中央投資補助等方面有差別，造成行政管理成本較高。通過“兩房并軌”改革，希望能解決上述問題，達到方便群眾、提高效率、降低管理成本的目的。 二、 保障房并軌：問題與成因

1. 并軌與帕累托改進。分析發現，將廉租房并入公租房，既可能損失效率又可能傷害公平，故難以做到帕累托改進。

一方面，“輪候排序”可能增加排隊成本。表1中，n1、n2、N分別表示相應的窗口數量，表中的A、B分別表示申請兩類保障房的個體，此處假設廉租房和原公租房的申請人分別有2人和3人，辦理一個申請的耗時為15分鐘。則廉租房窗口和原公租房窗口的等待時間分別為15分鐘和45分鐘（15分鐘+30分鐘）。將廉租房并入公租房后，設置的窗口數量有三種可能情形：

情形一：N

情形二：N=n1+n2。此時新公租房窗口數恰好等于原來的兩類之和，申請人的等待時間將等于原來的總耗時，即合并未損失效率。

情形三：N>n1+n2。此時新公租房窗口數大于原來的兩類之和，申請人的等待時間由于窗口的增加必定小于原來的總耗時，即合并后導致申請人花費更少的時間排隊，提高了效率。

綜上，兩房并軌后輪候的效率最終取決于合并后公租房窗口設置的數量，只有在N>=n1+n2即不減少受理窗口的情況下，申請等待時間才不會增加，效率才不會受損。而在實際中受行政管理傳統的影響，出現概率最高的情況是N

另一方面，“兩房并軌”有可能損害一部分人的利益。

表2中，第二行的數字為假定的房源套數，并假定并軌后保持原有供給規模。情形1至8的數字代表假定的申請家庭數量，并假定并軌前后需求規模不變。最后一列中的“中”和“低”分別代表申請公租房和廉租房的家庭，括號中的數字代表受影響的家庭數量。

情形1中，并軌前房源充足，并軌后的房源依然充足，能實現應保盡保，并軌對中、低收入家庭均無影響。情形2中，廉租房房源充足（余4=10-6）而公租房不足（缺口為2=22-20），且總房源充足（2=30-28），并軌后不能承租公租房的2個家庭將可以獲得新公租房，因此并軌有利于中等收入家庭。情形3中，廉租房恰好滿足低收入家庭的需求，但公租房不足（缺口為2=22-20），并軌后原來不能獲得公租房的家庭依然不能得到滿足，即并軌對中、低收入家庭均無影響。情形4中，廉租房不足（缺口2=12-10）而公租房充足（余10=20-10），且總房源充足（8=30-22），并軌后承租不到廉租房的2個家庭將能獲得新公租房，并軌有利于低收入家庭同時不影響中等收入家庭。情形5中，兩種保障房均短缺（廉租房缺1=11-10，公租房缺2=22-20），并軌后依然短缺（3=33-30），但按照并軌后優先保障廉租房對象的要求，原來得不到廉租房的1個家庭將能得到新公租房，結果擠掉1個中等收入家庭，因此并軌有利于低收入家庭而不利于中等收入家庭。情形6中，廉租房房源充足（余4=10-6）而公租房嚴重不足（缺口為11=31-20），但總房源不足（7=30-37），并軌后原來得不到公租房的4個家庭將能得到新公租房，因此并軌在不影響低收入家庭的情況下，有利中等收入家庭。情形7中，廉租房不足（缺口5=15-10）而公租房充足（余2=20-18），但總房源不足（3=33-30），并軌后承租不到廉租房的5個家庭將能獲得新公租房，卻擠出本來可以獲得原公租房的3個中等收入家庭，因此并軌有利于低收入家庭而不利于中等收入家庭。

以上分析可以得出如下結論：

近年來中央政府持續擴大保障房建設規模，表明政府已經認識到保障房短缺的現實，即房源充足（情形1）目前很難滿足，但由于統計數據欠缺，很難準確估計保障房的短缺數量。據住房城鄉建設部統計，截至2014年9月底，約有450萬戶城鎮低保家庭的住房困難得到解決，基本實現應保盡保，即廉租房恰好滿足低收入家庭（情形3）或有富余（情形2、6）。如果此估計可靠，則并軌至少不會影響任何一類家庭的利益，還有可能實現帕累托改進。然而如果適當擴大目前偏低的廉租房保障范圍，則很有可能出現廉租房和總房源不足（情形5、7）的情況，此時的并軌則非帕累托改進。

綜合以上兩個方面的分析發現，將廉租房并入公租房很有可能不是帕累托改進，即使構成帕累托改進，若并軌后的新公租房服務窗口減少，“輪候排序”仍可能增加排隊成本。可見，改善住房保障的關鍵在于增加房源，尤其是在基本實現城鎮低保家庭應保盡保之后，擴大新公租房建設規模應是政府工作的重點。

2. 并軌與信息甄別成本。“兩房并軌”將增加對保障對象信息的甄別成本。按照保障房申請程序，申請人提交收入等申請材料后，主管部門需要對相關信息進行甄別和篩選，在保證信息真實的情況下評定申請人是否具有資格。并軌之前廉租房和公租房的保障對象是分別申請的，兩個收入層次的申請人自然分離，減少了一次甄別，可以節省成本。并軌之后兩類申請人則混在一起，信息甄別成本會增加。

設N為并軌后總的申請人數量，并假設并軌前廉租房和公租房的申請人數量均為N/2。由于并軌后申請人數量N很大，單位甄別成本a也大，而并軌前兩類申請人數量小，單位甄別成本a1和a2也小，有a>a1且a>a2。設并軌后信息甄別的總成本為C，并軌前兩類申請人信息甄別的總成本分別為C1和C2。則有：C=a*N，C1=a1*N/2，C2=a2*N/2， C1+C2=[（a1+a2）/2]*N。

這里計算的是保障房準入環節的信息甄別成本，在退出環節也會發生類似情況。因此，總的來看，兩房并軌在準入和退出環節都會導致信息甄別成本的增加。

3. 并軌與財政負擔。一方面，兩房并軌可能提高保障性住房建設標準，導致建設成本增加。住建部2009年出臺的《2009-2011年廉租住房保障規劃》規定，套型建筑面積控制在50平方米以內。2010年的《關于加快發展公共租賃住房的指導意見》規定，成套建設的公共租賃住房，單套建筑面積要嚴格控制在60平方米以下。廉租房并入公租房后，其上限將和新公租房相同，也提高到60平方米。建筑面積的增加勢必增加建筑成本。用c表示單位建筑成本，SL和SG分別表示廉租房和公租房的建筑面積，有SL

并軌前的總成本為：CL+CG=c*（SL+SG）。

并軌后原廉租房面積和公租房相同，故總成本為：CL+CG=c*（SG+SG）。

顯然c*（SG+SG）>c*（SL+SG），即并軌后新公租房開發成本會比原來增加。

另一方面，兩房并軌可能增加租金補貼總額。從各地的一般情況看，廉租房租金通常約是公租房租金的1/5左右。廉租房的劃撥土地是能夠維持低租金的原因之一，并入公租房之后，新公租房用地將轉為“出讓、租賃或作價入股等有償方式”，這勢必導致開發成本進而租金水平的增加。盡管考慮到原廉租房對象的支付能力，政府將對其增加補貼，但這卻會加大政府的租金補貼支出。

保障房資金短缺一直是制約建設規模的瓶頸，兩房并軌造成開發成本和補貼金額提高，將加重地方政府財政負擔，更是火上澆油，可能挫傷地方政府本來就不高的積極性。

4. 并軌與房源供應。并軌之前，廉租房和公租房建設計劃是分列的，各自建設規模一目了然，也方便和以前對比，房源供應增減情況容易受到公眾監督。并軌之后，房源數量的混合使得公眾不易分清增減情況，即表面看新公租房房源有增加，但要弄清楚其相對于原廉租房和公租房之和是否有增加則會變得有難度。因此，在信息透明度下降時，兩房并軌有可能造成新公租房總房源的減少。

5. 并軌與公眾態度。兩房并軌確定的“輪候排序”規則有可能缺乏公眾信任而降低公平感。

公租房分配的公平性問題是比較棘手的，絕對的公平很難實現。從理論上來看，最公平的分配方式應該按住房困難程度大小排序，最困難的家庭應當優先得到保障，然而這種方式難度較大，且成本較高，不易實施。目前各地采用的輪候排序主要是按資格證編號，即取得資格的時間，實質上是先到先得。這種方式由于透明度較低，存在暗箱操作的可能，因而難以得到公眾信任。根據中國人民大學住房發展研究中心在2014年11月對重慶市公租房的調研，大多數受訪者認為“搖號”比“排隊”公平。 三、 保障房并軌：政策啟示

兩房并軌之前爭論的焦點主要集中在兩房分離的弊端和問題，爭論推動了兩房并軌改革。并軌的積極意義不容質疑，然而并軌不可能一勞永逸，改革之后還會出現新問題。因此，換一個角度重新審思兩房并軌的另一面是有一定現實意義的。側重于分析并軌后可能出現的問題，將提供更全面的信息，使進行寬框架評估成為可能。寬框架評估有利于更全面客觀地認識兩房并軌改革，為后續改革及保障房制度完善提供思路和建議。

基于本文的分析，廉租房并入公租房以后，還需要從以下方面進行完善：

1. 并軌后保證申請服務窗口數量不減少才能方便公眾，提高效率。既然采用“輪候”分配規則，排隊成本的損失就是無法避免的，但是政府可以采取增加服務窗口的辦法盡量減少等待時間，盡可能節省排隊成本。可以利用“互聯網+”，進行在線申請，以節省時間。

2. 重視房源開發才能促進兩房并軌改革效率的實現。分析表明，充足的房源可以避免并軌引起的擠出效應，更有可能實現帕累托改進。“十二五”規劃大力推進保障房建設是十分必要的，但是準確調研保障對象的需求才更科學的，畢竟房源過剩還可能沖擊市場。

3. 科學設計申請表格，降低信息甄別成本。例如可以將申請人按收入狀況分為A、B、C三類，要求分類填寫，并規定弄虛作假導致類別不符將不能自動進入另一類，這樣就將信息篩選的第一環節交由申請人完成，一定程度上可以降低信息甄別成本。輪候排序也按類別進行，收入最低的優先，能盡量保證公平。

4. 重視信息公開，接受公眾監督。這里應至少做到六公開：建設計劃公開、分配房源公開、保障資格公開、分配進度公開、分配結果公開、退出房源公開。還要建立投訴反饋機制，對公眾發現的各類問題尤其是分配舞弊問題及時反饋解決。

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