導(dǎo)語(yǔ)：如何才能寫好一篇廉租房住房保障辦法，這就需要搜集整理更多的資料和文獻(xiàn)，歡迎閱讀由公務(wù)員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

篇1

第二條本省行政區(qū)域內(nèi)城市（含縣城，下同）低收入住房困難家庭申請(qǐng)廉租住房保障及其監(jiān)督管理活動(dòng)適用本辦法。

第三條本辦法所稱城市低收入住房困難家庭，是指城市和縣人民政府所在地鎮(zhèn)的范圍內(nèi)，家庭成員人均收入、家庭財(cái)產(chǎn)狀況和住房狀況等符合當(dāng)?shù)厝嗣裾?guī)定條件的城市居民家庭。

本省廉租住房保障水平應(yīng)當(dāng)以保障低收入住房困難家庭基本住房需求為原則，由市州、縣市區(qū)人民政府根據(jù)財(cái)政承受能力和居民住房狀況合理確定。

第四條市州、縣市區(qū)人民政府應(yīng)當(dāng)制定解決城市低收入家庭住房困難的工作目標(biāo)、發(fā)展規(guī)劃和年度計(jì)劃，并納入當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展規(guī)劃和住房建設(shè)規(guī)劃，定期向社會(huì)公布。

第五條省人民政府建設(shè)行政主管部門負(fù)責(zé)指導(dǎo)監(jiān)督全省城市廉租住房保障工作。各市州、縣市區(qū)房地產(chǎn)（住房保障）主管部門負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)廉租住房保障管理工作，廉租住房保障的具體工作可以由市州、縣市區(qū)人民政府確定的實(shí)施機(jī)構(gòu)承擔(dān)。

各市州、縣市區(qū)人民政府建設(shè)、發(fā)展改革、監(jiān)察、財(cái)政、規(guī)劃、國(guó)土資源、金融管理、民政、稅務(wù)、統(tǒng)計(jì)等部門按照職責(zé)分工，負(fù)責(zé)做好廉租住房保障的相關(guān)工作。

街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）和社區(qū)居委會(huì)應(yīng)當(dāng)設(shè)專人負(fù)責(zé)保障對(duì)象資格初審上報(bào)工作，相關(guān)工作經(jīng)費(fèi)納入各級(jí)財(cái)政預(yù)算。

第二章保障方式

第六條廉租住房保障方式實(shí)行貨幣補(bǔ)貼和實(shí)物配租相結(jié)合。

本辦法所稱貨幣補(bǔ)貼，是指地方人民政府廉租住房保障部門向符合城市低收入住房困難家庭條件、納入保障對(duì)象、按照廉租住房保障的補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)發(fā)放租賃住房補(bǔ)貼，由其自行承租住房。

本辦法所稱的實(shí)物配租，是指地方人民政府廉租住房保障部門向符合城市低收入住房困難家庭條件、納入保障對(duì)象、提供廉租住房實(shí)物配租，并按照政府確定的廉租住房租金標(biāo)準(zhǔn)計(jì)收租金。

實(shí)施廉租住房保障，主要以發(fā)放貨幣補(bǔ)貼為主，實(shí)物配租為輔。廉租住房緊缺的城市應(yīng)當(dāng)通過(guò)新建、收購(gòu)、改造原有公房等方式，增加廉租住房實(shí)物配租的房源。

第三章保障對(duì)象

第七條申請(qǐng)廉租住房保障應(yīng)當(dāng)以家庭為單位，并同時(shí)符合下列條件：

（一）申請(qǐng)人必須具有當(dāng)?shù)爻擎?zhèn)常住戶口，在當(dāng)?shù)毓ぷ骰蚓幼。暾?qǐng)家庭應(yīng)推舉具有完全民事行為能力的家庭成員作為申請(qǐng)人。

（二）申請(qǐng)家庭人均住房建筑面積、家庭成員人均收入、家庭財(cái)產(chǎn)狀況符合當(dāng)?shù)厝嗣裾嫉某鞘械褪杖胱》坷щy家庭標(biāo)準(zhǔn)。

申請(qǐng)家庭成員之間應(yīng)具有法定的贍養(yǎng)、撫養(yǎng)或收養(yǎng)關(guān)系，包括申請(qǐng)人及其配偶、子女、父母等。但申請(qǐng)家庭成員中已享受廉租住房政策或已作為其他家庭的成員參與廉租住房申請(qǐng)的人員，不得再次參與申請(qǐng)。

（三）未享受過(guò)以下購(gòu)房?jī)?yōu)惠政策：

1、按房改成本價(jià)或標(biāo)準(zhǔn)價(jià)購(gòu)買公有住房；

2、購(gòu)買安居房、經(jīng)濟(jì)適用住房；

3、參加單位內(nèi)部集資建房；

4、拆遷安置住房；

5、政府提供的其他購(gòu)房?jī)?yōu)惠政策。

第八條廉租住房保障對(duì)象的家庭收入標(biāo)準(zhǔn)、住房困難標(biāo)準(zhǔn)和保障面積標(biāo)準(zhǔn)實(shí)行動(dòng)態(tài)管理，由市州、縣市區(qū)人民政府負(fù)責(zé)制定，每年公布一次。縣市區(qū)城市低收入家庭收入標(biāo)準(zhǔn)、住房困難標(biāo)準(zhǔn)和保障面積標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)報(bào)上級(jí)人民政府備案。

第九條城市低收入家庭收入標(biāo)準(zhǔn)主要包括家庭收入和家庭財(cái)產(chǎn)兩項(xiàng)指標(biāo)，應(yīng)當(dāng)根據(jù)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展水平，統(tǒng)籌考慮居民人均可支配收入、最低生活保障標(biāo)準(zhǔn)、最低工資標(biāo)準(zhǔn)以及住房保障和其他社會(huì)救助的關(guān)系，以滿足城市居民基本生活需求為原則，按照不同救助項(xiàng)目需求和家庭支付能力確定。

第十條家庭收入是指家庭成員在一定期限內(nèi)擁有的全部可支配收入，包括扣除繳納的個(gè)人所得稅以及個(gè)人繳納的社會(huì)保障支出后的工薪收入、經(jīng)營(yíng)性凈收入、財(cái)產(chǎn)性收入和轉(zhuǎn)移性收入等。

工薪收入：是指扣除交納所得稅和社會(huì)保障支出后，單位發(fā)給的工資和各種津補(bǔ)貼以及兼職、兼業(yè)收入。

“其他”收入：指經(jīng)營(yíng)凈收入和其他經(jīng)常性收入。

經(jīng)營(yíng)凈收入：指?jìng)€(gè)體、私營(yíng)業(yè)主等合法取得的收入扣除經(jīng)營(yíng)費(fèi)用支出、繳納稅款等，可以直接用于投資、消費(fèi)和積蓄的收入。

其他經(jīng)常性收入：包括投資收入、出租房屋收入、知識(shí)產(chǎn)權(quán)收入等財(cái)產(chǎn)性收入；領(lǐng)取的離退休金、失業(yè)保險(xiǎn)金、遺屬補(bǔ)償費(fèi)、賠償收入、贍養(yǎng)費(fèi)、撫養(yǎng)費(fèi)、接受饋贈(zèng)收入、繼承收入等轉(zhuǎn)移性收入；住房出售、拆遷補(bǔ)償?shù)蓉?cái)物收入等。

其中，工薪收入由工作單位出具證明，退休進(jìn)入社保的，由社保機(jī)構(gòu)出具證明。其他收入主要由個(gè)人誠(chéng)信申報(bào)，社區(qū)居委會(huì)和街道辦事處調(diào)查核實(shí)。

根據(jù)國(guó)家有關(guān)規(guī)定，城鎮(zhèn)居民享受的撫恤補(bǔ)助金、優(yōu)待金、獨(dú)身子女保健費(fèi)、計(jì)劃生育獎(jiǎng)勵(lì)扶助金、醫(yī)保報(bào)銷的醫(yī)療費(fèi)、醫(yī)療救助金、助學(xué)金、獎(jiǎng)學(xué)金、寄宿生生活費(fèi)補(bǔ)助、見(jiàn)義勇為等獎(jiǎng)勵(lì)性補(bǔ)助以及臨時(shí)性社會(huì)救助金等，不計(jì)入家庭收入。

第十一條家庭資產(chǎn)是指家庭所擁有的能以貨幣計(jì)量的財(cái)產(chǎn)、債權(quán)和其他權(quán)利。主要包括：現(xiàn)金及活期存款（現(xiàn)金、活期存折、信用卡、個(gè)人支票等）、定期存款（本外幣存單）、投資資產(chǎn)（股票、基金、外匯、債券、房地產(chǎn)、其他投資）、實(shí)物資產(chǎn)（家居物品、住房、汽車）、債權(quán)資產(chǎn)（債權(quán)、信托、委托貸款等）、保險(xiǎn)資產(chǎn)（社保中各基本保險(xiǎn)、其他商業(yè)保險(xiǎn)）。

第十二條家庭住房是指全部家庭成員名下承租的現(xiàn)有住房和擁有的私有住房。申請(qǐng)家庭現(xiàn)有2處或2處以上住房的，住房面積應(yīng)合并計(jì)算。

市州、縣市區(qū)人民政府應(yīng)當(dāng)根據(jù)當(dāng)?shù)丶彝テ骄》克健⒇?cái)政承受能力以及城市低收入住房困難家庭的人口數(shù)量、結(jié)構(gòu)等因素，以戶為單位確定具體住房保障面積標(biāo)準(zhǔn)。

第十三條采取貨幣補(bǔ)貼方式的，補(bǔ)貼額度按照城市低收入住房困難家庭現(xiàn)住房面積與保障面積標(biāo)準(zhǔn)的差額、每平方米租賃住房補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)確定。

每平方米租賃住房補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)由市州、縣市區(qū)人民政府根據(jù)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展水平、市場(chǎng)平均租金、城市低收入住房困難家庭的經(jīng)濟(jì)承受能力等因素確定。其中對(duì)城市居民低保家庭和城市低收入住房困難家庭，可以根據(jù)收入等情況分類確定租賃住房補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)。

領(lǐng)取貨幣補(bǔ)貼的家庭應(yīng)與出租房屋產(chǎn)權(quán)人或產(chǎn)權(quán)單位簽訂租賃合同，依據(jù)合同約定由戶口所在地的市州、縣市區(qū)房地產(chǎn)（住房保障）主管部門核定后將貨幣補(bǔ)貼直接支付出租房屋產(chǎn)權(quán)人或產(chǎn)權(quán)單位，也可直接支付給被保障的低收入住房困難家庭。

第十四條采取實(shí)物配租方式的，配租面積為城市低收入住房困難家庭現(xiàn)住房面積與保障面積標(biāo)準(zhǔn)的差額。

對(duì)孤寡老人、軍烈屬、三級(jí)以上（含三級(jí)）殘疾人、患有大病人員、家庭主要?jiǎng)趧?dòng)力喪失勞動(dòng)能力、低保家庭中的無(wú)房戶、承租危房、面臨拆遷以及其他急需救助的家庭，優(yōu)先安置。單套配租住房因無(wú)法分割而超過(guò)保障標(biāo)準(zhǔn)面積的部分，按照當(dāng)?shù)毓凶》孔饨饦?biāo)準(zhǔn)繳納租金。

第十五條實(shí)物配租的租金標(biāo)準(zhǔn)實(shí)行政府定價(jià)。實(shí)物配租住房的租金，按照配租面積依據(jù)《湖南省廉租住房租金管理暫行辦法》計(jì)算，報(bào)市州、縣市區(qū)人民政府確定。有條件的地區(qū)，對(duì)城市居民低保家庭，可以酌情減免實(shí)物配租住房中保障面積標(biāo)準(zhǔn)內(nèi)的租金。

第十六條現(xiàn)有租住或私有住房面積未達(dá)到保障面積標(biāo)準(zhǔn)的低收入或最低收入住房困難家庭，在申請(qǐng)廉租住房保障時(shí)，可將原租住房退出后按無(wú)房戶標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行保障，私有住房也可交由房地產(chǎn)（住房保障）主管部門回購(gòu)或代管，然后按無(wú)房戶標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行保障。

第四章保障資金及房屋來(lái)源

第十七條廉租住房保障資金來(lái)源實(shí)行財(cái)政預(yù)算安排為主，多種渠道籌措的原則。其來(lái)源主要包括：

（一）市州、縣市區(qū)年度財(cái)政預(yù)算安排的廉租住房保障資金；

（二）省級(jí)財(cái)政預(yù)算安排的廉租住房保障補(bǔ)助資金；

（三）中央財(cái)政安排的廉租住房保障專項(xiàng)補(bǔ)助資金；

（四）中央預(yù)算內(nèi)投資中安排的補(bǔ)助資金；

（五）住房公積金增值收益中扣除計(jì)提貸款風(fēng)險(xiǎn)準(zhǔn)備金和管理費(fèi)用后的全部金額；

（六）土地出讓凈收益中按照不低于10%的比例安排用于廉租住房保障的資金；

（七）政府的廉租住房租金收入；

（八）社會(huì)捐贈(zèng)及其他方式籌集的資金。

政府的廉租住房租金收入應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家財(cái)政預(yù)算支出和財(cái)務(wù)制度的有關(guān)規(guī)定，實(shí)行收支兩條線管理，專項(xiàng)用于廉租住房的維修和管理，不足部分在財(cái)政一般預(yù)算中安排。

第十八條實(shí)物配租的廉租住房來(lái)源主要包括：

（一）政府新建、收購(gòu)、改建、騰空符合廉租住房標(biāo)準(zhǔn)的公有住房；

（二）國(guó)有直管公房；

（三）單位存量公有住房；

（四）社會(huì)捐贈(zèng)的住房；

（五）其他渠道籌集的住房。

第十九條廉租住房建設(shè)用地，應(yīng)當(dāng)在土地供應(yīng)計(jì)劃中優(yōu)先安排，并在申報(bào)年度用地指標(biāo)時(shí)單獨(dú)列出，實(shí)行行政劃撥方式供應(yīng)。

廉租住房建設(shè)用地的規(guī)劃布局，應(yīng)當(dāng)考慮城市低收入住房困難家庭居住和就業(yè)的便利，盡可能安排在城市近期發(fā)展區(qū)域、產(chǎn)業(yè)集中區(qū)域和公共交通便利區(qū)域。不得將廉租住房建設(shè)項(xiàng)目全部安排在城市邊緣區(qū)域。廉租住房建設(shè)項(xiàng)目應(yīng)按國(guó)家有關(guān)規(guī)定配備基本必須的公共服務(wù)設(shè)施和綠化環(huán)境設(shè)施。

廉租住房建設(shè)應(yīng)當(dāng)堅(jiān)持經(jīng)濟(jì)、適用原則，提高規(guī)劃設(shè)計(jì)水平，在較小戶型內(nèi)實(shí)現(xiàn)基本的使用功能，滿足住宅對(duì)采光、隔聲、節(jié)能、通風(fēng)和公共衛(wèi)生要求，應(yīng)當(dāng)按照發(fā)展節(jié)能省地環(huán)保住宅的要求，推廣新材料、新技術(shù)、新工藝。廉租住房應(yīng)當(dāng)符合國(guó)家質(zhì)量安全標(biāo)準(zhǔn)。

第二十條新建廉租住房，應(yīng)當(dāng)采取配套建設(shè)與相對(duì)集中建設(shè)相結(jié)合的方式，主要在經(jīng)濟(jì)適用住房和普通商品住房項(xiàng)目中配套建設(shè)。經(jīng)濟(jì)適用住房中配建廉租住房的比例要達(dá)到10%以上，商品住房項(xiàng)目中配建廉租住房的比例要達(dá)到2%以上。

新建廉租住房，應(yīng)當(dāng)將單套的建筑面積控制在50平方米以內(nèi)，并根據(jù)城市低收入住房困難家庭的居住需要，合理確定套型結(jié)構(gòu)。

配套建設(shè)廉租住房的經(jīng)濟(jì)適用住房或者普通商品住房項(xiàng)目，應(yīng)當(dāng)在用地規(guī)劃、國(guó)有土地劃撥決定書或者國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同中，明確配套建設(shè)的廉租住房總建筑面積、套數(shù)、布局、套型以及建成后的政府收回或回購(gòu)等事項(xiàng)。配件標(biāo)準(zhǔn)及其收回條件或者回購(gòu)價(jià)格，作為土地出讓或劃撥的前置條件，并在規(guī)劃審批、預(yù)售許可、工程驗(yàn)收等環(huán)節(jié)加強(qiáng)監(jiān)管。對(duì)已經(jīng)出讓土地的，可以在規(guī)劃環(huán)節(jié)通過(guò)提高容積率等方式，適當(dāng)配建。

第二十一條廉租住房建設(shè)和保障執(zhí)行以下優(yōu)惠政策：

（一）廉租住房建設(shè)用地，免征城鎮(zhèn)土地使用稅。

（二）在經(jīng)濟(jì)適用住房和商品住房項(xiàng)目中配套建設(shè)廉租住房，按廉租住房建筑面積占總建筑面積的比例免征城鎮(zhèn)土地使用稅、印花稅。

（三）市州、縣市區(qū)政府或經(jīng)政府認(rèn)定的單位新建、購(gòu)買、改建住房作為廉租住房，報(bào)當(dāng)?shù)囟悇?wù)部門核準(zhǔn)，免征契稅。

（四）轉(zhuǎn)讓舊房作為廉租住房且增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額20%的，免征土地增值稅。

（五）市場(chǎng)租賃住房按政府規(guī)定的租金標(biāo)準(zhǔn)向城市低收入住房困難家庭出租的小戶型住房和廉租住房的，經(jīng)當(dāng)?shù)乜h級(jí)以上房地產(chǎn)（住房保障）主管部門認(rèn)可，報(bào)當(dāng)?shù)囟悇?wù)部門免征房產(chǎn)稅。

（六）廉租住房租金收入，免征營(yíng)業(yè)稅、印花稅。

（七）經(jīng)營(yíng)、管理、租賃廉租住房，免征印花稅。

（八）對(duì)個(gè)人取得的廉租住房貨幣補(bǔ)貼，免征個(gè)人所得稅。

（九）企事業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體以及其他組織捐贈(zèng)廉租住房房源、資金，按稅法有關(guān)公益性捐贈(zèng)政策執(zhí)行；個(gè)人捐贈(zèng)廉租住房房源、資金的，捐助額未超過(guò)其申報(bào)的應(yīng)納稅所得額30%的部分，準(zhǔn)予從其應(yīng)納稅所得額中扣除。

（十）廉租住房建設(shè)免征行政事業(yè)性收費(fèi)和政府性基金，減半收取經(jīng)營(yíng)服務(wù)性收費(fèi)。

第五章申請(qǐng)與核準(zhǔn)

第二十二條申請(qǐng)廉租住房保障，應(yīng)當(dāng)提交以下資料：

（一）家庭收入情況的證明材料；

（二）家庭住房狀況的證明材料；

（三）家庭成員身份證和戶口簿；

（四）屬孤寡老人、軍烈屬、三級(jí)以上（含三級(jí)）殘疾人、優(yōu)撫對(duì)象、移交政府安置的軍隊(duì)轉(zhuǎn)業(yè)復(fù)員軍人以及受到當(dāng)?shù)卣碚玫膭趧?dòng)模范，提供相關(guān)證明；

（五）縣市區(qū)房地產(chǎn)（住房保障）部門規(guī)定的其他證明材料。

前款規(guī)定的各類證明材料，應(yīng)當(dāng)提交經(jīng)申請(qǐng)人簽字確認(rèn)的復(fù)印件，并提供原件核對(duì)。

城市居民最低生活保障家庭提供低保證明，可直接認(rèn)定為城市低收入家庭，不再重復(fù)進(jìn)行家庭收入核定。

第二十三條申請(qǐng)廉租住房保障按照下列程序進(jìn)行：

（一）申請(qǐng)家庭通過(guò)居民委員會(huì)或者承擔(dān)住房保障申報(bào)工作的單位向戶口所在地街道辦事處或鎮(zhèn)人民政府提出書面申請(qǐng)。

（二）街道辦事處或鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)自受理之日起30日內(nèi)，通過(guò)審核材料、組織評(píng)議、公示等方式對(duì)申請(qǐng)家庭的住房、收入、資產(chǎn)等情況進(jìn)行初審，對(duì)申請(qǐng)資格、保障方式、輪候順序提出初審意見(jiàn)，并將有關(guān)材料和初審意見(jiàn)一并報(bào)縣市區(qū)房地產(chǎn)（住房保障）主管部門。

（三）縣市區(qū)房地產(chǎn)（住房保障）主管部門應(yīng)當(dāng)自收到申請(qǐng)材料之日起30日內(nèi)，會(huì)同同級(jí)民政部門就申請(qǐng)人的有關(guān)情況進(jìn)行審核。

經(jīng)審核，家庭收入、家庭住房狀況符合規(guī)定條件的，由縣市區(qū)房地產(chǎn)（住房保障）主管部門予以公示，公示期限為15日。對(duì)經(jīng)公示無(wú)異議或者異議不成立的，作為廉租住房保障對(duì)象予以登記后報(bào)市州房地產(chǎn)（住房保障）主管部門備案，書面通知申請(qǐng)人，并向社會(huì)公開(kāi)登記結(jié)果。不符合規(guī)定條件的，縣市區(qū)房地產(chǎn)（住房保障）主管部門應(yīng)當(dāng)書面告知申請(qǐng)人，說(shuō)明理由。申請(qǐng)人對(duì)審核結(jié)果有異議的，可以向房地產(chǎn)（住房保障）主管部門申訴。

第二十四條市州、縣市區(qū)房地產(chǎn)（住房保障）主管部門、民政等有關(guān)部門以及街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府、社區(qū)居委會(huì)，必要時(shí)可以通過(guò)入戶調(diào)查、信息查證、鄰里訪問(wèn)以及信函索證等方式對(duì)申請(qǐng)人至少最近6個(gè)月的家庭收入和住房狀況等情況進(jìn)行調(diào)查核實(shí)。有關(guān)個(gè)人、單位、組織應(yīng)當(dāng)積極配合，如實(shí)提供有關(guān)情況。

第二十五條縣市區(qū)房地產(chǎn)（住房保障）主管部門對(duì)取得領(lǐng)取貨幣補(bǔ)貼或?qū)嵨锱渥赓Y格的家庭按住房困難程度、收入高低、申請(qǐng)順序等因素排列輪候順序。

實(shí)物配租應(yīng)當(dāng)優(yōu)先供應(yīng)已經(jīng)登記為廉租住房保障對(duì)象的孤、老、病、殘等特殊困難家庭以及其他急需救助的家庭。

縣市區(qū)實(shí)物配租房源不足的，市州房地產(chǎn)（住房保障）主管部門可在全市州范圍內(nèi)統(tǒng)籌考慮，合理安排。

第二十六條申請(qǐng)人家庭人均居住面積、家庭年人均可支配收入、家庭人員結(jié)構(gòu)、婚姻狀況等情況改變的，申請(qǐng)人應(yīng)當(dāng)自改變發(fā)生之日起30日內(nèi)向街道辦事處或鎮(zhèn)人民政府如實(shí)提交書面材料，街道辦事處或鎮(zhèn)人民政府根據(jù)實(shí)際情況重新審核資格條件，按程序報(bào)批后調(diào)整輪候順序。

第二十七條對(duì)輪候到位的城市低收入住房困難家庭，縣市區(qū)房地產(chǎn)（住房保障）主管部門應(yīng)當(dāng)按照已確定的保障方式，與其簽訂租賃住房補(bǔ)貼協(xié)議或者廉租住房租賃合同后，發(fā)放租賃住房補(bǔ)貼或者配租廉租住房，并及時(shí)予以公布。租賃住房補(bǔ)貼協(xié)議應(yīng)當(dāng)明確租賃住房補(bǔ)貼額度、停止發(fā)放租賃住房補(bǔ)貼的情形等內(nèi)容。廉租住房租賃合同應(yīng)當(dāng)明確下列內(nèi)容：

（一）房屋的位置、朝向、面積、結(jié)構(gòu)、附屬設(shè)施和設(shè)備狀況。

（二）租金及其支付方式。

（三）房屋用途和使用要求。

（四）租賃期限。

（五）房屋維修責(zé)任。

（六）停止實(shí)物配租的情形，包括承租人已不符合規(guī)定條件的，將所承租的廉租住房轉(zhuǎn)借、轉(zhuǎn)租或者改變用途，無(wú)正當(dāng)理由連續(xù)6個(gè)月以上未在所承租的廉租住房居住或者累計(jì)6個(gè)月以上未交納廉租住房租金等；擅自對(duì)實(shí)物配租的住房進(jìn)行裝修和擴(kuò)建、加建、改建、改變房屋結(jié)構(gòu)的；故意損壞實(shí)物配租的住房及其附屬設(shè)備的。

（七）違約責(zé)任及爭(zhēng)議解決辦法，包括退回廉租住房、調(diào)整租金、依照有關(guān)法律法規(guī)規(guī)定處理等。

（八）其他約定。

第二十八條已登記為實(shí)物配租保障方式且輪候到位的城市低收入住房困難家庭，無(wú)正當(dāng)理由拒絕所配租的廉租住房或要求調(diào)換配租的廉租住房，房地產(chǎn)（住房保障）主管部門視同該家庭放棄本次實(shí)物配租資格，對(duì)該家庭重新排隊(duì)輪候，并將該廉租住房按輪候順序進(jìn)行配租，調(diào)整的結(jié)果及時(shí)予以公布。

第六章監(jiān)督管理

第二十九條省人民政府建設(shè)行政主管部門應(yīng)會(huì)同同級(jí)監(jiān)察機(jī)關(guān)加強(qiáng)對(duì)全省廉租住房保障工作的監(jiān)督檢查，并定期公布監(jiān)督檢查結(jié)果。市州、縣市區(qū)房地產(chǎn)（住房保障）主管部門應(yīng)會(huì)同同級(jí)監(jiān)察機(jī)關(guān)對(duì)有關(guān)部門或單位履行職責(zé)情況進(jìn)行監(jiān)督檢查，并公布監(jiān)督檢查結(jié)果。

第三十條對(duì)未按規(guī)定比例進(jìn)行配套建設(shè)及戶控面積超過(guò)標(biāo)準(zhǔn)的廉租住房建設(shè)項(xiàng)目，規(guī)劃部門不得核發(fā)《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》，建設(shè)行政主管部門不得批準(zhǔn)初步設(shè)計(jì)，施工圖審查部門不得出具施工圖審查合格報(bào)告。

第三十一條市州、縣市區(qū)房地產(chǎn)（住房保障）主管部門應(yīng)為保障對(duì)象建立廉租住房電子信息檔案，并定期對(duì)享受廉租住房保障的家庭人口、收入、資產(chǎn)和住房狀況進(jìn)行隨機(jī)抽查。

第三十二條享受廉租住房保障的家庭，每年應(yīng)按時(shí)向所在地街道辦事處或鎮(zhèn)人民政府如實(shí)申報(bào)家庭人口、收入、資產(chǎn)和住房變動(dòng)情況。

街道辦事處或社區(qū)居委會(huì)應(yīng)對(duì)申報(bào)情況進(jìn)行復(fù)核、張榜公布，并將申報(bào)情況及復(fù)核結(jié)果報(bào)房地產(chǎn)（住房保障）主管部門。

房地產(chǎn)（住房保障）主管部門應(yīng)當(dāng)根據(jù)城市低收入住房困難家庭人口、收入資產(chǎn)和住房等變化情況，定期調(diào)整租房補(bǔ)貼金額或者實(shí)物配租面積、租金等。對(duì)不再符合規(guī)定條件的，取消其廉租住房保障資格，停發(fā)租賃住房補(bǔ)貼，或者在合理期限內(nèi)收回廉租住房。

第三十三條新建、收購(gòu)的廉租住房產(chǎn)權(quán)登記在市州、縣市區(qū)人民政府廉租住房主管部門或其委托的管理單位名下，按照屬地原則進(jìn)行管理。建設(shè)、收購(gòu)的廉租住房的產(chǎn)權(quán)人不得將房屋轉(zhuǎn)讓、抵押。

第三十四條廉租住房只能用于申請(qǐng)家庭及其成員自住，不得轉(zhuǎn)租、轉(zhuǎn)借以及從事居住以外的任何活動(dòng)。

城市低收入住房困難家庭違反前款規(guī)定或者發(fā)生第二十七條第（六）項(xiàng)行為的，由縣市區(qū)房地產(chǎn)（住房保障）主管部門收回其承租的廉租住房。

第三十五條城市低收入住房困難家庭未按照合同約定退回廉租住房的，房地產(chǎn)（住房保障）主管部門應(yīng)當(dāng)責(zé)令其限期退回；逾期未退回的，房地產(chǎn)（住房保障）主管部門可以按照合同約定，采取調(diào)整租金等方式處理。

城市低收入住房困難家庭拒絕接受前款規(guī)定的處理方式的，由市州、縣市區(qū)房地產(chǎn)（住房保障）主管部門依照有關(guān)法律法規(guī)規(guī)定處理。

第三十六條任何單位和個(gè)人有權(quán)對(duì)違反本辦法規(guī)定的行為進(jìn)行檢舉和控告。

第三十七條申請(qǐng)人及共同申請(qǐng)人的家庭成員對(duì)廉租住房保障工作中的行政管理行為有異議或不服的，可以向有關(guān)部門投訴、申訴、依法申請(qǐng)行政復(fù)議或者提起行政訴訟。

第七章法律責(zé)任

第三十八條城市低收入住房困難家庭隱瞞有關(guān)情況或者提供虛假材料申請(qǐng)廉租住房保障的，市州、縣市區(qū)房地產(chǎn)（住房保障）主管部門不予受理，并給予警告。

第三十九條申請(qǐng)人以虛報(bào)、瞞報(bào)情況或提供虛假證明材料等不正當(dāng)手段，騙取審核同意或獲得廉租住房保障的，由房地產(chǎn)（住房保障）主管部門給予警告；對(duì)已經(jīng)登記但尚未獲得廉租住房保障的，取消其登記；對(duì)已經(jīng)獲得廉租住房保障的，責(zé)令其退還已領(lǐng)取的租賃住房補(bǔ)貼，實(shí)物配租的，退出實(shí)物配租住房，并按同期市場(chǎng)租金標(biāo)準(zhǔn)追繳占用期間的房屋租金；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。

第四十條對(duì)出具虛假證明的組織和個(gè)人，由房地產(chǎn)（住房保障）主管部門提請(qǐng)其主管部門或監(jiān)察機(jī)關(guān)依法追究相關(guān)責(zé)任人員的責(zé)任；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。

篇2

關(guān)鍵詞：廉租房 保障制度

1 廉租房定義

廉租房是指政府以租金補(bǔ)貼或?qū)嵨锱渥獾姆绞剑蚍铣擎?zhèn)居民最低生活保障標(biāo)準(zhǔn)且住房困難的家庭提供社會(huì)保障性質(zhì)的住房。廉租房的分配形式以租金補(bǔ)貼為主，實(shí)物配租和租金減免為輔。廉租房是國(guó)家和地方政府為了解決城市中低經(jīng)濟(jì)收入家庭住房困難而建的普通住宅，有社會(huì)公共福利和住房社會(huì)保障性質(zhì)。中國(guó)的廉租房只租不售，出租給城鎮(zhèn)居民中最低收入者。廉租房一般有兩種表現(xiàn)形式，一是由政府出資建好后，低租金給住房困難戶，二是由政府發(fā)放租金補(bǔ)貼給住房困難戶，由他們租賃社會(huì)房屋居住。廉租房有特定的供給對(duì)象，符合廉租房供給條件的由本人（家庭）向政府提出申請(qǐng)，并經(jīng)過(guò)政府相關(guān)部門核實(shí)批準(zhǔn)后，方可取得廉租房的承租權(quán)，廉租房無(wú)繼承權(quán)。

2 廉租房的歷史及現(xiàn)狀

1998年，國(guó)務(wù)院發(fā)出了我國(guó)住房體制改革的綱領(lǐng)性文件《關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知》，該《通知》提出對(duì)不同收入家庭實(shí)行不同的住房供應(yīng)政策，建立適應(yīng)不同收入水平居民住房支付能力、分層次的住房保障體系，即要建立以經(jīng)濟(jì)適用房為主體的多層次的住房供應(yīng)體系：高收入者購(gòu)買或租賃市場(chǎng)價(jià)商品住房，中低收入者購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用住房，最低收入者租用政府或單位提供的廉租住房。根據(jù)通知要求，建設(shè)部于1999年制定了《城鎮(zhèn)廉租住房管理辦法》。

隨著廉租房政策的不斷發(fā)展和完善，人們對(duì)廉租住房制度也越來(lái)越了解，我國(guó)的廉租房政策在幫助低收入家庭解決基本住房問(wèn)題上取得了一些成效，截至2006年年底，全國(guó)657個(gè)城市中，已有512個(gè)建立了廉租住房制度，占總數(shù)的77.9%;全國(guó)累計(jì)有54.7萬(wàn)戶低收入家庭通過(guò)廉租房政策改善了住房條件，其中，領(lǐng)取租賃住房補(bǔ)貼的家庭16.7萬(wàn)戶，實(shí)物配租的家庭7.7萬(wàn)戶，租金核減的家庭27.9萬(wàn)戶，其他方式改善居住條件的家庭2.4萬(wàn)戶。同樣，以2006年年底為限，全國(guó)累計(jì)用于廉租房建設(shè)的資金為70.8億元，僅當(dāng)年一年就達(dá)到23.4億元，占1999年以來(lái)累計(jì)籌集資金的1/3。全國(guó)人均住房面積從1993年的17.8平方米增加到現(xiàn)在的28平方米。

3 廉租房存在的問(wèn)題

經(jīng)過(guò)十余年的發(fā)展，我國(guó)的廉租房政策已經(jīng)形成了一套行之有效的工作程序。但是在廉租住房政策的實(shí)際執(zhí)行過(guò)程中，任然存在一些亟待解決的問(wèn)題，給我們的政策執(zhí)行帶來(lái)一定的困難，也讓我國(guó)的廉租房政策在解決保障困難家庭的住房問(wèn)題的同時(shí)，為社會(huì)帶來(lái)極大地負(fù)擔(dān)。我國(guó)廉租房政策實(shí)行過(guò)程中的問(wèn)題主要表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：

3.1 廉租房政策對(duì)申請(qǐng)家庭的資質(zhì)審核缺乏實(shí)質(zhì)的規(guī)定，致使廉租房申請(qǐng)家庭有瞞報(bào)家庭財(cái)產(chǎn)、提供虛假證明等現(xiàn)象。根據(jù)《廉租住房保障辦法》的規(guī)定，廉租住房的申請(qǐng)、審核主要采取“三級(jí)審核，兩次公示”的模式。即申請(qǐng)人首先向街辦或居委會(huì)提出書面申請(qǐng)并提交相應(yīng)的材料，由街辦或居委會(huì)對(duì)申請(qǐng)人提供的材料進(jìn)行審核。但是街辦居委會(huì)作為基層工作單位，首先街辦居委會(huì)無(wú)法去銀行調(diào)查申請(qǐng)人的財(cái)產(chǎn)情況，無(wú)法調(diào)查申請(qǐng)人的房產(chǎn)、車輛等情況；其次，街辦居委會(huì)的人力物力均有限，不可能對(duì)所有申請(qǐng)人的所有材料的真實(shí)性進(jìn)行逐一核實(shí)，“只能依賴申請(qǐng)人的誠(chéng)信”作形式審查，對(duì)于有些刻意隱瞞家庭情況的家庭不能全部及時(shí)發(fā)現(xiàn)。另外，在我國(guó)由于歷史的原因，“人戶分離”現(xiàn)象普遍存在，這也會(huì)給街辦居委會(huì)的審核工作造成困難。

3.2 缺少完整的個(gè)人收入征信制度，申請(qǐng)家庭收入的動(dòng)態(tài)變化難以掌握。根據(jù)《廉租住房保障辦法》規(guī)定，已領(lǐng)取租賃住房補(bǔ)貼或者配租廉租住房的城市低收入住房困難家庭，應(yīng)當(dāng)按年度向所在地街道辦事處或者鎮(zhèn)人民政府如實(shí)申報(bào)家庭人口、收入及住房等變動(dòng)情況。《辦法》同時(shí)規(guī)定，市（區(qū)）、縣人民政府建設(shè)（住房保障）主管部門應(yīng)當(dāng)按戶建立廉租住房檔案，并采取定期走訪、抽查等方式，及時(shí)掌握城市低收入住房困難家庭的人口、收入及住房變動(dòng)等有關(guān)情況。在實(shí)際工作中，申請(qǐng)家庭在收入發(fā)生變化時(shí)，很少有人能及時(shí)向有關(guān)部門申報(bào)；而住房保障的主管部門，僅僅依靠對(duì)保障象定期走訪、抽查的方式進(jìn)行收入審核，并不能保證及時(shí)發(fā)現(xiàn)保障對(duì)象的收入變化。

3.3 缺乏有效地退出保障機(jī)制。在《辦法》的第二十五條、第三十條規(guī)定了保障對(duì)象需要退出廉租房的情況，并由建設(shè)（住房保障）主管部門責(zé)令其限期退回。但是實(shí)際執(zhí)行情況卻并不盡如人意。例如廣州廉租住戶黃少萍在被查出違規(guī)使用其廉租房時(shí)，申辯說(shuō)因?yàn)檎{(diào)查人員調(diào)查時(shí)其正好沒(méi)在家，所以她認(rèn)為自己沒(méi)有違反廉租房政策，所以拒絕退出配租給她的廉租房。不僅僅是黃少萍，在廣州查出的11戶違規(guī)使用廉租房的家庭中，其他家庭也認(rèn)為自己并沒(méi)有違反有關(guān)規(guī)定，只是主管部門審查的時(shí)間不合適。對(duì)于像黃少萍這樣拒絕退出廉租房的家庭，《辦法》沒(méi)有具體規(guī)定如何有效的讓其退出。近年來(lái)，我國(guó)的廉租房保障力度不斷加大，政府由此所形成的負(fù)擔(dān)也越來(lái)越重。而由于無(wú)法退出，一些本該享受保障房政策的群眾便失去保障權(quán)利，致使不合理的居住者持續(xù)占用社會(huì)資源。這就要求我國(guó)的廉租房政策要盡早完善廉租房的退出機(jī)制。

3.4 與廉租房相關(guān)的法律法規(guī)不健全。目前沒(méi)有專門針對(duì)廉租房或保障房的法律法規(guī)，一旦發(fā)現(xiàn)申請(qǐng)人有瞞報(bào)、偽造、假造情況，也只能取消其資格，或者做輕微的經(jīng)濟(jì)處罰。這些處罰相對(duì)于其享受的優(yōu)惠，幾乎可以忽略不計(jì)，因此目前的廉租住房政策就得不到有效的維護(hù)。

當(dāng)今世界，住房難題幾乎困擾著所有國(guó)家的平民百姓。即使在發(fā)達(dá)國(guó)家，“居者有其房”也不是所有人單靠自己的力量就可以實(shí)現(xiàn)的。但在這些國(guó)家，政府對(duì)這個(gè)重要的民生環(huán)節(jié)，已經(jīng)總結(jié)出了豐富的經(jīng)驗(yàn)及政策。這些經(jīng)驗(yàn)，很值得我們深入的學(xué)習(xí)借鑒。在法國(guó)，廉租房制度的發(fā)展已有百年歷史，廉租房由各級(jí)政府的廉租房管理部門負(fù)責(zé)分配。管理部門嚴(yán)格控制房源，廉租房也是只租不賣。管理部門對(duì)廉租房的申請(qǐng)者有嚴(yán)格的審核制度，通過(guò)對(duì)其雇主單位、銀行賬戶及社會(huì)生活狀況的核實(shí)，將房屋分配給那些真正需要的人，避免一些貪便宜的人渾水摸魚。廉租房制度的存在，使法國(guó)房屋銷售市場(chǎng)的需求維持在一個(gè)穩(wěn)定的范圍內(nèi)，法國(guó)廉租房也因此被稱為“社會(huì)首席穩(wěn)壓器”和“法國(guó)社會(huì)的穩(wěn)定劑”。在新加坡，“廉租房”分兩個(gè)檔次。家庭收入在800新元或以下的家庭，只需繳占總收入10%的錢作為房租；收入在800-1500新元的家庭，用于房租的錢為收入的30%。根據(jù)家庭收入的不同而收取不同比例的租金標(biāo)準(zhǔn)，在不同的租金標(biāo)準(zhǔn)之間可以根據(jù)家庭收入的變化而自由轉(zhuǎn)換。在美國(guó)：審查程序很嚴(yán)格。美國(guó)是一個(gè)信用國(guó)家，具有發(fā)達(dá)而且完善的信用制度。以信用為基礎(chǔ)建立的廉租房制度保障了廉租房制度的高效執(zhí)行。

4 針對(duì)廉租房問(wèn)題，我們的應(yīng)對(duì)策略

針對(duì)部分地方廉租住房管理中出現(xiàn)的問(wèn)題，我們應(yīng)該從以下幾個(gè)方面加強(qiáng)建設(shè)：

4.1 建立完整的信息共享平臺(tái)。在現(xiàn)有信息的基礎(chǔ)上，實(shí)現(xiàn)信息的聯(lián)網(wǎng)共享。根據(jù)申請(qǐng)家庭提供的資料，審核部門可以從聯(lián)網(wǎng)的信息中及時(shí)查看申請(qǐng)家庭收入、存款、車輛、房產(chǎn)等家庭財(cái)產(chǎn)狀況，盡早實(shí)現(xiàn)廉租房“應(yīng)保盡保”的目的。則系統(tǒng)自動(dòng)回將其擋在保障人群之外。

4.2 建立個(gè)人誠(chéng)信制度。這一點(diǎn)在銀行系統(tǒng)已經(jīng)有了很好的經(jīng)驗(yàn)。在現(xiàn)行的銀行系統(tǒng)中，如果個(gè)人的不良的貸款記錄達(dá)到一定程度，在全國(guó)范圍內(nèi)，他以后的資金使用都會(huì)受到影響。廉租房制度可以借鑒這一辦法，使不誠(chéng)信的申請(qǐng)家庭不僅在一時(shí)、一地受影響，而是在更多地區(qū)，更長(zhǎng)的時(shí)間內(nèi)承擔(dān)其不誠(chéng)信的后果。

4.3 動(dòng)態(tài)管理，建立健全的退出機(jī)制。建立健全的退出機(jī)制，可以制定有利于廉租對(duì)象退出的優(yōu)惠政策，使廉租對(duì)象的利益在退出廉租住房時(shí)不受侵害；對(duì)不符合保障條件的廉租戶又不能及時(shí)騰退廉租房的要給予重罰。

篇3

解決城市廉租房政策實(shí)施的資金問(wèn)題，關(guān)鍵是要均衡各方利益，依靠中央資金支持，帶動(dòng)地方和社會(huì)投入，積極拓展籌資渠道，共同構(gòu)建廉租房保障資金支持體系。

一是科學(xué)安排財(cái)政預(yù)算資金。解決“居者有其屋”的問(wèn)題，是中央和地方政府不可推卸的共同責(zé)任，因此，城市廉租房政策實(shí)施的資金來(lái)源主要應(yīng)來(lái)自各級(jí)政府的財(cái)政投入。當(dāng)前，《廉租住房保障資金管理辦法》明確了廉租房保障資金的八種來(lái)源，但是除了對(duì)土地出讓金用于廉租房建設(shè)的比例做了具體規(guī)定以外，其他幾項(xiàng)來(lái)源的資金比例仍不明確，尤其是地方政府與中央政府的資金比例關(guān)系不明確。因此，必須盡快出臺(tái)與廉租房建設(shè)資金來(lái)源相配套的實(shí)施細(xì)則，進(jìn)一步明確中央政府與地方政府財(cái)政投入的比例關(guān)系。

二是形成多元化投融資渠道。首先是引入房地產(chǎn)投資信托基金。對(duì)參與廉租房建設(shè)和經(jīng)營(yíng)的房地產(chǎn)投資信托基金給予財(cái)政補(bǔ)貼或?qū)ζ渫顿Y者的收益減免所得稅，以提高基金和投資者的收益水平，從而鼓勵(lì)房地產(chǎn)投資信托基金投資建造或購(gòu)買廉租房，再以低租金出租給低收入家庭。其次是發(fā)行廉租房建設(shè)債券，以彌補(bǔ)廉租房建設(shè)資金的不足。第三是實(shí)行證券化運(yùn)作。我國(guó)廉租房一般只租不售，因而具有穩(wěn)定的產(chǎn)權(quán)，廉租房作為政府福利項(xiàng)目，其收益盡管不高但具有穩(wěn)定性，這些都符合證券化資產(chǎn)的特點(diǎn)。在實(shí)際操作中，我們可以采取直接將廉租房項(xiàng)目證券化或以廉租房作為抵押物向銀行申請(qǐng)貸款、由銀行將該債權(quán)證券化兩種方式。第四是發(fā)行福利彩票模式。可從社會(huì)福利彩票所籌集的資金中提取適當(dāng)比例，用于當(dāng)前的廉租房建設(shè)，這既遵循了福利彩票基金無(wú)償使用的原則，也有效地緩和了廉租房建設(shè)過(guò)程中資金緊缺的問(wèn)題。

二、切實(shí)采取措施，強(qiáng)化地方政府落實(shí)城市廉租房政策的力度

一是提高認(rèn)識(shí)，明確責(zé)任。地方政府必須從構(gòu)建社會(huì)主義和諧社會(huì)的大局出發(fā)，充分認(rèn)識(shí)實(shí)施廉租房政策的重大意義。只有認(rèn)識(shí)到位、責(zé)任明確，才能在實(shí)踐中大刀闊斧地將政策落實(shí)下去。

二是加強(qiáng)考核，強(qiáng)化落實(shí)。應(yīng)該把廉租房建設(shè)等民生問(wèn)題納入到地方官員考核的指標(biāo)體系之中，并強(qiáng)化問(wèn)責(zé)。另外，地方政府還要將廉租房建設(shè)和租金補(bǔ)貼任務(wù)納入政府年度實(shí)施項(xiàng)目，年初制定計(jì)劃，明確部門責(zé)任；年中進(jìn)行檢查，加強(qiáng)督促指導(dǎo)；年末實(shí)行考核，確保政策目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。

三是立足實(shí)際，開(kāi)拓創(chuàng)新。地方政府應(yīng)堅(jiān)持從地方實(shí)際出發(fā)，原則性與靈活性相結(jié)合，大膽探索，開(kāi)拓創(chuàng)新，闖出一條廉租房政策有效實(shí)施的路子來(lái)。例如陜西省規(guī)定，土地出讓凈收益、住房公積金增值收益余額不能滿足年度廉租房保障資金需要時(shí)，差額部分由省市縣三級(jí)財(cái)政按“三三制”原則籌措。云南省規(guī)定，從縣城以上房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)稅收中，拿出不低于10％的資金支持廉租房建設(shè)。

三、擴(kuò)大社會(huì)參與，積極拓寬誠(chéng)市廉租房的房屋來(lái)源

根據(jù)《城鎮(zhèn)最低收入家庭廉租住房管理辦法》的規(guī)定，目前我國(guó)城市廉租房房源主要有四種，其中主要依靠政府集中提供的保障性普通住房，這種供給方式顯然不能滿足日益增長(zhǎng)的大眾需求。探索新的廉租房供給機(jī)制、爭(zhēng)取更多的廉租房房源迫在眉睫。

一是建議政府收購(gòu)空置房作為廉租房。政府出資以成本價(jià)或低于成本價(jià)收購(gòu)符合規(guī)定的空置住房，然后對(duì)其按廉租房標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行重新設(shè)計(jì)并改造成適合最低收入家庭居住的廉租住房。目前我國(guó)空置房的數(shù)量很大，這不僅不利于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商資金的回籠，而且給商業(yè)銀行造成大量的不良資產(chǎn)。政府通過(guò)收購(gòu)將空置房轉(zhuǎn)化為廉租房，既可以盤活空置住房資金，又可以節(jié)省廉租房建設(shè)成本。

二是鼓勵(lì)開(kāi)發(fā)商建設(shè)經(jīng)營(yíng)廉租房。可以由政府以提供低息貸款的方法資助開(kāi)發(fā)商建造廉租房；或者對(duì)于按照政府標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)、經(jīng)營(yíng)廉租房的開(kāi)發(fā)商，政府在地價(jià)等方面給予一定的優(yōu)惠，從而鼓勵(lì)更多的開(kāi)發(fā)商投入廉租房建設(shè)，增加廉租房的數(shù)量。

三是強(qiáng)制開(kāi)發(fā)商建設(shè)經(jīng)營(yíng)少量廉租房。可以在土地競(jìng)標(biāo)時(shí)就明確要求每一個(gè)樓盤都必須建造一定比例的廉租房，強(qiáng)制開(kāi)發(fā)商參與廉租房的建設(shè)與經(jīng)營(yíng)。

四是動(dòng)員房屋所有者自愿提供廉租房。政府應(yīng)制定相應(yīng)的優(yōu)惠政策，如減免稅收等措施，鼓勵(lì)擁有符合廉租房條件的房屋業(yè)主提供廉租房。除給予一定的利益優(yōu)惠外，政府還可以給予廉租房提供者其他一些名譽(yù)上的獎(jiǎng)勵(lì)。

四、完善體制機(jī)制，建立健全城市廉租房政策實(shí)施的各項(xiàng)制度

一是規(guī)范準(zhǔn)入機(jī)制。科學(xué)合理地確定最低收入標(biāo)準(zhǔn)并采取有效的收入審核管理辦法，是落實(shí)住房保障政策的基本前提。不同地區(qū)應(yīng)按照當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r劃定廉租房準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)，并根據(jù)當(dāng)年房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格對(duì)不同層次的家庭收入線進(jìn)行定量分類，確保準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)科學(xué)，保障對(duì)象準(zhǔn)確。

二是完善退出機(jī)制。建立有效的退出機(jī)制，可以提高資金利用率和廉租房制度的覆蓋面，從而在有限的資源條件下，體現(xiàn)最大程度和范圍的社會(huì)公平。為此，每隔一段時(shí)間要對(duì)原保障對(duì)象進(jìn)行重新認(rèn)定，條件改善的退出廉租房，只有符合條件的方可繼續(xù)享受廉租房政策。這樣，可使不同收入水平的居民都能有與其收入水平相適應(yīng)的住房，從而真正建立和完善多層次的住房供應(yīng)體系。

篇4

【關(guān)鍵詞】廉租房，保障制度

一.我國(guó)廉租房制度的問(wèn)題及原因分析

作為我國(guó)住房保障制度的重要組成部分，國(guó)家對(duì)廉租房制度非常重視，也作出相應(yīng)的法規(guī)和政策。在政策制度的指引下，各地逐漸開(kāi)展了廉租房制度。但由于種種因素制約，廉租房制度還需繼續(xù)發(fā)展和完善。

1.廉租房制度執(zhí)行不力，覆蓋面偏低

2006年4月初建設(shè)部公布廉租房政策執(zhí)行情況：全國(guó)291個(gè)地級(jí)以上城市中，有70個(gè)尚未實(shí)施廉租房制度。而實(shí)行廉租房政策的城市中廉租房所占比相對(duì)于人群技術(shù)相差很大。究其原因，主要在于：

（1）地方政府參與不夠積極。廉租房制度作為我國(guó)住房保障制度的一個(gè)重要組成部分，政府成為了構(gòu)建我國(guó)廉租房制度的主體，其建設(shè)過(guò)程必須通過(guò)非市場(chǎng)手段來(lái)解決。這種干預(yù)是在市場(chǎng)機(jī)制無(wú)法充分發(fā)揮作用的情況下引導(dǎo)市場(chǎng)，對(duì)市場(chǎng)機(jī)制起補(bǔ)充和修正作用。由于廉租房在利益和政績(jī)方面都無(wú)利于地方政府和財(cái)政，在缺乏嚴(yán)格的監(jiān)督情況下往往很難調(diào)動(dòng)地方政府的積極性。

（2）資金來(lái)源不穩(wěn)定。由于保障性住房都存在一次性投資大、經(jīng)濟(jì)效益低的特點(diǎn)，在中央加大廉租房建設(shè)資金投入的情況下，地方政府需配套的資金相應(yīng)劇增，因此地方財(cái)政壓力加劇。據(jù)中國(guó)建設(shè)部通報(bào)顯示，至2005年底，全國(guó)累計(jì)用于最低收入家庭住房保障的資金為47.4億元，而新建廉租房資金缺口依然至少為650億元。如按照國(guó)際上廉租房配發(fā)標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算的話，資金缺口將更加巨大。

2.廉租房機(jī)制不健全，矛盾隱患十分突出

我國(guó)廉租房保障體系基本建立的時(shí)間不足5年，襁褓中的廉租房保障體系的不健全，為它的實(shí)施帶來(lái)了很多問(wèn)題，也預(yù)留了隱患。（1）機(jī)構(gòu)不健全，職能不明確。很多市縣住房保障職責(zé)在市、縣兩級(jí)都分散到了多個(gè)部門，職能不分明，導(dǎo)致部門工作協(xié)調(diào)量大、效率低。廉租房、限價(jià)房、經(jīng)濟(jì)租賃房等建設(shè)管理職責(zé)沒(méi)有清晰界定，住房保障工作統(tǒng)籌困難重重。

（2）后期管理面臨艱巨挑戰(zhàn)。在我國(guó)雖早已有廉租房的退出制度，但其實(shí)施力度遠(yuǎn)遠(yuǎn)小于預(yù)期。目前我國(guó)廉租房住戶正常退出機(jī)制難以實(shí)施，從而導(dǎo)致福利資源被無(wú)端大量占用。建設(shè)和管理廉租房中存在的間接成本和經(jīng)常性費(fèi)用與政府的廉租房租金收入的收支不平衡，給政府財(cái)政帶來(lái)巨大壓力的同時(shí)，也使廉租房保障體系收到影響。

3.居民標(biāo)準(zhǔn)難定，廉租對(duì)象混亂

廉租房的保障性決定了如何合理確定享有該項(xiàng)權(quán)利的居民標(biāo)準(zhǔn)，具有非常重要的意義。在廉租房保障制度實(shí)施過(guò)程中，居民的收入水平成為衡量其是否可以入住的一個(gè)重要指標(biāo)。但通過(guò)居民收入水平這一標(biāo)準(zhǔn)為開(kāi)展確定廉租的對(duì)象帶來(lái)了管理混亂，造成部分該納入廉租對(duì)象的沒(méi)有納入，而一些人卻通過(guò)不正當(dāng)手段成為了廉租對(duì)象。究其原因，主要有以下兩點(diǎn)：

第一，個(gè)人收入不透明。到目前我國(guó)還沒(méi)有建立完整的個(gè)人信用制度和個(gè)人收入申報(bào)機(jī)制，個(gè)人收入來(lái)源很多，居民的“隱性收入”沒(méi)辦法統(tǒng)計(jì)，僅僅通過(guò)居民個(gè)人的透明收入來(lái)衡量居民收入缺乏公允性。

第二，發(fā)放住房租賃補(bǔ)貼為主的廉租房制度加劇了混亂局面。在借鑒國(guó)外廉租房制度的基礎(chǔ)上，為了避免出現(xiàn)類似國(guó)外“貧民窟”現(xiàn)象，我國(guó)確定了以發(fā)放住房租賃補(bǔ)貼為主的形式。國(guó)家通過(guò)發(fā)放住房租賃補(bǔ)貼來(lái)替代集中一起的廉租房，分散廉租對(duì)象。但這卻使一些非廉租對(duì)象通過(guò)不正當(dāng)手段獲取住房租賃補(bǔ)貼，而真正的廉租對(duì)象無(wú)法獲取廉租房制度的待遇。

二.完善廉租房保障制度的建議

從經(jīng)濟(jì)適用房到廉租房，反映了我國(guó)住房保障政策的變遷，也是改革過(guò)程中住房保障制度的必然選擇。相對(duì)于經(jīng)濟(jì)適用房，廉租房在控制房?jī)r(jià)、社會(huì)福利效果、資源節(jié)約效果、社會(huì)公平上都有優(yōu)勢(shì)。然而其推廣仍需各方面的支持與配合。

1.整合住房保障機(jī)構(gòu)，提高工作效率

在各省市成立住房保障中心，各區(qū)縣成立專門的住房保障機(jī)構(gòu)，根據(jù)工作情況核定人員編制，承擔(dān)廉租房建設(shè)和管理的所有職能，健全運(yùn)作機(jī)制，實(shí)現(xiàn)全面統(tǒng)籌、協(xié)調(diào)住房保障的工作，以達(dá)到全面提高保障住房規(guī)劃建設(shè)和管理的工作效率的目的。

2.規(guī)范審查工作，加大監(jiān)督力度

加大對(duì)已申請(qǐng)用戶的審核力度，對(duì)于已經(jīng)不再符合標(biāo)準(zhǔn)的用戶，要求其及時(shí)退出廉租房。可采取社區(qū)公示、網(wǎng)絡(luò)查詢等方式，對(duì)中低收入家庭進(jìn)行廣泛社會(huì)監(jiān)督，同時(shí)也希望社會(huì)公眾對(duì)政府的參與行為進(jìn)行全方位監(jiān)督，以保證其公平性。

3.保證住房保障資金需要，堅(jiān)持多渠道籌資

首先可按照國(guó)務(wù)院有關(guān)文件要求，由中央和市級(jí)財(cái)政統(tǒng)一明確資金渠道，逐級(jí)下?lián)埽黄浯翁岣咧醒搿⒌胤綄?duì)廉租房建設(shè)的補(bǔ)助標(biāo)準(zhǔn)；最后，實(shí)行廉租房建設(shè)地方配套資金多元化，引入國(guó)家開(kāi)發(fā)金融機(jī)構(gòu)從而利用金融長(zhǎng)期貸款來(lái)緩解地方政府配套資金壓力。

4.建立住房保障信息系統(tǒng)、完善配套機(jī)制

主管部門應(yīng)加強(qiáng)與民政、工會(huì)、社區(qū)居委會(huì)等部門的溝通和聯(lián)系，盡快建立經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房等住房保障信息系統(tǒng)，建立完善廉租房準(zhǔn)入、退出機(jī)制，逐戶建立中低收入家庭的動(dòng)態(tài)檔案，并對(duì)其居住狀況進(jìn)行定期復(fù)核，及時(shí)調(diào)整申購(gòu)資格和分類排序。

廉租房保障制度是緩解低收入家庭住房壓力的重要途徑。而在國(guó)民收入差距過(guò)大的今天，廉租房制度對(duì)我國(guó)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展有重大意義。因此，政府和國(guó)家對(duì)于廉租房制度的逐步完善和百姓自覺(jué)提高對(duì)于個(gè)人收入透明度的信用等方面的共同努力下，我國(guó)在廉租房保障方面會(huì)趨向合理化，使我國(guó)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展更加平穩(wěn)。

參考文獻(xiàn)：

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[2]顧伯庚.城鎮(zhèn)住房制度改革的理論與實(shí)踐[M].上海：上海人民出版社，2003

[3]陳小安.保障性住房建設(shè)亟需解決的幾個(gè)問(wèn)題[J].特區(qū)經(jīng)濟(jì)，2008，（ 6 ）.

[4]吳盛光.社會(huì)保障性住房公共政策的亮點(diǎn)、難點(diǎn)與基點(diǎn)[J].上海房地， 2007， （ 12 ）.

篇5

一、健全機(jī)構(gòu)，強(qiáng)化管理，實(shí)現(xiàn)住房保障工作常態(tài)化

今年年底，近千套保障房將竣工交付，保障房的后期管理問(wèn)題亟待解決。我市將明確機(jī)構(gòu)、職能，專門負(fù)責(zé)保障性住房管理工作，實(shí)現(xiàn)住房保障工作常態(tài)化，廉租房、公共租賃住房配租、廉租房補(bǔ)貼要做到“隨時(shí)申請(qǐng)，隨時(shí)受理，隨時(shí)審批”，并將其納入城區(qū)辦事處、經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)管理處、市民政局、市房產(chǎn)局等單位的日常工作，實(shí)現(xiàn)“半年一發(fā)放，一年一核查”的工作目標(biāo)。

二、積極探索廉租房、公共租賃房并軌運(yùn)行的新路子，確保安居工程切實(shí)惠及民生

根據(jù)上級(jí)有關(guān)精神，結(jié)合我市保障性住房建設(shè)實(shí)際情況，為防止廉租房、公共租賃房空置現(xiàn)象，今年起對(duì)我市已建成的保障性住房采取廉租房、公共租賃房并軌運(yùn)行模式，按照“以人定房”的方式進(jìn)行配租，確保保障性住房落實(shí)到中低收入家庭中。今年將制定《市公共租賃住房管理辦法》、《市保障性住房租金管理辦法》、《市保障性住房物業(yè)管理辦法》等相關(guān)規(guī)范性文件，為保障性住房的管理提供政策依據(jù)。

三、明確任務(wù)，克難進(jìn)取，全面完成各項(xiàng)工作目標(biāo)

（一）新增廉租房補(bǔ)貼戶100戶

今年將進(jìn)一步擴(kuò)大廉租房保障范圍，嚴(yán)格執(zhí)行“三審二公示”制度，確保完成目標(biāo)任務(wù)。各城區(qū)辦事處、市民政局、市房產(chǎn)局要按照各自職責(zé)嚴(yán)格把關(guān)，防止違規(guī)領(lǐng)取廉租住房補(bǔ)貼現(xiàn)象發(fā)生。

（二）新增廉租住房100套

主要采取在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中配建的方式完成。在有建設(shè)意向且具備建設(shè)條件的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中配建，確保10月底前全面開(kāi)工。配建的廉租房部分按國(guó)家相關(guān)政策規(guī)定減免土地出讓金、城市配套費(fèi)等費(fèi)用，并享受廉租房建設(shè)相關(guān)優(yōu)惠政策。市房產(chǎn)局負(fù)責(zé)配建項(xiàng)目的落實(shí)，市財(cái)政局負(fù)責(zé)資金的籌集和監(jiān)管工作。

（三）建設(shè)公共租賃房100套

為解決六里坪工業(yè)園區(qū)務(wù)工人員居住問(wèn)題，擬在六里坪鎮(zhèn)建設(shè)100套公租房。六里坪鎮(zhèn)政府作為該項(xiàng)目第一責(zé)任人，負(fù)責(zé)項(xiàng)目建設(shè)工作，確保6月底前開(kāi)工，同時(shí)做好工業(yè)園區(qū)后續(xù)公共租賃住房項(xiàng)目的規(guī)劃和土地儲(chǔ)備工作。市房產(chǎn)局作為項(xiàng)目監(jiān)管單位，負(fù)責(zé)督促項(xiàng)目按政策落實(shí)。

（四）城市棚戶區(qū)改造900戶

將城市棚戶區(qū)改造項(xiàng)目與市政府“十件實(shí)事”之一的5個(gè)老居民小區(qū)排水改造及配套設(shè)施工程建設(shè)相結(jié)合，將醬品廠家屬樓、丹南小區(qū)及周邊、丹一巷小區(qū)、湯家莊怡苑小區(qū)及周邊、姚溝路圖書館片等五個(gè)老居民小區(qū)改造納入今年棚戶區(qū)改造項(xiàng)目，受益戶數(shù)約1986戶。改造項(xiàng)目所屬的城區(qū)辦事處負(fù)責(zé)項(xiàng)目改造的清理清表、違建拆除等前期工作，市房產(chǎn)局負(fù)責(zé)項(xiàng)目建設(shè)工作。

（五）林業(yè)棚戶區(qū)改造57戶

該項(xiàng)工作由市林業(yè)局負(fù)責(zé)，確保年內(nèi)落實(shí)到位。

（六）竣工保障性住房500套

今年年底前將2012年前已開(kāi)建的500套以上保障性住房竣工驗(yàn)收手續(xù)辦理到位。此項(xiàng)工作由市住建局、市房產(chǎn)局負(fù)責(zé)落實(shí)。

篇6

關(guān)鍵詞：廉租房；房地產(chǎn)；建設(shè)工程；城市居民住房條件

中圖分類號(hào)：F407文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A文章編號(hào)：1009-2374（2009）06-0071-03

早在1998年，國(guó)務(wù)院就了《關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知》（國(guó)發(fā)[1998]23號(hào)），明確提出在全國(guó)推行廉租住房制度；2006年5月7日，國(guó)務(wù)院總理主持召開(kāi)國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議，針對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控提出了著名的“國(guó)六條”，將城鎮(zhèn)廉租房建設(shè)置于一個(gè)更為顯著的位置。2007年8月1日出臺(tái)的《國(guó)務(wù)院關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見(jiàn)》對(duì)進(jìn)一步建立健全廉租房制度做了比較詳細(xì)的規(guī)定，敦促各級(jí)政府切實(shí)履行義務(wù)。2008年3月31日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部下發(fā)《關(guān)于加強(qiáng)廉租住房質(zhì)量管理的通知》指出，要從設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理等多方面提高廉租住房質(zhì)量，房源方面應(yīng)采取配套建設(shè)與集中建設(shè)相結(jié)合的辦法進(jìn)行。但是，我國(guó)在實(shí)際建設(shè)廉租房過(guò)程中的情況又是如何？這不得不引發(fā)人們對(duì)我國(guó)廉租房建設(shè)工作進(jìn)行深入的思考。

一、廉租房的涵義

廉租房是指政府以租金補(bǔ)貼或?qū)嵨锱渥獾姆绞剑蚍铣擎?zhèn)居民最低生活保障標(biāo)準(zhǔn)且住房困難的家庭提供社會(huì)保障性質(zhì)的住房。廉租房是國(guó)家和當(dāng)?shù)卣疄榱私鉀Q城市中低經(jīng)濟(jì)收入家庭住房困難而建的普通住宅，具有社會(huì)公共福利和住房社會(huì)保障性質(zhì)。它一般有兩種表現(xiàn)形式，一是由政府出資建好后，低租金給住房困難戶，二是由政府發(fā)放租金補(bǔ)貼給住房困難戶，由他們租賃社會(huì)房屋居住。

二、我國(guó)廉租房的現(xiàn)狀及分析

（一）我國(guó)廉租房建設(shè)現(xiàn)狀不容樂(lè)觀

有資料顯示，截止到2006年，廉租房制度已經(jīng)正式推行了3年，然而全國(guó)尚有70多個(gè)地級(jí)以上城市沒(méi)有推行這項(xiàng)制度，還有122個(gè)地級(jí)以上城市沒(méi)有建立嚴(yán)格的申請(qǐng)審批程序。廉租房的推行亟待加快步伐，讓更多的低收入家庭受益。到如今，我國(guó)的廉租房制度的建設(shè)和實(shí)施仍然進(jìn)展緩慢，根據(jù)建設(shè)部的統(tǒng)計(jì)，全國(guó)到目前為止，仍有十多個(gè)個(gè)省（區(qū)）沒(méi)有將廉租住房制度建設(shè)納入省級(jí)人民政府對(duì)市（區(qū)）、縣人民政府工作的目標(biāo)責(zé)任制管理，全國(guó)累計(jì)用于最低收入家庭住房保障的資金僅僅為47.4億元。

廉租房的建設(shè)工程本是一項(xiàng)利國(guó)利民的福利政策，但是一些政府還把建設(shè)廉租房當(dāng)作是一項(xiàng)短期“形象工程”，根本沒(méi)有深入理解廉租房的真正含義，最終導(dǎo)致廉租房建設(shè)的緩慢進(jìn)行。另外，在廉租房建設(shè)工程中其管理，質(zhì)量，安全等方面都不容樂(lè)觀，問(wèn)題重重。

（二）我國(guó)廉租房建設(shè)中存在的問(wèn)題有待思考

我國(guó)廉租房經(jīng)過(guò)幾年的發(fā)展雖然取得了一定的成就，但是隨著制度的不斷延伸，出現(xiàn)的問(wèn)題越來(lái)越明顯，從而引發(fā)了強(qiáng)烈的輿論爭(zhēng)議，諸多專家學(xué)者紛紛獻(xiàn)計(jì)獻(xiàn)策來(lái)進(jìn)一步實(shí)施廉租房福利政策。在廉租房發(fā)展的同時(shí)，很多問(wèn)題是亟待解決的。

（三）政府職能缺位，建設(shè)資金不足

隨著社會(huì)的快速發(fā)展，我國(guó)通過(guò)住房改革，使房地產(chǎn)快速走上了市場(chǎng)化，房屋的價(jià)格也隨市場(chǎng)的變動(dòng)而變動(dòng)，以至于價(jià)格一高再高，一般老百姓難以承受高房?jī)r(jià)，工薪階層逐步變成了房奴，社會(huì)發(fā)展越來(lái)越不和諧，這嚴(yán)重影響了我國(guó)社會(huì)主義改革開(kāi)放和現(xiàn)代化建設(shè)的進(jìn)程。此時(shí)，一些低收入者和城鎮(zhèn)居民的住房問(wèn)題需要政府進(jìn)行干預(yù)，制定一些優(yōu)惠措施來(lái)滿足其住房需求，廉租房就成了一項(xiàng)不可或缺的福利政策。然而一些地方政府片面強(qiáng)調(diào)市場(chǎng)的作用，強(qiáng)調(diào)住宅與房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展對(duì)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展、財(cái)政收入的作用，因此沒(méi)有建立穩(wěn)定的廉租房資金來(lái)源渠道，財(cái)政預(yù)算安排不足，這在實(shí)質(zhì)上是忽視了住房問(wèn)題的社會(huì)性。

在我國(guó)，比較發(fā)達(dá)的東部地區(qū)缺乏建設(shè)廉租房的動(dòng)力，而在比較落后的西部地區(qū)卻沒(méi)有足夠的資金支持，這都是源于缺少公共財(cái)政作為保障。資金不足，政策難以發(fā)揮優(yōu)勢(shì)。隨著我國(guó)房?jī)r(jià)的不斷提高，中低收入者只能“望房興嘆”，尤其是困難戶，更是表現(xiàn)出一種無(wú)奈。而地方政府也是因?yàn)橘Y金不足而難以建設(shè)足夠的廉租房供給居民，使有限的資金不能發(fā)揮有效作用。因此，建設(shè)資金和管理費(fèi)用就成了廉租房建設(shè)的一大瓶頸。“2006年，全國(guó)開(kāi)工建設(shè)和收購(gòu)廉租住房5.3萬(wàn)套，建筑面積293168萬(wàn)平方米――僅完成計(jì)劃的三分之一左右， 其中一個(gè)很重要的原因，就在于財(cái)政預(yù)算安排資金不足。”

（四）保障范圍過(guò)小，住房安全有隱患

由于我國(guó)人口眾多，貧困人口占有一定的比例，使得在廉租房的建設(shè)初期難以各方各面都能照顧到，這是可以理解的。但是，部分確實(shí)需要政府幫助的低收入人群被排除在政策的保障范圍之外。比如，在城市里，有一個(gè)龐大的群體渴望廉租房，卻沒(méi)有權(quán)利享受，就是農(nóng)民工。進(jìn)城務(wù)工的農(nóng)民工群體對(duì)于城市發(fā)展作出了巨大的貢獻(xiàn)，但卻不能享受社會(huì)的保障體系所帶來(lái)的好處，這也有失社會(huì)公平，長(zhǎng)此以往，對(duì)社會(huì)的穩(wěn)定帶來(lái)不可估量的隱患，不利于我國(guó)和諧社會(huì)的建設(shè)發(fā)展。

同時(shí)，我國(guó)的廉租房建設(shè)也存在嚴(yán)重的安全隱患。

（五）廉租房住用管理問(wèn)題

隨著廉租房建設(shè)數(shù)量的激增，未來(lái)廉租房大規(guī)模投入使用后的管理問(wèn)題將顯得更為重要。重慶市已經(jīng)投入使用的廉租房基本都沒(méi)有形成小區(qū)，聽(tīng)到最多的是廉租戶對(duì)廉租房管理的質(zhì)疑和抱怨：廉租住戶的家庭信息是否得到即時(shí)的跟蹤管理？廉租房的使用率是否得到最大化？轉(zhuǎn)租、續(xù)租問(wèn)題怎么解決？基礎(chǔ)配套設(shè)施如何解決？

（六）廉租房建設(shè)工程的質(zhì)量問(wèn)題

住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部下發(fā)《關(guān)于加強(qiáng)廉租住房質(zhì)量管理的通知》指出：建設(shè)單位要對(duì)廉租住房質(zhì)量全面負(fù)責(zé)。要依法加強(qiáng)對(duì)設(shè)計(jì)、施工質(zhì)量的過(guò)程控制，保證住房建設(shè)的合理工期和造價(jià)，不得任意壓縮合理工期，明示或暗示設(shè)計(jì)單位和施工單位違反工程建設(shè)強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)。

勘察單位要按照工程建設(shè)強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行勘察，確保勘察文件真實(shí)可靠。設(shè)計(jì)單位要根據(jù)廉租住房特點(diǎn)，精心設(shè)計(jì)，在較小的套型內(nèi)實(shí)現(xiàn)基本的使用功能，滿足住宅對(duì)采光、隔聲、節(jié)能、通風(fēng)和公共衛(wèi)生要求。施工單位要嚴(yán)格執(zhí)行施工圖設(shè)計(jì)文件和技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，強(qiáng)化質(zhì)量控制，嚴(yán)格材料進(jìn)場(chǎng)檢驗(yàn)、工序檢查和驗(yàn)收制度，不得偷工減料，不得使用不合格的建筑材料，確保施工質(zhì)量。

三、現(xiàn)階段對(duì)我國(guó)廉租房建設(shè)工程的再思考與建議

（一）將廉租房建設(shè)作為地方官員政績(jī)考核的硬指標(biāo)，確保資金來(lái)源

由于地方官員的錯(cuò)誤理解廉租房和不徹底地建設(shè)廉租房導(dǎo)致了政府職能的缺位，廉租房難以順利建設(shè)，地方官員的這些行為就是因?yàn)闆](méi)有一些政策或法規(guī)的約束才產(chǎn)生的。中央政府應(yīng)該將廉租房建設(shè)作為地方官員政績(jī)考核的一項(xiàng)硬指標(biāo)，并設(shè)立一些獎(jiǎng)懲政策，使地方政府有動(dòng)力去建設(shè)廉租房。不僅如此，還要嚴(yán)格執(zhí)行公示制度。按照規(guī)定的內(nèi)容、時(shí)限、程序予以公示，并設(shè)立舉報(bào)電話及信箱等。建設(shè)部有關(guān)負(fù)責(zé)人說(shuō)《實(shí)施辦法》同時(shí)要求嚴(yán)格實(shí)施年度復(fù)核制度。各地主管部門要會(huì)同有關(guān)部門按年度對(duì)廉租住房保障家庭進(jìn)行復(fù)核，根據(jù)復(fù)核結(jié)果及時(shí)對(duì)是否實(shí)施保障、保障方式、保障水平等予以調(diào)整，對(duì)復(fù)核中發(fā)現(xiàn)的違法、違規(guī)行為及時(shí)予以處理。

首先，政府在廉租房建設(shè)中引入“房地產(chǎn)信托基金”，以解決廉租房建設(shè)的資金渠道問(wèn)題。房地產(chǎn)投資信托基金一般是通過(guò)信托方式集合社會(huì)閑散資金，聘請(qǐng)專業(yè)人士投資、經(jīng)營(yíng)管理，并以租金收益回饋投資者。其次，政府發(fā)行有限量的住房建設(shè)公債，遵循“缺口補(bǔ)給式”原則，即總體考慮廉租房臨時(shí)性融資缺口來(lái)確定數(shù)額，為地方政府彌補(bǔ)廉租房建設(shè)資金的缺口。

（二）將廉租房建設(shè)法律化，建設(shè)安全實(shí)惠住房

我國(guó)目前的法制建設(shè)還不是很完善，很多問(wèn)題都可能在法律的“空白處”，這勢(shì)必會(huì)造成我國(guó)的廉租房保障范圍過(guò)小。廉租房法律化，使廉租房的建設(shè)和分配都有法可依，有法必依，執(zhí)法必嚴(yán)，違法必究，形成一個(gè)較好的社會(huì)保障體系，使中低收入者真正享受到廉租房的優(yōu)惠政策。

針對(duì)廉租房進(jìn)行開(kāi)發(fā)維護(hù)配套設(shè)施方面的日常管理，政府可以組建針對(duì)廉租房管理的物業(yè)公司，而不是交由市場(chǎng)化的物業(yè)公司來(lái)進(jìn)行管理。“為了達(dá)到資源的有效分配，政府可以組織廉租房小區(qū)中有勞動(dòng)能力的人參與到小區(qū)的物業(yè)管理當(dāng)中，一方面可以節(jié)省人力成本，另一方面還能給部分廉租戶提供就業(yè)崗位。”比如：物業(yè)公司的正規(guī)化、福利性分配制度、工程單位的質(zhì)量把關(guān)、成本質(zhì)量控制等。

（三）對(duì)廉租房建設(shè)工程的規(guī)范程序化管理

各地建設(shè)主管部門要嚴(yán)格基本建設(shè)程序，嚴(yán)格按工程招投標(biāo)、施工圖審查、施工許可、質(zhì)量監(jiān)督、竣工驗(yàn)收備案等程序執(zhí)行，并強(qiáng)化對(duì)各環(huán)節(jié)的監(jiān)督管理。要落實(shí)建設(shè)主體執(zhí)行建設(shè)程序的責(zé)任，對(duì)未按規(guī)定履行基本建設(shè)程序的項(xiàng)目及單位，要嚴(yán)肅查處。質(zhì)量監(jiān)督機(jī)構(gòu)應(yīng)加強(qiáng)對(duì)工程竣工驗(yàn)收的監(jiān)督檢查，對(duì)竣工驗(yàn)收程序不符合有關(guān)規(guī)定，或工程實(shí)體質(zhì)量和使用功能存在明顯缺陷的，要責(zé)令整改，并停止竣工驗(yàn)收；整改合格后，重新組織竣工驗(yàn)收。住房交付使用時(shí)，要確保供水、供電、供暖、燃?xì)狻㈦娦诺仍O(shè)施達(dá)到使用要求。

（四）有效地保證廉租房建設(shè)工程的質(zhì)量

1．廉租房建設(shè)質(zhì)量提出要求，全面實(shí)行“分戶驗(yàn)收”。住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部《關(guān)于加強(qiáng)廉租住房質(zhì)量管理的通知》，專門就廉租房的建設(shè)質(zhì)量提出要求。根據(jù)通知，廉租房須全面實(shí)施質(zhì)量分戶驗(yàn)收。通知要求各地建設(shè)主管部門要對(duì)廉租住房全面實(shí)施質(zhì)量分戶驗(yàn)收，確保每套住房都達(dá)到入住即可使用的條件。建設(shè)單位要按照有關(guān)規(guī)定，組織設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理等有關(guān)單位進(jìn)行驗(yàn)收，驗(yàn)收合格后，方可交付使用，未經(jīng)驗(yàn)收或驗(yàn)收不合格的，不得交付使用。

2．確保廉租房設(shè)計(jì)質(zhì)量。由于廉租住房戶型小，設(shè)計(jì)難度大，收取費(fèi)用低，建設(shè)廳近期在檢查中發(fā)現(xiàn)，一些勘察設(shè)計(jì)單位和施工圖審查機(jī)構(gòu)設(shè)計(jì)不精心，審查不細(xì)心，致使一些廉租住房在布局、適用、經(jīng)濟(jì)、安全等方面存在不盡如人意之處。建設(shè)廳要求，建設(shè)單位要根據(jù)國(guó)家有關(guān)建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，恰當(dāng)提出廉租住房設(shè)計(jì)任務(wù)和要求，不得明示或暗示勘察設(shè)計(jì)單位違反工程建設(shè)強(qiáng)制標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行設(shè)計(jì)。勘察設(shè)計(jì)單位要重視廉租住房建筑方案的推敲，在有限的建筑面積條件下最大限度地滿足采光、通風(fēng)、隔音和衛(wèi)生等各方面的使用要求。施工圖審查機(jī)構(gòu)，要重點(diǎn)審查地基基礎(chǔ)和主體結(jié)構(gòu)是否安全可靠，建筑節(jié)能是否滿足要求，并將檢查情況向各設(shè)區(qū)市建設(shè)主管部門和省建設(shè)主管部門報(bào)告，否則追究施工圖審查機(jī)構(gòu)責(zé)任。各級(jí)建設(shè)行政主管部門，要依法加強(qiáng)對(duì)廉租房勘察、設(shè)計(jì)、施工圖審查工作的檢查監(jiān)督，確保廉租住房勘察設(shè)計(jì)質(zhì)量。

參考文獻(xiàn)

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篇7

杜甫當(dāng)年在茅屋為秋風(fēng)所破時(shí)，大聲疾呼：“安得廣廈千萬(wàn)間，大庇天下寒士俱歡顏，風(fēng)雨不動(dòng)安如山！”一千多年過(guò)去了，這個(gè)問(wèn)題解決起來(lái)依然步履蹣跚。

廉租房遭遇地方政府普遍冷落和排斥的根源是，廉租房制度觸及地方政府的利益。廉租房與房?jī)r(jià)成反比關(guān)系，廉租房供給每增加5%，就會(huì)迫使房?jī)r(jià)下降3%~4%，這將影響地方政府的土地出讓金收益和GDP增長(zhǎng)速度。從經(jīng)濟(jì)利益角度講，發(fā)展廉租房需要政府財(cái)政支出，而發(fā)展商品房會(huì)創(chuàng)造財(cái)政收入。因此，地方政府選擇發(fā)展商品房。

然而，廉租房是與老百姓利益密切相關(guān)的大事。1999年，國(guó)家建設(shè)部便出臺(tái)了《城鎮(zhèn)廉租住房管理辦法》，但時(shí)至今日，全國(guó)140多個(gè)城市尚未實(shí)施廉租住房制度。眾多的低收入者的住房保障該如何落實(shí)，成為專家和的焦點(diǎn)。

吳敬璉曾說(shuō)，“政府的責(zé)任就是保證中國(guó)國(guó)民沒(méi)有人住在馬路上。”

國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心副主任陳清泰表示，“居者有其屋，但不能是居者買其屋。讓中低收入者都能買上房，這個(gè)目標(biāo)太高，難以實(shí)現(xiàn)。”

數(shù)據(jù)顯示，截至2006年底，累計(jì)已有54.7萬(wàn)戶低收入家庭，通過(guò)廉租房制度改善了住房條件。按照規(guī)劃，2007年，國(guó)內(nèi)所有城市和城鎮(zhèn)將全部建立廉租房制度，最低生活保障家庭中的住房困難戶“應(yīng)保盡保”。

但從現(xiàn)實(shí)來(lái)看，廉租房政策的實(shí)施情況并不理想。面對(duì)國(guó)家對(duì)廉租房建設(shè)的一系列要求，很多地方政府對(duì)推進(jìn)廉租房的態(tài)度存在雷聲大雨點(diǎn)小的現(xiàn)象。

現(xiàn)在，仍有4個(gè)地級(jí)市、141個(gè)縣級(jí)市沒(méi)有建立廉租住房制度；166個(gè)地級(jí)以上城市未明確土地出讓凈收益用于廉租住房建設(shè)的比例；絕大多數(shù)城市沒(méi)有將土地出讓凈收益實(shí)際用于廉租住房建設(shè)；廉租房制度覆蓋面低；部分城市還沒(méi)有建立廉租住房保障對(duì)象檔案，申請(qǐng)、審批、退出機(jī)制不完善。

缺少資金，難以分配，這只是一些地方政府慣用的托詞。而開(kāi)發(fā)商所津津樂(lè)道的“廉租房”，不過(guò)是為了混淆視聽(tīng)，掩蓋自己搞價(jià)格合謀、賺取暴利的事實(shí)。

廉租房供給體系的建立，有助于平抑房地產(chǎn)價(jià)格飛漲，使貧困人群得以安身，減輕社會(huì)負(fù)擔(dān)，減少城市房屋空置，保障社會(huì)的和諧安定。但從目前中國(guó)國(guó)情來(lái)看，政府的廉租房建設(shè)還任重而道遠(yuǎn)。

是緊盯利益還是關(guān)注民生，地方政府確實(shí)需要好好思量。

美國(guó)和法國(guó)的廉租房制度

在美國(guó)和法國(guó)，廉租房有相當(dāng)長(zhǎng)的歷史，這些國(guó)家的政府已經(jīng)總結(jié)出豐富的政策經(jīng)驗(yàn)。

篇8

吳忠市房管局的工作人員告訴記者，近年來(lái)，吳忠市積極創(chuàng)新住房保障制度，全方位構(gòu)筑以廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房、公共租賃房為主體的多層次住房保障體系，有效解決了城市低收入家庭住房困難問(wèn)題。截至目前，全市新建、回購(gòu)廉租房7137套，建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用房13127套、公共租賃房1210套，實(shí)施棚戶區(qū)改造1491戶；累計(jì)將8771戶城市低收入家庭納入廉租住房保障，實(shí)物配租2132戶，發(fā)放租賃補(bǔ)貼4010.5萬(wàn)元。吳忠市2010年在全區(qū)率先實(shí)現(xiàn)低保家庭廉租住房保障全覆蓋，吳忠市人民政府被評(píng)為全區(qū)保障性安居工程工作優(yōu)秀單位，市房產(chǎn)管理局被評(píng)為全區(qū)保障性安居工程工作先進(jìn)單位。

2011年，結(jié)合黃河金岸建設(shè)、大縣城建設(shè)和市區(qū)城市東南部建設(shè)，全市新建、回購(gòu)廉租房及實(shí)施棚戶區(qū)改造7970套（戶），其中吳忠市區(qū)建設(shè)保障性住房2288套。2011年市區(qū)新建廉租住房456套、回購(gòu)252套，概算投資7615萬(wàn)元。

吳忠市市委、政府堅(jiān)持把保障性住房作為民心工程、德政工程來(lái)抓，成立了市保障性住房建設(shè)工作領(lǐng)導(dǎo)小組，多次召開(kāi)市委常委會(huì)、政府常務(wù)會(huì)和現(xiàn)場(chǎng)辦公會(huì)，研究解決保障性住房建設(shè)中存在的問(wèn)題；堅(jiān)持科學(xué)規(guī)劃、人性化設(shè)計(jì)，在選址方面綜合考慮周邊的環(huán)境、路網(wǎng)結(jié)構(gòu)、公共服務(wù)設(shè)施的建設(shè)情況，對(duì)綠地及空間環(huán)境方面進(jìn)行合理布點(diǎn)，優(yōu)先拿出公共服務(wù)設(shè)施相對(duì)完善、環(huán)境優(yōu)美、交通便利的地段進(jìn)行保障性住房的建設(shè)。廉租房建設(shè)都緊靠學(xué)校、醫(yī)院和市場(chǎng)，方便住戶就醫(yī)、就學(xué)、就業(yè)，安置區(qū)周邊公共交通便利、公共設(shè)施配套齊全，最大限度地降低群眾的生活成本。在住房設(shè)計(jì)上，充分考慮回族群眾風(fēng)俗、生活習(xí)慣及家庭人口結(jié)構(gòu)，將每戶50平方米調(diào)整為戶均50平方米，以滿足不同家庭的居住需求，建設(shè)讓群眾滿意的民心工程。

吳忠市緊緊抓住國(guó)家支持廉租房建設(shè)的有利機(jī)遇，通過(guò)與自治區(qū)財(cái)政廳、電投集團(tuán)、國(guó)家開(kāi)發(fā)銀行寧夏分行搭建合作平臺(tái)，共爭(zhēng)取國(guó)家公共租賃房專項(xiàng)補(bǔ)助資金2135萬(wàn)元，廉租房專項(xiàng)補(bǔ)助資金1140萬(wàn)元，自治區(qū)政府債券1140萬(wàn)元。同時(shí)，將住房公積金增值收益提取的廉租住房補(bǔ)充資金全部用于廉租房項(xiàng)目，累計(jì)提取資金額達(dá)405.5萬(wàn)元，2011年提取了183萬(wàn)元。并將廉租住房資金納入財(cái)政預(yù)算，市政府今年安排專項(xiàng)資金2000萬(wàn)元用于廉租住房建設(shè)，確保了工程建設(shè)順利進(jìn)行。目前，市區(qū)保障性住房開(kāi)工率達(dá)100%。

篇9

關(guān)鍵詞： BOT；廉租房；財(cái)政資金

一、引言

2012年的十報(bào)告提出：“建立市場(chǎng)配置和政府保障相結(jié)合的住房制度，加強(qiáng)保障性住房建設(shè)和管理，滿足困難家庭基本需求。”這是繼2007年的24號(hào)文件開(kāi)啟保障房建設(shè)的契機(jī)后，保障性住房建設(shè)首次寫進(jìn)黨代會(huì)報(bào)告。隨著我國(guó)住房的商品化、市場(chǎng)化，我國(guó)居民住房條件與房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)在快速發(fā)展的同時(shí)，也產(chǎn)生了一些問(wèn)題，比如房?jī)r(jià)過(guò)高過(guò)快的增長(zhǎng)，供需矛盾的突出，使得很大一部分低收入群體的住房需求得不到保證。為了兼顧效率與公平，政府要加大財(cái)稅等政策支持，建立健全多層次保障性住房體系。根據(jù)住建部計(jì)劃，2013年基本建成保障房460萬(wàn)套、新開(kāi)工600萬(wàn)套，根據(jù)已公布的省份2013年保障房建設(shè)目標(biāo)，匯總?cè)鐖D1-1所示：

由圖可見(jiàn)，如此規(guī)模的投資，勢(shì)必帶來(lái)巨大的資金投入。保障性住房包括廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房和政策性租賃住房。其中，廉租房具有調(diào)節(jié)收入分配、維護(hù)社會(huì)公平等方面的作用，是我國(guó)住房保障體系中的重要部分。而財(cái)政政策在廉租房發(fā)展中具有核心的主導(dǎo)地位。《城鎮(zhèn)廉租房的管理辦法》指出：“廉租房是政府和單位在住宅領(lǐng)域所實(shí)施的社會(huì)保障職能，向具有城鎮(zhèn)長(zhǎng)住戶口的最低收入家庭提供的租金相對(duì)低廉的普通住宅。”目前，我國(guó)廉租房的建設(shè)資金來(lái)源主要是（1）住房公積金增值收益扣除計(jì)提貸款風(fēng)險(xiǎn)準(zhǔn)備金和管理費(fèi)用后的全部余額；（2）土地出讓凈收益；（3）各級(jí)財(cái)政（中央、省、市縣）預(yù)算安排用于廉租住房保障的資金；（4）社會(huì)捐贈(zèng)資金；（5）其他資金。這種以政府為主的投資模式已不能滿足我國(guó)廉租房建設(shè)的需要，因此基于這一背景，本文認(rèn)為將BOT模式引入廉租房建設(shè)，不僅可以在一定程度上緩解財(cái)政資金壓力，同時(shí)也可以憑借競(jìng)爭(zhēng)模式，提高廉租房建設(shè)的效率。

二、BOT模式在廉租房建設(shè)中應(yīng)用的可行性分析

（一） BOT模式簡(jiǎn)介

BOT（Build-Operate-Transfer），意為“建設(shè)-經(jīng)營(yíng)-轉(zhuǎn)讓”，它代表了一個(gè)完整的項(xiàng)目融資概念。馬歇爾在《經(jīng)濟(jì)學(xué)原理》中定義BOT為：國(guó)家或者地方政府部門通過(guò)簽訂特許權(quán)協(xié)議，授予投資者或其代表基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目融資、建設(shè)、運(yùn)營(yíng)和維護(hù)等權(quán)利；在協(xié)議規(guī)定的特許期限內(nèi)，基于項(xiàng)目成立的項(xiàng)目公司擁有標(biāo)的項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)權(quán)，通過(guò)收取適當(dāng)?shù)氖褂觅M(fèi)用，回收投資并獲得合理的回報(bào)；特許期屆滿，項(xiàng)目公司將標(biāo)的項(xiàng)目無(wú)償移交給政府部門。

在BOT模式中，有基本的三方參與人，即（1）項(xiàng)目發(fā)起人，也為項(xiàng)目最終所有人，通常是政府、政府機(jī)構(gòu)或其指定的公司。基于政府視角，對(duì)于一些資金需求量大、回收期長(zhǎng)的公共設(shè)施，BOT模式可以減少項(xiàng)目建設(shè)的初始投入，緩解政府因?yàn)橘Y金短缺所面臨的問(wèn)題。（2）項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)者，也為項(xiàng)目的直接投資者，通常是一家項(xiàng)目公司。政府給予項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)者特許權(quán)，用以建設(shè)和經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目，經(jīng)營(yíng)者承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)，但同時(shí)也從中獲得收益。（3）項(xiàng)目貸款銀行。在BOT模式中，貸款銀行除了有商業(yè)銀行組成的銀團(tuán)外，還包括了各種政策性貸款。貸款條件不僅依賴于項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)強(qiáng)度、經(jīng)營(yíng)者資金狀況，更取決于政府為項(xiàng)目提供的支持及特許權(quán)協(xié)議的具體內(nèi)容。

（二）可行性分析

（1） 國(guó)家政策支持

財(cái)稅[2008]24號(hào)文對(duì)于支持廉租房的稅收政策有了明確表示，包括營(yíng)業(yè)稅、房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、印花稅、土地增值稅、契稅等一系列的稅收減免。除此之外，《招標(biāo)投標(biāo)法》、《抵押法》、《擔(dān)保法》、《證券法》、《合同法》及BOT項(xiàng)目配套的法律法規(guī)，為BOT模式穩(wěn)定運(yùn)行奠定了良好的政策支持基礎(chǔ)。而廉租房需要更為多元的資金籌措方式的思想也與各種鼓勵(lì)民間資本進(jìn)入公共事業(yè)的相關(guān)政策法規(guī)相得益彰，這些寬松的政策環(huán)境是廉租房采用BOT模式的重要保障。

（2） 民間資本充沛

由圖2-1及表2-1可知，近幾年，我國(guó)民間資本日益壯大。若能通過(guò)合理科學(xué)的BOT模式設(shè)計(jì)及創(chuàng)新來(lái)吸引一部分具有一定資金實(shí)力及管理水平的企業(yè)參與廉租房建設(shè)，對(duì)緩解財(cái)政資金壓力頗有裨益。

（3） 有經(jīng)驗(yàn)可循的雙贏機(jī)制

BOT模式在很多基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，比如大橋、隧道、污水處理廠、高速公路中得到廣泛應(yīng)用，雖然BOT模式尚未在廉租房建設(shè)中得以運(yùn)用，但我國(guó)之前的一些BOT模式建造經(jīng)驗(yàn)，以及國(guó)外BOT模式運(yùn)用的借鑒，都對(duì)我國(guó)廉租房建設(shè)引入BOT模式具有指導(dǎo)作用。

根據(jù)圖1-1可知，我國(guó)建設(shè)保障性住房需求緊迫，廉租房作為其中重要的一部分，引入BOT模式可以很大程度緩解財(cái)政資金緊張的局面，從而一方面提高投資建設(shè)效率，另一方面保證廉租房的供應(yīng)量，滿足低收入群體的住房需求。而對(duì)于項(xiàng)目公司而言，因?yàn)橛辛苏亩愂諆?yōu)惠以及擔(dān)保等支持，投資廉租房有著穩(wěn)定的收益和低風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)也可以提升企業(yè)在社會(huì)中的形象。

三、BOT模式在廉租房建設(shè)中應(yīng)用方式設(shè)計(jì)

（一）基本模式

圖2-2是BOT模式在廉租房建設(shè)中的概念性流程，每一階段的具體分析會(huì)在后文闡述。

（二）模式分析

（1）前期準(zhǔn)備階段

廉租房作為準(zhǔn)公共商品，由政府作為廉租房建造項(xiàng)目BOT模式的發(fā)起人，首先聘請(qǐng)咨詢公司或委托廉租房管理部門對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行可行性研究，可以通過(guò)詳盡的市場(chǎng)調(diào)查及經(jīng)濟(jì)效益分析，確定項(xiàng)目的必要性，以確定項(xiàng)目建造的地點(diǎn)、規(guī)模、資金投入、投資回報(bào)、風(fēng)險(xiǎn)、建造期限等各種經(jīng)濟(jì)及技術(shù)指標(biāo)。在這一過(guò)程中，政府要提供一定的財(cái)稅支持，才能使得具有福利性質(zhì)的廉租房建設(shè)項(xiàng)目能夠有足夠的優(yōu)勢(shì)來(lái)吸引民間資本。然后，政府進(jìn)行招標(biāo)活動(dòng)，選擇最佳合作伙伴，而投資人在進(jìn)行一系列的考察調(diào)研后進(jìn)行投標(biāo)。確定中標(biāo)人后，政府與項(xiàng)目公司即可進(jìn)行合同談判，對(duì)于項(xiàng)目的具體內(nèi)容比如特許運(yùn)營(yíng)期、租金及日后經(jīng)營(yíng)管理等問(wèn)題達(dá)成一致。與此同時(shí)，企業(yè)可以向由各商業(yè)銀行組成的銀團(tuán)以及政府的出口信貸機(jī)構(gòu)或開(kāi)發(fā)銀行進(jìn)行貸款申請(qǐng)，在這一過(guò)程中，由政府作擔(dān)保，給項(xiàng)目公司以支持。

（2）實(shí)施籌備階段

完成前期準(zhǔn)備階段后，由政府授予企業(yè)特許權(quán)，而項(xiàng)目公司主要完成各種設(shè)備、材料、技術(shù)等準(zhǔn)備工作，完成各項(xiàng)手續(xù)的辦理，若還需要進(jìn)行其他融資以及一些其他輔助合同的談判，比如與供應(yīng)商、修建商的合同談判，也可在這一階段完成。

（3）建造開(kāi)發(fā)階段

對(duì)于項(xiàng)目公司來(lái)說(shuō)，進(jìn)入建造開(kāi)發(fā)階段即與一般的工程項(xiàng)目類似，但由于BOT模式中還有政府、咨詢公司等的參與，因此在建造開(kāi)發(fā)的同時(shí)，項(xiàng)目公司要接受政府的監(jiān)督檢查和咨詢公司所作的對(duì)項(xiàng)目的進(jìn)度安排與資金運(yùn)營(yíng)，以確保廉租房項(xiàng)目的進(jìn)度、質(zhì)量、配套等嚴(yán)格按照合同執(zhí)行。在這一階段，銀行及其他貸款人還需按計(jì)劃給予貸款資金，這是工程按預(yù)算及資金完成的重要保證。

（4）運(yùn)營(yíng)維護(hù)階段

工程竣工驗(yàn)收后，即進(jìn)入運(yùn)營(yíng)維護(hù)階段。這是一個(gè)投資者收回成本、償還貸款（若有其他融資，還涉及到分發(fā)紅利）的過(guò)程。這一階段政府要根據(jù)國(guó)家及地方相關(guān)政策，對(duì)廉租房建設(shè)項(xiàng)目進(jìn)行嚴(yán)格把關(guān)。這一把關(guān)由兩部分組成，即首先是對(duì)工程質(zhì)量的嚴(yán)格審查，其次是對(duì)申請(qǐng)廉租房用戶的資格審定。近來(lái)曝出多起房姐房叔的新聞要引起政府高度重視，杜絕類似情況再出現(xiàn)在廉租房申請(qǐng)過(guò)程中。對(duì)廉租房申請(qǐng)者的審查不僅是前期資格審查，還包括中間分配的公平效率性以及后期居住情況的監(jiān)控，避免出現(xiàn)二次轉(zhuǎn)租現(xiàn)象，破壞以公平分配為目的的廉租房建設(shè)項(xiàng)目。進(jìn)入到入住階段后，在特許經(jīng)營(yíng)時(shí)間內(nèi)，由項(xiàng)目公司負(fù)責(zé)整個(gè)廉租房的運(yùn)營(yíng)及配套管理，在確保廉租房居民的基本生活需求的前提下，周圍的配套設(shè)施可按市場(chǎng)化方式運(yùn)作，由住戶支付給項(xiàng)目公司按國(guó)家政策所制定的租金，而廉租戶支付的租金與市場(chǎng)實(shí)際租金間的差價(jià)，可由政府進(jìn)行一定的補(bǔ)貼，確保項(xiàng)目公司在經(jīng)營(yíng)期間可以收回投資。

（5）移交過(guò)渡階段

當(dāng)特許經(jīng)營(yíng)權(quán)期限屆滿后，項(xiàng)目公司即將整個(gè)廉租房項(xiàng)目移交給政府，這并不是朝夕間就能完成的工作，政府與項(xiàng)目公司要有一定的過(guò)渡交接時(shí)間，以保證在政府收回廉租房產(chǎn)權(quán)進(jìn)行后續(xù)經(jīng)營(yíng)管理的過(guò)程中，不會(huì)出現(xiàn)紕漏。當(dāng)項(xiàng)目完全移交政府后，整個(gè)BOT項(xiàng)目即宣告結(jié)束。

（三）注意的問(wèn)題

對(duì)于BOT模式在廉租房項(xiàng)目中的運(yùn)用，必須要考慮投資收益的問(wèn)題。BOT項(xiàng)目投資規(guī)模大，包括了資金投入大和建設(shè)周期長(zhǎng)。因此，如果沒(méi)有投資收益的保障，無(wú)論是BOT運(yùn)作的項(xiàng)目公司，還是出借貸款的銀行，都不會(huì)愿意進(jìn)行投資。

廉租房BOT建房相比一般建房有一個(gè)最大的收益，即土地供給收益。在如今“土地財(cái)政”模式下，房?jī)r(jià)的高居不下有很大一部分原因是由于開(kāi)發(fā)公司取得建房土地的成本高。而B(niǎo)OT模式建房由于是“政府出地，企業(yè)出錢”，因此建設(shè)成本相比一般建房會(huì)有很大程度的下降。這為項(xiàng)目公司在特許權(quán)經(jīng)營(yíng)期收回投資提供了有力的保障。

而特許經(jīng)營(yíng)期的長(zhǎng)短也很大程度決定了BOT項(xiàng)目在廉租房建設(shè)中的投資收益。根據(jù)我國(guó)有關(guān)規(guī)定，BOT項(xiàng)目的特許經(jīng)營(yíng)期不得超過(guò)30年。考慮到廉租房建設(shè)的成本、風(fēng)險(xiǎn)、市場(chǎng)需求、投資回報(bào)率等問(wèn)題，要確定廉租房BOT建設(shè)的特許經(jīng)營(yíng)期限是一個(gè)復(fù)雜的工作。而在建設(shè)過(guò)程中，難免出現(xiàn)信息不對(duì)稱的情況，這會(huì)導(dǎo)致政府對(duì)成本的監(jiān)控失效。本文對(duì)此給出一個(gè)初步的概括性的確定特許經(jīng)營(yíng)期的公式：R*（P/A，i，n）+Z*（P/A，i，n）+T=C+O*（P/A，i，n），式中R代表廉租房每年租金（由租戶支付租金和政府補(bǔ)貼租金兩部分組成），i代表利率，Z表示項(xiàng)目公司利用周邊配套設(shè)施賺取的年租金，C代表項(xiàng)目公司對(duì)整個(gè)廉租房項(xiàng)目的建設(shè)投資成本（包括材料、設(shè)備、技術(shù)、利息等所有資本化及費(fèi)用化費(fèi)用扣除所有項(xiàng)目的抵稅作用后的金額），O代表建成營(yíng)運(yùn)后的每年經(jīng)營(yíng)成本，T代表項(xiàng)目公司由于承接BOT項(xiàng)目所獲得的政府提供的一切包括稅收、政策等優(yōu)惠而獲得的收益。由此等式計(jì)算出來(lái)的n即為特許經(jīng)營(yíng)期限。

四、政策保障

（1） 法律保障

若要BOT模式在廉租房建設(shè)中成功實(shí)施，就需要有成熟完善的法律體系作為保障。鑒于BOT模式建房涉及到投資、融資、經(jīng)營(yíng)、轉(zhuǎn)讓等多環(huán)節(jié)項(xiàng)目，且其建設(shè)周期長(zhǎng)，投資量大，參與方多而導(dǎo)致?lián)碛袕?fù)雜的經(jīng)濟(jì)法律關(guān)系，規(guī)范詳實(shí)的法律體系可以為BOT模式在廉租房建設(shè)中的運(yùn)作奠定基礎(chǔ)。雖然我國(guó)已有一些關(guān)于BOT運(yùn)作的規(guī)范，然而這些規(guī)范大多立法層次低，內(nèi)容簡(jiǎn)單，各部門職能分工不明確，因而當(dāng)務(wù)之急是完善我國(guó)的BOT立法工作，避免在實(shí)施過(guò)程中因法律的缺位而導(dǎo)致糾紛矛盾的產(chǎn)生。

（2） 以經(jīng)營(yíng)城市模式發(fā)展廉租房BOT建設(shè)

由于廉租房建設(shè)投入資金巨大，而租戶所支付的租金遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于市場(chǎng)平均水平，雖然政府可以根據(jù)財(cái)務(wù)分析，得出由于BOT建房所帶來(lái)的各項(xiàng)收益，比如因避免了大量財(cái)政資金的一次性投入所產(chǎn)生的間接收入用于租金補(bǔ)貼，但單靠政府補(bǔ)貼租金差價(jià)還難以形成足夠的力量來(lái)吸引民間資本參與廉租房建設(shè)，因此，政府可以考慮以經(jīng)營(yíng)城市的模式來(lái)發(fā)展廉租房BOT建設(shè)，即在保證廉租房居民的基本生活設(shè)施要求的前提下，運(yùn)用市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)手段來(lái)帶動(dòng)廉租房周邊的商業(yè)配套設(shè)施。可以利用商業(yè)贊助、冠名、廣告等方法激活廉租房周邊發(fā)展。而周邊配套所產(chǎn)生的收益，在特許經(jīng)營(yíng)期限內(nèi)由項(xiàng)目公司收取。對(duì)BOT模式建設(shè)廉租房采取經(jīng)營(yíng)城市模式，同時(shí)還可以避免由于項(xiàng)目公司追逐個(gè)人利益，而忽略對(duì)于醫(yī)療、教育、小區(qū)物業(yè)的管理服務(wù)。管理質(zhì)量低下、醫(yī)療教育等民生設(shè)施的欠缺會(huì)造成周邊犯罪率上升、環(huán)境水平低下。而這一措施恰好可以彌補(bǔ)這一城市隱患，為居民和投資者帶來(lái)“雙贏”。

（3） 金融財(cái)稅政策保障

金融體系的完善也有利于BOT模式在廉租房建設(shè)中的運(yùn)用。在住房領(lǐng)域進(jìn)行一定的貨幣資金和信用的融通，比如信托、保險(xiǎn)等，可以使得資金融通，規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)。將融資運(yùn)用于廉租房建設(shè)，吸收城鄉(xiāng)居民儲(chǔ)蓄、發(fā)行廉租房建設(shè)債券、發(fā)行廉租房彩票都可以起到資金籌集的作用。除此之外，廉租房作為重大民生項(xiàng)目，同時(shí)具有準(zhǔn)公共產(chǎn)品的性質(zhì)，政府也應(yīng)給予BOT建設(shè)項(xiàng)目公司一定的財(cái)稅優(yōu)惠政策。政府不僅可以在項(xiàng)目建造開(kāi)發(fā)期間給予財(cái)稅優(yōu)惠，比如對(duì)印花稅、土地使用稅等稅收的減免，同時(shí)，也可將政策優(yōu)惠貫穿于運(yùn)營(yíng)維護(hù)階段，可以涉及到營(yíng)業(yè)稅、房產(chǎn)稅、企業(yè)所得稅等的減免。財(cái)稅政策的優(yōu)惠如何做到對(duì)項(xiàng)目公司有利，又不至于過(guò)多地削弱財(cái)政收入，可以進(jìn)行一定的實(shí)證分析來(lái)得出平衡點(diǎn)。

（4） 監(jiān)管運(yùn)營(yíng)保障

監(jiān)管可以分為兩部分，首先是對(duì)項(xiàng)目公司的監(jiān)管。在項(xiàng)目公司承接項(xiàng)目到項(xiàng)目的建設(shè)開(kāi)發(fā)到最后的竣工運(yùn)營(yíng)過(guò)程中，首先要進(jìn)行招投標(biāo)公正性的監(jiān)管，防止利用職務(wù)之便任人唯親，接受不合格項(xiàng)目公司的項(xiàng)目承攬；其次要保證建設(shè)資金的來(lái)龍去脈都有帳可查，避免建房過(guò)程中現(xiàn)象的滋生；在建成后，政府要對(duì)房屋質(zhì)量進(jìn)行嚴(yán)格把關(guān)，對(duì)于豆腐渣工程或與合同不符的地方要進(jìn)行整改，無(wú)法整改的拒絕驗(yàn)收。提高政府與項(xiàng)目公司在建設(shè)廉租房過(guò)程中的公信力，是項(xiàng)目成功的有力保障，只有將各項(xiàng)監(jiān)管結(jié)果公之于眾，增強(qiáng)透明性，配以一定的優(yōu)惠政策與收益保證，才會(huì)有更多的

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關(guān)鍵詞：保障政策；廉租房；政府；中外比較

住房問(wèn)題是一個(gè)世界性的問(wèn)題。住房問(wèn)題的實(shí)質(zhì)是公共住房問(wèn)題，即城市低收入階層困難群體的住房問(wèn)題，其核心是這一群體居民收入與住房?jī)r(jià)格的關(guān)系問(wèn)題。中國(guó)在住房領(lǐng)域?qū)嵤┑囊幌盗懈母锎胧绻膭?lì)住房商品化、住房分配貨幣化等，在較大程度上改善了中國(guó)居民的居住條件，城市居民的住房面積有了大幅度的提高。但是，城市低收入家庭的住房困難問(wèn)題仍然比較突出，與發(fā)達(dá)國(guó)家相比，中國(guó)城市低收入家庭的居住水平更顯落后。

一、中國(guó)廉租房制度發(fā)展路徑

在中國(guó)，廉租住房這一概念最早見(jiàn)于1998年國(guó)務(wù)院的《關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知》，該通知明確指出，對(duì)不同收入家庭實(shí)行不同的住房供應(yīng)政策，將中國(guó)居民以家庭收入為單位，劃分為高、中低、最低三個(gè)層次，其中最低收入家庭租賃由政府或單位提供的廉租住房。2003年11月，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部審議通過(guò)《城鎮(zhèn)最低收入家庭廉租住房管理辦法》，確定了廉租住房制度以“發(fā)放租賃補(bǔ)貼為主，實(shí)物配租與租金核減為輔”的保障方式，對(duì)保障面積、資金渠道、房屋來(lái)源、申請(qǐng)審核程序、收回條件作了具體的規(guī)定，明確建設(shè)廉租住房的用地使用行政劃撥的方式。2007年8月，國(guó)務(wù)院了《關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見(jiàn)》，意見(jiàn)中提出要逐步擴(kuò)大廉租住房制度的保障對(duì)象和保障范圍，將廉租住房的保障對(duì)象擴(kuò)大為城市低收入家庭。2010年9月，住建部等聯(lián)合發(fā)出通知，明確廉租房家庭再購(gòu)買其他住房的，應(yīng)當(dāng)辦理廉租房退出手續(xù)；對(duì)騙取廉租住房保障、惡意欠租、無(wú)正當(dāng)理由長(zhǎng)期空置，違規(guī)轉(zhuǎn)租、出借、調(diào)換和轉(zhuǎn)讓廉租住房等行為，可以收回廉租房。經(jīng)過(guò)十多年的探索和實(shí)踐，中國(guó)已經(jīng)初步建立了廉租住房制度，并且取得了一定的效果，同時(shí)，也應(yīng)該看到，中國(guó)的廉租住房制度建立的時(shí)間短，國(guó)內(nèi)對(duì)廉租住房制度的研究與探討還處于起步階段，廉租住房制度在實(shí)踐的過(guò)程中存在著諸多問(wèn)題，制約了中國(guó)廉租住房制度的發(fā)展。

二、中國(guó)廉租房制度存在的問(wèn)題

建立健全中國(guó)的廉租住房制度的前提，是認(rèn)清廉租住房制度在建設(shè)的過(guò)程中所存在的問(wèn)題。

第一，廉租房法律法規(guī)不健全。中國(guó)現(xiàn)行的住宅制度非常零散，各自為政，沒(méi)有統(tǒng)一的立法，廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用房、住房公積金和商品房之間的關(guān)系不清，制度之間無(wú)法很好地協(xié)調(diào)。由于廉租住房制度的立法層次低，執(zhí)行的力度不夠，導(dǎo)致了廉租住房制度很長(zhǎng)時(shí)間一直停滯不前或者各地方政府對(duì)廉租住房制度進(jìn)行異化演變。

第二，廉租住房制度的保障對(duì)象過(guò)窄。廉租住房建立之初，提出建立和完善以經(jīng)濟(jì)適用住房為主的住房供應(yīng)體系，對(duì)不同收入家庭實(shí)行不同的住房供應(yīng)政策：最低收入家庭租賃由政府或單位提供的廉租住房；中低收入家庭購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用住房；其他收入高的家庭購(gòu)買、租賃市場(chǎng)價(jià)商品住房。之后，雖然完善了廉租住房制度的具體規(guī)定，但是仍然以城鎮(zhèn)最低收入住房困難家庭為保障對(duì)象。

第三，保障資金和房屋供給不足。到目前為止，廉租住房的建設(shè)情況并不理想，從廉租住房制度的發(fā)展實(shí)踐來(lái)看，廉租住房的住房保障資金不足制約了廉租住房快速發(fā)展，是廉租住房嚴(yán)重缺乏的內(nèi)在原因，并且尚未形成一套健全的廉租住房供給模式。

第四，準(zhǔn)入機(jī)制和退出機(jī)制不完善。中國(guó)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平還不高，用于住房保障的資源更是相當(dāng)缺乏，必須將有限的資源用最需要保障的家庭，建立科學(xué)合理的廉租住房準(zhǔn)入退出機(jī)制，否則，保障對(duì)象錯(cuò)位，不該保障的人獲得額外的利益，該保障的人未獲得保障，會(huì)產(chǎn)生更加嚴(yán)重的社會(huì)不公平；“有進(jìn)無(wú)出”的推出機(jī)制會(huì)增加政府的財(cái)政壓力，導(dǎo)致新生的弱勢(shì)群體無(wú)法獲得住房保障。

三、國(guó)外廉租房制度的成功經(jīng)驗(yàn)

社會(huì)低收入家庭的住房保障問(wèn)題是各個(gè)國(guó)家都比較重視的問(wèn)題，世界各國(guó)廉租住房保障制度各有特色，利弊并存，甚至在發(fā)展道路上有反復(fù)。但總體而言，對(duì)這些國(guó)家的社會(huì)進(jìn)步與經(jīng)濟(jì)發(fā)展起到了不可替代的、巨大的促進(jìn)作用。

第一，美國(guó)嚴(yán)格法律和稅收減免住房保障模式。美國(guó)對(duì)低收入家庭住房保障的特色就在于其各項(xiàng)保障措施的法制化。美國(guó)政府先后通過(guò)了《住房法》、《城市重建法》、《國(guó)民住宅法》、《住房與城市發(fā)展法》等，對(duì)住房保障作了相應(yīng)的規(guī)定。對(duì)利用抵押貸款購(gòu)買、建造和大修自己房屋的家庭，在征收個(gè)人所得稅時(shí)減免抵押貸款的利息支出；對(duì)擁有自己住房的家庭，還可以減免所得稅和財(cái)產(chǎn)稅;對(duì)出租屋的家庭實(shí)行稅收減免政策。

第二，日本公營(yíng)住房保障模式。日本政府遵循“保低放高”的原則，采取政策性調(diào)節(jié)措施，旨在使老百姓都能住上與自己經(jīng)濟(jì)條件相適應(yīng)的住房，各級(jí)政府建造并管理向低收入家庭出租住宅，由東京都政府管理的叫都營(yíng)住宅，由縣政府管理的叫縣營(yíng)住宅，由區(qū)政府管理的叫區(qū)營(yíng)住宅，由市政府管理的就叫市營(yíng)住宅。日本有超過(guò)220萬(wàn)公共“廉租房”，占全部住宅的4.7％，另外還有大批供中產(chǎn)階級(jí)居住和購(gòu)買的房子。公營(yíng)住宅針對(duì)貧困群體，形式多樣化，保障了日本的貧困家庭人人“居者有其屋”。

第三，法國(guó)中央補(bǔ)貼和地方管理雙層次住房保障模式。法國(guó)“廉租房”在建造過(guò)程主要有中央政府提供補(bǔ)貼，但建成后由各地方政府下屬的“廉租房管理辦公室”管理。地方辦公室一方面嚴(yán)格控制房源，大部分“廉租房”只租不賣；另一方面對(duì)社會(huì)公開(kāi)“廉租房”出租情況，接受大眾的監(jiān)督。全法國(guó)大約有1/4的人住在“廉租房”里，除了收入很低的移民家庭或家庭負(fù)擔(dān)很重的多子女家庭外，“廉租房”受益群體的“上限”是那些收入相對(duì)較少的低級(jí)別公務(wù)員。

第四，新加坡分級(jí)住房保障模式。新加坡在住房保障制度方面政府干預(yù)和介入程度很大，是計(jì)劃和市場(chǎng)相結(jié)合的典范。新加坡實(shí)行住房公積金制度，中央公積金制度已經(jīng)成為新加坡的基本社會(huì)制度之一，是一種綜合的社會(huì)保障儲(chǔ)蓄制度。分級(jí)提供公有住宅補(bǔ)貼，嚴(yán)格按家庭收入情況來(lái)確定享受住房保障水平。新加坡房產(chǎn)和發(fā)展委員會(huì)將“廉租房”分為兩個(gè)檔次，家庭收入在800新元或以下的家庭，只需繳占總收入10％的錢作為房租；收入在800新元～1 500新元的家庭，用于房租的錢為收入的30％。

第五，香港公屋住房保障模式。香港的“公屋”是“公共租住屋的簡(jiǎn)稱，是特區(qū)政府為無(wú)法負(fù)擔(dān)市場(chǎng)房租的低收入家庭而實(shí)施的重要社會(huì)居住保障政策。政府將土地免費(fèi)劃撥給房屋委員會(huì)，由房委會(huì)招標(biāo)建設(shè)公屋并分配給有需要的市民。目前，香港共有約65萬(wàn)套公屋住房，超過(guò)200萬(wàn)人租住其中，約占香港總?cè)丝诘娜伞?/p>

四、完善中國(guó)廉租房制度的若干建議

中國(guó)廉租住房制度改革應(yīng)積極借鑒以上國(guó)家成功經(jīng)驗(yàn)，通過(guò)完善法律、改變保障性住房補(bǔ)貼方式、發(fā)展公共租屋、健全準(zhǔn)入與退出機(jī)制等措施實(shí)現(xiàn)“民有所居”。

第一，完善相關(guān)法律、法規(guī)。完善的法律能強(qiáng)制規(guī)范住房市場(chǎng)的行為，促進(jìn)其健康發(fā)展。國(guó)外住房制度都有相關(guān)法律的支持：如美國(guó)的《住房法》和《國(guó)民住房法》、日本的《公營(yíng)住房法》等。中國(guó)的《住宅法》應(yīng)當(dāng)盡快制定，以《住宅法》統(tǒng)領(lǐng)中國(guó)的住房制度，促進(jìn)中國(guó)住房制度的發(fā)展，并可以在住房制度實(shí)踐的過(guò)程中不斷地進(jìn)步和完善。對(duì)于廉租住房制度而言，《住宅法》主要是全局性的，統(tǒng)籌整個(gè)住房制度，不可能對(duì)廉租住房制度規(guī)定的過(guò)于詳細(xì)，所以，當(dāng)務(wù)之急，是先建立一部廉租住房制度的行政法規(guī)，對(duì)廉租住房制度建立成果進(jìn)行整理和歸結(jié)，建立廉租住房制度的科學(xué)體系，對(duì)廉租住房制度的保障對(duì)象、保障方式、保障標(biāo)準(zhǔn)、資金保障、房屋保障、準(zhǔn)入和退出機(jī)制以及對(duì)各種違法違規(guī)行為的懲罰措施進(jìn)行詳細(xì)的規(guī)定，同時(shí)要加大廉租住房制度的執(zhí)行力度，使廉租住房制度得以貫徹落實(shí)。

第二，堅(jiān)持商品房與保障房共同供應(yīng)戰(zhàn)略。商品住房和保障性住房是城鎮(zhèn)住房的兩種主要形式，兩者彼此關(guān)聯(lián)，共同發(fā)展。住房過(guò)度市場(chǎng)化，追求效率的同時(shí)，造成的是社會(huì)廣泛的不公，社會(huì)福利難以最大化；住房過(guò)度福利化，將嚴(yán)重影響住房發(fā)展效率，福利得不到提高，任何一種住房供應(yīng)方式片面發(fā)展都不能有效解決住房問(wèn)題。所以，確定兩者之間的合理比例尤為重要。為了住房市場(chǎng)的發(fā)展，政府應(yīng)該堅(jiān)持商品房與保障房共同供應(yīng)戰(zhàn)略，同時(shí)制定科學(xué)合理的中長(zhǎng)期發(fā)展計(jì)劃，協(xié)調(diào)好兩者比例關(guān)系。

第三，改變保障性住房補(bǔ)貼方式，嚴(yán)控住房面積。政府應(yīng)致力于改變經(jīng)濟(jì)適用房的補(bǔ)貼方式，嚴(yán)加控制經(jīng)濟(jì)適用房面積。建議實(shí)行“補(bǔ)人頭”方式，即把住房保障金或者住房補(bǔ)貼費(fèi)，按照一定標(biāo)準(zhǔn)，以貨幣形式直接補(bǔ)貼到每個(gè)應(yīng)當(dāng)享受補(bǔ)貼者的頭上，讓這部分群體拿著補(bǔ)貼款去房產(chǎn)市場(chǎng)上購(gòu)買、租賃自己能夠購(gòu)買、租賃的住房，不給開(kāi)發(fā)商從中牟取暴利的機(jī)會(huì)。

第四，大力發(fā)展公共租屋。公共住房問(wèn)題雖然是城市化進(jìn)程中面臨的一個(gè)共性問(wèn)題，為了更好地解決無(wú)力購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用房、又不符合廉租住房保障條件的這部分“夾心層”困難家庭的住房問(wèn)題，積極探索建立公共租屋制度，引導(dǎo)居民樹(shù)立買房與租房都是住房消費(fèi)的合理形式的觀念，有效地緩解房地產(chǎn)市場(chǎng)緊張的供需關(guān)系，促進(jìn)房產(chǎn)市場(chǎng)健康、穩(wěn)定、有序地發(fā)展，要求大力發(fā)展公共租屋的公共租屋保障制度。公共租屋以中小套型為主，建筑面積控制在60平方米左右。

第五，完善保障性住房的準(zhǔn)入與退出機(jī)制。準(zhǔn)入機(jī)制中主要把握的方向是：動(dòng)態(tài)性、地域性、合理性地劃分家庭收入水平線，劃分為最高收入、高收入、中高收入、中等收入、中低收入、低收入、最低收入七組；完善的住房檔案系統(tǒng)，實(shí)時(shí)監(jiān)管家庭的收入和財(cái)產(chǎn)；建立嚴(yán)格的審查、登記及征詢制度。退出機(jī)制是一種事后機(jī)制，住房保障應(yīng)實(shí)行定期審核制度，只有有效地審查和確定退出對(duì)象，使那些家庭收入或住房條件得到改善的保障對(duì)象及時(shí)退出保障范圍，才能保證有限的住房資源起到最大的保障作用。

參考文獻(xiàn)

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