導語：如何才能寫好一篇廉租房的管理辦法，這就需要搜集整理更多的資料和文獻，歡迎閱讀由公務員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

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問題：什么是廉租房制度？廉租房制度是什么意思？我國早在1998年就提出了建立廉租房的社會保障體系構想。1999年建設部出臺《城鎮廉租房管理辦法》，提出由政府實施住房社會保障職能，向具有城鎮常住居民戶口的最低收入家庭提供租金相對低廉的普通住房。xx年3月我國在《城鎮廉租房管理辦法》的基礎上修改并正式頒布實施了《城鎮最低收入家庭廉租住房管理辦法》。目前，包括上海、北京、廣州等在內的多個城市的廉租房制度試點工作正在進行，出臺了適合各地情況的廉租房管理試行辦法。但是，由于種種原因，廉租房在我國房地產市場體系中的進展仍然較為緩慢。廉租房制度，是指政府（單位）在住房領域實施社會保障職能，保障的對象是城市中低收入家庭，即對具有本市非農業常住戶口的最低收入家庭和其他需保障的特殊家庭，提供租金補貼或以低廉租金配租的具有社會保障性質的普通住宅，保證其住房達到社會最低生活標準。建立廉租房制度的目的是，構建面向住房弱勢群體的城市住房保障制度。廉租房制度具有以下幾個特點：1、供應對象明確。廉租房制度是具有選擇性的社會政策，屬于社會救濟型福利，其保障特點是范圍窄、標準低。只有符合各地方政府規定的住房困難的最低收入家庭，才可以申請城鎮最低收入家庭廉租房。2、以發放租賃住房補貼為主，以實物配租、租金核減為輔。其中，租賃住房補貼，是指政府先向符合條件的申請對象發放補貼，再由其到市場上去租賃住房；實物配租，是指政府直接提供住房，并按照廉租房租金標準收取租金；租金核減，則是指產權單位按照規定，采取在一定時期內對現已承租公有住房的城鎮最低收入家庭給予租金減免的辦法。3、具有社會保障性特點，是政府主導性社會福利制度。政府的主導作用體現在提供相關法律和政策，對保障對象和范圍及享受標準作出規定，并建立合理的資金來源和籌集房源的渠道，同時，進行有效的行政管理也是政府的重要責任。

4、廉租房資金實行財政專戶管理，專項用于租賃住房補貼的發放、廉租房的購建、維修和物業管理等。5、廉租住房制度是具有嚴格資格條件限制的保障性住房制度，具有公開公平的準入機制、輪候機制和退出機制。廉租房應當由戶主按照規定程序提出書面申請，申請家庭人均收入符合當地廉租住房政策確定的收入標準。從國際經驗看，當前市場經濟體制國家形成了三種基本保障方式：一是以英國、新加坡為代表的政府直接建造公房的住房供應支持方式，即政府通過設立專門機構，提供運營資金負責建設和管理；二是以法國、德國、日本等為代表的政府金融支持非營利機構建房的間接參與方法，即提供政府優惠貸款，實行貸款利息補貼的辦法，支持非營利機構發展低租金、低成本住房；三是以美國為代表的對買房者減稅和租房者進行發放房租補貼的支持方式。幾乎所有發達國家和越來越多的發展中國家，都不同程度地發放住房補貼，以幫助住房支付能力有限的低收入家庭能在住房市場上租到合適的住房。國際經驗也證明，由于各國在社會歷史背景、城市化發展速度和各種政治社會力量具體形態等方面有差異，住房政策的形成和發展也具有一定的差異。因此，絕大多數國家并不僅僅從社會因素考慮住房問題，促進經濟發展、提高市場運行效率，也是各國決定住房保障方式的重要因素。

 

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關鍵詞:廉租房;存在問題;建設探討

中圖分類號:C913文獻標識碼:A文章編號:1003-949X(2010)-02-0047-03

我國廉租房制度建設已有近十年的時間。1998年我國開始啟動廉租房試點,2003年廉租房制度全面推行,2005年國務院發文對做好城鎮廉租房制度建設工作提出了進一步要求。在市場經濟條件下,通過住房制度改革,有支付能力的居民,可以通過市場解決住房問題;而對于低收入家庭,政府則要通過住房保障,來解決其支付能力不足的問題。廉租房制度是我國政府針對住房困難的最低收入家庭實施的一種社會救助,是我國住房保障體系的重要組成部分。

一、廉租房發展現狀分析

從全國的統計數據來看,截至2006年我國通過廉租房政策解決的住房困難戶為54.7292萬戶。另據有關數據顯示,截至2007年底,我國共有95萬戶家庭獲得廉租住房保障。2007年我國廉租房的投入資金中的財政投入為145億,其中中央政府支出51億,地方政府支出94億(占了1998年到2006年總和的1.3倍)。盡管與當年的財政總支出49565.40億相比只是很小的數字,但是相對于過去八年間的投入而言,政府財政的投入力度在加大,投入數額在增加,這說明廉租房制度的發展備受重視。同時,按照24號文件的要求,中央財政首次向中部、西部財政收入比較困難的地區支付專門用于廉租住房制度建設的資金。2007年是我國廉租住房制度建設步伐邁得最大的一年。2009年中央又加大了對財政困難地區廉租住房制度建設的資金投入。2009年中央財政用于各地廉租住房制度建設的總的資金投入將達到330億元,這個數字也是2008年、2007年幾倍甚至上十倍的增長。

二、廉租房制度發展中存在的問題

1.廉租房建設的資金投入中存在問題

首先是資金投入不均衡,地區間差異較大。東部地區的地方政府在廉租房上的資金投入多于中西部是必然的。中央的財政投入也是存在偏向性的,這不利于各地區間的和諧發展。其次是資金籌資方式較少,且有些籌資方式不具有穩定性和可持續發展性,如土地出讓凈收益等。最后是資金總量不足,難以發揮政策優勢。房價升高,百姓苦不堪言,尤其是困難戶。政府卻不堪重負,有限的資金難以發揮有效作用。

2.廉租房保障層次低,供應總量不足且受益人群有限

我國的廉租房保障有嚴格的準入條件,這使很多邊緣戶的住房問題得不到關注,并且我國廉租房的保障層次較低,只是解決低收入家庭的居住問題,在住房質量上還有待于提高。廉租房不論在租金補貼或是實物配租方面都存在供應量不足的問題,這是導致收益人群有限和保障層次的的一個重要原因。

3.有關廉租房的立法和政策不到位

廉租房制度作為一個國家社會保障制度的重要組成部分,與社會保障制度一樣具有強烈的法制化特征。我國在過去十年的發展中也在立法方面做了相關工作,如2003年頒布了《城鎮最低收人家庭廉租房管理辦法》、2007年頒布了《廉租住房保障辦法》。但這些都只是一些立法層次較低的辦法、條例,難以在約束和監督方面發揮作用,尤其是《廉租住房保障辦法》盡管內容翔實,但其立法層次確實有待于提高。

4.地方政府職能缺失,重視力度不夠

首先是“廉租房”定位不準。在地方政府的落實貫徹中,“廉租房”政策是實現社會主義和諧社會的又一重大舉措。然而許多地方政府總是流露出廉租房變貧民窟的擔憂,在很大程度上限制了廉租房的推廣速度。其次是政府考核官員業績偏差。廉租房與市場房價呈負相關關系,廉租房的供給每增加5%,就會迫使房價下降3%-4%。一方面房價的下降,會讓地價下降,從而會導致政府的收入減少;另一方面,會拖累經濟的增長,GDP會下降,對于地方官員的考核形成負面影響,以至于部分官員在貫徹實施時積極性不高。

三、進一步完善廉租房的對策

1.以中央政府為主體,加強地方政府責任

近年來,在中央政府的號召下,地方政府對貫徹廉租房制度作出了一些努力,但是仍然有很多地方政府從自身政績出發,對于廉租房這種“收益低,見效慢”的制度表現不是十分積極,使得這項制度的實際運行并不如設想的那樣順利。因此,應當加強地方政府的責任,進一步將廉租房制度落到實處。如地方政府應當設立類似于廉租房管理辦公室這樣的專門機構對其進行管理;應當將中央政府所撥款項專款專用,并在其保值增值中表明積極的態度以確保途徑的多樣化。

在政績考核方面,筆者認為應該將廉租房等住房保障的發展作為政府績效考核的一個重要方面,這樣可以有效調動政府工作的積極性,又可以把握廉租房建設的前驅性。對各級政府廉租房建設實施嚴厲的獎懲機制和責任追究機制勢在必行。

2.建立健全相應的廉租房保障法律法規

目前,我國應制定出符合我國國情的統一的住房保障法規,從法律上規定住房保障的對象、保障標準、保障水平、保障資金的來源以及建立專門管理的機構,把廉租房建設、分配、使用等制度以及廉租房的修繕與物業管理辦法等上升為法律法規,并應適當地出臺一些相關的配套規定來對各類社會保障性住房的申請條件、銷售價格、租金標準等進行細化。廉租房法律法規的建立健全,將為廉租房制度的運營提供重要的法律支持。

3.拓寬籌資渠道,確保廉租房建設的資金供應

如前所述,公積金增值收益占到廉租房資金投入的28%,這部分資金的使用方式備受質疑。對于這部分資金的處理政府應當既減少繳費人利益損失,又要保證其對廉租房建設的資金投入,這就需要政府合理運作這部分資金保證其增值收益。而土地出讓凈收益增加的前提是地價上升和出讓規模擴大,不具有可持續性;廉租住房的租金收入則主要用于廉租房的維護和管理。因此,廉租住房保障資金主要依靠政府財政撥付的單一來源,而政府的財政補貼在很多情況下難以到位。在廉租房的籌資方面可以更多的借鑒國外的先進經驗,如可以借助資本市場來對資金進行保值增值等。另外,政府可以積極引導鼓勵開發商參與到廉租房建設中來。可以通過融資方式解決資金問題,使廉租房開發貸款證券化。要求地方政府積極參與“廉租房”建設,合理運用優化配置,處理好信貸政策金融創新可在一定程度上緩解資金不足的困局。將廉租房開發貸款證券化,可以加強這部分金融資產的流動性,降低商業銀行的風險,而廉租房開發更容易獲得銀行的資金支持,能拓寬融資渠道。政府還可以發展房地產信托投資基金,總體考慮廉租房臨時性融資缺口的數額,并根據財政收支運營狀況合理確定債務的償還期限,適量地發行住房建設公債來支持廉租房建設。

4.加強管理與服務,建立健全配套設施

我國廉租房建設在管理與服務方面還相當落后,其配套設施還很不完善。美國實施嚴格的審查準入制度,新加坡堅持對“公共組屋”實施嚴厲的法律管理制度,這些都是我們可以借鑒的經驗。我國應當加快對供應對象收入統計與監管機制的完善,嚴格審查準入制度,更好的維護低收入家庭的住房權利。目前,受政府廉租住房數量有限的限制,大部分廉租住戶需通過市場選擇符合自身條件以及廉租住房標準的房源,但在目前中介組織不規范,租賃市場不發達,房源信息交流機制缺乏的情況下,廉租住戶的市場交易成本會提高。所以,應當建立有效的房源信息交流機制,為廉租住戶提供相關服務,盡量減少成本。同時應當建立有效的退出機制,“只進不退”的現象不但使真正需要保障的低收入者得不到有效的保障,也浪費了本來就有限的資源,退出機制的建立將有助于改善這一現狀。

管理方面除進入與退出機制需要完善外,還應提高房屋維修與保養工作的力度,只有相關工作全部落實到位才能保證廉租房制度的可持續發展。

5.擴大廉租房覆蓋面,增大政策宣傳力度

應合理確定廉租房保障標準,逐步擴大廉租房覆蓋面,滿足城鎮最低收入家庭基本居住需求。同時,增大政策宣傳力度,增加分配透明度。政府推出廉租房的同時,需要考慮如何用恰當的方式推廣,讓真正需要的人知道如何申請,并把申請過程透明化。但是政府資源是有限的,未來廉租房肯定會出現排隊等候的問題,所以應當建立合理的輪候機制,它的建立和完善有利于對廉租房資源的合理利用,可以避免個別官員有機會謀取私利,使真正需要幫助的家庭得到住房保障。

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杜甫當年在茅屋為秋風所破時，大聲疾呼：“安得廣廈千萬間，大庇天下寒士俱歡顏，風雨不動安如山！”一千多年過去了，這個問題解決起來依然步履蹣跚。

廉租房遭遇地方政府普遍冷落和排斥的根源是，廉租房制度觸及地方政府的利益。廉租房與房價成反比關系，廉租房供給每增加5%，就會迫使房價下降3%~4%，這將影響地方政府的土地出讓金收益和GDP增長速度。從經濟利益角度講，發展廉租房需要政府財政支出，而發展商品房會創造財政收入。因此，地方政府選擇發展商品房。

然而，廉租房是與老百姓利益密切相關的大事。1999年，國家建設部便出臺了《城鎮廉租住房管理辦法》，但時至今日，全國140多個城市尚未實施廉租住房制度。眾多的低收入者的住房保障該如何落實，成為專家和的焦點。

吳敬璉曾說，“政府的責任就是保證中國國民沒有人住在馬路上。”

國務院發展研究中心副主任陳清泰表示，“居者有其屋，但不能是居者買其屋。讓中低收入者都能買上房，這個目標太高，難以實現。”

數據顯示，截至2006年底，累計已有54.7萬戶低收入家庭，通過廉租房制度改善了住房條件。按照規劃，2007年，國內所有城市和城鎮將全部建立廉租房制度，最低生活保障家庭中的住房困難戶“應保盡保”。

但從現實來看，廉租房政策的實施情況并不理想。面對國家對廉租房建設的一系列要求，很多地方政府對推進廉租房的態度存在雷聲大雨點小的現象。

現在，仍有4個地級市、141個縣級市沒有建立廉租住房制度；166個地級以上城市未明確土地出讓凈收益用于廉租住房建設的比例；絕大多數城市沒有將土地出讓凈收益實際用于廉租住房建設；廉租房制度覆蓋面低；部分城市還沒有建立廉租住房保障對象檔案，申請、審批、退出機制不完善。

缺少資金，難以分配，這只是一些地方政府慣用的托詞。而開發商所津津樂道的“廉租房”，不過是為了混淆視聽，掩蓋自己搞價格合謀、賺取暴利的事實。

廉租房供給體系的建立，有助于平抑房地產價格飛漲，使貧困人群得以安身，減輕社會負擔，減少城市房屋空置，保障社會的和諧安定。但從目前中國國情來看，政府的廉租房建設還任重而道遠。

是緊盯利益還是關注民生，地方政府確實需要好好思量。

美國和法國的廉租房制度

在美國和法國，廉租房有相當長的歷史，這些國家的政府已經總結出豐富的政策經驗。

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關鍵詞：廉租房 保障制度

1 廉租房定義

廉租房是指政府以租金補貼或實物配租的方式，向符合城鎮居民最低生活保障標準且住房困難的家庭提供社會保障性質的住房。廉租房的分配形式以租金補貼為主，實物配租和租金減免為輔。廉租房是國家和地方政府為了解決城市中低經濟收入家庭住房困難而建的普通住宅，有社會公共福利和住房社會保障性質。中國的廉租房只租不售，出租給城鎮居民中最低收入者。廉租房一般有兩種表現形式，一是由政府出資建好后，低租金給住房困難戶，二是由政府發放租金補貼給住房困難戶，由他們租賃社會房屋居住。廉租房有特定的供給對象，符合廉租房供給條件的由本人（家庭）向政府提出申請，并經過政府相關部門核實批準后，方可取得廉租房的承租權，廉租房無繼承權。

2 廉租房的歷史及現狀

1998年，國務院發出了我國住房體制改革的綱領性文件《關于進一步深化城鎮住房制度改革加快住房建設的通知》，該《通知》提出對不同收入家庭實行不同的住房供應政策，建立適應不同收入水平居民住房支付能力、分層次的住房保障體系，即要建立以經濟適用房為主體的多層次的住房供應體系：高收入者購買或租賃市場價商品住房，中低收入者購買經濟適用住房，最低收入者租用政府或單位提供的廉租住房。根據通知要求，建設部于1999年制定了《城鎮廉租住房管理辦法》。

隨著廉租房政策的不斷發展和完善，人們對廉租住房制度也越來越了解，我國的廉租房政策在幫助低收入家庭解決基本住房問題上取得了一些成效，截至2006年年底，全國657個城市中，已有512個建立了廉租住房制度，占總數的77.9%;全國累計有54.7萬戶低收入家庭通過廉租房政策改善了住房條件，其中，領取租賃住房補貼的家庭16.7萬戶，實物配租的家庭7.7萬戶，租金核減的家庭27.9萬戶，其他方式改善居住條件的家庭2.4萬戶。同樣，以2006年年底為限，全國累計用于廉租房建設的資金為70.8億元，僅當年一年就達到23.4億元，占1999年以來累計籌集資金的1/3。全國人均住房面積從1993年的17.8平方米增加到現在的28平方米。

3 廉租房存在的問題

經過十余年的發展，我國的廉租房政策已經形成了一套行之有效的工作程序。但是在廉租住房政策的實際執行過程中，任然存在一些亟待解決的問題，給我們的政策執行帶來一定的困難，也讓我國的廉租房政策在解決保障困難家庭的住房問題的同時，為社會帶來極大地負擔。我國廉租房政策實行過程中的問題主要表現在以下幾個方面：

3.1 廉租房政策對申請家庭的資質審核缺乏實質的規定，致使廉租房申請家庭有瞞報家庭財產、提供虛假證明等現象。根據《廉租住房保障辦法》的規定，廉租住房的申請、審核主要采取“三級審核，兩次公示”的模式。即申請人首先向街辦或居委會提出書面申請并提交相應的材料，由街辦或居委會對申請人提供的材料進行審核。但是街辦居委會作為基層工作單位，首先街辦居委會無法去銀行調查申請人的財產情況，無法調查申請人的房產、車輛等情況；其次，街辦居委會的人力物力均有限，不可能對所有申請人的所有材料的真實性進行逐一核實，“只能依賴申請人的誠信”作形式審查，對于有些刻意隱瞞家庭情況的家庭不能全部及時發現。另外，在我國由于歷史的原因，“人戶分離”現象普遍存在，這也會給街辦居委會的審核工作造成困難。

3.2 缺少完整的個人收入征信制度，申請家庭收入的動態變化難以掌握。根據《廉租住房保障辦法》規定，已領取租賃住房補貼或者配租廉租住房的城市低收入住房困難家庭，應當按年度向所在地街道辦事處或者鎮人民政府如實申報家庭人口、收入及住房等變動情況。《辦法》同時規定，市（區）、縣人民政府建設（住房保障）主管部門應當按戶建立廉租住房檔案，并采取定期走訪、抽查等方式，及時掌握城市低收入住房困難家庭的人口、收入及住房變動等有關情況。在實際工作中，申請家庭在收入發生變化時，很少有人能及時向有關部門申報；而住房保障的主管部門，僅僅依靠對保障象定期走訪、抽查的方式進行收入審核，并不能保證及時發現保障對象的收入變化。

3.3 缺乏有效地退出保障機制。在《辦法》的第二十五條、第三十條規定了保障對象需要退出廉租房的情況，并由建設（住房保障）主管部門責令其限期退回。但是實際執行情況卻并不盡如人意。例如廣州廉租住戶黃少萍在被查出違規使用其廉租房時，申辯說因為調查人員調查時其正好沒在家，所以她認為自己沒有違反廉租房政策，所以拒絕退出配租給她的廉租房。不僅僅是黃少萍，在廣州查出的11戶違規使用廉租房的家庭中，其他家庭也認為自己并沒有違反有關規定，只是主管部門審查的時間不合適。對于像黃少萍這樣拒絕退出廉租房的家庭，《辦法》沒有具體規定如何有效的讓其退出。近年來，我國的廉租房保障力度不斷加大，政府由此所形成的負擔也越來越重。而由于無法退出，一些本該享受保障房政策的群眾便失去保障權利，致使不合理的居住者持續占用社會資源。這就要求我國的廉租房政策要盡早完善廉租房的退出機制。

3.4 與廉租房相關的法律法規不健全。目前沒有專門針對廉租房或保障房的法律法規，一旦發現申請人有瞞報、偽造、假造情況，也只能取消其資格，或者做輕微的經濟處罰。這些處罰相對于其享受的優惠，幾乎可以忽略不計，因此目前的廉租住房政策就得不到有效的維護。

當今世界，住房難題幾乎困擾著所有國家的平民百姓。即使在發達國家，“居者有其房”也不是所有人單靠自己的力量就可以實現的。但在這些國家，政府對這個重要的民生環節，已經總結出了豐富的經驗及政策。這些經驗，很值得我們深入的學習借鑒。在法國，廉租房制度的發展已有百年歷史，廉租房由各級政府的廉租房管理部門負責分配。管理部門嚴格控制房源，廉租房也是只租不賣。管理部門對廉租房的申請者有嚴格的審核制度，通過對其雇主單位、銀行賬戶及社會生活狀況的核實，將房屋分配給那些真正需要的人，避免一些貪便宜的人渾水摸魚。廉租房制度的存在，使法國房屋銷售市場的需求維持在一個穩定的范圍內，法國廉租房也因此被稱為“社會首席穩壓器”和“法國社會的穩定劑”。在新加坡，“廉租房”分兩個檔次。家庭收入在800新元或以下的家庭，只需繳占總收入10%的錢作為房租；收入在800-1500新元的家庭，用于房租的錢為收入的30%。根據家庭收入的不同而收取不同比例的租金標準，在不同的租金標準之間可以根據家庭收入的變化而自由轉換。在美國：審查程序很嚴格。美國是一個信用國家，具有發達而且完善的信用制度。以信用為基礎建立的廉租房制度保障了廉租房制度的高效執行。

4 針對廉租房問題，我們的應對策略

針對部分地方廉租住房管理中出現的問題，我們應該從以下幾個方面加強建設：

4.1 建立完整的信息共享平臺。在現有信息的基礎上，實現信息的聯網共享。根據申請家庭提供的資料，審核部門可以從聯網的信息中及時查看申請家庭收入、存款、車輛、房產等家庭財產狀況，盡早實現廉租房“應保盡保”的目的。則系統自動回將其擋在保障人群之外。

4.2 建立個人誠信制度。這一點在銀行系統已經有了很好的經驗。在現行的銀行系統中，如果個人的不良的貸款記錄達到一定程度，在全國范圍內，他以后的資金使用都會受到影響。廉租房制度可以借鑒這一辦法，使不誠信的申請家庭不僅在一時、一地受影響，而是在更多地區，更長的時間內承擔其不誠信的后果。

4.3 動態管理，建立健全的退出機制。建立健全的退出機制，可以制定有利于廉租對象退出的優惠政策，使廉租對象的利益在退出廉租住房時不受侵害；對不符合保障條件的廉租戶又不能及時騰退廉租房的要給予重罰。

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關鍵詞：廉租房；物業管理；三聯模式

中圖分類號：F293.3　文獻標識碼：A

文章編號：1673-2111(2008)11-089-04

作者：李勇輝，湘潭大學商學院副院長、教授、博士生導師／曾鍇，李新華，湘潭大學商學院；湖南，湘潭，411105

基金項目：湘潭大學創新基金資助項目。批準文號湘大教發[2008]24號“從常德實踐看廉租房在住房保障體系中的地位與作用”

一、引言

廉租房后期管理服務是完善廉租住房制度的一部分，而廉租房后期管理服務又包括對廉租房的監管、物業服務、質量保障等。黨的十七大報告指出：“健全廉租住房制度。加快解決城市低收入家庭住房困難。”表明了黨和政府對解決城鎮低收入家庭住房問題的高度關注。城鎮廉租住房制度是一種保障性住房供應制度。政府和單位通過向具有城鎮常住居民戶口的低收入家庭提供租金相對低廉的普通住房、核減租金以及發放住房租賃補貼的方式來減輕居民的住房壓力，因而也是一項帶福利性的惠民政策。完善城鎮廉租住房制度。加大對城鎮低收入家庭及低收入者的住房保障力度，既是社會公平正義原則的具體表現，也是貫徹落實科學發展觀、構建和諧社會的客觀要求。

廉租房管理、服務經驗及運作模式還在探索中。對于廉租房社區的管理、服務模式，如果政府撒手不管，就難以提高該群體整體的居住質量，違背了保障低收入的初衷；如果全部由政府來承擔，政府因其財力有限，肯定承受不了：如果全部由企業來承擔，幾乎沒有企業愿意接手，認為它幾乎是沒有盈利的。那么廉租房小區管理、服務的運作模式應該是怎樣的呢?目前國外如新加坡、香港在廉租房(公屋)管理、服務方面都有較豐富的經驗，也有一些相關的研究文獻，但由于制度和環境等因素。國外的操作模式并不適合中國的實際，而國內對廉租房管理、服務的模式研究的相關文獻很少。調研小組主要針對常德市的實際情況。探索如何建立有效的城市廉租房社區物業管理模式。將管理、服務與物業經營有機地結合起來，確保物管資金的平衡，既減輕政府的負擔，又達到保障最低收入人群居住質量的目的。

二、常德廉租房管理、服務的特殊性

從規模的總體上看，廉租房的規模遠遠小于其他物業類型。由于廉租房的特殊性質，其單套戶型面積不會超過50平方米。為避免低收入家庭過于集中而引發新的社會問題，廉租住房一般不會大規模成片建設。從常德市的情況來看，已建成的5個廉租居住點分別在市城區的東、中、西及德山幾個點，最小的只有700多平方米。最大的一個居住點也不到2萬平方米，與商業樓盤東則幾十萬、幾百萬平方米的開發規模是無法比擬的。分布零散，對于管理工作有諸多不便，且成本較大片的商業小區高。

(一)人員的特殊性

廉租房有準入條件有限，其居住群體是社會低收入家庭，如下崗置換、社會無業人員、老弱病殘人員相當普遍，涉毒、兩勞等重點人口較為集中，不穩定因素較多。與商品房管理服務相比之下，廉租房管理服務較不容易，因為在公民道德素質、維護環境秩序的自覺性有很大差別。相應的給廉租房的管理、服務增加了很多困難。

(二)管理服務內容的特殊性

為了使廉租房住戶都能享受改革開放的和社會發展的成果，政府保障部門作為業主單位，委托專門的物業服務企業或社會物業服務模式進行治安、綠化養護、衛生保潔、公共設施設備維修等公共服務，并且要求廉租房物業服務企業承擔更多的社會義務，如社區愛心超市和圖書閱覽室的經營、解決部分住戶的就業問題，以及社會捐贈物資發放問題等。與單純的商業物業服務比，廉租房更側重于后期管理，側重于對租戶的服務，實際上已經接近于一般意義上的社區服務管理。

(三)資金的特殊性

國務院和湖南省政府都出臺了關于解決城市低收入家庭住房困難的文件，明確指出：廉租住房保障資金堅持財政資金預算為主、多渠道籌措的原則，確保廉租住房保障資金專項用于廉租住房購建、維修改造和物業管理費用補貼等。但具體以何種渠道籌措資金，落實物業服務費用補貼還有待于進一步完善相關配套政策。廉租房物業服務公司的資金來源主要是廉租房租金，現行的模式是：政府通過低保金下發到廉租戶手中，物業服務公司代表住房保障部門向廉租房住戶收取一部分低保金(廉租房租金)上繳財政，再由財政按一定比例反撥給物業公司作為服務費用。總體上依然是“以租養房”的國有直管公房的模式。但租金標準低于直管公房租金標準，相反卻增加了保安、綠化、保潔等工作內容和公用水電費等支出。直接導致物業成本高，入不敷出。

政府考慮到廉租房家庭的特殊情況，根據有關規定，廉租房家庭不用交納物業管理費，只需交納一定的房租，房屋的維修和管理費用都包含在內。僅憑這些資金相對于物管前期的成本投入和日常的運行費用只是杯水車薪，無法正常支持廉租房小區的物業管理服務。

廉租房物業管理目前都是政府行政管理為主，這樣不利于可持續的物業經營。對于政府來說，物業管理運行成本加大。政府就沒有更多的財力、物力和精力去建設更多的廉租房來滿足更多人的需要。長遠來講，政府應該只是在其中作指導和輔助作用，而將現場物業管理分離出去。

三、廉租房后期管理方面存在的不足

(一)從目前我國廉租房社區物業管理的現狀和一些基本需求來看，在管理方還存在以下幾個方面問題

1、政府考慮到廉租房家庭的特殊情況，根據有關規定。廉租房家庭不用交納物業管理費，只需交納一定的房租，房屋的維修和管理費用都包含在內。僅憑這些資金相對于物管前期的成本投入和日常的運行費用只能解決部分問題，無法正常支持廉租房小區的物業管理服務。

2、目前廉租房物業管理基本上政府行政管理為主，這樣不利于可持續的物業管理。對于政府來說，物業管理運行成本加大。政府就沒有更多的財力、物力和精力去建設更多的廉租房來滿足更多人的需要。長遠來講。這樣會形成一個困境，不利于政府應該只是在其中作指導和輔助作用，而將現場物業管理分離出去。

3、沒有充分利用社區勞動力資源的優勢。比如部分保安、保潔以及維修工人完全可以安排廉租房社區富裕勞動力解決，另一方面可以解決社區里勞動力的就業問題，為部分人員增進收入，確保社區的平穩運行，建立些調整各社區環境。

4、缺乏廉租房家庭收入增長后的過渡措施。如何 保證在廉租房家庭入住后物業管理服務與前期的承諾之間沒有落差，并且物管公司在不增加廉租房家庭經濟負擔的前提下，對社區進行有效運營，以實現可持續發展，必須探索廉租房社區物業管理新模式。

(二)我國現行廉租房退出機制現狀與存在問題

目前我國的廉租房退出機制中存在規定不全面，監管不到位和懲罰不嚴的情況。《城鎮最低受熱家庭廉租房申請、審核及退出管理辦法》只是列舉的方式規定了廉租住房退出廉租保障的六種情況。而實際中，廉租房保障對象應該推出的情況不止規定中列舉的情況。部分地區對廉租住房分配及資格審核操作不規范，也使得“關系戶”脫離廉租住房退出機制的制約。我國現行廉租房退出機制有如下幾個問題。

1、廉租戶家庭收入動態鑒別難度大

廉租房的退出機制是以家庭收入水平和最低生活保障線的對比作為退出衡量標準的，當家庭收入超過最低生活保障線時取消享受廉租房的資格。最低生活保障線的劃定和家庭收入鑒別是資格審核的兩個關鍵問題。在我國，家庭收入的鑒別主要采取個人申請、入戶調查、公示等一系列審核程序。但目前我國還沒有建立起來個人信用制度和個人申報機制，低收入家庭的成員往往又從事臨時性工作，收入來源多元化，其收入難以鑒定和掌握。即使社區工作人員的入戶調查難以完全獲取廉租戶的與收入有關的各項真實數據，因為他們將大部分的注意力集中于以廉租戶的家庭支出來判定其收入。這種做法不但不能準確地鑒別廉租戶的家庭收入情況變化，而且容易對收入沒有超過最低生活保障線的家庭產生誤判。

其次，將廉租戶的各項信息進行公示。“公示”目的是為了將廉租戶的情況公之于眾，接收鄰里的監督，達到收入鑒別的有效性。但是這種做法存在幾個問題：一是由于城市建設的加快，打破了原有的居住格局，城市居民之間的交往日益減少，甚至出現隔離狀態。所以想通過鄰里的舉報來實現監督可以說是難以實現的；另外，將廉租戶的各項信息公諸于眾，容易對其心理造成影響，進一步強化社會分層，很難達到效果。

2、對騙租行為懲罰力度不夠

全國各地對“騙租”行為的懲罰規定主要有以下幾項：“收回廉租房資格”、“罰款”、“一定期限內喪失申請廉租房資格”。縱觀這幾項措施，可以發現我國對騙租廉租房的違法行為懲罰力度是十分有限的，騙租的違約收益遠遠大于違約成本。實際上這對不具備享受廉租房資格的群體是一個負激勵作用，使更多的人鉆政策的漏洞，讓本來有限的廉租住房的房源更加緊缺。由此可見，建立廉租房退出機制十分必要和迫切。然而，在現實經濟生活中，受各種因素的影響，在廉租房退出操作中還存在許多困難：

(1)退出條件的設計界限較為模糊。廉租住房是由政府提供給城鎮居民最低生活保障線以下的貧困家庭租住的低租金住房，一旦承租家庭收入超過最低生活保障標準，原則上便不得續租。但各地在具體實施細則中又規定，如果確有困難可以續租，只是租住時間不能太長，并按當地公有住房租金標準收取租金。顯然，對續租條件的規定存在較大的人為因素。可能因工作人員主觀判斷失誤或承租家庭的主觀愿望而擴大退出條件中除外條款的運用范圍。

(2)在退出過程中，有部分所謂的“關系戶”，因有一些特殊關系而脫離退出機制之外，甚至在其收入水平達到或超過廉租房標準是，仍舊住于廉租房里，給社會和廉租房本身造成了不好影響，這種情況應在退出機制中要杜絕。

(三)廉租房建設及管理資金問題

我國廉租住房保障資金的來源雖然逐漸清晰，但落實不夠到位，資金供應仍然不足。《廉租住房保障資金管理辦法》明確，我國廉租住房保障資金的來源只能包括省級財政預算安排的廉租住房保障補助資金等8項。這些資金落實起來仍然困難，而且數額不定，如公積金增值在提取風險準備金、支付管理費后，剩余資金就非常有限。但是，我國符合享受廉租房標準的城鎮家庭總量很大，真正被納入廉租房保障范圍，并因此受益的家庭數量很少。這些都表明可用于廉租房建設的資金仍然不足，導致廉租房建設供不應求，嚴重影響了我國廉租房建設的穩健發展。主要表現在以下幾方面。

1、資金不足，難以發揮政策優勢。隨房價的不斷升高，中低收入百姓“望房興嘆”，特別是困難戶，只能表現出的是無奈和辛酸，高房價已經成為城市人民頭上沉重的三座大山之一。而地方政府因資金問題卻不堪重負，使有限的資金難以發揮有效作用，資金資源不能達到最佳配置。因此，廉租房建設的現狀和進展并不令人樂觀，尤其是資金問題。已經成為推進廉租房建設的一大瓶頸。“2006年。全國開工建設和收購廉租住房513萬套，建筑面積293168萬平方米――僅完成計劃的三分之一左右。其中一個很重要的原因，就在于財政預算安排資金不足。”

2、資金周轉引發弊端。由于各地要建設“廉租房”進而引發了不同的市場租賃價格，也導致了競爭中缺少了公平的杠桿。同時，由于廉租房的價格降低，二手房市場也受到了沖擊，從而又引發了市場的正常運轉期。使資金的周轉得不到提升，影響了市場的宏觀調控。

3、物業管理方面資金也不足，導致一些社區物業無法正常運轉。一方面廉租房建設過程中資金缺乏。再加上住進廉租房里的大部分為低收入家庭，本身在生活就有困難，更無力來支付社區物業費，表現出其無奈與辛酸，使許多社區物業管理達不到標準，更不用說社區文化建設與社區人文建設。

四、推進我國廉租房后期建設的政策提議

鑒于我國廉租房后期管理服務中存在的問題與不足，我國必須結合實際情況，不斷完善現有的廉租房制度，建立起一套適合我國國情的廉租房后期管理服務體系。筆者從實際調研訪談出發，提出以下政策建議。

(一)注重以人為本，突出人文關懷提升廉租房后期管理服務的方式。

1、課題小組通過實踐調研認為對于廉租住戶的管理不應該只有物業公司或者房地產開發商承擔，是否可以開辟一種新的管理模式“三聯模式”：以廉租戶為主體，物業公司或者房地產開發商為輔，與社區居委會攜手一同管理、服務。由廉租戶自行組織成立協調、自治，協調小區保安、以提高物業服務水平。

2、在“三聯模式”的前提下，提高區域內租戶的生活質量，可以在社區居委會的指導下，組織開展自助服務，如：家政服務、婚喪喜慶服務、托老托小、社區維修服務等，經營方式可以采用盈利于非盈利相結合的方式，主要是把集中在廉租房居住點的有勞動力的待崗人員組織起來，引導他們走上互助合作自強的道路。

3、人力資源、財政戰略。這主要是基于廉租房住戶中擁有較多的勞動力資源，考慮將這些有效的人力資源用于自身的物業建設，同時也幫他們解決就業問題，相輔相成。實現“雙贏”。是否要為廉租住戶開設培訓服務，是一個重要的問題。課題小組經過調研認為應該對人員的年齡進行分層統計，對于35歲以下的廉租房住戶，按原來的低保金數額發放，對其進行職業培訓，使其有一技之長，能有自我“造血功能”。而對于35歲以上的廉 租房住戶，可以適當的提高其低保金數額，但是不享受培訓，如要求享受培訓服務，那么就調為35歲以下廉租房住戶標準管理。這樣既保證了廉租房住戶的生活質量，又極大地節省培訓資源，減輕財政壓力。

(二)關注農民工住房問題。

在我國現實國情中，低收入弱勢群體也不僅限于城市低收入居民，隨著社會的轉型和城市化的加快，大批的農民工涌向城市，他們的居住狀況更為惡劣。而城市打工者和城鄉結合部土地被征后的農民也是一個不可忽視的低收入群體，他們一般算為“夾心階層”。廉租房是國家為弱勢群體所提供的社會保障，具有社會救助的性質，農民工、城市打工者和被征地后的農民作為我國公民，承擔納稅等基本義務，他們同樣有申請廉租房的資格。但是課題組在調研時發現廉租戶對農民工十分的排斥，認為他們的情況與城市戶口低收者相比，農民工擁有土地，可以在自己的土地上建造房屋，沒有必要同城市戶口低收者搶廉租房指標，所以不應該享受廉租房。

(三)加強完善我國現行廉租房退出機制

香港公屋是世界公共住房的成功典范，這與其高效務實的專業運營和管理密不可分，而在進入與退出機制上的設計尤其值得我們借鑒，“他山之石，可以攻玉”，針對以上出現的情況，可以采取如下幾點措施，來完善我國的廉租房退出機制。

首先，建立廉租房分配的申報、審核、公示制度，加大社會監督介入的力度，保證信息的真實性與公正性。如廈門市就采取申請審批后登報半個月，依靠社會的監督來彌補制度上的漏洞。

其次，制定有利于廉租房保障對象與推出的優惠政策。從廉租房推出機制設計的角度，應鼓勵廉租房住戶積極主動地申報個人信息，從而是超出保障條件的住戶及時推出。政府可因地制宜地制定保障對象主動申請推出的優惠政策，如優先購買經濟適用房、提供底細購房貸款等，激勵經濟條件改善的保障對象主動退出。

再次，加快個人信用制度的建設。完善信用制度建設是廉租房退出機制建設最直接、最有效的方法。目前我國信用建設起步不久，相關應該加快信用建設的步伐。一是同一個人信用檔案標準，建立起完備的個人信息系統，二是培育專業的個人信用評估機構，對個人信用程度進行客觀、公正的評估。三是加快個人信用網絡建設，試行稿人信用跟蹤，為住房保障推出機制提供客觀依據和信息支持。

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【關鍵詞】廉租房建設；融資模式；廉租房融資

我國社會保障性住房主要包括廉租房、公租房、經濟適用房、限價房等。廉租房由于產權并沒有轉移，租金低的特點，成為了改善住房供給結構、平抑房價、彌補房地產市場萎靡的有效武器。據統計，廉租房的供給每增加5%，就會迫使商品房價格下降3%到4%。同時，由于政府能力有限，經濟適用房、限價房等難以滿足需求，廉租房的建設更具可行性。

一、我國廉租房建設的融資現狀

根據我國財政部《廉租住房保障資金管理辦法》通知，廉租房住房保障資金來源有以下渠道：（1）住房公積金增值收益；（2）土地出讓凈收益；（3）中央、地方政府財政預算安排用于廉租住房保障的資金；（4）中央財政安排的廉租住房保障專項補助資金；（5）社會捐贈的廉租住房保障資金；（6）其他資金。廉租房作為準公共產品，資金需求量大，收益率低，回收期長等特點決定政府的財政支持是廉租房建設的主導。但各級政府對于財政資金的運用一般集中于生產建設項目，廉租房資金不到位；銀行信貸也是更加傾向于商品房建設而不是保障房的建設，缺少住房信貸的政策性擔保體系，其他金融工具由于我國金融體制的限制也沒有發揮實質性的作用；同時我國住房公積金制度發展很不完善，籌集和使用都具有很大的風險。因此從當前運行機制看，資金來源主要來源是政府財政供給，資金融資方式存在供給不足，極不穩定的特點。政府面臨巨大的資金壓力，創建拓寬融資渠道十分重要。

二、新時期完善我國廉租房融資來源的戰略思考

（1）建立以政府為主導，市場多方參與的廉租房供給機制。政府、市場在廉租房的供給過程中扮演不同的角色。美國在20世紀60年代初，一改政府一手包辦資金的政策，鼓勵企業進入廉租房建設領域。從日本、新加坡、中國香港的經驗來看，鼓勵民間資本參與也是一種普遍趨勢。因此，政府應實行優惠政策吸引企業。具體有：一是政府提供貸款擔保。二是租金補償，政府補齊廉租房租金與市場價格的差價，保證企業參與的積極性。三是稅收優惠政策。政府在廉租房建設初期起主要作用，后期則主要由社會資本參與，可采用的模式有PPP模式等，不僅可以吸收民間資本彌補財政投資的不足，還可以提高項目的建設效率，實現社會效益最大化。（2）完善公積金制度，提高資本管理效率。新加坡保障房的覆蓋率居世界首位，主要得益于它的公積金制度，80%的公積金用于保障房的建設。再從香港的經驗來看，主要是活化資產，提高資本的使用效率。我國不僅應該完善公積金的收繳，擴大公積金規模，最重要的是管理好公積金增值收益，明確公積金的產權歸屬和公積金的投資范圍，確保公積金的合法使用。（3）創新廉租房融資模式，實現多種渠道融資。一是房地產抵押貸款證券化。廉租房產權穩定，投資回收穩定符合資產證券化的特點，不僅可以降低商業銀行的潛在風險還可以增強這部分資產的流動性，更容易獲得銀行貸款。二是房地產信托投資基金（REITs）。從美國的經驗來看，這種直接融資方式不僅降低了銀行的財務風險，而且減少了政府的財務負擔。REITs應該由政府主導，健全房地產信托投資基金專項管理的措施，建立發達的房地產信托產品的二級市場，同時積極引導個人、機構投資者參與。三是PFI模式。PFI意為“私人融資啟動”或“民間主動融資啟動”，是英國政府于1992 年提出的，用于基礎設施投資、建設和運營的管理模式。采用這種模式融資時，首先要對項目進行可行性分析；其次在選擇私人部門時，必須遵循公開透明、公正平等的原則。四是征收住房保障稅。住房保障稅是一種特定目的稅，直接用于住房保障體系的建設。在操作過程中，需要研究如何避免它與房產稅的重復征稅、以及如何保證稅率與房地產業的發展相適應等問題。

三、小結

我國廉租房建設除了融資問題，還有土地問題、住房金融體系不健全、準入和退出機制等問題。“十二五”規劃中指出要“建立穩定投入機制，加大財政資金、住房公積金貸款、銀行貸款的支持力度，引導社會力量參與保障性住房建設運營。加強保障性住房管理，制定公平合理、公開透明的保障性住房配租政策和監管程序，嚴格規范準入、退出管理和租費標準”，足以見我國在保障房建設上任重道遠。“十二五”時期是我國經濟轉型的重要時期，改革正在不斷深化，也期望我國的保障房體系在此期間取得巨大進展。

參 考 文 獻

[1]董藩，文偉．基于AHP的廉租房融資模式研究[J]．中南民族大學學報（自然科學版）．2010（6）

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關鍵詞：廉租房；建設；思考；性價比

中圖分類號：F293.33 文獻標識碼：A 文章編號：1001-828X（2013）06-000-01

一、廉租房的發展及需求

廉租房是中國大陸地區推行的一項旨在解決城市特困人口住房問題的保障措施，中國的廉租房只租不售，出租給城鎮居民中最低收入者。1998年國務院了《關于進一步深化城鎮住房制度改革、加快住房建設的通知》，首次提出“廉租房”的概念，即“對不同收入家庭實行不同的住房供應政策，最低收入家庭租用由政府或單位提供的廉租住房”[1]。2005年《城鎮廉租住房租金管理辦法》正式施行[2]。2007年8月底，《國務院關于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》，規定經濟適用住房供應對象為城市低收入住房困難家庭，并與廉租住房保障對象銜接[3]。

二、廉租房與普通住房的區別

筆者認為，廉租住房與普通住房的區別在于：

1.相比普通住房廉租住房建設的意義不同。廉租住房不是以盈利為目的而建設的建筑，更強調社會保障功能，具有公共物品的屬性。所以在建設過程中可能會有很多偷工減料、管理層私吞建設資金等違法事件發生。因此，在建設活動監理過程中應該加強管理和監視。

2.相比普通住房廉租住房建設的住房功能不同。廉租住房建設的目的在于滿足一些低保用戶的住房問題，所以說在設計方面，不會有太華麗的房屋形式，不會有歐美式的建筑風格，只是為了基本的居住需要而已。因此建設比較實用，在建設過程中框架結構也比較簡單，相比普通住房會簡便不少。

3.相比普通住房廉租住房的建筑地址有所差異。普通商品住房會離市區比較近，但是廉租住房的建設地址則不會離得太近，因為需要考慮用地成本。在建設廉租住房時可考慮以下幾個方面：運輸問題、工人上下班的便捷問題、用水及用電問題、以及廉租住房周邊環境等問題。筆者認為廉租住房工程的建設地址對于后兩個問題的解決沒有太大問題，至于運輸問題，可以進行批量運輸并合理儲存建設材料，以此降低廉租住房建設成本。

4.相比普通住房廉租住房的建設單位不同。正是由于廉租住房具有非營利、公共物品的特點，其建設單位一般都是政府。政府為解決老百姓安居工程，達到“居者有其屋”做出很多努力。但廉租住房的建設同時也暴露出很多問題。筆者認為政府應該力求保證建筑的設計的合理、建設的效率以及建筑的質量，以此來保證住戶可以安全地、舒適地生活，完美地詮釋黨為人民服務的根本。

三、廉租房的建設中需要注意的一些地方

首先，筆者認為有這么幾點值得去思考一下：

1.建設地點及周邊環境

廉租住房的特點是人口比較集中，人口密度相對要比普通住房要大，所以建筑地點及周邊環境對于工程及使用來說非常重要。第一，由于建筑類型是廉租房，考慮到廉租房的建設的成本，所以建設地點一般選擇在離市中心比較遠的區域，這就要求考慮到居民生活中的一些不便因素。筆者認為，在選址上首先應該注意能否有充足的水、電的供應，然后就是要考慮建筑時期的材料運輸費用及建成以后住戶的交通問題。做到以上幾點，筆者認為廉租住房建設可選擇在城市開發區比較邊緣的位置，因為開發區的交通設施不成問題，其次作為開發區，水電及其他城市基礎設施也都比較完備，再就是開發區的土地價格相對較低，便于凸顯廉租房的節能性。

2.建筑方案的選擇

筆者認為建筑方案應以簡單為主，因為廉租房的住戶面積平均只有每戶50到60平方米，所以建筑面積和可用面積要合理利用，避免不必要的占用以及浪費，最好以一室一廳一廚一衛的建設方式搭配最為合適；如果兩室的話，雖然會方便一些，但是會使空間更加擁擠。這也就不會使廉租房的性價比凸顯出來，要知道，廉租房是為了解決住戶基本住宿問題才會存在的，所以沒有必要去設計很多的花樣結構。本著以合理、實用、節能為主的方法，所以廉租房的建設設計還是以框架結構、鋼筋混凝土澆筑的方式來建設，使用的是最便宜的材料，卻是可以使性能最高的材料。

3.建筑的建筑分布及空地的需求量以及使用量

由于前文也提到過，廉租房的住房特點是人口比較集中，所以有幾個環節相當重要：首先，是交通組織方面，筆者認為，采用與建筑物縱橫向平行的格網道路形式，東、西、南、北分別與城市道路連接，這樣最簡單的設計，會使得用地比較緊張的廉租房區域會得到比較好的交通設施，再加上有些住戶還是需要追求一些高的生活質量，所以可以設計一部分停車位。其次，就是環境與綠化，由于廉租房工程的人口密度大，所以一些必要的綠化措施還是必不可少的。在住宅區與道路之間布以綠化隔離帶，減少相互干擾，場區內道路原則上均形成林蔭道，使整個場區的綠化面積達到最高，項目用地要貫徹以人為本的宗旨，為居民提供舒適安全，安全健康的生活居住環境。最后，在豎向設計中，根據場地的地形條件，采用最節約的設計標準，以減少工程量，盡量做到挖填方平衡，雨水系統采用自然排水，路面排水與管線排水相結合的形式，室外各種工程管線設計結合小區周邊現有管線實際，進行管線綜合規劃設計，合理安排相對集中，一次建成，便于管理和維修。這樣的設計，符合了廉租住房低成本、高效率、便捷、實際的基本設計方式。

4.給排水系統及電氣系統

筆者認為，不管哪個工程的給排水系統和電氣系統都是必須不可忽視的部分，由于距離市區較遠，所以一些必要的用水用電還是需要考慮到的，建議建設地點周圍可以找有湖泊的地方。使用時的建筑給排水系統還是以主要以使用室內供排水管網系統為主，可以減少成本，又可以充分利用市內供水系統，電氣系統，筆者認為除了需要多設計一個臨時發電機以外，還是可以充分利用室內供電管網。

5.節能系統

節能系統的最重要一點是合理利用資源，避免浪費，避免不必要的損失，這里，尤其是電力系統，供電系統的使用個人覺得可以使用一些高性能的線及電力管理系統，對于長期使用來說這系統的性價比絕對是物超所值的。還要注意的是水的使用，可以采用節水閥門，新型下水系統，避免在生活中不必要的損失。還有就是可以選擇一些新型的建筑材料，進一步提升一下建筑節能。

6.安全系統

安全系統是不管哪個工程都是必須要注意的一個點，相比于普通住房，廉租房的建設更加節能，性價比更高，但是隨之而來的安全問題也是不可忽視的，所以說，建筑方面防火，防觸電，防一些自然災害都是必不可少的環節。

四、廉租房建設管理的一些建議

廉租住房的建設意義在于給貧困及低收入家庭提供住房保證，所以說，廉租住房沒有很豪華的建設外觀，沒有很花樣的建設風格，更沒有供人享受的高級娛樂設施，它的建筑意義在于可以很實用的提供住宿條件。筆者認為，有這么幾點是建設及管理所必要的東西：

1.建設的廉租住房應該避免有過于華而不實的建筑材料，本著以實用為主的建筑原則，最簡單而實用的框架結構，鋼筋混凝土澆筑，保證了建筑的實用性，也降低了建筑成本，為建筑提升了一部分的性價比。

2.廉租住房的建設應該注意與舊屋區改造相結合的方式，這樣做的好處在于可以解決一下廉租住房的資金籌措問題，也不至于廉租住房會存在于過于遠離市區的狀況，為廉租住房使用者提供了生活的便捷性。

3.廉租住房建設階段應該選擇在剛過冬到入冬這段時間內，這一點筆者認為沒必要在過于寒冷的時候施工，雖然對于民工的開支會減少，但是對工程的困難程度及安全質量保證都存在有一定的問題。

4.設計規劃方面，筆者認為應該合理利用可利用面積，因為廉租住房的建設面積比較小，所以人口相對來說會比較集中，綠化面積及空地面積就有很高存在的必要性，關于本工程的建設，筆者認為也是較為合理的安排了綠化及空地面積，使得空間不是那么擁擠。

5.廉租住房的節能方面其實也沒有太多需要說的地方，因為廉租住房相比普通住房的建設本來就比較節能，但是一些地方，在方便了使用者之后，還可以試著去改善一下，比如可以試著用一下新的一些科技，或者使用一下新的能源供給方式，這些在廉租住房中其實是可以試用一下的，但是要保證質量與安全。

6.廉租住房的用水方面其實也是應該以使用市內供水管網為主，如若離得太遠，可以選擇在水庫、河流、湖泊附近選擇建設，既保證了水源的充足，又可以使環境更加美好。

參考文獻：

[1]《關于進一步深化城鎮住房制度改革、加快住房建設的通知》.

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【關鍵詞】 住房保障商品房經濟適用房廉租房

為了滿足低收入者的住房要求,我國建立了以經濟適用房供應量為主、廉租房供應量為輔的住房保障制度。但分析發現經濟適用房的政策執行效果并沒有達到預期目標,而且暴露出太多問題。同經濟適用房相比,廉租房存在種種優勢,并且能避免經濟適用房中出現的種種問題。以廉租房取代經濟適用房,可以達到增加民生促進社會和諧發展的目的。

一、經濟適用房存在的問題

就經濟適用房的發展現狀而言,存在著諸多需要解決的問題,這些問題不但制約其社會保障功能的發揮,還影響著房地產市場的健康發展,并滋生出腐敗和社會矛盾,主要問題如下。

1、經濟適用房戶型標準超標

2005《經濟適用房價格管理辦法》規定:“經濟適用房嚴格控制在中小套型,中套住房面積控制在80平方米左右,小套住房面積控制在60平方米左右,市縣人民政府根據本地區居民的收入和居住水平等因素,合理確定經濟適用房的戶型面積和各種戶型比例,并嚴格進行管理。”然而在實際操作中,開發商為了爭取更多利潤建設一些面積超標的經濟適用房,甚至有些地區出現了200平米復式豪宅的經濟適用房。低收入者收入有限,即使小面積的住房也常超出其購房能力,何況嚴重超標的建筑面積,更不是一般低收入者所能承受的。

2、監控缺位導致銷售對象失控

經濟適用房銷售對象定位于“低收入群體”,但在實際銷售過程中,由于統計、審核方法及程序上的不科學、不嚴謹,很多不符合低收入群體條件的人購走了經濟適用房;同時,由于監管缺位和市場經濟本身的逐利性,開發商、政府官員、部分富裕群體相互勾結,使得部分經濟房落入高收入群體之手,這顯然違背了經濟適用房政策的設計初衷。監管缺位的根源在于制度設計本身的缺陷。從政策上看,雖然對經濟適用房申請人審核合格后有數天的公示期,但是將這種監管責任轉嫁于沒有調查權力也沒有執法權力的普通群眾的做法本身就缺乏可行性,弱勢群體無法擁有監管他人的力量。從市場的角度看,爭得經濟適用房是一種穩賺不賠的投資,高額的利益誘惑自然觸發各種利益群體去爭奪這份蛋糕,低收入者是社會的弱勢群體,在競爭中自然處于劣勢,經濟適用房落入自然會落入中高收入群體之手。

3、經濟適用房干擾正常的房地產市場

在市場經濟中,市場具有自調節作用,生產者和消費者根據市場價格變化來調整供給量和需求量,最終達到優化經濟結構提高資源利用效益的目的。政府如果過度干預市場,必然使得一部分資源的利用效益遭受損失。目前的房地產市場中,同種商品存在著兩種價格體系:一種是政府有控制功能的經濟適用房,另一種是純粹市場化的商品房。基本同質的兩種商品同時出現在同一個市場上,兩種價格體系在一定程度上擾亂了正常的市場秩序。對消費者而言,市場套利的存在,必然促使他們去爭奪低價的經濟適用房,從而使商品房的定價和銷量受到影響。對開發商而言,經濟適用房在土地價格和開發政策上都存在優惠,爭得經濟適用房開發權無疑在市場競爭中擁有絕對優勢。當房地產市場處于低迷期時,一部分開發商承受經營艱難的景遇,而另一部分開發商則可以享受政策帶來的無風險利潤,這不但有悖公平競爭的市場原則,還損害了資源的使用效益。

4、政府補貼優惠開發商使得低收入者難以直接受益

在經濟適用房建設上,國家給予開發商土地價格優惠,包括降低批租土地價格、實行稅收減免等。這些補貼和優惠直接給了開發商,然而一些低收入者并沒有從國家補貼和優惠中得到太多福利,倒是開發商得到了更多好處。政府本來寄望于經濟適用房來大力改善民生,但是實施結果是開發商得到穩定利潤,中高收入者購走部分低價房子,低收入者的住房問題仍沒有得到有效解決。這不是我們推行這項政策的本來目的,另外,在社會管理上,經適房滋生了部分政府官員的尋租行為、引起部分民怨。

5、經濟適用房有產生次貸危機的風險

經濟適用房的銷售對象是低收入群體,低收入群體本來收入有限,其有限的收入主要用于滿足基本生活需要,而沒有能力節余大量資金。雖然經濟適用房銷售價格比商品房低,并且有國家的貸款優惠,但是對于低收入人群而言仍然是奢侈品消費,其總價格一般超出低收入者的支付能力。從維護金融秩序角度看,低首付的貸款方式將原本沒有購房能力的人拉入購房者行列,客觀上為發放貸款的商業銀行孕育了風險,因為這種支付方式是以房屋的持續上漲或微跌為基礎的。美國住房市場2007年10月開始出現的次級抵押貸款(簡稱“次貸”)危機證明了這一點。次貸危機的根源在于,政府為了刺激房地產市場的發展,允許低收入者通過抵押貸款方式擁有自己的住房,這些人群原本達不到正常的信用貸款標準。經濟高漲時期,一般不會出現償付能力不足的風險,但是在經濟低迷期或者出現住房去泡沫化時,會造成大量的失業或者收入減少從而不足以支付貸款,并且抵押住房的市場價值不能夠償付剩余債務,這些次級貸款就會形成商業銀行的壞帳,從而造成金融機構資產的損失,金融風險就產生了。

二、取消經濟適用房大力發展廉租房的必要性

1、切實實現低收入群體的住房保障

房屋存在二方面的價值,一是居住的價值,二是投資的價值。不同收入群體對經濟適用房的價值需求是不同的,高收入群體的需求主要在于投資,購買后多數利用與商品房之間存在套利轉手牟利;低收入群體的需求主要在于自己居住。保障性住房的保障功能就是滿足低收入群體的住房需要,改善其居住環境,而不必擁有房屋所有權。經濟適用房可以改善低收入者的居住環境,但未必改進其生活質量,因為在其低收入僅能保障基本生活需要的情況下,購房會增加生活負擔,有時甚至犧牲了其他如教育、醫療、休閑等方面的消費,而且背負多年的償債壓力。廉租房由于租賃的價格遠遠小于購置住房的價格,不需要壓縮低收入群體其他方面的消費,也就不會降低其生活質量,可以實現無損質量情況下的住房保障。

2、提高政府資源配置效益

從政府資源的配置效益看,廉租房所帶來的社會效益要遠遠大于經濟適用房。同廉租房相比,經濟適用房至少存在三個方面的效益損失:一是大量經濟適用房落入高收入群體帶來的社會保障損失,他們占用了本應保護低收入群體利益的資源,擠壓了保障范圍;二是財政投入的長期保障效益損失,因為經濟適用房一旦購買就可以很快在市場上以商品房的價格流轉(我國目前規定5年的期限),從而徹底退出保障領域,就不能在未來對其他低收入群體行使其持續保障功能;三是政府威望在群眾中的損失,經濟適用房帶來大量的負面問題,官員、高收入群體爭奪經濟適用房滋生了腐敗,也加劇了高收入群體和低收入群體的對立,目前的實施現狀體現了這一點。

廉租房可以消除上述問題。廉租房的面積一般較小,只可租賃而無所有權的特點將避免高收入群體的爭奪,從而擴大了房源,增加了保障范圍;采取退出機制的廉租房可以發揮其持續的社會保障功能,因為一旦低收入群體進入到中高收入群體行列,其退出的房屋可以繼續租賃給其它低收入者,消除了經濟適用房的一次保障性;廉租房還會帶來存量優勢,由于所有權的流轉限制,不斷投入增量資金建設新的廉租房,加上已建成的廉租房資源,廉租房總量將會越來越多,我們就可以擴大廉租房的保障范圍,不但實現城市低收入居民的住房保障,而且有可能實現進城農民工的住房保障。

3、促進房地產市場價格正常化

目前市場上存在著同一商品的兩種價格體系,完全市場化的商品房和政府干預定價的經濟適用房。在兩種價格體系下,消費者首先購買經濟適用房,必然影響商品房的價格。這種現象在經濟處于高漲期,對房地產的影響不是那么明顯,因為經濟適用房的供量有限。但是在房地產去泡沫化時期,價格和銷售量雙下跌,經濟適用房受到的沖擊就顯現得十分明顯,目前冷清的商品房市場和火熱的經濟適用房銷售場面反映了這一點。政府的經濟功能側重于宏觀調控,商品的定價應當交給市場。經濟適用房具有商品的特性,但是其定價權受到政府的制約,而商品房由市場定價,同質商品的兩種價格必然相互影響,經濟適用房價格將干擾商品房的正常定價。商品房是基于經濟資源的利用效益,經濟適用房的出發點是保障社會公平,追求社會公平不能以損害效益為代價,要遵循效益優先的原則。經濟適用房在某種程度上損害了商品房的效益,取消經濟適用房發展廉租房則消除了這個問題。市場上存在純粹的商品房和純粹的保障房,中高收入者可以購買商品房促進房地產市場正常價格運行,廉租房實現了保障社會公平的需要,這樣就在效益與公平之間找到一個最佳的契入點。

4、杜絕次貸危機產生的根源

取消經濟適用房發展廉租房可以在一定程度上杜絕房地產市場出現次貸危機,因為廉租房并不需要低收入人群進行大量貸款,客觀上鏟除了危機的潛在根源。低廉的租金也是低收入人群可以承受的,而且在租賃價格上,政府可以對低收入人群實行租賃補貼。取消經濟適用房發展廉租賃房并不有損社會公平,我們無需讓每個家庭擁有屬于自己的住房,只要人人有房住即可。正如轎車市場一樣,無須讓每個家庭都擁有屬于自己的小轎車,通過發展出租車市場和公交車市場一樣實現了低收入群體享用便利交通工具的需求。

三、取消經濟適用房發展廉租房的對策分析

為了增強經濟資源的使用效率,提升公共資源的保障效益,促進社會公平,目前應取消經濟適用房將其納入商品房的范疇,并把發展經濟適用房的資金納入廉租房的范疇,大力發展廉租房,做到窮者有屋住、富者有其房,具體對策如下。

1、加大廉租房的投入力度

加大廉租房的投入力度在關鍵于增加廉租房的資金投入規模,主要內容包括兩個方面:一是新建更多的廉租房,二是通過購置二手房進行改造以增加廉租房資源。廉租房的資金規模是制約房源供給量的首要因素,可以把計劃建設經濟適用房的資金轉入發展廉租房。廉租房資金的提供對象一般為中央政府和地方政府,地方政府可能因為追求政績和財力限制的關系缺乏提供廉租房的動力。中央政府可以通過制定政策、加強監督、增加業績考核指標等方式調動地方政府提供廉租房的積極性。資金來源應當追求多元化,地方政府的資金除了既定的財政安排外,還應包括政府出讓商品房土地的固定比例資金以及商品房交易稅費的比例資金等。

2、擴大廉租房覆蓋范圍

根據2007年新頒布的《廉租房保障辦法》,廉租房的覆蓋范圍已經有所擴大,由城市最低收入家庭擴大到低收入住房困難家庭。按照2007年的標準,有資格享受廉租房福利的人口約為城鎮人口的4%,這個比例排除了那些徹底脫離農業生產而在城市就業的群體,這部分群體也應當考慮為住房受保障人群。同期國際通行的比例為總人口數的20%,相比而言我國廉租房的覆蓋范圍相對有限。我國正處于城市化進程之中,必然要產生更多的城市無房群體,廉租房覆蓋范圍應當考慮這個過程。本著以人為本、促進社會公平、構建和諧社會的原則出發,我們應當擴大廉租房的覆蓋范圍,在目前的廉租房財力支持力度有限的情況下,住房保障的秩序應當是:城市低保人群、城市低收入人群、農民工以及其他無住房人群。

3、改變補貼對象

取消經濟適用房后國家和地方政府可以將補貼對象轉變為補貼租房的低收入家庭。補貼辦法可以按照家庭人頭補貼;補貼標準應當考慮地區差異、地方財力差異和家庭收入差異,一般是發達地區補貼金額大,財力雄厚地方補貼力度大,低保人群補貼力度大。

4、實行動態管理

廉租房是一種公共資源,為了發揮這種公共資源的最大保障效益,必須實行動態管理。要監控廉租房居民的動態收入水平,建立“個人收入檔案制度”并定期審核資格,促進廉租房的流動性。當低收入者的收入水平有所改善或步入中高收入行列時,不能繼續享受廉租房的政策優勢,要么減少或取消住房補貼,要么增加其住房租金甚至按照市場價格收取,或者二者并用,促使他們讓出廉租房的使用權,這樣可以把退出的廉租房租賃給其他低收入者,提升其保障功能。

【參考文獻】

[1] 張愈:經濟適用房縱橫談[M].陜西人民出版社,2002.

篇9

這20家違規房地產企業多為中小房企，其中有11家開發企業，9家房地產經紀公司。兩類企業因示取得預售許可證，未履行購房退房協議和違規從事租賃業務，未遵守主管部門備案制度等原因，被北京市建委責令限期整改。

北京市建委調查發現，部分房地產開發商通過分批取得預售許可證不斷上調房屋銷售價格。此外，開發商捂盤惜售也是導致房價高企的一個重要因素。北京市建委相關負責人表示，建委將組成聯合調查小組，重點檢查以鞏固成果，在7月份的組織檢查階段，還將“不定其通報違法違規案件，向社會曝光”。

點評：規范市場，必須打擊“捂盤惜售”“哄抬房價”的行為。

988萬戶人均住房面積不足10平方米

截至2006年底，全國共有26.8萬戶家庭通過租金補貼和實物配租等方式解決了住房困難。然而，全國人均住房面積在10平方米以下的低保家庭有400萬戶，如果擴大到低收入家庭，總共有近988萬戶。經測算，要解決目前988萬戶住房困難，“十一五”期間每年需要資金近500億元。來自建設部的數據顯示，1998年以來，全國累計用于廉租房建設的資金僅為70.8億元，缺口非常大。到去年底還有145個城市沒有建立廉租房制度，廉租房的發展總體來說比較滯后，亟須擴大覆蓋范圍。

點評：發展廉租房到了刻不容緩的地步。

南京500余特困家庭住進廉租房

6月17日，包括8位勞模在內的40戶廉租房申請者通過公開搖號拿到房子。到目前為止，已是第三批安排特困家庭和勞模選房了。南京市房改辦有關人士介紹，南京從2004年開始著手儲備1000套廉租住房，在此前將部分廉租房用于安置拆遷困難家庭后于2005年10月面向社會公開接受申請。此前的兩批已分別在前年和去年安置入住，南京的廉租房主要以40平方米左右的單室套和50平方米的一室半為主，其中前者主要用于安置一人或兩人戶特困家庭，后者安置三人以上特困家庭。這一次的公開搖號，加上此前已經安置的499套廉租房，1000套廉租房已安置過半。今年南京將再新建200套廉租房供應特困群體，符合條件的市民可到街道申請。

點評：“杯水車薪”，政府還應加大建設力度。

交易印花稅上調　住宅期房簽約上升26.6％

據北京市房地產交易管理網的數據統計顯示，自5月30日財政部決定將股票交易印花稅稅率從1％上調為3％后的兩周，住宅期房簽約量較政策前的兩周上升26.6％。

實際上，由于股市的起伏，不少投資股票者開始抽出資金轉向投資安全系數相對較高的樓市。根據對部分購房者的調查，其中很大一部分人所交房款都來自股市套現。據了解，中國單一的投資渠道是股金大量回流樓市的主要原因。經濟學家慣常于將股市與樓市的此消彼長比作蹺蹺板理論。受資本逐利特性影響，一旦其中一方受挫，必然導致資金流向另一方。

點評：股市、房市蹺蹺板效應明顯。

價格不到商品房30％“小產權房”熱銷京城

篇10

關鍵詞　廉租住房制度　低收入家庭　住房保障

一、引言

廉租住房是指政府和單位在住房領域實施社會保障職能，向具有城鎮常住戶口的最低收入家庭提供的租金相對低廉的普通住房。“廉租住房制度是指政府以補貼方式扶持特定收入家庭的住房租賃消費，提高其居住水平，從而實現住房保障目的的一系列的行為規則。”1998年，《國務院關于進一步深化城鎮住房制度改革加快住房建設的通知》，第一次正式提出建立面向“最低收入家庭”的廉租住房供應體系。1999年，建設部了《城鎮廉租住房管理辦法》，上海成為首批試點地區之一。2003年，根據試點經驗，建設部、財政部、民政部、國土資源部、國家稅務總局5部聯合《城鎮最低收入家庭廉租住房管理辦法》，明確了資金來源、配租方式、補貼水平等幾大主要問題的解決思路。

由于我國各地經濟發展的不平衡和長久以來對于住房保障方面的思想誤區，東部的廉租住房制度的發展步伐明顯快于西部，其中上海作為首批試點城市之一，憑借其強大的經濟實力和相對成熟的發展模式，成為了我國廉租住房制度實施的典型。因此上海廉租住房制度的建立與完善不僅對解決上海市低收入家庭的住房困難問題有著重要的意義，而且為全國其他城市的廉租住房建設提供了重要的經驗。

二、上海市廉租住房制度的發展歷程

(一)上海市廉租住房保障體系的起步

1998年，隨著房改的深化，上海開始探索建立市場經濟條件下有生命力的、長效的、面向社會最低收入家庭的住房保障制度。市解困辦會同有關部門開展了上海市建立低收入家庭住房供應體系的研究，提出了在上海建立廉租房制度的設想。

1999年，根據建設部頒布的《城鎮廉租住房管理辦法》精神，上海市房地資源局成立了廉租房辦公室，開始對全市14個區18萬戶困難家庭的住房情況進行調查摸底。通過調查持有“幫困卡”者中的住房困難戶，了解到人均居住面積在6平方米以下并持有“幫困卡”的有1萬余戶，人均居住面積在5平方米以下并持有“幫困卡”的有4000戶左右。

2000年9月，上海市頒布了《上海市城鎮廉租住房試行辦法》，同年10月，在閘北區、長寧區先行進行廉租房試點工作。2001年6月，長寧區、閘北區廉租住房試點工作取得了階段性成果，隨后在上海市其他區縣進行廉租住房擴大試點。至2001年12月，上海市19個區縣全面開展廉租房工作，在全國率先初步建立起廉租住房供給體系，并以此為基礎形成社會住房保障體系的最低保障線。

(二)上海市廉租住房保障體系的發展

2002年以來上海市廉租住房政策進行了逐步完善。主要表現在三個方面：一是逐步降低廉租房申請標準，擴大保障范圍，從最初人均居住面積5平方米、家庭人均收入低于上海市民政部門規定的城鎮家庭到最低生活保障線280元，連續6個月拿“低保”的“雙困”家庭標準逐步放寬。二是優先滿足特殊困難家庭的實物配租，針對特困勞模、軍烈屬、一級和特等傷殘軍人等，在配套商品房中“切”出一塊房源，加大對這些為社會作出較大貢獻的特殊困難家庭的保障力度。三是改進動遷地區廉租對象的租金配租方式，對即將動遷地區的廉租對象，實行補貼租金積累方式，區廉租辦對這部分家庭的補貼租金建立咨金專戶，不計利息，待動遷時憑動遷協議一次性支出使用，對非動遷地區的廉租對象，統一確定租金補面積保底標準。

2002年2月。上海市將廉租住房工作列入政府重點實施項目，各區縣建立了《2002年市政府廉租住房實施項目月報進度表》按月上報制度，將廉租住房工作進展與相關官員工作考核結合在一起，確保廉租房制度按進度完成任務。

“2005年9月的上海市城鎮最低收人家庭住房狀況的調查表明最低收人家庭中人均居住面積低于7平方米的有4萬戶，其中4平方米以下的有2.07萬戶，分別為上海家庭總戶數的1％和0.51％，而住房成套率僅為65.5％，遠遠低于本市人均居住面積15.5平方米，住房成套率93％的水平。”2007年，上海市房地局、市民政局《關于本市擴大廉租家庭住房受益面試點工作的意見》的通知，提出了做好擴大廉租家庭住房受益面試點工作的九個方面政策意見，包括廉租住房申請家庭的條件、申請和審核程序、公示登記、配租辦法和標準、退出機制、違規處理、資金保障等，至此上海市廉租住房體系基本確立。

三、近年上海市廉租住房制度建設取得的成效

上海的廉租住房制度不僅實施得最早，受惠家庭比例也最高，而且按照“政府主導、社會參與、市場運作”的原則，不僅為解決上海市低收入家庭的居住問題發揮了重要作用，同時也為建立和完善全國的廉租住房制度進行了有益探索和經驗積累。

(一)廉租住房面積標準符合當地經濟發展水平

上海市規定申請家庭的住房面積按照其戶口所在地的住房居住面積計算，申請家庭他處有住房的，應合并計算居住面積。申請家庭持有一本《房地產權證》或一本《租用公房憑證》但有兩本及以上戶口簿的，按申請家庭和其他家庭長期共同居住此處的合計戶籍人口數計算人均居住面積。居住不成套住房或公有住房的，按照現居住面積計算。居住成套產權住房的，其建筑面積按換算系數換算成居住面積計算(住房居住面積=住房建筑面積÷換算系數)： 作為我國廉租住房政策實施最早最具代表的城市，在制定廉租住房實物配租的面積標準時，上海市參考了《住宅建筑設計標準》規定的中收入家庭的住房標準和上海標準《“八五”期間城鎮職工住宅建筑設計標準》規定的低收入家庭的住房標準。我國其他許多城市也按照當地人均住房面積確定了保障標準，但往往不能準確反映實際的居住需求，面積標準不是偏高就是偏低，不適應當地實際的發展情況。上海市的基本住房保障標準以家庭為單位，高于國家建議的低收入家庭住房保障標準，為其他城市根據各自的經濟發展水平制定廉租住房面積標準提供了借鑒。

高層建筑可增加建筑面積10％。

(二)廉租住房配租補貼方式有一定創新

近年來，各地都在逐步向“以租金補貼為主，實物配租和租金核減為輔”的中央政策導向過渡。相較其他城市目前仍然以實物配租為主，上海市在配租方式上已經實現以租金補貼為主、實物配租為輔。

上海市政府提供的實物配租主要針對孤老、殘疾等特殊家庭。按配租標準與人員結構相當的普通住房，每月僅收取家庭總收入5％的租金。不過，這

些特殊對象也可以放棄實物配租，選擇租金配租方式。目前上海市的實物配租主要分布在中心城區。配租面積為人均居住面積7平方米；對原有住房的家庭，按原住房人均居住面積與7平方米的差額面積計算配租面積，并實行面積上不封頂、下要保底的辦法，即：每戶補差面積超過10平方米的，按實計算配租面積；不足10平方米的，按10平方米計算配租面積。

另一方面，對大部分符合廉租住房申請條件的一般對象實行租金配租，按照區(縣)住房保障中心確定的和地段級差給予規定的補貼額度，由其直接到市場租賃住房，并與出租人簽署租房合同，區(縣)住房保障中心通過銀行把補貼款直接支付給出租人。目前，上海市每月每平方米居住面積租金補貼標準：9個中心區和浦東新區62元；閔行、寶山、嘉定3個區50元；其他6個區(縣)32元。實行租金配租為主，既有利于充分利用政府有限的資金，減少政府一次性資金投入，可以覆蓋更多的“雙困”家庭，又有利于廉租家庭根據就業、看病和子女就學等實際情況自行選擇租賃房源的地點，最大限度地滿足廉租家庭的需要，防止新建的廉租住房區域可能出現的“貧民窟”等一系列社會問題。

(三)補貼方式運作的市場化

政府集中興建廉租住房有兩個主要弊端：一是占用資金量大，而資金缺乏已成為廉租住房制度發展完善的最大制約因素。二是后續管理復雜，物業管理等配套設施缺乏易使廉租房租住居成為城市平民窟。上海市從當前的土地征用與居住現狀出發考慮，在市中心集中建設廉租房并不合適，而在偏遠區縣建設廉租房則會給廉租家庭帶來種種生活不便。因此上海市的廉租住房以發放租金補貼由廉租對象直接到市場上去租房為主，輔之以少量的政府出資收購符合廉租住房標準的普通住房及接受社會捐贈和其他渠道籌集的符合廉租住房標準的住房。

(四)廉租住房管理機制相對有效

上海市房地局成立了專門的廉租房辦公室，并探索出了一套“政府主導、市場運作、各方參與”的工作機制。市廉租辦主管，區縣一級政府承擔主要任務，同時街道建立廉租住房工作辦公室，積極動員居委會廉租工作站、中介公司、物業公司等各方力量，充分發揮社區作用，利用市場手段，積極籌集和落實房源，對全市困難家庭的住房情況進行“家計審查”，使目標定位有客觀真實的依據，提高了廉租住房的配租效率。

在操作流程上，上海市努力建立“公開、公平、公正”的運作機制，實現廉租住房工作制度化、規范化、程序化。按照申請、審核、公告、復核、輪候、配租等六個環節，區、縣廉租辦在街道設點實行一門式受理，一條龍服務，統一受理廉租申請，方便居民。在落實實物配租上，區和街道、鎮廉租辦分工劃塊負責落實房源，組織廉租房租賃專場，加快了實物配租工作的進程，確保了相關符合條件登記的廉租對象在3個月內落實配租房源。

四、上海市廉租住房制度實施中存在的問題及原因

上海雖是我國經濟最發達的地區之一，但中低收入人群的住房困難問題仍十分突出，亟待解決。上海作為我國最早實施廉租住房制度的城市之一，雖然取得一定成效，但上海廉租住房制度的在實施中還是存在不少問題。

(一)廉租住房制度的覆蓋面仍然過窄

雖然上海市不斷的放寬廉租住房申請標準，但現行的收入與住房面積的雙重核定無法解決覆蓋家庭過少的問題。“根據《上海市解決城市低收入家庭住房困難發展規劃(2008―2012年)》中公布的數據，至2007年底享受廉租住房政策的居民累計約30000戶，而上海目前人居7平方米以下住房困難戶約有48萬戶，即所占比例僅為6.2％。”目前，上海本地居民共計約426萬戶，而享受廉租住房的家庭僅占全市城鎮總戶數的0.7％，相比發達國家的10％的比例相去甚遠。

從收入限定線的指標看，仍然過于嚴苛。申請家庭自申請之日的上月起連續6個月人均月收入低于800元，將一大部分家庭月收入略高于此申請標準，但卻無力購房或租房有困難的城市居民，即所謂“夾心層”居民排斥出廉租房保障范圍。同時，上海的廉租住房申請政策規定家庭成員必須具有上海市非農業常住戶口且實際居住，并至少有一人取得上海市非農業常住戶口3年以上，其他成員戶口遷入此住處須滿1年以上。這一嚴格的戶籍限制使得大量非滬籍常住人口及非常住戶口的流動人員被排斥在外。隨著城市建設步伐的加快，畢業大學生、外來務工人員、城鄉結合部土地被征后的農民等大量進入城市，數量甚至超過了戶籍人口數。而這一龐大的群體由于經濟收入低、流動性高等客觀因素，在一定年限內難以依靠自身力量解決住房問題，但卻又未被列入廉租房保障體系的范圍內，而且往往是社會保障制度下的邊緣人，于是不可避免的成為了城市中的新住房弱勢群體。隨著這一群體規模的不斷擴大，若不對他們的住房問題給以充分的重視很可能會導致一系列的社會不穩定、不和諧因素產生，制約城市的良性發展。

(二)收入標準劃分困難，監督難度大

目前我國各城市包括上海的廉租對象一般為經民政部門認定的低保家庭中的符合廉租房申請標準的住房困難戶，而根據國家的文件內容，廉租住房制度不僅應該保障低保家庭中的住房困難戶，也應保障那些買不起房又非低保的住房困難戶。目前由于我國沒有建立起個人信用制度和個人收入申報制度，居民的“隱形”收入沒有辦法統計，因而劃分居民收入線的基礎實際上是很薄弱的。雖然上海市正在考慮以家庭年均總收入來劃分，但由于不完善的監督機制，目前只能停留在理論階段。

(三)實物配租比例與租金配租補貼標準偏低

上海市在配租方式上以租金補貼為主，實物配租為輔，雖然符合中央政策導向，但目前上海的這兩種主要配租方式比例懸殊，實物配租居民比例偏低，配租方式趨向單一。由上文表4可以看出，截至2008年6月，已落實租金配租家庭數為32659戶，占實際已落實家庭數的91.84％，而已落實實物配租家庭數為2903戶，只占8.16％，實物配租的覆蓋家庭遠遠低于租金配租的收益家庭數。2004年10月，已落實實物配租家庭數258戶，占實際已落實家庭數的2.05％，實物配租發展進程緩慢，究其原因，主要是受到土地資源緊缺和廉租住房建設資金不足的嚴重制約。

租金補貼在實施過程中存在的最大不足是租金補貼標準嚴重滯后于市場租金標準，補貼資金難以實現改善居住困難的目的。“同一時期市場的房屋租賃價格幾乎是廉租租金補貼標準的2倍甚至超過2倍。從2000年到2007年的8年間，廉租租金補貼標準僅僅微調，而房屋市場租賃價格卻上漲了1.5倍。”由于兩者差距甚大，只持租金補貼根本無法從市場上租到房屋，據此推斷，在已落實租金配租的相當比例的廉租家庭很可能因此并未能真正租到住房。

(四)廉租住房房源嚴重緊缺

隨著上海房地產市場的迅猛發展，土地出讓收益水漲船高，房價不斷飆升，廉租住房建設資金和房源緊缺矛盾日益突出，直接加大了廉租住房制度的推進難度。首先就目前的房屋供給渠道來說，造成房源缺乏的原因主要有以下幾點：一是閑置、可騰退的公房數量有限。在實行住房分配貨幣化改革前，單位公房幾乎都已分配給職工居住。由于存量公房提租步伐緩慢，加之公房按成本價或標準價出售的舉措，使得居民不愿騰退公房，即使騰退的少量公房也多是使用年限很長，需要大規模修繕后才可使用的住房。二是政府缺乏興建、收購廉租房的長效機制。客觀來說，在上海住房市場“高房價，高租金”的條件面前，興建和收購廉租房的一次性資金投入量大，政府的財政負擔重，短期內要大量擴容廉租住房具有相當大的困難，需要一個適應社會各收入水平家庭住房承受能力的城市住房構成結構，為廉租房源的具體落實提供基礎。三是社會人士捐贈等其他來源極少。其次，中介服務體系落后，政策激勵不得力也是影響廉租房供求矛盾加大的重要原因。即使市場中存在著一些比較合適的房源，由于缺乏專業高效的中介機構提供足夠的信息，其也不能得到有效的利用。

(五)廉租住房資金來源渠道單一，缺口依然較大

根據《上海市城鎮廉租房試行辦法》的規定，上海市采取多渠道籌集廉租房資金的方式，主要包括：(1)市和區政府的專項資金；(2)住房公積金的部分增值資金；(3)直管公房出售后的部分凈歸集資金；(4)接受社會捐贈和通過其他渠道籌集的資金。

但從實際來看，上海市廉租房的資金主要來源于市和區政府的專項資金。由于財政資金的撥付比例并無硬性的指標規定，地方財政能夠撥付多大比例的廉租住房專項資金主要取決于地方官員的重視程度和地方財力，這使得廉租房建設資金的供給缺乏長期、穩定的保證。造成財政撥款不足的直接原因就是財政支出重經濟建設而輕社會保障，財政資金往往運用于收益更快，能促進地區經濟發展的市政建設和經濟建設項目。而廉租住房屬于社會保障性質的公益項目，對地區經濟的發展顯性作用較小，因此各城市在安排財政預算支出時，通常將廉租住房建設資金的安排放在次要地位，致使廉租住房資金不能得到保證。

為了解決廉租房資金短缺的局面，包括上海在內的許多城市都試圖采取多種渠道來籌集資金，但結果往往是杯水車薪，資金缺口依然巨大，最終依舊依靠單一的財政資金供給。就從不斷受到關注的兩種籌集渠道來說，一是讓各地政府從土地出讓凈收益中安排一定資金(5％)用于城鎮廉租房建設。這種資金量的大小取決于土地凈收益的大小，具有很大的彈性，無法保證資金的額度。二是住房公積金的增值收益。上海市提取的住房公積金增值收益的部分逐年增加，但住房公積金增值收益能夠安排用于廉租住房建設的部分非常之少，必須扣除完貸款風險準備金和住房公積金管理費用，節余部分方可作為建設廉租住房補充資金。“截至2006年底，上海用于廉租住房建設的公積金增值收益為6049萬元，而同期支出的政府財政預算資金為2.47億元，公積金增值收益在廉租房資金中的比例不足20％。”

(六)廉租住房制度本身法律效力不足

世界主要國家的住房保障法律都通過法律對住房保障制度進行了規定和保護，并明確保障居民的基本居住條件是政府的基本職能。目前我國《住宅法》尚未出臺，各地執行的廉租住房政策無法得到法律層面上的支持，基本還是國務院住房與城鄉建設部等部委和各省市區政府部門頒布的部門規章和地方政府規章。上海市到目前為止也只頒布了《上海市城鎮廉租住房試行辦法》，僅屬于地方性法規，而且過于簡單，沒有明確廉租住房制度在資金的籌集使用、建設和監管上的一系列問題。

五、建立和完善我國廉租住房制度的對策建議

有觀點認為要完善廉租住房制度就要引入市場化機制，但本文認為在我國目前的住房保障體制下，政府仍應在廉租住房制度實施中發揮主導作用，而在籌集廉租房資金和提供房源上可以積極運用市場化手段。

(一)提高政府對廉租住房制度實施的認識，明確職能定位

提高政府對廉租住房制度的重視度主要做到兩點：一是落實目標責任制，將廉租房建設納入考核體系。通過目標管理的實施，增強部門的責任意識，強化管理措施，部門可以根據全市最低收入家庭的現狀和財政可用于安排廉租房的資金，制定切實可行的進度安排和工作措施，將政府工作目標進行量化，層層分解，以確保目標任務的完成。建設廉租住房是民生工程的一部分，隨著社會經濟的發展進步，政府官員的考核指標不應只以GDP來衡量，要將廉租房建設納入政府的考核中，上級政府和行業主管部門特別要督促資金和土地供給到位，確保政策執行不走過場。二是各部門要明確職能分工，而政府現階段的當務之急是認識廉租房制度建設過程中的各種利益關系，協調好民政、財政、公安、城區街道辦等相關部門之間的關系，各司其責、互相配合，共同做好廉租房制度建設。

(二)針對低收入家庭制定專門性的住房保障法律，建立和完善我國廉租住房制度法律體系

鑒于我國目前的廉租住房法律還停留規章政策的層面上，當務之急就是要提高廉租住房的立法層次。沒有國家層面的立法，就不能對住房保障制度進行整體上的設計，也無法規定適當的法律責任。從上海的廉租住房實施中就可以看出，出臺的政策性文件非常籠統，在實施中常出現無法可依，具體細則朝令夕改的問題。因此既要制定出符合我國國情的針對低收入家庭專門性的住房保障法律，各地又要結合本地經濟發展的實際，制定出地方性的廉租住房保障法規。以法律規范構筑廉租住房制度的基礎，以法律的形式明確住房保障體制的基本目標、各級政府在解決居民住宅問題中的責任，設立專門機構負責住房保障政策的制定和實施。廉租住房的立法應注意與社會保障法律制度相銜接，明確把住房保障資金列入財政預算，特別要注意制定關于住房保障基金的管理規定，完善具有可操作性的有關財政、稅收、土地和金融等方面的廉租房制度法規，形成一整套完整的廉租住房制度法律體系。

(三)完善廉租房申請家庭的收入統計與動態監管機制，實施嚴格的準入退出管理制度

香港的“公屋”制度中，申請人在遞交的申請表中必須申報家庭收入及擁有的資產，包括土地、房產、車輛、可轉移的汽車牌照和投資類別的資產等，接受嚴格的財產審核。“如果公屋住戶家庭收入及擁有的資產凈值均超過規定限額，就必須遷出所住的公屋，公屋住戶每兩年必須申報家庭居住情況一次，拒絕或忽略提供“居住情況申報表”的，屬于違法行為，可被檢控，房委會也可以根據規定終止租約并收回公屋。”為保障公屋資源的合理分配，房屋署于2004年成立特遣隊，專門負責調查濫用公屋單位的富戶。

在廉租住房的配給機制上，合理劃分收入線，確定受補貼對象是現行廉租房分配模式下的一個難點。借鑒香港公共住房制度中嚴格的準入退出管理機制，結合各地的具體情況，街道廉租住房工作辦公室及社區工作站要發揮監管優勢，對轄區內的低收入家庭住房狀況進行調查并建立檔案，建立有效的個人財產收入審核體系和嚴格的資格審查制度，確定給予補貼的優先順序和補貼檔次，從而控制不同保障手段和水平的適用對象與范圍。其次要建立完善的個人誠信管理體系。目前，我國的個人誠信數據極端分散，各部門都保有部分的個人信息，相互屏蔽，沒有形成完整的個人誠信管理體系。因此要聯合金融機構與稅務、財政部門共同建立個人信用制度。在個人信用系統中，應該記錄廉租房申請人的基本個人信息和家庭情況、個人銀行賬戶和收入來源、個人可支配可用于抵押的資產等。

廉租房監管機構要對租戶進行定期復核、回訪，對個人及家庭變動情況實行動態監管。所有租戶要定期向廉租辦申報家庭經濟狀況，若經濟狀況改善，已超過租住廉租房資格標準的人群，應在給定期限內退出，讓更多的人受益。如發生虛假申報和隱瞞實情，一經查出，廉租辦有權立即收回住房，取消其租房資格并追加罰款，直至追究法律責任。所有符合條件的廉租房申請家庭集中由管理部門統一進行搖號配租，搖號前通過媒體公布搖號時間及參加戶數和配租戶數，搖號活動由電視臺直播，接受社會監督。

(四)擴大廉租住房制度的覆蓋范圍

目前，各地低收入家庭的住房困難問題仍是一個龐大的工程，廉租房保障范圍仍然嚴重偏低。根據上海實施中的經驗，擴大廉租房的覆蓋面是一項長遠性與綜合性的工作，只能循序漸進，不能一蹴而就。根據保障家庭住房和收入的不同情況，按照分層次推進的原則，建立多渠道的住房保障體系。第一層次對最低收入的特定家庭擴大廉租房的實物配租；第二層次針對“夾心層”群體啟動“住房幫困”，給予補貼，通過動拆遷和成套改造等多種方式改善困難家庭的住房條件；第三層次放松戶籍限制，將流動人口納入廉租住房申請體系。根據收入水平實施“逆向遞減”的補貼辦法――收入稍高者少補，收入較低者多補。

(五)確定合理的租金補貼標準，完善廉租房租金補貼方式

確定合理的租金補貼標準，可以借鑒美國的“住房券”租金補貼政策，即政府發給低收入者用于領取住房補貼的憑證。持券人可以根據自己的職業特點，自由選擇居住地，只需繳納不超過自己收入30％的房租，不足部分由政府負責支付。“住房券”政策的啟示是租金補貼標準的制定既要適應政府在廉租住房建設管理上所能承受的最大資金限度，又要適應最低收入家庭在住房支出上的承受能力，使其能夠運用補貼來租房。

上海同樣是通過市場方式來解決廉租房的房源問題，可以根據申請者家庭收入和居住情況發放一定金額的優惠券，明確規定優惠券只能用于支付租金，不得私下轉讓出售。優惠券的發放額度參照不同城區平均租金，高出部分自己承擔。同樣申請者如租賃質量較低的住房，就可以減少自己的租金支出。針對部分廉租家庭有自己獨立的住房，但是幾代人同堂，人均住房面積不足的現狀，可以通過差額補貼的方式，即以定額的人均使用面積為標準，其不足部分按每平方米給予一定的租金補貼，補貼標準參照市場價格。這部分家庭可以用補貼直接另外租房提高個人住房面積，也可將原住房出租后再用獲取的租金及補貼資金租房改善居住條件。因此廉租房租金補貼標準要與市場標準相適應，根據市場租金的變化及時作出調整。租金調整的幅度和次數要與當地居民的收入水平相適應，使租金支出在最低收入家庭支出中占有合理的比重，不致因租金調整影響居民家庭生活。

(六)拓寬房屋供給渠道，增加房源供應，提高廉租房實物配租比例

上海的實物配租比例非常低，其中一個制約因素就是房源的嚴重缺乏。由于上海的人地矛盾非常突出，土地資源非常緊缺，廉租住房的建設應科學規劃合理布局。在中心城區小規模分散布局，提倡混居，郊區則采取在新建的商品住房項目中配建一定比例的廉租住房，單獨進行管理的方式。既避免資源閑置浪費，又要避免出現城市“貧民窟”問題。同時，廉租房的面積與套型結構也要進行充分的論證，以小戶型為主，重在實用性，做到和諧宜局。政府可以建立一個網上廉租房租賃平臺，實現廉租房網上信息共享。

任何國家與地區，政府收購市場上的空置商品房和新建廉租房都是廉租房主要的兩大來源。政府出資新建廉租房往往碰到資金緊缺的問題，可以運用市場化手段，借鑒香港政府的土地支持政策。在私人賣地的交易中，政府要盡可能從中獲得最大化收入，為新建廉租住房提供資金支持并且免費劃撥土地，但是要避開在城市中心地段上興建公屋，避免公共房屋用地和私人土地用途之間的沖突。同時提供資金、稅收上的扶植來降低開發商的開發成本。在廉租房建設完畢后，由政府保證這些房屋的出租，并對租金的正常支付進行擔保。在運營期結束以后，再由政府以一定的價格購買這部分廉租房。這樣既解決了相當一部分低收入者的住房需求問題，同時在一定的期限以后政府擁有了這部分房產的產權，儲備了更多的廉租房房源。

加大對市場空置商品房的收購力度，拓寬房屋供給渠道。一是差價換房換取已出售的公房。經過20世紀90年代的公房出售，上海市許多家庭以優惠的政策購買了公房。其中一部分家庭出于經濟考慮，無力改善住房條件，這些房屋有許多處于主城區，地段較好，但面積較小，房屋設施條件相對較差。政府利用差價調房既實現了這部分家庭改善住房的愿望，又以較低的成本籌集了一部分原有公房成為廉租用房，增加了廉租房的供給，也有利于房屋資源的重復利用。二是改造舊住房成為廉租用房。在地段環境較好、條件相對成熟的舊住房集中小區，政府授權專業公司進行改造。先由政府部門提供配套商品房，與居民居住的不成套舊住房實施易地置換動遷。然后對置換出來的舊住房，也可以考慮借鑒新加坡“組屋翻新”的做法，進行改造，結合加層、擴建一起進行，改建成配套設施完善、環境整潔的廉租住房小區，從而有效拓寬房屋供給渠道。

(七)通過稅收籌集廉租房資金，實現政府引導下的多元化融資，拓寬資金來源渠道

發達國家(地區)的公共住房政策中，財政和金融機構都是實現住房保障的強有力的資金支撐。我國廉租房的資金現狀是單一的財政支持，負擔極重，其他的資金籌集渠道則是形式重于內容，融資體系發展滯后。要改變資金來源渠道的單一的狀況，就要建立政府引導下的多元化融資體系，運用創造金融工具為政府從資本市場籌措資金投資公共住房建設。