導語：如何才能寫好一篇對房地產企業管理提出的建議，這就需要搜集整理更多的資料和文獻，歡迎閱讀由公務員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

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【關鍵詞】房地產企業；財務管理；內部控制；現狀；改革

一、問題的提出

無論何種企業類型，會計內控都是企業財務管理的重點，同時也是企業內部控制的難點。會計內控是市場經濟發展的產物，促進企業在新時代的背景下不斷優化財務管理程序、合理配置資源、提高市場競爭力。會計內控是企業從財務視角對企業的內部管理程序、財務管理流程等方面的有計劃的組織、協調、管理、監督等一系列方法和程序。會計內部控制是企業規范化、高效化的有效保證與基本條件。

近年來，隨著市場經濟的發展，人們的生活水平逐步提高，對住房等生活品質的追求也與日俱增。我國房地產企業獲得了迅猛發展。然而，隨著國家各項針對房產市場的宏觀調控措施的出臺，我國房地產企業的生存環境并不樂觀。在此背景下，我國房地產企業唯有不斷加強會計內控，積極改善內部管理，方能在激烈的市場競爭中實現長期而穩定的發展。

二、我國房地產企業實施會計內控的意義

不同于一般企業，我國房地產企業資金投入額大、施工周期長、企業風險較大。正是由于房地產企業的特殊性，使其更需要依靠會計內控機制來完善內部管理、規避風險。房地產企業實施會計內控的意義主要有以下幾點：

1.實施會計內控機制是房地產企業實現未來發展戰略的需要

隨著市場經濟的發展與社會的不斷進步，電子信息技術被諸多企業引入到內部管理之中。傳統的內部控制方法與財務管理程序已難以滿足企業的發展需要。在原有基礎上如何創新、改變、完善，使會計內控機制能夠更加有效的幫助企業實現戰略目標，是目前階段每一個房地產企業的研究重點與追求的目標，而這也是我國房地產企業實現可持續發展的一種必然要求。

2.實施會計內控機制是房地產企業完善公司治理的內部要求

根據我國公司治理理論的要求，無論何種企業，都應建立健全而完善內部控制機制。而會計內控是企業內部控制的難點與重點。因此，建立與實施會計內控機制是完善我國房地產企業公司治理的內部要求。

3.實施會計內控機制是房地產企業提升內部管理水平的必然要求

除上述之外，會計內控機制還是我國房地產企業提升內部管理水平的必然要求。在一定程度上，會計內控機制的執行效果是企業內部管理水平的代表與展現，良好的會計內控能夠有助于企業加強溝通與協作，加強配合，提高內部管理水平。

三、我國房地產企業實施會計內控的現狀分析

1.房地產企業管理者等相關人員對會計內控的認知度不高

當前，我國房地產企業的管理者等相關人員對會計內控的認知度并不高。相較于內部管理，很多企業管理者更愿意花時間去研究如何能搶占地皮、獲得高額利潤。正因為如此，很多房地產企業的會計內控存在有章不循的現象。此外，還有些房地產企業的管理者認為會計內控只不過是一項財務管理活動，由財務部門負責。忽視了會計內控需要連接各個部門與全體員工的“全面性”要求。還有些企業管理者將會計內控簡單等同于各種規章機制的“大匯編”，“束之高閣”，形而上學。還有些企業管理者對會計內控重視程度不足，即使有人違反會計內控的要求，也處理不及時，甚至無處理。房地產企業的管理者之所以對會計內控的認知度不高，很大一部分原因是很多管理者的傳統思維過重，依然趨向于集權管理，對會計內控缺乏全面認識。

2.我國房地產企業會計內控機制有待完善

在當前的社會市場經濟環境下，我國的房地產企業基本都已建立了會計內控機制。但是大多是為了建立而建立，不僅缺乏主動性，在實際執行中執行效力并不高；而且所建立的會計內控機制在整體上缺乏系統性與科學性。與企業戰略、會計內控目標等并未緊密關聯。會計內控機制的不健全，很大一部分原因是當前房地產企業的財務人員水平有限，難以滿足市場對企業的要求，無法制定出符合企業戰略和發展需求的會計內控機制。此外，還有些企業的會計內控機制內容片面，程序與環節設定的銜接性不足，影響了會計內控機制的發揮。再者，還有些房地產企業并未建立相關的監督約束機制，使會計內控機制缺乏必要的審核。

3.我國房地產企業缺乏對會計內控機制執行效力的有效監督

無論何種制度，無論制度本身多么完善，倘若沒有有效而嚴格的監督，那么再好的制度也將“空有其表”、流于形式。房地產企業的會計內控機制也不例外。因此，若要使其發揮效力，房地產企業需加強對會計內控機制的監督力度。當前，很多房地產企業的管理者或相關人員由于受到個人利益驅動，在企業運營中存在一定的弄虛作假的行為。不僅容易導致企業財務管理工作混亂，而且易造成企業會計信息失真，阻礙了企業的發展，影響了相關者的利益。我國學者曾在2011年在資本市場上選取了200家房地產企業做抽查研究。結果表明，近三成的企業存在資產不實的情況，近兩成的企業利潤額不真。這些結果無一不是由于會計內控缺乏有效監督所導致。

四、現階段我國房地產企業應如何建立健全會計內控機制

1.從“環境”入手，做好會計內控的基礎工作

就企業的內部控制而言，內部控制環境始終都是其前提與基礎。因此，房地產企業若要從根本上改善會計內控的效果，首先應從“環境”入手，做好會計內控的基礎工作。會計內控環境包含多種因素，比如人力資源、企業文化、公司治理結構等。因此，房地產企業應從多個因素同時入手，共同做好企業的會計內控基礎工作。首先，我國房地產企業應進一步加強企業的公司治理結構。明確管理者既是企業的公司治理結構主體，也是會計內控機制順利執行的保證人。從加強管理者的主觀意識入手，積極發揮其模范帶頭作用，帶動企業全體員工共同做好會計內控工作。其次，我國房地產企業應積極建設企業文化。明確優秀的企業文化是會計內控機制的肥沃土壤。以此為途徑，通過企業文化的宣傳與培養，進一步提高企業員工素質。再者，借助市場經濟環境，選聘市場上的高素質、高能力的管理者。唯有具有較高專業水平與個人能力的管理者、唯有與時俱進的管理者，才能真正重視會計內控建設、才能通過自身不斷帶動企業上下全體員工共同加強對會計內控機制的有效執行。

2.我國房地產企業除了要從環境入手做好會計內控基礎工作之外，還應做好會計內控的監督工作。對此，筆者建議我國房地產企業應進一步完善與嚴格內部監督機制。唯有嚴格而充分的監督，才能使會計內控機制有效執行。會計監督與會計內控相輔相成、相互聯系。脫離了會計監督，會計內控就難以取得好效果。我國房地產企業應在會計內控的執行中實施有效的事前、事中、事后全面監督。同時，明確企業財務人員的權利與義務，提高監督的獨立性與權威性。爭取在會計內控的制度上、執行上，有效規范每一項經濟業務，規避每一個潛在的財務風險，切實確保會計內控機制的有效執行。

3.從“效率”入手，健全資金使用與管理

房地產企業資金投入大、周期長，資金一旦斷裂，后果不可估量。正是由于房地產企業的特殊性，資金對其具有重大意義。因此，筆者建議我國房地產企業在會計內控過程中，應格外關注對資金的管理，積極提高資金的使用效率與管理效果。而良好的資金管理，不僅能提高房地產企業的資金使用效率，還能大大節約資金成本。對此，我國房地產企業可從以下幾點入手：首先，各部門之間通力協作，針對企業各個房產項目及時了解工程進度、付款方式、各期間的付款比例、余款情況、往來賬項等，做好及時溝通與反饋。確保企業各項目在有限期間內都能獲得高質量的產品與高流動性的資金。其次，由于房地產企業資金投入大、施工周期長等特點，筆者建議企業在房產項目投入前，及時做好資金的使用計劃、合理配置每一筆有限資金。同時，風控部門應結合項目部、財務部共同對項目情況、期間費用、投資成本等做好充分的前期預測，合理編制好書面的資金使用計劃。此外，企業還應充分考慮融資環境，以備資金不足的風險。

4.房地產企業還應積極促進企業內的信息流動

房地產企業除了要從環境、監督、效率入手做好會計內控之外，還應積極促進企業內的信息流動。當前，信息化飛速發展，無論是企業還是社會，都處于不斷變化與進步之中，“信息化”已逐漸主宰了我們的生活與環境。就房地產企業的會計內控而言，準確而及時的信息，對其至關重要。唯有企業內部信息充分流動，各部門才能實現有效的配合與協作，才能實現真正的會計內控。對此，房地產企業可以借助ERP軟件，開設多個模塊，企業上下各部門、各人員的工作都在模塊上予以反映，信息得以通過ERP實現流通與共享。同時，借助ERP系統，企業內的各類信息都能保證及時、準確。房地產企業的項目部、財務部、采購部、人力部等各個部門都能從“線上”實現溝通與協作。企業管理者都能從“線上”直接安排工作。會計內控也得以從“線上”被有效執行。

參考文獻：

[1] 馮自臣. 淺談企業會計電算化條件下的內部控制[J]. 華章. 2015 （11） .

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(自貢銀海房地產開發有限公司,四川自貢643000)

［摘要］本文基于戰略成本會計在房地產企業管理中作用的凸顯,分析了戰略成本會計突破了傳統會計時空上的局限性,打破了企業生產經營的傳統順序,將成本會計貫穿于企業生產經營的各個環節,從生產前的規劃、經營過程中的成本控制到企業售后服務以及企業對所處行業、市場中的定位,戰略成本管理為房地產企業在市場與行業中保持長久的優勢地位,對房地產企業生產經營的各個環節進行成本分析與控制,為房地產企業的管理者與投資者所做決策提供有效的建議。

［

關鍵詞 ］房地產企業；戰略成本會計；生產規劃；成本控制

［DOI］10.13939/j.cnki.zgsc.2015.04.134

相對于傳統成本會計而言,戰略成本會計在企業管理中的優勢突出,尤其是以當前信息技術為背景的數據集成平臺系統的應用,使成本會計為了適應現代企業制度與企業的發展,演化成為更高層次與更高水平的戰略成本會計。一般來說,戰略成本會計突破了傳統會計時空上的局限性,打破了企業生產經營的傳統順序,將成本會計貫穿于生產經營的各個環節,從生產前的規劃、經營過程中的成本控制到企業售后服務以及企業對所處行業、市場中的定位,戰略成本管理為企業在市場與行業中保持長久的優勢地位,對企業生產經營的各個環節進行成本控制并進行分析,為企業的管理者與投資者所做決策提供有效的建議。本文將從戰略成本會計對于房地產企業管理中重要的幾個環節進行論述,證實當前房地產企業采用戰略成本管理的重要性。

1戰略成本會計的概念和作用

戰略成本會計和傳統成本會計一樣,都是由專業的財務人員或會計,在企業的生產經營環節如原材料采購、產品生產、存貨管理與售后服務進行全面成本監控,并為企業的管理者或投資者提供投資決策的有效數據,為企業不斷地適應市場環境,在其行業中保持一定的競爭地位,提供管理和評價企業的戰略性論據。具體而言,戰略成本會計是從成本的角度,將成本控制嵌入生產經營的各個環節,通過成本規劃和控制手段,始終保持或降低企業的成本,提高企業的盈利能力,保證企業在市場競爭中始終獲得高水平的競爭優勢。因此,戰略成本會計對于企業來說,將不僅僅是傳統成本會計記賬的功能,還有制定企業發展戰略策略的功能,即通過成本分析與管理實現企業的競爭策略,使企業基于當前的生產經營流程,為進一步的發展預測未來市場的走勢,針對企業自身存在的優勢與劣勢進行戰略性改革轉變,始終保持企業處于成本不斷優化的進程中,最終實現企業競爭優勢下的可持續發展。房地產企業不同于制造業的生產經營環節,產品性質也有別于一般企業,但是,通過戰略成本會計在房地產企業的應用,無論是存貨在建環節(商品房或投資性房產)還是在銷售環節、售后服務等方面,均體現出對企業發展有戰略意義的管理作用。

2房地產企業成本管理中的戰略成本會計

戰略成本會計最直接的運用即在企業成本管理中,是對傳統成本管理的再造與優化,是企業通過成本管理降低企業成本與發現企業發展戰略的第一步。成本分析與管理可以通過成本核算找到降低成本的因素或生產經營環節,對于房地產企業來說,待銷售的商品房即為房企的存貨,一般企業通過存貨成本核算與管理,發現采購原材料的價格、次數,安排采購周期實現對原材料采購環節的成本管理；而房地產企業一般而言在其商品房的建造過程中對建筑材料的購買也需要采用戰略性成本管理法則,通過對原材料采購次數、平均采購成本進行核算,從而科學設計原材料采購周期與采購次數,結合不同時間段的原材料價格最小化其建筑材料的采購成本支出；另外對商品房存貨的銷售環節,根據房地產市場景氣程度進行逐漸“放盤”實現對商品房存貨銷售有節奏的控制,可以發現房地產行業或市場目前出現的問題或影響因素,制定有效的價格策略或促銷策略,配合發盤節奏實現房地產企業存貨待銷售費用的管理與控制,提高房企經營的績效。因此,可以看出戰略成本會計對于房企來說,是考慮將生產(建設)經營的某一環節聯系全局,不僅將每一生產環節以成本控制作為量化手段與標準,更將每一生產環節在房企經營管理的整體系統中的成本優化因素予以研究發現,采取適當的成本核算方法將存貨(待售商品房或投資性房產)成本價格分攤到各個環節,以發現各個環節成本改善的因素,最終從單一環節上升到全局成本優化的高度,體現了房企企業管理策略的戰略性高度。

3戰略成本會計在房企售前、售后服務管理中的應用

戰略成本會計貫穿了企業生產經營的各個環節,而對于房企來說根據售前市場調查情況制定存貨銷售價格與銷售策略,根據銷售的實際情況對售后銷售環節的反饋從而控制銷售費用,能夠實質性幫助房企降低銷售成本、提高銷售業績。對于房地產企業的售后服務管理中,戰略成本會計主要變現為適度服務質量控制、銷售網點布局與路線設計、售后服務的完善三個方面。適度服務質量控制對于房企來說,銷售環節的服務質量控制與成本掛鉤,即有效的銷售培訓使銷售人員能夠提高房地產的銷售業績,銷售培訓費用與銷售人員提成費用的控制,都是戰略成本控制的適度服務質量控制的關注環節；銷售網點布局則是通過市場調查設計房地產銷售的主要售樓部與廣告宣傳投放地,通過合理的銷售網絡布局實現較小成本耗費下的高銷售業績與目標,這在房地產銷售環節是十分重要的,合理有效的銷售網絡布局,如地鐵進出站口的廣告牌設計,能夠在人流量的地方設置醒目的銷售廣告,戰略成本會計能夠權衡廣告費用與銷售業績之間的關系；另外,旅游景區房地產在市區設立的售樓咨詢中心,也需要考慮人流量與周圍居民或市民的收入情況,戰略成本會計即能夠通過該環節的成本分析與控制實現對銷售網點布局的優化升級；售后服務對于房地產企業來說,應該是越來越受重視的環節,因為房地產企業的銷售團隊具有較高的流動性,售后服務往往是房地產開發商移交到物業管理公司,業主對商品房售后的各種物業管理事務的預期感受與滿意程度,這不僅僅是對房地產企業戰略性發展的高要求,也是對與房地產休戚相關的物業管理方面提出了更高要求。戰略成本會計要求房企在售后服務質量的管控,實際上對于房企改善服務質量并進一步提高銷售量,有極大的促進作用。因此,對于房企來說,售前售后環節關系到房企銷售業績的可持續化與企業商譽或形象的進一步提高,要想將其做得更好,就要增加售后服務的設施和相應的售后服務人員。

4戰略成本會計在房地產企業高層決策管理中的應用

戰略成本會計不同于傳統成本會計的最明顯之處,即在于其對于企業來說的戰略意義。房地產企業需要時刻關注和了解市場動向,尤其是房地產行業的價格走勢,戰略成本會計通過市場調查、企業成本控制與市場未來走勢預測為房地產企業提供多元化的信息,幫助企業高層制定有助于企業發展的決策,如有市場競爭力的價格決策或是商品房促銷決策直接影響企業的經營；而關于房地產企業與競爭對手優劣勢方面的比較研究,則有利于企業制定長遠的發展規劃；戰略成本會計還能夠幫助企業了解準購房者的需求方向,有助于房企制定有利于企業與消費者雙贏的發展性策略。另外,對于企業生產經營過程中的戰略性成本會計信息的使用,無論是企業經營決策管理人員這還是企業的投資者,是企業經營過程最為直觀的狀態描述與分析,有效的成本分析與管控將大大提高這方面信息的使用效率,有效服務于企業管理。

5結論

本文將從戰略成本會計對于房地產企業管理中重要的幾個環節進行論述,證實當前房地產企業采用戰略成本管理的重要性。由此可見,戰略成本會計突破了傳統會計時空上的局限性,在房地產企業管理方面真正實現了科學的成本分析與管控,將成本會計貫穿于生產經營的各個環節,能夠實現對企業經營管理各方面因素的優劣勢分析,降低成本耗費,提高企業經營績效。房地產行業的發展已經進入了較為平穩的時期,房地產企業的經營管理績效將成為成熟的房地產企業在同業中競爭的有利因素,戰略成本會計則成為房企科學管理的有效制度性安排,企業顯然有必要改變其傳統的經營模式,落實戰略成本會計在企業管理中的作用,采取科學的成本分析與管控措施,保證企業在市場競爭中的長期優勢地位。

參考文獻：

［1］井冠陽.房地產企業戰略成本管理研究［D］.濟南：山東財經大學,2014.

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［4］張巍.淺析戰略成本會計在企業管理中的應用［J］.中國外資,2013(21):46-48.

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關鍵詞 房地產企業 財務管理 財務信息化

目前，隨著房地產市場競爭程度的日益加強，我國房地產市場總體上已經出現了供大于求的狀況，企業所面臨的挑戰也在不斷加大。因此，要充分把握市場商機，促進房地產行業的健康發展，就必須合理配置各種資源，以保證房地產企業的高效管理。在這種情況下，房地產企業正確認識并全面實行財務信息化管理是十分必要的。

一、財務信息化對房地產企業發展的重要意義

（一）財務信息化有助于提高房地產企業的核心競爭力

由于房地產企業一般都有投資規模大、資金需求量大、開發周期長、與地區經濟發展程度關聯度高等自身的特點，所以為了提高房地產企業的核心競爭力，增強其盈利能力，就必須加強對企業的業務流程控制、資金鏈控制和成本控制。通過引入財務信息化管理，對實現房地產企業業務流程控制、資金鏈控制和成本控制，對提高企業核心競爭力，都將起到積極的作用。

（二）財務信息化有助于提升房地產企業管理效率

隨著我國經濟的發展以及房地產企業規模的逐漸擴大，財務管理難度也在不斷增加，這不僅體現在房地產企業涉及資金的體量越來越大，也體現在母子公司之間的管理層級越來越復雜，這就需要更加高效的財務管理模式來適應業務發展的需求。通過房地產企業財務信息化管理，可以有效地壓縮企業管理信息傳送的時間與空間的距離，實現企業財務的標準化管理和智能化辦公，既避免了繁雜的人力勞動帶來的誤差，也提高了企業財務管理的效率，進一步體現出其提高企業集團財務管控能力的積極價值。

（三）財務信息化有助于防范房地產企業財務風險

房地產行業自身的發展規律還決定了房地產企業容易受到社會環境、經濟環境、工程管理建設環境等諸多因素變化的影響。房地產企業運用財務信息化手段，可以對投資項目進行更加科學的綜合分析，進而降低項目的投資風險。同時，通過運用財務信息化手段，還可以對房地產企業的資金使用、融資規劃等設定警戒線，減少人為的干預因素，切實實現防范企業財務風險的目標。

二、現階段房地產企業財務信息化管理中存在的問題

（一）企業管理人員對財務信息化的認識不到位

房地產企業高速發展的近30多年以來，雖然也建立了與自己行業相配套的一系列模式、體制和方式等，而且在過去的時間里，也取得了比較好的效果。但是，隨著房地產行業規模的不斷擴大以及市場對房地產多樣化的需求，過去的一些企業的管理理念、管理模式、資金運作方式、生產組織方式等都出現了與市場發展不適應的狀況。目前，許多房地產企業的管理人員對財務信息化的認識還不到位，還有相當一部分企業認為實現財務信息化的目的只是單純地讓財務會計人員從繁雜的手工勞動中解放出來，減輕他們的工作量，而沒有認識到財務管理信息化是企業管理信息化的核心，是實現管理現代化的技術保障。還有一部分企業甚至認為以前的傳統管理方法也挺好，即使不加強信息化建設，企業也能很好地發展，沒有認識到財務信息化的重要性。這些錯誤的認識都嚴重影響了房地產企業財務信息化的進程。

（二）企業財務會計信息失真

一方面，現代企業管理最根本的是信息的管理，房地產企業必須及時掌握真實準確的信息來控制物流、資金流。但是，目前我國不少房地產企業由于部門或個人利益等因素，導致存在有意或無意的信息傳遞不對稱、不真實的情況。房地產企業財務會計信息失真，使企業的決策者難以獲得準確的財務信息，難以對瞬息萬變的市場做出有效的科學決策。

另一方面，隨著房地產企業規模不斷擴大，在集團公司和各個子公司之間要進行會計信息的處理，需要向財務信息總系統提供更加準確的數據，但是各個子公司之間具有不同的業務性質，財務處理的具體程序也是不相同的。因此，總公司和各個子公司之間在信息共享上做得并不充分，有些總公司和子公司之間實現了表面的信息共享，卻沒有實際的指導作用，反而在財務信息化管理中制造了障礙。

（三）財務信息化管理專業人才不足

要搞好房地產企業財務信息化建設，高素質的財務人員是重要的人力資本基礎。但是，由于長期以來的粗放型經營，目前的財會人員隊伍中吸收了許多對房地產企業會計制度和財務制度不太熟悉的人員，部分房地產企業的財會工作人員在專業知識和專業技能方面與實際需要都存在一定差距。這種財務人員的組織結構和知識結構狀況，難以適應房地產企業發展的要求。同時，不少財會人員由于學歷不高、專業知識不強、學習勁頭不足等原因，就產生了缺乏財務信息化管理的能力和意識，其財務管理能力和理念已經不能適應現代企業管理的需求。為了房地產企業的健康、平穩、可持續發展，迫切需要培育一批具有財務信息化管理能力的專業人才。

（四）財務管理應用軟件比較滯后

隨著經濟的發展，房地產企業在財務預測的基礎上，獨立自主的進行生產經營決策，在決策執行過程中還要加強控制，事后要組織好核算和分析，因而需要開發出融入企業文化和管理理念的統一財務管理軟件。但是，目前大多數房地產企業缺乏開發自己企業財務管理軟件的專門技術人才，而一些國外大公司的財務管理軟件不但價格貴，而且也存在“水土不服”的現象。所以，我國目前實施財務信息化管理的房地產企業大多選擇一些通用的財務管理軟件。這些財務管理軟件雖然也能滿足房地產企業的部分需求，但是功能比較滯后，更為突出的缺陷在于不能滿足企業的個性化需求，難以按照企業的經營思路設計出不同的功能，不能很好地滿足財務管理工作的實際需要。

三、針對財務管理信息化面臨問題的解決對策

（一）提高企業管理層對財務信息化的認識水平

要想進行房地產企業的財務管理信息化建設，就必須提高企業管理層對財務信息化的認識水平，要讓他們認識到實現財務管理信息化不僅是核算工具和核算方法的改進，更是對財務管理工作的一次大變革，不僅能夠將財務管理人員從繁雜的基礎財務會計工作中解脫出來，提高他們的工作效率，更能使財務管理人員將更多的時間和精力用于研究公司資金運作、統籌策劃，既為企業的決策層提供更加可靠的分析數據，更能當好領導的參謀和助手。所以，房地產企業的經營者和財務會計工作人員，特別是企業管理層，一定要對財務信息化管理有正確的認識和足夠的重視，這樣才能為企業實行財務信息化管理提供組織保障。

（二）優化財務信息化體系建設

要想實現房地產企業的財務信息化，就必須建立與完善財務信息化體系，為實現房地產企業財務信息化管理提供制度保障。房地產企業不僅要根據國家有關法律法規，建立健全本企業的財務信息化管理的相關制度，譬如財務信息化系統操作管理制度、財務信息化軟、硬件管理制度、財務信息化管理崗位責任制度、財務信息化管理檔案管理制度等。而且，要根據現代企業管理制度對財務管理信息化建設的要求，不斷進行優化和完善，要根據工作中發現的新情況、新問題，不斷完善財務管理信息系統的功能，使其能夠更好地適應企業的發展要求，最終達到持續優化、提升管理水平，全面實現財務管理的目標。

（三）開發與企業管理中實際需要的相適應的財務軟件

房地產企業應結合自身實際，總結自身特點，組織專業技術人員，研究開發出適合自己的財務信息化管理平臺，逐步實現企業各個生產過程中財務、資金、流程等信息的集成和數據共享，為實現企業優質、高效的財務信息化管理提供技術支持。信息化財務軟件可以參照新一代ERP系統中所具有的功能模塊，將事前財務管理信息處理，到事后財務信息的反映，不僅在財務系統的內部各模塊充分集成，而且與采購、生產等系統也達到無縫對接，使企業各項經營業務的財務信息能及時準確的得到反饋，從而加強對企業資金流的全局管理和控制。強調面向業務流程的財務信息的收集、分析和控制，使財務系統能支持重組后的業務流程，并做到對業務活動的成本控制，更全面地提供財務管理信息，為企業戰略決策和業務操作等各層次的管理需要服務。

（四）培養滿足財務信息化需求的復合型人才

目前，房地產企業實施財務管理信息化的關鍵就是培養滿足財務信息化需求的復合型人才。首先，企業管理層要認識到人才對房地產企業實施財務管理信息化的重要作用，管理層要不遺余力地支持企業引進既懂信息技術又懂財務管理的復合型人才，同時，也重視內部挖潛。其次，企業的財務工作人員也要認識到學習的迫切性，要主動靠前一步，根據財務信息化管理的要求積極進修，力爭早日成為符合企業財務信息化管理要求的復合型人才。

（作者單位為上海淀山湖新城發展有限公司）

參考文獻

[1] 周波.對信息化財務管理的若干探討[J].會計師，2014（11）.

篇4

【關鍵詞】 房地產企業 財務管理 核心問題 解決對策

前言

科學且高效的財務管理的支持和保障，是房地產企業實現其發展戰略目標和正常發展的基礎。如何加強財務管理，確保房地產企業的利益最大化就成為房地產企業當前的首要課題。可以說，只有不斷提升房地產企業的財務管理水平，才能實現房地產企業的良性發展，最終獲得持續性核心競爭能力。

一、房地產企業財務管理核心問題分析

現在，大部分房地產企業在財務管理上仍是基礎階段，并沒有發揮財務管理在企業管理中的重要作用，在人員管理、資金管理、投資管理這三個方面還存在許多不足，體現在以下幾方面：

1.財務管理意識淡薄

具體來說，目前大多數房地產企業還沒有認識到：沒有有效的財務管理的支持企業是很難取得長遠發展的。許多房地產企業在看待財務管理問題上，大大忽視了財務管理的支撐作用，而是僅僅將其看作單純的記賬、薪資等基礎性工作，財務管理意識相當淡薄。而且在具體工作中財務人員也僅憑個人經驗、直覺，這加劇了房地產企業的經營風險。

2.資金流動性差

一般而言，多數房地產企業都有較多的長短期債務，而又由于房地產企業財務管理中出現資金流動性差的現象，往往會導致房地產企業的短期償債壓力大。房地產現金轉換周期較長，流動性差，而房地產企業資金的流動性主要是房地產庫存。這對處于長期債務中的房地產企業來說，還可通過長期的銷售處理債務。然而，對處于短期債務中的房地產企業而言，可能無法在短期內籌集到足夠的資金，往往會造成更大的財務風險出現，進而導致企業陷入財務危機。

3.融資渠道狹窄且出現盲目投資

在房地產企業財務管理的融資方面還存在一些問題，主要有融資渠道狹窄、盲目投資這兩大問題。首先，對于房地產企業而言，實際上可供選擇的融資渠道有很多。但是對某一家單獨的房地產企業，再加上由于受到融資環境、融資條件等的大幅度限制，其所采用的融資方式往往局限于某一種或兩種，一般都是采用銀行貸款和合作機構注資這兩種方式，而其他的融資方式卻極少被采用，使得房地產企業的融資渠道狹窄。其次，房地產企業當前一些盲目的融資也反映出其需要大量的資金，在融資過程中往往會忽視融資成本和融通資金的合適使用這個關鍵問題，從而導致房地產企業融資與項目開發的不配套、融資成本過高等問題。

二、房地產企業財務管理問題的解決對策

房地產企業是高投入、高風險性產業，其經營效益具有很大的不確定性。針對房地產企業財務管理中人員管理、資金管理、投資管理這三大核心問題，筆者提出了自己的幾點建議，希望能夠為降低房地產企業財務風險，提高房地產企業財務管理水平提供參考。

1.提高對財務管理重要性的認識

房地產企業財務管理對于企業生存和發展都至關重要。不論是企業領導者還是財務人員，都要從根本上認識到企業財務管理的重要性。首先，對于房地產企業的財務管理，要引起高度關注，要在房地產企業組織決策上提高財務管理的戰略地位，將其轉變為企業的指導思想。其次，確定財務管理部門和財務人員的職責，促使他們自覺地規范工作，有條不紊地進行財務管理活動，同時也要積極推進企業改善財務管理，確保財務管理發揮出應有的作用。

2.加強資本結構的控制

對于房地產企業的財務管理而言，應當根據房地產企業規模、融資環境、未來規劃、經濟形勢和其他一些因素來確定企業項目的股權和債務的比例。首先，應充分考慮房地產企業項目總投資和市場營銷的發展規模等多項因素，對房地產企業的資本結構加以控制。其次，確保房地產企業的融資有個良好的環境，保證財務狀況相對穩定，促進房地產企業項目的市場需求和銷售高利潤業務的發展。

3.拓展融資渠道，并設置融資決策基本流程

融資渠道狹窄對于房地產企業來說一個重要原因是企業本身的信譽以及承擔風險的能力不高。首先，房地產企業要實現有效融資，從而降低財務風險。然而在擴大融資渠道上，只有積極的心態，這是是遠遠不夠的，最重要的還是要通過正確的市場行為，建立良好的企業信譽和企業實力。其次，為了有效地解決融資問題的盲目投資管理，應合理地設置融資決策基本流程，從而最大限度地降低融資成本與風險，確保房地產企業的融資安全。

三、結束語

面對當今社會激烈的競爭，房地產企業要想實現長期發展，獲得持續性核心競爭力，就必須提高財務管理的整體水平。具體而言，要在正視房地產企業財務管理核心問題的基礎上，對其進行深入分析，尋找出解決方法，并切實執行和落實，才能促使房地產企業財務管理水平的進一步提高，最終實現房地產企業的良性發展。

參考文獻

[1]周守宏.新形勢下房地產企業財務管理中存在的問題及對策[J].分析財經界,2009,(7).

[2]潘春華.對房地產企業財務管理相關問題的探討[J].財經界,2010,(1).

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關鍵詞:房地產企業財務管理財務管理體系

房地產行業是資金密集型的高風險行業,面對激烈的競爭,房地產企業要實現長期的發展,獲得持續性核心競爭能力,必須提高財務管理水平。財務管理作為企業管理的核心系統之一,應成為房地產企業實現長期發展戰略的有效管理控制工具。

一、房地產企業財務管理的現狀

目前,大部分房地產企業的財務管理還處于基本的會計核算的階段,尚沒有充分發揮財務管理在戰略實施方面強有力的作用。主要存在以下幾個問題:

1、在會計核算方面,缺乏用于支持管理和決策的信息,僅停留在記賬和編制財務報表的階段。2、財務管理系統的統一和集中程度不足。許多房地產企業各個項目公司/項目部核算體系互不相同,財務軟件和核算標準不統一,難以保證向管理者提供統一可比的財務信息。3、財務管理“被動反映型”的現象較突出,預測、控制、分析等管理職能基本處于空白。雖然許多企業不同程度上建立了工程預算和財務預算等基本機制,但其內容和管理方法距實現戰略的需求尚有較大差距。4、由于缺乏統一明確的財務業務授權機制,有些企業的二級項目開發公司各自為政,自成體系,母公司無法有效地進行管理,造成公司的管理控制能力下降。5、資金管理多頭、分散,客觀上增大了房地產企業管理和風險控制的難度。

二、構建房地產企業財務管理體系及其意義

針對上述房地產企業財務管理存在的問題,我認為要改善財務管理方法,提升財務管理水平,應當構建并完善財務管理體系。包括以下幾方面:

1、構建財務核算的體系平臺,從管理角度重新梳理財務會計核算基礎規范和業務流程,以標準、統一的財務數據為管理需求提供數據分析基礎。2、建立管理會計系統,通過管理報告全面及時地向管理者分析企業經營狀況,實現管理信息動態收集和深入分析,為管理決策提供有效支持。3、以全面預算管理為核心手段,實現戰略目標的有效分解和戰略實施反饋,實現對房地產開發項目全過程資金和成本監控,實現對二級項目公司及各職能部門重要經營和業務活動的預測、控制、反饋、修正動態循環,并與部門績效考核緊密聯系起來。4、建立統一明確的業務授權制度,平衡各層管理者的權力與責任,明確規定各項業務的執行程序,提高管理的規范化與科學性,降低運營風險。5、完善資金管理系統,實現資金集中統一監控與管理,提高資金效率,降低資金風險,利用資金有效控制實現對房地產企業整體的風險控制。6、實現財務管理和房地產開發業務的信息一體化集成,充分借助于信息化手段,提高財務管理的效率,進而完善內外部信息共享平臺,實現在共享平臺上的動態決策和動態管理。7、財務管理體系還需與包括人力資源管理體系、戰略管理體系、績效管理體系在內的企業其他管理系統進行不斷整合,形成有機的整體管理系統,最終達到房地產企業在平衡有效配置企業資源基礎上的持續發展。構建并完善財務管理體系其意義在于:促進核算型財務向管理型財務轉變,使財務管理成為企業管理的核心手段之一;為保障房地產企業發展戰略的實現,提供了有效戰略實施操作手段;為房地產企業提供了一個系統性的財務管理體系解決方案,使房地產企業財務管理系統能夠為高層決策者提供充足的管理決策信息;強化了房地產企業風險控制,能夠有效降低企業運營風險。

三、構建房地產企業財務管理體系的步驟和具體內容

(一)建立和完善業務授權制度房地產行業是高投入、周期長和高風險的行業,控制風險是財務管理體系需達到之首要目標。作為風險控制手段的載體,內部控制體系的建立與完善是房地產企業長期良性運行的有效保證。按照內部控制理論,企業完整的內部控制體系內容包括控制環境、風險評估、控制活動、信息與溝通、監控等五個要素,房地產企業應將業務授權制度的建立與完善作為強化內部控制體系的重點,因為它將貫穿于控制活動、信息與溝通和監控全過程,與業務流程緊密結合,直接影響企業管理控制方式和控制程度。業務授權制度包括三個層次:首要層次指明確授權對象;第二層次包括業務種類和權力類型;第三層次應具體規定審批依據和工作程序。

(二)完善財務核算體系

房地產企業財務核算體系的完善應以以下幾個方面為重點:

1、根據管理需求重新設計和調整會計單據

目前房地產企業采用的會計單據反映的信息量小,難以提供管理控制所必須的信息,因而應進行重新設計,將諸如合同管理信息、預算控制信息、授權審批信息等內容包括在單據之中,通過單據及時記錄經濟業務的重要內容,為管理者提供審批依據和決策支持,也便于利用會計信息系統收集和積累管理信息。

2、科學設置會計科目

首先,根據《企業會計制度》的要求,調整并完善原先依據《房地產企業會計制度》規定設置的一級科目。其次,根據管理控制要求,科學設置二級以下的會計科目。例如在開發產品科目中盡可能細化核算對象,保證按產品名稱或樓號進行開發產品的歸集;在開發成本和銷售收入科目中,根據產品或樓號設置土地費用及下級明細科目、前期費用及下級明細科目等各項開發成本費用項目,細化成本對象,以便于房地產企業進行不同產品的盈利能力分析。第三,會計科目設置與全面預算管理結合起來。需要按照組織結構的特點實現收入、成本、費用類等損益科目和部分重點資產負債科目按部門進行數據歸集。

3、統一會計核算程序和規則

各個會計主體的會計科目設置要保持統一,在此基礎上可以增加適當的靈活性;各個會計主體的會計單據格式、種類和使用方法要保持統一;各個會計主體的財務數據記錄和歸集程序、賬務處理程序、結賬與會計報表編制和上報程序、報表匯總與合并程序要保持統一。

(三)建立管理會計系統

建立管理會計系統包括設立責任中心管理和設置管理會計報告體系。

1、設立責任中心

管理房地產企業的責任中心,是指按照管理目標,根據各職能部門、項目公司、項目部等組織單元承擔的職責,將其分別確定為成本中心和利潤中心。責任中心管理是按照每個責任中心的職責分別制定其績效考核標準,并通過責任中心績效報告的形式動態反映各責任中心每月、每季度和年度業務執行情況,進而能夠對各責任中心的業績進行客觀評價。

2、設計管理會計報告體系

房地產企業管理會計報告,需要向管理層及時反饋銷售/預售收入和進度、項目開發成本、項目管理、管理成本、綜合效益等信息,支持管理層的經營決策行為。房地產企業管理會計報告,可包括項目公司及其他二級房地產企業單體管理報告、房地產企業母公司綜合管理報告兩個體系層次,每個層次報告體系均包括多個分報告或分報表。

(四)建立全面預算管理體系

房地產企業的全面預算管理的基本內容包括:全面預算模式、預算的編制與執行、預算的考核與分析。

1、全面預算模式

根據房地產企業特點,建議采用以項目預算與資金預算為基礎的企業年度責任預算管理模式。項目預算是房地產企業以開發項目作為預算對象,對項目建設中將會發生的前期可行性研究、規劃設計費用、工程開發成本、開發間接費用、經營收入、借款計劃等內容進行的整體預算。資金預算是指房地產企業的母公司在對各責任中心的年度資金需求和使用計劃進行匯總后,根據整體資金狀況,對企業資金的整體協調運作所制定的年度規劃。年度責任預算是指房地產企業在確定各層次責任中心的基礎上,將整體計劃與目標層層分解至各責任中心。各責任中心作為企業總體預算的具體執行單位,負責編制、組織、匯總和完成本責任中心的年度項目預算及資金預算,從而保證公司預算總目標得以實現的一種預算管理模式。每個責任中心通過建立責任中心預算報表體系,及時將實際經營信息向上一級責任中心反饋,以此實現預算執行的跟蹤與控制。

2、預算的編制與執行

房地產企業全面預算的編制過程,需要上下互動,反復溝通。預算的執行控制工作主體首先是各個責任中心的負責人,他們需要嚴格按照預算控制實際業務。房地產企業預算執行控制需要與業務授權體系的內容緊密結合起來,如果某項實際業務是預算范圍內的業務,則可按照正常的審批程序進行;如果該業務是屬于預算外的業務,則需要按特定程序報至房地產企業最高決策層審批,并說明理由。這樣,能夠有效地控制預算外支出,增強企業的控制能力。

3、預算的考核與分析

房地產企業的預算分析與考核的總原則是月度分析、季度考核、年度總評,這是指:每個月各責任中心均要對各自預算的執行情況進行分析,房地產企業母公司進行匯總和分析總結,召開月度分析會議并查找出現的問題及原因。每季度按各責任中心該季度累計的預算實際執行情況,根據設定的績效指標對其業績進行考核,再與激勵和薪酬制度結合起來。每年度終了房地產企業需對全年的預算執行情況進行整體分析,總結主要的問題,并制定和修正下年度的經營目標,指導下年度預算編制和責任中心預算目標的分解。

(五)完善資金管理系統完善

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關鍵詞：房地產 財務 預警

在市場經濟條件下，企業財務危機表面上是由于資金支付壓力與支付能力相脫節而造成。深入研究后發現，企業內部滯后的管理理念、錯誤的決策行為、資源配置效率低下、對競爭的應對不當等都將導致財務危機的發生；宏觀層面上，國際國內的經濟波動也會影響到企業的戰略布局，進而導致企業財務困境的產生。財務管理的失誤與偏差將導致企業目標偏離，并直接影響企業的財務管理目標，直至釀成財務危機。

財務預警是對可能造成企業財務危機的風險因素進行跟蹤、監測、預測，當相關因素指標值超過閾值發出危機警報時，進而采取相應對策將風險降到最低。財務預警系統應貫穿于企業經營活動的全過程，以企業的財務報表、經營計劃及其他相關財務信息為依據，利用財務、金融、企業管理、市場營銷等理論，結合比例分析、數學模型等方法，及時發現企業存在的風險。財務預警預先告知企業所面臨的危險情況，及時發現企業財務運營體系中所隱藏的問題，同時分析其原因，及早做好防范措施，并提出相應的排警對策，不斷提高企業抗御風險的“自組織”能力。

一、建立房地產企業財務預警機制的意義

企業財務預警機制集中體現了事前管理、事中控制、事后評估的管理思想，企業財務預警系統通過“風險分析”——“風險評估”——“風險處理”的循環機制來解決企業運營中存在的相關風險。財務危機預警在企業財務管理中作為一種風險控制機制，不僅為企業經營者提供合理化建議，也對各利益相關者進行指導并幫助他們規避風險。

我國房地產行業起步較晚，行業成熟度遠不及制造業等行業，但經過短短20年左右時間的發展，迅速成為我國的先導性產業。尤其是90年代后期以來，房地產投資在全社會固定資產投資中占有舉足輕重的地位。由于自身投資大、建設周期長、不可移動性等特點，對房地產業的融資、投資、運營等也提出了更為嚴峻的要求；加上國際經濟波動、國家宏觀調控等的影響，財務風險存在的隱患成為許多房地產企業迫切需要解決的現實問題。因此結合我國的房地產行業實際，加大房地產企業財務預警的研究，對于房地產行業的健康發展具有十分重要的意義。

二、房地產企業財務風險防范的對策與建議

1.成本內控

成本內控措施需落實到立項、規劃、招投標、施工、銷售、預決算等多個環節，每個環節都是關鍵節點，需要予以高度重視。立項環節的成本控制根據項目開發方式的不同而有所區別，其基本原則是在國家規定范圍內最大限度地控制企業費用；規劃環節的成本控制所占權重較大，在規劃環節進行成本控制是實現事前控制的關鍵，可以最大限度的減少事后變動帶來的成本。招投標環節的成本控制涉及到工程、設計、審算、銷售等多個部門的實際運作，重點在于評標；施工環節的成本控制主要應注意兩大方面，一個是因各種變更帶來的費用，另一個是材料、工程款的支付。

2.多渠道融資

鑒于企業借貸資金成本的某些不可控性，房地產企業應該在融資渠道上積極拓寬思路。具體包括上市融資、房地產信托融資、債券私募融資、銷售融資、采購融資、合作開發、資產證券化、期權融資等其他金融工具融資模式，這樣才能盡量避免由于銀行利率或是準備金率的調升而影響籌資能力。房地產企業的融資策略應由原來單純依賴銀行貸款，向依托私募和創新融資渠道為輔的融資安排，建立階段性組合融資，實現低成本融資，確保項目資金鏈的安全。

3.多項目運作

多樣項目運作模式主要是針對寫字樓、商業地產等而言，商業地產可采取只售不租、只租不售、又租又售、分割產權商鋪進行出售、自主聯營、同商家聯營等多種運作模式來分散風險。

4.現金流量管理

房地產企業的現金流管理包括土地出讓金的支付、工程款的支付、銷售回款的管理等，其中最重要的一部分就是銷售回款的管理。在房地產的運作模式中，越來越多的房地產企業將銷售預收款當作企業持續發展的重要資金鏈條，因而也就衍生出一次性支付、按揭支付、分期支付等多種。考慮到資金成本與時間價值，等因素的協調，分期支付的方式逐漸被房地產企業所淘汰。企業需要信用政策、客戶資信等級、銷售責任制等方面制定相應的措施，合理確定還款方式與還款期限，對未來現金的流入量與流出量進行平衡與統籌。在加快資金周轉的同時增大流動比率，使企業擁有更多的營運資金。

5.收益分配控制

企業留存收益同股息分配既相互聯系又相互矛盾，二者之間此消彼長。當企業處在高速發展期，項目擴張與資產配置需要大量的留存收益進行支撐，此時就需要相對減少股東股息的分配；如果企業處于相對穩定和成熟階段，為了保障和增加企業股票價值，收益分配模式則應適當向股息分配傾斜。如果企業在收益分配問題上把握不準，勢必會影響到企業規模的延伸與企業外部價值的提升。房地產上市企業尤其需要控制好這兩者之間的關系，根據企業所處不同階段制定計劃合理的收益分配政策。

參考文獻

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[3]盛光明，周會.房地產企業財務風險研究[J].北京理工大學學報（社會科學版），2005（4）：47-49.

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我們經常談到，客戶關系管理是放四海皆準的管理理念，尤其是對于房地產這個管理水平較業務發展相對落后、同業間競爭日益加劇、正處在向新型的服務型企業轉變的關鍵時期的行業來說尤為有效。目前能夠提供房地產行業版本CRM的軟件廠商越來越多，價格從幾萬—幾十萬上百萬不等（要問為什么價格差異性這么大，恐怕就只能問問廠商自己了）；然而在我看來，廠商產品之間、及圍繞產品實施的服務之間的同質性越來越強，我們看不出哪個廠商單就產品功能而言具有什么絕對的優勢。那種為支撐高合同額，而在簽單前大肆含糊承諾、專家吹捧的種種管理咨詢服務目前很少能在實施中做到貨真價實。

針對這個信息化管理水平相對落后（很少企業設有專門的IT部門和IT人員）、客戶信息量相對較少、實時性處理要求相對較低的行業，信息化技術不是目前導入CRM所面臨的主要問題，重要的是廠商能否為企業提供專業化的咨詢增值服務，能否將信息化技術真正意義上做到支持管理水平的提升，能否作為行業專家，輔導房地產企業管理人員進行的企業客戶關系管理戰略的制定。廠商為企業導入的CRM應該是一個管理咨詢+信息化手段的完美結合體，而不能一味依賴于客戶自己提出的需求，圍繞廠商自己的產品進行簡單的定制。房地產企業到底選擇什么樣的CRM最好，這是一個仁者見仁智者見智的問題，我想最適合的才是最好的，最適合企業業務發展現狀的、最符合的企業未來管理需要好的、見效最快的產品才是最好的。

希望導入CRM的房地產企業也在困惑中不斷尋找出路，作為一家房地產行業專業化的CRM管理咨詢公司，我們不時收到的來自客戶CRM咨詢邀請、軟件選型、甲方咨詢邀請，我們斷言“房地產行業專業化的咨詢”在中國房地產CRM市場上必將呼之欲出。

本期我們先來簡單列舉一下房地產行業專業化咨詢在企業引入管理理念、信息化提升管理水平，增強競爭能力方面可以提供4個階段的咨詢服務：

1.企業診斷

·企業CRM能力評估診斷

·企業CRM需求分析

2.客戶關系管理CRM導入

·全員理念導入

·企業CRM策略設計

·組織及管理制度建設

·塑造客戶服務體系

·客戶關系流程分析與改進

·信息技術平臺設計，CRM軟件設計與定制

3.客戶關系管理CRM實施

·制度的落實與推進

·CRM軟件實施

4.客戶關系管理持續改進

·客戶回訪、能力評估

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財務成本控制是房地產企業管理的重要內容。科學的財務成本管理有助于房地產企業降低成本，提高管理效益。本文圍繞房地產財務成本管理，介紹了房地產財務成本管理中存在的問題，并就問題提出了針對性的建議措施。

關鍵詞：

房地產；財務成本管理；措施

一、房地產企業成本構成分析

對于房地產企業來講，其成本大致包含了固定成本和變動成本兩部分。其中固定成本是相對不變的，主要包含了設計成本、土地成本、建設成本等，這些固定成本可以通過預算管理進行核算，具有相對固定性，能夠直接進行衡量。在土地拍賣過程中，土地的成本一般情況下是確定的，在拍賣成功之后，房地產企業中土地成本就是固定不變的。而建材成本也具有相對固定性，在市場穩定的情況下，建筑成本要素也相對穩定。對于某一建筑項目，在設計建筑方案時其建筑成本也是大致可以確定的。在控制好建筑項目的級別之后，其建筑成本也能夠大致進行估算，此類建筑成本也可以算入固定成本。而變動成本則包含了融資成本等，主要是投資方利息以及銀行貸款的利息等。在市場經濟繁榮的情況下，銀行貸款往往在房地產開發中介入比較深，也是房地產企業市場開發的重要支撐。因此房地產企業最重要的融資渠道是銀行貸款，一般來講這種成本具有不確定性，將其列為可變成本。不過在工程設計過程中假如對于建筑項目所需的資金、還款總額等要素能夠準確計算，并且能夠分析出監測進度、環境等因素的影響程度，則可以將此成本列為不變成本。

二、房地產財務成本管理存在的問題

一是目標成本制定不科學。房地產財務成本制定的目標應當實現全員參與管理，并將可行性目標在考核中進行關聯。一些房地產企業管理者在成本管理目標的制定上沒有充分依靠管理、技術、施工人員，目標可行性不夠。同時，對于財務成本管理的目標也沒有進行有效的項目分級，導致成本預算中的目標成本結構難以層層進行落實。目標預算計劃跟行動之間銜接不到位，很難通過監測和目標管理實現成本管理目標跟現實管理之間的有效協調，這不利于成本目標管理內容的完善，也對工程建設任務造成一定的負面影響。二是流程程序制定不科學，不利于成本管理。對于建筑項目的開發進度，應當進一步細化，將工程不需要的流程進行刪減，確保工程控制規范性。一些房地產企業在建筑項目開發中，規范性不高，流程程序化水平比較低，這些都不利于節省成本，減少消耗，控制成本目標。一些企業圍繞成本管理制度，約束性不高，沒有建立起相應的成本互控體系，這不僅不利于成本管理工作的有效落實，同時也難以為成本管理起到基礎性推動作用。在成本控制上沒有實現財務部門管理部門和工程部門之間的相互監督，成本管理體系不科學，難以落實成本控制工作，在成本統籌進一步控制以及質量安全控制上沒有形成有效的合力，部門之間銜接性有待強化。三是房地產企業成本控制中靜態和動態雙重控制協調性不足。房地產企業要進一步強化成本管理，應當實現各管理環節和流程之間的銜接，推動整體的協調性。通過把握生產質量，強化各環節的動態和靜態控制，確保實現管理目標的有效實現。一些房地產企業在成本管理中沒有按照事先設計的管理目標和成本管理模型進行控制，總預算成本計算不科學、不準確，不能保證整體成本控制在可操作范圍之內。由于缺乏動態和靜態雙重控制，對企業未來發展指導性意義不大。

三、房地產財務成本管理的措施

第一，進一步強化財務成本控制。房地產企業在建設項目管理過程中，應當圍繞資金成本和稅務成本兩個方面強化財務成本管理。財務管理人員應當結合現金流量以及可行性報告等相關分析資料，對于資金投放明細進行具體分析，強化資金投資收益分析。依靠資金宏觀管理和有效控制，實現對建筑工程整體規劃的合理把控。在此基礎上，切實提高資金的使用效率，降低資金使用成本。圍繞稅務成本，通過了解和研究稅務法規，強化跟稅務部門之間的溝通協調。根據項目成本進行合理的稅收籌劃，合理合法降低適用稅率，在規避稅務風險的基礎上，減輕房地產企業納稅成本，實現節稅的目的。第二，強化房地產工程成本控制。工程成本是房地產企業成本管控的重要內容，圍繞建設成本和配套成本兩個方面對工程成本進行有效管控。通過測算分級企業成本經濟，實現成本管理的科學化，要科學制定成本控制指標，并確保控制指標的科學性和可行性。通過對控制指標的細化，落實到具體的管理流程中，實現對工程進度的科學指導。要結合成本，確定施工的標準、施工的招投標以及工藝等相關方面。在施工的過程中，要不斷設計和完善相關流程，通過制度管理和流程簽證等方式，進一步明確施工隊伍層級權力，通過不相容職務相分離等實現成本管理的有效管控，減少不科學費用的支出。第三，進一步完善管理成本控制。房地產企業應當進一步圍繞降低成本增加收益進行管理成本控制。通過強化施工建設項目過程管理和流程管理，加大對設計費用和開發費用的監控，在提高效率的同時降低成本。要通過成本核算和開發實現制度約束，在管理過程中不斷創新，加大管理和控制，通過專業化精細化管理，提高資金集中度和使用效率，在提升項目成本核算準確性的基礎上，提高成本控制決策的科學性，提高房地產企業經濟效益。

參考文獻：

[1]姜春秀.基于大數據的大型房地產企業成本控制研究[D].山東建筑大學，2015.

[2]劉旭.房地產企業成本控制研究[D].華南理工大學，2013.

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關鍵詞：房地產企業；內部控制；問題；對策

中圖分類號：F275 文獻標識碼：A 文章編號：1001-828X（2012）12-00-01

近幾年隨著我國經濟的飛速發展，我國的房地產行業也步入了快速發展的快車道，房地產企業的發展對我國國民經濟有著非常重要的推動作用。為了能夠保證房地產企業的正常運轉和良性循環，這些企業需要建立和完善企業的控制機制，努力提高企業內部的管理和監督水平，從而有效降低企業的監管成本，用盡可能小的耗費來獲得盡可能大的經濟效益，從而提高企業的核心競爭力。特別是最近幾年，國家政策的調整以及我國經濟形勢的變化對我國房地產企業提出了新的要求，因此增強房地產企業內部控制變得更加重要、更加緊迫。

一、房地產企業實施內部控制的必要性

（一）有效的內部控制可抵御外部環境影響帶來的風險

房地產企業關系到國計民生，因此不僅要受國家經濟環境的影響，還要受到國家政策的影響。近幾年我們國家不斷加強對房地產行業的調控，希望通過經濟杠桿來調整我國的房地產行業。面對越來越嚴格的政策，融資環境的緊張，我國的房地產企業開始面臨新的壓力，各種成本持續增加。

（二）行業特點需要加強內部控制建設

房地產行業為了自身的發展，需要不斷加強其內部控制。房地產開發具有周期長和資金大的特點，周轉周期非常長，而且在生產經營中企業財務涉及到很多的單位，企業管理又會涉及到很多的政府機關。房地產企業的收入確認也非常的復雜，開發成本和銷售收入的情況不是很明確，使得企業內部控制困難重重。因此，我國的房地產企業為了能夠建立一個有效的控制機制，必須要去加強企業的內部控制，努力提高經營和管理水平才能房地產企業面對新的挑戰。

（三）建立現代企業制度需要加強內部控制

加強內部控制是現代企業加強管理水平的一個重要方法。房地產企業是我國經濟的一個重要支柱，要實現房健康和持續發展的目標，必須要加強企業的內部控制。房地產企業加強了內部控制，才能形成一個優秀的內控制度體系，不僅滿足現代企業制度的需要，而且有效的增加了房地產企業的內部監督管理水平，這樣才能更好的促進企業的發展。

二、我國房地產企業內部控制現狀及存在問題

（一）對內部控制制度的認識不足

房地產企業要建立和完善內部控制需要去花費很大的人力和物力，而且也無法直接產生效益。企業很容易對建立內部控制產生誤會，認為這樣不僅不會得到任何的經濟效益，還會降低企業的工作效率，使得企業管理層的權力被分散和制約。

（二）內部控制制度不夠健全、不夠合理

大多數房地產公司建立的內部控制制度還不夠完善，在會計系統和控制程序等很多方面還需要進一步去改進。內部控制制度還沒有覆蓋到企業的各個部門和所有人員，企業員工對此沒有一個清晰的認識。這就使得房地產企業經營管理比較混亂，信息失真在這非常的嚴重。甚至在設計的時候沒有考慮到企業實際規模和業務性質，使得企業的內部控制很不合理，無法和企業的實際情況對應起來。

（三）企業法人治理結構不能相互制約

現在我國房地產企業的法人治理結構還不夠完善，不能理想化的去行使應有的權利和義務。房地產企業的內部權力無法達到制衡的目的，甚至還會出現“內部人控制”等現象。例如有時候董事會的監督往往變成了監督自己，失去了監督的實際意義，而且企業內部的分工不夠明確，很多決策都是經營者一個人說了算，沒有規則可言。

（四）企業內部監督管理乏力

監督管理是房地產企業進行正常經營的一個重要保障。但是到目前為止我國房地產的監督管理還沒有完善起來，企業還沒有建立一個比較健全監督管理機構，企業內部的審計部門還沒有獨立性，因此不能發揮監督的功能，而且企業的內部監督管理做的不到位，需要不斷加強。

三、完善房地產集團企業內部控制的對策建議

（一）提高企業領導對內部控制的重視

企業的內部控制應該是企業所有員工都參與進去，不能單獨的依靠企業的財務部門。因此內部控制必須要引起高層領導的充分重視，不然企業內部控制只能止步不前。房地產企業的領導必須要去更新思想和提高認識，進而有效的保證內部控制的順利進行。

（二）建立高效、完整的內部控制體系

1.一個房地產企業要想建立內部控制體系必須要根據自身的實際情況出發，要能夠做到職位之間相互牽制，同時需要十分明確劃分不同員工的權責，按照各自不同的分工來建立適合房地產企業發展的內部控制體系。2.建立外部監督約束機制。房地產企業的內部控制會受到各種因素的局限，內部控制系統的建立和實施，必須要去依賴外部監督約束。

（三）進一步完善房地產企業治理結構

一個比較健全的公司治理結構是房地產企業能夠順利實施內部控制的一個重要的前提。公司領導者是企業內部控制的一個重要的推行者，必須要充分發揮領導的作用。一個健全和完善的房地產企業治理結構才能為房地產企業內部控制提供保障。因此房地產企業要充分的重視企業治理結構，讓其盡可能的為企業的內部控制帶來便利。

（四）不斷完善內部監督機制，強化執行力度

房地產企業要完善內部控制體制，首先要先去建立和完善的監督機制，要對企業經營過程制定針對性的監督計劃。其次要大力推進房地產企業內部控制的不斷實施和落實，很好發揮企業內部控制機制的作用。最后是房地產企業要聘請注冊會計師對內部控制進行全面和科學的審計，客觀的對房地產企業內部控制的設計和運行進行評價，并且預測可能存在的缺陷和風險。

通過上面的分析可以發現，當前我國房地產企業的內部控制在其發展過程中有著非常重要的作用，但是也需要清楚的認識到在很多方面，企業內部控制體系有很多的問題和缺陷需要完善。房地產企業應該不斷去加強企業內部控制體系的創新，進一步去完善企業內部控制體系，從而使我國的房地產企業的內部控制能夠發揮有效的作用，進而保證我國房地產行業健康和持續的發展。

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摘 要 企業財務內控體系的構建對于企業財務管理水平的提高與企業的長遠發展意義重大，如何構建企業財務內控體系具有深刻的研究意義。由于我國房地產企業只有短短幾十年的發展歷史，加之對財務內控理論研究的缺乏，使得房地產企業的財務內控體系存在著嚴重問題，本文從當前房地產企業財務內控體系存在問題的分析入手，對企業財務內控管理體系的構建和完善提出了相應對策。

關鍵詞 房地產 財務 內控體系

一、內部控制的含義和遵循原則分析

企業財務內部控制最初簡單表述為內部牽制，是指企業在財務管理工作過程中為實現有效的經營與組織活動，防止錯誤以及非法業務發生所設計的業務流程。內控理論經過不斷的研究和發展，企業財務內控的概念逐步演變為“由企業管理層實現的，在適用相關法規基礎上，為實現企業財務報告準確可靠性，提高企業經營效率和效益的財務管理過程。

企業財務控制作為企業財務管理活動的重要組成部分，對企業的發展意義重大，在制定和執行過程中應遵循以下原則：

（一）合法性原則，是指企業在制定財務內控制度的過程中必須以相關法律法規為基礎，在國家法律法規允許范圍內進行財務內控管理活動，防止企業財務管理過程中違法、違規現象的發生。

（二）適應性原則，是指企業在所制定的財務內控管理制度應與企業自身發展情況以及企業所處的社會經濟環境相適應，并根據企業的現狀、戰略規劃情況和不斷變化的所處環境進行及時調整和優化。在此基礎上努力實現內控制度的易于操作和切實可行性。

（三）一貫性原則，指的是企業財務內控制度要保持一致性和連續性，防止朝令夕改等不利于內控制度貫徹執行的現象的發生，保證財務內控工作的嚴肅性和有效性。

（四）整體性原則，指企業內控體系的建立既要符合企業的現狀，又要保持發展的眼光，與企業的長遠發展規劃相適應，并在貫徹秩序過程中做到與其他內控制度的協調，保障企業內控制度的整體效果的發揮。

二、房地產企業財務內部控制存在的問題分析

隨著市場經濟的發展，房地產企業財務管理內部控制體系建設日趨完善，企業財務管理內控水平較之以往有了明顯提高，但是問題仍然不可忽視。財務內控意識的淡漠、治理結構的不合理、內控制度的不規范、內控監督乏力以及財務內部控制管理人員素質低下的問題，造成房地產企業財務內控體系在企業財務管理與發展中無法發揮應有作用。

（一）財務內控意識淡漠

由于房地產企業在我國的發展只有短短的幾十年，加之我國企業財務內部控制的理論研究較薄弱，使得企業的決策者忽視財務內部控制在企業發展中的作用。企業管理過程中單純把房產的開發與銷售作為工作重點，對財務內控不重視以及對財務內部控制片面理解的問題的存在，企業管理者財務內控意識的淡漠，造成財務內控體系作用在企業發展過程中難以得到有效發揮。

（二）企業治理結構不合理

當前我國很多房地產公司存在著股權結構不合理的問題，股權結構中“一股獨大”的現象、財務管理工作中“內部人控制”的問題。企業高層管理者由于內部控制觀念的淡薄，對企業財務越權管理，控制人集財務管理控制權、管理權、監督權于自己一身，權力發揮的任意性，導致房地產企業財務內部控制能力降低。

（三）企業內部控制制度不規范

財務管理缺乏風險控制意識，內部控制制度不健全。內控制度尚未建立或者制度不夠健全、內部控制程序不合理、控制目標不夠細化，執行違規現象的存在嚴重影響著企業內部控制體系作用的發揮。當前，房地產企業之間的競爭日趨激烈，房地產企業在面對我國變幻莫測的經濟大環境時，諸如政策性風險、投資風險、經營性風險、成本控制風險在不斷提高。規范、合理的內控管理制度的缺乏，是困擾企業財務管理水平提高的一大難題。

（四）企業財務內控監督乏力

雖然我國的房地產企業制定了財務內控制度，且較為全面，但在執行過程中卻存在執行不力現象。部分企業沒有設立內部控制專門機構，這就使得財務內控制度的執行和落實缺乏保障，無法對財務管理違法違規行為進行有效制約。有些企業雖然設立了內控專門機構，但賦予的職權十分有限，財務管理中發現的問題得不到及時有效處理。此外，在企業財務外部監督方面，由于企業信息的封閉性，造成社會以及公眾等外部監督主體難以實現對企業內控的有效監督。

（五）財務管理人員素質低下

我國房地產企業發展歷史較短的自身特點，以及當前我國內部控制理論研究不夠深入，使得先進合理的財務內控管理制度很難納入到企業管理的機制之中。對企業財務人員素質培養的忽視，導致房地產企業財務管理人員，內部控制觀念滯后，財務內控管理知識欠缺、內控管理缺乏主動性和積極性，財務管理人員無法為企業的長遠發展提供有價值的建議，這對房地產企業自身競爭力的提高產生了嚴重影響。

三、構建房地產企業財務內部控制體系的對策分析

當前，我國房地產企業的財務財務內控體系難以與企業財務管理和企業發展情況相適應，已經逐漸成為影響房地產企業發展的因素之一，構建和完善財務內控管理體系，要注意以下幾點：

（一）增強企業財務內控意識

我國房地產企業的財務管理者，尤其作為企業決策層的高層管理者應注重財務內控意識的提高，注重財務內部控制監管體系的構建和完善，加強企業財務內控工作觀念，摒棄落后的財務內控思想，在注重吸收傳統經驗的基礎上，注重吸收財務內控新的管理知識，實現房地產企業財務管理水平的提高，降低房地產企業運行成本，實現企業市場競爭力的提升。

（二）優化財務內控組織結構

為避免企業股權結構中“一股獨大”的現象、財務管理工作中“內部人控制”的問題的發生，房地產企業應注重企業財務內部控制組織結構的優化。充分發揮企業董事和監事會的作用，通過專門內部控制監督機構的設置，為公司財務決策提供真實、可靠的會計信息；同時注重對企業財務內控管理機構的授權，保障財務內控執行的獨立性和有效性，充分發揮財務內控體系在企業財務管理過程中的作用。

（三）樹立財務管理風險意識

房地產企業投資大、周期長、社會影響大的特點，要求企業財務內控管理體系構建過程中必須樹立風險意識，達到規避和消除各種財務風險影響的目的。房地產企業必須要把財務風險防范意識滲透到財務內控工作的全過程。通過財務內控預警系統機制的建立和完善，保障企業財務風險預兆出現時，可以采取及時有效的措施加以防范。

（四）強化財務內控有效性

規范房地產企業財務內控的有效性監督度，通過企業財務體系的建立和完善，使內部控制監督作用得以充分發揮。企業內部控制對于企業會計信息真實性以及經營業績有效監督的實現意義重大，在實施企業財務內部控制、規范企業會計審計、核算的過程中，要注重企業內部控制工作的權威性和的獨立性，使財務內部控制反饋的信息得到充分重視，保障財務管理過程中發現的問題得到及時有效解決。

（五）完善財務內控流程

科學有效的財務內控流程是充分發揮企業財務內控作用，實現財務管理活動規范運行的重要保障。加強內控管理制度的制定和完善，通過財務內控流程信息管理系統的構建，實現房地產企業業務的一體化。此外，在執行過程中注重與企業相關部門的協調配合，避免職能交叉與制度缺失等問題的出現，使企業財務內控流程不斷完善，

（六）提高財務內控人員素質

注重房地產企業財務內控人員業務素質和職業道德水平的提高。由于財務內控涉及內容廣泛，對企業財務內控人員的綜合素質要求極高，這就要求注重對財務內控人員的教育培訓以及業務指導，通過對財務內控人員綜合素質培訓，為企業財務工作培養出一批高素質的財務管理人才，同時必須建立起科學合理的獎懲考核與激勵制度，切實推動財務管理人員主動性和積極性的發揮。

四、結束語

房地產企業財務內控體系的構建，與企業財務的管理活動進行的順利與企業的生存和發展有著直接的關系。隨著企業財務管理制度改革的不斷深入，企業財務內控體系的構建取得了一定成效，同時存在的問題不容忽視，適應當前企業發展面臨經濟社會環境對財務管理工作的新要求，構建起一套合理有效的財務內控體系對房地產企業的發展意義重大。

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