導語：如何才能寫好一篇房產委托管理協議，這就需要搜集整理更多的資料和文獻，歡迎閱讀由公務員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

篇1

委托人：

法定代表人：

地址：

（以下簡稱：甲方）

受托人：

法定代表人：

地址：

（以下簡稱：乙方）

鑒于：

1、甲方依法開發建設了

項目。因債務不能及時清償，項目被法院依法查封、凍結，項目進展遇到建設、策劃、融資、債務重組等方面的經營困境。需委托乙方接盤管理。

2、乙方具備豐富的房地產咨詢、融資、管理、銷售、處置經驗，并擁有大量優秀管理人才，在房地產開發建設各階段、各環節均具有強大的專業技術支持力量。乙方有意通過輸出專業的管理及技術，為甲方創造更高的效益。

3、甲方充分認可乙方在房地產開發建設領域的管理能力和經驗，同意委托 乙方全面負責項目的融資、管理、銷售、處置等管理工作，乙方也同意接受該項委托。

為此，甲乙雙方根據《中華人民共和國合同法》等有關法律法規的規定，本 著誠實信用、平等、自愿、互利等原則，經友好協商，簽訂本合同，以資共同遵守。

第一部分 協議書

一、項目概況

1、項目名稱：

.

2、項目地點：見國有土地使用權出讓合同附件《出讓宗地界址圖》 .

3、土地使用權獲取方式為

,用地性質為

.

4、地塊面積：宗地面積

平方米，其中建設用地面積 平方

米，最終以國有土地使用證上登載的面積為準。

5、主要規劃建設指標：容積率為

.

6、與項目有關的合同文件及審批文件：《國有土地使用權出讓合同》、《國有土地使用權證》、《建設工程規劃許可證》、《建設工程施工許可證》《商品房預售許可證》。

二、委托方式及期限

1、甲方現委托乙方負責項目融資、管理、銷售、處置等管理工作。

2、委托期限自本合同簽訂之日起至本項目的房產出售及回款完畢。

三、項目委托管理的基本原則

1、乙方根據本協議的約定履**托職責，獲得協議約定的收益。

2、乙方組建項目管理團隊，對甲方董事會負責，根據本合同的約定或甲方董事會的特別授權許可行使項目日常經營管理權。

四、甲方委托乙方開發管理工作內容

1、協助甲方進行項目融資、管理、銷售、處置的全過程管理。

2、負責項目策劃、推廣、銷售管理。

五、項目管理團隊

1、為方便項目的開展，乙方同意派駐相關專業管理人員組成管理團隊，負責具體實施本合同約定的管理事項。

2、乙方派駐人員履行甲方經營管理班子的相關職責，并以甲方名義對外開 展工作。

3、乙方代表為

,即項目負責人。

六、委托管理的相關費用

乙方完成本合同項下的委托事項，甲方應承擔或向乙方支付以下幾個方面的 費用：

1、乙方管理團隊的基本報酬（含基本工資、社保和住房公積金）由甲方承擔 .

2、甲方應按項目房產預估銷售額的 %向乙方支付項目委托管理費 元。房產預估銷售額的確定方法為：委托項目預售許可證核定的面積與項目開盤均價（16000元/O）之乘積（項目預估銷售額為

億元）。支付時間：自本合同簽訂之日起，以按委托管理費總額，按三年計算等額分次于每年的前五日內支付，即每次甲方應向乙方支付 元。

3、委托管理費由甲方支付給乙方或其指定單位。

4、在項目建設過程中，發生額外工作的，根據實際情況和乙方實際工作量， 根據本合同約定或甲方、乙方另行協商費用標準及支付方式。

八、其他事項

1、本合同中的[第一部分 協議書][第二部分 合同條件]為本合同的有機組成部分，不可分割，具有同等法律效力。

2、本合同一式 份，甲方執 份，乙方執 份，各文本具有同等法律效力。

第二部分 合同條件

第一條 甲方的權利和義務

1、甲方有權根據本合同規定，對委托管理項目的資金使用、工程建設進度、 質量進行綜合性監督、控制、檢查，對違規行為予以糾正；

2、甲方有權對因技術、水文、地質等原因造成的設計變更進行核準；

3、參與委托管理項目工程中招投標活動；

4、甲方有權要求乙方更換不稱職的工作人員，更換從社會招聘的不稱職員 工；

5、甲方應負責協調乙方及與項目有關的各政府行政主管部門的關系，負責 協助乙方辦理項目前期相關審批手續；

6、甲方應監督和指導項目的建設實施，并參加項目的竣工驗收和移交；

7、甲方有權要求乙方賠償因擅自變更建設內容、擴大建設規模、提高建設 標準，致使工期延長、投資增加或工程質量不合格所造成的損失；

8、甲方負責籌措建設資金，應按相關合同約定及時核撥建設資金；

9、甲方應在 1 個工作日內就乙方書面提交并要求做出決定的一切事宜給 予書面答復；甲方沒有在規定時間答復的，乙方不承擔責任。

10、按時支付本合同約定的各項費用。

第四條 乙方的權利和義務

1、乙方應恪盡職責，按照法律對于人的規定，盡心盡力履行受托管理義務，維護甲方的合同權益，并享有下列權利：

（1）有權要求甲方支付本合同約定的各項費用；

（2）有權拒絕甲方提出的本合同約定之外的要求。 無論因何種原因解除合同的，甲方應向乙方人員支付人員的基本管理費。

2、乙方應履行以下義務：

（1）在項目委托管理實施過程中，乙方應根據乙方開發和管理經驗，結合甲方和項目實際情況，為甲方建立公司基礎管理制度和項目管理制度，包括人力資源和薪酬福利制度、財務管理制度、行政管理制度、工程營造制度、成本管理和招投標制度等，經甲方審批后執行，作為具體開展受托管理工作的依據；

（2）按要求向甲方報送計劃、財務、工程、銷售等工作情況報告，如遇方案、開發計劃、成本等重大調整，須及時向甲方匯報；

（3）協助甲方做好項目建設中與有關專業工作單位的結算工作；

（4）協助和監督監理方進行相關的工程監理工作；

（5）組織竣工驗收；

（6）負責督促、審核承包方編制的項目竣工報告；

（7）竣工驗收通過后，及時與甲方辦理移交手續；

（8）乙方應建立完整的項目建設檔案，在項目完成后將工程檔案、財務檔案及相關資料向甲方和有關部門移交。未征得有關方面同意，不得泄露與本工程有關的保密資料；

（9）涉及款項支付的合同在簽署前應征求甲方指定的項目負責人對價格及 付款方式的意見。上述涉及款項支付的合同在簽訂后 3 個工作日內，乙方應當將合同副本報甲方負責人處備案。

（10）負責項目的融資、管理、銷售、處置等。

第五條 項目營銷管理

1、乙方負責項目營銷策劃管理，主要工作包括：

（1）擬定項目推廣案名，經甲乙雙方協商共同確定；

（2）編制營銷策劃書，包括：項目市場定位，項目營銷總體思路，各分期、 階段營銷推廣策略和計劃；

2、銷售管理工作

（1）乙方負責根據項目開發計劃制訂銷售計劃，經甲方審批后執行；

（2）乙方負責日常銷售管理工作：

3、銷售價格管理工作

（1）乙方負責提供價格定位建議包括：總體價格策略制定、項目單價設定、 項目總價設定等；

（2）項目優惠方案制定，包括開盤折扣方案、持續銷售期折扣方案制定等； （3）由乙方根據甲方對外負債情況，與債權人進行談判，達成債權債務重

組協議，在銷售價格管理的框架范圍內，處置項目房產銷售。

第六條 財務和資金管理

1、委托管理項目應單獨建帳，受托人處理太和廣場所得的房款及其他收益，均存入該賬戶，該賬戶內所有款項的支出，必須經乙方書面同意。

2、項目建設所需資金由甲方負責。乙方也可充分利用其融資資源，為項目融資，具體事宜另行協商。項目融資到帳后，必須全部用于項目的開發建設，未經乙方同意，甲方不得挪作他用。

3、項目實現銷售收入后，由乙方決定用途、方式和金額。

第七條 合同變更、解除和終止

1、甲乙雙方經協商，可以協議變更本合同；

2、甲方有下列行為之一的，乙方有權解除合同：

（1）由于甲方拒絕或怠于協助合同約定義務導致乙方管理工作發生困難的；

（2）其他因甲方原因導致合同履行目的不能實現或者難以實現的。

3、解除合同的程序當事人一方要求變更或解除合同時，應當提前30日以書面形式通知其他 各方，另一方應在20個工作日內給予答復，另一方未答復的，合同自動解除。因解除合同使其他各方遭受損失的，除依法可以免除責任的情況外，應由責任方負責賠償。

第八條 違約責任

1、甲方的違約責任：

（1）甲方未能按約定向乙方支付任何費用的，應按照應付金額承擔30%的違約金；

2、乙方的違約責任

（1）因甲方同意的變更設計導致管理期限、工程成本總額發生變化的，乙方不承擔法律責任；

（2）因乙方管理原因造成的管理費用超支，超支部分由乙方承擔。

第九條 爭議的解決

在合同執行過程中引起的爭議，應當協商解決，如未能達成一致，可提交主管部門協調，協調后爭議仍未解決時，任何一方均可向原告所在地 人民法院起訴。

甲方（簽章）：

法定代表人（簽章）：

乙方：

本合同于

篇2

一、物業管理糾紛的主要特點。

物業管理糾紛是隨著房地產開發商加強售后服務及物業管理行業的出現而出現的，該類糾紛因其獨特性而與一般的糾紛有著不同的特點。

1.物業管理糾紛案件逐年上升，訴訟標的額較大。

1990年以來，特別是1992年以后，全國各地的房地產業異軍突起，海南的房地產更是超常規發展，形成了不同檔次、不同類型的新建住宅小區和作為商用寫字樓的大廈（以下簡稱為住宅小區和商廈），各類住宅小區、商廈在收取物業管理費用、提供管理服務方面的做法不盡一致，業主與物業管理者之間缺乏約束各方的合同、公約或法律規范，使業主與物業管理者、行政主管部門之間的矛盾漸生，因此而產生的糾紛，向房產、物價等管理部門的投訴大量增加，在有關部門的協調處理不完全能解決糾紛后，當事人轉而向法院。以?？谑行氯A區法院為例，該院于1995年開始受理物業管理糾紛案5件，至1996年上升為20件，這兩年來因物業管理而產生的各類糾紛有增無減。訴訟標的額少則上萬元，多則幾十萬元。

2.因物業管理產生糾紛的案件類型多，且多是新類型的案件。

物業管理糾紛是物業管理過程中所發生的糾紛。據統計，目前?？谑兴芾淼奈飿I管理糾紛，已從剛開始受理時物業管理公司追索物業管理費的糾紛，發展到涉及民事訴訟、行政訴訟的各類型糾紛。主要有：（1）物業管理者（包括房地產開發商和物業管理公司）向業主或使用人追索物業管理費、水電費的糾紛，這類糾紛數量較多；（2）業主或使用人要求物業管理者承擔停水、停電、停氣或其他行為的侵權賠償糾紛；（3）房地產開發商與物業管理公司的物業管理承包合同糾紛；（4）房地產開發商與物業管理公司之間的物業委托管理糾紛；（5）業主或使用人要求物業管理者賠償在提供特約服務如保管服務中所造成的財務損失的糾紛；（6）業主或管委會選聘、解聘物業管理公司產生的糾紛；（7）業主訴房產管理部門行政侵權糾紛。這些類型的糾紛，涉及到民法關系中合同之債（包括服務管理關系、關系、承包關系）、侵權行為所生之債，以及行政訴訟中房產管理部門的行政行為是否合法。如海口市順發新村小區的部分業主因認為在沒有召開業主大會、業主選票未過半數的情況下，海口市房產管理局批復同意成立管委會屬違法行政，侵犯了原告作為業主的利益，而提起行政侵權訴訟。這是該市所受理的第一宗因物業管理引起的行政訴訟案。

3.物業管理糾紛訴訟主體復雜，法律關系復雜，對糾紛的審理有一定的難度。

物業管理糾紛案的訴訟主體、法律關系復雜，該類案件的主體，既有我國公民、法人和其他組織，又有外國公民、外國企業、港澳臺同胞；參與訴訟的既有業主、使用人或小區管委會，也有物業管理公司、房地產開發商或行政管理部門。既可能涉及業主與使用人的關系、業主或使用人與物業管理公司的物業管理服務合同關系、侵權關系，又可能涉及到房地產開發商與物業管理公司的關系、管委會與物業管理公司的關系，業主、管委會或物業管理公司與房產管理部門的關系。由于物業管理糾紛案屬新類型的案件，在審判實踐中又無現成的依據，《中華人民共和國民法通則》等法律中無專門調整物業管理的規定，只能依據民法通則、行政訴訟法的基本原則，依據有關部門和地方性規章進行處理，而有關規章的規定又不詳盡或明確，給正確處理該類糾紛帶來一定的難度。

二、審理物業管理糾紛案件應注意的幾個問題。

（一）物業管理糾紛的管轄問題。

確定物業管理糾紛案件的管轄問題，是正確審理此類案件的前提。物業管理糾紛的管轄問題，應以物業管理糾紛的具體類型來確定。因物業管理引起的行政訴訟案件，依《行政訴訟法》的有關規定確定有管轄權的法院。因物業管理引起的民事訴訟案件，目前當事人一般都在物業所在地的法院，并把物業所在地作為業主或使用人的住所地，而有些受訴法院也未分清物業管理糾紛的不同類型而予以受理。簽訂物業管理服務合同的一方當事人向對方提起侵權之訴的，應適用民事訴訟法第29條的規定，由侵權行為地或被告住所地的人民法院管轄，因物業管理服務合同、物業管理承包合同、物業委托管理合同等產生的合同糾紛，應適用民事訴訟法第24條的規定，即：“因合同糾紛提起的訴訟，由被告住所地或合同履行地的人民法院管轄”。要注意審查何處為被告住所地、何處為合同履行地。業主作為被告的，業主的住所地既有在物業所在地，又有在物業所在地之外的，并非業主購置了物業，物業所在地就是其住所地，因此，不能簡單地認為物業所在地就是被告住所地；物業管理公司的住所地是指其主要營業地或主要辦事機構所在地，而并非是實施物業管理的所在地，但由于物業管理服務合同、物業管理承包合同、物業委托管理合同，均是在物業所在地實施物業管理，因此，物業所在地應認為是合同履行地。物業管理糾紛雖是因不動產的管理引起的糾紛，但其不屬于不動產糾紛，不適用專屬管轄的規定。

（二）應注意審查涉及物業管理的合同的法律效力。

審查物業管理合同的效力，關系到正確處理糾紛，維護法律嚴肅性的問題。在物業管理糾紛中，主要涉及三類合同，一為物業管理服務合同，即業主或管委會與物業管理公司或開發商簽訂的由房地產開發商或物業管理公司對建筑物及其附屬物進行有償管理服務的書面協議：通常所說的物業管理合同主要是指物業管理服務合同；二為物業管理承包合同即房地產開發商或物業管理公司與另一物業管理公司簽訂的將物業管理權發包給另一物業管理公司承包的書面協議；三為物業委托管理合同，即房地產開發商與物業管理公司簽訂的將物業管理權委托給物業管理公司管理的書面協議。在審理中，應區分合同的不同性質，注意判定合同的效力，以正確處理物業管理糾紛。

1.注意審查物業管理服務合同的效力。

在審查物業管理服務合同（或稱聘用管理合同）時，應主要從當事人是否具備民事主體資格和相應的民事權利能力、民事行為能力，合同的內容是否合法來審查其效力。物業管理權是因業主享有物權所派生出的權利，行使物業管理權的應是物業的所有權人，或是與業主約定可享有物業管理權的使用人，而非房地產開發商或物業管理公司。物業管理服務合同應由業主（或特定的使用人）為委托人，委托具有物業管理資質、能力的管理公司而形成。由于我國房地產發展過程中物業管理剛起步，在購房者購房時，物業管理多是作為商品房售后服務的一環，由房地產開發商與購房者簽訂，約定購房者接受房地產開發商的物業管理服務.隨著物業管理規范化、法制化的呼聲日甚，越來越多的業主或業主管理委員會作為行使物業管理權的一方，續聘或選聘房地產開發商屬下的物業管理機構或物業管理公司為其提供物業管理有償服務。因此，物業管理服務合同合格的當事人，一方為業主或依法成立的業主管理委員會，另一方為具有物業管理經營范圍的企業。原由業主或無物業管理經營權的房地產開發商，所簽訂的物業管理服務合同，其效力應以建設部的《辦法》施行之日起劃分，在此之前（即1994年4月1日前）所簽訂的物業管理服務合同不宜以房地產開發商無物業管理經營權來認定無效，房地產開發商在業主選聘物業管理公司之前，可繼續實施物業管理，但不得以繼續履行合同為由，阻撓業主或業主管理委員會選聘物業管理公司進行管理。1994年4月1日后所簽訂的物業管理服務合同，因《辦法》已規定住宅小區應由物業管理公司統一實施專業化管理，房地產開發商在出售房屋前，就應選聘物業管理公司承擔住宅小區的管理，或注冊成立物業管理公司負責管理。所以，1994年4月1日后房地產開發商仍與業主簽訂物業管理服務合同的，應認定合同無效。

在審查物業管理服務合同效力時，還應注意審查合同的內容是否合法。物業管理服務合同必須遵守法律、法規、規章，不得損害國家利益、社會公共利益和他人合法權益；必須在平等協商的基礎上，確保業主或業主管理委員會行使物業管理權和委托權。對于業主不能在平等的基礎上行使其物業管理權的，應認定合同無效；對易引起糾紛的物業管理費，其收費標準、范圍要依據物價管理部門的收費標準或報經物價管理部門批準，超過標準收取費用和滯納金，未經批準擴大收費范圍的條款，應確認為無效條款；對屬于業主所有或共有的外墻體、屋頂等的使用、收益，如不允許業主管理、使用、收益，或賦予房地產商使用權而不向業主交付相應對價的，均侵犯了業主的權益。實踐中，房地產開發商或發售房產的大業主，未經業主同意隨意使用屬于其他業主所有或共有的外墻體、屋頂等并獲取收益的侵權行為常常發生，物業管理服務合同的內容中出現侵犯業益的不平等條款的，應確認部分無效.

2.注意審查物業管理承包合同的效力。

由于房地產開發商或物業管理公司往往認為物業管理權在其手中，而在無能力或精力實施物業管理時，或為牟利，在與業主簽訂物業管理服務合同后，將受托進行物業管理的經營權發包給其他的物業管理公司，坐收承包金，由此產生了發包人與承包人因收取、上繳物業管理承包金及業主拒向承包管理人交納物業管理費用的糾紛。建設部《辦法》中規定，小區物業管理權屬全體業主所有，只有業主或者代表業主的管委會才有權選聘物業管理公司，為業主提供有償服務。房地產開發商或物業管理公司只有依據物業管理服務合同對物業實施管理，其由此所享有的受托權實質上不是物業管理權，而是受托管理權，將受托管理權發包、轉讓給他人經營，這種物業管理承包合同損害了全體業主的利益，應確認為無效合同。有受托管理權的物業管理公司將其管理權發包，其無權收取物業管理承包金，承包人則未依法取得受托管理權，其要求業主向其交納物業管理費的訴訟請求，不應得到支持。

3.注意審查物業委托管理合同的效力。

在考察物業委托管理合同時應注意審查合同的當事人和合同的內容。業主或代表業主的管委會委托、聘用物業管理公司提供管理服務，據此所簽訂的物業委托管理合同，實質上是屬于前述物業管理服務合同，如無其它致合同無效的情形，所簽訂的物業委托管理合同應確認有效。但在實踐中引起糾紛的物業委托管理合同則大多不是業主或管委會與物業管理公司簽訂的合同，而是由正在實施物業管理的公司與另一物業管理公司簽訂的，由正在對物業進行管理的公司委托別的物業管理公司對業主的物業進行管理的合同，這種類型的物業委托管理合同，其性質與物業管理承包合同相似，都是未經業主同意，將取得的委托管理權轉讓給他人，由他人對業主的物業進行管理，所不同的是物業委托管理合同采取委托管理的方式。業主將物業委托給其選定的物業管理公司管理，是基于業主對所選定的物業管理公司物業管理能力的信任，物業管理公司既無權將享有的受托管理權轉包、轉讓，也無權另行委托他人對業主的物業進行管理。而且，根據民法理論，轉委托成立的前提必須是經委托人（即業主）同意，接受委托進行物業管理的物業管理公司擅自將管理權轉托他人行使，所簽訂的物業委托管理合同，侵犯了業主的利益，實施了無權轉委托的行為，應確認合同無效。在審查物業委托管理合同時，應將其與物業管理公司選聘專營公司承擔專項經營業務的合同區分開來，后者依《辦法》及物業管理的需要，是允許的。

三、在審理物業管理糾紛中值得探討的若干問題。

隨著房地產業的發展和建筑物所有權主體多元化、用途多樣化格局的形成，物業管理的方式也呈現了多樣化。但由于我國目前尚無物業管理方面的法律規范，行政規章也不盡完善，在審理物業管理糾紛這些類型各異的案件中，存在著適用法律困難、爭議問題較多的現象。筆者試對實踐中有爭議或急需明確的問題作一探討。

（一）關于業主大會如何召集、選舉，作出決議的程序問題。

由于住宅小區或商廈的業主人數眾多，難以分別行使物業管理權，為此產生了業主大會制度和由業主大會選舉產生的業主管理委員會制度。建設部《辦法》中規定住宅小區應成立住宅小區管理委員會，但《辦法》未對業主大會制度，包括業主大會如何召集、選舉如何行使權利、作出決議等作出規定。雖然一些地方性規章如《海南經濟特區城鎮住宅區物業管理規定》中已有對業主大會制度和管委會制度做出規定，但不盡完善，實踐中存在問題仍急需明確。如房產行政管理部門如何進行物業管理？在什么情況下召集第一次業主大會？如何選舉產生管委會？在未召開業主大會的情況下，分別通過書面投票的方式征集業主的選票是否可行？如何確定業主的投票權？是一房產證一票還是一戶一票，或確定一定的建筑面積為一票？這些問題很具體，但實踐中涉及到當事人切身利益，急需有明確的規定，以便于操作.筆者認為，業主要行使物業管理權實現自治，應盡早召開業主大會，以確定物業管理中的重大問題。第一次業主大會的召集，既可由房產行政管理部門召集，也可由業主自行召集，但持有半數以上投票權的業主出席才能舉行，在未召集業主大會，業主或其委托人未出席的情況下，分別書面征集業主意見而成立管委會或通過應由業主大會決定的其他重大事項的決議的，不能確認管委會或有關決議的效力。應明確規定業主大會是住宅小區或商廈物業管理的最高決策機構，及召集第一次業主大會的前提條件，形成業主大會有效決定的程序。住宅小區或商廈，在竣工交付使用后，未必能全部售完，按《辦法》規定，房地產開發商在出售房屋前，應當選聘物業管理公司承擔住宅小區的管理。那么在出售后在什么情況下必須召集第一次業主大會，選舉產生管委會呢？顯然，待房屋全部出售后才采取上述措施，在全部出售前（這一過程也許很長），業主不能行使其物業管理權，則難以保障業主應享有的權益，但如果房屋出售或入住未達一定的比例，其時房地產開發商是最大的業主，召開業主大會也難以體現小部分業主的利益。因此，確定房屋入住率或出售率達到一定的比例，方依法召開業主大會，成立管委會，這是保護業主利益，規范物業管理的必然要求。筆者認為，住宅小區或商廈主要用于出售的，其出售率達到50％以上，或售或租的，其入住率或使用率達到50％以上的，應規定開發商或其聘請的物業管理公司須向房產行政管理部門報告，在管理部門組織下或自行召集下，召開第一次業主大會，選舉產生管委會，這對于保護業主的物業管理權是較為有利的。

關于業主的投票權如何確定，關系到業主的切身利益，關系到業主大會的決定是否有效，這是業主實際行使物業管理權的重要一環，應在平等、公平的原則下確定業主的投票權。由于物業管理的權利義務一般以其所享有的房屋面積和共有的面積來確定，如以每一產權人或使用人一票，對購置較大房產份額的業主或出售率不高而為大業主的房地產開發商似不公平。如單純以一定的房屋建筑面積來計算，確定投票權及票數，根據權利義務一致的原則，有其一定的合理性，但建筑面積很小的房屋，其業主如無投票權，其權益如何體現？筆者認為，應規定業主或與業主有約定享有物業管理權的使用人，不論所有或使用房屋的建筑面積大小，均應享有業主大會或管委會的投票權，但所代表的票數可有區別。如可以每一單元房屋為一票，或以一定的房屋建筑面積為計一票的單位，每一計票單位的建筑面積享有一票，計票單位面積以下的業主，每一產權人有一票，非業主使用人的投票權從其與業主的約定。如以建筑面積100平方米為計票單位，房屋建筑面積每100平方米計一票，100平方米以下的每一產權人享有一票。這樣既體現了權利義務一致的原則，也充分考慮了小業主的利益。業主大會的決議，如要求所有業主通過方有效，則往往會只能形成議而不決的局面，反而不利于保障全體業主的利益。在合理確定業主投票權的基礎上，規定業主大會的決議，須由出席會議的業主所投票數的半數以上通過，且這部分業主所享有的建筑物所有權或使用權的份額達半數以上，方為有效，則可最大程度地保障業主的共同利益。

（二）關于管理委員會的主體資格問題。

管理委員會是在房地產行政管理部門指導下，由住宅小區或商廈的房產產權人和由產權人授權或與其有管理權約定的使用人選舉的代表組成，代表和維護產權人和使用人合法權益的組織，是業主大會的執行機構。根據《辦法》的規定，管委會有權選聘、續聘物業管理公司對物業進行管理，并與其簽訂聘用管理合同。在民事活動中，管委會以其名義代表業主。而管委會在何種情況下才是依法成立，是否具備民事、行政主體資格，能否參與訴訟，這些問題目前在實踐中爭議較大。管委會是業主的自治性機構，須依法成立，才能行使權利、承擔義務。管委會經業主大會按確定的程序選舉產生后，應由業主聯名或業主大會授權的房地產開發商或物業管理公司，報經縣級以上人民政府房產行政管理部門登記確認。未經登記確認，或未經業主授權，他人以業主的名義將管委會予以登記的，視為管委會尚未依法成立。對于依法成立的管委會的主體資格，有一種意見認為，管委會不是法人，沒有獨立的法律地位，其不具備民事主體資格，不能參與民事、行政訴訟，不能承擔民事、行政責任。對此意見，筆者不敢茍同?！掇k法》賦予了管委會對外簽訂聘用合同的權利，應視為管委會在物業管理中具備了一定的民事權利能力和行為能力。管委會代表業主簽訂物業管理的合同，其主體符合規章規定，不應以此否認合同的效力。但《辦法》畢竟是規章，且在確認其簽訂物業管理合同主體資格的同時，必然涉及在實踐中已發生的管委會訴訟主體地位問題。因物業管理發生糾紛，管委會能否以其名義參加訴訟？筆者認為，管委會固然不是法人，但其屬依法成立的自治管理組織，應屬民訴法第49條的“其他組織”，可以作為民事、行政訴訟的當事人。管委會參與訴訟既是代表業主行使權利的行為，又是有關規章中規定其有權簽訂物業管理合同所派生出的權利義務。但畢竟由于有關規定不明確，實踐中對此認識不一，因此有必要在有關物業管理的法律、法規或司法解釋中予以明確。

（三）關于商住兩用樓或商業、娛樂業等用途的商廈的物業管理問題。

與住宅小區的用途不同，商廈主要用于商業目的。在商廈出售、出租后，為了維護商廈業主或使用人的房屋及相應配套的公用設施的良好運行，商廈同樣需要由物業管理公司實施專業化的物業管理。而實踐中，許多商廈仍由房地產開發商或房產份額占絕對優勢的大業主直接進行物業管理。由于商廈的檔次普遍較高，對提供管理服務的要求更高，房地產開發商或其他物業管理則往往以較高的收費標準收取管理費用，常為此引發糾紛。而建設部《辦法》，國家計委、建設部印發的有關服務收費辦法，都只對住宅小區的物業管理及服務收費予以規定，未對商廈的物業管理及服務收費進行規定。地方性規章中，亦鮮有將商廈管理納入物業管理的范疇，使商廈業主如何行使物業管理權，收費標準、服務要求如何確定既無法可依，也無行政規章可依。由此產生的糾紛難以妥善處理，不利于我國物業管理市場體系的建立和完善。因此，應將商廈的物業管理納入法律的調整范圍，在有關物業管理法規中，以規定住宅小區和商廈的物業管理為基本框架，分別根據住宅小區和商廈的特點，明確各自的服務內容、范圍、服務質量、收費標準、方法，以及行使物業管理權的方式。

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定金協議要謹慎

買賣二手房通常委托房產中介操作,其間會有大量協議、格式合同需要簽署。由于條款復雜、專業程度高,一般大眾很難理解。很多“定金協議”一旦發生違約,一方可被強制要求繼續履行合同,或承擔定金損失外和對方的其他損失,如房價波動產生的全部差價損失。因此,在定金協議中可寫明如雙方就購房合同協商不成,賣方必須向買方退還定金,這項可加入購房合同主要條款,防止賣方收定金后抬高總價。此外,要注意的是見不到房東,不把定金或房款打入中介公司的公司賬戶甚至個人賬戶,中介公司很可能代收房款或定金后用于炒房、炒股,或長期拖延不付,甚至突然倒閉、主要管理者攜款潛逃等。若要把定金交給中介公司,一定要明確是代收還是轉交。如是代收,則中介公司應出具賣方委托書;如是轉交,要在定金協議中約定幾天內轉交,未能按時轉交的承擔違約責任等。

避免簽陰陽合同

不少買房者為了規避稅收,降低房屋買賣成本,會簽訂兩份價格不同的房屋買賣合同即陰陽合同,價格低的合同用于辦理房屋過戶手續,實際執行價位高的合同。這樣如房屋買賣過程中,一方想違約不履行合同,法院會判令用于避稅的條款無效,雙方仍按照實際成交價履約,地稅局也明令規定此行為最高可罰款5倍。

另外,在簽訂二手房合同前,要核實房屋產權人是否都同意出售房屋,房屋產權證是否屬實等。不要只看總價,還要看單價。有的二手房總價很便宜,但由于房齡長、面積小、得房率低等因素,每平米單價并不低。合同中要特別注意各種稅費和其他費用的分攤方式,違約責任及違約金、免責等事宜,約定“解決爭議方式、致使合同無效的情形,中介保證條款”等。

受限房屋不能買

受限房屋主要有三類:一是限售房,即有限制轉讓條件的市政配套商品房,主要是動遷安置房;二是處于司法查封狀態的房屋;三是存在法律糾紛及產權人不明晰的房屋。以限售房為例,根據有關規定,在取得房地產權證后的5年內,不得轉讓。即使買方已實際入住,房地產登記部門也不予辦理產權過戶。因此,要掌握三個原則:一是只有動遷或預購協議,未辦理產權證的房屋不買;二是有產權證的房屋要審核是否有“5年內限制交易”的條款;三是對價格明顯低于周邊房價房屋及新的動遷小區的房屋更要謹慎購買。

采用資金銀行托管模式

在目前的二手房交易過程中,除了買賣雙方自行劃款外,還可采取資金監管和資金托管這兩種方式。銀行托管是部分銀行開設的二手房資金監管業務。在買賣合同簽約完畢后,買賣雙方到銀行通過開設買方賬戶或賣方賬戶,買方將首付款或全款打入賬戶,銀行對資金進行凍結,其他人員均不得動用,最后根據買賣雙方約定條件,給予放款。這是目前保證資金安全的最佳模式。

合理確定購房起始時間

根據有關規定,個人購買住房未超過5年的商品房要征收5%營業稅。個人購房的起始日期以《房地產證》或契稅完稅憑證上注明的日期為準。通常買賣合同簽訂時間要早于房地產證制作完成時間。假設賣方購房超過5年,但房產登記時間不足5年,可到房產登記部門經確認后,將簽訂合同日期變成房產證上的“注明的日期”,從而節省原先需要繳納的5%營業稅。

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籌建物業管理公司主要要從以下幾方面考慮

一、物業管理公司的資質要求：

為了加強和促進物業管理工作的健康發展，保證物業管理公司組建質量，根據《公司法》的要求，全國各地城市地方人民政府頒布了物業管理公司經營資質審查的規定。如上海的《上海市物業管理企業資質等級管理暫行辦法》中將物業管理企業資質等級劃分為三級

1．一級物業管理企業資質必備條件：

(1)管理物業規模一般在50萬平米以上，或者管理涉及物業在20萬平米以上；

(2)管理物業類型三種以上或管理涉外物業兩種以上，物業類型是指多層、高層住宅、公寓、別墅、商住樓、辦公樓、商場、廠房等以及其他特種房屋(下同)；

(3)管理物業必須有兩個以上為優秀小區或者大廈，且管理達標面在50％以上；

(4)企業經理或者常務副經理必須從事物業管理工作3年以上；

(5)具有經濟類、工程類中級職稱管理人員10人以上；

(6)企業經營年限必須在3年以上；

(7)企業注冊資本50萬元以上(含50萬元)

2．三級物業管理企業資質必備條件：

(1)管理物業規模一般在3萬一20萬平米，或者管理涉外物業1萬～5萬平米；

(2)有中級專業技術職稱管理人員3人以上；

(3)企業注冊資本10萬元以上(含10萬元)；

3．處于以上兩種類型之間的為二級資質的物業管理企業。

對于物業管理公司在管理物業規模3萬平米以下或涉外物業規模l萬平米以下的暫不定級。

物業管理公司申報經營資質審批時所要提供的資料

1、內資企業(全民、集體、股份制、股份合作制)

(1)物業管理公司資質申請報告；

(2)設立物業管理公司的可行性報告和上級主管單位的批準文件；

(3)管理章程；

(4)公司法定代表人任命或聘任書；

(5)驗資證明；

(6)經營場所證明；

(7)擁有或委托管理物業證明(委托管理協議書)；

(8)具有專業技術職稱的管理人員的資格證書或證明文件；

(9)其他有關資料。

2．外商投資企業(含中外合資、中外合作、外商獨資)

除需要提供內資企業申報審批所需的有關資料外，還需要提供合資或合作項目議定書、合同等文件的副本及中方投資審批機關的標準文件。3．私營企業

(1)業主身份證明(復印證)；

(2)業主的工作簡歷；

(3)申請資質審批的報告；

(4)管理章程；

(5)驗資證明；

(6)經營場所證明；

(7)擁有或委托管理物業的證

明；

(8)雇員的名冊；

(9)專業技術人員的資格證書；

(10)其他有關資料。

二、物業管理公司資質審批程序

國家房產行政管理體系——各地區房產管理局收到物業管理公司經營資質報告及申報資料齊全后，在一定時間內(通常規定為兩個星期內)審核完畢，符合經營資質條件的，核發批準文件，其他必須按有關規定向工商行政管理機構辦理注冊登記，在手續辦完后才能對外營業。

三、物業管理公司設立和工商登記

(一)組織機構設立物業管理公司組織機構設置依照《公司法》可以成立“有限責任公司”、“股份合作公司”兩種。

(二)工商登記根據《公司法》有關規定，物業管理公司登記的主管機關是工商行政管理機關。由于物業管理是一個新興行業，在注冊登記中會遇到一些問題，為了今后更好的開展工作，有必要搞清楚。

1．物業管理公司的經營宗旨物業管理公司的經營宗旨應含有以下幾個方面：

(1)物業管理是房地產開發的延續和完善，是一個復雜、完整的系統工程。因此物業管理公司應積極參與社會分工，實現房地產開發、經營良性循環，促進我國住房制度改革的深化。

(2)對所管理的房產及各類附屬設施進行科學的管理與養護，使其物業保值、增值，延長其使用壽命，最大限度地實現社會財富的節約。(3)物業管理的對象是物業，服務對象是人。所以應以業主(使用人)為對象，開展各類經營業務，寓經營與管理十服務之中，提供全方位的方便服務。

(4)發揮物業的最大使用功能，為業主(使用人)創造整潔、文明、安全、舒適的生活和工作環境，最終實現社會、經濟、環境三個效益的統一。

(5)履行社會管理義務，積極開展兩個文明建設，致力于全社會的文明和進步。

2．經營范圍根據物業管理的行業特點和經營宗旨要求，物業管理公司的經營范圍有：

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投資昆山

2003年7月的一天，江蘇昆山市的一群政府官員浩浩蕩蕩地來到上海招商，在他們的熱情感召下，有30多個上海企業代表當場分別與昆山市有關鄉鎮、部門簽約投資，其中上海澳升實業發展有限公司與昆山市蓬朗鎮政府簽訂了530畝現代工業園區開發項目。

上海澳升實業發展有限公司依約向蓬朗鎮政府支付了300萬元定金，并立即注資1000方元成立了昆山澳升都市置業開發有限公司(以下簡稱“昆山澳升公司”)，隨后在上海和蓬朗鎮兩地租辦公場所，招聘員工，組織考察和設計規劃，一切有條不紊。可是此時，昆山市為了加快城市化進程，對原有的行政管理體制進行了改革，蓬朗撤鎮設街道，原蓬朗鎮政府改成了蓬朗街道辦事處(下簡稱“蓬朗街道”)，原來的蓬朗鎮黨政主要領導也紛紛調離。新上任的蓬朗街道領導對原領導簽訂的現代工業園區開發項目不再熱心，3個月后，昆山澳升公司接到通知，現代工業園區項目暫時無法開發了。

昆山澳升公司是一個實業開發公司，日常公司運作成本很高，所有員工都希望能盡早啟動，否則公司不可能堅持很久。就在這時，蓬朗街道辦事處主任動員昆山澳升公司說，既然現代工業園區一時無法開發，那就把資金投放到原作為政府行政辦公用的半拉子大樓吧。原來，該大樓建到一大半的時候，由于蓬朗撤鎮設街道，行政職能發生了變化，不需要如此大規模的辦公場所了。那么建到一大半的大樓怎么辦?蓬朗街道一班人決定通過招商引資的辦法盤活大樓，建成一個休閑、娛樂中心。

為了吸引昆山澳升公司投資，蓬朗街道開出的條件很誘人，不僅將大樓出租出去，而且將大樓周圍土地一同出租出去。經過洽談，昆山澳升公司決定租賃大樓周圍約15畝土地以及4200平方米房屋，建設、經營“澳升生活廣場”。

在決定投資之前，昆山澳升公司再三詢問出租的房屋、土地的房產證、土地證等手續是否齊全。蓬朗街道負責人表示房產證、土地證正在辦理中，絕對不會有問題。無論是2004年5月11日蓬朗街道與昆山澳升公司簽訂的《房屋土地租賃意向書》，還是2005年2月3日雙方正式簽訂的《房屋土地租賃合同》，蓬朗街道均在臺同中明確約定，將盡快辦理房屋產權證、房屋竣工驗收工作。同時約定，2005年2月16日，蓬朗街道向昆山澳升公司交房，租賃期限5年，同意昆山澳升公司合法經營或對外轉租給第三方經營，同意免費提供3個月裝潢期，但昆山澳升公司的裝潢、裝飾設計改造方案由街道確認后方可施工；昆山澳升公司每年交納60萬元租金。

合同簽訂后，昆山澳升公司按約先后交納了10萬元定金和30萬元租金，并拿出了裝潢、裝飾設計改造方案，然而蓬朗街道遲遲不在方案上簽字認可，導致施工一再延期，直到同年6月8日，方案才獲確認。昆山澳升公司立即投資對房屋進行改建、裝修，同年12月底，大樓改造完工。

承諾落空

2006年4月，昆山澳升公司突然接到昆山市人民法院傳票，原來是蓬朗街道將其告上了法庭，索要2005年下半年房租30萬元。

昆山澳升公司出庭應訴時答辯說，由于原告遲遲不批準改造方案，導致交房延期了近4個月，其責不在被告，理當不交納這4個月的房租。由于昆山澳升公司的答辯有理有據，2006年11月28日，自知理虧的蓬朗街道向法院提出撤訴申請。

在裝修改造大樓期間，昆山澳升公司就開始積極對外招商。但由于蓬朗街道遲遲不能依約向昆山澳升公司提供房屋產權證和所出租房屋竣工驗收資料，導致許多已簽約或準備簽約的客戶因無法辦理工商營業執照等手續，不得不中途退出。一位被招商進場開辦洗浴中心的魏姓業主，在申領營業執照時，工商部門認為這房屋是工業用房而非商業用房，不得從事商業活動；因為沒有房產證，無法申領營業執照，供電部門只能向他提供臨時用電，而臨時用電經常受到拉閘限電限制，十分不便。

鑒此，昆山澳升公司多次向蓬朗街道提出依約盡快辦理房產證，起初蓬朗街道還找借口搪塞，后來索性避而不見。昆山澳升公司經過調查后，才發現原來這幢大樓是在沒有經過項目規劃報批、土地審批、建設許可的情況下開工的，屬于典型的違章建筑；大樓周圍的15畝土地，僅有9畝多列明為綜合用地，其他4畝多沒有合法用地證件，而且大樓正好建在沒有土地證的河道上，該大樓根本無法辦理房產證。

沒有取得房產證、土地證，何以就敢對外招商?2009年2月24日上午，蓬朗街道辦事處一位負責人接受記者采訪時說，當初估計這“兩證”能夠補辦下來，誰料雙方合同剛簽不久，蓬朗街道劃歸到昆山市經濟技術開發區了，開發區對用地、項目建設審批很嚴，對于這一事先沒有任何手續的建筑、用地，昆山市經濟技術開發區一直拒絕為其辦理房產證、土地證。

因為蓬朗街道一直沒能依照承諾和合同約定提供大樓房產證和竣工驗收資料，導致昆山澳升公司的招商工作被迫全面停頓。

走投無路的昆山澳升公司只好于2006年10月3日與蓬朗街道達成《會談紀要》，雙方同意解除當初簽訂的租賃合同，昆山澳升公司將承租的“澳升生活廣場”的土地、房屋全盤交還給蓬朗街道，昆山澳升公司已支付的款項，經蓬朗街道確認后，由蓬朗街道結算給昆山澳升公司；昆山澳升公司應付給第三人的款項，由蓬朗街道審核確認后，直接與第三人結算。

同年10月31日，昆山澳升公司正式開始移交，蓬朗街道確認澳升公司已投入的工程款等款項112萬余元，將由蓬朗街道返還給昆山澳升公司。然而，當昆山澳升公司移交完畢開始向蓬朗街道索要這部分贊用時，蓬朗街道卻以無力支付為由拒絕返還。

讓昆山澳升公司沒有想到的是，更大的麻煩還在后面。為了落實該項目的施工管理，加強“澳升生活廣場”的招商和物業管理，2004年7月18日，昆山澳升公司在與蓬朗街道簽訂《房屋土地租賃意向書》后，又與上海菊苑物業管理公司簽訂了《委托管理及招商協議書》，2005年9月16日，雙方又簽訂一份《修改及補充協議書》。依照協議，昆山澳升公司委托上海菊苑物業管理公司管理“澳升生活廣場”的整個改造項目，包括房屋改造、裝修過程中的現場施工管理、招商管理、物業管理等，向其支付委托現場施工管理費、人工工資、外出津貼、住房、交通、通訊、業務招待等費用55萬元。同時雙方對招商獎勵、物業管理費提成、何時完工、何時收回投資款、違約責任等都作了明確約定。

《會談紀要》簽訂后，蓬朗街道立即接管“澳升生活廣場”，隨后辭退了昆山澳升公司當初所聘的上海菊苑物業管理公司，導致昆山澳升公司與上海菊苑物業管理公司當初簽訂的協議被迫中止。

2007年3月，上海菊苑物業管理公司將昆山澳升公司告上了上海市普陀區人民法院，索賠各種施工管理費、招商獎勵、物業管理費、違約金等近213萬元。

在法庭上，昆山澳升公司辯解說，被告與原告簽訂的《委托管理及招商協議書》以及《修改及補充協議書》，是與蓬朗街道所簽訂的《房屋土地租賃意向書》《房屋土地租賃合同》的派生合同，是落實與蓬朗街道所簽合同的具體步驟，后來由于蓬朗街道違約，無法提供所出租房屋的產權證，導致被告招商受阻，致使與原告的協議無法履行。原告的損失，都是蓬朗街道一手造成的，應由蓬朗街道賠償。

但上海菊苑物業管理公司認為自己當初是與昆山澳升公司簽訂協議的，堅持向昆山澳升公司索賠。

2007年5月11日，上海市普陀區人民法院作出一審判決，支持上海菊苑物業管理公司的訴求，判令昆山澳升公司賠償原告各項損失212.96982萬元。

怒告招商者

蓬朗街道的虛假承諾，不僅使自己的投資受阻，還因此被上海菊苑物業管理公司高額索賠，昆山澳升公司憤怒了。2007年6月，昆山澳升公司將蓬朗街道告上蘇州市中級人民法院，索賠近331萬元，同年8月法院正式立案。

篇6

1、根據國家、省物業管理有關法律、法規、規章的規定，結合蘇州市實際，印制本合同示范文本。

2、本示范文本于適用房地產開發企業自房屋出售之日起至業主委員會與物業管理企業簽訂的《物業服務合同》生效時止的物業管理（前期物業管理）。

3、經雙方當事人協商確定，可以對本示范文本的條款內容（包括選擇內容、填寫空格部位的內容）進行選擇、修改、增補或刪減（空格部位供甲乙雙方以打“√” 方式選定，未選擇部位打“x”）。

4、在簽訂合同時，合同雙方應當出示有關資質證明及簽約主體資格的證書、證明文件。

5、簽約之前，合同雙方應當仔細閱讀本示范文本的內容，對文本中的條款及專業詞匯理解不一致的，可向當地物業管理行政主管部門咨詢。

6、合同簽訂生效后，手寫項及未被修改的文本印刷文字視為雙方對該部分內容意思表示一致，涉及到選擇、填寫內容以手寫項為優先。

7、根據規定，物業管理公司應當在合同訂立之日起15日內，將合同報送當地物業管理主管部門。

蘇州市房產管理局監制

委托方 （房地產開發企業，以下簡稱甲方）：

單位名稱：

法定代表人：　 住所地：

聯系電話：　 傳真：

受委托方（物業管理企業，以下簡稱乙方）：

單位名稱：

資質等級：　 證書編號：

法定代表人：　 住所地：

聯系電話：　 傳真：

甲方通過（招投標，協議選聘）方式將_______（物業名稱）委托乙方實行物業管理服務。為保障本物業正常運行，為業主創造優美、整潔、安全、方便、舒適、文明的生活和工作環境，根據國家、省物業管理有關法律、法規、規章的規定，在自愿、平等、協商一致的基礎上，雙方達成以下合同條款。

第一條　本合同所涉及的物業基本情況：

物業名稱：________________________ 物業類型：____________

座落位置：___________區____________路（街道）_______號

四至范圍：

總建筑面積：_______平方米；其中住宅_______平方米，商場_______平方米，辦公樓________平方米，工業廠房______平方米，停車場（庫）______平方米。其他：______________。

物業構成見附件一，規劃平面圖見附件三。

第二條　委托管理服務期限：物業管理服務期限為____年____月（不超過整個物業管理區域房屋交付使用后2年），自_____年_____月_____日_____時起至年_____月_____日_____時止。合同期未滿，業主大會成立后業主委員會與所選聘的物業管理公司簽訂物業服務合同生效時，本合同終止。

篇7

第一條　本合同當事人

委托方（以下簡稱甲方）：_________

單位名稱：_________

法定代表人：_________

注冊地址：_________

聯系電話：_________

受托方（以下簡稱乙方）：_________

企業名稱：_________

法定代表人：_________

注冊地址：_________

聯系電話：_________

前期物業管理是指：自房屋出售之日起至業主委員會與業主大會選定的物業管理企業簽訂的《物業管理服務合同》生效時止的物業管理。

根據有關法律、法規，在自愿、平等、協商一致的基礎上，甲方將（物業名稱）委托于乙方實行物業管理，訂立本合同。

第二條　物業基本狀況

物業名稱：_________

物業類型：_________

座落位置：_________區（市）_________縣_________路（街道）_________號

四　至：_________東_________南_________西_________北_________

占地面積：_________平方米

建筑面積：_________平方米

委托管理的物業構成細目見附件一。

第三條　乙方提供服務的受益人為本物業的全體業主和物業使用人；乙方參與本物業的竣工驗收，并在物業移交接管時，與甲方辦理物業管理書面交接手續；本物業交付使用后的質量責任，按國家《建設工程質量管理規定》和《房屋建筑工程質量保修辦法》等規定承擔。

第二章　委托管理服務事項

第四條　房屋建筑本體共用部位的維修、養護和管理，包括：樓蓋、屋頂、外墻面、承重結構、樓梯間、走廊通道、門廳、_________。

第五條　共用設施、設備的維修、養護、運行和管理，包括：共用的上下水管道、落水管、垃圾道、煙囪、共用照明、天線、中央空調、暖氣干線、供暖鍋爐房、高壓泵房、樓內消防設施設備、電梯、中央監控設備、建筑物防雷設施、_________。

第六條　附屬建筑物、構筑物的維修、養護和管理，包括道路、室外上下水管道、化糞池、溝渠、池、井、自行車棚、停車場、_________。

第七條　共用綠地、花木、建筑小品等的養護與管理、_________。

第八條　附屬配套建筑和設施的維修、養護和管理，包括商業網點、文化體育娛樂場所、_________。

第九條　公共環境衛生，包括公共場所、房屋共用部位的清潔衛生、垃圾的收集、清運、_________。

第十條　交通與車輛停放秩序的管理

本物業管理區域內的業主、物業使用人在本物業管理區域公共場地停放車輛，停放人應與乙方簽訂專項合同。

第十一條　維護公共秩序，包括安全監控、巡視、門崗執勤、_________。

前款約定的事項不含業主、使用人的人身與財產保險和財產保管責任，乙方與業主、使用人另行簽訂合同的除外。

第十二條　管理與物業相關的工程圖紙、住用戶檔案與竣工驗收資料、_________。

第十三條　根據業主委員會的委托組織開展社區文化娛樂活動。

第十四條　業主和物業使用人房屋自用部位、自用設施及設備的維修、養護，在當事人提出委托時，乙方原則上應接受委托，但收費由當事雙方協商。

第十五條　對業主和物業使用人違反業主公約的行為，針對具體行為并根據情節輕重采取報告、規勸、制止、_________等措施。

第十六條　其它委托事項：_________

1、在本物業保修期內代為保修的，費用由保修責任人承擔；

2、_________；

3、_________。

第三章　委托管理服務期限

第十七條　委托管理期限為_________年（不超過3年）。自_________年_________月_________日_________時起至_________年_________月_________日_________時止。合同期滿或業主委員會成立與業主大會所聘的物業管理公司簽訂物業管理服務合同生效時，本合同自然終止。

第四章　雙方權利義務

第十八條　甲方權利義務

1、在業主委員會成立之前，負責制定《業主臨時公約》，讓購房人訂立物業買賣合同時，對業主臨時公約予以書面承諾，并在與購房人訂立的買賣合同中有包含本合同的內容；或負責讓購房人與乙方簽訂《前期物業管理服務協議》及其附件《物業使用守則》和《房屋裝飾裝修管理協議》，并將其作為房屋租售合同的附件；物業竣工交付使用時，負責向購房人提供房屋質量保證書和房屋使用說明書；

2、審定乙方擬定的物業管理方案；

3、檢查監督乙方管理工作的實施及制度的執行情況并每年進行一次考核評定；并將管理情況報物業管理主管部門備案；

4、審定乙方提出的物業管理服務年度計劃、財務預算及決算報告；

5、委托乙方管理的房屋、設施、設備應達到國家驗收標準要求；

在保修責任內，如存在質量問題，按以下第_________種方式處理：

（1）甲方負責返修；

（2）委托乙方返修，支出全部費用；

（3）_________。

6、在合同生效之日起_________日內向乙方提供_________平方米建筑面積的經營性商業用房，由乙方按每月每平方米_________元租用，其租用收入用于_________；

7、在合同生效之日起_________日內向乙方提供_________平方米建筑面積的管理用房（產權屬甲方），由乙方按下列第_________項執行；

（1）無償使用；

（2）按建筑面積每月每平方米_________元租用，其租金收入用于_________；

8、在物業管理交接驗收時，負責向乙方移交下列資料：_________

（1）竣工總平面圖，單體建筑、結構、設備竣工圖，附屬配套設施、地下管網工程竣工圖等竣工驗收資料；

（2）設備設施的安裝、使用和維護保養技術資料；

（3）物業質量保修文件和物業使用說明文件；

（4）物業管理所必需的其他資料。

9、為實現本合同約定的物業管理服務要求而發生的物業管理服務費用，除由業主、使用人按規定繳納外，不足部分由甲方承擔。

10、協調、處理本合同生效前發生的管理遺留問題：_________

（1）_________；

（2）_________。

11、協助乙方做好物業管理工作和宣傳教育、文化活動；

12、及時繳納空置房的物業管理公共服務費；依法提供物業維修專項資金；

13、甲方有權指定專業審計機構，對本合同約定的物業管理公共服務費收支狀況進行審計；

14、_________。

第十九條　乙方權利義務

1、根據有關法律法規及本合同的約定，制定物業管理方案；自主開展物業經營管理服務活動；

2、制定年度開支預算，測算物業管理公共服務收費標準；

3、對項目設計和施工提供管理方面的整改和完善建議；

4、配備工作人員參與物業管理區域內的共用部位、共用設施設備調試、驗收和交接，并制定合理的工程保修、維養計劃；

5、對業主和物業使用人違反法規、規章的行為，提請有關部門處理；

6、按本合同第十五條的約定，對業主和物業使用人違反業主臨時公約或物業使用守則及相關管理規定的行為進行制止和處理；

7、可選聘專營公司承擔本物業的專項管理業務，但不得將本物業的管理責任轉讓給第三方；

8、負責編制房屋及其附屬建筑物、構筑物、設施、設備、綠化等的年度維修養護計劃和保修期滿后的大修、中修、更新、改造方案，經雙方議定后由乙方組織實施；

9、向業主和物業使用人告知物業使用的有關規定，當業主和物業使用人裝修物業時，告知有關注意事項和禁止行為，訂立書面約定，并負責監督；

10、負責編制物業管理年度管理計劃，資金使用計劃及決算報告，并于每年月以方式向甲方提出這些計劃和報告；經甲方審定后組織實施；

11、每月向全體業主和物業使用人公布一次物業管理公共服務費用收支帳目；并將物業管理服務收費項目、收費標準在本物業管理區域內公示；

12、對本物業的公共設施不得擅自占用和改變使用功能，如需在本物業內改、擴建或改善配套項目，須與甲方協商經甲方同意后報有關部門批準方可實施；不得擅自改變房屋共用部位的用途；

13、建立、妥善保管和正確使用本物業的管理檔案，并負責及時記載有關變更情況。

14、本合同終止時，乙方必須向甲方移交甲方提供的全部經營性商業用房、管理用房及物業管理全部檔案資料；

15、接受業主、使用人、甲方和物業管理主管部門等的監督，不斷完善管理服務，定期向甲方報告本合同履行情況；

16、_________。

第五章　物業管理服務質量

第二十條　乙方須按下列約定，實現目標管理：

1、房屋外觀；

2、設備運行；

3、房屋及設施、設備的維修、養護；

4、公共環境；

5、綠化；

6、交通秩序；

7、公共秩序維護與協助消防；

8、房屋共用部位、共用設施設備的急修、小修；

9、業主和物業使用人對乙方的滿意率達到：_________。

上述1～8項物業管理服務質量不低于物業管理服務的行業指導標準，具體見附件二。

第六章　物業管理服務費用

第二十一條　物業管理服務費

1、本物業的管理服務費用執行國家、省、市有關物業管理服務費用的相關規定；

2、本物業管理公共服務費，住宅由業主按其擁有建筑面積每月每平方米_________元向乙方交納；非住宅由業主按其擁有建筑面積每月每平方米_________元向乙方交納，具體是_________。

3、本物業管理公共服務費每【月】/【季】/【半年】）交納一次，每次交納費用時間為_________。

4、空置、空關房屋的物業管理公共服務費，分別由_________按其擁有建筑面積每月每平方米_________元向乙方交納。

5、本物業管理公共服務費標準的調整，按_________調整。

6、業主出租其擁有的物業，其應承擔的物業管理公共服務費由業主交納，業主與承租人另有約定的，從其約定，但業主應將此約定送乙方備案并負連帶繳納責任。

7、業主轉讓物業時，須交清轉讓之前該業主應承擔的物業管理公共服務費；

8、物業管理公共服務費中未計入的共用設施設備運行、能耗費用，按【該幢】/【該物業】住戶實際用量共同分攤；

9、業主和物業使用人逾期交納物業管理服務費的，按以下第_________項處理；

（1）從逾期之日起按每天_________元交納滯納金；

（2）從逾期之日起按每天應交管理服務費的萬分之_________交納滯納金；

（3）_________。

第二十二條　車位使用費不得高于有權核定部門規定的現行標準，由車位使用人按下列標準向乙方交納：

1、露天車位：每日：_________元，每月：_________元，每年：_________元；

2、車庫：每日：_________元，每月：_________元，每年：_________元；

3、摩托車：每日：_________元，每月：_________元，每年：_________元；

4、自行車：每日：_________元，每月：_________元，每年：_________元；

5、_________。

第二十三條　乙方受業主、物業使用人的委托對其房屋自用部位、自用設備的維修、養護及其它特約服務的費用，由當事人自行約定。

第二十四條　乙方向業主和物業使用人提供的其它服務項目和收費標準如下：

1、_________；

2、_________；

3、_________；

第二十五條　房屋的共用部位、共用設施、設備、公共場地的維修、養護費用

1、保修期內屬保修范圍內的房屋共用部位、共用設施設備、公共場地的維修、養護費用由甲方承擔；

2、不屬保修范圍內的_________、_________、_________維修、養護費用，由業主按其擁有的權屬份額或_________承擔。

3、保修期滿后，本物業共用部位、共用設施設備的大修、中修、更新、改造費用，在本物業維修專項資金中列支。

第七章　違約責任

第二十六條　甲方違反本合同第十八條的約定，使乙方未完成約定管理目標，乙方有權要求甲方在一定期限內解決，逾期未解決的，乙方有權終止合同；造成乙方經濟損失的，甲方應給予乙方經濟賠償。

第二十七條　乙方違反本合同第五章的約定，未能達到約定的管理目標，甲方有權要求乙方限期整改并達到合同約定；逾期未整改的，或整改不符合合同約定的，甲方有權終止合同；造成甲方經濟損失的，乙方應給予甲方經濟賠償。

第二十八條　乙方違反本合同第六章的約定，擅自提高收費標準的，甲方有權督促和要求乙方清退所收費用，退還利息并按支付違約金；造成甲方經濟損失的，乙方應給予甲方經濟賠償。

第二十九條　甲乙任一方無正當理由提前終止合同的，應向對方支付元的違約金；給對方造成的經濟損失超過違約金的，對超過部分還應給予賠償。

第三十條　因房屋建筑質量、設備設施質量或安裝技術等原因，達不到使用功能，造成重大事故的，由甲方承擔責任并作善后處理。因乙方管理不善或操作不當等原因造成重大事故的，由乙方承擔責任并負責善后處理。產生質量事故的直接原因，以相關主管部門的鑒定為準。

第三十一條　甲乙雙方如有采取不正當競爭手段而取得管理權或致使對方失去管理權，或造成對方經濟損失的，應當承擔全部責任。

第八章　附則

第三十二條　自本合同生效之日起_________天內，根據甲方委托管理事項，辦理完交接驗收手續。

第三十三條　為維護公眾、業主、使用人的切身利益，在不可預見情況下，如發生煤氣泄漏、漏電、火災、水管破裂、救助人命、協助公安機關執行任務等突發事件，乙方因采取緊急避險措施造成業主必要的財產損失的，當事雙方按有關法律規定處理。

第三十四條　甲乙雙方可對本合同的條款進行補充，以書面形式簽訂補充協議，補充協議與本合同具有同等效力。

第三十五條　本合同之附件均為合同有效組成部分。本合同及其附件內，空格部分填寫的文字與印刷文字具有同等效力。

本合同及其附件和補充協議中未規定的事宜，均遵照中華人民共和國有關法律、法規和規章執行。

第三十六條　本合同正本連同附件共_________頁，一式三份，甲乙雙方及物業管理行政主管部門（備案）各執一份，具有同等法律效力。

第三十七條　本合同執行期間，如遇不可抗力，致使合同無法履行時，雙方應按有關法律規定及時協商處理。

第三十八條　本合同在履行中如發生爭議，雙方應協商解決，協商不成的，雙方同意按下列第_________方式解決：

【一】提交_________仲裁委員會仲裁；

【二】依法向人法院起訴。

第三十九條　本合同自_________起生效。

甲方（簽章）：_________乙方（簽章）：_________

法定代表人：_________　法人代表人：_________

_________年____月____日_________年____月____日

附件：

一、本物業構成細目

二、本物業管理質量目標

三、本物業的管理方案

四、成都市前期物業管理服務合同備案表

合同備案號：（_________）

（一）合同雙方當事人：

委托方（以下簡稱甲方）：_________（簽章）聯系人：_________，聯系電話：_________

受托方（以下簡稱乙方）：_________（簽章）物業管理負責人：_________，聯系電話：_________

（二）物業基本狀況：物業名稱：_________，物業類型：_________，物業座落：_________物業總建筑面積：_________平方米，其中：已竣工建筑面積_________平方米，尚在建的_________平方米；

按物業類型劃分，具體是：

①住宅建筑面積，總計_________平方米；獨立式住宅_________幢_________套，計_________平方米；多層住宅_________幢_________單元_________套，計_________平方米；8～9層住宅_________幢_________套，計_________平方米；10～20層住宅_________幢_________套，計_________平方米；21～30層住宅_________幢_________套，計_________平方米；31層以上住宅_________幢_________套，計_________平方米；

②商務辦公用房_________幢，層數_________，套（間）數_________，建筑面積總計_________平方米；

③商業用房_________幢，層數_________，套（間）數_________，建筑面積總計_________平方米；

④工業用房_________幢，建筑面積總計_________平方米；

⑤機動車場（庫）建筑面積總計_________平方米，停車位_________個；地面停車庫_________個，建筑面積_________平方米，地面停車位_________個；

⑥其他用房_________處，建筑面積計_________平方米。

（三）物業管理公共服務費標準（請分類填寫）：_________。

（四）物業管理期限：_________年_________月_________日_________時至_________年_________月_________日_________時

（五）乙方向甲方出示的證件：

1、企業的營業執照，編號：_________

2、企業的物業管理資質證書，編號：_________

3、其他有關業績證明文件，_________。

（六）備案時間與備案機關：

備案機關：_________（蓋章）

備案時間：_________年_________月_________日

說明：

1、乙方持本合同備案表和合同原件及相關證件到物業所在地物業管理主管部門進行合同備案。

2、經備案機關備案的本合同備案表由乙方收執，在進行企業資質年審、企業資質換級時，應連同合同正式文本一并（均為復印件）向物業管理主管部門提交。

3、本合同備案表與合同文本的相關內容應保持一致。

4、業主可向物業管理主管部門查詢合同備案信息。說明特別提示一、根據建設部、國家工商行政管理局關于推行使用《物業管理合同（示范文本）》的通知（建設部【1997】263號）和《成都市住宅小區與高層樓宇物業管理暫行規定》第十六條的要求，印制本合同文本。二、根據成都市房產管理局《關于加強前期物業管理有關問題的通知》（成房物【XX】第2號）的規定，物業管理公司應當在合同訂立之日起15日內，向當地物業管理主管部門備案。三、請物業管理公司詳細閱讀合同中備案表說明。成都市前期物業管理服務合同（示范文本）說明

1、本合同文本為示范文本，也可作為簽約使用文本。簽約之前，受托方應當仔細閱讀本合同內容，對合同條款及專業用詞理解不一致的，可向當地物業管理主管部門咨詢。

2、本合同文本所稱商品房是指由房地產開發企業開發建設并出售的房屋。

本合同文本所稱空置房是指在一個物業區域內房地產開發企業非自用和出租尚未售出的房屋。

本合同文本所稱空關房是指購房人已購但未使用的房屋。

3、為體現合同雙方的自愿原則，本合同文本中相關條款后都有空白行，供雙方自行約定或補充約定。雙方當事人可以對文本條款的內容進行修改、增補或刪減。合同簽訂生效后，未被修改的文本印刷文字視為雙方同意內容。

4、本合同文本中涉及到的選擇、填寫內容以手寫項為優先。

5、本合同文本適用于開發建設單位與其選定的物業管理企業簽訂。

6、對合同文本【】中選擇內容、空格部位填寫及其他需要刪除或添加的內容，雙方應當協商確定?！尽恐羞x擇內容，以劃√方式選定；對于實際情況未發生或委托雙方不作約定時，應在空格部位打×，以示刪除。

篇8

關鍵詞：博弈論；山東房地產；中介

1．前言

房地產中介組織是房地產業日趨成熟, 社會分工進一步細化的產物，近幾年來以房地產咨詢、房地產評估、房地產經紀為主營業務的房地產中介公司如雨后春筍，蓬勃發展。而房地產經紀服務機構是指專門為委托人提供房地產信息和居間業務的經營活動的機構，這種中介組織作為經濟的劑不斷推動房地業進入高效，信息化的時代，并對房地產的技術革新、服務創新起到很大的作用。規范化的房地產中介組織和成熟先進的運營管理模式必將成為聯接、溝通房地產開發和市場消費的橋梁和紐帶。

2．房地產中介在山東的發展概述

09年山東房地產投資曾出現熱潮，大批的炒房者進入二手房市場。為了謀取高額的差價利潤，不少投資人將從開發商處低價買來的毛坯房當做二手房，中介市場盲目擴張，一度膨脹。10年國家宏觀調控以來，各大城市紛紛實行“限購令”，山東濟南調控政策細則出臺后，調整個人轉讓住房營業稅政策，對個人購買住房不足5年轉手交易的，統一按其銷售收入全額征稅，強化差別住房信貸政策，對貸款購買第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，貸款利率不低于基準利率的1.1倍，投機行為得到了遏制。

山東省特別是濟南、青島、煙臺的人均GDP、人均可支配收入較高,未來山東省內外部交通體系的迅速發展會快速增加人口導入和區域守衛度。外來企業不斷加盟,會讓市場總量增加。根據國家統計局網站資料，住房租金自10年以來一直保持持續上漲的態勢，并且已經連續42個月上漲，對于持續走高的房價，很多剛剛起步的初創者們也感受到了買房的壓力，退而選擇租房的人越來越多，然而一面是租房者的憂慮，一面是房主們萬般無奈，這種矛盾的背后往往是中介各種托管過程中不靠譜的行為。

3．山東房地產中介市場存在的問題及博弈分析

3.1山東房地產中介市場發育程度較低，管理不完善

山東有一部分中介沒有接受相關部門的資質檢查，缺乏房地產專業知識，沒有一套專業嚴苛的操作程序，具體實施難以形成有效的制約機制；有的違規倒賣公房使用權，從中謀取暴利或者同時轉租，再或者幫助開發商銷售政府不允許的期房和商品房等。

3.2從業人員整體素質亟待提高

通過慫恿客戶簽訂“陰陽合同”來規避稅款，或者僅以口頭協議規避麻煩，沒有正式的文字合同，業務記載無法辨識，消費者維權困難等問題突出。有些房地產中介為了獲得個體利益最大化，將從業人員的工資薪金報酬與客戶多少和公司創利增收指標相掛鉤，部分從業人員便不顧職業道德夸大宣傳，虛假描述， 唯利是圖，另外還有違規收取合同外費用，無正當理由不退定金，以個人名義承接房地產經紀業務收取費用或者出賣、泄露委托人商業秘密及個人信息都使得中介市場良莠不齊，舉步維艱。

事實上，房產中介是市場經濟中一個不折不扣的經紀人，這些“經紀人”會對自己行為方式進行成本收益大小的衡量，力圖尋求以低風險，低成本，高收益的方式實現個體最大經濟利益，而這種個體利益的尋求過程往往會以損害社會整體利益為代價。

3.3惡性競爭使得企業生存率低以及交易信息不對稱

隨著山東省經濟的快速發展，房地產中介市場競爭愈加激烈，部分中介公司為贏得更多的房源市場，承諾對房主不收取任何中介費用，轉而將經濟壓力拋給租客，惡性競爭使得市場的混亂導致一些小的中介被迫關門，房產經濟業也面臨中介市場份額下降和成交量萎縮的的雙重困境。

我國的房產中介大多定費率和分成比例各行其是，缺乏統一的收費標準，另外信息產權制度的不健全，信息者在經濟利益上得不到保障，很多人就封閉信息，這也降低了房地產市場運行的效力。

3.4博弈分析

從博弈論經典理論“囚徒的窘境”進行分析：

假設市場上只有兩個房產中介甲和乙，在互不知情的情況下，甲乙雙方對待委托方不合理要求的態度有滿足和不滿足兩種（如表1）。如果雙方都接受委托方不合理的要求比如聯合提高價格，賺取利潤則兩者都能得到10的收益，但如果甲不滿足委托方要求而乙滿足委托方要求，甲將得到5的收益，而乙將得到15的收益，如果雙方都遵循行業準則雙方收益均為4，由以下矩陣可知，如果甲選擇滿足委托方要求則它的效用向量為（10,15）遠大于不滿足時的（5,4）；同理，乙的結論也一致，這樣房產中介雙方都會選擇滿足委托方的不合理要求，當市場上形成賣方市場時，往往就會助長不良之風，進一步哄抬房價，最終損害的還是消費者的利益。

表1房產中介與委托方的博弈

乙

甲 滿足 滿足 不滿足

（10,10） （15,5）

不滿足 （5,15） （4,4）

對于兩個中介在選擇執行行業標準和降價決策時也會產生類似的結果。即雙方都會選擇降價以贏得更多市場份額。

事實上房產中介和政府之間也在做著同樣的博弈，假設政府為獨立的經濟人，有著獨立的經濟利益，政府對房產中介分檢查和不檢查，房產中介有兩種策略，違規和不違規，C為檢查成本，A為正常經營利潤，Ri 為違規所獲的超額利潤，F為罰沒收入。兩者的博弈如表2。

表2房產中介與政府的博弈

房產中介

政府 檢查 違規 不違規

（Ri+F-C，A+Ri-F） （-C，A）

不檢查 （0，A+Ri） （0，A）

假設政府固定檢查的概率為p，不檢查的概率為q，(p+q=1)當房產中介違規時 期望收益M（p，1）=p（A-F）+（A+Ri）q，房產中介不違規時期望收益M（p，2）=pA+Aq，解M（p，1）= M（p，2）得p=Ri/(F+Ri)，當政府檢查頻繁超過Ri/(F+Ri)時，房產中介會選擇遵守行業準則，不違規，但當政府檢查概率小的時候，房產中介就會違規經營以獲取更大利益。政府在保持一定監管成本的前提下，處罰力度F越大中介違規的概率就越?。环慨a中介不違規時大的房產中介產生的收益A就越大，違規的概率也越小。

4．解決山東房產中介問題的對策

4.1建立公平透明的中介市場，規范經紀行為

經紀組織按季度、按人申報經紀業績統計表，執業經紀人應當使用經紀合同示范文本和租售信息示范表；幫助企業建立健全房地產銷售檔案，將經紀原始憑證、經紀臺賬、經紀合同存檔備查；將經紀組織的經營范圍，執業經紀人姓名、證號和照片，居間或者的服務內容及傭金標準等在公開市場公開標識。

4.2完善制度，加強行業監管力度

經濟理論告訴我們：“在市場交易成本為零的情況下，不管權利初始安排如何，當事人之間的談判都會導致那些使財富最大化的安排”。當交易成本大于現實的零時，不同的權利界定會產生不同的資源配置，產生不同的經濟效率。中介的肆意猖獗需要一種強有力的制度來約束，提高他們的違約成本，并限制轉嫁成本，加大對違規者的處罰力度，將違規行為的期望值降到最低。加強對房地產中介服務機構和從業人員的考核和監督，建立檢查、考核、評價和準入退出機制，形成公正透明的競爭格局

4.3信息系統的建立、應用和完善

信息不對稱，封鎖信息，產業信息流動不暢是中介市場混亂的重要因素，良好的信息披露制度有利于中和消費者的弱勢，供求主體的決策依賴于對未來市場的預測，同時準確的預測又以充分的經濟運行參數為依據，將網絡技術與傳統方式結合，開通網絡信息服務平臺構建虛擬通道，吸引終端客戶，使消費者能第一時間把握和分析有效的數據，最大限度的爭取更多有用的信息。

5．結論

市場培育了多元化的主體，但是市場不是萬能的，在經濟活動報酬遞增和邊際成本遞減的時候，自由市場將會產生壟斷，但是市場又受到信息、要素、價格等多方面的影響，注定是一個不完全競爭市場，這樣就會導致市場失靈。當然，作為經紀人一方的政府也會失靈，這樣就給了房產中介“機會主義”契機。一方面房地產中介組織應該成為獨立的經濟主體，以更優質的服務和良好的信譽度贏得市場份額；另一方面政府應該建立完善的行業管理制度，加強各方聯動機制，各部門組織之間協調運作，有效干預，自主創新，優勝劣汰。

山東房地產中介市場魚龍混雜，房地產中介數量較多但普遍信譽不好，目前全國100強的中介企業中還沒有山東的企業，這就更需要通過建章立制、部門聯動等方式，加強和完善對房地產經紀機構的管理，合理整合山東的房地產中介市場使之披露的信息更加科學、公正、有效，對于促進山東經濟持續穩定發展有著深遠的影響。

參考文獻

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[2] 劉瑞復．經濟法學原理[M]．北京：北京大學出版社，2008．

[3] 蔣南平．中國房地產泡沫測度指標的分析與建立[J]．當代財經，2008(10)：91-98．

[4] 梁云芳．房地產市場與國民經濟協調發展的實證分析[M]．北京：中國社會科學，2006

[5] 張躍慶．關于北京房地產中介市場的研究．北京市政府研究室課題組．

篇9

資金安全協議書范文1一、適用范圍

為公司提供任何工程或作業分包性質服務的外協方，無論合同金額大小;

二、安全保證金額度

合同總金額的10%;

三、安全保證金的扣除

當外協方發生下列不能滿足公司安全要求的條款內容時，根據情節輕重、損失大小、影響程度等因素對安全保證金按照一定比例進行扣除。

健康安全環保要求

1、遵守公司的各項健康安全環保要求，遵守工作場所的管理規定，采取積極合作的態度;

2、取得**公司《安全作業許可證》，許可證在有效期內，在許可的范圍內從事作業;

3、提供能夠從事合同要求的具備相應資質能力的人員，特種作業人員應持證上崗，確保所有作業人員已接受必要的專業技術培訓和健康安全環保知識的教育培訓;

4、所有參加合同作業的人員應辦理工傷保險或人身意外傷害保險;

5、所有參加合同作業的人員應經過體檢，持有公司認可的健康證明;

6、所有參加合同作業的人員應配備使用滿足公司要求的個人勞動防護用品;

7、配備使用性能完好的設備和工具，提供必要的合格證書、檢驗報告等支持性文件;

8、定期對提供的人員、設備、設施、器械、工具等進行安全檢查或檢驗，確保符合公司相關健康安全環保要求;

9、在項目實施前應當制定完善的健康安全環保方案，提交公司認可。所有作業人員應接受安全技術交底，熟悉并掌握存在的風險和控制手段;

10、項目實施期間應按照公司規定的要求辦理相關的危險作業許可審批手續;

11、應當避免對工作場所、大氣、海洋、碼頭等環境造成的污染或損害;

12、應積極配合公司各級的健康安全環保檢查，對于提出的隱患認真落實整改;

13、發生事故或事件(人員傷害、火災、爆炸、環境污染等)，不論大小，要在第一時間立即上報公司，不得隱瞞、拖延不報，并積極配合調查、處理;

14、其它未盡事項參照合同附件《質量健康安全環保要求》中的相應要求執行。

四、安全保證金的支付

1、工程或作業分包項目結束后，由分公司或項目組的安全監督(或其現場委托人)對外協方在項目實施過程中的安全執行情況進行考核并填寫支付意見;

2、上報公司安全生產部審核，經公司主管領導確認同意后支付安全保證金;

3、如發生扣除安全保證金的事項，必須提供明確的事實依據和檢查說明等。

五、其他

1、本協議作為合同主體的一部分，同主體合同具有同等的法律約束效力;

2、此協議作為合同附件，一式兩份，甲、乙雙方各執一份。

甲方(公章)：_________乙方(公章)：_________

法定代表人(簽字)：_________　法定代表人(簽字)：_________

_________年____月____日　_________年____月____日

資金安全協議書范文2甲方：xxxxxxx有限公司

乙方：xxx公司

丙方：xxxx有限責任公司

為保證甲乙雙方在xxxxx建設工程勞務合同的履行，保障甲乙雙方權益和經濟安全，經甲乙丙三方平等協商，達成如下協議：

一、甲乙雙方同意在近期甲方應支付給乙方的進度款約xxx萬元(以甲乙雙方最終確定金額為準)，乙方同意由甲方直接支付至經乙方書面認可后提供的xxx賬號上或現金發放給xxx收款信息乙方應當如實申報，須經甲方核實無誤，并報丙方送xxxxx備案。

二、甲乙雙方同意由丙方保全應支付給xxx有限公司xxx項目工程款，用于保證甲方有足額款項支付乙方應結算款項。該保全款項為xxx萬元，其中xx%為丙方應付進度款，另xx%為除質保金外結算款，在達到丙方應付甲方條件且甲乙雙方就應付金額達成一致后才支付。

三、乙方還應積極做好除xxx工資外欠付的材料商、租賃商、管理人員、分項工程勞務分包商的維穩工作,甲方全力配合。甲乙方不得因此造成對丙方的不良影響，否則丙方不予認可對乙方的保全責任。

四、如果甲乙雙方協商不成需走法律程序，則丙方按照權威部門裁定的書面結果進行支付。

五、丙方不對甲乙雙方簽訂合同經濟糾紛進行的實質審核。

六、丙方僅承擔未按照上述約定支付保全工程款承擔相應違約責任，不對其他任何事項承擔任何責任。

七、本協議一式xx份，甲乙丙各執x份，三方簽字蓋章且甲乙雙方提供書面保全申請后生效，丙方支付保全款項后失效。

甲方： 乙方： 丙方：

年 月 日 年 月 日 年 月 日

資金安全協議書范文3甲方(賣方)：

乙方(買方)：

丙方：

甲、乙、丙三方在自愿、平等和協商一致的基礎上，由丙方為甲乙雙方編號為 的合同項下的資產轉讓提供交易資金托管業務，現就有關事宜訂立本協議，以共同遵守。

一、甲乙雙方本次資產轉讓總金額為2100萬元人民幣。

二、乙方應在本協議簽訂后5個工作日內，在丙方處開立相應的監管賬戶。

三、在乙方將2100萬元人民幣打入監管賬戶次日，丙方應向甲方授權人發出《資金到賬通知書》。同時乙方應向丙方發出金額為50萬元人民幣定金的通信地址： 電話： 通信地址： 電話： 通信地址： 電話：書面付款授權指令，由丙方按照指令在2個工作日內支付給甲方。

四、在乙方收到已過戶的、所有權人為乙方的新房產證和國有土地使用權證二證次日起2個工作日內，乙方應向丙方發出金額為1400萬元人民幣的書面付款授權指令，由丙方按照指令在2個工作日內支付給甲方。

五、所有設施交接過戶完畢、甲方撤離后3個工作日內，乙方應向丙方發出金額為650萬元人民幣的書面付款授權指令，由丙方按照指令在2個工作日內支付給甲方。

六、若自上述2100萬元人民幣到達監管賬戶之日起至20xx年12月31日中午12：00止，乙方仍未取得新的房產證、國有土地使用權證和機器設備的任何一項，則乙方有權根據具體情況決定是否將該監管賬戶內的資金轉出，丙方應根據乙方的授權指令執行。已付給甲方的50萬元人民幣定金，由乙方與甲方按有關規定辦理，與丙方無關。

七、本次交易資金托管業務手續費為人民幣 元(金額須大寫)，由甲乙雙方各承擔50%。

八、交易資金托管賬戶參照丙方托管期間人民銀行公布的活期存款利率計算利息，利息歸乙方所有，乙方在本協議終止后有權支取利息。

九、違約責任：

如發生以下情況，視為違約，甲、乙、丙三方同意按以下約定處理：

1、乙方未向托管賬戶存入或足額存入交易資金的，視為乙方違約，丙方有權在乙方違約后 2個工作日內，向甲、乙雙方發出《違約通知書》，通報乙方違約情況。乙方在丙方發出《違約通知書》 3 工作日，仍未存易資金，甲方有權向乙丙方發出《終止協議通知書》，則本協議自動終止，且丙方無需退還甲乙雙方已支付的手續費。甲方未向乙丙方發出《終止協議通知書》的，視為繼續履行本協議。

2、若乙方未按時向丙方發出《授權支付通知書》，視為違約，丙方有權在乙方違約后 2個工作日內，向甲、乙雙方發出《違約通知書》，通報違約情況。乙方在丙方發出《違約通知書》 3 個工作日內，仍未發出《授權支付通知書》，丙方將凍結該托管交易資金，直至收到甲乙雙方共同簽發的對托管交易資金的處理意見書或仲裁裁決、法院訴訟判決書等有效文件。

3、甲方和/或乙方未按時向丙方支付交易資金托管業務手續費的，視為甲方和/或乙方違約，甲方和/或乙方在收到丙方發出的《違約通知書》后 3 個工作日內，仍未向丙方支付交易資金托管業務手續費的，丙方有權終止本協議，同時有權直接從甲方和/或乙方在中國建設銀行系統開立的任何賬戶中扣收甲方和/或乙方應向丙方支付而尚未支付的手續費。

十、 本協議所列甲乙雙方授權人及丙方項目負責人全權負責聯絡工作并有權簽收相關文件;但乙方向丙方發出的任何書面付款授權指令均必須由乙方授權人簽字并加蓋乙方公章方為有效。

十一、除乙方書面付款授權指令直接送達丙方外，其它文件在三方處可采用傳真或郵寄方式。本協議中所列明的三方通信地址和傳真均能有效送達，一方如發生變更，應當及時書面通知其它方。否則，按上述地址和傳真發出的文件即使未收到，也視為有效送達。

十二、未盡事宜，另行協商。如協商不成，任何一方均可向人民法院起訴。

十三、本協議經三方授權代表簽字并加蓋公章生效。

十四、本協議一式3份，三方各執1份，具同等法律效力。

甲方：(簽字和/或單位公章)：

乙方：(簽字和/或單位公章)：

篇10

房產銷售合同模板

委托方(以下簡稱甲方)_______________

方(以下簡稱乙方)_______________

甲、乙雙方經友好商量，現就甲方自有產權的不動產，交由乙方房地產中介機構負責銷售事宜達成如下協議：

一、不動產基本情況：

甲方自有產權的不動產位于 市 區 單元第____層，共(套)，房屋結構為__ __，建筑面積 平方米，戶型 ;房屋所有權證號： ，屬于： .附房屋狀況表。

二、銷售價格與收款方式：

1、甲方確認本合同指定的房屋銷售底價為__ __元/平方米，總價 元人民幣，乙方可視市場情況高于底價銷售， 銷售價超出甲方指定銷售底價部分，甲方得 ___%、乙方得 ___%.若銷售價低于甲方底價，須征得甲方書面認可;

2、甲方確認由乙方代收房款。

三、甲方同意乙方客戶的以下幾種付款方式：_______________

四、結算方式：

雙方約定，自購房客戶與甲方簽訂房屋買賣合同，房產證過戶并交房后，方辦理房款結算手續。

一次性付款結算方式：

1、一次性付款是指即購房客戶與甲方簽訂房屋買賣合同當日將全部房款支付到乙方帳戶;

2、乙方代收購房款，在甲方自行辦理產權過戶手續或委托乙方辦理產權過戶手續后，自房產證過戶完畢之日起三日內乙方將代收購房款轉予甲方。

按揭貸款的結算方式：購房客戶與甲方簽訂購房合同后，購房客戶向乙方支付首期房款后開始向銀行申請按揭貸款，接揭貸款手續獲批后，待房產證過戶并辦抵押后，首期款由乙方付，按揭款由按揭銀行付清。

為保證房屋交易的安全性，房屋產權過戶手續辦妥后，甲方接到乙方通知后，須憑本人身份證來乙方處領取房款，如委托他人取款的，應憑經公證的委托書(注明代收房款)及委托人身份證明領取，甲方系法人的，應以合同載明的開戶行和帳號轉帳。

五、期限及權限：

1.本合同期限為 個月，自____年____月____日起至____年____月____日止。合同到期后，本合同自行終止。

2. 甲方全權委托乙方在不低于甲方售房底價的情況下與客戶簽訂定房協議書，并代甲方收取房款。

3、在本合同有效期內，甲方不得指定其他人或中介機構銷售該不動產。

4、委托期滿仍未銷出者，甲方授權乙方可在委托底價內下浮 ____%出售。

六、費的收取

1、乙方的費為本合同所售不動產，在出售成功后按成交總額的____%收取，乙方實際銷售價格超出甲方指定銷售底價部分，甲方得 ____% ，乙方得 ____%.費由甲方以人民幣形式支付，由乙方從代收房款中扣除。

2.甲方在與乙方客戶正式簽訂房屋買賣合同，乙方客戶支付首期房款后，乙方即可獲得本合同所規定的全部費。

3、甲方委托乙方在信息宣傳系統上為該物業廣告及帶購房客戶到現場看房，雙方商定甲方向乙方支付信息費、產證鑒定費及服務費合計 元。

七、雙方權利義務：

1、甲方向乙方提交如下房屋產權證明資料，并保證其真實、準確性。

1)《土地使用權證》、《房屋所有權證》、房主身份證等有效證件的復印件及原件，乙方核對原件無誤后將原件交還甲方。

2)已婚夫婦，房屋所有權在一方名下，但共同生活超過八年的，應證得另一方的書面同意。

3)原購房協議書(另：如房屋是集體土地，應提交鄉、村辦及所屬村委會城管科證明)

4)房屋平面結構圖及附屬設施說明清單、鑰匙等。

5)房屋是否設定擔保等債權、債務的書面聲明。

6)有委托人代辦的，應出具經公證的房主授權委托書原件及受托人身份證明。

2、甲方保證該不動產的產權清楚，若發生與之有關的權屬糾紛及債權、債務糾紛概由甲方負責清理，因此給乙方及乙方客戶照成的經濟損失，甲方必須負責賠償。

3、乙方在與客戶簽訂定房協議書合同后，甲方應在得到乙方通知后三天內來乙方處簽署銷售確認書，并與乙方客戶會簽購房合同，如因甲方地址、電話變更，而未能通知甲方而給甲方所造成的損失概由甲方負責。甲方聯系電話及地址以本合同所載的地址為準，經交郵即為送達。

4、甲方與乙方客戶簽訂房屋買賣合同后，若雙方委托乙方辦理房產證的過戶手續，應支付代辦費。

5、房產證辦理過戶完畢，甲乙雙方結清房款，則本合同指定的不動產義務即告完成。

6、原則上，乙方要求甲方應在房產證辦理過戶后，方交付房產給購房客戶。特殊情況下，甲方愿提前交房應書面通知乙方。

7、乙方系房地產的中介機構，依法承擔中介機構的權利義務。

八、違約責任：

1、乙方在委托期間，將委托不動產出售，并與購房客戶簽訂定房協議書，如購房客戶未履行定房協議書所規定條款，乙方有權終止定房協議書，并沒收定金;如乙方與購房客戶簽訂定房協議書后甲方反悔的，甲方應支付違約金，違約金的數額為乙方客戶繳納給乙方的定金。

2、甲方不得將該不動產委托乙方之外的任何中介機構和個人銷售，否則視為違約，應承擔違約責任。如甲方自行售出委托物業，應以書面形式提前3天通知乙方，否則乙方仍按未售物業出售，就此造成的經濟損失由甲方承擔。

九、乙方必須嚴守誠實、信譽、高效的服務原則，積極、主動、熱情地為甲方進行服務，乙方必須嚴守甲方有關商業機密不能外泄。

十、雙方一致同意本合同如發生爭議由無錫仲裁委員會仲裁。

十一、本合同一式兩份，雙方各執一份為憑，本合同附件為主合同不可分割的一部分。本合同自雙方簽字蓋章后生效。

十二、如有其它事宜，可簽訂補充協議。

甲方： _______________ 乙方：_______________

代表： _______________ 代表：_______________

地址：_______________ 地址：_______________

聯系電話： _______________ 聯系電話：_______________

開戶行：_______________

帳號：_______________

簽約日期： 年 月 日

房產銷售合同范本

賣方(下稱甲方)：

姓名： 國籍/地區： 電話：

身份證/護照號碼： 郵政編碼：

地址：

所占份額：

居間方(中介方)：

營業執照號碼：

聯系地址：

法定代表人： 居間備案證號：

聯系(人)電話： 傳真：

買方(下稱乙方)：

姓名： 國籍/地區： 電話：

身份證/護照號碼： 郵政編碼：

地址：

所占份額：

買方：(下稱乙方)：

姓名： 國籍/地區： 電話：

身份證/護照號碼： 郵政編碼：

地址：

所占份額：

根據《中華人民共和國合同法》，《中華人民共和國物權法》、《中華人民共和國城市房地產管理法》、《深圳市經濟特區房地產轉讓條例》及其他有關法律法規的規定，在居間人居間服務幫助下，買賣雙方在平等、自愿、公平、協商一致的基礎上就下列房地產的買賣，訂立本合同，以共同遵守。

第一部分 房地產買賣部分

第一條(出售標的)

甲方房地產(下稱該房地產)坐落于

房地產證號為 房地產用途為 ，登記建筑面積為 平方米。該房地產始建于 年 月，入伙時間為 年 月 日。土地使用權年限自 年 月 日至 年 月 日止。目前物業管理公司為 管理費為 元/平方米。

該房地產轉讓時，出賣人對專有部分以外的共有部分的權利與義務同時轉移。

該房地產約定交付的附屬設施設備、裝飾裝修、相關物品清單等見附件一。

第二條;(房地產抵押現狀)

買賣雙方均清楚該物業產權現狀并確認該物業是以現狀出售，該物業產權現狀為以下第種：

1、已辦理商品房房地產證，沒有設定抵押，賣方對該物業享有完整的所有權。能完全支配及處理。

2、處于抵押狀態，抵押權人為 。抵押權人同意賣方出售該房地產。見附件。

3、處于抵押狀態，買方同意于簽署合同之日 天內還清貸款，辦妥解除抵押登記手續，雙方同意并將房地產證原件托管于居間方或者居間方指定擔保公司作為辦理過戶手續之用。(若買方需委托擔保公司擔保融資贖樓，則賣方須于簽署本合同之日起 天內出具全權公證委托書給擔保公司和居間方指定人員，同時賣方須協助買方辦理贖樓手續。)

第三條、(房地產租約現狀)

雙方均清楚本房地產之上所附租賃債務現狀并同意以下第 種處理辦法。

1、該物業沒有租約。

2、該物業之上存有租約，其租期到 年 月 日止。租金為 元/月，押金為 元。承租人已書面放棄優先購買權。賣方須于合同簽訂日將承租人的放棄優先權的書面文件原件交予買方。雙方同意由賣方在實際交付房地產時處理與承租人的租賃關系事宜。

3、該物業之上存有租約，其租期到 年 月 日止。租金為 元/月，押金為 元。承租人已書面放棄優先購買權。賣方須于合同簽訂日將承租人的放棄優先權的書面文件原件交予買方。雙方同意由買方處理與承租人的有關剩余租期事宜。賣方所收取的押金轉交予買方。剩余租期的租金由買方收取。

第四條(附著于物業之上的戶口)

本物業之上所附著的戶口(無論是出售人自已的還是別人的)，出售人保證于收到房地產成交全部價款之日起 日內遷出，否則，買方有權要求其遷出。同時賣方可按本合同房地產總價款的百分之 向買方承擔違約責任。

第五條(物業轉讓價格)

甲方自愿將上述房地產出售給乙方，轉讓價為 。該成交價不含稅費。

第六條、(交易定金和履約保證金)

經雙方協商，買方同意在本合同生效的同時向賣方支付定金人民幣 元整(小寫： )定金不得高于成交價的百分之二十。

為防范交易風險，督促賣方按約定如期交付物業和結清所有費用，雙方協商同意在房款中暫扣 元作為履約保證金。此款在賣方實際交付房地產時進行結算。

第七條、(稅費承擔)

按政府有關規定，買賣雙方需另付稅費：⑴營業稅;⑵城建維護稅;⑶印花稅;⑷所得稅;⑸契稅;⑹增值稅;⑺產權登記費;⑻權籍調查費;⑼公證費;(10)評估費、(11)律師費、(12)保險費、(13)抵押服務費。(14)土地使用費;⒂其他： 。(以實際發生的稅、費單為準)

經雙方協商，其中：

1、買方支付上述 項;

2、賣方支付上述 項。

[第⑼項費用發生在涉外合同的情況下，;]

第八條(買方付款方式)

經買賣雙方協商一致，約定買方按下述第 種方式給付定金、履約保證金之外的樓款(ab兩種方式選取其中一種)

a、一次性付款

雙方同意，買方須將除定金、履約保證金之外的樓款人民幣/港幣

元整(小寫 )于 年 月 日之前交由雙方指定的銀行監管。(買賣雙方另行簽訂資金監管協議)。

b、買方向銀行按揭付款

1、買方須將首期款(不含定金)人民幣/港幣 元整(小寫 )于 年 月 日之前交由雙方指定的銀行監管;

2、買方于 年 月 日前向銀行提交抵押貸款申請的相關資料，并配合銀行進行貸款調查，審查和審批等手續，抵押貸款金額以銀行承諾發放貸款金額為準，放款時間為銀行約定時間交付予賣方。

如買方支付首期款之余額少于交易價格與銀行承諾發放貸款的差額之余額，則首期款金額應相應增加，買方須于銀行出具承諾貸款函后三日內補足并交由雙方指定銀行監管。

3、分期付款：

買方自合同生效之日起 日內支付全部房地產價款的百分之 ，即人民幣 元。

買方自合同生效之日起 日內支付全部房地產價款的百分之 ，即人民幣 元。

買方自合同生效之日起 日內支付扣除履約保證金后的余款人民幣 元。

第九條 買方逾期付款的違約責任

買方未按照本合同約定的期限付款的，按照下列第 種方式處理：

1、按照逾期時間和欠款比例，分別處理

a、逾期在90日內(含90日的)，或逾期超過90日但未支付到期價款的金額未達到全部價款的五分之一的，自約定的應付款期限屆滿之次日起至實際全部支付應付款之日起，買方按日向賣方支付該筆逾期應付款萬分之三的違約金。合同繼續履行。

b、逾期超過90日后，且未支付到期價款的金額達到全部價款的五分之一的，賣方有權要求買方支付全部價款或者在該款項付款期限屆滿之日起半年內解除合同，賣方解除合同的，買方按累計應付款的百分之十向賣方支付違約金。賣方應當返還已付的全部購房價款。買方愿意繼續履行合同的，經賣方同意，合同繼續履行，自約定的應付款期限屆滿日之次日起至實際全額支付應付款之日止，買方按日向賣方支付逾期應付款萬分之四的違約金。

本條中的逾期應付款是指按照本合同約定的到期應付款與該期實際已付款的差額;采取分期付款的，按相應的分期付款與該期實際已付款的差額確定。

2、(雙方自行約定的處理辦法)

。

第十條 (房地產交付)

乙方應當于 將上述房地產交付予買方。在交付房屋時，應當履行下列第 手續：

1、買賣雙方共同對該房屋附屬設施設備、裝飾裝修、相關物品清單等具體情況進行驗收，記錄水、電、氣表的讀數、并交接該附表一中所列物品。

2、買賣雙方在房屋附屬設施設備、裝飾裝修、相關物品清單上簽字。

3、移交該房屋鑰匙。

4、

5、

。

第十一條(延遲交房的違約責任)

除合同另有約定的特殊情況外，賣方未按本合同第 條約定的期限將本房地產交付買方，按下列第 種方式處理：

一、按逾期時間，分別處理：

1、逾期在90日內(含90日)，自約定的交付期限屆滿之次日起至實際交付日止，賣方每逾期一日，應向買方支付相當于房地產總價款萬分之四的違約金，合同繼續履行;

2、逾期超過90日的，買方有權在約定的交付期限屆滿之日起半年內解除合同。買方解除合同的，賣方應當退還全部已付購房款和銀行同期存款利息。同時，賣方按本房地產總價款的百分之十向買方支付違約金。并承擔買方因本次交易所發生的傭金、贖樓費、稅費等等一切相關費用;

3、逾期超過90日，買方要求繼續履行合同的，合同繼續履行，但自約定交付期限屆滿次日起至實際交付日止，賣方以本房地產總價款為基數以日萬分之四向買方支付違約金。

二、雙方約定的其方式

第十二條、物業附隨債務的處理

賣方在交房前，應將附隨于該物業的水費、電費、有線電視費、物業管理費、垃圾清運費、煤氣費、電話費等費用結清，結清單據須交買方確認，否則，買方有權從履約保證金中抵扣上述欠費。

第十三條(產權轉移登記)

甲、乙雙方自所簽房地產現售合同生效之日起 日內，共同到房地產權登記部門申請預告登記，預告登記后 日內雙方應攜帶房地產證書到房地產權登記部門辦理產權轉移登記手續。在房地產轉讓過程中發生的各項稅費，均依照國家、省、市有關規定交納。雙方另有約定的，從其約定。辦理《房地產證》的有關稅費，按雙方所約定處理。未有約定的，按國家、省、市的規定由甲乙雙方各自承擔。

第二部分 居間服務部分

第十四條(居間服務內容)

(一)、居間方為買方提供的服務內容

1、接受購房意向委托并為買方聯系合適物業;

2、陪同買方看房;

3、向買方準確傳達或報告賣方的真實意圖(包括但不限于房地產權狀態、現狀、房價、房地產所附著的學位及戶口、付款方式、違約責任等事項)

4、對所售房屋進行產權事項的調查。

5、促成買賣雙方交易完成，協助辦理交接宜。

6、協助辦理向銀行抵押貸款事宜。

7、

8、

(二)居間方為賣方提供的服務內容

1、接受賣方售房意向委托并為賣方聯系合適買家;

2、向賣方準確傳達或報告買方的真實意圖(包括但不限于房價、付款方式、違約責任等)

3、促成買賣雙方交易完成，協助辦理交接宜;

4、協助賣方辦理贖樓事宜。

5、

6、

第十五條(前期傭金收取)

1、居間方在本居間合同生效時，有權向買方收取前期傭金總計(大寫) 元。(不超過買方應交傭金總額的百分之三十)，如買賣雙方未能簽訂房地產買賣合同或未完成產權過戶，則此前期傭金無需退還。因居間方原因導致除外。

2、居間方在本居間合同訂立時，有權向賣方收取前期傭金總計(大寫) 元。(不超過賣方應交傭金總額的百分之三十)，如買賣雙方未能簽訂房地產買賣合同或未完成產權過戶，則此前期傭金無需退還。因居間方原因導致除外。

第十六條(后期傭金收取)

1、居間方在買賣雙方簽訂房地產買賣合同時，有權向買方收取后期傭金人民幣(大寫) 元。如買賣雙方最終未能完成該房地產產權過戶，此后期交易傭金無需退還。因居間方原因導致除外。

2、居間方在買賣雙方簽訂房地產買賣合同時，有權向賣方收取后期傭金人民幣(大寫) 元。雙方最終未能完成該房地產產權過戶，此后期交易傭金無需退還。因居間方原因導致除外。

第十七條(違約責任)

1、賣買雙方利用居間方所提供信息、條件、機會等信息交易平臺，私自簽署房地產買賣合同或者中途委托其他中介公司的，買賣雙方應當承擔違約責任。居間方有權要求買賣雙方支付交易服務費和傭金。

2、因賣方過錯或違約，致房地產買賣合同不能簽訂交易不能促成的，賣方需支付居間方雙倍交易服務費和雙倍傭金。買方可要求賣方賠償已經支付的交易服務費與傭金損失。

3、因買方過錯或違約，致房地產買賣合同不能簽訂交易不能促成的，買方需支付居間方雙倍交易服務費和雙倍傭金。賣方可要求買方賠償已經支付的交易服務費和傭金損失。

4、因居間方原因，致房地產買賣合同未能簽訂或者房地產產權未能過戶，居間方應對買方按已支付的交易傭金和交易服務費進行雙倍賠償。

5、因居間方原因，致房地產買賣合同未能簽訂或者房地產產權未能過戶，居間方應對賣方按已支付的交易傭金和交易服務費進行雙倍賠償。

6、因不可抗力因素致房地產買賣合同不能簽訂或者房地產產權未能過戶，居間方應于不可抗力情形消除后五個工作日內退還買賣雙方交繳的交易服務費和傭金。

第十八條(雙方約定的其他事項)

第十九條(本合同與其他文件的沖突解決)

于本合同之外三方在談判中的聲稱、理解、承諾以及協議之內容，如有與本合同不相符的，以本合同為準。

第二十條 (合同附件)

本合同共有附件 份，頁數為 頁。合同附件為合同重要組成部分，與本合同具有同等法律效力。買賣雙方應于各附件每頁簽字確認。

第二十一條 (法律適用與糾紛解決)

因本合同發生糾紛，由甲乙雙方協商解決，協商不成時，依據中華人民共和國法律，采取下列第 種方式之一解決

1、向深圳仲裁委員會申請仲裁

2、向中國國際經濟貿易仲裁委員會華南分會申請仲裁。

3、向人民法院起訴;

第二十二條(合同數量及持有)

本合同一式 份，甲乙雙方各執一份，其他交有關部門。均具同等法律效力。

第二十三條(送達)

當事人所填寫確認的地址即為送達地址。

第二十四條 (合同生效)

本合同自雙方簽訂之日起生效。

賣方： 居間方蓋章： 買方：

人： 居間人員： 人：

證號：

年 月 日 年 月 日 年 月 日

銷售房地產合同參考

甲方：__________________________

地址：__________________________

郵碼：__________________________

電話：__________________________

法定代表人：____________________

乙方：__________________________

地址：__________________________

郵碼：__________________________

電話：__________________________

法定代表人：____________________

甲、乙雙方在互惠互利的基礎上，經過友好協商，根據《中華人民共和國民法通則》和《中華人民共和國合同法》的有關規定，就甲方委托乙方獨家銷售甲方開發經營的房產事宜，達成以下協議，并承諾共同遵守。

第一條 合作方式和范圍

甲方指定乙方為獨家銷售，銷售甲方指定的由甲方在____________ 開發建設的房產(房產具體情況詳見本合同的附件)，該房產為(別墅、寫字樓、公寓、住宅、廠房)，銷售面積共計________平方米。

第二條 合作期限

1.本合同期限為______個月，自_______年____月____日至_______年____月____日。在本合同到期前的____天內，如甲、乙雙方均未提出反對意見，本合同期自動延長_______個月，可循環延期。合同到期后，如甲方或乙方提出終止本合同，則按本合同中合同終止條款處理。

2.在本合同有效期內，除非甲方或乙方違約，雙方不得單方面終止本合同。

3.在本合同有效期內，甲方不得指定其他銷售商。

第三條 費用負擔

1.推廣費用由乙方負責。甲方如特別要求制作電視廣告、印制單獨的宣傳材料、售樓書等，該費用則由甲方負責并應在費用發生前一次性到位。

2.具體銷售工作人員的開支及日常支出由乙方負責支付。

第四條 銷售價格

1.銷售價目詳見本合同的附件。

2.乙方可視市場銷售情況，在甲方確認的銷售價目基礎上向上靈活浮動，但浮動幅度原則上控制在______%內。

3.甲方同意乙方視市場銷售情況，在甲方確認的銷售價目基礎上向下靈活浮動______%內，低于此幅度時應征得甲方的認可。

第五條 傭金及支付

1.乙方的傭金為成交額的____%.乙方實際銷售價格超出本合同規定的銷售價目時，超出部分歸乙方。

2.傭金由甲方以人民幣形式支付。

3.甲方同意按下列方式支付傭金：

甲方在正式銷售合同簽訂并獲得首期房款后，乙方對該銷售合同中所約定房產的代銷即告完成，即可獲得本合同所規定的全部傭金。甲方在收到首期房款后應不遲于3天將傭金全部支付乙方，乙方在收到甲方轉來的傭金后應開具收據。

如乙方代甲方收取房價款，并在扣除乙方應得傭金后，將其余

款項返還甲方。乙方不得擅自挪用代收的房款。

4.因客戶對認購書違約而沒收的定金，由甲、乙雙方五五分成。

第六條 甲方的責任

1.甲方應向乙方提供以下文件和資料：

(1)甲方營業執照復印件和銀行帳戶;

(2)政府有關部門批準的國有土地使用權證、建設用地批準文件、建設用地規劃許可證、建設工程規劃許可證、施工許可證和商品房預售許可證。

(3)關于代售房地產的所需的有關資料，包括：平面圖、地理位置圖、室內設備、建設標準、電器設備配備、樓層高度、面積、規格、價格、其他費用的估算等;

(4)乙方銷售該項目所需的收據、銷售合同，以實際使用的數量為準，余數全部退給甲方;

(5)甲方簽署的委托乙方銷售的獨家委托書。

以上文件和資料，甲方應于本合同簽訂后2天內向乙方交付齊全。

甲方保證若客戶購買的房地產的實際情況與其提供的材料不符合或產權不清，所發生的任何糾紛均由甲方負責。

2.甲方應積極配合乙方的銷售，并保證乙方客戶所訂的房號不發生一屋二賣等誤訂情況。

3.甲方應按時按本合同的規定向乙方支付有關費用。

第七條 乙方的責任

1.在合同期內，乙方應做好以下工作：

(1) 根據市場，制定推廣計劃;

(2) 在委托期內，進行網絡、媒體、聲訊電話等方式的廣告、宣傳，利用各種形式開展多渠道的銷售活動;

(3) 派送宣傳資料、售樓書;

(4) 在甲方的協助下，安排客戶實地考察并介紹項目、環境及情況;

(5) 在甲方與客戶正式簽署房地產買賣合同之前，乙方以人身份簽署房產認購或預定合約，并收取定金;

(6) 乙方不得超越甲方授權向客戶作出任何承諾。

2.乙方在銷售過程中，應根據甲方提供的項目的特性和狀況向客戶作如實介紹，盡力促銷，不得夸大、隱瞞或過度承諾。

3.乙方應信守本合同所規定的銷售價格與浮動幅度。非經甲方的授權，不得擅自給客戶任何形式的折扣。在客戶同意購買時，乙方應按甲、乙雙方確定的付款方式向客戶收款。若遇特殊情況，乙方應告知甲方，作個案協商處理。

4.乙方收取客戶所付款項后不得挪作他用，不得以甲方的名義從事本合同規定的代售房地產以外的任何其他活動。

第八條 合同的終止和變更

1.在本合同到期時，雙方若同意終止本合同，雙方應通力協作作妥善處理終止合同后的有關事宜，結清與本合同有關的法律、經濟等事宜。本合同一旦終止，雙方的合同關系即告結束，甲、乙雙方不再互相承擔任何經濟及法律責任，但甲方未按本合同的規定向乙方支付應付費用的除外。

2.經雙方同意可簽訂變更或補充合同，其條款與本合同具有同等法律效力。

第九條 其他事項

1.本合同一式兩份，甲、乙雙方各執一份，經雙方代表簽字蓋章后生效。

2.在履約過程中發生的爭議，雙方可通過協商、訴訟方式解決。

甲方：________________ 乙方：________________