導語：如何才能寫好一篇農村危房改造的定義，這就需要搜集整理更多的資料和文獻，歡迎閱讀由公務員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

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關鍵詞：義務教育；經費；保障機制；稅費改革

一、農村稅費改革前農村教育經費投入概況

位于閩北山區的南平市是以農業為主體的設區市，工業規模小，商業不發達，經濟總量小，全市人口304萬人，農村義務教育階段學校1971所，學生30.5萬人，農村稅費改革前的2002年南平市教育支出占財政總支出的28.35%，比省均教育支出占財政總支出的21.64%還高出6.71%，可是人均財政對教育投入僅167元，比省人均教育投入261元還少94元。由此可見，南平市各級政府已高度重視教育投入，并盡了很大的努力，但由于南平市財政收入總量很小，目前我市縣級財政對教育投入的潛力有限，據調查，農村稅費改革前，我市農村義務教育正常運轉主要是靠農村教育費附加、教育集資和當地政府出臺收費政策。根據農村稅改測算辦法，據調查2000年至2002年三年平均每年我市農村義務教育公用經費10098萬元，而主渠道投入為5846.35萬元，主要是財政預算內撥款和農村教育費附加投入，此外還有鄉村教育集資。我市前幾年教育公用經費缺口大，而教育事業之所以能維持運轉，主要靠當地政府出臺各種收費項目（如：普九金、義教金等）和提高學生代辦費收費標準。由于我市各縣（市、區）經濟欠發達，財政困難，據調查各縣（市、區）稅改前三年平均財政預算內安排教育的公用經費嚴重不足，為保證農村中小學正常運轉、支撐農村教育事業的發展，各地方政府和部門出臺收費政策，或自立項目，或提高中小學課本、簿籍講義、水電等代辦費收費標準等辦法，全市農村中小學2002年各項地方性收入為4543.19萬元。

二、農村稅費改革后農村教育經費投入狀況

各縣（市、區）財政足額安排了教職工的人員經費和生均公用經費，教師工資實行國庫統一支付，生均公用經費是按省定的最低標準減去“一費制”中的雜費后，即小學年生均30元，初中年生均50元，基本做到了“保工資、保運轉”，如按校舍每年1.5%自然老化的比例計算每年新增危房達4萬平方米以上，每年至少需投入2000萬元改造資金，目前此項資金尚無固定的來源，農村稅費改革后，取消了農村教育費附加，取消了鄉村教育集資，取消了所有的地方性收費，使原來靠地方政策性收費彌補（掩蓋）的教育經費缺口顯現出來，稅改后政策性教育經費損失12808.59萬元。其中：農村教育費附加2002年實征4224.43萬元；農村教育集資2002年實征數4040.97萬元；2002年地方政府出臺和省定代辦項目收費項目4543.19萬元。稅改后省稅改辦由于采用其他渠道的統計數據為依據，所以安排給南平市的轉移支付教育專款不足以彌補稅改后教育減收資金，省上稅改轉移支付給我市教育專項經費和危房改造專項補助款與稅改前教育經費投入相抵后，仍有較大的缺口。可見，目前的投入情況，與稅改政策中要求的稅改后教育經費投入不低于稅改前水平， 做到保工資，保運轉，保安全的目標，即“一增三保”還有一定差距。

三、農村稅費改革后面臨的困難

1.以“縣為主”新體制對縣級財政收入總量影響不大，而教育負擔卻增加了

農村義務教育“以縣為主”的管理體制雖然減小了縣內發展的不平衡，但對于貧困地區來說，縣級財政同樣十分有限，根本無法保障教育投入，對于縣級財政來說，新的體制是縣級財政與鄉級財政關系的調整，這種調整主要是負擔責任的調整，對縣級財政收入總量影響不大，但卻將原來由鄉級政府承擔的教育支出任務全部擔負起來，從而加劇了教育經費供求矛盾。

2.縣級政府的財政責任與財政能力嚴重失衡

1994年國家實行分稅制改革后，財政結構發生了很大變化，中央財政所占的比重增大，地方財政特別是縣級財政所占比重逐年減小，許多縣市財政成為“吃飯財政”、“赤字財政”。有的縣級政府財政能力很弱，而財政責任卻十分繁重，對財政困難的縣來說是“用最柔弱的肩膀來挑最重的擔子”（承擔舉辦農村義務教育的主要責任）。目前，有的縣（市）本級的財政收入不夠支付財政供養人員工資，有的縣（市）每年教育經費支出占財政總支出的50%以上，所以縣級政府財政責任與財政能力嚴重失衡，現行的財政體制將舉辦農村義務教育的責任主要放到縣級政府，不可能從根本上解決農村中小學教育經費短缺問題。

3.“兩基”以來學校工程欠款無力償還

據2003年調查統計，全市“兩基”以來學校工程欠款達1.67億元，有的工程是由工程隊墊資興建的，有的工程是向銀行貸款建的，縣、鄉拿不出錢來還欠款，債務不能按期償還，因追討欠款常引發事端，影響了學校正常的教育教學工作。

4.危房改造配套資金難籌措

國家和福建省都十分重視農村中小學危房改造工作，并補助危改專款，市、縣政府十分珍惜這筆專款。但是中小學危房改造籌措配套資金很困難，這將在一定程度上影響危房改造工程的進度。

5.改善辦學條件步履維艱

近年來，教育事業發展迅速，辦學條件要求逐年提高，相對而言，農村學校基礎設施建設滯后，特別是農村中小學專用教室、信息技術教育等的必備設施普遍短缺；寄宿生生活用房緊缺、簡陋，相當一部分學生還租住在農民家中；農村學校沒有足夠的經費維修校舍，也沒有專項經費及時添置實驗器材、圖書。

四、健全農村義務教育經費投入保障機制

當前，按中央精神要建立農村義務教育經費投入的保障機制，是農村義務教育健康穩步發展的迫切要求，就“以縣為主”的辦學體制和現有條件，我認為首先必須建立以下五個方面的保障機制：

1.

建立由縣級財政按時足額發放教職工工資的保障機制

按時足額領取勞動報酬是中小學教師的合法權益，確保農村中小學教師工資發放是各級黨委和政府的重要責任。縣（市、區）政府要強化對教師工資的管理，實行縣（市、區）長負責制，認真貫徹執行國務院和省委、省政府有關規定，根據農村中小學教職工工資收歸縣管和由縣財政統一發放的管理辦法，按照中央統一規定的工資項目和標準以及省統一規定的職務津貼和崗位補助標準，將農村中小學教職工工資全額納入縣級財政預算，由縣級國庫按時足額發放，對地方出臺的各類津貼補貼，教職工應與當地公務員一視同仁，不得發生新的拖欠。

2.確保農村中小學校正常運轉公用經費的保障機制

農村中小學公用經費是保證農村中小學校正常運轉的必需經費，是農村義務教育投入的重要組成部分。各縣（市、區）農村中小學公用經費應不低于省定標準，并依法確保預算內公用經費逐年增長。縣（市、區）政府應根據省核定的農村中小學日常公用經費標準撥付學校的公用經費，該經費在扣除學校按省上規定向學生收取的雜費（不含濟困助學部分）后，其余應全額納入縣級財政預算并予以保證。全市縣級財政部門應統一設立農村中小學公用經費專戶，經費使用應由縣級教育部門提出使用方案在征得同級財政同意后下達執行。

中小學校向學生收取的雜費，必須全部用于學校公用經費開支，不得用于教職工工資、津貼、福利、基建等開支，不得用于平衡政府的財政預算，不得從中提取任何性質的調節基金，也不得以任何理由統籌、調劑或截留（本市2006年春季開始執行農村義務教育階段學生免雜費政策，所需資金省財政承擔80%，縣級財政承擔20%，這項資金應及時足額到位）。

3.建立農村中小學危房改造投入機制

各級政府應根據省上要求三年內完成現有中小學危房改造任務。農村稅費改革省上轉移支付教育專款中，每年應劃出不低于30%的經費用于農村中小學危房改造；縣級財政部門也要在預算中安排相應的配套資金；鄉鎮政府和村委會要對轄區內的校舍安全負責，做到早發現、早監控、早改造，并將中小學危房改造納入農村“一事一議”范疇；同時要發揮財政資金導向作用，廣泛吸收社會資金用于危房改造。爭取與全省同步，用3年時間消除現存D級危房，并建立新增危房預警和正常改造經費保障機制，確保師生安全。要繼續征足用好城鎮教育費附加、地方教育費附加和向企業征收的農村教育費附加，多渠道籌措危房改造教育經費，也可以通過村民自愿提供勞務等形式，支持農村中小學校舍維護和修繕。

4.建立健全化解“普九”債務的有效機制

辦好農村教育，是各級政府重要的職責，也是各級黨委加強對農村工作領導的重要方面。要堅持農村義務教育走持續發展的道路，營造農村義務教育健康發展的良好環境，對各縣（市、區）“普九”中形成的債務，制定具體的還債計劃，根據財力安排償還債務專項經費，以維護學校的正常教學秩序，推動農村義務教育健康發展。

5.建立健全中小學濟困助學機制

要滿腔熱情地關注和解決好農村家庭經濟困難學生的就學問題，抓緊建立健全資助家庭經濟困難學生就學制度，保障他們接受義務教育的權利。各縣（市、區）政府要從財政中安排一定數量資金，按規定從學生繳納雜費中提取部分助學金，同時利用社會捐資、集資等設立專項濟困助學基金，逐步幫助學校減免家庭經濟困難學生雜費、課本費，對家庭經濟困難的寄宿學生提供必要的生活補助。在廣泛動員和鼓勵機關、團體、企事業單位和公民捐資助學中，對納稅人向農村義務教育的捐贈，在應納稅所得額中全額扣除，并鼓勵“希望工程”、“春蕾計劃”等，繼續做好資助家庭經濟困難學生完成學業。

五、強化監督，保證運行

多年來，我們一直強調要監督教育經費的投入，但執行起來，制度不完善、不規范，看起來多部門監督，實際上沒有固定的連續的監督，造成監督弱化，效果不明顯。因此，我認為監督應當做到“有法可依，有法必依，執法必嚴，違法必究”，應當細化義務教育法，并制定具體實施辦法做到便于操作，應當由各級人大監督同級或下級政府對農村義務教育的投入，由人大審批教育經費預算，由人大督查教育經費執行，也可以委托審計部門具體檢查，但牽頭和執法必須以人大的身份進行才有力度，每年定期評比并通報各地農村義務教育經費投入情況及使用效益，把這項工作列入黨政主要領導年度業績考核內容，強化剛化監督，使監督切實有效。

六、農村義務教育保障機制的改革思路和建議

1.要準確測算辦學成本

要建立科學合理的農村義務教育投入保障機制，就必須足額安排教育經費預算，要準確編制教育經費預算就必須科學測定義務教育階段生均培養成本，確定了培養成本就能依據學生數計算一個縣（市、區）的義務教育經費需求，并以此納入公共財政供給安排，也就可以根據各級財力狀況合理分擔教育培養經費。測定生均培養成本同時也是準確制定科學合理的生均公用經費標準和學生雜費標準的依據，只有確定了生均培養成本，才能解決“教育經費需多少，縣級財政能給多少，省級財政能補多少（轉移支付），該向學生收多少”的問題。

2.要分級承擔教育經費

綜合上述情況，我們應當清醒地看到，農村義務教育發展客觀上遇到一些困難，我們不能回避而必須正視它并采取切實措施予以解決，依據《國務院關于深化農村義務教育經費保障機制改革的通知》中“明確各級責任、中央地方共擔、加大財政投入、提高保障水平、分步組織實施”的精神，我認為農村義務教育管理體制應當從“以縣為主”向“教育管理以縣為主，教育投入中央地方共擔”的方向過渡，同時建議：（1）縣級財政承擔義務教育的工資等人員經費；（2）省級財政承擔義務教育的校舍維修改造和設備購置（如：計算機、多媒體、語音等大型批量教學設備）專項經費等；（3）中央財政承擔義務教育的公用經費。這樣才能平衡公共財政負擔，實現教育投入均衡，保障全國義務教育的公平和促進義務教育穩定健康發展

[參考文獻]

[1]楊周復。世紀之交的中國教育財會改革與發展[M].武漢：華中師范大學出版社，2004.

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\[關鍵詞\]教育公平；受教育群體；城鄉一體化；補償性

\[中圖分類號\]G521\[文獻標識碼\]A\[文章編號\] 2095-3712（2014）10-0010-03\[作者簡介\]崔穎（1990―），女，江蘇鹽城人，揚州大學教育科學學院2013級在讀碩士。

“教育公平”是教育的一種理想狀態，是指社會公平在教育內的拓展與具體表現，這一概念包括了教育機會和教育權利平等兩個基本方面。按教育過程可劃分為教育起點公平、教育過程公平、教育結果公平；從宏觀和微觀角度劃分，在宏觀領域教育公平主要表現為教育資源合理配置，在微觀領域教育公平主要表現為受教育者在教育過程中應受到社會、學校和教師的同等對待及因材施教等。\[1\]從法律上來說，“教育公平”是人人享受平等的教育權利。由此可見，所謂“教育公平”即社會公平在教育領域的延伸和體現，其核心是保障公民享有平等的受教育權利，公平地享用公共教育資源，在教育過程中被平等地對待，以及具有同等的學業成就與就業前景的機會。\[2\]

一、不同受教育群體在實現教育公平過程中存在的問題

夸美紐斯在《大教學論》一書中強調，教育是“把一切事物教給一切人的全部藝術”，“學校教育應該是普遍的”，說明教育是面向每一位受教育者的，人人都有接受教育的權利。然而，受各種因素影響，東西部、城鄉及社會性別、群體之間受教育情況卻存在各種不公平現象。

（一）東西部地區受教育群體之間教育不公平的表現

國家經濟發展政策對東部地區的傾斜，使得全國在經濟和教育上呈現出不均衡的局面。受環境、地理位置、經濟文化發展程度等諸多因素影響，我國東西部地區在教育方面有著很大差距。在東部發達地區，教學信息化已經普遍實現，而西部地區的教育基礎卻比較薄弱，很多學校的教學設施破敗陳舊，一些地區的適齡兒童連上學的條件都沒有。國家教育督導團2005年的報告顯示，2004年，小學生均預算內教育事業費，東部地區1598元，西部地區942元；小學生均預算內公用經費東部地區平均207元，西部地區90元；小學生均校舍建筑面積，東部地區5.6平方米，西部地區4.7平方米。\[3\]由此可見，東西部的差距在快速發展的今天并沒有縮小，反而在不斷地擴大，如此必然會帶來一定的危害。一方面，對相對發達的東部地區而言，教育的基礎比較好，加之政府教育資源分配的偏向，難免會出現資源浪費的現象；另一方面，教育資源配置的不均衡會不斷拉開東西部地區的教育質量，致使西部地區的教育水平落后于平均線，不利于該地區的長遠發展。

（二）城鄉受教育群體之間教育不公平的表現

1.城鄉教育經費投入的不公平

改革開放以來，我國的基礎教育已經取得了一些成就，教育資源的配置力度也在不斷地擴大，尤其是教育經費的投入正在不斷地加大。但長期以來，我國一直堅持“以城市為中心”的教育經費投入，致使城鄉之間教育經費的投入存在著一定的差距，農村教育經費嚴重不足。以2001年全國普通小學分城鄉教育經費的支出為例（見表1）：表12001年全國普通小學分城鄉生均教育經費支出情況（單位：元）\[4\]

城鎮農村農村低于城鎮的比例（%）生均教育經費支出1483.98797.6046.25生均預算內教育經費支出953.11558.3641.41生均教育事業性經費支出1399.98768.4345.11生均預算內教育事業性經費支出922.81550.9640.29生均公用經費支出389.09159.7558.94生均預算內公用經費支出95.3928.1270.522.城鄉的師資配置不公平

教育經費投入的不公平影響了師資水平的發展，而教師卻是提高教學質量的關鍵所在。在二元戶籍制度基礎上產生的二元教育體制，使得教師都傾向于向城市流動。學歷或教學水平高的教師，集中到了城區，這使得原本就存在的城鄉師資水平差距越來越大。教師編制在城市和鄉村的分布也存在著差距，城市的教師編制數量遠多于鄉村。另一方面，在職稱考評方面向城市教師傾斜也是加大城鄉師資差距的一個因素。“2001年城鄉小學和初中專任教師學歷狀況”表明，城鎮小學大專以上學歷的專任教師比例為40.94，而農村則僅為20.25%，城鄉間差距高達20.69%；初中階段，城鎮本科及以上學歷的專任教師比例為23.51%，農村為9.35%，差距達14.16%。

此外，代課教師的數量也是造成城鄉師資水平不等的又一因素。在農村，有些地區的學校舉債進行危房改造，教育經費不足的問題更是雪上加霜，準時、足額地發放教師工資成了難題。有些學校為了節約教育經費，就以較少的薪水雇用沒有編制的代課教師，從而造成師資流失。“2001年普通中小學代課教師城鄉分布情況”顯示，城市小學代課教師占教師總數的2.93%，而農村的代課教師占13.59%，其差距可見一斑。\[5\]

三、弱勢群體教育不公平的表現

據有關數據顯示：截至2000年底，盲、聾、弱智三類殘疾少年兒童的義務教育平均入學率為77.2%，上漲了近15%。其中盲童的入學率為54.1%，遠遠低于健全兒童的99.1%的入學率。\[6\]尤其是在經濟欠發達地區，特殊學校多集中在大城市，受經濟、交通等條件限制，很多特殊兒童都無法接受應有的教育。

另外，由于受我國傳統文化的影響，“重男輕女”的觀念在整個社會中根深蒂固。隨著社會的發展，重男輕女的現象在城市內得到了一定程度的改善，但是在農村依然很普遍。義務教育的普及，讓農村女童的入學率得到一定的提高，但是在農村偏遠地區，女童的入學率仍遠遠低于男童。

四、教育不公平的解決策略

（一）在社會體制下實現東西部受教育群體的均衡發展

起初，均衡發展與非均衡發展是相對于經濟發展而言的。如今，均衡發展這一概念也被專家引入教育領域。從價值上來看，均衡發展是一種理想狀態，是趨于教育公平的追求；從政策上來看，均衡發展又是實現教育公平的調節手段。\[7\]教育的均衡發展不僅是教育資源配置的均衡，更主要的是教育機會和教育權利的均衡配置。

對于貧窮地區的學校，國家財政應給予適當的傾斜，彌補之前的財政漏洞，增加學校改造經費，提高學生均用經費水平，更新學校的儀器設備，提高學校信息化水平。在教育管理體制上，“實行在國務院領導下，由地方政府負責，分級管理，以縣為主的管理體制”，這樣就能減少其中辦事的障礙。

（二）樹立城鄉一體化的理念

城鄉二元體制是城鄉差距不斷拉大的一個重要因素。城鄉一體化有助于縮小城鄉之間的差距，有助于統籌城鄉發展，促進農村經濟的不斷發展，構建和諧社會。而和諧社會的構建是實現社會公平的基礎，社會公平的實現與教育公平的實現有著密切的關系。實現教育公平不可單獨研究農村教育或城市教育，而要把兩者聯系在一起研究，防止脫離城市教育的農村教育出現。我們應把城市和鄉村作為一個整體來看待，并不是要求兩者的統一化、同一化，而要保持各自的特色，例如校本課程要體現各地的文化特色。

（三）對弱勢群體實行補償性政策

根據“叢林法則”，在實現教育公平過程中要更多地關注弱勢群體。因此，政府要加大醫療投入，減少特殊兒童的出生比例；要改變以往特殊學校集中在大中城市的分布格局，增加特殊學校的數量，并要合理分布到各個中小城市；增加財政扶持的力度，減少教育對家庭產生的壓力，讓更多的孩子擁有接受教育的機會。除此之外，還應加強宣傳，打破家長的傳統觀念，積極讓這類特殊兒童接受教育。

《世界人權宣言》強調，人人都有受教育的權利。女童也是公民，政府須加大對落后地區的觀念宣教力度，糾正長期以來重男輕女的觀念，提高女童的入學率。一個人在社會競爭中所需要的知識，大部分都是通過教育獲得的，所以，不管是男童還是女童，不接受教育，必然會在競爭中處于弱勢。解決問題，還需從根源進行考慮。因此，國家還應考慮進一步鞏固九年制義務教育，適當延長義務教育的年限，降低就學的經濟投入，讓更多的學生獲得受教育的機會。

參考文獻：

\[1\]張紅.反映中國教育政策價值取向的兩種關系：教育公平和教育效率\[J\].經濟研究導刊，2012（11）.

\[2\]吳永軍.教育公平：當今中國基礎教育發展的核心價值\[J\].教育發展研究，2012（18）.

\[3\]國家教育督導團.國家教育督導報告2005――義務教育均衡發展：公共教育資源配置情況\[J\].教育發展研究，2006（9）.

\[4\]中國教育與人力資源問題報告課題組.從人口大國邁向人力資源強國\[J\].中國高等教育評估，2003（2）.

\[5\]中華人民共和國教育部發展規劃司.中國教育統計年鑒2002\[M\].北京：人民教育出版社，2003.

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關鍵詞：通貨膨脹；成因；為害；應對方法

一、引言

當總需求大于總供給，一個經濟中大多數商品和勞務的價格連續在一段時間內（物價連續上漲 6個月以上，或貨幣連續貶值 6個月以上）普遍上漲，物價上漲幅度大于等于3%，宏觀經濟學就稱這個經濟經歷著通貨膨脹。也可定義為因紙幣發行量超過商品流通中的實際需要的貨幣量而引起的紙幣貶值、物價上漲的現象。由于消費價格指數(CPI)是通過計算城市居民日常的社會用品和勞務的價格水平變動而得的指數，因此一般用CPI來衡量通貨膨脹。當CPI 介于3%-5 %時為溫和通貨膨脹，在5%-10%之間為嚴重通貨膨脹，大于10%的則是奔騰的通貨膨脹。

近年我國的宏觀經濟呈現出GDP高速增長的態勢，同時卻出現一個影響宏觀經濟運行的不穩定因素：通貨膨脹。2010年以來，我國消費者物價指數（CPI）持續走高，特別是進入2011年后，CPI平均在5%以上，表現了一定的通貨膨脹壓力。近期人們普遍擔憂宏觀經濟是否會發生比較嚴重的通脹，本文將就我國近期的通脹的成因進行分析和探討，并提出預防通脹惡化的應對方法。

二、我國通貨膨脹的成因

西方經濟學認為通貨膨脹主要有三種類型：需求拉動型、成本推動型和結構性通脹。當前我國出現的通脹壓力加大的原因并不是單一因素所引起的，是多種因素共同作用的混合型通貨膨脹。

（一）貨幣供應量

弗里德曼的貨幣數量論認為在貨幣數量與物價及貨幣價值變動之間存在著一種因果關系，在其他條件不變的情況下，物價水平的高低和貨幣價值的大小由一國的貨幣數量所決定。貨幣數量增加，物價隨之正比上漲，而貨幣價值則隨之反比下降。根據貨幣數量論的觀點，通貨膨脹的最終原因必然是貨幣供應超過了社會的貨幣需求。

2008年次貸危機爆發，中國貨幣政策由原先較為穩健的貨幣政策轉為寬松的貨幣政策，刺激經濟復蘇。寬松的貨幣政策必然造成市面上的資金流量過大，流動性過剩明顯。經過一個時期后，寬松貨幣政策對于物價指數的拉動作用就開始慢慢出現。伴隨著龐大的貨幣投放數量，我國的物價指數也出現了大幅的上升，通貨膨脹發生的概率大為增加。

另外，由于我國長期的貿易順差，使得外匯儲備逐年增多，導致我國的外匯占款越來越多，從2009年10月的218454億元增至2011年5月的243907億元，增長率為11.65%。外匯儲備的增加導致央行基礎貨幣的被動投放，使得當前的流動性過剩問題更為突出，影響偏緊貨幣政策的效果，加大通貨膨脹壓力。外匯儲備的高額積累也加大了人民幣升值壓力，使我國在相當程度上陷入減輕人民幣升值壓力與抑制貨幣供給增長難以兼顧的兩難境地。

在2008年全球性金融危機爆發后，第一輪量化寬松的貨幣政策全球廣泛實行，2010年11月美聯儲宣布，進一步收購6000億美元長期國債，并將在較長時間內維持利率于0-0.25％ 的區間不變，歐洲央行、英央行、日本央行緊跟其后，第二輪量化寬松貨幣政策開始實施。此舉誘發了國際資金不斷涌入中國經濟市場的沖動，大量的國外資金進入國內，輸入性通脹壓力增大。只要國外銀行還在蓄意的打壓資金的利率，我國將要面對越來越多的套利資金，這就加大了通貨膨脹可能。

（二）公眾預期

預期是宏觀經濟學的范疇之一，指經濟活動者為了追求個人利益最大化，對當前決策有關的經濟變量 ( 如價格、利率等 ) 在未來的變動方向和變動幅度經行的預測。通貨膨脹的風險很大程度上在于導致長期通貨膨脹預期的上升，如果現時的通貨膨脹導致了長期通貨膨脹預期上升，那將具有更大風險。在通脹的產生初期，物價上升，如果進入了通脹預期的循環，無疑會加大人們的心里對通脹的預期，形成“ 預期通脹”。 通脹預期一旦形成，就會促使大眾提前盲目的消費或增加金融投資的比例，這類行為又會進一步加劇物價上漲。目前在貨幣存量已過量累積的背景下，社會公眾對物價上漲的心理預期，增大了通貨膨脹的風險和控制通貨膨脹的難度，任何外生因素對物價的沖擊，都會產生較大的聯動效應。當前人們對于物價上漲的預期將增加人們的當期需求，從而成為不斷推動物價水平攀升的內在動力。通脹預期加強還會增加居民對保值商品和股票、房地產等資產的需求，提高此類商品和資產的價格，社會調查資料顯示，當前社會公眾對未來發生通脹的預期相當明顯，不斷上漲的房價和金價正是這一預期的明確反映。

（三）結構性原因

經濟學家希克斯認為：結構性通貨膨脹是在全社會總供給與總需求處于均衡狀態下，因部門間勞動生產率的差異和貨幣工資增長率保持一致的矛盾所引起的物價總水平上漲。部門發展結構的不協調是結構性通貨膨脹的經濟實質，而部門間物價漲落幅度的差異程度則是結構性通貨膨脹的表現形式。

1、房價上漲與通貨膨脹

房價與通貨膨脹是一種相互推動的關系。持續偏高的通貨膨脹促使房價暴漲。同時，房價的暴漲反過來也可能刺激通貨膨脹。房價的上漲提高了生產行業的成本，從而壓迫利潤極薄的生活必需品漲價。房價全面上漲，必然會拉高城市經營性場所的租金和人工工資，抬高了城市所有經營性場所的成本，這些抬高的成本一方面通過提高管理消化，另外最主要的就是通過“抬高價格”來消化，這將進一步加劇通貨膨脹。

2、食品等農副產品供求引起的通貨膨脹

在全世界的范圍內，食品價格出現了非常大的上漲。造成全球范圍內的食品價格上漲的原因不僅有暫時性的，而且也有可能產生長期、持續影響的原因。農業部門勞動生產率低下以及政府對農業價格的長期管制，導致農產品價格長期低于其價值，因此必然存在調高農產品價格的客觀要求,從而導致結構型通貨膨脹。

3、能源價格的上漲引起通貨膨脹

由于我國經濟的快速發展，對基礎資源（如石油、鐵礦石、木材等）的消耗逐漸增加。當國際上這一類資源價格上升時，會帶動許多行業的工資和產品價格出現普漲，最后迫使企業提高工資，而一旦工資和物價輪漲，將引發通貨膨脹螺旋式增長。

三、通貨膨脹的為害

（一）通貨膨脹對我國經濟增長的危害

一般認為，溫和的通貨膨脹對經濟增長是有益的，但是高通貨膨脹甚至惡性通貨膨脹一般與低增長或開放性的經濟衰退相伴隨，會給國家經濟帶來災難。Fischer(1993)發現，通貨膨脹平均每上升一個百分點，經濟增長率就會損失1／10個百分點。根據實證分析，通貨膨脹對經濟增長率的影響通常隨著通貨膨脹率的變化而發生很大的變化。在亞洲經濟危機，由于企業負有大量的短期債務，必須按極高的利率再融資，從而導致了企業大面積破產，經濟出現衰退。2011年 3月以來，CPI連續三個月超過5%，通脹對經濟發展的壓力越來越大。

（二）通貨膨脹對我國勞動力就業的影響

治理通貨膨脹往往會引起更多的失業，至少在短期內如此，這就是菲利普斯曲線所描述的失業與通貨膨脹的替代關系。2008年以來政府為應對全球金融危機采取的4萬億財政刺激政策和寬松的貨幣政策都是有利于促進就業的，但同時也是引發通貨膨脹的原因之一。

（三）通貨膨脹加劇貧富差距

通貨膨脹使得以利潤為收入者受益。由于生產成本特別是工資落后于產品價格的上升，因而利潤呈上升的趨勢 只要成本滯后于產品價格上升，那么取得利潤者就會獲得好處。通貨膨脹降低工薪階層的消費能力。在勞動市場上，工人的工資往往以工資合同的方式預先加以確定，也就是說貨幣工資的上漲往往慢于物價上漲。因此，當出現通貨膨脹時，工人的貨幣工資沒有變動，但實際購買力卻下降了。

四、應對通貨膨脹的方法

通貨膨脹會導致國民經濟比例失衡，降低國內商品出口的競爭力和人民生活標準，引起社會的不和諧不穩定，對社會經濟發展造成的巨大的影響。面對通貨膨脹的壓力，應當采取積極的態度應對，采取切實可行的措施和方法。

（一）減少貨幣供應量

通過采取緊縮的貨幣政策和財政政策，減少市場上的流通性，并由此影響總需求供給曲線，使得均衡價格下降，從而降低通貨膨脹。針對過多的貨幣供應量，央行采用了上調存款準備金率和上調存貸款基準利率的方法來緊縮銀根。從2010年1月18日至2011年6月20日，央行已經12次上調存款準備金率，也是2011年第6次上調存款準備金率。存款準備金率在一年多的時間內從16.5%上升到21.5%。提高存款準備金率減少了銀行的可貸資本，在一定程度上減少了投資行為。但實際上，僅靠單一的提高存款準備金率和存貸款基準利率，對通脹及流動性的作用有限，CPI指數仍然持續增長，且股市對于加息政策反應平淡。需要同時運用存款準備金、公開市場操作、加息和外匯監管等手段對通脹進行控制。

同時，在保持匯率水平相對固定的前提下，減輕外匯占款被動投放基礎貨幣過多壓力。加強對短期投機資本的監測和管理，防止熱錢大規模流動給國內經濟造成大的沖擊。加強和改進外債管理，鼓勵和引導境內機構更多地使用國內資金。穩步推進資本項目可兌換，進一步支持符合條件的境內機構對外金融投資。

（二）增加信息透明度

抑制通脹預期的最有效的手段是顯示當前控制通脹上升的政策效果。央行要注重通貨膨脹的防治，保持幣值穩定，在宏觀調控和制定貨幣政策時要考慮促進就業，為消費者提供更好的服務。根據儲蓄流向及時預測未來通脹的變化趨勢。政府應該增加反通脹的政策透明度、經濟透明度、政治透明度、程序透明度及操作透明度，進行通貨膨脹的預期管理，讓公眾對政府的反通脹政策產生信心。

（三）實行強農惠農政策

加大財政扶持力度，加強農業基礎設施建設，提高農業部門的勞動生產率。穩定糧食生產，增加重要緊缺農產品供應，保障“米袋子”、“菜籃子”安全。繼續實施對種糧農民直接補貼，增加農資綜合補貼、良種補貼、農機具購置補貼。提高糧食最低收購價，繼續實施重要農產品臨時收儲政策。最終實現增加農民收入，穩定農產品價格，減輕通脹壓力。

（四）穩定能源和資源性產品價格

美國能源信息暑(EIA)預計，2011年中國石油日需求量上升55萬桶，至944萬桶，升幅6.2%，所以我國必須充分利用外匯儲備充裕的優勢，增加原油、有色金屬、鐵礦石等不可再生資源產品進口，控制國內資源性產品的需求，穩定汽油等能源和資源性產品的價格。

（五）完善住房供給體系

雖然我國CPI中居住類消費不包括房地產價格，但住房需求是人的基本需求，房價問題已成為最重要、最受矚目的民生問題之一，而且房價上升必然拉動水泥、鋼材、建材、家裝等上下游產品的價格上漲，從而推動消費指數整體上升。因此，必須繼續加強房地產調控,繼續大規模實施保障性安居工程，加快保障性住房、棚戶區改造住房建設，擴大農村危房改造試點范圍,確保保障性住房的土地、資金和優惠政策落實到位。

參考文獻：

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關鍵詞：房地產；操作風險；對策

一、房地產行業操作風險概述及特征

由于房地產經營性質的特殊性，在現代復雜的信息社會中，房地產業面臨著更多的風險。房地產信用風險和房地產市場風險是學術界長期以來研究的重點，但操作風險卻很少引起關注，房地產行業操作風險正在成為房地產業面臨的重大威脅之一。房地產營運的主體以及參與者主要包括房地產開發商、銀行、政府、房地產中介、購房者等，他們的操作由不完善或有問題的內部程序、員工和信息科技系統，以及外部事件所造成損失的風險，包括法律風險，但不包括策略風險和聲譽風險。所以房地產操作風險就是指由于不完善或有問題的內部操作過程、人員、系統或外部事件而導致的直接或間接損失的風險。

國內房地產業在房地產操作風險管理觀念和風險管理技術水平等方面存在較大的欠缺。首先對房地產操作風險認識不足，很多人將房地產操作風險理解為房地產開發商、銀行、政府、房地產中介在各自的房地產業務操作中的風險，或者誤解為操作性風險，更有甚者稱為房地產犯罪。其次國內房地產業在操作風險管理方面由于房地產開發商、銀行、政府、房地產中介職責分散，缺乏專門的管理部門，不同的操作風險由不同的部門負責，缺少協調統一，致使各部門高層管理者無法清楚了解房地產業面臨的操作風險整體狀況，有些操作風險處于無人管理的真空狀態。

房地產行業操作風險大多內生于商業銀行、開發商、政府、地產中介的業務活動，覆蓋面大，不宜區分和界定，除具有地產風險的多源性、唯一性、隱蔽性、滯后性、風險控制犧牲性等特征之外，還具有以下特有特征：一是風險內生性。根據操作風險定義，由于程序、人員和系統都是重要組成部分，大多數操作風險存在于商業銀行、開發商、政府、中介組織、購房者的管理活動中，可以說是一種內生于內部各層次范圍內的系統性風險。二是風險誘因與風險損失的相關性難于判斷。房地產操作風險與商業銀行、開發商、政府、中介組織、購房者的整個體系有關，只要有各個機構和人員存在的地方都有可能發生，有時隨著環境的變化而改變，管理過程中的一點小疏忽就會將操作風險遺漏，增加了管理的難度。三是損失無限性。操作風險涉及商業銀行、開發商、政府、中介組織、購房者各個層面，有時可能導致他們整體嚴重受損。四是損失數據不完整。操作風險的發生不會立即呈現，商業銀行、開發商、政府、中介組織、購房者都具有回避已發生風險的動機，有時記錄不及時或根本沒有相關記錄。五是計量的困難性。操作風險的評估除考慮直接損失，還需考慮經營中斷、法律成本等間接的損失，有時還有無法計量的損失。六是風險不易分散。操作風險難于通過商業銀行、開發商、政府、中介組織、購房者自身內部機構對沖和分散風險，因為它與不同的區域文化、素質不同的員工、特定的經營機構，甚至是信件收發人員都有關系，具有很強的隱蔽性。

二、海南省房地產行業操作風險歷史回顧

1988年4月，國務院批準海南建省辦特區。在新設省級經濟特區優惠政策的吸引下，各地投資商都看好海南省。1992年我國改革開放的力度進一步加強，海南省在一夜之間成為投資者的樂園，各級部門甚至一些高校、研究所都在海南省設有辦事處，投資商、投機者云集海南，房地產需求有了驚人的增長，從而形成了房地產的集中開發熱潮。由于包括銀行在內的機構參與，多方炒作。許多盲目的投資決策與非理性投資行為相互作用使海南省經濟陷入惡性循環。1993年我國針對投資膨脹采取了緊縮銀根的金融政策，金融機構的資金迅速退出海南省房地產，房地產市場的虛假繁榮急轉直下，房地產泡沫開始破裂，嚴重影響了海南省資源利用和經濟發展[1]。

2010年1月4日國務院辦公廳《國務院關于推進海南國際旅游島建設發展的若干意見》，計劃至2020年初步將海南建成世界一流的海島休閑度假旅游勝地。2010年新年伊始，隨“國際旅游島”登場，海南房地產市場迅速“井噴”，商品房成交量成倍放大、價格飆升。透過快速攀升的數據，可以看出海南省房地產市場出現的一些亂象苗頭：開發商違規操作，職業炒家操控市場，購房者浮躁、恐慌、盲目跟風，部分媒體大肆炒作、片面報道，導致市場短期內出現供求失衡、房價大幅上漲的現象。面對形勢，海南省政府及時干預市場，做出暫停審批新的房地產開發項目，新的土地成片開發和大型主題旅游公園項目要待國家發改委正式批準《海南國際旅游島建設發展規劃綱要》后再行啟動的決定，并宣布2010年將動工建設10.09萬套保障性住房。一系列調控措施取得了立竿見影成效，民眾恐慌性購房逐步消停，開發商采取暗中打折促銷，炒家開始拋售囤積房源，引發房價下調，商品住房成交量開始下降，市場逐步回歸理性。目前海南省商品房入住率過低，這既是對資源的浪費，最終還是需要當地居民、企業或政府來承接、管理，從這個角度分析，也說明海南房地產的供給在目前的消費水平上已足夠多，并且房價與當地的收入水平相比顯然較高。加上第一批炒房者已經獲利撤出，一部分年輕的購買者可能因為房價陡升利益空間變小處于觀望狀態，從而抵消了一部分有意愿來海南省購房者的需求量。因此，海南省房地產的需求量增加最快的階段已過去，此后增長速度將減緩，房地產需求逐漸減少。同時海南省房地產開發企業還面臨兩個方面的壓力：一是世界經濟未來的走勢還不明朗，對我國經濟發展的不利影響在短期內還難以有大的改觀；二是開發商房價追漲會影響今后的市場成交量，進而影響到企業資金的回籠。由于房地產規模較大，投資期長，具有投資品和消費品雙重屬性，其風險變化就變得更加復雜，房地產市場營運主體即房地產開發商、銀行、政府、房地產中介等的運營運作導致的操作風險以及帶來的系統性風險問題將逐漸暴露出來。

三、海南省房地產行業主要操作風險問題及原因

從海南省房地產歷史可看出，海南省主要存在以下操作風險問題。

（一）房地產開發商操作風險問題

由于缺乏房地產發展的總體規劃，一直以來對城市性質、功能等方面的定位比較模糊，功能分區不清楚，開發商對城市的未來發展缺乏有效想象空間，難以根據城市規劃把握開發熱點。在海南省房產商中，許多發展中的中小房地產商更多的是純機會選擇，而不是戰略性的謀篇布局。同時在房地產熱過程中的房地產開發商以銀行借貸融資為主，自有資金很少，甚至開發商以本單位職工或其他關系人冒充客戶和購房人，通過虛假銷售（購買）方式套取銀行貸款；盲目圈地，占地為牢，土地閑置嚴重；捂盤惜售、炒地炒房，房價死扛、明降、暗降，高房價低成交乃至零成交已逐漸成為了一個常態；私自加建樓層、搶建、改建的現象十分嚴重，更有甚者把違章建筑當商品房對外銷售；肆意占用公共空間，壓縮休閑空間；豆腐渣工程，各種偷工減料、破墻漏水的質量問題，建筑質量存在問題違章建筑現象嚴重；沿海公共海域布滿海景別墅和星級酒店，“私屬化”現象嚴重，毫無節制的圈地破壞；優質海岸線基本被搶占一空，在一線海景填海造地，對海底環境及海底生物造成巨大破壞。總之城市土地開發具有隨意性和低水平性，各種違規操作現象嚴重，既給海南省長遠發展帶來了嚴重的不利影響，又給開發企業帶來其自身難以控制的操作風險。

（二）商業銀行的操作風險問題

這種操作風險主要表現在：第一，貸前審查經辦人員風險意識不強，審查流于形式，隨意簡化手續，對資料真實性、合法性審核不嚴，對明顯存在疑點的資料不深入調查核實；第二，抵押物管理不規范，辦理抵押的相關職能部門協調配合不力，不按程序操作，或過分依賴中介機構的評估結果，造成抵押品貶值或抵押無效；第三，個別基層行貸后管理混亂，個人貸款客戶資料不夠全面和連續，缺少相關的風險預警措施；最后就是內外勾結，一起金融舞弊。近幾年海南省銀行房地產金融大案要案的接連發生，從某一層面說明海南省銀行對操作風險防范的重視程度還遠遠不夠，內部控制存在漏洞和不完善的地方。金融案件正在朝著高職務、高科技、高案值，發案數量基層多、內外勾結作案多、作案手法多的“三高三多”趨勢發展，并呈現出“同類案件屢次發生”的特點。因此，銀行加強操作風險防范仍是重中之重。

（三）海南省房產中介操作風險問題

海南省房地產中介機構存在很多問題。首先，房地產中介行業法律法規不健全，中介準入門檻低。其次，行業監管存在漏洞。中介公司新老替換快，還有不少是無資格的“黑”中介，所以中介行業的直接主管部門難以掌握所有公司的資料，監管容易出現漏洞。再次，服務不到位，品牌意識較弱。中介公司規模總體偏小，多數是靠差價賺錢。那些規模和實力較強，能夠引導市場發展的中介公司的品牌意識比較弱，經營缺乏長期發展的考慮。最后，人員素質及信譽偏低，從業人員多是沒有房地產評估師和經紀人資格的，并不懂得房產的專業知識。小中介公司在相當程度上沒有按照行業管理的法律法規操作，這些問題從不同程度上影響房地產市場。

（四）海南省政府管理方面存在的問題

目前房地產已成為海南省的支柱性產業。一方面海南省各級政府高度重視并促進房地產的可持續發展；另一方面還存在相關的政府部門和人員出現以下主

要違法違規行為：第一，公權私用。主要在土地增值環節，稅收環節，開發資金的獲取環節，存在著官本位、情本位、錢本位甚至性本位的現象。第二，行政權越位。行政體制改革后，地方政府在再分配方面的權力減小了，但在財政的支配權、經濟審批權、建設項目的決定權等方面仍沒有完全隱退，這意味著地方政府對市場推進的程度、地方資源的控制、地方市場規則的制定以及政府工程項目的招投標等是具有實際的決定權的，因此會發生為了保護和扶持與自己有共同利益的產業而濫用權力的情況。第三，征地補償。以前各地利用《海南經濟特區基礎投資綜合補償條例》的規定，投資公路網等基礎設施建設的投資者可以從土地、稅收等方面給予優惠補償政策，出現補償政策過濫、補償土地過多、地價過低、土地閑置過大等問題，同時關于補償款的紛爭也顯得十分混亂，因補償款發生暴利事件的事情時有發生。第四，稅費不合理。海南現實行許多稅費收取標準過于嚴格和不合理，如房地產企業要繳交的營業稅、預征所得稅、土地增值稅達到總銷售額的11%，其中預征土地增值稅2%。預征土地增值稅，迫使房地產開發企業要增加預算成本和流動資金，導致房價升高。第五，規劃不合理。由于缺乏全省房地產發展的總體規劃或因為城市規劃經常變化，導致一些地產商以破壞式的方式亂開發或囤地不開發，從而導致土地浪費閑置現象嚴重。第六，監督管理不到位。海南省九十年代建設的商品房不能保值增值的原因，除了規劃設計落后外，房屋質量差、管理不嚴是最大的缺陷。海南近年來建設的房屋規劃、質量有很大提高，但還不完美，由于管理上不夠嚴格，建筑設計部門設計降低標準，開發商有使用劣質材料，建筑商有偷工減料等行為，政府部門運作缺陷導致了一系列房地產操作風險，阻礙了海南省房地產和經濟的發展。

（五）買房人操作風險問題

買房人容易犯的錯誤主要有：不關注國家政策，買漲不買跌，盲目跟風炒房；迷信權威專家；迷信媒體；有些人甚至不惜一切代價買房囤房，如此等等容易陷入操作風險。引起購房者瘋狂的原因有很多，其中最主要有如下幾條：首先就目前而言，我國正處在快速工業化與加速城鎮化時期，工業化用地與城鎮化用地“需求”的不斷膨脹，是造成地價與房價節節攀升的最直接原因。只要工業化不止、城鎮化不歇，人們對房地產的投機需求就沒有盡頭，地價與房價就會不斷上漲。其次隨著中國入世帶動經濟發展，居民就業機會增多，收入增加，購房支付能力相應提高。但是商品房供應量卻跟不上居民需求的腳步，導致出現好多人搶一套房子的局面。再次在中國，股市與房市均未開征資本所得稅，這也是人們炒股、炒房行為瘋狂的重要原因之一。最后中國社會保障制度在摸索和“修理”中，養老面臨太多問題。中國股市投資風險太大，因此人們更偏好“買房儲值”，當然，貪婪者更希望能夠通過“炒房”獲得暴利，現在已變成“買房養老”的時代。

四、海南省房地產行業操作風險控制策略分析

面對房地產業操作風險發展的現狀，海南省應根據自身的特點，對開發商、銀行、中介機構、相關政府部門進行風險管理控制，以促進海南省房地產業持續、穩健、高效發展。

（一）加強政府部門操作風險規避

為了避免相關政府部門和人員的操作風險，筆者認為應從以下幾方面入手：第一，政府管理部門必須加強監管力度，嚴把質量關，杜絕劣質材料進入市場、進入工地。第二，要通過稅收、信貸、融資等渠道控制和穩定普通商品房的價格，改變房價猛漲的局面，增加中低位商品房的供給，穩定市場信心和預期，穩定房地產投資并盡力改變目前價格泡沫，推動房地產業平穩有序發展。第三，加快落實和完善促進保障性住房建設的政策措施，加快發展二手房市場和住房租賃市場。鼓勵引導各地因地制宜穩定和發展房地產市場，加強住房市場分類管理。繼續整頓房地產市場秩序，規范交易行為。大力發展廉租房，制定政策鼓勵擴大廉租房的供應范圍，保障低收入人群的住房要求，形成售租結合的住房保障體系。幫助進城農民工解決住房困難問題。擴大農村危房改造試點范圍。深化城鎮住房制度改革，滿足居民多層次住房需求，努力實現居者有其屋的目標。第四，政府要起到主導作用最重要的就是通過完善危機管理相關政策法規，規范市場秩序，建立房地產預警預報體系和有效的信息系統，加強房價控制，完善住房保障體系等措施預防危機的發生，使危機的各種影響減至最小，為房地產企業發展提供良好的外部環境。第五，結合國際旅游島建設，對海南省主要城市進行重點規劃，提高城市規劃的科學性、權威性和嚴肅性，沒有控制性詳細規劃不得建設，詳細規劃一經形成不得隨意變更。堅持用科學規劃引導商品房開發，用科學規劃規范商品房建設，制定防止出現積壓商品房政策，極力培育高端市場、“精品”市場、品牌市場，優化投資環境，徹底制止低水平重復建設。第六，政府要給予旅游房地產發展的大力支持，組建與旅游房地產相關的信托、保險、金融等配套服務機構以分散旅游房地產的經營風險，提高旅游房地產市場的可信度、信譽度，同時保障消費者的權益，營造一個公平公正的旅游房地產發展的法治環境。第七，海南省應建立市場信息披露制度，及時向社會公布土地供應、房地產開發及市場交易信息，成立建設管理服務中心，土地、建設、規劃等部門集中辦公，大幅度縮短辦事時限，實行行政審批責任制，營造“親商、富商、安商”投資環境，大力降低開發商的“制度交易成本”。第八，應盡快建立房地產信用體系，以維護市場秩序、提高監管和調控效率、防范金融風險。第九，在房地產開發建設方面，使項目建設與生態環境保護相適應、相協調，體現綠色發展、和諧發展、科學發展新理念。

（二）開發商需要理清發展思路，明確發展定位

根據海南城市規劃把握開發熱點，從機會主義導向轉向戰略驅動導向開發，對海南省房地產發展進行戰略性謀篇布局，開發商必須自覺地進行戰略管理，尋找并發現新的需求和新的市場領域。在房地產開發上，結合國際旅游島建設合理布局，準確定位；對旅游房地產開發項目要進行必要的可行性分析，進行相關市場調研和市場分析；將旅游房地產產品與自然景觀、人文景觀、民俗、文化、歷史等因素相融合，運用到旅游房地產開發項目上，注重“借勢”去發展旅游房地產，達到最大經濟效益；不搞掠奪式開發，要注意合理利用土地，保護耕地和生態環境，注重旅游景點開發與環境保護的協調發展，處理好旅游開發與經濟利益、生態利益、社會利益之間的關系；旅游房地產項目要科學設計，精心策劃，突出文化品位，注重旅游房地產產品的文化含金量。同時要突出旅游房地產的主題形象，努力挖掘內涵，避免項目雷同，強化品牌形象，運用商業和市場的運作方式將旅游房地產產品推向市場。在旅游房地產營銷方面，要滿足旅游房地產消費者的多樣化需求，廣開營銷渠道，加大營銷宣傳力度，促進銷售，努力贏得回籠資金；不盲目圈地，不閑置土地，杜絕假按揭，提高建筑質量，不搞違規建筑和豆腐渣工程，同時配合國家房地產調控政策，適度降低房價，不搞虛假炒作。要想主導海南未來的樓市，海南省房地產商們還需加快自我升級的速度，制定防止出現積壓商品房政策，極力培育高端市場、“精品”市場、品牌市場，優化投資環境，徹底制止低水平重復建設，轉變及其商品房供給嚴重大于需求的狀況，實現房地產業健康發展，防止房地產操作風險。

（三）加強銀行的操作風險控制

由于銀行業操作風險是由不完善的內部程序、人員失誤、系統故障或外部事件造成損失的風險，因而具有較強的內生性，難以在事前充分預期。實踐表明，相對信用風險和市場風險，操作風險更加難以事先計量和預測，這即通常意義上所說的管理滯后性特征，也說明了建立良好的監管機制尤為重要。風險不可完全消除，但可以降低。筆者認為貸前審查經辦人員對資料真實性、合法性嚴格審核，對明顯存在疑點的資料深入調查核實；辦理抵押的相關職能部門協調配合、按程序操作，規范管理抵押物；建立相關的風險預警措施，防止內外勾結、一起金融舞弊；海南省銀行業監督管理委員會、保險監督管理委員會和證券監督管理委員會等監管部門應各司其職，應對各種房地產金融創新手段和由此衍生出來的投資產品加強監管，重視各種金融機構可能會對市場造成的潛在風險，建立信息共享和協調合作機制，提高監管效率；海南省各家銀行應及早建立房地產金融數據庫，對發生的每一次風險事件進行監控和記錄，并分析導致每次風險的因素和產生風險的環節點，度量這些因素對風險的具體影響，同時對風險的程度進行數量化的度量記錄；按照不同的風險事件和其所發生的業務部門不斷積累風險識別經驗，進而提高對操作風險的防范和控制。

（四）避免中介服務所帶來的操作風險

健全房地產中介行業法律法規，讓海南省房地產中介機構走組織市場化、正規化、規模化、品牌化、信息化、資源共享化的現代管理模式，學習國內外一些先進管理模式，加強對中介服務的管理，擴大對從業人員的培訓，規范房地產中介服務行為，遏制中介盲目追求規模擴張、忽視操作風險管理的短視行為，維護房地產市場秩序，保障房地產中介活動當事人的合法權益，避免操作風險。海南省房產行政主管部門負責對本市房地產中介服務活動的監督和管理；土地、工商、稅務、公安、人事勞動保障、價格等管理部門應當按照各自職責，協同做好城市房地產中介服務管理的有關工作，讓房地產中介適應時展，向國際管理靠攏，創一流品牌和建設更高的產業平臺。同時加強房地產中介信用道德建設，教育是基礎。廣泛深入地開展信用道德教育，不斷加大輿論宣傳力度，營造誠信氛圍，引導中介企業加強信用管理，強化信用觀念，形成一種誠信為本的良好氣氛，使他們懂得“君子愛財，取之有道”不斷提高信用道德觀念，將信用風險管理作為房地產中介企業管理的重要內容。在中介企業內部形成誠信為本的文化氛圍，在企業外部樹立誠信經營的企業形象，提高房地產中介經營管理的透明度，逐步取得全社會信賴。

（五）買房人規避操作風險之道

對于許多手頭寬裕、有理財需要的人而言，房產投資是實現個人財產保值增值，獲得良好收益的一個重要手段。作為一種花費大的投資行為，在進行房產投資之前必須認真研究，考慮多種因素，規避風險。首先研究宏觀政策變化走向，積極關注國家宏觀政策的變化，研究政策走向，適當收縮投資戰線，集中資金于少量優質房產，這樣雖說收益減少，但風險可有效降低。其次防范城市規劃帶來風險，注意媒體上有關城市建設方面的信息，登錄當地政府城市規劃部門的網站，了解城市規劃動態，小心決策。同時，如果能多注意城市規劃的方向，嗅出潛在的機會，不僅可以規避風險，還有可能大賺一筆。再次警惕房產商圈套，購買房產時盡量找那些誠實守信、有良好品牌形象的房產商。對于購買過程中的陷阱，房產投資者不妨借外腦，多咨詢房產法律專業人士，必要時聘請專業法律人士陪同購買，識別合同和交易過程中的風險，避免中了房產商的圈套。最后評估自身遠期支付能力，不少房產投資者希望“以小博大”、“以房養房”。天有不測風云，如果還貸額占資產比重較大，將來一旦出現沒有預料到的事情而發生還貸困難，房子則有被銀行收走的風險。買房人必須慎重決策，把預期收入的估計建立在較切合實際的基礎上，有償付能力，以便從容還貸，規避房貸風險。最后就是買房人不要盲目跟風炒房，小心炒成房東；學會投資理財，敢于貸款買房；租房不如買房，但是在當前樓價非理性上漲情況下還是租房更劃算；買房時自己審慎，不要迷信權威專家和迷信媒體等等，從而規避操作風險。

（六）未來房地產操作風險應對之策

在國際資本市場信用形象遭受重創、各國經濟面臨大衰退的非常時期，作為海南省經濟的支柱產業、龍頭行業，海南省房地產業面臨著市場與資金的雙重煎熬。房地產業在海南省是一個與民生密切相關的行業，需要實體經濟特別是全社會實際購買力作支撐，“暴利”不是其應有的特征，它是一個與海南省資源利用和城市品質、人民生活質量息息相關的行業，區域經濟價值決定房產價值。針對海南省未來可能面臨的房地產市場風險，海南省房地產應適度降價，加快資金回籠，避免資金鏈斷裂，回避毀滅性打擊。同時海南省應結合建設國際旅游島，抓住歷史機遇，站在更高的層面，以戰略的眼光來謀劃適合海南省經濟社會發展的房地產業，走高端路線和品牌路線，大力發展高端旅游房地產、度假地產和休閑地產，實現住宅建設節能、節地、節水、節材，提高住宅低碳化水平，逐步建立低碳生態社區、低碳生態集鎮、低碳生態城市等多層次低碳生態節能框架；逐步推進全裝修房建設，減少二次裝修造成的資源浪費和環境污染，充分利用太陽能優勢，推廣太陽能與建筑一體化技術，發展生態、節能建筑，提高房地產產品的附加值；逐步建立低碳生態社區、低碳生態集鎮、低碳生態城市等多層次低碳生態節能框架；逐步推進全裝修房建設，減少二次裝修造成的資源浪費和環境污染，以保護良好的生態環境，使低碳房地產產業成為戰略性新興產業和新的經濟增長點。

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