導語：如何才能寫好一篇小產權房，這就需要搜集整理更多的資料和文獻，歡迎閱讀由公務員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

篇1

近年來，隨著我國房地產市場的迅猛發展以及城市住房價格的節節攀升，有些地方在農村的集體土地上也開始了大規模的建房，其中的“小產權房”、“鄉產權房”在社會上引起了廣泛的爭議。

在探討有關“小產權房”與“鄉產權房”問題之前，首先需要了解有關集體土地上建房所涉及的法律問題。《中華人民共和國土地管理法》第四十三條“任何單位和個人進行建設，需要使用土地的，必須依法申請使用國有土地。但是，興辦鄉鎮企業和村民建設住宅或者鄉(鎮)村公共設施和公益事業建設經依法批準使用農民集體所有的土地的除外”。第六十二條“農村村民一戶只能擁有一處宅基地，其宅基地的面積不得超過省、自治區、直轄市規定的標準。農村村民建住宅，應當符合鄉(鎮)土地利用總體規劃，并盡量使用原有的宅基地和村內空閑地。農村村民住宅用地，經鄉(鎮)人民政府審核，由縣級人民政府批準。其中，涉及占用農用地的，依照本法第四十四條的規定辦理審批手續。農村村民出賣、出租住房后，再申請宅基地的，不予批準”。根據以上的規定，在集體土地上合法的建房存在于以下幾種情況之中：一是興辦鄉鎮企業經依法批準后在集體土地上建房，二是村民在符合鄉(鎮)土地利用總體規劃前提下，在審批的宅基地上建住宅，三是有關鄉(鎮)村公共設施和公益事業經依法批準后在集體土地上建房。

事實上，“小產權房”、“鄉產權房”在法律上并沒有明確的定義與概念。在“小產權房”的理解上：第一種理解是針對發展商的產權而言的，將發展商的產權叫“大產權”，購房人的產權叫“小產權”。第二種理解是針對是否需要繳納土地出讓金來區分的，不用再繳土地出讓金的叫“大產權”，要補繳土地出讓金的叫“小產權”；第三種理解是針對發證機關的不同而進行區分，國家發放產權證的叫“大產權”，國家不發放產權證的，由鄉鎮政府發證書的叫“小產權”。所謂“鄉產權房”指的就是在第三種理解下的“小產權房”。對于“鄉產權房”首先要看是否符合在集體土地上合法建房的幾種情形，看其是否符合土地利用的總體規劃、是否依法經過批準，如果手續齊備符合規劃，則應該認為是合法的建筑。否則就是違法的建筑，依照法律規定是要被拆除的。但合法存在的“鄉產權房”也還是不具備嚴格意義上的產權。根據我國“房地一體”的原則和(《中華人民共和國土地管理法》第六十三條“農民集體所有的土地使用權不得出讓、轉讓或出租用于非農建設”、第八十一條“擅自將農民集體所有的土地使用權出讓、轉讓或者出租用于非農業建設的，由縣級以上人民政府土地行政主管部門責令限期改正，沒收違法所得，并處罰款”的規定，合法存在的“鄉產權房”也只能用于特定的用途，不能隨意轉讓。

也正是由于“小產權房”與“鄉產權房”在法律上的特殊性引發了很多問題，但如何解決這些問題大家還沒有達成共識。“小產權房”與“鄉產權房”所涉及的關鍵問題是該如何對待農村土地，而如何對待農村的土地又關系到廣大農民的根本利益。在解決“小產權房”與“鄉產權房”所引發的問題上最需要考慮的還是維護好農民的根本利益。

篇2

Abstract: Home Ministry said that the State Department, Housing Construction Department, 14 ministries are making a plan to clean up and rectification the small property housing. The message conveyed a message that management wants to small property room, but the reality is a small property housing growing like the “mushrooms” , is what makes it ignored state laws and regulations ? still the manufacture of small property room , and what are the reasons for the country forbid small property rights, small property housing development will also cause what to the future ? In the author to simple analysis, and to make recommendations,Hoping that for a solution to the point!

關鍵詞:小產權房 禁止 農村宅基地 對策

key words: small property room forbid Countryside homestead Countermeasure

作者簡介:姓名:尚存良,男,漢族, 出生年月:1983.10。籍貫:河南省確山縣,四川大學法學院09級研究生 研究方向:民商法。

對于什么是“小產權房” 學者陳武元將小產權房簡述為“在集體的土地上開發的商品房”。觀點各異,但筆者認為:小產權房就是指在農民集體土地上,由鄉鎮政府或村委會單獨或聯合開發商開發建設住宅,并由鄉鎮政府或村委會制作房屋權屬證書的房屋。

一、小產權房產生的原因

對于小產房產生的原因,我們不能單純的把它歸結為某一個方面,造成它在國家一再禁止的背景下不斷擴張的因素是多方面的,對于這方面的分析已太多,總的來說,各種論述分析可以歸結為以下三個方面:

(一)由于我國經濟社會發展并不平衡,若干大城市的房價長期快速上漲,遠遠超出了當時當地一般就業人員的收入水平。與此同時,政府經濟適用房、廉租房的建設卻始終無法滿足這些住房需求,城市房價過高使得很多人買不起房子,轉而去買價格低廉的小產權房。

(二)隨著工業化的發展,城市居住環境被固體廢棄物,廢水廢氣以及聲光等污染物困擾,而農村基礎設施不斷的完善,使得部分城市人愿選擇生態環境較好的農村居住。

(三)大量的農村人口離開農村,使得大批的房屋空置,農民希望通過引入城市人居住的來實現自己的經濟利益。

二、小產權房必須被禁止的理由

從短期上來看,小產權房能夠在一定程度上緩解城市住房壓力和房價過高的現實,也一定程度上實現了農民的利益,但是從長遠的發展來看,其弊遠遠大于利,主要表現為:

(一)大量占用土地,使得耕地面子大量減少,嚴重的威脅我國糧食生產的安全,對此有人反對。主張糧食問題解決可以通過進口或海外租地等方式進行,但是糧食的特殊性決定了任何外在的途徑都是不可靠的,糧食安全的問題,必須靠國內的土地解決。雖然國家出臺了一系列的法律法規以及相關的政策,但是大工業化的進程不可避免的占用大量的耕地,我國的農耕地在確保國家糧食生產安全問題已經是警鐘長鳴了,如果再有小產權房侵入有限的耕地資源,更將加劇我國的糧食危機。此外,在現在農業發展落后,農業收益不理想的狀況下,農民更是會“轉種糧為種房”,我國的糧食安全甚至于將再也無法獲得保障。

(二)如果允許農村的宅基地大量用于建筑小產權房,會使得大量的農民喪失其居住地而涌向城市,這將會增大城市的負擔。確保農民擁有宅基地,使得居有其所,這也是我國社會穩定的重要因素。目前,國家尚未出臺相關的法律來規定農村集體組織和農民之間關于土地用途改變所帶來的收益增長的分配問題,從集體組織和農民個體之間的關系來看,農民個體一般處于劣勢地位,其權益更容易受到傷害。因此,大量開發“小產權”房引起耕地的流失而造成農民生活保障受到嚴重威脅,將成為開發小產權房帶來的最為嚴重后果之一。

此外,隨著我國社會將步入老齡化階段,在未來的五十年之內我國的人口會大量減少,相應的在住房方面的需求也會相應緩解,甚至會出現大量房屋空置的現象,而房屋等不動產占用的土地在短期內卻無法恢復為耕地,這也會引發相關的社會資源性的問題。

三、針對現階段小產權房問題的探索

然而,小產權房問題的解決不是短暫就可以實現的,但是現實的迫切性要求我們必須找出有效地針對辦法,對于現階段的已存的小產權房,我認為應當具體情況具體分析:

(一)對于在耕地上建筑的小產權房,應當一律拆除,無論其所占用的耕地能否恢復為耕地,這是防微杜漸的需要,并對開發商和相關的土地所有人和使用權人處以相關的行政處罰和處分,大量占用耕地,情節嚴重的追究其刑事責任。只有這樣才能有效地遏制小產權房侵占耕地。而對于在非耕地上建筑的房屋可以變成經濟適用房或廉租房,用于當地的社會保障,或者將這些房屋用于政策性租賃的方式交給農民組織管理,其長期的租金可作為長期收益有集體經濟享有。

(二) 對于在宅基地上建筑的小產權房,我們可以創設“宅基地空間權”,其建筑物一樓及其地下建筑,物權人必須為原來的宅基地使用權人,非本集體成員不得享有所用權,而對于一樓之上的樓層,購買者可以擁有完全的物權。但為避免出現由此引發“逆城市化”現象,可在一樓之上的房屋物權方面設置為與城市商品房一樣的權限,期限可以為七十年或更短,此外購買者還必須交納一定的“農村空間權使用出讓金”,出讓金有本集體組織成員共同享有,對于其宅基地擁有使用權的本集體成員可以相應享有更多的份額,對于這樣既可以使得農民的利益得以保障,也在一定程度上緩解了高房價的壓力,同時也沒有侵占耕地,威脅國家的糧食生產。

以上為針對已存的小產權房的措施,要從根本上解決小產權房的問題,我們就要消除小產權房的滋生土壤。而消除小產權房滋生土壤的辦法就是改變我國二元制的土地所有權制度。筆者認為正在進行的新農村建設為小產權房問題的解決提供了一個有利的時機和條件。

針對此筆者提出以下探討性的意見:

具體為在新農村建設中實行“合村并鎮”政策,由過去的百十戶的人口小村居住改變為小城鎮居住,農村居民一律遷入合并后的新集體經濟組織統一規劃建筑的集體農莊居住(建房費用由國家分攤一部分,集體經濟組織成員分攤一部分),集體農莊建為小城鎮模式,宅基地的所用權與使用權均歸集體經濟享有。在滿足集體經濟組織成員住房需求的基礎上,可以向非集體經濟組織成員出售部分房屋,但所出售房屋不得為第一層建筑,且價格由集體經濟組織根據當地經濟水平和當地商品房價格確定,其物權權限等同于商品房,但是所有權期限可以少于七十年。此外集體經濟組織成員一戶只能擁有一套住房,有住房再申請的,其適用于非本集體經濟組織成員購買條件,出賣自己集體經濟組織所分給的第一套住房后,又再申請住房的,同樣適用非非本集體經濟組織成員購買條件。集體經濟組織成員將集體經濟組織發包給的土地全部交由集體經濟組織統一經營,并按所有份額分紅。

通過以上方式,實現了在農民居有其屋的前提下,消除了小產權房生存的土壤,因為農民已沒有自己的宅基地,對所分得的份額土地也只享有分紅權。

篇3

私下交易仍在持續

王先生在上海闖蕩了五年光景，自己積攢了一筆錢，但是面對超過他承受能力的房價，至今在為到底要不要買房而猶豫著。

最近在網上沖浪時，王先生無意中搜到一套房源，單價在2000元／平方米左右。于是他興沖沖地帶著女友抽空去看了房。小區位于松江區小昆山鎮，距離鎮中心有15分鐘左右的步行路程，小區規模不小，不過周邊配套并不完善。

中介直言，這套房源是小產權房，如果買房的話，不能辦理按揭貸款，也不能辦理產權過戶手續，買賣雙方只需在中介的見證下簽訂一份聲明即可完成交易過程，一手交錢，一手交房。

王先生對業主的報價非常心動，總面積達126平方米的三房兩廳(毛坯)，報價只有25萬元，單價為1985元，平方米。這樣的報價，與約20分鐘車程的松江新城二手房相比，只有其三分之一。“價格低得簡直有點不敢讓人相信。”他說。

不過這種不敢讓人相信的小產權房的確存在。除了上海之外，在北京、廣州等城市，這種物業數量更多，私下交易更為火爆。

在北京，位于通州王家場村小產權房項目諾丁山近期一直在對外公開銷售，其銷售均價為5300元／平方米，單價相比2008年底還上漲了大概300元左右。這樣的價格具有相當的市場競爭優勢，據了解，諾丁山周邊的項目售價達到8800元／平方米左右，即便是曾一度直降1000元對外促銷，但仍然無法激起購房者的購買欲望而無人問津。據了解，北京小產權房主要集中在通州、順義、懷柔、密云等遠郊區，其售價僅為周邊商品房的一半，甚至更少。

廣州的小產權房主要集中在城鄉結合部，如白云區同和、太和等地，價格照樣相對實惠，目前在這些地區花15萬元就可以買到一套面積超過100平方米的以上的兩房，而附近新開發的商品樓，單價大概超過6500元／平方米，也就是說，相同面積的商品房，總價會超過65萬元，小產權房的價格不及商品房的四分之一。

購買小產權房目的不一。如上海小昆山鎮的玉昆小區，就有不少市中心的人士來購買，他們主要是用于養老。當然，也有用于投資，如在廣州市的蟹山村、榕樹頭、握山村等廣州大道北沿線村落，就有來自天河區的白領來這里租房，有些房子能租到1200元／月，投資回報率可接近10％。當然，更多的還是用來購房白住。

“身份”仍然未改

雖然市場仍在追捧小產權房，但是其不合法的身份仍未得到改變。而相關部門也一再重申不要輕易購買這種房產，以免自身權益得不到保障而遭受損失。

記者注意到，早在去年8月份，央行和銀監會聯合下發《關于金融促進節約集約用地的通知》，其中就涉及到嚴格農村集體建設用地項目的貸款管理。這份《通知》規定對利用農村集體土地開發商業性房地產的，不得發放任何形式的貸款；對購買農村集體土地上建設的住房的城鎮居民，不得發放住房貸款。

中國社會科學院金融研究所研究員易憲容表示，盡管目前農村的小產權房爭議很大，中央主管的政府部門也沒有能給出清楚答復，但是從《通知》規定來看，小產權房并沒有納入國內的商品房范圍，政府的政策對它是嚴格禁止的。

廣州市國土房管局已陸續對鑫瑞大廈(位于白云區太和鎮和樂路以北、珊景路以東地段)、維羅納新家園(位于白云區太和鎮豐泰小區、新廣從路邊)、溫泉花園(位于白云區龍歸鎮南嶺村竹仔園地段)、星城麗景(位于白云區太和鎮和樂路附近)、星城雅居(位于白云區太和鎮太和北路豐泰小區附近)、人和花園(位于白云區人和鎮大巷村流溪河北面、七十一中學公路兩側)等違法銷售的小產權房項目進行了查處并通過媒體予以曝光。

“轉正”呼聲不斷

記者發現，不管是開發商、政府官員還是專家學者，都傾向于對已經保留的小產權房，可使購買者補交相關稅費、辦齊合法手續，將小產權房性質轉為商品房。

就開發商而言，他們仍然懼怕小產權房對市場形成的沖擊。相對通過正規渠道拍得土地開發的大產權房而言，小產權房具有其不可比擬的價格優勢。“其主要優勢就是土地成本相當低廉，在房價成本中的權重很小，因此市場上的小產權房至今售價仍然低得驚人。”上海一位開發商高管汪先生坦言。汪先生對玉昆小區也有所了解，他分析說：“玉昆小區二手房之所以僅賣2000元，平方米，主要是因為這個項目除了建安成本之外，可能再無別的成本。如果上海周邊這樣的項目很多的話，那對市場產生的沖擊不知有多大?”

就連地方政府層面，也希望對“小產權房”給予相應的出路。江蘇省國土廳副廳長在今年2月初接受采訪時就曾表示，希望借農村建設用地逐步實施流轉之機，也順帶一并將小產權房的問題解決掉，當然，是希望能得以“轉正”。

初現破冰跡象?

“宅基地換房”――這是天津首創的新做法，會否成為小產權房轉正的突破口。而種種跡象表明，這種做法正得到其他城市的效仿，如北京、廣州等城市已跟進。

天津所謂“宅基地換房”是怎么樣一回事呢?即農民自愿以其宅基地，按照規定的置換標準，換取小城鎮內的一套住宅，遷入小城鎮居住。原村莊建設用地進行復耕，而節約下來的土地整合后再通過招標、拍賣、掛牌等方式出售，用土地收益彌補小城鎮建設資金缺口。據了解，目前天津已經成功完成首個試點項目。去年底，天津東麗華明鎮原胡張莊、永和村出現了該市首個原宅基地換房地塊變身耕地的案例，在這兩個村子的原址上將新建一座農業園區。兩個村子的村民都享受到了該福利措施，搬進了新建的樓房。

北京也在考慮進行“宅基地換房”試點，北京市國土局擬定了《北京市農村集體建設用地使用權流轉試點指導意見(征求意見稿)》(下稱《指導意見》)。按照擬定的《指導意見》，農民所分得的房屋仍是集體產權(即通常所說的小產權)，而騰退出來的宅基地仍然是集體土地性質，不能用于房地產開發等用途，主要用來發展村鎮企業集體經濟。

廣州市在2月下旬也出臺了與“宅基地換房”有關的文件，該文件中的一個亮點是，將積極探索以宅基地置換城鎮住房的新路子，引導村民住房建設逐步向城區、集鎮和農民居住點集中發展。一份相關解讀報告提出，農民將可用宅基地，按照規定的置換標準無償地換取小城鎮中一套住宅。遷入小城鎮居住。據了解，廣州從2008年

起已在個別郊區開展了宅基地置換城鎮住房的試點。

“宅基地換房”做法中還有一個關鍵問題尚未得到解決，即農民置換得到的住房產權問題。農民用宅基地換來的房屋產權到底歸誰，按理說應該歸農民所有，因為農民失去了宅基地，他們必須得到相應的補償。由此及彼，以前的小產權房是否也可以通過合理置換的方式，而將產權合法化。

有觀點認為，隨著中央鼓勵土地流轉與構建城鄉統一土地市場的政策實施，對依法取得的農村集體建設用地使用權可以允許通過有形的土地市場，以公開規范的方式進行流轉。這也給在集體性質土地上開發建設的小產權房，提供了“轉正”的契機。

利益再分配是難點

小產權房的問題必須得到解決，這是毋庸置疑的。但是如何解決，可能在短期內找不到答案。

有學者認為，單純地補交相關稅費并辦齊合法手續，這尚不足以使得“小產權房”房得以成功“轉正”，因為這里面最核心的問題是土地利益如何再分配的問題，在沒有將這個問題厘清之前，所有的問題都不會得到解決，包括“轉正”。

易憲容表示，就目前而言，小產權房的存在與現行的法律制度相違背，如果簡單地將其“轉正”為商品房，會帶來諸多意想不到的惡果，“這樣做等于明確告訴整個社會，誰違法誰獲利”。他如是說。因此在他看來，中央不會采取簡單的法不責眾的處理方式來處理“小產權房”問題。

不過，是問題總歸要得到解決。中國社科院城市發展與環境研究中心主任牛鳳瑞告訴記者：“對于已經購買了小產權房的人來說，難道就簡單認定這種交易不成立嗎?”牛鳳瑞如此反問，他說：“這個問題必須得找到妥善的解決辦法。”

處理小產權房的問題，其核心問題還是在于土地升值利益的再分配。牛鳳瑞直言，在沒有處理好土地升值利益再分配關系之前，小產權房的“轉正”無從談起。而易憲容也同意這個觀點。

篇4

通過連番的找中介、上網查詢、打電話、發帖子，小路難過的發現，80萬以下的市區房子基本都是鄉產權房或公租房，也就是俗稱的小產權房，只有使用權沒有國家認可的產權證書，不受法律保障，不能貸款抵押，而且要一次交清房款，交款壓力大。大產權房又價格高高在上，小路有些茫然了。

國家限購令的出臺讓小路看到了一絲希望：也許自己心目中的房子，就在不遠處等著她呢!可是，一天天過去了，天天瀏覽房產網頁的小路發現：大多數房產促銷雷聲大雨點小，降價的房子要么位置不佳，要么房產本身有問題。真正中意的房子，甚至是有些地段較好的小產權房，盡管其身份如何定奪還在風頭浪尖上，盡管商品房價格沖擊較大，小產權房價位還是穩中上漲。

一咬牙，小路在通州張家灣的某小區購買了一套66平米的小產權房。之所以選擇這里，是聽中介再三強調：這是 “全國最大的小產權房區”， 國家再治理也不會轟你出去，影響太大了！中介的信誓旦旦給小路吃了顆定心丸。

2012年02月21日，國土部召開會，再次強調，小產權房絕不允許確權登記發證，并將聯合相關部門，開展“小產權房”的試點清理。隨著國家治理小產權房整治方案的出臺，小路又擔心起來：畢竟這是知法犯法，國家不承認，萬一真的拆遷得不到補償怎么辦？小產權房的命運終究如何？小產權房整治，能否讓自己如愿獲得大房產證，也從整治中分得一份羹！小路一時有些茫然。

和小路有同樣迷茫的人還很多。小產權房究竟合不合法？如果不合法，國家是強制恢復原樣還是整改成大產權房？已經購買小產權房的業益如何得到保障？小產權房究竟要路歸何處？下面我們分別從幾個方面來分析：

（一）小產權房的法律地位分析

似乎大家都心知肚明，小產權房從娘胎里出來就被打上了違法標簽，是國家三令五申極力禁止的違法建筑，我國現行立法對小產權房購買者始終是一種否定態度，法律權益得到有限的保護，政府部門禁買警告、停工停售甚至拆除的整治動作從沒斷過，沸沸揚揚的宋莊畫家村事件也讓購買小產權房的人們心存芥蒂。

但更多的現實是，生命力極強的小產權房不但沒有被控制住，反而肆意蔓延遍地開花，形成了一整套政府難以監控的地下交易流程。小產權房購買者似乎明白這個道理：即使我沒有產權證，大家都沒有，也不能把我們從屋里轟到大街上。基于這種心態的小產權房業主底氣十足，該住住，該租租，該賣賣，我行我素，瀟灑自如。一些投資性業主也紛紛加入購買行列，轉賣轉租忙的不亦樂乎。小產權房的利益鏈變得更長，利益格局更加復雜化。

（二）小產權房的合理性分析

小偷和警察的智慧相差無幾，但兩者的思想和觀念是對立的。有小偷才會有警察，如果沒有了小偷，警察也沒有存在的必要性了。有高房價才會有冒險買相對便宜的小產權房的業主們。所以，從哲學角度講，小產權房的存在有其合理性但不符合國家政策和現有的法律法規規定。

從經濟學角度講，有需求就有市場。大中型城市商品房房價過高，居民對房產的剛性需求使得購房者想盡辦法不惜代價也要有套自己的房子，安居樂業，只有安居，才會樂業。城市中低收入工薪階層在無法承受高房價情形下只好知法犯法購買小產權房。如果一個人或有限的若干人買，政府說你錯了，繩之以法堅決取締，或許可以行得通；但如果違規買房的人越來越多，牽扯的利益鏈也越來越復雜，基于法不責眾原理，政府若是雷厲風行的一刀切，恐怕會引起一場不小的社會動蕩。如何整改才能皆大歡喜，這確實是個兩難命題。

（三）小產權房如何處分的法理分析

小產權如何處置，現有的法律法規沒有明確地規定，但可以從法理學的比例原則中找到解決問題的答案。比例原則源于正義的請求，它在保護與平衡的意義上對個人利益與公共利益進行仔細斟酌，以得到較為合理的結果，防止行政決定和公民的利益發生沖突狀況下的過度失衡。

比例原則，是指如果某種較優越價值的實現必然會以其他價值的損害為代價，也應當使被損害的價值減低到最小限度。首先，限制人民權利的措施必須能夠達到所期望的目的；其次，對于人民權利的侵害程度與所達到目的之間，必須處于一種合理且適度的關系；第三，在適合達到目的的多種手段中，應該選擇對人民權利侵害最小的手段，即“最小侵害原則”。

根據以上原理分析，處分小產權房的措施必須能夠達到所期望的目的：居者有其屋，而不是把曾經有房住的居民趕走驅凈。我們可以將小產權房的處理按照上述原則進行合理處置，處理手段不僅要合法更要合理。在政府有通過整改、變更小產權房性質的方法使小產權房業主安居原地不必搬遷的方法，就不要讓業主們搬遷。具體整改方法可以參考以下幾點：

1、無條件沒收小產權房

按照國家的相關要求，小產權房不得確權發證，不受法律保護。違法購小產權房理應要受到懲罰，但如果直接將小產權房強制沒收后改為保障性住房，導致居民被迫搬遷居無定所，由于牽扯到有大量的利益群體，其遭受的反彈風暴將不敢設想。很明顯，這種方法不可取。

2、華麗轉身，小產權變大產權

小產權變大產權，如果想摘掉“小產權的帽子”，首先必須是集體建設用地轉為國有建設用地，但集體建設用地轉為國有建設用地，國家是嚴格監管和審批的。

國土部已經反復強調不可能通過補交土地出讓金的方式，轉為國有建設用地，從而轉變為商品房。原因同樣很簡單：如果對于那些不具備資格的主體補繳市場差價之后，辦理了相關產權證，這其實是變相鼓勵了那些投機購買小產權房的人，“耍壞的孩子有奶吃”，這種政策行為同樣會引起社會的強烈不滿。

3、權衡折中，小產權房變身集體土地租賃住房

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近期，“小產權房”問題引起熱議，這里就怎樣正確看待說幾點看法。 所謂小產權房，是指城郊鄉鎮或村在集體土地上集中建造的住宅，本是用來滿足本集體成員的居住需要，而實際上把剩余部分甚至全部銷售給城市居民。由于其只有鄉鎮或村委會所發的產權證明，而沒有國家房管部門頒發的合法產權證(俗稱“大產權證”)，因而被稱之為“小產權房”。

在部分地區為什么小產權房熱建熱銷?主要原因是，近年來全國大中城市房價高企且不斷上漲，而小產權房由于建在集體自有的土地上，不存在土地出讓金和眾多環節稅費，銷售成本又低，房價便宜很多，一般要比市區同類商品房價格低30％～40％，對城市購房者有很大的吸引力，具有這方面的需求市場。同時，村鎮自己開發房地產，雖然房價不高，但由于各項成本開支低，仍有很高的利潤，比起農業收入和國家征地的補償性收益要高，因而也有相當大的利益驅動力，推動供給的積極性。由此推動小產權房的需求和供給日趨旺盛。據北京一家房產中介公司調查，目前北京市的小產權房占到在售樓盤供應總量的兩成左右。因此，小產權房問題也就引起各方關注，值得重視。

小產權房是是非非，存在各種議論。消費者認為，小產權房房價低，對增加住房供給，滿足居民住房需求，抑制房價上漲有益。部分媒體認為，小產權房對商品房土地、稅費、銷售成本控制，解決商品房價格虛高問題，有啟示和促進作用。而政府則不斷提示小產權房的風險，今年6月18日國家建設部特別強調：“城市居民不要購買在集體土地上建設的房屋。目前的法律法規不允許在集體土地上進行房地產開發。不允許集體土地上建設的房屋向本集體經濟組織以外成員銷售。”各地也紛紛采取多種措施處置小產權房：北京市已嚴令小產權房停建停售；西安市明確小產權房為違法房地產開發，將被；鄭州市將對小產權房集中查處；廣州市小產權房被定性為違章建筑，要嚴肅處理，等等。

購買小產權房面臨多重風險。一是產權風險，其鄉鎮或村委會發放的產權證明，只對本集體成員有效，對本集體外的城市居民無效，實際上沒有真正的產權，不具有房屋

“小產權房”及其法律規制

“小產權房”不是一個規范的法律用語表達。

所謂“小產權”，是指農村宅基地房屋或在集體土地上建設的房屋非法對外銷售所形成的一種權利狀態。我國現行法律法規不允許在集體土地上進行房地產開發，不允許在集體土地上建設的房屋向本集體經濟組織以外成員銷售。實踐中，有些地方特別是經濟發達城市的郊區，向集體組織外的成員銷售集體土地房屋，較為普、遍。利用村、鄉鎮集體所有的土地直接或間接進行大規模的房屋開發建設，并向集體經濟組織成員外的購買人承諾辦理“鄉鎮產權證”或“小產權證”。根據目前全國各地現行的房地產登記辦法以及即將生效實施的《物權法》的規定，市、縣房地產登記機構才有權登記發證，鄉鎮是沒有權利辦理房地產登記并發證的。即便持有有關鄉鎮頒發的“小產權證”，也是不受法律保護的。因此，“小產權”實際上就是沒產權。

對小產權房不給予法律確認和保護，我國現行法律的規定是明確的。雖然《土地管理法》對宅基地房屋的轉讓問題沒有針對性的規定，但根據《土地管理法》“嚴格管理土地、合理利用土地”的立法精神，結合該法第43條和第63條的規定，可以明確《土地管理法》是禁止宅基地對外轉讓的。

2004年10月21日國務院的《關于深化改革嚴格土地管理的決定》(國發[2004]28號)則明確規定：“加強農村宅基地管理，禁止城鎮居民在農村購置宅基地”。2004年11月2日，國土資源部《關于加強農村宅基地管理的意見》(國土資發[2004]234號)也明確禁止城鎮居民在農村購置宅基地，嚴禁為城鎮居民在農村購買和違法建造的住宅發放土地使用證。

即將于今年10月1日生效實施的《物權法》沒有涉及宅基地的流轉問題。該法第153條規定：“宅基地使用權的取得、行使和轉讓，適用土地管理法等法律和國家有關規定”。從此意義而言，“小產權房”在物權法時代，在農村集體建設用地使用權沒有根本改革的前提下，“小產權房”是不能得到法律承認和保護的所有、轉讓、處分和收益權利，得不到法律的確認和保護。二是流通風險，缺乏法律保障的權屬，難以進入市場流通，不能過戶，無法處置該房地產。三是質量風險，由于規劃、建筑材料和技術沒有政府規范管理等多種因素，所建住宅的質量很難保證，如若出現質量問題，將得不到合理解決。四是財產風險，小產權房資產的合法權屬證書缺失，一旦發生財產糾紛，會因沒有法律依據而遭受損失。

目前鄉鎮和村房地產開發和銷售給城市居民的小產權房，是違反現行的法律法規的。小產權房的前途會怎么樣?有一種議論認為法不責眾，堵不如疏，主張修改法律法規，變非法為合法。主觀想象固然不錯，但可行性值得懷疑。農村集體土地直接進入市場是個十分復雜的問題，涉及集體土地產權的明晰、保護耕地、農民就業和社會保障等一系列棘手問題，決非才朝夕之間能解決的，修改相關法律法規談何容易!要等到那時又不知何年何月。目前根據現行法規明令禁止是理所當然的。至于現在已建和已銷售的小產權房，筆者認為也要妥善處理，完全拆除會造成很大的資源浪費，似大可不必，可以轉賣給當地農戶，改善居住條件，與社會主義新農村建設聯系起來考慮和處置。

小產權房的正常化

學界有個誤區，把小產權房的理論基礎預設為“非法”，然后又用錯誤的假定推論出依然是“非法”的結論。事實上，無論是“大產權房”或“小產權房”，“有限產權房”或是“完全產權房”，它們均為合法創制的“物”，并不違背憲法規定，換言之，小產權房并不存在“非法性”問題。

我們的問題是如何正常化小產權房，這里我們先得破除三個“迷信”。

第一就是要破除“產權”迷信。在土地非私有化的制度安排中，所有不動產都存在著產權錯位，即便是自稱為“完全產權”的商業住實上也是有限產權而已，房產與地產的脫離注定了房產主人并不是地產所有權主體，70年土地使用期之咒依然是套在“完全產權”上的一根韁繩。

第二就是要破除“話語”迷信。有人把“小產權房”與“違章建筑”、“新農村建設政策導向的集約型土地開發”和“城鄉統籌試驗區土地開發”混淆起來，這可能使本來就亂成一團麻的房地產市場顯得更為零亂。我們必須申明，“小產權房”是個歷史性概念，特指近十年來在城郊地帶的鄉鎮在非農用耕地的集體所有制土地上所開發的房產，或農民在其宅基地上修建并出售的房子。之所以“小產權房”淪為一個歷史性概念，一則是差不多十年來并沒有任何職能部門監管，二則有關“小產權房”停售的行政性干預是十年之后才出現的，三則“小產權房”流入市場已經長達十年，“小產權房”的業主人數已經相當龐大。

第三就是要破除“戶口”迷信。《土地管理法》規定，禁止城鎮居民在農村購置宅基地；之前的《物權法》草案承襲了土地法的老傳統，明確規定宅基地使用權只能在農村集體經濟內部流轉，而禁止向城鎮居民轉讓。即將實施的《物權法》雖然刪除了草案中的上述規定，但依然用隱性手段把上述規定內化了。從《物權法》第153條“宅基地使用權的取得、行使和轉讓，適用土地管理法等法律和國家有關規定”，“戶口”壁壘依然設置在房產流轉的通道上，這是不合理的，是歧視性規定，是惡法。

破除上述三項迷信還遠遠不足以保障“小產權房”的正常化，正常化的目的就是要給房產業主以足夠的產權安全感和與之相稱的名分，不再委身于他人的意志之下。這就需要政治勇氣。

篇6

【關鍵詞】小產權房；土地性質；合法化

“居者有其屋”，是每個人的夢想，但面對城市不斷飆升的房價，很多中低收入群體只能望房興嘆，他們何時才能有屬于自己的家。小產權房的出現，大大滿足了中低收入群體需要一個家的夢想，但小產權房由于其的尷尬地位，使得購房者的權益始終處于一個不確定的狀態，一旦發生糾紛，由于小產權房并非符合法律規范的產物，購房者的權益無法獲得法律上的保障。為了規范我國的房地產市場，需要對小產權房的去向作出決定，這不僅能促進房地產市場健康有序的發展，同時也是出于保障購房者的權益的考慮。

一、何為小產權房

1、小產權房的概念

小產權房是我國城鄉二元制土地制度下特有的產物，城市房價飆升給予了小產權房生存的空間，小產權房處于城鎮房屋的邊緣地帶，其的存在在一定程度上影響了城鎮房屋的發展，擾亂了我國的房地產市場的發展。

小產權房并不是一個法律上的概念，而是人們約定俗成的對建設在農村集體土地上的房屋，未辦理土地出讓手續并繳納土地出讓金等相關費用，出讓或轉讓給本集體經濟組織成員或集體企業以外的單位或個人，由鄉政府或村政府頒發產權證的房產，因此，小產權房也稱為“鄉產權房”。

城鎮房屋所有人對房屋享有的是完全的房屋所有權，不僅對房屋享有所有權，還對房屋占有的土地享有土地所有權。小產權房則不同，小產權房所有人對小產權房享有的只有房屋所有權，房屋占有的土地使用權并非屬于小產權房所有人，而是屬于村集體經濟組織的村民。正是因為小產權房所有人并不占有土地所有權，因此小產權房不能在市場上有效的流轉，不能辦理房屋過戶流轉手續，我國法律和政策也不允許小產權房的建設及交易，司法實踐也并不保護小產權房所有人的權益。

對于小產權房的去留問題進行研究，首先就要弄清楚小產權房所占有的土地性質。

2、小產權房所占用土地的性質

《中華人民共和國土地管理法》第4條規定：“國家實行土地用途管制制度。國家編制土地利用總體規劃，規定土地用途，將土地分為農用地、建設用地和未利用地。嚴格限制農用地轉為建設用地，控制建設用地總量，對耕地實行特殊保護。”第八條規定：“農村和城市郊區的土地，除由法律規定屬于國家所有的以外，屬于農民集體所有；宅基地和自留地、自留山，屬于農民集體所有。”農村集體所有的土地主要有農用地、建設用地（用于農村公共建設和公益事業建設用地、農村興辦的村企業或者聯營企業用地）及宅基地。那建設在農村集體土地上的小產權房，它所占有的土地是什么呢？從現有的我國的小產權房現狀來看，小產權房占有的土地既有農用地、建設用地，也有宅基地。我國對于農民集體所有的土地都有明確的規定用途，在農民集體所有土地上建造小產權房，是不符合我國對于土地用途管制制度的，小產權房將原本用于農用、農村集體經濟發展的建設用地及用于農民自建房屋的宅基地用于房屋建造并出售給非本集體經濟組織的企業和個人所有，在其源頭上已違反了我國土地管理法的相關規定。

小產權房是全國普遍存在的一種現象，其存在有歷史及社會的原因，對于小產權房的去留問題，應當根據小產權房所占有土地的性質不同，予以區別對待。

二、小產權房的合法化途徑

目前，我國解決小產權房主要存在三種模式，第一種即，將小產權房全部予以拆除，這是一種簡單暴力的方式，不對小產權房加以區分而全部拆除，侵害了小產權房所有人的權益，容易引發社會矛盾，不利于社會的穩定；第二種模式是給予集體組織成員城市戶籍和社保待遇，將集體所有土地轉為國家所有，將小產權房轉化為城鎮房屋；第三種模式是在小產權房滿足相關條件的前提下賦予小產權房合法地位，而使小產權房能流入市場進行流轉。

以上三種模式，只是局部的解決了小產權房的問題，前文中筆者也談到小產權房所占有土地的性質復雜，對于小產權房的合法化途徑不能采用單一模式予以解決，而是應根據小產權房所占有土地的性質的不同而區別對待，同時要守住我國土地制度改革的四大底線，即不能改變土地公有制的性質；不能減少耕地；不能減少糧食產量；不能損害民眾利益，在此基礎之上，區分待建、未建未售、已建未售、已建已售的小產權房，分別適用不同的方法決定小產權房的去留。

1、叫停待建、未建未售、已建未售的小產權房

對于待建的小產權房，由于未建造，并未造成實際損失，應要求集體經濟組織將土地恢復其原來用途。本文所指的未建未售是指已部分建造，但還未銷售的小產權房，對于未建未售、已建未售的小產權房，應當立即停止建設、銷售，在此基礎之上，審查未建未售、已建未售的小產權房所占用的土地性質。若是占用農用地進行小產權房建設的，應立即停止建設、銷售，堅決予以拆除，我國的根本土地政策是保護有限的耕地資源，占用農用地的小產權房擅自改變土地用途，侵占了耕地，對于該類行為應當嚴厲打擊，絕不手軟；若是占用建設用地、宅基地進行小產權房建設的，則由有關部門對是否恢復建設、銷售予以嚴格的審查，以決定是否恢復建設、銷售，若準許建設、銷售的，則可以參照已建已售的小產權房的處理方式進行處理。

2、將已建已售的小產權房納入保障房體系

對于已建已售的小產權房，原則上也應當根據所占用的土地性質分別處理，但因為已經銷售，牽涉的利益過多，直接關系到小產權房所有人的切身利益，會容易引發社會矛盾，對于該類小產權房不能簡單的拆除了事，筆者認為在對相關人員進行處罰后，依照占用建設用地、宅基地建設的小產權房的處理方式對該類小產權房予以處理。

我國各地政府都存在保障房建設的缺口，可將已建已售的小產權房納入保障房體系。將小產權房納入保障房體系，需要滿足兩個條件，該小產權房所處位置符合城市規劃，小產權房的房屋質量經檢驗合格。對于滿足條件的已建已售的小產權房，可參照保障房入市交易的政策，在補交土地出讓金的前提下，設置二次交易的稅費、年限等限制條件，允許小產權房在符合條件的情況下進入市場流轉，或是將小產權房作為公租房的來源，由政府購買小產權房，將小產權房作為公租房使用。

結 語

小產權房存在有其社會根源，對于小產權房不能一味的堵，而應疏堵并用，妥善處理小產權房問題。對嚴重違反我國土地制度改革的小產權房，堅決予以打擊，對于符合城市規劃，房屋質量又合格的小產權房，將其納入保障房建設體系，從而完善我國的房地產政策，使每一個人都能實現居者有其屋的夢想。

【參考文獻】

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[2]賴華子.農村小產權房及其流轉的法律規制[J].農業與經濟，2013（7）.

[3]程蕾，白玉靜，李華.我國小產權房的各方利益博弈及影響――以濟南市小產權房為例[J].當代經濟，2013（4）.

篇7

【關鍵詞】小產權房；成因；合理性。

小產權房自產生之日起，就面臨著合法與非法的爭論。盡管國家表示其為非法并明令禁止，但就其實際情況而言，小產權房的交易量不斷上升，甚至呈現火爆的場面，也帶來了一定的經濟效益和社會效益，小產權房的熱銷，反映了法律與社會發展的緊張。對此，法律應當如何回應，是以現有的法律予以取締還是對其加以引導規范？

本文從小產權房的現狀、小產權房所面臨的法律困境、合理化分析、合法化途徑等四個方面來論述小產權房的法律規制。

一、小產權房的概念。

小產權房不是法律上的概念，是人們在實踐中的一種約定俗稱的稱謂。具體說來，是指在農民集體所有的土地上由開發商與村委會合作或由村委會單獨開發建設，并向外銷售的房屋。國家發產權證的叫大產權，國家不發產權證，由鄉鎮政府或村委會發證書的叫“小產權”，一般僅有村委會或鄉政府制作的房屋權屬證書而沒有國家房屋主管部門的蓋章。

二、小產權房所面臨的法律困境。

1、理論上，是守成還是革新？是堅持現有的一味禁止的政策，還是在新的形勢下對其加以引導規范。《土地管理法》第六十三條規定：“農民集體所有的土地的使用權不得出讓、轉讓或者出租用于非農業建設。”2007年6月18日，我國建設部新聞發言人《關于購買新建商品房的風險提示》，明確表示城市居民不要購買在集體土地建設的房屋。但是，從制度變革的角度來看，小產權房是農村利益團體通過自發的力量來尋求變革之道的產物。法律不是獨立于社會的規則體系。它植根于社會這個母體之中。

它必須隨著社會的發展不斷調整自己，否則就不會有良好的實踐效果。

2、從實踐上說，在住房需求日益緊張的今天，生活中很多人寧愿冒著巨大的風險，也要尋求自己最基本的居住權的保障。小產權房的出現，對于一些中等或收入較低的人們而言，是實現安居樂業的福音。但是目前現行的法律法規對小產權房的一味的禁止和限制使得購房者面臨兩大風險。一是土地征收。未來如果涉及到道路、施工等規劃變更，國家要對該片土地征收，只能對土地的實際所有人—當地村鎮作出補償，而不對購房者作出補償；二是此類購房合同或協議不受目前法律保護，村委會若要收回房子，購房者得不到法律的支持。

三、合理化的分析。

小產權房在理論層面、實踐層面、民意基礎方面具有合理性。

1、法理基礎：小產權房在法律框架方面的合理性。

首先，根據《憲法》的規定，小產權房的交易具有正當合理的法理基礎。我國《憲法》第十三條規定：“公民的合法私有財產不受侵犯。”按照法理，所有權包括占有、使用、收益 、處分等各項權能。農民房屋作為農民的私有財產，《憲法》應保護農民對其房屋的所有權能。

2、實踐基礎：小產權房在交易機制方面的合理性。

即使農民在利用集體所有的土地時遭遇種種限制，但隨著市場經濟的不斷發展和完善，市場化程度日益深入，農民法律意識的不斷增強，農民利用自己的意識和智慧，通過各種手段和途徑，尋求自己的利益訴求。

3、民意基礎 ：小產權房在傳遞民意方面的合理性。

小產權房在中國的發展，具有自然而然的民意性。這種民意性匯集了民眾的呼聲，傳達了他們在居住需求上內心熱切的希望。我認為，任何一項法律和決策的執行都不能對這種民意呼聲默然視之或不管不顧。如果沒有民意和社會自發的秩序作支撐，法律就缺乏堅實的基礎，合理正當的法律生活秩序就難以形成和發展。探究小產權房市場的形成和發展，可以看出它是我國自發形成的一個具有真正市場模式的解決住房問題的途徑。農民（通常以集體名義）在農村集體所有土地上，常常是在宅基地上，建造商品房，向外出售。這種市場模式是以人員、土地、資本在城鄉間的雙向自由流動為基礎，是鄉村城市化、也是城市擴展的自然途徑。在這種模式下，購買者以其能承受的價格實現了安居的夢想，農民實現了其財產的市場價值，增加了收入。這種實實在在的利益構成了小產權房市場存在和發展的強大民意基礎。

四、合法化途徑。

對于小產權房的合法化，不應追求一蹴而就，而應循序漸進的通過制定短期的解決方案和長期的制度建構來逐步開展和完善。在明晰產權的基礎上，堅持合理利用土地和切實保護耕地的基本國策，兼顧農民，購房者，政府和開發商的各方利益，對于小產權房加以正確的疏導和規范。

1、短期的解決方案：區別對待。

對于已經建設并居住的小產權房，符合法律規定和整體建設規劃的，再補辦相關手續補繳稅費（如給集體組織的補償費用、土地出讓費用、 應向國家繳納的稅費等）后，應當納入市場統一管理范疇，給予正式的產權，進行合法化。

1并且建立科學的評估方法，使城鄉房屋產權一致，做到城鄉產權“同證、同權、同價”。

2、 長期的解決途徑：制度建構。

我國的《憲法》、《物權法》對集體土地使用權流轉沒有明文規定，主要是運用《土地管理法》來規范。一是國家應當對于相關條文進行修改完善，盡快制定全國性的法律法規。二是各級政府要制定出具有前瞻性的城市規劃，特別是城鄉結合部和城中村的規劃，對耕地進行嚴格界定。但對建設用地和荒地可逐步放開對其流轉的限制。明確農村集體產權的主體，使農民真正獲得完整的土地產權，三是要建立統一的城鄉用地市場。

結語：小產權房的存在具有一定的合理性，在我國其存在具有必然性。通過分析，可以得出以下結論，對于小產權房采取一味的禁止政策是不能阻擋小產權房的熱銷的趨勢，而更為理智的做法應當是：完善相關規制，科學引導小產權房進入市場流通領域。并對其加以引導和規范。我認為農村土地有限制的進入市場流通是其財產屬性的一種回歸，我們應當順應趨勢，使法律成為社會進步和發展的基礎。

參考文獻：

篇8

第一，城市房價居高不下。由于我國經濟社會發展并不平衡，若干大城市的房價長期快速上漲，遠遠超出了當時當地一般就業人員的收入水平。與此同時，政府經濟適用房、廉租房的建設卻始終無法滿足這些住房需求。小產權房的價格優勢使得其存在著大量現實的購買群。

第二，現行土地制度安排為小產權房的存在提供了一定空間。《中華人民共和國土地管理法》第四十三條規定“任何單位和個人進行建設，需要使用土地的，必須依法申請使用國有土地；但是，興辦鄉鎮企業和村民建設住宅經依法批準使用本集體經濟組織農民集體所有的土地的，或者鄉（鎮）村公共設施和公益事業建設經依法批準使用農民集體所有的土地的除外。”第六十二條規定“農村村民出賣、出租住房后，再申請宅基地的，不予批準。”根據以上法律規定，在農村集體所有的宅基地和集體建設用地上，農民可以自行經營，而且農民自建的住房也是可以進行交易的。

第三，現行征地制度導致了農民在土地增值的利益分配格局中沒能得到合理的價值補償。農村集體建設用地和城市建設用地產權地位的不平等表現在：城市國有建設用地有正式的土地使用權拍賣市場，實行市場定價，而農村集體建設用地流轉的使用權市場體系和價格制度一直沒有建立起來，以致造成“同地不同價”；城市建設用地使用主體有使用權證，可以作為抵押到銀行等融資機構進行再融資和資產評估，而農村建設用地沒有使用權證，也不能進行上述的抵押和融資行為，不具有資產功能。同時國家對農村集體建設用地的用途還進行了嚴格的規定，一旦轉變用途還需要經過國家相關部門的審批和征收。這直接導致了農民在土地快速增值的過程中沒有得到合理的利益補償。而小產權房在開發過程中，農民集體通過出售小產權房獲得的收益遠遠高于政府征收土地的補償金額，這就決定了其屢禁不止的必然性。

解決小產權房問題的根本途徑

要從根本上解決小產權房問題，必須確定一個前后一致的原則，即農村集體建設用地與城市國有建設用地要做到同地、同權、同價。

一方面，對于非法占用農地建設的小產權房，要區別對待。要從解決小產權房的整套方案公布之日起對占用農地建設的小產權房畫一條線：此前為歷史問題，此后為現實問題。對于歷史問題要一分為二：如果開工不久或規模不大，尚能以較低的拆除成本將宅基地恢復成耕地的，就堅決拆除；如果規模很大并已投入使用多年，即使付出較高的拆除成本，也很難將建設用地再恢復成耕地的，拆除這類小產權房不僅得不償失，而且會引發較大的社會矛盾。因此，可通過對當地政府、房地產商、小產權房購買者以及農村集體土地所有者一定的處罰，將這類小產權房合法化。但是，對于現實問題，一定嚴懲不貸。否則，政府將失去公信力，最嚴格的耕地保護制度就會流于形式。

另一方面，深化土地產權變革，給予農村土地真正完整的產權。農村的集體建設用地應該和城市的國有建設用地具有同樣的權利，并按照同樣的市場原則定價。城市居民的宅基地，雖然是國有，但是其使用權可以出租、抵押、繼承和轉讓，而農村居民的宅基地（使用權）卻既不能出租、抵押，又不能繼承轉讓。因此，進行城鄉土地市場體系建設，關鍵在于賦予城鄉集體建設用地相同的權益，“同權”是根本。

篇9

小產權房購房協議范本

出賣人(甲方)：

身份證號碼：

買受人(乙方)：

身份證號碼：

根據《中華人民共和國合同法》、《中華人民共和國城市房地產管理法》及其他有關法 律、法規的規定，甲、乙雙方就房屋買賣事項在平等自愿，協商一致前提下訂立本合同條款如下，以資共同遵守。

一、甲方自愿將其村證房位于_________市___________區________________________的房屋(建筑面積 _________平方米)以人民幣_______仟_______佰_______拾_______萬_______仟_______佰_______ 拾_______元整(￥________ 元)的價款出售給乙方。(含地下室_____號_____平方米)

二、乙方支付甲方合同保證定金壹萬元，如甲方反悔本合同，雙倍賠償;如乙方反悔本合同，定金不退。

三、本合同簽定時，甲乙雙方都不具備過戶條件。等過戶條件成熟時，甲方應協助乙方辦理房屋產權手續。本合同發生的契稅，土地出讓金等由乙方負擔。其他稅費按有關法律規定負擔。乙方一次性將房款交付甲方。

四、本合同簽訂后，甲方對________________________________________的房屋使用、收益、出租、擔保、抵押、買賣、占有等權利一并轉讓給乙方。

五、本合同簽訂后，甲方保證乙方享有同甲方相同的居住權利，乙方保證按期繳納各項物業費用。本合同簽訂后，甲方不得就該房屋與他人訂立《買賣合同》;

六、違約責任

1、甲方應當于___年__月__日交付乙方房屋，甲方如不按合同規定的日期交付房屋，每逾期1天按房價總額千分之一計算違約金支付給乙方。逾期超過_______個月時，乙方有權解除本合同。解約時，甲方除將已收的房價款全部退還乙方外，并應賠償乙方經濟損失人民幣___四萬______元。

2、乙方全部或部分不履行本合同規定的付款日期及方式的。其逾期部分乙方應加付按日千分之一計算的違約金給甲方。逾期超過_______個月時，甲方有權解除合同。解約時，乙方已付房價款的_________作為甲方的損失賠償金。

3、如果甲方出售的房屋存在質量問題影響到乙方居住權利的行使，一切責任由甲方承擔，并應賠償乙方的損失。

4、本合同簽訂后，任何一方不得擅自變更或解除合同。如因重大客觀原因導致本合同的解除，甲方應按照市場評估價返還乙方房屋價款，并賠償乙方的房屋裝修費用。

5、如因規劃部門、設計部門的原因導致房屋質量和使用功能的，甲方應當通知乙方，如有補償款發放，甲方應當全額退還乙方。

七、本合同在履行過程中發生的爭議，由雙方當事人協商解決;協商不成的按下述第_________種方式解決。

1、提交______________________________________仲裁委員會仲裁。

2、依法向____________________________________區人民法院起訴。

八、其他約定

九、本合同自雙方簽字或蓋章之日起生效。本合同未盡事宜雙方可以簽定補充協議，補充協議與本合同具有同等法律效力。

十、本合同一式5份，甲乙方各執一份，見證人各一份。

甲方：______________ 乙方：______________

___年__月__日 ___年__月__日

見證人： ___年__月__日

小產權房的買賣合同范本

出賣人(甲方)：身份證號碼：

買受人(乙方)：身份證號碼：

甲、乙雙方就房屋買賣事項在平等自愿，協商一致前提下訂立本合同條款如下，以資共同遵守。

(一)、甲方自愿將其村證房位于石家莊市___________區_______________________________________的房屋(建筑面積_________平方米)以人民幣_______仟_______佰_______拾_______萬_______仟_______佰_______拾_______元整(￥________元)的價款出售給乙方。(含地下室——號——平方米)

(二)、乙方支付甲方合同保證定金壹萬元，如甲方反悔本合同，雙倍賠償;如乙方反悔本合同，定金不退。

(三)、本合同簽定時，甲乙雙方都不具備過戶條件。等過戶條件成熟時，甲方應協助乙方辦理房屋產權手續。本合同發生的契稅，土地出讓金等由乙方負擔。其他稅費按有關法律規定負擔。乙方一次性將房款交付甲方。

(四)、本合同簽訂后，甲方對——的房屋使用、收益、出租、擔保、抵押、買賣、占有等權利一并轉讓給乙方。

(五)、本合同簽訂后，甲方保證乙方享有同甲方相同的居住權利，乙方保證按期繳納各項物業費用。本合同簽訂后，甲方不得就該房屋與他人訂立《買賣合同》;

(六)、違約責任1、甲方應當于20xx年月日交付乙方房屋，甲方如不按合同規定的日期交付房屋，每逾期1天按房價總額千分之一計算違約金支付給乙方。逾期超過____五___個月時，乙方有權解除本合同。解約時，甲方除將已收的房價款全部退還乙方外，并應賠償乙方經濟損失人民幣___四萬______元。

2、乙方全部或部分不履行本合同規定的付款日期及方式的。其逾期部分乙方應加付按日千分之一計算的違約金給甲方。逾期超過___五____個月時，甲方有權解除合同。解約時，乙方已付房價款的_________作為甲方的損失賠償金。

3、如果甲方出售的房屋存在質量問題影響到乙方居住權利的行使，一切責任由甲方承擔，并應賠償乙方的損失。

4、本合同簽訂后，任何一方不得擅自變更或解除合同。如因重大客觀原因導致本合同的解除，甲方應按照市場評估價返還乙方房屋價款，并賠償乙方的房屋裝修費用。

5、如因規劃部門、設計部門的原因導致房屋質量和使用功能的，甲方應當通知乙方，如有補償款發放，甲方應當全額退還乙方。

(七)、本合同在履行過程中發生的爭議，由雙方當事人協商解決;協商不成的按下述第_________種方式解決。

1、提交______________________________________仲裁委員會仲裁。

2、依法向——區人民法院起訴。

(八)、其他約定九、本合同自雙方簽字或蓋章之日起生效。本合同未盡事宜雙方可以簽定補充協議，補充協議與本合同具有同等法律效力。

(九)、本合同一式5份，甲乙方各執一份，見證人各一份。

甲方：乙方：

見證人：年月日

有關小產權房合同范本

甲方(售房人)：

乙方(買房人)：

見證人:

第一條

甲方自愿將其房屋出售給乙方，乙方也已充分了解該房屋具體狀況，并自愿買受該房屋。該房屋具體狀況如下：

(一)座落于________，建筑面積為__________平方米(此面積不含地下室面積);

(二)出售房屋的所有權證證號為_________ ;

(三)房屋平面圖及其四至見房產證;

該房屋占用范圍內的土地使用權隨該房屋一并轉讓。

該房屋的相關權益隨該房屋一并轉讓。

第二條購房合同范本甲方保證已如實陳述上述房屋權屬狀況和其他具體狀況，保證該房屋不受他人合法追索。

第三條

乙方在_______前付給甲方定金(人民幣)，(大寫)_______________元，(小寫)___________元。

上述定金在乙方最后一次付款時充抵房款在___________時由甲方退還乙方。

第四條

該房屋協議價格為(人民幣)(大寫)_________元，(小寫)___________元。

房價款的支付方式和支付時間為:_____________________

第五條

1、甲、乙雙方定于__________時正式交付該房屋;甲方應在正式交付房屋前騰空該房屋。

2、雙方定于__________前向有關部門申請辦理相關附屬設施和相關權益的更名手續。

4、甲方未按規定履行以上義務的，則按下列約定承擔違約責任：_____________________________________________________________________

第六條

甲、乙雙方確認，雖然房屋所有權證未作記載，但依法對該房屋享有共有權的權利人均已書面同意將該房屋出售給乙方。

第七條

甲、乙雙方同意，在本契約生效后__________日內，共同向房屋權屬登記機關申請辦理房屋所有權轉移登記;并在乙方領取《房屋所有權證》后，按有關規定向土地管理部門申請辦理該房屋土地使用權變更手續。

該房屋土地使用權的變更手續按下列約定辦理：

a、該房屋土地使用權為出讓取得，其土地使用權證證載權利和相關出讓合同的權利、義務一并轉讓給乙方。

b、該房屋土地使用權為劃撥取得，根據有關規定，其轉讓需交納土地出讓金或土地收益金;雙方約定，該費用由 甲方承擔 乙方承擔 。(自行選擇)

c、除本條第二款已有約定外，辦理以上手續應當繳納的稅費，由 甲、乙雙方按國家規定各自承擔 甲方承擔 乙方承擔 。(自行選擇)

第八條

甲、乙雙方向房屋權屬登記機關申請所有權轉移登記，登記機關準予登記的，則雙方提出申請的時間為該房屋權利轉移時間。

第九條

該房屋毀損、滅失的風險自

a、房屋正式交付之日 b、權利轉移之日 起轉移給乙方。(自行選擇)

第十條

該房屋正式交付時，物業管理、水、電、燃氣、有線電視、通訊等相關雜費，按下列約定處理：______________________________

(可雙方自行約定)

第十一條

本契約未盡事宜，甲、乙雙方可另行訂立補充條款或補充協議。補充條款或補充協議以及本契約的附件均為本契約不可分割的部分。

第十二條

本契約 a、自甲乙雙方簽訂之日 b、自_________之日起生效。(空白處可自行約定)

第十三條

甲、乙雙方約定補充條款如下：______________________________________________

篇10

1、深圳小產權房是混轉正的，但是是會有前置條件的，本次的轉正就是深圳特區一次大膽的嘗試。

2、深圳小產房的歷史因素，了解深圳小產權房的人，都知道小產權房曾經撐起了深圳的半邊天。但是隨著城市的發展，小產權已經慢慢成為制約深圳發展的一個很大的因素了。深圳小產權房，據不完全統計小產權占深圳市政府建筑面積的49.6%。

3、深圳常住人口大約為1500萬，深戶300萬，繳納社保的大約1300萬人。能夠擁有的住房的人占不到30%，低收入人群也有很多，而這些群體都是住在小產權房里面，如果處理不好小產房，將會是一個社會問題。政府不敢冒這么大的風險，也沒有人能承擔矛盾爆發的后果，所以政府只能徐徐圖之。

（來源：文章屋網 ）