導(dǎo)語：如何才能寫好一篇小產(chǎn)權(quán)房屋，這就需要搜集整理更多的資料和文獻(xiàn)，歡迎閱讀由公務(wù)員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

篇1

賣方(以下簡稱甲方)：____________________

地址：____________________聯(lián)系電話：

委托人：_______________

地址：____________________聯(lián)系電話：____________________

買方(以下簡稱乙方)：

地址：____________________聯(lián)系電話：____________________

委托人：_______________

地址：____________________聯(lián)系電話：____________________

委托機(jī)構(gòu)：____________________

經(jīng)辦人：____________________聯(lián)系電話：____________________

根據(jù)《中華人民共和國合同法》、《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》及其他有關(guān)法律、法規(guī)之規(guī)定，甲、乙雙方在平等、自愿、協(xié)商一致原則的基礎(chǔ)上，同意就乙方向甲方購買房屋事項(xiàng)達(dá)成如下協(xié)議：

第一條房屋基本情況(按房屋所有權(quán)證填寫)

1、甲方房屋(以下簡稱該房屋)坐落于嘉興市____________________，房屋結(jié)構(gòu)為__________，房屋用途為__________，房屋建筑面積為平方米，車庫面積_____平方米。

2、該房屋所有權(quán)證號為_____(共有權(quán)證號為_____)。土地使用權(quán)方式為_____，土地使用權(quán)證號為__________。

3、隨該房屋一并轉(zhuǎn)讓的附屬設(shè)備、設(shè)施：_______________。

4、該房屋租賃情況______________________________。

第二條房屋轉(zhuǎn)讓價格

按建筑面積計算該套房屋轉(zhuǎn)讓價格為[人民幣][幣]

總金額(小寫)__________元，大寫__________億_____千_____百_____拾_____萬_____千_____百_____拾_____元整。

第三條付款方式、時間

雙方約定按以下第_____項(xiàng)以(現(xiàn)金、支票、其他)方式支付房款：

1、一次性付款：

本合同鑒定之日起_____天內(nèi)，乙方一次性將購房款支付給__________。

2、分期付款：

合同簽訂之日起_____幾天內(nèi)，房屋及相關(guān)權(quán)屬證明交付時，權(quán)

屬證明過戶后_________________________

3、其它方式：___________________________________

第四條交房方式：

甲乙雙方約定采用下列第_____種方式交房：

(1)自本合同簽定之日起_____天內(nèi)，甲方將房屋及房屋鑰匙、房產(chǎn)證、土地使用證等相關(guān)權(quán)屬證明一并交付給乙方。

(2)其他方式_________________________。

第五條乙方逾期付款的違約責(zé)任

乙方未按本合同第三條約定的時間付款，甲方有權(quán)按累計應(yīng)付款向乙方追究違約利息，自本合同規(guī)定的應(yīng)付款最后期限之第二天起至

實(shí)際付款之日止，月息按_____利率計算。逾期付款超過_____天，甲方有權(quán)按下述第種約定追究乙方的違約責(zé)任：

(1)乙方向甲方支付違約金共計_____元整，合同限期繼續(xù)履行。

若乙方在天內(nèi)仍未繼續(xù)履行合同，遵照下述第(2)條處理。

(2)乙方向甲方支付違約金共計_____元整，合同終止，乙方將房屋退還給甲方。甲方實(shí)際經(jīng)濟(jì)損失超過乙方支付的違約金時，實(shí)際經(jīng)濟(jì)損失與違約金的差額部分由乙方據(jù)實(shí)賠償。

第六條甲方逾期交房的違約責(zé)任

除不可抗拒的因素外，甲方未按本合同第四條約定的時間交房的，乙方有權(quán)按累計已付款向甲方追究違約利息，自本合同規(guī)定的最后交付期限之第二天起至實(shí)際交付之日止，月利息按計算。逾期交付超過_____天，乙方有權(quán)按下述第種約定追究甲方的違約責(zé)任：

(1)甲方向乙方支付違約金共計_____元整，合同繼續(xù)限制履行。

若甲方在天內(nèi)仍未繼續(xù)履行合同，遵照下述第(2)條處理。

(2)甲方向乙方支付違約金共計_____元整，合同終止。乙方實(shí)際經(jīng)濟(jì)損失超過甲方支付的違約金時，實(shí)際經(jīng)濟(jì)損失與違約金的差額部分由甲方據(jù)實(shí)賠償。

第七條甲方保證該房屋交接時沒有產(chǎn)權(quán)糾紛和拖欠任何費(fèi)用(如水電、煤氣、有線電話、物業(yè)管理費(fèi)等相關(guān)費(fèi)用)，保證已清除該房屋原由甲方設(shè)定的抵押權(quán)。如交接后發(fā)生該房屋交接前即存在的產(chǎn)權(quán)糾紛和財務(wù)糾紛，由甲方承擔(dān)全部責(zé)任，甲方轉(zhuǎn)讓該房屋之前，確認(rèn)該房屋承租人已放棄優(yōu)先購買權(quán)，并取得房屋權(quán)共有人同意。(乙方對該房屋的各項(xiàng)基本情況均做了充分了解。該房屋轉(zhuǎn)讓后，如發(fā)生破漏、開裂等問題由乙方承擔(dān)維修責(zé)任。)

第八條關(guān)于產(chǎn)權(quán)登記的約定

自本合同生效之日起，乙方在三個月內(nèi)向房地產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)申請辦理房地產(chǎn)權(quán)屬轉(zhuǎn)移手續(xù)，甲方積極給予協(xié)助。如因甲方過失造成乙方不能在天內(nèi)取得房地產(chǎn)權(quán)屬證書，視為甲方違約，乙方有權(quán)退房。甲方必須在乙方提出退房之日起天將乙方已付款退還給乙方，并向乙方支付違約金_____元整。

第九條該房屋轉(zhuǎn)讓交易發(fā)生的各項(xiàng)稅費(fèi)由甲乙雙方承擔(dān)。

第十條房屋轉(zhuǎn)讓后該房屋所屬土地使用權(quán)利、義務(wù)和責(zé)任依法

隨之轉(zhuǎn)讓。

第十一條其他約定事項(xiàng)______________________。

第十二條本合同空格部分填寫的文字與印刷文字具有同等效力。本合同中未規(guī)定的事項(xiàng)，均遵照中華人民共和國有關(guān)部門法律、法規(guī)和政策執(zhí)行。

第十三條甲、乙一方或雙方為境外組織或個人的，本合同應(yīng)經(jīng)該房屋所在地公證機(jī)關(guān)公證。

第十四條本合同在履行中發(fā)生爭議，由甲、乙雙方協(xié)商解決。協(xié)商不成的，甲、乙雙方同意采用以下第_____種方式解決。

1、由[嘉興仲裁委員會][_______________仲裁委員會]仲裁。

2、向人民法院起訴。

第十五條本合同自________之日起生效。

1、甲、乙雙方簽字。

2、經(jīng)__________公證(涉外房屋轉(zhuǎn)讓必須公證)。

第十六條本合同一式_____份，其中甲乙雙方、房屋權(quán)屬登記部門及契稅部門各執(zhí)一份。合同未盡事項(xiàng)，甲乙雙方可另行約定，其補(bǔ)充約定經(jīng)雙方簽章后與本合同具有同等法律效應(yīng)

甲方(簽章)_______________乙方(簽章)

委托人_________________委托人

(簽章)(簽章)

篇2

第一，根據(jù)北京市建委發(fā)出購房風(fēng)險提示指出，“使用權(quán)”、“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)”、“小產(chǎn)權(quán)”的房屋無產(chǎn)權(quán)保障，不具有房屋所有、轉(zhuǎn)讓、處分、收益等權(quán)利，且不能辦理房屋產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)。

第二，像小產(chǎn)權(quán)中的“鄉(xiāng)產(chǎn)房”、“村產(chǎn)房”等并沒有國家的產(chǎn)權(quán)證書，只有鄉(xiāng)政府或村委會給的產(chǎn)權(quán)證，不能像大產(chǎn)權(quán)的房子一樣抵押、流轉(zhuǎn)。如果遇到國家征地或拆遷，購房人的利益將很難保證。雙方簽署的購房合同也不是法律認(rèn)可的正式購房合同，如果房產(chǎn)出現(xiàn)糾紛，缺少法律支持。

第三，購買鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)那樣的小產(chǎn)權(quán)房無法辦理貸款，只能一次性或分期付款，這樣無形中會加大購房人的資金壓力，增加購房風(fēng)險。

嚴(yán)格來說，小產(chǎn)權(quán)房包括：已購公房，鄉(xiāng)產(chǎn)房和使用權(quán)房。根據(jù)這些房屋性質(zhì)的不同，在房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時也會區(qū)別對待。“已購公房”，購房人只要補(bǔ)齊土地出讓金，也就是購買房款的1%，就可以等同為商品房上市出售。“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)”，歸農(nóng)村集體所有，產(chǎn)權(quán)關(guān)系很難改變，很難過渡為完全產(chǎn)權(quán)，否則將會動搖國家的土地制度。而對于“使用權(quán)”房來說，上市出售則會有一線希望，因?yàn)椋瑖乙苍谝恢碧岢⒆鲋母镌圏c(diǎn)的努力。

小產(chǎn)權(quán)房屋買賣合同范文(1)

出賣人(甲方)：________________村委會

買受人(乙方)：______________________

身份證號碼：_______________________

一、甲方自愿將位于________市________區(qū)________街道________小區(qū)拆遷安置房________棟________室的房屋(建筑面積________平方米)以人民幣________元整的價款出售給乙方。乙方首付人民幣________元整需于________年____月____日前支付給甲方____________，余款分期按月支付，每月人民幣為________元，需于____年____月至____年________月壹年內(nèi)付清，每個月的支付期限為月底的最后一天。

二、乙方支付甲方合同保證定金___萬元，如甲方反悔本合同，雙倍賠償;如乙方反悔本合同，定金不退。

三、自甲乙雙方簽訂協(xié)議乙方交付首付款后 年內(nèi)甲方和村委會應(yīng)協(xié)助乙方辦理房屋產(chǎn)權(quán)手續(xù)。本合同發(fā)生的契稅，土地出讓金等由乙方負(fù)擔(dān)。其他稅費(fèi)按有關(guān)法律規(guī)定負(fù)擔(dān)。

四、本合同簽訂后，甲方對房屋使用、收益、出租、擔(dān)保、抵押、買賣、占有等權(quán)利一并轉(zhuǎn)讓給乙方。

五、本合同生效之日，甲方和村委會保證乙方享有居住權(quán)利和使用權(quán)并通電通水，甲方保證簽訂合同之前該房屋與任何個人和組織沒有債務(wù)和利益糾紛，本合同簽訂后，甲方不得就該房屋與他人訂立《買賣合同》或《出租合同》;

六、違約責(zé)任

1、如果甲方出售的房屋存在質(zhì)量問題影響到乙方居住權(quán)利的行使，一切責(zé)任由甲方承擔(dān)，并應(yīng)賠償乙方的損失，。

2、甲方應(yīng)當(dāng)于_______年___月___日收到乙方的首付房款即時將房屋的鑰匙交給乙方確保其居住權(quán)和使用權(quán)，甲方如不按合同規(guī)定的日期交付房屋，每逾期___天按房價總額千分之一計算違約金支付給乙方。逾期超過___個月時，乙方有權(quán)解除本合同。解約時，甲方除將已收的房價款全部退還乙方外，并應(yīng)賠償乙方經(jīng)濟(jì)損失人民幣____元。

3、乙方全部或部分不履行本合同規(guī)定的付款日期及方式的。其逾期部分乙方應(yīng)加付按日___%計算的違約金給甲方。逾期超過__個月時，甲方有權(quán)解除合同。解約時，乙方已付房價款的__%作為甲方的損失賠償金。

4、如因規(guī)劃部門、設(shè)計部門的原因?qū)е路课葙|(zhì)量和使用功能的，甲方應(yīng)當(dāng)通知乙方，如有補(bǔ)償款發(fā)放，甲方應(yīng)當(dāng)全額退還乙方。

5、本合同簽訂后，任何一方不得擅自變更或解除合同。如因重大客觀原因?qū)е卤竞贤慕獬追綉?yīng)按照市場評估價返還乙方房屋價款，并賠償乙方的房屋裝修費(fèi)用。

6、自合同生效之日起________年內(nèi)，產(chǎn)權(quán)證和土地證因?yàn)榧追降脑虿荒苻k理，甲方應(yīng)支付乙方違約金人民幣________元，甲方向乙方支付違約金后，土地證和產(chǎn)權(quán)證因?yàn)榧追降脑蛉匀徊荒苻k理，每逾期 天按房價總額千分之一計算違約金支付給乙方。

7、如果因?yàn)楸竞贤谖鍡l的原因，造成乙方損失或不能居住的，甲方必須向乙方賠償損失和支付違約金，違約金人民幣為 元，甲方支付乙方違約金后，侵權(quán)仍在繼續(xù)的，每逾期___天按房價總額千分之一計算違約金支付給乙方。逾期超過___個月時，乙方有權(quán)解除本合同。解約時，甲方除將已收的房價款全部退還乙方外，并應(yīng)賠償乙方經(jīng)濟(jì)損失人民幣________元。

七、本合同在履行過程中發(fā)生的爭議，由雙方當(dāng)事人協(xié)商解決;協(xié)商不成的可以向法院或仲裁機(jī)構(gòu)進(jìn)行起訴或仲裁。

八、本合同自乙方支付首付款給甲方雙方簽字或蓋章之日起生效。

九、本合同一式____份，甲乙雙方見證人各執(zhí)一份

甲方：________________乙方：________________見證人：______________

____年____月____日

小產(chǎn)權(quán)房屋買賣合同范文(2)

出賣人(甲方)：____________身份證號碼：____________________

買受人(乙方)：____________身份證號碼：____________________

甲、乙雙方就房屋買賣事項(xiàng)在平等自愿，協(xié)商一致前提下訂立本合同條款如下，以資共同遵守。

一、甲方自愿將其村證房位于____市_______區(qū)__________的房屋(建筑面積______平方米)以人民幣_____仟____佰_____拾____萬_____仟____佰____拾____元整(￥________ 元)的價款出售給乙方。(含地下室______號_______平方米)

二、乙方支付甲方合同保證定金________元，如甲方反悔本合同，雙倍賠償;如乙方反悔本合同，定金不退。

三、本合同簽定時，甲乙雙方都不具備過戶條件。等過戶條件成熟時，甲方應(yīng)協(xié)助乙方辦理房屋產(chǎn)權(quán)手續(xù)。本合同發(fā)生的契稅，土地出讓金等由乙方負(fù)擔(dān)。其他稅費(fèi)按有關(guān)法律規(guī)定負(fù)擔(dān)。乙方一次性將房款交付甲方。

四、本合同簽訂后，甲方對__________________的房屋使用、收益、出租、擔(dān)保、抵押、買賣、占有等權(quán)利一并轉(zhuǎn)讓給乙方。

五、本合同簽訂后，甲方保證乙方享有同甲方相同的居住權(quán)利，乙方保證按期繳納各項(xiàng)物業(yè)費(fèi)用。本合同簽訂后，甲方不得就該房屋與他人訂立《買賣合同》;

六、違約責(zé)任

1、甲方應(yīng)當(dāng)于________年____月____日交付乙方房屋，甲方如不按合同規(guī)定的日期交付房屋，每逾期1天按房價總額千分之一計算違約金支付給乙方。逾期超過_______個月時，乙方有權(quán)解除本合同。解約時，甲方除將已收的房價款全部退還乙方外，并應(yīng)賠償乙方經(jīng)濟(jì)損失人民幣________元。

2、乙方全部或部分不履行本合同規(guī)定的付款日期及方式的。其逾期部分乙方應(yīng)加付按日千分之一計算的違約金給甲方。逾期超過_____個月時，甲方有權(quán)解除合同。解約時，乙方已付房價款的_________作為甲方的損失賠償金。

3、如果甲方出售的房屋存在質(zhì)量問題影響到乙方居住權(quán)利的行使，一切責(zé)任由甲方承擔(dān)，并應(yīng)賠償乙方的損失。

4、本合同簽訂后，任何一方不得擅自變更或解除合同。如因重大客觀原因?qū)е卤竞贤慕獬追綉?yīng)按照市場評估價返還乙方房屋價款，并賠償乙方的房屋裝修費(fèi)用。

5、如因規(guī)劃部門、設(shè)計部門的原因?qū)е路课葙|(zhì)量和使用功能的，甲方應(yīng)當(dāng)通知乙方，如有補(bǔ)償款發(fā)放，甲方應(yīng)當(dāng)全額退還乙方。

七、本合同在履行過程中發(fā)生的爭議，由雙方當(dāng)事人協(xié)商解決;協(xié)商不成的按下述第_______種方式解決。

1、提交______________仲裁委員會仲裁。

2、依法向____________區(qū)人民法院起訴。

八、其他約定

九、本合同自雙方簽字或蓋章之日起生效。本合同未盡事宜雙方可以簽定補(bǔ)充協(xié)議，補(bǔ)充協(xié)議與本合同具有同等法律效力。

十、本合同一式三份，甲乙方各執(zhí)一份，見證人各一份。

篇3

買受人（乙方）：身份證號碼：

甲、乙雙方就房屋買賣事項(xiàng)在平等自愿，協(xié)商一致前提下訂立本合同條款如下，以資共同遵守。

一、甲方自愿將其村證房位于石家莊市___________ 區(qū)_______________________________________ 的房屋（建筑面積_________ 平方米）以人民幣_______ 仟_______ 佰_______ 拾_______ 萬_______ 仟_______ 佰_______ 拾_______ 元整（￥________元）的價款出售給乙方。（含地下室__號__平方米）

二、乙方支付甲方合同保證定金壹萬元，如甲方反悔本合同，雙倍賠償；如乙方反悔本合同，定金不退。

三、本合同簽定時，甲乙雙方都不具備過戶條件。等過戶條件成熟時，甲方應(yīng)協(xié)助乙方辦理房屋產(chǎn)權(quán)手續(xù)。本合同發(fā)生的契稅，土地出讓金等由乙方負(fù)擔(dān)。其他稅費(fèi)按有關(guān)法律規(guī)定負(fù)擔(dān)。乙方一次性將房款交付甲方。

四、本合同簽訂后，甲方對__的房屋使用、收益、出租、擔(dān)保、抵押、買賣、占有等權(quán)利一并轉(zhuǎn)讓給乙方。

五、本合同簽訂后，甲方保證乙方享有同甲方相同的居住權(quán)利，乙方保證按期繳納各項(xiàng)物業(yè)費(fèi)用。本合同簽訂后，甲方不得就該房屋與他人訂立《買賣合同》；

六、違約責(zé)任

1 、甲方應(yīng)當(dāng)于2009年月日交付乙方房屋，甲方如不按合同規(guī)定的日期交付房屋，每逾期1 天按房價總額千分之一計算違約金支付給乙方。逾期超過____五___ 個月時，乙方有權(quán)解除本合同。解約時，甲方除將已收的房價款全部退還乙方外，并應(yīng)賠償乙方經(jīng)濟(jì)損失人民幣___ 四萬______元。

2 、乙方全部或部分不履行本合同規(guī)定的付款日期及方式的。其逾期部分乙方應(yīng)加付按日千分之一計算的違約金給甲方。逾期超過___ 五____個月時，甲方有權(quán)解除合同。解約時，乙方已付房價款的_________ 作為甲方的損失賠償金。

3 、如果甲方出售的房屋存在質(zhì)量問題影響到乙方居住權(quán)利的行使，一切責(zé)任由甲方承擔(dān)，并應(yīng)賠償乙方的損失。

4 、本合同簽訂后，任何一方不得擅自變更或解除合同。如因重大客觀原因?qū)е卤竞贤慕獬追綉?yīng)按照市場評估價返還乙方房屋價款，并賠償乙方的房屋裝修費(fèi)用。

5 、如因規(guī)劃部門、設(shè)計部門的原因?qū)е路课葙|(zhì)量和使用功能的，甲方應(yīng)當(dāng)通知乙方，如有補(bǔ)償款發(fā)放，甲方應(yīng)當(dāng)全額退還乙方。

七、本合同在履行過程中發(fā)生的爭議，由雙方當(dāng)事人協(xié)商解決；協(xié)商不成的按下述第_________ 種方式解決。

1 、提交______________________________________仲裁委員會仲裁。

2 、依法向__區(qū)人民法院。

八、其他約定

九、本合同自雙方簽字或蓋章之日起生效。本合同未盡事宜雙方可以簽定補(bǔ)充協(xié)議，補(bǔ)充協(xié)議與本合同具有同等法律效力。

十、本合同一式5 份，甲乙方各執(zhí)一份，見證人各一份。

甲方：乙方：

年月　日年月日

見證人：年月日

篇4

關(guān)鍵詞：“小產(chǎn)權(quán)房”物權(quán)法　所有權(quán)制度

[中圖分類號]D92　[文獻(xiàn)識別碼]A　[文章編號]1004―7069(2011)-02-0013-01

一、“小產(chǎn)權(quán)房”的概念、產(chǎn)生原因及存在意義

(一)“小產(chǎn)權(quán)房”的概念

所謂“小產(chǎn)權(quán)房”即“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房”其實(shí)并非一個嚴(yán)格意義上的法律概念，我國現(xiàn)行法律并未對“小產(chǎn)權(quán)房”加以規(guī)定，它只是人們在現(xiàn)實(shí)生活交易中約定俗稱的說法。

從法律角度看，“小產(chǎn)權(quán)房”主要是指在“宅基地”上建成的住房，由于宅基地不可對該農(nóng)村集體以外成員流轉(zhuǎn)，所以無法得到完全意義上的“大產(chǎn)權(quán)”：或是在集體企業(yè)用地或占用耕地的違法建筑。

(二)“小產(chǎn)權(quán)房”的產(chǎn)生原因

1、法律上的原因

首先，我國現(xiàn)行法律中并未對“小產(chǎn)權(quán)房”的性質(zhì)加以規(guī)定。這使得“小產(chǎn)權(quán)房”得以在法律的灰色地帶中孕育而生。

其次，我國現(xiàn)行的二元制土地制度是“小產(chǎn)權(quán)房”產(chǎn)生的根本原因。

2、社會原因

就全國范圍內(nèi)看，城市房地產(chǎn)價格一直處于攀升狀態(tài)，而城市居民的人均收入和房價卻不成正比，大多數(shù)城市居民處于無力購房或者是首付之后供房吃力的狀態(tài)。因此，價格低廉的“小產(chǎn)權(quán)房”則吸引了大量城市購房者的目光，這是催生“小產(chǎn)權(quán)房”產(chǎn)生的重要原因之一。

二、“小產(chǎn)權(quán)房”的法律性質(zhì)

(一)就現(xiàn)狀看，“小產(chǎn)權(quán)房”的合法性在法律上是沒有依據(jù)的，法律對其性質(zhì)并未進(jìn)行明確規(guī)定。

(二)“小產(chǎn)權(quán)房”在實(shí)踐過程中認(rèn)定其是否為違法建筑，要區(qū)分其所附著的土地性質(zhì)即區(qū)分宅基地和集體企業(yè)用地或耕地。如果實(shí)在集體企業(yè)用地或耕地上興建的小產(chǎn)權(quán)房其違法性無可厚非。但若是附著在農(nóng)村宅基地之上，其是否違法就不能武斷地加以評價。

三、“小產(chǎn)權(quán)房”的物權(quán)法意義――物權(quán)法將如何做到定紛止?fàn)?/p>

從“小產(chǎn)權(quán)房”的糾紛現(xiàn)狀可以看出，我國的《物權(quán)法》給予了城市人口以完全的財產(chǎn)權(quán)保護(hù)，然而農(nóng)村人口的財產(chǎn)所有權(quán)卻沒有得到平等的保護(hù)。城市房屋可在房地產(chǎn)市場自由流轉(zhuǎn)，而農(nóng)村宅基地房屋卻被冠以“小產(chǎn)權(quán)房”之名不得自由處分。由此可見，《物權(quán)法》對我國公民財產(chǎn)權(quán)的平等保護(hù)是欠缺的。如果說“小產(chǎn)權(quán)房”是因?yàn)椴环稀锻恋毓芾矸ā芬?guī)定的管理、登記制度而使其流轉(zhuǎn)受到限制，但是基于我國二元制土地所有制制度，也只有屬國家所有的城市土地上附著的房屋才受房屋管理、登記制度的約束。

(一)“小產(chǎn)權(quán)房”的所有權(quán)人――誰應(yīng)當(dāng)實(shí)至名歸

首先，宅基地使用權(quán)人在《物權(quán)法》及《土地管理法》中規(guī)定得相當(dāng)明確。宅基地使用權(quán)是農(nóng)村居民在集體所有的土地上建筑房屋，以供居住的權(quán)利。

其次，宅基地使用權(quán)來源于農(nóng)村集體土地所有權(quán)，因此“小產(chǎn)權(quán)房”的開發(fā)權(quán)人和所有權(quán)人都屬于農(nóng)村村民集體。

(二)“小產(chǎn)權(quán)房”所有權(quán)的非完整性――被遺忘的物權(quán)平等性

按照《羅馬法教科書》中提到的關(guān)于羅馬法“所有權(quán)完整性”的觀念，所有權(quán)可以定義為對物的最一般的主宰。這意味著這種主宰的內(nèi)容是不能簡單地通過列舉占有、收益、使用、處分的方式來限定的，它有時可以演變出對他人權(quán)利的限制，甚至是對人的主宰。我國民法理論普遍采用“四項(xiàng)權(quán)能”來具體描述所有權(quán)的完整性，包含占有權(quán)能、使用權(quán)能、收益權(quán)能、處分權(quán)能。

四、“小產(chǎn)權(quán)房”應(yīng)當(dāng)?shù)玫健段餀?quán)法》的承認(rèn)

隨著我國城鄉(xiāng)一體化的發(fā)展，農(nóng)村房地產(chǎn)市場和城市房地產(chǎn)市場在事實(shí)上和法律上的相互連接和影響，是不可回避的。應(yīng)當(dāng)在保護(hù)耕地及集體經(jīng)濟(jì)建設(shè)用地的大前提之下，發(fā)展農(nóng)村宅基地房屋的買賣交易，保障農(nóng)民完整的物權(quán)所有權(quán)，給他們帶來真正意義上的致富和創(chuàng)收。因此，物權(quán)法在這方面應(yīng)當(dāng)肯定農(nóng)民對其宅基地房屋的所有權(quán)，使其可以自由處分。

(一)《物權(quán)放》應(yīng)當(dāng)肯定村農(nóng)民集體成員為農(nóng)村宅基地房屋的所有權(quán)主體。

(二)明確“小產(chǎn)權(quán)房”的流轉(zhuǎn)方式。基于我國二元制土地所有權(quán)制度的大背景下，城市房地產(chǎn)市場用地屬國家所有，“小產(chǎn)權(quán)房”用地屬農(nóng)村集體所有，因此“小產(chǎn)權(quán)房”的流轉(zhuǎn)是有可行之處的，它無需經(jīng)過國家對土地的征收程序，農(nóng)民轉(zhuǎn)讓其所有的宅基地房屋是完整行使其所有權(quán)權(quán)能的重要體現(xiàn)。

五、結(jié)論

如今，小產(chǎn)權(quán)房的問題并非單純法律上的問題，從更深層意義上看還關(guān)系到我國國家政策和社會各利益階層的平衡。一方面，小產(chǎn)權(quán)房有一定的市場需求，分擔(dān)了政府解決住房困難的問題，同時也在相當(dāng)程度上提高了農(nóng)村人口的收入；但另一方面，如果處理不當(dāng)會導(dǎo)致其對正常商品房交易市場的擾亂。從長遠(yuǎn)的發(fā)展上看，在不改變我國二元制土地所有權(quán)制度的情況下，“小產(chǎn)權(quán)房”的交易是有很大市場空間的，也是順應(yīng)社會發(fā)展的。所以，從《物權(quán)法》的層面對“小產(chǎn)權(quán)房”的權(quán)屬作出確切的規(guī)定，肯定農(nóng)村人口完整的財產(chǎn)權(quán)利，明確“公共利益”的界限，建立一個合理小產(chǎn)權(quán)房交易機(jī)制，才可以真正使《物權(quán)法》所保護(hù)的物能夠物盡其用，使《物權(quán)法》所保護(hù)的物權(quán)所有權(quán)制度更加完善。

參考文獻(xiàn)：

篇5

每逢到周五，翻開廣州發(fā)行量最大的《廣州日報》，厚厚一疊的房地產(chǎn)廣告令人眼花繚亂，每一期至少幾十個樓盤同時登場亮相，每一個樓盤的廣告都淹沒在其他樓盤廣告信息海洋之中。雖然而此，發(fā)展商之間為爭得好的廣告版位、更多的宣傳頻次，互相不惜加大資金投入，而博奕的結(jié)果就是彼此廣告支出的不斷增加，而每個樓盤的有效關(guān)注率與信息到達(dá)率卻日趨下降。樓盤信息廣告突圍路在何方？

相比于媒體廣告無方向性、鋪天蓋地的宣傳，銷售單張小范圍但精確地覆蓋也是各發(fā)展商所常用的一種手法。派發(fā)銷售單張是任何一個樓盤促銷時都會使用的一種策略，也是能夠向客戶傳達(dá)樓盤信息的最有效方式之一。相比于電視與報紙廣告的大額資金投入，銷售單張其特點(diǎn)是費(fèi)用低、到達(dá)率高、針對性強(qiáng)、目標(biāo)性強(qiáng)，而且運(yùn)用得當(dāng)?shù)脑挘梢云鸬绞卤豆Π搿⑺膬砂吻Ы锏钠嫘А?/p>

許多發(fā)展商在銷售單張策略上的運(yùn)用不當(dāng)，經(jīng)常達(dá)不到期望的效果，原因有幾點(diǎn)：要么印制質(zhì)量粗劣，客戶連掃一眼的興趣都沒有；要么通篇大吹大擂，既缺乏可信性，也讓人感到厭煩。所以銷售傳單策略的運(yùn)用也須高超的技巧，語言運(yùn)用恰到好處、形式設(shè)計獨(dú)具匠心才能吸引客戶的注意。否則運(yùn)用不當(dāng)，則可能花錢不討好，不僅起不到信息有效傳遞的目的，還可能給樓盤形象造成一定的負(fù)面影響。

一份好的銷售單張應(yīng)該是消費(fèi)者愿意閱讀、愿意保存，通過單張內(nèi)容了解到樓盤的準(zhǔn)確信息，對該樓盤產(chǎn)生好感、有進(jìn)一步了解的欲望。

如何才能讓傳單既顯得別具一格，又可以準(zhǔn)確傳達(dá)我們的信息呢？作為一名營銷策劃人，我從營銷創(chuàng)意的角度探討房地產(chǎn)銷售單張策略運(yùn)用的幾種方式。

順勢借力：與節(jié)日相輔相承

眾所周知，房地產(chǎn)的銷售向來與節(jié)日密切相關(guān)，什么樣的節(jié)日就有什么樣的人潮。所以，如果銷售單張能夠與節(jié)日的特點(diǎn)巧妙結(jié)合，利用人們的心理接受需求，就能順勢借力，把銷售傳單的信息傳達(dá)出去。

高檔樓盤雅蘭苑在市場推廣時，因?yàn)槟赣H節(jié)即將到來，項(xiàng)目策劃者考慮到人們普遍的求福祝愿心理，于是將整張銷售傳單剪切做成一張流光溢彩的“福字”，而“福”字中間又隱含著雅蘭苑的LOGO及名字。在福字上面，印上一句話“是母親庇護(hù)我們成長，讓幸福庇護(hù)母親一生平安——雅蘭苑祝福天下所有母親”。傳單上方設(shè)計了一條可以懸掛住的小紅繩，可以讓人掛在墻上或者其他地方。

在傳單的背后，印著幾幅雅蘭苑園林、小區(qū)及室內(nèi)設(shè)計的精美圖片。在傳單的最下方，貼著一張印制精美的名片大小的卡片，上面寫著“幸福的母親在最希望住哪里”這樣一句懸念式的話，而卡片一翻過來就是雅蘭苑的地址及電話。

此張銷售單張設(shè)計精美，而且切合節(jié)日的氣氛，所以消費(fèi)者很愿意接到此銷售單張。

眼球注意力：抓住新聞熱點(diǎn)

某一年，譚詠麟曾到廣州舉行大型演唱會。譚詠麟是具有很高知名度的國際巨星，在廣州擁有眾多歌迷和很強(qiáng)號召力。由于譚詠麟是廣州某樓盤的形象代言人，而演唱會舉行前半個月，恰逢該樓盤三期隆重推出。發(fā)展商預(yù)計譚詠麟的演唱會將會吸引很多眼球，媒體也將不斷報道關(guān)于演唱會的各種內(nèi)容，而是花盡心思將樓盤的銷售單張與譚詠麟的演唱會緊密結(jié)合起來。

該銷售單張采取了折疊式翻頁，首頁是譚詠麟個人大幅海報照片，而翻開內(nèi)頁，則是譚詠麟演唱會的一些情況及其作為該樓盤形象代言人的介紹。樓盤的信息巧妙地與譚詠麟結(jié)合在一起，大大提升了樓盤的知名度與品牌形象。

在譚詠麟演唱會舉行當(dāng)晚，銷售單張也隨之出街。許多消費(fèi)一開始還誤以為是演唱會相關(guān)的海報與介紹，紛紛索取，銷售單張的閱讀率非常之高，樓盤信息有效地傳達(dá)出去。

而另一吸引眼球注意的經(jīng)典案例，是借助了申奧成功后民族感情的升華。北京申奧成功之后，某大報準(zhǔn)備出版一期申奧增刊。發(fā)展商與該報通過協(xié)商之后，以夾報的形式隨增刊派送。

發(fā)展商將銷售傳單設(shè)計成喜慶的紅色，并采取與增刊相同的版式設(shè)計。單張大標(biāo)題打上“xx花園慶賀北京申奧成功”字樣，內(nèi)容則從申奧成功的社會意義延伸到XX花園如何提升人民生活居住水平，從大談民族感情開始切入再談到樓盤的相關(guān)介紹。由于文案撰寫非常巧妙，廣告文案讀起來與新聞一樣順暢，很多人并不反感。且版式設(shè)計與整體相同，銷售單張看起來就成了增刊的一部分。

由于該期是增刊，該期全部是新聞報道，而此樓盤的夾報則成了該期的惟一廣告。發(fā)展商購買了數(shù)萬份的報紙，免費(fèi)贈閱給市民，巧妙借助申奧關(guān)注熱點(diǎn)與民族感情，將樓盤的品牌與美譽(yù)度打響。

形式新穎：突破心理接受第一關(guān)

如果說房地產(chǎn)銷售單張有什么是最忌諱的，那就是印制粗劣、形式陳舊，花花綠綠的外表一看就是檔次低下的產(chǎn)品廣告。這樣的銷售單張不僅不能引起消費(fèi)者的閱讀興趣，而且消費(fèi)者一看到手執(zhí)銷售單張的派單人員都會避而遠(yuǎn)之。

形式新穎的事物總是能夠引起人們的興趣。作為銷售單張，相同的內(nèi)容，但是不同的表現(xiàn)形式，其被消費(fèi)者接受的結(jié)果將是大相逕廷。

我曾見過最獨(dú)特的單張是某發(fā)展商將銷售單張制作成風(fēng)車形式。風(fēng)車的每一扇面是樓盤中不同的實(shí)景及簡單介紹，輔以不同的顏色表現(xiàn)，風(fēng)車的柄則是使用普通的塑料桿，上面印著樓盤的名字與地址，其形式之新奇令人贊嘆不已。

這式風(fēng)車式的銷售單張雖然附載的信息不多，但絕對令人印象深刻。由于所推售的樓盤屬于大戶型，其目標(biāo)客戶是有家庭人口相對較多的客戶。發(fā)展商的派發(fā)人員身著印有樓盤LOGO的統(tǒng)一服裝，選擇在大商場、人流集中的地鐵站門口，向帶著小孩的消費(fèi)者派送，既能贏得小孩子的歡心，也能引起大人對樓盤了解的興趣。

銷售單張派發(fā)的最大問題就是如何令消費(fèi)者有興趣接過這張單張，然后有興趣看一看銷售單張上的內(nèi)容——形式的新穎無疑能突破消費(fèi)心理接受的限度，純廣告信息的宣傳品沒有人愿意多看，但是一架給帶人快樂的風(fēng)車很多人就愿意接受了。

功能嫁接：給一個消費(fèi)者期望的理由

現(xiàn)在許多發(fā)展商在銷售樓盤時，都會與一些商家都會進(jìn)行合作，建立發(fā)展商——商家之間的聯(lián)盟，雙方進(jìn)行互惠交易，消費(fèi)購買樓房時可以以比市場優(yōu)惠的價格購買發(fā)展商指定的商家產(chǎn)品。

所以，一些發(fā)展商印制銷售單張時，有意識地將商家的優(yōu)惠券印在單張之中，消費(fèi)者可以憑此優(yōu)惠券獲得打折。有些銷售單張則直接印上一些可以兌現(xiàn)禮物的票樣——客戶憑此單張可到樓盤換取相關(guān)禮品或參加抽獎。還有的單張本身就是可以在樓盤會所免費(fèi)使用某種功能的票——這些都是吸引消費(fèi)者關(guān)注樓盤或者參加樓盤促銷活動的小花招。雖然方式算不上很新穎，但是效果卻一直屢試屢爽——其實(shí)也是抓住了消費(fèi)者的期望心理。

懸念式引導(dǎo)：讓消費(fèi)者步步入甕

曾有一樓盤的銷售單張乍一看是一張中國地圖，打開第二頁卻變成了一張廣東地圖，而且用明顯的標(biāo)識圈出廣東位于中國版圖的哪一部分。打開第三頁又變了一張廣州市地圖，同樣用明顯的標(biāo)識圈出廣州位于廣東版圖的哪一位置。打開到第四頁時，該樓盤就被很夸張地突出位于廣州的哪一部分——由于該樓盤最大的賣點(diǎn)就是處于最繁華路段，CBD中心位置，所以地段是其最要突出的重點(diǎn)。

單張中的文案這樣寫道：廣東位于中國最重要戰(zhàn)略的位置，廣州市又位于廣東最重要的戰(zhàn)略位置，XX樓盤處于廣州CBD最核心位置，猜一猜XX樓盤的升值潛力如何？

篇6

（一）判別購房消費(fèi)者的依據(jù)和標(biāo)準(zhǔn)

《批復(fù)》第2條規(guī)定，“消費(fèi)者交付購買商品房的全部或者大部分款項(xiàng)后，承包人就該商品房享有的工程價款優(yōu)先受償權(quán)不得對抗買受人”，首次采用了購房“消費(fèi)者”的概念，將商品房列入“商品”的范圍，確認(rèn)了審判實(shí)踐中可以援引《消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》（以下簡稱《消法》）對購房“消費(fèi)者”進(jìn)行特殊保護(hù)，購房“消費(fèi)者”有權(quán)請求依照《消法》的規(guī)定保護(hù)其合法權(quán)益。《批復(fù)》首次明確規(guī)定對購房消費(fèi)者予以優(yōu)先保護(hù)，即購房消費(fèi)者可以對抗工程款的優(yōu)先權(quán)，解決了購房消費(fèi)者與工程款優(yōu)先權(quán)人的受償順位問題。購房人基于“消費(fèi)者”的特殊身份請求辦理房屋產(chǎn)權(quán)手續(xù)的，人民法院裁判其對房屋享有所有權(quán)能夠?qū)钩邪说墓こ炭顑?yōu)先受償權(quán)，應(yīng)以《批復(fù)》第二條規(guī)定為依據(jù)。

在適用《批復(fù)》時首先要解決的是“消費(fèi)者”的識別問題。筆者認(rèn)為，對《批復(fù)》規(guī)定的“消費(fèi)者”應(yīng)當(dāng)按照《消法》關(guān)于“消費(fèi)者”的規(guī)定進(jìn)行識別。根據(jù)《消法》第2條“消費(fèi)者為生活需要購買、使用商品或者接受服務(wù)，其權(quán)益受本法保護(hù)”的規(guī)定，判斷“消費(fèi)者”的標(biāo)準(zhǔn)是：（1）行為目的以生活消費(fèi)所需。購買、使用商品有可能基于消費(fèi)的目的，也有基于經(jīng)營的目的；同樣的商品，可能因使用于生活活動而構(gòu)成消費(fèi)品，也可能因使用于生產(chǎn)經(jīng)營活動而成為生產(chǎn)資料。如果為自己的生活消費(fèi)而購買商品或接受服務(wù)，該行為為消費(fèi)行為。對于購買者是否以生活消費(fèi)為目的，可以憑一般人的社會生活經(jīng)驗(yàn)，結(jié)合購買者的主觀動機(jī)和客觀行為表現(xiàn)加以判斷。凡是和人類生活有關(guān)，基于求生存便利或舒適的生活目的，為滿足衣食住行娛樂等方面生活欲望的行為，原則上均屬于生活消費(fèi)行為。（2）行為主體為處于弱勢地位的自然人，而非法人或其他組織。法人或者其他組織作為自然人的集合體，具有團(tuán)體之法律人格，不存在缺乏專門知識、交涉能力的問題，即使其購買的商品最終由自然人用于生活消費(fèi)（如公司購買日用品發(fā)給職工），法律也并無給予特殊保護(hù)的必要。正是基于此，國際標(biāo)準(zhǔn)化組織消費(fèi)者政策委員會于1978年首屆年會上將消費(fèi)者定義為“以個人消費(fèi)為目的而購買或使用商品或服務(wù)的個體社會成員”[注1]，我國國家標(biāo)準(zhǔn)局于1985年頒布的《消費(fèi)品使用說明總則》也規(guī)定“消費(fèi)者為滿足個人或家庭的生活需要而購買、使用商品或服務(wù)的個體社會成員。”

根據(jù)《消法》和《批復(fù)》的規(guī)定，并非所有的購房人都能成為消費(fèi)者，只有以生活消費(fèi)為目的而購房自然人才屬于購房消費(fèi)者的范疇。判別購房人是否為消費(fèi)者，通常有兩點(diǎn)外在表現(xiàn)：一是所購買的房屋為住宅而非營業(yè)用房；二是供自己或家人居住。判別購房者是否以生活需要為目的面臨的難題是，隨著人們生活水平的提高，生活需要的范圍難于界定。例如，已有一套甚至多套住宅的自然人，又購買房屋用于居住，可否認(rèn)定其為生活需要？自然人所購房屋用于出租，以租金為家庭生活主要來源，其購房行為可否認(rèn)定為滿足生活需要？筆者認(rèn)為，即便消費(fèi)者購買的產(chǎn)品既供自己使用，同時又用于經(jīng)營用途時，如果其購買產(chǎn)品的目的是偏重自己使用或者作為家庭生活主要來源的，則應(yīng)屬于生活消費(fèi)所需。在審判實(shí)踐中，可根據(jù)購房人所購房屋為住宅或非住宅而推定購房人是否為消費(fèi)者，消費(fèi)者只需證明其所購房屋為住宅為已足。即如購房人購買的房屋為住宅，則應(yīng)推定為生活消費(fèi)行為；如要證明購房人非基于消費(fèi)目的而購房，則應(yīng)實(shí)行舉證責(zé)任倒置，由訴訟對方當(dāng)事人舉證證明，此符合舉證責(zé)任分配規(guī)則的要求。

（二）購房消費(fèi)者優(yōu)先于工程價款優(yōu)先權(quán)的理由和適用條件

1、工程款優(yōu)先權(quán)的性質(zhì)為法定擔(dān)保物權(quán)，為何不能對抗消費(fèi)者？

原因即在于消費(fèi)者的利益為生存利益，是一個國家和民族維系其存在和發(fā)展首先應(yīng)保護(hù)的基本問題。當(dāng)經(jīng)營利益與生存利益相沖突時，法律首先是要保護(hù)人民的生存利益。雖然購房消費(fèi)者在未取得房屋所有權(quán)之前僅享有合同債權(quán)，但由于其購房的目的在于取得房屋的所有權(quán)，并維系其生存之必需，故對該項(xiàng)特殊債權(quán)有賦予其物權(quán)性予以特殊保護(hù)的必要。《批復(fù)》立足于當(dāng)代人權(quán)保護(hù)的價值觀和法律理念，規(guī)定購房消費(fèi)者的生存權(quán)能夠?qū)构こ虄r款優(yōu)先權(quán)，即消費(fèi)者對房屋的所有權(quán)獨(dú)立于工程款優(yōu)先權(quán)，不為工程款優(yōu)先權(quán)效力所及。《批復(fù)》的適用在很大程度上緩解了社會矛盾，有利于實(shí)現(xiàn)社會公正和維護(hù)社會穩(wěn)定。但該規(guī)定由于具有很強(qiáng)的政策性，缺乏必須的法律依據(jù)，應(yīng)是臨時之舉。

適用《批復(fù)》的規(guī)定對購房消費(fèi)者予以優(yōu)先保護(hù)，除滿足購房人是消費(fèi)者特殊身份的前提條件外，還必須同時滿足以下條件：（1）購房消費(fèi)者已經(jīng)交付全部或者大部分購房款。消費(fèi)者交付的款項(xiàng)為購房款，而非為為定金、保證金等；購房款數(shù)額應(yīng)超過約定的購房款數(shù)額的50%.購房消費(fèi)者交付的款項(xiàng)非為購房款，或者交付的購房款未達(dá)到約定購房款數(shù)額的50%以上，不能適用《批復(fù)》的規(guī)定。在按揭中，如果消費(fèi)者已交付合同約定的首期購房款，銀行將購房人所貸款項(xiàng)直接支付給開發(fā)企業(yè)，應(yīng)認(rèn)定購房消費(fèi)者已付清全部購房款。（2）商品房買賣合同合法有效，此為法律保護(hù)合法行為原則的體現(xiàn)，也是購房人享有請求取得房屋所有權(quán)的前提條件。如果合同無效，購房人即使基于消費(fèi)者的特殊身份，也不能基于無效合同請求取得房屋所有權(quán)。并且，現(xiàn)實(shí)中還大量存在房地產(chǎn)開發(fā)商利用便利條件，以家人、親戚、朋友、職員等的名義簽訂大量的虛假商品房買賣合同和虛假按揭合同，損害工程款權(quán)利人及其他權(quán)利人合法權(quán)利的現(xiàn)象，因此應(yīng)嚴(yán)格審查合同效力。購房合同無效或被撤銷，不能適用《批復(fù)》的規(guī)定。（3）商品房預(yù)售合同已為登記或者房屋所有權(quán)已登記轉(zhuǎn)移給購房人。在適用《批復(fù)》第2條時，是否以商品房預(yù)售合同經(jīng)過登記為要件，是一個值得探討的問題。筆者此前認(rèn)為，由于我國目前還面臨著解決人們的基本生存權(quán)問題，法律體系上至今尚無物權(quán)法，商品房買賣合同登記僅為備案登記，效力相對較弱，沒有預(yù)告登記的準(zhǔn)物權(quán)效力，同時《批復(fù)》也未對購房消費(fèi)者的優(yōu)先保護(hù)是否以合同登記為前提明確作出限制性的規(guī)定，因此，購房消費(fèi)者權(quán)利得以對抗工程款權(quán)利人的優(yōu)先權(quán)，不以合同登記為要件。但經(jīng)認(rèn)真思考，這一觀點(diǎn)并不妥當(dāng)。我國實(shí)行不動產(chǎn)物權(quán)登記生效主義，即經(jīng)登記后才取得物權(quán)，未經(jīng)登記，權(quán)利人僅享有債權(quán)，不能與物權(quán)的受償處于同一參照系上。由于不動產(chǎn)物權(quán)登記是不動產(chǎn)權(quán)利彰顯的外觀形式，具有公示公信力，且預(yù)售合同登記（預(yù)告登記）具有保全債權(quán)的物權(quán)效力，實(shí)踐中認(rèn)定其具有對抗第三人的效力，雖《批復(fù)》主要在于解決當(dāng)前購房人權(quán)利無保障的實(shí)際情況，但應(yīng)維護(hù)法律規(guī)定的連續(xù)性和穩(wěn)定性，遵循物權(quán)法原理進(jìn)行分析。如果合同未為登記，或者購房人尚未轉(zhuǎn)移產(chǎn)權(quán)，該購房人僅享有合同債權(quán)，是不能對抗物權(quán)的。我國正在制定民法典，物權(quán)法的完善是指日可待的事情。預(yù)售合同經(jīng)登記后，使債權(quán)轉(zhuǎn)化具有了物權(quán)屬性；如果購買的為現(xiàn)房，經(jīng)登記后發(fā)生所有權(quán)的轉(zhuǎn)移，購房人因而取得了該房屋的所有權(quán)。只有債權(quán)具有物權(quán)屬性后或者權(quán)利人已經(jīng)取得所有權(quán)，才有與該物上并存的物權(quán)受償順序進(jìn)行比較的可能性。因此確定購房消費(fèi)者身份并受法律保護(hù)，若為預(yù)售，應(yīng)以合同經(jīng)登記為要件；若為現(xiàn)房買賣，應(yīng)以所有權(quán)已經(jīng)登記轉(zhuǎn)移為要件。如果不以登記為要件，將使我國的房地產(chǎn)登記制度及預(yù)售合同登記制度失去應(yīng)有的作用，不利于物權(quán)法原則的貫徹，同時還將擾亂人民的思想以及房地產(chǎn)交易的正常秩序，并且在目前市場信用已經(jīng)發(fā)生危機(jī)的時候，將進(jìn)一步促成信用制度的坍塌，對我國的法治建設(shè)十分有害。

2、如何處理購房消費(fèi)者的？

在購房人要求辦理房屋“兩證”案件審理中，人民法院應(yīng)首先審查該購房人是否符合購房消費(fèi)者的優(yōu)先保護(hù)條件，同時應(yīng)審查該房屋是否已經(jīng)竣工并經(jīng)有關(guān)部門組織驗(yàn)收合格，至于是否交清土地出讓金不應(yīng)在審查的范圍內(nèi)。依筆者之見，根據(jù)《房地產(chǎn)管理法》第38條和44條、《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例》第24、25條的規(guī)定，頒發(fā)房屋預(yù)售許可證的行為為行政許可行為，人民法院在房地產(chǎn)民事糾紛案件審理中不應(yīng)對行政機(jī)關(guān)頒發(fā)許可證的行政許可行為進(jìn)行審查。開發(fā)企業(yè)是否繳清土地出讓金，是否達(dá)到“三證一投入”的條件為另一法律關(guān)系，屬行政機(jī)關(guān)審查或核查范圍。人民法院對該類案件的審理，在確認(rèn)合同有效的前提下，還應(yīng)查明該房屋是否已經(jīng)竣工并經(jīng)驗(yàn)收合格達(dá)到交付條件。《建筑法》第61條、《合同法》第27條的規(guī)定，建設(shè)工程竣工經(jīng)驗(yàn)收合格后方可交付使用，未經(jīng)驗(yàn)收或者驗(yàn)收不合格的，不得交付使用。《消防法》對未經(jīng)消防驗(yàn)收或者消防驗(yàn)收不合格不得交付使用也有強(qiáng)制性規(guī)定。如果房屋未經(jīng)驗(yàn)收合格，即使房屋已經(jīng)交付給購房人，人民法院亦不宜判決購房消費(fèi)者享有房屋所有權(quán)而履行辦理“兩證”義務(wù)，而應(yīng)該中止案件的審理，轉(zhuǎn)由政府有關(guān)職能部門協(xié)調(diào)處理，在經(jīng)有關(guān)部門組織對房屋驗(yàn)收合格后方可判決交付房屋并辦理房屋“兩證”。否則，人民法院以生效裁判判決將未經(jīng)驗(yàn)收合格的房屋強(qiáng)行視為已經(jīng)驗(yàn)收合格，違反了法律的強(qiáng)制性和禁止性規(guī)定，本身是違法的。不發(fā)生事故便沒有問題，一旦真出了問題，人民法院如何承擔(dān)責(zé)任？

房屋竣工后，購房消費(fèi)者要求辦理房屋產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)的，如果與工程款權(quán)利人對該房屋主張優(yōu)先受償權(quán)相沖突，只要預(yù)售合同有效并經(jīng)登記，該購房人滿足購房消費(fèi)者的條件，應(yīng)當(dāng)以最高人民法院《關(guān)于建設(shè)工程價款優(yōu)先受償權(quán)問題的批復(fù)》第2條的規(guī)定作為基本依據(jù)，優(yōu)先保護(hù)消費(fèi)者權(quán)利。判決說理中應(yīng)闡明購房消費(fèi)者的權(quán)利能夠?qū)构こ虄r款優(yōu)先受償權(quán)，判令出賣人履行向購房消費(fèi)者交付房屋并協(xié)助其辦理“兩證”的義務(wù)。

二、購房消費(fèi)者的生存權(quán)能否優(yōu)先于抵押權(quán)？

是否對購房消費(fèi)者予以優(yōu)先保護(hù)，是一個時代的政策價值取向問題。本文無意于對此問題進(jìn)行探討，僅從現(xiàn)有法律規(guī)定出發(fā)對消費(fèi)者權(quán)和抵押權(quán)的受償順位問題提出淺見。《批復(fù)》僅解決了購房消費(fèi)者權(quán)利與工程款優(yōu)先受償權(quán)的受償順位以及工程款優(yōu)先權(quán)與抵押權(quán)的受償順位問題，對購房消費(fèi)者與抵押權(quán)間的受償順位問題未作明確規(guī)定。根據(jù)物權(quán)優(yōu)先于債權(quán)的原理，購房消費(fèi)者能夠?qū)构こ炭顑?yōu)先權(quán)的權(quán)利性質(zhì)應(yīng)為一種物權(quán)，或?yàn)橐环N具有物權(quán)性質(zhì)的特殊債權(quán)。在同一財產(chǎn)上并存多項(xiàng)物權(quán)性質(zhì)的權(quán)利時，其受償?shù)南群箜樜粦?yīng)由法律明確規(guī)定。在法律及司法解釋未對購房消費(fèi)者與抵押權(quán)人間的受償順位作出明確規(guī)定時，應(yīng)怎樣處理二者的關(guān)系？通常而言，同一標(biāo)的財產(chǎn)上并存多項(xiàng)物權(quán)或物權(quán)性質(zhì)的權(quán)利時，應(yīng)遵循法定權(quán)利優(yōu)先于意定權(quán)利，同一性質(zhì)的權(quán)利并存時以權(quán)利成立的時間先后定其受償順位，成立在先的權(quán)利優(yōu)先于成立在后的權(quán)利。雖然消費(fèi)者對房屋有請求轉(zhuǎn)移所有權(quán)的主張，但法律對抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)有明確規(guī)定，在法律未對購房消費(fèi)者權(quán)和抵押權(quán)的受償順位作出明確規(guī)定時，我們不能以三段論推出消費(fèi)者對房屋所有權(quán)的請求優(yōu)先于或者能夠?qū)沟盅簷?quán)，應(yīng)以權(quán)利成立的先后次序，優(yōu)先順位保護(hù)有效成立在先的權(quán)利。購房消費(fèi)者權(quán)能否優(yōu)先于抵押權(quán)，應(yīng)區(qū)分不同情況而定。

1、房屋先出售后抵押，消費(fèi)者與抵押權(quán)人受償順位問題

在商品房買賣合同有效成立后，出賣人在標(biāo)的房屋上設(shè)置了抵押權(quán)，購房消費(fèi)者請求取得房屋產(chǎn)權(quán)的，可分別以下情況處理：（1）如果商品房買賣合同未為登記，由于該房屋上沒有權(quán)利設(shè)定的外觀顯征，經(jīng)登記的抵押權(quán)具有物權(quán)效力，可以對抗購房消費(fèi)者的權(quán)利。但如果購房消費(fèi)者有證據(jù)證明抵押權(quán)人明知該房屋已出售，而后為債權(quán)的實(shí)現(xiàn)就該房屋設(shè)定抵押權(quán)的，由于惡意損害第三人的行為違反了民法誠實(shí)信用的基本原則，該抵押權(quán)不受法律保護(hù)。（2）如果商品房買賣合同已經(jīng)登記后，出賣人就該房屋向他人設(shè)定抵押權(quán)的，抵押權(quán)不能對抗購房消費(fèi)者的請求權(quán)。因?yàn)榈怯浀闹饕康脑谟诖_保房地產(chǎn)管理部門對商品房預(yù)售活動的監(jiān)管以及有效防范出賣人重復(fù)預(yù)售損害購房人利益的行為，登記的合同具有對抗第三人的效力，抵押權(quán)人應(yīng)當(dāng)通過登記簿查詢抵押物的權(quán)屬狀況，其未盡審查義務(wù)所致?lián)p失不能由購房消費(fèi)者承擔(dān)。（3）如果商品房的所有權(quán)已登記轉(zhuǎn)移給購房人，出賣人未經(jīng)房屋所有權(quán)人同意，就購房人的房屋設(shè)定抵押，由于購房人已取得房屋所有權(quán)成為所有權(quán)人，出賣人對他人房屋設(shè)定抵押權(quán)的行為屬于無處分權(quán)人處分他人財產(chǎn)的行為，根據(jù)《合同法》第51條的規(guī)定，除非該行為經(jīng)所有權(quán)人追認(rèn)或者無處分權(quán)人取得處分權(quán)，該合同無效。

2、房屋先設(shè)定抵押后又出售，消費(fèi)者與抵押權(quán)人的受償順位問題

房屋設(shè)定抵押權(quán)并經(jīng)登記后，出賣人將該房屋又予以出售，涉及抵押權(quán)與購房消費(fèi)者權(quán)益沖突的，（1）如果出賣人未通知抵押權(quán)人或者未告知購房人抵押物設(shè)定抵押的情況，根據(jù)《擔(dān)保法》第49條“抵押期間，抵押人轉(zhuǎn)讓已辦理抵押物登記的，應(yīng)通知抵押權(quán)人并告知受讓人抵押物已經(jīng)抵押的情況，抵押人未通知抵押權(quán)人或者未告知受讓人的，轉(zhuǎn)讓行為無效”的規(guī)定，抵押權(quán)人可主張房屋轉(zhuǎn)讓行為無效。不動產(chǎn)設(shè)定抵押權(quán)，應(yīng)辦理抵押物登記，登記的目的在于確保財產(chǎn)的穩(wěn)定和交易的安全，購房消費(fèi)者應(yīng)通過登記簿查詢房屋上的權(quán)屬狀況，其疏于審查而遭致的損失不應(yīng)轉(zhuǎn)嫁給抵押權(quán)人承擔(dān)。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于適用擔(dān)保法若干問題的解釋》第67條的規(guī)定，即使出賣人未通知抵押權(quán)人或者未告知購房人抵押物設(shè)定抵押的情況，買賣合同的效力不因此而受影響，抵押權(quán)人仍可就經(jīng)登記的抵押物行使物上追及權(quán)實(shí)現(xiàn)其債權(quán)，受讓人亦可行使滌除權(quán)以取得抵押物的所有權(quán)，因此，不管該房屋已轉(zhuǎn)移至何人之手，即使已轉(zhuǎn)移給了消費(fèi)者，消費(fèi)者的所有權(quán)仍然不能對抗該房屋的抵押權(quán)，受讓人可以代替?zhèn)鶆?wù)人清償其全部債務(wù)，以取得房屋所有權(quán)，然后就滌除房屋上負(fù)擔(dān)所支付的價款向抵押人追償。（2）如果出賣人已通知抵押權(quán)人的，對該物的處分已獲得抵押權(quán)人的同意，抵押權(quán)人可提前實(shí)現(xiàn)其債權(quán)；如果已告知購房人抵押物設(shè)定抵押的情況，購房人仍然買受的，屬于買收人自愿承擔(dān)風(fēng)險，自無反悔并受法律保護(hù)的依據(jù)。

三、購房消費(fèi)者與被拆遷人權(quán)利的沖突問題

房屋拆遷涉及老百姓的切身利益，被拆遷人屬于弱勢的、被動的群體，法律應(yīng)當(dāng)重點(diǎn)保護(hù)被拆遷人的利益。《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》（以下簡稱《商品房解釋》）第7條規(guī)定，拆遷人與被拆遷人按照所有權(quán)調(diào)換形式訂立拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議，明確約定拆遷人以位置、用途特定的房屋對被拆遷人予以補(bǔ)償安置，如果拆遷人將該補(bǔ)償安置房屋另行出賣給第三人的，被拆遷人請求優(yōu)先取得補(bǔ)償安置房屋的，應(yīng)予支持。從該規(guī)定可以推知，被拆遷人選擇產(chǎn)權(quán)調(diào)換，其基于安置協(xié)議而取得對約定的安置房屋所有權(quán)的請求權(quán)，并非一種純碎的債權(quán)，而是對其原有房屋所有權(quán)的權(quán)利延伸，至少具有物權(quán)性質(zhì)。根據(jù)房屋性質(zhì)的不同，被拆遷人的房屋可分為住宅用房和商業(yè)用房。商業(yè)用房所有權(quán)人的主要目的是利用該房屋進(jìn)行經(jīng)營，而住宅房屋所有權(quán)人的主要目的是以該房屋滿足其居住的基本生活需要。被拆遷的住宅房屋所有權(quán)人選擇產(chǎn)權(quán)調(diào)換，與購房消費(fèi)者購買商品房的目的一樣，都是為了滿足其居住需要的基本生存利益，因此，住宅房屋的被拆遷人的安置權(quán)與購房消費(fèi)者權(quán)利均屬于基本生存權(quán)范圍，應(yīng)受到同等的保護(hù)。

當(dāng)購房消費(fèi)者與住宅房被拆遷人的權(quán)利發(fā)生沖突時，應(yīng)分別不同情況處理：

1、拆遷人與被拆遷人簽訂產(chǎn)權(quán)調(diào)換補(bǔ)償安置協(xié)議，就安置房屋的坐落、面積等進(jìn)行具體約定后，拆遷人將同一房屋出售給購房人的，由于拆遷協(xié)議對標(biāo)的房屋的安置時間上先于房屋買賣合同對房屋的出售，被拆遷人就明確具體的標(biāo)的房屋享有的權(quán)利是原房屋所有權(quán)的延續(xù)，因此應(yīng)優(yōu)先保護(hù)被拆遷人對安置房屋的權(quán)利，此時應(yīng)適用《商品房解釋》）第7條的規(guī)定。

2、出賣人將標(biāo)的房屋出售后，又就該房屋與被拆遷人簽訂安置協(xié)議的，（1）如果房屋買賣合同已經(jīng)登記，由于登記具有對抗第三人的效力，且買賣合同成立在前，應(yīng)保護(hù)購房消費(fèi)者的權(quán)利。（2）如果房屋買賣合同未為登記，應(yīng)分別情況處理：①被拆遷人已入住的，由于入住的行為表明拆遷人已經(jīng)履行拆遷協(xié)議的房屋交付義務(wù)，被拆遷人已接受交付并對房屋為占有使用，應(yīng)優(yōu)先保護(hù)已入住的被拆遷人；②購房消費(fèi)者已入住的，同理應(yīng)優(yōu)先保護(hù)購房消費(fèi)者，此時不宜適用《商品房解釋》）第7條的規(guī)定；③均未入住的，基于雙方均無權(quán)利的外觀顯征以及權(quán)利優(yōu)先保護(hù)的法定性，應(yīng)按照合同有效成立的時間順序，優(yōu)先保護(hù)合同成立在先的權(quán)利人。

四、房屋重復(fù)出售，各購房消費(fèi)者相互間利益沖突的處理

《批復(fù)》對房地產(chǎn)開發(fā)商重復(fù)出售，各購房消費(fèi)者之間就同一標(biāo)的房屋發(fā)生權(quán)利沖突時如何處理無明確規(guī)定，而這一問題是司法實(shí)踐中必須面臨的問題。筆者認(rèn)為，應(yīng)分別以下情況處理：

1、部分合同已經(jīng)登記，部分合同未登記，各購房消費(fèi)者間權(quán)利沖突的處理

《城市商品房預(yù)售管理辦法》規(guī)定，商品房預(yù)售合同應(yīng)當(dāng)辦理登記備案手續(xù)。理論界傾向于將預(yù)售登記解釋為預(yù)告登記，其效力為一種債權(quán)的保全手段，審判部門采納登記對抗原則，即預(yù)售登記具有對抗第三人的效力，未登記合同的權(quán)利不能對抗已登記合同的權(quán)利。（1）各購房消費(fèi)者均未入住，但有的合同已為登記，有的合同未登記，購房消費(fèi)者都要求辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)的，宜并案審理，根據(jù)合同登記的對抗效力，優(yōu)先保護(hù)已為登記的購房消費(fèi)者，判令出賣人履行轉(zhuǎn)移房屋產(chǎn)權(quán)給登記購房消費(fèi)者的義務(wù)。未經(jīng)登記的購房消費(fèi)者不宜列為訴訟第三人，但登記購房消費(fèi)者未交清的購房款，應(yīng)由未登記購房消費(fèi)者優(yōu)先受償。（2）如果購房人明知該房屋已經(jīng)預(yù)售，而惡意簽訂買賣合同并辦理登記的，根據(jù)民法誠實(shí)信用和公序良俗的原理，惡意損害第三人利益的權(quán)利不受保護(hù)，其登記合同的權(quán)利不能得到保護(hù)。未登記的購房消費(fèi)者可以行使撤銷權(quán)，請求撤銷登記合同，保護(hù)自己的合法權(quán)益，但應(yīng)承擔(dān)舉證責(zé)任。

2、合同均已登記，但房屋均未入住的，各購房消費(fèi)者間權(quán)利沖突的處理

根據(jù)相關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定，房屋買賣合同登記產(chǎn)生兩方面的效力，一是對出賣人就該標(biāo)的房屋的處分權(quán)進(jìn)行限制，二是產(chǎn)生公示公信力并得對抗第三人。房屋買賣合同已登記，各購房消費(fèi)者均未入住時，由于合同登記是權(quán)利外觀顯征的標(biāo)志，應(yīng)當(dāng)根據(jù)登記的先后順序確定順位，登記在先的權(quán)利人應(yīng)當(dāng)相對于登記在后的權(quán)利人得到優(yōu)先保護(hù)。如果各購房消費(fèi)者均請求辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)，應(yīng)按照登記的先后順位，判令出賣人履行轉(zhuǎn)移所有權(quán)給登記在先的購房消費(fèi)者的義務(wù)。登記在后的購房消費(fèi)者可以向出賣人主張違約責(zé)任，并可就前登記購房消費(fèi)者未交清的購房款優(yōu)先受償。同樣，應(yīng)區(qū)分善意登記與惡意登記的不同情況，體現(xiàn)惡意不受保護(hù)的誠實(shí)信用原則，維護(hù)交易的安全。

3、房屋已經(jīng)入住，各購房消費(fèi)者間權(quán)利沖突的處理

不動產(chǎn)房屋的權(quán)利外觀顯征是登記而非交付，此與動產(chǎn)的權(quán)利外觀顯征不同。購房消費(fèi)者入住房屋的行為，表明出賣人已為交付（部分履行），消費(fèi)者已為占有使用。不同的立法對占有賦予了不同的效力，但占有具有準(zhǔn)物權(quán)的效力是各國立法共通的屬性。在購房消費(fèi)者占有使用該房屋與其他購房消費(fèi)者發(fā)生權(quán)利沖突時，首先應(yīng)審查其行為是有權(quán)占有還是無權(quán)占有，無權(quán)占有不受法律保護(hù)。（1）至發(fā)生糾紛或時，各購房消費(fèi)者均未進(jìn)行預(yù)售合同登記，如已有購房消費(fèi)者入住，各購房消費(fèi)者均要求辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)，由于出賣人對房屋已為交付，入住購房消費(fèi)者為有權(quán)占有，應(yīng)優(yōu)先保護(hù)已入住的購房消費(fèi)者，判令出賣人履行轉(zhuǎn)移產(chǎn)權(quán)給已入住購房人的義務(wù)。對其他未入住的購房消費(fèi)者，可判令因合同不能履行而解除合同，由出賣人承擔(dān)違約責(zé)任，并可就已入住購房消費(fèi)者未交清的購房款優(yōu)先受償。（2）合同未登記的購房消費(fèi)者已入住，而與已登記的購房消費(fèi)者發(fā)生權(quán)利沖突時，盡管未登記合同的購房消費(fèi)者已占有使用該房屋，但由于不動產(chǎn)權(quán)利的外觀顯征是登記而非交付，未經(jīng)登記的權(quán)利不能對抗已經(jīng)登記的權(quán)利，因此經(jīng)登記的購房消費(fèi)者應(yīng)優(yōu)先于已入住但未登記的購房消費(fèi)者受到保護(hù)。由于房屋入住的情況較為復(fù)雜，人民法院不如政府相關(guān)職能部門熟悉情況，且處理不好容易引發(fā)社會矛盾，增加社會不穩(wěn)定因素，因此，在已有購房消費(fèi)者實(shí)際入住的情況下，為爭取最好的社會效果，人民法院不宜就案辦案，即使已登記的購房消費(fèi)者請求保護(hù)其對爭議房屋的優(yōu)先受償權(quán)成立，也宜中止訴訟，建議政府有關(guān)部門進(jìn)行協(xié)調(diào)后辦理相關(guān)手續(xù)。經(jīng)政府部門努力協(xié)調(diào)仍不能解決的，由法院依照上述原則裁判。

4、合同均未登記、房屋均未入住的，購房消費(fèi)者間權(quán)利沖突的處理

債權(quán)具有相對性和平等的順序性，基于債權(quán)平等的原則，債權(quán)之間本無所謂優(yōu)先的問題，人民法院可判決出賣人向任何先的買受人履行合同。但由于同一標(biāo)的房屋上只能存在一個所有權(quán)，不能由多個購房消費(fèi)者對同一房屋分別享有所有權(quán)。在各購房消費(fèi)者均已交付全部或者大部分房款，但均未辦理合同登記，且房屋均未入住時，購房消費(fèi)者請求辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)的，原則上應(yīng)以訴訟的先后，結(jié)合合同有效成立的時間先后順序?yàn)榕袛鄻?biāo)準(zhǔn)，就同一財產(chǎn)對已經(jīng)的當(dāng)事人按照合同權(quán)利有效成立的先后順序確定所有權(quán)歸屬。為避免同一法院或不同法院就同一標(biāo)的房屋分別判歸不同購房消費(fèi)者所有的尷尬現(xiàn)象，確保審判的法律效果與社會效果的有機(jī)統(tǒng)一，對于各購房消費(fèi)者分別的案件在同一法院的，宜按照一般共同訴訟合并審理，依據(jù)審理查明的事實(shí)，依法判令被告履行轉(zhuǎn)移房屋產(chǎn)權(quán)給最先成立合同的購房消費(fèi)者的義務(wù)；案件在不同法院的，能移送的盡量移送到同一法院合并審理。

五、房屋被司法查封，申請人與購房消費(fèi)者權(quán)益沖突的處理

購房消費(fèi)者所購買的房屋在另案中被人民法院依法保全查封，購房消費(fèi)者對該房屋上的權(quán)利必然會因此而受影響。如果購房消費(fèi)者對人民法院的司法查封提出異議，人民法院應(yīng)審查購房消費(fèi)者的權(quán)利是否應(yīng)該得到保護(hù)。（1）如果房屋買賣合同的成立先于保全查封，購房消費(fèi)者在人民法院查封之前已經(jīng)購買了該房屋，應(yīng)優(yōu)先保護(hù)購房消費(fèi)者的合法權(quán)益。因房屋被保全查封而妨礙購房消費(fèi)者辦理“兩證”的，購房消費(fèi)者可依據(jù)《民事訴訟法》的有關(guān)規(guī)定提出異議，人民法院應(yīng)按照前述處理原則進(jìn)行審查。異議成立的，對查封予以解除；異議不成立的，予以駁回。（2）人民法院對房屋予以查封保全后，購房人與出賣人以查封房屋為標(biāo)的簽訂買賣合同的，由于司法查封的絕對效力，查封標(biāo)的物在查封期間禁止處分和流通，雙方的行為均是違法行為，除買賣合同因違背法律禁止性規(guī)定而無效外，其行為還可能受到法律的制裁。

在涉及同一標(biāo)的房屋上并存工程款優(yōu)先權(quán)、消費(fèi)者所有權(quán)、抵押權(quán)、被安置權(quán)等諸方面權(quán)利的處理中，至今為止審判環(huán)節(jié)中尚沒有有效銜接和協(xié)調(diào)處理的手段和程序規(guī)定，對此問題的協(xié)調(diào)解決應(yīng)在執(zhí)行過程中根據(jù)上述處理意見和原則妥善處理。不同的受案法院在審判、查封保全、強(qiáng)制執(zhí)行過程中，對購房消費(fèi)者所購房屋采取相應(yīng)措施時，應(yīng)相互溝通，協(xié)調(diào)處理。案件可移送管轄的應(yīng)依法及時移送；可合并審理和并案執(zhí)行的宜合并審理和并案執(zhí)行；需要協(xié)調(diào)處理的，應(yīng)積極與受案法院協(xié)商或者報上級法院協(xié)調(diào)處理，以避免司法沖突，產(chǎn)生不良社會后果。新晨

注釋：

篇7

北京市房地產(chǎn)管理局直管房屋等所有權(quán)登記發(fā)證有關(guān)問題的規(guī)定已于1989年元月11日經(jīng)市房地產(chǎn)管理局局務(wù)會議討論通過，現(xiàn)印發(fā)給你們，請貫徹實(shí)施。

北京市房地產(chǎn)管理局直管房屋等所有權(quán)登記發(fā)證有關(guān)問題的規(guī)定

一、關(guān)于房管部門直管房屋的登記：

1.現(xiàn)由房管一公司、修建一公司受托管理的中央各單位的房屋，其房屋所有權(quán)屬于中央各委托單位的、由中央各單位進(jìn)行登記。

2.現(xiàn)由各區(qū)縣房地產(chǎn)管理局、房管二公司管理的中央各單位統(tǒng)建和購置的房屋，凡是整幢或整門樓房屬于一個單位，單位主張產(chǎn)權(quán)并按規(guī)定向房管部門補(bǔ)交管理、維修費(fèi)用的，可由統(tǒng)建和購買房屋的單位進(jìn)行登記，單位不主張產(chǎn)權(quán)或不同意補(bǔ)交管理維修費(fèi)用以及不夠整門的零散樓房，均由房管部門進(jìn)行登記。

3.現(xiàn)由各區(qū)縣房地產(chǎn)管理局、房管一公司、房管二公司、修建一公司管理的市級公產(chǎn)房屋，分別由各區(qū)縣房地產(chǎn)管理局和公司進(jìn)行登記。

4.現(xiàn)由房管部門管理的原會館房屋，除經(jīng)市政府批準(zhǔn)已發(fā)還者外，均按市級公產(chǎn)進(jìn)行登記。

二、房管系統(tǒng)各單位自籌資金購置或建造的房屋，凡是由各單位自行管理的，依房屋所有權(quán)性質(zhì)分別按全民產(chǎn)、集體產(chǎn)進(jìn)行登記。

三、關(guān)于宗教團(tuán)體房屋的登記：

1.對原納入國家經(jīng)租的宗教團(tuán)體房屋，根據(jù)國務(wù)院《國發(fā)（1980）188號》文件規(guī)定，應(yīng)發(fā)還給宗教團(tuán)體所有，由宗教團(tuán)體進(jìn)行房屋所有權(quán)登記。對房屋原狀已發(fā)生變化的，由宗教團(tuán)體與房管部門按有關(guān)規(guī)定協(xié)商確定產(chǎn)權(quán)歸屬后，再進(jìn)行登記。

2.對國家經(jīng)租以前、根據(jù)有關(guān)規(guī)定已由房管部門接管的原宗教團(tuán)體房屋，由目前的管理單位按市級公產(chǎn)進(jìn)行登記。

四、關(guān)于撥用房屋的登記。撥用房屋系指房管部門接管房屋產(chǎn)權(quán)后無償撥給單位使用并由使用單位自管自修的房屋。北京解放以后，由房管部門撥給中央或市屬各單位使用的房屋，均由現(xiàn)管理單位進(jìn)行登記。

五、關(guān)于已移交給有關(guān)單位管理房屋的登記。經(jīng)市政府批準(zhǔn)，已由房管部門移交給商業(yè)、飲食業(yè)、服務(wù)業(yè)及中小學(xué)校等單位管理的房屋，均由現(xiàn)管理單位進(jìn)行登記。

六、關(guān)于開發(fā)公司所管房屋的登記：

1.現(xiàn)由各開發(fā)公司受托管理的單位所有的房屋，由產(chǎn)權(quán)單位進(jìn)行登記。

2.現(xiàn)由各開發(fā)公司管理的市政拆遷用房、落實(shí)私房政策用房，以及小區(qū)鍋爐房等，均由各開發(fā)公司進(jìn)行登記。

3.各開發(fā)公司已出售給各單位的房屋，凡是買房單位主張所有權(quán)并按規(guī)定補(bǔ)交管理維修費(fèi)用的，均由買房單位登記；買房單位自愿放棄房屋所有權(quán)，僅保留分配使用權(quán)并出具證明的，可由開發(fā)公司進(jìn)行登記。

4.各開發(fā)公司已無償移交給商業(yè)、服務(wù)業(yè)等各單位管理的配套房屋，由現(xiàn)管理單位進(jìn)行登記。

七、關(guān)于征而未拆房屋的登記。根據(jù)《北京市建設(shè)拆遷安置辦法》〔京政發(fā)（1982）144號文〕關(guān)于“已經(jīng)收購但暫時不需拆除的房屋交房地產(chǎn)管理部門統(tǒng)一管理”的規(guī)定，對單位征而未拆的房屋，應(yīng)移交房屋所在區(qū)縣房地產(chǎn)管理局接管并進(jìn)行登記。

八、關(guān)于承租單位在直管公房院內(nèi)自建房屋的登記：

1.承租單位用市財政撥款在直管公房院內(nèi)增建、擴(kuò)建、翻建的房屋，由房管部門統(tǒng)一進(jìn)行登記。

2.承租單位自籌資金在直管公房院內(nèi)增建、擴(kuò)建、翻建的房屋由房管部門登記，承租單位投入的建房資金可折抵租金。

篇8

關(guān)鍵詞：小產(chǎn)權(quán)房；法律地位；探析

中圖分類號：DF0-052 文獻(xiàn)標(biāo)志碼：A 文章編號：1674-9324（2016）31-0073-02

價格較低的小產(chǎn)權(quán)房，在產(chǎn)生、交易方面均屬違法行為，既要保證經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，又要遵循法律制度，小產(chǎn)權(quán)房已成為我國在城市化建設(shè)過程中急需解決的問題。

一、小產(chǎn)權(quán)房的界定

（一）小產(chǎn)權(quán)房的概念

小產(chǎn)權(quán)房是相對于大產(chǎn)權(quán)房而言的，是一種特殊權(quán)屬狀態(tài)下的房屋。孫憲忠認(rèn)為，小產(chǎn)權(quán)自古就有，它泛指一切沒有獲得完整所有權(quán)的房屋。在我國當(dāng)前的形勢下，小產(chǎn)權(quán)房主要是指在農(nóng)村集體所有土地上建設(shè)，并向組織成員外居民銷售的房屋。小產(chǎn)權(quán)房無法在城市房屋管理主管部門登記并取得產(chǎn)權(quán)證書。

（二）小產(chǎn)權(quán)房的特征

1.小產(chǎn)權(quán)房的土地使用權(quán)具有不合法性。我國土地實(shí)行公有制，分國家所有和集體所有。城市土地屬國家所有，農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，除屬國家所有部分外，均屬農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)所有。我國對農(nóng)村土地實(shí)行嚴(yán)格的用途管制政策，對于非農(nóng)業(yè)建設(shè)，農(nóng)村集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓、出租，任何單位和個人在各項(xiàng)土地進(jìn)行建設(shè)使用前，必須依法申請使用國有土地，小產(chǎn)權(quán)房一般建設(shè)在集體土地之上，根據(jù)我國房地一體主義的立法原則，實(shí)行房隨地走和地隨房走，如果將建設(shè)在集體土地上的房屋出售給本集體經(jīng)濟(jì)組織成員意外的其他居民，則導(dǎo)致土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)移，這將嚴(yán)重違反我國現(xiàn)行法律的規(guī)定。

2.小產(chǎn)權(quán)房的房屋產(chǎn)權(quán)具有無序性和不完整性。小產(chǎn)權(quán)房的興建沒有經(jīng)過集體規(guī)劃，施工隊伍和房地產(chǎn)開發(fā)商沒有經(jīng)過監(jiān)督和審查，用途也沒有通過國家的審核，無法從國家獲得相應(yīng)的房產(chǎn)證。因此買賣雙方無需簽訂合同，達(dá)成口頭上的一致便可完成交易，這是導(dǎo)致即使國家禁止小產(chǎn)權(quán)房的交易，但其交易依舊活躍在整個房地產(chǎn)交易之中的原因。

3.價格水平低廉，具有經(jīng)濟(jì)性。小產(chǎn)權(quán)房所用材料較劣質(zhì)，無需經(jīng)過程序的審核，減少了一部分成本與手續(xù)費(fèi)，房價比一些大產(chǎn)權(quán)房低很多，甚至繳納的費(fèi)用和大產(chǎn)權(quán)房的首付等同。許多居民為了保障自己和家人最基本的生活需求，即使知道小產(chǎn)權(quán)房沒有國家法律的保障，得不到法律的保護(hù)，也冒險去購買小產(chǎn)權(quán)房。

二、小產(chǎn)權(quán)房產(chǎn)生的原因及其法律地位分析

（一）小產(chǎn)權(quán)房屢禁不止，大量產(chǎn)生的原因

1.經(jīng)濟(jì)原因。隨我國城市化進(jìn)程飛速發(fā)展而涌向城市的務(wù)工人員，增大了房地產(chǎn)的剛性需求。進(jìn)城務(wù)工人員和部分城市居民中，中低收入者占到一半以上，他們無力承擔(dān)高額的房價，但為滿足住房要求，不得已將目光轉(zhuǎn)移到城郊結(jié)合地帶價格相對低廉的小產(chǎn)權(quán)房，所以小產(chǎn)權(quán)房和商品房價格的懸殊推動了小產(chǎn)權(quán)房的產(chǎn)生。

2.制度原因。農(nóng)村的土地屬農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員集體所有，農(nóng)村土地直接入市存在著法律上的障礙，農(nóng)村土地要想成為建設(shè)用地必須通過國家征收的方式實(shí)行土地的所有權(quán)由農(nóng)村集體所有轉(zhuǎn)變?yōu)閲宜胁拍軐?shí)現(xiàn)，為了保護(hù)和充分利用有限的土地資源，我國實(shí)行嚴(yán)格的農(nóng)村土地用途管制，國家對農(nóng)村集體土地的征收必須是為了公共利益的需要，僅僅以居住為目的征收農(nóng)村集體土地，很難說是為了公共利益的需要。所以，農(nóng)村集體土地上建設(shè)的小產(chǎn)權(quán)房在我國現(xiàn)行的法律制度框架之內(nèi)上市交易困難重重，這正是小產(chǎn)權(quán)房就是小產(chǎn)權(quán)房的原因。

（二）小產(chǎn)權(quán)房的法律地位分析

1.小產(chǎn)權(quán)房的社會效應(yīng)。（1）積極影響。第一，在商品房的價格壓力和供需矛盾的作用下小產(chǎn)權(quán)房應(yīng)運(yùn)而生。小產(chǎn)權(quán)房價格低廉且交易簡單，能夠更好地平抑房價，對促使我國房地產(chǎn)市場回歸理性有一定的影響。第二，小產(chǎn)房能夠吸引更多的城市居民到城鄉(xiāng)結(jié)合部的農(nóng)村，改變我國長期以來農(nóng)村勞動力和人才不斷外流的狀況，對于提高了城鄉(xiāng)結(jié)合地區(qū)的農(nóng)村勞動力的結(jié)構(gòu)和整體素質(zhì)有積極影響，小產(chǎn)權(quán)房的建設(shè)有利于新農(nóng)村建設(shè)，為農(nóng)村帶來新的發(fā)展機(jī)遇，加快農(nóng)村的城鎮(zhèn)化步伐和新農(nóng)村建設(shè)的步伐。（2）消極影響。第一，小產(chǎn)權(quán)房大規(guī)模的增長會對有限的土地資源的保護(hù)和利用帶來沖擊。由于集體土地價格低廉，小產(chǎn)權(quán)房開發(fā)商在賺錢動機(jī)的驅(qū)使下，往往在利用集體土地時修建大量的豪華別墅、高爾夫球場等休閑設(shè)施等方法攫取更大的利潤，這必將造成土地資源的巨大浪費(fèi)，給我國嚴(yán)守18億畝耕地紅線造成了巨大的壓力，也必將威脅到我國的糧食安全。第二，對現(xiàn)有房地產(chǎn)市場秩序造成沖擊。相對于擁有完全產(chǎn)權(quán)的商品房來說，價格低廉的小產(chǎn)權(quán)房大量出現(xiàn)，勢必會對房地產(chǎn)市場的正常交易秩序造成干擾。在大量的已建成的商品房賣不出去，空置的商品房存量不斷增加的情況下，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在資金回籠方面可能就會出現(xiàn)問題，導(dǎo)致其資金鏈斷裂，從而出現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)倒閉等現(xiàn)象。這無疑會影響到我國的經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展。第三，不利于小產(chǎn)權(quán)房購房者權(quán)益的保護(hù)。根據(jù)我國物權(quán)法相關(guān)規(guī)定，不動產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的享有以等級為公示方式權(quán)利，房屋登記管理部門不動產(chǎn)登記簿上面登記的權(quán)利人是不動產(chǎn)的權(quán)利人，登記為何種權(quán)利，該權(quán)利人就享有什么權(quán)利。由于小產(chǎn)權(quán)房由于自身不具備相關(guān)登記條件，不可能在房屋登記管理部門登記注冊，這會導(dǎo)致購買者得不到法律的有效保護(hù)。

2.小產(chǎn)權(quán)房的法律地位分析。第一，我國現(xiàn)行法律規(guī)范不承認(rèn)小產(chǎn)權(quán)房的合法性。《中華人民共和國土地管理法》第四十三條規(guī)定表明，集體土地只能由集體組織成員來使用，集體組織以外的成員必須申請使用國有土地，限制了集體土地只能用作鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村公共設(shè)施和公益事業(yè)建設(shè)的非農(nóng)業(yè)建設(shè)。第六十三條明確禁止農(nóng)民把集體土地轉(zhuǎn)讓給城市居民，限制了土地所有權(quán)的轉(zhuǎn)讓。小產(chǎn)權(quán)房是建設(shè)在集體土地之上的，法律限制了集體土地只能用于集體成員，本集體經(jīng)濟(jì)組織之外的成員無法使用。這些法律都足以充分說明小產(chǎn)權(quán)房的不合法性。第二，國家政策不承認(rèn)小產(chǎn)權(quán)房的合法性。2010年國務(wù)院責(zé)成國土資源部、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部牽頭，成立專門領(lǐng)導(dǎo)小組，負(fù)責(zé)小產(chǎn)權(quán)房的摸底和清理工作。就小產(chǎn)權(quán)房問題，國務(wù)院要求：一是所有在建及在售的小產(chǎn)權(quán)房必須全部停建和停售。2011年11月，國土資源部、中央農(nóng)村工作領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室、財政部、農(nóng)業(yè)部聯(lián)合下發(fā)《關(guān)于農(nóng)村集體土地確權(quán)登記發(fā)證的若干意見》提出，要嚴(yán)格規(guī)范農(nóng)村集體土地確權(quán)登記發(fā)證行為，嚴(yán)禁搞虛假土地登記，嚴(yán)禁對違法用地未經(jīng)依法處理就登記發(fā)證。《意見》明確規(guī)定，“對于借戶籍制度改革或者擅自通過‘村改居’等方式非經(jīng)法定征收程序?qū)⑥r(nóng)民集體土地轉(zhuǎn)為國有土地、農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織非法出讓或出租集體土地用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)、城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購置宅基地、農(nóng)民住宅或‘小產(chǎn)權(quán)房’等違法用地，不得登記發(fā)證。對于不依法依規(guī)進(jìn)行土地確權(quán)登記發(fā)證或登記簿規(guī)范造成嚴(yán)重后果的，嚴(yán)肅追究有關(guān)人員責(zé)任”。目前國家要求各地對農(nóng)村集體土地進(jìn)行確權(quán)登記發(fā)展，但是對小產(chǎn)權(quán)房違法用地不允許發(fā)證，小產(chǎn)權(quán)房不受法律保護(hù)。第三，從法理上講，小產(chǎn)權(quán)房是一個關(guān)系吃飯和居住條件改善的問題，其出現(xiàn)本身就是居住條件的改善，但是大量產(chǎn)生勢必擠占農(nóng)業(yè)用地，如不加以限制，將會導(dǎo)致農(nóng)業(yè)用地大量流失，不承認(rèn)小產(chǎn)權(quán)房的合法性體現(xiàn)了立法者在“吃飯”問題和“改善居住條件”問題上的價值選擇。

三、小產(chǎn)權(quán)房的處理對策

（一）嚴(yán)格禁止新開發(fā)建設(shè)小產(chǎn)權(quán)房

小產(chǎn)權(quán)房是在我國住房改革過程中出現(xiàn)的，雖有一定的合理性，但其本身就不具有合法性，所以，在出臺新的政策與法律條文前，必須對新小產(chǎn)權(quán)房的開工建設(shè)進(jìn)行嚴(yán)格禁止，土地管理部門等執(zhí)法部門應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格執(zhí)法，以確保現(xiàn)行法律的有效落實(shí)，堅決遏制小產(chǎn)權(quán)房的泛濫的勢頭。

（二）針對現(xiàn)存的小產(chǎn)權(quán)房，可以采取區(qū)分購買者的情況，分類審視，核發(fā)不同的產(chǎn)權(quán)證書的辦法解決

第一，購房者若符合國家關(guān)于經(jīng)濟(jì)適用房或限價房相關(guān)購買規(guī)定條件，相關(guān)部門才可核實(shí)并發(fā)放經(jīng)濟(jì)適用房或限價房的所有權(quán)證書。相應(yīng)的，該類房屋以后的出租、轉(zhuǎn)讓等活動也需按照國家相關(guān)規(guī)定進(jìn)行。

第二，若購房者補(bǔ)繳了土地出讓金及相關(guān)稅費(fèi)，相關(guān)部門便可核實(shí)并發(fā)放一般的房屋所有權(quán)證書。該房屋也隨之轉(zhuǎn)為普通商品房。購房者的居住、出租、轉(zhuǎn)讓等活動便可自有合法，同時房屋在通過市場流通轉(zhuǎn)讓時也不會再受到任何限制。

第三，若該小產(chǎn)權(quán)房屋既不符合國家相關(guān)規(guī)定，購買者也未補(bǔ)繳土地出讓金及相關(guān)稅費(fèi)，發(fā)證機(jī)關(guān)只能核發(fā)特殊房屋所有權(quán)證。持證人只能自己居住，但在未來變更房屋所有人時，應(yīng)補(bǔ)繳這部分費(fèi)用。

（三）拆除嚴(yán)重違法的小產(chǎn)權(quán)房屋

若小產(chǎn)權(quán)房屋已非法侵占了基本農(nóng)田，使耕地遭受到破壞的，應(yīng)責(zé)令拆除并恢復(fù)耕地原狀。對于影響到防洪泄洪、對國防安全構(gòu)成危害或?qū)ι鷳B(tài)環(huán)境造成嚴(yán)重破壞的小產(chǎn)權(quán)房屋，也應(yīng)一并拆除。

總之，小產(chǎn)權(quán)房是我國住房改革的特定環(huán)境及歷史條件下的產(chǎn)物，為維護(hù)社會穩(wěn)定，小產(chǎn)權(quán)房問題必須被積極、妥善、穩(wěn)步的解決。短期可緩解城市住房壓力，長期可改革我國現(xiàn)行土地制度中不合理的部分，完善土地制度的改革。我們要相信，隨著不斷的探索，法治化進(jìn)程的完善，必將圓滿解決小產(chǎn)權(quán)房問題。

參考文獻(xiàn)：

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[2]金麗馥.中國農(nóng)民失地問題的制度分析四[M].北京：高等教育出版社，2007.

篇9

【關(guān)鍵詞】淺談，小產(chǎn)權(quán)房，管理，問題

中圖分類號：C93文獻(xiàn)標(biāo)識碼： A

一、前言

我國國土面積遼闊，人數(shù)眾多，伴隨著經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，房價不斷上漲，房地產(chǎn)業(yè)快速崛起，出現(xiàn)了小產(chǎn)權(quán)房。小產(chǎn)權(quán)房本身存在著很多問題，本文探討的就是如何對企業(yè)內(nèi)部的小產(chǎn)權(quán)房進(jìn)行管理與控制。

二、國有企業(yè)公司的特點(diǎn)

國有企業(yè)公司同非國有公司比較，有共性，也有其個性。國有公司同非國有公司的共性有以下幾個：1、兩者的法人都是以營利為目標(biāo)；2、兩者之間的利益相互協(xié)調(diào)；3、兩者都負(fù)有社會責(zé)任。以上的自利性，自我協(xié)調(diào)性和社會性是公司制法人共性的幾個特點(diǎn)。國有公司之所以擁有非國有公司不具有的個性,是因?yàn)閾碛幸粋€特殊的股東“國家。具體表現(xiàn)在幾方面：第一，其經(jīng)營的好壞將直接關(guān)系到國家是否增加財政收入與實(shí)現(xiàn)宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控的初志；第二，它的自我協(xié)調(diào)不但要協(xié)調(diào)好各利益相關(guān)者的私有權(quán)利，而且還要協(xié)調(diào)好國家公權(quán)力與私權(quán)利的關(guān)系；第三，它的社會性已經(jīng)上升為國家性，代表國家履行出資人職責(zé)的機(jī)構(gòu)或部門，是站在國家利益的高度行使股權(quán)，使得公司所承載的國家職能夠得以實(shí)現(xiàn)。以上的國家自利性，國家協(xié)調(diào)性和國家利益性，是國有公司個性的幾個特點(diǎn)。所以，得以將國有公司的角色界定為：國家利益共同體。

三、何為小產(chǎn)權(quán)房

1、小產(chǎn)權(quán)房的概念

城鎮(zhèn)房屋所有人對房屋享有的是完全的房屋所有權(quán)，不僅對房屋享有所有權(quán)，還對房屋占有的土地享有土地所有權(quán)。小產(chǎn)權(quán)房則不同，小產(chǎn)權(quán)房所有人對小產(chǎn)權(quán)房享有的只有房屋所有權(quán)，房屋占有的土地使用權(quán)并非屬于小產(chǎn)權(quán)房所有人，而是屬于村集體經(jīng)濟(jì)組織的村民。正是因?yàn)樾‘a(chǎn)權(quán)房所有人并不占有土地所有權(quán)，因此小產(chǎn)權(quán)房不能在市場上有效的流轉(zhuǎn)，不能辦理房屋過戶流轉(zhuǎn)手續(xù)，我國法律和政策也不允許小產(chǎn)權(quán)房的建設(shè)及交易，司法實(shí)踐也并不保護(hù)小產(chǎn)權(quán)房所有人的權(quán)益。

2、小產(chǎn)權(quán)房所占用土地的性質(zhì)

從現(xiàn)有的我國的小產(chǎn)權(quán)房現(xiàn)狀來看，小產(chǎn)權(quán)房占有的土地既有農(nóng)用地、建設(shè)用地，也有宅基地。我國對于農(nóng)民集體所有的土地都有明確的規(guī)定用途，在農(nóng)民集體所有土地上建造小產(chǎn)權(quán)房，是不符合我國對于土地用途管制制度的，小產(chǎn)權(quán)房將原本用于農(nóng)用、農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)發(fā)展的建設(shè)用地及用于農(nóng)民自建房屋的宅基地用于房屋建造并出售給非本集體經(jīng)濟(jì)組織的企業(yè)和個人所有，在其源頭上已違反了我國土地管理法的相關(guān)規(guī)定。

四、小產(chǎn)權(quán)房的利與弊

1、由小產(chǎn)權(quán)房引出的問題

首先，小產(chǎn)權(quán)房沒有合法的所有權(quán)及土地使用權(quán)，購房者的權(quán)益得不到保障。我國的憲法第十條規(guī)定:“城市的土地屬于國家所有，農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，宅基地和自留地、自留山，也屬于集體所有。”在集體土地上興建的房屋將無法取得管理部門頒發(fā)的《房屋所有權(quán)證》。如果要在農(nóng)村集體所有的土地上興建商品房出售，就必須先由國家征地，轉(zhuǎn)為建設(shè)用地，再由國家出讓給建設(shè)開發(fā)單位，開發(fā)建設(shè)單位向國家繳納土地出讓金等稅費(fèi)，建房后再出售給購房人，然后國家以頒發(fā)房屋所有權(quán)證書的形式確認(rèn)購房人對該房屋的產(chǎn)權(quán)。所以，小產(chǎn)權(quán)房無法獲得《房屋所有權(quán)證》。

其次，小產(chǎn)權(quán)房不能在市場上交易或轉(zhuǎn)讓。《房地產(chǎn)管理法》規(guī)定，沒有《房屋所有權(quán)證》的住宅將無法辦理過戶手續(xù)。根據(jù)當(dāng)前《土地管理法》，集體土地只能在集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部流轉(zhuǎn)，不能在市場上自由流通，因此業(yè)主不能進(jìn)行房屋上市交易、轉(zhuǎn)讓、遺贈等，小產(chǎn)權(quán)房的買賣或轉(zhuǎn)讓合同無效，業(yè)主進(jìn)行房屋的二次交易或轉(zhuǎn)贈不受法律保護(hù)。

最后，小產(chǎn)權(quán)房的肆意發(fā)展，必將導(dǎo)致耕地被非法侵占。目前，我國耕地面積逼近18億畝紅線，為保護(hù)我國農(nóng)村用地，2004 年國務(wù)院的《關(guān)于深化改革嚴(yán)格土地管理的決定》明確規(guī)定，禁止城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購置宅基地。禁止擅自通過“村改居”等方式將農(nóng)民集體所有土地轉(zhuǎn)為國有土地。禁止農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織非法出讓、出租集體土地用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)。然而，許多地方政府在利益的驅(qū)使下，將房地產(chǎn)開發(fā)審批為觀光農(nóng)業(yè)園、舊村改造等項(xiàng)目形式，出售集體土地給開發(fā)商建小產(chǎn)權(quán)房。如果這種勢頭得不到控制，那么我國的耕地面積將受到嚴(yán)峻的考驗(yàn)。

2、小產(chǎn)權(quán)房的合理性一面

第一，小產(chǎn)權(quán)房可以緩解住房壓力，抑制房價虛高上漲。由于我國城市化進(jìn)程加快，大量村鎮(zhèn)人口涌入城市，導(dǎo)致對住房的需求不斷增大。然而由于城市土地供應(yīng)有限等原因，房地產(chǎn)市場的供應(yīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿足市場的需求，從而導(dǎo)致房價的不斷攀升。小產(chǎn)權(quán)房的出現(xiàn)則為城市的正統(tǒng)房地產(chǎn)市場注入了新的血液。盡管它是沒有名分的商品房，但在客觀上擴(kuò)大了商品房的市場供應(yīng)，緩解了供不應(yīng)求的緊張局面。

第二，小產(chǎn)權(quán)房有利于維護(hù)農(nóng)民和村集體的利益。目前我國征用集體土地的方式是政府先將集體土地轉(zhuǎn)為國有土地，然后再出讓給開發(fā)商。政府能夠從中獲得高額的土地出讓金，而農(nóng)民只得到極少的補(bǔ)償，這是對農(nóng)民權(quán)利和利益的剝奪。而農(nóng)民自己開發(fā)商品房，則可以從市場中分享土地的增值，這當(dāng)然要公平得多。顯然，在這個利益重構(gòu)的分配格局中，房地產(chǎn)開發(fā)的最大獲利者既不是地方政府，也不再是開發(fā)商，而是村民與村集體。

第三，小產(chǎn)權(quán)房開發(fā)提高了土地的利用率。從實(shí)質(zhì)上來說，這樣的小產(chǎn)權(quán)房不但沒有改變土地性質(zhì)，也沒有減少耕地面積，反而大大提高了土地的利用率，是符合國家“十分珍惜和合理利用每一寸土地”這個基本國策的。小產(chǎn)權(quán)房的開發(fā)建設(shè)，也可以推動農(nóng)村經(jīng)濟(jì)發(fā)展，加快新農(nóng)村建設(shè)，加快農(nóng)村的城市化進(jìn)程。

五、加強(qiáng)小產(chǎn)權(quán)房管理的措施

1、健全、完善法律法規(guī)。

對于不同用地性質(zhì)、不同歷史時期建成、不同情況的小產(chǎn)權(quán)房要區(qū)別對待，

包括考慮到把鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)用地、鄉(xiāng)村公共利益設(shè)施用地上的小產(chǎn)權(quán)房與宅基地上的小產(chǎn)權(quán)房區(qū)分開，把符合城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的小產(chǎn)權(quán)房與規(guī)劃區(qū)外的區(qū)分開來。小產(chǎn)權(quán)房合法化的具體立法及法律修訂措施目前小產(chǎn)權(quán)房的具體法律規(guī)定已經(jīng)與市場經(jīng)濟(jì)不符，也不符合現(xiàn)代法治的精神，因此應(yīng)盡快修訂現(xiàn)有法律、法規(guī)及部門規(guī)章，使農(nóng)村集體建設(shè)用地轉(zhuǎn)讓合法化，使部分小產(chǎn)權(quán)房合法化。

2、區(qū)分不同情況，妥善處理。

在本集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部成員之間買賣小產(chǎn)權(quán)房的，一般可認(rèn)定其買賣有效，因?yàn)樵撁袷滦袨椴贿`反法律、法規(guī)和禁止性規(guī)定；向本集體經(jīng)濟(jì)組織外的人員出賣小產(chǎn)權(quán)房的，一般應(yīng)認(rèn)定其買賣行為無效。但有以下情況的，應(yīng)根據(jù)具體情況分別予以認(rèn)定處理：一是購買人在買房后已經(jīng)遷入本集體經(jīng)濟(jì)組織的；二是出賣人已經(jīng)成為城鎮(zhèn)居民的；三是出賣人有多處房產(chǎn)或該農(nóng)村住宅為多層建筑自留有居住房屋的；四是因分家析產(chǎn)、離婚、遺產(chǎn)繼承等引起的小產(chǎn)權(quán)房的流轉(zhuǎn)糾紛等；五是對歷史原因形成的小產(chǎn)權(quán)房要區(qū)分不同情況，妥善處理。

3、建立農(nóng)村建設(shè)用地流轉(zhuǎn)的制度。

允許農(nóng)村建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)統(tǒng)一城鄉(xiāng)建設(shè)用地使用權(quán)，直接建立農(nóng)地的使用權(quán)轉(zhuǎn)讓制度。農(nóng)村建設(shè)用地的流轉(zhuǎn)是整個農(nóng)民集體土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)制度的基礎(chǔ)和核心，也是目前農(nóng)村土地制度創(chuàng)新亟待解決的問題。 建立農(nóng)村建設(shè)用地流轉(zhuǎn)的制度，應(yīng)該統(tǒng)一城鄉(xiāng)建設(shè)用地的使用權(quán)，改變目前國家土地與集體土地所有權(quán)權(quán)能不一致的局面，應(yīng)該使集體土地的使用權(quán)與國有土地的使用權(quán)具體相同的權(quán)能，直接建立農(nóng)地的使用權(quán)轉(zhuǎn)讓制度，進(jìn)入市場，讓農(nóng)村建設(shè)用地使用權(quán)與城市建設(shè)用地使用權(quán)接軌。

六、結(jié)束語

以上是對國有企業(yè)內(nèi)部小產(chǎn)權(quán)房的管理問題的分析與探討，國有企業(yè)應(yīng)該對內(nèi)部小產(chǎn)權(quán)房進(jìn)行控制，并且合理地管理小產(chǎn)權(quán)房，這樣才能避免問題，使企業(yè)取得最大的經(jīng)濟(jì)效益。

參考文獻(xiàn)：

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[2]黃幸 小產(chǎn)權(quán)房該何去何從 西江月?下旬-2014年3期

篇10

[關(guān)鍵詞] 小產(chǎn)權(quán)房 風(fēng)險鏈

一、“小產(chǎn)權(quán)房”風(fēng)險鏈的構(gòu)成

“小產(chǎn)權(quán)房”是指在農(nóng)村集體土地上，由享有該土地所有權(quán)的鄉(xiāng)(鎮(zhèn))政府或村委會單獨(dú)開發(fā)或聯(lián)合房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)聯(lián)合開發(fā)建設(shè)，并由鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）政府或村委會制作房屋權(quán)屬證書的房屋。這種房屋權(quán)屬證書沒有房管部門蓋章，僅有鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）政府或村委會的蓋章以證明其權(quán)屬，故也稱之為“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)”。

目前“小產(chǎn)權(quán)房”主要在建設(shè)、銷售、權(quán)屬登記三個環(huán)節(jié)上存在著風(fēng)險，建設(shè)環(huán)節(jié)是風(fēng)險“鏈?zhǔn)住保N售環(huán)節(jié)是風(fēng)險“鏈身”，權(quán)屬登記是風(fēng)險“鏈尾”，三個環(huán)節(jié)環(huán)環(huán)相扣，構(gòu)成了“小產(chǎn)權(quán)房”的風(fēng)險鏈。如下圖所示:

二、“鏈?zhǔn)住报D―建設(shè)風(fēng)險

“小產(chǎn)權(quán)房”的建設(shè)階段存在著是否符合規(guī)劃審批的風(fēng)險。《村莊和集鎮(zhèn)規(guī)劃建設(shè)管理?xiàng)l例》第十八條規(guī)定:“農(nóng)村村民在村莊、集鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)內(nèi)建住宅的,應(yīng)當(dāng)先向村集體經(jīng)濟(jì)組織或者村民委員會提出建房申請,經(jīng)村民會議討論通過后,按照下列審批程序辦理:(一)需要使用耕地的,經(jīng)鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府審核、縣級人民政府建設(shè)行政主管部門審查同意并出具選址意見書后,方可依照《土地管理法》向縣級人民政府土地管理部門申請用地,經(jīng)縣級人民政府批準(zhǔn)后,由縣級人民政府土地管理部門劃撥土地;(二)使用原有宅基地、村內(nèi)空閑地和其他土地的,由鄉(xiāng)級人民政府根據(jù)村莊、集鎮(zhèn)規(guī)劃和土地利用規(guī)劃批準(zhǔn)。 城鎮(zhèn)非農(nóng)業(yè)戶口居民在村莊、集鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)內(nèi)需要使用集體所有的土地建住宅的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)其所在單位或者居民委員會同意后,依照前款第(一)項(xiàng)規(guī)定的審批程序辦理。”

由此可見,“小產(chǎn)權(quán)房”在規(guī)劃的農(nóng)用地上蓋房，這包括兩種情況,一是占用基本農(nóng)田，占用基本農(nóng)田搞建設(shè)，建成房子之后出售,這種情況下是違法的,按照《土地管理法》規(guī)定，占有基本農(nóng)田必須經(jīng)國務(wù)院批準(zhǔn)。第二是占用耕地，我國實(shí)行嚴(yán)格的耕地保護(hù)措施,一定的面積必須經(jīng)過不同層次政府的批準(zhǔn)，批準(zhǔn)的面積大小和政府的權(quán)限是直接相關(guān)的。所以,如果未經(jīng)政府批準(zhǔn),“小產(chǎn)權(quán)房” 在規(guī)劃的農(nóng)用地上蓋房，此類建設(shè)一開始就是不合法的。

除此情形外，如果“小產(chǎn)權(quán)房”在規(guī)劃的非農(nóng)用地上，由相應(yīng)人民政府根據(jù)村莊、集鎮(zhèn)規(guī)劃和土地利用規(guī)劃批準(zhǔn)建設(shè)的質(zhì)量有保證的房屋，從房屋建設(shè)本身而言，該類“小產(chǎn)權(quán)房”不違法。但即使建設(shè)合法，并不意味著“小產(chǎn)權(quán)房”的其他環(huán)節(jié)沒有風(fēng)險。

三、“鏈身”――銷售風(fēng)險

“小產(chǎn)權(quán)房”的銷售存在著購買者主體不適格，房屋買賣合同不受法律保護(hù)的風(fēng)險。購買“小產(chǎn)權(quán)房”的主體包括兩類群體，一是本集體經(jīng)濟(jì)組織成員，該群體購買是法律允許的。

風(fēng)險主要存在第二類群體，即本集體經(jīng)濟(jì)組織以外的城鎮(zhèn)居民。1999年5月國務(wù)院為進(jìn)一步加強(qiáng)土地轉(zhuǎn)讓管理，防止新的“炒地?zé)帷保l(fā)出《國務(wù)院辦公廳關(guān)于加強(qiáng)土地轉(zhuǎn)讓管理嚴(yán)禁炒賣土地的通知》，該通知規(guī)定：“農(nóng)民的住宅不得向城市居民出售，也不得批準(zhǔn)城市居民占用農(nóng)民集體土地建住宅，有關(guān)部門不得為違法建造和購買的住宅發(fā)放土地使用權(quán)證和房產(chǎn)證。”此外，《土地管理法》第八條第二款規(guī)定：“農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，除由法律規(guī)定屬于國家所有的以外，屬于農(nóng)民集體所有；宅基地和自留地、自留山，屬于農(nóng)民集體所有。”第六十二條第四款規(guī)定：“農(nóng)村村民出賣、出租住房后，再申請宅基地的,不予批準(zhǔn)。”第六十三條更明確規(guī)定:“農(nóng)民集體所有的土地使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)。”從上述規(guī)定中可以看出,農(nóng)村宅基地屬集體所有,村民對宅基地只有使用權(quán)。與城市房地產(chǎn)最大的不同之處,這種建設(shè)在農(nóng)村集體土地上的房屋,其流轉(zhuǎn)范圍僅限于農(nóng)村人口之間,不能向城市居民出售,不得用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)。將建在集體土地上的房屋賣給城市居民的買賣行為不受法律保護(hù)。

四、“鏈尾”――權(quán)屬登記風(fēng)險

城市居民購買了“小產(chǎn)權(quán)房”，產(chǎn)權(quán)不能明確。“小產(chǎn)權(quán)房”因其土地性質(zhì)，不能辦理國有土地使用證、房產(chǎn)證、契稅證等合法手續(xù)。由于無法登記權(quán)屬，城市居民購買的“小產(chǎn)權(quán)房”將面臨至少四方面困境:

1.“小產(chǎn)權(quán)房”無法上市交易，不能辦理房屋的產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)，也不具有房屋的所有、轉(zhuǎn)讓、處分、收益等權(quán)利。

2.“小產(chǎn)權(quán)房”無法辦理抵押。根據(jù)《擔(dān)保法》要求，只有能夠自由流通的物才能成為抵押物，限制流通的物在一定條件下可以成為抵押物，而禁止流通的物則根本不能成抵押物。由于“小產(chǎn)權(quán)房”受限制，抵押權(quán)人將無法順利將抵押物變現(xiàn)。

3.“小產(chǎn)權(quán)房”無法辦理繼承。對于購買小產(chǎn)權(quán)房的購房者，在原購房人死亡后，其繼承人仍無法對該房屋享有繼承權(quán)，并辦理有關(guān)的過戶手續(xù)，房屋價值無法延續(xù)。

4.“小產(chǎn)權(quán)房”無法對抗國家的征地和拆遷。一旦國家決定對該集體土地予以征用或?qū)w經(jīng)濟(jì)組織成員予以拆遷，對于購買該類房屋的城市居民來講可能因其并非合格的購房者而被排斥在補(bǔ)償范圍之外。

五、結(jié)論

綜上所述,從運(yùn)作程序來看,“小產(chǎn)權(quán)房”包括了三個緊密相關(guān)的環(huán)節(jié),即建設(shè)環(huán)節(jié)、銷售環(huán)節(jié)、產(chǎn)權(quán)登記環(huán)節(jié)。與此對應(yīng),“小產(chǎn)權(quán)房”“鏈?zhǔn)住钡娘L(fēng)險主要在于建設(shè)環(huán)節(jié)存在著是否符合規(guī)劃審批的風(fēng)險;“鏈身”的風(fēng)險主要在于購買者主體不適格,房屋買賣合同不受法律保護(hù)的風(fēng)險;“鏈尾”的風(fēng)險主要在于權(quán)屬無法登記,產(chǎn)權(quán)不能明確的風(fēng)險。這三個環(huán)節(jié)的風(fēng)險構(gòu)成了“小產(chǎn)權(quán)房”的“風(fēng)險鏈”。

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[2]符啟林:房地產(chǎn)法.法律出版社, 2004年