導(dǎo)語：如何才能寫好一篇房屋產(chǎn)權(quán)，這就需要搜集整理更多的資料和文獻，歡迎閱讀由公務(wù)員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

篇1

房屋產(chǎn)權(quán)地址是指房產(chǎn)證上注明房屋的地址。

相關(guān)說明：

1、房屋產(chǎn)權(quán)是指房產(chǎn)的所有者按照國家法律規(guī)定所享有的權(quán)利，也就是房屋各項權(quán)益的總和，即房屋所有者對該房屋財產(chǎn)的占有、使用、收益和處分的權(quán)利。

2、房屋產(chǎn)權(quán)由房屋所有權(quán)和土地使用權(quán)兩部分組成，房屋所有權(quán)的期限為永久，而土地使用權(quán)根據(jù)有關(guān)法規(guī)為40、50年或70年不等，屆滿自動續(xù)期，續(xù)費按當(dāng)時的1％-10％來增收（即土地使用權(quán)出讓金）。

相關(guān)說明：

按房屋所有權(quán)的歸屬進行的分類。在現(xiàn)階段，我國住宅類房屋按產(chǎn)權(quán)可劃分為：

（1）國家所有住宅；

（2）勞動群眾集體所有住宅；

（3）公民私人所有住宅；

篇2

乙方（受讓方）：

甲方在澧陽鎮(zhèn)澧陽村1組自建一住房，現(xiàn)決定將五樓產(chǎn)權(quán)出讓給乙方，經(jīng)雙方平等協(xié)商達成如下協(xié)議：

1、該住房建筑面積132平方米產(chǎn)權(quán)出讓總金額為肆萬元整，協(xié)議簽定時乙方付給甲方預(yù)定金叁萬元整，甲方在辦理產(chǎn)權(quán)后，乙方付清退后房款壹萬元整。

2、房屋配套設(shè)施及費用負擔(dān)辦法，甲方負責(zé)房產(chǎn)證辦理和《國有土地使用證》復(fù)印件辦理，契稅由甲方負責(zé)。若乙方需辦理土地分割證，費用由乙方負責(zé)，乙方負責(zé)電表、水表、電視入戶。

3、該住房產(chǎn)權(quán)歸乙方所有，樓梯及樓下房前公用部分，乙方不得隨便占用或搭棚建房，房屋里面有漏水現(xiàn)象，由甲方出資，乙方配合解決。

4、乙方對房子的裝飾或維修不得隨意改變主體結(jié)構(gòu)，造成損失，由乙方負責(zé)賠償。

5、乙方受讓后的產(chǎn)權(quán)屬乙方所有，但若再次出讓該產(chǎn)權(quán)，新用戶需經(jīng)甲方同意后方能出讓。

6、此協(xié)議一式二份，甲、乙雙方各執(zhí)一份，簽字后，產(chǎn)生同等法律效力，如違反，違約一方需付給雙方房屋出讓金的30%違約金。

甲方： 乙方：

XX年6月30日

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甲方： **** （以下簡稱甲方）

聯(lián)系電話：

乙方： **** （以下簡稱乙方）

聯(lián)系電話： ****

甲乙雙方就 **** 所有房屋繼承權(quán)經(jīng)平等、公正協(xié)商后，達成如下土地房屋產(chǎn)權(quán)變更協(xié)議：

一、原 *** 在 ******* 住宿樓有住房一套、廚房一間，登記建筑面積 89.82 平方米 ，該房產(chǎn)已于 1999 年 8 月 9 日 辦理了房屋產(chǎn)權(quán)證書，證號為： *** 號。土地屬共用宗，原為 *** 管理使用，但未辦理過土地使用證。現(xiàn)因 **** ，對于上述房地產(chǎn)權(quán)的歸屬，經(jīng)甲乙雙方平等、公正協(xié)商后，甲方自愿放棄上述 *** 所有房屋的繼承權(quán)，同意將該房屋的權(quán)屬變更給乙方 *** 使用。

二、上述房屋的房產(chǎn)證、土地使用證變更手續(xù)由乙方自行辦理，辦證的所有費用由乙方負責(zé)。

三、本協(xié)議自甲乙雙方簽字并經(jīng)公證之日起生效。

四、本協(xié)議一式六份，甲乙雙方各執(zhí)一份，公證處、國土局、建設(shè)局房管所各一份。

甲方簽字： 、

篇3

1、公證申請。當(dāng)事人向有管轄權(quán)的公證處提出申請，填寫申請表，并提交房屋買賣合同、個人身份證件、產(chǎn)權(quán)證明及其他相關(guān)材料。

2、公證受理。公證處對當(dāng)事人的公證申請，經(jīng)審查符合公證條件的，予以受理。

3、公證審查。公證員在受理公證的同時，必須對當(dāng)事人提交的材料進行審查，發(fā)現(xiàn)不完備或有疑義的，應(yīng)通知當(dāng)事人作必要的補充，公證處也有權(quán)對交易雙方進行調(diào)查。

4、出具公證書。公證處經(jīng)審查認為符合公證條件的，應(yīng)當(dāng)出具公證書。公證書按司法部門規(guī)定或批準的格式制作，自簽署之日起生效。

【法律依據(jù)】

《公證法》第二十八條規(guī)定，公證機構(gòu)辦理公證，應(yīng)當(dāng)根據(jù)不同公證事項的辦證規(guī)則，分別審查下列事項：

（一）當(dāng)事人的身份、申請辦理該項公證的資格以及相應(yīng)的權(quán)利；

（二）提供的文書內(nèi)容是否完備，含義是否清晰，簽名、印鑒是否齊全；

（三）提供的證明材料是否真實、合法、充分；

篇4

第一條  為加強城市房屋的產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理，保護房屋所有人的合法權(quán)益，根據(jù)法律、法規(guī)的有關(guān)規(guī)定，結(jié)合本市實際情況，制定本辦法。

第二條  本辦法所稱城市房屋產(chǎn)權(quán)，是指城市房屋的所有權(quán)。

本辦法所稱城市房屋產(chǎn)籍，是指城市房屋的產(chǎn)權(quán)檔案、地籍圖紙、帳冊、表卡等以及其他反映產(chǎn)權(quán)現(xiàn)狀和歷史情況的資料。

第三條  本辦法適用于市南、市北、臺東、四方、滄口五區(qū)，各縣級市、嶗山區(qū)、黃島區(qū)的城區(qū)和建制鎮(zhèn)，青島經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)。

第四條  青島市房產(chǎn)管理局是本市城市房屋產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍的行政主管部門。

市房產(chǎn)管理局設(shè)立的房屋產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍監(jiān)理機構(gòu)，負責(zé)市南、市北、臺東、四方、滄口五區(qū)范圍內(nèi)的城市房屋產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍的統(tǒng)一管理工作。

各縣級市、嶗山區(qū)、黃島區(qū)和青島經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)的房產(chǎn)管理部門，負責(zé)本轄區(qū)內(nèi)城市房屋產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍的統(tǒng)一管理工作。

第五條  城市房屋產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理工作的主要內(nèi)容是：

（一）負責(zé)辦理城市房屋產(chǎn)權(quán)登記和產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移、變更、注銷登記及典當(dāng)、抵押等他項權(quán)利登記；

（二）依法核發(fā)《房屋所有權(quán)證》、《房屋共有權(quán)保持證》；

（三）實施對城市房屋的測繪；

（四）負責(zé)對城市房產(chǎn)檔案資料的收集、整理、建檔、統(tǒng)計和提供利用；

（五）負責(zé)城市房屋產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理業(yè)務(wù)的實施，根據(jù)需要做好城市房屋產(chǎn)權(quán)的總登記、驗證的具體工作；

（六）城市房屋產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理其他工作。

第六條  城市房屋的產(chǎn)權(quán)與該房屋占用土地的使用權(quán)實行權(quán)利人一致的原則。法律、法規(guī)另有規(guī)定的除外。

第二章  產(chǎn)權(quán)管理

第七條  房屋所有人均須依照本辦法規(guī)定，辦理房屋產(chǎn)權(quán)登記。

第八條  房屋所有人辦理房屋產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)時，應(yīng)持土地使用證件，應(yīng)填寫房屋所有權(quán)登記申請書，并提交下列有關(guān)證件、資料：

（一）新建、翻建、改建、擴建的房屋，提交建房批準文件、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、配置圖、工程驗收合格證以及房屋竣工平面圖等；

（二）購買的房屋，提交原房屋所有權(quán)證、房屋買賣契約及所買賣房屋的平面示意圖、繳納契稅的憑證；

（三）受贈的房屋，提交原房屋所有權(quán)證、贈與或遺贈文書、繳納契稅的賃證；

（四）交換的房屋，提交交換各方的房屋所有權(quán)證、交換房屋協(xié)議、繳納契稅的憑證；

（五）繼承的房屋，提交原房屋所有權(quán)證、繼承遺產(chǎn)文書、繳納契稅的憑證；

（六）分家析產(chǎn)的房屋，提交原房屋所有權(quán)證、分家析產(chǎn)文書、繳納契稅的憑證；

（七）抵押、典當(dāng)?shù)姆课荩峤辉课菟袡?quán)證、各方簽訂的協(xié)議書和繳納契稅的憑證。

除前款所列各項外，房屋所有人還須按規(guī)定出示本人身份證或法人資格證明。

第九條  新建和翻建、改建、擴建的房屋，房屋所有人應(yīng)在工程竣工之日起三十日內(nèi)，辦理房屋所有權(quán)登記或房屋現(xiàn)狀變更登記手續(xù)。

因買賣、贈與、交換、繼承、分家析產(chǎn)、抵押、典當(dāng)?shù)仍蛐柁D(zhuǎn)移房屋所有權(quán)的，房屋所有人應(yīng)自有關(guān)文書成立之日起三十日內(nèi)，辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)。

第十條  辦理房屋產(chǎn)權(quán)登記也可委托他人代辦，代辦公有房屋產(chǎn)權(quán)登記時，須出具法定代表人簽發(fā)的授權(quán)委托書；代辦私有房屋產(chǎn)權(quán)登記時，須出具經(jīng)公證機關(guān)公證的私有房屋所有人的委托書。

第十一條  共有房屋，共有人應(yīng)共同申請房屋所有權(quán)登記。共有房屋的產(chǎn)權(quán)，除確實難以分割外，允許分割，分別登記；土地使用權(quán)不能分割的，應(yīng)當(dāng)維持土地的共同使用權(quán)。

第十二條  新建商品房屋，房屋開發(fā)經(jīng)營單位須在商品房屋銷售前（包括預(yù)售）持經(jīng)批準的有關(guān)文件辦理注冊登記手續(xù)；商品房屋購買方須在商品房屋工程竣工之日起的三個月內(nèi)，持有關(guān)文件資料辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)，領(lǐng)取房屋所有權(quán)證。

第十三條  進行房屋所有權(quán)登記時，單位必須使用全稱，個人必須使用本人身份證姓名。

單位或個人依照有關(guān)規(guī)定改變名稱中姓名的，須自改變名稱或姓名之日起三十日內(nèi)申請變更登記。

第十四條  城市房屋有下列情況之一的，除依法繼承或人民法院判決的以外，禁止其產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移、變更或設(shè)定他項權(quán)利；

（一）在已核發(fā)建設(shè)用地規(guī)劃許可證的、城市改造規(guī)劃實施范圍內(nèi)的；

（二）在國家建設(shè)征用土地范圍內(nèi)的；

（三）其他依法禁止產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移、變更或設(shè)定他項權(quán)利的。

第十五條  城市房屋倒塌或拆除的，房屋所有人須自房屋倒塌或拆除之日起三十日內(nèi)，辦理房屋所有權(quán)證注銷登記手續(xù)，繳銷原房屋所有權(quán)證。不按規(guī)定辦理注銷登記手續(xù)的，其房屋所有權(quán)證作廢。

第十六條  城市房屋因所有權(quán)不清或本辦法第八條、第十二條所列證件、材料不全的，暫緩登記。暫緩登記期限不得超過一年，超過暫緩登記期限，產(chǎn)權(quán)仍未分清，或應(yīng)提交的證件資料仍不全的，由房產(chǎn)管理部門予以代管。

第十七條  《房屋所有權(quán)證》、《房屋共有權(quán)保持證》是房屋產(chǎn)權(quán)的合法憑證，具有法律效力，任何單位和個人不得涂改或偽造。

第十八條  《房屋所有權(quán)證》、《房屋共有權(quán)保持證》遺失，應(yīng)及時到原發(fā)證的房產(chǎn)管理部門申報，并登報聲明作廢。從登報之日起三十日后辦理補發(fā)證件手續(xù)。

第十九條  市房產(chǎn)管理局可根據(jù)實際情況，組織進行城市房屋產(chǎn)權(quán)的總登記或驗證工作。

凡被列入產(chǎn)權(quán)總登記或驗證范圍的城市房屋，房屋所有人均須按要求辦理核準登記的驗證手續(xù)。

第三章  產(chǎn)籍管理

第二十條  管理城市房屋產(chǎn)籍的房產(chǎn)管理部門（以下簡稱產(chǎn)籍管理部門），應(yīng)依法建立健全城市房屋產(chǎn)籍的房產(chǎn)測繪的管理制度。

第二十一條  城市房屋的測量，應(yīng)符合城市房屋管理和測量規(guī)范的要求，準確反映城市房屋的自然狀況，并繪制符合規(guī)范的圖表，為審查確認城市房屋產(chǎn)權(quán)提供可靠依據(jù)。

第二十二條  產(chǎn)籍管理部門應(yīng)對接收歸檔的房屋產(chǎn)籍，及時登記、整理、鑒定、編目等，并妥善予以保管。

第二十三條  城市房屋產(chǎn)權(quán)檔案，應(yīng)依照路名、門牌和地號建立。地號的編定，依照房地產(chǎn)測量規(guī)范執(zhí)行。

第二十四條  城市房屋產(chǎn)權(quán)檔案，應(yīng)以房屋產(chǎn)權(quán)人為宗立卷；卷內(nèi)文件的排列，應(yīng)以房屋產(chǎn)權(quán)變化的時間為序。

第二十五條  城市房屋產(chǎn)權(quán)檔案須永久保存。對丟失或損毀的，應(yīng)及時采取補救措施；城市房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移、變更的，應(yīng)及時調(diào)整和補充。

第二十六條  城市房屋產(chǎn)權(quán)檔案，必須完整齊全，對重要的或利用頻繁的，產(chǎn)籍管理部門可以復(fù)制副本，以供使用。

第二十七條  產(chǎn)籍管理部門應(yīng)制定城市房屋產(chǎn)權(quán)檔案查閱制度。單位和個人查閱城市房屋產(chǎn)權(quán)檔案，必須按規(guī)定履行手續(xù)，繳納檔案保護費等費用。未經(jīng)產(chǎn)籍管理部門批準，不得查閱或復(fù)制城市房屋產(chǎn)權(quán)檔案及有關(guān)資料。

第二十八條  單位和個人查閱城市房屋產(chǎn)權(quán)檔案，不得對其勾劃、圈點、涂改、裁剪、轉(zhuǎn)借或損壞。

第四章  附則

第二十九條  違反本辦法規(guī)定，依照房產(chǎn)管理的法規(guī)、規(guī)章規(guī)定應(yīng)予處理的，由房產(chǎn)管理部門予以處理。

第三十條  因城市房屋產(chǎn)權(quán)發(fā)生的糾紛，按照《青島市城市房產(chǎn)糾紛仲裁條例》的規(guī)定辦理。

第三十一條  軍隊房屋產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理，按照有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

第三十二條  涉外房屋產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理，除法律、法規(guī)、規(guī)章另有規(guī)定以外，適用本辦法。

第三十三條  未設(shè)建制鎮(zhèn)的獨立工礦區(qū)，參照本辦法規(guī)定執(zhí)行。

篇5

1、土地使用者向土地管理部門提交續(xù)期申請書，除根據(jù)社會公共利益需要收回的，應(yīng)當(dāng)予以批準。獲得批準續(xù)期的，重新簽訂土地有償使用合同，支付土地有償使用費。這樣，你的房產(chǎn)所有權(quán)便得以延續(xù)。當(dāng)然，變成危房強制拆除的除外。

2、土地使用者未申請續(xù)期的，土地使用權(quán)和地上房產(chǎn)由國家無償收回。房屋所有權(quán)也就自然消失。

3、土地使用者提出續(xù)期申請，根據(jù)法律規(guī)定沒有批準續(xù)期的（即根據(jù)社會公共利益需要收回的），土地使用權(quán)國家無償收回，但對于地上房產(chǎn)，根據(jù)收回時的殘余價值給予相應(yīng)補償。

篇6

出生日期：年月日

身份證號碼：

乙方姓名：性別：

出生日期：年月日

身份證號碼：

為維護友好的房屋產(chǎn)權(quán)共有關(guān)系順利履行，經(jīng)甲乙雙方友好協(xié)商，就雙方共同出資購房的相關(guān)事宜，依據(jù)《物權(quán)法》，訂立如下共有人協(xié)議，以便雙方共同遵守。

鑒于上述甲乙雙方共同出資人民幣元整（大寫）（出資比例甲乙雙方各占百分之五十），購買座落于市縣街小區(qū)房樓單元室（室廳平米）的房屋及其附屬設(shè)施一處，該房屋所有權(quán)為甲乙雙方共同擁有，雙方共同擁有該處房屋的經(jīng)營、管理、居住、出租、使用的權(quán)利。

雙方在自愿、平等、互利的基礎(chǔ)上，就共有產(chǎn)權(quán)房屋的經(jīng)營、管理、居住、出租、使用等相關(guān)事宜，達成以下協(xié)議：

一、房屋產(chǎn)權(quán)，該房屋所有權(quán)為甲乙雙方共同擁有，且各享有百分之五十的產(chǎn)權(quán)，雙方對于該房屋享有共同的使用及處分權(quán)。

二、房屋處分。共有產(chǎn)權(quán)房屋未經(jīng)共有產(chǎn)權(quán)人雙方同意并簽字（所有共有人必須一致同意并簽字，即使是大多數(shù)共有人同意簽字也無效。），任何一方及第三人不得擅自將共有產(chǎn)權(quán)房屋出租、轉(zhuǎn)讓或私自無償讓第三人居住、使用，不得為自己或第三人提供抵押擔(dān)保及作為實物出資。任何人在沒有經(jīng)過共有人一致同意并簽字的情況下出租、轉(zhuǎn)讓或私自無償讓第三人居住、使用，為自己或第三人提供抵押擔(dān)保及作為實物出資的行為無效，由此給共有人造成的損失，應(yīng)當(dāng)由無權(quán)處分權(quán)人進行賠償。任何一方不得因個人的債務(wù)導(dǎo)致共有房產(chǎn)的所有權(quán)、使用權(quán)受到影響，否則，應(yīng)賠償另一方所產(chǎn)生的損失。

三、全部稅費由____承擔(dān)并及時繳納。全部稅費包括但不限于購房及按揭貸款、產(chǎn)權(quán)登記所支出的公證費、保險費、房產(chǎn)交易稅費、產(chǎn)權(quán)登記稅費、律師費、維修基金、物業(yè)管理費、水電煤有線電視開通或入戶費、中介費（委托中介出租物業(yè)）、房屋租金稅費等。雙方如在共有產(chǎn)權(quán)房屋居住，由______承擔(dān)共有產(chǎn)權(quán)房屋的水費、電費、煤氣、包燒費、維修、裝修費、物業(yè)費等居住所產(chǎn)生的全部費用。

四、共有房屋產(chǎn)權(quán)人共同擁有此處房產(chǎn)的經(jīng)營、管理權(quán)，共有產(chǎn)權(quán)房屋對外出租，所得收益分配，按照購買房屋出資比例，各得50%.如共有產(chǎn)權(quán)房屋轉(zhuǎn)讓，須經(jīng)房屋共有產(chǎn)權(quán)人雙方同意，并共同簽字后，方可處置，所得收益各50%，一方對外轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)份額的，另一方在同等條件下有優(yōu)先購買權(quán)。如經(jīng)協(xié)商，房屋共有產(chǎn)權(quán)人一方全資收購此房產(chǎn)，應(yīng)按照收購時間的市場評估價格出資購買，雙方有義務(wù)共同辦理轉(zhuǎn)讓等相關(guān)手續(xù)。共有房屋產(chǎn)權(quán)證件，由共有房屋產(chǎn)權(quán)人（姓名：___________）代為保管，保管人不得私自將共有房屋進行抵押、轉(zhuǎn)讓等損害另一方產(chǎn)權(quán)人利益的事情。

五、對外出租或共同經(jīng)營，需要裝修或改造，應(yīng)由雙方共同出資，出資比例各占50%.因本房產(chǎn)的市場增值部分，屬于雙方共同享有。因不可抗力或政府政策原因，導(dǎo)致的房產(chǎn)滅失、被征收等情形出現(xiàn)，風(fēng)險有雙方共擔(dān)，所得補償有雙方按出資比例分配。

六、未經(jīng)甲乙雙方協(xié)商一致，本協(xié)議不得變更或解除。本協(xié)議正本一式兩份，各份具有同等法律效力。本協(xié)議自甲乙雙方簽字之日起生效。

房屋產(chǎn)權(quán)共有人簽字：

甲方（簽名或蓋章）

乙方（簽名或蓋章）

篇7

金紹達：

1.夫妻在婚姻關(guān)系存續(xù)期間取得的房屋所有權(quán)，已登記為夫妻雙方共有的，如要申請改為單方所有，應(yīng)辦理轉(zhuǎn)移登記。申請登記的要件主要是買賣合同、贈與合同或是約定為一方所有的協(xié)議書。

房屋產(chǎn)權(quán)以何種方式進行轉(zhuǎn)移(雙方可以是買賣、贈與或是按《婚姻法》的規(guī)定作為約定，由當(dāng)事人根據(jù)實際情況申請)，這是當(dāng)事人自己的事，登記機構(gòu)不應(yīng)加以干預(yù)。除房屋買賣合同國家已有示范文本外，沒有必要由登記機構(gòu)提供規(guī)范文本。

轉(zhuǎn)移登記應(yīng)當(dāng)交納交易手續(xù)費和登記費；對于契稅問題，國家稅務(wù)總局《關(guān)于離婚后房屋權(quán)屬變化是否征收契稅的批復(fù)》(國稅函[1999]391號)曾規(guī)定：“因夫妻財產(chǎn)分割而將原共有房屋產(chǎn)權(quán)歸屬一方，是房產(chǎn)共有權(quán)的變動而不是現(xiàn)行契稅政策規(guī)定征稅的房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移行為。因此，對離婚后原共有房屋產(chǎn)權(quán)的歸屬人不征收契稅”。但這一規(guī)定是否適用于夫妻因離婚以外原因的房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移行為，并不十分明確。房屋登記機構(gòu)并不是契稅的征管部門，按依法行政的原則，這一問題應(yīng)當(dāng)由契稅征管部門解釋為好。況且，按財政部《契稅暫行條例細則》第16條的規(guī)定，符合免征契稅規(guī)定的，應(yīng)當(dāng)向契稅征收機關(guān)辦理免征契稅手續(xù)。因此，登記機構(gòu)應(yīng)當(dāng)憑免征契稅手續(xù)或是交納契稅的憑據(jù)受理。

2.實際上為夫妻共有的房屋，而僅以一方名義辦理了登記，這是登記簿記載事項和實際權(quán)利狀態(tài)不一致。現(xiàn)申請登記為雙方共有，應(yīng)按更正登記辦理，申請登記要件主要是能夠證明原登記錯誤的證明。

如果是當(dāng)事人自己的錯誤所造成的更正，應(yīng)交納登記費；如果是登記機構(gòu)的錯誤造成的，則不應(yīng)收取登記費。

篇8

一、保護購房消費者權(quán)利的依據(jù)和條件

（一）判別購房消費者的依據(jù)和標(biāo)準

《批復(fù)》第2條規(guī)定，“消費者交付購買商品房的全部或者大部分款項后，承包人就該商品房享有的工程價款優(yōu)先受償權(quán)不得對抗買受人”，首次采用了購房“消費者”的概念，將商品房列入“商品”的范圍，確認了審判實踐中可以援引《消費者權(quán)益保護法》（以下簡稱《消法》）對購房“消費者”進行特殊保護，購房“消費者”有權(quán)請求依照《消法》的規(guī)定保護其合法權(quán)益。《批復(fù)》首次明確規(guī)定對購房消費者予以優(yōu)先保護，即購房消費者可以對抗工程款的優(yōu)先權(quán)，解決了購房消費者與工程款優(yōu)先權(quán)人的受償順位問題。購房人基于“消費者”的特殊身份請求辦理房屋產(chǎn)權(quán)手續(xù)的，人民法院裁判其對房屋享有所有權(quán)能夠?qū)钩邪说墓こ炭顑?yōu)先受償權(quán)，應(yīng)以《批復(fù)》第二條規(guī)定為依據(jù)。

在適用《批復(fù)》時首先要解決的是“消費者”的識別問題。筆者認為，對《批復(fù)》規(guī)定的“消費者”應(yīng)當(dāng)按照《消法》關(guān)于“消費者”的規(guī)定進行識別。根據(jù)《消法》第2條“消費者為生活需要購買、使用商品或者接受服務(wù)，其權(quán)益受本法保護”的規(guī)定，判斷“消費者”的標(biāo)準是：（1）行為目的以生活消費所需。購買、使用商品有可能基于消費的目的，也有基于經(jīng)營的目的；同樣的商品，可能因使用于生活活動而構(gòu)成消費品，也可能因使用于生產(chǎn)經(jīng)營活動而成為生產(chǎn)資料。如果為自己的生活消費而購買商品或接受服務(wù)，該行為為消費行為。對于購買者是否以生活消費為目的，可以憑一般人的社會生活經(jīng)驗，結(jié)合購買者的主觀動機和客觀行為表現(xiàn)加以判斷。凡是和人類生活有關(guān)，基于求生存便利或舒適的生活目的，為滿足衣食住行娛樂等方面生活欲望的行為，原則上均屬于生活消費行為。（2）行為主體為處于弱勢地位的自然人，而非法人或其他組織。法人或者其他組織作為自然人的集合體，具有團體之法律人格，不存在缺乏專門知識、交涉能力的問題，即使其購買的商品最終由自然人用于生活消費（如公司購買日用品發(fā)給職工），法律也并無給予特殊保護的必要。正是基于此，國際標(biāo)準化組織消費者政策委員會于1978年首屆年會上將消費者定義為“以個人消費為目的而購買或使用商品或服務(wù)的個體社會成員”[注1]，我國國家標(biāo)準局于1985年頒布的《消費品使用說明總則》也規(guī)定“消費者為滿足個人或家庭的生活需要而購買、使用商品或服務(wù)的個體社會成員。”

根據(jù)《消法》和《批復(fù)》的規(guī)定，并非所有的購房人都能成為消費者，只有以生活消費為目的而購房自然人才屬于購房消費者的范疇。判別購房人是否為消費者，通常有兩點外在表現(xiàn)：一是所購買的房屋為住宅而非營業(yè)用房；二是供自己或家人居住。判別購房者是否以生活需要為目的面臨的難題是，隨著人們生活水平的提高，生活需要的范圍難于界定。例如，已有一套甚至多套住宅的自然人，又購買房屋用于居住，可否認定其為生活需要？自然人所購房屋用于出租，以租金為家庭生活主要來源，其購房行為可否認定為滿足生活需要？筆者認為，即便消費者購買的產(chǎn)品既供自己使用，同時又用于經(jīng)營用途時，如果其購買產(chǎn)品的目的是偏重自己使用或者作為家庭生活主要來源的，則應(yīng)屬于生活消費所需。在審判實踐中，可根據(jù)購房人所購房屋為住宅或非住宅而推定購房人是否為消費者，消費者只需證明其所購房屋為住宅為已足。即如購房人購買的房屋為住宅，則應(yīng)推定為生活消費行為；如要證明購房人非基于消費目的而購房，則應(yīng)實行舉證責(zé)任倒置，由訴訟對方當(dāng)事人舉證證明，此符合舉證責(zé)任分配規(guī)則的要求。

（二）購房消費者優(yōu)先于工程價款優(yōu)先權(quán)的理由和適用條件

1、工程款優(yōu)先權(quán)的性質(zhì)為法定擔(dān)保物權(quán)，為何不能對抗消費者？

原因即在于消費者的利益為生存利益，是一個國家和民族維系其存在和發(fā)展首先應(yīng)保護的基本問題。當(dāng)經(jīng)營利益與生存利益相沖突時，法律首先是要保護人民的生存利益。雖然購房消費者在未取得房屋所有權(quán)之前僅享有合同債權(quán)，但由于其購房的目的在于取得房屋的所有權(quán)，并維系其生存之必需，故對該項特殊債權(quán)有賦予其物權(quán)性予以特殊保護的必要。《批復(fù)》立足于當(dāng)代人權(quán)保護的價值觀和法律理念，規(guī)定購房消費者的生存權(quán)能夠?qū)构こ虄r款優(yōu)先權(quán)，即消費者對房屋的所有權(quán)獨立于工程款優(yōu)先權(quán)，不為工程款優(yōu)先權(quán)效力所及。《批復(fù)》的適用在很大程度上緩解了社會矛盾，有利于實現(xiàn)社會公正和維護社會穩(wěn)定。但該規(guī)定由于具有很強的政策性，缺乏必須的法律依據(jù)，應(yīng)是臨時之舉。

適用《批復(fù)》的規(guī)定對購房消費者予以優(yōu)先保護，除滿足購房人是消費者特殊身份的前提條件外，還必須同時滿足以下條件：（1）購房消費者已經(jīng)交付全部或者大部分購房款。消費者交付的款項為購房款，而非為為定金、保證金等；購房款數(shù)額應(yīng)超過約定的購房款數(shù)額的50%.購房消費者交付的款項非為購房款，或者交付的購房款未達到約定購房款數(shù)額的50%以上，不能適用《批復(fù)》的規(guī)定。在按揭中，如果消費者已交付合同約定的首期購房款，銀行將購房人所貸款項直接支付給開發(fā)企業(yè)，應(yīng)認定購房消費者已付清全部購房款。（2）商品房買賣合同合法有效，此為法律保護合法行為原則的體現(xiàn)，也是購房人享有請求取得房屋所有權(quán)的前提條件。如果合同無效，購房人即使基于消費者的特殊身份，也不能基于無效合同請求取得房屋所有權(quán)。并且，現(xiàn)實中還大量存在房地產(chǎn)開發(fā)商利用便利條件，以家人、親戚、朋友、職員等的名義簽訂大量的虛假商品房買賣合同和虛假按揭合同，損害工程款權(quán)利人及其他權(quán)利人合法權(quán)利的現(xiàn)象，因此應(yīng)嚴格審查合同效力。購房合同無效或被撤銷，不能適用《批復(fù)》的規(guī)定。（3）商品房預(yù)售合同已為登記或者房屋所有權(quán)已登記轉(zhuǎn)移給購房人。在適用《批復(fù)》第2條時，是否以商品房預(yù)售合同經(jīng)過登記為要件，是一個值得探討的問題。筆者此前認為，由于我國目前還面臨著解決人們的基本生存權(quán)問題，法律體系上至今尚無物權(quán)法，商品房買賣合同登記僅為備案登記，效力相對較弱，沒有預(yù)告登記的準物權(quán)效力，同時《批復(fù)》也未對購房消費者的優(yōu)先保護是否以合同登記為前提明確作出限制性的規(guī)定，因此，購房消費者權(quán)利得以對抗工程款權(quán)利人的優(yōu)先權(quán)，不以合同登記為要件。但經(jīng)認真思考，這一觀點并不妥當(dāng)。我國實行不動產(chǎn)物權(quán)登記生效主義，即經(jīng)登記后才取得物權(quán)，未經(jīng)登記，權(quán)利人僅享有債權(quán)，不能與物權(quán)的受償處于同一參照系上。由于不動產(chǎn)物權(quán)登記是不動產(chǎn)權(quán)利彰顯的外觀形式，具有公示公信力，且預(yù)售合同登記（預(yù)告登記）具有保全債權(quán)的物權(quán)效力，實踐中認定其具有對抗第三人的效力，雖《批復(fù)》主要在于解決當(dāng)前購房人權(quán)利無保障的實際情況，但應(yīng)維護法律規(guī)定的連續(xù)性和穩(wěn)定性，遵循物權(quán)法原理進行分析。如果合同未為登記，或者購房人尚未轉(zhuǎn)移產(chǎn)權(quán)，該購房人僅享有合同債權(quán)，是不能對抗物權(quán)的。我國正在制定民法典，物權(quán)法的完善是指日可待的事情。預(yù)售合同經(jīng)登記后，使債權(quán)轉(zhuǎn)化具有了物權(quán)屬性；如果購買的為現(xiàn)房，經(jīng)登記后發(fā)生所有權(quán)的轉(zhuǎn)移，購房人因而取得了該房屋的所有權(quán)。只有債權(quán)具有物權(quán)屬性后或者權(quán)利人已經(jīng)取得所有權(quán)，才有與該物上并存的物權(quán)受償順序進行比較的可能性。因此確定購房消費者身份并受法律保護，若為預(yù)售，應(yīng)以合同經(jīng)登記為要件；若為現(xiàn)房買賣，應(yīng)以所有權(quán)已經(jīng)登記轉(zhuǎn)移為要件。如果不以登記為要件，將使我國的房地產(chǎn)登記制度及預(yù)售合同登記制度失去應(yīng)有的作用，不利于物權(quán)法原則的貫徹，同時還將擾亂人民的思想以及房地產(chǎn)交易的正常秩序，并且在目前市場信用已經(jīng)發(fā)生危機的時候，將進一步促成信用制度的坍塌，對我國的法治建設(shè)十分有害。

2、如何處理購房消費者的？

在購房人要求辦理房屋“兩證”案件審理中，人民法院應(yīng)首先審查該購房人是否符合購房消費者的優(yōu)先保護條件，同時應(yīng)審查該房屋是否已經(jīng)竣工并經(jīng)有關(guān)部門組織驗收合格，至于是否交清土地出讓金不應(yīng)在審查的范圍內(nèi)。依筆者之見，根據(jù)《房地產(chǎn)管理法》第38條和44條、《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》第24、25條的規(guī)定，頒發(fā)房屋預(yù)售許可證的行為為行政許可行為，人民法院在房地產(chǎn)民事糾紛案件審理中不應(yīng)對行政機關(guān)頒發(fā)許可證的行政許可行為進行審查。開發(fā)企業(yè)是否繳清土地出讓金，是否達到“三證一投入”的條件為另一法律關(guān)系，屬行政機關(guān)審查或核查范圍。人民法院對該類案件的審理，在確認合同有效的前提下，還應(yīng)查明該房屋是否已經(jīng)竣工并經(jīng)驗收合格達到交付條件。《建筑法》第61條、《合同法》第27條的規(guī)定，建設(shè)工程竣工經(jīng)驗收合格后方可交付使用，未經(jīng)驗收或者驗收不合格的，不得交付使用。《消防法》對未經(jīng)消防驗收或者消防驗收不合格不得交付使用也有強制性規(guī)定。如果房屋未經(jīng)驗收合格，即使房屋已經(jīng)交付給購房人，人民法院亦不宜判決購房消費者享有房屋所有權(quán)而履行辦理“兩證”義務(wù)，而應(yīng)該中止案件的審理，轉(zhuǎn)由政府有關(guān)職能部門協(xié)調(diào)處理，在經(jīng)有關(guān)部門組織對房屋驗收合格后方可判決交付房屋并辦理房屋“兩證”。否則，人民法院以生效裁判判決將未經(jīng)驗收合格的房屋強行視為已經(jīng)驗收合格，違反了法律的強制性和禁止性規(guī)定，本身是違法的。不發(fā)生事故便沒有問題，一旦真出了問題，人民法院如何承擔(dān)責(zé)任？

房屋竣工后，購房消費者要求辦理房屋產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)的，如果與工程款權(quán)利人對該房屋主張優(yōu)先受償權(quán)相沖突，只要預(yù)售合同有效并經(jīng)登記，該購房人滿足購房消費者的條件，應(yīng)當(dāng)以最高人民法院《關(guān)于建設(shè)工程價款優(yōu)先受償權(quán)問題的批復(fù)》第2條的規(guī)定作為基本依據(jù)，優(yōu)先保護消費者權(quán)利。判決說理中應(yīng)闡明購房消費者的權(quán)利能夠?qū)构こ虄r款優(yōu)先受償權(quán)，判令出賣人履行向購房消費者交付房屋并協(xié)助其辦理“兩證”的義務(wù)。

二、購房消費者的生存權(quán)能否優(yōu)先于抵押權(quán)？

是否對購房消費者予以優(yōu)先保護，是一個時代的政策價值取向問題。本文無意于對此問題進行探討，僅從現(xiàn)有法律規(guī)定出發(fā)對消費者權(quán)和抵押權(quán)的受償順位問題提出淺見。《批復(fù)》僅解決了購房消費者權(quán)利與工程款優(yōu)先受償權(quán)的受償順位以及工程款優(yōu)先權(quán)與抵押權(quán)的受償順位問題，對購房消費者與抵押權(quán)間的受償順位問題未作明確規(guī)定。根據(jù)物權(quán)優(yōu)先于債權(quán)的原理，購房消費者能夠?qū)构こ炭顑?yōu)先權(quán)的權(quán)利性質(zhì)應(yīng)為一種物權(quán)，或為一種具有物權(quán)性質(zhì)的特殊債權(quán)。在同一財產(chǎn)上并存多項物權(quán)性質(zhì)的權(quán)利時，其受償?shù)南群箜樜粦?yīng)由法律明確規(guī)定。在法律及司法解釋未對購房消費者與抵押權(quán)人間的受償順位作出明確規(guī)定時，應(yīng)怎樣處理二者的關(guān)系？通常而言，同一標(biāo)的財產(chǎn)上并存多項物權(quán)或物權(quán)性質(zhì)的權(quán)利時，應(yīng)遵循法定權(quán)利優(yōu)先于意定權(quán)利，同一性質(zhì)的權(quán)利并存時以權(quán)利成立的時間先后定其受償順位，成立在先的權(quán)利優(yōu)先于成立在后的權(quán)利。雖然消費者對房屋有請求轉(zhuǎn)移所有權(quán)的主張，但法律對抵押權(quán)的實現(xiàn)有明確規(guī)定，在法律未對購房消費者權(quán)和抵押權(quán)的受償順位作出明確規(guī)定時，我們不能以三段論推出消費者對房屋所有權(quán)的請求優(yōu)先于或者能夠?qū)沟盅簷?quán)，應(yīng)以權(quán)利成立的先后次序，優(yōu)先順位保護有效成立在先的權(quán)利。購房消費者權(quán)能否優(yōu)先于抵押權(quán)，應(yīng)區(qū)分不同情況而定。

1、房屋先出售后抵押，消費者與抵押權(quán)人受償順位問題

在商品房買賣合同有效成立后，出賣人在標(biāo)的房屋上設(shè)置了抵押權(quán)，購房消費者請求取得房屋產(chǎn)權(quán)的，可分別以下情況處理：（1）如果商品房買賣合同未為登記，由于該房屋上沒有權(quán)利設(shè)定的外觀顯征，經(jīng)登記的抵押權(quán)具有物權(quán)效力，可以對抗購房消費者的權(quán)利。但如果購房消費者有證據(jù)證明抵押權(quán)人明知該房屋已出售，而后為債權(quán)的實現(xiàn)就該房屋設(shè)定抵押權(quán)的，由于惡意損害第三人的行為違反了民法誠實信用的基本原則，該抵押權(quán)不受法律保護。（2）如果商品房買賣合同已經(jīng)登記后，出賣人就該房屋向他人設(shè)定抵押權(quán)的，抵押權(quán)不能對抗購房消費者的請求權(quán)。因為登記的主要目的在于確保房地產(chǎn)管理部門對商品房預(yù)售活動的監(jiān)管以及有效防范出賣人重復(fù)預(yù)售損害購房人利益的行為，登記的合同具有對抗第三人的效力，抵押權(quán)人應(yīng)當(dāng)通過登記簿查詢抵押物的權(quán)屬狀況，其未盡審查義務(wù)所致?lián)p失不能由購房消費者承擔(dān)。（3）如果商品房的所有權(quán)已登記轉(zhuǎn)移給購房人，出賣人未經(jīng)房屋所有權(quán)人同意，就購房人的房屋設(shè)定抵押，由于購房人已取得房屋所有權(quán)成為所有權(quán)人，出賣人對他人房屋設(shè)定抵押權(quán)的行為屬于無處分權(quán)人處分他人財產(chǎn)的行為，根據(jù)《合同法》第51條的規(guī)定，除非該行為經(jīng)所有權(quán)人追認或者無處分權(quán)人取得處分權(quán)，該合同無效。

2、房屋先設(shè)定抵押后又出售，消費者與抵押權(quán)人的受償順位問題

房屋設(shè)定抵押權(quán)并經(jīng)登記后，出賣人將該房屋又予以出售，涉及抵押權(quán)與購房消費者權(quán)益沖突的，（1）如果出賣人未通知抵押權(quán)人或者未告知購房人抵押物設(shè)定抵押的情況，根據(jù)《擔(dān)保法》第49條“抵押期間，抵押人轉(zhuǎn)讓已辦理抵押物登記的，應(yīng)通知抵押權(quán)人并告知受讓人抵押物已經(jīng)抵押的情況，抵押人未通知抵押權(quán)人或者未告知受讓人的，轉(zhuǎn)讓行為無效”的規(guī)定，抵押權(quán)人可主張房屋轉(zhuǎn)讓行為無效。不動產(chǎn)設(shè)定抵押權(quán)，應(yīng)辦理抵押物登記，登記的目的在于確保財產(chǎn)的穩(wěn)定和交易的安全，購房消費者應(yīng)通過登記簿查詢房屋上的權(quán)屬狀況，其疏于審查而遭致的損失不應(yīng)轉(zhuǎn)嫁給抵押權(quán)人承擔(dān)。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于適用擔(dān)保法若干問題的解釋》第67條的規(guī)定，即使出賣人未通知抵押權(quán)人或者未告知購房人抵押物設(shè)定抵押的情況，買賣合同的效力不因此而受影響，抵押權(quán)人仍可就經(jīng)登記的抵押物行使物上追及權(quán)實現(xiàn)其債權(quán)，受讓人亦可行使滌除權(quán)以取得抵押物的所有權(quán)，因此，不管該房屋已轉(zhuǎn)移至何人之手，即使已轉(zhuǎn)移給了消費者，消費者的所有權(quán)仍然不能對抗該房屋的抵押權(quán)，受讓人可以代替?zhèn)鶆?wù)人清償其全部債務(wù)，以取得房屋所有權(quán)，然后就滌除房屋上負擔(dān)所支付的價款向抵押人追償。（2）如果出賣人已通知抵押權(quán)人的，對該物的處分已獲得抵押權(quán)人的同意，抵押權(quán)人可提前實現(xiàn)其債權(quán)；如果已告知購房人抵押物設(shè)定抵押的情況，購房人仍然買受的，屬于買收人自愿承擔(dān)風(fēng)險，自無反悔并受法律保護的依據(jù)。

三、購房消費者與被拆遷人權(quán)利的沖突問題

房屋拆遷涉及老百姓的切身利益，被拆遷人屬于弱勢的、被動的群體，法律應(yīng)當(dāng)重點保護被拆遷人的利益。《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》（以下簡稱《商品房解釋》）第7條規(guī)定，拆遷人與被拆遷人按照所有權(quán)調(diào)換形式訂立拆遷補償安置協(xié)議，明確約定拆遷人以位置、用途特定的房屋對被拆遷人予以補償安置，如果拆遷人將該補償安置房屋另行出賣給第三人的，被拆遷人請求優(yōu)先取得補償安置房屋的，應(yīng)予支持。從該規(guī)定可以推知，被拆遷人選擇產(chǎn)權(quán)調(diào)換，其基于安置協(xié)議而取得對約定的安置房屋所有權(quán)的請求權(quán)，并非一種純碎的債權(quán)，而是對其原有房屋所有權(quán)的權(quán)利延伸，至少具有物權(quán)性質(zhì)。根據(jù)房屋性質(zhì)的不同，被拆遷人的房屋可分為住宅用房和商業(yè)用房。商業(yè)用房所有權(quán)人的主要目的是利用該房屋進行經(jīng)營，而住宅房屋所有權(quán)人的主要目的是以該房屋滿足其居住的基本生活需要。被拆遷的住宅房屋所有權(quán)人選擇產(chǎn)權(quán)調(diào)換，與購房消費者購買商品房的目的一樣，都是為了滿足其居住需要的基本生存利益，因此，住宅房屋的被拆遷人的安置權(quán)與購房消費者權(quán)利均屬于基本生存權(quán)范圍，應(yīng)受到同等的保護。

當(dāng)購房消費者與住宅房被拆遷人的權(quán)利發(fā)生沖突時，應(yīng)分別不同情況處理：

1、拆遷人與被拆遷人簽訂產(chǎn)權(quán)調(diào)換補償安置協(xié)議，就安置房屋的坐落、面積等進行具體約定后，拆遷人將同一房屋出售給購房人的，由于拆遷協(xié)議對標(biāo)的房屋的安置時間上先于房屋買賣合同對房屋的出售，被拆遷人就明確具體的標(biāo)的房屋享有的權(quán)利是原房屋所有權(quán)的延續(xù)，因此應(yīng)優(yōu)先保護被拆遷人對安置房屋的權(quán)利，此時應(yīng)適用《商品房解釋》）第7條的規(guī)定。

2、出賣人將標(biāo)的房屋出售后，又就該房屋與被拆遷人簽訂安置協(xié)議的，（1）如果房屋買賣合同已經(jīng)登記，由于登記具有對抗第三人的效力，且買賣合同成立在前，應(yīng)保護購房消費者的權(quán)利。（2）如果房屋買賣合同未為登記，應(yīng)分別情況處理：①被拆遷人已入住的，由于入住的行為表明拆遷人已經(jīng)履行拆遷協(xié)議的房屋交付義務(wù)，被拆遷人已接受交付并對房屋為占有使用，應(yīng)優(yōu)先保護已入住的被拆遷人；②購房消費者已入住的，同理應(yīng)優(yōu)先保護購房消費者，此時不宜適用《商品房解釋》）第7條的規(guī)定；③均未入住的，基于雙方均無權(quán)利的外觀顯征以及權(quán)利優(yōu)先保護的法定性，應(yīng)按照合同有效成立的時間順序，優(yōu)先保護合同成立在先的權(quán)利人。

四、房屋重復(fù)出售，各購房消費者相互間利益沖突的處理

《批復(fù)》對房地產(chǎn)開發(fā)商重復(fù)出售，各購房消費者之間就同一標(biāo)的房屋發(fā)生權(quán)利沖突時如何處理無明確規(guī)定，而這一問題是司法實踐中必須面臨的問題。筆者認為，應(yīng)分別以下情況處理：

1、部分合同已經(jīng)登記，部分合同未登記，各購房消費者間權(quán)利沖突的處理

《城市商品房預(yù)售管理辦法》規(guī)定，商品房預(yù)售合同應(yīng)當(dāng)辦理登記備案手續(xù)。理論界傾向于將預(yù)售登記解釋為預(yù)告登記，其效力為一種債權(quán)的保全手段，審判部門采納登記對抗原則，即預(yù)售登記具有對抗第三人的效力，未登記合同的權(quán)利不能對抗已登記合同的權(quán)利。（1）各購房消費者均未入住，但有的合同已為登記，有的合同未登記，購房消費者都要求辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)的，宜并案審理，根據(jù)合同登記的對抗效力，優(yōu)先保護已為登記的購房消費者，判令出賣人履行轉(zhuǎn)移房屋產(chǎn)權(quán)給登記購房消費者的義務(wù)。未經(jīng)登記的購房消費者不宜列為訴訟第三人，但登記購房消費者未交清的購房款，應(yīng)由未登記購房消費者優(yōu)先受償。（2）如果購房人明知該房屋已經(jīng)預(yù)售，而惡意簽訂買賣合同并辦理登記的，根據(jù)民法誠實信用和公序良俗的原理，惡意損害第三人利益的權(quán)利不受保護，其登記合同的權(quán)利不能得到保護。未登記的購房消費者可以行使撤銷權(quán)，請求撤銷登記合同，保護自己的合法權(quán)益，但應(yīng)承擔(dān)舉證責(zé)任。

2、合同均已登記，但房屋均未入住的，各購房消費者間權(quán)利沖突的處理

根據(jù)相關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定，房屋買賣合同登記產(chǎn)生兩方面的效力，一是對出賣人就該標(biāo)的房屋的處分權(quán)進行限制，二是產(chǎn)生公示公信力并得對抗第三人。房屋買賣合同已登記，各購房消費者均未入住時，由于合同登記是權(quán)利外觀顯征的標(biāo)志，應(yīng)當(dāng)根據(jù)登記的先后順序確定順位，登記在先的權(quán)利人應(yīng)當(dāng)相對于登記在后的權(quán)利人得到優(yōu)先保護。如果各購房消費者均請求辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)，應(yīng)按照登記的先后順位，判令出賣人履行轉(zhuǎn)移所有權(quán)給登記在先的購房消費者的義務(wù)。登記在后的購房消費者可以向出賣人主張違約責(zé)任，并可就前登記購房消費者未交清的購房款優(yōu)先受償。同樣，應(yīng)區(qū)分善意登記與惡意登記的不同情況，體現(xiàn)惡意不受保護的誠實信用原則，維護交易的安全。

3、房屋已經(jīng)入住，各購房消費者間權(quán)利沖突的處理

不動產(chǎn)房屋的權(quán)利外觀顯征是登記而非交付，此與動產(chǎn)的權(quán)利外觀顯征不同。購房消費者入住房屋的行為，表明出賣人已為交付（部分履行），消費者已為占有使用。不同的立法對占有賦予了不同的效力，但占有具有準物權(quán)的效力是各國立法共通的屬性。在購房消費者占有使用該房屋與其他購房消費者發(fā)生權(quán)利沖突時，首先應(yīng)審查其行為是有權(quán)占有還是無權(quán)占有，無權(quán)占有不受法律保護。（1）至發(fā)生糾紛或時，各購房消費者均未進行預(yù)售合同登記，如已有購房消費者入住，各購房消費者均要求辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)，由于出賣人對房屋已為交付，入住購房消費者為有權(quán)占有，應(yīng)優(yōu)先保護已入住的購房消費者，判令出賣人履行轉(zhuǎn)移產(chǎn)權(quán)給已入住購房人的義務(wù)。對其他未入住的購房消費者，可判令因合同不能履行而解除合同，由出賣人承擔(dān)違約責(zé)任，并可就已入住購房消費者未交清的購房款優(yōu)先受償。（2）合同未登記的購房消費者已入住，而與已登記的購房消費者發(fā)生權(quán)利沖突時，盡管未登記合同的購房消費者已占有使用該房屋，但由于不動產(chǎn)權(quán)利的外觀顯征是登記而非交付，未經(jīng)登記的權(quán)利不能對抗已經(jīng)登記的權(quán)利，因此經(jīng)登記的購房消費者應(yīng)優(yōu)先于已入住但未登記的購房消費者受到保護。由于房屋入住的情況較為復(fù)雜，人民法院不如政府相關(guān)職能部門熟悉情況，且處理不好容易引發(fā)社會矛盾，增加社會不穩(wěn)定因素，因此，在已有購房消費者實際入住的情況下，為爭取最好的社會效果，人民法院不宜就案辦案，即使已登記的購房消費者請求保護其對爭議房屋的優(yōu)先受償權(quán)成立，也宜中止訴訟，建議政府有關(guān)部門進行協(xié)調(diào)后辦理相關(guān)手續(xù)。經(jīng)政府部門努力協(xié)調(diào)仍不能解決的，由法院依照上述原則裁判。

4、合同均未登記、房屋均未入住的，購房消費者間權(quán)利沖突的處理

債權(quán)具有相對性和平等的順序性，基于債權(quán)平等的原則，債權(quán)之間本無所謂優(yōu)先的問題，人民法院可判決出賣人向任何先的買受人履行合同。但由于同一標(biāo)的房屋上只能存在一個所有權(quán)，不能由多個購房消費者對同一房屋分別享有所有權(quán)。在各購房消費者均已交付全部或者大部分房款，但均未辦理合同登記，且房屋均未入住時，購房消費者請求辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)的，原則上應(yīng)以訴訟的先后，結(jié)合合同有效成立的時間先后順序為判斷標(biāo)準，就同一財產(chǎn)對已經(jīng)的當(dāng)事人按照合同權(quán)利有效成立的先后順序確定所有權(quán)歸屬。為避免同一法院或不同法院就同一標(biāo)的房屋分別判歸不同購房消費者所有的尷尬現(xiàn)象，確保審判的法律效果與社會效果的有機統(tǒng)一，對于各購房消費者分別的案件在同一法院的，宜按照一般共同訴訟合并審理，依據(jù)審理查明的事實，依法判令被告履行轉(zhuǎn)移房屋產(chǎn)權(quán)給最先成立合同的購房消費者的義務(wù)；案件在不同法院的，能移送的盡量移送到同一法院合并審理。

五、房屋被司法查封，申請人與購房消費者權(quán)益沖突的處理

購房消費者所購買的房屋在另案中被人民法院依法保全查封，購房消費者對該房屋上的權(quán)利必然會因此而受影響。如果購房消費者對人民法院的司法查封提出異議，人民法院應(yīng)審查購房消費者的權(quán)利是否應(yīng)該得到保護。（1）如果房屋買賣合同的成立先于保全查封，購房消費者在人民法院查封之前已經(jīng)購買了該房屋，應(yīng)優(yōu)先保護購房消費者的合法權(quán)益。因房屋被保全查封而妨礙購房消費者辦理“兩證”的，購房消費者可依據(jù)《民事訴訟法》的有關(guān)規(guī)定提出異議，人民法院應(yīng)按照前述處理原則進行審查。異議成立的，對查封予以解除；異議不成立的，予以駁回。（2）人民法院對房屋予以查封保全后，購房人與出賣人以查封房屋為標(biāo)的簽訂買賣合同的，由于司法查封的絕對效力，查封標(biāo)的物在查封期間禁止處分和流通，雙方的行為均是違法行為，除買賣合同因違背法律禁止性規(guī)定而無效外，其行為還可能受到法律的制裁。

在涉及同一標(biāo)的房屋上并存工程款優(yōu)先權(quán)、消費者所有權(quán)、抵押權(quán)、被安置權(quán)等諸方面權(quán)利的處理中，至今為止審判環(huán)節(jié)中尚沒有有效銜接和協(xié)調(diào)處理的手段和程序規(guī)定，對此問題的協(xié)調(diào)解決應(yīng)在執(zhí)行過程中根據(jù)上述處理意見和原則妥善處理。不同的受案法院在審判、查封保全、強制執(zhí)行過程中，對購房消費者所購房屋采取相應(yīng)措施時，應(yīng)相互溝通，協(xié)調(diào)處理。案件可移送管轄的應(yīng)依法及時移送；可合并審理和并案執(zhí)行的宜合并審理和并案執(zhí)行；需要協(xié)調(diào)處理的，應(yīng)積極與受案法院協(xié)商或者報上級法院協(xié)調(diào)處理，以避免司法沖突，產(chǎn)生不良社會后果。

注釋：

篇9

一般房屋產(chǎn)權(quán)到期后，如果由國家回收土地進行拆遷的話，是會對拆遷戶進行一次性給予賠償?shù)模瑫r會根據(jù)房屋一定的價值和市值給到相應(yīng)的賠償。

【法律依據(jù)】

《物權(quán)法》第四十二條規(guī)定，征收單位、個人的房屋及其他不動產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)依法給予拆遷補償，維護被征收人的合法權(quán)益；征收個人住宅的，還應(yīng)當(dāng)保障被征收人的居住條件。（《物權(quán)法》將于2020年12月31號失效）

《民法典》第二百四十三條規(guī)定，征收組織、個人的房屋以及其他不動產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)依法給予征收補償，維護被征收人的合法權(quán)益；征收個人住宅的，還應(yīng)當(dāng)保障被征收人的居住條件。（《民法典》生效時間為2021年1月1日）

（來源：文章屋網(wǎng) ）

篇10

第一條  為加強城市房屋的產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理，保護房屋所有人的合法權(quán)益，根據(jù)法律、法規(guī)的有關(guān)規(guī)定，結(jié)合本市實際情況，制定本辦法。

第二條  本辦法所稱城市房屋產(chǎn)權(quán)，是指城市房屋的所有權(quán)。

本辦法所稱城市房屋產(chǎn)籍，是指城市房屋的產(chǎn)權(quán)檔案、地籍圖紙、帳冊、表卡等以及其他反映產(chǎn)權(quán)現(xiàn)狀和歷史情況的資料。

第三條  本辦法適用于市南、市北、臺東、四方、滄口五區(qū)，各縣級市、嶗山區(qū)、黃島區(qū)的城區(qū)和建制鎮(zhèn)，青島經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)。

第四條  青島市房產(chǎn)管理局是本市城市房屋產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍的行政主管部門。

市房產(chǎn)管理局設(shè)立的房屋產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍監(jiān)理機構(gòu)，負責(zé)市南、市北、臺東、四方、滄口五區(qū)范圍內(nèi)的城市房屋產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍的統(tǒng)一管理工作。

各縣級市、嶗山區(qū)、黃島區(qū)和青島經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)的房產(chǎn)管理部門，負責(zé)本轄區(qū)內(nèi)城市房屋產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍的統(tǒng)一管理工作。

第五條  城市房屋產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理工作的主要內(nèi)容是：

（一）負責(zé)辦理城市房屋產(chǎn)權(quán)登記和產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移、變更、注銷登記及典當(dāng)、抵押等他項權(quán)利登記；

（二）依法核發(fā)《房屋所有權(quán)證》、《房屋共有權(quán)保持證》；

（三）實施對城市房屋的測繪；

（四）負責(zé)對城市房產(chǎn)檔案資料的收集、整理、建檔、統(tǒng)計和提供利用；

（五）負責(zé)城市房屋產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理業(yè)務(wù)的實施，根據(jù)需要做好城市房屋產(chǎn)權(quán)的總登記、驗證的具體工作；

（六）城市房屋產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理其他工作。

第六條  城市房屋的產(chǎn)權(quán)與該房屋占用土地的使用權(quán)實行權(quán)利人一致的原則。法律、法規(guī)另有規(guī)定的除外。

第二章  產(chǎn)權(quán)管理

第七條  房屋所有人均須依照本辦法規(guī)定，辦理房屋產(chǎn)權(quán)登記。

第八條  房屋所有人辦理房屋產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)時，應(yīng)持土地使用證件，應(yīng)填寫房屋所有權(quán)登記申請書，并提交下列有關(guān)證件、資料：

（一）新建、翻建、改建、擴建的房屋，提交建房批準文件、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、配置圖、工程驗收合格證以及房屋竣工平面圖等；

（二）購買的房屋，提交原房屋所有權(quán)證、房屋買賣契約及所買賣房屋的平面示意圖、繳納契稅的憑證；

（三）受贈的房屋，提交原房屋所有權(quán)證、贈與或遺贈文書、繳納契稅的賃證；

（四）交換的房屋，提交交換各方的房屋所有權(quán)證、交換房屋協(xié)議、繳納契稅的憑證；

（五）繼承的房屋，提交原房屋所有權(quán)證、繼承遺產(chǎn)文書、繳納契稅的憑證；

（六）分家析產(chǎn)的房屋，提交原房屋所有權(quán)證、分家析產(chǎn)文書、繳納契稅的憑證；

（七）抵押、典當(dāng)?shù)姆课荩峤辉课菟袡?quán)證、各方簽訂的協(xié)議書和繳納契稅的憑證。

除前款所列各項外，房屋所有人還須按規(guī)定出示本人身份證或法人資格證明。

第九條  新建和翻建、改建、擴建的房屋，房屋所有人應(yīng)在工程竣工之日起三十日內(nèi)，辦理房屋所有權(quán)登記或房屋現(xiàn)狀變更登記手續(xù)。

因買賣、贈與、交換、繼承、分家析產(chǎn)、抵押、典當(dāng)?shù)仍蛐柁D(zhuǎn)移房屋所有權(quán)的，房屋所有人應(yīng)自有關(guān)文書成立之日起三十日內(nèi)，辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)。

第十條  辦理房屋產(chǎn)權(quán)登記也可委托他人代辦，代辦公有房屋產(chǎn)權(quán)登記時，須出具法定代表人簽發(fā)的授權(quán)委托書；代辦私有房屋產(chǎn)權(quán)登記時，須出具經(jīng)公證機關(guān)公證的私有房屋所有人的委托書。

第十一條  共有房屋，共有人應(yīng)共同申請房屋所有權(quán)登記。共有房屋的產(chǎn)權(quán)，除確實難以分割外，允許分割，分別登記；土地使用權(quán)不能分割的，應(yīng)當(dāng)維持土地的共同使用權(quán)。

第十二條  新建商品房屋，房屋開發(fā)經(jīng)營單位須在商品房屋銷售前（包括預(yù)售）持經(jīng)批準的有關(guān)文件辦理注冊登記手續(xù)；商品房屋購買方須在商品房屋工程竣工之日起的三個月內(nèi)，持有關(guān)文件資料辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)，領(lǐng)取房屋所有權(quán)證。

第十三條  進行房屋所有權(quán)登記時，單位必須使用全稱，個人必須使用本人身份證姓名。

單位或個人依照有關(guān)規(guī)定改變名稱中姓名的，須自改變名稱或姓名之日起三十日內(nèi)申請變更登記。

第十四條  城市房屋有下列情況之一的，除依法繼承或人民法院判決的以外，禁止其產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移、變更或設(shè)定他項權(quán)利；

（一）在已核發(fā)建設(shè)用地規(guī)劃許可證的、城市改造規(guī)劃實施范圍內(nèi)的；

（二）在國家建設(shè)征用土地范圍內(nèi)的；

（三）其他依法禁止產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移、變更或設(shè)定他項權(quán)利的。

第十五條  城市房屋倒塌或拆除的，房屋所有人須自房屋倒塌或拆除之日起三十日內(nèi)，辦理房屋所有權(quán)證注銷登記手續(xù)，繳銷原房屋所有權(quán)證。不按規(guī)定辦理注銷登記手續(xù)的，其房屋所有權(quán)證作廢。

第十六條  城市房屋因所有權(quán)不清或本辦法第八條、第十二條所列證件、材料不全的，暫緩登記。暫緩登記期限不得超過一年，超過暫緩登記期限，產(chǎn)權(quán)仍未分清，或應(yīng)提交的證件資料仍不全的，由房產(chǎn)管理部門予以代管。

第十七條  《房屋所有權(quán)證》、《房屋共有權(quán)保持證》是房屋產(chǎn)權(quán)的合法憑證，具有法律效力，任何單位和個人不得涂改或偽造。

第十八條  《房屋所有權(quán)證》、《房屋共有權(quán)保持證》遺失，應(yīng)及時到原發(fā)證的房產(chǎn)管理部門申報，并登報聲明作廢。從登報之日起三十日后辦理補發(fā)證件手續(xù)。

第十九條  市房產(chǎn)管理局可根據(jù)實際情況，組織進行城市房屋產(chǎn)權(quán)的總登記或驗證工作。

凡被列入產(chǎn)權(quán)總登記或驗證范圍的城市房屋，房屋所有人均須按要求辦理核準登記的驗證手續(xù)。

第三章  產(chǎn)籍管理

第二十條  管理城市房屋產(chǎn)籍的房產(chǎn)管理部門（以下簡稱產(chǎn)籍管理部門），應(yīng)依法建立健全城市房屋產(chǎn)籍的房產(chǎn)測繪的管理制度。

第二十一條  城市房屋的測量，應(yīng)符合城市房屋管理和測量規(guī)范的要求，準確反映城市房屋的自然狀況，并繪制符合規(guī)范的圖表，為審查確認城市房屋產(chǎn)權(quán)提供可靠依據(jù)。

第二十二條  產(chǎn)籍管理部門應(yīng)對接收歸檔的房屋產(chǎn)籍，及時登記、整理、鑒定、編目等，并妥善予以保管。

第二十三條  城市房屋產(chǎn)權(quán)檔案，應(yīng)依照路名、門牌和地號建立。地號的編定，依照房地產(chǎn)測量規(guī)范執(zhí)行。

第二十四條  城市房屋產(chǎn)權(quán)檔案，應(yīng)以房屋產(chǎn)權(quán)人為宗立卷；卷內(nèi)文件的排列，應(yīng)以房屋產(chǎn)權(quán)變化的時間為序。

第二十五條  城市房屋產(chǎn)權(quán)檔案須永久保存。對丟失或損毀的，應(yīng)及時采取補救措施；城市房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移、變更的，應(yīng)及時調(diào)整和補充。

第二十六條  城市房屋產(chǎn)權(quán)檔案，必須完整齊全，對重要的或利用頻繁的，產(chǎn)籍管理部門可以復(fù)制副本，以供使用。

第二十七條  產(chǎn)籍管理部門應(yīng)制定城市房屋產(chǎn)權(quán)檔案查閱制度。單位和個人查閱城市房屋產(chǎn)權(quán)檔案，必須按規(guī)定履行手續(xù)，繳納檔案保護費等費用。未經(jīng)產(chǎn)籍管理部門批準，不得查閱或復(fù)制城市房屋產(chǎn)權(quán)檔案及有關(guān)資料。

第二十八條  單位和個人查閱城市房屋產(chǎn)權(quán)檔案，不得對其勾劃、圈點、涂改、裁剪、轉(zhuǎn)借或損壞。

第四章  附  則

第二十九條  違反本辦法規(guī)定，依照房產(chǎn)管理的法規(guī)、規(guī)章規(guī)定應(yīng)予處理的，由房產(chǎn)管理部門予以處理。

第三十條  軍隊房屋產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理，按照有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

第三十一條  涉外房屋產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理，除法律、法規(guī)、規(guī)章另有規(guī)定以外，適用本辦法。

第三十二條  未設(shè)建制鎮(zhèn)的獨立工礦區(qū)，參照本辦法規(guī)定執(zhí)行。

第三十三條  本辦法具體執(zhí)行中的問題，由市房產(chǎn)管理局負責(zé)解釋。

第三十四條  本辦法自之日起施行。

青島市人民政府關(guān)于修改部分政府規(guī)章行政處罰等條款的決定

（1998年8月24日  青政發(fā)〔1998〕137號）

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