公司各部門：

200*年，是繼200*年后的又一個房地產“政策年”，也是歷年來國家實施房地產宏觀調控力度最大的一年。為穩定房價，上半年，國家及地方接連不斷地集中出臺相關調控新政策（新老國八條及七部委意見等），房地產市場一度呈現持幣觀望，成交量大幅放緩的局面。面對風云變幻、市場動蕩不安的200*年，在集團公司董事會的正確領導和決策下，全體同仁通過進一步轉變觀念，認真分析當前的形勢，努力克服各種不利因素，齊心協力，扎實工作，基本完成了年初工作目標計劃。現將公司一年來的工作總結如下：

一、200*年主要工作情況：

（一）經濟指標完成情況：

全年開發房屋建筑面積170000平方米，建成房屋面積150000平方米，完成房地產建設投資20300萬元，實現銷售23500萬元，銷售面積125000平方米。

（二）項目推進方面：

公司各部門：

200*年，是繼200*年后的又一個房地產“政策年”，也是歷年來國家實施房地產宏觀調控力度最大的一年。為穩定房價，上半年，國家及地方接連不斷地集中出臺相關調控新政策（新老國八條及七部委意見等），房地產市場一度呈現持幣觀望，成交量大幅放緩的局面。面對風云變幻、市場動蕩不安的200*年，在集團公司董事會的正確領導和決策下，全體同仁通過進一步轉變觀念，認真分析當前的形勢，努力克服各種不利因素，齊心協力，扎實工作，基本完成了年初工作目標計劃。現將公司一年來的工作總結如下：

一、200*年主要工作情況：

（一）經濟指標完成情況：

全年開發房屋建筑面積170000平方米，建成房屋面積150000平方米，完成房地產建設投資20300萬元，實現銷售23500萬元，銷售面積125000平方米。

（二）項目推進方面：

公司各部門：

200*年，是繼200*年后的又一個房地產“政策年”，也是歷年來國家實施房地產宏觀調控力度最大的一年。為穩定房價，上半年，國家及地方接連不斷地集中出臺相關調控新政策（新老國八條及七部委意見等），房地產市場一度呈現持幣觀望，成交量大幅放緩的局面。面對風云變幻、市場動蕩不安的200*年，在集團公司董事會的正確領導和決策下，全體同仁通過進一步轉變觀念，認真分析當前的形勢，努力克服各種不利因素，齊心協力，扎實工作，基本完成了年初工作目標計劃。現將公司一年來的工作總結如下：

一、200*年主要工作情況：

（一）經濟指標完成情況：

全年開發房屋建筑面積170000平方米，建成房屋面積150000平方米，完成房地產建設投資20300萬元，實現銷售23500萬元，銷售面積125000平方米。

（二）項目推進方面：

摘要本文從房地產特性的角度分析,并以廣告的傳播效果為標準。找出房地產廣告中出現的一些問題,希望房地產廣告的創意和表現能回歸到“引起人們的注意力,實現銷售”上來。

關鍵詞房地產廣告區域性注意力消費

房地產作為一種特殊的商品兼具了解決人們基本居住要求的實用功能和金融投資產品的保值與增值的特點,加上中國人對置地購房獨有的情節,是否擁有房產是社會衡量一個人是否成功的重要指標。在眾多因素的催生下,房地產市場欣欣向榮、異常活躍,同時,這一市場的逐漸成熟帶來了競爭的加劇。“廣告是推動和表現這場消費革命最重要的文化力量之一”,而把這種競爭反映得最充分的就是房地產市場的廣告競爭。房地產商是媒介的重要資金來源,各種各樣的房地產廣告充滿了大大小小的媒體,據統計,有50%以上的廣告投入來自房地產行業。在這種由巨大的廣告投入蓄積成的廣告信息的大海之中,如何才能清晰明確表達自己的訴求,如何才能讓消費者發現你的廣告,并產生興趣,在“注意力經濟”時代,怎樣把“注意力”轉換為“經濟”,是我們關注的問題。

“廣告根本的源作用就是形成注意力”,有人總結房地產廣告的發展時指出:“房地產廣告運動越來越注意從綜合、細微和軟性的差異入手,實現更加有效的市場區隔,廣告作品越來越注重創意的巧妙性、文化意味和分眾化”。這表明在對“注意力”精耕細作的同時,大多數的廣告在創作表達上又有了趨同性,當大家都在同一個管道中爭取注意時,也可能讓注意力喪失。

在此我們不得不重新回到一些簡單的議題上來思考如何找回“注意力”,回到廣告效果的研究。對房地產這種特殊的商品從營銷學和文化學的特點重新認識,只有找到內在的規律才能有方向的突破和創新。

當人們在消費房屋時,這種消費行為并不簡單,從最初只是解決“居者有其屋”的簡單生存行為到現在是選擇一種生活方式和文化價值觀念的復雜混合體。并且,房屋具有保值或升值特點。又被人們當作“準金融產品”來投資理財。這些諸多因素的交合影響消費者的決策,而絕不會只聽廣告的一面之辭沖動購買,他們會對多個方面的信息反復比較綜合分析,并帶動親戚朋友參與決策,這會是一個比較長的過程。

一、開盤主題：

對外傳達**房產開盤典禮的信息、顯示企業實力。擴大**房產的社會知名度和美譽度，體現**房產的五大優勢：公司的雄厚實力、“**第一拍”的資歷、優越的地理位置、良好的升值空間和一流的戶型設計，展示美好發展前景，促進樓盤銷售。同時進行企業社會公關，樹立**房產積極良好的社會形象，并融洽與當地政府職能部門、客戶的關系。

二、開盤時間：2005年11月28日（暫預定）

三、活動地點：**房產有限公司

四、剪彩嘉賓：貴公司確定

五、擬邀媒體：**電視臺、**廣告公司

國際現代城開盤暨向希望工程捐贈儀式主持詞

尊敬的各位領導，各位來賓：

女士們，先生們：

大家上午好！

金風送爽，彩旗飄飄．今天，我們在這里隆重集會，為海納房產開發的國際現代城舉行開盤慶典暨向希望工程捐贈儀式．

我們說，建筑是一座城市的名片．今天的北京路，一座座拔地而起的標志性建筑折射出了這座城市發展的歷程和文化特寫的特性，同時也是這座城市發展的推動力．作為具有十四年開發歷程的海納房產今天將與我們一起感受這個城市強有力的心跳，同時感受國際現代城帶給我們的活力．

[摘要]房地產企業的主要成本包括土地開發成本以及施工、營銷成本。以浙江省樂清市錦華置業有限公司為例，通過分析錦華置業有限公司成本管理存在的問題，提出相關建議，以期為房地產企業控制營銷成本提供參考。

[關鍵詞]房地產；營銷成本；成本管理

近幾年，房地產開發商房屋銷售困難，人員工資、設備及原材料持續上漲，導致建筑成本不斷上升，利潤下滑，如何有效控制成本，在微利的形勢下立足成為開發商亟待解決的難題。提高房地產企業企業經濟效益關鍵之一在于提高企業成本管理水平。

1房地產成本及成本管理

1.1房產開發的各項成本及開支

（1）土地出讓成本、設備物品和建造成本是房地產成本管理的主要部分。特別是土地成本，是開發商最大的成本。開發商在開發一個項目之前，必須通過拿地面積和土地容積率來算出單位面積下的成本，判定項目工程的可行性。建造成本和設備成本占到總成本的百分之六十。（2）營銷費用。營銷費用包括營銷推廣類費用和日常性費用兩大類。營銷推廣類費用是指在銷售業務推廣和拓展過程中發生的各種費用，包括冠名費、營銷策劃服務費、銷售費、房展會費用、營銷活動費用、廣告費用、銷售物料制作費、營銷設施費、物業管理費等。日常性費用就指營銷部門的工資性費用、業務招待費、差旅費、辦公費、通訊費、水電費（售樓處等使用）、交通費、培訓費、折舊費等日常經營性費用。其中廣告費是營銷費用的主體，對廣告公司的選擇也至關重要，它會直接影響到后期銷售的利潤。（3）利息支出。房地產開發建設投資數額，因此，大多數開發企業必須通過貸款來解決資金需要，這樣就產生數額較大的利息支出。如何把這部分費用核算好，對房地產企業的發展將起到非常重要的作用（4）配套及其他收費支出。主要是指水、電、煤氣、市政和公建配套費。配套及其他收費項目是房地產開發成本核算中受外界因素影響最大的費用支出。

編者按：本文主要從房地產廣告的烏托邦趨向；地產廣告烏托邦趨向的內因；地產廣告烏托邦趨向的表征；地產廣告烏托邦趨向的理性思考進行論述。其中，主要包括：地產廣告逐漸從廣告的一個業務分支演化成一個單獨的行業、房地產企業不惜重金投入營銷推廣、“居住”這一民生的基本需求無時無刻不牽動著中國百姓的神經、地產廣告還指認著階層，指認著使這個階層的淵源、房地產廣告以我們無法回避的“棲居”的角度、源于廣告的本質、行業運行規則、房地產向文化索取更大利潤空間、地產廣告的泛語文化特征、地產廣告的炫富傾向、房地產廣告和媒體的集體道德缺位、房地產廣告的法制思考等，具體請詳見。

一、房地產廣告的烏托邦趨向

20多年來，隨著中國房地產行業的成長，地產廣告逐漸從廣告的一個業務分支演化成一個單獨的行業。這個行業也為房地產市場創造了一個又一個推廣奇跡。

伴隨著房地產市場的一次又一次升溫。房地產企業不惜重金投入營銷推廣，廣告形式和覆蓋范圍也迅速擴展，從最早的報紙中縫、半欄、通欄、半版發展到展會、電視、廣播、路牌、網絡、飛機、活動甚至藝術展，登峰造極之作是請各路演藝明星乃至克林頓做托兒和報紙的平面房展。高峰時期，房地產廣告甚至占到了主流市場化報紙廣告額的70％以上。

“居住”這一民生的基本需求無時無刻不牽動著中國百姓的神經，可以說，沒有哪種廣告像房地產廣告，對當代中國社會的生活形態影響那么大，房地產廣告甚至獲取了更多的社會意義甚至生活價值，房地產廣告越來越成為人們生活潮流的風向標。

房地產廣告，不僅簡單地遵從展示稀缺性的地產消費邏輯，更是以一套異常豐富的符碼，給這種資本運動批上了文化的外衣，它呈現到人們面前的是所謂居住文化、居住理念：這個樓盤是傳統中式庭院生活、這個樓盤是法蘭西貴族風情社區。于是，水岸生活、山居理念、第一居所、第二居所、五加二生活模式等等眼花繚亂的居住概念不停地撩撥著我們渴盼安居樂業的欲望。

編者按：本文主要從房地產廣告的烏托邦趨向；地產廣告烏托邦趨向的內因；地產廣告烏托邦趨向的表征；地產廣告烏托邦趨向的理性思考進行論述。其中，主要包括：地產廣告逐漸從廣告的一個業務分支演化成一個單獨的行業、房地產企業不惜重金投入營銷推廣，廣告形式和覆蓋范圍也迅速擴展、“居住”這一民生的基本需求無時無刻不牽動著中國百姓的神經、房地產廣告，不僅簡單地遵從展示稀缺性的地產消費邏輯、“房子”是一件簡單的由鋼筋水泥構筑的商品、地產廣告還指認著階層、烏托邦是虛擬的理想國、源于廣告的本質、行業運行規則、房地產向文化索取更大利潤空間、地產廣告的泛語文化特征、地產廣告的炫富傾向、房地產廣告和媒體的集體道德缺位、房地產廣告的法制思考等，具體請詳見。

一、房地產廣告的烏托邦趨向

20多年來，隨著中國房地產行業的成長，地產廣告逐漸從廣告的一個業務分支演化成一個單獨的行業。這個行業也為房地產市場創造了一個又一個推廣奇跡。

伴隨著房地產市場的一次又一次升溫。房地產企業不惜重金投入營銷推廣，廣告形式和覆蓋范圍也迅速擴展，從最早的報紙中縫、半欄、通欄、半版發展到展會、電視、廣播、路牌、網絡、飛機、活動甚至藝術展，登峰造極之作是請各路演藝明星乃至克林頓做托兒和報紙的平面房展。高峰時期，房地產廣告甚至占到了主流市場化報紙廣告額的70％以上。

“居住”這一民生的基本需求無時無刻不牽動著中國百姓的神經，可以說，沒有哪種廣告像房地產廣告，對當代中國社會的生活形態影響那么大，房地產廣告甚至獲取了更多的社會意義甚至生活價值，房地產廣告越來越成為人們生活潮流的風向標。

房地產廣告，不僅簡單地遵從展示稀缺性的地產消費邏輯，更是以一套異常豐富的符碼，給這種資本運動批上了文化的外衣，它呈現到人們面前的是所謂居住文化、居住理念：這個樓盤是傳統中式庭院生活、這個樓盤是法蘭西貴族風情社區。于是，水岸生活、山居理念、第一居所、第二居所、五加二生活模式等等眼花繚亂的居住概念不停地撩撥著我們渴盼安居樂業的欲望。

［提要］隨著大數據時代的到來，“大數據+”引爆多行業應用。本文對大數據的定義做出解釋，指出房地產網絡營銷存在的問題，分析大數據在網絡營銷中的作用，并提出基于大數據的網絡營銷策略。

關鍵詞：大數據；網絡營銷；策略

一、大數據的定義

大數據就是需要新處理模式才能具有更強的決策力、高增長率和多樣化的信息資產，具有數據體量巨大、更新的頻率快、獲取數據及數據處理的速度快等特點。

二、房地產網絡營銷存在的問題

（一）產品缺乏針對性，品牌意識不強。盡管市場上房子產品種類齊全，有低層住宅（1耀3層）；多層住宅（4耀6層）；小高層住宅（7耀11層）中高層住宅（12耀16層）和高層住宅（16層以上）；戶型有一室兩廳一衛、面積在55耀70m2的單人住宅；有二室二廳一衛、面積在70耀95m2適合陪讀家庭的學區房；有三室二廳二衛、面積在110耀150m2的首置首選住宅。從建筑風格上有地中海式風格，有意大利式建筑，有法式建筑風格。目前，市場上在售的房子能夠遮風避雨，經久耐用，滿足生產和生活需要的核心產品層次的需求，但是沒有滿足醫療教育基礎設施健全、繁華地段、大方的裝飾等形式產品層次的需求，未滿足高水平物業管理、綠色健康的裝修、有保障的信貸服務、良好態度的咨詢服務的延伸產品層次的需求。一些公司由于對品牌重視程度不夠，品牌建設缺乏必要投資。（二）價格制定不精確。當前，定價策略主要是兩種：（1）低價引流，差異價格出售，即在產品開始市場營銷的初期采用滲透定價策略，以低價格獲得消費者關注，進行項目引流。同時，采用差異化定價，南北朝向，房屋通透，樓層的南北面沒有高層建筑物遮擋，采光和景觀好的房子采用高位定價。對于學區房選擇高位定價，對于經濟實用型住宅使用地段定價。（2）利用購房者對房產的認知，采用低開高走的價格策略。即利用消費者對房子會升值的價值認知的觀念出發，采用低開高走的價格策略，同時利用購房者買漲不買跌的消費心理，根據市場的價格走勢逐步的提升價格加速資金回籠。但是，由于當前的定價主要是依據產品成本和競爭因素，存在定價過高導致產品滯銷的風險和定價過低存在難以獲得高額利潤的風險。（三）渠道建設可控性差。目前，房地產網絡營銷主要有兩種渠道：（1）地產商自建銷售官網。（2）與房地產信息網站合作。但是對于自建官網存在如何克服自主銷售缺乏專門的市場調研與市場分析部門，如何克服因規模限制而未能設立專門的營銷廣告部門，如何克服設計出來的網頁大多千篇一律，沒有新意，從而導致企業網站只是徒有其表，無實際作用的問題；對于與房產中介合作面臨如何有效減少銷售造成的管理成本和財務成本的增加，如何對商的業績進行有效評估，如何防止商為只謀求商利益最大化而忽視開發商利益等問題。（四）促銷方式對工作人員素質要求高。房地產網絡營銷促銷方式有以下三種：（1）電話邀約看房。（2）在線接待咨詢。（3）團購優惠活動和低首付活動，但是這三種方式要求工作人員在與客戶交流時，要注意接聽禮儀，對客戶進行房源介紹，同時對客戶的需求進行探索，并且在適當的時機進行邀約看房，要有禮貌的掛機。在與客戶溝通的過程中要記錄下溝通的內容。當客戶說出兩三個房源要素的時候，要求能夠快速的回應其所說的是哪套房源，對房子樓層、面積、價格、戶型、稅費等相關內容能夠脫口而出。對于舉辦的各種活動要求活動策劃人員把握好優惠幅度，同時對于低首付的付款金額以及后續金額支付時間限制要求進行具體的說明，要熟悉相關法律知識。