摘要：物業稅是針對不動產而征收的。為解決我國現行房地產稅收制度和政策中存在的種種問題，物業稅的開征已經被提上了議程。本文介紹了國外物業稅征收的概況，并通過借鑒國際經驗，對我國開征物業稅提出了幾點建議。

關鍵詞：物業稅國際經驗借鑒

財產課稅是對納稅人擁有的財產或屬其支配的財產課征的稅收。嚴格來說，財產課稅是一個稅收體系，它包括若干不同的稅種。物業稅只是財產課稅的其中一種，它屬于從價稅，是對不動產的保有環節進行征收的稅種。從各國的征收實踐來看，物業稅的征收主體、征收范圍、征收方式都各不相同，沒有統一的形式。而且對這一稅種的具體稱謂也并不完全相同，有的國家（地區）稱為不動產稅、地方財產稅、財產稅、房產稅、土地稅，也有的國家（地區）直接就稱為物業稅。

各國（地區）開征物業稅的概況

美國對不動產保有課稅只設置單一的稅種，稱之為財產稅（也即物業稅）。財產稅是美國地方政府重要的財政來源，是地方稅的主體稅種。美國財產稅的納稅義務人為不動產的所有人。課稅對象是納稅人所擁有的不動產，主要包括土地和房屋建筑物。財產價值的估算是美國財產稅征收的核心。經過多年以來的發展，美國各地方政府都擁有自己的房地產估價部門，并形成系統的財產估價標準和估價方法體系。評估主要采用三種方法：一是比照銷售法，即通過比較最近在時常被售出的類似財產的價格來估價；二是成本法，即在歷史成本的基礎上根據折舊予以調整；三是收入法，即根據財產未來產生的凈收入現值來估算財產的價值。財產稅的稅率是由各地方政府自行規定的，稅率一般依據地方的支出規模、非財產稅收入額以及可征稅財產的估價來確定。各地方政府為加強對財產稅的征收，還建立了比較詳細的財產信息管理制度。資料卡片是其中最常見的管理方法。卡片上的信息很全面，包括所在地、稅號、財產類別、所有權的變更情況、估價的組成和變化情況、建筑的種類、土地的類別、房屋種類和數量等。在使用計算機加以管理后，這種信息管理制度可以為政府提供多方位的信息，可以作為對財產價值重估時的參考，也可以為個人所得稅的計算和檢查提供必要的參考。美國財產稅的優惠規定主要是針對非商業用途以及對年長公民和殘疾人的減免。一般對政府、宗教、教育、慈善等非盈利組織免稅；對家庭自用住宅設一定的寬免；對低收入家庭，當納稅人繳納的財產稅和個人所得稅的比率達到一定的標準時可享受一定的抵免額，用來抵免個人所得稅或直接退回現金；所得有限的老人和殘疾人、靠近發達地區的農場主可享受稅收遞延。

英國對物業所有者與租用者征收的稅種稱之為住房財產稅，它是英國目前唯一的地方稅，是按房產價值征收的一種稅。納稅人為年滿18歲的住房所有者或住房承租者（含地方政府自有房屋的租客），包括永久地契居住人、租約居住人、特許居住人、業主等幾類。如一處住房為多人所有或多人居住，則這些人將共同負有納稅義務。居民住宅包括樓房、平房、公寓、分層式居住房間、活動房屋、船宅等。住宅房產的價值由國內收入署的房產估價部門評估，每5年重估一次，按房產的價值分為A～H共8個級別，分別征收不同的稅額。一般情況下最高稅率是最低稅率的25倍。具體每個級別的稅率全國并不作統一規定，由各地區政府根據當年預算支出情況而定。英國住房財產稅減免政策主要有折扣、優惠、傷殘減免、過渡減免四大類。其中，優惠主要是針對沒有收入支持或低收入的納稅人，優惠多少則取決于納稅人的收入、儲蓄和個人境況，最高可達100%。傷殘減免主要是針對某些傷殘者，在征稅時，可以降低其住房價值應納稅的檔次，給予適當的減稅照顧。

美國對不動產保有課稅只設置單一的稅種，稱之為財產稅（也即物業稅）。財產稅是美國地方政府重要的財政來源，是地方稅的主體稅種。美國財產稅的納稅義務人為不動產的所有人。課稅對象是納稅人所擁有的不動產，主要包括土地和房屋建筑物。財產價值的估算是美國財產稅征收的核心。經過多年以來的發展，美國各地方政府都擁有自己的房地產估價部門，并形成系統的財產估價標準和估價方法體系。評估主要采用三種方法：一是比照銷售法，即通過比較最近在時常被售出的類似財產的價格來估價；二是成本法，即在歷史成本的基礎上根據折舊予以調整；三是收入法，即根據財產未來產生的凈收入現值來估算財產的價值。財產稅的稅率是由各地方政府自行規定的，稅率一般依據地方的支出規模、非財產稅收入額以及可征稅財產的估價來確定。各地方政府為加強對財產稅的征收，還建立了比較詳細的財產信息管理制度。資料卡片是其中最常見的管理方法。卡片上的信息很全面，包括所在地、稅號、財產類別、所有權的變更情況、估價的組成和變化情況、建筑的種類、土地的類別、房屋種類和數量等。在使用計算機加以管理后，這種信息管理制度可以為政府提供多方位的信息，可以作為對財產價值重估時的參考，也可以為個人所得稅的計算和檢查提供必要的參考。美國財產稅的優惠規定主要是針對非商業用途以及對年長公民和殘疾人的減免。一般對政府、宗教、教育、慈善等非盈利組織免稅；對家庭自用住宅設一定的寬免；對低收入家庭，當納稅人繳納的財產稅和個人所得稅的比率達到一定的標準時可享受一定的抵免額，用來抵免個人所得稅或直接退回現金；所得有限的老人和殘疾人、靠近發達地區的農場主可享受稅收遞延。

英國對物業所有者與租用者征收的稅種稱之為住房財產稅，它是英國目前唯一的地方稅，是按房產價值征收的一種稅。納稅人為年滿18歲的住房所有者或住房承租者（含地方政府自有房屋的租客），包括永久地契居住人、租約居住人、特許居住人、業主等幾類。如一處住房為多人所有或多人居住，則這些人將共同負有納稅義務。居民住宅包括樓房、平房、公寓、分層式居住房間、活動房屋、船宅等。住宅房產的價值由國內收入署的房產估價部門評估，每5年重估一次，按房產的價值分為A～H共8個級別，分別征收不同的稅額。一般情況下最高稅率是最低稅率的25倍。具體每個級別的稅率全國并不作統一規定，由各地區政府根據當年預算支出情況而定。英國住房財產稅減免政策主要有折扣、優惠、傷殘減免、過渡減免四大類。其中，優惠主要是針對沒有收入支持或低收入的納稅人，優惠多少則取決于納稅人的收入、儲蓄和個人境況，最高可達100%。傷殘減免主要是針對某些傷殘者，在征稅時，可以降低其住房價值應納稅的檔次，給予適當的減稅照顧。

日本對不動產保有課稅主要設立有固定資產稅和城市規劃稅，按應稅財產所在地，由各市町村或都道府縣分別征收，是地方政府收入的主要來源。固定財產稅是對土地、房屋和建筑物、商業有形資產征收。城市規劃稅是城市規劃事業和土地規劃事業的財源，對土地和房屋的所有者課征。固定財產稅的稅基為各市町村《固定財產登記冊》中所列示的應稅財產評估價值。在評估土地的價值時，每次單獨對同一類土地進行評估，如住宅用地、農業用地和森林用地等。然后以某一區域內一定數量和標準的土地，作為同一類土地價值的標準，每塊土地的價值可以依據標準土地的價值并結合周圍環境而定。在評估房屋和建筑物的價值時，根據住房供給政策，對房屋提供稅收減免。具體減免規定為，2002年3月31日前新建的面積為50-120平方米的房屋，在前三個納稅年度減征50%；2002年3月31日前新建的3層以上的耐火住宅，面積為50-280平方米的，前五個納稅年度減征50%。除此住房供給政策的減免規定之外，公路、墓地或用于教育、宗教、社會福利以及地方稅法案規定的其他用途的財產免稅，中央政府、都道府縣和市町村以及外國大使館所擁有的財產也免稅。《固定財產登記冊》中所列的房屋、土地或建筑物的評估價值，依據土地市價、房屋或建筑物的替代成本的變化，每三年修訂一次。每年從3月1日起，《固定財產登記冊》都要向納稅人公開展示20多天。在此期間，納稅人可以進行查詢，如果對評估價值有疑問，可以向固定資產評估委員會提出申訴。

加拿大的物業稅也是對不動產征收，是地方的主要稅種。不動產的稅基包括兩個部分：一部分是土地，另一部分是建筑物和其他不動產。稅基由政府來評估，政府估價一般用市場價評估法。為了將評估的誤差減少到最低程度，加拿大各省都成立了專門的集中評估機構。每個省都制定出評估手冊來指導評估師的工作。同時，絕大部分省都通過立法來保證評估師調查和取得必要信息的權力，評估師可以任意索取相關資料，當事人必須予以配合。在加拿大沒有全國統一的物業稅率，稅率主要依據各地方政府的收支狀況自行規定，因此，即便在同一省轄區內，不同市區的物業稅率也有比較大的差異。加拿大物業稅收的減免與美國很類似，主要也是依據物業的用途和物業的所有者予以減免。主要包括對農業用地、森林用地、宗教用途的土地等給予輕稅待遇；對政府擁有物業給予免稅待遇。除此之外，加拿大的一些省還設有稅額扣除法、延期付稅法，以減輕低收入家庭和有困難的特定納稅人的稅收負擔

香港物業稅是對土地及建筑物課征的一種稅，主要是對業主來自物業的租金收入征稅，沒有租金收入的業主則不需要繳納物業稅。香港對物業稅的免除項目主要三項：一是由業主支付的差餉，也即物業管理費；二是來自物業的租金收入，但在該課稅年度內無法收取；三是作為支付修理費及其他開支費用的20%免稅額，這是一個無論實際開支數目大小而規定的劃一的扣除額。物業稅的稅率在15%左右，2004年略為增加，為16%。香港物業的業主必須把所擁有的全部物業填報在綜合報稅表內，接受稅務局評稅主任的評稅后，再根據評稅通知書的時間和稅額繳納稅款。

從上述各國（地區）對物業課稅的概況可以看到，物業稅是地方稅種，由當地政府進行征收管理。物業稅均對不動產保有環節征稅，即對土地、房屋和建筑物征收，一般由物業所有者申報并繳納。在物業稅稅收要素的具體設置上，各國（地區）并不相同，但從征收管理來看，又都是以政府評估、個人申報為主。

一、物業稅開征的時機已經成熟

眾所周知．2009年全國商品房價格出現一輪過快上漲，部分熱點城市商品住宅成交價格平均飆升40％左右。另據房地產中介機構統計，一線大城市的投資性和投機性購房已超過30％，而這正是導致房價飛漲的主要原因。伴隨房價飛速上漲的還有部分城市過高的空置率問題，很多城市房屋空置率已大大高于國際警戒線。由此，不少業內人士認為，當前開征物業稅的時機已經成熟。投機性購房需求吹大了房地產市場的泡沫，如果放任泡沫膨脹，未來將更難恢復房地產市場的平穩健康發展。全國政協委員、財政部財政科學研究所所長賈康在其提案中表示。在房地產保有環節開征物業稅(房地產稅)，可以在房地產供需雙方行為合理化導向上形成一種經濟參數和稅負約束。賈康同時表示．目前是推行物業稅改革一個很好的“時間窗口”。開征物業稅會使房產持有成本增加，抑制新房市場里的投機性購買行為．而擁有多套房產者也可能因此而轉讓房產．增加二手房源，一手房和二手房市場同時進行，房價自然會向合理的水平回歸。

二、各國的做法、經驗及啟示

(一)美國。

美國是西方國家中房地產稅制最完善的國家。美國聯邦政府實行的是公私兼有的多元化土地所有制，聯邦政府的土地，主要包括聯邦政府機關及派駐各州、縣、市機構的土地及軍事用地等，州、縣、市政府也各自擁有自己的土地，聯邦、州、縣、市在土地的所有權、使用權和受益權上各自獨立，不存在任意占用或平調，確實需要時，要依法通過買賣、租賃等有償方式取得。美國將對保有階段的土地和房屋等不動產的征稅歸在財產稅項下，納稅義務人為不動產的所有人，課稅對象是納稅人所擁有的不動產，主要包括土地和房屋等，開征權由州和地方政府決定，是地方財政的主體稅種．是對納稅人所擁有的財產征收的一種從價稅，通常用財產的評估價值計算，這個評估價值實際上僅為市場價值的一部分(各州規定不一，從2O％到100％不等)，計稅價值評估與房地產稅的征收管理分別獨立進行。稅率由各地方政府依據支出規模、非財產稅收人額、可征稅財產的估計等因素“倒算”得出，名義稅率一般為3％一10％。美國沒有專門針對房地產出租收益征收的物業稅．是將房租納入個人總收人一并征收個人所得稅。其他相關的稅種主要是依據房地產交易、繼承贈與以及所得。分別歸在交易稅、遺產贈與稅和所得稅項目下。另外，美國為了鼓勵一般老百姓買房。規定老百姓在購買第一套自己的住房時，可以免除財產稅。購買第二套住房時才征收財產稅，而以后再購買住房時．稅率會有一個較大比例的增長。

(二)加拿大。

1引言

目前看來，開征物業稅已經成為世界多個國家為了控制房屋、土地等一系列不動產的價格而采取的一種措施，并且這種措施已經越來越普遍，而物業稅的目的主要是在于要求其承租人所有者或者所有者每年都需要支付一定比率的稅款。可是物業稅在我國的開征還存在一定程度上的爭議，但不可否認的是，物業稅不僅可以帶動經濟齒輪的運作，還可以經濟運行的過程中化解其所帶來的一些矛盾與爭議，同時對于各級政府來說，物業稅也是籌集經濟收入的各種手段中的其中之一。

2物業稅制定應遵循的原則

物業稅既可以被稱作財產稅又可以叫地產稅，因為它在國際上并沒有一個統一的名稱，不同國家有其對物業稅自己的習慣性的稱呼。然而物業稅主要是針對一些不動產像土地、房屋等，并且明文規定所有者或者是承租人每年都要支付一定比率的稅款，而應支付的稅費會隨著不動產的價值變化而變化。目前看來，在我國物業稅的開征有著不可替代得重要意義和必要性，因此，首先要根據物業稅制度的基本原則而確定物業稅，這樣才能夠確保物業稅將來的實施能夠較為順利的進行。我國物業稅的制定應貫徹法定原則、中性原則、公平原則、合理負擔原則，使其融合在物業稅制度里。

3我國物業稅開征存在問題的難點分析

在我國，稅收是一種重要的財政收入來源，并且也是征稅較多的國家之一。物業稅一般是根據房屋或者土地征收的一種稅種，然而關于房地產的稅種就多達十多種。即使物業稅的開征是有必要的，但是依然不能否認對于開征物業稅是有一定的困難。因此我們不得不考慮以下幾點問題：3.1物業稅的稅負總水平的確定及其基本功能的定位。對于物業稅這一稅種，它究竟是要包括些什么內容以及起到一個什么樣的作用，這都是得明確的。并且物業稅的征收規則和其獎懲性必須明文規定，保證物業稅的公開、公平、公正。3.2明確好物業稅與其他相關稅種的關系。為了避免這種情況的出現或者把這個現象達到一個較為平衡的狀態，在物業稅的出臺前，勢必需要相關部門必須好好斟酌，完善房地產與各種稅種和物業稅之間的法律體系。3.3征收對象的合理性。物業稅開征之前最好是能夠擁有一個對不動產有效的評估體系，根據評估后的價值，再對物業稅的征收情況做出調整。因此評估價值至關重要，必須找一個合理且公平公正的評估機構。3.4關于土地出讓帶來的難題。物業稅的開征必然會影響到土地出讓金，也會導致當期的財政收入大幅度下降，房地產行業的資金以及資質下降，造成房地產行業的混亂；若物業稅不代替土地出讓金，重復征稅又是一個令人頭疼的問題。

編者按：本文主要從物業稅種總體設計；土地稅的設計；房產稅設計進行論述。其中，主要包括：物業稅的課稅對象為不動產--土地和建筑物、對土地類型、土地使用者的身份及土地使用的用途綜合考慮、將城市和農村土地作為統一客體設計土地稅種、對房屋所有權征稅應當依據房屋價值規定相應的起征額、產權屬于全民所有的，以經營管理單位為納稅人、我國現行房地產稅制以土地面積或房產原值為計稅依據、支持農業發展、因地制宜、在經濟發達的省份，農村應稅房屋數量多、房地產評估機制的建立是房地產課稅的基礎、原來由政府部門負責對房地產進行評估，應逐漸由社會中介機構來承擔、原來由政府部門負責對房地產進行評估，應逐漸由社會中介機構來承擔等，具體請詳見。

自2003年起，我國物業稅的開征正式提上日程。目前，我國已有十個城市進入試點"空轉"階段，到全國統一實施物業稅應該還有一段相當長的路要走，許多問題還有待研究，"是否在農村開征物業稅"就是論點之一，近期已成為公眾關注的焦點。許多學者考慮到我國農村生活水平低、城鄉差距巨大的現狀，認為開征物業稅會給農民增加新的負擔，故不應在農村開征物業稅。筆者認為，物業稅本身不會加重農民負擔，為了與國際接軌，統一城鄉稅制，克服現有房地產稅制征稅范圍過窄，并充分體現稅收公平原則，在城鄉統一征收物業稅是十分有必要的。

1物業稅種總體設計

物業稅的課稅對象為不動產--土地和建筑物，故應在物業稅下分設土地稅和房產稅兩個稅種，將耕地占用稅和城鎮土地使用稅合并，轉化為在房地產開發階段征收的土地稅，將房產稅、城市房地產稅、土地增值稅以及土地出讓金合并，轉化為房地產保有階段統一收取的房產稅，稅收管轄權歸地方。

2土地稅的設計

2.1課稅對象

一、物業稅的含義和特點

物業稅是國際通行的房地產稅制，主要針對土地、房屋等不動產，要求其承租人或保有者每年都按物業評估價值繳付一定稅款。物業稅具有以下特點：第一，征稅范圍確定。除少數國家對大宗折舊資產征稅外，大多數國家只對土地和房屋征稅，具有較強的確定性。其納稅人為房屋和土地的所有者，課稅對象為房屋及其附屬物，計稅依據是土地、房屋的評估價值，稅率多為比例稅率，也有累進稅率。第二，稅種地位明確。財產稅是實行分稅制國家的主體稅種。而在財產稅中大部分是以土地、房屋為主體的不動產稅。第三，配套制度完善。房屋評估價值符合“量能納稅”原則，而且具有“交易證據多、便于誠信納稅、收入富有彈性”的特點，世界各國尤其是市場經濟比較發達，稅制比較完善的國家普遍建立了嚴密的房地產評估制度，形成了一套較完善的財產評估體系，以配合物業稅的征收管理。第四，適合地方稅收管理。從稅收的管理角度看，房地產特有的不可隱匿性和地域的差異性，決定了物業稅適合由地方政府負責征收。一方面，地方房地產管理部門可以提供完備準確的產權戶籍資料來保證征稅對象的確定；另一方面，地方稅務部門負責征收管理也符合征收的便利原則，降低稅收成本。綜上所述，物業稅是以擁有或占有土地及地上建筑物和土地附著物等不動產的單位和個人為納稅人，以納稅人擁有所有權或使用權的不動產為課稅對象，以課稅對象保有階段的評估價值為計稅依據，按一定的比率計算征收的一種稅。物業稅在國際上是地方政府收入的主要來源，以市場價值或評估價值為核心的稅基體系，而且有規范和嚴密的財產登記系統和完善的財產評估體系。

綜觀各國稅制，凡實行中央與地方分享稅制的國家，物業稅基本上劃歸地方，構成地方稅的主體稅種。以美國為例，美國實行徹底的分稅制財政管理體制，各級政府的收入90%以上來自于稅收。聯邦、州、地方三級政府各有自己的主體稅種，并各種擁有比較獨立的稅收立法權、管理權和稅款的使用權。地方政府的主體稅種為財產稅。再例如香港，香港地區目前的房地產稅收主要有三種，包括印花稅、物業稅和差晌。香港“物業稅”不是以房地產市值為計稅基準，而是以房地產出租的租值為計稅基準，這就避開了因土地使用年限不斷下降而形成房地產市值下降從而影響稅收的問題，應當承認采用房租為計稅基準是一個好辦法，雖然房地產因土地年限下降而房地產市值下降，但房租并不受影響，哪怕到了土地批租期限的最后一年，只要地段好、房屋質量好，房租是變化不大的，因而“差餉物業稅”收入也是可以穩定的。

二、開征物業稅帶來的影響

1、有利于規范房地產稅收制度

目前我國房地產稅制存在很多問題。稅種復雜，內外稅制有別。在房地產保有環節，對內資企業和個人征收房產稅和城鎮土地使用稅，對外資企業和個人征收城市房地產稅，形成內外有別的兩套稅制，不利于公平稅負下的內資企業和外資企業的平等競爭。還有一些如稅基不合理、重復征稅、稅負負擔較重等一系列問題。要解決這一問題，必須要改革現行的稅費體制，通過開征物業稅，將部分稅種合并與取消，并清理房地產亂收費現象，嚴格取消不合理、不合法收費。根據WTO相關原則，統一內外稅制，對內外資企業、個人統一征收物業稅。變復雜的稅費制度為較為規范簡化的稅制，避免重復征稅。并進一步規范土地或房屋的轉移與交易，有利于房地產稅收制度的規范，為房地產企業減負、激活并規范房地產市場創造條件。

一、物業稅概述

物業稅，是指對土地、房屋等不動產的所有者或使用者每年按財產評估值的一定比率征收稅款，是國際上常用的地方政府收入來源之一。各國對房地產的稅收課征一般是在房地產的取得、流轉、保有三個環節，其中，取得環節包括房地產取得、房地產開發等；流轉主要是指房地產轉讓、贈與、繼承、分析家產等；保有指持續地持有房地產產權。物業稅是對財富存量的課稅，主要發生在財產的保有階段。目前，世界上大多數成熟的市場經濟國家都對房地產征收物業稅，依據國際慣例，物業稅多屬于地方稅，是國家財政的重要來源。

物業稅具有以下特征：第一，物業稅是一種財產稅，其以財產的持有為課稅前提，以財產的價值作為計稅依據。第二，物業稅是對不動產課征的經常稅。第三，物業稅是房地合一的稅收，物業稅的征收不僅針對建筑物，還針對建筑物附著的土地。

我國官方2003年首次提及“物業稅”這一概念。2003年中共中央十六屆三中全會在《關于完善市場經濟體制若干問題的決定》中明確提出：“實施城鎮建設稅費改革，條件具備時對不動產開征統一規范的物業稅，相應取消有關收費。”2005年4月七部委聯合《關于做好穩定住房價格工作的意見》提及充分運用稅收等經濟手段充分調節房地產市場；2006年我國在北京、深圳、重慶、南京等六城市開展物業稅“空轉”試點工作。中國高層的一系列舉措，為物業稅的開征創造了有利契機。目前，有的學者建議結合我國現實情況，把現行的房產稅、城市房地產稅、城鎮土地使用稅、耕地占用稅合并為物業稅，在房產的保有環節征收。

二、我國現行房地產稅的現狀

我國現行房地產稅制（包括相關行政收費）存在諸多問題，其現狀可大致概括為如下幾個方面：

稅制改革不僅涉及稅制本身的優化問題，而且與改革所面臨的宏觀經濟環境緊密相關，既不能太超前，也不能太滯后，必須充分適應經濟發展，又要促進經濟發展，物業稅改革也不例外。

有鑒于此，在當前這樣一個經濟轉型，市場經濟逐步完善的過渡時期，建立物業稅制應當統籌規劃，分步實施。

物業稅建設涉及面廣，要解決的問題既多又雜。它對房地產市場的健康、穩定持續發展，甚至對當前和今后一個時期我國宏觀經濟健康穩定發展都會產生重要影響；物業稅制建設對財政收入和稅制格局的變化，對地方稅體系的建立和完善，對居民收入分配的調節，縮小貧富差距，對促進房地產的有效合理使用，對建立資源節約型、環境友好型社會都將產生較大而深遠的影響。物業稅制建設不僅要研究解決稅權、稅負、稅費合并問題，還要研究解決征稅范圍（包括納稅人和征稅對象）、計稅依據、稅率、減免稅等稅制問題，同時要研究解決物業稅征收管理方法及配套措施，以確保物業稅各項政策得到正確貫徹執行，不斷提高物業稅征收率問題。

物業稅制規劃和建設應當首先貫徹黨的十六屆三中全會決議提出的“簡稅制、寬稅基、低稅率、嚴征管”、“穩步推進稅收改革”的原則；其次要貫徹“稅制統一、稅權下放、調節收入、節約資源、便于征管”原則。物業稅制建設的目標應當是：將物業稅制建設成國家稅制體系中的重要稅種，地方稅體系中的主要稅種，省以下地方政府財政收入的主要來源（超過50％），能發揮聚財和調節分配的稅收職能作用，促進房地產市場持續健康穩定發展，提高房地產有效管理利用水平，節約資源，保護環境，既能與國際財產稅制相銜接，又符合中國國情的稅制。

物業稅制建設的方法應當是研究規劃，制定方案，進行試點，改進完善，全面施行。研究規劃，就是要動員和組織財稅理論界、財稅部門、政府土地房屋管理部門和社會上關心物業稅制建設的人員對物業稅制建設中的問題從理論上、實踐上進行研究，先做出總體規劃，在此基礎上對各個階段要解決的專題問題進行專門研究。提出幾套方案；制定方案，就是綜合備方案的優劣制定一套比較可行的方案；進行試點，就是將上述方案選擇部分地方進行試點，對試點方案進行檢驗；改進完善，就是根據試點的情況對試點方案進行修改、完善；全面施行，就是將通過試點修改和完善的方案在全國推廣施行。推廣試行也可先大城市及郊縣，后中小城市及郊縣、鄉鎮、工礦區，再到其他縣、鎮及農村。

物業稅制建設的步驟應在統籌規劃的基礎上，綜合考慮改革的輕重緩急、難易程度、國家宏觀調控要求，社會各界及房地產擁有者和使用者對房地產稅制改革的接受程度等各方因素，科學安排改革的步驟：

【摘要】物業稅的具體開征還面臨著困難,理論界對開征物業稅的制度設計還存在不少爭議,本文從物業稅稅基評定的理論基礎開始論述,列舉了設計物業稅的眾多觀點,并認為我國開征物業稅應遵從“公平論”、“受益論”和“資源配置論”的指引。在稅基評定方面,本文分析了“基準地價說”、“市場交易價格說”、“機構評估價值說”和“認定價值說”的利弊,并認為“認定價值說”較為適合中國的現實國情,提出了物業稅的開征應該遵循公平、客觀、科學的原則。

【關鍵詞】物業稅博弈物業稅稅基評定

2003年10月,中共中央第十六屆三中全會通過的《關于完善市場經濟體制若干問題的決定》明確指出,“實施城鎮稅費建設改革,條件具備時對不動產開征統一規范的物業稅,相應取消有關稅費”。2007年10月1日起實施的《物權法》為開征物業稅提供了法律保障。隨著物業稅在北京、遼寧、江蘇、深圳、寧夏、重慶、安徽、河南、福建、天津等十省市模擬試點工作的進行,物業稅又再次被推向風口浪尖。但物業稅的具體開征還面臨著困難,理論界對開征物業稅的制度設計還存在不少爭議,本文認為,只有首先解決物業稅稅基的價值評定問題,才能為開征物業稅掃清前期障礙,討論稅制的制度設計問題遠比探討技術操作更為重要。

一、物業稅的相關理論

物業稅是以土地、已建成并投入使用的各類房屋以及與其相配套的設備、設施和場地等為課稅對象,要求其所有者或承租人每年都要繳納一定稅款,而應繳納的稅值會隨著不動產市場價值的變化而變化。“物業”一詞是實物與權益的綜合體,通常在國外被稱為不動產,而在我國大陸則習慣稱之為房地產。國內學者對物業稅作了一系列的研究,甚至有人認為,物業稅就是財產稅,也可以稱之為不動產稅。這些觀點的正確與否直接影響到物業稅的設計基礎。下面,本文闡述物業稅和我國現存財產稅的關系。

1、物業稅是財產稅的一種

內容提要：本文從我國開征物業稅的目的和理由著手，在借鑒當今世界各國有關房地產（物業）稅費經驗和做法的基礎上，指出了我國開征物業稅的難點，并提出其現實選擇。

關鍵詞：物業稅國際慣例難點現實選擇

“物業”一詞源于香港和東南亞，其一般的含義是已建成并投入使用的各類房屋以及與其相配套的設備、設施和場地等。物業是房地產（不動產）的別稱，物業稅即指房地產稅，是財產稅的一種。將現行不動產稅制改革為物業稅的目的和理由，學界較一致的認識為：一是我國現行不動產稅制存在諸多問題，改革勢在必行，如征稅范圍過窄，稅基覆蓋不全；計稅依據不科學；稅率設計不合理，畸輕畸重，妨礙稅收調節作用正常發揮；內外稅制不統一，有違國民待遇原則；稅費重復設置，收費過多過濫，企業負擔較重等。二是開征物業稅可降低目前過高的房價。據中國財經信息網披露，在我國的房價中，稅費及房產商利潤占到了60%，建筑成本只占40%.而在國外的房價中，建筑成本占房價的70%，稅費及房產商利潤約占30%.從理論上說，如果根據美英等國的經驗開征物業稅，在購買新房這一環節上，消費者至少可以減少10%～20%的購房成本，這樣可使居民的置業門檻相應降低，有利于房地產的合理流動和土地的集約經營。三是開征物業稅有利于避免批租制的弊端，抑制投資泡沫。四是開征物業稅有利于調節社會貧富差距。五是開征物業稅有利于與國際接軌。

一、當今世界各國房地產（物業）稅費政策的共同取向

世界各國都非常重視房地產（物業）稅費制度建設，在市場經濟發達國家，由于土地、房屋多為私有，因此土地房屋稅收關系比較明確。房地產（物業）稅收是建立在一定的土地制度基礎之上的，雖然不同國家土地制度的差異導致了房地產（物業）稅收性質的不同以及征收方式和辦法的不同，但是總體來看都存在著共同的政策取向。通過對美國、加拿大、澳大利亞等發達國家和地區，以及肯尼亞、印尼等發展中國家和地區的房地產（物業）稅費政策的比較研究，現將其共同點歸納如下：

（一）“統一名稱，合并征收”是大多數國家房地產（物業）稅收政策的一個重要特征