隨著我國的經濟改革，房地產業有了迅猛的發展。一方面房地產業的發展，拉動了我國經濟的增長，在此方面發揮了很大的作用。同時，我們也要看到，各種不利因素影響、制約，我國的房地產業在其發展的過程中因為增長速度過快，也存在著一些比較突出的和難以解決的問題。對此，我國曾幾次出臺了一系列的調控政策進行調控，雖然這些政策起到了很好的作用，但也有不少問題沒有解決好。下面，我想從幾方面去分析下中國的房地產市場現狀及未來發展趨勢和應該采取的防范措施。

一、我國現階段的樓市狀況

房產的新政實施之后老百姓的購房者心理有所變化。新政出臺的1個月后，市場中購房的數目受到影響較大。投資性需求和首次置業比例首次減少了，改善性住房的需求有所增加。春節后房地產政策調控的重點是抑制部分人的投資性購房，并不是針對鋼需的。當然就目前的新政調控措施來看，在一線城市已經起到了比較積極的效果。在我國一線城市的居民，在政府密集出臺房地產調控政策的背景之下，他們的購房趨于謹慎也趨于理性。大多數一線的城市樓市成交量出現了不同程度的下滑，樓市買賣的雙方開始“拉鋸戰”。購房者一方面堅定了本身的持觀望態度，并且期盼地產新政后的樓房降價。房地產開發商這邊則是非常高調的堅持自己不降價的原則。據調查，房產新政出臺以后的，首次添置住房的比例為49.1%，改善性住房的需求為38.2%，而投資性需求則下降到了9.2%。這次的新政調控對于購房者的購房周期有著比較大的影響。新政實施以后開發商們又是怎么樣的策略和態度呢？在部分有資金鏈的壓力的房產大鱷帶頭下調房價的基礎之上，已經有多家知名的大型地產商在搶占市場的壓力下耐不住“高處不勝寒”，加入到降價的隊伍中。參與降價的眾多樓盤，大部分都采用全款9折、特價房8.3折、或者是定金1萬元抵用10萬元等變相降價的方式，實質性打折扣來降價的項目并不多見。房產市場變化風云莫測，作為開發商更應該認清市場的形勢，放棄僥幸心理。要順勢而為，在結合市場需求的情況之下來合理定價。積極拓展土地儲備量，做好拓展多元化融資渠道。同時做好自己的品牌建設。為了今后能夠有跨越式發展打下堅實基礎。

二、政府出臺的政策探討（金融、財政、土地出讓中）

新政之后土地市場發生了什么樣的變化呢？2010年國土部將供應18.5萬公頃住宅用地，是2009年的2.4倍。保障性住房用地和棚戶區改造用地有著顯著的增長，占比分別為13%和20%。中小套型商品房和大戶型高端商品房用地分別為8萬公頃和4.3萬公頃占比分別為44%和23%。中小套型商品房用地供應規模將會超過2009年各類住房用地總和為7.65萬公頃。“新國十條”此次的提出完善土地的拍賣、出讓制度，探索“綜合評標”、“雙向競價”、“一次競價”等出讓方式，抑制居住用地出讓價格非理性上漲。北京、上海等一線城市已嘗試完善招拍掛制度并多次采用招標方式出讓地塊。地價水平明顯低于先前水平。預計在未來的一段時間內，部分房價、地價較高的城市將會采用更多的招標方式出讓它們的地塊。

新政出臺，大部分實力雄厚的品牌公司和廣告公司都很有信心。他們及時調整自己公司營銷思路。同時，不忘拓展業務領域。當然，在市場的膠著期，逆市拓展的案例也布少見。可以這么說，房產新政出臺，對房地產市場給予較大的撼動，房產市場會有所反應。此次房地產新政不僅力度大，對供求總量和結構產生影響;也向社會表明了中央政府抑制房價過快上漲的決心;將扭轉房地產市場各類主體對房地產市場和房價走勢的預期，對市場主體在心理上產生影響。開發商加快了樓盤的銷售速度。投機者也都紛紛的放盤撤離。鋼需消費者們則持幣觀望。這些市場主體發生變化的同時，房價也會在新的環境下，均衡中求穩定。但是，房產新政的主要目標是針對房產市場當前的形勢的中短期政策，見效雖然快，但不能夠在根本上解決房地產市場的持續穩定發展。同時，還需要政府盡快推進土地制度、調整財政體制、加強管理房地產稅收制度。對于制度性的改革，建立房產市場平穩發展的長效機制才是治本之策。

2018年7月23日，國務院常務會議為今年下半年國內貨幣政策與財政政策定調。與今年上半年相比，下半年貨幣政策除維持原有的松緊適度總基調不變外，提出“保持適度的社會融資規模和流動性合理充裕”思路；7月31日的中央政治局會議作出“把好貨幣供給總閘門”決定，標志著國內貨幣政策再次走向寬松。公開數據顯示，7月份央行累計實施了超過2萬億元人民幣的公開市場操作業務，與此同時繼續下調存款準備金率，釋放數千億元流動性。貨幣寬松政策在房貸領域也引起了波瀾，8月初市場傳聞工商銀行、農業銀行擬將上海首套房房貸利率從九五折下調至九折，后雖遭到官方辟謠，但依然讓市場浮想聯翩。貨幣寬松對樓市的影響十分復雜，筆者將其簡化為幾個方面加以研究：首先用數據分析在房地產政策嚴控下寬松的貨幣是否流入了房地產領域，其次研究房地產增量資金流入的領域對資金的承載能力如何，最后探究采取怎樣的措施可以對沖貨幣寬松對房地產領域的影響。

一、資管新規實施后，資金初現脫虛入實

從“去通道化”到資管新規，監管層與銀行資金空轉的現象可謂斗智斗勇，經過一段時間的努力，初見效果。數據顯示：2018年7月份，由于非標資產壓縮，信托、委貸貸款大幅下降2142億元，拖累表外融資大降4566億元（已連續兩個月大幅下降）。與此同時，企業貸款新增6501億元，資金脫虛入實跡象明顯。此外，7月份央行2萬億元的貨幣投放量，除社融1萬億元、企業貸款0.65萬億元，個人貸款增長也占據0.63萬億元，其中住戶中長期貸款4576億元，增長較快。住戶中長期貸款以購置房地產貸款為主，可見貨幣寬松部分資金已經流入了房地產領域。相較投資直接對經濟增長產生拉動作用的“鐵公基”等基礎設施領域“好的貨幣寬松資金”，流入住戶中長期貸款領域“壞的貨幣寬松資金”更值得我們關注。

二、貨幣寬松對住宅市場的影響

貨幣寬松對住宅市場的影響有多大？業內普遍認為，2008年以后，中國的住宅消費市場增長的主要動力已從補償欠債型向資金推動型轉變。在樓市得到政策扶持的大背景下，2008-2009年的貨幣寬松政策對住房消費增長的推動效應是非常顯著的。2008年的貨幣量化寬松使得2009年全國住宅成交量環比增長了52.87%，全年銷售額更是達到了4萬億元。按照目前流行的說法，貨幣寬松刺激樓市活躍，相當于讓居民部門加杠桿，那么從2009年至今的十年時間里，居民部門在購房方面的實際杠桿水平到底如何？

三、居民杠桿上升空間有限

1選題背景及依據

通常來說，由于使用性質及收益回報的差別，一個城市的辦公類物業價格要比住宅高。但據筆者研究發現，在青島市同類型區域，寫字樓價格比住宅低很多。房地產市場的價格規律跟供求關系是分不開的，而供求關系可以用空置率來分析，空置率也是反映市場運行情況的風向標。因此，研究當前市場下的空置率成為分析房地產業發展狀況的重要環節。

本文從青島市寫字樓市場的現狀出發，通過對寫字樓市場空置率情況的簡單分析，綜合評價青島市寫字樓市場的運行情況。

2研究現狀及相關定義

由于經濟發達、存量較大，西方發達國家的房屋空置率大多采用全部待售待租的新舊房屋與全部可用新舊房屋之比。G．D.Jud等在1990年提出，自然空置率可界定為不會給房主帶來調整租金誘惑的空置率；也可表述為在保證買方充分的選擇權利的同時，又能保證賣方有足夠的投資積極性情況下的房屋空置率水平。按國際通行慣例，商品房空置率的合理區為5％~10％。

國內由于住房改革比較晚，關于空置率方面的研究是從20世紀90年代開始的。目前，我國的相關研究主要集中在市場波動狀態下，商品房空置率的定義、計算以及房地產市場的監測等環節。寫字樓不同于住宅，國際通行的空置率慣例不適用于我國商品房市場，更不適用于寫字樓市場。

一、前言

二、物業概述

三、目標購房群

四、營銷阻礙及對策

五、形象定位

六、廣告宣傳

【摘要】2006年房地產調控沒有取得預期效果的原因之一是調控沒有觸動現行房地產財稅制的某些缺陷，要構建持續、健康、和諧發展的樓市，除依靠行政、金融手段外，更要發揮財稅的職能調節作用。本文分析了現行房地產財稅制的缺陷，提出了發揮財稅職能作用，構建和諧樓市的具體措施。

一、引言

2006年，中央政府對房地產市場的宏觀調控從行政、金融、土地、稅收等方面多管齊下，中國房地產市場經歷了

較大規模的政策調控，但迄今為止，國內大部分城市房價上漲的勢頭并沒有明顯改變。2007年1月25日，國家統計局局長謝伏瞻在國務院新聞辦舉辦的新聞會上公布的數據顯示，2006年，全國70個大中城市房屋銷售價格同比上漲5.5%。造成房價越調越漲，沒有達到預期效果的原因固然有很多，但調控沒有觸動現行房地產稅制的某些缺陷無疑是最重要的原因之一。要構建持續、健康、和諧發展的樓市，除依靠行政、金融手段外，更要發揮財稅的職能調節作用。

二、現行房地產財稅制的缺陷

（一）房地產行業稅費過高。我國房地產業的稅費名目繁多，負擔沉重。目前我國與房地產直接有關的稅種多達13種，針對房地產行業的收費項目就更加繁雜。房地產行業稅費過高造成多方面的消極影響。

摘要：作為我國經濟支柱之一的房地產經濟，在經濟的新常態大環境下，面臨著更加嚴峻的考驗。為確保房地產行業在經濟的新常態下健康、持續的發展，房地產企業應采取更加科學合理地措施，以促進房地產經濟的發展，提高人們的生活質量。

關鍵詞：房地產；經濟新常態；特點；對策

住房問題關系到廣大群眾的民生，也關系到我國國民經濟發展。文章研究了中國房地產經濟的新常態下的特點，并分析了相應的應對策略。

1概述“經濟新常態”

自2014年起，經濟新常態在我國受到廣泛關注，在對河南進行考察的過程中，國家主席首次提出新周期里的我國經濟進行新常態，并明確指出，當前我國的經濟發展仍然處于戰略機遇的關鍵時期。因此需要以我國經濟發展的相關特點為基礎，適應新常態，同時保持新常態在戰略方面的作用。新常態是指經濟的發展將以合理的速度實現經濟結構的改變，使經濟社會和諧發展，從而體現經濟的發展進入一個全新的狀態。在經濟新常態形勢下，我國經濟的發展速度適中，有效地實現經濟的轉型和升級，為經濟的可持續發展提供保障。與此同時，經濟的增長結構也隨之變化，服務業的發展逐漸取代傳統工業的主體地位。

2房地產經濟的新常態下的主要特點

摘要：隨著新一輪樓市新政的推出，宏觀調控的效果逐漸顯現，由此引發買方觀望甚至終止履行合同的情形蔚然成風。在此種情形下，買、賣雙方如何維護自己的合法權益？也就是說：1、賣方是否可以追究買方違約責任，沒收定金或者要求買方償付違約金？2、買方是否可以主張解除合同進而逃避違約責任？

對于這一問題，目前存在如下意見：1、樓市新政不屬于不可抗力，買方不能以不可抗力為由而解除合同甚至不承擔違約責任，賣方有權按照合同約定沒收買方定金或要求承擔違約責任；2、樓市新政雖然不屬于不可抗力，但屬于情勢變更，買方可據此解除合同，至于是否需要承擔被沒收定金或其他違約責任，需要詳細分析。

關鍵詞：合同解除情形、違約責任

鑒于目前對這一問題尚未有權威的裁判意見出臺，筆者擬就此問題，根據法律及司法解釋的規定分析如下，希望能夠對廣大市民購買住房能有所幫助。

一、宏觀調控政策得出臺是否屬于“不可抗力”

所謂“不可抗力”，是指事件的發生不可預見、不可避免、不可克服的事件。一般指自然災害和政治事件等，當事人也可以在合同中約定不可抗力的范圍。

摘要：隨著新一輪樓市新政的推出，宏觀調控的效果逐漸顯現，由此引發買方觀望甚至終止履行合同的情形蔚然成風。在此種情形下，買、賣雙方如何維護自己的合法權益？也就是說：1、賣方是否可以追究買方違約責任，沒收定金或者要求買方償付違約金？2、買方是否可以主張解除合同進而逃避違約責任？

對于這一問題，目前存在如下意見：1、樓市新政不屬于不可抗力，買方不能以不可抗力為由而解除合同甚至不承擔違約責任，賣方有權按照合同約定沒收買方定金或要求承擔違約責任；2、樓市新政雖然不屬于不可抗力，但屬于情勢變更，買方可據此解除合同，至于是否需要承擔被沒收定金或其他違約責任，需要詳細分析。

關鍵詞：合同解除情形、違約責任

鑒于目前對這一問題尚未有權威的裁判意見出臺，筆者擬就此問題，根據法律及司法解釋的規定分析如下，希望能夠對廣大市民購買住房能有所幫助。

一、宏觀調控政策得出臺是否屬于“不可抗力”

所謂“不可抗力”，是指事件的發生不可預見、不可避免、不可克服的事件。一般指自然災害和政治事件等，當事人也可以在合同中約定不可抗力的范圍。

摘要：隨著新一輪樓市新政的推出，宏觀調控的效果逐漸顯現，由此引發買方觀望甚至終止履行合同的情形蔚然成風。在此種情形下，買、賣雙方如何維護自己的合法權益？也就是說：1、賣方是否可以追究買方違約責任，沒收定金或者要求買方償付違約金？2、買方是否可以主張解除合同進而逃避違約責任？

對于這一問題，目前存在如下意見：1、樓市新政不屬于不可抗力，買方不能以不可抗力為由而解除合同甚至不承擔違約責任，賣方有權按照合同約定沒收買方定金或要求承擔違約責任；2、樓市新政雖然不屬于不可抗力，但屬于情勢變更，買方可據此解除合同，至于是否需要承擔被沒收定金或其他違約責任，需要詳細分析。

關鍵詞：合同解除情形、違約責任

鑒于目前對這一問題尚未有權威的裁判意見出臺，筆者擬就此問題，根據法律及司法解釋的規定分析如下，希望能夠對廣大市民購買住房能有所幫助。

一、宏觀調控政策得出臺是否屬于“不可抗力”

所謂“不可抗力”，是指事件的發生不可預見、不可避免、不可克服的事件。一般指自然災害和政治事件等，當事人也可以在合同中約定不可抗力的范圍。

摘要:2010年,海南省房地產市場在經歷國際旅游島規劃出臺時期的泡沫化膨脹過程后,正面臨著新一輪房地產調控政策的長期影響。對此,本文從分析海南省房地產市場運行的特點出發,探討了房地產新政出臺后海南省房地產市場面臨的風險,并提出防范和控制市場風險、促進海南省房地產市場平穩健康發展的政策建議。

關鍵詞:海南房地產;國際旅游島規劃;樓市調控;風險

2009年末,國家出臺了關于海南國際旅游島建設的若干意見,國際旅游島建設正式上升為國家戰略[1]。受此影響,海南省房地產市場經歷了新一輪的高速發展時期,房價大幅上漲、成交量迅速增加、各區域房地產開發熱潮此起彼伏。此后不久,中央出臺了“國十一條”和“新國十條”等一系列政策措施,對樓市展開全面調控。海南省房地產業在經歷新一輪的泡沫膨脹過程后,再次面臨政策調控帶來的風險。對此,本文首先分析在國際旅游島建設背景下海南省房地產市場發展的主要特點,其次探討新一輪政策調控給海南省房地產市場帶來的風險,最后提出維護海南省房地產市場健康發展的政策建議。

一、海南省房地產市場運行的主要特點職稱論文

(一)房地產成為海南省經濟發展的支柱產業

近年來,海南省房地產開發投資保持較快的增長勢頭,房地產業對經濟增長的拉動作用也日益凸顯。2007年至2009年,海南省房地產開發投資總額分別達到126.96億元、189.31億元和287.9億元,增速分別為42.2%、48.4%和44.3%。隨著海南省樓市的不斷升溫,房地產開發投資在城鎮固定投資中的比重逐年上升,于2009年達到30.5%,且高于全國同期水平11.8個百分點。同時,房地產稅收占海南省地方財政收入的比重也逐年提高,從2004年的9.74%增長至2009年的15.73%。2010年一季度,房地產開發投資占全部投資總額的40%,房地產業對經濟增長的貢獻率達到35.1%,對服務業增長的貢獻率達到48.9%①。目前,海南省經濟發展較為依賴房地產業拉動,其在加快城市建設、改善人居環境、增加就業和帶動相關產業發展等方面做出了重大的貢獻。