導(dǎo)語(yǔ)：合同解除后的違約責(zé)任論文一文來源于網(wǎng)友上傳，不代表本站觀點(diǎn)，若需要原創(chuàng)文章可咨詢客服老師，歡迎參考。

摘要：隨著新一輪樓市新政的推出，宏觀調(diào)控的效果逐漸顯現(xiàn)，由此引發(fā)買方觀望甚至終止履行合同的情形蔚然成風(fēng)。在此種情形下，買、賣雙方如何維護(hù)自己的合法權(quán)益？也就是說：1、賣方是否可以追究買方違約責(zé)任，沒收定金或者要求買方償付違約金？2、買方是否可以主張解除合同進(jìn)而逃避違約責(zé)任？

對(duì)于這一問題，目前存在如下意見：1、樓市新政不屬于不可抗力，買方不能以不可抗力為由而解除合同甚至不承擔(dān)違約責(zé)任，賣方有權(quán)按照合同約定沒收買方定金或要求承擔(dān)違約責(zé)任；2、樓市新政雖然不屬于不可抗力，但屬于情勢(shì)變更，買方可據(jù)此解除合同，至于是否需要承擔(dān)被沒收定金或其他違約責(zé)任，需要詳細(xì)分析。

關(guān)鍵詞：合同解除情形、違約責(zé)任

鑒于目前對(duì)這一問題尚未有權(quán)威的裁判意見出臺(tái)，筆者擬就此問題，根據(jù)法律及司法解釋的規(guī)定分析如下，希望能夠?qū)V大市民購(gòu)買住房能有所幫助。

一、宏觀調(diào)控政策得出臺(tái)是否屬于“不可抗力”

所謂“不可抗力”，是指事件的發(fā)生不可預(yù)見、不可避免、不可克服的事件。一般指自然災(zāi)害和政治事件等，當(dāng)事人也可以在合同中約定不可抗力的范圍。

所謂不可預(yù)見，是指事件的發(fā)生（包含是否發(fā)生、發(fā)生時(shí)間、發(fā)生地點(diǎn)、持續(xù)時(shí)間、表現(xiàn)形式、其影響或破壞程度等內(nèi)容）存在著極大的變數(shù)和不確定性。以臺(tái)風(fēng)為例，臺(tái)風(fēng)的發(fā)生與否，雖然有天氣預(yù)報(bào)可能預(yù)先告知，但是也可能不準(zhǔn)確；即便的確發(fā)生，天氣預(yù)報(bào)也不可能知道是多大臺(tái)風(fēng)以及是否會(huì)在特定地域發(fā)生、何時(shí)開始、何時(shí)終止等等。因此，臺(tái)風(fēng)的發(fā)生具備不可預(yù)見的特征。

當(dāng)然，臺(tái)風(fēng)一旦形成，人們當(dāng)然無法避免其生成，這一點(diǎn)符合“不可避免”的特征。

至于是否不可克服，需要根據(jù)臺(tái)風(fēng)的等級(jí)確定，如果是風(fēng)力較小的臺(tái)風(fēng)，其對(duì)合同履行的影響應(yīng)該可以克服或部分克服（這主要看合同履行的內(nèi)容與臺(tái)風(fēng)之間的關(guān)聯(lián)而定）；但是，如果風(fēng)力很大的臺(tái)風(fēng)，其對(duì)合同履行的影響，根本就無法克服。在這種情況下，風(fēng)力較大的臺(tái)風(fēng)就符合不可克服的特征，便可以構(gòu)成不可抗力而成為免責(zé)理由。

那么，作為宏觀調(diào)控政策的樓市新政，是否屬于不可抗力呢？

樓市新政的主要內(nèi)容是對(duì)購(gòu)買商品房的購(gòu)房人的貸款支持的限制。作為樓市新政的宏觀調(diào)控政策，其是否出臺(tái)，何時(shí)出臺(tái)，以何種形式和內(nèi)容出臺(tái)等，均如同天氣情況一樣，存在著極大的變數(shù)和不確定性，這一點(diǎn)符合不可抗力的“不可預(yù)見”的特征；同時(shí)由于其作為國(guó)家政策的貫徹，對(duì)于個(gè)體而言根本無法避免，符合“不可避免”的特征；那么，其是否符合“不可克服”的特征呢？如上分析所言，是否構(gòu)成不可克服，要看事件的影響力大小和合同履行的具體內(nèi)容之間的關(guān)聯(lián)性。由于樓市新政的出臺(tái)，徹底影響了當(dāng)事人購(gòu)買房產(chǎn)的付款結(jié)構(gòu)安排，意味著當(dāng)事人需要承擔(dān)更高的自有資金比例，對(duì)買房人來說，其負(fù)擔(dān)更重。但是從法律上講，當(dāng)事人還可以采取利用自有資金或者向他人借款的方式繼續(xù)履行合同，也就是說，該事件對(duì)合同履行的影響并非不可克服。

由于其不完全具備“不可克服”的特征，因此，樓市新政不屬于“不可抗力”。

二、宏觀調(diào)控政策的出臺(tái)是否屬于“情勢(shì)變更”

所謂情勢(shì)變更，根據(jù)司法解釋的規(guī)定，使之發(fā)生了訂約雙方在訂約時(shí)不可預(yù)見的意外事件，以至于如果按照當(dāng)時(shí)的條款繼續(xù)履行合同，將對(duì)一方當(dāng)事人明顯不公平。此時(shí)，允許一方當(dāng)事人請(qǐng)求法院解除合同。

結(jié)合上述樓市新政來看，樓市新政的出臺(tái)，徹底影響了當(dāng)事人購(gòu)買房產(chǎn)的付款結(jié)構(gòu)安排，意味著當(dāng)事人需要承擔(dān)更高的自有資金比例，對(duì)買房人來說，其負(fù)擔(dān)及風(fēng)險(xiǎn)更重。由于中國(guó)普遍實(shí)行按揭貸款的方式購(gòu)買住房，并且在房屋買賣合同中對(duì)于按揭貸款的數(shù)額及支付時(shí)間等均有較為詳細(xì)的約定，因此，可以推定：在房?jī)r(jià)如此之高的情況下，相對(duì)于普通正常收入的市民離來講，買賣雙方均清楚交易行為即房屋買賣行為是需要按揭貸款行為的輔助的，或者可以說，房屋買賣行為是建立在按揭貸款行為基礎(chǔ)上，是以按揭貸款的可能及數(shù)額為前提的。那么，如果國(guó)家中央政府對(duì)全國(guó)房屋買賣中的按揭貸款的比例及利率作出調(diào)整的話，將影響到買受人實(shí)際能夠申請(qǐng)到的按揭貸款數(shù)額，進(jìn)而影響到前期支付的首期款數(shù)額以及后期的還款利息，這些都直接影響了買受人的履約能力。在此種情況下，由于宏觀政策的調(diào)整而導(dǎo)致買方無法按照當(dāng)初的預(yù)期購(gòu)買房屋或者根本無法繼續(xù)履行合同時(shí)，要求當(dāng)事人仍然按照之前的條款履行和同，將對(duì)一方明顯不公平。

綜上，樓市新政屬于情勢(shì)變更。

三、當(dāng)事人的救濟(jì)措施

1、針對(duì)買方

A．買方可否解除合同？

雖然合同法并未賦予買方在情勢(shì)變更情形下的合同解除權(quán)，但是根據(jù)合同法司法解釋（二）第二十六條，當(dāng)合同成立以后客觀情況發(fā)生了當(dāng)事人在訂立合同時(shí)無法預(yù)見的、非不可抗力造成的不屬于商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)的重大變化，繼續(xù)履行合同對(duì)于一方當(dāng)事人明顯不公平或者不能實(shí)現(xiàn)合同目的，當(dāng)事人請(qǐng)求人民法院變更或者解除合同的，人民法院應(yīng)當(dāng)根據(jù)公平原則，并結(jié)合案件的實(shí)際情況確定是否變更或者解除。因此，在遭遇情勢(shì)變更時(shí)，買方可以援引情勢(shì)變更為由，請(qǐng)求法院解除或者變更合同。

B．買方解除合同后，是否需要被沒收定金？

根據(jù)擔(dān)保法的司法解釋，因不可抗力、意外事件致使主合同不能履行的，不適用定金罰則。因此，在發(fā)生樓市新政致使買方無法繼續(xù)履行合同的，買方可要求賣方退還定金。

C．買方解除合同后，是否需要承擔(dān)違約責(zé)任？

結(jié)合相關(guān)法律條文，合同的權(quán)利義務(wù)終止的，不影響合同中的結(jié)算條款的效力。由于違約責(zé)任屬于結(jié)算條款，因此，合同解除后，如果一方違約的，仍然應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。公務(wù)員之家:

但是，如果買方援引前述條文請(qǐng)求法院解除合同的，則其終止履行合同的行為構(gòu)成合法行使法定權(quán)利的行為，不構(gòu)成違約。因此，不適用違約條款，不承擔(dān)違約責(zé)任。

需要特別注意的是：以上方案僅適用于在賣方未書面通知買方解除合同的情形下，買方事先向法院以情勢(shì)變更為由申請(qǐng)解除合同的情形。

2、針對(duì)賣方

若買方延遲付款達(dá)到合同約定的時(shí)間期限且未向法院申請(qǐng)解除合同的情形下，賣方可以書面通知買方解除合同。此時(shí)買方的行為構(gòu)成違約，無權(quán)援引上述理由逃避違約責(zé)任或定金責(zé)任，相反，賣方可以要求買方承擔(dān)合同約定的相應(yīng)違約責(zé)任。

綜上，在出現(xiàn)情勢(shì)變更所要求的意外事件時(shí)，當(dāng)事人雙方必須嚴(yán)格按照法律規(guī)定的條件和程序來正當(dāng)行使自己的合法權(quán)利，方可最大限度的維護(hù)自己的權(quán)益。