審判是法官的職責。什么叫審判？審，就是辨別，辯清，辯明，弄清，弄懂，總之就是搞清楚是非曲折真偽的意思。審判，就是在分清是非的基礎上，依法做出判決。

分清是非，不能憑空臆斷。憑空就能“鐵口直斷”的，那叫“半仙”。法官大多沒有半仙的本事。要分清是非，也就煩瑣許多。要當事人舉證，要開庭審理，要當庭對質，最后才能按照當事人提供的證據，分清是非，辯明曲直。這其中，庭審，無疑是最重要的環節。

對質，要求雙方面對面。但在現實的審理中，卻經常出現一方當事人不到庭的情況。針對這種情況，我國訴訟法規定了缺席審判制度。那么法官對缺席審理案件的證據應如何作出評價呢？

當事人不能到庭的原因，歸納起來無非就是以下幾種：因特殊情況確實無法按時到庭應訴、未能接到開庭通知、明知必敗不愿意浪費時間和精力，最后一種就是企圖惡意規避法律。

缺席判決，究竟是為了維護相對方利益，還是為了懲罰訴訟相對方。如果是后者，采取缺席判決主義也無可厚非。但事實上，大多國家都沒有采取這種極端主義，而是選擇了相對中庸的一方辯論判決主義。

但采取的這種方法，無疑提高了對法官的要求。

第一條

*市知識產權局審理專利糾紛案件，除涉及國家秘密、個人隱私或者法律另有規定的以外，應當公開進行。

涉及商業秘密的案件，當事人申請不公開審理的，經確認屬實的，可以不公開審理。

第二條

本局審理專利糾紛案件，應當在召開口頭審理會7日前通知當事人及人、證人和其他相關人員，并公告當事人姓名、案由和開庭的時間、地點。

當事人有證人需參加口審會作證的，應當在口頭審理會開始前告知辦案組。

在審理工作實踐中，我們往往會對如何做好審理工作展開一些討論。有的認為懲治腐敗分子要像秋風掃落葉一樣無情，有的則認為要區別不同情況寬嚴相濟；有的認為案件定性量紀一切以黨紀條規為準繩，有的則認為要結合實踐靈活變通，不能拘泥于形式；有的認為審理室應獨立自主審理案件，有的則認為應多與調查組及公檢法機關溝通協調；等等。各執一詞，眾說紛紜。正是“橫看成嶺側成峰，遠近高低各不同”。實際上，筆者認為，要成為一名合格的審理干部，不能簡單地用非此即彼、非彼即此的思維方式來看待問題、處理問題，要注意把握好以下幾種辯證思維：

一是既要“熱”，又要“冷”。

所謂“熱”。是指工作態度上的熱情洋溢、激情投入。之所以強調審理干部工作態度要熱，首先是因為案件審理工作大部分時間是在閱卷和鉆研法律、法規、政策等書面資料，沒有十分的熱情，沒有十分的激情，坐不住、看不進，覺得枯燥無味，必將“工”無所獲；相反，帶著熱情、帶著激情去審理一個案子，或弄懂一個問題、解決一個難題，心情也會無比舒暢，從而能以更大的熱情投入到下一個案子當中。其次還因為只有充滿熱情，包含激情，大腦細胞才會充分地被調動起來，審理水平才會充分地體現出來，才能真正地把案子審好。因為閱讀案卷資料的整個過程長、細節多，能否對整個案件有一個清晰的認識，能否確定事實清楚、證據確鑿，最終作出準確的定性、恰當的量紀，全在于“細看、嚴審”之間，而這個“細看、嚴審”離不開熱情的工作態度，沒有熱情，審理過程就會馬馬虎虎，審理態度變成“對付對付”，審理結果成為“一團漿糊”。

所謂“冷”。首先是指面對阻力要冷。審理工作是查辦案件的最后一道關口，在案件的定性量紀過程中，總免不了各種各樣的外來影響：既有老朋友、老熟人、老上司的說情，也有當事人親朋好友的求情或是無理取鬧，還有調查組的不同意見。作為審理干部，如果不能冷靜對待，妥善處理，往往是工作沒做好，兩頭不是人。其實，只要站在“以事實為依據，以紀律為準繩”的立場，秉持公心，立場堅定；只要把握“治病正是為了救人”的原則，懲前毖后，處理得當，一切看似兩難的問題將迎刃而解。其次是指案件分析要冷。審理干部每年都要審理各式各樣的案例，面對紛繁復雜的種種人和事，有過感慨，有過同情，有過憤怒，有過惋惜。此時，作為一名審理干部，既要注意工作態度上的熱情投入，同時又要注意在案件分析、證據把握、定性量紀中保持冷靜客觀，避免受到主觀情緒的影響。尤其是面對新形勢下出現的新情況、新問題，更要保持冷靜客觀的態度、心平氣和地工作，只有這樣，才能做到客觀審案、辦成鐵案。

二是既要“硬”，又要“軟”。

所謂“硬”。是指在紀律面前，在大是大非面前，審理干部要能堅持原則、堅持正義、敢于碰硬。如果我們審理干部敢于堅持原則、敢于“高懸明鏡”，在正義的大喝面前，至少會使一些干部受到警醒，少犯錯誤或不犯錯誤。從這個角度來說，審理干部“硬”一點，才是真正的慈悲心腸，才是真正的治病救人。當然，就這個“硬”字本身來講，也有點辯證法的意味，審理干部怎么樣才是“硬”，而不是“蠻”？要把握度，如何把握？首先是自己要有硬的“底氣”，也就是自己要行得正，站得直，腰板硬；正所謂“人有不為也，而后可以有為。”其次是自己要有硬的“才氣”，愿意碰硬，敢于碰硬，更要善于碰硬。只有自己熟悉法律法規，精通黨紀條規，才能“硬”得起來。最后，還應該認識到“硬”一點就是更好地服務于經濟社會的發展，通過秉公執紀，警示廣大黨員干部更好地工作，更嚴格地要求自己，自覺地接受群眾的監督，從而有力地促進黨風廉政建設責任制的貫徹落實，更好地為經濟社會發展服務。

稅務稽查是稅收執法權中一項極為重要的權力，與納稅人合法權益及國家利益密切相關。稅收稽查權力如果缺乏有效制約，則易因權力的失控而損害納稅人的合法權益或者侵蝕國家利益。根據行政管理的理論和實踐經驗，建立分權制衡機制制約稽查權力是避免權力濫用的可行方法。實施稅務案件審理制度就是分權制衡機制的體現，目的就是要從源頭上防止腐敗行為的發生，消除有法不依、執法不嚴、濫用權力、以權謀私等違法違紀行為，杜絕“權力尋租”現象。重大稅務案件審理，是稽查四環節之一審理環節的延伸和升華，同時又兼具上級對下級監督的功能，做好這項工作意義重大。本文旨在如何揚長避短，發揮好重大案件審理制度對稽查工作的積極促進作用進行思考和探析。

一、現行貫徹執行重大稅務案件審理辦法的主要做法

為了加強對重大稅務案件審理的管理工作，2001年國家稅務總局制定了《重大稅務案件審理辦法》，該辦法具體規定了在縣級（含）以上稅務局設立審理委員會，負責重大稅務案件審理工作；規定了每年重大稅務案件審理的數量不少于案發數的10%最低數量要求；規定了經審理委員會審理的案件應在一個月內完成，案情特別復雜的案件最長不得超過40天，等等，這對于規范重大稅務案件審理行為，以及間接規范稽查執法行為，均起到了良好地推動和促進作用。各地在貫徹執行總局和省局的重大稅務案件審理辦法中，通常必經的程序和做法為：一是以案發數10%的比例確定報送案件審理委員會審理的數量，或以10%的比例為底限、以偷稅額或處罰額的大小確立報審標準，報送審理委員會進行審理；二是負責法制工作的機構即審理委員會辦公室對稽查報送的案卷進行初審，并提出初步審理意見；三是審理委員會辦公室將稽查擬處理意見和辦公室初審意見一并發送給審理委員會成員審閱；四是審理委員會定期或不定期召開會議進行審議，審委會成員發表意見，一般按少數服從多數原則作出審理結論；五是對檢查單位下達執行意見書，檢查單位據此制發稅務處理決定書或稅務行政處罰決定書送達執行。

二、現行重大稅務案件審理辦法利弊分析

在重大稅務案件審理實踐中，我們既體會到重大案件審理委員會進行重大稅務案件審理的重要性，同時也感受到需要對現行的大要案件審理制度和辦法進行修改完善的必要性。

重大稅務案件審理的作用。通過重大稅務案件審理，集體討論，集思廣益，充分發揮集體的智慧,使得案件的定性和處理更為謹慎和妥當；降低錯案發生機率，減少行政復議和訴訟；發揮上級對下級的監督和指導作用,規范稽查執法行為,一定程度上解決了有法不依、執法不嚴的問題,充分發揮以審促查、以審促管的作用。

一、問題的提出

我國《民事訴訟法》第十三章簡易程序中有四處采用了“簡單的民事案件”這一短語，如第一百四十二條規定：基層人民法院和它派出的法庭審理事實清楚、權利義務關系明確、爭議不大的簡單的民事案件，適用本章規定；第一百四十三條規定：對簡單的民事案件，原告可以口頭起訴；第一百四十四條規定：基層人民法院和它派了同的法庭審理簡單的民事案件，可以用簡便的方式隨時傳喚當事人、證人；第一百四十五條規定：簡單的民事案件由審判員一人獨任審理。

《最高人民法院關于適用<中華人民共和國民事訴訟法>若干問題的意見》第168條規定：民事訴訟法第一百四十二條規定的簡單民事案件中的“事實清楚”，是指當事人雙方對爭議的事實陳述基本一致，并能提供可靠的證據，無須人民法院調查收集證據即可判明事實、分清是非；“權利義務關系明確”，是指誰是責任的承擔者，誰是權利的享有者，關系明確；“爭議不大”，是指當事人對案件的是非、責任以及訴訟標的的爭執原則分歧。這三個條件缺少其中任何一個都不能作為簡單的民事案件適用簡易程序。①例如當事人雙方對數額非常小的債務引起爭議，原告向法院起訴請求被告歸還500元錢，對是否產生500元錢的債務事實發生分歧，原告認為被告向其借款，而被告否認。該案不構成“事實清楚”的要件，因此如果依司法解釋的話，就不能適用簡易程序而應適用普通程序，而實踐中，這種小額的債務糾紛大都適用簡易程序，也反應了實踐與立法的嚴重脫節。

在司法實踐中，一個民事案件適用簡易程序還是適用普通程序由庭長決定。當然不同的法院還存在著不同的具體操作程序，但起碼有一點是共通的：在決定適用普通程序抑或簡易程序時，決定者并沒有對案件進行實質性的審理（當然也不應該進行實質性的審理）。也就是說，在決定適用哪一種程序時，決定者所依據的資料有時候僅僅是原告的起訴狀及其證據資料，往往在被告未做出答辯前就已經決定適用哪一種程序。那么《最高人民法院關于適用<中華人民共和國民事訴訟法>若干問題的意見》第168條規定所解釋的“事實清楚”、“權利義務關系明確”、“爭議不大”在沒經過審理或被告進行答辯的情況下，如何獲知呢？

由于“簡單的民事案件”的模糊狀態，導致了司法實踐中簡易程序已被基層法院濫用。“參與立法的楊榮新教授在談到當年立法意圖時指出：民事案件就其性質而言，有簡單、一般、復雜之分，簡單和復雜的案件都是少數……從不同渠道反映出一統計數字看，全國各地基層法院用簡易程序審理的案件占民事案件收案數的80%以上，有些基層法院用在受理的民事案件中，百分之九十，個別的幾乎百分之百，都是作為簡單的民事案件，適用簡易程序進行審理。這些數字說明基層法院適用簡易程序審理的案件的范圍已經在擴大，基層法院主要是適用簡易程序審理民事案件”。盡管筆者不同意立法者所謂的“在未審理前就把案件定性為簡單、一般、復雜之分”，但的確由于立法用語的粗糙，把“簡單的民事案件”作為劃生簡易程序與普通程序的標準，產生的結果一定是二個程序之間適用的不確定性，導致的結果并不符合“精密司法”的現代原則。

二、“簡單和疑難民事案件”內涵之解讀

紀檢監察機關作為黨內監督和行政監察的專門機關，當前面臨的一個重要課題，就是如何適應新形勢新要求，增強法紀觀念，提高依紀依法辦案的能力和水平，進一步提高案件質量。就我縣案件查處的質量而言，總體上是符合“二十四字”辦案要求的。但由于鄉鎮紀檢監察專兼職干部變動頻繁，業務不熟，加之中心工作壓力大等因素的制約，案件質量有時還存在一定的不足。對此，我們正視存在的不足，調整工作思路，在省市紀委的指導下，積極探索案件審理的新途徑，創新案件審理的新方法。在廣泛調研、征求意見、充分準備的基礎上，于2012年起對鄉鎮所辦案件實行“二級審理”制度。通過一年的實施，反映良好，成效明顯，但還需要進一步完善提高。現就此項制度談一點粗淺的分析和思考。

一、主要做法：

（一）健全審理組織，精心組織實施。建立健全鄉鎮案件審理小組是順利實行“二級審理”制度的首要條件。此項制度實行前，我縣全面調整、充實配強了鄉鎮案件審理小組人員，為此項制度的順利實行提供堅實的組織保證。

（二）結合工作實際，加強培訓輔導。我們高度重視對全縣審理人員的業務培訓和指導，采取集中培訓、分片調度、個案指導等多種形式，使他們掌握二級審理工作的具體內容和注意事項，提高他們參與二級審理工作的能力和水平。

（三）明確二審要求，理順工作流程。根據“二級審理”的目的，結合我縣的具體情況，制發了《關于對基層自辦案件實行二級審理的實施意見》，明確規定了報送二級審理的案件范圍、必備材料和工作程序。

（四）依紀依法審核，嚴格質量把關。對每個案件，縣紀委審理室都認真審核，嚴格把關，力求達到“二十四字”辦案方針的要求。

〔論文關鍵詞〕民事再審理由；再審之訴；再審理念

〔論文摘要〕民事訴訟再審理由是民事再審制度的關鍵因素，兩大法系諸多法治國家在立法例上高度重視再審理由的規定，我國2008年4月1日施行的民事訴訟法修正案也賦予再審理由較高的地位，然而仍然有許多值得商榷之處，再審理由這道閘門如何開放關系重大。由此，民事再審理由理念的建構、再審之訴的設計以及再審理由的具體分類成為思考的路徑。

一、問題的引出

再審理由是引發再審的訴因要素，是決定再審訴訟行為是否合法、有效的關鍵所在，也是再審程序的核心部分。2008年4月1日施行的民事訴訟法賦予了再審理由較高的地位，再審理由也成為理論界與實務界研究的熱點。

何謂民事再審理由?筆者認為，民事再審理由即指民事訴訟法律明文規定的可以提起、發動民事再審程序從而對生效裁判進行重新審理的理由或根據。一般來說，民事再審理由分為實體理由和程序理由。再審實體理由往往是在事實認定上或證據方面存在問題，而再審程序理由則常常是在審判中出現了程序上的瑕疵，如沒有依法組織審判庭等。沒有再審理由，民事再審程序就不具備完整的訴訟模式。

二、民事再審理由立法考察

刑事自訴案件是由人民法院直接受理，犯罪情節輕微，案情比較簡單，不需要偵查或只需采用一般的調查方法就可以查明案件事實的案件。但由于目前我國刑事自訴制度存在缺陷及案件審理中存在的一些問題，刑事自訴案件也一直是刑事審判的難點。審理好刑事自訴案件，對于維護社會穩定，保護公民合法權益具有十分重要的作用和意義。筆者以新沂法院近幾年受理的刑事自訴案件為例，試圖對審理自訴案件中存在的問題和難點進行分析，提出一些解決問題的對策，以期對刑事自訴制度的改革及案件的審理有所裨益。

一、我院受理刑事自訴案件的概況

1、案件受理情況

2005年，我院共受理刑事自訴案件68件，占刑事案件總數的11.31%；2006年受理刑事自訴案件83件，比2005年增長25個百分點，占刑事案件總數的13.3%；2007年，我院受理的刑事自訴案件達100件，比06年增長20.48個百分點，占刑事案件總數的16.31%；2008年，截至10月份，我院受理刑事自訴案件75件，占刑事案件總數的12.78%.從以上比率可以看出，案件數量上升趨勢較為明顯，數量上的增加說明輕微刑事案件發案的增加，但從一定程度上也說明公民法律意識提高。

在案件類型上，刑事自訴案件一直以故意傷害為主，以我院2008年受理的75件刑事自訴案件為例：故意傷害63件，占案件總數的84%；重婚4件，占案件總數的5.33%；侮辱5件，占案件總數的6.67%；虐待1件，占案件總數的1.33%；非法侵入他人住宅2件，占案件總數的2.67%.從以上的數字中可以看出，故意傷害案件在數量上占優勢地位，而且歷年的報表數字也顯示，故意傷害一直占80%以上。因此，在審理刑事自訴案件過程中，一定要加強對故意傷害案件的重視，注意積累經驗，掌握審理方法，當然其他類型自訴案件也是不可忽視的。

2、案件審結情況

第一條為了規范統計違法案件審理工作，正確執行統計法律、法規，查處統計違法行為，根據有關法律、法規和規章，制定本規定。

第二條案件審理工作按照事實清楚、證據確鑿、定性準確、處理恰當、手續完備的要求進行。

第三條案件審理工作的任務是：審查案件調查報告和有關證據材料；根據有關法律、法規，分析認定違法事實和情節；提出處理意見。

第四條縣級以上人民政府統計機構應當成立3人以上奇數人員組成的案件審理小組，負責對下列調查終結需要依法追究責任的案件審理：

（一）涉及到鄉鎮以上領導人的案件；

（二）群眾集體署名舉報經查證屬實的案件；

經濟行為，總是超前于立法活動，房地產市場上自1992年以來就出現了轉讓建設項目的交易行為，而長期以來國家法規以至《城市房地產管理法》對此都均未加予規范.有交易活動就必然產生糾紛，因此，分析認識該類行為的性質，探討，研究解決這類案件的措施、方法，就顯得十分必要。從房地產審判實際出發，本文中的建設項目特指房地產開發經營中當事人確立民事法律關系其權利、義務所共同指向的對象，與建設管理中所稱的建設項目其含義、內容均不同。建設管理中的建設項目是指在一個總體設計或初步設計范圍內，由一個或幾個單項工程所組成，經濟上實行統一核算，行政上實行統一管理的建設單位。而房地產開發經營中的項目，是指已經批準立項、取得完備的土地使用權手續，并在土地上作了一定投資，完成了土地上的三通一平以上和勘探、設計等基礎工作，經過報建批準，取得施工許可證（或施工任務通知書），已具備開工條件的建設工程項目。建設項目轉讓，指權利人將其擁有的建設工程項目出賣給受讓人，其轉受讓雙方就轉受讓該建設項目確立權利、義務關系的民事行為。商品房屋建設項目，是國家固定資產投資計劃的組成部分，在房地產業興起和發展的前期，建設項目是不允許交易的，如國務院辦公廳在1990年7月14日轉發建設部《關于進一步清理整頓房地產開發公司的意見》第九條第一項中就明確規定：“房地產開發公司必須在核準的經營范圍內真正從事房地產開發，只能經營公司自己開發的商品房，不得轉手倒賣，不得向其他單位轉讓商品房屋建設計劃，嚴禁超范圍經營”。但隨著經濟體制改革的深入和市場經濟體制的確立，一些計劃經濟制度下制定的政策和管理制度已被市場經濟發展的大潮所突破，各地政府對房地產開發經營的政策有所放寬。1992年前后，在沿海一些城市，首先出現了對建設項目進行交易的行為，并很快有了較大的發展。這一交易形式的出現是因為房地產開發商考慮到，如完成整個房地產開發的全過程出售商品房，其將受到開發經營房地產投資大、周期長、回收慢、風險大的局限，而相對于完成房地產開發的全過程來說，采取開放靈活的運作方式，將建設項目推向市場進行交易就具有更多的優點。即對于出讓方來說，只需完成建設項目的基礎工作，這樣，其投資少，經營周期短，利潤大，還可分散投資風險；對于受讓方來說，可簡化手續，避免前期征地、規劃報建等大量花費時間的基礎工作，這一交易形式可使雙方長處互補，均有利可圖。由于這種交易形式有上述優點，故對房地產商頗具有吸引力，被廣為采用。可以這樣說，項目轉讓代表著房地產業發展的又一個主要方向，它起到匯集各方力量籌集建設資金，加速資金流轉和循環，調整生產要素合理配置的作用，加速了房地產業發展的進程。但由于房地產商品化在我國仍處于發展的初期，房地產市場尚處于層次不豐富、體系不完善的狀態，國家房地產管理法規不健全，法律上還沒有涉及買賣建設項目的問題，而政策規定又不具體、不明確，甚至有的未作出規定，管理制度也不完善。由于政府未對這一新的交易形式及時加予規范和管理。因此，項目轉讓交易活動，曾一度處于無序狀態，這種狀態下的交易不可避免產生了大量的糾紛。起訴到法院的轉讓建設項目糾紛案件，由于缺乏法律依據，難以定性和分清責任。因此，確認建設項目交易手續是否完備、轉讓行為是否合法，成為法院審理房地產案件中十分突出的新問題。

總結審理這類案件的經驗，我們曾經歷了從統一認識到逐漸形成一個比較完善的處理辦法的過程。按最高法院（1992）38號文件規定，1993年下半年，房地產權益糾紛案件正式劃歸民庭審理，這一時期正是國家宏觀調控政策施行、海南房地產市場從超常規發展時期進入了回落階段，房地產開發經營中潛在的問題逐漸暴露出來，糾紛日益增多。在受理的房地產糾紛案件中，建設項目轉讓糾紛案件具有數量多、標的大、涉及面廣、影響大的特點。當時如何審理項目轉讓糾紛案件，全省各級法院之間、甚至同一法院的審判人員之間還存在著認識不一，看法不一的情況。分歧主要集中在：具備何條件才算是一個完整的項目，如何認定其交易行為有效，適用何法律？審理案件處理原則和認識的不統一將直接影響到執法的嚴肅性和社會效果。面對這種現狀，我們集中時間和人員對房地產市場進行了深入廣泛的調查，摸清了項目構成及其轉讓的基本內容，抓住了項目轉讓最根本的實質是土地使用權轉讓，其主要批準手續和應向國家繳納的稅費均是在土地使用權轉讓中完成，其他有關手續的更名，都是以此為前提和依據的。由于抓準了這一轉讓行為的實質，按國家準許土地使用權轉讓這一基本原則，可以確認建設項目進行交易并不違法，因此，在與有關業務主管部門達成共識后，我們形成了處理意見，明確提出“轉讓建設項目，是土地使用權轉讓的特殊形式、應按轉讓土地使用權的有關規定處理”。這一意見，統一了全省審判人員和各級法院的認識，從而解決了過去政策規定與市場經濟下高速發展的房地產業不相適應的矛盾和經濟超前發展與政策、法律滯后的矛盾。按照這一處理原則，我們審結了大量的建設項目轉讓糾紛，消化了大批遺留案件。這從我省近年來審理的房地產糾紛案中可見一斑。例如：1993年全省受理各類一審房地產糾紛案件308宗、訴訟標的約7.56億元，1994年受理各類一審房地產糾紛案件426宗，訴訟標的約14.7億元，1995年受理各類一審房地產糾紛案件607宗，訴訟標的約30.3億元。連續三年所受理的各類房地產糾紛案件中，建設項目轉讓糾紛案件數量均約占百分之二十五的比例，而訴訟標的額卻占總額的百分之三十左右。通過對大批案件的審理，配合主管機關促使當事人完備了交易手續，在一定程度上對穩定海南房地產市場和規范當事人的交易行為，起到了積極的作用，使法院的審判職能得到正確、充分、有效的發揮。

1995年3月1日，建設部以第四十一號令頒布了《城市房地產開發管理暫行辦法》，該辦法第二十四條規定：已經預售商品房的，預售人轉讓該房地產開發項目，原商品預售合同由項目受讓人繼續履行。項目轉讓人、項目受讓人、商品房預購人三方應當簽訂原商品房預售合同的補充合同。該條同時規定：項目轉讓人、項目受讓人應當在補充合同簽訂之日起十五日內，持補充合同到主管部門備案并辦理有關變更手續。最高人民法院于1995年12月27日以法發（1966）2號文頒布了《關于審理地產管理法施行前房地產開發經營案件若干問題的解答》第九條規定：享有土地使用權的土地使用者未按照項目建設的要求對土地進行開發建設，也未辦理審批手續和土地使用權轉讓手續，轉讓建設項目的，一般應當認定項目轉讓和土地使用權轉讓的合同無效；如符合土地使用權轉讓條件的，可認定項目轉讓合同有效，責令當事人補辦土地使用權轉讓登記手續。這兩個法律文件分別第一次提到了項目轉讓，在“辦法”作為部門規章只是對項目轉讓在辦理手續上作了原則性的規定：“解答”也只是從審判的角度對項目轉讓行為效力作了較為原則的規定，隨著房地產業的進一步發展，項目轉讓這一房地產開發經營的新形式，不僅在沿海、而且在內地也將有著更為廣闊的市場，并將成為房地產市場活躍的一個重要因素。在主管部門的管理制度還不夠健全和完善的情況下，它的發展給房地產審判工作提出了更高的標準和要求，因此，全面系統地探討建設項目轉讓應具備的基本條件和轉讓行為有效的標準及如何適用法律，對審判實踐具有十分重要的觀實意義。為此，筆者試述如下觀點：

從建設項目的構成和實施民事行為效力的基本要求來分析，建設項目轉讓應具備如下條件：（1）轉受讓方應具備房地產開發經營資格（但受讓方受讓項目后并非用于再轉讓或商品房交易的可不受經營范圍限制）；（2）轉讓方持有合法取得的土地使用權證或土地使用權批文、紅線圖；（3）已作了一定的投資（由于最高法院在“解答”中未對轉讓土地使用權的投資作比例限制，這一原則也適用于項目轉讓），三通一平（通路、通水、通電和平整場地，即開發土地所進行的基礎工程和配套設施）、工程地質勘察、建筑設計工作已完成；（4）己取得建設工程規劃許可證；（5）已取得施工許可證，完全具備開工以上的條件。建設項目只有具備這些條件后才可以進行交易。轉讓建設項目需完備的主要手續包括：（1）辦理土地使用權轉受讓批準、登記手續；（2）辦理規劃報建和施工許可的更名手續；（3）根據不同地區的管理要求，還應向原立項審批部門申請項目建設者更名手續。《中華人民共和國合同法》、《中華人民共和國民法通則》、《中華人民共和國土地管理法》、《中華人民共和國城市房地產管理法》是審理建設項目轉讓合同糾紛案件適用的基本法律。實踐中具體審理建設項目轉讓合同糾紛案件時，還須注意嚴格區分實施建設項目轉讓行為的實質條件和形式條件的關系和界限，所謂實質條件即是建設項目轉讓應具備的前述五個條件，它是審查認定建設項目轉讓行為是否有效的基本要件。所謂形式條件即是轉讓建設項目需完備的前述三個主要手續，它是項目轉讓合同須履行的特定內容。因為，建設項目轉讓合同是一般買賣合同而非要式合同。出讓方具備實質條件后，表明一個完整的建設項目已形成，且出讓方對其擁有處分權，因此，實質條件是認定轉讓行為是否合法有效的標準。而轉讓項目權利只是建設項目轉讓合同雙方當事人所追求的目的。在項目轉讓合同中，出讓方的權利是取得對價，同時轉讓建設項目權利，受讓方的權利則是取得建設項目權利，同時付出對價，辦理建設項目轉讓更名登記手續只是建設項目轉讓合同的履行內容和結果，因此，形式條件只是審查認定轉讓義務是否履行的標準。區分實質條件和形式條件的意義在于：確立了審查認定當事人實施轉讓建設項目行為的效力及分清責任和是非的標準，對于具備轉讓條件，但沒有辦理建設項目轉讓登記手續這一特定履約內容的，可認定行為有效，判決責令限期完備手續，這樣既充分維護了各方當事人的合法權益，又在客觀上規范了當事人的交易行為。民事審判活動具有對社會主義經濟基礎的鞏固、發展和完善起著積極的、重要的促進作用、調整作用和服務作用的功能。從實際出發依法公正、合理的審理好房地產項目轉讓合同糾紛案件，規范當事人的交易行為，保護其合法權益，為主管機關建立與房地產業發展相適應的、完善的管理制度奠定基礎，是目前房地產審判工作的一項重要而艱巨的任務，本文僅是在對海南房地產審判實踐經驗總結的基礎上發表的探討意見。以求起到拋磚引玉，開拓辦案思路的作用。